序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營(yíng)的必備條件，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的限制，向歐美國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的先進(jìn)模式在國(guó)內(nèi)難成規(guī)模，而上市公司門(mén)攬高，信托受限，隨著銀行對(duì)房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的主要矛盾。而對(duì)于房地行業(yè)來(lái)說(shuō)巨額的籌資也帶來(lái)了極高的償債風(fēng)險(xiǎn)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

房房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營(yíng)的必備條件，房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金主要來(lái)自于企業(yè)自籌資金，銀行貸款及購(gòu)房預(yù)付款，其他資金來(lái)源所占比例不到20%。目前不少企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率目前已達(dá)到80%甚至90%之上，風(fēng)險(xiǎn)之大令人堪憂房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資回收期長(zhǎng)，需要大量資金密集的投入的特點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目在較長(zhǎng)的建設(shè)過(guò)程中會(huì)涉及到鋼鐵，建材等多達(dá)幾十個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)，又與周?chē)母?jìng)爭(zhēng)環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)貨幣政策及市政規(guī)劃的改變有不可分割的關(guān)系，這些因素都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生企業(yè)不可控制的影響，而由此引發(fā)投資活動(dòng)的不確定性便會(huì)引發(fā)出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)率從2011年2月基本為下降趨勢(shì)，從39%下降為13.3%。而銷(xiāo)售建筑面積同比增長(zhǎng)率從2012年03月開(kāi)始基本為負(fù)值，市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫(kù)存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷(xiāo)的活動(dòng)來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)率從2011年2月基本為下降趨勢(shì)，從39%下降為13.3%。而銷(xiāo)售建筑面積同比增長(zhǎng)率從2012年03月開(kāi)始基本為負(fù)值，市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫(kù)存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷(xiāo)的活動(dòng)來(lái)確保企業(yè)的資金鏈。本文將從以下幾個(gè)方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：

1.1、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動(dòng)輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價(jià)值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時(shí)，伴隨著決策的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便已開(kāi)始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

1.2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個(gè)別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財(cái)務(wù)杠桿的經(jīng)營(yíng)模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個(gè)企業(yè)中，面對(duì)如今復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，財(cái)務(wù)管理水平的局限性將會(huì)使整個(gè)企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺(jué)，不能夠起到及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。缺乏完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的原因之一。

2、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因具有與其他行業(yè)的共性，如都受到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的影響，但每個(gè)行業(yè)對(duì)其影響因素的敏感度與影響結(jié)果都不同，本文將從以下幾個(gè)方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：

3、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動(dòng)輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價(jià)值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時(shí)，伴隨著決策的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便已開(kāi)始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

4、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個(gè)別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財(cái)務(wù)杠桿的經(jīng)營(yíng)模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個(gè)企業(yè)中，面對(duì)如今復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，財(cái)務(wù)管理水平的局限性將會(huì)使整個(gè)企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺(jué)，不能夠起到及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。缺乏完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的原因之一。

5、我國(guó)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

篇（2）

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類(lèi)號(hào)：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及其基本特征

1．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為

1.1償債具有很大的風(fēng)險(xiǎn) 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來(lái)源于銀行貸款，自有資金很少。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 1. 2利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn) 利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時(shí)，投資者的購(gòu)買(mǎi)欲也隨之降低，導(dǎo)致市場(chǎng)需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。 1. 3籌資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金約有45%來(lái)自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)際規(guī)則不熟悉，使得其在國(guó)際上獲得資金的機(jī)會(huì)較少。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征

長(zhǎng)期性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動(dòng)工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個(gè)階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財(cái)力，這一過(guò)程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個(gè)普通的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成時(shí)間少則兩三年，規(guī)模較長(zhǎng)、成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目則需要更長(zhǎng)時(shí)間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須對(duì)建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再?gòu)拈_(kāi)發(fā)過(guò)程分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過(guò)程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個(gè)部門(mén)合作，同時(shí)還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等各個(gè)方面情況均不相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便應(yīng)對(duì)其進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時(shí)序性和地域性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)角度來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門(mén)行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險(xiǎn)，地域性則體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購(gòu)物、環(huán)境、升值潛力等多個(gè)因素都對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)即企業(yè)有預(yù)測(cè)、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的組織工作，則經(jīng)營(yíng)管理即企業(yè)以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大效益的過(guò)程，在此過(guò)程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動(dòng)始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容指的是以市場(chǎng)行為，獲取土地使用權(quán)，并通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建沒(méi)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最人經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日的可行性預(yù)測(cè)及成本控制即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的豐要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測(cè)，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)須能在其日后開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過(guò)程，預(yù)測(cè)可分為明確預(yù)測(cè)目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測(cè)方法、預(yù)測(cè)并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測(cè)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫(xiě)預(yù)測(cè)報(bào)告、追蹤反饋等七個(gè)步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)過(guò)程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等，不同的開(kāi)發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制對(duì)策。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)本質(zhì)上是資本價(jià)值的經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配風(fēng)險(xiǎn)等不同形式。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別，其中主要有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無(wú)法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根源，籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的后果。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體對(duì)策

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制對(duì)策

在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測(cè)算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷(xiāo)售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)、銷(xiāo)售毛利率、資金峰值比例、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)、地價(jià)支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)分類(lèi)，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理起到積極作用。

在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出陶前的審核。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，應(yīng)實(shí)施“防范+控制”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則。

在項(xiàng)目投資前，要根據(jù)投資市場(chǎng)供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴(kuò)張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略；市場(chǎng)分析即分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、相同檔次和類(lèi)型的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力分析，選擇投資類(lèi)型、做好定位、正確選址等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)著重對(duì)營(yíng)業(yè)費(fèi)用控制，以確定的原則減少不必要費(fèi)用、以合理的避稅手段降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用、以分?jǐn)傎M(fèi)用的方式縮減實(shí)際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來(lái)源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來(lái)稀釋風(fēng)險(xiǎn)，比如以短期籌資和長(zhǎng)期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、降低風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

【1】王作陽(yáng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．

篇（3）

國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門(mén)、直屬機(jī)構(gòu)，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）：

為綜合反映施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，我們?cè)诮Y(jié)合施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制定了《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，從1996年起試行。請(qǐng)將試行過(guò)程中存在的問(wèn)題函告我們，以便進(jìn)一步完善。

附件略

篇（4）

關(guān)鍵詞：

風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；房地產(chǎn)會(huì)計(jì)

當(dāng)下，社會(huì)發(fā)展給我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限可能，帶動(dòng)了行業(yè)發(fā)展。房子是生活中的必備因素，房地產(chǎn)很大程度和人們生活聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)在競(jìng)爭(zhēng)中不斷尋求發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然適合多元化的企業(yè)發(fā)展，但結(jié)構(gòu)中沒(méi)有系統(tǒng)完整性，所以并未涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)。本文探討了房地產(chǎn)行業(yè)中會(huì)計(jì)的某些不足之處，并提出針對(duì)性的策略，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展而言意義重大。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中的問(wèn)題探究

1.信息缺乏真實(shí)性。

房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)雖然起步較晚，但是發(fā)展卻非常快，會(huì)計(jì)信息也缺乏一定的真實(shí)性。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了少交稅款，在編制報(bào)表時(shí)常常弄虛作假，進(jìn)行錯(cuò)誤會(huì)計(jì)信息的，這干擾了正常的信息交流。某些房地產(chǎn)行業(yè)為了躲避?chē)?guó)家的稅賦，將真實(shí)的財(cái)務(wù)利潤(rùn)隱藏于虛假的報(bào)表中。某些房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得銀行的貸款，不惜偽造企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、征信報(bào)告、納稅申報(bào)表等關(guān)鍵信息去騙取銀行貸款，這種不正當(dāng)?shù)男袨閲?yán)重干擾了市場(chǎng)準(zhǔn)則。在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)計(jì)嚴(yán)重缺乏真實(shí)性主要在于行業(yè)中會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的局限性，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量、確認(rèn)提供真實(shí)的規(guī)范程序，而會(huì)計(jì)學(xué)科只能解決當(dāng)前出現(xiàn)的一小部分的問(wèn)題，在發(fā)展中隨之而來(lái)的諸多困難并未能一一解決。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速運(yùn)轉(zhuǎn)的當(dāng)下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的更新速度更不上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，導(dǎo)致很多會(huì)計(jì)程序的處理可依據(jù)的法律少之又少。會(huì)計(jì)處理有著極大的隨意性，很多會(huì)計(jì)人員會(huì)編制虛構(gòu)的會(huì)計(jì)報(bào)表，甚至以不真實(shí)報(bào)表進(jìn)行報(bào)稅，導(dǎo)致編制的報(bào)表毫無(wú)真實(shí)性可言。另一方面由于會(huì)計(jì)的法律法規(guī)會(huì)定期更新，而很多企業(yè)會(huì)計(jì)并沒(méi)有第一時(shí)間更新自己的知識(shí)儲(chǔ)備，企業(yè)中甚至某些從業(yè)人員都沒(méi)有取得規(guī)定的執(zhí)業(yè)證書(shū)。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)因其特殊性需要經(jīng)過(guò)定期組織從業(yè)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，只有提高自己的專業(yè)水平才能讓原本細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅?huì)計(jì)工作簡(jiǎn)單化，才能及時(shí)處理會(huì)計(jì)工作中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。會(huì)計(jì)行業(yè)較為特殊，經(jīng)常會(huì)受到金錢(qián)制約，一些會(huì)計(jì)人員明知法網(wǎng)恢恢，卻還是受不了誘惑，違背道德，鉆了法律的空子，最后難逃法網(wǎng)。

2.內(nèi)部控制缺陷不斷。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控中問(wèn)題重重，主要為內(nèi)部的環(huán)境不佳、內(nèi)部的機(jī)構(gòu)不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)的控制不夠重視，沒(méi)有足夠的風(fēng)險(xiǎn)把控意識(shí)，沒(méi)有能夠有效地發(fā)揮控制作用。企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)沒(méi)有合理的控制，這使會(huì)計(jì)無(wú)法及時(shí)履行職責(zé)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備意識(shí)，當(dāng)真正風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)還是一片迷茫。而且，房地產(chǎn)企業(yè)中的治理結(jié)構(gòu)不明，職責(zé)不清，結(jié)構(gòu)方面有很大的改善空間。

3.會(huì)計(jì)法律過(guò)于滯后。

房地產(chǎn)行業(yè)的某些會(huì)計(jì)法內(nèi)容比較陳舊，無(wú)法適應(yīng)全球化的挑戰(zhàn)以及經(jīng)營(yíng)機(jī)制的要求，修訂工作可能有些滯后。一些會(huì)計(jì)的法律法規(guī)在制定中沒(méi)有充分的調(diào)研論證，沒(méi)有及時(shí)考慮實(shí)際，導(dǎo)致規(guī)定不科學(xué)不合理，實(shí)施中問(wèn)題重重。另外，會(huì)計(jì)法律規(guī)定的一些法則過(guò)于籠統(tǒng)，而且在不斷進(jìn)步的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)必須要有細(xì)化的法律，而不是參照別的行業(yè)不獨(dú)立的法律法規(guī)。

4.會(huì)計(jì)核算較為繁雜。

房地產(chǎn)企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可以將土地和房屋分別開(kāi)發(fā)。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)有：土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)、代建工程的開(kāi)發(fā)。成本核算主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等部分組成?，F(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算，大多按照制造成本法進(jìn)行核算。先按照開(kāi)發(fā)成本科目簡(jiǎn)單進(jìn)行匯總，再按照簡(jiǎn)單的分配方法進(jìn)行分?jǐn)?，再用總可售面積進(jìn)行分?jǐn)?，最后得出的單方可售成本。但由于每個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品都具有唯一性，而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的業(yè)態(tài)、戶型、面積等等卻千差萬(wàn)別，即使同一棟樓，同一層也有非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，而按照單方可售成本結(jié)轉(zhuǎn)已銷(xiāo)售的面積，儼然是不符合邏輯的。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模大，周期長(zhǎng)，大多按著規(guī)劃分期開(kāi)發(fā)，會(huì)發(fā)生不能直接歸集產(chǎn)品對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配問(wèn)題，利息如何按期開(kāi)始進(jìn)行資本化，何時(shí)費(fèi)用化的問(wèn)題，間接費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）如何合理分?jǐn)傊灵_(kāi)發(fā)產(chǎn)品以便進(jìn)行含稅保本售價(jià)的測(cè)算等問(wèn)題。上述問(wèn)題一直困擾著房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員。

二、如何解決房地產(chǎn)中的會(huì)計(jì)問(wèn)題

1.建立完善的規(guī)范化的會(huì)計(jì)體系。

會(huì)計(jì)政策主要指的是企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算所需要的原則與方法。當(dāng)前的某些企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中明顯輕制度重科目，這容易讓會(huì)計(jì)在整理收集會(huì)計(jì)信息時(shí)沒(méi)有可比性，無(wú)法形成完備的參考體系，而考核的意義也就不復(fù)存在了。于企業(yè)而言，會(huì)計(jì)政策的設(shè)定需要包括基本的會(huì)計(jì)政策與具體的會(huì)計(jì)政策這兩方面的內(nèi)容。企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息并不真實(shí)，賬目并不明晰。完善的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)體系要解決的是會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。近年來(lái)的改革中，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不斷深化自身的理論，進(jìn)一步探討了新型的會(huì)計(jì)分支，比如成本會(huì)計(jì)、金融會(huì)計(jì)等。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這能夠阻止企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的操控，保障了會(huì)計(jì)的真實(shí)與準(zhǔn)確。完善的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)規(guī)則應(yīng)當(dāng)包括完善的房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，會(huì)計(jì)要素的確定準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)信息的披露要求。同時(shí)，要不斷提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)勝任能力及會(huì)計(jì)職業(yè)道德水平。

2.健全的房地產(chǎn)監(jiān)督機(jī)制。

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中除了需要建設(shè)完備的會(huì)計(jì)體系，還應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的監(jiān)督體制。會(huì)計(jì)監(jiān)督的建立能夠方便會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展，對(duì)在不同會(huì)計(jì)崗位的工作人員有法律的約束。房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目的前期投資時(shí)就明確會(huì)計(jì)監(jiān)督職責(zé)，專人監(jiān)督會(huì)計(jì)的工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)在合法、合規(guī)、有效中運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督包括如下兩方面，一方面是內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的改善，建立完善的內(nèi)部核查制度，強(qiáng)化內(nèi)部控制，有效發(fā)揮企業(yè)自身的監(jiān)管權(quán)，保障會(huì)計(jì)信息的真實(shí)有效性。另一方面是完善社會(huì)監(jiān)管，強(qiáng)化外部監(jiān)督，約束會(huì)計(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為，確保會(huì)計(jì)信息真實(shí)有效。對(duì)于有問(wèn)題的會(huì)計(jì)人員應(yīng)嚴(yán)肅處理，提高會(huì)計(jì)的全面性以及權(quán)威性。加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督需要房地產(chǎn)企業(yè)中所有財(cái)務(wù)工作人員工作相互制約與分離，明確職責(zé)與權(quán)限，針對(duì)重大的違紀(jì)問(wèn)題要聯(lián)合監(jiān)督部門(mén)一同排查，只有聯(lián)合企業(yè)內(nèi)部、社會(huì)、監(jiān)管部門(mén)才能真正落實(shí)會(huì)計(jì)監(jiān)督，才能持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展會(huì)計(jì)行業(yè)。

3.規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集與分?jǐn)傄?guī)則。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來(lái)講，成本對(duì)象和成本項(xiàng)目的劃分和確定是正確核算開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)。為正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定一套完整的成本核算的程序進(jìn)行成本核算，以“確定成本核算對(duì)象、歸集開(kāi)發(fā)成本、確定成本分?jǐn)偡椒?、在成本核算?duì)象之間分?jǐn)偝杀尽⒂?jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本、正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之問(wèn)的開(kāi)發(fā)成本、正確劃分可售面積、不可售面積（按實(shí)測(cè)繪報(bào)告）、編制成本報(bào)表”為主線，在這條主線中，最重要是規(guī)范房地產(chǎn)成本費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偅?xiàng)目開(kāi)發(fā)前期要組織召開(kāi)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)認(rèn)真討論，一定要得到企業(yè)管理層重視，得到相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的認(rèn)可。歸集與分?jǐn)倳?huì)計(jì)政策一經(jīng)確定，不得隨意變更。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)原則上采用占地面積法進(jìn)行分配；前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配或按合同計(jì)入。資本化利息按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。對(duì)核算基礎(chǔ)較好的，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可采用作業(yè)成本法。公司為了測(cè)算含稅保本成本，也可采用作業(yè)成本法將發(fā)生在各期的期間費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）進(jìn)行分?jǐn)?。無(wú)論怎樣，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集與分?jǐn)傄?guī)則，就是為了真實(shí)反映企業(yè)的成本費(fèi)用，為管理層提供有力的財(cái)務(wù)決策。

4.強(qiáng)化房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制。

為解決房地產(chǎn)企業(yè)中的內(nèi)部困擾，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)的改進(jìn)。比如，應(yīng)該提高企業(yè)的內(nèi)部控制，建立專業(yè)的內(nèi)控制度，企業(yè)需提高整體水平，培養(yǎng)高素質(zhì)的工作人員。會(huì)計(jì)人員對(duì)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)有主動(dòng)承擔(dān)與監(jiān)督的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)的職業(yè)素養(yǎng)，不斷更新觀念，控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在企業(yè)管理制度的建設(shè)中，應(yīng)明確每個(gè)會(huì)計(jì)的責(zé)任，規(guī)范各崗位的范圍和要求。會(huì)計(jì)工作需要定期與不定期的會(huì)計(jì)抽查，并做出及時(shí)的回饋。要求企業(yè)提供良好的控制環(huán)境，完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，保證崗位之間的權(quán)責(zé)明晰。企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高危行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足會(huì)影響企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中必須要有未雨綢繆的憂患意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)控制，以規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保證內(nèi)控制度的有效運(yùn)行。

三、結(jié)語(yǔ)

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與興起提供了更好的空間，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中仍然存在著各種各樣的問(wèn)題。科學(xué)有效地處理好房地產(chǎn)企業(yè)中的矛盾是會(huì)計(jì)核算中亟待解決的問(wèn)題。會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的作用越來(lái)越重要，這需要我們廣大同仁一同努力，用好會(huì)計(jì)核算的規(guī)律，實(shí)施好會(huì)計(jì)核算的管理業(yè)務(wù)，為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤(rùn)空間加大，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國(guó)家財(cái)務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤(rùn)為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要通過(guò)一系列措施對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有：

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對(duì)同一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有不同的理解和看法，因?yàn)闆](méi)有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對(duì)法律沒(méi)有深刻的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位越來(lái)越重要，但是目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會(huì)擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（四）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如果沒(méi)有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會(huì)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過(guò)法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項(xiàng)工作。

改革開(kāi)放后，我國(guó)和世界上很多國(guó)家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國(guó)際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國(guó)際化。我國(guó)當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國(guó)外經(jīng)濟(jì)主體共同競(jìng)爭(zhēng)的收稅局勢(shì)，對(duì)稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是周期長(zhǎng)、投資大，同時(shí)會(huì)計(jì)核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對(duì)同一計(jì)稅項(xiàng)目確認(rèn)的差異，造成了稅收計(jì)算工作的難度，稅收過(guò)程的復(fù)雜性加大，涉及到多個(gè)稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)減小。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橐?guī)模相對(duì)較大，所以只有高水準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)工作，顯然是重中之重。為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財(cái)稅知識(shí)，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進(jìn)行重大決策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進(jìn)行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見(jiàn)。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況結(jié)合在一起，可以有效的對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

（三）開(kāi)展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時(shí)，應(yīng)及時(shí)將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門(mén)充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計(jì)出合理的稅收方案，同時(shí)需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門(mén)根據(jù)稅收方案進(jìn)行實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施過(guò)程中，也要對(duì)經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評(píng)估的過(guò)程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評(píng)價(jià)，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識(shí)到其存在的風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時(shí)的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，從實(shí)際出發(fā)，適時(shí)地對(duì)企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營(yíng)成本下，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險(xiǎn)，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2013；5：114-116

篇（6）

二、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度不健全

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作而言，制度的缺失始終是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。從目前出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)例來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都未能建立起科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠髽I(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作實(shí)踐中，管理隨意性問(wèn)題較為明顯，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步建立起財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度，但是卻難以得到有效執(zhí)行，制度形同虛設(shè)，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響到企業(yè)的資金安全。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待加強(qiáng)

如前文所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)較高，要求企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員擁有較為全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及專業(yè)素養(yǎng)。但是，目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較為薄弱，專業(yè)素質(zhì)能力較低，未能認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展必須要有完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理作為基礎(chǔ)和后盾，而只是把財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理視為簡(jiǎn)單的工資發(fā)放和記賬銷(xiāo)賬等，在實(shí)際工作中也僅僅是憑著主觀經(jīng)驗(yàn)做判斷，缺乏財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的系統(tǒng)規(guī)劃。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在不足

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工成本控制。工程招投標(biāo)！土地使用權(quán)競(jìng)奪和項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，都與其成本直接相關(guān)，但是，我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地使用權(quán)競(jìng)奪過(guò)程中存在不理性行為，造成土地實(shí)際成本和競(jìng)買(mǎi)價(jià)格嚴(yán)重偏離，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，未能整體考慮各種成本影響因素。在工程招投標(biāo)過(guò)程中，標(biāo)價(jià)與最終成本差距過(guò)大。在工程施工之前，未能進(jìn)行有效的造價(jià)控制，導(dǎo)致工程造價(jià)管理各個(gè)階段工作脫節(jié)。以上存在的種種問(wèn)題，直接說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理不力，直接導(dǎo)致成本管理不足的問(wèn)題。

（四）租入固定資產(chǎn)和借款購(gòu)置固定資產(chǎn)的核算方法不一致

《企業(yè)單位會(huì)計(jì)制度》對(duì)于未付租金的部分在“其他應(yīng)付款”中進(jìn)行了反映，也充分體現(xiàn)了資產(chǎn)與權(quán)益的關(guān)系，并形成了固定基金。但由于借款購(gòu)置固定資產(chǎn)和融資租入固定資產(chǎn)在性質(zhì)上是一樣，而處理方法的不同，導(dǎo)致了利用借款購(gòu)置固定資產(chǎn)和權(quán)益的關(guān)系不能充分的反映出來(lái)，違背了會(huì)計(jì)信息的一致性原則，不利于會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息的了解。

三、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度完善對(duì)策

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度中存在的問(wèn)題，要著力建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度，主要從企業(yè)內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)角度入手。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度完善的外部環(huán)境

從房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)節(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中作用十分重要，關(guān)系到民生，國(guó)家必須要加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理和控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督！管理和指導(dǎo)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供公平公正的外部發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境，特別是要不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理相關(guān)規(guī)定。

具體而言，首先要建立健全我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度和準(zhǔn)則，從國(guó)家法律角度來(lái)保障財(cái)務(wù)管理的合法性，讓房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有法可依、有章可循。與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理相比，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理水平較低，必須不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作水平，不斷借鑒國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成熟經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也要擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的行業(yè)管理責(zé)任，引進(jìn)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理最新方法和最新理念，政府部門(mén)要建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息披露，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)和外部審計(jì)有效配合，不斷推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度完善。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度完善的內(nèi)部環(huán)境

要著力完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度體系，加強(qiáng)資金的統(tǒng)一管理和統(tǒng)一監(jiān)管，避免多頭管理或分散管理；要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，建立相應(yīng)的資金控制模式，如資金調(diào)度模式和資金監(jiān)控模式，加強(qiáng)資金的安全管理，合理安排、統(tǒng)籌兼顧，不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員的素質(zhì)能力

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要更加重視企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的重要性，無(wú)論是企業(yè)財(cái)務(wù)人員還是企業(yè)管理人員，都必須在思想上真正認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的重要性，而且要完善崗位責(zé)任制，明確企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)。財(cái)務(wù)管理人員、財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到人。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性和對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員素質(zhì)能力結(jié)構(gòu)的需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員的培訓(xùn)，通過(guò)開(kāi)展在職學(xué)習(xí)來(lái)提高管理人員的素質(zhì)能力。

（四）加強(qiáng)固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算和監(jiān)督

篇（7）

目前，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體制中，房地產(chǎn)業(yè)一直扮演著“大佬”的角色。但近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革浪潮大趨勢(shì)下逐步開(kāi)始轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始逐漸變大，主要基于以下問(wèn)題：第一，我國(guó)一、二線城市中，房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致大部分工薪階層買(mǎi)房難的問(wèn)題逐漸顯現(xiàn);第二，目前我國(guó)中小城市中產(chǎn)業(yè)缺乏導(dǎo)致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國(guó)中小城市中房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更大的去庫(kù)存壓力。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在一、二線城市中面臨著高房?jī)r(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在三、四線城市中面臨著高庫(kù)存所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。總之，這些問(wèn)題的存在都將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

資金投入大、資金回收緩慢、回報(bào)豐厚是房地產(chǎn)領(lǐng)域的特點(diǎn)，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金風(fēng)險(xiǎn)高也隨之而來(lái)。高利潤(rùn)相伴的是高風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是在企業(yè)加速擴(kuò)張的過(guò)程中，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并嚴(yán)格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于各種無(wú)法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期財(cái)務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）政策不易把握，投資決策難

房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率雖高，但相伴而來(lái)的是同樣較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能存在的回報(bào)率遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過(guò)更多的調(diào)研，對(duì)投資可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更多的事先準(zhǔn)備，以能夠及時(shí)把握其風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時(shí)地掌控風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國(guó)家在針對(duì)房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化。近年來(lái)，雖然國(guó)家多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢(shì)頭，這帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項(xiàng)目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤(rùn)回報(bào)得這個(gè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將項(xiàng)目更多分配到那些能夠及時(shí)獲得高回報(bào)的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設(shè)上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上。不管我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認(rèn)的是我國(guó)仍處于以工薪階層為主的階層結(jié)構(gòu)框架中，而我國(guó)的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購(gòu)買(mǎi)高檔公寓的，與他們需求最接近的是價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)房地產(chǎn)商而言，不可否認(rèn)的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤(rùn)，但基于目前我國(guó)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的形勢(shì)，工薪階層家庭難以購(gòu)買(mǎi)，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商建設(shè)的高檔小區(qū)公寓難以及時(shí)賣(mài)出，這種情況就可能會(huì)造成投資資金難以及時(shí)回籠，最終導(dǎo)致不能及時(shí)償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，政府所頒發(fā)的任何一個(gè)政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中。在經(jīng)濟(jì)調(diào)控過(guò)程中，政府所采取的調(diào)控是難以預(yù)測(cè)的，企業(yè)也同樣無(wú)法預(yù)見(jiàn)。對(duì)于政府的不可預(yù)見(jiàn)的政策變動(dòng)，企業(yè)只能參考市場(chǎng)的動(dòng)向及行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及政府的最新策略進(jìn)行預(yù)估，但預(yù)計(jì)結(jié)果卻不能成為有力的參考，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了隱形風(fēng)險(xiǎn)②。近年來(lái)，國(guó)家為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等。這無(wú)形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國(guó)家宏觀調(diào)控是密切相關(guān)的，國(guó)家平均間隔幾年便會(huì)采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)受到明顯的抑制。一般情況下，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司會(huì)十分關(guān)注國(guó)家政策的動(dòng)向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預(yù)算與控制，這樣其實(shí)隱藏了更多的危機(jī)，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展不利③。

（二）融資渠道少，資本結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務(wù)性融資、權(quán)益性融資等等。其中債務(wù)性融資是我國(guó)房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的債務(wù)性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，攤薄了其綜合成本，但由于債務(wù)性融資除了需要定期支付利息外，還應(yīng)當(dāng)在融資周期到達(dá)時(shí)歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了財(cái)務(wù)壓力④。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)，其中資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的現(xiàn)象可能帶來(lái)重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，也刺激了地價(jià)的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負(fù)債的現(xiàn)狀形成，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不利。自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多都在80%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了銀監(jiān)會(huì)的要求比例。因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡⑤。

（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)截至

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個(gè)較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項(xiàng)目后一般都會(huì)繼續(xù)購(gòu)進(jìn)地皮，以保證新項(xiàng)目的連續(xù)性。但在工程項(xiàng)目快結(jié)束時(shí)，市場(chǎng)行情可能會(huì)存在急劇逆轉(zhuǎn)的情況，此情況的出現(xiàn)帶來(lái)的是房子難以再賣(mài)出、企業(yè)無(wú)法及時(shí)回籠資金的情況，這樣資金周轉(zhuǎn)勢(shì)必出現(xiàn)問(wèn)題，最終引發(fā)拖欠工程款及無(wú)法償還貸款的情況，從而引發(fā)財(cái)務(wù)問(wèn)題。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金續(xù)不上意味著“生命的終結(jié)”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時(shí)償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導(dǎo)致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度一直未減，但是從國(guó)家近年所采取的一些政策可知國(guó)家并不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快地發(fā)展，各地政府遵照國(guó)家意見(jiàn)陸續(xù)頒布了基于限價(jià)、限售、限外的“限購(gòu)令”，一定程度遏制了市場(chǎng)炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購(gòu)買(mǎi)欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入?，F(xiàn)在大多數(shù)人購(gòu)房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購(gòu)房者并不多見(jiàn)，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，按揭貸款在還款階段，也存在可能無(wú)法償還貸款的購(gòu)房者，這也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)，最終造成壞賬損失⑥。

二、房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目驗(yàn)證，采取科學(xué)化決策

房地產(chǎn)投資包含多方面的知識(shí)，因此在不具備多面性準(zhǔn)備的情況下貿(mào)然進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)性極大，其可能造成的后果也極其嚴(yán)重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目的驗(yàn)證，必須強(qiáng)化項(xiàng)目的論證，深入分析投資項(xiàng)目的可行性，讓投資決策更具有科學(xué)性。對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行多方驗(yàn)證分析是投資項(xiàng)目前的關(guān)鍵所在，也是是否能夠進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的主要依據(jù)。一個(gè)項(xiàng)目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤(rùn)水平，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前做好科學(xué)化分析驗(yàn)證工作，及時(shí)制定出風(fēng)險(xiǎn)防范方案，以切實(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益⑦。

（二）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多渠道融資

房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實(shí)力，其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于其強(qiáng)大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的原因之一。強(qiáng)大的融資能力能夠改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、維持企業(yè)的生命力，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)完成結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供資本支持。但是，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結(jié)構(gòu)合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問(wèn)題。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。

篇（8）

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導(dǎo)致所有企業(yè)的財(cái)務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的不確定性、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1．國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化

宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的變化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，經(jīng)歷了從蕭條一直到復(fù)蘇的四個(gè)階段。如自次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機(jī)漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)的企業(yè)必然會(huì)受到重大沖擊。同時(shí)，近年來(lái)國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國(guó)的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展?fàn)顩r都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國(guó)家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。

2．經(jīng)濟(jì)法律政策的變化

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)期較短，但近年來(lái)已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并已達(dá)到白熱化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財(cái)政稅收等政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對(duì)性和嚴(yán)厲性。

（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱特殊風(fēng)險(xiǎn)，指由于個(gè)別企業(yè)某個(gè)特殊因素的變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。一般主要來(lái)源于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1．資本結(jié)構(gòu)不合理

一個(gè)企業(yè)倘若不具備一個(gè)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，同時(shí)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對(duì)緩慢。由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來(lái)源于外部金融機(jī)構(gòu)貸款和工程建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)付款，只有小部分來(lái)源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，債務(wù)資金所占比例過(guò)大，一旦企業(yè)實(shí)際收益率低于預(yù)期收益率，將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．融資渠道單一

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬(wàn)多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過(guò)上市發(fā)行股票來(lái)籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，保持連續(xù)的資金鏈?zhǔn)种匾?。但我?guó)目前的金融體系和房地產(chǎn)金融不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候不能利用資產(chǎn)組合來(lái)很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。特別是在人民幣基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用不斷增加，同時(shí)融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會(huì)引發(fā)某種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．資金管理意識(shí)匱乏

房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長(zhǎng)的財(cái)務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運(yùn)用縝密的財(cái)務(wù)管理方式對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行監(jiān)督和管理。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇?cái)務(wù)管理僅局限于會(huì)計(jì)核算方面，缺乏對(duì)全面資金預(yù)算的嚴(yán)格管理和對(duì)成本的有效控制。資金管理意識(shí)匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運(yùn)用計(jì)劃。這些都在無(wú)形中增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，導(dǎo)致企業(yè)自身的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

4．財(cái)務(wù)人員普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念

目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風(fēng)險(xiǎn)控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達(dá)到規(guī)范的要求，或僅僅滿足了相關(guān)部門(mén)的檢查，末充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，未意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和知識(shí)滯后，已無(wú)法跟上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時(shí)展的步伐，從而導(dǎo)致其處理的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)方面，沒(méi)有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多為不可分散風(fēng)險(xiǎn)，我們無(wú)論采取任何措施都無(wú)法避免，只能通過(guò)適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)其加以利用，使其向著對(duì)企業(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以通過(guò)一系列的有效措施將其至可接受的水平。

（一）緊跟宏觀形勢(shì)，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程，每一階段的發(fā)展都與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家或地方政府出臺(tái)的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶?dǎo)向做出合理的判斷，有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預(yù)算等工作，最大限度地規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開(kāi)發(fā)為主，但居民住宅市場(chǎng)將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開(kāi)發(fā)多業(yè)化的市場(chǎng)。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A(yù)的業(yè)務(wù)。

（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、合理化

企業(yè)在不同時(shí)期呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，使得其營(yíng)運(yùn)成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本與風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對(duì)較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時(shí)，貨幣時(shí)間價(jià)值的觀念也不容忽視。

（三）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化

目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行貸款形式進(jìn)行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問(wèn)題更加嚴(yán)重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問(wèn)題，還能增加企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿?，科學(xué)利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強(qiáng)對(duì)民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時(shí)，可以運(yùn)用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，還可以利用海外平臺(tái)進(jìn)行融資，相對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門(mén)檻較低且信貸機(jī)制靈活。在實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化的同時(shí)，也最大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

（四）增強(qiáng)資金管理意識(shí)，實(shí)現(xiàn)效益化

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)資金管理意識(shí)，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時(shí)，充分利用閑置資金，對(duì)其實(shí)施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的同時(shí)，可以進(jìn)行部分金融投資活動(dòng)。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，實(shí)現(xiàn)效益化。

（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、提高財(cái)務(wù)人員的管理素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識(shí)到在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要意識(shí)到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范并非僅是財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，而是全體員工的責(zé)任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，把風(fēng)險(xiǎn)管理切實(shí)落到實(shí)處上，同時(shí)要求員工廣泛學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識(shí)，切實(shí)提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大限度的降至最低點(diǎn)。

篇（9）

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響因素：

1收入確認(rèn)：一般的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移，但會(huì)計(jì)人員需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時(shí)確認(rèn)收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性有很大影響。

2成本、費(fèi)用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價(jià)存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。

3往來(lái)款項(xiàng)：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過(guò)往來(lái)款項(xiàng)來(lái)協(xié)助調(diào)節(jié)收入和成本，這種條件下就會(huì)出現(xiàn)兩種請(qǐng)康影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。

4稅費(fèi)：房地產(chǎn)企業(yè)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開(kāi)發(fā)商可以利用權(quán)責(zé)確認(rèn)成本及預(yù)付應(yīng)付款項(xiàng)，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。

5資產(chǎn)確認(rèn)：一般企業(yè)都是在年末進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測(cè)試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間跨度較大，如果不提供準(zhǔn)確信息，相關(guān)部門(mén)是很難進(jìn)行資產(chǎn)認(rèn)定的。

提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

1要提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多樣的交易和事項(xiàng)，會(huì)計(jì)人員就必須具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會(huì)計(jì)人員參加會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，以提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。同時(shí)，還要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)公允。

2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項(xiàng)，比如說(shuō)預(yù)提賬款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用攤銷(xiāo)、會(huì)計(jì)期間選擇等等，還沒(méi)有相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的實(shí)效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能避免會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。

篇（10）

（一）財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理概念

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是當(dāng)前環(huán)境下針對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)作所出現(xiàn)的新的財(cái)務(wù)管理模式，其內(nèi)容為，通過(guò)整合企業(yè)自身實(shí)際的財(cái)務(wù)目標(biāo)以及內(nèi)容，合理選取恰當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)指標(biāo)，運(yùn)用正確的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理的分析辦法，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的描述。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中有著較為完美的契合，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理和項(xiàng)目管理中，動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行融合，依據(jù)合理的各項(xiàng)房地產(chǎn)管理指標(biāo)，借助先進(jìn)的房地產(chǎn)管理工具對(duì)房地產(chǎn)中各種因素進(jìn)行細(xì)致的統(tǒng)計(jì)、分析、計(jì)算、比較最終實(shí)現(xiàn)一種動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

（二）財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)于財(cái)務(wù)方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)中CEO由財(cái)務(wù)人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長(zhǎng)虹的倪潤(rùn)峰等都是由財(cái)務(wù)人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO，而房地產(chǎn)行業(yè)卻鮮有聽(tīng)聞。除此以外，財(cái)務(wù)人員在企業(yè)中的價(jià)值和地位偏低，在同等職位上，財(cái)務(wù)人員的薪酬比成本、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)人員低。隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，資金間的流動(dòng)較以往更為復(fù)雜，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)隨著時(shí)代的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，缺乏財(cái)務(wù)人員的運(yùn)用，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，最終被淘汰。

二、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的主要不同

（一）會(huì)計(jì)核算方式

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員與制造業(yè)相比在會(huì)計(jì)核算方面有著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設(shè)置、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面存在不同。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)工作者主要是對(duì)大筆資金的動(dòng)向進(jìn)行監(jiān)管控制分析總結(jié)，工作內(nèi)容空乏，沒(méi)有更多的實(shí)際意義。收入確認(rèn)工作只是在房地產(chǎn)特定時(shí)期進(jìn)行，工作沒(méi)有具體的周期，成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認(rèn)工作狀態(tài)類(lèi)似往往只是在特定時(shí)間進(jìn)行，工作周期短。這兩者在整體的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作中都占據(jù)較小比例，且無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出任何有意義的指導(dǎo)研究。與之相反的是制造業(yè)的會(huì)計(jì)工作，在制造業(yè)中財(cái)會(huì)計(jì)需要對(duì)企業(yè)運(yùn)行中的各個(gè)方面進(jìn)行資金的分析，核算。收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)是制造業(yè)工作的重頭，關(guān)系到制造業(yè)運(yùn)行過(guò)程的實(shí)際收益與發(fā)展調(diào)整的各個(gè)環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相比有著更為重要的作用，受到重視程度業(yè)更高。

（二）成本核算方式不同

在制造業(yè)，核算產(chǎn)品成本是財(cái)務(wù)人員的重點(diǎn)工作組成部分，財(cái)務(wù)人員的價(jià)值體現(xiàn)在成本管控過(guò)程中。但在房地產(chǎn)公司，都有設(shè)置專門(mén)的成本管理部來(lái)負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。

（三）資金運(yùn)作模式不同

制造業(yè)主要是流動(dòng)資金貸款，在項(xiàng)目進(jìn)入正常銷(xiāo)售期后，資金滾動(dòng)運(yùn)作后，資金能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，融資貫穿于項(xiàng)目整個(gè)的運(yùn)行周期。因此融資能力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用。

（四）稅務(wù)核算不同

制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產(chǎn)業(yè)主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對(duì)項(xiàng)目盈利影響特別大。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理運(yùn)營(yíng)方法

在了解房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的各種細(xì)節(jié)后對(duì)于其如何在企業(yè)中實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)有了相關(guān)方法的思考。

（一）樹(shù)立以成本控制為動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)，所以在進(jìn)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建中也必須將成本控制作為其所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。在實(shí)際的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理中，其中的各種管理內(nèi)容包括，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理手段，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標(biāo)進(jìn)行。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預(yù)先對(duì)于各種成本進(jìn)行模擬核算，在項(xiàng)目進(jìn)行中實(shí)時(shí)對(duì)成本細(xì)節(jié)進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的降低。

（二）完善財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度

確定目標(biāo)后，為保證財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運(yùn)行，企業(yè)必須就財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度進(jìn)行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應(yīng)性的問(wèn)題。確定財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在不同時(shí)期的生效機(jī)制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整時(shí)能夠及?r的做出適應(yīng)性調(diào)整。

（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行財(cái)務(wù)管控

1.在投資環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)介入投資決策的各個(gè)環(huán)節(jié)，提前做好項(xiàng)目的資金及稅務(wù)規(guī)劃；

2.在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤(rùn)為抓手，倒逼項(xiàng)目的各個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，主動(dòng)承擔(dān)起項(xiàng)目推進(jìn)的責(zé)任；