序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)合作合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

地址：________________

電話(huà)：______傳真：_____

授權(quán)代表：____職務(wù)：_____

乙方：________________

地址：_______________

電話(huà)：______傳真：_____

授權(quán)代表：____職務(wù)：_____

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。

第一條前言

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：

1.甲方已于___年___月___日依法以招標(biāo)(或拍賣(mài)、行政劃撥，購(gòu)買(mǎi))方式取得位于_準(zhǔn)格爾旗沙圪堵__、編號(hào)為_(kāi)__的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為_(kāi)商住_____、容積率為_(kāi)2.2__、計(jì)劃建筑面積為_(kāi)28__萬(wàn)平方米、土地使用權(quán)年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用權(quán)證(或用地紅線(xiàn)圖)編號(hào)為_(kāi)___;

2.由乙方提供建房資金，并承建全部建筑及附屬工程。

第二條合作建房

1. 甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開(kāi)發(fā)建成約__28__萬(wàn)平米的辦公(或商業(yè)、住宅)樓，并按本合同第 六條的約定進(jìn)行利益分成。

2.工程造價(jià)以國(guó)家預(yù)算計(jì)算(不降點(diǎn))，全部由乙方承建。

第三條建房資金

1.工程建設(shè)資金預(yù)計(jì)為人民幣_(tái)_________元，全部由乙方提供，實(shí)際建筑成本高于或低于該預(yù)計(jì)數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。

2. 建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗(yàn)收合格時(shí)止所需的一切成本、費(fèi)用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費(fèi)或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。

第四條報(bào)批手續(xù)

除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報(bào)批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報(bào)批手續(xù)均由甲方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報(bào)批手續(xù)，包括毫不遲延地提供乙方持有的所需材料。

第五條設(shè)計(jì)、建筑

1.工程設(shè)計(jì)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，但需經(jīng)得乙方通過(guò)設(shè)計(jì)方案，建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由乙方負(fù)責(zé)。

2. 工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第__15__天內(nèi)完成，整個(gè)建筑工程應(yīng)在本合同生效后第20天內(nèi)開(kāi)工，并在第10個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作。

第六條利益分成

1. 全部建筑按每平米4200元的價(jià)格交由乙方銷(xiāo)售，除去乙方投入的建房資金，乙方找差價(jià)補(bǔ)足甲方每個(gè)建筑平米4200元。

2 .超出每平米4200元銷(xiāo)售以外的溢價(jià)，為乙方所得，不足部分由乙方承擔(dān)。

3.每平米4200元(含4200元)的銷(xiāo)售稅由甲方承擔(dān)，超出部分由乙方承擔(dān)。

4.乙方的銷(xiāo)售房款所得，除保證正常施工外優(yōu)先支付甲方每平米4200元的差價(jià)部分。

第七條違約責(zé)任

1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時(shí)間完成工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第__20__天內(nèi)開(kāi)工、或在第_10___個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。

2.因甲方的原因造成延誤的，乙方工期順延，造成損失的由甲方賠償乙方。

3.如因甲方的原因造成報(bào)批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時(shí)間在__1__個(gè)月以?xún)?nèi)時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門(mén)的指導(dǎo)租金價(jià)格向乙方支付違約金;當(dāng)拖延時(shí)間超過(guò)三個(gè)月以上時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。

第八條爭(zhēng)議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)，按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。

第九條合同生效

本合同自政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后生效。

甲方：______________________乙方：_______________________

授權(quán)代表(簽字)：____________授權(quán)代表(簽字)：____________

日期：___________年___________月_____________日

地點(diǎn)：______________________________________________

【合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同(二)】甲方：

乙方：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，為明確責(zé)任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。

第一條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱(chēng)：旬邑原底鑫源小區(qū)

地址：旬邑縣原底街道306省道以南

第二條 項(xiàng)目規(guī)模

在本協(xié)議所述地塊上：擬建旬邑原底鑫源小區(qū)工程，規(guī)劃占地30000平方米，。

第三條 合作方式

1、投資方式：合作股份

2、股東組成：合作股份由四個(gè)股東組成、大股東占40%股份、其余股東各占20%股份

3、建設(shè)管理費(fèi)用、施工手續(xù)等事宜從該項(xiàng)目中的總造價(jià)的5%計(jì)入建設(shè)公司

第四條 承包計(jì)算方式

1、包工包設(shè)備按平方米285元計(jì)算

2、包工不包設(shè)備按平方米188元計(jì)算

第四條 前期工作安排

合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作由甲方負(fù)責(zé)，包括但不限于以下各項(xiàng)：

(1)落實(shí)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃手續(xù)，獲得合建項(xiàng)目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權(quán)人為甲方，土地使用不附帶第三者的利益限制。

(2)落實(shí)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地的規(guī)劃報(bào)建工作。

(3)完成合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補(bǔ)償工作，拆遷安置及補(bǔ)償費(fèi)用包含在總投資內(nèi)。

(4)甲方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的整體供水、污水處理、供電、安裝、供氣、通訊報(bào)裝手續(xù)，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的資源供應(yīng)。

(5)甲方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理，獲得開(kāi)工證，使合作項(xiàng)目可以合法開(kāi)工建設(shè)。

第五條 工程管理

本協(xié)議簽署后，甲方組織合作項(xiàng)目工程關(guān)聯(lián)辦公室，具體協(xié)商工程管理、項(xiàng)目進(jìn)展、人員聯(lián)絡(luò)、財(cái)務(wù)及工程進(jìn)度安排。

第六條 物業(yè)交付

1、合作開(kāi)發(fā)物業(yè)應(yīng)于竣工后交付使用，合作項(xiàng)目應(yīng)取得《建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證書(shū)》。

2、合作開(kāi)發(fā)物業(yè)竣工交付時(shí)，甲乙雙方應(yīng)共同參加施工方、設(shè)計(jì)單位的竣工驗(yàn)收。

第十條 產(chǎn)權(quán)確認(rèn)與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)

1、本協(xié)議簽署后應(yīng)報(bào)送旬邑縣原底社區(qū)(合作項(xiàng)目主管機(jī)關(guān))審批，以便按本協(xié)議規(guī)定確定合作項(xiàng)目性質(zhì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，即甲方分得產(chǎn)權(quán)，

2、按法律及政策規(guī)定，乙方分得物業(yè)時(shí)，相應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有土地應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即將該片國(guó)有土地使用權(quán)人變更為乙方的手續(xù)。此項(xiàng)手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)辦理。

第七條 保證

1、該項(xiàng)目資金在旬邑縣信用聯(lián)社營(yíng)業(yè)部行開(kāi)戶(hù)管理。

2、_________方經(jīng)濟(jì)責(zé)任由_________擔(dān)保。保證方有權(quán)檢查督促_________方履行合同，保證方同意當(dāng)_________方不履行合同時(shí)，由保證方連帶承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

3、_________方愿以_________作抵押品，另附明細(xì)清單作為本合同的附件。_________方不履行合同時(shí)，_________方對(duì)抵押品享有處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。

第八條 房屋的維修及管理：_________

第九條 違約責(zé)任：_________

第十條 聲明及保證

甲方：

1、甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十一條 保密

甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過(guò)程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無(wú)法自公開(kāi)渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為50年。

第十二條 通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式。

2、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起5日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第十三條 合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出_5_天內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十四條 合同的轉(zhuǎn)讓除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書(shū)面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓?zhuān)唇?jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。 第十四條 爭(zhēng)議的處理

1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_1_種方式解決：

(1)提交咸陽(yáng)市仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十五條 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱(chēng)受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書(shū)面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事

件發(fā)生后10日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料。聲稱(chēng)不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4、本合同所稱(chēng)

第十六條 合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第十七條 補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。 第十八條 合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專(zhuān)用章之日起生效。

2、本合同正本一式4份，雙方各執(zhí)2份，具有同等法律效力。

甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：

法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：

委托人(簽字)：委托人(簽字)：

開(kāi)戶(hù)銀行： 開(kāi)戶(hù)銀行：

篇（2）

二、合作條件：

1、甲方提供待開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)，乙方提供本房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)所需的全部資金。

2、乙方保證對(duì)外提供全套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需資料，保證本企業(yè)注冊(cè)真實(shí)、合法，經(jīng)營(yíng)范圍符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求。

3、由乙方辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種證照手續(xù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的各種行政審批事項(xiàng)，甲方積極予以協(xié)助。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，乙方選任設(shè)計(jì)施工企業(yè)應(yīng)有符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)證書(shū)及安全生產(chǎn)條件。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)設(shè)計(jì)，建筑面積，樣式，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商確定，未經(jīng)甲方同意，乙方不得單方更改。

三、甲方提供本房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)所需土地的土地使用權(quán)，該土地面積 畝，使用期限 年，甲方保證該土地使用權(quán)為出讓取得，無(wú)抵押，不受其它權(quán)利人追究。如因房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售需要辦理該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，由乙方出資并辦理，甲方予以協(xié)助。

四、本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自本合同簽訂之日起啟動(dòng)，自 年月 日竣工，合作開(kāi)發(fā)終止。乙方負(fù)責(zé)日常的工程施工管理工作，因工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)造成的糾紛由乙方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

五、收益分配。本合同履行期間，由甲、乙雙方各派駐會(huì)計(jì)，共同負(fù)責(zé)樓房的銷(xiāo)售資金。甲方按開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的建筑面積 元/㎡提取作為本房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的收益，由乙方分三期支付給甲方。自本合同同簽訂之日支付 元，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷(xiāo)售至一半支付 元，開(kāi)發(fā)樓房工程完工乙方結(jié)清甲方全部收益。

六、違約責(zé)任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方損失或本合同未能履行，由甲方按本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償乙方。

2、因乙方資金不到位或其他乙方原因造成甲方損失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償甲方損失。

3、因乙方經(jīng)營(yíng)、管理不善或資金不到位造成合同延期或不按本合同約定支付甲方的收益。按應(yīng)支付甲方收益的10%賠償甲方損失。

甲 方： 乙 方：

法定代表人：

年 月 日

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同屬合同法上的無(wú)名合同，由于我國(guó)城市土地的國(guó)有性質(zhì)及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格行政管理，有著眾多房地產(chǎn)管理行政法律法規(guī)，因而該類(lèi)合同在相當(dāng)程度上排除了當(dāng)事人的意思自治，同時(shí)也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的中國(guó)特色。通常說(shuō)來(lái)，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同體現(xiàn)出如下法律特征。

篇（3）

一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同屬合同法上的無(wú)名合同，由于我國(guó)城市土地的國(guó)有性質(zhì)及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格行政管理，有著眾多房地產(chǎn)管理行政法律法規(guī)，因而該類(lèi)合同在相當(dāng)程度上排除了當(dāng)事人的意思自治，同時(shí)也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的中國(guó)特色。通常說(shuō)來(lái)，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同體現(xiàn)出如下法律特征。

1、主體的復(fù)雜性這是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的題中應(yīng)有之義。與單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體要復(fù)雜得多。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)對(duì)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著嚴(yán)格的資質(zhì)要求，而合作開(kāi)發(fā)則給大量的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了空間。因此，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體呈現(xiàn)出較為復(fù)雜的形態(tài)，既可以是外國(guó)的法人和自然人，也可以是國(guó)內(nèi)的法人和自然人。我國(guó)立法并未禁止國(guó)內(nèi)的自然人作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)限制，故個(gè)人只能作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司（非中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）的股東參與合作開(kāi)發(fā)，而不能以個(gè)人名義直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

2、較強(qiáng)的行政干預(yù)性合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的行政干預(yù)性主要體現(xiàn)在應(yīng)履行一系列的審批及登記手續(xù)，其效力等問(wèn)題也受到土地、規(guī)劃、房屋及建筑管理等方面行政法律法規(guī)的諸多限制。具體說(shuō)來(lái)，包括土地使用權(quán)制度及其登記制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審批及登記制度，此外還有我國(guó)相關(guān)外商投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法關(guān)于中外合作（合資）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)履行的審批及登記制度等。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行規(guī)劃方面的限制是世界各國(guó)通例，而土地制度和外資準(zhǔn)入的審批制度等則具有濃郁的中國(guó)特色。在我國(guó)合同法領(lǐng)域，房地產(chǎn)合同的行政干預(yù)性相對(duì)較強(qiáng)，而合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的行政干預(yù)性在房地產(chǎn)合同中又屬相對(duì)較強(qiáng)。這是我們?cè)诤献鏖_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的實(shí)踐和理論研究中不能回避的問(wèn)題。

3、合作形式的多樣性如前所述，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在合作形式上有著多樣性。在組織形式上，既可以是兩個(gè)以上民事主體為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而共同出資設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，也可以是不成立項(xiàng)目公司而是由兩個(gè)以上民事主體聯(lián)合進(jìn)行開(kāi)發(fā)，各方對(duì)其開(kāi)發(fā)所得房地產(chǎn)屬共有關(guān)系；既可以是內(nèi)資企業(yè)之間的合作開(kāi)發(fā)，也可以是中外合作開(kāi)發(fā)；中外合作開(kāi)發(fā)既可以是成立中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也可以是成立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，不論合作形式如何多樣化，萬(wàn)變不離其宗的就是合作各方均有出資。而出資的形式主要有以土地使用權(quán)出資和以資金出資兩種，此外還有一種特殊的出資，即以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為出資。我們認(rèn)為，在目前的環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)也是一種相對(duì)稀缺的資源，是無(wú)形財(cái)產(chǎn)的一種，以此作為出資，并不違反法律的禁止性規(guī)定。在實(shí)踐中，單純以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的出資的較少，因?yàn)樵诤献鞲鞣綋碛虚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)可直接申請(qǐng)獲得，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)通常與其他出資形式共同作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的出資。

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主要內(nèi)容

由于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)形式上的多樣性，其合同內(nèi)容也隨著合作形式的不同而各不相同。下面就其中若干必要性條款進(jìn)行介紹。

1、當(dāng)事人條款對(duì)合作各方的基本情況應(yīng)在合同中予以明確，如為企業(yè)，應(yīng)注明其名稱(chēng)、法定代表人、工商登記號(hào)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)（如有）、住所及聯(lián)系方式等；如為自然人，則應(yīng)明確其姓名、身份證件號(hào)碼、住所及聯(lián)系方式等。

2、合作形式此為明確合作模式及合作各方主要權(quán)利義務(wù)的基本條款。合同應(yīng)明確是成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還是不成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如不成立項(xiàng)目公司，是各方聯(lián)名開(kāi)發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開(kāi)發(fā)。如成立項(xiàng)目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，均需對(duì)其公司的組織形式、主要機(jī)構(gòu)如股東會(huì)（中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)則無(wú)股東會(huì)的制度安排）、董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)管理人員及其運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行約定。

3、合作條件合作條件是指合作各方用于合作開(kāi)發(fā)的主要投入，也可以理解為出資。前已述及，用于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的出資主要為資金與土地使用權(quán)，也可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等其他形式的財(cái)產(chǎn)。按合作合同約定投入其約定的合作條件是合作方的主要合同義務(wù)。

4、土地使用權(quán)條款任何房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的基礎(chǔ)均是土地使用權(quán)，因此土地使用權(quán)條款在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中具有舉足輕重的地位。合同應(yīng)明確合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)的取得方式，是由合作一方取得再投入合作開(kāi)發(fā)，還是由合作各方共同取得土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出讓金的支付責(zé)任如何承擔(dān)；如項(xiàng)目用地原為劃撥用地，應(yīng)明確補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的主體及相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。值得注意的是，項(xiàng)目的土地使用權(quán)與項(xiàng)目的規(guī)劃存有密不可分的關(guān)系。國(guó)土部門(mén)通常按照項(xiàng)目的可建面積收取土地使用權(quán)出讓金，如規(guī)劃部門(mén)在開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)后調(diào)整項(xiàng)目容積率，則極有可能需要就增加的建筑面積另行支付土地使用權(quán)出讓金。因此如存在調(diào)整規(guī)劃的可能，則應(yīng)在合同中對(duì)此問(wèn)題予以明確，以免滋生糾紛。

5、項(xiàng)目工期房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，能否按計(jì)劃完工對(duì)投資各方的利益有著重大影響。合作開(kāi)發(fā)的各方由于在項(xiàng)目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用權(quán)投入方則會(huì)要求資金投入方盡快投入資金，確保工程盡快竣工，以保障其利益，而資金投入方則可能因融資問(wèn)題，力圖在工期方面令自己的壓力減輕。因此，在合同中對(duì)項(xiàng)目的工期應(yīng)予明確約定。如由一方負(fù)責(zé)日常的工程施工，則應(yīng)明確其在工程質(zhì)量方面的法律責(zé)任。

6、收益分配條款合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的具體收益分配方式非常多樣化，但總的來(lái)說(shuō)不外乎實(shí)物分配與現(xiàn)金分配兩種。如為項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)，則其收益分配應(yīng)受公司法及外商投資法等相關(guān)法律法規(guī)的限制，如非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)，其收益分配也應(yīng)以不損害項(xiàng)目債權(quán)人合法權(quán)益為原則。如采取實(shí)物分配方式，則涉及到的稅費(fèi)金額可能相當(dāng)巨大，對(duì)此也應(yīng)作出約定。

7、違約責(zé)任合作各方的主要可能違約行為便是不按合同約定履行投資義務(wù)，相應(yīng)地違約責(zé)任條款也應(yīng)重點(diǎn)規(guī)制這種情況。除此之外，項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)的合作方可能利用其在項(xiàng)目公司董事會(huì)或經(jīng)營(yíng)管理層中的優(yōu)勢(shì)地位，侵害另一方的合法權(quán)益，應(yīng)在合同中明確此種情形的違約責(zé)任。

第二節(jié)中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題

依我國(guó)法律，中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的形式有二，一為成立中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)（合作企業(yè)）進(jìn)行開(kāi)發(fā)，二為成立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)（合營(yíng)企業(yè)）進(jìn)行開(kāi)發(fā)。目前我國(guó)利用外資的相關(guān)法律不允許以不成立公司的形式進(jìn)行中外合作開(kāi)發(fā)，故項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)在中外合作開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)卻相對(duì)少見(jiàn)于內(nèi)資企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。前述兩種形式中，合作企業(yè)在出資形式、分配模式、投資回收等諸方面相對(duì)具有較大的靈活性。實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大，故通常的合作模式為中方提供建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)，外方提供資金進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。由于我國(guó)的土地使用權(quán)出讓制度的不健全及各種歷史原因，一般來(lái)說(shuō)合作中方的用地成本相對(duì)較低，故以成立合作企業(yè)的方式進(jìn)行中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的占了絕大多數(shù)。而合資企業(yè)由于合營(yíng)各方的權(quán)利義務(wù)均按其出資比例分享和承擔(dān)，而土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值往往與土地提供方的用地成本不成比例，故在權(quán)利義務(wù)的分配方面較難按法律規(guī)定進(jìn)行操作，因此采用該方式的相對(duì)較少。當(dāng)然，隨著土地市場(chǎng)的逐漸規(guī)范，合資企業(yè)在操作規(guī)范性方面的優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯出來(lái)，采取中外合資經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)將成為更多企業(yè)的選擇。但至少在目前，以中外合作經(jīng)營(yíng)的模式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)仍然是主流。本文除特別提及外，所稱(chēng)中外合作開(kāi)發(fā)均是指該合作模式。

一、合作主體問(wèn)題

中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體至少應(yīng)符合我國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法的規(guī)定，即外方應(yīng)為中國(guó)境外的自然人或法人，而中方應(yīng)為中國(guó)境內(nèi)的法人或其他經(jīng)濟(jì)組織，中國(guó)自然人暫時(shí)還不能成為中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)方面，立法對(duì)合作外方并無(wú)特別要求，與一般中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)無(wú)異，只要能提供充足的外匯資金即可。對(duì)合作中方而言，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)并非專(zhuān)為開(kāi)發(fā)某特定項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司，則對(duì)中方無(wú)特別要求，只要具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力即可。成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)應(yīng)具備《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)是項(xiàng)目公司，而合作中方是提供土地使用權(quán)的一方，則其應(yīng)是該項(xiàng)目土地使用權(quán)的完全權(quán)利人，應(yīng)與政府土地行政主管部門(mén)簽署土地使用權(quán)出讓合同并繳納土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；如合作中方并非出地一方，則其應(yīng)具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力，如在資金、人員等方面具備相當(dāng)?shù)哪芰?。在前期，中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的以中方提供土地使用權(quán)，外方提供資金的居多，目前已出現(xiàn)三個(gè)或三個(gè)以上當(dāng)事人共同成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)的情況。在這種情況下，中方可能有兩個(gè)以上，其中一方可能是土地使用權(quán)人，其他中方當(dāng)事人則可能僅僅是出資方，與外方地位相同。在這種情況下，不可能要求所有的中方都是土地使用權(quán)人。而且隨著我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放，外國(guó)企業(yè)通過(guò)拍賣(mài)出讓等方式成為土地使用權(quán)人的情況也逐步出現(xiàn)，而中方作為建設(shè)資金提供方的可能性也大大增加。本文認(rèn)為，在這種情況下，對(duì)中方的主體要求應(yīng)予放寬。

在此還有個(gè)問(wèn)題值得探討，就是應(yīng)如何理解《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)規(guī)定的強(qiáng)制性問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第2條規(guī)定：“不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效”。從字面理解，凡以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，其當(dāng)事人均應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同亦然。但如照此理解，則大量的中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同均為無(wú)效，因?yàn)槠渲型怆p方可能均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。我們認(rèn)為，這一司法解釋對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求的強(qiáng)制性作了過(guò)于嚴(yán)格的理解?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”?？梢?jiàn)，只要是合法取得的土地使用權(quán)，均可作為出資作價(jià)入股，而一方以土地使用權(quán)作為出資條件設(shè)立中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并不違反法律的規(guī)定。此外，由于立法對(duì)中外合作企業(yè)合同的生效以批準(zhǔn)為條件，故只要履行了中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的審批手續(xù)，其合同效力當(dāng)無(wú)問(wèn)題。對(duì)此問(wèn)題，在內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同部分還要論及。

二、出資問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，無(wú)論是否中外合作，出資主要有兩種，一為建設(shè)資金出資，一為土地使用權(quán)出資。無(wú)論中方或外方，均可以一種或一種以上方式出資。前已述及，通常外方是以資金作為出資，對(duì)其出資的要求主要見(jiàn)于外商投資企業(yè)法律法規(guī)關(guān)于外方出資比例和期限的規(guī)定。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求量通常較大，開(kāi)發(fā)周期又相對(duì)較長(zhǎng)，因此合同中對(duì)資金出資方的主要限制為按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工期按期出資，逾期則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)以土地使用權(quán)出資的一方，則主要要求其土地使用權(quán)的完整性。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，依法必須是出讓土地使用權(quán)。歷史上，由于種種原因，多存在土地使用權(quán)提供方的土地使用權(quán)并不完整的情況，主要是未能足額繳納土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目不能取得相應(yīng)的權(quán)屬證書(shū)，在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題。此外，土地使用權(quán)出資一方的義務(wù)還在于依約提供開(kāi)發(fā)用地，并辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。

1、以預(yù)售收入作為項(xiàng)目投資的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中普遍存在著以房地產(chǎn)預(yù)售收入作為項(xiàng)目再投資的問(wèn)題。目前情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道并不多，以商品房預(yù)售的方式籌集項(xiàng)目建設(shè)資金仍然是除銀行貸款外的主要融資方式。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售所設(shè)定的門(mén)檻并不高，在投資方面只需完成全部投資的25%即可，雖然不少地方以地方性法規(guī)或規(guī)章的形式對(duì)商品房預(yù)售設(shè)定了相對(duì)嚴(yán)格的條件，但只要允許預(yù)售，便存在以預(yù)售所得作為項(xiàng)目建設(shè)資金的情況。當(dāng)然這種方式是法律明文允許采用的，問(wèn)題在于，在項(xiàng)目具備預(yù)售條件并進(jìn)行預(yù)售時(shí)，如合同約定的建設(shè)資金投入方尚未全額投入合同約定的應(yīng)投入資金，而預(yù)售所得資金又足以完成項(xiàng)目建設(shè)，則此時(shí)資金投入方是否仍應(yīng)繼續(xù)履行其投資義務(wù)。我們認(rèn)為，如資金投入方未履行部分為注冊(cè)資本投資，則應(yīng)依約履行，因?yàn)樽?cè)資本投資義務(wù)是股東的法定義務(wù)。但如未履行部分屬注冊(cè)資本以外的投資，由于此部分基本屬項(xiàng)目公司負(fù)債，當(dāng)其投入在經(jīng)濟(jì)上顯得不必要時(shí)，資金投入方應(yīng)可中止履行該義務(wù)。因合同約定的投資總額是基于合作前對(duì)項(xiàng)目投資的預(yù)算作出的，在項(xiàng)目預(yù)算已因預(yù)售而發(fā)生變更的情況下，資金投入方不再投入并不會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司造成任何損失。

2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在以土地使用權(quán)作為出資的問(wèn)題上，實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的一個(gè)問(wèn)題是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（或稱(chēng)土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)）。土地使用權(quán)的出資方提供的土地，可能是不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本條件的用地，即未完成征地拆遷手續(xù)，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所謂的“生地”。也可能是“熟地”，即已具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本條件的用地。在后一種情況下，可能存在對(duì)土地使用權(quán)提供方的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)問(wèn)題。在政府土地行政主管部門(mén)與土地使用權(quán)人簽署的土地使用權(quán)出讓合同中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)通常指對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行拆遷、平整及用于通水、通電等基本開(kāi)發(fā)條件所支出的費(fèi)用，與土地使用權(quán)出讓金是兩個(gè)平行的概念。但在中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中，其含義并不確定，一則由于土地開(kāi)發(fā)條件的完善程度不一樣，土地使用權(quán)提供方可能進(jìn)行了其他內(nèi)容的投資；二則其中也可能包括土地使用權(quán)出讓金。我們認(rèn)為，在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括土地使用權(quán)出讓金的情況下，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)可由雙方自行約定，既可由土地使用權(quán)投入方負(fù)擔(dān)，也可由外方或建設(shè)資金投入方獨(dú)自負(fù)擔(dān)，也可將其列入合作公司開(kāi)發(fā)成本由合作公司負(fù)擔(dān)。在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括土地使用權(quán)出讓金的情況下，如由外方或資金投入方獨(dú)自負(fù)擔(dān)并將其單獨(dú)支付予土地使用權(quán)投入方，則土地使用權(quán)投入方的土地投入無(wú)從體現(xiàn)，其所需做的僅僅是將到手的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)手售出，實(shí)際上并未對(duì)合作公司真正進(jìn)行投資，此時(shí)的中外合作合同應(yīng)理解為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)依其實(shí)際內(nèi)容確定其性質(zhì)及其合法性。當(dāng)然，無(wú)論合同中關(guān)于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)如何約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)均需辦理將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至合作公司名下的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，合作公司與土地使用權(quán)投入方通常也要另行簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但此時(shí)的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)理解為僅僅是辦理土地使用權(quán)變更登記的必要手續(xù)，是進(jìn)行土地使用權(quán)出資的程序性條件，其真實(shí)意思表示還是以土地使用權(quán)作價(jià)出資。如未將土地使用權(quán)作價(jià)出資，而是由資金投入方另行將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（含土地使用權(quán)出讓金）支付予土地使用權(quán)投入方，則土地使用權(quán)投入方的出資行為將無(wú)從談起。實(shí)務(wù)中，由于我國(guó)上世紀(jì)九十年代前期的土地一級(jí)市場(chǎng)并不規(guī)范，土地使用權(quán)擁有方往往奇貨可居，故一方面以土地使用權(quán)出資，另一方面又向資金投入方以收取土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的名義收取土地使用權(quán)出讓金的的條款多有存在，但外商投資行政主管部門(mén)對(duì)此并未注意，通常對(duì)此采取批準(zhǔn)的立場(chǎng)。

3、以劃撥土地使用權(quán)出資的問(wèn)題依《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以劃拔土地使用權(quán)作為房地開(kāi)發(fā)出資的，應(yīng)履行土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金?，F(xiàn)實(shí)中，由于劃拔土地使用權(quán)人擁有經(jīng)登記的土地使用權(quán)并實(shí)際占有土地，因此，大量的劃拔土地使用權(quán)較易進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。由于土地使用權(quán)人往往資金不夠充裕，無(wú)力自行補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)并進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，因此以劃拔土地使用權(quán)作為合作開(kāi)發(fā)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在早期為數(shù)相當(dāng)多。依照《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)在將劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)后方可進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，但實(shí)際上補(bǔ)辦出讓手續(xù)與合作開(kāi)發(fā)的過(guò)程往往合而為一。如劃拔土地使用權(quán)人無(wú)力繳納土地使用權(quán)出讓金，則雙方在合作合同中約定由合作另一方繳納土地使用權(quán)出讓金的情況就在所難免。對(duì)此種條款的有效性頗值得探討。

從理論上來(lái)說(shuō)，既然是合作開(kāi)發(fā)，則合作各方均應(yīng)有所投資，劃拔土地使用權(quán)人劃拔取得該土地使用權(quán)的行為通常并未支付對(duì)價(jià)，如其既不支付土地使用權(quán)出讓金，也不進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，則其以該土地使用權(quán)出資的行為在性質(zhì)上其實(shí)是一種轉(zhuǎn)讓政府批文的行為。按此理解，其以劃拔土地使用權(quán)出資的行為應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)依土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定其合同效力。但是，如我們換一種思路來(lái)看待這一問(wèn)題，則會(huì)得出完全不同的結(jié)論。在法律上，不論土地使用權(quán)人是以何種方式取得土地使用權(quán)，其是土地使用權(quán)的合法擁有者這一點(diǎn)應(yīng)無(wú)疑義。劃拔土地使用權(quán)無(wú)疑也是一種有效的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其權(quán)利人的占有、使用甚至收益的權(quán)能并未受到影響，受到限制的只是其處分權(quán)能，即法律對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押規(guī)定了一定的行政程序，只要履行了相應(yīng)的程序，則劃拔土地使用權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)的處分行為就能合法化。事實(shí)上，即便土地使用權(quán)人取得劃拔土地使用權(quán)的行為并未支付對(duì)價(jià)，但如國(guó)家建設(shè)需要或有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲征用該土地，依法仍應(yīng)對(duì)劃拔土地使用權(quán)人支付相應(yīng)的補(bǔ)償，也就是說(shuō)劃拔土地使用權(quán)仍然是一種有其市場(chǎng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而且，土地使用權(quán)出讓金由何人支付并無(wú)損于國(guó)家和他人利益，因此硬性要求由劃撥土地使用權(quán)人支出讓金既無(wú)必要，也不現(xiàn)實(shí)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：“劃拔土地使用權(quán)，除本條例第45條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”，而第45條規(guī)定的條件為：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳交土地使用權(quán)出讓金。可見(jiàn)，立法在劃拔土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的主體方面僅規(guī)定應(yīng)為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，而未明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓金的支付主體應(yīng)為劃撥土地使用權(quán)人。因此，土地使用權(quán)人以劃拔土地使用權(quán)作為合作開(kāi)發(fā)條件時(shí)，對(duì)其在合同中約定的土地使用權(quán)出讓金的支付主體宜從寬理解，即合作任一方支付該費(fèi)用均可，決定合作開(kāi)發(fā)行為有效性的關(guān)鍵在于應(yīng)依法補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金，而非由何人繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、注冊(cè)資本與投資總額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責(zé)任公司，因此合作各方應(yīng)同時(shí)受我國(guó)公司法及外商投資法律關(guān)于注冊(cè)資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來(lái)說(shuō)，投資總額指合作項(xiàng)目所需要的全部投入額，包括土地及其開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目建造成本、合作公司運(yùn)作成本及相關(guān)稅費(fèi)等，而注冊(cè)資本則僅占投資總額的一定比例。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，由于資金投入量大，因此注冊(cè)資本往往僅占投資總額的小部分。

合作方對(duì)合作公司的注冊(cè)資本以外的投資在法律上應(yīng)如何定性，頗成問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，股東注冊(cè)資本以外的投資應(yīng)屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應(yīng)在其將來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益中予以?xún)斶€，并可作為開(kāi)發(fā)成本列支。合作公司破產(chǎn)或因其他原因清算時(shí)，該部分應(yīng)認(rèn)定為公司負(fù)債而非股東權(quán)益。但由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的契約型合作的特點(diǎn)，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊(cè)資本以外的投資主張債權(quán)的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，此種條款應(yīng)屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實(shí)物分成的方式分配項(xiàng)目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊(cè)資本的投資視作其對(duì)合作公司的債權(quán)。

現(xiàn)實(shí)中，由于商品房預(yù)售制度的存在，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到一定程度后，可以通過(guò)預(yù)售方式籌集建設(shè)資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊(cè)資本以外的部分即可完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在此情況下，另一方是否可追究其違約責(zé)任，頗值商榷。理論上，合同應(yīng)當(dāng)信守，殆無(wú)疑義，但如其不履行無(wú)損于合同目的的實(shí)現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟(jì)上并無(wú)意義，則強(qiáng)制要求其履行在法律上應(yīng)沒(méi)有必要。我們認(rèn)為，股東的注冊(cè)資本投入義務(wù)與注冊(cè)資本以外的投資義務(wù)在法律上的地位并不完全相同?！豆痉ā返?5條第2款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納所認(rèn)繳的出資，應(yīng)當(dāng)向已足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任”，此處的“出資”應(yīng)理解為注冊(cè)資本的出資。對(duì)注冊(cè)資本以外的投資，只要不影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)合作公司與合作對(duì)方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責(zé)任在法律上沒(méi)有必要。此外，由于注冊(cè)資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對(duì)外負(fù)債，因此即使強(qiáng)制資金投入方履行了這部分出資義務(wù)，他也可以請(qǐng)求合作公司從經(jīng)營(yíng)收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會(huì)增加合作公司的資金運(yùn)作成本，對(duì)各方均屬不利益。

四、利益分配

利益分配方式是中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)與其他法人型企業(yè)最為主要的區(qū)別之一。中外合作經(jīng)營(yíng)是契約型合營(yíng)，而非股權(quán)型合營(yíng)，合作各方是通過(guò)合同對(duì)其收益分配進(jìn)行約定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例進(jìn)行收益分配，因此在利益分配上存在多種形式。即使合作企業(yè)的組織形式是有限責(zé)任公司，由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法相對(duì)公司法而言屬特別法，依特別法優(yōu)于普通法的原則，在利益分配上可排除公司法的適用。加上我國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法又允許外商在一定條件下提前收回投資，更使得中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)在此問(wèn)題上呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。

1、以合作公司開(kāi)發(fā)的商品房分成的方式進(jìn)行利益分配的問(wèn)題這種分配方式其實(shí)就是產(chǎn)品分成的方式，是中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)采用得較多的一種收益分配方式。在中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同中約定以開(kāi)發(fā)所得商品房分成的方式進(jìn)行收益分配并不為法律所禁止，合作公司直接將開(kāi)發(fā)所得商品房分配予合作各方作為其投資收益應(yīng)以保證合作公司的償債能力為前提。在法律上，股權(quán)的受償?shù)匚皇冀K弱于債權(quán)，雖然中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)在分配方式上可靈活處理，但合作公司始終是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，合作各方作為合作公司的股東，不能以損害合作公司債權(quán)人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情況下，股東才能分配公司經(jīng)營(yíng)收益。中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的特殊性只是在具體分配方式上可多樣化，并不意味著可分配收益有何不同，更不意味著合作各方的股權(quán)可取得優(yōu)先于債權(quán)的超然地位。現(xiàn)實(shí)中，不少中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建成后即將開(kāi)發(fā)所得商品房自行分配，這種分配或采取將商品房轉(zhuǎn)至合作一方名下的方式，或采取將分配予各方的商品房銷(xiāo)售所得直接分配予合作各方的方式，而采取后者的尤多，因?yàn)榍罢邥?huì)因商品房轉(zhuǎn)名而產(chǎn)生一重交易稅費(fèi)。我們認(rèn)為，這種方式在合法性上存在問(wèn)題。一方面，這種分配方式在實(shí)質(zhì)上是對(duì)利潤(rùn)的提前分配，而股東提前分配利潤(rùn)只有在中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法規(guī)定的特定情況下才為法律所允許，而且立法在其分配主體、分配方式和審批程序上有特別規(guī)定。此點(diǎn)后面還要述及。另一方面，由于合作公司最終的經(jīng)營(yíng)狀況難以判定，在其或有負(fù)債的具體金額尚不明朗的情況下提前進(jìn)行分配，將極可能損害合作公司債權(quán)人的權(quán)益。當(dāng)然，不可能要求合作各方非得等到合作公司經(jīng)營(yíng)完畢后才能分配開(kāi)發(fā)所得商品房，在以下兩種情況下，可以分配商品房：其一，在合作公司解散的情況下，如尚余有商品房未曾售出，則在履行清算程序后，合作各方可將其作為清算所得進(jìn)行分配；其二，在合作公司當(dāng)年盈利的情況下，合作各方也可以其分配所得利潤(rùn)折算成商品房進(jìn)行分配。

2、合作外方提前收回投資的問(wèn)題《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第21條第2款規(guī)定：“中外合作者在合作企業(yè)合同中約定合作期滿(mǎn)時(shí)合作企業(yè)的全部固定資產(chǎn)歸中國(guó)合作者所有的，可以在合作企業(yè)合同中約定外國(guó)合作者在合作期限內(nèi)先行回收投資的辦法。合作企業(yè)合同約定外國(guó)合作者在繳納所得稅前回收投資的，必須向財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，由財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)依照國(guó)家有關(guān)稅收的規(guī)定審查批準(zhǔn)?！边@是關(guān)于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合作外方提前收回投資的主要法律依據(jù)。這一規(guī)定所設(shè)定的外商可提前收回投資也成為中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的主要法律特征之一，被中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)所廣泛采用。但是，這一規(guī)定在操作方面有可能影響到合作公司的對(duì)外償債能力，甚至演變成了提前分配利潤(rùn)，從而違反公司法關(guān)于股東責(zé)任的相關(guān)規(guī)定。如前所述，如將該規(guī)定理解為允許外方在合作公司不能明確是否確有盈余的情況下提前收回投資，有可能損害合作公司債權(quán)人或潛在債權(quán)人的利益?！吨型夂献鹘?jīng)營(yíng)企業(yè)法》第21條第3款雖然規(guī)定中外合作者應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律的規(guī)定和合作合同的約定對(duì)合作企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，但其規(guī)定并不清晰。為此，《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了合作外方提前收回投資的三種方式：擴(kuò)大合作外方的收益分配比例；在合作企業(yè)繳納所得稅前回收投資；以分取合作公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資（該方式是由外經(jīng)貿(mào)部規(guī)定的）。后兩種方式應(yīng)經(jīng)財(cái)政稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，并報(bào)外經(jīng)貿(mào)行政主管部門(mén)審批。同時(shí)規(guī)定，合作企業(yè)的虧損未彌補(bǔ)前，合作外方不得先行回收投資。外經(jīng)貿(mào)部在1996年頒布的《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則〉若干條款的說(shuō)明》中，對(duì)合作外方以收取固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資的問(wèn)題予以進(jìn)一步明確：合作外方經(jīng)批準(zhǔn)以分取合作公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資的，如導(dǎo)致合作公司資產(chǎn)減少，應(yīng)提供由中國(guó)境內(nèi)的銀行或金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保函，以確保合作公司的償債能力。我們認(rèn)為，照此規(guī)定，則基本上可在中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)分配方式的靈活性與確保合作公司對(duì)外償債能力方面取得平衡。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品即為不動(dòng)產(chǎn)，因此合作企業(yè)終止后的固定資產(chǎn)不應(yīng)包括開(kāi)發(fā)所得商品房，故清算后剩余的固定資產(chǎn)價(jià)值不會(huì)太大，而且在開(kāi)發(fā)過(guò)程中用于固定資產(chǎn)的投資并不大，主要是建設(shè)資金的投入，因此由外方以收取固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資基本不具備可操作性。而采取擴(kuò)大外方分配比例和允許其稅前分配利潤(rùn)則應(yīng)在合作公司產(chǎn)生利潤(rùn)的前提下才可實(shí)行?？梢?jiàn)，如嚴(yán)格按照法律的規(guī)定進(jìn)行操作，事實(shí)上中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司外方提前收回投資基本上不會(huì)對(duì)合作公司債權(quán)人的權(quán)益造成影響。現(xiàn)在存在的問(wèn)題主要是項(xiàng)目公司外方甚至中方在項(xiàng)目公司尚未產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)之前即以提前實(shí)物分配的方式收回投資，而這一作法明顯與立法的規(guī)定相沖突，因此不能以此對(duì)抗合作公司債權(quán)人。但是，在未對(duì)合作公司進(jìn)行審計(jì)的情況下，合作公司債權(quán)人往往不能知悉合作各方提前收回投資的情況，待了解相關(guān)情況，通常又已超過(guò)了可予追索的訴訟時(shí)效，在此情況下尚無(wú)對(duì)債權(quán)人進(jìn)行救濟(jì)的有效措施。

3、合作一方收取固定利潤(rùn)的問(wèn)題無(wú)論是中外合作開(kāi)發(fā)還是內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)，都存在由合作一方收取固定利潤(rùn)的問(wèn)題。在成立項(xiàng)目公司的內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)中，合作方作為項(xiàng)目公司股東受公司法關(guān)于利潤(rùn)分配的限制性規(guī)定，通常無(wú)法規(guī)定合作一方收取固定利潤(rùn)，只能采取一些變通的方法。但在非成立項(xiàng)目公司的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中，這類(lèi)條款所在多見(jiàn)。中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法對(duì)利潤(rùn)分配采取了相對(duì)寬松的規(guī)定，在中外合作經(jīng)營(yíng)合同中規(guī)定一方收取固定利潤(rùn)的情況也較多。早期，中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作中方通常是項(xiàng)目土地使用權(quán)提供方，因此，這種固定利潤(rùn)實(shí)際上具有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)，對(duì)內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而言，這種行為應(yīng)按其實(shí)際內(nèi)容即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行定性處理，但對(duì)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)而言，問(wèn)題就相對(duì)復(fù)雜。實(shí)務(wù)中，對(duì)外經(jīng)貿(mào)行政主管部門(mén)對(duì)這種合作合同條款通常并不持否定態(tài)度，因此，一旦經(jīng)其批準(zhǔn)，該條款在法律上即應(yīng)認(rèn)定為有效，合作各方應(yīng)按合同約定享受股東權(quán)利并承擔(dān)股東義務(wù)。問(wèn)題在于，在合作公司虧損的情況下，如合作公司的債權(quán)人認(rèn)為合作公司股東在合作公司未有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的前提下分配固定利潤(rùn)侵害了其債權(quán)，是否可主張?jiān)摋l款無(wú)效或至少不能對(duì)抗債權(quán)人的債權(quán)？這一問(wèn)題與此前論及的以實(shí)物（商品房）分成的方式分配合作公司利潤(rùn)的問(wèn)題同出一轍。我們的觀點(diǎn)也與前述一致：中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖然有其特殊性，但其組織形式仍然是有限公司，不能違背公司法的基本原則，股權(quán)始終不能取得在法律上優(yōu)先于債權(quán)的效力。即便分享固定利潤(rùn)的一方是土地使用權(quán)提供方，其提供的土地使用權(quán)作為其股東出資，也應(yīng)屬合作公司的獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，只有在不損害合作公司債權(quán)人利益的情況下，才能將相關(guān)土地收益分配予合作一方。但是，如土地使用權(quán)提供方提供的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上有部分不屬合作公司的注冊(cè)資本，即提供土地使用權(quán)的合作方將其提供的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割，一部分納入合作公司注冊(cè)資本，另一部分作為注冊(cè)資本以外的出資，則注冊(cè)資本以外的出資作為股東債權(quán)可由合作公司先于股東利潤(rùn)分配償還。不過(guò)，此時(shí)提供土地使用權(quán)的一方收取的并非利潤(rùn)，而是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益。但是，如債權(quán)人的債權(quán)產(chǎn)生于合作一方提取固定利潤(rùn)之后，則該債權(quán)應(yīng)不能溯及合作方此前提取的固定利潤(rùn)。

第三節(jié)項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題

所謂內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，是指兩個(gè)以上的境內(nèi)投資主體設(shè)立的專(zhuān)為開(kāi)發(fā)某一個(gè)或多個(gè)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，其組織形式通常為有限責(zé)任公司。這一類(lèi)型的合作開(kāi)發(fā)也稱(chēng)法人型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目公司的主要特點(diǎn)在于以開(kāi)發(fā)某一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，項(xiàng)目公司或轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或因經(jīng)營(yíng)目的完成而予以終止。由于國(guó)家對(duì)近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱采取限制的立場(chǎng)，目前很多地方政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的非項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行限制，加上項(xiàng)目公司對(duì)投資者而言存在責(zé)任明確、經(jīng)營(yíng)周期較短等優(yōu)點(diǎn)，因此以項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是行內(nèi)的主流開(kāi)發(fā)形式之一。

一、合作形式

項(xiàng)目公司既然采取有限責(zé)任公司的組織形式，自應(yīng)遵守公司法關(guān)于公司設(shè)立及其運(yùn)作的相關(guān)規(guī)定。首先，在出資方面，立法對(duì)內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)采不同的立場(chǎng)。我國(guó)公司法規(guī)定的是法定資本制度，股東出資必須是實(shí)繳資本，而且必須在公司成立之前到位；而對(duì)外商投資企業(yè)則采取近似于授權(quán)資本制度的立場(chǎng)，允許合營(yíng)或合作各方分期繳付其出資，立法只是對(duì)各項(xiàng)出資應(yīng)占總出資的比例及其繳付期限作出了限制性規(guī)定。因此，對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司而言，其出資要求比中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金投入量巨大的行業(yè)，故采取設(shè)立中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的方式對(duì)投資方的資金壓力相對(duì)較小。但從另一方面來(lái)說(shuō)，由于外商投資企業(yè)法對(duì)項(xiàng)目投資總額與注冊(cè)資本的比例有限制性規(guī)定，而內(nèi)資項(xiàng)目公司這方面的規(guī)定相對(duì)較為寬松，因此內(nèi)資項(xiàng)目公司往往并不需要象外商投資企業(yè)那樣投入巨額的注冊(cè)資本。建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)定了四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，分別對(duì)不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的流動(dòng)資金、注冊(cè)資本數(shù)額、從業(yè)人員資質(zhì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)歷及規(guī)模等問(wèn)題進(jìn)行了限制性規(guī)定。在資金方面，《規(guī)定》要求的一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與自有流動(dòng)資金為均不低于人民幣5000萬(wàn)元，而這一要求相對(duì)于通常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資總額來(lái)說(shuō)較低，照此規(guī)定，則內(nèi)資項(xiàng)目公司在注冊(cè)資本方面的壓力要比外資項(xiàng)目公司較輕。

項(xiàng)目公司與綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的主要區(qū)別在于其經(jīng)營(yíng)目的為開(kāi)發(fā)某一個(gè)或多個(gè)特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而任何具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以成立的首要前提是必須具備特定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地。也就是說(shuō)，項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得是項(xiàng)目公司成立的前提，而土地使用權(quán)的價(jià)值往往較大，甚至可能與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需投入的建設(shè)資金不成比例，因此，如項(xiàng)目公司合作一方是以土地使用權(quán)作為注冊(cè)資本出資，則無(wú)疑會(huì)使得項(xiàng)目公司注冊(cè)資本變得較巨大，在此情況下立法關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資本的最低要求將變得沒(méi)有太大的意義。

二、土地使用權(quán)的取得與投入

如前所述，項(xiàng)目公司成立的前提是具備特定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地，沒(méi)有土地，項(xiàng)目公司將成無(wú)本之木，因此，對(duì)項(xiàng)目公司而言，首要的問(wèn)題是取得特定開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)。理論上，應(yīng)先取得土地使用權(quán)，然后才談得上設(shè)立項(xiàng)目公司，而項(xiàng)目公司的有限責(zé)任公司性質(zhì)又決定了其股東應(yīng)為兩人以上（國(guó)有獨(dú)資公司除外），也就是說(shuō)，在項(xiàng)目公司設(shè)立之前，應(yīng)有一方股東已取得項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)并將其投入項(xiàng)目公司。問(wèn)題在于，是否投入土地使用權(quán)的股東只能將土地使用權(quán)作為注冊(cè)資本出資。我們知道，內(nèi)資項(xiàng)目公司不具備中外合作房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在分配方面的靈活性，股東只能按其出資比例分配利潤(rùn)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如土地使用權(quán)作價(jià)評(píng)估進(jìn)入項(xiàng)目公司注冊(cè)資本，則勢(shì)必使得資金投入方需按其出資比例投入大量的資金作為注冊(cè)資本，這部分資金的數(shù)額甚至可能超出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金數(shù)量。巨額的資金積淀并不符合市場(chǎng)原則，如此操作將極可能導(dǎo)致出資方在驗(yàn)資后又違規(guī)將資金抽出。我們認(rèn)為，項(xiàng)目公司應(yīng)以取得具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)為設(shè)立前提，此點(diǎn)殆無(wú)疑義，但是否必須以土地使用權(quán)作為注冊(cè)資本出資則不宜強(qiáng)作要求。只要在項(xiàng)目公司設(shè)立前一方已取得土地使用權(quán)，則可向主管部門(mén)申請(qǐng)就該用地的開(kāi)發(fā)設(shè)立項(xiàng)目公司，但土地使用權(quán)進(jìn)入項(xiàng)目公司的方式可靈活處理。如可由土地使用權(quán)擁有方承諾將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓予將設(shè)立的項(xiàng)目公司，并另行出資與他方共同設(shè)立項(xiàng)目公司用于開(kāi)發(fā)該地塊，待項(xiàng)目公司成立后，再辦理土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司。但此時(shí)的土地使用權(quán)不是作為股東出資，因此其轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定的實(shí)體性條件和程序性條件。事實(shí)上，即便土地使用權(quán)投入方是以土地使用權(quán)作價(jià)出資進(jìn)入項(xiàng)目公司，由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序性要求，各地土地行政主管部門(mén)通常要求項(xiàng)目公司與土地使用權(quán)投入方簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并以此作為辦理土地使用權(quán)變更登記的程序性條件之一。此時(shí)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬無(wú)對(duì)價(jià)的合同，項(xiàng)目公司不需要為土地使用權(quán)的受讓支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為應(yīng)作為股東出資的要式行為，并不需要完全符合城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。

此外，如項(xiàng)目公司的土地使用權(quán)投入股東提出將其所擁有的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割，即將土地使用權(quán)作價(jià)后，將其中的一部分作為對(duì)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本出資，另一部分則作為注冊(cè)資本以外的出資投入項(xiàng)目公司，這種作法是否具有合法性呢？立法對(duì)此沒(méi)有禁止性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條只規(guī)定依法取得的土地使用權(quán)可作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，但對(duì)作價(jià)入股的具體方式并未進(jìn)行限制。我們認(rèn)為，這種處理方式實(shí)質(zhì)上是將土地使用權(quán)部分以股東出資形式部分以轉(zhuǎn)讓形式投入項(xiàng)目公司，從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)應(yīng)是一個(gè)整體，政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)已在規(guī)劃方面對(duì)其進(jìn)行了限制，因此不能將特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓予不同主體，但轉(zhuǎn)讓予同一主體并不會(huì)令政府的城市規(guī)劃受到影響，而且將土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割并不必然會(huì)在實(shí)質(zhì)上影響項(xiàng)目土地使用權(quán)的整體性，項(xiàng)目公司仍然可一次性取得全部土地使用權(quán)，并一次性辦理變更登記手續(xù)。這種處理方式的結(jié)果是使項(xiàng)目公司對(duì)土地使用權(quán)投入方股東產(chǎn)生負(fù)債，而該部分債務(wù)作為股東債權(quán)并不違反相關(guān)法律的規(guī)定。因此，單純對(duì)土地使用權(quán)作出價(jià)值形態(tài)的分割并分別投入項(xiàng)目公司的行為應(yīng)具有合法性。

三、項(xiàng)目公司的股東責(zé)任

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為在法律上產(chǎn)生的直接后果是創(chuàng)設(shè)建筑物這一特定的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)還伴隨著將其進(jìn)行處分的行為。由于不動(dòng)產(chǎn)具有使用上的長(zhǎng)期性及對(duì)民生的巨大影響，因此各國(guó)立法都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)者規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的責(zé)任。我國(guó)《建筑法》第60條規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。該法及相關(guān)行政法規(guī)規(guī)章并對(duì)建筑物的保修責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定，該責(zé)任既涉及建筑施工單位，也涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定，對(duì)已售商品住宅實(shí)行住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的保修責(zé)任進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定。由于項(xiàng)目公司是以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)某一個(gè)或多個(gè)特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的公司，一旦經(jīng)營(yíng)目的完成，項(xiàng)目公司通常便會(huì)宣告解散，因此可能存在項(xiàng)目公司的存續(xù)期限短于開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房的保修期限的情況。當(dāng)然，由于法律規(guī)定建筑施工單位對(duì)建筑物的地基基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量也應(yīng)承擔(dān)終身保修責(zé)任，開(kāi)發(fā)商可將此責(zé)任轉(zhuǎn)嫁予施工單位。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于其只與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系，因此購(gòu)房者直接要求施工單位承擔(dān)責(zé)任缺乏法律依據(jù)，只能依法向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行追索。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式上，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的是購(gòu)房者有權(quán)退房并要求賠償損失，故施工企業(yè)也因與購(gòu)房者沒(méi)有合同關(guān)系而無(wú)法承擔(dān)此種違約責(zé)任。因此，在項(xiàng)目公司因經(jīng)營(yíng)目的完成而解散后，應(yīng)由其股東承擔(dān)對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任。但項(xiàng)目公司是獨(dú)立的公司法人，股東依法只承擔(dān)有限責(zé)任，因此股東僅應(yīng)在其清算所得范圍內(nèi)連帶承擔(dān)有限責(zé)任。

第四節(jié)非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題

非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同一般指通常所說(shuō)的合作建房合同，但本文所理解的非項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)與合作建房合同在形式上略有區(qū)別，本文所討論的是經(jīng)營(yíng)性的合作開(kāi)發(fā)，而合作建房合同既可以營(yíng)利為目的，也可能僅僅是為了自用而合作建房。當(dāng)然，單純出于自用目的而合作建房的情況其實(shí)殊為少見(jiàn)，而且其法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是土地使用權(quán)的變更及所建房屋的分配問(wèn)題，本文無(wú)意對(duì)此討論。對(duì)非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于不設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，合作各方無(wú)法如項(xiàng)目公司股東那樣承擔(dān)有限責(zé)任，而是直接以自身的名義對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。在這個(gè)意義上，這種合作開(kāi)發(fā)類(lèi)似于合伙，具有部分合伙型聯(lián)營(yíng)的法律特征。但由于合作開(kāi)發(fā)行為在現(xiàn)實(shí)中的多樣性，使得其并不完全等同于民法通則所規(guī)定的合伙型聯(lián)營(yíng)。由于早期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化程度不高，各地政府對(duì)合作開(kāi)發(fā)的立場(chǎng)及因此出臺(tái)的各種政策也不相同，因此，現(xiàn)實(shí)中合作開(kāi)發(fā)的形式非常多樣化，由此引起的糾紛也較多。

一、合作形式及合同效力

非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)可以有多種合作形式。由于在合作形式上受到的法律限制較少，因此當(dāng)事人自治原則在此體現(xiàn)得相當(dāng)明顯。在投資方式上，最常見(jiàn)的情況是一方提供土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方提供建設(shè)資金共同開(kāi)發(fā)，但也可能是合作各方共同投資取得土地使用權(quán)并共同投資開(kāi)發(fā)。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體方面，可能是合作各方共同具名進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，也可能是僅以其中一方或數(shù)方名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。在收益分配方面，可能是各方共負(fù)盈虧，也可能是一方或數(shù)方收取保底利潤(rùn)或在此基礎(chǔ)上再提成收取利潤(rùn)；可能是將開(kāi)發(fā)所得商品房按一定比例分配予合作各方，也可能是將銷(xiāo)售所得進(jìn)行分配。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用途方面，可能一方或數(shù)方是將開(kāi)發(fā)所得房屋用于自用或部分用于自用，也可能是將開(kāi)發(fā)所得商品房全部用于銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)。由于合作形式的多樣化，加之各地政府對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所持立場(chǎng)的不同，導(dǎo)致在合同效力的認(rèn)定方面也較難把握。我們認(rèn)為，對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的認(rèn)定，可遵循如下原則。

1、分清合作開(kāi)發(fā)合同與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的區(qū)別依最高人民法院的司法解釋?zhuān)酝恋厥褂脵?quán)作為投資與他人合作開(kāi)發(fā)的，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。我們認(rèn)為，雖然是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式，但合作開(kāi)發(fā)合同畢竟不能等同于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。《城市房地產(chǎn)管理法》等法律對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)定的強(qiáng)制性要求必須遵守，但該種限制是否應(yīng)同樣適用于以土地使用權(quán)與他人進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的合同則頗值商榷。至少現(xiàn)有立法并未將二者完全等同，如徑行要求所有以土地使用權(quán)作為投資與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況都按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)處理也不符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)與市場(chǎng)原則，因此，應(yīng)按合同的實(shí)際內(nèi)容對(duì)二者進(jìn)行區(qū)分。如提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)任何開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而是只收取固定利潤(rùn)，則應(yīng)認(rèn)定該合作合同的實(shí)質(zhì)性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)適用法律關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定，否則應(yīng)認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)合同。

2、分清合作開(kāi)發(fā)合同與借貸合同的區(qū)別在合作開(kāi)發(fā)中，存在由一方提供土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方提供資金，但提供資金合作方并不參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也不承擔(dān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而是僅收取固定利潤(rùn)，則應(yīng)認(rèn)定該合同的實(shí)質(zhì)性質(zhì)為資金借貸合同，而我國(guó)目前的法律禁止非金融機(jī)構(gòu)的借貸行為，因此這種合同應(yīng)依法認(rèn)定為無(wú)效合同。

應(yīng)注意的是，在前述兩種情況下，無(wú)論合作開(kāi)發(fā)合同中約定是由提供土地使用權(quán)一方以自己的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還是約定由提供資金一方或數(shù)方以提供土地使用權(quán)一方的名義單獨(dú)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，或是由合作各方的名義共同開(kāi)發(fā)，不應(yīng)影響對(duì)合同效力的認(rèn)定。

3、是否辦理合作開(kāi)發(fā)的審批與土地使用權(quán)變更登記手續(xù)對(duì)合同效力的影響最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬芬?guī)定，合同法施行后，法律和行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)辦理登記或批準(zhǔn)手續(xù)且規(guī)定辦理登記或批準(zhǔn)手續(xù)方生效的，如當(dāng)事人未能在一審辯論終結(jié)前補(bǔ)辦登記或批準(zhǔn)手續(xù)的，則合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定以登記為生效條件的，合同有效，但合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。比照此規(guī)定，對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同而言，目前只有中外合作開(kāi)發(fā)應(yīng)依中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法的規(guī)定履行批準(zhǔn)手續(xù)方生效，現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)并未規(guī)定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，有些地方性法規(guī)對(duì)此作出了規(guī)定，但地方性法規(guī)不能作為判斷合同效力的依據(jù)，因此內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)基本上沒(méi)有應(yīng)履行批準(zhǔn)手續(xù)的問(wèn)題。當(dāng)然，如用于開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)屬劃撥土地使用權(quán)，則應(yīng)以辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為合同生效的前提，否則合同應(yīng)屬無(wú)效，但此處所指審批不屬對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同的審批，而是對(duì)土地使用權(quán)出讓的審批。至于登記問(wèn)題，一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作開(kāi)發(fā)的，依法應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，此點(diǎn)應(yīng)無(wú)疑義。但此處所指的登記是物權(quán)變更的登記，而非對(duì)合同行為的登記，土地使用權(quán)的變更登記僅僅是合作開(kāi)發(fā)合同這一債權(quán)行為的物權(quán)后果，而且立法并未規(guī)定未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)則合同無(wú)效，只是不發(fā)生土地使用權(quán)變更的效力，從而不能對(duì)抗第三人，但在此情況下合作開(kāi)發(fā)合同的效力仍應(yīng)予肯認(rèn)。

4、合作主體是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)對(duì)合同效力的影響與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)不同，法律對(duì)非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)方面設(shè)有一定的限制。前已述及，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的主體依法不能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，個(gè)人和不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)原則上不能成為此類(lèi)合作開(kāi)發(fā)的主體。正常情況下，非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)是兩個(gè)以上主體共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)的行為，不論其投資及分配形式如何，合作各方均為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，都應(yīng)符合城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的限制性規(guī)定。問(wèn)題在于，如合作開(kāi)發(fā)合同的主體不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，因此簽署的合作開(kāi)發(fā)合同是否有效？前文關(guān)于中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同的論述中已提及，最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》對(duì)此作了過(guò)于嚴(yán)苛的解釋?zhuān)贤ㄊ┬泻?，立法?duì)合同的效力問(wèn)題采取了相對(duì)寬松的立場(chǎng)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬芬?guī)定，合同法施行后，當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立的合同并不當(dāng)然無(wú)效，但違反國(guó)家關(guān)于限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。比照該司法解釋的規(guī)定，我們可對(duì)合作開(kāi)發(fā)主體資質(zhì)對(duì)合同效力的影響進(jìn)行判斷?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定：“本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及該條例均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)問(wèn)題作出了具體的規(guī)定，并規(guī)定了未取得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的罰則。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)應(yīng)屬?lài)?guó)家限制經(jīng)營(yíng)范疇，按前述最高人民法院司法解釋的規(guī)定，違反限制經(jīng)營(yíng)規(guī)定所簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效。問(wèn)題在于，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的主體為兩個(gè)以上，是否必須所有參與合作的當(dāng)事人都應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)合同才有效呢？我們認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能簡(jiǎn)單化處理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理的立法目的在于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，保障其他市場(chǎng)主體尤其是消費(fèi)者的利益。從現(xiàn)有規(guī)定來(lái)看，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的門(mén)檻并不是特別高，如合作開(kāi)發(fā)當(dāng)事人具備開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只是由于未辦理有關(guān)資質(zhì)審批手續(xù)而直接導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，似與立法的本意不符。對(duì)此似可進(jìn)行變通處理。一方面，如當(dāng)事人在前已經(jīng)過(guò)補(bǔ)辦資質(zhì)審批手續(xù)而具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定合同有效；另一方面，如合作各方并不是全部不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，即至少有一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，也可認(rèn)定合同有效。司法實(shí)踐目前也基本采此立場(chǎng)。廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》即規(guī)定：當(dāng)事人簽訂以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在前當(dāng)事人已依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，可以認(rèn)定合同有效。

二、投資方式與經(jīng)營(yíng)模式

在投資方面，是否成立項(xiàng)目公司對(duì)投資主體的要求并不相同。項(xiàng)目公司的股東出資應(yīng)遵循公司法、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法等法律關(guān)于股東出資及注冊(cè)資本、投資總額的限制，而非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)則沒(méi)有這方面的限制，關(guān)鍵是要保證項(xiàng)目能如期完工。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)建、施工等審批程序時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商有一定的要求，但這些要求的約束性并不強(qiáng)，不在本文討論范圍內(nèi)。但是，與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)一樣，土地使用權(quán)的取得與投入是合作開(kāi)發(fā)的物質(zhì)前提，因此土地使用權(quán)對(duì)合作開(kāi)發(fā)而言是最為基本的投資。無(wú)論是否成立項(xiàng)目公司，現(xiàn)實(shí)中合作開(kāi)發(fā)的主要投資模式都是一方提供土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方提供建設(shè)資金，但是也不排除各方共同從土地市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)并共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)的情況。關(guān)于以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的相關(guān)法律問(wèn)題，非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)并無(wú)不同，此不贅述。

在經(jīng)營(yíng)模式方面，可以是各方聯(lián)名經(jīng)營(yíng)，也可以是一方或數(shù)方隱名經(jīng)營(yíng)，但是隱名者只能是資金投入方，提供土地使用權(quán)的一方是不能隱名的。前已述及，是否隱名并不影響合同的效力，但由于不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，由此導(dǎo)致隱名方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為增加，如由于土地使用權(quán)人的負(fù)債導(dǎo)致土地使用權(quán)被第三人追索，基于物權(quán)法定原則，隱名方將不能對(duì)抗第三人，只能依據(jù)合作開(kāi)發(fā)合同向土地使用權(quán)人行使追索權(quán)。另一方面，如隱名者的債權(quán)人欲對(duì)其在合作項(xiàng)目上的權(quán)利行使追索權(quán)，在隱名方的權(quán)利未物化為對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)之前，也只能基于其對(duì)合作項(xiàng)目的債權(quán)性權(quán)利進(jìn)行追索。

三、收益分配及責(zé)任承擔(dān)

篇（4）

乙方：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

住所地：

法定代表人：

甲方是XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的投資人，XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全部股份是甲方持有。公司項(xiàng)目是甲方與其他合作伙伴共同投資運(yùn)營(yíng)的，甲方是實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理人?，F(xiàn)因甲方運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目過(guò)程中出現(xiàn)資金問(wèn)題，經(jīng)與乙協(xié)商一致，雙方依據(jù)國(guó)家和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本著平等協(xié)商，互惠互利的原則，商定以“公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)”的形式開(kāi)展合作，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議，以茲共同履行。

一、合作內(nèi)容和轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

(一)、XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于　年　月　日，是一家依據(jù)中國(guó)法律合法成立并有效存續(xù)的有限責(zé)任公司，法定代表人：　，注冊(cè)資本為萬(wàn)元，注冊(cè)地址：，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

甲方是該公司合法有效股東，持有該公司的全部股權(quán)。

(二)、XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目及用地概況為：

1. 項(xiàng)目名稱(chēng)：

2. 項(xiàng)目位置：

3. 項(xiàng)目四至：東至　 　;南　 　;西　 ;北　 　。

4. 用地概況：項(xiàng)目規(guī)劃占地面積平方米，其中建設(shè)用地面積約平方米，代征用地面積約平方米;規(guī)劃用途為：商品住宅、商業(yè)及公建配套設(shè)施，規(guī)劃容積率為，總規(guī)劃建筑面積約為萬(wàn)平方米，分期開(kāi)發(fā)。

(1)一期(西區(qū))：項(xiàng)目名稱(chēng)為　，規(guī)劃占地面積約　平方米，建設(shè)用地面積約　平方米，容積率　，規(guī)劃用途為：

(2)二期(東區(qū))：項(xiàng)目名稱(chēng)為　，規(guī)劃占地面積約　平方米，建設(shè)用地面積約　平方米，代征地面積約　平方米，容積率約，規(guī)劃用途為：　。

二、合作方式

1、按照本協(xié)?議約定的條件和方式，甲方同意以公司股權(quán)合法持有者之身份將其持有的80 %股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣 萬(wàn)元，乙方同意受讓該部分股權(quán)。

2、甲方提供依法取得的項(xiàng)目的土地使用權(quán)，乙方提供項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)所需的土地、開(kāi)發(fā)、報(bào)建、建筑、管理、營(yíng)銷(xiāo)等全部資金。在乙方投資款項(xiàng)全部到位的情況下，乙方享有“”項(xiàng)目西區(qū)80%的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，東區(qū)75%的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，甲方享有該項(xiàng)目西區(qū)20%的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，東區(qū)25%的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。雙方按照該比例分享項(xiàng)目所獲的利潤(rùn)。

乙方確認(rèn)甲方前期投入本金人民幣 萬(wàn)元到項(xiàng)目上，乙方同意將甲方前期投入以買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)權(quán)的形式一次性補(bǔ)償給甲方，該款乙方于 年 月 日前支付給甲方。

3、本合作項(xiàng)目所有的對(duì)外合同，報(bào)建、竣工驗(yàn)收等手續(xù)的辦理均以xx公司的名義進(jìn)行。

三、項(xiàng)目合作管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)

1、甲乙雙方共同派員組成“合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部”，負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的具體組織和實(shí)施。項(xiàng)目部設(shè)總經(jīng)理一名，由乙方委派，副總經(jīng)理一名，由甲方委派。其他工作人員由乙方委派，乙方應(yīng)在同等條件下優(yōu)先聘用甲方已錄用的人員。

2、項(xiàng)目部下設(shè)工程部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部。工程部、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人由 乙方委派。財(cái)務(wù)人員由雙方各委派一名，會(huì)計(jì)由乙方委派，出納由甲方委派。財(cái)務(wù)部印鑒與支票應(yīng)分開(kāi)管理，并按照國(guó)家法律、法規(guī)進(jìn)行日常財(cái)務(wù)管理工作。

3、工程部負(fù)責(zé)本建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)及施工管理、建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收工作;銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的日常銷(xiāo)售、廣告宣傳、按揭貸款手續(xù)以及房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)等事項(xiàng)。

4、項(xiàng)目部下設(shè)的部門(mén)對(duì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，重大問(wèn)題(重大問(wèn)題的范圍由雙方另行補(bǔ)充約定)均應(yīng)由項(xiàng)目部會(huì)議表決決定。會(huì)議內(nèi)容應(yīng)形成紀(jì)要，各方代表應(yīng)在紀(jì)要上簽字確認(rèn)。

四、工程投資款及其他費(fèi)用的籌集與撥付

除非雙方達(dá)成新的書(shū)面協(xié)議，項(xiàng)目的后續(xù)資金均由乙方負(fù)責(zé)投入，乙方不得以任何理由要求甲方繼續(xù)投資或變更甲方的分配比例。

甲、乙雙方有其他項(xiàng)目需要合作經(jīng)營(yíng)，須另行協(xié)商簽定書(shū)面協(xié)議。

五、項(xiàng)目的成本核算和利潤(rùn)分配

1、項(xiàng)目成本核算應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后60日內(nèi)完成。項(xiàng)目竣工后，由甲乙雙方共同委托一家有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行決算審計(jì)。利潤(rùn)分配應(yīng)根據(jù)該審計(jì)報(bào)告并按照本協(xié)議約定比例進(jìn)行利潤(rùn)分配。

2、竣工決算前預(yù)售房屋的銷(xiāo)售收入，應(yīng)按照甲方雙方約定比例分別記賬，未經(jīng)雙方同意，任何一方不得挪用銷(xiāo)售款項(xiàng)。

六、審批手續(xù)的辦理

本協(xié)議簽訂后，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理建設(shè)項(xiàng)目的審批、驗(yàn)收等手續(xù)，包括工程設(shè)計(jì)方案的報(bào)批、工程招投標(biāo)、施工許可證、工程竣工驗(yàn)收手續(xù)、商品房預(yù)售許可證的申領(lǐng)等。

七、稅費(fèi)承擔(dān)

與本協(xié)議相關(guān)的轉(zhuǎn)讓所得稅、印花稅等全部稅費(fèi)，由乙方承擔(dān)。

八、違約責(zé)任

1、本協(xié)議簽訂后，若乙方未能按期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)斷價(jià)款，本協(xié)議自動(dòng)終止。

2、甲乙任何一方違反本協(xié)議約定，應(yīng)按照違約所涉及的標(biāo)的額的20%向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

3、乙方未能按照雙方簽字確認(rèn)的用款計(jì)劃支付項(xiàng)目投資款，因此造成項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本的增加，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。若乙方逾期支付項(xiàng)目投資款超過(guò)60日，甲方有權(quán)單方中止本合同的履行。乙方已經(jīng)投入的資金按照該資金占整個(gè)項(xiàng)目核算成本的比例進(jìn)行利益分配。

九、特別約定

十、其他事項(xiàng)

本協(xié)議簽訂后 日內(nèi)，甲乙雙方委派人員應(yīng)列位并正式成立“合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部”。在此期間，甲乙雙方應(yīng)共同派員刻制“合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部”印章，并在公安部門(mén)備案。

篇（5）

乙 方：___________________

立 本 協(xié) 議 當(dāng) 事 人

甲方：_____________________________

法定代表人：

住所地：

乙方________________________________________。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》及其它相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用、公平合理及互利互惠原則，就合作開(kāi)發(fā) ”房地產(chǎn)項(xiàng)目事宜，經(jīng)友好協(xié)商一致并達(dá)成如下協(xié)議：

目 錄

第一章、總則

第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工

第三章、費(fèi)用的分擔(dān)

第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度

第五章、房屋、利潤(rùn)分配

第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式

第七章、土地使用權(quán)情況：

第八章、工程前期：

第九章、工程營(yíng)造：

第十章、房屋銷(xiāo)售：

第十一章、竣工材料報(bào)批：

第十二章、工程保修：

第十三章 物業(yè)管理

第十四章 本協(xié)議的變更和終止

第十五章、違約責(zé)任

第十六章、合同管理

第十七章、其他約定事項(xiàng)

第一章、總則

1.1 根據(jù)《___________________總體規(guī)劃(20xx-20xx)》的規(guī)劃用途和__________新區(qū)建設(shè)的需要______人民政府需收回甲、乙共同出資掛在甲方名下的位于__________大道南側(cè)的國(guó)有土地使用權(quán)面積5040平方米。__________國(guó)土資源局用位于________________工業(yè)園區(qū)秧一路西南側(cè)、秧____________平方米(包含公攤道路3527.8平方米)

1.2項(xiàng)目部是本協(xié)議約定合作項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合作項(xiàng)目)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、決策和管理。項(xiàng)目部下設(shè)各部具體負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目實(shí)施。

1.3 土地購(gòu)買(mǎi)、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造、工程款支付、通過(guò)媒體推介合作項(xiàng)目、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)由項(xiàng)目部統(tǒng)一管理。

1.4 本合作項(xiàng)目“__________小區(qū)”所使用的土地系本協(xié)議當(dāng)事人通過(guò)置換補(bǔ)差價(jià)的方式取得(本協(xié)議第1.1條中已詳細(xì)說(shuō)明)，項(xiàng)目用地面積 平方米，用途 ，土地使用年限自 年至 年止。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總建筑面積 平方米，其中地上 層;地下 層(具體以最終的審批手續(xù)為準(zhǔn))。

1.5 本協(xié)議當(dāng)事人共同共有合作項(xiàng)目的土地和根據(jù)經(jīng)審批的施工圖建成的房屋，共同共有的房屋，統(tǒng)一以甲方名義辦理《商品房預(yù)售許可證》并銷(xiāo)售房屋，雙方書(shū)面議定房屋銷(xiāo)售價(jià)格并由甲方報(bào)批。

1.6 合作項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶(hù)，費(fèi)用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。

1.7 本協(xié)議當(dāng)事人按比例分?jǐn)偤献黜?xiàng)目所發(fā)生的相關(guān)工程費(fèi)用和其他稅費(fèi)。

第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工

2.1 為便于合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立“項(xiàng)目部”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目部)，項(xiàng)目部全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理，是合作項(xiàng)目的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目部下設(shè)綜合部、工程部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)。

2.2 項(xiàng)目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人。項(xiàng)目部設(shè)總經(jīng)理1人,副總經(jīng)理 人。

項(xiàng)目部的職責(zé)：

全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項(xiàng)目的一切事宜。

項(xiàng)目部的議事規(guī)則：

項(xiàng)目部實(shí)行工作例會(huì)制度，決定合作項(xiàng)目所涉一切事宜。項(xiàng)目部召開(kāi)會(huì)議時(shí)，由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)記錄，參加會(huì)議人員對(duì)會(huì)議記錄無(wú)異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì)議記錄由專(zhuān)職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專(zhuān)職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項(xiàng)目部例會(huì)由項(xiàng)目部經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理主持。合作項(xiàng)目所涉事項(xiàng)由項(xiàng)目部協(xié)商一致確定，達(dá)不成一致的，不同意方簽字寫(xiě)明自己的不同意見(jiàn)。一般事項(xiàng)由項(xiàng)目部人數(shù)的_____通過(guò)為有效;重要事項(xiàng)應(yīng)由項(xiàng)目部人數(shù)的100%通過(guò)方為有效。重要事項(xiàng)和一般事項(xiàng)的劃分，屆時(shí)由工程部另行確定。

經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項(xiàng)目部的日常工作，主持項(xiàng)目部的例會(huì)。

副經(jīng)理的職責(zé)：協(xié)助總經(jīng)理的工作。

2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人。綜合部設(shè)經(jīng)理 人。

綜合部的職責(zé)：

綜合部經(jīng)理的職責(zé)：

2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設(shè)經(jīng)理 人。

綜合部的職責(zé)：

綜合部經(jīng)理的職責(zé)：

2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設(shè)經(jīng)理 人。

工程部的職責(zé)：

工程部經(jīng)理的職責(zé)：

2.6 銷(xiāo)售部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷(xiāo)售部設(shè)經(jīng)理 人，銷(xiāo)售部經(jīng)理的人選由項(xiàng)目部決定。

銷(xiāo)售部的職責(zé)：

銷(xiāo)售部經(jīng)理的職責(zé)：

2.7 財(cái)務(wù)部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。財(cái)務(wù)部設(shè)經(jīng)理 人。

財(cái)務(wù)部的職責(zé)

：

財(cái)務(wù)部經(jīng)理的職責(zé)：

第三章、費(fèi)用的分擔(dān)

3.1 合作項(xiàng)目的配套費(fèi)用，按各自承擔(dān)50%的比例予以分?jǐn)?。本?xiàng)目的配套費(fèi)用是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)圍墻以?xún)?nèi)的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線(xiàn)、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費(fèi)用。

3.2工程款、稅款，按各自承擔(dān)50%的比例予以分?jǐn)?。本?xiàng)的工程款是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)圍墻以?xún)?nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費(fèi)。

3.3 合作項(xiàng)目發(fā)生的土地出讓金、行政性和事業(yè)性收費(fèi)，按各自承擔(dān)50%的比例予以分?jǐn)偂?/p>

3.4 項(xiàng)目部及下設(shè)各部專(zhuān)職人員的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用、辦公家具和配備車(chē)輛等所發(fā)生的費(fèi)用，按各自承擔(dān)50%的比例予以分?jǐn)偂?/p>

3.5 售樓處的建造費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資，按各自承擔(dān)50%的比例予以分?jǐn)偂?/p>

3.6 項(xiàng)目部下設(shè)各部實(shí)行費(fèi)用包干，超資不補(bǔ)，節(jié)余作為獎(jiǎng)勵(lì)由各部自行支配。各部下設(shè)各部的具體費(fèi)用數(shù)額，屆時(shí)由項(xiàng)目部確定。

3.7 本協(xié)議當(dāng)事人派員到項(xiàng)目部及下設(shè)各部工作的專(zhuān)職人員的福利、保險(xiǎn)、工傷費(fèi)用等，均按雙方各自50%的比例負(fù)擔(dān)。

3.8 本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目的貸款利息按50%比例予以分?jǐn)偂?/p>

3.10 項(xiàng)目部及下設(shè)部門(mén)租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用按50%比例分?jǐn)?

第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度

4.1 合作項(xiàng)目所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)由本項(xiàng)目部下設(shè)的財(cái)務(wù)部統(tǒng)一處理，財(cái)務(wù)部所需全部的文書(shū)均以甲方名義進(jìn)行記賬管理。

4.2 合作項(xiàng)目所需資金實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設(shè)立獨(dú)立帳戶(hù)，該帳戶(hù)須預(yù)留兩方代表人的印鑒。資金的支出由兩方代表人簽字并經(jīng)項(xiàng)目部書(shū)面決定后，由財(cái)務(wù)部實(shí)施。

4.3 主管會(huì)計(jì)和出納應(yīng)由 、 兩人分別擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員審閱、了解費(fèi)用支出情況。

4.4 財(cái)務(wù)部應(yīng)定期以書(shū)面的方式公布費(fèi)用支出情況。

4.5 通過(guò)銀行貸款解決合作項(xiàng)目建設(shè)資金，如使用本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地進(jìn)行貸款的，貸款得到的金額應(yīng)按各方50%分配作為各方的實(shí)際出資，貸款利息各分?jǐn)?0%。

第五章 房屋和利潤(rùn)的分配

5.1 房屋分配：全部房屋均按各占50%份額共同共有的原則進(jìn)行分配。

5.2 利潤(rùn)分配：銷(xiāo)售房屋收入減去各項(xiàng)成本后的利潤(rùn)按各自50%的比例分配。在本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋分別銷(xiāo)售了總建筑面積的 %和 %和 %時(shí)，甲、乙雙方共同就本項(xiàng)目已發(fā)生的收支進(jìn)行結(jié)算，除預(yù)留相應(yīng)周轉(zhuǎn)資金外，雙方開(kāi)始收回實(shí)際投資款和進(jìn)行利潤(rùn)分配。

第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式

6.3 土地出讓金的繳納日期按1.1項(xiàng)辦理。

6.5 工程前期向有關(guān)部門(mén)所繳納的行政性事業(yè)性收費(fèi),在項(xiàng)目報(bào)批前由本協(xié)議當(dāng)事人按各分?jǐn)?0%支付。

6.6 合作項(xiàng)目各項(xiàng)稅收的繳納按稅法和稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定繳納。

6.7 項(xiàng)目部及下設(shè)部租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。

6.8 根據(jù)《建設(shè)工程施工合同》的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目部確定具體的支付工程款日期。

6.9 根據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目部確定具體的支付設(shè)計(jì)費(fèi)日期。

6.10根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理合同》的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目部確定具體的支付監(jiān)理費(fèi)日期。

6.11 其他費(fèi)用的支付,屆時(shí)由項(xiàng)目部根據(jù)合作項(xiàng)目的進(jìn)度另行確定。

6.12 以上合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用，當(dāng)事人應(yīng)在繳納費(fèi)用的 日前支付給財(cái)務(wù)部。(注：甲方所繳納的錢(qián)款應(yīng)特別注明此合作項(xiàng)目部(下設(shè)財(cái)務(wù))收取)

第七章、土地使用權(quán)情況

1. 地塊位置: _____________________工業(yè)園區(qū)秧一路西南側(cè)、秧苗十七路東南側(cè)

2. 地塊總面積:15904.1平方米(包含公攤道路3527.8平方米)

3. 土地用途：住宅用地

4. 土地出讓年限：70年

5. 容積率：

6. 建筑密度：

7. 綠地率：

8. 規(guī)劃建筑面積：

第八章、工程前期

8.1 合作項(xiàng)目的工程前期工作由項(xiàng)目部統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦，本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。

8.2 工程前期部的報(bào)批工作包括但不限于下列事項(xiàng)：

1、報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告

2、建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體方案;

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)(或確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位)，簽訂《規(guī)劃設(shè)計(jì)合同》;

4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批;

5、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

6、建筑設(shè)計(jì)單位招標(biāo)(或確定建筑設(shè)計(jì)單位)，簽訂《建筑設(shè)計(jì)合同》;

7、方案設(shè)計(jì)和施工圖的審批;

8、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

9、與建筑工程施工公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》，施工單位則收取工程結(jié)算造價(jià)相應(yīng)管理費(fèi)。

10、監(jiān)理單位招標(biāo)(或確定監(jiān)理單位)，簽訂《工程監(jiān)理合同》;

11、委托質(zhì)檢工作;

12、申辦開(kāi)工計(jì)劃和《施工許可證》;

13、辦理規(guī)劃驗(yàn)線(xiàn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工。

8.3 辦理上述事項(xiàng)向有關(guān)部門(mén)繳納的相關(guān)費(fèi)用,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)在繳納費(fèi)用的 日前支付給財(cái)務(wù)部。

第九章、工程營(yíng)造

9.1 合作項(xiàng)目工程施工單位的是經(jīng)本協(xié)議雙方協(xié)商一致確定由哪個(gè)公司施工。

9.2 合作項(xiàng)目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過(guò)招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。

9.3 《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)具備下列條款：

9.4 工程款的撥付日期由項(xiàng)目部決定，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一支付。屆時(shí)由工程部按工程進(jìn)度提出工程款撥付計(jì)劃，待項(xiàng)目部批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行。

9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。

9.6 工程的施工和管理由工程部負(fù)責(zé),工程施工過(guò)程中的資料由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。

第十章、 房屋銷(xiāo)售：

10.1 根據(jù)已審批的建筑設(shè)計(jì)圖所確定的房屋,由甲方統(tǒng)一辦理《商品房預(yù)售許可證》，并統(tǒng)一以甲方名義由雙方派員進(jìn)行銷(xiāo)售，甲方則收取建筑商結(jié)算造價(jià)1%的管理費(fèi)。

10.2以甲方名義分別與購(gòu)房的業(yè)主簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并以甲方名義出具收款收據(jù)。收取的購(gòu)房款進(jìn)入合作項(xiàng)目設(shè)立的獨(dú)立專(zhuān)用帳戶(hù)。

10.3 售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、購(gòu)置辦公家具和銷(xiāo)售部人員的工資由雙方平均分?jǐn)?。本條約定的售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。本條約定的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用是指為銷(xiāo)售房屋通過(guò)媒體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。

10.4 房屋的銷(xiāo)售采用統(tǒng)一的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》文本的起草由合作項(xiàng)目聘任的法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)。

10.5 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷(xiāo)售人員，應(yīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后方能上崗。

10.6 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷(xiāo)售人員應(yīng)服從銷(xiāo)售部經(jīng)理的管理。

第十章、竣工驗(yàn)收和竣工材料的報(bào)批：

11.1 工程的竣工驗(yàn)收工作,由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織,其他各部予以積極配合。

第十二章、工程保修：

12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價(jià)最低的一方承擔(dān)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。

12.2 房屋的保修金按工程結(jié)算價(jià)的 %計(jì)算，由本協(xié)議雙方平均分?jǐn)?。除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。

12.3 保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。

12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時(shí)一次付清。

12.5 保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。

第十三章 物業(yè)管理

13.1 房屋交付后,實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

13.2 物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。

第十四章 本協(xié)議的變更和終止

14.1 經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。

14.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的書(shū)面簽字一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。

14.3購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)被有關(guān)部門(mén)收回的，本協(xié)議自動(dòng)終止。

14.4 因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動(dòng)終止。

第十五章、違約責(zé)任

15.1 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費(fèi)用的,每逾期1日,按應(yīng)交金額的 ‰支付違約金。

15.2 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費(fèi)用的，在對(duì)方書(shū)面通知逾期超過(guò)30日，視為違約方放棄本協(xié)議的一切權(quán)利和權(quán)益。其已支付的費(fèi)用作為違約金。違約方已交的費(fèi)用不足以賠償守約方損失的，違約方應(yīng)足額賠償守約方的全部損失。

15.3 財(cái)務(wù)人員未經(jīng)項(xiàng)目部同意擅自支付費(fèi)用的，由派出方按實(shí)際支付費(fèi)用的 ____倍承擔(dān)違約責(zé)任。

15.4 本協(xié)議15.1、15.2和15.3條對(duì)違約責(zé)任有特別約定的按該約定執(zhí)行。針對(duì)沒(méi)有特別約定的其它任何一條，任何一方違反的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任的范圍應(yīng)包括守約方的直接損失和履約應(yīng)得的合同收益。

第十六章、合同管理

16.1 合作項(xiàng)目所涉的合同,實(shí)行洽談權(quán)、審查權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)相對(duì)獨(dú)立、互相制約的原則。為保證合作項(xiàng)目的依法、規(guī)范開(kāi)發(fā)，由本協(xié)議當(dāng)事人共同聘請(qǐng)法律顧問(wèn)。

16.2 合同的洽談根據(jù)合同所涉內(nèi)容，由項(xiàng)目部牽頭，所涉各部派員參加。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點(diǎn)或草擬合同。合同的審查均由本合作項(xiàng)目聘請(qǐng)的法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)。合同的批準(zhǔn)權(quán)由項(xiàng)目部行使。

16.3 本項(xiàng)目所涉合同一律采用書(shū)面形式簽訂，嚴(yán)禁口頭合同和非正式的書(shū)面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。

16.4 洽談部門(mén)在合同簽訂前，應(yīng)審查對(duì)方當(dāng)事人的有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、資信狀況;驗(yàn)明對(duì)方當(dāng)事人是否具有簽訂合同的主體資格;審查人是否具有權(quán)、是否超越權(quán)限和期限及其真實(shí)性;審查對(duì)方使用印鑒是否合法與真實(shí)有效。在實(shí)施前述行為時(shí)，必要時(shí)應(yīng)請(qǐng)求法律顧問(wèn)予以協(xié)助。

16.5 洽談部門(mén)負(fù)責(zé)收集、記錄、整理、保管與合同有關(guān)的協(xié)議、 往來(lái)函件等。

16.6 合同履行過(guò)程中發(fā)生的糾紛，各部應(yīng)及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目部，所涉部門(mén)的負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織本部門(mén)的人員及時(shí)分析查明原因，提出解決辦法。必要時(shí)應(yīng)咨詢(xún)法律顧問(wèn)，共同提出解決辦法，及時(shí)與對(duì)方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，根據(jù)合同的規(guī)定，在規(guī)定的時(shí)效內(nèi)向仲裁部門(mén)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

16.7 各類(lèi)合同統(tǒng)一由綜合部專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理,綜合部應(yīng)對(duì)收集、整理各類(lèi)合同進(jìn)行歸檔管理。

16.8 土地出讓合同、設(shè)計(jì)合同、工程監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同以及與前述合同有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、信函、電報(bào)、電傳、電話(huà)記錄、簽證、索賠報(bào)告、合同臺(tái)帳等資料均是合作的主要原始資料，應(yīng)定期按項(xiàng)目、合同分類(lèi)建立詳細(xì)的臺(tái)帳，及時(shí)歸擋保存。

第十七章、其他約定事項(xiàng)

17.1 合作項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目部及下設(shè)各部的辦公家具、辦公車(chē)輛和其他用品由項(xiàng)目部協(xié)商一致處理。協(xié)商不成的，通過(guò)變賣(mài)的方式處理，變賣(mài)所得的資金按各自50%比例分配。

17.2 本協(xié)議未盡事宜由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致解決。

17.3 本協(xié)議簽訂后,未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,任何一方不得擅自變更或解除本協(xié)議。

17.4 履行本協(xié)議過(guò)程中的有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議記錄等材料均作為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

17.5 本協(xié)議書(shū)自本協(xié)議當(dāng)事人簽字、蓋章后生效。

17.6 本協(xié)議書(shū)一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)2份。每份協(xié)議書(shū)均具有同等法律效力。

甲方(蓋章)： 乙方(簽字)：

篇（6）

(適用于包括聯(lián)合竟買(mǎi)土地的合作開(kāi)發(fā))

立本協(xié)議當(dāng)事人：

甲方：

乙方：

丙方：

目 錄

第一章、總則：

第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工

第三章、費(fèi)用的分擔(dān)

第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度

第五章、房屋的分配

第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式

第七章、土地竟買(mǎi)：

第八章、工程前期：

第九章、工程營(yíng)造：

第十章、房屋銷(xiāo)售：

第十一章、竣工材料報(bào)批：

第十二章、工程保修：

第十三章 物業(yè)管理

第十四章 本協(xié)議的變更和終止

第十五章、違約責(zé)任

第十六章、合同管理

第十七章、其他約定事項(xiàng)

第一章、總則

1.1 根據(jù)青島市國(guó)土資源和房屋管理局等單位的青國(guó)土資房(預(yù))告字[200×]×號(hào)儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)預(yù)告的規(guī)定，青島市國(guó)土資源和房屋管理局定于200×年×月×日公開(kāi)拍賣(mài)×宗儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議本協(xié)議當(dāng)事人當(dāng)事人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本協(xié)議當(dāng)事人)充分協(xié)商，本協(xié)議當(dāng)事人決定聯(lián)合參加青島市×區(qū)×路×號(hào)地塊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)×號(hào)地塊)的竟買(mǎi)，拍買(mǎi)購(gòu)得寧夏路×號(hào)地塊后，由本協(xié)議當(dāng)事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)。

1.2 項(xiàng)目部是本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合作項(xiàng)目)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、決策和管理。項(xiàng)目部下設(shè)各部具體負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目實(shí)施。

1.3 土地竟買(mǎi)、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造(本協(xié)議當(dāng)事人按整樓座取得房屋的除外)、工程款支付、通過(guò)媒體推介合作項(xiàng)目、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)由項(xiàng)目部統(tǒng)一管理。分得房屋的銷(xiāo)售由本協(xié)議當(dāng)事人自行負(fù)責(zé)。

1.4 本協(xié)議當(dāng)事人通過(guò)聯(lián)合竟買(mǎi)的方式取得合作項(xiàng)目的土地。

1.5 本協(xié)議當(dāng)事人通過(guò)竟買(mǎi)方式競(jìng)得開(kāi)發(fā)土地，實(shí)行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋，分別辦理《商品房預(yù)售許可證》，本協(xié)議當(dāng)事人各自銷(xiāo)售其分得的房屋。

1.6 合作項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶(hù)，費(fèi)用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。

1.7 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實(shí)際分得房屋的確權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献黜?xiàng)目所發(fā)生的相關(guān)工程費(fèi)用和其他稅費(fèi)。

第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工

2.1 為便于合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立“ ”項(xiàng)目部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目部)，項(xiàng)目部全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理，是合作項(xiàng)目的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目部下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、工程予決算部等部門(mén)。

2.2 項(xiàng)目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。項(xiàng)目部設(shè)總經(jīng)理1人,副總經(jīng)理 人。

項(xiàng)目部的職責(zé)：

全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項(xiàng)目的一切事宜。

項(xiàng)目部的議事規(guī)則：

項(xiàng)目部實(shí)行工作例會(huì)制度，決定合作項(xiàng)目所涉一切事宜。項(xiàng)目部召開(kāi)會(huì)議時(shí)，由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)記錄，參加會(huì)議人員對(duì)會(huì)議記錄無(wú)異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì)議記錄由專(zhuān)職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專(zhuān)職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項(xiàng)目部例會(huì)由項(xiàng)目部經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理主持。合作項(xiàng)目所涉事項(xiàng)由項(xiàng)目部協(xié)商一致確定，達(dá)不成一致的，按每方繳納竟買(mǎi)保證金數(shù)額比例予以表決，其重要事項(xiàng)按占竟買(mǎi)保證金數(shù)額的三分之二方的意見(jiàn)辦理，一般事項(xiàng)按占竟買(mǎi)保證金數(shù)額過(guò)半數(shù)方的意見(jiàn)辦理。重要事項(xiàng)和一般事項(xiàng)的劃分，屆時(shí)由工程部另行確定。

經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項(xiàng)目部的日常工作，主持項(xiàng)目部的例會(huì)。

副經(jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。

2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。綜合部設(shè)經(jīng)理 人。

綜合部的職責(zé)：

綜合部經(jīng)理的職責(zé)：

2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設(shè)經(jīng)理 人。

綜合部的職責(zé)：

綜合部經(jīng)理的職責(zé)：

2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設(shè)經(jīng)理 人。

工程部的職責(zé)：

工程部經(jīng)理的職責(zé)：

2.6 銷(xiāo)售部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷(xiāo)售部設(shè)經(jīng)理 人，銷(xiāo)售部經(jīng)理的人選由項(xiàng)目部決定。

銷(xiāo)售部的職責(zé)：

銷(xiāo)售部經(jīng)理的職責(zé)：

2.7 財(cái)務(wù)部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。財(cái)務(wù)部設(shè)經(jīng)理 人。

財(cái)務(wù)部的職責(zé)

財(cái)務(wù)部經(jīng)理的職責(zé)：

2.8 工程予決算部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程予決算部設(shè)經(jīng)理 人。

工程予決算部的職責(zé)：

工程予決算部經(jīng)理的職責(zé)：

第三章、費(fèi)用的分擔(dān)

3.1 合作項(xiàng)目的配套費(fèi)用，在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

本項(xiàng)的配套費(fèi)用是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以外的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線(xiàn)、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費(fèi)用。

3.2工程款在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。如本合同當(dāng)事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價(jià)款、稅費(fèi)由各自負(fù)擔(dān)。

本項(xiàng)的工程款是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以?xún)?nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費(fèi)。

3.3 合作項(xiàng)目發(fā)生的竟買(mǎi)保證金、拍賣(mài)傭金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費(fèi)，在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

3.4 項(xiàng)目部及下設(shè)各部專(zhuān)職人員的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用、辦公家具和配備車(chē)輛等所發(fā)生的費(fèi)用，在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)偂７址糠桨复_定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂７课菘⒐y(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

3.5 售樓處的建造費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)偅址糠桨复_定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅课菘⒐y(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

3.6 項(xiàng)目部下設(shè)各部實(shí)行費(fèi)用包干，超資不補(bǔ)，節(jié)余作為獎(jiǎng)勵(lì)由各部自行支配。各部下設(shè)各部的具體費(fèi)用數(shù)額，屆時(shí)由項(xiàng)目部確定。

3.7 本協(xié)議當(dāng)事人派員到項(xiàng)目部及下設(shè)各部工作的專(zhuān)職人員的福利、保險(xiǎn)、工傷費(fèi)用等，均由派出方負(fù)擔(dān)。

3.8 除銷(xiāo)售部經(jīng)理外，其他銷(xiāo)售人員的工資、福利、保險(xiǎn)以及在銷(xiāo)售工程中發(fā)生的全部費(fèi)用均由派出方負(fù)擔(dān)。

3.9 本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目的貸款利息按比例予以分?jǐn)偂?/p>

3.10 項(xiàng)目部及下設(shè)部門(mén)租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用, 在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度

4.1 合作項(xiàng)目所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)各自進(jìn)帳，分別處理。

4.2 合作項(xiàng)目所需資金實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設(shè)立獨(dú)立帳戶(hù)，該帳戶(hù)須預(yù)留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項(xiàng)目部書(shū)面決定后，由財(cái)務(wù)部實(shí)施。

4.3 主管會(huì)計(jì)和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員審閱、了解費(fèi)用支出情況。

4.4 財(cái)務(wù)部應(yīng)定期以書(shū)面的方式公布費(fèi)用支出情況。

4.5 通過(guò)銀行貸款解決合作項(xiàng)目建設(shè)資金的，不論以本協(xié)議當(dāng)事人任何一方的名義申請(qǐng)貸款，本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。

4.6

第五章 房屋的分配

施工圖通過(guò)審批后，由項(xiàng)目部確定分房方案。協(xié)商不成的，由項(xiàng)目部根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納竟買(mǎi)保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過(guò)抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房屋。

第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式

6.1 竟買(mǎi)保證金的繳納日期按7.4項(xiàng)辦理。

6.2 拍賣(mài)機(jī)構(gòu)傭金的繳納日期按7.5項(xiàng)辦理。

6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項(xiàng)辦理。

6.4 竟買(mǎi)土地不成的,其竟買(mǎi)保證金的退還按7.6項(xiàng)辦理。

6.5 工程前期向有關(guān)部門(mén)所繳納的行政性事業(yè)性收費(fèi),在項(xiàng)目報(bào)批前由本協(xié)議當(dāng)事人支付。

6.6 合作項(xiàng)目各項(xiàng)稅收的繳納按稅法和稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定各自繳納。

6.7 項(xiàng)目部及下設(shè)部租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。

6.8 根據(jù)《建設(shè)工程施工合同》的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目部確定具體的支付工程款日期。

6.9 根據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目部確定具體的支付設(shè)計(jì)費(fèi)日期。

6.10根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理合同》的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目部確定具體的支付監(jiān)理費(fèi)日期。

6.11 其他費(fèi)用的支付,屆時(shí)由項(xiàng)目部根據(jù)合作項(xiàng)目的進(jìn)度另行確定。

第七章、土地竟買(mǎi)：

7.1 本次拍賣(mài)會(huì)及本協(xié)議當(dāng)事人共同擬竟買(mǎi)的地塊的簡(jiǎn)介：

根據(jù)《青島市儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)公告》青土資房告字[200×]×號(hào)，200×年×月×日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產(chǎn)交易中心(巫峽路9-11號(hào))五樓拍賣(mài)廳舉行青島市儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)出讓拍賣(mài)會(huì)。本協(xié)議當(dāng)事人決定參加上述×號(hào)拍賣(mài)地塊的竟買(mǎi)。

7.2 1號(hào)地塊的基本情況和規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)

1. 地塊位置:

2. 地塊總面積:

3. 土地用途：

4. 土地面積:

5. 容積率：

6. 建筑密度：

7、 綠地率：

8. 規(guī)劃建筑面積：

7.3 本協(xié)議當(dāng)事人一致同意，竟買(mǎi)×號(hào)地塊的樓面地價(jià)的竟買(mǎi)應(yīng)價(jià)不超過(guò)人民幣 元/平方米。

7.4 竟買(mǎi)保證金人民幣 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保證金應(yīng)于青島市國(guó)土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的×日前支付給出資最多的一方，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人轉(zhuǎn)交青島市國(guó)土資源和房屋管理局。

7.5 拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的傭金，在拍賣(mài)機(jī)構(gòu)規(guī)定日期的×日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人繳納。本協(xié)議當(dāng)事人按竟買(mǎi)保證金的比例分?jǐn)偱馁u(mài)傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按照每方分得房屋的確權(quán)面積具實(shí)結(jié)算。

7.6 土地竟買(mǎi)的有關(guān)手續(xù)，由出資最多的一方負(fù)責(zé)辦理。竟買(mǎi)不成的，應(yīng)在拍賣(mài)機(jī)構(gòu)退還保證金到帳后×日內(nèi)退還本協(xié)議當(dāng)事人。

7.7 每方派員一名參加拍賣(mài)會(huì)，由出資最多的一方派員負(fù)責(zé)舉牌。竟買(mǎi)成交的，由負(fù)責(zé)舉牌人簽署成交確認(rèn)書(shū)和拍賣(mài)筆錄。

7.8 拍賣(mài)成交后,本協(xié)議當(dāng)事人最遲應(yīng)于青島市國(guó)土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的×日前備齊土地出讓金,并通過(guò)出資最多的一方轉(zhuǎn)交青島市國(guó)土資源和房屋管理局。

7.9 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》由出資最多的一方代本協(xié)議當(dāng)事人簽訂。

7.10 拍賣(mài)成交后至《國(guó)有土地出讓合同》簽訂前，任何一方毀約導(dǎo)致其他方將競(jìng)得土地再行拍賣(mài)的，違約方應(yīng)支付前次委托方和本協(xié)議當(dāng)事人的傭金，如再行拍賣(mài)的價(jià)款低于原拍賣(mài)價(jià)款的，違約方負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額。

7.11 應(yīng)價(jià)超過(guò)7.3項(xiàng)約定的，其他本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)予以追認(rèn)，也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的，負(fù)責(zé)舉牌的一方，應(yīng)在拍賣(mài)結(jié)束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。

7.12 除竟買(mǎi)不成的，任何一方已支付的竟買(mǎi)保證金和傭金不再退還。

7.13 竟買(mǎi)不成的，除4.9項(xiàng)外,本協(xié)議的其他條款自動(dòng)失效。

第八章、工程前期：

8.1 合作項(xiàng)目的工程前期工作由項(xiàng)目部統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。

8.2 工程前期部的報(bào)批工作包括但不限于下列事項(xiàng)：

1、報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告

2、建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體方案;

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)(或確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位)，簽訂《規(guī)劃設(shè)計(jì)合同》;

4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批;

5、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

6、建筑設(shè)計(jì)單位招標(biāo)(或確定建筑設(shè)計(jì)單位)，簽訂《建筑設(shè)計(jì)合同》;

7、方案設(shè)計(jì)和施工圖的審批;

8、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

9、施工單位招標(biāo)(或確定施工單位)，簽訂《建設(shè)工程施工合同》;

10、監(jiān)理單位招標(biāo)(或確定監(jiān)理單位)，簽訂《工程監(jiān)理合同》;

11、委托質(zhì)檢工作;

12、申辦開(kāi)工計(jì)劃和《施工許可證》;

13、辦理規(guī)劃驗(yàn)線(xiàn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工。

8.3 辦理上述事項(xiàng)向有關(guān)部門(mén)繳納的相關(guān)費(fèi)用,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)在繳納費(fèi)用的×日前支付給財(cái)務(wù)部。

第九章、工程營(yíng)造

9.1 合作項(xiàng)目工程施工單位的選擇，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。未經(jīng)其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，本協(xié)議的任何一方不得參加合作項(xiàng)目工程的招標(biāo)和施工。

9.2 合作項(xiàng)目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過(guò)招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。

9.3 《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)具備下列條款：

1、工程總價(jià)款采用“包死價(jià)”和工程設(shè)計(jì)變更據(jù)實(shí)結(jié)算的決算方式：

2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。

9.4 工程款的撥付日期由項(xiàng)目部決定，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一支付。屆時(shí)由工程部按工程進(jìn)度提出工程款撥付計(jì)劃，待項(xiàng)目部批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行。

9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。

9.6 工程的施工和管理由工程部負(fù)責(zé),工程施工過(guò)程中的資料由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。……

第十章、 房屋銷(xiāo)售：

10.1 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋,分別辦理《商品房預(yù)售許可證》。

10.2 分得的房屋由本協(xié)議當(dāng)事人獨(dú)自派員銷(xiāo)售。以各自的名義分別與購(gòu)房的業(yè)主簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，各自出具收款收據(jù)。收取的購(gòu)房款進(jìn)合作項(xiàng)目設(shè)立的獨(dú)立帳戶(hù)。

10.3 售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、購(gòu)置辦公家具和銷(xiāo)售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分?jǐn)?。待工程竣工測(cè)繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實(shí)決算。

本條約定的售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。

本條約定的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用是指為銷(xiāo)售房屋通過(guò)媒體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。

10.4 房屋的銷(xiāo)售采用統(tǒng)一的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》文本的起草由合作項(xiàng)目聘任的法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)。

10.5 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷(xiāo)售人員，應(yīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后方能上崗。

10.6 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷(xiāo)售人員應(yīng)服從銷(xiāo)售部經(jīng)理的管理。

第十一章、竣工驗(yàn)收和竣工材料的報(bào)批：

11.1 工程的竣工驗(yàn)收工作,由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織,其他各部予以積極配合。……。

第十二章、工程保修：

12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價(jià)最低的一方承擔(dān)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。

12.2 房屋的保修金按工程結(jié)算值的 %計(jì)算，每方按實(shí)際分得的房屋面積予以分?jǐn)?。除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。

12.3 保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。

12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時(shí)一次付清。

12.5 保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。

第十三章 物業(yè)管理

13.1 房屋交付后,實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

13.2 物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。

第十四章 本協(xié)議的變更和終止

14.1 經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。

14.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。

14.3 竟買(mǎi)土地被有關(guān)部門(mén)收回的，本協(xié)議自動(dòng)終止。

14.4 因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動(dòng)終止。

篇（7）

甲方：

乙方：

丙方：

目 錄

第一章、總則：

第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工

第三章、費(fèi)用的分擔(dān)

第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度

第五章、房屋的分配

第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式

第七章、土地竟買(mǎi)：

第八章、工程前期：

第九章、工程營(yíng)造：

第十章、房屋銷(xiāo)售：

第十一章、竣工材料報(bào)批：

第十二章、工程保修：

第十三章 物業(yè)管理

第十四章 本協(xié)議的變更和終止

第十五章、違約責(zé)任

第十六章、合同管理

第十七章、其他約定事項(xiàng)

第一章、總則

1.1 根據(jù)青島市國(guó)土資源和房屋管理局等單位的青國(guó)土資房(預(yù))告字[200×]×號(hào)儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)預(yù)告的規(guī)定，青島市國(guó)土資源和房屋管理局定于200×年×月×日公開(kāi)拍賣(mài)×宗儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議本協(xié)議當(dāng)事人當(dāng)事人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本協(xié)議當(dāng)事人)充分協(xié)商，本協(xié)議當(dāng)事人決定聯(lián)合參加青島市×區(qū)×路×號(hào)地塊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)×號(hào)地塊)的竟買(mǎi)，拍買(mǎi)購(gòu)得寧夏路×號(hào)地塊后，由本協(xié)議當(dāng)事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)。

1.2 項(xiàng)目部是本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合作項(xiàng)目)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、決策和管理。項(xiàng)目部下設(shè)各部具體負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目實(shí)施。

1.3 土地竟買(mǎi)、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造(本協(xié)議當(dāng)事人按整樓座取得房屋的除外)、工程款支付、通過(guò)媒體推介合作項(xiàng)目、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)由項(xiàng)目部統(tǒng)一管理。分得房屋的銷(xiāo)售由本協(xié)議當(dāng)事人自行負(fù)責(zé)。

1.4 本協(xié)議當(dāng)事人通過(guò)聯(lián)合竟買(mǎi)的方式取得合作項(xiàng)目的土地。

1.5 本協(xié)議當(dāng)事人通過(guò)竟買(mǎi)方式競(jìng)得開(kāi)發(fā)土地，實(shí)行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋，分別辦理《商品房預(yù)售許可證》，本協(xié)議當(dāng)事人各自銷(xiāo)售其分得的房屋。

1.6 合作項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶(hù)，費(fèi)用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。

1.7 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實(shí)際分得房屋的確權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献黜?xiàng)目所發(fā)生的相關(guān)工程費(fèi)用和其他稅費(fèi)。

第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工

2.1 為便于合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立“ ”項(xiàng)目部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目部)，項(xiàng)目部全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理，是合作項(xiàng)目的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目部下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、工程予決算部等部門(mén)。

2.2 項(xiàng)目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。項(xiàng)目部設(shè)總經(jīng)理1人,副總經(jīng)理 人。

項(xiàng)目部的職責(zé)：

全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項(xiàng)目的一切事宜。

項(xiàng)目部的議事規(guī)則：

項(xiàng)目部實(shí)行工作例會(huì)制度，決定合作項(xiàng)目所涉一切事宜。項(xiàng)目部召開(kāi)會(huì)議時(shí)，由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)記錄，參加會(huì)議人員對(duì)會(huì)議記錄無(wú)異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì)議記錄由專(zhuān)職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專(zhuān)職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項(xiàng)目部例會(huì)由項(xiàng)目部經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理主持。合作項(xiàng)目所涉事項(xiàng)由項(xiàng)目部協(xié)商一致確定，達(dá)不成一致的，按每方繳納竟買(mǎi)保證金數(shù)額比例予以表決，其重要事項(xiàng)按占竟買(mǎi)保證金數(shù)額的三分之二方的意見(jiàn)辦理，一般事項(xiàng)按占竟買(mǎi)保證金數(shù)額過(guò)半數(shù)方的意見(jiàn)辦理。重要事項(xiàng)和一般事項(xiàng)的劃分，屆時(shí)由工程部另行確定。

經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項(xiàng)目部的日常工作，主持項(xiàng)目部的例會(huì)。

副經(jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。

2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。綜合部設(shè)經(jīng)理 人。

綜合部的職責(zé)：

綜合部經(jīng)理的職責(zé)：

2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設(shè)經(jīng)理 人。

綜合部的職責(zé)：

綜合部經(jīng)理的職責(zé)：

2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設(shè)經(jīng)理 人。

工程部的職責(zé)：

工程部經(jīng)理的職責(zé)：

2.6 銷(xiāo)售部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷(xiāo)售部設(shè)經(jīng)理 人，銷(xiāo)售部經(jīng)理的人選由項(xiàng)目部決定。

銷(xiāo)售部的職責(zé)：

銷(xiāo)售部經(jīng)理的職責(zé)：

2.7 財(cái)務(wù)部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。財(cái)務(wù)部設(shè)經(jīng)理 人。

財(cái)務(wù)部的職責(zé)

：

財(cái)務(wù)部經(jīng)理的職責(zé)：

2.8 工程予決算部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程予決算部設(shè)經(jīng)理 人。

工程予決算部的職責(zé)：

工程予決算部經(jīng)理的職責(zé)：

第三章、費(fèi)用的分擔(dān)

3.1 合作項(xiàng)目的配套費(fèi)用，在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)偂７址糠桨复_定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

本項(xiàng)的配套費(fèi)用是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以外的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線(xiàn)、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費(fèi)用。

3.2工程款在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。如本合同當(dāng)事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價(jià)款、稅費(fèi)由各自負(fù)擔(dān)。

本項(xiàng)的工程款是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以?xún)?nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費(fèi)。

3.3 合作項(xiàng)目發(fā)生的竟買(mǎi)保證金、拍賣(mài)傭金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費(fèi)，在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)偂７址糠桨复_定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

3.4 項(xiàng)目部及下設(shè)各部專(zhuān)職人員的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用、辦公家具和配備車(chē)輛等所發(fā)生的費(fèi)用，在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

3.5 售樓處的建造費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)?，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

3.6 項(xiàng)目部下設(shè)各部實(shí)行費(fèi)用包干，超資不補(bǔ)，節(jié)余作為獎(jiǎng)勵(lì)由各部自行支配。各部下設(shè)各部的具體費(fèi)用數(shù)額，屆時(shí)由項(xiàng)目部確定。

3.7 本協(xié)議當(dāng)事人派員到項(xiàng)目部及下設(shè)各部工作的專(zhuān)職人員的福利、保險(xiǎn)、工傷費(fèi)用等，均由派出方負(fù)擔(dān)。

3.8 除銷(xiāo)售部經(jīng)理外，其他銷(xiāo)售人員的工資、福利、保險(xiǎn)以及在銷(xiāo)售工程中發(fā)生的全部費(fèi)用均由派出方負(fù)擔(dān)。

3.9 本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目的貸款利息按比例予以分?jǐn)偂?/p>

3.10 項(xiàng)目部及下設(shè)部門(mén)租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用, 在分房方案確定前，按竟買(mǎi)保證金的比例予以分?jǐn)偂７址糠桨复_定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。

第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度

4.1 合作項(xiàng)目所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)各自進(jìn)帳，分別處理。

4.2 合作項(xiàng)目所需資金實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設(shè)立獨(dú)立帳戶(hù)，該帳戶(hù)須預(yù)留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項(xiàng)目部書(shū)面決定后，由財(cái)務(wù)部實(shí)施。

4.3 主管會(huì)計(jì)和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員審閱、了解費(fèi)用支出情況。

4.4 財(cái)務(wù)部應(yīng)定期以書(shū)面的方式公布費(fèi)用支出情況。

4.5 通過(guò)銀行貸款解決合作項(xiàng)目建設(shè)資金的，不論以本協(xié)議當(dāng)事人任何一方的名義申請(qǐng)貸款，本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。

4.6

第五章 房屋的分配

施工圖通過(guò)審批后，由項(xiàng)目部確定分房方案。協(xié)商不成的，由項(xiàng)目部根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納竟買(mǎi)保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過(guò)抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房屋。

第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式

6.1 竟買(mǎi)保證金的繳納日期按7.4項(xiàng)辦理。

6.2 拍賣(mài)機(jī)構(gòu)傭金的繳納日期按7.5項(xiàng)辦理。

6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項(xiàng)辦理。

6.4 竟買(mǎi)土地不成的,其竟買(mǎi)保證金的退還按7.6項(xiàng)辦理。

6.5 工程前期向有關(guān)部門(mén)所繳納的行政性事業(yè)性收費(fèi),在項(xiàng)目報(bào)批前由本協(xié)議當(dāng)事人支付。

6.6 合作項(xiàng)目各項(xiàng)稅收的繳納按稅法和稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定各自繳納。

6.7 項(xiàng)目部及下設(shè)部租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。

6.8 根據(jù)《建設(shè)工程施工合同》的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目部確定具體的支付工程款日期。

6.9 根據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目部確定具體的支付設(shè)計(jì)費(fèi)日期。

6.10根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理合同》的約定,屆時(shí)由項(xiàng)目部確定具體的支付監(jiān)理費(fèi)日期。

6.11 其他費(fèi)用的支付,屆時(shí)由項(xiàng)目部根據(jù)合作項(xiàng)目的進(jìn)度另行確定。

第七章、土地竟買(mǎi)：

7.1 本次拍賣(mài)會(huì)及本協(xié)議當(dāng)事人共同擬竟買(mǎi)的地塊的簡(jiǎn)介：

根據(jù)《青島市儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)公告》青土資房告字[200×]×號(hào)，200×年×月×日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產(chǎn)交易中心(巫峽路9-11號(hào))五樓拍賣(mài)廳舉行青島市儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)出讓拍賣(mài)會(huì)。本協(xié)議當(dāng)事人決定參加上述×號(hào)拍賣(mài)地塊的竟買(mǎi)。

7.2 1號(hào)地塊的基本情況和規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)

1. 地塊位置:

2. 地塊總面積:

3. 土地用途：

4. 土地面積:

5. 容積率：

6. 建筑密度：

7、 綠地率：

8. 規(guī)劃建筑面積：

7.3 本協(xié)議當(dāng)事人一致同意，竟買(mǎi)×號(hào)地塊的樓面地價(jià)的竟買(mǎi)應(yīng)價(jià)不超過(guò)人民幣 元/平方米。

7.4 竟買(mǎi)保證金人民幣 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保證金應(yīng)于青島市國(guó)土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的×日前支付給出資最多的一方，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人轉(zhuǎn)交青島市國(guó)土資源和房屋管理局。

7.5 拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的傭金，在拍賣(mài)機(jī)構(gòu)規(guī)定日期的×日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人繳納。本協(xié)議當(dāng)事人按竟買(mǎi)保證金的比例分?jǐn)偱馁u(mài)傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按照每方分得房屋的確權(quán)面積具實(shí)結(jié)算。

7.6 土地竟買(mǎi)的有關(guān)手續(xù)，由出資最多的一方負(fù)責(zé)辦理。竟買(mǎi)不成的，應(yīng)在拍賣(mài)機(jī)構(gòu)退還保證金到帳后×日內(nèi)退還本協(xié)議當(dāng)事人。

7.7 每方派員一名參加拍賣(mài)會(huì)，由出資最多的一方派員負(fù)責(zé)舉牌。竟買(mǎi)成交的，由負(fù)責(zé)舉牌人簽署成交確認(rèn)書(shū)和拍賣(mài)筆錄。

7.8 拍賣(mài)成交后,本協(xié)議當(dāng)事人最遲應(yīng)于青島市國(guó)土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的×日前備齊土地出讓金,并通過(guò)出資最多的一方轉(zhuǎn)交青島市國(guó)土資源和房屋管理局。

7.9 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》由出資最多的一方代本協(xié)議當(dāng)事人簽訂。

7.10 拍賣(mài)成交后至《國(guó)有土地出讓合同》簽訂前，任何一方毀約導(dǎo)致其他方將競(jìng)得土地再行拍賣(mài)的，違約方應(yīng)支付前次委托方和本協(xié)議當(dāng)事人的傭金，如再行拍賣(mài)的價(jià)款低于原拍賣(mài)價(jià)款的，違約方負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額。

7.11 應(yīng)價(jià)超過(guò)7.3項(xiàng)約定的，其他本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)予以追認(rèn)，也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的，負(fù)責(zé)舉牌的一方，應(yīng)在拍賣(mài)結(jié)束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。

7.12 除竟買(mǎi)不成的，任何一方已支付的竟買(mǎi)保證金和傭金不再退還。

7.13 竟買(mǎi)不成的，除4.9項(xiàng)外,本協(xié)議的其他條款自動(dòng)失效。

第八章、工程前期：

8.1 合作項(xiàng)目的工程前期工作由項(xiàng)目部統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。

8.2 工程前期部的報(bào)批工作包括但不限于下列事項(xiàng)：

1、報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告

2、建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體方案;

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)(或確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位)，簽訂《規(guī)劃設(shè)計(jì)合同》;

4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批;

5、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

6、建筑設(shè)計(jì)單位招標(biāo)(或確定建筑設(shè)計(jì)單位)，簽訂《建筑設(shè)計(jì)合同》;

7、方案設(shè)計(jì)和施工圖的審批;

8、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

9、施工單位招標(biāo)(或確定施工單位)，簽訂《建設(shè)工程施工合同》;

10、監(jiān)理單位招標(biāo)(或確定監(jiān)理單位)，簽訂《工程監(jiān)理合同》;

11、委托質(zhì)檢工作;

12、申辦開(kāi)工計(jì)劃和《施工許可證》;

13、辦理規(guī)劃驗(yàn)線(xiàn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工。

8.3 辦理上述事項(xiàng)向有關(guān)部門(mén)繳納的相關(guān)費(fèi)用,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)在繳納費(fèi)用的×日前支付給財(cái)務(wù)部。

第九章、工程營(yíng)造

9.1 合作項(xiàng)目工程施工單位的選擇，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。未經(jīng)其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，本協(xié)議的任何一方不得參加合作項(xiàng)目工程的招標(biāo)和施工。

9.2 合作項(xiàng)目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過(guò)招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。

9.3 《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)具備下列條款：

1、工程總價(jià)款采用“包死價(jià)”和工程設(shè)計(jì)變更據(jù)實(shí)結(jié)算的決算方式：

2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。

9.4 工程款的撥付日期由項(xiàng)目部決定，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一支付。屆時(shí)由工程部按工程進(jìn)度提出工程款撥付計(jì)劃，待項(xiàng)目部批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行。

9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。

9.6 工程的施工和管理由工程部負(fù)責(zé),工程施工過(guò)程中的資料由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。……

第十章、 房屋銷(xiāo)售：

10.1 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋,分別辦理《商品房預(yù)售許可證》。

10.2 分得的房屋由本協(xié)議當(dāng)事人獨(dú)自派員銷(xiāo)售。以各自的名義分別與購(gòu)房的業(yè)主簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，各自出具收款收據(jù)。收取的購(gòu)房款進(jìn)合作項(xiàng)目設(shè)立的獨(dú)立帳戶(hù)。

10.3 售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、購(gòu)置辦公家具和銷(xiāo)售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分?jǐn)?。待工程竣工測(cè)繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實(shí)決算。

本條約定的售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。

本條約定的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用是指為銷(xiāo)售房屋通過(guò)媒體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。

10.4 房屋的銷(xiāo)售采用統(tǒng)一的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》文本的起草由合作項(xiàng)目聘任的法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)。

10.5 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷(xiāo)售人員，應(yīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后方能上崗。

10.6 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷(xiāo)售人員應(yīng)服從銷(xiāo)售部經(jīng)理的管理。

第十章、竣工驗(yàn)收和竣工材料的報(bào)批：

11.1 工程的竣工驗(yàn)收工作,由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織,其他各部予以積極配合。……。

第十二章、工程保修：

12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價(jià)最低的一方承擔(dān)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。

12.2 房屋的保修金按工程結(jié)算值的 %計(jì)算，每方按實(shí)際分得的房屋面積予以分?jǐn)?。除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。

12.3 保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。

12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時(shí)一次付清。

12.5 保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。

第十三章 物業(yè)管理

13.1 房屋交付后,實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

13.2 物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。

第十四章 本協(xié)議的變更和終止

14.1 經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。

14.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。

14.3 竟買(mǎi)土地被有關(guān)部門(mén)收回的，本協(xié)議自動(dòng)終止。

14.4 因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動(dòng)終止。

第十五章、違約責(zé)任

15.1 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費(fèi)用的,每逾期1日,按應(yīng)交金額的׉支付違約金。

15.2 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費(fèi)用的，逾期超過(guò)30日，視為違約方放棄本協(xié)議的一切權(quán)利和權(quán)益。其已支付的費(fèi)用作為違約金。違約方已交的費(fèi)用不足以賠償其他守約方損失的，違約方應(yīng)足額賠償其他方的全部損失。

15.3 財(cái)務(wù)人員未經(jīng)項(xiàng)目部同意擅自支付費(fèi)用的，由派出單位按實(shí)際支付費(fèi)用的×倍承擔(dān)違約責(zé)任。……。

第十六章、合同管理

16.1 合作項(xiàng)目所涉的合同,實(shí)行洽談權(quán)、審查權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)相對(duì)獨(dú)立、互相制約的原則。為保證合作項(xiàng)目的依法、規(guī)范開(kāi)發(fā)，由本協(xié)議當(dāng)事人共同聘請(qǐng)法律顧問(wèn)。

16.2 合同的洽談根據(jù)合同所涉內(nèi)容，由項(xiàng)目部牽頭，所涉各部派員參加。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點(diǎn)或草擬合同。合同的審查均由本合作項(xiàng)目聘請(qǐng)的法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)。合同的批準(zhǔn)權(quán)由項(xiàng)目部行使。

16.3 本項(xiàng)目所涉合同一律采用書(shū)面形式簽訂，嚴(yán)禁口頭合同和非正式的書(shū)面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。

16.4 洽談部門(mén)在合同簽訂前，應(yīng)審查對(duì)方當(dāng)事人的有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、資信狀況;驗(yàn)明對(duì)方當(dāng)事人是否具有簽訂合同的主體資格;審查人是否具有權(quán)、是否超越權(quán)限和期限及其真實(shí)性;審查對(duì)方使用印鑒是否合法與真實(shí)有效。在實(shí)施前述行為時(shí)，必要時(shí)應(yīng)請(qǐng)求法律顧問(wèn)予以協(xié)助。

16.5 洽談部門(mén)負(fù)責(zé)收集、記錄、整理、保管與合同有關(guān)的協(xié)議、 往來(lái)函件等。

16.6 合同履行過(guò)程中發(fā)生的糾紛，各部應(yīng)及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目部，所涉部門(mén)的負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織本部門(mén)的人員及時(shí)分析查明原因，提出解決辦法。必要時(shí)應(yīng)咨詢(xún)法律顧問(wèn)，共同提出解決辦法，及時(shí)與對(duì)方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，根據(jù)合同的規(guī)定，在規(guī)定的時(shí)效內(nèi)向仲裁部門(mén)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

16.7 各類(lèi)合同統(tǒng)一由綜合部專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理,綜合部應(yīng)對(duì)收集、整理各類(lèi)合同進(jìn)行歸檔管理。

16.8 土地出讓合同、設(shè)計(jì)合同、工程監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同以及與前述合同有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議機(jī)要、信函、電報(bào)、電傳、電話(huà)記錄、簽證、索賠報(bào)告、合同臺(tái)帳等資料均是合作的主要原始資料，應(yīng)定期按項(xiàng)目、合同分類(lèi)建立詳細(xì)的臺(tái)帳，及時(shí)歸擋保存。

第十七章、其他約定事項(xiàng)

17.1 合作項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目部及下設(shè)各部的辦公家具、辦公車(chē)輛和其他用品由項(xiàng)目部協(xié)商一致處理。協(xié)商不成的，通過(guò)變賣(mài)的方式處理，變賣(mài)所得的資金按比例分配。

17.2 本協(xié)議未盡事宜由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致解決。

17.3 本協(xié)議簽訂后,未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,任何一方不得擅自變更或解除本協(xié)議。

17.4 履行本協(xié)議過(guò)程中的有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議記錄等材料均作為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

17.5 本協(xié)議書(shū)自本協(xié)議當(dāng)事人簽字蓋章后生效。

17.6 本協(xié)議書(shū)一式 份，其中正本 份、副本 份。正本本協(xié)議當(dāng)事人各方各執(zhí) 份，副本各方各執(zhí) 份。每份協(xié)議書(shū)均具有同等法律效力。

甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：

法定代表人(簽字)： 法定代表人(簽字)：

委托人： 委托人：

聯(lián)系電話(huà)： 聯(lián)系電話(huà)：

丙方：

篇（8）

一、甲乙雙方以各自的優(yōu)勢(shì)聯(lián)合投標(biāo)，就進(jìn)行聯(lián)合投標(biāo)并共同承擔(dān)責(zé)任。

二、聯(lián)合體在投標(biāo)過(guò)程中，以甲方作為投標(biāo)主體，乙方作為施工主體。對(duì)投標(biāo)和施工過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)費(fèi)和施工完畢后生成的利潤(rùn)，甲乙雙方有共同的義務(wù)職責(zé)并享有平等分紅的權(quán)力。

三、投標(biāo)書(shū)由甲方負(fù)責(zé)制作，費(fèi)用由甲乙雙方承擔(dān)，在投標(biāo)過(guò)程中，如需要乙方產(chǎn)品相關(guān)資料，乙方應(yīng)積極配合并提供。乙方不得就本投標(biāo)項(xiàng)目向其他單位或個(gè)人提供資料和材料價(jià)格。

四、工程中標(biāo)后，由乙方組織人員施工和管理，工程使用乙方的材料。

五、在施工過(guò)程中，乙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目的施工技術(shù)和施工設(shè)備。所產(chǎn)生的材料及施工費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額向甲方提前申報(bào)，甲方按申報(bào)額的50%給予批復(fù)，

六、甲乙雙方的付款結(jié)算方式及期限、施工方式及期限、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等相應(yīng)條款以聯(lián)合中標(biāo)后甲方與招標(biāo)人簽定中標(biāo)合同規(guī)定的內(nèi)容為準(zhǔn)。聯(lián)合中標(biāo)合同對(duì)乙方有約束力。

七、乙方在收款時(shí)應(yīng)開(kāi)具正規(guī)的稅務(wù)發(fā)票，發(fā)票可以直接開(kāi)給甲方，也可以開(kāi)給招標(biāo)方，以甲方要求為準(zhǔn)。如甲方不需要乙方開(kāi)具發(fā)票，甲方有權(quán)將相應(yīng)的稅款扣除直接交給當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)。

八、工程中標(biāo)確定使用乙方所材料后，乙方應(yīng)保證按中標(biāo)合同規(guī)定的期限及交貨方式保證材料的供應(yīng)，保證材料質(zhì)量并不提高產(chǎn)品價(jià)格，保證按工期進(jìn)度要求提供技術(shù)人員和施工設(shè)備。如乙方違反上述內(nèi)容或具有可能影響工期的情形，甲方有權(quán)更換材料。由此造成的所有損失全部由乙方承擔(dān)。

九、本協(xié)議未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決。本協(xié)議簽定后對(duì)雙方有約束力，任何一方不得違反。任何一方違反本協(xié)議的規(guī)定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金元。

十、本協(xié)議一式2份，雙方各執(zhí)1份，本協(xié)議經(jīng)雙方簽定或蓋章后生效。

附：本協(xié)甲乙雙方有向第三方保密的的義務(wù)。

篇（9）

乙方：____________　法定代表人：___________

住所地：___________________________________

丙方：____________　法定代表人：___________

住所地：___________________________________

丁方：____________　法定代表人：___________

住所地：___________________________________

______年______月______甲乙丙三方簽訂了合作開(kāi)發(fā)的《意向書(shū)》，各方又按《意向書(shū)》同意丁方加入了合作。為了進(jìn)一步予以明確，現(xiàn)上述各方就共同出資合作開(kāi)發(fā)________________地塊(______號(hào)宗地)的有關(guān)事項(xiàng)協(xié)商達(dá)成如下條款：

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)況

項(xiàng)目名稱(chēng)為_(kāi)________________地塊，土地面積______平方米，土地用途為商住綜合用地，土地使用權(quán)出讓年限______年。由______市國(guó)土資源局以?huà)炫频男问匠鲎尅?/p>

目前已經(jīng)由甲方出面競(jìng)得了土地使用權(quán)并于______年______月______日與______市國(guó)土資源局簽訂了《______市國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議書(shū)》。為合作開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行，充分發(fā)揮乙方的本土優(yōu)勢(shì)和品牌效應(yīng)，現(xiàn)各方同意本合作開(kāi)發(fā)不再設(shè)立項(xiàng)目公司，而是以乙方名義聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，有關(guān)手續(xù)由各方共同協(xié)助向政府管理部門(mén)辦理;

二、各方出資比例、付款方式及收益分配

受讓該宗土地使用權(quán)的款項(xiàng)______萬(wàn)元(包括市政配套費(fèi)、代建費(fèi))，其中甲方已出資金額______萬(wàn)元(于______年______月______日以______形式劃入______帳戶(hù)，票據(jù)號(hào)碼為：______)，丁方已出資金額______萬(wàn)元(于年月日以　形式劃入______帳戶(hù)，票據(jù)號(hào)碼為：______)乙方出資金額______萬(wàn)元(于年月日以______形式劃入甲方帳戶(hù)，票據(jù)號(hào)碼為：______)，丙方出資金額______萬(wàn)元(于年月日以______形式劃入甲方帳戶(hù)，票據(jù)號(hào)碼為：______)，代建費(fèi)______萬(wàn)元(由乙丙二方分別承擔(dān)______萬(wàn)元)。

依據(jù)上述出資，結(jié)合各方前期對(duì)合作項(xiàng)目的貢獻(xiàn)情況，各方確定對(duì)合作收益的分配比例分別為甲方______%、乙方______%、丙方______%、丁方______%。

收益的分配原則上在合作開(kāi)發(fā)結(jié)束之后的一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，特殊情況另行商定。

三、管理形式

合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由乙方名義負(fù)責(zé)實(shí)施開(kāi)發(fā)，設(shè)立開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)，委員會(huì)為最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，由5名成員組成，其中甲方2名，乙方、丙方和丁方各______名。

四、其他條款

1、 合作四方競(jìng)得的土地使用權(quán)證辦入乙方后，各方出資的購(gòu)地款由乙方逐步予以歸還。

2、 各方借款計(jì)息方法與歸還方式：各方借款年利率均按______%計(jì)息，在開(kāi)發(fā)成本中列支，計(jì)息日期從______年______月______日開(kāi)始，

3、 合作各方應(yīng)嚴(yán)格遵守本協(xié)議，任何一方不得違反。

4、 未盡事項(xiàng)由四方協(xié)商解決，另行書(shū)面約定。

篇（10）

合同作為當(dāng)事人之間在法律基礎(chǔ)上確定、變更和終止雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，其基本屬性是一種契約。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，通過(guò)簽訂合同將房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)委托他人或者承接他人的房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)，是其在整個(gè)警用活動(dòng)中擁有法律保障，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，合同內(nèi)容和準(zhǔn)則是合同雙方執(zhí)行任務(wù)的最高行為準(zhǔn)則，合同雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同相關(guān)規(guī)定享受合同賦予的權(quán)利和履行合同規(guī)定的義務(wù)，只有在合同的約束下，雙方當(dāng)事人的行為才能夠被制約、監(jiān)督，雙方當(dāng)事人的權(quán)益才得以保證。因此，合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，也是促使經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提。 對(duì)企業(yè)的管理手段加以嚴(yán)格規(guī)范

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，要想保證市場(chǎng)中各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體能夠在公平有序的環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的法律法規(guī)加以完善。房地產(chǎn)企業(yè)隨著建筑行業(yè)的高速發(fā)展而迅速崛起，其項(xiàng)目合同的簽訂可以說(shuō)是涉及到多種領(lǐng)域，甚至還涉及到企業(yè)內(nèi)部和合作單位之間的多個(gè)部門(mén)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作是相當(dāng)復(fù)雜的。例如房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)雙方溝通不暢、相互之間進(jìn)行詆毀或徇私舞弊等不良現(xiàn)象時(shí)，通過(guò)雙方簽訂的合同，不僅可以對(duì)雙方行為加以約束，也能夠在一定程度上維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的秩序。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理是規(guī)范企業(yè)管理手段的重要途徑，也是維護(hù)企業(yè)良好形象的依據(jù)。 有效防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資成本高、工程施工量大、工程建設(shè)工期長(zhǎng)、受到國(guó)家政策干預(yù)程度高等特點(diǎn)，由此在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)要想對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)加以防范和管理，必須加強(qiáng)合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)的工程在建設(shè)過(guò)程中的立項(xiàng)、施工和竣工驗(yàn)收階段中都面臨著多種不同風(fēng)險(xiǎn)因素。比如，在工程項(xiàng)目的招標(biāo)中，由于招標(biāo)方和投標(biāo)方了解的信息不通，對(duì)招標(biāo)方而言需要對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)加以考慮，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法作出合理的選擇，如果企業(yè)對(duì)合同進(jìn)行有效管理，便能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)加以準(zhǔn)確判斷和合理規(guī)避，進(jìn)而更好地控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本和安全。 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理的措施

（一）構(gòu)建完善的合同管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂合同開(kāi)始到履行合同結(jié)束的過(guò)程中，涉及到專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)較多，無(wú)論其中哪一個(gè)部門(mén)出現(xiàn)錯(cuò)誤，都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)損失。因此，為了避免合同履行過(guò)程中出現(xiàn)失誤情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的合同管理體系并制定高效的工作流程，從而確保企業(yè)合同管理效率的提高。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的完善的合同管理體系內(nèi)容應(yīng)包括完善的管理部門(mén)職責(zé)權(quán)限制度、合同編制制度、合同審核制度、合同監(jiān)督制度等，只有對(duì)合同管理者的責(zé)任加以明確，才能保證合同管理者盡最大能力管理好合同;高效的工作流程應(yīng)該與合同管理體系相協(xié)調(diào)，在合同管理體系構(gòu)建的同時(shí)制定相應(yīng)的管理工作流程，首先合同管理人員應(yīng)該掌握合同管理制度的內(nèi)容，然后對(duì)合同歸口進(jìn)行管理，最后需要對(duì)合同內(nèi)容及其履行情況進(jìn)行審核。 制定并完善合同示范文本制度

在房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取決于兩方面的原因，一方面合同當(dāng)事人可以借助合同示范文本對(duì)相關(guān)的法律、法律加以熟悉，以此確保合同是在法律規(guī)范的基礎(chǔ)上得以簽訂的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履約率。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)該在原本的合同示范文本制度的基礎(chǔ)上對(duì)其加以完善，例如對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任進(jìn)行更為全面的分析和了解，確保合同的可執(zhí)行性，也可在很大程度上防止當(dāng)事人出現(xiàn)主觀上的錯(cuò)誤?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，應(yīng)對(duì)合同示范文本進(jìn)行考慮，而在合同執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)完善合同示范文本，以此防范合同風(fēng)險(xiǎn)。 設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)合同管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況和企業(yè)本身的特點(diǎn)，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)。合同管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)應(yīng)該包括制定相關(guān)的合同管理制度、對(duì)企業(yè)簽訂的各個(gè)工程合同進(jìn)行審核、對(duì)工程合同的簽訂和執(zhí)行情況等進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)合同管理中，合同管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該合同簽訂和履行中，承擔(dān)有關(guān)合同法律、法規(guī)的宣傳工作，對(duì)合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行審查，當(dāng)合同中出現(xiàn)糾紛時(shí)應(yīng)參與合同糾紛的解決。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在合同管理過(guò)程中，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，明確合同管理機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，保證機(jī)構(gòu)在企業(yè)管理中發(fā)揮的紐帶作用，最終使工程項(xiàng)目合同的簽訂、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制。 加強(qiáng)對(duì)合同管理人員的培訓(xùn)