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時間：2023-06-11 09:23:23
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
隨著我國經(jīng)濟體制的不斷改革以及城市化建設的實施，很大程度上提高了房地產(chǎn)市場的需求，促進房地產(chǎn)價格呈逐年上升的趨勢。雖然，我國目前已經(jīng)頒布了相關的政策，并從稅收調(diào)節(jié)、土地供給、信貸政策、行政管理等方面對房地產(chǎn)市場進行控制，以期能夠平衡房地產(chǎn)市場的供求關系，調(diào)整房地產(chǎn)價格，但是收到的效果卻不盡如人意。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要調(diào)整營銷策略，從而保障自身的良好發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場營銷概述
市場營銷主要是指以市場為中心、營銷為手段，滿足市場需求，實現(xiàn)經(jīng)濟利潤。隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場得到了快速壯大，促使市場營銷逐漸與房地產(chǎn)有效結合在一起，這是我國商品經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。從狹義的角度上來說，房地產(chǎn)市場營銷主要是指房地產(chǎn)企業(yè)將相關的產(chǎn)品銷售給用戶的一個過程中。從廣義上的角度來說，房地產(chǎn)市場營銷主要是指在遵守相關營銷的原則以及房地產(chǎn)企業(yè)制定的營銷制度條件下，運用各種科學合理的營銷策略，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行銷售，滿足市場需求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標的過程。
二、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的分析
（一）人口環(huán)境分析
人是市場的重要組成部分，而人口環(huán)境與人之間有著密切的聯(lián)系，因此人口環(huán)境對房地產(chǎn)市場有著重要的影響。人口環(huán)境主要是通過人口的流動遷移、數(shù)量的增長、家庭結構、收入、年齡等方面的因素影響著房地產(chǎn)市場的需求。由于房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對象主要是人，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)人口環(huán)境的實際情況，詳細分析營銷市場，滿足消費者的各種需求，從而促進我國房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。首先，房地產(chǎn)是人們生活工作的重要場所，人口數(shù)量的多少直接決定著房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展?jié)摿Γ黄浯?，房地產(chǎn)的居住用房主要是由家庭數(shù)量和結構而決定的，家庭數(shù)量和結構對房地產(chǎn)市場的需求結構和需求量產(chǎn)生直接的影響；再次，人口的流動和遷移必然會對消費帶來極大的影響，例如當一個城市移入大量的人口時，需要解決的首要問題便是住房問題；最后，在不同年齡、收入等因素的影響下，人的價值觀和消費需求也有所不同，這在一定程度上也會對房地產(chǎn)的市場營銷產(chǎn)生影響。
（二）經(jīng)濟環(huán)境分析
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，市場經(jīng)濟體制的改革，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，這對房地產(chǎn)必然會產(chǎn)生直接的影響。首先，國民經(jīng)濟發(fā)展水平的高低直接決定著房地產(chǎn)市場是否能夠得到快速的發(fā)展。近年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展之所以迅猛，主要是建立在國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎之上，房地產(chǎn)市場能夠提高國民經(jīng)濟，而國民經(jīng)濟能夠為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供重要的資金保障條件，這兩者相互促進，相互發(fā)展，從而促進了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展；其次，房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、消費、流通等，需要大量的資金作為保障，因此比較容易受到金融貨幣政策的影響。當宏觀經(jīng)濟發(fā)展過快時，便會導致通貨膨脹的現(xiàn)象出現(xiàn)，政府便會采取緊縮的貨幣政策，利潤減少貨幣投放量、提高利率等，降低宏觀經(jīng)濟的發(fā)展速度；當宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度過慢時，會出現(xiàn)通貨緊縮的現(xiàn)象，政府便會采取寬松的貨幣政策，例如降低利率、降低金融機構存款準備金率等，刺激宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。因此，金融貨幣政策能夠對房地產(chǎn)短期的供求關系進行調(diào)整，進而促進房地產(chǎn)市場營銷。
（三）政治環(huán)境
政治環(huán)境主要是指能夠對房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動進行制約和影響的政府機構和政策法規(guī)。政府機構主要利用制定一系列政策對房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動進行制約和影響，保障房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務在一個公平競爭的環(huán)境中得到發(fā)展，保護房地產(chǎn)企業(yè)和消費者的共同利益。政策法規(guī)主要是對房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的變更進行規(guī)定，使人們在變更房地產(chǎn)經(jīng)濟關系過程中所必須遵守的行為規(guī)范。政策法規(guī)能夠促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，在最大限度上滿足消費者的需求。政治環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響主要包括有：首先，在土地方面，我國先后頒布了《土地儲備管理辦法》、《關于促進節(jié)約集約用地的通知》、《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》等多部土地政策，其主要目的通過房地產(chǎn)政策的制定，對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供用進行規(guī)范和整頓；其次，在住房保障體系方面，我國在《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中明確指出了需要建立完善的社會住房福利保障體系，提高經(jīng)濟適用房和廉租房的供應，擴大政策的覆蓋范圍，改善住房困難的局面；最后，在房價控制方面，我國根據(jù)目前房價上漲過快的現(xiàn)狀，制定了一系列以平抑房價為主的房地產(chǎn)政策，其主要目的在于通過政策法規(guī)的指導，保證房價價格波動合理。
三、房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀
（一）市場調(diào)查前期工作不充分
一個有效的營銷策略，必然離不開市場調(diào)查。而房地產(chǎn)商品與其他商品不同之處在于，如果市場調(diào)查不夠深入，規(guī)劃方案便會失去一定的合理性。一旦規(guī)劃設計方案批下來后，想要在施工過程中修改方案，那幾乎是不可能實現(xiàn)的?？墒窃趯嶋H中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商寧愿冒著投資風險，花費大量的資金開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，也不愿意花少量的錢進行市場調(diào)查。在項目的確定、選址、定位、規(guī)劃的過程中，幾乎是全憑著自己的直覺和經(jīng)驗進行的，無法從根本上滿足市場的需求。
（二）忽視市場細分與定位
對市場進行合理的細分與定位有利于市場目標的實現(xiàn)，同時在很大程度上關系著開發(fā)商的經(jīng)濟利潤?？墒菑哪壳暗那樾蝸砜?，我國房地產(chǎn)市場缺乏堅固的壁壘，投資時間較長，一旦市場出現(xiàn)空缺的時候，所有的競爭者蜂擁而至，從而忽略了對市場的合理細分與定位。
（三）營銷策略與企業(yè)不符
在實際中，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)采用最多的策略便是廣告策略。部分的房地產(chǎn)商為了推銷某個項目，而大肆做廣告。雖然廣告策略具有一定的效應，但是卻會浪費許多資金。因此，不是每個企業(yè)都適合廣告策略，例如針對于規(guī)模較小，正處于發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果大打廣告戰(zhàn)略，會造成企業(yè)陷入資金周轉不靈的局面，阻礙企業(yè)的正常運行。
（四）對營銷過程的管理與控制不夠
很多房地產(chǎn)企業(yè)的營銷效果不明顯的時候，一般都會將注意力放在營銷策略上，而忽略了營銷過程的管理與控制。實際上，大多數(shù)都是由于房地產(chǎn)企業(yè)忽略了對營銷過程的管理與控制，導致營銷策略無法充分發(fā)揮出真正的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分認識到管理與控制在營銷過程中的重要作用，僅僅只對營銷策略進行修改，根本就無法提高營銷效果。
（五）功利營銷思想嚴重
很多房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，具有嚴重的功利營銷思想，一味地追求自身的經(jīng)濟利益。這主要表現(xiàn)在忽略規(guī)劃設計，重視營銷推廣。有的開發(fā)商了為了節(jié)約資金，以低價購買規(guī)劃設計方案，并在施工過程中發(fā)現(xiàn)了許多問題。
四、房地產(chǎn)市場營銷策略
（一）深入市場調(diào)查
想要全面了解房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場環(huán)境，就需要對市場進行深入的調(diào)查。市場調(diào)查主要是房地產(chǎn)企業(yè)為了合理選擇市場目標，采用一系列科學合理的方法，有針對性、目的性的對相關的房地產(chǎn)產(chǎn)品信息進行采集和分析，將調(diào)查的市場內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境以及相關行業(yè)其他企業(yè)的營銷情況作為參考依據(jù)，從而制定出一個有效的營銷計劃，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者的決策提供重要的信息資料。
（二）整合企業(yè)資源
房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，首先就需要對本身的實際資源進行一個全面的了解和掌握，例如信息、財力、人力、物力等資源，同時還要合理的對這些資源進行整合。但是房地產(chǎn)企業(yè)必須要認識到整合不是簡單的拼接，而是對整個企業(yè)的各種資源進行有序的組織，通過有效的規(guī)劃設計，將各種資源的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，從而取得較好的營銷效果，這是提高營銷手段的前提條件。
（三）選擇符合企業(yè)特點的營銷策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場環(huán)境、自身的資源、競爭對手以及企業(yè)本身的客戶等，選擇符合企業(yè)特點的營銷策略。例如當企業(yè)無法在市場中占有較大的份額時，可以采用集中營銷策略，針對于一部分的消費者群體，進行生產(chǎn)，將精力集中在少數(shù)的市場之中，“以小取大”，在小市場中取得較大的市場份額，這樣不僅可以幫助企業(yè)在目標市場中占有優(yōu)勢地位，而且還可以提高企業(yè)的知名度，節(jié)約企業(yè)的營銷費用。如果在有條件的情況下，企業(yè)已進行深入的發(fā)展，但是這需要企業(yè)的市場地位比較牢固的基礎之上進行，避免企業(yè)承擔不必要的損失。
（四）創(chuàng)新營銷策略
房地產(chǎn)行業(yè)至今已有20多年的發(fā)展歷史了，從物質(zhì)領域延伸到人文關懷，這種關懷主要體現(xiàn)在文化方面，無論是建筑還是相應的基礎設施，都是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物。由此可知，文化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體趨勢。隨著我國社會各個方面的快速發(fā)展，消費者的需求日益成熟，但是文化地產(chǎn)的建設還正處于發(fā)展的初期，無法滿足消費者的需求?，F(xiàn)在，消費者從簡單的追求建筑發(fā)展到功能以及景觀的重視，表現(xiàn)出人們對精神方面的追求。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應該在制定和運用營銷策略的過程中，樹立創(chuàng)新因素，加入創(chuàng)新元素。例如綠色營銷、環(huán)保營銷、經(jīng)濟營銷、文化營銷等，這樣不僅可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的知名度，而且還能提高企業(yè)的優(yōu)勢，幫助企業(yè)在房地產(chǎn)市場中占有更大的市場份額，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
（五）加強對營銷過程的管理創(chuàng)新
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力日益加劇，以及房地產(chǎn)行業(yè)的理性化發(fā)展，加大了對民營機構的開放程度，并打破了行業(yè)壟斷的現(xiàn)象，從而逐漸形成雙重開放的局面。
五、房地產(chǎn)市場營銷策略的創(chuàng)新發(fā)展
隨著我國社會經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的市場營銷策略已經(jīng)無法滿足市場發(fā)展的特點以及消費群體的消費需求。為了能夠在激烈的市場競爭中占有一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)時展，樹立先進的營銷觀念，創(chuàng)新營銷策略，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（一）綠色營銷
隨著發(fā)展與生態(tài)之間的矛盾加劇，加強了人們的環(huán)保意識，建筑的質(zhì)量、價格、外觀、構造等不再是影響消費群體的重要因素，消費者越來越注重居住環(huán)境的質(zhì)量，同時生態(tài)環(huán)境也成了房地產(chǎn)企業(yè)的營銷亮點。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應該樹立節(jié)能環(huán)保、綠色營銷的理念，將綠色消費作為營銷策略，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的生態(tài)效益，為消費者創(chuàng)造出綠色、環(huán)保的家園。
（二）人文營銷
隨著社會文明的進步，消費者需求的日益成熟，使得社會文化對現(xiàn)代消費產(chǎn)生了嚴重的影響，而房地產(chǎn)消費也不例外。在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，要求居住環(huán)境不僅需要具備完善的功能，而且必須要具有文化的韻味。對此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務體現(xiàn)出文化理念。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定和進行營銷策略的時候，需要創(chuàng)造出人文特點，營造人文環(huán)境，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務的人文內(nèi)涵。
（三）知識營銷
21世紀是知識信息的時代，在知識信息大爆炸的背景下，消費群體在房地產(chǎn)消費過程中，對房地產(chǎn)的相關知識有了一個更深的了解，同時對于房地產(chǎn)相關知識的了解欲望也在逐步增強。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實施營銷策略的過程中，可以為消費群體傳輸房地產(chǎn)相關的知識，并為其提供相應的服務，以此提高消費群體的信任度，從而有利于營銷活動的順利進行。
參考文獻：
[1]郭大虎.基于體驗營銷理念的房地產(chǎn)營銷策略的變革[J].商場現(xiàn)代化，2012（07）：28-29.
中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02
我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對專業(yè)人才的需求量越來越大，同時對從業(yè)人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識，同時還要有一定的實踐應用能力。作為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應行業(yè)發(fā)展并具有較強實踐應用能力的的專業(yè)人才，是其需要解決的一項重要工作。
一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析
（一）房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析
隨著我國城市化進程的加快、新農(nóng)村建設的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會有一個持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時也預示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會長期存在。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析
目前，作為房地產(chǎn)專業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側重理論知識體系訓練，實踐教學體系不夠完備，在實驗室和實習基地建設上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學上缺乏強有力的指導。
顯然，我國房地產(chǎn)專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應當遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。
二、房地產(chǎn)專業(yè)應用型人才培養(yǎng)方案的構建
（一）專業(yè)課程設置及教學內(nèi)容的創(chuàng)新
1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念
由于房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性及房地產(chǎn)專業(yè)的多學科交叉性，決定了房地產(chǎn)專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學生掌握建筑方面的基礎知識，又要求學生掌握經(jīng)濟管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識。但目前房地產(chǎn)專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等領域，高校就應當遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場的需求，以培養(yǎng)房地產(chǎn)營銷策劃師、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人為主線開設建筑、經(jīng)濟管理及法律等課程，以完善學生的知識體系。
2、專業(yè)課程的設置要突出房地產(chǎn)專業(yè)特色，體現(xiàn)應用型技能培養(yǎng)理念
（1）專業(yè)基礎課的設置要體現(xiàn)實用性特點
建筑施工、建筑結構、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專業(yè)的立業(yè)基礎，必須分配足夠的學時，以保證學生理解掌握并能夠較靈活的應用。同時根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色，在第1至第4學期逐步開設經(jīng)濟法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關法律制度。
（2）專業(yè)方向課的設置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色
房地產(chǎn)專業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類專業(yè)，但其核心是房地產(chǎn)管理，因此在專業(yè)方向課的設置上要盡量回避具有共性特點的經(jīng)濟學、會計學、市場營銷學、工程經(jīng)濟學等課程，盡量開設房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)會計、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等具有房地產(chǎn)專業(yè)特點的課程，讓學生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專業(yè)知識。同時在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點，如增設房地產(chǎn)廣告學、房地產(chǎn)消費心理學、房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項目評估及房地產(chǎn)經(jīng)紀人實務等方面課程，以完善學生的房地產(chǎn)知識體系。
（3）實踐教學環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實際、學以致用的特點
① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點及教學要求，如對房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等操作性較強的課程設置課程設計，以訓練學生的實際操作能力。
② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術、建筑設備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學習的同時，應增設認識性實習環(huán)節(jié)，組織學生到施工現(xiàn)場，通過親身體驗以增強學生的感性認識。
③ 由于房地產(chǎn)市場的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關重要的作用，在實訓課程設置上，應開設為期至少一周的房地產(chǎn)市場調(diào)查實習，讓學生了解房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，并訓練學生在房地產(chǎn)市場調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計分析等方面的實際操作能力。
④ 在畢業(yè)實習環(huán)節(jié)，要求學生到大型綜合性的房地產(chǎn)項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導，讓學生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點，了解房地產(chǎn)項目的操作流程。
⑤ 在畢業(yè)設計的選題上，要以房地產(chǎn)專業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)項目管理等方面具有豐富實踐經(jīng)驗的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導老師，或聘用具有豐富實踐經(jīng)驗的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導學生。
（二）應用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構建
房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標定位為：遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，適應房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、營銷管理等專業(yè)知識，并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)理論，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關法律法規(guī)，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力和創(chuàng)新意識，在房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)營銷策劃領域具有較堅實理論基礎的高級應用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司從事房地產(chǎn)項目營銷、房地產(chǎn)項目評估、房地產(chǎn)估價以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。
房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對房地產(chǎn)市場的切入，也習慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用
房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用是市場調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場調(diào)查的認識功能和信息功能，市場調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點：
1.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會
通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動趨勢，包括市場的供給情況、競爭對手的活動意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向，在錯綜復雜的市場現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點。
2.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)項目的正確定位
通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行正確的項目定位，包括市場定位和目標消費群體定位，這些正是一個項目成功與否的關鍵。
3.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷策略
只有通過市場調(diào)查，才有可能了解市場供需情況，進而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略和促銷策略。
4.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導致嚴重的后果。通過市場調(diào)查，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風險。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容
影響房地產(chǎn)市場營銷的因素有很多，對于不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，各個因素影響大小也不一樣，一般來說房地產(chǎn)市場調(diào)查有下面幾個部分：
1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查
包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。
2.市場需求和消費者行為調(diào)查
包括消費者對某類地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查；需求動機調(diào)查；購買行為調(diào)查等。
3.市場競爭調(diào)查
一般來說房地產(chǎn)競爭樓盤可分為兩種情況，一是與所在項目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤。對競爭對手的調(diào)研主要是對營銷策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結構、性能、市場生命周期；現(xiàn)有客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應用情況；本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率等。
5.房地產(chǎn)價格調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場供求情況和供給彈性的大??；開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響；開發(fā)個案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場價格；價格變動后消費者和開發(fā)商的反應等。
6.房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查
包括房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；商的數(shù)量、素質(zhì)及其情況；房地產(chǎn)客戶對商的評價。
7.房地產(chǎn)促銷調(diào)查
包括房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告預算與公司的調(diào)查；人員促銷的配備狀況；各種公關活動對租賃績效的影響；各種營業(yè)推廣活動的租售績效。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的制約因子
在房地產(chǎn)市場營銷中，市場調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場調(diào)研受到一些來自客觀和主觀因子的制約，具體如下：
1.時間的制約
提供給市場調(diào)研人員的時間一般很短，在較短的時間內(nèi)提出一份客觀詳實的市場報告比較困難。這需要市場調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭取開發(fā)商最有力的支持。
2.技能的制約
經(jīng)驗豐富的市場調(diào)研人員和沒有經(jīng)驗的市場調(diào)研人員的技巧與能力會相差很遠，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響。
3.費用的制約
所有的研究報告都有其固定的預算。市場研究者只能在其預算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會感到無法充裕地執(zhí)行其研究計劃，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏見的制約
每一個人都會有主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動以及情緒化的人不太適合做市場的調(diào)查與研究工作。
四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序
營銷調(diào)研和科學調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關聯(lián)的行動。系統(tǒng)性的市場調(diào)查需要一條主要線索，要經(jīng)過周密計劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個階段：
第一階段調(diào)查準備階段。
本階段確定的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標進行初步分析，在此基礎上制定調(diào)查計劃（如調(diào)查方式及進度、收集信息的范圍與種類，經(jīng)費預算、組建隊伍及人員培訓等）。
第二階段正式調(diào)查階段。
本階段確定調(diào)研資料來源及收集方法。直接資料要采取訪談、問卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購買、委托等方法。
第三階段結果處理階段。
將調(diào)查收集的資料進行交叉分析分類統(tǒng)計，得出結論，在此基礎上編寫調(diào)查報告。
房地產(chǎn)市場調(diào)查研究對于房地產(chǎn)開發(fā)商，是至關重要的。它不僅僅關系到項目本身的成敗，更關系到房地產(chǎn)開發(fā)商形象和口碑，進而影響到房地產(chǎn)商開拓新市場效果和今后發(fā)展。
參考文獻：
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）010-00-01
一、房地產(chǎn)市場營銷概述
房地產(chǎn)是某種特定的財產(chǎn)和權利，在其物質(zhì)形態(tài)上則是土地和房屋，其既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項法律上的財產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、租賃、經(jīng)營以及與此相關的其他中介服務，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟活動領域包括土地開發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋開發(fā)建設、房屋經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及由此而形成的房地產(chǎn)市場[2]。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它的形成和出現(xiàn)是建立在土地的基礎上，因此房地產(chǎn)具有土地的固有特性，包括承受性、不可移動性、不可滅失性和差別性。另外房地產(chǎn)商品還具有三類物理特性，主要是位置的固定性、長期使用性和異質(zhì)性。
隨著商品經(jīng)濟的高速發(fā)展，市場營銷逐漸與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結合，房地產(chǎn)市場營銷的盛行已經(jīng)成為經(jīng)濟快速發(fā)展的必然導向。房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)消費者的需求，包括現(xiàn)實需求和潛在需求，向其提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓和廠房等房地產(chǎn)商品及與此相關的各種服務來實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標并獲利的過程。房地產(chǎn)市場營銷不是推銷而是全程營銷，營銷活動貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括項目的選址、設計、開發(fā)、銷售、物業(yè)等整個過程，其中心是實現(xiàn)商品的交換，完成銷售活動。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢
2013年全年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應量持續(xù)增長。2013年全年社會融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動活躍，經(jīng)濟擴張動力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
在市場經(jīng)濟正常發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)政策也趨向寬松。十八屆三中全會強調(diào)市場化的重要作用，表示降低對房地產(chǎn)的干預，更多依靠長效機制發(fā)揮作用。
在經(jīng)濟利好與政策松動的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。
三、我國房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀
根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價漲幅相對會放緩，市場化程度會逐漸加深。在市場營銷方面，消費者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經(jīng)驗也愈加豐富。關于購房糾紛問題層出不窮，消費者購房更加謹慎，房地產(chǎn)營銷壓力巨大。而目前我國房地產(chǎn)營銷策略主要是趨向于傳統(tǒng)的4P策略，即產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略應用中存在諸多問題，如前期市場調(diào)查不夠充分、忽視市場細分與定位的重要性、房地產(chǎn)商品質(zhì)量存在缺陷、營銷策略脫離企業(yè)實際情況、市場營銷思想落后且不夠先進等。隨著市場環(huán)境日益變化，人們對房產(chǎn)商品的需求也在時刻改變，企業(yè)應對市場進行充分的調(diào)查并對其分析，結合企業(yè)的實際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業(yè)應根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的要求，適時做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產(chǎn)的4P營銷策略需根據(jù)目前的市場情況進行合理的創(chuàng)新。
四、我國房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新
隨著越來越多新進房地產(chǎn)商的加盟和人們對于買房熱逐漸趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭將更加激烈，傳統(tǒng)的市場營銷策略及其組合營銷策略已經(jīng)無法滿足市場不斷發(fā)展的需求特點。根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商為了穩(wěn)定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新。
（一）品牌營銷。最高級的營銷不是建立龐大的營銷網(wǎng)絡，而是通過無形的營銷網(wǎng)絡加深人們對企業(yè)產(chǎn)品和品牌的認識，使得無論是消費者和投資商都可以根據(jù)品牌來選擇產(chǎn)品或認定企業(yè)，建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產(chǎn)企業(yè)品牌的樹立可分三步驟進行：首先是分析行業(yè)環(huán)境，尋找區(qū)分度；其次是以品質(zhì)作保證，支持品牌發(fā)展；再次為品牌的整合、持續(xù)傳播和應用。
（二）綠色營銷。近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運用于房地產(chǎn)行業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷只是單純地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益和消費者效益的統(tǒng)一，如今則增加了社會效益和環(huán)境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態(tài)環(huán)境的承載能力和社會公眾的利益。房地產(chǎn)企業(yè)社會責任意識的增強，改善了企業(yè)利益和社會利益沖突的局面，實現(xiàn)企業(yè)與社會的和諧相處。為了滿足消費者對房地產(chǎn)的綠色消費需求，房地產(chǎn)企業(yè)應積極開發(fā)綠色住宅，實行綠色定價，同時開辟綠色分銷渠道并進行綠色廣告促銷，最終實現(xiàn)企業(yè)、社會和消費者共贏的目標。
（三）人文營銷。房地產(chǎn)營銷應體現(xiàn)以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風土人情、宗教習慣等人文因素，為顧客創(chuàng)造良好環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質(zhì)的文化景觀和文化素養(yǎng)可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)設計時應充分考慮到消費者對房產(chǎn)的文化需求。此外，企業(yè)在進行房產(chǎn)銷售時，應妥善處理并保持與顧客的良好關系，在展示企業(yè)良好形象的同時，讓顧客感受到溫暖與關懷。房產(chǎn)銷售不是人文營銷的終結，在后續(xù)為消費者提供物業(yè)服務時更應堅持以人為本的理念，為消費者提供高品質(zhì)的物業(yè)服務。
（四）體驗式營銷。隨著“體驗經(jīng)濟時代到來”，企業(yè)主要提供的已不僅僅是商品和服務，而是一種讓客戶身在其中的體驗，充滿感性力量，給顧客留下深刻印象，從而刺激其進行消費需求。房地產(chǎn)企業(yè)通過體驗式營銷讓顧客感受全景體驗的過程，不僅看到房產(chǎn)的結構、質(zhì)量等硬性標準，還能體會到入住后的物業(yè)服務等軟性享受，從而增加顧客對企業(yè)的信賴及忠誠度。
（五）服務營銷。如今，隨著購房者的理性決策意識不斷增強和市場競爭模仿的日益加劇，服務逐漸成為難以模仿的競爭優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)企業(yè)可從以下方面實施服務營銷：一是加強售前服務措施；二是提高售中服務質(zhì)量；三是注重售后服務開展；四是注意客戶投訴；五是建立高效的客戶服務中心。
五、結語
就目前來說，我國房地產(chǎn)營銷策略有多種，無論是傳統(tǒng)的還是新式的，都各有其優(yōu)缺點。房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的采用應結合企業(yè)的實際情況，包括企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析、政府相關政策的契合以及消費者的特征分析，通過制定正確的單一或組合的營銷策略，最終實現(xiàn)企業(yè)利益的增長及其可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
一、確定高等職業(yè)院校的培養(yǎng)目標
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)也越來越受廣大考生的關注，科學合理的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價的專業(yè)課程體系的設計就顯得越來越重要。它是職業(yè)院校培養(yǎng)學生組織教學的依據(jù)。對高等職業(yè)院校來說其重點就是培養(yǎng)學生的職業(yè)能力，它是學生在今后的房地產(chǎn)相關崗位中的職業(yè)化和專業(yè)化的基本保證。培養(yǎng)以就業(yè)為導向的高端技能型的房地產(chǎn)專業(yè)人員是目前該課程體系設計的主要目標，不僅與我國的市場需求相聯(lián)系，還與房地產(chǎn)崗位的需求緊密結合。
高職院校擔負著高端技能型的專業(yè)人才的培養(yǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)急需要各高職院校為他們提供適應經(jīng)濟和社會發(fā)展的技能型人才，他們不僅要對房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)熟悉，還要對房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)價格評估和開發(fā)等有一個系統(tǒng)的掌握，同時要具有制定房地產(chǎn)營銷策略、從事房地產(chǎn)開發(fā)報建等高素質(zhì)的綜合型人才。
二、構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系
通過對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的研究以及房地產(chǎn)行業(yè)所需人才的要求的調(diào)查我們了解到：要構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系，首先，學校就要積極的與房地產(chǎn)行業(yè)合作，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)對該領域人才的需要來設計開發(fā)課程，并以房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)資格標準為依據(jù)，從房地產(chǎn)行業(yè)自身分析，對職業(yè)崗位的職責進行確定；然后在對確定完成任務所應該掌握的技術和知識進行系統(tǒng)的歸納，最后再以科學的分析方法和教學來實現(xiàn)由房地產(chǎn)領域到學習課程的轉化，進而構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系，這樣會使得課程體系更加貼近房地產(chǎn)領域，符合房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)需求。在工作和行動形結合的情況下，開展以房地產(chǎn)企業(yè)工作為基礎的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的教學內(nèi)容，并將學習的內(nèi)容與目標，通過教學方式進行轉換，形成以主題為主導的學習課程，營造相應的學習情境，以保證學習課程的系統(tǒng)化、科學化、具體化和實踐化。具體步驟如下：
（一）對房地產(chǎn)領域的職業(yè)崗位進行分析，確定工作任務
首先要做的就是對房地產(chǎn)企業(yè)進行深入調(diào)研，可以通過調(diào)查問卷，座談會和研討會等方式來實現(xiàn)。調(diào)研的主要內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)企業(yè)的目前現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢，對行業(yè)相關人才的需求狀況，工作任務和所需要的職業(yè)資格證書等，進而確定培養(yǎng)目標。然后再對畢業(yè)生在房地產(chǎn)行業(yè)所面向的主要崗位進行明確，并通過在房地產(chǎn)企業(yè)的實際操作來加強學生的實踐能力。
（二）明確與課程相關聯(lián)的行動領域，以此為依據(jù)確定課程學習領域，并制定相應的課程體系
與房地產(chǎn)崗位相對應的行動領域的確定必須要以崗位所要完成的任務為基礎。再對完成該任務所需要的能力和專業(yè)知識進行整體的分析和總結。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作任務是房地產(chǎn)銷售與產(chǎn)權登記代辦，相應的需要具備的職業(yè)能力就包括房地產(chǎn)銷售的運作、談判和簽約能力，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權登記操作能力；房地產(chǎn)策劃人的工作任務是房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃、銷售策劃以及經(jīng)營策劃，應具備的職業(yè)能力主要包括房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析能力、建設用地評價與獲取方法能力，銷售廣告策劃、價格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業(yè)管理策劃能力等；而房地產(chǎn)評估師的工作任務是對土地和房地產(chǎn)進行估價，所以，他們應該具備的能力就包括現(xiàn)場勘查、土地市場背景分析、資料收集估價報告的能力等。
（三）構建實踐技能教學體系
實踐教學的主要目的是為了培養(yǎng)學生的實踐操作能力，也是實現(xiàn)高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程體系的培養(yǎng)目標的重要環(huán)節(jié)。所以要加強學生對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，例如學生對房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的了解等。并適時在校外開展實踐教學，對課程中的模擬案例進行實訓操作，組織學生到房地產(chǎn)企業(yè)進行見習崗位實習等社會實踐。
三、課程體系實現(xiàn)的保證
與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系的構建不僅需要有豐富的教學理論作為基礎，還要有實際條件來為教學課程的開展提供條件。
首先，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程體系不僅要為學生提供關于房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)教學，同時對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟、價格評估等基本知識，還要為學生提供其他房地產(chǎn)行業(yè)相關的知識教學，例如房地產(chǎn)營銷，房地產(chǎn)開發(fā)等。
此外，為了實現(xiàn)課程體系中的實踐教學，學校還要與房地產(chǎn)企業(yè)相聯(lián)系，為學生提供了見習崗位實習，提高了他們的實際操作能力，學校好設置了各種實踐教學環(huán)節(jié)，主要包括實訓和考核，為了讓學生及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的資料、建材攪合、政策法規(guī)和樓盤的價格等都進行了詳細的總結，并使得學生能夠從這些資料中分析房地產(chǎn)的未來走勢。
總之，為了保證工學結合一體化的課程體系的實現(xiàn)，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產(chǎn)實際發(fā)展狀況相對應的實踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學生的專業(yè)理論和操作能力，為房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)出高端技能型專業(yè)人才。
參考文獻：
2戰(zhàn)略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用
戰(zhàn)略成本會計貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據(jù)銷售的實際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費用，能夠實質(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務管理中，戰(zhàn)略成本會計主要變現(xiàn)為適度服務質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質(zhì)量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務質(zhì)量控制的關注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點布局則是通過市場調(diào)查設計房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡布局實現(xiàn)較小成本耗費下的高銷售業(yè)績與目標，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業(yè)績之間的關系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會計即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實現(xiàn)對銷售網(wǎng)點布局的優(yōu)化升級;售后服務對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計要求房企在售后服務質(zhì)量的管控，實際上對于房企改善服務質(zhì)量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。
投資活動過程中，收益與風險并存，特別是處在經(jīng)濟轉型時期的中國房地產(chǎn)投資，風險更是在所難免。
一、房地產(chǎn)投資風險的定義與特征
1 房地產(chǎn)投資風險
房地產(chǎn)投資風險是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，在影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素影響下，不能收回投入的資本或達不到預期收益而蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。
2 房地產(chǎn)投資風險的特征
鑒于房地產(chǎn)項目投資周期長、投入資金量大，且受外界因素影響顯著的特點，因而使其具備了一些風險特性，具體表現(xiàn)如下：
多樣性：由于房地產(chǎn)投資過程涉及社會、經(jīng)濟、技術等各個方面，所以其風險表現(xiàn)為多樣性，相互之間變化呈現(xiàn)復雜的關系。
變現(xiàn)差：房地產(chǎn)項目投資大，周期長，而房地產(chǎn)市場又是不完全市場，因此，房地產(chǎn)投資不同于存款、國債等可以隨時變現(xiàn)。
補償性：開發(fā)商進行房地產(chǎn)項目投資時，是為了獲得高額收益，即取得風險回報或風險溢價。
激勵性：利潤與風險共存，從行業(yè)壁壘的選擇效應上看，高風險行業(yè)總是能給理智的投資者帶來超額利潤。
二、房地產(chǎn)投資風險的分類
房地產(chǎn)項目投資的特性決定了房地產(chǎn)市場的多變性，而變化的根本原因就在于形成該特性的一系列不確定性因素的存在，因此，根據(jù)不同因素的性質(zhì)，可以把房地產(chǎn)投資的風險因素大致分為以下幾類：經(jīng)濟風險、政策風險、社會風險、市場風險、經(jīng)營管理風險、自然條件風險等。
三、房地產(chǎn)投資風險的防范措施
1 進行充分市場調(diào)查，作出正確的項目決策
市場調(diào)查不僅要對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調(diào)查和分析，同時也要對房地產(chǎn)的社會需求和城市建設規(guī)劃有著正確的認識和形勢判斷。通過全面的調(diào)查分析，選擇社會需求度高、投資安全性較好并有較大期望取得令人滿意收益的投資項目。
2 關注政策導向，掌握投資時機
我國房地產(chǎn)市場尚不完善，國家會根據(jù)不同時期的形勢需要，經(jīng)常出臺一些政策引導房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在利率方面，房地產(chǎn)投資者可以提高預期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風險。此外，房地產(chǎn)投資者還應主動與當?shù)卣透骷壷鞴懿块T保持聯(lián)系，及時了解國家和地區(qū)的各項財政政策以及城市建設規(guī)劃變動可能對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響等，結合實際情況調(diào)整投資策略，降低投資風險。
3 合理利用供應鏈和營銷渠道，規(guī)避市場風險
在原材料供應方面，要預防上游供應商提供的材料價格上漲，投資者在與供應商和施工方在簽署合同時，應對材料價格作出明確的限制規(guī)定或采用固定價格的方式，盡量使市場價格因素導致的風險轉移。在營銷渠道方面，要加大宣傳力度，采用靈活多變的營銷手段，如預售預租等，加速資金的回籠和運轉，降低財務風險。
4 強化保險意識，合理規(guī)避自然風險
房地產(chǎn)保險以房屋及建筑物的安全為標的，投資者可以將地震、水災等不可抗拒因素帶來的自然風險轉移到保險公司，從而有效規(guī)避自然風險。
5
優(yōu)化投資組合，防范財務風險
房地產(chǎn)投資周期長、風險高，各個投資建設項目在風險程度，預期收益和資金總量方面各有其特殊性。投資者可以合理選擇不同的投資組合方案，統(tǒng)觀全局，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范財務風險。
6 提高管理水平，防范經(jīng)營競爭風險
一是清晰的市場定位，找準競爭對手并系統(tǒng)分析各競爭對手之間優(yōu)缺點，找出與對手相比投資項目的差異點，做到有的放矢；二是加強管理績效，降低投資成本，取得成本領先的主動權，獲得較好的市場占有率，在競爭中處于有利地位，利用這種有利地位來限制其他競爭對手；三是健全質(zhì)量監(jiān)管機制，做到從投資項目開始到結束全過程質(zhì)量管理，全過程控制質(zhì)量問題的出現(xiàn)，防范意外情況的發(fā)生，降低經(jīng)營管理風險。
四、結論
房地產(chǎn)行業(yè)是一個集合性較強的行業(yè)。正是因為這種顯著特性，才使得房地產(chǎn)的開發(fā)融會了較多的資源，集成了較大的人力物力，聚集了巨大的社會財富。因此合理的進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，把握好當前國內(nèi)大力推進城市化進程這個契機，將會更好的推動經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步。與此同時，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風險是不可忽視的，投資者在選擇投資項目時，不僅要考慮自己的資金實力和投資回報，更要全面考慮所處宏觀經(jīng)濟的運行狀況，政府財政政策等，同時要努力提高自身的經(jīng)營管理水平，提高風險預判能力和風險承受能力，及時有效的防范和規(guī)避風險。
參考文獻：
[1]趙雪紅：城市房地產(chǎn)投資風險管理研究[D].山東大學.2006.
一、市場統(tǒng)計調(diào)查的意義
1、狹義的統(tǒng)計調(diào)查
狹義的市場統(tǒng)計調(diào)查就是指以商品本身的消費者為對象,用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料,并予以分析研究的手段。
對于房地產(chǎn)市場,例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查,并收集資料進行銷售及售后情況的總結和分析。
所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調(diào)查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實資料。
所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點以及環(huán)境等的反應資料。
2、廣義的市場調(diào)查
廣義的市場調(diào)查,其調(diào)查對象,除了消費者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產(chǎn)者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題資料,并予以分析研究的方法。
對于房地產(chǎn)市場,除了進行公開個案市場的調(diào)查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況,目標市場狀況,消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。
二.市場統(tǒng)計調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用
1、前期
這一階段的統(tǒng)計調(diào)查結果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計調(diào)查方向相對比較宏觀,主要有:
(1)宏觀經(jīng)濟信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。
相關市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關系的信息,以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。
(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計調(diào)查
在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料,可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。
區(qū)域市場統(tǒng)計分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析,研究典型個案,對區(qū)域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析,追蹤市場發(fā)展方向。
(3)消費需求趨勢統(tǒng)計調(diào)查
主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計調(diào)查,這些調(diào)查結果將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對于某一個特定樓盤項目。
2、中期
開發(fā)商在購置土地之后,需要進行相應的項目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項目定位、項目規(guī)劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
(1)項目定位統(tǒng)計調(diào)查
考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域,通過對消費者置業(yè)消費需求的統(tǒng)計調(diào)查,結合周邊競爭項目和區(qū)位特征的調(diào)查,對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進行準確的定位。
(2)消費需求統(tǒng)計調(diào)查
通過統(tǒng)計調(diào)查了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié)、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣,結合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分,并確定各細分市場的規(guī)模。
(3)競爭樓盤統(tǒng)計調(diào)查
了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
(4)產(chǎn)品測試統(tǒng)計調(diào)查
在項目定位之后,目標消費人群趨于明朗,該階段的市場統(tǒng)計調(diào)查應當側重于項目細節(jié)方面的研究,針對特定將建樓盤,依據(jù)設計結果對樓盤的各指標分別進行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/采光與居室功能之間的關系;6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期
(1)樓盤媒體宣傳統(tǒng)計分析
對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計,可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補充。
(2)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計調(diào)查
主要實現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發(fā)售階段,將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費者到銷售現(xiàn)場關注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習慣;3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調(diào)查等等。
(3)銷售監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查
隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費者,以及來電咨詢的消費者收集相關的信息,并定期進行必要的回訪,同時進行有效的統(tǒng)計分析,開發(fā)商將能準確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。
一、市場統(tǒng)計調(diào)查的意義
1、狹義的統(tǒng)計調(diào)查
狹義的市場統(tǒng)計調(diào)查就是指以商品本身的消費者為對象,用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料,并予以分析研究的手段。
對于房地產(chǎn)市場,例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查,并收集資料進行銷售及售后情況的總結和分析。
所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調(diào)查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實資料。
所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點以及環(huán)境等的反應資料。
2、廣義的市場調(diào)查
廣義的市場調(diào)查,其調(diào)查對象,除了消費者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產(chǎn)者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題資料,并予以分析研究的方法。
對于房地產(chǎn)市場,除了進行公開個案市場的調(diào)查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況,目標市場狀況,消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。
二.市場統(tǒng)計調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用
1、前期
這一階段的統(tǒng)計調(diào)查結果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計調(diào)查方向相對比較宏觀,主要有:
(1)宏觀經(jīng)濟信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。
相關市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關系的信息,以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。
(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計調(diào)查
在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料,可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。
區(qū)域市場統(tǒng)計分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析,研究典型個案,對區(qū)域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析,追蹤市場發(fā)展方向。
(3)消費需求趨勢統(tǒng)計調(diào)查
主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計調(diào)查,這些調(diào)查結果將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對于某一個特定樓盤項目。
2、中期
開發(fā)商在購置土地之后,需要進行相應的項目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項目定位、項目規(guī)劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
(1)項目定位統(tǒng)計調(diào)查
考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域,通過對消費者置業(yè)消費需求的統(tǒng)計調(diào)查,結合周邊競爭項目和區(qū)位特征的調(diào)查,對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進行準確的定位。
(2)消費需求統(tǒng)計調(diào)查
通過統(tǒng)計調(diào)查了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié)、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣,結合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分,并確定各細分市場的規(guī)模。
(3)競爭樓盤統(tǒng)計調(diào)查
了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
(4)產(chǎn)品測試統(tǒng)計調(diào)查
在項目定位之后,目標消費人群趨于明朗,該階段的市場統(tǒng)計調(diào)查應當側重于項目細節(jié)方面的研究,針對特定將建樓盤,依據(jù)設計結果對樓盤的各指標分別進行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/采光與居室功能之間的關系;6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期
(1)樓盤媒體宣傳 統(tǒng)計分析
對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計,可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補充。
(2)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計調(diào)查
主要實現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發(fā)售階段,將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費者到銷售現(xiàn)場關注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習慣;3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調(diào)查等等。
(3)銷售監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查
隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費者,以及來電咨詢的消費者收集相關的信息,并定期進行必要的回訪,同時進行有效的統(tǒng)計分析,開發(fā)商將能準確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
通訊技術和計算機技術的迅猛發(fā)展，帶來了新一輪信息產(chǎn)業(yè)的啟動及信息網(wǎng)絡在各行業(yè)中的推廣應用。至此，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了信息網(wǎng)絡科技帶來的發(fā)展契機，并將呈現(xiàn)出管理跨域化、經(jīng)營全球化、產(chǎn)品直銷化、信息透明化、資產(chǎn)虛擬化和服務個性化的發(fā)展趨勢。
企業(yè)信息化管里建設的必要性：
中國房地產(chǎn)業(yè)目前眾多的參與力量歸結為三個主要的競爭方：外商(來自西方文明具有成熟的商業(yè)運作經(jīng)驗的經(jīng)濟強勢國家)、華商(來自有同樣文化傳統(tǒng)卻又深具商業(yè)意識的大中華圈)和內(nèi)商(國內(nèi)經(jīng)濟的主題正逐漸具有商業(yè)意識的民族經(jīng)濟體)。這三方面的競爭狀況構成了未來房地產(chǎn)行業(yè)的勢力格局。在這樣復雜的競爭環(huán)境中，仔細分析核心競爭力的構成，研究每個部分得以提升的方式、方法和途徑、選擇最優(yōu)途徑以便其實現(xiàn)，正是房地產(chǎn)企業(yè)管理者們應該慎重看待的課題之一。
房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的高低完全取決于對信息的獲取和處理能力。企業(yè)的生存和發(fā)展要靠正確的決策，而決策的基礎就是信息。房地產(chǎn)企業(yè)要準確、快速地獲取和處理信息，信息化是必然的選擇，它可大大減少人力資源，提高效率，加快信息處理的速度，提高信息的準確性和可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)信息化可以通過輔助管理和輔助決策，準確及時地把握市場信息，從而獲得更多的商機。還可以提高企業(yè)對市場的反應能力，提高決策的正確性和預見性，從而大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力。
信息化管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的五大優(yōu)勢：
采購環(huán)節(jié)的信息化管理：
物料采購成本的降低是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本的關鍵環(huán)節(jié)，是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高其價格競爭力的重要途徑。而信息化管理在采購業(yè)務中的廣泛應用，可以大大降低信息收集、篩選、采購人員的住宿、交通等方面的交易費用。進行集團化網(wǎng)上采購，開展B2B電子商務，已被眾多企業(yè)所看好。
對外溝通的信息化管理：
房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要涉及土地、水電、環(huán)保、綠化、安全、道路等許多部門，手續(xù)較為繁雜。在政府積極實施電子化辦公的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)自身開展信息化管理建設，將使其本身的工作效率大大提高，從而降低其辦理相關繁瑣手續(xù)方面的成本。
市場營銷的信息化管理：
房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟形勢、區(qū)域環(huán)境等方面因素的影響，敏感性較強，因此，房地產(chǎn)市場調(diào)查作為整個房地產(chǎn)經(jīng)營活動的前提，就顯得特別重要。將信息化管理應用于房地產(chǎn)業(yè)的營銷業(yè)務，能有效地克服傳統(tǒng)市場調(diào)查中存在的地域性限制及時效性差的缺點。房地產(chǎn)企業(yè)可以在網(wǎng)上實現(xiàn)信息搜集、反饋、整理，實現(xiàn)了低成本、高效率的房地產(chǎn)市場分析、營銷策略研究，做出盡可能準確的市場需求結論，為企業(yè)高層的決策提供較完善的分析資料。通過輔助管理和輔助決策，準確及時地把握市場信息，從而獲得更多商機。還可以提高企業(yè)對市場反應能力，提高決策的正確性和預見性，從而大大提高企業(yè)的市場競爭力。
企業(yè)管理的信息化管理：
房地產(chǎn)企業(yè)管理信息系統(tǒng)的基礎是自身的ERP系統(tǒng)，然后通過充分利用互聯(lián)網(wǎng)絡技術，將供應鏈管理、客戶關系管理、物業(yè)管理、工程計劃管理、商業(yè)智能、電子商務、辦公自動化等功能全面集成，實現(xiàn)資源共享和數(shù)據(jù)共享，具體包括企業(yè)資源計劃系統(tǒng)(ERP)、供應鏈管理系統(tǒng) (SCM)、客戶關系管理系統(tǒng) (CRM)、物業(yè)管理系統(tǒng)(EM)、工程計劃管理系統(tǒng)(PPM)、商業(yè)智能系統(tǒng)(B1)、電子商務系統(tǒng)(EC)等方面的建設。從而使供應商、開發(fā)商、建筑商和客戶通過供需鏈緊密集成在一起，使企業(yè)最大限度減少經(jīng)營成本，快速適應客戶需求，提高市場競爭能力和經(jīng)濟效益。信息化的管理系統(tǒng)使項目部各個崗位的職責、權限有了明確的界定，每個工作人員對自己的職權范圍有了更清晰的認識。對各部門之間的工作流程也做出了清晰的規(guī)定，智能化的流轉傳遞能使各工作環(huán)節(jié)銜接緊密，提高了工作效率。并且使造假、虛報等不良現(xiàn)象大大減少，系統(tǒng)中相應的角色和權限的設置使得公司領導可以方便的查詢項目各種數(shù)據(jù)報表，對項目的進度、資金、質(zhì)量等情況可以做到隨時監(jiān)控。
企業(yè)發(fā)展的信息化管理：
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，企業(yè)信息化進程和最終效果需要支撐到集團戰(zhàn)略的落地，信息化管理的建設能夠支撐多個項目的異地管控和集團式協(xié)同管理，整合供應鏈上下游——上游實現(xiàn)與采購和施工單位的合作伙伴式的戰(zhàn)略合作，下游實現(xiàn)客戶關系管理的最大市場回報并實現(xiàn)集團的全面預算和資金管理。
