序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。

崔勝和認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書斌認(rèn)為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)?！睉?yīng)該說(shuō)，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個(gè)基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點(diǎn)使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。

近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點(diǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來(lái)的巨額利潤(rùn)，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為死鋪，給投資者帶來(lái)巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)還是一個(gè)新生事物，行業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的理論還未形成，項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范，許多開(kāi)發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟的經(jīng)營(yíng)理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國(guó)國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)

隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的重視，目前推向市場(chǎng)的許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也有很多模式，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的模式基本有三種經(jīng)營(yíng)模式：純銷售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。

2.1 純銷售模式

純銷售模式主要指在項(xiàng)目建成后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)直接全部出售給投資者及經(jīng)營(yíng)者，來(lái)回籠資金，開(kāi)發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)管理。這種模式，一般對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門檻也低，這樣開(kāi)發(fā)商的資金財(cái)務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無(wú)需承擔(dān)后期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)資金不是很雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的選擇。

但是，這種模式有其致命的缺點(diǎn)。第一，對(duì)于投資者及經(jīng)營(yíng)者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割，其整體的投資價(jià)值受到影響，不利于后期的開(kāi)發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營(yíng)混亂，后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營(yíng)者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目難以有大的價(jià)值升值空間，不利于開(kāi)發(fā)商持續(xù)發(fā)展。

因?yàn)?，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國(guó)中小開(kāi)發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開(kāi)發(fā)一些專業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

2.2 租售結(jié)合模式

租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。

2.2.1 訂單模式

訂單模式就是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。

在國(guó)內(nèi)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。

訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢(shì)；第一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過(guò)各種品牌組合，整合開(kāi)發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，降低了市場(chǎng)研判失誤的風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費(fèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開(kāi)發(fā)前已經(jīng)確定了商場(chǎng)入住商戶，避免了因?yàn)轫?xiàng)目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。

但是，訂單模式也存在其劣勢(shì)。

首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會(huì)導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合將會(huì)出現(xiàn)變化。

再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測(cè)性的變化，由于其經(jīng)營(yíng)狀況的不可預(yù)測(cè)性，在其合作過(guò)程中，聯(lián)盟伙伴很可能會(huì)退出合作或無(wú)法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。

第三，未來(lái)主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場(chǎng)的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開(kāi)發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)往往比較誘人。這種經(jīng)營(yíng)模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國(guó)，后流行于日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。該模式在上述一些國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟、開(kāi)發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)度高，也會(huì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。

這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來(lái)吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報(bào)預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的商鋪價(jià)格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營(yíng)者自負(fù)盈虧，無(wú)論經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，都要負(fù)擔(dān)租金回報(bào)的責(zé)任。因此經(jīng)營(yíng)者必須細(xì)心經(jīng)營(yíng)，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤(rùn)。

這種模式也有其風(fēng)險(xiǎn)：一是承租經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，如果承租經(jīng)營(yíng)商在承租期未滿之前，因經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長(zhǎng)期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來(lái)所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價(jià)回購(gòu)變數(shù)多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招商合作，以租金作為主要收入來(lái)源的運(yùn)營(yíng)模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。只租不售經(jīng)營(yíng)模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建成之后，通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過(guò)租金及地價(jià)的提高，來(lái)獲得利潤(rùn)。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國(guó)家采用較多，是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)模式。

這種模式主要優(yōu)點(diǎn)在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡(jiǎn)單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費(fèi)用比較低，而國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)公司的進(jìn)駐，帶來(lái)其先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，從而能投快速提升自身的價(jià)值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開(kāi)發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強(qiáng)其融資能力；第三，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進(jìn)行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。

而這種模式的運(yùn)營(yíng)有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因?yàn)?，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。通過(guò)短期的銀行貸款資金進(jìn)行長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將會(huì)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，開(kāi)發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的商業(yè)人才隊(duì)伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營(yíng)管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)。

3 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題

3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)定位模糊，運(yùn)營(yíng)模式不足。

一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要在定位有個(gè)明確的目標(biāo)。而廣大開(kāi)發(fā)商還是單純的按照住宅項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式選擇上不能符合所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購(gòu)物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式的差異。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開(kāi)發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開(kāi)發(fā)商的資金鏈比較長(zhǎng)，需要的貸款也比較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)不足

商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)率，吸引開(kāi)發(fā)商從住宅開(kāi)發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)，沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)和專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外、國(guó)內(nèi)典型成功運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)運(yùn)作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實(shí)上要求了其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理應(yīng)當(dāng)是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來(lái)完成。專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費(fèi)、不合理情況的發(fā)生。

4 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的對(duì)策

4.1 開(kāi)發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的能力

商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費(fèi)品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開(kāi)發(fā)商具有綜合利用各種運(yùn)營(yíng)模式的能力，不再單一的按照開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成功。

4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈

商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成為了開(kāi)發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來(lái)解決資金不足的問(wèn)題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的許多問(wèn)題。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問(wèn)題。同時(shí)，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國(guó)的資本市場(chǎng)還不完善，需要推動(dòng)政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。

4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立

一個(gè)具有復(fù)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理團(tuán)隊(duì)，是保證商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個(gè)不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國(guó)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)建立我國(guó)相關(guān)人才的培訓(xùn)機(jī)制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］呂波．商業(yè)地產(chǎn)贏家的探秘［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008.

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篇（2）

房產(chǎn)交易遇冷，各中介積極增加拓展租賃業(yè)務(wù)。

“在當(dāng)前市場(chǎng)下，一旦整體環(huán)境觀望氛圍濃厚，必然還是會(huì)選擇繼續(xù)租房?！背?yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周福良認(rèn)為，無(wú)論政策調(diào)控如何走向，每個(gè)人都離不開(kāi)住房消費(fèi)，要么租房，要么買房，“淡轉(zhuǎn)租、旺轉(zhuǎn)售”是市場(chǎng)常態(tài)。

租賃業(yè)務(wù)所能獲得的傭金低，盡管租賃業(yè)務(wù)量看起來(lái)有所上升，但仍無(wú)法依靠租單來(lái)支撐運(yùn)營(yíng)。在住宅市場(chǎng)全面限購(gòu)的形勢(shì)下，敏銳的二手房中介紛紛將目光投向表現(xiàn)火爆的商業(yè)地產(chǎn)。報(bào)紙刊登的房源廣告上，不少中介紛紛開(kāi)辟了“商業(yè)專欄”，有的甚至以半版或是一整版大力推出商鋪。

“調(diào)控至今，以前只是有意向買鋪的許多客戶真正付諸行動(dòng)的多起來(lái)了，很多都開(kāi)始認(rèn)真地找鋪?！币晃恢薪榻?jīng)理介紹說(shuō)，“商鋪總價(jià)較高，給經(jīng)紀(jì)人和中介企業(yè)帶來(lái)的收益也高，一單商鋪交易往往相當(dāng)于幾單普通住宅?！?/p>

面對(duì)住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，讓不少投資者失去耐心轉(zhuǎn)變投資思維。由于商鋪一直以來(lái)都是首付五成、利率1.1倍，所以多次政策調(diào)控對(duì)商鋪沒(méi)有影響。加上這類物業(yè)比住宅的投資回報(bào)更高，在住宅觀望氣氛濃郁的情況下，商鋪的投資潛力凸顯了出來(lái)。而且，目前二手房市場(chǎng)中的很多商鋪，大多位于成熟社區(qū)內(nèi)，有著穩(wěn)定的人流量及消費(fèi)群體，租金和投資收益率比較穩(wěn)定。

不過(guò)，由于商業(yè)地產(chǎn)門檻比較高，一直是地產(chǎn)中介比較難介^的領(lǐng)域?！敖槿肷虡I(yè)地產(chǎn)不僅要分析商鋪的位置、結(jié)構(gòu)還要分析投資回報(bào)率，需要系統(tǒng)培訓(xùn)?！彪p安房產(chǎn)董事長(zhǎng)鄭愛(ài)新介紹說(shuō)。為此，雙安房產(chǎn)今年專門開(kāi)辟了商業(yè)地產(chǎn)部，培訓(xùn)專門人才做商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

逆勢(shì)擴(kuò)張自我加壓

“如果說(shuō)前兩年是小中介搶市占大中介份額的話，從今年開(kāi)始，這種現(xiàn)象倒過(guò)來(lái)，大企業(yè)開(kāi)始占領(lǐng)小企業(yè)的份額?！编崘?ài)新表示，20 11年將是中介公司強(qiáng)者更強(qiáng)的一年，行業(yè)面臨洗牌，份額也會(huì)向品牌企業(yè)集中，

“品牌公司累積了一定的資金和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較強(qiáng)?！?/p>

從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，一些小中介的關(guān)門現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，而大品牌中介卻于去年年底開(kāi)始紛紛邁開(kāi)擴(kuò)張的腳步：2010年10月，雙安房產(chǎn)提出“百店計(jì)劃”，準(zhǔn)備在福州、廈門、泉州等地進(jìn)行門店擴(kuò)張；2010年年底，朝陽(yáng)房產(chǎn)倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)店、融信寬域店、中庚店、西湖店等六家門店齊開(kāi)，布點(diǎn)新區(qū)及中心重點(diǎn)區(qū)域；同月，驪特房產(chǎn)13后家店齊開(kāi)的大手筆震撼市場(chǎng)……

逆勢(shì)擴(kuò)張的同時(shí)，大品牌中介公司也開(kāi)始對(duì)人才進(jìn)行儲(chǔ)備，小中介抗壓能力相對(duì)差，市場(chǎng)好就開(kāi)，市場(chǎng)不好就關(guān)，所以，這個(gè)時(shí)期成為大中介收編小中介人員的絕佳時(shí)期。

一二手房聯(lián)動(dòng)或?qū)⒃佻F(xiàn)

相比開(kāi)發(fā)商，中介位于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的下游，在上游遭遇“限購(gòu)”而降溫后，下游大量中小企業(yè)因此斷奶也很正常，

“如果房地產(chǎn)商承擔(dān)一倍的損失，中介至少要承擔(dān)兩倍以上的損失?！币晃环縋AIr指出。

“限購(gòu)令后，同行(大小中介公司)總的成交量下降了50％～60％，雙安下降了30％左右。”鄭愛(ài)新表示，

“我感覺(jué)這一輪調(diào)控會(huì)下跌至少10％～20％，按照道理福州的均價(jià)保持在8000～10000比較合理。而控的效果還將在一兩年內(nèi)不會(huì)變化?！?/p>

篇（3）

中圖分類號(hào)：S618文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1 風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論

1.1風(fēng)險(xiǎn)的概念

現(xiàn)階段以來(lái)，在房地產(chǎn)建設(shè)階段，風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生不幸事件的概率，或者說(shuō)是指損失發(fā)生的不確定性【1】 。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)是一種綜合效應(yīng)，是關(guān)于事件本身的不確定以及結(jié)果的不確定效應(yīng)。學(xué)術(shù)界上有一種經(jīng)典定義，是將風(fēng)險(xiǎn)用一個(gè)函數(shù)來(lái)表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的風(fēng)險(xiǎn)，P表示事件發(fā)生可能的概率，而C表示該事件發(fā)生所帶來(lái)的損失或者收益。

雖然風(fēng)險(xiǎn)具有不確定，但它與不確定有著本質(zhì)的區(qū)別。一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是可以量化的，其不確定性是可以通過(guò)它發(fā)生的概率來(lái)進(jìn)行估計(jì)，從而可以采取有效的預(yù)防措施、運(yùn)用各種科學(xué)管理方法來(lái)加以控制【2】。

1.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征

眾所周知，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可能會(huì)存在各種意外情況，從而影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)【3】。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征有：①客觀性和必然性②階段性：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期較長(zhǎng)，因此在每個(gè)階段呈現(xiàn)出來(lái)的狀態(tài)不一樣，從而面臨的風(fēng)險(xiǎn)不一樣③開(kāi)發(fā)模式的復(fù)雜性：商業(yè)地產(chǎn)遵循遵循研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民消費(fèi)需求及相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)-商業(yè)定位-主力店招商-產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)-開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)模式，其過(guò)程更為復(fù)雜，對(duì)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理要求也應(yīng)更高。

1.3風(fēng)險(xiǎn)管理的基本過(guò)程

依據(jù)現(xiàn)在的文獻(xiàn)總結(jié)來(lái)看，一般將風(fēng)險(xiǎn)管理分為四個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)分析與估計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理就是通過(guò)這四個(gè)階段循循漸進(jìn)進(jìn)行展開(kāi)的。詳見(jiàn)圖1

圖1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理流程圖

下面我就以建設(shè)階段為例，站在業(yè)主方的角度來(lái)對(duì)某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行分析。

2某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)管理

2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的工作完成以后，接下來(lái)就到了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,所謂的建設(shè)階段通常來(lái)講就是從正式開(kāi)工到工程竣工的階段。建設(shè)階段應(yīng)該是項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程最關(guān)鍵最容易產(chǎn)生矛盾與糾紛，也是最容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的階段，這一階段的主要任務(wù)就是進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)；采用合適的招標(biāo)模式，招標(biāo)選擇承包商；選擇合理的承包商，擬定合同條款，簽訂承包合同；施工過(guò)程中，加強(qiáng)管理，跟蹤控制，確保項(xiàng)目能夠按計(jì)劃保質(zhì)保量得完成，以保障開(kāi)發(fā)商和投資者的利益，如果管理不當(dāng)或者技術(shù)手段不當(dāng)，則有可能引起工期風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及安全風(fēng)險(xiǎn)等。

（1）招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)：一般而言，以大多采用的公開(kāi)招標(biāo)為例，對(duì)于業(yè)主而言，招標(biāo)工作量大，費(fèi)用支出多，用于招投標(biāo)的時(shí)間較長(zhǎng)，不利于縮短項(xiàng)目的周期，且對(duì)中標(biāo)者可能不太了解，如一選擇素質(zhì)較差的企業(yè)，就增加了今后雙方協(xié)調(diào)上的困難。

（2）承包合同風(fēng)險(xiǎn)：合同風(fēng)險(xiǎn)有兩類，一類是由于合同條款不完善，敘述不嚴(yán)密，有漏洞，或者部分條款與法規(guī)相抵觸，存有“陷阱”，在執(zhí)行中可能會(huì)對(duì)業(yè)主造成損失的可能。第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險(xiǎn)在合同雙方間不同分配，即純合同風(fēng)險(xiǎn)，這里不闡述。

（3）工期風(fēng)險(xiǎn)： 房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，工期拖延是種常見(jiàn)的情況。而一旦工期發(fā)生拖延，將會(huì)造成巨大的損失，首先可能是市場(chǎng)供求發(fā)生了變化，耽誤了租售的最佳時(shí)間，其次是工期拖延將占用資金，管理成本增加，最終導(dǎo)致投資利潤(rùn)的下降。工期風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因大多為設(shè)計(jì)文件的變更，承包商故意拖延工期，不可預(yù)見(jiàn)事情的發(fā)生。

（4）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：質(zhì)量對(duì)于工程建設(shè)項(xiàng)目而言，是最為重要的。影響項(xiàng)目質(zhì)量的因素主要有：設(shè)計(jì)理念落后，承包商技術(shù)水平落后，施工方案、方法選擇不當(dāng)?shù)取?/p>

（5）施工安全風(fēng)險(xiǎn)：施工安全風(fēng)險(xiǎn)主要是由于自然環(huán)境因素，現(xiàn)場(chǎng)條件(施工現(xiàn)場(chǎng)安全措施、操作不當(dāng))，施工人員的不安全行為導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，材料設(shè)備等因素。發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)，必然會(huì)使得工期延誤。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)分析與估計(jì)

在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要是針對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。主要內(nèi)容包括質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。針對(duì)于每種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)行下都有相應(yīng)的數(shù)學(xué)分析方法加以分析。比如質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（針對(duì)于施工階段而言），在量化的數(shù)據(jù)中，可以采用模糊事件樹(shù)方法、FMEA、以及物元綜合評(píng)價(jià)方法，PRA等。在進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖或者橫道圖進(jìn)度計(jì)劃表。如以CPM為基礎(chǔ)，求出關(guān)鍵線路，用PERT來(lái)評(píng)審關(guān)鍵線路上工期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。如果發(fā)生工期延誤的情況，首先找出關(guān)鍵線路上影響工期順延的因素，然后加以解決。在施工成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中，可以采用蒙特卡羅模擬方法，基于Possion分布的現(xiàn)場(chǎng)變更成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型【4】。在安全風(fēng)險(xiǎn)中，由于企業(yè)大多數(shù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，即通過(guò)全部或者部分購(gòu)買工程保險(xiǎn)，所以在對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以通過(guò)查看企業(yè)辦理的保險(xiǎn)范圍和相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)率來(lái)進(jìn)行。

2.3 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

在建設(shè)階段主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有：工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)策略如下：

（1）嚴(yán)格處理好工期方面的風(fēng)險(xiǎn):為了避免產(chǎn)生工期拖延的情況，項(xiàng)目管理者應(yīng)時(shí)刻跟利益關(guān)系人保持溝通，隨時(shí)向他們反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，及時(shí)處理溝通過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題（如設(shè)計(jì)出現(xiàn)變更），保持良好的合作；要對(duì)承包企業(yè)加強(qiáng)督促力度，嚴(yán)格監(jiān)督施工企業(yè)是否按照計(jì)劃施工、是否有拖沓的跡象，督促承包企業(yè)應(yīng)該保證充足的資金和材料以確保工期，督促承包企業(yè)加強(qiáng)對(duì)非關(guān)鍵線路上的工序的同時(shí)施工以確保工期等。

（2）嚴(yán)格處理好質(zhì)量方面的風(fēng)險(xiǎn)：由于項(xiàng)目的施工是按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工，所以在質(zhì)量方面分風(fēng)險(xiǎn)處理上應(yīng)采取兩方面的考慮。①施工圖紙的設(shè)計(jì)階段，在設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)的圖紙時(shí)，項(xiàng)目的管理者應(yīng)邀請(qǐng)一些相關(guān)專家對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估；然后將整理好的評(píng)估結(jié)果交由施工圖紙審查部門進(jìn)行審核，在審核合格后應(yīng)該組織進(jìn)行設(shè)計(jì)單位與施工單位的設(shè)計(jì)交底；最后施工企業(yè)應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)等的實(shí)際情況對(duì)施工圖紙進(jìn)行全面了解，發(fā)現(xiàn)不合理的情況應(yīng)交由設(shè)計(jì)院處理（圖紙會(huì)審）；在圖紙會(huì)審結(jié)束后相關(guān)單位就可以熟悉圖紙的內(nèi)涵，掌握工程難點(diǎn)并提出相應(yīng)的技術(shù)方案，從而施工前的問(wèn)題可以得到最大限度的解決。②工程施工階段，在施工圖紙得到肯定后，管理者對(duì)于工程的質(zhì)量應(yīng)該進(jìn)行全面細(xì)致的監(jiān)控，應(yīng)該安排人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)（包括施工環(huán)境、施工技術(shù)的監(jiān)察）進(jìn)行監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)施工材料的進(jìn)場(chǎng)檢查；對(duì)于已經(jīng)完成的工序要使用科學(xué)公正的方法進(jìn)行檢測(cè)以保證工程的質(zhì)量；對(duì)于各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的結(jié)果應(yīng)采取事前控制，對(duì)于級(jí)別高的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)隨時(shí)跟蹤，做好應(yīng)急計(jì)劃；做好現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)日志等。

（3）嚴(yán)格處理好安全方面的風(fēng)險(xiǎn)：向開(kāi)發(fā)建設(shè)各方人員灌輸安全意識(shí)，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行三級(jí)培訓(xùn)教育，專業(yè)工種必須先培訓(xùn)后上崗。制定相應(yīng)的安全管理措施，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全控制等。

3 結(jié)論

本文探討了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理，以風(fēng)險(xiǎn)管理理論為基礎(chǔ)，逐步深入地對(duì)建設(shè)階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及它的評(píng)估和應(yīng)對(duì)作出了闡述。對(duì)目前國(guó)內(nèi)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的借鑒性。但是我們知道，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，僅僅從某個(gè)階段來(lái)論證其風(fēng)險(xiǎn)管理是不夠的，有關(guān)于如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的動(dòng)態(tài)性及基于DSS來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的集成仍然是一個(gè)重要課題。

參考文獻(xiàn)：

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[2] Gaylon.E.Greer,Phillip T.Kolbe,Investment analysis for real estate decisions,[M].Dearborn Real Estate Education．1981

篇（4）

2.另一方面，因?yàn)槲覈?guó)出生率的下降以及人口預(yù)期壽命的延長(zhǎng)，總?cè)丝诳s減和中青年人口占比減少將成為我國(guó)人口變化的總趨勢(shì)。加之我國(guó)嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策，人口因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比歷史上任何一個(gè)國(guó)家都可能更為劇烈。根據(jù)招商證券研究中心的研究報(bào)告，我國(guó)25－45歲的購(gòu)房適齡人口在2008年已經(jīng)達(dá)到高峰，隨后將持續(xù)下降，在2018年以后下降速度會(huì)明顯上升。城市化進(jìn)程在一定程度上能抵消適齡購(gòu)房人口減少的影響，但這種抵消只能在未來(lái)14年左右的時(shí)間里有效。目前的城市化率已經(jīng)達(dá)到46%，城市化率在未來(lái)會(huì)處于加速階段，城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口(25－45歲人口)在2015年到2027年間形成了一個(gè)高峰平臺(tái)，其中2023年前后達(dá)到最高峰，約為2.483億。就也意味著傳統(tǒng)的以開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房高峰期后將越來(lái)越難以獲得快速增長(zhǎng)，所以，隨著我國(guó)城市化水平的提升和人口增長(zhǎng)率的不斷下降，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該逐漸轉(zhuǎn)向以持有核心商業(yè)地產(chǎn)為主的綜合運(yùn)作模式上面來(lái)。

二、以客戶導(dǎo)向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程研究

以客戶為導(dǎo)向的理念是綜合房地產(chǎn)企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的根本。綜合房地產(chǎn)企業(yè)持有大量物業(yè)，此類物業(yè)一方面必須是客戶需要的，另一方面則必須是能持續(xù)吸引客戶的。要真正做到以客戶為導(dǎo)向，完善企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理流程，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到以下幾點(diǎn)。

(一)對(duì)潛在客戶進(jìn)行分類

房地產(chǎn)企業(yè)的客戶既包括居民又包括商業(yè)用戶，不管產(chǎn)品是面向居民的居住型房地產(chǎn)還是商戶的商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)都應(yīng)該首先對(duì)項(xiàng)目的潛在客戶進(jìn)行細(xì)分，以確定各細(xì)分市場(chǎng)中客戶的需求，并以此作為產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。比如萬(wàn)科就將其客戶細(xì)分為成功家庭、職業(yè)新銳、望子成龍家庭、幸福晚年家庭和務(wù)實(shí)家庭型，這種細(xì)分有助于產(chǎn)品的精細(xì)化開(kāi)發(fā)。

(二)建立基于客戶價(jià)值的分析模型

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，客戶的價(jià)值在于他們可以給企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流量，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以采用建立在現(xiàn)金流貼現(xiàn)方法上的客戶價(jià)值分析模型，對(duì)客戶的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。客戶價(jià)值的大小中取決于客戶對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買量、企業(yè)的預(yù)期收益率和現(xiàn)金流持續(xù)期。根據(jù)分析可以確定客戶價(jià)值的大小，幫助企業(yè)確定目標(biāo)客戶群。

(三)確定企業(yè)的目標(biāo)客戶

在對(duì)客戶價(jià)值進(jìn)行分析之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以追求那些符合自身戰(zhàn)略定位的客戶作為目標(biāo)客戶。目標(biāo)客戶確定之后，應(yīng)了解其對(duì)于產(chǎn)品的需求，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該設(shè)立一個(gè)可以反饋客戶的態(tài)度的專門機(jī)構(gòu)，用以跟蹤并不斷地改善房地產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品與服務(wù)。這個(gè)機(jī)構(gòu)的核心是建立與企業(yè)規(guī)模相符的客戶信息管理系統(tǒng)，并致力于掌握客戶的個(gè)性化信息。

(四)對(duì)目標(biāo)客戶開(kāi)展一對(duì)一開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷

在項(xiàng)目開(kāi)始之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為目標(biāo)客戶制定一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工方案和商業(yè)方案，開(kāi)發(fā)人員和產(chǎn)品營(yíng)銷人員都應(yīng)該與客戶成為朋友，站在客戶的角度來(lái)思考項(xiàng)目，保證項(xiàng)目最終能符合客戶的期望，贏得客戶的滿意;在項(xiàng)目實(shí)施階段，項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目商務(wù)經(jīng)理以及企業(yè)的相關(guān)職能部門，需要與客戶充分溝通，隨時(shí)注意項(xiàng)目實(shí)施與客戶需求間的關(guān)系;項(xiàng)目竣工之后物業(yè)管理的持續(xù)期限很長(zhǎng)，一般來(lái)說(shuō)與房屋的使用壽命相等，所以對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)公司物業(yè)管理質(zhì)量的重要性絕不亞于房地產(chǎn)的質(zhì)量本身。如果房地產(chǎn)公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)中讓業(yè)主獲得了好處，他們必然會(huì)成為房地產(chǎn)商的口碑塑造者。這一方面大大提高了開(kāi)發(fā)商的美譽(yù)度和知名度，同時(shí)也提升了房地產(chǎn)公司產(chǎn)品的差異化水平。

(五)以客戶為中心重組業(yè)務(wù)流程

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在一種重視產(chǎn)品，而輕視客戶的運(yùn)營(yíng)管理體系。因此，要建立客戶導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對(duì)企業(yè)的整個(gè)業(yè)務(wù)流程、企業(yè)文化、信息流程、培訓(xùn)模式等進(jìn)行全方位再造，才能所得整個(gè)組織轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻魧?dǎo)向的組織。

1.業(yè)務(wù)流程再造

業(yè)務(wù)流程再造所涉及的主要內(nèi)容是決策權(quán)力分配流程的再造、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系的再造和員工激勵(lì)機(jī)制的再造。決策權(quán)力分配流程的再造主要涉及到在客戶導(dǎo)向的模式下重新進(jìn)行權(quán)利劃分和部門劃分的問(wèn)題，新的決策流程應(yīng)該能更靈活的處理客戶的訴求。業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系和員工激勵(lì)機(jī)制的再造主要涉及到在新的運(yùn)營(yíng)管理模式下，如何激勵(lì)員工以客戶的需求作為自己工作的出發(fā)點(diǎn)，以及如何將對(duì)客戶的服務(wù)納入到企業(yè)的績(jī)效考核體系中的問(wèn)題，新的評(píng)估的激勵(lì)體系應(yīng)該更有利于激發(fā)員工服務(wù)于客戶的意識(shí)?？蛻魧?dǎo)向的運(yùn)營(yíng)模式塑造涉及到了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的所有環(huán)節(jié)，不僅包括傳統(tǒng)上的營(yíng)銷與市場(chǎng)部門，工程部門、法律部門、財(cái)務(wù)部門等都會(huì)成為客戶接觸的窗口，都成為企業(yè)價(jià)值增值過(guò)程中的一部分。因此基于客戶導(dǎo)向的管理要求企業(yè)必須從體制上推行部門間橫向合作，協(xié)同應(yīng)對(duì)客戶的問(wèn)題與訴求，形成以客戶為中心的企業(yè)組織架構(gòu)體系和運(yùn)營(yíng)管理程序。

2.企業(yè)文化再造

房地產(chǎn)企業(yè)將其企業(yè)文化逐步從“產(chǎn)品為中心”或“銷售為中心”的文化轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥蛻魹橹行摹钡奈幕髽I(yè)的各個(gè)部門的工作都從客戶角度來(lái)展開(kāi)，把提高客戶的滿意度作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之一。同時(shí)還可以結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的機(jī)構(gòu)整合，推行嶄新的機(jī)構(gòu)組織模式;結(jié)合企業(yè)的人力資源規(guī)劃，打造企業(yè)價(jià)值和個(gè)人價(jià)值和諧共生的平臺(tái)。

3.信息流程再造

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合最先進(jìn)的信息技術(shù)，建立可全企業(yè)共享的內(nèi)部客戶數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，將客戶的基本情況、與企業(yè)的交易記錄、客戶對(duì)產(chǎn)品的滿意度、客戶對(duì)產(chǎn)品的后續(xù)需求等信息進(jìn)行整合，然后充分利用企業(yè)收集的數(shù)據(jù)，通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘，及時(shí)滿足客戶的訴求，并可以使對(duì)客戶的一對(duì)一營(yíng)銷變得更為方便。

4.培訓(xùn)模式再造

房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)新老員工再培訓(xùn)，真正作到把企業(yè)“客戶導(dǎo)向”的運(yùn)營(yíng)理念和“以滿足客戶利益為目的”的企業(yè)目標(biāo)深入員工內(nèi)心，讓企業(yè)員工的目標(biāo)與公司目標(biāo)保持一致，而不發(fā)生理念上的沖突，這樣才能使組織發(fā)揮最大的效益，使員工的工作達(dá)到最大的效率。企業(yè)培訓(xùn)工作應(yīng)把重心集中于對(duì)企業(yè)理念的講解、與客戶的溝通技巧和新組織運(yùn)作方式等方面。

5.客戶導(dǎo)向運(yùn)營(yíng)管理的制度化

房地產(chǎn)企業(yè)可以在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立符合公司戰(zhàn)略的客戶導(dǎo)向型管理制度，具體包括:客戶資料及來(lái)往文件管理、客戶投訴管理、客戶信用管理、項(xiàng)目回訪管理、項(xiàng)目物業(yè)管理等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容細(xì)化、規(guī)范化，形成標(biāo)準(zhǔn)化的管理。

篇（5）

2010年是全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟（以下簡(jiǎn)稱“全經(jīng)聯(lián)”）發(fā)展的第一年。對(duì)一個(gè)剛剛誕生的組織而言，基因是否優(yōu)質(zhì)、定位是否準(zhǔn)確、目標(biāo)是否清晰，直接影響到它的未來(lái)與發(fā)展。本著這樣的思考，全經(jīng)聯(lián)將2010年的工作定位為：“建基礎(chǔ)、搭框架”，把工作重點(diǎn)放在了基礎(chǔ)工作上，重點(diǎn)做好了戰(zhàn)略框架建設(shè)、基礎(chǔ)制度建設(shè)、文化理念建設(shè)三個(gè)方面的基礎(chǔ)工作。在全體會(huì)員的共同參與和努力下，全經(jīng)聯(lián)2010年在這三個(gè)方面取得很大成績(jī)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為全經(jīng)聯(lián)的發(fā)展奠定了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，初步探索出了一個(gè)民間組織可持續(xù)發(fā)展的道路。

任何一個(gè)組織的發(fā)展，都不能回避“我是誰(shuí)”，“我向何處去”這樣的基礎(chǔ)性問(wèn)題，對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題不同的回答，將區(qū)分出不同的組織形態(tài)與組織文化。全經(jīng)聯(lián)從誕生的第一天起，就結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)以及自身的狀況做了認(rèn)真的分析。我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也正處于這樣的大勢(shì)中，行業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)方式都將面臨大的轉(zhuǎn)型。全經(jīng)聯(lián)的定位與和發(fā)展一定要走“順勢(shì)而為”的道路，才能與行業(yè)、企業(yè)、會(huì)員共贏，才能有持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。

基于上述的思考，全經(jīng)聯(lián)對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題的回答是：

“我是誰(shuí)”—全經(jīng)聯(lián)是隸屬于全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)理人組織，愿景是成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最具專業(yè)性和思想性的房地產(chǎn)經(jīng)理人組織。

“我向何處去”—整合聯(lián)盟內(nèi)的專業(yè)資源、思想資源和實(shí)踐資源，打造中國(guó)房地產(chǎn)智庫(kù)，為會(huì)員、為企業(yè)和行業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，為行業(yè)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

2010年全經(jīng)聯(lián)的工作，正是圍繞著這樣的愿景和目標(biāo)，在戰(zhàn)略框架建設(shè)、基礎(chǔ)制度建設(shè)與文化理念建設(shè)三個(gè)方面展開(kāi)。

一．戰(zhàn)略框架建設(shè)

1. 會(huì)員發(fā)展與服務(wù)。會(huì)員是一個(gè)組織的基礎(chǔ)，會(huì)員對(duì)組織的歸屬感和參與度是一個(gè)組織的生命所在。截止到2010年底，全經(jīng)聯(lián)全國(guó)各地的個(gè)人會(huì)員已發(fā)展到近千名，主要由全國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高級(jí)管理人員（占會(huì)員總數(shù)的70%）及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的高管級(jí)人員組成，分布在全國(guó)二十多個(gè)省市（自治區(qū)）、三十多個(gè)大中城市，另外還發(fā)展了部分法人會(huì)員。2010年，全經(jīng)聯(lián)通過(guò)發(fā)展分盟，建立專業(yè)委員會(huì)、商學(xué)院、地產(chǎn)博客會(huì)，開(kāi)發(fā)全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)、全經(jīng)聯(lián)家園，提供系列咨訊產(chǎn)品等為全經(jīng)聯(lián)會(huì)員提供了多樣化的會(huì)員服務(wù)，受到了會(huì)員的肯定。

2. 分盟建設(shè)。2010年全經(jīng)聯(lián)建立了河北、上海、重慶、沈陽(yáng)、深圳五個(gè)分盟。各分盟建立了秘書處，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際組織了多種形式的專業(yè)交流與思想交流活動(dòng)。其中河北分盟組織的專業(yè)論壇與走進(jìn)項(xiàng)目的活動(dòng)、上海分盟走進(jìn)中小城市的項(xiàng)目招商活動(dòng)等，都在當(dāng)?shù)匦纬闪司薮蟮挠绊懥Α?/p>

3. 專業(yè)委員會(huì)。專業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向。為深化成員之間的專業(yè)交流，促進(jìn)專業(yè)研究與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的探索，2010年全經(jīng)聯(lián)建立了寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、土地投資和可續(xù)建筑四個(gè)專業(yè)委員會(huì)，組織了多項(xiàng)相關(guān)行業(yè)的論壇及專業(yè)研究，開(kāi)發(fā)出了專業(yè)信息咨訊、專業(yè)通訊等產(chǎn)品，提升了會(huì)員的專業(yè)能力，并在相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域形成了專業(yè)影響力。

4. 全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院。2010年，全經(jīng)聯(lián)整合了聯(lián)盟內(nèi)以經(jīng)理人為主的、具備實(shí)戰(zhàn)與理論經(jīng)驗(yàn)的講師隊(duì)伍，成立了全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院，這支師資隊(duì)伍是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最具實(shí)戰(zhàn)性的講師隊(duì)伍。2010年，全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院開(kāi)發(fā)了全經(jīng)聯(lián)大講堂、全經(jīng)聯(lián)管理案例沙龍、企業(yè)內(nèi)訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)四個(gè)產(chǎn)品，組織了4次全經(jīng)聯(lián)大講堂、8次全經(jīng)聯(lián)管理案例沙龍，1次房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)沙盤模擬，1次社區(qū)商業(yè)專業(yè)培訓(xùn)、2次企業(yè)內(nèi)訓(xùn)活動(dòng)。全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院已成為全經(jīng)聯(lián)會(huì)員學(xué)習(xí)與交流的專業(yè)平臺(tái)與思想平臺(tái)，也成為行業(yè)內(nèi)有一定知名度的學(xué)習(xí)品牌。

5. 全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)博客會(huì)。全經(jīng)聯(lián)各地會(huì)員中有很多都是業(yè)內(nèi)知名度頗高的地產(chǎn)博客，為使各地名博經(jīng)常進(jìn)行思想觀點(diǎn)的交流，全經(jīng)聯(lián)成立了地產(chǎn)博客會(huì)，已有各地二百多位各地房地產(chǎn)名博參加了全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)博客會(huì)，并有若干名博成為全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)評(píng)論員。2010年，地產(chǎn)博客會(huì)組織了多次網(wǎng)絡(luò)文章主題接龍活動(dòng)，發(fā)起首次全國(guó)房地產(chǎn)詩(shī)歌火炬接力活動(dòng)，組織了多次徒步、書評(píng)會(huì)等活動(dòng)，通過(guò)這些活動(dòng)，地產(chǎn)博客會(huì)已成為全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)博客思想交流的平臺(tái)，成為全經(jīng)聯(lián)研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與行業(yè)發(fā)展的思想平臺(tái)與觀察平臺(tái)。

6. 全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)。為適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的會(huì)員發(fā)展、管理與服務(wù)的需要，2010年6月，全經(jīng)聯(lián)建立了全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人自己的網(wǎng)站—全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟網(wǎng)，2010年9月開(kāi)發(fā)了內(nèi)容豐富多彩、形式輕松活潑的全經(jīng)聯(lián)家園。全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)經(jīng)過(guò)數(shù)次改版，網(wǎng)絡(luò)邊界更加開(kāi)放、結(jié)構(gòu)更加豐富、內(nèi)容更具吸引力，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士加入了全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)，成為全經(jīng)聯(lián)的后備軍，全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)也正在成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的業(yè)內(nèi)社區(qū)網(wǎng)。

7. 全經(jīng)聯(lián)的產(chǎn)品。全經(jīng)聯(lián)產(chǎn)品是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳播全經(jīng)聯(lián)成員品牌與思想的平臺(tái)，2010年開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品有“全經(jīng)聯(lián)觀點(diǎn)”、 “經(jīng)理人觀點(diǎn)”、“每周一星”、“全經(jīng)聯(lián)書庫(kù)”等。全經(jīng)聯(lián)高度關(guān)注行業(yè)與市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，2010年與新浪樂(lè)居合作推出了“全經(jīng)聯(lián)觀點(diǎn)”，2010年“全經(jīng)聯(lián)觀點(diǎn)”的主題是“房地產(chǎn)面臨大轉(zhuǎn)型”，目前已推出七期，從各個(gè)層面闡述了全經(jīng)聯(lián)對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)的看法。為展示房地產(chǎn)經(jīng)理人的形象，全經(jīng)聯(lián)還推出了“每周一星”、“經(jīng)理人觀點(diǎn)”、“全經(jīng)聯(lián)書庫(kù)”等產(chǎn)品，從多個(gè)層面提升房地產(chǎn)經(jīng)理人的個(gè)人品牌。 [1] ■ 相關(guān)文章：

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8. 中國(guó)房地產(chǎn)智庫(kù)—系列咨訊產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。全經(jīng)聯(lián)整合業(yè)內(nèi)的專業(yè)研究力量，在2010年底成功開(kāi)發(fā)了“政策與市場(chǎng)咨訊”、“寫字樓咨訊”兩個(gè)專業(yè)信息產(chǎn)品，其中“寫字樓咨訊”填補(bǔ)了市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品的空白，獲得了市場(chǎng)的初步認(rèn)可。

9. 合作體系。2010年全經(jīng)聯(lián)與政府、各行業(yè)協(xié)會(huì)、媒體建立了良好的合作關(guān)系，初步建立起合作共贏的合作體制。全經(jīng)聯(lián)與新浪樂(lè)居共同舉辦了“全經(jīng)聯(lián)觀點(diǎn)”、與北京寫字樓信息網(wǎng)共同舉辦在中國(guó)寫字樓高峰論壇等，都在業(yè)內(nèi)形成了很大的影響。實(shí)踐證明，這些合作是有效的、共贏的，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持下去。

2010年戰(zhàn)略框架的建設(shè)，夯實(shí)了全經(jīng)聯(lián)的硬件基礎(chǔ)，奠定了全經(jīng)聯(lián)發(fā)展的格局，為全經(jīng)聯(lián)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件。然而，一個(gè)組織的發(fā)展，僅僅只有硬件基礎(chǔ)是不夠的，還需要在制度建設(shè)與文化建設(shè)方面下功夫。

二、基礎(chǔ)制度建設(shè)

全經(jīng)聯(lián)是由地產(chǎn)神仙派（全國(guó)最大的房地產(chǎn)經(jīng)理人博客組織）、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所三個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)起，隸屬于全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，是全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的二級(jí)專業(yè)委員會(huì)--職業(yè)經(jīng)理人工作委員會(huì)，決策機(jī)構(gòu)是由三家發(fā)起單位代表組成的常委會(huì)，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是全經(jīng)聯(lián)專職秘書處。

基礎(chǔ)制度建設(shè)是一個(gè)組織健康發(fā)展的保障，2010年，全經(jīng)聯(lián)在基礎(chǔ)制度方面建設(shè)做了如下一些工作。

1. 建立基礎(chǔ)性規(guī)章制度。2010年，全經(jīng)聯(lián)頒布了《全經(jīng)聯(lián)章程》、《全經(jīng)聯(lián)會(huì)員章程》、《法人會(huì)員管理?xiàng)l例》、《分支機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》、《專業(yè)委員會(huì)章程》等制度，建立了全經(jīng)聯(lián)的基本管理規(guī)則。

2. 成立了專職秘書處。一個(gè)組織要長(zhǎng)期、穩(wěn)定、高速發(fā)展，僅僅靠熱情和業(yè)余兼職是難以持續(xù)的，對(duì)全經(jīng)聯(lián)這樣一個(gè)全國(guó)性的組織而言，就更不可能。根據(jù)常委會(huì)的決議，全經(jīng)聯(lián)于2010年4月正式成立了總部專職秘書處，全權(quán)負(fù)責(zé)全經(jīng)聯(lián)的運(yùn)營(yíng)工作。專職秘書處現(xiàn)設(shè)有會(huì)員與分支機(jī)構(gòu)管理部、網(wǎng)絡(luò)管理部、活動(dòng)部、研究部四個(gè)部門，負(fù)責(zé)管理與經(jīng)營(yíng)各分盟、各專業(yè)機(jī)構(gòu)、全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院、全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)博客會(huì)等，目前有專職人員8人。專職秘書處成立以來(lái)，在全體會(huì)員的支持下，主導(dǎo)了全經(jīng)聯(lián)基礎(chǔ)框架的建設(shè)和實(shí)施工作，取得了一定的經(jīng)驗(yàn)和成績(jī)。

3. 建立志愿者制度。全經(jīng)聯(lián)是一個(gè)全國(guó)性的組織，也是一個(gè)成員共同參與的組織，為充分發(fā)揮成員的力量，全經(jīng)聯(lián)建立了志愿者制度，很多成員成為全經(jīng)聯(lián)秘書處的志愿者?，F(xiàn)在秘書處活動(dòng)部、研究部的很多重要的管理崗位都由志愿者擔(dān)任，各地分盟秘書處也有很多志愿者。2010年，志愿者在組織大型活動(dòng)、促進(jìn)成員之間的交流、開(kāi)展行業(yè)研究等方面做出了的重大貢獻(xiàn)，為全經(jīng)聯(lián)的啟動(dòng)和發(fā)展立下了汗馬功勞。

4. 分盟管理與發(fā)展。各地分盟成立后，也根據(jù)各地實(shí)際確立了管理構(gòu)架，建立了秘書處。實(shí)踐表明，凡是秘書處強(qiáng)的地方，活動(dòng)就搞得有聲有色，組織也辦得生氣勃勃。在這方面，河北分盟表現(xiàn)突出，為各分盟做出了表率。

5. 專業(yè)委員會(huì)的管理與發(fā)展。專業(yè)委員會(huì)的核心是“專業(yè)分類、專業(yè)活動(dòng)”，是全經(jīng)聯(lián)實(shí)現(xiàn)智庫(kù)目標(biāo)的重要基礎(chǔ)。2010年，各專業(yè)委員會(huì)成立后，充分重視每個(gè)成員的權(quán)利，按照各成員通過(guò)的、各專業(yè)委員會(huì)章程進(jìn)行制度化建設(shè)，充分調(diào)動(dòng)成員參與的積極性。在這方面，寫字樓專業(yè)委員會(huì)積累了很多經(jīng)驗(yàn)，也取得了比較突出的成績(jī)。

三、文化理念的建構(gòu)

文化是一個(gè)組織的靈魂。全經(jīng)聯(lián)是一個(gè)全國(guó)性的組織，會(huì)員分布在全國(guó)各地，要將會(huì)員凝聚起來(lái)、認(rèn)同組織的目標(biāo)，參與組織的發(fā)展，一個(gè)最重要的力量就是共同的文化與價(jià)值理念。

全經(jīng)聯(lián)從成立之初，就非常重視文化建設(shè)，根據(jù)自身的歷史和成員的特點(diǎn)提煉出鮮明的文化主張（）：專業(yè)、智慧、積極、共贏。

做事專業(yè)、做人智慧、態(tài)度積極、事業(yè)共贏，是全體成員工作與生活的價(jià)值共識(shí)，也是對(duì)全經(jīng)聯(lián)成員素質(zhì)與態(tài)度的要求；同時(shí)，這也成為全經(jīng)聯(lián)組織的理想與特性的標(biāo)簽，那就是，全經(jīng)聯(lián)是一個(gè)專業(yè)的組織、充滿了思想與智慧的組織，一個(gè)充滿陽(yáng)光的、積極進(jìn)取的組織，一個(gè)大家參與、共同發(fā)展的組織。

文化共識(shí)的建立，不可能通過(guò)制度或規(guī)范來(lái)實(shí)現(xiàn)，而需要通過(guò)成員之間共同的交流、互動(dòng)來(lái)形成共識(shí)，通過(guò)各種形式的活動(dòng)來(lái)形成共同的情感記憶，從而形成一個(gè)文化共同體。按照這樣的思路，2010年我們?cè)谖幕?gòu)方面做了如下工作。

1. 建立全經(jīng)聯(lián)家園。充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)，2010年9月在全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)開(kāi)通了全經(jīng)聯(lián)家園。全經(jīng)聯(lián)家園自主的、豐富多彩活動(dòng)內(nèi)容吸引了近八百名成員參加。生日祝愿、話題討論、群組設(shè)立、項(xiàng)目投票、寫博客、交好友等一系列活動(dòng)讓全經(jīng)聯(lián)的成員擁有了一個(gè)共同的家，并在活動(dòng)中不斷建立友誼、增進(jìn)情感，促進(jìn)了全經(jīng)聯(lián)文化的傳播與共識(shí)。

2. 通過(guò)各類活動(dòng)促進(jìn)文化共識(shí)。2010年全經(jīng)聯(lián)舉辦得最多的就是專業(yè)活動(dòng)，通過(guò)專業(yè)活動(dòng)，“專業(yè)”的價(jià)值觀在成員中得到了很大的提升；同時(shí)，全經(jīng)聯(lián)通過(guò)舉辦“全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人網(wǎng)絡(luò)詩(shī)歌火炬接力活動(dòng)”，通過(guò)“網(wǎng)絡(luò)文章主題接龍”，通過(guò)徒步、書評(píng)會(huì)等活動(dòng)，不斷促進(jìn)成員之間的思想與情感互動(dòng)，增進(jìn)文化共識(shí)。

2010年全經(jīng)聯(lián)取得的這些成績(jī)，是全體成員共同支持、參與和努力的成果，也是各方面積極協(xié)作的成果，這些成果奠定了全經(jīng)聯(lián)未來(lái)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；這些成果也充分表明，全經(jīng)聯(lián)的定位、愿景與目標(biāo)是正確的，全經(jīng)聯(lián)走在正確的道路上。同時(shí)，我們也必須看到，在成績(jī)的背后，還有相當(dāng)多的不足；在全經(jīng)聯(lián)迅速發(fā)展的形勢(shì)面前，我們還面臨著很多新的挑戰(zhàn)，比如，成員的參與度還需要加強(qiáng)、制度的建設(shè)還需要完善、活動(dòng)的層級(jí)與品牌還需要提升、文化的傳播還需要加強(qiáng)、秘書處執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)還需要提高等等。在新的一年到來(lái)之際，我們必須保持高度清醒的頭腦，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與不足，在新的一年樹(shù)立新的目標(biāo)，使全經(jīng)聯(lián)的發(fā)展邁向一個(gè)新的臺(tái)階。 [2]

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如果說(shuō)2010年全經(jīng)聯(lián)的主要工作是“建基礎(chǔ)、搭框架”，那么2010年全經(jīng)聯(lián)的主要工作就是“樹(shù)標(biāo)桿、上臺(tái)階”。用一句話來(lái)表述，全經(jīng)聯(lián)2010年的奮斗目標(biāo)是，在繼續(xù)下大力氣做好2010年三項(xiàng)基礎(chǔ)工作的同時(shí)，尋求在一到兩個(gè)領(lǐng)域的跨越發(fā)展，在一到兩個(gè)領(lǐng)域初步成為行業(yè)的標(biāo)桿。

第一，要樹(shù)立一個(gè)清晰的目標(biāo)，保持一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展節(jié)奏。這個(gè)目標(biāo)就是，要結(jié)合全經(jīng)聯(lián)的資源狀況，分析研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，在一到兩個(gè)領(lǐng)域取得突破，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，產(chǎn)生標(biāo)桿效應(yīng)。

在實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的同時(shí)，我們也要清晰地認(rèn)識(shí)到，全經(jīng)聯(lián)的基礎(chǔ)工作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成，基礎(chǔ)還并不扎實(shí)；2010年有相當(dāng)大部分（可以說(shuō)有70%）的工作，是持續(xù)深入地做好2010的三項(xiàng)基礎(chǔ)工作。

第二，繼續(xù)努力，使2010年的戰(zhàn)略布局向縱深發(fā)展，使各模塊逐步形成相互協(xié)同與支持效應(yīng)，不斷取得實(shí)效。

1. 繼續(xù)做好會(huì)員發(fā)展、管理與服務(wù)工作。尤其是要加強(qiáng)基礎(chǔ)制度的建設(shè)，提高會(huì)員發(fā)展與服務(wù)水平。

2. 進(jìn)一步探索分盟發(fā)展與運(yùn)營(yíng)的有效模式，穩(wěn)步發(fā)展分盟，成熟一個(gè)，發(fā)展一個(gè)。

3. 做好現(xiàn)有四個(gè)專業(yè)委員會(huì)的建設(shè)與管理工作，吸收優(yōu)秀成員加入委員會(huì)，力爭(zhēng)使四個(gè)專業(yè)委員會(huì)成為行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)領(lǐng)軍力量。

4. 提升全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院四個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量，加強(qiáng)商學(xué)院實(shí)戰(zhàn)師資隊(duì)伍建設(shè)，使商學(xué)院的品牌在2010年上升一個(gè)臺(tái)階。

5. 進(jìn)一步激活地產(chǎn)博客會(huì)的思想功能，保持全經(jīng)聯(lián)對(duì)市場(chǎng)與行業(yè)的敏感與責(zé)任，保持全經(jīng)聯(lián)的思想銳氣、朝氣與活力。

6. 繼續(xù)做好全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)這一全國(guó)會(huì)員和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士交流的平臺(tái)，不斷調(diào)整與深化內(nèi)容與結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)會(huì)員與業(yè)內(nèi)人士的需要，尤其要重點(diǎn)做好全經(jīng)聯(lián)家園的推廣工作。

7. 在現(xiàn)有專業(yè)信息產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，繼續(xù)依托與各專業(yè)委員會(huì)，充分發(fā)揮成員的專業(yè)優(yōu)勢(shì)與信息優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)開(kāi)發(fā)可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)信息產(chǎn)品，為會(huì)員、為企業(yè)和行業(yè)提供多樣化的專業(yè)信息服務(wù)，適時(shí)成立全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)研究中心。

第三，要重點(diǎn)抓好全經(jīng)聯(lián)的基礎(chǔ)制度建設(shè)與信息化管理水平。全經(jīng)聯(lián)是全體會(huì)員共同參與的平臺(tái)，制度就是參與的規(guī)則。規(guī)則制定的好不好，直接影響著成員參與的積極性，2010年，我們制定了一些基礎(chǔ)性的規(guī)則，但應(yīng)該看到，這些規(guī)則與迅速發(fā)展的形勢(shì)相比，無(wú)論是深度還是廣度，都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)需要。2010年制度建設(shè)的重點(diǎn)，就是要以完善秘書處制度為核心，進(jìn)一步加強(qiáng)秘書處的力量，完善會(huì)員管理制度與會(huì)員服務(wù)體系（個(gè)人會(huì)員服務(wù)體系與法人會(huì)員服務(wù)體系），完善各專業(yè)機(jī)構(gòu)的制度體系，進(jìn)一步探索與完善各分盟的管理制度。

基礎(chǔ)制度建設(shè)必須要依托與信息化的管理手段來(lái)實(shí)施，2010年，全經(jīng)聯(lián)將把信息化管理作為推進(jìn)基礎(chǔ)制度建設(shè)的重要工作提上日程，盡快搭建全經(jīng)聯(lián)的信息共享平臺(tái)與管理平臺(tái)，建設(shè)全經(jīng)聯(lián)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，使全經(jīng)聯(lián)的基礎(chǔ)管理水平邁上一個(gè)新臺(tái)階。

第四，2010年文化建設(shè)的中心工作，就是要做好全經(jīng)聯(lián)家園這個(gè)平臺(tái)，充分發(fā)揮全經(jīng)聯(lián)家園在凝聚情感、交流思想方面的獨(dú)特功能，將全經(jīng)聯(lián)家園打造成全經(jīng)聯(lián)的一個(gè)獨(dú)特品牌，突出“家”的屬性，并組織豐富多樣有趣有益的線下活動(dòng)，使線上交流與線下活動(dòng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使全經(jīng)聯(lián)家園真正成為全經(jīng)聯(lián)成員心靈與情感的歸屬。

第五，全體秘書處的成員在新的一年面對(duì)新的形勢(shì)和任務(wù)，要進(jìn)一步增強(qiáng)使命感和事業(yè)心，不斷提高自身的思想素質(zhì)與業(yè)務(wù)素質(zhì)，以適應(yīng)全經(jīng)聯(lián)事業(yè)迅速發(fā)展的需要。

全經(jīng)聯(lián)是一個(gè)全新的事業(yè)，也是我們?nèi)w成員共同的平臺(tái)，這個(gè)事業(yè)能不能持續(xù)，這個(gè)平臺(tái)能不能做強(qiáng)做大，從根本上講，取決于我們的戰(zhàn)略定位、制度基礎(chǔ)和文化共識(shí)，取決于全體成員的支持、參與和貢獻(xiàn)。2010年我們有了一個(gè)好的開(kāi)始，2010年只要我們堅(jiān)持使命與責(zé)任，團(tuán)結(jié)一心、凝聚共識(shí)、共同不懈努力，我們就一定能夠迎來(lái)跨越式發(fā)展。

希望各位會(huì)員對(duì)全經(jīng)聯(lián)秘書處所做的2010年的工作總結(jié)與2010年的工作計(jì)劃提出意見(jiàn)和建議，你們的意見(jiàn)和建議將是全經(jīng)聯(lián)前進(jìn)的動(dòng)力。全經(jīng)聯(lián)秘書處將根據(jù)這些意見(jiàn)和建議，進(jìn)一步總結(jié)2010年的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步改進(jìn)與完善2010年的計(jì)劃，做好組織與執(zhí)行工作，在2010年創(chuàng)造新的輝煌。

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綜理工作總結(jié)

篇（6）

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國(guó)人均收入的不斷提高，百姓對(duì)住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)代。面對(duì)數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和總體需求比較固定的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為如何在市場(chǎng)中占有自己的一席之地和謀求進(jìn)一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營(yíng)策略。而許多公司正是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)策略制定存在重大的失誤，無(wú)法為公司發(fā)展提供必要的保障，導(dǎo)致公司最終為市場(chǎng)淘汰。

在制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略之前，首先必須從以下兩個(gè)方面對(duì)地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。

一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)

供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計(jì)院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價(jià)格信號(hào)和整合市場(chǎng)需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商?？傊欠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策理念

基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營(yíng)成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。

1、以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計(jì)師是住戶。為避免巨大風(fēng)險(xiǎn)，要切合市場(chǎng)需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場(chǎng)的需求?；诜?wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力之源。

2、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理

企業(yè)信譽(yù)是一個(gè)企業(yè)獲得社會(huì)公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽(yù)度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽(yù)。信譽(yù)管理是對(duì)企業(yè)信譽(yù)的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚(yáng)，是建立并維持與社會(huì)公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)巨大，有的消費(fèi)者甚至集其一生的積蓄也只能購(gòu)買一套房屋，因此，在市場(chǎng)不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見(jiàn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，購(gòu)房者會(huì)極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽(yù)和信用度。

3、樹(shù)立終身服務(wù)觀念

從實(shí)際銷售看，一個(gè)企業(yè)的早期顧客的意見(jiàn)對(duì)后期銷售的影響很大。如果說(shuō)一名顧客對(duì)一件普通商品的滿意評(píng)價(jià)和抱怨意見(jiàn)大約會(huì)分別傳給10和25個(gè)受眾，則受一名購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房子的滿意評(píng)價(jià)和抱怨意見(jiàn)影響的聽(tīng)眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。

4、基于價(jià)值鏈構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)消費(fèi)者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個(gè)基本觀點(diǎn):質(zhì)量不是靠檢驗(yàn)出來(lái)的，質(zhì)量要從源頭抓起?？紤]到材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒(méi)有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從根本上杜絕失誤。

5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹(shù)立社會(huì)責(zé)任

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長(zhǎng)期的信譽(yù)，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤(rùn)觀和社會(huì)責(zé)任觀。企業(yè)的社會(huì)責(zé)任包括:為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。例如國(guó)內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬(wàn)科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤(rùn)時(shí)，卻提出一句著名的口號(hào)――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬(wàn)科公司在中國(guó)地產(chǎn)界贏得巨大聲譽(yù)，而一個(gè)缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長(zhǎng)久俘虜消費(fèi)者的心。

以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗(yàn)證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營(yíng)決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點(diǎn)就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽(yù)和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力，避免短期行為，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會(huì)的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營(yíng)策略制定過(guò)程的分析

A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長(zhǎng)中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對(duì)日益增長(zhǎng)的土地價(jià)格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時(shí)，其本身競(jìng)爭(zhēng)力極弱，可以說(shuō)不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢(shì)：擅長(zhǎng)策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。

該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場(chǎng)切入點(diǎn)。其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。

1、2006年上海房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況

去年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場(chǎng)行情受到一定影響，但從整體情況來(lái)看，上海房產(chǎn)市場(chǎng)新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。去年滬上多個(gè)熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強(qiáng)勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)住宅銷售市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。

“政策細(xì)分執(zhí)行力加強(qiáng)，市場(chǎng)步入適應(yīng)調(diào)整時(shí)期”是2006年二手房市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)。2006年上海二手房總體趨勢(shì)上保持量縮價(jià)下跌的態(tài)勢(shì)。

在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強(qiáng)勁勢(shì)頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點(diǎn)。

由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。

去年商業(yè)地產(chǎn)另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點(diǎn)頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達(dá)到了75家。

總體來(lái)說(shuō)，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何則更多的是感性方面的預(yù)測(cè)，判斷未來(lái)樓市走向其實(shí)即判斷政策走勢(shì)。預(yù)計(jì)今年的政策無(wú)論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因?yàn)檎呔哂袦笮?yīng)；加上去年的“70”“90”政策會(huì)在今年發(fā)力，未來(lái)5年上海將形成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來(lái)自本地，更有國(guó)際需求。在價(jià)格方面，2007年樓市無(wú)論是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目都仍將穩(wěn)中有升。

2、市場(chǎng)總體供求分析

2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢(shì)，并且減少幅度有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。全市平均地價(jià)水平較低。

3、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶需求最新調(diào)查

根據(jù)調(diào)查，未來(lái)一年消費(fèi)者購(gòu)房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)，其主要原因是其區(qū)域的總體房?jī)r(jià)的性價(jià)比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來(lái)一年房?jī)r(jià)接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價(jià)在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購(gòu)買意向。有50%以上的客戶會(huì)選擇購(gòu)買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費(fèi)者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國(guó)內(nèi)成功人士的青睞。購(gòu)房者在未來(lái)一年購(gòu)房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價(jià)格和地段。

4、高端住宅市場(chǎng)供求情況分析

高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量開(kāi)始放大，且市場(chǎng)需求量也有很大的增長(zhǎng)，從1999年的7.1%市場(chǎng)份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達(dá)到將近1倍。

2006年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的措施具體落實(shí)，對(duì)高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價(jià)樓盤的繼續(xù)上揚(yáng)，但局部區(qū)域房?jī)r(jià)仍居高不下。由此可見(jiàn)，在未來(lái)幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長(zhǎng)還將持續(xù)。

近日來(lái)，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動(dòng)和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)高檔住宅的開(kāi)發(fā)將主要集中在靜安、長(zhǎng)寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨(dú)特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。

近幾年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)高價(jià)位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價(jià)位樓盤經(jīng)過(guò)多年的激烈發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)已不再是簡(jiǎn)單的地段和部分產(chǎn)品要素的競(jìng)爭(zhēng)，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營(yíng)銷企劃等綜合高指標(biāo)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者大致會(huì)從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來(lái)作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來(lái)看：全市高價(jià)位樓盤的價(jià)格相對(duì)比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價(jià)格最高，景觀是支持豪宅價(jià)格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國(guó)路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場(chǎng)輻射區(qū)域版塊等，也是高價(jià)位樓盤集中的區(qū)域?？蛻魠^(qū)域分布：從區(qū)域來(lái)細(xì)分，黃浦區(qū)主要以外省市私營(yíng)業(yè)主居多，徐匯、長(zhǎng)寧兩區(qū)以本區(qū)域高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來(lái)人士居多，他們注重未來(lái)發(fā)展大環(huán)境和增值空間。

5、上海市寫字樓市場(chǎng)研究

市場(chǎng)概述：受2002年-2004年寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的高漲及投資寫字樓市場(chǎng)所產(chǎn)生的高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量自2006年開(kāi)始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長(zhǎng)；良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)以及中國(guó)加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長(zhǎng)、絕大多數(shù)寫字樓都已提價(jià)的情況下，寫字樓交易形勢(shì)喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)適應(yīng)期，價(jià)格還將繼續(xù)向上攀升，估計(jì)可能出現(xiàn)新的租金上漲。

從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，各個(gè)區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。

市場(chǎng)空置率分析：2006年一季度對(duì)辦公樓的強(qiáng)勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚(yáng)至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。

市場(chǎng)租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個(gè)季度上升后繼續(xù)保持長(zhǎng)勢(shì)。

未來(lái)市場(chǎng)展望：上海甲級(jí)寫字樓供求緊張趨勢(shì)依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項(xiàng)目情況分析，預(yù)計(jì)未來(lái)4年內(nèi)還將新上市400萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓，2008年將達(dá)到供應(yīng)高峰期。

6、市場(chǎng)亮點(diǎn)――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)

繼去年年末甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁需求態(tài)勢(shì)后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生且頗受市場(chǎng)青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級(jí)辦公樓分庭抗禮之勢(shì)。

其領(lǐng)軍代表包括近來(lái)頗受關(guān)注的“八號(hào)橋”創(chuàng)意時(shí)尚工業(yè)園區(qū)。

“八號(hào)橋”位于建國(guó)中路8-10號(hào)，占地11畝，其前身為上汽集團(tuán)所屬上海汽車制動(dòng)器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀(jì)50至80年代建造的老廠房8棟。

2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時(shí)尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對(duì)上海汽車制動(dòng)器公司生產(chǎn)場(chǎng)地實(shí)施改造，創(chuàng)立“八號(hào)橋”。

“八號(hào)橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊(yùn)，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個(gè)激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號(hào)橋”。

經(jīng)過(guò)一番設(shè)計(jì)和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開(kāi)工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見(jiàn)的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開(kāi)展各種時(shí)尚展覽活動(dòng)。

目前，“八號(hào)橋”已成為各類設(shè)計(jì)創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來(lái)自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國(guó)ALSOP設(shè)計(jì)公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計(jì)、影業(yè)制作。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，這也是當(dāng)今國(guó)際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)?！鞍颂?hào)橋”已成為全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)中首個(gè)以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點(diǎn)，是上海都市旅游的新景點(diǎn)。

通過(guò)對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為在高端住宅市場(chǎng)、辦公樓市場(chǎng)雖有一定的市場(chǎng)需求，但對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。

首先，舊廠房的改造無(wú)須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機(jī)構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財(cái)大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚(yáng)長(zhǎng)避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。

其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強(qiáng)項(xiàng)，精心打造出類似且超越“八號(hào)橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。

通過(guò)以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，并經(jīng)過(guò)實(shí)踐取得成功。

最后，通過(guò)深入了解上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過(guò)運(yùn)作，該企業(yè)正不斷取得成功。

四、結(jié)束語(yǔ)

A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略并獲得成功的實(shí)例，反映了了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略是一個(gè)成功企業(yè)的關(guān)鍵所在?？傊鳛橐粋€(gè)企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營(yíng)策略下手，方可收到事半功倍的效果。

【參考文獻(xiàn)】

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篇（7）

“活躍”過(guò)冬

實(shí)際上，針對(duì)2011年開(kāi)始的國(guó)內(nèi)銀根緊縮狀態(tài)，海爾地產(chǎn)早已做好準(zhǔn)備。在萬(wàn)科地產(chǎn)提出“冬天模式”的同時(shí)，海爾也提出了自己的過(guò)冬策略——“促銷售、減庫(kù)存、謹(jǐn)拿地、練內(nèi)功、強(qiáng)并購(gòu)”，穩(wěn)中求進(jìn)，創(chuàng)新突圍。在石克清看來(lái)，政府此次的政策勢(shì)必是長(zhǎng)期的，必須做好準(zhǔn)備，因此這次過(guò)冬的一個(gè)重要前提和基礎(chǔ)就是“廣積糧”。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資本密集型行業(yè)，通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就需要數(shù)億元，甚至幾十億元。同時(shí)房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，需要資金量大，尤其在拿地階段和建設(shè)階段。在這種情況下，如何搭建一個(gè)多元化的融資平臺(tái)和資金管理平臺(tái)就成為了一個(gè)關(guān)乎企業(yè)成敗的重大問(wèn)題，這也是石克清作為CFO工作中的重中之重。

背靠海爾集團(tuán)資源，海爾地產(chǎn)搭建了以海爾財(cái)務(wù)公司為主，股東投入和外部金融機(jī)構(gòu)為輔的多元化融資平臺(tái)。作為CFO，考慮的遠(yuǎn)非資金到位這么簡(jiǎn)單，融資結(jié)構(gòu)和成本都是石克清需要關(guān)注的。為了整合內(nèi)外部資源，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，石克清首先搭建“未需先至”的融資平臺(tái)；其次確立了兩個(gè)平衡融資策略：內(nèi)部融資和外部融資相平衡，短期融資和長(zhǎng)期融資相平衡。

目前海爾地產(chǎn)的融資渠道已呈現(xiàn)多元化和立體化：與國(guó)開(kāi)行的合作是針對(duì)片區(qū)開(kāi)發(fā)，不做小項(xiàng)目；和建行是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，包括財(cái)務(wù)收支兩條線在內(nèi)的資金管控系統(tǒng)都是與其進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的；工業(yè)地產(chǎn)方面則是借助信托，同時(shí)引入了鼎暉等地產(chǎn)股權(quán)基金，與黑石、高盛等在物流方面進(jìn)行合作。

為了應(yīng)對(duì)這個(gè)長(zhǎng)期的冬天，海爾地產(chǎn)不斷調(diào)整自己的戰(zhàn)略。原本2011年達(dá)到200億元和沖擊國(guó)內(nèi)企業(yè)500強(qiáng)的目標(biāo)進(jìn)行了縮減；原本計(jì)劃于2011年上市的目標(biāo)被取消，雖然對(duì)這一目標(biāo)的準(zhǔn)備并沒(méi)有放棄，但是取而代之的是更多的現(xiàn)金流。

2011年下半年，海爾地產(chǎn)啟動(dòng)了并購(gòu)策略。當(dāng)時(shí)海爾地產(chǎn)已經(jīng)根據(jù)形勢(shì)作出了預(yù)測(cè)——2012年6月~7月將為最佳并購(gòu)時(shí)期。能夠進(jìn)入海爾地產(chǎn)并購(gòu)篩選范圍的有三種類型：第一，純粹并購(gòu)?fù)恋兀蛟祀p品牌；第二，大的土地項(xiàng)目，既能并購(gòu)未來(lái)收益，也能并購(gòu)現(xiàn)金流；第三，金融地產(chǎn)，可以利用杠桿。

“很多企業(yè)的項(xiàng)目很不錯(cuò)，但是資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題，成為‘休克魚’，我們會(huì)把這些項(xiàng)目接過(guò)來(lái)，這樣既不缺資金，又可以整合海爾先進(jìn)的人單合一自主經(jīng)營(yíng)的管理模式，這條‘魚’就被激活了?！笔饲灞硎竞柕禺a(chǎn)在2012年將用這種吃“休克魚”的方法從危中抓機(jī)，儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，為“白銀時(shí)代”的到來(lái)做好準(zhǔn)備。

伴隨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，海爾地產(chǎn)的戰(zhàn)略已再次調(diào)頻。在2012年7月2日舉行的海爾地產(chǎn)2012年度年中工作會(huì)議中，這次的主題被定為“調(diào)頻入軌、重建體系、再度出發(fā)”。在石克清看來(lái)，中國(guó)的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)光明的發(fā)展前景至少還有15年的春天，而對(duì)此海爾地產(chǎn)要做的就是穩(wěn)健發(fā)展、隨時(shí)出擊。

地產(chǎn)后來(lái)者

海爾地產(chǎn)的突圍發(fā)軔于2008年。2007年已經(jīng)成立五年的海爾地產(chǎn)旗下只有三個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目和三個(gè)中檔商品房項(xiàng)目，用海爾集團(tuán)總裁楊綿綿的評(píng)語(yǔ)就是“慢且差”。2007年海爾地產(chǎn)開(kāi)始補(bǔ)齊管理團(tuán)隊(duì)的短板，招募人才。先是有著19年房地產(chǎn)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)、擅長(zhǎng)用文化藝術(shù)的視野創(chuàng)造地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的盧鏗加入海爾地產(chǎn)擔(dān)任董事長(zhǎng)。緊接著是曾在中建和萬(wàn)達(dá)等知名企業(yè)工作過(guò)的王強(qiáng)加盟公司擔(dān)任總經(jīng)理、曾在中建和中新地產(chǎn)工作過(guò)的馬長(zhǎng)江擔(dān)任常務(wù)副總。

石克清也是在這個(gè)時(shí)期加入海爾地產(chǎn)的。在石克清當(dāng)時(shí)不到10年的工作簡(jiǎn)歷上，卻有著在銀行工作過(guò)和在和記黃埔擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)的經(jīng)歷。

可以說(shuō)這次的高管團(tuán)隊(duì)重塑為海爾地產(chǎn)的厚積薄發(fā)積聚了力量。自2008年起海爾地產(chǎn)在調(diào)整、改善和提高的基礎(chǔ)上加快了發(fā)展；2009年起海爾地產(chǎn)連續(xù)實(shí)現(xiàn)倍速發(fā)展，迅速躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)行列，跨進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)“第二方陣”； 2011年海爾地產(chǎn)位列“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三十六位”、成長(zhǎng)性TOP10第二名、連續(xù)四年榮獲中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

目前，公司旗下現(xiàn)已擁有30多家地產(chǎn)項(xiàng)目公司和一家物業(yè)管理公司。投資開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目立足青島、扎根山東、布局全國(guó)，已先后拓展至全國(guó)20多座大中型城市。

應(yīng)該說(shuō)，張瑞敏的思想對(duì)于海爾地產(chǎn)的發(fā)展起到了決定性的影響。針對(duì)2007年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的狀況，張瑞敏提出了“兩金一資源”（為政府和社會(huì)貼金、為海爾爭(zhēng)金、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)資源）的指導(dǎo)思想，直接催生了海爾地產(chǎn)與眾不同的商業(yè)邏輯——?jiǎng)?chuàng)造特殊的商業(yè)模式，去完成地方政府希望推行的經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)，從而爭(zhēng)取特殊的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)和政策條件，形成精品樣板工程并迅速加以推廣。

“云社區(qū)”的提出是海爾地產(chǎn)的另一理念，“云社區(qū)”迎合了當(dāng)今物聯(lián)時(shí)代“三網(wǎng)合一”的趨勢(shì)，是海爾商住地產(chǎn)的主打模式。石克清介紹說(shuō)，目前海爾商住地產(chǎn)的總資產(chǎn)達(dá)180多億元，在建項(xiàng)目19個(gè)。在海爾地產(chǎn)看來(lái)，“云社區(qū)”所代表的理念類似于喬布斯的資源整合模式。用石克清的話說(shuō)，這叫“軟硬兼吃”，既有房子這個(gè)硬件，又有配套的智能軟件，人們更多體驗(yàn)到的是買房子所帶來(lái)的增值服務(wù)。

石克清表示，產(chǎn)融結(jié)合一直是海爾地產(chǎn)努力的方向。所謂產(chǎn)融結(jié)合，即針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)管理三個(gè)板塊進(jìn)行全力互補(bǔ)。例如當(dāng)國(guó)家調(diào)控時(shí)，以住宅地產(chǎn)補(bǔ)助商業(yè)地產(chǎn)；反之則倒過(guò)來(lái)，這樣就可以盤活海爾集團(tuán)的整體資金?！氨热缯f(shuō)現(xiàn)在是商住地產(chǎn)的冬天，卻是工業(yè)地產(chǎn)的春天?！?/p>

然而產(chǎn)融結(jié)合的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅于此。海爾要做的是將整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)品都整合到地產(chǎn)項(xiàng)目中，以全產(chǎn)業(yè)鏈的整合構(gòu)成海爾未來(lái)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這在“一宅一商一云”的商業(yè)地產(chǎn)和“一元一店一庫(kù)”的工業(yè)地產(chǎn)的模式中已經(jīng)全部顯現(xiàn)?！耙怨I(yè)地產(chǎn)為例，工業(yè)地產(chǎn)自然離不開(kāi)家電行業(yè)。我們計(jì)劃在全國(guó)91個(gè)城市建立自己的物流庫(kù)，同時(shí)在人口聚集區(qū)開(kāi)設(shè)社區(qū)店，既可以很好地服務(wù)客戶，又方便展出成套產(chǎn)品?！笔饲褰忉專@是把地產(chǎn)項(xiàng)目做成海爾產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，這種全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)使海爾聚集了更多的優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)，同時(shí)分散了企業(yè)周期經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。目前海爾地產(chǎn)已擁有全國(guó)最大的物流公司，已建成了12個(gè)工業(yè)園，并且每年增加五個(gè)。

財(cái)務(wù)管理的“三鏡兩器”

石克清自2008年加入海爾地產(chǎn)以來(lái)，通過(guò)升級(jí)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、優(yōu)化財(cái)務(wù)人員結(jié)構(gòu)、提高財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)技能、理順制度流程、創(chuàng)新泛財(cái)務(wù)工具、搭建“即需即供”的資金平臺(tái)、完善風(fēng)控體系、踐行戰(zhàn)略損益表和實(shí)施事前算贏、事中調(diào)贏、事后雙贏的閉環(huán)全面預(yù)算體系，全面夯實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，推動(dòng)了海爾地產(chǎn)的倍速發(fā)展。自2008年到2010年，海爾地產(chǎn)總資產(chǎn)年均增長(zhǎng)18%，銷售合同額年均增長(zhǎng)125%，銷售收入年均增長(zhǎng)85%，利潤(rùn)總額年均增長(zhǎng)45%，在創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的同時(shí)體現(xiàn)了財(cái)務(wù)的價(jià)值。

據(jù)石克清介紹，海爾地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理總體上可以用“三鏡兩器”來(lái)概括：望遠(yuǎn)鏡（機(jī)會(huì)）、放大鏡（解剖）、顯微鏡(體檢)和顯示器（顯示機(jī)會(huì)和顯示差距）、治療器（治療）。

石克清認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是作為CFO最責(zé)無(wú)旁貸的職責(zé)之一，“三鏡兩器”中很多也是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出的。

面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、未來(lái)不確定因素多，導(dǎo)致潛在風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)，石克清牽頭構(gòu)建了風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的“三位一體”風(fēng)險(xiǎn)管控體系，全面預(yù)防和管控風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)日常風(fēng)險(xiǎn)管控“有法可依”。

三位包括：建立項(xiàng)目篩選評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)漏斗，預(yù)防項(xiàng)目選擇失敗風(fēng)險(xiǎn)；建立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)防項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)失誤風(fēng)險(xiǎn)，建立人才引進(jìn)和使用考核標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)防人才使用不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。一體是指搭建“風(fēng)險(xiǎn)全景圖”，建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)定性定量分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)跟蹤和風(fēng)險(xiǎn)治理為一體的風(fēng)控體系，保證項(xiàng)目的目標(biāo)受到最小的影響，目標(biāo)的利潤(rùn)最大化，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在可控之中。

為了保證“三位一體”風(fēng)險(xiǎn)管控體系的有效執(zhí)行，石克清建立了“有法必依”的周清關(guān)差監(jiān)督機(jī)制，項(xiàng)目業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)由運(yùn)營(yíng)管理部通過(guò)“項(xiàng)目巡檢機(jī)制和周清關(guān)差表”來(lái)管控風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)由財(cái)務(wù)管理部通過(guò)“財(cái)務(wù)巡檢、流程穿刺、CSA和財(cái)務(wù)周清關(guān)差表”來(lái)管控風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營(yíng)管理部和財(cái)務(wù)管理部風(fēng)險(xiǎn)差效果由日清辦通過(guò)“周清關(guān)差表”來(lái)顯示和關(guān)差，一環(huán)扣一環(huán)，保證了風(fēng)險(xiǎn)管控效果。

不過(guò)在石克清看來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)總是相生伴隨，很多時(shí)候就是一件事情的兩面，因此企業(yè)具備風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)只是一個(gè)基礎(chǔ)，更高一個(gè)層次應(yīng)該是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的意識(shí)和能力。

實(shí)際上除了防范風(fēng)險(xiǎn)之外，尋找機(jī)會(huì)也是石克清的工作重點(diǎn)之一。譬如自去年以來(lái)，除了融資之外，石克清的一個(gè)重要工作就是四處尋找合適的并購(gòu)對(duì)象。在2011年開(kāi)發(fā)商缺錢、購(gòu)房者也貸不出錢的情況下，石克清帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)通過(guò)財(cái)務(wù)創(chuàng)新為海爾地產(chǎn)的逆勢(shì)增長(zhǎng)立下汗馬功勞?！懊鎸?duì)限貸，我們會(huì)根據(jù)客戶的誠(chéng)信度來(lái)實(shí)現(xiàn)‘分期付款’，這樣可以解決一部分限貸引起的資金不足問(wèn)題；面對(duì)首付提高，我們采取首付3+3分期付款模式’；面對(duì)限貸，我們采取全款分期付款模式’，有利促進(jìn)了企業(yè)銷售，在創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的同時(shí)體現(xiàn)了員工價(jià)值”。2011年，海爾地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售合同額達(dá)55億元，同步利潤(rùn)逾9億元。

目前海爾地產(chǎn)的財(cái)務(wù)正在從保姆向保健醫(yī)生的角色轉(zhuǎn)變，用石克清的話說(shuō)，“就是今后財(cái)務(wù)不但可以‘照顧’企業(yè)，還可以尋因治病，同時(shí)也可強(qiáng)身健體，讓企業(yè)更健康。”

財(cái)務(wù)布道者

郎咸平曾經(jīng)嘲諷過(guò)海爾集團(tuán)也涉足房地產(chǎn)的企業(yè)行為，他認(rèn)為海爾集團(tuán)做地產(chǎn)意味著中國(guó)的制造業(yè)已經(jīng)走不下去了。

石克清對(duì)此進(jìn)行了否認(rèn)?！拔覀円龅氖窃诤柕禺a(chǎn)注入海爾的精細(xì)化管理和制造模式，用制造業(yè)的思維來(lái)引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?！?但是制造業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)是兩個(gè)差別很大的概念，要想以制造業(yè)的思想來(lái)引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)，需要將“制造業(yè)語(yǔ)言”翻譯成“房地產(chǎn)語(yǔ)言”，“知其然”的模仿容易，“知其所以然”的理解卻不易。石克清承擔(dān)了這個(gè)重任。

石克清在海爾地產(chǎn)的職責(zé)包括負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理部和日清辦（工作分為日清、周清和月清）工作，用石克清的話說(shuō)，自己在這種翻譯過(guò)程中，就是一位“布道者”。每到周末，石克清都去參加海爾集團(tuán)培訓(xùn)，將海爾的管理模式帶到海爾地產(chǎn)，并將其上升為指導(dǎo)思想。

與制造業(yè)的精益管理不同，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在“黃金時(shí)代”的高速發(fā)展之下早已被打上了“粗放式發(fā)展”的烙印。“這可能在之前跑馬圈地的時(shí)候感覺(jué)并不是很明顯，但是碰到國(guó)家銀根緊縮的宏觀調(diào)控之后，制造業(yè)的這種管理經(jīng)驗(yàn)就顯得很重要。”石克清驕傲的表示，地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前15年都是在靠地價(jià)賺錢，今后一定會(huì)是靠精益化的管理制勝，當(dāng)國(guó)內(nèi)大房地產(chǎn)商們逐漸意識(shí)到房地產(chǎn)的未來(lái)終將走向精細(xì)化的時(shí)候，海爾地產(chǎn)已經(jīng)“在路上”10年了。

“海爾地產(chǎn)是起步晚，但起點(diǎn)高。”站在海爾集團(tuán)的肩上，決定了海爾地產(chǎn)發(fā)展的“高起點(diǎn)”。石克清介紹，由于海爾集團(tuán)本身經(jīng)歷了一個(gè)完整的發(fā)展周期，現(xiàn)在逐漸把一些基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)外包，而這種經(jīng)驗(yàn)也直接借鑒給了海爾地產(chǎn)，因此海爾地產(chǎn)從一開(kāi)始就將某些業(yè)務(wù)外包，以最快的速度就進(jìn)入了住宅產(chǎn)業(yè)化的階段。

延伸閱讀

目前海爾集團(tuán)正在推進(jìn)“人單合一雙贏的自主經(jīng)營(yíng)體模式”，即從原來(lái)的先造產(chǎn)品再找用戶變?yōu)橄葎?chuàng)造出用戶再造產(chǎn)品。在此背景下，海爾地產(chǎn)的“拿地-建設(shè)-庫(kù)存-銷售”模式必須轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩趄?qū)動(dòng)的“即需即供”模式。

篇（8）

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）017-000-02

隨著社會(huì)消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變及融資需求的攀升，個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款作為一種便捷的融資手段，被人們廣為接受，已經(jīng)成為商業(yè)銀行一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。作為銀行信貸產(chǎn)品的重要組成部分，個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范也成為各家銀行關(guān)注的重點(diǎn)。本文主要通過(guò)剖析該產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，進(jìn)而探討如何規(guī)避和控制這些風(fēng)險(xiǎn)。

一、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

（一）來(lái)自市場(chǎng)及合作方的風(fēng)險(xiǎn)

自2013年來(lái)，我國(guó)商品房銷售持續(xù)疲軟，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道已是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)于庫(kù)存量巨大的房產(chǎn)企業(yè)，跑量去庫(kù)存仍是2015年的主旋律。而銀行作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源以及房產(chǎn)抵押貸款的中心，樓市波動(dòng)必然會(huì)威脅到銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性。樓市變化對(duì)銀行的影響，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

1.抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

若房?jī)r(jià)下跌，部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始虧本大甩賣，會(huì)導(dǎo)致銀行現(xiàn)有的房產(chǎn)抵押物減值； 二手房交易持續(xù)萎縮，可能導(dǎo)致抵押物不易變現(xiàn)，難以及時(shí)行使抵押權(quán)利。

2.假按揭風(fēng)險(xiǎn)

假按揭指房地產(chǎn)商通過(guò)虛構(gòu)購(gòu)房人資料、虛構(gòu)交易、抬高房?jī)r(jià)或重復(fù)出售房產(chǎn)等多種手段，惡意套取銀行信貸資金。這些購(gòu)房人大多并沒(méi)有實(shí)際支付能力，甚至是并不存在的虛假身份。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多依賴信貸資金，若銷售不佳，會(huì)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。尤其是在市場(chǎng)整體持續(xù)性疲軟的情況下，部分房地產(chǎn)商會(huì)鋌而走險(xiǎn)，通過(guò)假按揭來(lái)加速資金回籠。一旦其停止還貸，銀行將面臨巨大損失。

（二）來(lái)自借款人的風(fēng)險(xiǎn)

貸款中來(lái)自借款人的風(fēng)險(xiǎn)主要是違約風(fēng)險(xiǎn)，也稱信用風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)指借款人不愿或沒(méi)有能力按時(shí)還本付息，導(dǎo)致銀行信貸損失的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)有兩種情況，主動(dòng)違約和被動(dòng)違約。

1.主動(dòng)違約

主動(dòng)違約指借款人出于主觀惡意或經(jīng)濟(jì)利益的考慮而選擇違約的行為。一般來(lái)說(shuō)，有以下兩種情況：一是借款人通過(guò)欺詐手段，利用個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款套取銀行信用，貸款自始就沒(méi)打算還貸。二是在還貸期內(nèi)，由于房?jī)r(jià)大幅下跌，借款人基于對(duì)成本與利益的權(quán)衡，出于經(jīng)濟(jì)利益考慮而作出的理性違約決定。

如果市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度下跌，預(yù)期將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間，按現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)置同類房產(chǎn)比貸款余額更小，且貸款余額較大且剩余還款期限較長(zhǎng)，或恰逢其它良好的投資機(jī)會(huì)，借款人很大可能會(huì)選擇中止還貸。當(dāng)然，若借款人資金充裕，又無(wú)其它投資需求，出于對(duì)信用的考慮，也可能會(huì)繼續(xù)履約。

2.被動(dòng)違約

被動(dòng)違約指借款人由于非主觀因素造成的支付能力下降，不能按期償還貸款的違約行為。引發(fā)借款人違約的因素是借款人收入驟降，且這個(gè)變動(dòng)是由客觀因素而非借款人主觀故意造成的，如借款人失業(yè)、罹患重大疾病、意外事故導(dǎo)致傷殘或死亡、投資失敗等。

（三）來(lái)自貸款銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)

銀行作為房產(chǎn)抵押貸款的中心，其內(nèi)部管理是否到位、相關(guān)規(guī)章制度是否健全，工作流程是否合理，員工是否合規(guī)操作，是否熟知相關(guān)法律規(guī)定，直接關(guān)系著其授信質(zhì)量的高低?？偟膩?lái)說(shuō)，銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：

1.內(nèi)部管理不到位，相關(guān)規(guī)章制度不健全，或細(xì)節(jié)規(guī)定不完善，導(dǎo)致員工無(wú)規(guī)可依或理解有誤，相應(yīng)的內(nèi)部管理又不到位，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，待形成損失，代價(jià)慘重。

2.流程不合理，員工操作失誤，或員工有意利用流程缺陷協(xié)助外部人員惡意騙取銀行信貸資金，導(dǎo)致銀行資金損失。

3.房產(chǎn)抵押貸款涉及到多種法律規(guī)定，如《合同法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《婚姻法》、《破產(chǎn)法》等，若從業(yè)人員不熟知相關(guān)法律規(guī)定，很可能會(huì)造成借款合同無(wú)效、擔(dān)保無(wú)效或抵押物無(wú)法執(zhí)行的后果，使銀行債權(quán)無(wú)法得到保障。

二、控制房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

房產(chǎn)抵押貸款面臨著眾多風(fēng)險(xiǎn)，但大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)是可以防范和化解的。從銀行經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)講，可以通過(guò)以下對(duì)策來(lái)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)：

（一）完善個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款操作規(guī)程，制訂覆蓋全流程的標(biāo)準(zhǔn)操作程序 （Standard Operation Procedure， 簡(jiǎn)稱SOP）

商業(yè)銀行在辦理個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，可通過(guò)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查（也稱“貸款三查”）三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)了解合作房產(chǎn)商、借款人及抵押物情況，從而發(fā)現(xiàn)、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)保持在銀行可控范圍內(nèi)。為保證貸款三查的執(zhí)行效率及效果，可分流程制訂SOP，將三查的具體內(nèi)容步驟化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

1.對(duì)合作開(kāi)發(fā)商的審查

在貸前調(diào)查、貸中審查時(shí)應(yīng)關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及管理團(tuán)隊(duì)成員，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金供給情況、建筑商資質(zhì)等，著力發(fā)展一些有成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、與銀行合作關(guān)系較好的房產(chǎn)商。在項(xiàng)目準(zhǔn)入后，要定期或不定期的進(jìn)行貸后回訪，及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)商工程進(jìn)度、資金運(yùn)用等情況，必要進(jìn)對(duì)其資金帳戶實(shí)行封閉管理并控制資金投向。

2.對(duì)借款人的審查

通過(guò)貸前調(diào)查、貸中審查及面談情況，了解借款人的家庭情況、收入情況、資信狀況及貸款用途，據(jù)此判斷借款人身份是否真實(shí)、是否有充足的還款能力、交易是否真實(shí)、貸款真實(shí)用途等等。在貸后，可定期對(duì)客戶進(jìn)行電話回訪，發(fā)現(xiàn)存在對(duì)實(shí)現(xiàn)債權(quán)不利的因素時(shí)，及時(shí)采取措施以避免或減小風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.對(duì)抵押物的審查

在貸前調(diào)查中，應(yīng)著重觀察抵押物的位置、成新度、周邊商業(yè)環(huán)境、公共配套設(shè)施，是否存在妨礙執(zhí)行的因素；查驗(yàn)抵押物權(quán)屬證明原件、使用及租賃情況，必要時(shí)采取措施核實(shí)其真?zhèn)?、?quán)屬是否清晰、土地性質(zhì)及剩余使用期限，確保抵押手續(xù)合規(guī)有效。貸中主要對(duì)其抵押物資料是否齊全、抵押物是否合規(guī)有效、是否易于處置和變現(xiàn)進(jìn)行審查。貸后，要定期對(duì)抵押物進(jìn)行檢查，確保證實(shí)相符，抵押物無(wú)毀損、滅失、變賣等情況。

（二）建立全方位的風(fēng)險(xiǎn)制約機(jī)制

商業(yè)銀行應(yīng)建立全方位的風(fēng)險(xiǎn)制約機(jī)制，通過(guò)崗位及審批權(quán)限設(shè)置進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)制約，抑制內(nèi)部違規(guī)行為；利用現(xiàn)代科技信息技術(shù)，對(duì)貸款相關(guān)交易及貸款質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

1.通過(guò)崗位設(shè)置實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)制約

（1）實(shí)行三級(jí)審批制度

設(shè)置客戶經(jīng)理、盡職調(diào)查、審批三級(jí)崗位對(duì)貸款進(jìn)行審批，崗位間既相互配合又相互制約。其中客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)營(yíng)銷客戶、貸款資料初審、貸前調(diào)查并出具調(diào)查報(bào)告；盡職審查人員負(fù)責(zé)通過(guò)電話咨詢或?qū)嵉卣{(diào)查的方式核實(shí)貸款的“四個(gè)真實(shí)性”（即身份真實(shí)性、收入真實(shí)性、交易真實(shí)性、抵押真實(shí)性）、對(duì)貸款資料中存在疑點(diǎn)的進(jìn)行調(diào)查、分析風(fēng)險(xiǎn)是否在銀行可控范圍內(nèi)；審批人員根據(jù)貸款資料、貸前調(diào)查及盡職調(diào)查結(jié)論，依照銀行授信政策作出審批決策：否決或通過(guò)。通過(guò)的貸款應(yīng)明確授信額度、期限、定價(jià)，并出具貸后管理意見(jiàn)； 否決的貸款應(yīng)明確指出拒絕理由。

（2）設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審委員會(huì)

選取經(jīng)驗(yàn)豐富的信貸人員，一般為5或7人，組成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審委員會(huì)，對(duì)貸款金額較大（如200萬(wàn)元）或情況較復(fù)雜的房產(chǎn)抵押貸款，進(jìn)行集體評(píng)議并表決投票，為有權(quán)審批人提供決策建議。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)審委員會(huì)表決同意的貸款，有權(quán)審批人可以同意，也可以否決；但經(jīng)評(píng)審委員會(huì)否決的貸款，有權(quán)審批人應(yīng)否決。

（3）兩級(jí)放款審核制度

貸款審批通過(guò)后，由客戶經(jīng)理落實(shí)抵押手續(xù)及審批人提出的其它放款前提條件，并將相關(guān)憑證報(bào)送放款經(jīng)辦人員，放款經(jīng)辦審查后給出是否放款的意見(jiàn)；放款復(fù)核人員對(duì)當(dāng)天發(fā)放的貸款按一定比例進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)不符合放款條件的，及時(shí)退回。

2.利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

商業(yè)銀行可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)，對(duì)貸款資金流向、還款交易、貸款逾期情況進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑交易或違約行為及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，便于銀行及時(shí)控制、化解風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高從業(yè)人員素質(zhì)

提高從業(yè)人員素質(zhì)，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的隊(duì)伍是業(yè)務(wù)健康發(fā)展的前提條件。就房產(chǎn)抵押貸款而言，高素質(zhì)的從業(yè)人員應(yīng)具備以下四個(gè)條件：一是具備良好的職業(yè)道德和職業(yè)操守；二是熟知銀行相關(guān)操作規(guī)程、產(chǎn)品及授信政策、相關(guān)監(jiān)管規(guī)定；三是了解該產(chǎn)品所涉及的法律規(guī)定，如《合同法》、《物權(quán)法》《擔(dān)保法》、《婚姻法》等； 四是清晰的邏輯思維能力。銀行可以針對(duì)上述四個(gè)方面對(duì)信貸從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)銀行開(kāi)展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，面臨著眾多風(fēng)險(xiǎn) 。在認(rèn)真分析風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行應(yīng)致力于完善貸款操作規(guī)程、建立全方位的風(fēng)險(xiǎn)制約機(jī)制、提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而有效地控制和化解風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資金安全，推動(dòng)房產(chǎn)抵押貸款的良性發(fā)展。

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篇（9）

隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起、趨熱,物流地產(chǎn)在發(fā)達(dá)地區(qū)急劇升溫,迅速成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新奶酪”;相比之下,中西部地區(qū)特別是西北地區(qū)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于“沉睡”狀態(tài),嚴(yán)重制約了該地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此,通過(guò)實(shí)證研究,探索性地提出地處西北的蘭州都市圈物流地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策,具有必要性和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

一、物流地產(chǎn)屬性、內(nèi)涵及重要地位

“物流地產(chǎn)”概念進(jìn)入中國(guó)僅有6年,學(xué)術(shù)界對(duì)其屬性、概念均存在爭(zhēng)議。筆者總結(jié)普洛斯公司、AMB公司以及韓煒、楊馥郁、馮耕中等學(xué)者對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí),認(rèn)為物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇,它一方面是指投資開(kāi)發(fā)方(含政府、企業(yè)或是事業(yè)單位等)根據(jù)市場(chǎng)需求或是自身預(yù)估,投資開(kāi)發(fā)物流毛地、熟地;另一方面,又指投資商據(jù)客戶需求投資開(kāi)發(fā)物流設(shè)施,比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等。

物流地產(chǎn)是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體,是整合資源并推動(dòng)物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化、專業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ)動(dòng)力,也是推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要“生力軍”。

二、蘭州都市圈物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

在國(guó)內(nèi)外資金迅速搶灘“長(zhǎng)三角”、“珠三角”及“環(huán)渤?！钡貐^(qū)物流地產(chǎn)市場(chǎng)之際,地處西北的蘭州都市圈,其物流地產(chǎn)發(fā)展卻呈現(xiàn)出社會(huì)認(rèn)識(shí)不足、政府支持不力、投資主體缺失、市場(chǎng)供需“兩衰”的落后狀態(tài),從根本上制約了物流產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程,牽制了都市圈區(qū)域物流中心功能發(fā)揮,影響了該地區(qū)的整體協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展。

1.投資主體缺乏,政府管理“缺位”

蘭州都市圈物流地產(chǎn)尚處于萌芽階段,投資主體僅局限于原有的倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)、大型工業(yè)企業(yè)及因商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善而轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)投資的房地產(chǎn)企業(yè),缺乏國(guó)內(nèi)外大型的地產(chǎn)商、物流商及專業(yè)投資基金等有實(shí)力的投資主體,造成投資乏力。

同時(shí),受地域、認(rèn)識(shí)、體制等因素影響,蘭州都市圈物流地產(chǎn)發(fā)展面臨管理“缺位”、主導(dǎo)“錯(cuò)位”、發(fā)展“變位”等嚴(yán)重問(wèn)題。物流行業(yè)多頭管理、無(wú)人管理導(dǎo)致物流地產(chǎn)管理“缺位”;思路不清、政策不明導(dǎo)致“政府主導(dǎo)發(fā)展”功能難以發(fā)揮;需求把握不準(zhǔn)、盲目散亂開(kāi)發(fā)、土地使用違規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足等問(wèn)題,導(dǎo)致發(fā)展“變位”。

2.市場(chǎng)供求“兩衰”,市場(chǎng)機(jī)制乏力

受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制“慣性”影響,傳統(tǒng)物流方式占主導(dǎo)地位,現(xiàn)代物流發(fā)展嚴(yán)重滯后,加之外資企業(yè)、外向型企業(yè)及上規(guī)模企業(yè)不多,導(dǎo)致高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、分揀包裝、配送分撥、流通加工等需求嚴(yán)重不足,供應(yīng)鏈管理需求更是持久低迷。與此同時(shí),社會(huì)對(duì)物流地產(chǎn)收入穩(wěn)定、拿地容易等特征認(rèn)知不足,政府的融資傾斜、供地支持、稅收優(yōu)惠等政策不明確,導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物流商及專業(yè)投資基金等投資主體開(kāi)發(fā)熱情不高,物流地產(chǎn)供給嚴(yán)重滯后。

此外,市場(chǎng)機(jī)制在物流地產(chǎn)決策階段尚未得到充分發(fā)揮,物流地產(chǎn)在都市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展中沒(méi)有實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化、一體化,使其在萌芽階段便出現(xiàn)投資沖動(dòng)、整合乏力、競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻等狀況。

3.戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)、協(xié)調(diào)發(fā)展不力、規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后

受發(fā)達(dá)地區(qū)物流地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的刺激,蘭州都市圈各城市政府慌亂中倉(cāng)促鼓勵(lì)各類企業(yè)盡快進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè),特別是最近三個(gè)月,圈內(nèi)有大小近20個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目盲目上馬、“激情”投資且布局散亂,導(dǎo)致物流地產(chǎn)發(fā)展思路不清、戰(zhàn)略定位不準(zhǔn),圈內(nèi)各城鎮(zhèn)缺乏協(xié)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃,資源整合力度弱,低水平重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重。

4.運(yùn)作模式單一,整體效益尚低

調(diào)查顯示,目前都市圈90%以上的物流企業(yè)仍采用自己投資建設(shè)且自我經(jīng)營(yíng)管理的傳統(tǒng)運(yùn)作模式,很少采用地產(chǎn)商投資建設(shè)而后轉(zhuǎn)租給物流商并代其管理、物流商和地產(chǎn)商合作經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)代地產(chǎn)運(yùn)作模式,導(dǎo)致都市圈物流資源分散,物流企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力難以形成,物流經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體緩慢。

三、蘭州都市圈物流地產(chǎn)發(fā)展出路探究

針對(duì)以上問(wèn)題,參考東部地區(qū)及國(guó)外物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),結(jié)合蘭州都市圈的特殊區(qū)位、資源條件及設(shè)施狀況等,筆者提出以下對(duì)策。

1.抓住機(jī)遇、用足政策、跨越發(fā)展

蘭州都市圈現(xiàn)代物流地產(chǎn)的培育與開(kāi)發(fā)宜在大力提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上,充分抓住國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略空間調(diào)整(比如:西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、蘭州都市圈戰(zhàn)略)、全國(guó)產(chǎn)業(yè)向西梯度轉(zhuǎn)移和內(nèi)陸產(chǎn)業(yè)加快升級(jí)以及國(guó)家和地方為應(yīng)對(duì)金融風(fēng)暴而擴(kuò)大投資等戰(zhàn)略機(jī)遇,靈活高效地用好金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅費(fèi)政策、土地政策等,積極引導(dǎo)房地產(chǎn)商將從傳統(tǒng)的居住地產(chǎn)更多地轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn),促進(jìn)現(xiàn)有物流企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)、整合做強(qiáng)、升級(jí)改造,大力引進(jìn)國(guó)際知名物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商,有效培育投資主體,增強(qiáng)圈內(nèi)企業(yè)“?！敝袑ぁ皺C(jī)”意識(shí),推進(jìn)都市圈乃至西北地區(qū)物流地產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展,打造地區(qū)物流“經(jīng)濟(jì)洼地”和國(guó)家物流“戰(zhàn)略高地”。

2.政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、優(yōu)化環(huán)境

充分認(rèn)識(shí)都市圈地區(qū)物流地產(chǎn)發(fā)展的階段特征、現(xiàn)狀條件及外部環(huán)境,盡快成立都市圈層面的統(tǒng)一的物流發(fā)展委員會(huì),并形成“政府主導(dǎo),市場(chǎng)主體”的發(fā)展體制,強(qiáng)化政府在規(guī)劃引導(dǎo)、政策支持、市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)化等方面的功能;從區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的高度,統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)對(duì)存量資源合理整合與利用,指導(dǎo)和扶助企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并化解前期客源壓力,組織并帶領(lǐng)企業(yè)做好需求調(diào)研與預(yù)測(cè),加大物流節(jié)點(diǎn)、路徑、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè),并為物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)搭建物流公共信息平臺(tái)。

3.促進(jìn)投資主體多元化、運(yùn)作模式多樣化

抓住普洛斯、豐樹(shù)、和記黃埔、麥格里、AMB、騰飛等國(guó)際地產(chǎn)巨鄂和投資銀行有意進(jìn)駐我國(guó)西北地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)之良機(jī),積極招商引進(jìn),堅(jiān)持打好“引進(jìn)來(lái)”這張牌;同時(shí),積極吸引富力地產(chǎn)、中儲(chǔ)、中外運(yùn)等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及鼓勵(lì)酒鋼、三和通等省內(nèi)企業(yè)投資蘭州都市圈物流地產(chǎn)市場(chǎng);此外,大力引導(dǎo)和鼓勵(lì)西北地區(qū)其他企業(yè)(或集團(tuán))以靈活多樣的形式參與物流地產(chǎn)建設(shè),最終形成“各路英雄”齊聚都市圈的“多元主體”格局。

與此同時(shí),為配合投資主體多元化發(fā)展需要,須摒棄傳統(tǒng)物流單一的、封閉的經(jīng)營(yíng)模式,積極探索多種運(yùn)作模式,比如地產(chǎn)商開(kāi)發(fā),租售給物流商并代其管理;地產(chǎn)商和物流商合作經(jīng)營(yíng);由第三方牽頭,實(shí)現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,建立跨行業(yè)的集團(tuán)企業(yè)等。充分發(fā)揮專業(yè)物流地產(chǎn)商熟悉相關(guān)政策、了解市場(chǎng)需求并具有豐富的物業(yè)管理和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)優(yōu)勢(shì),促使資金集中投放在技術(shù)改造與產(chǎn)品研發(fā)上,不斷提升物流企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,并實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。

4.注重市場(chǎng)調(diào)查,推進(jìn)特色化、專業(yè)化發(fā)展

針對(duì)物流地產(chǎn)發(fā)展中的定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不充分、競(jìng)爭(zhēng)低水平、運(yùn)行低效率等問(wèn)題,都市圈政府和物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均應(yīng)避免盲目樂(lè)觀、主觀臆斷,注重物流地產(chǎn)、物流市場(chǎng)與物流運(yùn)作的緊密結(jié)合,做好需求市場(chǎng)的調(diào)研與分析,并形成細(xì)分市場(chǎng),有所為有所不為,建立特色鮮明的專業(yè)物流地產(chǎn)。以市場(chǎng)為導(dǎo)向,做好項(xiàng)目可行性論證,提高決策的科學(xué)性;注重建立長(zhǎng)效機(jī)制,積極轉(zhuǎn)變物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)點(diǎn)狀布局的現(xiàn)狀,盡快構(gòu)建上規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。

5.加快專業(yè)人才培養(yǎng)和物流地產(chǎn)理論研究

物流地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程,無(wú)論是宏觀規(guī)劃還是微觀運(yùn)營(yíng)均需要理論指導(dǎo)及人才支撐。而目前蘭州乃至全國(guó)對(duì)物流地產(chǎn)的探索尚處在起步階段,理論成果很少,通曉物流地產(chǎn)的專業(yè)人才更少。因此,蘭州都市圈一方面要大力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外高級(jí)物流人才和高端物流技術(shù),另一方面還應(yīng)從市場(chǎng)的高度引導(dǎo)高校及社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的物流地產(chǎn)人才培養(yǎng),并加強(qiáng)相關(guān)理論研究。

6.加快物流地產(chǎn)業(yè)信息化、產(chǎn)業(yè)化步伐

信息化、標(biāo)準(zhǔn)化是物流地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要表征。都市圈地區(qū)物流市場(chǎng)以中小企業(yè)為主,這些企業(yè)普遍缺乏現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理方法與手段,缺乏各類信息協(xié)作平臺(tái),缺乏產(chǎn)業(yè)鏈條化、集群化的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。因此,政府宜搭建各類物流信息平臺(tái),并引導(dǎo)企業(yè)加快自身信息化、產(chǎn)業(yè)鏈條化建設(shè)步伐,推動(dòng)都市圈物流地產(chǎn)及物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。

四、結(jié) 語(yǔ)

物流地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)加快地區(qū)(或國(guó)家)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升對(duì)外合作水平、增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力均起著基礎(chǔ)性的推動(dòng)作用。地處西北內(nèi)陸的國(guó)家交通樞紐中心――蘭州都市圈,更應(yīng)從理論和實(shí)踐層面、政府和企業(yè)層面深入探討適宜本地實(shí)情的相關(guān)理論、模式及路徑,著力推動(dòng)本區(qū)域物流地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫及良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

篇（10）

轉(zhuǎn)身：從煤礦到襪廠

井口封著，屋頂墻縫里野草叢生。一群小鳥(niǎo)忽聞人聲，從廠房前半人多高的枯草叢中成群飛起。一場(chǎng)暴雪即將落下，鉛灰色的天空飄起冷冷冰雨。

“每天天不亮從這個(gè)人口進(jìn)，通過(guò)礦燈房子、浴室，然后下井。晚上升井，原路返回，出來(lái)時(shí)太陽(yáng)早就落山了?！闭驹谶@個(gè)曾經(jīng)火熱的煤礦前，劉志剛指著舊廠房感慨。

1991年，劉志剛從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)分配到泰信礦做井下工人?！鞍謰尪际堑V務(wù)局員工，我們從小就是礦工子弟，曾經(jīng)是很自豪的身份?！倍搅藙⒅緞傔@一代，礦務(wù)局已經(jīng)很困難了，“上班第一年，廠里工資一直欠發(fā)。這一年老娘心臟病去世，我最大的遺憾就是沒(méi)能自己賺錢為她買過(guò)任何東西。”

后來(lái)，市里辦起了遼源東北襪業(yè)紡織工業(yè)園，劉志剛離開(kāi)遼源礦業(yè)集團(tuán)，在襪業(yè)園里做物業(yè)?？吹揭m廠越來(lái)越多，很紅火，劉志剛心里也開(kāi)始活泛了。

生產(chǎn)線前，紅色、白色、藍(lán)色……織襪機(jī)上各色線棒不停旋轉(zhuǎn)，仿佛人生也在不停地運(yùn)轉(zhuǎn)變化。如今，劉志剛的廠子已初見(jiàn)規(guī)模，雖然現(xiàn)在銷售一般，但他覺(jué)得生活還過(guò)得去，將來(lái)肯定會(huì)更好。

每天700萬(wàn)雙棉襪從襪業(yè)工業(yè)園流向世界各地，成為全國(guó)最大棉襪生產(chǎn)基地。

依煤而興，也曾一煤獨(dú)大，2008年，遼源成為全國(guó)首批資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型試點(diǎn)市。抓住國(guó)家政策機(jī)遇，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)D型，如今，曾占經(jīng)濟(jì)總量70%的煤炭工業(yè)占比還不到7%。而去產(chǎn)能后，煤礦工人們也面臨著新的職業(yè)選擇。

越來(lái)越多的工友告別礦井，像劉志剛一樣選擇了不同的路?！斑@不是衰敗，這只是時(shí)代大潮中的一個(gè)轉(zhuǎn)變。通過(guò)休養(yǎng)生息，終有一天會(huì)更好的?！?/p>

去年，市里共舉辦了5次工人與大企業(yè)對(duì)接活動(dòng)。工人先培訓(xùn)后上崗，如果一家人都在礦務(wù)局上班，起碼保證有一個(gè)人再就業(yè)。

不過(guò)，企業(yè)缺的大多是技術(shù)工人，而礦務(wù)局井下工人技術(shù)單一，如何化解人力資源的結(jié)構(gòu)性矛盾，還要探索。

較量：起落間尋找平衡

離開(kāi)會(huì)還有十幾分鐘，屋里已經(jīng)密密麻麻坐滿了人。

“擔(dān)子不能全壓在房地產(chǎn)商身上?！薄肮べY保證金，能不能降一點(diǎn)？”“公積金貸款力度能不能提一提？速度也是”……發(fā)牢騷的、發(fā)問(wèn)的，大多是房企老板。

大家圍攏著會(huì)議召集人莫元春――重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。去庫(kù)存是大家討論的高頻詞，也是今天的主題。

幾天后，重慶成為2016年第一個(gè)出臺(tái)去庫(kù)存措施的城市。1-3月，市商品房成交面積1354.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3%。

“我身邊的朋友，不少人家里都好幾套房子了，還要去庫(kù)存？是不是房子建得太多了？”一次，某銀行高管問(wèn)莫元春。

現(xiàn)在掌握的數(shù)據(jù)是，重慶居民有房率大概70%。市里有大量老社區(qū)和單體樓，許多居民有購(gòu)買改善型住房的需求。

“這名高管的朋友大多是有錢人?！钡煸赫J(rèn)為，一些人對(duì)去庫(kù)存的誤解源自明顯的幸存者偏差。

上下班路上，莫元春發(fā)現(xiàn)一些新現(xiàn)象。路邊，站了些舉牌子的人，上面寫著“零首付”或“一成首付”。看起來(lái)，這會(huì)讓老百姓買房更容易。但是，購(gòu)房杠桿上去了，房?jī)r(jià)可能就會(huì)瘋漲。

反應(yīng)很快，管理部門迅速約談相關(guān)房企。

“要嚴(yán)防新增杠桿?！蹦河浀?，為了保持房地產(chǎn)業(yè)健康有序，重慶還調(diào)高了基準(zhǔn)地價(jià)，防止小散弱企業(yè)人市，禁止高債務(wù)企業(yè)拿地。

房企如果想通過(guò)大規(guī)模拿地炒房?jī)r(jià)，拼不過(guò)政府。10多年前，重慶市政府就儲(chǔ)備了大量建設(shè)用地。2011年，重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。雖然稅額不高，但還是讓一些買房者和炒房團(tuán)有所顧忌。此外，公租房大量建設(shè)，低收入者也不擔(dān)心自己元房可住了。

“上有天花板，下有地板”，房?jī)r(jià)沒(méi)有大起大落。

去年前三季度，重慶市商品房銷售面積為4122.19萬(wàn)平方米，商品房新開(kāi)工面積低于銷售面積。

10月，有數(shù)據(jù)顯示，外來(lái)購(gòu)房者比例從2015年底的12%上漲到30%。

不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)，去庫(kù)存依然艱難。據(jù)測(cè)算，目前全市商業(yè)地產(chǎn)要售罄，還需30多個(gè)月。

雙城：未來(lái)在別處

自從公司傳出要搬離北京，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就不斷給龔立超打電話，想要挖她。

女兒才4歲，龔立超有些猶豫。她提了離職，但威克多服裝公司的老板將審批離職硬是延長(zhǎng)了20天，希望她回心轉(zhuǎn)意。

在北京，高企的地價(jià)限制了公司擴(kuò)張，而且服裝制造等一般性制造業(yè)也被列入新增產(chǎn)業(yè)禁限名錄。因?yàn)樯畛杀咀吒?，成熟勞?dòng)力也在不斷流失。

搬去衡水，公司能更大膽地?cái)U(kuò)規(guī)模，龔立超也會(huì)有更大的發(fā)展空間。

可離開(kāi)，一切就是未知和挑戰(zhàn)。

周一二在北京總部對(duì)接業(yè)務(wù)，周三四五在衡水指揮生產(chǎn)發(fā)貨，周六日回京。最終，龔立超選擇了跟著公司走?？墒?，這個(gè)周末太忙，龔立超沒(méi)能回家，很是遺憾。

和龔立超的雙城生活不同，24歲縫紉女工祝文鳳安頓在了衡水。在北京，每月開(kāi)支千元以上，一年下來(lái)，也就攢個(gè)2萬(wàn)元。到了衡水，吃住在廠里，花錢也少，一年存下好幾萬(wàn)。

目前，新生產(chǎn)基地所在的衡水工業(yè)新區(qū)有307畝，是老廠區(qū)的4倍，生產(chǎn)車間、庫(kù)房、宿舍、食堂等一應(yīng)俱全。過(guò)幾年，祝文鳳還打算在周圍買上一套房。這一切，在北京難以想象。

身在勞動(dòng)密集型行業(yè)，服裝工人很難在北京扎根。一旦結(jié)婚生子，許多人就會(huì)返鄉(xiāng)。尤其在2010年后，用工狀況變化很大，員工流失率上升到15%、17%甚至超過(guò)20%。

在服裝行業(yè)，最先進(jìn)的電腦編程縫紉機(jī)也無(wú)法替代一個(gè)好裁縫。為了鼓勵(lì)員工隨廠搬遷，除了增發(fā)安家費(fèi)，公司還補(bǔ)助6個(gè)月工資。

目前，衡水一員工中大半都是從北京跟來(lái)的。

縫紉車間里，100多臺(tái)縫紉機(jī)不停運(yùn)轉(zhuǎn)，工人在流水線上縫制西裝。僅“雙11”一天，公司的訂單就3000多萬(wàn)元，相當(dāng)于一個(gè)月的產(chǎn)量！

威克多成了京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)首個(gè)整體搬遷到河北的公司，今年7月-10月銷售同比增長(zhǎng)25%。

要利潤(rùn)增長(zhǎng)，除了開(kāi)源，也得節(jié)流。搬家讓企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本大幅下降，此外，龔立超還想到了一個(gè)辦法裁剪車間作業(yè)全部實(shí)現(xiàn)機(jī)械自動(dòng)化。

主控電腦屏幕上，一整塊面料被密密麻麻分成100多塊形狀各異的小料，由電腦控制，一臺(tái)裁床，一次就能剪裁100層面料，面料利用最大化。

遷出北京，原來(lái)的老廠房被定位成研發(fā)和眾創(chuàng)空間?？罩玫膹S房改造成新銳設(shè)計(jì)師孵化器。

在這里，設(shè)計(jì)師可以與威克多合作，納入各品牌服裝進(jìn)行量產(chǎn)，也可以自己打造設(shè)計(jì)師品牌，組建隊(duì)伍，尋找企業(yè)下單生產(chǎn)銷售。

目前，一期簽約人駐企業(yè)50多家，主要是科技公司、文化創(chuàng)意類公司、電商和“互聯(lián)網(wǎng)+”公司。

下山：不在這里受窮了

車行顛簸，多處塌方，兩小時(shí)后，路到頭了。山嵐繚繞，新潮村的民房三五抱團(tuán)，孤零零地占據(jù)了幾片山頭。深冬，雨雪封山，出行很難。

雖名新潮，卻看不出一絲新潮光景。全村448戶，貧困戶就有336戶，350多戶還是土坯房。

“過(guò)了年，我們就搬去城里，不用待這里受罪了。”70歲的蔡光興指著自家一排4間土坯房說(shuō)，1978年的房子已經(jīng)到了“外面下大雨，里面下小雨”的地步。

除了一臺(tái)老電視和一只電飯煲，家里最值錢的就是堂前掛著的臘肉了。房前6畝多地是最穩(wěn)定的收入來(lái)源，但今夏旱災(zāi)讓一家人的期盼落空了?！爸皇樟藘蓳?dān)小麥、一擔(dān)苞谷，還有些喂豬的紅薯蛋。”蔡光興說(shuō)，山大鳥(niǎo)多，莊稼“讓雀雀吃空了”。

這里，是湖北省十堰市鄖陽(yáng)區(qū)的葉大鄉(xiāng)。

老蔡的兒子蔡建軍，現(xiàn)年24歲，職高畢業(yè)后一直在外打工，打算掙夠錢回村娶媳婦。

但2016年，他換了想法，在鄖陽(yáng)城區(qū)里選了套安置房，83平方米。政府補(bǔ)貼14萬(wàn)元，買房夠了，自己只用找裝修錢。

原來(lái)，像蔡建軍這樣有勞動(dòng)力、符合易地扶貧搬遷條件的建檔立卡貧困戶，可以自愿進(jìn)城安置。政府統(tǒng)籌低價(jià)房源，每人有3.5萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

新潮村有勇氣、有條件進(jìn)城打拼的貧困戶只有9戶，更多人走不了那么遠(yuǎn)，繼續(xù)留在農(nóng)村，到鎮(zhèn)上集中安置。

家住葉大鄉(xiāng)的周延學(xué)，曾是村里第一批建磚瓦房的“富裕戶”。他勤干苦做，一毛一分?jǐn)€下了家業(yè)。

沒(méi)想到，這些年家人連遭大病，家底耗干，成了特困戶。老伴腦梗癱瘓，兒子查出腎病綜合征，兒媳要照顧孫女，周延學(xué)61歲了，患了白內(nèi)障，卻還是唯一的當(dāng)家勞力。

“我就盼著住到集鎮(zhèn)去。這里太高，離大路相當(dāng)遠(yuǎn)，我妻子癱瘓后兩年多沒(méi)出過(guò)門了?！比ツ甑?，一家人搬到鄉(xiāng)政府旁的新集鎮(zhèn)，那里有一個(gè)集中安置點(diǎn)。

“我們打算把新集鎮(zhèn)打造成生態(tài)旅游服務(wù)站，為大家找到致富門路?！比~大鄉(xiāng)黨委書記盧貴昌說(shuō)。

易地搬遷平均每戶有20萬(wàn)元左右的配套資金，其中6萬(wàn)拿來(lái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

“我別的沒(méi)有啥發(fā)展途徑，得照顧妻子?！敝苎訉W(xué)說(shuō)，“還有兩畝地，栽上果樹(shù)，多少可以變點(diǎn)錢?！崩蟽煽诤蛢鹤佑械捅＃由蠚埣踩搜a(bǔ)助和養(yǎng)老金，每月能領(lǐng)625元。