序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1引言

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對(duì)于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的增長(zhǎng)，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

2.1國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴(lài)著政府政策支持。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房?jī)r(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場(chǎng)體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對(duì)稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。

2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，沒(méi)有員工就沒(méi)有企業(yè)生存的動(dòng)力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

2.3法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問(wèn)題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國(guó)大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。

3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

首先國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動(dòng)大。我國(guó)稅收政策隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動(dòng)中。我國(guó)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒(méi)有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場(chǎng)以及國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策都對(duì)其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴(lài)稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來(lái)做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動(dòng)大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。

4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

4.1國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)

在法治社會(huì)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國(guó)家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場(chǎng)發(fā)展要求。國(guó)家必須做好科學(xué)的籌劃，來(lái)防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國(guó)家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與國(guó)家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度

國(guó)家通過(guò)稅務(wù)籌劃制度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢(shì)地位。

4.3正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用

稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的作用，不過(guò)分依賴(lài)，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。

4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃方面的專(zhuān)業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和素質(zhì)。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:?？谥猩县?cái)經(jīng)顧問(wèn)股份有限公司

篇（2）

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題

篇（3）

1、納稅意識(shí)薄弱

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，稅收對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的短期影響不明顯，導(dǎo)致某些企業(yè)在未做稅務(wù)清算之前未能足夠重視各種稅負(fù)特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)企業(yè)盈利的影響。

2、對(duì)納稅存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，理所當(dāng)然的將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門(mén)獨(dú)立可完成的工作，不重視開(kāi)發(fā)全過(guò)程中各個(gè)部門(mén)的配合，致使企業(yè)出現(xiàn)多交了稅、還被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員雖了解相關(guān)稅務(wù)知識(shí)并且經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是如何將稅務(wù)知識(shí)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的各項(xiàng)要求貫徹到日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去，是需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)予以重視以及各部門(mén)進(jìn)行配合才可以完成的，不然稅務(wù)工作也僅是事后的稅款計(jì)算與繳納罷了。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企對(duì)稅收籌劃應(yīng)有正確的態(tài)度和認(rèn)識(shí)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在進(jìn)行稅收相關(guān)規(guī)定的學(xué)習(xí)，但是由于針對(duì)性不強(qiáng)，不夠系統(tǒng)全面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃并沒(méi)有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現(xiàn)象。

4、房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

由于缺乏妥當(dāng)?shù)募{稅管理，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易給企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)稅收影響盈利的認(rèn)識(shí)，以及各相關(guān)部門(mén)的節(jié)稅意識(shí)，才有可以真正實(shí)施稅務(wù)籌劃工作，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

5、企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)

由于未能事前進(jìn)行籌劃，等會(huì)計(jì)核算完成后，發(fā)現(xiàn)有可合法合理規(guī)避稅款，這時(shí)已無(wú)法改變交稅的現(xiàn)實(shí)，造成不必要的開(kāi)支，減弱了企業(yè)的盈利能力。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃措施

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程籌劃

即從取得土地使用權(quán)、項(xiàng)目立項(xiàng)、籌資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等各方面加強(qiáng)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及政府部門(mén)、企業(yè)繁多，決定了其稅務(wù)籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃時(shí)，就應(yīng)進(jìn)行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權(quán)時(shí)或之前，就應(yīng)對(duì)在該幅土地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類(lèi)型、戶(hù)型、自有資金與貸款的比例、自開(kāi)盤(pán)至交樓的時(shí)間等方面進(jìn)行一系列的測(cè)算。

以物業(yè)類(lèi)型為例，在同樣的一幅土地上，開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的物業(yè)稅款占銷(xiāo)售額的比例差異很大。如為聯(lián)排或TH物業(yè)，各項(xiàng)稅金（包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下同）占銷(xiāo)售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)的定位標(biāo)準(zhǔn)不同，占比也不同。如為普通高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷(xiāo)售收入比例為18-20%；如為高端高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷(xiāo)售收入的比例為25%左右。

由于各地對(duì)普通住宅面積有規(guī)定，戶(hù)型設(shè)計(jì)直接影響到土地增值稅的計(jì)算；由于貸款利息稅前抵扣的規(guī)定，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計(jì)算，同時(shí)要考慮公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)盤(pán)至交樓的時(shí)間影響到土地使用稅的計(jì)算；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要在項(xiàng)目發(fā)展的全過(guò)程介入，才有可能進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因?yàn)樵摱惪钜酝恋貎r(jià)款為基數(shù)計(jì)算，基本沒(méi)有籌劃的空間。）

2、選擇最優(yōu)的會(huì)計(jì)核算方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一或相鄰地塊有不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行分開(kāi)核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員可以對(duì)這兩種方式的利弊進(jìn)行衡量，對(duì)稅金進(jìn)行計(jì)算，來(lái)確定最適用的會(huì)計(jì)核算方式，在我國(guó)稅法允許范圍內(nèi)，減少稅金，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益。

3、充分運(yùn)用國(guó)家土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策

我國(guó)土地增值稅“起征點(diǎn)”為土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃提供了條件，運(yùn)用該政策需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進(jìn)行籌劃，避免產(chǎn)生籌劃上的失誤。另外，還可以計(jì)算稅務(wù)負(fù)擔(dān)平衡點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價(jià)相同。一塊開(kāi)發(fā)別墅住宅，一塊開(kāi)發(fā)純高層住宅。別墅的均價(jià)將會(huì)是高層的3-5倍，而由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會(huì)產(chǎn)生很高的土地增值稅，而高層項(xiàng)目甚至達(dá)不到起征點(diǎn)而不需交納土地增值稅。這時(shí)可以將兩塊土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一核算收入和成本，計(jì)算整體稅負(fù)。再與分別核算進(jìn)行對(duì)比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。

4、加強(qiáng)借款利息和營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃

我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)銀行貸款進(jìn)行籌資，銀行貸款借款期限長(zhǎng)、費(fèi)用高，可以利用適用的利息扣除方法進(jìn)行借款利息的籌劃。我國(guó)稅法對(duì)企業(yè)借款利息有相關(guān)方面的政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，選用合適的籌劃方法。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展趨勢(shì)

篇（4）

21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)土地產(chǎn)業(yè)和商場(chǎng)產(chǎn)業(yè)占據(jù)較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎(chǔ)上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，涉及到眾多稅點(diǎn)。 主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀(guān)念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃及分析

房地產(chǎn)業(yè)大額投資隱形到了一定的風(fēng)險(xiǎn)及施工難度，涵蓋了一系列的稅點(diǎn)，筆者將在自己工作當(dāng)中的一些遇到的問(wèn)題進(jìn)行分析將房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)正確的運(yùn)行及分配利用。促進(jìn)多方面多方面稅務(wù)正確的分配，加強(qiáng)稅務(wù)在企業(yè)中的合法利用，完善稅務(wù)的避稅和漏稅。企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)是遵守有關(guān)法規(guī)，在制定和施行相關(guān)稅務(wù)政策程序和措施的基礎(chǔ)過(guò)程上，來(lái)完善稅收。

我們將進(jìn)一步的對(duì)稅務(wù)進(jìn)行解刨及探析：

（一）合法性稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩

稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒(méi)有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此不應(yīng)反對(duì)，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。

（二）籌劃性經(jīng)營(yíng)行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性

稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過(guò)充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)， 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來(lái)尋求未來(lái)稅負(fù)相對(duì)最輕、經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。

（三）目的性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)

直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、 最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，確保自身利益不受無(wú)理、 非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。

（四）多維性

籌劃過(guò)程的多維性從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中規(guī)模的大小、會(huì)計(jì)方法的選擇、購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊(cè)地點(diǎn)、組織類(lèi)型和產(chǎn)品類(lèi)型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)有產(chǎn)業(yè)中占有一定的領(lǐng)域，它的稅務(wù)率也占了一大部分。在企業(yè)中稅務(wù)這一方面占據(jù)好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系。現(xiàn)在好居民在購(gòu)買(mǎi)房屋的同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在銷(xiāo)售樓的同時(shí)包含了稅點(diǎn)進(jìn)去。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃

（一）營(yíng)業(yè)稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是我們稅務(wù)體系里最為主要的稅務(wù)， 在銷(xiāo)售的同時(shí)無(wú)形的已經(jīng)形成了一種稅務(wù)。根據(jù)我國(guó)人口占據(jù)世界第一的要素上面，房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國(guó)內(nèi)外形成了一種史上以來(lái)的大體制的行業(yè)。尤其在房地產(chǎn)業(yè)售前服務(wù)，屬于不動(dòng)產(chǎn)，稅率皆為5%。有些企業(yè)將售樓稅點(diǎn)降低在最低限度。

（二）增值稅籌劃

增值稅對(duì)銷(xiāo)售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。增值稅已經(jīng)成為我國(guó)最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國(guó)全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入。進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財(cái)政收入。2011年10月31日，財(cái)政部公布財(cái)政部令，增值稅、營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)有較大幅度上調(diào)。

（三）房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領(lǐng)稅務(wù)在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)入正確的使用效率，來(lái)權(quán)證中小型企業(yè)中存在的一些稅務(wù)因素。上文已經(jīng)明確的闡述了房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來(lái)了便利，在房地占地有一定的空間。室內(nèi)的裝備設(shè)施，都是進(jìn)行核算及分析。

（四）企業(yè)所得稅籌劃

中小型企業(yè)在社會(huì)中占有一定的空間，公司內(nèi)部都有每部分物資流動(dòng)正確運(yùn)營(yíng)的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進(jìn)程。來(lái)完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當(dāng)中的主營(yíng)因素之一。企業(yè)所得稅在我國(guó)產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務(wù)，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進(jìn)行稅務(wù)查收。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性

現(xiàn)在房地產(chǎn)這行業(yè)銷(xiāo)售方面競(jìng)爭(zhēng)也很大，面臨客戶(hù)和房地產(chǎn)的投資的各種原因，有些單位采取各種相關(guān)行銷(xiāo)方式，建立和客戶(hù)良好的關(guān)系 盡量采取降低一些成本措施。 對(duì)稅務(wù)這一塊也有相對(duì)的了解和采取不同的方式進(jìn)行， 對(duì)購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)的市民帶來(lái)了一些幫助和優(yōu)惠。 一些相關(guān)部分的政府采取一些措施引領(lǐng)百姓對(duì)房間稅務(wù)有基本認(rèn)識(shí)， 這也需要一些部門(mén)工作人員良好的配合， 讓正確運(yùn)營(yíng)好稅收這一點(diǎn)，盡量取得一些稅務(wù)政策優(yōu)惠。另外稅務(wù)機(jī)關(guān)單位對(duì)企業(yè)也有一定的影響。

（二）按照企業(yè)稅務(wù)規(guī)章，企業(yè)也有一定的利益效益

根據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)籌劃條列， 大多數(shù)企業(yè)都在竭盡全力做好減稅務(wù)的措施， 通過(guò)另外一種方式來(lái)采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務(wù)加收。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時(shí)，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優(yōu)良的稅務(wù)必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當(dāng)做是最小的稅務(wù)就是好優(yōu)秀的了。

（三）稅法和會(huì)計(jì)制度的分離

由于會(huì)計(jì)核稅法的規(guī)則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產(chǎn)業(yè)和會(huì)計(jì)這一塊有一些不同的說(shuō)法。會(huì)計(jì)主體是根據(jù)會(huì)計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位，可以說(shuō)是一種大家要遵循的法制也可以說(shuō)是一種經(jīng)濟(jì)的脊髓， 納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。因此，會(huì)計(jì)主體和納稅主體是相同的，有的時(shí)候也完全不一樣。由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同， 從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異― ―時(shí)間性差異和永久性差異。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展方向

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)備了會(huì)計(jì)，有會(huì)計(jì)規(guī)章制度和培訓(xùn)的最基本的知識(shí)， 尤其是要掌握好一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和精通稅務(wù)知識(shí)，這樣在企業(yè)中也突出了會(huì)計(jì)稅務(wù)的這一要點(diǎn)。稅務(wù)會(huì)計(jì)的本職工作：一是要根據(jù)會(huì)計(jì)稅收規(guī)章法條、可免除一些不需要的項(xiàng)目、利潤(rùn)和稅務(wù)進(jìn)行比較和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報(bào)表來(lái)滿(mǎn)足稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅務(wù)信息的要求。 二是根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)算和籌備，對(duì)稅務(wù)利潤(rùn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和合理計(jì)劃，發(fā)揮房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的實(shí)力和特點(diǎn)效果及作用，盡量保持在房地產(chǎn)稅收為最低。 稅務(wù)籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測(cè)方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看， 包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會(huì)計(jì)學(xué)方法等，因此， 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)高智 力的活動(dòng)，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識(shí)，深則精致的方案。

篇（5）

稅務(wù)籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅的意識(shí)提高而出現(xiàn)的，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，稅務(wù)籌劃將具有更廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)納稅活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。

所謂稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收進(jìn)行籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法整體情況。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)到銷(xiāo)售（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┻^(guò)程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政、稅收部門(mén)的規(guī)章、通知、批復(fù)等。

因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了解國(guó)家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。稅務(wù)籌劃的分類(lèi)主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種類(lèi)別進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及區(qū)分不同稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過(guò)減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過(guò)稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營(yíng)業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷(xiāo)售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來(lái)主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個(gè)稅種簡(jiǎn)單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。

（一）、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對(duì)象，同時(shí)還包括對(duì)外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類(lèi)資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。

（二）、土地增值稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

1、根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

2、利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃

土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來(lái)?yè)p失。

陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷(xiāo)售收入693萬(wàn)元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用40萬(wàn)元），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為690萬(wàn)元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為690-100-300-40-80-55=115萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬(wàn)元。

3、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一）.利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

假設(shè)2011年1月份陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1000萬(wàn)元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對(duì)公司的稅負(fù)影響也必然不同。

如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計(jì)算，每年需要支付利息60萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對(duì)公司利潤(rùn)的影響額為60萬(wàn)元，可以為公司節(jié)稅60×25%=15萬(wàn)元；如果陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對(duì)社會(huì)公開(kāi)發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過(guò)債券融資對(duì)公司利潤(rùn)的影響為100萬(wàn)元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬(wàn)元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，所以不能有效降低稅基。

（二）、通過(guò)不同的投資方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營(yíng)收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對(duì)應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對(duì)節(jié)稅利益的追求，可以通過(guò)將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。

譬如陽(yáng)光房地產(chǎn)公司有500萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對(duì)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司的今后取得的合作收入的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。

陽(yáng)光房地產(chǎn)公司主要可以采取三種方式與A公司進(jìn)行合作：第一種是直接將500萬(wàn)作為出資與A公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)資金出借給A公司參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與A公司協(xié)商，分得現(xiàn)金100萬(wàn)。第一種方式下，100萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于陽(yáng)光房地產(chǎn)公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?00萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給A公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為600萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為33萬(wàn)元，企業(yè)所得稅16.75萬(wàn)元，稅后收入為50.25萬(wàn)元。第二種方式下，假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)借給A公司。1年后陽(yáng)光房地產(chǎn)公司同樣收回100萬(wàn)元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加5.5萬(wàn)元，企業(yè)所得稅23.625萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)70.875萬(wàn)元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷(xiāo)售后分回股利100萬(wàn)元。由于兩個(gè)公司的稅率相同，公司100萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即陽(yáng)光房地產(chǎn)公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為100萬(wàn)元。從以上三種投資方式看第三種稅負(fù)最輕，但要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負(fù)較重，但是陽(yáng)光房地產(chǎn)公司直接參與了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營(yíng)收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來(lái)確定經(jīng)營(yíng)投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

篇（6）

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢(shì)

在2012年1月31日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這說(shuō)明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長(zhǎng)期的政策指向被固定下來(lái)，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會(huì)出臺(tái)更具市場(chǎng)引導(dǎo)性的長(zhǎng)期政策來(lái)取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會(huì)被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時(shí)代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過(guò)了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤(rùn)下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢(shì)頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績(jī)可以看到，萬(wàn)科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤(rùn)僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場(chǎng)的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)258.20億元，同比增6.27%；凈利潤(rùn)率為13.2%，為近五年來(lái)的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開(kāi)始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始推出市場(chǎng)。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國(guó)家越來(lái)越重視稅收杠桿的利用。2010年新國(guó)十條要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會(huì)不降反升，這將會(huì)進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)控措施且稅收機(jī)將會(huì)長(zhǎng)期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤(rùn)十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類(lèi)較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車(chē)船稅等。其中占比較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國(guó)土地增值稅于1994年開(kāi)征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。

1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷(xiāo)售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過(guò)低，影響企業(yè)的銷(xiāo)售收入，如果定價(jià)過(guò)高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，合理確定銷(xiāo)售價(jià)格，盡量使銷(xiāo)售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷(xiāo)售收入或分散銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷(xiāo)售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷(xiāo)售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷(xiāo)售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷(xiāo)售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅的。

3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%以?xún)?nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)?nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營(yíng)行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤(rùn)。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國(guó)房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。鑒于全國(guó)推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開(kāi)始。我國(guó)房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專(zhuān)門(mén)從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題

（一）設(shè)立專(zhuān)門(mén)的納稅籌劃部門(mén)

相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國(guó)家越來(lái)越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃部門(mén)或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)、商品銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過(guò)程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷(xiāo)售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷(xiāo)售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國(guó)的稅收法律制度尚且不完善，國(guó)家各個(gè)部門(mén)不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國(guó)家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

在長(zhǎng)達(dá)兩年甚至持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控中，國(guó)家明確要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴(lài)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問(wèn)題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說(shuō)是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀(guān)調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門(mén)，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

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篇（7）

一、開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所繳納的稅種相對(duì)比較少。具體來(lái)說(shuō)，土地所有權(quán)出讓之時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)并不用納印花稅，而只有取得土地使用權(quán)時(shí)需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅外，在此階段，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)具體情況規(guī)劃本企業(yè)的籌資和開(kāi)發(fā)方式，并且對(duì)于未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等的籌劃。所以，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)環(huán)節(jié)較為重視籌資與開(kāi)發(fā)方式。

（一）融資方式及利息費(fèi)用扣除方式的稅務(wù)籌劃

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高?？偠灾?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要特點(diǎn)是資金量需求非常大、借款周期非常長(zhǎng)、支付利息較高等特征。該行業(yè)的特性使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多需要具備雄厚的資金及較強(qiáng)的融資能力。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式主要是債務(wù)債權(quán)融資，但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非常傾向于向銀行等主要金融機(jī)構(gòu)借款，這一點(diǎn)比較符合稅務(wù)籌劃原理，特別是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地成立一個(gè)分公司。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)一般由若多個(gè)子公司或分公司構(gòu)成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團(tuán)進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)各分公司的資金需求進(jìn)行分析，對(duì)集團(tuán)而言，一方面可以增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金利用率；另一方面又可以起到節(jié)稅作用。向金融機(jī)構(gòu)借款或者是進(jìn)行分公司之間的臨時(shí)拆借，借款利息既可以在企業(yè)所得稅之前進(jìn)行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進(jìn)行扣除，從而在某一程度之上減少房產(chǎn)增值率。

（二）合作建房的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資可以有很多種方式，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在相關(guān)資質(zhì)及其他條件不完全具備時(shí)，他們經(jīng)常會(huì)選擇與其他有條件的企業(yè)或個(gè)人合作。例如，合作辦企業(yè)以及合作開(kāi)發(fā)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)和共享。由于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔(dān)的稅負(fù)必定會(huì)存在一定的差異，稅務(wù)籌劃的空間也會(huì)有所不同?？傮w來(lái)看，采用構(gòu)建合作企業(yè)方式并采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與利益共享的收入分配方式最為節(jié)省需要上繳的稅費(fèi)，只需要在銷(xiāo)售房屋取得收入時(shí)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行納稅；而成立合作企業(yè)一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對(duì)房屋銷(xiāo)售利潤(rùn)進(jìn)行分，而以土地使用權(quán)出資的相關(guān)方還需就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳稅相關(guān)稅費(fèi)。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷(xiāo)售房屋的金額及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價(jià)值對(duì)應(yīng)繳納企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進(jìn)行出售時(shí)還應(yīng)按房屋銷(xiāo)售額相應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等等，而且負(fù)稅程度最高。

（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要是指對(duì)于獲得相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在企業(yè)股東收益人之間、向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開(kāi)發(fā)權(quán)益的具體行為。一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易形式主要有：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這三種形式。企業(yè)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易的形式，所適用稅法依據(jù)完全不同，從而會(huì)產(chǎn)生有差異性的稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)比非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)w資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易在轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅收負(fù)擔(dān)是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。

二、交易環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)所涉及的稅費(fèi)種類(lèi)最多，常見(jiàn)的比如有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。接下來(lái)將從以下幾個(gè)方面探討銷(xiāo)售過(guò)程中的稅務(wù)籌劃。

（一）銷(xiāo)售價(jià)格稅務(wù)籌劃

土地增值稅總共有四級(jí)稅率，稅率種類(lèi)為超率累進(jìn)稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產(chǎn)定價(jià)策略的稅務(wù)籌劃的主要內(nèi)容。除此之外，還應(yīng)利用土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優(yōu)惠。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)的價(jià)格高并不能代表企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)一定高，如果稅負(fù)過(guò)重，也有可能導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)降低。銷(xiāo)售價(jià)格稅務(wù)籌劃的具體對(duì)策為：找準(zhǔn)土地增值稅的特點(diǎn)，充分利用土地增值稅的優(yōu)惠政策，通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，在不超過(guò)稅收臨界點(diǎn)的條件之下，實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價(jià)時(shí)應(yīng)遵循如下規(guī)律：售價(jià)與稅金之外扣除項(xiàng)目的1.2848倍時(shí)，土地增值稅的成本就比較高，從而導(dǎo)致企業(yè)收益較低。相反，售價(jià)低于上述金額時(shí)，企業(yè)就免交土地增值稅，企業(yè)的稅負(fù)成本就較低，實(shí)現(xiàn)的收益自然較高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)促銷(xiāo)方式與稅務(wù)籌劃

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷(xiāo)方式主要包括：現(xiàn)金折扣、贈(zèng)送精裝修、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)等形式。上述促銷(xiāo)方式非常有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅數(shù)額。比如說(shuō)現(xiàn)金折扣會(huì)沖減營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)；贈(zèng)送精裝修可以使房地產(chǎn)企業(yè)降低營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。稅務(wù)籌劃主要可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，利用稅收政策。比如說(shuō)，現(xiàn)金折扣作為企業(yè)銷(xiāo)售收入的減項(xiàng)從而使企業(yè)少上稅；贈(zèng)送精裝修等可以視作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調(diào)整促銷(xiāo)的法律形式。人們可以對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同進(jìn)行調(diào)整，銷(xiāo)售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算的稅務(wù)籌劃

相對(duì)于舊企業(yè)所得稅法的規(guī)定，新稅法稅前扣除費(fèi)用比例已經(jīng)大為提升，稅前扣除項(xiàng)目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務(wù)籌劃重點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須關(guān)注于其費(fèi)用扣除及變化，做好企業(yè)費(fèi)用核算籌劃。在企業(yè)納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務(wù)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)支，在有限制列支的費(fèi)用項(xiàng)目中，注意在類(lèi)似性質(zhì)的費(fèi)用或者可替代費(fèi)用開(kāi)支之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，盡量將標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的實(shí)際開(kāi)支控制調(diào)整至標(biāo)準(zhǔn)臨界點(diǎn)，既防止出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)列支，也盡量減少各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)空間，造成籌劃資源的浪費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 殷愛(ài)貞.投資性房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃研究[J].財(cái)會(huì)通訊，2009（3）.

篇（8）

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)稅收制度的完善。筆者從多年的財(cái)務(wù)工作中，對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃有一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，供大家交流。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過(guò)提高或降低價(jià)格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開(kāi)，其特點(diǎn)在于籌劃性、合法性、多維性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一） 營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅率皆為5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的銷(xiāo)售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷(xiāo)售額為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取的傭金。營(yíng)業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃：1.減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┐螖?shù)。我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。（2） 甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營(yíng)業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終的用戶(hù)，那么采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃

1.減低增值額：（1）降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格房屋銷(xiāo)售價(jià)格的降低會(huì)使銷(xiāo)售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷(xiāo)售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行 稅收籌劃。（2）與客戶(hù)簽訂銷(xiāo)售與裝修兩份合同，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶(hù)簽訂兩份合同： 一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。

2.增加扣除項(xiàng)目金額：（1）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，一種情況是依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；另一種情況房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。（2）慎重選擇銷(xiāo)售時(shí)間。

3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規(guī)定，對(duì)于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，向用戶(hù)收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初就確定好最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

4. 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?；I劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以?xún)?nèi)以獲得免稅待遇。

5.利用銷(xiāo)售比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)），擴(kuò)了對(duì)于開(kāi)發(fā)商征收土地關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思考。增值稅的清算條件規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能全銷(xiāo)售時(shí)，視情況將其銷(xiāo)售比例控制在85%以?xún)?nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法。

（三）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析

企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來(lái)推遲銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過(guò)合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

三、現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問(wèn)題

（一）加強(qiáng)稅法法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。

（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬(wàn)萬(wàn)不可只重投機(jī)；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。

（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能從對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。

（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

四、小結(jié)

總之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營(yíng)成本和資源浪費(fèi)。

篇（9）

1房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)規(guī)劃工作中的實(shí)際問(wèn)題

根據(jù)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面的實(shí)際工作，總結(jié)出土地增值稅在稅務(wù)籌劃工作中所遇到的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作之前缺乏對(duì)自身實(shí)際情況的了解和調(diào)查，導(dǎo)致土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒(méi)有真正的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)稅務(wù)方案的過(guò)程中忽略了稅收業(yè)務(wù)本身的真實(shí)特征，并沒(méi)有按照具體問(wèn)題具體分析的實(shí)踐原則，與房地產(chǎn)企業(yè)的特有屬性相悖。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)在做增值稅規(guī)劃安排時(shí)，不僅忽略了稅務(wù)本身的實(shí)際特性，甚至還忽略了個(gè)體規(guī)劃稅務(wù)工作的重要性，土地增值稅的稅務(wù)籌劃并不科學(xué)合理，進(jìn)而不能為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅務(wù)籌劃總體方案提供有價(jià)值的參考和幫助。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃工作應(yīng)用的是超額累計(jì)稅率的計(jì)算方式，稅率是依據(jù)增值額占比進(jìn)行累計(jì)的。在國(guó)家規(guī)定的《土地增值稅暫行條例》相關(guān)條文中，在企業(yè)之外的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，持有相關(guān)、有效金融機(jī)構(gòu)證明且房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目是按照份額計(jì)提利息，允許企業(yè)按實(shí)扣除，但扣除費(fèi)用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合國(guó)家相關(guān)的優(yōu)惠政策對(duì)稅務(wù)工作進(jìn)行合理籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)籌劃工作

2.1對(duì)稅務(wù)籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計(jì)算依據(jù)來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)增值額，增值稅主要包括可扣除項(xiàng)目和收入這兩方面因素。房地產(chǎn)企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額對(duì)增值稅率的高低有直接關(guān)聯(lián)，換句話(huà)說(shuō)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額多少由企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額直接決定。房地產(chǎn)企業(yè)所涉獵的項(xiàng)目業(yè)務(wù)相對(duì)較多，合作單位范圍廣，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程很復(fù)雜，房地產(chǎn)工程建設(shè)需要較大資金來(lái)維持運(yùn)行，項(xiàng)目實(shí)施工期長(zhǎng)而且項(xiàng)目規(guī)模大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收規(guī)劃工作時(shí)必須首先了解好項(xiàng)目涉及的業(yè)務(wù)類(lèi)型和業(yè)務(wù)規(guī)模，掌控好稅務(wù)籌劃的空間邊界，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段做好財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)而為增值稅稅收工作的順利進(jìn)行打好鋪墊。

2.2應(yīng)用合適的土地增值稅稅務(wù)籌劃方法

合理界定好稅務(wù)籌劃空間、科學(xué)選擇稅務(wù)籌劃方法能夠有效地提高稅務(wù)規(guī)劃的工作質(zhì)量，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就必須結(jié)合自身項(xiàng)目特性對(duì)增值稅稅務(wù)開(kāi)展相關(guān)籌劃工作，再加以應(yīng)用科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方法，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收入和發(fā)展水平。但是要考慮到土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目的是為了控制或者減少有關(guān)納稅金額，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將所有影響納稅金額的因素綜合起來(lái)進(jìn)行分析和研究，在不違反相關(guān)法律規(guī)定的前提下，通過(guò)應(yīng)用增加收入和稅額扣除分散法，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅份額增值稅所占比重，對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理有效的籌劃工作，切實(shí)減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（1）分散收入法。為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規(guī)定分擔(dān)納稅責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用與氣壓企業(yè)的合作關(guān)系來(lái)分散納稅負(fù)擔(dān)，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以將地產(chǎn)項(xiàng)目模塊化來(lái)獲得國(guó)家更多的稅務(wù)優(yōu)惠，以分散投資的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)獲取更多的企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的不同銷(xiāo)售合同規(guī)定了不同的經(jīng)濟(jì)收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價(jià)相對(duì)的提高房屋裝修費(fèi)是提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)收入的有效手段。（2）增加扣除項(xiàng)目法。增加扣除項(xiàng)目法就是指房地產(chǎn)企業(yè)為了調(diào)整稅收扣除額來(lái)適當(dāng)增加部分扣除項(xiàng)目。在保證土地增值稅率恒定的基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃、調(diào)整扣除項(xiàng)目，進(jìn)而能科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅額，在實(shí)際調(diào)整扣除項(xiàng)目金額的工作規(guī)劃中，為了降低稅收金額，要不斷對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)評(píng)估和合理規(guī)劃。我國(guó)稅法所規(guī)定的土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用金額、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目。在其他扣除項(xiàng)目進(jìn)行資金扣減時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人能夠依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用之和比重的20%進(jìn)行資金的扣減。房地產(chǎn)在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，納稅人可以直接取一部分資金轉(zhuǎn)移到成本，再將一部分資金進(jìn)行合理的稅務(wù)規(guī)劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移的行為均被視為偷稅行為，違反了國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備工作是相當(dāng)必要的。（3）稅率臨界。國(guó)家頒布的相關(guān)稅法明確規(guī)定了土地增值稅的納稅比例，針對(duì)超出實(shí)際納稅金額的份額實(shí)行累加計(jì)算的稅收方式，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視國(guó)家規(guī)定的稅率臨界點(diǎn)，將企業(yè)土地增值稅稅額有效控制在預(yù)期額度之內(nèi)，為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作保駕護(hù)航。

3結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)大的比重，為了維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)和發(fā)展環(huán)境，企業(yè)相關(guān)法人需要依法定期向國(guó)家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項(xiàng)目額以及稅率三大方面對(duì)土地增值稅的稅務(wù)規(guī)劃工作進(jìn)行研究、分析和比較，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面的實(shí)際問(wèn)題提出相應(yīng)的解決辦法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收入，為企業(yè)的發(fā)展提供理論和經(jīng)驗(yàn)支持。

參考文獻(xiàn)

篇（10）

所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要內(nèi)容之一，就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得收入征收的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅主要是依據(jù)我國(guó)的企業(yè)所得稅法以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法作為稅收的法律依據(jù)。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，目前企業(yè)所得稅已經(jīng)成為我國(guó)僅次于增值稅的第二大稅種，而房地產(chǎn)企業(yè)則是我國(guó)所得稅的重要納稅主體，所得稅也已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的重要稅種。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點(diǎn)

1、不存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題

企業(yè)所得稅就是對(duì)納稅主體所得收入征收的稅種，因此對(duì)于所得稅而言，納稅與負(fù)稅主體，不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題。

2、所得稅是以?xún)羲米鳛檎鞫愐罁?jù)

企業(yè)所得稅的應(yīng)繳稅額就是應(yīng)納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現(xiàn)了按能負(fù)擔(dān)。

3、所得稅的彈性較高

企業(yè)的所得稅與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收入所得有著直接的聯(lián)系，所得額較高對(duì)應(yīng)的稅基與稅率就高，反之則會(huì)降低，因此與納稅主體的經(jīng)營(yíng)情況有著直接關(guān)系。

4、稅額較大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資時(shí)間長(zhǎng)，資金量大，因此稅基也相對(duì)較大，所得稅的稅金數(shù)額相比其他企業(yè)更高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金流量大，涉稅種類(lèi)多，稅金數(shù)額較高，開(kāi)展所得稅的稅負(fù)籌劃，主要是通過(guò)合理的籌劃，有效地減少稅負(fù)支出，因而節(jié)稅效果明顯。

2、有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃是以法律法規(guī)作為框架和準(zhǔn)繩，通過(guò)所得稅的稅務(wù)籌劃，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)漏洞，避免由于納稅風(fēng)險(xiǎn)造成房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

3、可以促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高

稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)法律法規(guī)與政策性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)工作，強(qiáng)化納稅籌劃管理，可以促使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提高自身的政策、理論、實(shí)務(wù)技能水平，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平具有較好的推動(dòng)作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的原則

（一）合法合規(guī)性的原則

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃，應(yīng)該嚴(yán)格基于國(guó)家稅法以及相關(guān)稅收政策執(zhí)行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施都會(huì)造成嚴(yán)重的不良影響。

（二）實(shí)效性的原則

國(guó)家或者是不同的省市對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向都是不斷的調(diào)整的，而房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃又具有明顯的針對(duì)性，因此在所得稅的稅務(wù)籌劃上應(yīng)當(dāng)注重實(shí)效性，準(zhǔn)確地把握好各項(xiàng)稅收政策時(shí)機(jī)。

（三）統(tǒng)籌均衡的原則

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃，應(yīng)該將其置于房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)中統(tǒng)籌考慮，不能由于所得稅稅務(wù)籌劃方案造成其他環(huán)節(jié)稅負(fù)或者是整體稅負(fù)的提高，應(yīng)該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運(yùn)用各種所得稅稅收籌劃技術(shù)

在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅收籌劃上，應(yīng)該全面的利用各種稅收籌劃技術(shù)，具體運(yùn)作上可以采取以下幾項(xiàng)技術(shù)措施：

1、納稅時(shí)間的籌劃

對(duì)納稅時(shí)間進(jìn)行籌劃主要是利用好貨幣的時(shí)間價(jià)值，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡可能的合法延遲納稅。納稅時(shí)間主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)完工，即房地產(chǎn)產(chǎn)品投入使用、竣工證明已在房地產(chǎn)管理部門(mén)備案、取得初始產(chǎn)權(quán)證明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理的把握這些完工條件，適當(dāng)延后完工時(shí)間。

2、合理利用各種扣除項(xiàng)目

有效的增加成本扣除，可以降低企業(yè)的所得稅納稅基數(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)加速固定資產(chǎn)折舊來(lái)減少稅基，同時(shí)在我國(guó)稅法中規(guī)定，對(duì)于一些關(guān)于職工保障及福利項(xiàng)目可以作為扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合理的調(diào)整企業(yè)職工的福利支出，既可以起到激勵(lì)職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準(zhǔn)確的運(yùn)用各種優(yōu)惠條件

不同地區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策上都有著不同的優(yōu)惠條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的實(shí)際政策情況，合理的利用好各種稅收優(yōu)惠政策，提高減稅效果。

（二）針對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

1、科學(xué)的選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)政策

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅應(yīng)稅利潤(rùn)主要是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)作為計(jì)算依據(jù)，也就是對(duì)差異科目調(diào)整計(jì)算。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃上，應(yīng)該全面分析不同會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)核算對(duì)于稅負(fù)的影響，選擇最有利于降低稅負(fù)的會(huì)計(jì)政策。

2、以固定資產(chǎn)的籌劃為突破

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)就是以不動(dòng)產(chǎn)為主要內(nèi)容，因此在稅務(wù)籌劃上應(yīng)該把固定資產(chǎn)籌劃作為重點(diǎn)。綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計(jì)凈殘值以及折舊年限，適當(dāng)?shù)牟扇〖铀僬叟f的處理方法，增加前期成本，降低利潤(rùn)，這對(duì)于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據(jù)收入和資金的不同針對(duì)性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應(yīng)該區(qū)別管理，同時(shí)盡可能的將征稅收入時(shí)間后延。同時(shí)，在資金的管理上，重點(diǎn)對(duì)于閑散資金可以作為國(guó)債或者是其他權(quán)益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權(quán)益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負(fù)。

（三）分階段做好房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，所得稅籌劃的關(guān)鍵就在于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)管理過(guò)程中，因此所得稅的籌劃也應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段制定籌劃方案。

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段

重點(diǎn)是全面的組織財(cái)務(wù)管理人員掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所在地的稅收政策以及稅收優(yōu)惠，確定納稅申報(bào)地。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目分支機(jī)構(gòu)組織形式根據(jù)稅收政策的不同進(jìn)行把握。

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段

重點(diǎn)是合理的選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的籌資方式，以及確定好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工時(shí)間以及銷(xiāo)售時(shí)間，確定好最佳的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

3、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段