序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇企業(yè)增值稅的稅收籌劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

對于稅收征納雙方而言，需要及時轉(zhuǎn)變落后的價值觀念，通過良好的稅務(wù)籌劃，可以實現(xiàn)征納雙方雙贏的局面。對于企業(yè)而言，通過實行稅收籌劃，能夠降低企業(yè)成本，經(jīng)濟(jì)效益也才更高，對于國家而言，能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)利益的增長，企業(yè)自實行稅收籌劃后，能夠優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營的方法，有效提升內(nèi)部生產(chǎn)力，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。能夠為國家財政長期收入提供可靠保障。并且通過實行稅收籌劃，可以在國家與企業(yè)間形成和諧征納關(guān)系，避免發(fā)生企業(yè)漏稅、偷稅等違法行為，從根本上讓國家財政收入規(guī)模最大限度得到拓展。

二、協(xié)調(diào)好企業(yè)與相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)系

一是加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系。在稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)中，稅收籌劃人員通常有著很高的綜合素質(zhì)，實踐經(jīng)驗比較豐富，能夠較快全面、準(zhǔn)確掌握企業(yè)納稅狀況、內(nèi)部管理情況、生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀等信息，對稅收籌劃工作的開展更為有利。因此，企業(yè)要加強(qiáng)與稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系，在開展稅收籌劃工作時借助稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的豐富經(jīng)驗；二是要協(xié)調(diào)好與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)間的關(guān)系，對于稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分信任，在繳納稅收時嚴(yán)格以稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定好的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。當(dāng)然稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)給予企業(yè)充分信任，與企業(yè)間構(gòu)建起有效稅收信息與溝通渠道，與企業(yè)的關(guān)系要協(xié)調(diào)好，這樣才有利于更好進(jìn)行稅收籌劃工作。

三、企業(yè)增值稅稅收籌劃的創(chuàng)新設(shè)計

一是設(shè)置增值稅籌劃，在這個過程中要確認(rèn)好所選擇的一般納稅人與小規(guī)模納稅人的身份。通常來講，一般納稅人基本稅率=17%、低稅率=13%，而小規(guī)模納稅人征收率=3%。二是企業(yè)購進(jìn)階段的增值稅籌劃。這一時期主要考慮購貨對象與購貨時間。在選擇購貨時間時要對買方與賣方市場加以考慮，而在選擇購貨對象時，因為抵扣制度并不在小規(guī)模納稅人中實行，并且有著極大的選擇難度，在購貨環(huán)節(jié)中，一般納稅人的購貨途徑是同一般納稅人的銷售方。三是銷售過程中的企業(yè)增值稅籌劃，必須選擇合理的銷售方式，妥善處理混合、兼營兩種銷售行為的關(guān)系，代銷、折扣是兩種最基本的銷售方式。本文以折扣銷售為例，某商城市增值稅一般納稅人，主要選擇了兩種不同的促銷方法：

方案一：購滿600元返100元現(xiàn)金。

方案二：八折優(yōu)惠，扣除折扣后銷售額為500元。

假設(shè)該商品成本為200元，問應(yīng)該采取哪種銷售方案？

方案一：增值稅=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）

方案二：增值稅=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）

故而要選擇方案二，同時在設(shè)計稅收籌劃時要對方案二加以考慮。

四、增值稅稅務(wù)籌劃方案設(shè)計保持適度的靈活

由于企業(yè)處于不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，再加上稅收政策和稅務(wù)籌劃的主客觀條件在不斷變化中，這便要求稅務(wù)籌劃方案設(shè)計盡量保持適度的靈活性。國家稅收制度、稅法、有關(guān)政策的變化，企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中需要重新審查和評估稅務(wù)籌劃方案，定期更新籌劃內(nèi)容，采用有效措施降低風(fēng)險，確保達(dá)到稅務(wù)籌劃目標(biāo)。稅務(wù)籌劃是一項重要的財務(wù)決策，如果無法實現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目標(biāo)，稅務(wù)籌劃便不會有利可圖，這樣的決策也是不科學(xué)的。適時調(diào)整稅務(wù)籌劃方案的靈活性，及時改變經(jīng)營決策，防止增值稅稅務(wù)籌劃經(jīng)營風(fēng)險的產(chǎn)生。

五、完善增值稅稅收籌劃環(huán)境

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

稅收籌劃在開展前，企業(yè)籌劃者能夠知道生產(chǎn)經(jīng)營活動是在何處開展的，是在高新技術(shù)區(qū)、還是沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、或者是西部開發(fā)區(qū)。企業(yè)在某地區(qū)進(jìn)行投資時，主要對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、勞動力價值、金融環(huán)境、外匯管制、技術(shù)條件以及原材料供應(yīng)情況等方面進(jìn)行考慮，同時也要對各地區(qū)稅制的不同進(jìn)行考慮。對于不同行業(yè)領(lǐng)域而言，稅收征收政策有著很大的不同，企業(yè)籌劃者在進(jìn)行稅收籌劃工作時，以不同的要求、行業(yè)以及政策等為籌劃前提。所以，完善增值稅稅收籌劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有著十分重要的作用。

篇（2）

        計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

        稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。

        房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

        二、分散收入法

        在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

        在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時，就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

        三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

        根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

        四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

        準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。

篇（3）

土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％

土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

（注：公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)）

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)生活中，企業(yè)涉及到轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經(jīng)濟(jì)行為較多，如何根據(jù)土地增值稅的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，降低土地增值稅稅負(fù)，日益為各企業(yè)所關(guān)注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低稅率征收。

現(xiàn)舉例說明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。（以下納稅籌劃時考慮的營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，契稅稅率為4%，其他稅種暫不考慮)

一、重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格，爭取利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策

【例1】萬均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩幢，售價定為2600萬元，開發(fā)成本等扣除項目金額合計為2000萬元，該企業(yè)應(yīng)納的各項稅金計算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2600×5%＝130（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝130×7%＝9.10（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝130×3%＝3.90（萬元）

扣除項目金額合計＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（萬元）

土地增值額＝2600－2143＝457（萬元）

土地增值率＝457÷2143＝21%

應(yīng)繳納土地增值稅 ＝457×30%＝137.10（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝2600－2143－137.10＝319.90（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝319.90×25%＝79.975（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝319.90－79.975＝239.925（萬元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細(xì)則對于納稅人建造出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過土地增值稅細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點(diǎn)20%，可考慮重新測算并制定銷售價格，適當(dāng)降低銷售價格，爭取讓土地增值率達(dá)到免征點(diǎn)，具體方法如下：

設(shè)免征點(diǎn)銷售價格為P，P＝(1＋20%)×(2000＋5.50%P)，解得P＝2569.5931（萬元），按此免征點(diǎn)銷售價格，考慮將現(xiàn)行銷售價格定為略低為免征點(diǎn)銷售價格，如定為2569萬元，按此價格，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2569×5%＝128.45（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝128.45×7%＝8.9915（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝128.45×3%＝3.8535（萬元）

扣除項目金額合計＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（萬元）

土地增值額＝2569－2141.295＝427.705（萬元）

土地增值率 ＝ 427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征點(diǎn)20%，可享受免征土地增值稅，應(yīng)繳納土地增值稅為零，

企業(yè)稅前利潤＝2569－2141.295＝427.705（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝427.705×25%＝106.92625（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝427.705－106.92625＝320.77875（萬元）

從上述計算過程可看出，經(jīng)過重新測算制定銷售價格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2600－2569＝31（萬元），但稅后利潤增加了320.77875－239.925＝80.85375（萬元）。

此外，在進(jìn)行此項籌劃時要注意以下兩點(diǎn):

1. 此項籌劃僅對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用，對于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定需符合“《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]第021號）第一條關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題規(guī)定: 《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

2．對于重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。

二、分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額

【例2】華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢，總售價定為8000萬元(其中毛坯房售價收入4800萬元，精裝修售價收入3200萬元，建安成本合計3800萬元(其中商品房開發(fā)成本3000萬元，精裝修成本800萬元)，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝8000×5%＝400（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝400×7%＝28（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝400×3%＝12（萬元）

扣除項目金額合計＝3800＋400＋28＋12＝4240（萬元）

土地增值額＝8000－4240＝3760（萬元）

土地增值率＝3760÷4240＝89%

應(yīng)繳納土地增值稅＝3760×40%－4240×5%＝1292萬元

企業(yè)稅前利潤＝8000－4240－1292＝2468（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝2468×25%＝617（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝2468－617＝1851（萬元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為89%，適用土地增值稅率達(dá)到40%，可考慮改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價收入4800萬元， 精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬元，總合同收入不變，但單個合同銷售收入降低，從而達(dá)到降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率的目的。經(jīng)分立合同后，企業(yè)應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：

1．毛坯房銷售合同應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4800×5%＝240（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝240×7%＝16.80（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝240×3%＝7.20（萬元）

扣除項目金額合計＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（萬元）

土地增值額＝4800－3264＝1536（萬元）

土地增值率＝1536÷3264＝47%

應(yīng)繳納土地增值稅＝1536×30%＝460.80（萬元）

2．精裝修裝飾合同應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝3200×3%＝96（萬元）（注：裝修營業(yè)稅稅率為3%）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝96×7%＝6.72（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝96×3%＝2.88（萬元）

企業(yè)稅前利潤（1＋2）合計＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝3369.60×25%＝842.40（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝3369.60－842.40＝2527.20（萬元）

經(jīng)過上述籌劃，企業(yè)稅后利潤增加了2527.20－1851＝676.20（萬元）。

三、增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率

【例3】實華集團(tuán)公司有一塊土地準(zhǔn)備出售給躍進(jìn)公司，原土地購入成本為1000萬元，現(xiàn)準(zhǔn)備6000萬元出售，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝(6000－1000)×5%＝250（萬元）

（注：根據(jù)財稅[2003]16號文件規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額計繳營業(yè)稅。按此文件規(guī)定，自建不動產(chǎn)和外購不動產(chǎn)在銷售納稅時是有區(qū)別的，外購不動產(chǎn)在銷售時實行余額納稅，自建不動產(chǎn)在銷售時沒有減除的規(guī)定，應(yīng)以購買者支付給納稅人的全部價款和價外費(fèi)用作為營業(yè)額計繳營業(yè)稅。）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝250×7%＝17.50（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝250×3%＝7.50（萬元）

扣除項目金額合計＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（萬元）

土地增值額＝6000－1275＝4725（萬元）

土地增值率＝4725÷1275＝371%

應(yīng)繳納土地增值稅＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝6000－1275－2388.75＝2336.25（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝2336.25×25%＝584.0625（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝2336.25－584.0625＝1752.1875（萬元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為371%，適用土地增值稅率達(dá)到60%，可考慮增加銷售環(huán)節(jié)，利用二次銷售的方法降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率。具體方法為實華集團(tuán)公司將土地作價3000萬元出售給下屬全資子公司實林公司，再由實林公司將土地作價6000萬元出售給躍進(jìn)公司，通過二次銷售的方法降低土地增值額。經(jīng)籌劃后實華集團(tuán)公司應(yīng)繳納的各項稅金計算如下:

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝(3000－1000)×5%＝100（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝100×3%＝3（萬元）

扣除項目金額合計＝1000＋100＋7＋3＝1110（萬元）

土地增值額＝3000－1110＝1890（萬元）

土地增值率＝1890÷1110＝170%

應(yīng)繳納土地增值稅＝1890×50%－1110×15%＝778.50（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝3000－1110－778.50＝1111.50（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1111.50×25%＝277.875（萬元）

實華集團(tuán)公司稅后利潤＝1111.50－277.875＝833.625（萬元）

實林公司應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝（6000－3000）×5%＝150（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝150×7%＝10.5（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝150×3%＝4.50（萬元）

應(yīng)繳納契稅＝3000×4%＝120（萬元）

扣除項目金額合計＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（萬元）

土地增值額＝6000－3285＝2715（萬元）

土地增值率＝2715÷3285＝83%

應(yīng)繳納土地增值稅＝2715×40%－3285×5%＝921.75（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝6000－3285－921.75＝1793.25（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1793.25×25%＝448.3125（萬元）

實林公司稅后利潤＝1793.25－448.3125＝1344.9375（萬元）

經(jīng)過上述籌劃，實華集團(tuán)公司合并實林公司稅后利潤合計為833.625＋1344.9375＝2178.5625（萬元），比籌劃前實華集團(tuán)公司稅后利潤增加2178.5625－1752.1875＝426.375（萬元）。

四、改變不動產(chǎn)出售方式，利用土地增值稅免征政策

【例4】南京機(jī)械廠有一自建辦公樓，造價600萬元，現(xiàn)準(zhǔn)備出售給宏圖書城作為辦公樓，擬作價2000萬元出售， 南京機(jī)械廠應(yīng)繳納的各項稅金計算如下:

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2000×5%＝100（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝100×3%＝3（萬元）

扣除項目金額合計＝600＋100＋7＋3＝710（萬元）

土地增值額＝2000－710＝1290（萬元）

土地增值率＝1290÷710＝182%

應(yīng)繳納土地增值稅＝1290×50%－710×15%＝538.50（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝2000－710－538.50＝751.50（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝751.50×25%＝187.875（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝751.50－187.875＝563.625（萬元）

納稅籌劃思路：根據(jù)財稅字[1995]48號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。根據(jù)上述文件，可考慮改變銷售方式，將辦公樓作為投資投入宏圖書城，作為宏圖書城辦公樓，投資額為2000萬元， 待辦公樓辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后， 南京機(jī)械廠再將2000萬元股份全額轉(zhuǎn)讓給宏圖書城原法人股東，經(jīng)過籌劃， 南京機(jī)械廠可享受免征收土地增值稅，企業(yè)應(yīng)繳納的各項稅金計算如下:

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝(2000－600)×25%＝350（萬元）

南京機(jī)械廠稅后利潤＝(2000－600－350)＝1050（萬元）

篇（4）

土地增值稅自1994年開征以來，一直在規(guī)范我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！睘榕浜蠂鴦?wù)院對房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機(jī)構(gòu)上調(diào)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產(chǎn)行業(yè)來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復(fù)雜的，其中一個最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項稅費(fèi)中，營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項目增值額的高低實行四級差別累進(jìn)稅率來征的，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)每一個財務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產(chǎn)實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進(jìn)稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應(yīng)在項目未辦理竣工結(jié)算前按照項目所實現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務(wù)部門所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率，先預(yù)繳土地增值稅，待項目全部竣工結(jié)算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿，但財務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費(fèi)用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可直接對其采用核定征收。

3.土地增值額的計算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)；或還可表述為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)

計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的地價款及相關(guān)稅、費(fèi)、房屋主體建筑的各項建造成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項間接費(fèi)用支出、稅金（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）、其他。

4.土地增值稅額計算方法

先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計算：

（1）增值額/扣除項目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（4）增值額/扣除項目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（2）投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)項目）作價入股，轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)資本化計入相關(guān)開發(fā)成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費(fèi)用簡化處理。當(dāng)然實操中，并不用通過具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財務(wù)費(fèi)用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費(fèi)用=實際支付利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價款及相關(guān)稅、費(fèi)+項目開發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價款及相關(guān)稅、費(fèi)+項目開發(fā)成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項目開發(fā)主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機(jī)構(gòu)出具的利息證明，利息費(fèi)用較高，且高于”購買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項目開發(fā)成本之和”的5%，則應(yīng)盡可能提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，并按項目分?jǐn)傎J款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負(fù)；反之，項目開發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項目開發(fā)成本之和”的5%，則可不計算應(yīng)資本化的利息或不提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，從而達(dá)到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。

2.合理提高能成本化的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以通過企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開支的管理費(fèi)用約為300萬。其中，25人參于了項目開發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項目部，以求加強(qiáng)項目開發(fā)進(jìn)程管理，如此一來增大了項目成本費(fèi)用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費(fèi)用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據(jù)車庫性質(zhì)大致分為三類：有產(chǎn)權(quán)車庫、利用人防工程建造的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫。很多開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售額，通常希望建有產(chǎn)權(quán)車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發(fā)項目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權(quán)”，物業(yè)公司收取“車位維護(hù)管理費(fèi)”，彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足，繳納營業(yè)稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果開發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實現(xiàn)車庫銷售，也可建造無產(chǎn)權(quán)的車庫。無產(chǎn)權(quán)的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)可以將其作為獨(dú)立的成本核算對象――車庫進(jìn)行核算處理，建成之后，可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán)，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認(rèn)收入，出售時按銷售企業(yè)不動產(chǎn)處理。在整個租賃期間不僅應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)的租賃收入，還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計折舊計入租賃成本。出售時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過”固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時，應(yīng)交納營業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：

普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實現(xiàn)銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現(xiàn)避稅。

隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)各項稅收政策的逐步細(xì)化，如何合理避稅成為每一個房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理人員理應(yīng)認(rèn)真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會計核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王艷東. 淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J]. 企業(yè)研究， 2012（22）.

篇（5）

近年來，國家為了控制房地產(chǎn)價格過高、投資過熱，先后出臺了一系列地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則，但收效卻不太大。商品房價格在激烈的市場競爭中依然居高不下，其原因固然是綜合復(fù)雜的，毫無疑問，高稅負(fù)就是其中的重要原因之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多達(dá)十幾種，在整個稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予足夠重視。

一、問題的提出

土地增值稅的納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的單位和個人，其計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出售房地產(chǎn)項目所獲利潤的高低，直接決定著企業(yè)繳納土地增值稅的多少。因此，企業(yè)在法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)，思考如何通過研究稅法，對土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業(yè)納稅成本，獲取最大利潤，是每個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮的問題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。

二、臨界點(diǎn)在土地增值稅優(yōu)惠政策中的運(yùn)用

稅收臨界點(diǎn)是指稅法有關(guān)條款規(guī)定的一定比例或數(shù)額，當(dāng)應(yīng)納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數(shù)額時，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負(fù)大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅，否則應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。針對這項規(guī)定，納稅人在對普通住宅確定售價時，就應(yīng)當(dāng)考慮以下問題。

1.假如納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠。

納稅人如果選擇享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，其增值率不能超過20%，在這范圍內(nèi)，企業(yè)為了獲取最大利潤，其售價應(yīng)該定為享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價位，否則，盡管享受到了起征點(diǎn)優(yōu)惠，但獲取的利潤還存在上升的空間。

【例如】甲房地產(chǎn)有限公司，建造好一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按稅法規(guī)定允許扣除項目的金額合計是500萬元，其中未包括銷售稅金及附加。設(shè)該批住宅的售價為×萬元，則相應(yīng)的銷售稅金及附加為5.5%×，這時，公司允許扣除項目的金額為500+5.5%×，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)增值率未超過20%時，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高售價是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點(diǎn)的最高售價為642.40萬元， 允許扣除金額為535.33萬元（500+642.40×5.5%）。

2.假如納稅人提高售價，放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠。

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見下表：

表1 土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率表

仍然用上例資料，假如住宅售價在原來基礎(chǔ)上提高Y萬元，即售價為642.40+Y，售價提高則相應(yīng)的銷售稅金及附加應(yīng)提高5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額合計為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過提高售價獲得更多利潤，就務(wù)必使提高的售價部分高于因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y(jié)44.83。此時，企業(yè)必須使房屋售價格高于687.23（642.40+44.83）萬元，才有利可圖。

依據(jù)土地增值稅的稅率是增值率來確定的，且采用的是四級超累進(jìn)稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點(diǎn)。企業(yè)可采用以上方法，求出各級適用稅率的納稅臨界點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)實際情況，通過增加支出或減少收入的方法來調(diào)節(jié)稅率，使企業(yè)適用稅率降低至臨界點(diǎn)以下，從而適用更低一級的稅率。

3.實證研究。

宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，有一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅待售，在該項目中，取得土地使用權(quán)所支付的金額為1 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 200萬元，有關(guān)的稅金為150萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司還可以加扣成本費(fèi)用（1 000+2 200）×20%=640萬元。

如果該批住宅售價為4 900萬元，該房地產(chǎn)的增值率為910÷3 990=22.8%，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬元。此時，企業(yè)稅后利潤為4 900-3 990-273=637萬元。

如果公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃，將售價降低至4 780萬元，該房地產(chǎn)的增值率為19.8%，依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠相關(guān)規(guī)定，該企業(yè)免征土地增值稅。此時，企業(yè)稅后利潤為790萬元，公司稅后利潤增加153萬元。

三、臨界點(diǎn)在利息支出扣除方式中的運(yùn)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對于利息支出的扣除限額，我國稅法做出了以下具體的規(guī)定：如果利息費(fèi)用沒有超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出可據(jù)實扣除，其他開發(fā)費(fèi)用，按“合計數(shù)”（取得土地使用權(quán)支付的金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本）的5%以內(nèi)計算扣除，與其他費(fèi)用一起按“合計數(shù)”的10%以內(nèi)計算扣除。這樣的規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了有利的空間，企業(yè)可選擇有利的扣除方式。

1.舉例分析。

丙房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)一房產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)支付了2 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 400萬元，利息支出為100萬元，未超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偂?/p>

若公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬元，若提供金融機(jī)構(gòu)證明，能扣除開發(fā)費(fèi)用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬元。可見，在本例中公司應(yīng)選擇不提供金融機(jī)構(gòu)證明。

2.分析結(jié)論。

公司在扣除借款利息時，要好好權(quán)衡是否該提供金融機(jī)構(gòu)證明，若發(fā)生的能夠扣除的利息支出超過了稅法規(guī)定的開發(fā)成本的5%，則應(yīng)該提供證明，如果沒有超過5%，則應(yīng)選擇不提供證明。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中分析運(yùn)用稅收臨界點(diǎn)，能在一定程度上降低企業(yè)稅負(fù)，爭取更多利潤。納稅人在分析運(yùn)用納稅臨界點(diǎn)時，要及時關(guān)注稅法最新動態(tài)，確?；I劃方案的時效性。同時還必須結(jié)合企業(yè)實際情況，著眼于企業(yè)整體，因為只有使企業(yè)綜合收益達(dá)到最大化的稅務(wù)籌劃，才是最優(yōu)的方案。

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[1]胡艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2014，（7）.

篇（6）

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃

一、土地增值稅的清算制背景

土地增值稅是針對單位或個人有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益的主要稅種。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，國家稅務(wù)總局為了對房地產(chǎn)行業(yè)實施有效的宏觀調(diào)控，于2006年12月了相關(guān)文件，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅自2007年2月1日起由預(yù)征制變更為清算制。伴隨著2010年新國十條的，關(guān)于土地增值稅清算的一系列文件也相應(yīng)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)土地增值稅的清算事項再次受到廣泛關(guān)注。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重大支出，在清算制的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加重視土地增值稅，做好相關(guān)的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。

二、從收入角度進(jìn)行稅收籌劃

1.分散收入籌劃法

土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對于一些能夠獨(dú)立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。

2.合理定價籌劃法

計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對其土地增值稅進(jìn)行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價時，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理定價，是房地產(chǎn)企業(yè)對其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營目標(biāo)是利潤最大化，那么就可以據(jù)此來計算有效的定價區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個臨界點(diǎn)以及相關(guān)稅收政策計算出相應(yīng)的最高定價系數(shù)，然后根據(jù)利潤最大化原則計算出最低定價系數(shù)，從而確定有效的定價區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。

三、從扣除項目角度進(jìn)行稅收籌劃

1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃

土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應(yīng)當(dāng)對土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營計劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發(fā)項目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發(fā)項目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗做出一個初略的估計。在做初步預(yù)算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)椖康挠宰龀龈訙?zhǔn)確的預(yù)測，使企業(yè)的選擇更加合理。

2.利息支出相關(guān)籌劃

根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按照取得對應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并且能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得對應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項目對其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠嬎惴謹(jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。

3.代收費(fèi)用相關(guān)籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售往往涉及眾多業(yè)務(wù)和事項，房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中經(jīng)常會代其他單位或個人向客戶收取一些費(fèi)用，比如維修費(fèi)用、城建配套費(fèi)用等。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前此類代收費(fèi)用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價的一部分向客戶收取，進(jìn)而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨(dú)收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項目金額和扣除項目金額會有所不同，因而房地產(chǎn)企業(yè)可以據(jù)此來對土地增值稅進(jìn)行相關(guān)的籌劃。一般來說，只要符合相關(guān)規(guī)定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費(fèi)用，因未計入房屋售價，從而在計算土地增值稅時不作為收入項目金額，相應(yīng)地，其支付的成本也不作為扣除項目金額。第一種方式則恰好相反，在計算土地增值稅時，與代收費(fèi)用相關(guān)的收入和支出應(yīng)當(dāng)計入收入項目金額和扣除項目金額。而代收費(fèi)用是確定的，因而主要考慮的應(yīng)當(dāng)是其對扣除項目金額的影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確計算出兩種方式下的扣除項目金額，再結(jié)合相應(yīng)的稅率計算出稅收支出，從而判斷哪種方式對企業(yè)更加有利。如果將代收費(fèi)用納入收入項目金額能夠為企業(yè)帶來更多的扣除項目金額，進(jìn)而節(jié)約土地增值稅支出，那么就應(yīng)當(dāng)采用第一種方式來核算為其他單位或個人代收的費(fèi)用。

土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項目。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合稅法的相關(guān)規(guī)定從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進(jìn)行稅收籌劃；從扣除項目角度來看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費(fèi)用相關(guān)的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，因此房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在清算中的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)盡可能地從企業(yè)整體層面的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，從而制定出更加有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的稅收籌劃方案。

參考文獻(xiàn)

篇（7）

設(shè)經(jīng)營企業(yè)當(dāng)期購進(jìn)原材料不含稅價格為A，增值稅進(jìn)項稅率為T1，當(dāng)期全部的不含稅的銷售額為B（其中應(yīng)稅銷售額為B1，免稅銷售額為B2），增值稅銷項稅率為T2，城市建設(shè)維護(hù)稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，所得稅稅率為25%。分開核算應(yīng)稅銷售額和免稅銷售額的，稅收征管機(jī)關(guān)規(guī)定不得抵扣的進(jìn)項稅額按免稅產(chǎn)品銷售額占全部銷售額的比例分?jǐn)偅徊环珠_核算的，按全部銷售額計算銷項稅額。

二、推導(dǎo)分析

第一，公式推導(dǎo)。當(dāng)經(jīng)營企業(yè)為一般納稅人時，分別計算其享受增值稅稅收優(yōu)惠和不享受稅收優(yōu)惠的稅后凈現(xiàn)金流量。

享受稅收優(yōu)惠時：銷項稅額=B1×T2；不得抵扣的進(jìn)項稅額=A×T1×B2/B；可以抵扣的進(jìn)項稅額=A×T1-A×T1× B2/B= A×T1× B1/B；當(dāng)期應(yīng)納稅額= B1×T2- A×T1× B1/B；稅后現(xiàn)金凈流量M1=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出=［B1×（1+T2）+B2-A×（1+T1）-（B1×T2-A×T1×B1/B）-（B1×T2-A×T1×B1/B）×（7%+3%）］×（1-25%）=0.75（B-A-T1×A+0.1T1×A×B1/B-0.1T2×B1+T1×A×B1/B）。

不享受稅收優(yōu)惠時：銷項稅額=B×T2；進(jìn)項稅額=A×T1；當(dāng)期應(yīng)納稅額= B×T2- A×T1；稅后凈現(xiàn)金流量M2=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出；= B×（1+T2）- A×（1+T1）-（B×T2- A×T1）-（B×T2- A×T1）×（7%+3%）-［B-A-（B×T2- A×T1）×（7%+3%）］×25%=0.75（B-A-0.1T2×B+0.1T1×A）。

當(dāng)經(jīng)營企業(yè)為小規(guī)模納稅人時，按3%的征收率征收增值稅，是否享受部分產(chǎn)品免征增值稅稅收優(yōu)惠都對其當(dāng)期應(yīng)納稅額和稅后凈現(xiàn)金流量不產(chǎn)生影響。

第二，結(jié)論分析。當(dāng)B1×T2- A×T1× B1/B＜B×T2- A×T1時，即享受稅收優(yōu)惠的當(dāng)期應(yīng)納增值稅額比不享受稅收優(yōu)惠的當(dāng)期應(yīng)按增值稅額小，有B/A＞T1/T2。

當(dāng)M1-M2＞0時，即享受增值稅稅收優(yōu)惠的稅后凈現(xiàn)金流量大于不享受增值稅稅收優(yōu)惠的稅后凈現(xiàn)金流量，有B/A＞11T1/T2。

由上述分析可知：當(dāng)B/A＞11T1/T2時，一般納稅人享受增值稅稅收優(yōu)惠時，既可以減少當(dāng)期應(yīng)納稅額，又可以增加當(dāng)期稅后凈現(xiàn)金流量，企業(yè)獲得相應(yīng)的稅收優(yōu)惠；當(dāng)T1/T2＜B/A＜11T1/T2時，一般納稅人享受稅收優(yōu)惠，當(dāng)期應(yīng)納稅額比不享受稅收優(yōu)惠的少，但是稅后凈現(xiàn)金流量也比不享受稅收優(yōu)惠時的少，企業(yè)雖然獲得了當(dāng)期少交增值稅的優(yōu)惠，同時也付出了稅后凈現(xiàn)金流量減少的代價；當(dāng)B/A＜T1/T2時，一般納稅人享受稅收優(yōu)惠，當(dāng)期應(yīng)交增值稅比不享受稅收優(yōu)惠時更高，相應(yīng)的稅后凈現(xiàn)金流量比不享受稅收優(yōu)惠時更小。

如表1所示，因為在實務(wù)中一般有B/A＞1，所以：

當(dāng)T1/T2≤1時，即情況①、②、④、⑤、⑥時，B/A恒大于T1/T2，享受增值稅稅收優(yōu)惠比不享受稅收優(yōu)惠給企業(yè)帶來當(dāng)期應(yīng)納稅額減少的好處。此時：B/A＜11T1/T2時，與不享受稅收優(yōu)惠相比，享受稅收優(yōu)惠的稅后凈現(xiàn)金流量變??；B/A＞11T1/T2時，享受稅收優(yōu)惠的稅后凈現(xiàn)金流量大于不享受稅收優(yōu)惠的稅后凈現(xiàn)金流量。稅收優(yōu)惠給經(jīng)營企業(yè)帶來應(yīng)納稅額減少和稅后凈現(xiàn)金流量增加的雙重好處。

當(dāng)T1/T2＞1即情況③時：B/A＜1.31時，享受稅收優(yōu)惠的當(dāng)期應(yīng)納稅額大于不享受稅收優(yōu)惠的應(yīng)納稅額，稅后凈現(xiàn)金流量也較不享受稅收優(yōu)惠的小。此時，稅收優(yōu)惠政策對經(jīng)營企業(yè)是“陷阱”；1.31＜B/A＜14.41時，享受稅收優(yōu)惠較不享受稅收優(yōu)惠，當(dāng)期應(yīng)納稅額減少，同時稅后凈現(xiàn)金流量也減少；B/A＞14.41，享受稅收優(yōu)惠會給經(jīng)營企業(yè)帶來當(dāng)期應(yīng)納稅額減少和稅后凈現(xiàn)金流量增加的雙重好處。

由上述分析可知：當(dāng)T1/T2≤1，B/A＜11T1/T2時，享受增值稅稅收優(yōu)惠只給企業(yè)帶來了當(dāng)期應(yīng)納稅額的減少，而稅后凈現(xiàn)金流量也變少了，這是因為銷售收入與購貨成本差額的變化大于應(yīng)納稅額變化的速度；當(dāng)經(jīng)營企業(yè)的銷項稅率為13%，進(jìn)項稅率為17%時，并且銷售額和購貨成本之比小于1.31的時候，企業(yè)沒有享受增值稅減免帶來的優(yōu)惠。原因在于經(jīng)營企業(yè)享受了兩種增值稅稅收優(yōu)惠：部分產(chǎn)品免征增值稅和13%的低稅率。部分產(chǎn)品免征增值稅減少本期銷項稅額，同時減少可抵扣的進(jìn)項稅額，13%的低稅率也減少了本期銷項稅額。銷項稅額和進(jìn)項稅額同時減小，并且進(jìn)項稅額減小的速度比銷項稅額減小的速度快，就會產(chǎn)生享受優(yōu)惠的應(yīng)納稅額比不享受優(yōu)惠的應(yīng)納稅額大；此外，是否享受部分產(chǎn)品免征增值稅稅收優(yōu)惠會導(dǎo)致一般納稅人的當(dāng)期銷項稅額和應(yīng)納稅額不同，當(dāng)期的應(yīng)交城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)和教育費(fèi)附加也就不同，當(dāng)1.31＜B/A＜14.41時，雖然當(dāng)期應(yīng)納稅額有所減少，但是稅后凈現(xiàn)金流量增加。企業(yè)不應(yīng)盲目享受增值稅稅收優(yōu)惠政策，稅收優(yōu)惠并不一定給企業(yè)帶來收益，良好的稅務(wù)籌劃可避免陷入稅收優(yōu)惠陷阱。

篇（8）

中圖分類號:F8

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)08-0173-01

1 增值稅稅收籌劃概述

1.1 增值稅及其特征

1.1.1 增值稅的含義

增值稅是對在我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù),以及進(jìn)口貨物的單位和個人,就其取得的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額,以及進(jìn)口貨物的金額計算稅款,并實行稅款抵扣制度的一種流轉(zhuǎn)稅 。增值稅是對商品生產(chǎn)和流通各環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的稅款,因此稱為“增值稅”。

1.1.2 增值稅的特征

(1)征收范圍廣。

我國企業(yè)增值稅征收范圍涉及到在我國從事生產(chǎn)經(jīng)營的所有企業(yè),適用范圍廣泛,從單個企業(yè)來看,增值稅征收涉及到企業(yè)生產(chǎn)、銷售以及進(jìn)出口加工、修理修配勞務(wù)的各個環(huán)節(jié),因此,涉及的環(huán)節(jié)非常多。

(2)價外稅。

價外計稅是指增值稅的計稅基礎(chǔ)不包含增值稅稅額本身。

(3)使用統(tǒng)一的增值稅專用發(fā)票。

為加強(qiáng)增值稅稅收的管理,我國企業(yè)涉及增值稅的業(yè)務(wù)活動(直接向消費(fèi)者銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、銷售免稅貨物、小規(guī)模納稅人銷售貨物及應(yīng)稅勞務(wù)等情形外)要使用全國統(tǒng)一的增值稅專用發(fā)票。

1.2 增值稅稅收籌劃的意義

增值稅涉及到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、銷售和管理的各個環(huán)節(jié),對企業(yè)的管理水平,尤其是財務(wù)管理水平的依賴程度很高,在稅收籌劃的過程中需要考慮本行業(yè)、本產(chǎn)品的涉及到的特殊稅收政策,統(tǒng)籌考慮各稅收籌劃方案,從整體上考慮其對企業(yè)的影響。因此,要真正做好企業(yè)增值稅的稅收籌劃客觀上要求企業(yè)統(tǒng)籌考慮從生產(chǎn)經(jīng)營活動的開始階段到最后的利潤分配階段的所有領(lǐng)域。通過有效的增值稅納稅籌劃可以降低增值稅的納稅基礎(chǔ),從而降低企業(yè)當(dāng)期應(yīng)繳納增值稅以及相關(guān)稅種(例如城建稅、教育費(fèi)附加等)的絕對繳納數(shù)額,增加企業(yè)的主營業(yè)務(wù)利潤。

2 增值稅稅收籌劃的原則

2.1 增值稅稅收籌劃遵循合法性原則

增值稅稅收籌劃的合法性原則是指納稅籌劃要有法律依據(jù),要在稅法以及相關(guān)法律規(guī)范允許的范圍內(nèi)開展納稅籌劃活動,這是納稅籌劃的最基本原則。

2.2 增值稅納稅籌劃應(yīng)具有統(tǒng)籌性

稅收籌劃的統(tǒng)籌性是指要綜合考慮增值稅稅收籌劃方案的影響,在時間上要具有前瞻性,在納稅行為發(fā)生前就做好規(guī)劃和安排,注重稅收籌劃方案對企業(yè)的未來影響;在范圍上要從稅收籌劃方案的整體入手,不僅要考慮增值稅這一稅負(fù)的高低,還要考慮對其他稅種的影響。此外,也要考慮稅收籌劃方案對客戶、供應(yīng)商的影響,爭取實現(xiàn)增值稅稅收籌劃的共贏,才能保證稅收籌劃的持續(xù)性。

2.3 增值稅稅收籌劃應(yīng)注重成本效益原則

稅收籌劃的目的是實現(xiàn)企業(yè)稅后收益的最大化,因此,必須充分考慮它的成本以及實施方案帶來的收益。這就要求企業(yè)全面考慮稅收籌劃方案可能帶來的交易成本,關(guān)注企業(yè)涉及的增值稅稅收政策的變化,對經(jīng)營方式和組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,降低稅收籌劃的成本和稅負(fù)。

3 完善增值稅稅收籌劃的對策建議

3.1 營造良好的增值稅稅收籌劃環(huán)境

企業(yè)增值稅納稅籌劃的外部環(huán)境包括法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等,從企業(yè)的角度講,企業(yè)無法改變法律法規(guī)以及整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況,但是企業(yè)可以通過熟悉精通國家的增值稅以及其他稅收法律政策,發(fā)現(xiàn)本單位可以利用的稅收籌劃空間,密切關(guān)注國家稅收的優(yōu)惠政策,最大限度的減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。此外,企業(yè)要做好與稅收主管部門的溝通工作,在依法進(jìn)行稅收籌劃的基礎(chǔ)上積極爭取稅收管理部門對企業(yè)增值稅稅收籌劃方案的認(rèn)同,使稅收籌劃方案由理論變?yōu)楝F(xiàn)實。

3.2 提高增值稅稅收籌劃的技術(shù)水平

3.2.1 建設(shè)高素質(zhì)的人才隊伍

增值稅稅收籌劃是一個專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)的工作,需要企業(yè)配備業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、思想素質(zhì)高的人才隊伍才能滿足增值稅稅收籌劃工作的要求。為此,企業(yè)財務(wù)部門要做好財務(wù)人員的引進(jìn)工作,提高財務(wù)人員的進(jìn)入門檻,從源頭上提高財務(wù)人才的整體素質(zhì)。要做好財務(wù)人員的繼續(xù)教育工作,特別是要對涉稅人員進(jìn)行定期培訓(xùn),及時了解稅收政策動態(tài)。

3.2.2 綜合利用多種稅收籌劃手段

增值稅稅收籌劃工作的稅收籌劃空間大,企業(yè)在實際工作中應(yīng)該根據(jù)經(jīng)營管理活動的特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃手段。目前,企業(yè)可以根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況合理選擇增值稅納稅人類別。規(guī)范增值稅進(jìn)項稅額扣除工作,避免因工作失誤導(dǎo)致取得的增值稅無法認(rèn)證和抵扣。靈活運(yùn)用和處理讓利銷售、混合銷售等方式,細(xì)化增值稅核算,熟練掌握和利用增值稅繳納的政策避免業(yè)務(wù)分類不清導(dǎo)致適用較高的增值稅稅率或者發(fā)生是同銷售的情況。

參考文獻(xiàn)

[1]艾華.稅收籌劃研究[M].武漢:武漢大學(xué)出版社,2006.

篇（9）

關(guān)鍵詞：企業(yè)增值稅 稅收籌劃 必要性 可行性

目前，我國研究人員在稅收籌劃領(lǐng)域取得了一定成就，然而，大多數(shù)研究主要集中在對稅收籌劃的基本概念。相對而言，一個具體稅種的選擇，結(jié)合其特點(diǎn)，對稅務(wù)規(guī)劃系統(tǒng)的研究相對缺乏。本文通過對于增值稅稅收籌劃的相關(guān)理論進(jìn)行分析，根據(jù)現(xiàn)行的增值稅規(guī)定，探討我國企業(yè)增值稅稅收籌劃的具體問題，并在此基礎(chǔ)上，結(jié)合增值稅納稅籌劃方法的具體案例的分析和實踐，希望可以為企業(yè)所得稅規(guī)劃具有一定的意義。

一、增值稅的概念

對于增值稅的定義：增值稅是對在我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)及進(jìn)口貨物單位及個人，對于其取得貨物或應(yīng)稅勞務(wù)銷售額，以及進(jìn)口貨物金額計算稅款，并實行稅款抵扣制一種稅。增值稅是對商品生產(chǎn)及流通中各環(huán)節(jié)新創(chuàng)造新增價值或商品附加值進(jìn)行征稅，稱為增值稅。

二、我國增值稅稅收籌劃問題分析

1.缺乏籌劃的可操作性。增值稅法的變化不僅與地方政策、稅收政策及稅務(wù)人員等相關(guān)問題存在一定的關(guān)系。稅收籌劃的同時風(fēng)險是難以避免的。現(xiàn)在很多納稅人稅收問題需要解決，解決上述問題，首先需要明確受托人之間的關(guān)系。因此，目前我國的稅收籌劃政策缺乏籌劃的可操作性，這一問題是制約我國稅收籌劃健康發(fā)展的一個關(guān)鍵因素。

2.稅收制度不健全。企業(yè)合法降低稅收成本可以通過稅收籌劃來完成，來達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的，企業(yè)稅收籌劃將受到許多因素的限制。是否合法是稅務(wù)籌劃的核心問題。稅收籌劃的進(jìn)行需要在法律允許的范圍內(nèi)來進(jìn)行，若稅法的逃稅行為違反了相關(guān)的規(guī)定，屬于偷稅漏稅。由于目前我國稅收制度仍存在一定的問題，有時企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃是合法的，但相對的也更難界定。在稅收籌劃方案的納稅人是很容易在稅收法律和政策不明確，政策沒有把握“度”，但也要承擔(dān)法律責(zé)任，后悔是比損失更大的損失。

3.籌劃方法選擇問題。企業(yè)可以運(yùn)用稅收籌劃方法有效地促進(jìn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大及實現(xiàn)稅前利潤增長，企業(yè)的稅收籌劃方法應(yīng)該與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)一致，企業(yè)稅收籌劃方法選擇是否能降低企業(yè)的操作成本，主要在于企業(yè)納稅籌劃方法的選擇，這些都是企業(yè)能否成功發(fā)展的重要因素。在稅收籌劃方法選擇方面，很多企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃是主要方法，可以使企業(yè)降低一定的生產(chǎn)成本，有許多簡單或獨(dú)立是合理有效稅收籌劃方法，但如果在認(rèn)為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的整體戰(zhàn)略發(fā)展是不可取。對納稅人納稅能力規(guī)劃，財務(wù)會計準(zhǔn)則和企業(yè)生產(chǎn)管理水平和企業(yè)有著一定的密切關(guān)系，同時也就要求企業(yè)需要對自身進(jìn)行全方位的整合，調(diào)整當(dāng)前的資源配置及經(jīng)濟(jì)活動。

三、加強(qiáng)我國增值稅稅收籌劃的策略

1.健全企業(yè)稅收籌劃環(huán)境。規(guī)范企業(yè)財務(wù)會計行為，設(shè)立完整的，客觀的建立，規(guī)范會計核算和財務(wù)報表，為企業(yè)的稅收籌劃的重要技術(shù)；其次，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與管理，規(guī)范管理，稅收籌劃和安排的金融活動不是簡單的，計算的協(xié)調(diào)，是必要的生產(chǎn)，銷售和其他方面的實施；第三，加強(qiáng)成本核算，成本不僅僅是財務(wù)成本，還應(yīng)包括納稅申報，納稅籌劃過程中，過分參與成本和費(fèi)用的過程。以便企業(yè)進(jìn)行最后實現(xiàn)收益最大和成本最低的高效目標(biāo)。

2.健全增值稅稅收籌劃相關(guān)法律法規(guī)。我國通過不斷的制定增值稅稅收法律、法規(guī)及相關(guān)政策的同時，針對不同行業(yè)制定不同的稅率及稅收優(yōu)惠政策，為納稅人實施稅收籌劃提供一定的空間。眾所周知，納稅人的基本義務(wù)依法納稅，企業(yè)通過相關(guān)的法律手段來進(jìn)行稅收籌劃，提高企業(yè)效益，這樣的做法是企業(yè)應(yīng)該享有的基本權(quán)利。為了鼓勵企業(yè)依法納稅，最好的方法是讓企業(yè)享受稅收籌劃的優(yōu)惠方式。

3.優(yōu)化增值稅稅收籌劃效果。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高意識的整體水平，整個社會將繼續(xù)改善，更與稅收籌劃的需求。我國稅收籌劃將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。其次，稅收征管水平的提高和稅法建設(shè)步伐的加快將使更多的稅源稅基納入增值稅和直接稅體系，偷稅漏稅的機(jī)會減少，增加的風(fēng)險，使稅收計劃變得越來越重要。一個有效的稅收籌劃，稅收籌劃是衡量綜合，減少稅收籌劃的風(fēng)險可以達(dá)到的效果。

隨著我國稅收制度的不斷完善沉重的代價和逃稅，一如既往，企業(yè)是市場競爭的稅收制度環(huán)境推到約束。越來越多的企業(yè)通過稅收籌劃的方法提高企業(yè)利益，這樣的做法是不違法的。增值稅納稅是工商企業(yè)的主體稅種之一，在企業(yè)全部稅收支出中占有非常大的比例，因此，作為企業(yè)來講，企業(yè)若能很好地理解并掌握增值稅稅收法規(guī)，合理的對增值稅進(jìn)行稅收籌劃，可以最大限度減少企業(yè)增值稅稅收負(fù)擔(dān)，希望本文的研究可以為我國企業(yè)增值稅稅收籌劃的理論研究提供一定的借鑒和幫助。

參考文獻(xiàn)：

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[3]文林.國際稅收籌劃[J].青海金融，2010，（7）：32.

篇（10）

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃有很多方式，其中利用土地增值稅進(jìn)行納增值稅稅收籌劃是其主要方式，下面我們重點(diǎn)介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，并綜合考慮納稅人的整體利益，對土地增值稅的籌劃進(jìn)行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應(yīng)扣除項目的比率，采取四級超率累進(jìn)稅率形式，增值額與應(yīng)扣除項目的比率越大，適用的稅率越高，應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)越重。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，四級超率累進(jìn)稅率額分別是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分，稅率為60%。

3.應(yīng)稅項目和扣除項目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策，具體如下：

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額為未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過應(yīng)扣除項目金額的，應(yīng)按其全部增值額計稅

同時對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進(jìn)入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地，一方出資金，雙方合作建房的行為?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進(jìn)行增值稅稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅，可大大降低房產(chǎn)的成本，這樣可實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下，合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán)，但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)；而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房，此時，對合營企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股，而稅法中規(guī)定：“以無形資產(chǎn)投資入股，參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”，因此，就會只對企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅，這樣，合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅，均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費(fèi)用的行為。代建房的整個經(jīng)濟(jì)行為中，雖然企業(yè)取得了收入，但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動，其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，僅依據(jù)稅法中有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式，不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，大幅降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式，在開發(fā)之初就確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免了開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅，大大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以以出租的形式收回資金，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動，企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅，這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅和土地增值稅，而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也不需要補(bǔ)交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展增值稅稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方，可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進(jìn)行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中關(guān)于利息支出扣除項目之規(guī)定：“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對財務(wù)費(fèi)用扣除項目中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除?！边@些選擇性條款為企業(yè)提供了一個新的增值稅稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，都會發(fā)生大量的借款，不可避免的會有大量的利息支出，而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中要注意的問題

增值稅稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益，實現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價值的提升。但是，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃時也有一定的風(fēng)險性，因此，企業(yè)還要注意以下問題：新晨

(一)增值稅稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

增值稅稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子，在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時應(yīng)堅持依法原則，在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

(二)增值稅稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認(rèn)為，納稅籌劃就是鉆稅法的空子，只對單個項目，單筆交易或者單個環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，而忽略了項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響，單純地追求通過稅費(fèi)籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本，最終對企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。