序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

二、“營改增”對于稅收籌劃因素分析

1.稅基的變化

原營業(yè)稅下，對于建筑設(shè)計單位分包或轉(zhuǎn)包設(shè)計勞務(wù)，其計稅營業(yè)額享受差額征稅政策，即國稅函〔2006〕1245號文，文件中規(guī)定：對勘察設(shè)計單位將承擔的勘察設(shè)計勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計單位或個人并由其統(tǒng)一收取價款的，以其取得的勘察設(shè)計總包收入減去支付給其他勘察設(shè)計單位或個人的勘察設(shè)計費后的余額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額。

“營改增”普及到全國范圍后，由于增值稅是按取得的增值稅專用發(fā)票的進項稅額抵扣當月的銷項稅額計算繳納增值稅，因此增值稅沒有直接抵扣稅基概念，但在“營改增”的過渡期間內(nèi)原來營業(yè)稅差額征稅優(yōu)惠政策依然有效，當單位取得未納入試點范圍的抵扣減項，可以在稅基里直接抵減，計算的公式為：應(yīng)納稅額=[開票金額-支付價款）/（1+稅率）]*稅率-進項稅額。

2.稅率的變化

建筑設(shè)計企業(yè)“營改增”之前，營業(yè)稅稅率為開票金額的5%；“營改增”后，被認定為增值稅一般納稅人的，稅率為6%，一般納稅人資格認定的標準為應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元（含500萬元）。由于增值稅是價外稅，在不考慮進項稅額的前提下，增值稅稅率為開票額的：6%÷（1+6%）=5.66%，因此只有當設(shè)計單位取得的年進項稅額大于年開票金額的0.66%時，稅負才會下降。而建筑設(shè)計單位的成本主要為人力成本，進項抵扣項目很少，“營改增”后對于認定為一般納稅人的設(shè)計單位而言，稅負有所增加。

對于應(yīng)稅服務(wù)年銷售額小于500萬元的設(shè)計單位，可以作為小規(guī)模納稅人，適用3%增值稅征收率，因此“營改增”后對于小規(guī)模納稅人而言，稅率有所降低。

3.征收管理

“營改增”后征稅機關(guān)發(fā)生了變化，營業(yè)稅由地稅負責征收，改革后增值稅由國稅負責征收。

在中央地方稅收分配比例上也有很大的影響，營業(yè)稅全部屬于地方財政，增值稅則是中央與地方按75%、25%比例分享。雖然試點方案中明確過渡期間試點地區(qū)“營改增”收入對應(yīng)的稅款歸屬地方，但該政策只是過渡，未來勢必會調(diào)整增稅稅在中央與地方的分成比例。對于設(shè)計單位而言一旦分成比例有變，未來從地方政府取得的財政扶持資金也會大大下降。

在增值稅專用發(fā)票的管理上，增值稅發(fā)票管理較營業(yè)稅要嚴格。在發(fā)票認證方面，取得進項發(fā)票后應(yīng)180天內(nèi)認證，如果未及時認證進項稅將無法稅款抵扣，這對企業(yè)來說將會是一種損失。發(fā)票開具方面，增值稅發(fā)票一旦開具，下月即要納稅。在增值稅紅字發(fā)票開具時非常嚴格，企業(yè)必須取得由購買方所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具的《開具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》才能開具紅字發(fā)票，因此企業(yè)在開具發(fā)票前應(yīng)與客戶充分溝通，核對開票信息后再開具，避免退票情況的發(fā)生。

三、建筑設(shè)計行業(yè)稅收籌劃方案

1.增值稅納稅人類別選擇的稅收籌劃

根據(jù)《試點實施辦法》規(guī)定對于應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元以下的納稅人，可以認定為小規(guī)模納稅人，征稅率為3%；應(yīng)稅服務(wù)年銷售額大于等于500萬元的納稅人應(yīng)認定為一般納稅人，稅率為6%。因此“營改增”后設(shè)計單位認定為小規(guī)模納稅人稅率將有明顯的降幅，因此應(yīng)盡量選擇小規(guī)模納稅人進行籌劃。

對于年營業(yè)額超過500萬限額的設(shè)計單位而言，可以通過設(shè)立幾家設(shè)計單位分拆營業(yè)收入的方法進行籌劃，控制每家設(shè)計單位的年營業(yè)收入在500萬元以內(nèi)。

2.進項稅額抵扣的稅收籌劃

本次“營改增”屬于結(jié)構(gòu)性減稅，建筑設(shè)計單位一旦被認定為一般納稅人后，由于進項抵扣稅額較少，稅負較原營業(yè)稅有所增加。為降低稅負，設(shè)計單位采購付款時應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進項稅稅額越大，應(yīng)納稅額越小。

建筑設(shè)計單位購進項目可以取得增值稅專用發(fā)票的主要事項列舉如下：

（1）分轉(zhuǎn)包設(shè)計費、模型效果圖費、曬圖費；

（2）購買固定資產(chǎn)：包括電腦、復印機、辦公家具等，值得注意的是財稅（2013）37號文件規(guī)定自2013年8月1日起原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣；

（3）購買無形資產(chǎn)：如CAD、設(shè)計軟件，軟件開發(fā)服務(wù)、軟件咨詢服務(wù)等；

（4）支付維修保養(yǎng)費：奧西維護費、復印機維修、汽車維修等；

（5）購買辦公用品：文具、墨盒硒鼓、描圖紙繪圖紙等；

（6）有形資產(chǎn)租賃：汽車租、復印機、打圖曬圖一體機的租賃費；

（7）貨物運輸費；

（8）汽油費：以公司名義購買油卡；

（9）鑒證咨詢服務(wù)：如律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所咨詢鑒證業(yè)務(wù)、建筑圖紙審核服務(wù)等；

（10）廣告服務(wù)：寶庫奧廣告設(shè)計、策劃、制作、、宣傳等；

（11）會議展覽費。

3.充分利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策進行籌劃

國家在制定政策時對某些地區(qū)和行業(yè)會給予鼓勵和扶持，有很強的政策導向。企業(yè)在稅收籌劃方案設(shè)計前應(yīng)全面的對財稅政策進行研讀分析，盡可能取得財政的扶持及稅收的減免。目前建筑設(shè)計行業(yè)主要的增值稅優(yōu)惠政策包括：

（1）過渡性財政扶持政策

為了更好的幫助試點企業(yè)平穩(wěn)過渡稅制改革，確保稅負不增加，政府對于本次結(jié)構(gòu)性減稅改革中稅負增加的企業(yè)實施過渡性財政扶持政策。就上海地區(qū)而言，根據(jù)滬財稅[2012]5號文件，對于稅制改革后稅負增加的試點企業(yè)，實施“企業(yè)據(jù)實申請、財政分類扶持、資金及時預(yù)撥”過渡性財政扶持政策。根據(jù)這一政策，試點企業(yè)稅制改革后稅負較以前增加的部分可向財稅部門申請財政專項資金扶持。

（2）向境外單位提供設(shè)計服務(wù)零稅率政策

財稅[2011]131號文件規(guī)定：向境外單位提供設(shè)計服務(wù)，不包括對境內(nèi)不動產(chǎn)提供的設(shè)計服務(wù)，適用零稅率。

當然企業(yè)在重視稅收優(yōu)惠范圍的同時不應(yīng)忽視享受稅收優(yōu)惠必要的程序和備案手續(xù)。符合稅收優(yōu)惠條件的企業(yè)必須按照稅法規(guī)定履行相應(yīng)的申報程序，避免無法享受稅收優(yōu)惠政策。

4.利用地方財政扶持政策籌劃

各地財政部門會根據(jù)當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃制定相應(yīng)的財政扶持政策，利用當?shù)氐恼呢斦杖雽^(qū)域內(nèi)企業(yè)發(fā)展進行扶持，促進企業(yè)做大做強。營業(yè)稅屬于地稅，企業(yè)繳納的營業(yè)稅歸屬于地方政府的財政收入，“營改增”后政策規(guī)定在過渡期間增值稅仍歸屬地方財政。

在營業(yè)稅的分成比例上，就上海地區(qū)而言，一般市政府享受40%，區(qū)政府20%～40%，開發(fā)區(qū)享受10%～20%，企業(yè)享受10%～40%，且各個區(qū)域的扶持力度不完全一樣，因此對于準備新設(shè)的企業(yè)而言，在注冊前應(yīng)比較各區(qū)的扶持政策并商談具體條款，對于重點納稅大戶而言，由于每年企業(yè)都會繳納大量稅額，這對地方財政有較大的貢獻，此時企業(yè)就有了與政府談判的話語權(quán)，企業(yè)應(yīng)主動與政府部門爭取更為優(yōu)惠的財政扶持政策。

5.控制開票時間延遲納稅

目前稅務(wù)局對于增值稅的征收管理上采取“以票控稅”管理模式，因此企業(yè)開具增值稅發(fā)票后的次月需要向稅務(wù)局申報繳納稅金。如果客戶在收到發(fā)票后未及時付款，企業(yè)會出現(xiàn)墊付稅金的情況。建筑設(shè)計單位的客戶大多是房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商的一旦資金短缺引起延期付款，此時如果建筑設(shè)計單位提前開票將會損失已繳納稅金的時間價值和機會成本，建議企業(yè)開票前應(yīng)與客戶溝通好付款進度，控制好開票時間及回款時間，盡可能將兩者處于同一申報期間，避免墊付稅金。

此外對于設(shè)計單位收取的預(yù)收款項，可以向客戶開具資金往來的收據(jù)，待應(yīng)稅服務(wù)完成時再開具增值稅發(fā)票。

四、建筑設(shè)計行業(yè)稅收籌劃的配套措施

由于增值稅具有進項抵扣的功能，為降低稅負企業(yè)在采購和銷售時應(yīng)考慮該因素。

1.采購時供應(yīng)商選擇

“營改增”后建筑設(shè)計單位在供應(yīng)商選擇時，必須考慮供應(yīng)商是否為增值稅納稅人，是否能提供增值稅專用發(fā)票。在比價時不應(yīng)根據(jù)付款總額進行，應(yīng)剔除增值稅進項稅根據(jù)采購商品的不含增值稅價格進行比較，不含稅價格低者為優(yōu)選。當供應(yīng)商為增值稅小規(guī)模納稅人時，可以要求其至所屬稅務(wù)局，由稅務(wù)局代開3%增值稅專用發(fā)票。

篇（2）

土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中當增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟爭力如加大公共配套設(shè)施投人，改善小區(qū)環(huán)境，提高房屋質(zhì)量；調(diào)控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開材料發(fā)票、建安發(fā)票、虛構(gòu)零星工程項目和工程量等行為。

一、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列人收人，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這標志著長期持有物業(yè)，開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。

房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況來進行相應(yīng)的策劃，降低土地增值稅的稅負或合理延遲土地增值稅的納稅時間。

首先，將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠據(jù)了解，有的公司可能討劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值二這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。

其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預(yù)測資金的風險價值，同時應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。

二、利用預(yù)提費用的稅前扣除政策

稅法允許三項預(yù)提費用預(yù)提時依法在所得稅前扣除的規(guī)定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本：第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用〕此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金等物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預(yù)提費用，所有扣除項目必須提供發(fā)票或合法憑據(jù)。

三、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

當一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計人可售面積？實際中對此尚存有不同看法。有些地方稅務(wù)機關(guān)認定，地下車庫應(yīng)計人可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進人計算可售面積時單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計人己售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當期實現(xiàn)的車位銷作收人形成配比。

企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，則作為公共配套設(shè)施進行處理。

四、利用稅收優(yōu)惠政策納稅籌劃

隨著社會的發(fā)展，城市的現(xiàn)代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業(yè)態(tài)開發(fā)越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發(fā)商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個包括前期在內(nèi)的整體納稅籌劃。

例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。稅法規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。依據(jù)上述規(guī)定，如果企業(yè)先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。

五、結(jié)束語

隨著社會的進一步發(fā)展，稅收的各項法律法規(guī)日益完善，政府也加大對企業(yè)的稅收的宏觀調(diào)控，財政部門的執(zhí)法力度也會越來越強，這些客觀因素要求企業(yè)開發(fā)商形成迫納稅籌劃的意識，切實落實好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，還可以進一步促進稅制的完善，填補稅法漏洞和缺陷，令稅務(wù)工作和納稅籌劃進入良性發(fā)展的軌道。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 財務(wù)管理

企業(yè)的利潤會受到成本的高低的影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的高低會受到多個相關(guān)因素的影響，其中稅收因素是一個較為重要的因素。根據(jù)我國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，各種稅費能夠占到占商品房相關(guān)成本的30%到40%，因此相關(guān)的企業(yè)可以采取有關(guān)措施來安排企業(yè)的相關(guān)涉稅活動進而能夠合法規(guī)避或者減輕自身的稅負，同時還可以采取相關(guān)的防范措施來進而化解相關(guān)的納稅風險，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)一項十分重要的財務(wù)管理工作。稅務(wù)籌劃的主要方向：1、遞延稅費繳納時間，減輕資金的時間成本；2、從總量上減少企業(yè)實際稅賦。

一、如何進行企業(yè)所得稅的籌劃

1、改變企業(yè)注冊性質(zhì)

房地產(chǎn)商品具有很強的地域性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇在不同區(qū)域進行投資，都需要建立相關(guān)的項目公司。子公司為獨立法人，因此在設(shè)立區(qū)域?qū)灰暈楠毩⒌募{稅人，進而就要要承擔相應(yīng)的全面納稅義務(wù)；而分公司沒有獨立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔有限的納稅義務(wù)，分公司所發(fā)生的利潤與虧損要與總公司進行合并來計算。在經(jīng)營期間，如果分公司出現(xiàn)虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤，進而減輕相關(guān)的稅收負擔。而且分公司與總公司之間發(fā)生的資本轉(zhuǎn)移，不會涉及所有權(quán)的變動，因此不會承擔相關(guān)的稅收。

2、選擇合理的成本分攤方法

根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤可以按照占地面積法、建筑面積法、直接成本法，預(yù)算造價法進行分攤。同時文件規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。由此主體工程、內(nèi)部裝飾工程、機電工程就成為重點關(guān)注的項目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況對成本分攤方法進行選擇，合理分配成本已達到節(jié)稅目的，特別是一些CBD項目，將成本大量轉(zhuǎn)移至出售業(yè)態(tài)，這不僅僅節(jié)省了稅金，同時還降低了自持物業(yè)的成本，為日后支持物業(yè)的升值創(chuàng)造有力因素。

3.合理選擇費用分攤方法

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在同一城市中存在多個項目公司，但卻使用一個團隊進行管理，企業(yè)完全可以根據(jù)銷售的進度，合理與員工簽訂勞動合同，將員工成本分別計入各家項目公司，相關(guān)的開辦費、銷售費用、管理費用也可采取與銷售進度配比的方法，進行合理的配置已達到節(jié)稅目的。

在所得稅預(yù)繳階段，企業(yè)在計算成本時可以選擇對于自己有利的相關(guān)方法，同時已發(fā)生的相關(guān)費用及時進行核銷入賬。對于能合理預(yù)計發(fā)生額的相關(guān)費用以及損失，要采用預(yù)提方法計入相關(guān)費用，對以后年度需要進行分攤列支的相關(guān)費用、損失的攤銷期進行適當?shù)目s短。對于限額列支的相關(guān)費用等的攤銷要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關(guān)費用，遞延相關(guān)的納稅時間。

二、如何進行地增值稅稅收的籌劃

1.根據(jù)不同建房方式進行納稅籌劃

在相關(guān)的土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對于代建房以及合作建房的有一個較為明確規(guī)定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。

（1）合作建房。合作建房是在房屋建設(shè)完成之后自己進行使用的，可以免征收相關(guān)的土地增值稅，但是建成后需要進行轉(zhuǎn)讓的方式，則需要補交相關(guān)的土地增值稅。

（2）代建房。代建房的本質(zhì)是相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)公司代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，同時還要收取相關(guān)的手續(xù)費。在整個經(jīng)濟行為不會涉及產(chǎn)權(quán)的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，只要依法繳納相關(guān)的營業(yè)稅。這樣可以在一定程度上減輕相關(guān)的營業(yè)稅負擔，可以免除相關(guān)的土地增值稅，進而減低企業(yè)的稅收負擔。

2.通過分散收入的形式進行納稅籌劃

土地增值稅要采用超率累進稅率的方式進行計稅，增值額等于收入減去相關(guān)的扣除項目，增值率越高，那么對應(yīng)的稅率就越高。因此可以采取分散企業(yè)收入的方式，對增值額產(chǎn)生影響，進而對企業(yè)的稅負產(chǎn)生影響。在實務(wù)操作過程中，可以將可分除的項目從整個房地產(chǎn)項目中進行剝離，并且單獨進行處理，例如裝修費，設(shè)備安裝費以及附屬設(shè)施建設(shè)費等。這樣能夠使上述業(yè)務(wù)的盈利免除了相關(guān)的繳納土地增值稅，進而起到增加企業(yè)利潤的目的。

舉例說明，例如對于A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進行一個項目的開發(fā)，其中建設(shè)一棟普通標準住宅進行出售，預(yù)計售價可以達到5000萬元，其中可以進行扣除的項目金額為4500萬元；而建設(shè)豪華別墅為10棟，預(yù)計相應(yīng)的銷售額為1500萬，其中可以進行扣除的項目金額為1000萬元。在上述案例中，如果不分開進行核算，那么需要繳納相應(yīng)的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；然而如果分開進行核算的話，A企業(yè)按照相應(yīng)的建設(shè)普通標準，由于增值率未超過2 0%，可以享受免相應(yīng)的征土地增值稅的優(yōu)惠，這樣就需要相應(yīng)的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬元。

3、對利息支出的籌劃。

按照相關(guān)法律的規(guī)定，對于扣除項目中財務(wù)費用中的利息支出，只要是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤同時能夠提供有關(guān)的金融機構(gòu)證明時，可以據(jù)實進行扣除，最高不能超過相關(guān)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的相關(guān)金額。對于其他的房地產(chǎn)開發(fā)費用，可以將土地取得成本和土地開發(fā)成本總金額的5%扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目進行分攤利息計算或者不能提供相關(guān)金融機構(gòu)有效證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用可以按照土地取得成本與土地開發(fā)成本總額的10%進行扣除。 因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的相關(guān)情況，通過計算決定是否要提供金融機構(gòu)相關(guān)的利息分攤證明，進而達到有效節(jié)稅的目的。

三、關(guān)于地下車位成本的分攤

目前車位成本問題主要是由產(chǎn)權(quán)問題導致！

對于地下人防設(shè)施形成的車位，產(chǎn)權(quán)歸屬于相關(guān)的人防部門，因此這部分的相關(guān)成本要從總成本中進行扣除，將這部分成本分攤到銷售或者自用部分的開發(fā)成本中，將其作為公共配套設(shè)施費進行分攤，因此在房地產(chǎn)公司的財務(wù)帳上可以不體現(xiàn)這部分的成本，將其成本分攤到可售業(yè)態(tài)中，降低企業(yè)所得稅賦。

對于非人防性質(zhì)的車位，無論地下以及地上車位是否辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)的，其成本核算都應(yīng)單獨列示其成本，而非全部分攤到可售業(yè)態(tài)中去。能辦理單獨產(chǎn)權(quán)的車位，可以毫無疑問的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產(chǎn)權(quán)的車位，如果是銷售，則是出售使用權(quán)，在部分地區(qū)視作長期出租，此時在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產(chǎn)稅（從租），其成本不能計入土地增值稅扣除項目，但在所得稅中仍然可以視為銷售，其成本可以稅前扣除。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一項具有技巧性較強，高技術(shù)含量和綜合性較強的企業(yè)籌劃工作，相關(guān)的企業(yè)部門需要一方面要熟悉相關(guān)企業(yè)的運營狀況以及國家出臺的相關(guān)稅收法規(guī)進行認真的學習和研究。另一方面相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)要采取相關(guān)的合理合法的運作手段，合理利用相關(guān)的納稅籌劃的方式，對企業(yè)的相關(guān)目標以及相關(guān)的實施成本進行綜合考慮，做好相關(guān)風險控制工作控制風險，這樣才能有效減少房地產(chǎn)相關(guān)的稅負狀況，進而有效增強企業(yè)的競爭力。

參考文獻

[1]張中秀，王曉菲，李首雁.稅收籌劃教程.中國人民大學出版社.2005：P125-126.

篇（4）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 會計處理方法 稅務(wù)處理方法

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅分類

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行分類。其中依據(jù)企業(yè)類型不同可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)與兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，具體內(nèi)容如下：

（一）主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

以當期營業(yè)收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營稅金及附加；針對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營稅金；針對于股份制試點企業(yè)的股份制等；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

（二）兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

以當期營業(yè)收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于工業(yè)、商業(yè)、外商投資等企業(yè)的其他業(yè)務(wù)支出；針對于金融企業(yè)的其他營業(yè)支出；針對于餐飲、游樂等企業(yè)的營業(yè)稅金及附加；針對于旅游、投資等企業(yè)的營業(yè)稅金；針對于外商投資銀行的其他營業(yè)稅金等。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的分類

依據(jù)工程項目完成的情況，可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物、項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)及項目竣工或辦理結(jié)算后三大類。

（一）轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物

對于轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：固定資產(chǎn)清理，在建工程，專項工程支出及固定資產(chǎn)購建支出等科目；其貸記科目主要表現(xiàn)為：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

（二）項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

就預(yù)繳的土地增值稅來說，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。

（三）項目竣工或辦理結(jié)算后

在對土地增值稅清算進行清算時，應(yīng)做好調(diào)整前期征繳土地增值稅款工作。同時，對稅務(wù)局土地增值稅清算報告科學合理編制，最終計算確定土地增值稅清算金額，其中應(yīng)借記的科目主要表現(xiàn)為：營業(yè)稅金及附加――土地增值稅，待攤費用――預(yù)繳土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅。

需對稅額進行補交時，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅；其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。需退稅時，其應(yīng)借記的科目有：銀行存款；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)處理方法

國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從會計視角上所確認的預(yù)售收入在稅法中主要表現(xiàn)為應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的銷售收入?！?/p>

國稅函[2008]299號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常依據(jù)當年實際利潤據(jù)實分季預(yù)繳企業(yè)所得稅，其中開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中通常以預(yù)售方式銷售取得預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季計算出預(yù)計利潤額，并直接計入利潤總額預(yù)繳。另外，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后需結(jié)合實際利潤實現(xiàn)再次調(diào)整。”

《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的土地增值稅需在預(yù)計利潤中進行扣除?！边@里所提及的預(yù)繳的土地增值稅主要指的是營業(yè)稅金及其附加。

下面介紹處理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的土地成本分攤方法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構(gòu)成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預(yù)提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。

下面對土地成本分攤方法的售房屋面積比例法進行論述。對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應(yīng)合并進行，分步實施。

四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會計處理策略

（一）土地增值稅的納稅籌劃

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項目開發(fā)方式。一是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業(yè)合資建房，以此減免房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本；二是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產(chǎn)企業(yè)僅需交納房產(chǎn)稅，以此大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平。

合理利用扣除項目降低應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的利息超過稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%時，需要企業(yè)出示金融機構(gòu)證明，之后依據(jù)國家相關(guān)稅法規(guī)定對開發(fā)成本、開發(fā)費用及其他可扣除項目進行分項計算，反之亦然。

（二）新增房地產(chǎn)會計科目

隨著我國會計制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的會計科目和核算方法已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的需求，因此，這就需要現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在《企業(yè)會計制度》的指導下新增會計科目?？偨Y(jié)而言，主要新增五大房地產(chǎn)會計科目：一是“開發(fā)成本”科目。由該科目承擔房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用和成本的核算業(yè)務(wù)；二是“周轉(zhuǎn)房產(chǎn)品”科目。由該科目承擔安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋核算業(yè)務(wù)；三是“開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)；四是“開發(fā)間接費用”科目。由該科目承擔除行政管理部門承擔費用以外的其他間接費用核算業(yè)務(wù)；五是“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔用于出租經(jīng)營但未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋核算業(yè)務(wù)。之后，將其五大新增科目一并計入報表的“存貨”項目。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

（1）正確確定和應(yīng)用收入確認標準。就我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售而言，其主要包括四個步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售正確確定和應(yīng)用收入確認過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風險，為此，這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確確定和應(yīng)用收入確認標準，進而，保障房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作的順利高效開展。

（四）不斷完善信息披露內(nèi)容，進一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量

首先是加強項目現(xiàn)金流量信息的披露力度?，F(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資，實行分項目現(xiàn)金流量信息的有效披露，有助于提高其先進流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息，實現(xiàn)對其信息的披露有助于房地產(chǎn)企業(yè)信息使用者準確的判斷土地儲備的信息。

五、結(jié)語

受會計與稅務(wù)處理差異性的影響，以致企業(yè)在實際繳納土地增值稅優(yōu)先于企業(yè)所得稅前將發(fā)生會計上確認費用滯后現(xiàn)象。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在填報企業(yè)所得稅年度納稅申報表時應(yīng)考慮到資金的擁有時間價值。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理會計稅務(wù)處理時應(yīng)善于利用稅收優(yōu)惠政策，以降低企業(yè)稅負，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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[2]白建平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析.中小企業(yè)管理與科技（下旬刊）.2012（08）.

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篇（5）

以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務(wù)風險防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的重要管理手段。

1.1 風控模式一

中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內(nèi)控機制建設(shè)、規(guī)范經(jīng)營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風險防范意識作為基礎(chǔ)，通過加強或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。

1.2 風控模式二

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強企業(yè)風險管理，建立企業(yè)科學規(guī)范的風險管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風險與關(guān)鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學的企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)風險控制模式非常重要。

根據(jù)《關(guān)于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國家稅務(wù)總局列為年度專項檢查的行業(yè)。

房地產(chǎn)稅務(wù)風險管理的不良表現(xiàn)：

2.1 內(nèi)部控制缺失或風險管理不健全

房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)多樣，經(jīng)營活動復雜，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實際納稅遵從度時有差異

國家稅務(wù)總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風險控制模式的建立

企業(yè)日常的經(jīng)營活動要及時、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理控制模式：制定稅務(wù)風險控制方向、設(shè)置稅務(wù)風險管理邊界、組織稅務(wù)風險控制活動、分配稅務(wù)風險控制職責。使稅務(wù)風險控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。

3.1 外部風控模式的建立

國家稅務(wù)總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經(jīng)常會出現(xiàn)很多問題。

3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開具收款收據(jù)，隱匿收入。

③代建轉(zhuǎn)開發(fā)，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入。

④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應(yīng)稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認收入。

⑥假承包經(jīng)營少繳稅。假聯(lián)營將房地產(chǎn)對外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。

3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高

①建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發(fā)成本。

②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。

3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費用虛假主要表現(xiàn)各項成本的分攤費用的問題

①工資、福利費、業(yè)務(wù)宣傳費超標準列支費用。

②稅法不允許列支的項目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項目當年實現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；次年實現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業(yè)所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。

企業(yè)財務(wù)人員作賬：項目竣工清算應(yīng)補繳企業(yè)所得稅258.5萬元。

稅務(wù)稽查：應(yīng)納所得稅262.5萬元。

3.2 內(nèi)部風控模式的建立

3.2.1 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項稅種。

3.2.3 房地產(chǎn)項目投入大工期長

有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結(jié)算，也不進行稅款申報。

3.2.4 稅務(wù)風險控制模式的建立

通過建立“基礎(chǔ)管理信息+風險統(tǒng)計分析+納稅評估管理+應(yīng)稅稽查準備”稅務(wù)風險控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細化運營和精細化管理，實現(xiàn)科學規(guī)范有效的風險管控。第一道防控由業(yè)務(wù)運營和生產(chǎn)建設(shè)部門搭建，第二道防控由風險管理、合規(guī)管理、財務(wù)管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統(tǒng)計部門搭建，第四道防線則由董事會和監(jiān)事會搭建。

企業(yè)報表的基本信息來源以及賬面數(shù)字的變動趨勢，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財務(wù)信息 、運營信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測定企業(yè)的經(jīng)營效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營生產(chǎn)的風險。也是企業(yè)公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業(yè)管理意識，特別要抓住關(guān)鍵的財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標，有針對性地研究企業(yè)公司稅控管理和運營方略。

篇（6）

一、我國銀行理財產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重

近年來,盡管各家銀行都紛紛推出自己的個人理財品牌,如建行的“樂當家”、工行的“理財金賬戶”、農(nóng)行的“金鑰匙”、招商銀行的“金葵花”、交通銀行的“圓夢寶”、中信實業(yè)銀行的“理財寶”、廣東發(fā)展銀行的“真情理財”等,并且發(fā)行了多種個人理財產(chǎn)品,但銀行的個人理財業(yè)務(wù)涉及的投資組合往往大同小異,幾乎都是證券、外匯、保險、基金等投資產(chǎn)品的組合。透視2009年以來銀行理財業(yè)務(wù)的市場表現(xiàn),我們不難發(fā)現(xiàn)一個帶有共性的現(xiàn)象:銀行理財產(chǎn)品總是呈現(xiàn)一種“羊群現(xiàn)象”。如果資本市場形勢大好,人民幣理財產(chǎn)品就“蜂擁”打新股產(chǎn)品,比重占到了人民幣股票產(chǎn)品的47%;一旦資本市場振蕩走低,理財產(chǎn)品又“蜂擁”債券票據(jù)產(chǎn)品,期限長的不好賣了,就紛紛改成短期的。個人理財產(chǎn)品更多地是把現(xiàn)有的業(yè)務(wù)進行重新整合,而沒有針對客戶的需要進行個性化設(shè)計,理財產(chǎn)品同質(zhì)化明顯。據(jù)西南財經(jīng)大學理財與信托研究中心的《商業(yè)銀行理財能力排名報告(13期)》對國內(nèi)已經(jīng)或正在開展理財業(yè)務(wù)的61家商業(yè)銀行在2009年2月至2009年3月推出的理財產(chǎn)品創(chuàng)新能力的分析,發(fā)現(xiàn)中資銀行中,中國建設(shè)銀行和中信銀行在理財產(chǎn)品投資對象方面有所創(chuàng)新,將應(yīng)收賬款作為銀行理財產(chǎn)品的投資對象,其他商業(yè)銀行在此期間發(fā)行的理財產(chǎn)品無任何創(chuàng)新。

二、理財產(chǎn)品同質(zhì)化的主要原因

我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)起步較晚,技術(shù)和研發(fā)力量薄弱,創(chuàng)新人才短缺,創(chuàng)新力不足,理財產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。究其原因,主要有:

第一,我國多數(shù)商業(yè)銀行的理財產(chǎn)品是從國外學習而來,未使其“本土化”,加之銀行理財產(chǎn)品中,在結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品方面,我國多數(shù)商業(yè)銀行面臨定價系統(tǒng)問題。外資行有很多模型、交易經(jīng)驗、歷史數(shù)據(jù)的支持,有很強的產(chǎn)品是設(shè)計能力。國內(nèi)銀行很多不具備這樣的能力,由于沒有獨立的定價系統(tǒng),定價模型需要由外資銀行來做,所以提供的理財產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重。

第二,我國多數(shù)商業(yè)銀行的理財產(chǎn)品是由總行研制,分支行和基層行只是負責推廣銷售。一方面,總行研制出的產(chǎn)品沒有考慮到地方的差異性,因而總行設(shè)計的新產(chǎn)品未必能滿足不同區(qū)域人們多樣化的金融需求;另一方面,分支行和基層行處于市場最前端,真正接觸客戶、了解客戶,對本地區(qū)的理財需求應(yīng)該比總行更清楚。因此,可以有針對性地研發(fā)出更加符合本地區(qū)客戶需求的理財產(chǎn)品。但分支機構(gòu)幾乎沒有創(chuàng)新的權(quán)利,因此其創(chuàng)新的積極性受到壓抑。

第三,我國分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理使商業(yè)銀行的投資渠道狹窄,創(chuàng)新受阻。雖然我國商業(yè)銀行的投資領(lǐng)域相比以前更加廣泛,但是由于長期受分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理的限制,直接影響銀行理財產(chǎn)品的創(chuàng)新能力。

第四,對客戶需求了解不足也是商業(yè)銀行理財產(chǎn)品趨同的重要原因。國外商業(yè)銀行的個人理財業(yè)務(wù)之所以發(fā)展迅速,原因之一就是國外多數(shù)商業(yè)銀行對客戶的需求比較了解,而我國多數(shù)銀行很少對客戶市場進行市場調(diào)查,即使有部分銀行進行了調(diào)查,也是滯后的,并且是小范圍的。對這個地區(qū)適應(yīng)的產(chǎn)品,對另一個地區(qū)并不一定適應(yīng)。所以國內(nèi)的各種投資理財產(chǎn)品,風險標準、收益率大都趨同,對客戶細分做得不夠。

第五,考慮到風險性因素,多數(shù)銀行未能進行大膽的創(chuàng)新。金融理財產(chǎn)品創(chuàng)新仍存在一定的風險,研發(fā)新的理財產(chǎn)品都需要投入大量的人力和物力,而是否適應(yīng)市場需求還很難說。此外,還要考慮其他的影響因素,如目前經(jīng)濟金融環(huán)境復雜多變,且國際市場具有較大的不確定性,加之目前整個資本市場走弱,期限越長,理財產(chǎn)品面臨的風險也就越大,多數(shù)銀行不敢做期限較長的理財產(chǎn)品,因此,1～6個月的短期理財產(chǎn)品成為了各家銀行的主導。各銀行間相互模仿、復制,盡管名目不同,但功能特點類似,因此,我們在市場上所見到的理財產(chǎn)品都是大同小異。

三、加強個人理財產(chǎn)品的研發(fā)與創(chuàng)新,實施產(chǎn)品差異化策略

(一)建立產(chǎn)品創(chuàng)意庫

好創(chuàng)意是創(chuàng)新成功的前提和基礎(chǔ)。特別是作為個性化、差別化服務(wù)為特色的個人理財業(yè)務(wù),產(chǎn)品創(chuàng)意尤為重要。因此,銀行一方面要培養(yǎng)專門的產(chǎn)品創(chuàng)新人員,建立創(chuàng)意機制,采用規(guī)范的方法和標準的程序,從政府、客戶、競爭對手、員工和數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中采集產(chǎn)品創(chuàng)意,豐富產(chǎn)品創(chuàng)意內(nèi)容,建立產(chǎn)品創(chuàng)意庫。另一方面,要調(diào)動全體員工的創(chuàng)新積極性,通過在全行范圍內(nèi)開展產(chǎn)品創(chuàng)意競賽活動等,采集好的創(chuàng)意,建立產(chǎn)品創(chuàng)意庫。

(二)在新產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)過程中,可采用三個“盯住”策略

1.盯住客戶的需求

滿足客戶的需求是產(chǎn)品的核心,新產(chǎn)品的開發(fā)從根本上說應(yīng)當從客戶對金融產(chǎn)品的心理需求著手。商業(yè)銀行研發(fā)人員應(yīng)當不斷地研究客戶的需求結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容,廣泛地收集各種資料,從第一線捕捉客戶需求的各種信息,掌握各類客戶的需求變化動態(tài),并從中發(fā)現(xiàn)新的服務(wù)內(nèi)容和方式,不斷探索滿足客戶需求的新的金融投資運作方式,并設(shè)計和開發(fā)相應(yīng)的能夠滿足這些需求的新的理財產(chǎn)品。

2.盯住競爭者行為

競爭者是市場的重要成員,其一舉一動都可能改變市場格局并對銀行的利益構(gòu)成影響。因此,我國銀行應(yīng)盯住這些競爭者尤其是外資銀行的新產(chǎn)品開發(fā)與投放行為,并及時組織力量研究,發(fā)現(xiàn)其服務(wù)方式與內(nèi)容,了解相應(yīng)的客戶需求,并根據(jù)自身的特點運用市場細分和定位原理,開發(fā)相應(yīng)的新產(chǎn)品,占領(lǐng)新的市場。

3.研究國家政策,盯住國際市場

我們都知道,金融業(yè)與國家經(jīng)濟政策緊密聯(lián)系。因此商業(yè)銀行在研發(fā)新產(chǎn)品時應(yīng)認真研究國家政策,根據(jù)其需要和變化對產(chǎn)品與服務(wù)做出相應(yīng)的調(diào)整。同時,由于我國商業(yè)銀行的個人理財業(yè)務(wù)相對于發(fā)達國家銀行的個人理財業(yè)務(wù)還是比較落后,應(yīng)認真向發(fā)達國家銀行學習,借鑒其經(jīng)驗,引進其先進的投資理念、金融產(chǎn)品與服務(wù)方式,并結(jié)合我國居民的需求,研發(fā)出新的理財產(chǎn)品。

(三)推出復合型理財產(chǎn)品

在制度許可的條件下,加深與基金、保險、信托、證券公司、外資金融機構(gòu)以及房地產(chǎn)商、汽車銷售商等的合作,推出復合型的理財產(chǎn)品。與證券公司合作推廣、完善“銀證”理財產(chǎn)品,與期貨公司合作推出“銀期”理財產(chǎn)品,與保險公司合作推出“銀?！崩碡敭a(chǎn)品等。同時,可適時推出存款工具證券化、有價證券質(zhì)押貸款、住房貸款證券化,期貨、期權(quán)等金融衍生產(chǎn)品,設(shè)計專門針對老年人的個人理財業(yè)務(wù),為高收入階層合理避稅設(shè)計一些金融產(chǎn)品等。此外,在不違反國家政策的前提下,還要加強與外資銀行在其優(yōu)勢領(lǐng)域的合作,開發(fā)新的理財產(chǎn)品,學習其先進的經(jīng)營,提高國內(nèi)商業(yè)銀行自主創(chuàng)新能力。

此外,繼續(xù)加強理財產(chǎn)品和服務(wù)的整合,近幾年國內(nèi)商業(yè)銀行在零售產(chǎn)品的整合方面做了很多有益的探索,如將銀行卡構(gòu)建成集存款、零貸、匯款、消費、繳費、理財、網(wǎng)上銀行于一身的理財產(chǎn)品。這樣既可以節(jié)約成本,又可以滿足客戶的基本理財需求。

(四)根據(jù)客戶的不同需求,提供差異化的理財產(chǎn)品

不同的客戶有不同的理財需求,即使是同一客戶在不同的人生階段,其理財需求也有所不同。因此,商業(yè)銀行要定期組織市場調(diào)查,理解客戶當前的需求,并根據(jù)客戶的不同需求,提供差異化的理財產(chǎn)品,滿足客戶個性化的需求。如在客戶不同階段提供差異化的理財產(chǎn)品:銀行可以為處于青年期的客戶提供一些便利的消費支付業(yè)務(wù),手機銀行、電話銀行、刷卡消費、網(wǎng)上支付等;可以為處于新婚期的客戶提供汽車貸款、住房貸款、消費貸款、基金買賣、投資理財咨詢、結(jié)婚貸款等產(chǎn)品;為處于撫育期的客戶提供教育儲蓄、學資貸款等理財產(chǎn)品;為處于事業(yè)期的客戶提供家居保險、個人稅收籌劃、綜合理財?shù)犬a(chǎn)品;為處于老年期的客戶提供醫(yī)療保險、代客理財、保本基金、遺產(chǎn)規(guī)劃等服務(wù)。

(五)加強對創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)

首先,選拔具有創(chuàng)新能力的人才。一是從銀行系統(tǒng)內(nèi)部遴選出具有創(chuàng)新能力的人,包括從分支行和基層行中選出創(chuàng)新型人才;二是從銀行系統(tǒng)外部引進創(chuàng)新型人才。如通過公開招聘從高校引進具有創(chuàng)新能力的畢業(yè)生,也可從國外引進具有創(chuàng)新能力的人才。

其次,把有創(chuàng)新能力的人派到國外個人理財業(yè)務(wù)發(fā)展較為成熟的銀行考察、學習其先進的經(jīng)驗、技術(shù)等,增強其理財產(chǎn)品的創(chuàng)新力。也可邀請國外金融專家前來舉辦論壇、講座,或與國內(nèi)外高校合作培養(yǎng)人才,以提高其整體素質(zhì),增強創(chuàng)新力。