序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟往來，主要是通過合同形式進行的，合同管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度的重要內(nèi)容之一，能否實施有效管理，把好合同關(guān)，是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理成敗的一個重要因素。因此，應(yīng)注意以下幾個方面：

（一）按照合同內(nèi)容進行分類編號，如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合同、以及銷售合同等等要逐級分類、編號，同類合同要歸集在一起，以便于日常使用以及成本費用的歸集和核算管理。

（二）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內(nèi)容、合同的簽訂時間記錄準確、完整。

（三）合同的總金額或按照結(jié)算報告據(jù)實結(jié)算要標注明確。

（四）工程方面的合同需對質(zhì)保金比例及質(zhì)保期進行明確。

房地產(chǎn)公司的合同結(jié)算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，把好合同的結(jié)算關(guān)至關(guān)重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對合同履行的監(jiān)督。財務(wù)部門要將結(jié)算報告與合同對應(yīng)進行管理，在原合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加結(jié)算報告編號、結(jié)算報告時間、結(jié)算金額、以及工程結(jié)算的質(zhì)保金金額及質(zhì)保期等內(nèi)容，形成一個完整的合同執(zhí)行情況表。對于涉及合同內(nèi)容較多的，也可以將合同結(jié)算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號的一致性，方便核查使用。

二、銷售發(fā)票收據(jù)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期長，銷售收入少則幾千萬、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開發(fā)產(chǎn)品的收款次數(shù)少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產(chǎn)品購買后又退回多次銷售的現(xiàn)象，那么其收款及退款的次數(shù)就更多了。銷售收入數(shù)量之大、收款次數(shù)之多就決定了銷售發(fā)票收據(jù)使用數(shù)量之大可想而知，而發(fā)票收據(jù)的使用、查找及分類匯總管理的問題就顯得尤為突出了。

(一)建立發(fā)票收據(jù)數(shù)據(jù)庫。稅務(wù)機關(guān)的發(fā)票管理系統(tǒng)開始施行后，可以直接借助于發(fā)票管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但是對于未使用稅務(wù)系統(tǒng)的情況下，自行建立一個發(fā)票收據(jù)的數(shù)據(jù)庫就顯得非常必要。隨著現(xiàn)代辦公軟件的普及應(yīng)用，建立一個EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開始到收取最后一筆銷售款結(jié)束，涵蓋整個項目的全部收款過程。

(二)工作表的建立內(nèi)容要齊全，包括發(fā)票收據(jù)的本數(shù)編號、發(fā)票收據(jù)編號、開具時間、開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時間、收款開戶行等涉及發(fā)票收據(jù)的所有內(nèi)容全部列示，這樣一個完整的數(shù)據(jù)庫就建好了。數(shù)據(jù)庫具有數(shù)據(jù)、資料信息的查找功能，財務(wù)數(shù)據(jù)的內(nèi)部核對功能、財務(wù)數(shù)據(jù)的編輯匯總功能、銷售數(shù)據(jù)的復(fù)核功能等。

三、財務(wù)輔助臺賬的管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強大的財務(wù)軟件，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長的突出特點，跨年度數(shù)據(jù)的分類整理匯總問題是財務(wù)軟件無法解決的，所以財務(wù)輔助臺賬的建立是非常有必要的，直接決定著一個企業(yè)的財務(wù)管理的水平。針對房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)特點，有兩大類科目需要建立輔助臺賬，一類是往來類和成本類科目，另一類是損益類科目，下面分別進行闡述。

（一）往來類和成本類科目的臺賬主要是預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目、產(chǎn)品開發(fā)成本科目。預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目雖然通過財務(wù)軟件設(shè)置往來科目可以清晰反映往來情況，但是其只能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開具發(fā)票金額的預(yù)付賬款的借貸余額情況，并且財務(wù)軟件的缺陷即進行年度結(jié)轉(zhuǎn)后不能再反映前一年度已發(fā)生明細，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，與合作單位的往來賬務(wù)可能涉及項目開發(fā)的全過程甚至是項目竣工決算后的質(zhì)保期間，鑒于上述情況往來科目臺賬的建立非常必要。

（二）損益類科目的臺賬主要有銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費用等。損益類科目在月度年度結(jié)轉(zhuǎn)后余額將為零，年度內(nèi)可以反映累計情況，而房地產(chǎn)開發(fā)周期長并且需要按照項目進行清算的特殊性，客觀要求建立臺賬進行管理。

銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）臺賬的建立要在銷售發(fā)票（收據(jù)）數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬務(wù)處理的特點增加憑證編制時間、憑證號，保留開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式等內(nèi)容，形成對應(yīng)于銷售收入（預(yù)售賬款）明細賬的每一憑證的明細臺賬，臺賬需要按照產(chǎn)品類別分別建立，以便于按照各種核對查找需求分類匯總收入金額，最大限度實現(xiàn)對收入情況的各種管理需要。除此之外，其他損益類科目可根據(jù)企業(yè)自身管理需要按月度或其他分類方式建立臺賬，實現(xiàn)對開發(fā)項目的合理、有效管理，以及滿足對所得稅及土地增值稅匯算清繳的最終清算需要。

篇（2）

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展莊要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)進行租賃經(jīng)營以及相關(guān)的服務(wù)等形成的一種獨立性產(chǎn)業(yè)部門。其中主要內(nèi)容包括進行土地的開發(fā)、對房產(chǎn)的買賣和租賃、進行物業(yè)的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產(chǎn)經(jīng)營的周期性和社會經(jīng)濟發(fā)展的周期性有很大的關(guān)系, 同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對社會經(jīng)濟的發(fā)展具有基礎(chǔ)性的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險問題

(一) 債務(wù)方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題的重要原因。相關(guān)的資料顯示月前我國的房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產(chǎn)項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉(zhuǎn)。但是一般的房地產(chǎn)企業(yè)擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構(gòu)來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產(chǎn)企業(yè)的還款還要等到地產(chǎn)項目開始盈利所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負債率比較高的情況下進行經(jīng)營所以會產(chǎn)生很大的財務(wù)風(fēng)險。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會給整個項目的運行產(chǎn)生影響, 對企業(yè)的經(jīng)濟效益造成很大的損失。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)進行再次融資的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目的投資比較大所以,一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難單獨完成一個地產(chǎn)項目往往需要一些金融機構(gòu)來介入。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有機融機構(gòu)介入的同時就盲目的開始建設(shè)項目,導(dǎo)致項目建設(shè)中進行融資出現(xiàn)問題。我國的銀行大部分屬于國有企業(yè)在社會經(jīng)濟的發(fā)展中起著一定的調(diào)節(jié)和保持平衡的作用,但是如果房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況受到影響池會導(dǎo)致銀行的運作出現(xiàn)問題始社會經(jīng)濟發(fā)展造成一定的影響。

(三) 利率變動給企業(yè)造成了財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經(jīng)濟政策會對利率變動產(chǎn)生很大影響所以這些因素的影響容易給企業(yè)造成比較大的財務(wù)風(fēng)險這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產(chǎn)泡沫的抑制造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高增加了企業(yè)的還貨壓力。而且企業(yè)若經(jīng)營不善段有實現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標就會影響到正常的投資和經(jīng)營這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中和許多部門有相關(guān)的經(jīng)濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業(yè)的債務(wù)人、股權(quán)人、企業(yè)的職工以及企業(yè)內(nèi)部的各個單位等。

由于房地產(chǎn)企業(yè)和這些方面的經(jīng)濟關(guān)系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加。同時許多的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的制度不是很完善, 也容易導(dǎo)致企業(yè)在財務(wù)管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業(yè)沒有建立規(guī)范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預(yù)期影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險防范的措施

(一) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,屬于資本密集型企業(yè)所以必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前,國內(nèi)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的資金是無法獨立進行項目開發(fā)的但是房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業(yè)的償還能力, 以及具體的房地產(chǎn)項目的收益情況。進行項目的開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要進行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,雖然房地產(chǎn)企業(yè)的負債經(jīng)營能夠通過金融杠桿原理來增加企業(yè)的收益情況但是房地產(chǎn)企業(yè)的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內(nèi)。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資渠道。當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中應(yīng)積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要擺脫以往的單一性融資方式根據(jù)自身的優(yōu)勢,豐富融資手段,例如采用產(chǎn)業(yè)基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業(yè)的債務(wù)比例減少財務(wù)風(fēng)險。

(三) 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立財務(wù)風(fēng)險意識。隨著市場環(huán)境的競爭日趨激烈房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立起一定的風(fēng)險意識特別是企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險意識。所以需要企業(yè)對整體性的國民經(jīng)濟加強認識根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展形式預(yù)測相關(guān)的政策變化, 以及對企業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生的風(fēng)險。目前我國的經(jīng)濟發(fā)展速度比較快而且相關(guān)的政策也需要進行調(diào)整和變化必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響, 因此就需要企業(yè)加強對經(jīng)濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題。

篇（3）

受房市專項調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟政策的影響，我國房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)萎縮，房價開始回落，企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)難度增加。房地產(chǎn)企業(yè)一旦陷入財務(wù)危機，不僅是企業(yè)面臨破產(chǎn)危機，也極有可能影響整個國家的經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生經(jīng)濟危機。所以房地產(chǎn)企業(yè)對于已經(jīng)出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，必須及時采取有效措施加以制止，將財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)內(nèi)部重點的管理項目來加以對待。

一、概述

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理，是企業(yè)在經(jīng)濟運營過程中，實際財務(wù)受益與目標收入產(chǎn)生的差異，使公司可能產(chǎn)生一定的損失。論及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體構(gòu)成部分，可分為五種：1.政策風(fēng)險。從某種層面上來講，國家政策是房地產(chǎn)企業(yè)整合自身、發(fā)展自身的導(dǎo)向，可見房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展皆離不開政策方面的影響，所以產(chǎn)生政策風(fēng)險也是無可厚非的。2.價格風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的主流經(jīng)營對象即為房產(chǎn)，而房產(chǎn)的價格不是隨意制定的，而是我國物價部門經(jīng)過一系列復(fù)雜程序后審核而定的，因而它面臨著成本上漲而銷售價格調(diào)整不適時所帶來的經(jīng)濟損失風(fēng)險。3.我國房地產(chǎn)開發(fā)其主要動因是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問題，而對于后期開發(fā)，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財務(wù)風(fēng)險。4.投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險即為投資風(fēng)險。5.資金管理風(fēng)險。資金回收風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式。主要表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進而陷入財務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識淡薄。我國很多房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)成本管理理念的影響，一味的追求企業(yè)經(jīng)濟效益，減少前期的過多開支，但是現(xiàn)代成本管理認為企業(yè)不能因為一味的追求降低成本開支，這樣一來不但不會做好企業(yè)成本控制還會降低企業(yè)效益。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)管理層對于成本管理的認識還存在不足，市場競爭意識與效益觀念淡薄。2.企業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全。財務(wù)是企業(yè)資金進出的總閘門，通過財務(wù)控制可以幫助預(yù)防和化解金融風(fēng)險。但在現(xiàn)實生活中，一些房地產(chǎn)公司由于管理體制、人員素質(zhì)等因素的制約，財務(wù)控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理無法統(tǒng)一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務(wù)，使得中央的調(diào)控措施和政策法規(guī)不能認真貫徹下去，資金周轉(zhuǎn)緩慢，財務(wù)信息不能及時、準確傳遞，從而削弱了企業(yè)財務(wù)的集中統(tǒng)一管理，增加了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。3.不重視預(yù)算管理職能。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然口口聲聲說重視財務(wù)管理，但在實際管理過程中，由于對突發(fā)事件預(yù)期不足等原因，從而導(dǎo)致預(yù)算額度偏離實際需求，有一些企業(yè)沒有從土地成本、資金周轉(zhuǎn)、投資回報率等方面進行財務(wù)分析，不能將實際情況與企業(yè)財務(wù)管理相結(jié)合，只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層而上，預(yù)算管理職能未能充分的發(fā)揮作用，從而影響了企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

三、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理防范對策

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和經(jīng)營的特殊性，在當前國家宏觀調(diào)控政策從緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)生存和發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視財務(wù)管理，積極采取相應(yīng)措施以控制企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。1.優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，減少財務(wù)管理風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理來講，優(yōu)化的資金結(jié)構(gòu)與企業(yè)經(jīng)濟狀態(tài)是企業(yè)財務(wù)的風(fēng)險指標，企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)整體性改善提高有賴于產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理的得當與完善。在進行企業(yè)投資與經(jīng)濟運轉(zhuǎn)的同時，要進一步加強企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險憂患意識，提高資金管理，完善整體性的企業(yè)財務(wù)平衡系統(tǒng)，以多經(jīng)驗多形式的政策應(yīng)對與提高企業(yè)的優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。在企業(yè)進行融資運轉(zhuǎn)的時候，確立最優(yōu)化的經(jīng)濟生長計劃，部署最全面的資金回轉(zhuǎn)策略，是應(yīng)對企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險出現(xiàn)的前提，也是構(gòu)建企業(yè)資金結(jié)構(gòu)化的基礎(chǔ)。為了使企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展下去，將資金結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)目標平衡化、合理化構(gòu)建起來，就必須加強對資金價值的把握利用，以創(chuàng)新的發(fā)展思路進行企業(yè)金融管理，提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的應(yīng)對能力，使得企業(yè)資金最優(yōu)化的發(fā)展。2.加強與完善企業(yè)的制度管理，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險情況。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須清楚目前的企業(yè)管理制度弊端與不足之處。在應(yīng)對企業(yè)的資金管理與財務(wù)風(fēng)險問題時，必須以明確地制度要求與管理章程來進行分析，只有以企業(yè)的經(jīng)濟財務(wù)為主體進行企業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟狀態(tài)與財務(wù)產(chǎn)權(quán)熟知，才能真正提高公司的收入效益。企業(yè)的財務(wù)管理部門也應(yīng)當制定相應(yīng)完備的管理章程，明確企業(yè)的財務(wù)管理與資金流動之間的關(guān)系以及企業(yè)資金的融資管理問題。3.強化預(yù)算控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動是一個非常復(fù)雜的過程，企業(yè)應(yīng)當建立良好的預(yù)算管理機制，做到資金的使用“有章可循”，控制落實“有章必依”，管理“執(zhí)章必嚴”，以現(xiàn)金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預(yù)算管理，才能有效的避免企業(yè)損失，進而做出科學(xué)合理的調(diào)整控制，使房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險能夠得到有效的避免和防范。強化預(yù)算的控制管理首先要提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)預(yù)算的認知度，其次強化企業(yè)的現(xiàn)金流管理，按照實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值自動化的目標進行相關(guān)活動。4.加強成本管理與控制。4.1實行全過程的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事后成本分析的管理。對投建項目執(zhí)行成本計劃實行監(jiān)督和控制，檢查計劃的落實，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。對已完工項目的各項指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。4.2加強各環(huán)節(jié)的成本控制。第一，采購過程，在保證房屋質(zhì)量的前提下，合理選擇采購方式，構(gòu)建完善的采購成本控制體系；第二，開發(fā)過程，要熟悉國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策，在不違規(guī)的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設(shè)計前期，按新的招投標規(guī)定公開招標確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。加強對囤積在工地上的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉(zhuǎn)。

作者:李忠輝 單位:建平縣榮達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻：

篇（4）

一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

新項目開發(fā)應(yīng)進行財務(wù)預(yù)算管理，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險，這是因為必須投入大量的資本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進行財務(wù)預(yù)算管理。

1.立項環(huán)節(jié)的控制

各開發(fā)公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

成本費用估算和控制目標及措施；

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

稅務(wù)環(huán)境及其影響；

資金計劃；

《競投方案》；

投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；

項目綜合評價意見。

2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

總體規(guī)劃設(shè)計方案，應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設(shè)計階段（如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標。

關(guān)于施工招標環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

由此可見，集團總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項目經(jīng)認證審核后，各開發(fā)公司在財務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項目的階段性預(yù)算，從財務(wù)管理的角度，把各種控制項用相應(yīng)的科目和部門進行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進行預(yù)算管理科目的設(shè)置，如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費用發(fā)生的同時，可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額，在進行數(shù)據(jù)處理時，可以按照部門進行歸類匯總，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時，按部門、科目將預(yù)算和實際發(fā)生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據(jù)管理需要，對項目進行預(yù)算控制二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

（1）成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，利用信息系統(tǒng)對集團公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

（2）成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出，可設(shè)立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用，特別是土建費用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應(yīng)作為期間費用，直接計入當期損益。筆者認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制

公司高級管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項目的進展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準計劃分配資金。計算機系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項目給予報警提示，實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機系統(tǒng)功能提供多種條件進行統(tǒng)計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析，不僅可以了解該項目的當前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細事項，從而可以從源頭對異?，F(xiàn)象進行分析，有針對性地采取措施。期末，管理者通過項目進行預(yù)算分析，為對相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高，同時也對高層管理人員形成了制約。

篇（5）

評析：

對劉某所蓋“小閣樓”是否屬抵押財產(chǎn)及其處理，存在兩種不同觀點。

第一種觀點認為該“小閣樓”屬于抵押財產(chǎn)，在案件的執(zhí)行過程中，應(yīng)將整棟樓房拍賣，陳某可就所得款優(yōu)先受償。其理由是：劉某與陳某的抵押合同有效。劉某在該二樓房上加蓋的“小閣樓”與原二層樓房連為一體，該“小閣樓”用于堆放雜物，要配合原二層樓房才能發(fā)揮作用，顯屬從物。根據(jù)主物吸收從物的規(guī)定以及主物的處分效力及于從物的通例，該“小閣樓”應(yīng)從屬于已設(shè)置抵押的二層樓房而為抵押財產(chǎn)的一部份，“小閣樓”應(yīng)為抵押權(quán)效力所及。

第二種觀點認為該“小閣樓”不屬于抵押財產(chǎn)，其理由是：

首先，從雙方當事人的真實意思表示來看，在劉某與陳某訂立抵押合同時，“小閣樓”并不存在，劉某系以其二層樓房提供擔(dān)保、設(shè)置抵押，雙方的真實意思表示的抵押物為劉某的二層樓房，沒有將“小閣樓”作為抵押物的意思表示，而意思表示須真實是民事法律行為的生效要件之一。

篇（6）

一、前言

隨著我國住房需求量的增長，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了發(fā)展的新契機，在這一有利形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的發(fā)展局面。從房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，要想提高整體經(jīng)營管理效益，在競爭中處于有利形勢，內(nèi)部經(jīng)營管理環(huán)境和經(jīng)營管理手段十分重要。作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作之一，財務(wù)管理是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營狀況的重要因素，只有切實做好財務(wù)管理工作，并加強財務(wù)管理質(zhì)量，才能達到提高房地產(chǎn)企業(yè)效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的目的。因此，我們應(yīng)立足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理實際，制定具體措施，做好財務(wù)管理工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重要作用和意義

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理作為一項基礎(chǔ)工作，具有重要的作用和現(xiàn)實意義。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗管理實際來看，財務(wù)管理工作的作用和意義主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）財務(wù)管理對提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益具有重要作用

從財務(wù)管理的實際作用來看，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要影響。由于財務(wù)管理是資金管理的重要環(huán)節(jié)，因此只有做好財務(wù)管理工作才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益得到有效保障。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗管理來看，財務(wù)管理對提高整體效益具有重要作用，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要影響。

（二）財務(wù)管理對促進房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展具有促進作用

基于財務(wù)管理的內(nèi)容及其對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的實際作用，財務(wù)管理工作可以被認為是促進房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的重要因素。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的深入了解發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理工作開展的是否深入，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有效性的重要標志。為此，我們應(yīng)認識到財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的促進作用。

（三）財務(wù)管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)有序經(jīng)營的重要手段

房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭條件下做到有序經(jīng)營，并穩(wěn)步提升企業(yè)業(yè)績實現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展，就要對財務(wù)管理工作引起足夠的重視。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理實際我們可以發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理質(zhì)量已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要指標，如何做好財務(wù)管理工作成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容。

（四）財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高效化管理的重要措施

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，資金周轉(zhuǎn)量大是其重要特征。如何在保證資金安全的前提下合理利用資金加速企業(yè)發(fā)展，成為了房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。而要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的這一管理目標，財務(wù)管理無疑是重要手段。由此可見，財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高效化管理的重要措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在問題

雖然財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的促進作用和現(xiàn)實影響，但是受到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)境及人員的限制，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作還存在一定的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）項目的可行性研究不到位

目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的一個最為突出的問題便是對于房地產(chǎn)公司所要開發(fā)的某些項目的可行性分析研究得很不到位，結(jié)果就可能導(dǎo)致企業(yè)在這個項目上的損失，甚至影響到整個公司的發(fā)展。所以，項目的可行性研究制約了財務(wù)管理取得預(yù)期效果。

（二）財務(wù)管理意識淡薄

當前我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)財務(wù)管理的意識方面還很淡薄，缺乏足夠的重視，這種重視程度上的差異對于整個財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)都有重大的影響。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營來看，財務(wù)管理意識淡薄的局面必須得到改變。

（三）財務(wù)管理方式不規(guī)范統(tǒng)一

我們都知道，因為房地產(chǎn)企業(yè)同時會進行好幾個項目工程，成立不同的項目公司，甚至于一個大型的房地產(chǎn)企業(yè)會存在較多的分公司，正是由于這種分項目的多樣化而每個項目的財務(wù)管理方式都不一樣，所應(yīng)用的軟件、采取的成本費用標準、會計科目、核算方法等等也不統(tǒng)一。 如果不能財務(wù)統(tǒng)一的財務(wù)管理方式，勢必會造成財務(wù)管理工作陷入被動局面。

（四）缺乏成本管理能力

不少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員成本管控能力較低，由于財務(wù)人員非工程造價人員，對項目成本造價缺乏專業(yè)知識，難以判定成本價格的合理性。成本管理能力的缺失，是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效果不理想的重要原因。

（五）資金管理能力較差

當前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動方面，不管是資金的籌集、回收、投資、支出都存在著投入過大并且周期過長，資金難以形成健康的流動模式，企業(yè)也缺乏資金的流量管理觀念。資金管理不到位，成為了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的軟肋，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)管理質(zhì)量的具體措施

基于當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作存在的問題，要想提高財務(wù)管理的整體效果，就要從以下幾個方面入手：

（一）提高項目的可行性研究質(zhì)量

考慮到目前房地產(chǎn)企業(yè)項目可行性研究不夠深入的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足企業(yè)實際，做好立項審批和項目可行性研究工作，并在項目研究過程中加強財務(wù)管理工作，使財務(wù)管理能夠貫穿于項目研究始終，提高項目可行性研究質(zhì)量，滿足企業(yè)發(fā)展需要，達到提高財務(wù)管理水平的目的。

（二）加強財務(wù)管理意識

目前財務(wù)管理意識不強的問題是困擾房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理取得實效的關(guān)鍵，為此在房地產(chǎn)企業(yè)中，必須不斷加強財務(wù)管理意識，提高對財務(wù)管理的認識，充分認識到財務(wù)管理的作用，使財務(wù)管理真正成為促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要手段，保證財務(wù)管理取得積極效果。

（三）采取規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式

從目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理來看，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式是制約財務(wù)管理質(zhì)量的重要問題。所以，只有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實際，采取規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作取得積極效果。為此，我們應(yīng)優(yōu)化此物管理手段，統(tǒng)一財務(wù)管理方式。

（四）提高成本管理能力和效果

在財務(wù)管理中，成本管理能力是關(guān)系到財務(wù)管理整體效果的重要因素。為此，我們應(yīng)重視成本管理工作，認真研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理形勢，將成本管理作為財務(wù)管理中的主要工作，不斷提高成本管理能力，使成本管理效果能夠滿足實際需要，達到促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的。

（五）加強對資金的管控

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，我們在財務(wù)管理過程中，必須加強對資金的管理和控制，一方面要保證資金安全，另一方面要提高投資效益，使資金能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理需要，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效果滿足實際要求，達到提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的目的。

五、結(jié)論

通過本文的分析可知，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，財務(wù)管理作為基礎(chǔ)工作，財務(wù)管理質(zhì)量成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有效性的重要因素。為此，我們應(yīng)從加強財務(wù)管理意識、提高成本管理能力、加強資金管控等幾個方面入手，切實提高財務(wù)管理質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供有力手段。

參考文獻：

[1] 孫毓宏.淺談成本核算方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響及對策[J].中國外資，2011（15）.

[2] 汪永華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算問題研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2011（09）.

[3] 侯彩虹.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[J].經(jīng)營管理者，2011（12）.

篇（7）

一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

新項目開發(fā)應(yīng)進行財務(wù)預(yù)算管理,即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險,這是因為必須投入大量的資本,而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進行財務(wù)預(yù)算管理。

1.立項環(huán)節(jié)的控制

各開發(fā)公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》,并經(jīng)集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:

成本費用估算和控制目標及措施;

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;

稅務(wù)環(huán)境及其影響;

資金計劃;

《競投方案》;

投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策;

項目綜合評價意見。

2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

總體規(guī)劃設(shè)計方案,應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查,獲通過后進入下一設(shè)計階段(如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計)。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概(預(yù))算》,并在與上一階段的概(預(yù))算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制《建造成本概(預(yù))算》,確定各成本單項的控制目標。

關(guān)于施工招標環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

由此可見,集團總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項目經(jīng)認證審核后,各開發(fā)公司在財務(wù)分析子系統(tǒng)中,編制有關(guān)項目的階段性預(yù)算,從財務(wù)管理的角度,把各種控制項用相應(yīng)的科目和部門進行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進行預(yù)算管理科目的設(shè)置,如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費用發(fā)生的同時,可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額,在進行數(shù)據(jù)處理時,可以按照部門進行歸類匯總,在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時,按部門、科目將預(yù)算和實際發(fā)生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據(jù)管理需要,對項目進行預(yù)算控制。

二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

(1)成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時,像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā),如單幢或幾幢房屋的開發(fā),這個問題比較容易解決,可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象,設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā),如街坊改造或小區(qū)開發(fā),就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認為成本核算對象不能過細(如以單幢為單位),因為這樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位,因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認為:應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當分塊,比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊,利用信息系統(tǒng)對集團公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

(2)成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目,可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目,企業(yè)應(yīng)在該科目下,根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,選擇成本項目,并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多,對于發(fā)生次數(shù)較少,特別是單筆發(fā)生的費用,應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出,可設(shè)立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用,特別是土建費用,如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細核算,以便能隨時了解工作量進度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,這些費用應(yīng)作為期間費用,直接計入當期損益。筆者認為,這樣處理,對部分費用來說,有悖于會計的配比性原則。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用,這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確,如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前,就將其列入損益類科目進行核算,勢必會形成虛假的財務(wù)成果,不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此,筆者認為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”,作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算,待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后,再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制 新晨

公司高級管理層根據(jù)管理需要,根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預(yù)算信息系統(tǒng),隨著項目的進展,將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng),使用資金單位在旬末的3日前,將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫,經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準后,由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門,按批準計劃分配資金。計算機系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置,使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核,資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用,杜絕先斬后奏現(xiàn)象,以往具有權(quán)力特征的資金使用,通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開,堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項目給予報警提示,實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機系統(tǒng)功能提供多種條件進行統(tǒng)計與查詢,給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析,不僅可以了解該項目的當前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細事項,從而可以從源頭對異?，F(xiàn)象進行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過項目進行預(yù)算分析,為對相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高,同時也對高層管理人員形成了制約。

篇（8）

房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)業(yè)，價值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點，同時存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。中國指數(shù)研究院2008年6月的一項有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風(fēng)險顯著提高。同時，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導(dǎo)致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成為當前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)對策，從而為促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進行積極探索。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式及其管理問題分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）償還債務(wù)風(fēng)險。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線?；I資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風(fēng)險于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。（2）利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長。在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負擔(dān)。自2008年以來我國經(jīng)濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險增大。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。（3）再籌資風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負債率進一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險加大，一旦斷裂會造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅，從而對整個經(jīng)濟來說也是一個巨大的經(jīng)營風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項目上項，有些企業(yè)沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內(nèi)外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導(dǎo)致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險使得項目在很長時間內(nèi)都成為一個比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅(qū)動下盲目舉債加重了成本負擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險，企業(yè)負債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導(dǎo)致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風(fēng)險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團內(nèi)部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發(fā)項目缺乏合理規(guī)劃和科學(xué)管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，因此，科學(xué)的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質(zhì)量控制等，就會造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身條件的財務(wù)危機預(yù)警模型，才能及時的發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機的相關(guān)動向，隨時動態(tài)跟蹤公司的財務(wù)狀況，根據(jù)預(yù)警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來預(yù)測公司發(fā)生財務(wù)危機的可能性，及時發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致公司財務(wù)危機存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當措施，從而對財務(wù)風(fēng)險加以有效防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的實證測度

（一）預(yù)測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結(jié)果的準確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當年12月31日收盤價為依據(jù)計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計算的；所有年報數(shù)據(jù)均采用合并會計報表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費用一項從公司財務(wù)公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務(wù)費用來代替利息費用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國際標準數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計算。

（二）z模型及其修正 美國學(xué)者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務(wù)變量，并賦予這五個財務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個變量分別為營運資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤/總資產(chǎn)、股權(quán)市價總值/總負債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計算出一個數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個區(qū)間來預(yù)測企業(yè)財務(wù)危機發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當判別Z值高于2.675時，企業(yè)被認定為財務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業(yè)通常財務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財務(wù)危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)危機越小，破產(chǎn)機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機率逐漸增大。同時奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時前一年預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預(yù)測31家，33家正常企業(yè)樣本也能準確預(yù)測到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預(yù)測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預(yù)測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實證結(jié)果得出Z模型預(yù)測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設(shè)定為：X1：營運資金/總資產(chǎn)=（流動資產(chǎn)-流動負債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤/總資產(chǎn)=（凈利潤+所得稅+財務(wù)費用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當大的學(xué)術(shù)價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經(jīng)濟環(huán)境下的企業(yè)風(fēng)險測度，并不適合我國市場經(jīng)濟條件下的上市公司風(fēng)險測度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的評價。因此，具體到我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實來說，必須探索適應(yīng)我國市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險判別標準，才能精準反映我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況。基于此，本文在借鑒相關(guān)文獻資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計支持下提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對經(jīng)驗臨界值做出檢驗。目前，國內(nèi)學(xué)者使用凈資產(chǎn)收益率指標來預(yù)測財務(wù)危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當凈資產(chǎn)收益率小于6%，財務(wù)風(fēng)險較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財務(wù)風(fēng)險較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產(chǎn)收益率小于零時，人們一般認為該公司出現(xiàn)財務(wù)危機的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，具體見（表2）。由表得知，當Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風(fēng)險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當每股收益大于0.4時，公司的財務(wù)狀況比較好，本文選為風(fēng)險較小者，對每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統(tǒng)指標凈資產(chǎn)收益率來判別風(fēng)險較小者，根據(jù)有關(guān)文獻及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績評價標準，當凈資產(chǎn)收益率大于10%時，公司財務(wù)風(fēng)險較小。對凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表4）。根據(jù)謹慎性原則，本文定義當Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業(yè)績比較好的公司，風(fēng)險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標的經(jīng)驗臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產(chǎn)上市公司2008年度財務(wù)數(shù)據(jù)對結(jié)論進行檢驗，在86個非財務(wù)危機公司中，模型把9個非財務(wù)危機公司判別為財務(wù)危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務(wù)危機公司中，有1個被認定為非財務(wù)危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值。可以利用Z模型臨界值變化趨勢來預(yù)警房地產(chǎn)公司財務(wù)危機。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實行退市風(fēng)險警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財務(wù)危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行測度時，應(yīng)該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并能加以有效防范和控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預(yù)算和財務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財務(wù)風(fēng)險奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務(wù)上實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。六是建立房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時，還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風(fēng)險責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險管理，控制風(fēng)險損失。

篇（9）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的資金量巨大，面臨的市場競爭也日益激烈，也就使得該行業(yè)必須迎接更大的挑戰(zhàn)和遭遇更多的風(fēng)險。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)良莠不齊，尤其是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在市場經(jīng)濟的大潮中，其平均壽命往往不超過三年，這是非常值得警惕的一個現(xiàn)象。很大一部分原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈得不到很好的銜接，從而造成了不必要的損失甚至走向破產(chǎn)的邊緣。究其原因，主要在于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，周轉(zhuǎn)時間長，如果財務(wù)管理達不到一定的水準，很有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營不善甚至倒閉。因而，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理具有重要的地位，可以說是房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得長遠生存空間的關(guān)鍵因素之一。本文將著重探討如何加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，提高財務(wù)管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的財務(wù)管理方法已經(jīng)顯然不能適應(yīng)時展的要求了，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：房地產(chǎn)企業(yè)很多時候都缺乏必要的財務(wù)管理意識，往往造成了對于目標成本控制環(huán)節(jié)的忽視，基本上還停留在會計核算水平；房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)過于集中，直接造成了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率低下，這主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的決策層缺乏先進的管理理念和方法作為理論支撐；由于房地產(chǎn)企業(yè)的投入資金量大，且融資籌資途徑有限，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的負債率過高，一旦不能及時收回應(yīng)收賬款而一味的舉債借款，就很容易加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，從而給企業(yè)經(jīng)營帶來很大的困難；還有些房地產(chǎn)企業(yè)只把重點放在工程質(zhì)量和進度上，對于財務(wù)管理未引起充分足夠的重視，從而使得財務(wù)管理制度缺乏應(yīng)有的科學(xué)性、針對性和合理性，很多制度都只是流于形式，也缺乏對于財務(wù)人員素質(zhì)的培訓(xùn)力度，從而造成財務(wù)控制力較弱，也很難實現(xiàn)財務(wù)籌劃的功能。這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)的各項財務(wù)管理水平不高，成本管理過于粗放，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。以上這些不僅僅妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，而且也成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的最大瓶頸之一。

三、努力加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理特點，我們要想真正加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，提高財務(wù)管理水平，就要遵循一定的財務(wù)管理原則，深入分析論證各個開發(fā)項目，加強對資金的管理工作，尤其重視降低相關(guān)開發(fā)成本和有關(guān)費用，并實行長期的全員參與的成本管理辦法。此外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作已經(jīng)在當代新形勢下表現(xiàn)出新的工作特點，比如說當前我國已經(jīng)出臺了一系列保障性住房政策，有些城市還逐步實行了限購令，國家還調(diào)整了相關(guān)稅收政策，針對開發(fā)產(chǎn)品的不同情況征收不同的稅率，而且還收緊了銀行信貸業(yè)務(wù)，加大了貸款不同情況之間的利率差距。這些新特點勢必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較為深遠的影響，甚至?xí)斐删薮蟮臎_擊。因而，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快加強自身的財務(wù)管理工作和能力的提高。具體來說，主要可以從以下幾個方面來入手：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)變對于財務(wù)管理的認識，走出財務(wù)管理的誤區(qū)，不斷加強自身的財務(wù)意識，切實樹立長遠的財務(wù)管理戰(zhàn)略目標，以先進的經(jīng)營觀念認識和重視企業(yè)財務(wù)管理的重要性和必要性。通過房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的財務(wù)理念增強，能夠促進和改善財務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)提高，因為領(lǐng)導(dǎo)層的財務(wù)意識能夠直接決定企業(yè)的財務(wù)管理水平，它能夠促使財務(wù)人員提供真實可靠的財務(wù)信息，還有利于企業(yè)聘用高素質(zhì)的財務(wù)人員，從而能夠從思想、組織和行動上都促進房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)水平提高；

（2）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力克服傳統(tǒng)管理手段的主觀隨意性，不斷加強對于項目的可行性研究，加強決策制度建設(shè)，避免不必要的損失。按照國家的規(guī)定做好各項日常的財務(wù)工作，切實規(guī)范化各種財務(wù)行為，建立健全各項財務(wù)管理制度，完善內(nèi)部審計制度，加大內(nèi)部的監(jiān)督力度，并且引入一定的內(nèi)部競爭機制，通過一定的科學(xué)評估手段來進行獎懲。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能形成一股嚴格的內(nèi)控財務(wù)制度，使得企業(yè)員工能夠在良好的激勵政策下與企業(yè)同生死，共存亡，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期和穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展；

（3）房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷加強內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，重視對企業(yè)目標成本的管理工作，積極創(chuàng)新財務(wù)管理的方法，提高財務(wù)控制的能力，對企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動實行事前、事中和事后的財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)分析，建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)和審批審核制度，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立多元化的融資渠道，優(yōu)化籌資渠道，通過多種手段，努力降低財務(wù)風(fēng)險，并通過優(yōu)化投資項目，適當儲備一些土地資源，同時通過科學(xué)合理的方法來評價項目的經(jīng)濟效益大小，來強化和改善公司的財務(wù)管理水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)從活動組織上和制度上得到雙重保障。

四、結(jié)語

總的來說，快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)近階段以來，已經(jīng)持續(xù)遭遇了國家宏觀調(diào)控政策和市場持續(xù)低迷的交易現(xiàn)狀，為了能夠適應(yīng)此種變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快加強自身的財務(wù)管理工作，把它放到戰(zhàn)略性的高度來認識和實施。只有這樣，我國的房地產(chǎn)企業(yè)才能克服傳統(tǒng)財務(wù)管理的局限性，才能適應(yīng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和國家房產(chǎn)政策的變化，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提升到更高的層次打下堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，（2）

篇（10）

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進行和如期完成，只有加強財務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的特點有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點：

（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進行項目的滾動開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

（二）開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析責(zé)任重，要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險，降低風(fēng)險。

（三）開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作繁雜

雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)承接費等成本項目構(gòu)成，但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 轉(zhuǎn)貼于

（四）過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。

（五）審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態(tài)，在財務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率的建議

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務(wù)管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。

第一，健全財務(wù)管理制度。一是強化財務(wù)部門的職責(zé)，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

（一）加強資本結(jié)構(gòu)的控制

雖然財務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略要求