序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

自2001年北京申辦奧運成功以來，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè),各地房地產(chǎn)投資開發(fā)占全社會固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產(chǎn)投資在2004年高達58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產(chǎn)投資依然保持強勁的態(tài)勢，據(jù)統(tǒng)計，今年1月～6月，全國房地產(chǎn)投資為1.5萬億元，同比增長35.1%。但由于房地產(chǎn)投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報率高、位置固定性、建設(shè)周期長等特點決定了房地產(chǎn)投資活動的不穩(wěn)定性和高風(fēng)險性，由此，房地產(chǎn)投資者必須認(rèn)真地分析與研究其投資風(fēng)險，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險類型研究

任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風(fēng)險。傳統(tǒng)上，其風(fēng)險主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只針對單項房地產(chǎn)價格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險

(1)政策風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。

(2)利率風(fēng)險。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)出售市場價格的飛速上升，我國開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內(nèi)就加息六次，一年期存貸款利率分別累計上調(diào)1.62個百分點和1.35個百分點，公積金貸款利率累計上調(diào)0.54個百分點，拉緊了房地產(chǎn)投資的資金鏈，加大了投資成本和風(fēng)險。

(3)通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從2007年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。其主要原因之一是房地產(chǎn)投資項目過多，導(dǎo)致相關(guān)的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價水平上漲，材料等售價水平的上漲又成為生產(chǎn)者要求工資上漲的理由，周而復(fù)始，形成成本推進性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風(fēng)險。

(4)供求變化的風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險，當(dāng)市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素（如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等）的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風(fēng)險。如今年5月份的四川汶川大地震，災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場受到毀滅性破壞,雖然國家對災(zāi)區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時住所和住房補貼，但由于地震的影響在人們心理上產(chǎn)生的巨大負(fù)面影響，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)投資項目取消，已經(jīng)在地震災(zāi)區(qū)所支付的房地產(chǎn)投資項目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護和銷售的難題。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險

(1)經(jīng)營競爭風(fēng)險。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險。經(jīng)營競爭風(fēng)險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發(fā)量，大小樓盤過分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房價一度跌至2700元/平米，導(dǎo)致同區(qū)樓盤也紛紛相應(yīng)降價，房價逼近開發(fā)商的投資成本，風(fēng)險頗大。

(2)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴大投資利潤，如果這支財務(wù)杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風(fēng)險。特別是在當(dāng)前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負(fù)債經(jīng)營的投資方帶來新風(fēng)險。

(3)質(zhì)量風(fēng)險。在同地區(qū)同價位的房地產(chǎn)面前，項目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量不達標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致返工、加固、更改設(shè)計等技術(shù)處理，而且會拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因為消防設(shè)施設(shè)計、施工不達標(biāo)或施工質(zhì)量不過關(guān)的“爛尾樓”出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范

1.投資系統(tǒng)風(fēng)險的防范

(1)時刻關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時機。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場不夠完善，因此國家經(jīng)常會出臺一系列政策來引導(dǎo)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動與當(dāng)?shù)卣⒔鹑跈C構(gòu)、各級主管部門取得聯(lián)系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動對房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響，及時調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險，提高投資效益。

(2)提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險。利率風(fēng)險主要來源于國家貨幣政策的變化，具有不可預(yù)見性。但國家的每次調(diào)整都是有跡可循的，如GDP指標(biāo)的高漲都會引起國家金融機構(gòu)的高度緊張，房地產(chǎn)投資者可以時刻關(guān)注這些指標(biāo)系數(shù)，及早做出安排，同時為應(yīng)付我國銀行貸款利率的提高可能及預(yù)期，可以預(yù)先與銀行等金融機構(gòu)簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應(yīng)鏈和銷售渠道，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹的主要表現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈中的材料價格的飛漲，如果和材料供應(yīng)商和施工方在簽署合同時，就對供應(yīng)價格做出明確的限制或直接采用固定價格，則可以達到風(fēng)險轉(zhuǎn)移給供應(yīng)商和施工方。同時在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預(yù)售預(yù)租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長。

(4)進行充分的市場調(diào)查，對供求變化做出良好的反應(yīng)?？梢晕凶稍児?、房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調(diào)查和分析，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設(shè)規(guī)劃來調(diào)整投資項目，避免供給過旺和重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生的風(fēng)險。

(5)加強保險意識，規(guī)避自然風(fēng)險。房地產(chǎn)保險不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，能有效將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，從而成為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險的主要途徑。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險的防范

(1)重視競爭對手，有效防范經(jīng)營競爭風(fēng)險。在市場經(jīng)濟中，競爭無處不在，要防范經(jīng)營競爭風(fēng)險，應(yīng)做到以下兩點：一是清晰的認(rèn)識到各競爭對手之間優(yōu)缺點，找出投資項目的差別化和亮點；二是努力降低投資成本，加強管理績效，逼退其他經(jīng)營性競爭對手，獲得或保持較好的市場占有率。

(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資活動雖然是一個周期長、高風(fēng)險高收益的活動，但是各個投資建設(shè)項目的風(fēng)險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風(fēng)險之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔(dān)風(fēng)險。

(3)健全監(jiān)管機制，保障房地產(chǎn)質(zhì)量。房地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質(zhì)投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商的質(zhì)量。投資者在投資過程應(yīng)明確各個環(huán)節(jié)和流程，并有相應(yīng)的監(jiān)管制度，如在材料招標(biāo)過程中，應(yīng)與信譽良好的供應(yīng)商簽定較長期的供應(yīng)合同。在施工過程，利用質(zhì)量和經(jīng)濟相掛鉤的形式，簽訂責(zé)任狀，對工期和施工質(zhì)量及時監(jiān)管，避免扯皮現(xiàn)象，保障投資項目的完成。

總之，房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對待風(fēng)險，對投資系統(tǒng)性風(fēng)險應(yīng)提高警戒和預(yù)測，對非投資系統(tǒng)性風(fēng)險更應(yīng)及時消除和規(guī)避，及時注意使用多種投資方式，分散風(fēng)險，減少損失，達到建設(shè)投資利潤最大化的目標(biāo)。

參考文獻：

[1]韓春民:建設(shè)單位在工程項目中的風(fēng)險管理[J].建筑經(jīng)濟,2006(10)

篇（2）

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01

經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了很大的變化，從2011年的統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)業(yè)的增加值在中國第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z?？梢姡湓黾又翟谥袊谌a(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重不斷上升，而第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的占比也在不斷上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也是在不斷上升，房地產(chǎn)業(yè)的重要性可見一斑。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)也生了很大的變化，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的互動關(guān)系也在不斷變化之中。

一、地區(qū)經(jīng)濟效應(yīng)

1.房地產(chǎn)價格過高，會影響城市對投資的吸引力，造成外來投資減少?，F(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房價過高導(dǎo)致運行成本過高而外遷的現(xiàn)象，這可以說是房地產(chǎn)價格過高對城市競爭力造成損害跡象的顯現(xiàn)。2.房地產(chǎn)價格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長，會影響城市對人才的吸引力。而人才是打造城市競爭實力的重要元素，因為房地產(chǎn)價格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對城市發(fā)展能力的提升構(gòu)成一定的損害。3.房地產(chǎn)價格過高，會妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤空間，增加就業(yè)機會，是城市競爭力提升的重要途徑。但是，過高的房地產(chǎn)價格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟活力難以得到有效激發(fā)，實際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_掘。

二、居民財富效應(yīng)

居民財富效應(yīng)可分為正財富效應(yīng)和負(fù)財富效應(yīng)。所謂正財富效應(yīng)是指房價的上漲增加了房產(chǎn)的價值，繼而影響收入從而使得消費增加。具體可以從實現(xiàn)的財富效應(yīng)和潛在的財富效應(yīng)進行分析。首先，實現(xiàn)的財富效應(yīng)是所有者因為價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的上升進行了再融資，擴大了當(dāng)期的消費水平。其次，潛在的財富效應(yīng)是指當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時消費者沒有出售其住宅也沒有去銀行進行抵押貸款，但是這種由于房地產(chǎn)價格上升帶來大的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，消費者的信心發(fā)生了變化，從而擴大了邊際消費傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財富效應(yīng)”。負(fù)財富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價格上漲會抑制居民消費支出的現(xiàn)象，可以從預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面來分析。其中預(yù)算約束效應(yīng)主要是針對租房者而言的，對于租房者來說，房地產(chǎn)價格的迅速上升會引起租金的上漲，這會使租房者預(yù)算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費來應(yīng)對房租的上漲。而負(fù)財富效應(yīng)中的替代效應(yīng)主要是針對于那些打算購房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產(chǎn)價格上漲的情況下，除非放棄原有購房計劃或只能購買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當(dāng)期消費來應(yīng)對。

三、金融風(fēng)險效應(yīng)

驅(qū)動房價上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房價會加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險，嚴(yán)重影響金融運行的秩序。房地產(chǎn)熱還吸引了大量的國際投資進入。北京達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5～3.5倍，海外人士購房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國的情況來看，房價若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風(fēng)險將大為增加。因為目前我國房地產(chǎn)業(yè)運作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產(chǎn)市場綁架，高房價和大量銀行貸款為金融風(fēng)險的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險和融資信用風(fēng)險都轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個經(jīng)濟的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟崩潰等等。

四、宏觀經(jīng)濟效應(yīng)

下表給出了房地產(chǎn)價快速上漲的宏觀經(jīng)濟效應(yīng)的定量模擬結(jié)果。從表中給出的結(jié)果我們可以看到，在每一種模擬場景中，房地產(chǎn)價格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟變量都上升，而且這些宏觀經(jīng)濟變量的上升幅度都隨著房地產(chǎn)價格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產(chǎn)價格上漲對GDP的影響為例，房地產(chǎn)價格上漲10%將使得GDP增長2.69%，而在房地產(chǎn)價格上漲50%的情境下，GDP增長幅度達到13.40%。就房地產(chǎn)價格上漲對不同宏觀經(jīng)濟變量影響的大小來看，房地產(chǎn)價格上漲對投資、GDP、就業(yè)、消費、消費者價格指數(shù)以及出口等宏觀經(jīng)濟變量的影響較大，而對總產(chǎn)出和進口的影響則相對較小。作者認(rèn)為，這一結(jié)果與我國當(dāng)前經(jīng)濟系統(tǒng)的生產(chǎn)、分配及消費結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。

五、結(jié)束語

一個地區(qū)或國家的經(jīng)濟發(fā)展過度依賴一個行業(yè)會帶來經(jīng)濟發(fā)展的畸形發(fā)展。目前我國經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)投資的依賴程度非常高，不利于社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。首先，過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會帶來資源配置的不合理，房地產(chǎn)行業(yè)的過度開發(fā)，增加了整個經(jīng)濟發(fā)展的脆弱性。房地產(chǎn)行業(yè)與工業(yè)以及金融業(yè)的直接關(guān)系緊密，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到外部環(huán)境的影響，會給整個產(chǎn)業(yè)鏈條帶來災(zāi)難性的打擊；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的急速發(fā)展，加劇了社會不公平程度和貧富差距的擴大，不利于和諧社會的建設(shè)與發(fā)展。由于該行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較高，并不是所有的人都可以進行房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)或者投資，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤，有失公平和效率的社會發(fā)展一般性原則；最后，房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)?？焖侔l(fā)展，不利于社會的可持續(xù)發(fā)展，整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，使得我國經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，給中國經(jīng)濟的未來發(fā)展帶來了較大的風(fēng)險和不確定性。

參考文獻：

篇（3）

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險管理

中圖分類號：F29 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2011）01-0158-01

近年來，隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，并逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大，投資周期長，變現(xiàn)能力差。可見，房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的事業(yè)，在這個高風(fēng)險的投資環(huán)境中要想得到預(yù)期的收益目標(biāo)就必須對整個投資項目進行投資風(fēng)險管理。

1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1.1 開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，投資決策草率

所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。如一些大城市，當(dāng)前人們對住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本價并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房，其次為經(jīng)濟適用型住房，最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關(guān)系。而一些開發(fā)商至今仍心存“暴利”思想，受到消費者的冷遇。

1.2 宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險

一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險；三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。目前，房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這對剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目意味著不利。

1.3 開發(fā)商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解判斷上出現(xiàn)偏差

具體表現(xiàn)為：開發(fā)商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的開發(fā)商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商過分相信自己的“道”（即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力），而經(jīng)營實力（開發(fā)實力、管理能力、營銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。

2 房地產(chǎn)風(fēng)險防范的對策

2.1 發(fā)展新的融資渠道，逐步擺脫對銀行貸款的路徑依賴

對銀行貸款過于依賴將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康長遠發(fā)展，而且由于銀行貸款屬于國家宏觀調(diào)控的主要經(jīng)濟手段，會使企業(yè)更容易受突發(fā)的經(jīng)濟事件的影響。在當(dāng)前形勢條件下，如何拓展融資渠道，是房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。目前一些新的融資渠道主要有:引進海外資本、上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托和項目融資等。

2.2 減少一次性投資項目比例，增加長期經(jīng)營項目的投資

由于近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢良好，很多房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目過多的都集中于住宅項目的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)也大都是配套住宅的，這種投資方式對技術(shù)、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出售，資金回收見效較快，因此深受一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，但隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟以及競爭的加劇，這種一次性投資的風(fēng)險越來越大，尤其是對于企業(yè)的長遠發(fā)展來看，這種投資方式抗風(fēng)險能力較差，其不利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，一旦一個項目不成功，公司很可能就會因此而衰落。而且隨著土地供給的逐步緊縮，土地資源的稀缺性正顯著加大，不可能無限制的獲得可供開發(fā)的土地，這時擁有自己產(chǎn)業(yè)的公司，比如擁有自己的商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等長期產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)，其抗風(fēng)險能力較強，持久發(fā)展動力較足。

加大對商業(yè)、寫字樓等經(jīng)營性地產(chǎn)的投資力度，是一個企業(yè)長遠發(fā)展的必經(jīng)之路，這在香港得到了很好的體現(xiàn)，香港的幾個主要的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司無不擁有很多自己的物業(yè)，他們的核心競爭力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理經(jīng)驗以及其營銷策劃能力。對這些物業(yè)的投資雖然短期內(nèi)不能獲得明顯的更高收益，需要更高的經(jīng)營水平和高的人力資源層次，但隨著經(jīng)營物業(yè)的逐漸成熟，其將帶來穩(wěn)定的資金流和優(yōu)秀的經(jīng)營團隊，這對于企業(yè)貸款抵押、上市、品牌的經(jīng)營都是必須的。

2.3 培育品牌優(yōu)勢，加強客戶關(guān)系管理，通過提高企業(yè)經(jīng)營管理水平化解風(fēng)險

企業(yè)實力的高低，直接反映抵御風(fēng)險能力的大小。作為房地產(chǎn)企業(yè)要堅持多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)自主發(fā)展能力。在當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)小而多的情形下，提升企業(yè)品牌美譽度是快速發(fā)展壯大企業(yè)、抵御企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的最優(yōu)途徑。提升品牌優(yōu)勢不僅要在企業(yè)宣傳、策劃上下功夫，在企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、后期物業(yè)管理服務(wù)等方面的提升更能體現(xiàn)一個企業(yè)等品牌優(yōu)勢。

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營理念，要認(rèn)識到承包商、供應(yīng)商、設(shè)計策劃公司、分銷商等是企業(yè)的利益共同體，他們能與房地產(chǎn)企業(yè)共同抵御市場風(fēng)險。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對承包商、供應(yīng)商、設(shè)計策劃公司、分銷商的實力和信譽進行考察，建立誠信合作伙伴數(shù)據(jù)庫。項目自身的好壞也是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險大小的重要因素，要控制這種風(fēng)險，就必須對項目的策劃定位、所處地段、市場環(huán)境進行評估和考察，在進行評估和考察過程中，應(yīng)多聽取承包商、設(shè)計策劃公司、分銷商等相關(guān)企業(yè)的意見。

2.4 加強對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念大轉(zhuǎn)變

現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房地產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設(shè)計、漂亮的造型，優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴大了?，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場己經(jīng)正在逐漸告別賣方市場，雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費苦心的謀劃，目不暇接的房地產(chǎn)廣告，不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。近幾年，一方面一些樓盤銷售形勢嚴(yán)峻，另一方面一些優(yōu)良樓盤的銷售勢頭卻很好，有的甚至供不應(yīng)求。而且熱銷的房地產(chǎn)往往價格都較高。這充分說明，實現(xiàn)經(jīng)營觀念大轉(zhuǎn)變，認(rèn)真進行市場調(diào)研、分析和預(yù)測，生產(chǎn)真正適合消費者需求的商品才是開發(fā)企業(yè)做大、做強、降低風(fēng)險的根本出路。

2.5 健全風(fēng)險管理組織機構(gòu)，加強風(fēng)險教育，建立企業(yè)整體風(fēng)險理念

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立風(fēng)險管理機構(gòu)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特點，列出各部門風(fēng)險清單，并進行全面、清晰的預(yù)測和整合，確立風(fēng)險控制的重點環(huán)節(jié)和重點對象，制定相應(yīng)的處置方案，監(jiān)督企業(yè)決策層以及各部門的規(guī)范運作，在風(fēng)險發(fā)生時，對全面工作進行有效地指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。從而在組織上、力量配置上保證風(fēng)險控制的系統(tǒng)性和足夠的工作力度。二要加強風(fēng)險教育，完善各項制度。對于各類風(fēng)險案例要經(jīng)常向員工宣講，特別是企業(yè)管理者，對于可能給企業(yè)造成重大損失的風(fēng)險因素和安全隱患，要經(jīng)常提醒員工注意。不斷提高員工素質(zhì)，增強工作責(zé)任心。建立完整而嚴(yán)密的控制體系，從制度上保證每一種可能的風(fēng)險因素都有監(jiān)控，每一種業(yè)務(wù)都有管理規(guī)范。要確保各項制度落實到位，并根據(jù)內(nèi)外環(huán)境的變化不斷完善制度，真正發(fā)揮其防范風(fēng)險的效能。三要善于利用法律法規(guī)解決問題。隨著國家法律制度的不斷健全，法與企業(yè)越來越密不可分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要善于利用《合同法》、《公司法》、《保險法》等法律武器維護自己的權(quán)益。在利益受損、遭意外事故等情況下，充分利用法律維護自己的權(quán)益。

2.6 制訂科學(xué)、完備的風(fēng)險管理計劃

風(fēng)險管理計劃的制定，大致在每個階段開始前的階段會議上和階段開始后十天內(nèi)完成，這里的階段會議參加人員包括風(fēng)險管理人員、階段負(fù)責(zé)人員以及階段涉及到的各方面負(fù)責(zé)人。比如在投資決策階段前，與會人員應(yīng)包括開發(fā)企業(yè)代表、建筑師、設(shè)計師、建筑外觀設(shè)計師、內(nèi)部裝修設(shè)計師等。在項目實施的初期還會出現(xiàn)一些未預(yù)見的風(fēng)險，由實施者提出風(fēng)險原因和表現(xiàn)，再交風(fēng)險管理機構(gòu)分析處理。通過風(fēng)險管理計劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以建立整個企業(yè)各項風(fēng)險管理工作的目標(biāo)，確立風(fēng)險管理部門和風(fēng)險管理人員的權(quán)責(zé)地位，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風(fēng)險管理工作。科學(xué)、完備的風(fēng)險管理計劃能使企業(yè)內(nèi)部用于風(fēng)險工作的人力、財力、物力得到合理配置和利用，保障企業(yè)的經(jīng)營效益。

篇（4）

中圖分類號：F715文獻標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502

1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概述

1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達到的損失。

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析

影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素很多,一般情況下，將房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。對市場內(nèi)所有投資項目產(chǎn)生影響,投資者無法避免或消除的風(fēng)險稱為系統(tǒng)風(fēng)險，也稱不可避免風(fēng)險。主要包括：市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險和政策性風(fēng)險；而只對個別項目產(chǎn)生影響,可以由投資者設(shè)法避免或消除的風(fēng)險統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險，也稱個別風(fēng)險。主要包括：經(jīng)營管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和其它個別風(fēng)險（自然風(fēng)險、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險等都屬于個別風(fēng)險）。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價體系

2.1指標(biāo)體系建立的原則

指標(biāo)體系,是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成科學(xué)的、完整的總體。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系的設(shè)計原則主要有：科學(xué)性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統(tǒng)性、完備性和簡明性。

2.2評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則,構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險的評價指標(biāo)層次體系,包括:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。結(jié)合眾多學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系方面的研究,以房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素為主要依據(jù),建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險層次模型,如圖1所示。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運籌學(xué)家,匹茲堡大學(xué)的薩迪生教授于20世紀(jì)70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標(biāo)復(fù)雜問題的定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優(yōu)化方法,根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達到的目標(biāo)，能把復(fù)雜系統(tǒng)中的各種因素劃分為相互聯(lián)系的有序?qū)哟?形成多層次的分析結(jié)構(gòu),把多層次多指標(biāo)的權(quán)重賦值簡化為各指標(biāo)重要性的兩兩比較,彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進行全方位掃描的弱點,便于各層次、各指標(biāo)進行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標(biāo)重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為評價和方案選擇的依據(jù)。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數(shù)學(xué)化，簡化了工作量計算，進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價的關(guān)鍵就是要確定后通過其權(quán)數(shù)將不同質(zhì)的多個指標(biāo)合成一個能夠反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價指標(biāo)決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險可得到比較滿意的結(jié)果。對圖1層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,本文采用層次分析法進行反映各風(fēng)險影響因素在房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價中相對重要性的權(quán)數(shù),然后綜合評價。運用AHP,依此作為綜合評價的依據(jù)。評價過程可以用圖2簡單表示:

B =A*R

3.2層次結(jié)構(gòu)模型的建立

利用層次分析法進行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險分析時, 最重要的一步是進行投資風(fēng)險辨識, 并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險的層次結(jié)構(gòu)模型。

3. 3層次分析法計算步驟

層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的客觀系統(tǒng)風(fēng)險為評價目標(biāo),將目標(biāo)的要求逐級分解到具體指標(biāo),根據(jù)指標(biāo)因素內(nèi)涵大小和指標(biāo)間相關(guān)程度,劃分為目標(biāo)層,準(zhǔn)則層和指標(biāo)層三級；（2）評語集的建立：從各種風(fēng)險因素對整個項目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風(fēng)險,較高風(fēng)險,中等風(fēng)險,較低風(fēng)險,低風(fēng)險}；（3）指標(biāo)集的建立：需建立的有：主因素(即準(zhǔn)則層)指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集。子因素（即子準(zhǔn)則層）指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集；（4）確定權(quán)重集：評價指標(biāo)的權(quán)重可以表征評價指標(biāo)的相對重要性大小，權(quán)重的合理與否直接影響著綜合評價的結(jié)果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結(jié)果：項目投資風(fēng)險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標(biāo)上的綜合表現(xiàn)越佳，從而項目總的投資風(fēng)險越高，反之亦然。

4實例研究

深圳某公司由于規(guī)模擴大，大量招收新成員，宿舍供不應(yīng)求。因此，公司決定擬開發(fā)一中高檔住宅小區(qū)作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進行房地產(chǎn)風(fēng)險分析時, 邀請了有關(guān)專家數(shù)十名, 根據(jù)具體情況從投資風(fēng)險角度確定其是否應(yīng)該進行開發(fā)投資。經(jīng)房地產(chǎn)投資專家確定，該項目的投資風(fēng)險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產(chǎn)投資的風(fēng)險進行層次分析。

(1)確定評語集。

評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風(fēng)險， 較高風(fēng)險， 一般風(fēng)險， 較低風(fēng)險， 低風(fēng)險)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統(tǒng)風(fēng)險,非系統(tǒng)風(fēng)險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)確定權(quán)重集。

由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)確定評判隸屬矩陣。

采用專家調(diào)查法，選取相關(guān)專家進行評價打分，并對所得數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。

(6)評價結(jié)果。

規(guī)定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結(jié)果V的值介于30和100之間越接近100投資風(fēng)險越高，越接近30投資風(fēng)險越低。實例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結(jié)果可以看出，該開發(fā)項目投資風(fēng)險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應(yīng)分?jǐn)?shù)區(qū)間70～90，更接近于一般風(fēng)險。因此,該投資項目風(fēng)險屬于中等,可以選擇進行投資。

5結(jié)論

房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險性越來越多地得到普遍的關(guān)注。利用層次分析評價模型具有科學(xué)性、先進性及可操作性強等特點對投資風(fēng)險進行了綜合評價，從而避免了現(xiàn)有房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實際應(yīng)用中所得的評價結(jié)果與常規(guī)分析的結(jié)果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻

［1］(美)威廉 F.夏普.投資組合理論與資本市場［M］.北京：機械工業(yè)出版社，2001.

［2］簡德三,王洪位.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)［M］.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

［4］ 趙世強.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理［M］.北京：中國建材工業(yè)出版社，2003.

篇（5）

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼： A

作為房地產(chǎn)投資者，必須增強風(fēng)險意識，充分認(rèn)識房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險形式，對投資風(fēng)險的大小進行理性的判斷并進行風(fēng)險管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風(fēng)險的發(fā)生，在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險降到盡可能低的程度，或在風(fēng)險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產(chǎn)項目投資中存在的風(fēng)險

1、 政策風(fēng)險

政府在市場經(jīng)濟中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對國家宏觀經(jīng)濟狀況的分析，其會制定相應(yīng)的政策來促進經(jīng)濟的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進行房地產(chǎn)投資之前，就需要對當(dāng)前的政策環(huán)境進行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對我國的政策環(huán)境進行充分地認(rèn)知，才能對比風(fēng)險，達到理性投資的目的。

2、供求風(fēng)險

在進行投資之前，就需要對供求關(guān)系進行必要的風(fēng)險，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進行科學(xué)地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項目施工需要一個比較長的周期，先前的預(yù)測可能會隨著市場的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。

3、土地風(fēng)險

（1） 安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導(dǎo)這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風(fēng)險。

（2）投機主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設(shè)盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設(shè)風(fēng)險

項目建設(shè)階段涉及到市場把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機械的租賃、合同關(guān)系維度、進度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個房地產(chǎn)項目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風(fēng)險：

（1） 進度風(fēng)險

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

（2） 質(zhì)量風(fēng)險

建筑的質(zhì)量對于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。

二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的措施

1、把握市場動態(tài)，提高風(fēng)險預(yù)測能力

投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個投資風(fēng)險管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設(shè)計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險的關(guān)鍵。

2、建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險管理

機制投資者應(yīng)在重視市場需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。

3、建立風(fēng)險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風(fēng)險監(jiān)控報告

信息是進行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準(zhǔn)確的分析報告，使決策層及時了解市場風(fēng)險和機遇；二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。

4、加強風(fēng)險管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識

企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)加強員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風(fēng)險管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險，掌握風(fēng)險防范和處理風(fēng)險的方法，強化風(fēng)險意識，從而提升整個企業(yè)抗風(fēng)險的能力。

5、投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風(fēng)險的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

6、風(fēng)險回避

在房地產(chǎn)的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險策略.我們可以先從風(fēng)險小的投資項目著手或直接放棄對那些風(fēng)險較大的投資項目進行投資,這樣風(fēng)險的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預(yù)期獲益的機會不伴隨著風(fēng)險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識到一個不爭的事實，就是風(fēng)險的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產(chǎn)項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒有什么好的方法來對風(fēng)險進行處理時，可以采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式來保護自己的利益。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險的事情，對別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險。因為每個企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對風(fēng)險的管理態(tài)度也不相同，對自身企業(yè)是風(fēng)險的項目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機遇。因此，房地產(chǎn)項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風(fēng)險的承擔(dān)方式。

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險，對風(fēng)險進行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險對項目造成的不利影響。

參考文獻：

[1]勞燕玲,李江風(fēng).房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理探究[J].前沿，2012（10）.

篇（6）

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場激烈競爭中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個急需解決的重要問題。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險

2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的多樣性

在房地產(chǎn)投資活動過程中收益與風(fēng)險是同時存在的。房地產(chǎn)開發(fā)投資潛在著各種風(fēng)險。這些風(fēng)險直接會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，影響開發(fā)收益的提高。房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、社會風(fēng)險、購買力風(fēng)險、市場供求關(guān)系變化風(fēng)險等。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的防范

進行充分的市場調(diào)查分析，認(rèn)真進行可行性研究論證。風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中的各種不確定因素，使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過市場調(diào)查獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，取得了相當(dāng)數(shù)量的第一手資料和數(shù)據(jù)后，對其進行科學(xué)的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機制，即項目前期市場可行性研究工作要做到位，如果前期對市場研究不充分，沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目的初步設(shè)計沒有設(shè)計依據(jù)，即使勉強進行了多方案的比較，也會因為市場研究不充分，心中無底，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商以“市場是不斷變化的”為借口不重視前期的項目調(diào)研。因市場和產(chǎn)品研究不詳細，導(dǎo)致決策遲緩，最后匆忙進行上馬，導(dǎo)致項目在施工、銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，導(dǎo)致項目停工，成本和進度受到嚴(yán)重影響。

在工程實施過程中，應(yīng)有風(fēng)險監(jiān)控和應(yīng)急措施，能及時地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，及早作出反應(yīng)，控制風(fēng)險的影響程度以減少損失。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成本控制

3.1房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成要素主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、費用，貸款利息、稅費以及其他費用等。

3.2房地產(chǎn)建設(shè)工程項目的成本控制

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是近年來消費和投資的熱點，市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要因素。在相同的開發(fā)環(huán)境與條件設(shè)施下，除了開發(fā)產(chǎn)銷對路、適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，誰能在開發(fā)中既能確保工程質(zhì)量與進度，又能注重項目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價，誰就能以最低的項目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設(shè)項目各個階段和各個環(huán)節(jié)。

項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設(shè)計階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產(chǎn)項目設(shè)計階段一般可以分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，每一項指標(biāo)都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。整個設(shè)計階段既是目標(biāo)成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。

營銷環(huán)節(jié)控制主要是銷售費用的控制。銷售費用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員工資、辦公費用等與銷售有關(guān)的費用。銷售費用不但關(guān)系到開支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環(huán)；而廣告、促銷費用花得恰當(dāng)，則會起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳效果。由于對廣告的效果難以準(zhǔn)確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。當(dāng)然銷售方面的制度還得建立和完善，費用支出仍然要審批。特別要對營銷負(fù)責(zé)人建立有效的激勵和約束機制，并對每次的推廣活動做內(nèi)部評價。有的開發(fā)商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項目不是很小，還是自己掌握銷售的好。

建設(shè)工程項目在設(shè)計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標(biāo)的階段。通過招投標(biāo)一是引進競爭機制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索賠是加強合同管理。讓參與項目建設(shè)的工程、預(yù)算、財務(wù)人員了解合同，也可以將合同發(fā)給相關(guān)部門和人員，明確雙方權(quán)責(zé)，使大家對合同的內(nèi)容做到心中有數(shù)。在合同執(zhí)行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護我方權(quán)益，并避免合同違約，是加強合同管理。

工程管理人員嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。工程管理人員要始終把施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作貫徹到整個過程中，采取防范措施，應(yīng)對工程建設(shè)對象的施工過程實施全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制，包括事前的各項施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量控制，施工過程中的控制，以及某個單項工程及整個房地產(chǎn)項目完成后，對建筑施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制，既要杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生，又要對存在質(zhì)量隱患部分及時返工，避免后期造成更大的人、財、物的投入而加大工程造價，而且由于工程質(zhì)量問題造成不能交工、維修、業(yè)主索賠等問題會給項目造成不可預(yù)見成本的增加。

對施工進度款的撥付要嚴(yán)格簽字制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負(fù)責(zé)。另外，對定額取費的選擇要根據(jù)施工合同進行嚴(yán)格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。

要重視材料供應(yīng)商的資源整合和管理，把供應(yīng)商視作雙贏的伙伴；建立、實施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。要盡量減少甲方的分包項目，對于項目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進行建設(shè)合同管理。

篇（7）

1、引言

房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，具有固定性、耐久性、多樣性等特征。周寅康先生認(rèn)為房地產(chǎn)與一般商品有著本質(zhì)上的區(qū)別，這種區(qū)別源于房地產(chǎn)本身所固有的特性，這種特性又主要取決于土地本身的特性。而土地特性包括土地空間位置的固定性、數(shù)量的優(yōu)先性、使用的持久性、異質(zhì)性和利用的多樣性。房地產(chǎn)市場具有資金量大、風(fēng)險高、周期長、影響因素復(fù)雜等特征，風(fēng)險與收益是成正比的，因此相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的收益十分豐厚。

房地產(chǎn)項目的投資過程具有其特殊性：它是一種預(yù)測未來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的特點決定了它是一種高風(fēng)險行業(yè)，伴隨其始終的不確定性決定了房地產(chǎn)投資的成敗。所以，研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險對于實現(xiàn)房產(chǎn)投資企業(yè)的利益最大化意義重大。

2、房地產(chǎn)行業(yè)的兩種投資：直接投資與間接投資

以房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性為依據(jù)，房地產(chǎn)投資可分為兩類：直接投資和間接投資。

2.1直接投資簡介

直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與相關(guān)的管理工作，它包括兩種形式：從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，收回投資獲得利潤的過程。投資者可以在這個過程中賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險很大，收益也很客觀。有作長期投資打算的投資者一般會選擇置業(yè)投資，通過購買增量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)，以期獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

2.2間接投資簡介

間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者一般情況下是不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的。具體的間接房地產(chǎn)投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托公司的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

2.3兩種投資的區(qū)別

1）通常情況下，直接投資者對投資的房地產(chǎn)項目擁有控制權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)，間接投資者則沒有。

2）直接投資流入的是具體的房地產(chǎn)項目，間接投資則主要流向各種資本市場。

3）直接投資離不開生產(chǎn)要素的轉(zhuǎn)移與重新配置，間接投資則不一定，它并不必然引起其他生產(chǎn)要素的移動與配置。

4）直接投資并不涉及資產(chǎn)所有權(quán)的變更，而間接投資資產(chǎn)所有權(quán)會在買者和賣者之間頻繁變更。

5）直接投資會包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的雙重流動，而間接投資只會貨幣資本的移動。

3、直接投資可能會帶來的風(fēng)險

張瑤寧認(rèn)為根據(jù)風(fēng)險理論，房地產(chǎn)直接投資活動由于受制于多方面因素的影響，以及由房地產(chǎn)產(chǎn)品自身特點所決定，存在著許多不確定因素。這些不確定因素可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)直接投資活動的實際后果與預(yù)期收益的負(fù)偏差（即損失或減少），在房地產(chǎn)直接投資活動中，這種引起預(yù)期收益損失或減少的可能性就是房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險。一般情況下，房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險包括以下幾個方面：變現(xiàn)風(fēng)險、投資周期風(fēng)險、供給有限性和滯后性風(fēng)險、資本需求風(fēng)險等。

3.1變現(xiàn)風(fēng)險分析

俞明軒認(rèn)為房地產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，它的銷售過程非常復(fù)雜，流動性不強，使得投資者很難在短時間內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，資金周轉(zhuǎn)很困難。所以，一旦出現(xiàn)投資者需要償債而必須盡快回籠資金的情況時，房地產(chǎn)市場的不完備可能會讓投資者蒙受不小的折價損失。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度也是不一樣的，一般情況下，變現(xiàn)性能最好的是儲蓄存款和支票，其次是股票外匯、期貨和債券投資等，最差的便是房地產(chǎn)投資了。

3.2投資周期風(fēng)險分析

一個房地產(chǎn)直接投資項目從最開始的尋找機會到中間的可行性研究再到最后的施工、竣工、銷售，整個環(huán)節(jié)一般情況下需要幾年才能完成。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期很長，期間，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性很大，各種各樣的費用特別是后期費用很難確定，這就給房地產(chǎn)投資者帶來了很大的風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，只能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益作出大致的測算，很難作出精準(zhǔn)的預(yù)計。在房地產(chǎn)項目漫長的開發(fā)過程中，有很多難以預(yù)測的因素：房地產(chǎn)市場供求變化、消費者喜好變化、社會經(jīng)濟形勢的興衰、國家有關(guān)政策的調(diào)整、利率的變動等。房地產(chǎn)項目一經(jīng)確定，資金一旦投入，就再難根據(jù)實際情況進行改變和調(diào)整。所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須承擔(dān)由于開發(fā)周期長而導(dǎo)致的房地產(chǎn)項目“滯后”效應(yīng)的風(fēng)險。

3.3供給有限性和滯后性風(fēng)險分析

一方面房地產(chǎn)直接投資需要很長的開發(fā)周期，另一方面土地資源十分有限，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的低彈性現(xiàn)象。與此同時，市場對房地產(chǎn)的需求卻很大，且伴隨著巨大的需求變化，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)出高彈性。并存著的供給低彈性和需求高彈性注定了房地產(chǎn)商品只能提前生產(chǎn)，提前生產(chǎn)就必然會導(dǎo)致供給滯后?？偠灾康禺a(chǎn)商品供給的有限性和滯后性會使房地產(chǎn)直接投資面臨供求關(guān)系變化所帶來的風(fēng)險損失。

3.4資本需求風(fēng)險分析

眾所周知，房地產(chǎn)直接投資需要大量的資金，房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程實際上就是巨額資金的投入過程。首先，毋庸置疑，購買土地就是一筆不小的費用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的價格只會越來越高。其次，毫無疑問，工程造價是房地產(chǎn)資金投入的主要部分。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能完全依靠自由資金就可以完成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般都是先投入一部分自由資金，再通過銀行貸款等融資手段籌集開發(fā)資金。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模越大其投資者需要承擔(dān)的風(fēng)險也就越多。因為規(guī)模大，投資資金就多，投資周期就長，資金回籠就慢，流動性也就不強了?？偠灾康禺a(chǎn)直接投資者需要承擔(dān)能否按期籌措項目順利開展所需要資金及資金成本較高的風(fēng)險。

4、房地產(chǎn)直接投資缺乏流動性

房地產(chǎn)的經(jīng)濟環(huán)境、交易成本、信息不對稱、不公平競爭等因素都影響著房地產(chǎn)直接投資的變現(xiàn)程度。因此，在進行房地產(chǎn)直接投資時，必須細細分析變現(xiàn)風(fēng)險對投資決策的影響，確保企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中作出的每一項決策都是正確的。

4.1經(jīng)濟環(huán)境因素

顯然，出售房產(chǎn)在房地產(chǎn)繁榮期要比在蕭條期容易得多。換而言之，就是房地產(chǎn)的市場行情決定著直接投資變現(xiàn)風(fēng)險的大小。在受行情影響方面，房地產(chǎn)間接投資就小得多，無論房地產(chǎn)處于繁榮還是蕭條時期，間接投資者都可以在公開市場上快速退出。在2009年～2010 年，我國的房地產(chǎn)市場就處于繁榮期，房地產(chǎn)交易十分頻繁，房地產(chǎn)很容易在市場上出手。而2011年～ 至今，房地產(chǎn)市場處于低潮期，很多的房地產(chǎn)商手中都積壓了大量的房地產(chǎn)，情況不容樂觀。與此同時，投資者又無法控制整個大的經(jīng)濟環(huán)境，只能默默承擔(dān)房地產(chǎn)市場蕭條帶來的巨大經(jīng)濟損失。

4.2交易成本因素

房地產(chǎn)本身的特性注定了房地產(chǎn)本身價值很高、交易所需的資金很多，很難在市場上找到買家。交易成本越高的房地產(chǎn)其變現(xiàn)性就越差，風(fēng)險也就越大。李飛宇認(rèn)為豪宅的變現(xiàn)性要低于普通住宅；高檔寫字樓的變現(xiàn)性低于商住樓；整棟樓房的變現(xiàn)性低于分戶出售房的變現(xiàn)性等。

4.3信息不對稱因素

在房地產(chǎn)交易市場上，賣方掌握著房地產(chǎn)的大量實質(zhì)性信息，公開信息如：地理位置、地形、交通情況、戶型等，隱蔽信息如：商品房的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等，還包括著物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)在內(nèi)的不確定信息。賣方獨霸真實信息決定了房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交易，甚至可以說房地產(chǎn)交易是賣方與買方的一場博弈。在房地產(chǎn)交易過程中，買賣雙方對商品房質(zhì)量和成本信息的了解存在著嚴(yán)重的不對稱現(xiàn)象。信息的不對稱可能會導(dǎo)致投資者為低質(zhì)量的商品房支付了很高的價格，甚至?xí)虼硕l(fā)經(jīng)濟糾紛。

4.4不公平競爭因素

在房地產(chǎn)開發(fā)市場中，房地產(chǎn)巨頭依靠股市或者央企背景，利用權(quán)力和資金的優(yōu)勢大搞不公平競爭的現(xiàn)象屢見不鮮，借力土地招拍掛制度進行圈地、囤地，對民營房地產(chǎn)企業(yè)殘酷打壓和排擠的情況也是層出不窮。土地寡頭必然導(dǎo)致定價權(quán)掌握在少數(shù)房企手里，中小投資者常常無法獲得可供開發(fā)的土地。

5、結(jié)語

相對于房地產(chǎn)間接投資來講，房地產(chǎn)直接投資所面臨的風(fēng)險更大。它受多種因素的影響：房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟環(huán)境、交易成本、信息不對稱、不公平競爭等。這些不確定因素直接決定著房地產(chǎn)投資的成敗。因此，在進行房地產(chǎn)直接投資時，必須細細分析變現(xiàn)風(fēng)險對投資決策的影響，確保企業(yè)在投資過程中所做出的每一項決策都是正確的。

篇（8）

中圖分類號：F830.9 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產(chǎn)風(fēng)險最小投資組合模型的建立

（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權(quán)重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風(fēng)險。投資組合的總體風(fēng)險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預(yù)期收益率的方差；設(shè)σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標(biāo)準(zhǔn)差；pij為第iod 與第j類項目的相關(guān)系數(shù)，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標(biāo)

結(jié)合以上對房地產(chǎn)投資組合方法的推導(dǎo)，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)有：在一定的預(yù)期收益水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)最小的投資風(fēng)險；在一定的風(fēng)險水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預(yù)期收益。

在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價模型β概念，以目標(biāo)一為基礎(chǔ)建立了房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險最小模型。

（三）模型的有關(guān)假設(shè)

建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風(fēng)險概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風(fēng)險的投資目標(biāo)?，F(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測資料確定各自可能收益率和各收益率實現(xiàn)的概率大小；市場由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風(fēng)險高收益的投資。

（四）模型的建立

設(shè)有N項不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險，在預(yù)期收益R0尋求風(fēng)險最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風(fēng)險的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產(chǎn)投資中，單項房地產(chǎn)風(fēng)險包括系統(tǒng)風(fēng)險（由政治、經(jīng)濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風(fēng)險（與特定的房地產(chǎn)投資有關(guān)，可通過投資不完全相關(guān)的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價模型（CAPM），可知單項投資總風(fēng)險中只有系統(tǒng)風(fēng)險對組合的預(yù)期收益和風(fēng)險有貢獻，那么可預(yù)先把系統(tǒng)風(fēng)險分離出來。設(shè)Rm是資本市場投資組合的預(yù)期收益率，ai是無風(fēng)險時的投資收益，βi是不可分散風(fēng)險度量，即第i項投資對市場組合風(fēng)險的貢獻率，εi是投資i自身的變動，根據(jù)統(tǒng)計學(xué)原理，第i項房地產(chǎn)投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統(tǒng)計學(xué)原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風(fēng)險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統(tǒng)風(fēng)險）因此可以用不可分散風(fēng)險度β將第i種資產(chǎn)的總風(fēng)險分解為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項投資的系統(tǒng)風(fēng)險：（σni）2為第i項投資的非系統(tǒng)風(fēng)險。

以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險，同時，組合投資的風(fēng)險還要考慮單項投資間的相關(guān)程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標(biāo)函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預(yù)期收益率下，尋求風(fēng)險最小的目標(biāo)之上的，不同企業(yè)在實際應(yīng)用中還可根據(jù)其不同的目標(biāo)，同理以尋求收益最大化為目標(biāo)來建立模型。

1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數(shù)。

2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場調(diào)查、有關(guān)數(shù)據(jù)資料，在單項目經(jīng)濟評價時加以確定。其計算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項目第i種預(yù)期收益率的出現(xiàn)概率

Ri—項目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期收益率

3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項目之間的相關(guān)系數(shù)ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協(xié)方差

4.不可分散風(fēng)險系數(shù)β。β反映的市場風(fēng)險不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風(fēng)險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風(fēng)險β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設(shè)模型參數(shù)，可按照以下公示計算：

就單項資產(chǎn)看，其計算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關(guān)性

σm —整個市場的標(biāo)準(zhǔn)差

σI —項目i自身的標(biāo)準(zhǔn)差

二、房地產(chǎn)投資組合案例分析

（一）分散風(fēng)險的案例

某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項目，其項目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類型A和B，當(dāng)項目A的預(yù)期收益率RA=25%時，預(yù)期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當(dāng)項目B的預(yù)期收益率RA=30%時，預(yù)期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風(fēng)險分析如下：

由式2-1、2-8得：

項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項目B的預(yù)期報酬率高，投資風(fēng)險比較大，而項目A的預(yù)期報酬率比B低，但投資風(fēng)險較小。設(shè)投資商決定項目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預(yù)期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預(yù)期收益率為定值17.25%結(jié)合的風(fēng)險隨兩者的相關(guān)系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險最小模型的案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對1，2，3三種房地產(chǎn)類型進行投資組合，各項目投資預(yù)期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關(guān)系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預(yù)期收益率不低于12%，試確定風(fēng)險最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風(fēng)險分解為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，計算如下：

項目1：系統(tǒng)風(fēng)險=1.22X0.5%=0.72%，

項目2：系統(tǒng)風(fēng)險=0.72X0.5%=0.245%，

項目3：系統(tǒng)風(fēng)險=0.82X0.5%=0.32%，

設(shè)三項投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險最小模型，計算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達12%，可見組合投資風(fēng)險遠小于各單項投資風(fēng)險，組合投資起到了分散風(fēng)險的作用。

篇（9）

一、引言

隨著近些年國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)信貸門檻的收緊，融資難的壓力迫使房地產(chǎn)開發(fā)者不斷探尋新型融資路徑。房地產(chǎn)投資信托作為發(fā)達國家一種成熟的融資手段，憑借其靈活的金融創(chuàng)新和政策規(guī)避優(yōu)勢受到許多開發(fā)商的青睞。目前，國內(nèi)信托公司發(fā)行的集合資金信托產(chǎn)品已經(jīng)逾千個，其中大部分資金都投向了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資信托的火爆和一路走高，雖然緩解了不少地產(chǎn)開發(fā)公司的資金壓力，但部分信托產(chǎn)品暴露出的風(fēng)險也使得我們不得不予以特殊關(guān)注。

二、房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的風(fēng)險因素分析

1、宏觀行業(yè)風(fēng)險

一般來說，信托產(chǎn)品的風(fēng)險首先來源于其作為標(biāo)的的資產(chǎn)，具體到房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀性風(fēng)險是其風(fēng)險的首要來源。國內(nèi)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，無論是借貸型亦或是股權(quán)型，其本質(zhì)都是資金型信托產(chǎn)品，都同房地產(chǎn)市場本身的波動密切相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中政策、資金、土地供求市場等因素中的任一因素發(fā)生變化都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形勢的轉(zhuǎn)變；一旦某個關(guān)鍵環(huán)節(jié)發(fā)生問題，便很容易發(fā)生資金鏈繃斷；房地產(chǎn)企業(yè)很容易因此陷入困境，由此導(dǎo)致信托產(chǎn)品發(fā)生行業(yè)風(fēng)險，難以兌付。從房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品本身的發(fā)展而言，其也面臨著很大的風(fēng)險。信貸政策逐步收緊的近十年，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品有了一個井噴式的增長。雖然許多條款的規(guī)定有所不同，所接受的監(jiān)管也不一樣，但從本質(zhì)上來說，其只是銀行貸款的一個變種。不過同銀行相比，信托公司在貸款使用監(jiān)控、風(fēng)險管理、實際經(jīng)營方面都嚴(yán)重缺乏經(jīng)驗，其自有資本金也不足以抵抗很大的風(fēng)險。事實上，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的發(fā)行正是因為公司沒有達到銀行信貸的要求，因此信托產(chǎn)品面臨的風(fēng)險不言而喻。

2、實際運營風(fēng)險

（1）信托公司尚缺乏成熟的項目選擇和評估制度。信托公司對于房地產(chǎn)投資項目的選擇及評估能力很大程度上決定著信托投資房的收益水平和風(fēng)險，信托公司有必要肩負(fù)起評估項目收益性及風(fēng)險性的責(zé)任。目前國內(nèi)與房地產(chǎn)信托公司配套的專業(yè)評估機構(gòu)尚未出現(xiàn)，信托公司本身也不具有這方面的豐富經(jīng)驗。因此，在房地產(chǎn)投資信托市場走向規(guī)?；统墒熘?，項目選擇和評估能力的高低也始終是信托產(chǎn)品多潛藏的巨大風(fēng)險。

（2）信托產(chǎn)品的條款設(shè)計還尚未成熟，許多房地產(chǎn)信托資金更多的是作為一種“過橋貸款”的性質(zhì)而存在。雖然目前出現(xiàn)了諸如股權(quán)信托方式和財產(chǎn)信托方式等，但由于國內(nèi)一直缺乏具有穩(wěn)定收租收益的房地產(chǎn)項目，所以國內(nèi)主要的房地產(chǎn)投資信托形式仍然是資金型信托。在具體的運作模式上，仍然遵照的是傳統(tǒng)的貸款形式，形式比較固定。信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓形式也僅局限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓，信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓市場還尚未構(gòu)建起來。

（3）信托投資公司本身素質(zhì)參差不齊。有相當(dāng)一部分信托公司自身治理結(jié)構(gòu)就存在問題，從業(yè)人員的素質(zhì)也參差不一。信托公司和信托產(chǎn)品的快速擴張也導(dǎo)致相當(dāng)多的信托公司鋌而走險，違規(guī)經(jīng)營。根據(jù)有關(guān)監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，新登記的信托公司中，約有三分之一都存在這樣那樣的問題，主要集中在違規(guī)操作和壞賬比例居高不下這兩方面。信托公司違背規(guī)定操作或不注重風(fēng)險控制，導(dǎo)致原定的信托目的難以實現(xiàn)，使不少的投資者蒙受經(jīng)濟損失。

3、法律監(jiān)管缺失風(fēng)險

信托產(chǎn)品作為國內(nèi)金融業(yè)的新興產(chǎn)品，在法律建設(shè)方面存在著嚴(yán)重滯后的問題，主要的表現(xiàn)則是信托合同的條款在法律中存有缺陷，導(dǎo)致后續(xù)發(fā)生法律糾紛甚至難以依法律履約?？梢灶A(yù)計的是，相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)之路還非常漫長，而房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品市場則快速發(fā)展，這為房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展蒙上了陰影。投資者對于信托產(chǎn)品缺乏足夠了解亦或是存在某種錯誤認(rèn)識也是潛在的風(fēng)險之一。許多投資者尚不清楚信托產(chǎn)品，并不能提供承諾的收益率。這意味著在信托產(chǎn)品開始進行運作之后，如果實際的可獲得收益率達不到信托公司宣稱的水平，購買者也無權(quán)要求信托公司以宣稱的收益率兌現(xiàn)收益信托產(chǎn)品的擔(dān)保效力僅存在于信托公司與被投資項目之間。因此可以說，如果被投資方（房產(chǎn)開發(fā)公司）出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象，信托公司是優(yōu)先被償付的對象，信托產(chǎn)品受益者則無權(quán)獲得償付。如果信托公司自身不能夠全額退還信托本金，投資者要承擔(dān)其中的風(fēng)險。

三、風(fēng)險防范措施探討與研究

監(jiān)管方（政府）、信托公司、投資者在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展中有著不同的利益和訴求，各利益相關(guān)方要達到某種平衡，才能保證信托產(chǎn)品的健康發(fā)展和保證投資者的利益。房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險防范是一個系統(tǒng)性的工程，有賴于各方特別是政府監(jiān)管部門及信托公司的共同努力。當(dāng)然，信托投資者也要增加對信托產(chǎn)品和信托風(fēng)險的了解，最好能夠通過成本估算、預(yù)估收益等辦法確定所承擔(dān)風(fēng)險的大小，正確對房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品進行投資。要從根本層面上防范房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險，還是要依賴政府部門和信托公司共同發(fā)揮作用。

1、從政府角度

（1）要完善與房地產(chǎn)信托有關(guān)的法律法規(guī)制度。

信托作為新型金融業(yè)態(tài)，沒有專門的法律予以規(guī)范，因此有必要進行專項立法。信托立法首先是要完善對信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管范圍，對動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托、股權(quán)、債權(quán)信托等產(chǎn)品的業(yè)務(wù)操作都作出明確的規(guī)定。因為信托合同可能導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生改變，且這種改變是無償?shù)?；這在物權(quán)法中也是一個監(jiān)管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地產(chǎn)信托權(quán)屬登記制度。另外與信托相關(guān)的稅收規(guī)定、財會制度、信息披露制度、外匯信托制度等都亟待完善。促進這些專門監(jiān)管制度和配套設(shè)施的完善，才可以確保信托產(chǎn)品在法律的實時監(jiān)管下運行。

（2）可以嘗試對房地產(chǎn)投資信托實行行業(yè)準(zhǔn)入制度

以準(zhǔn)入制度來保證房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的規(guī)范化。第一，對信托機構(gòu)資質(zhì)的準(zhǔn)入制度，未經(jīng)資質(zhì)認(rèn)定的機構(gòu)不得從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和交易；第二，對具體的信托投資項目建立批準(zhǔn)制度，具體來說就是對信托的具體投資項目在信托發(fā)行和審批上進行把關(guān)，防止信托機構(gòu)盲目把信托投資項目推向投資者，抑制行業(yè)可能產(chǎn)生的巨大風(fēng)險；第三，建立行業(yè)從業(yè)人員的資格準(zhǔn)入制度，確保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能夠達到風(fēng)險防控的要求。

（3）可以嘗試對信托機構(gòu)施行差異化的管理措施。

對于規(guī)模較大、資信條件較好、依法合規(guī)經(jīng)營的信托機構(gòu)，在通用的政策規(guī)定上予以突破，比如突破信托份數(shù)限制、準(zhǔn)許異地經(jīng)營等；通過特殊性的政策規(guī)定，扶持優(yōu)質(zhì)信托機構(gòu)的快速成長和發(fā)展。對于那些經(jīng)營管理能力較差、風(fēng)險防控能力弱的信托機構(gòu)則應(yīng)當(dāng)進行重點化監(jiān)管，確保其遵守相關(guān)制度規(guī)定，依法合規(guī)經(jīng)營。通過對信托機構(gòu)實施差異化監(jiān)管措施，保證信托行業(yè)既能快速健康發(fā)展，又能避免系統(tǒng)性風(fēng)險的過高過大。

（4）要健全信托產(chǎn)品披露制度。

健全的信托披露不僅可以對信托機構(gòu)的不合規(guī)經(jīng)營及操作予以監(jiān)管，還能使信托發(fā)行方脫離目前信托產(chǎn)品發(fā)行、營銷渠道狹窄的困境。對信托機構(gòu)和信托產(chǎn)品的信息披露規(guī)定原則上應(yīng)做到以下三點：第一，信息披露要限制在特定的媒體之上；第二，必須按照監(jiān)督部門要求的格式、語言進行規(guī)范化披露，保證信息披露的一致性；第三，披露內(nèi)容僅限于信托業(yè)務(wù)文件、使用情況報告、重大例外事項等，要遵守重要性規(guī)定。

2、從信托機構(gòu)角度

（1）找準(zhǔn)市場定位，做專業(yè)化信托服務(wù)。

目前國內(nèi)的信托機構(gòu)還沒有做專業(yè)化信托的概念。專業(yè)化信托公司在專業(yè)積累、提供服務(wù)方面都要比通用型信托機構(gòu)更有優(yōu)勢，其風(fēng)險控制水平也更為優(yōu)異。因為風(fēng)險控制涉及到對投資項目的風(fēng)險評估、管理能力、擔(dān)保規(guī)定等諸多方面，本質(zhì)上還是與信托機構(gòu)的運營經(jīng)驗和風(fēng)險抵抗能力有關(guān)。因此，現(xiàn)有信托機構(gòu)要嘗試向?qū)ｉT化信托的業(yè)務(wù)方向發(fā)展，找準(zhǔn)資金的優(yōu)勢，進行準(zhǔn)確定位，從而實現(xiàn)更有效的規(guī)避風(fēng)險、為客戶提供專業(yè)化服務(wù)的初衷。

（2）建立強有力的內(nèi)部控制制度。

信托機構(gòu)作為資金運作型機構(gòu)，內(nèi)控完善對其發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。第一，要嚴(yán)格遵守法人治理這一規(guī)定。目前來說，由于許多信托公司的大股東都是地方政府或壟斷央企，信托機構(gòu)的法人地位和公司治理在一定程度上都出現(xiàn)了虛化的現(xiàn)象。因此，后續(xù)監(jiān)管方面，政府部門要同信托機構(gòu)一起就如何建立透明、規(guī)范的法人治理制度展開嘗試。第二，要全面完善內(nèi)部控制框架和規(guī)范，規(guī)范應(yīng)當(dāng)涵蓋信托機構(gòu)的一切職能業(yè)務(wù)活動，包括其執(zhí)行程序和具體規(guī)定；其中，對具體業(yè)務(wù)，應(yīng)建立業(yè)務(wù)操作手冊并滿足職務(wù)的牽制規(guī)定。

（3）信托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新的步伐。

房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品目前的形式還比較單一，難以滿足市場上一部分投資者的投資需求。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展要求信托公司加快創(chuàng)新，通過創(chuàng)新手段設(shè)計出具有極大靈活性且能夠滿足投資者差異化投資需求的產(chǎn)品。信托機構(gòu)必須通過創(chuàng)新設(shè)計出具有不同收益形式、來源和風(fēng)險水平的新型信托產(chǎn)品，滿足不同偏好投資者的投資需求。解決信托資金來源也是信托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮的問題。現(xiàn)行規(guī)定中的信托份數(shù)不得超過200份的規(guī)定，無疑嚴(yán)重制約了信托的資金規(guī)模。信托機構(gòu)既然無法擺脫200份的限制，則可以從資金來源的方面進行創(chuàng)新。200份的限制只是針對于資金信托業(yè)務(wù)而言，如果委托人的資產(chǎn)不是資金的形式，而是股權(quán)或債權(quán)形式，則可以突破200份的限制。

（4）加強投資決策能力和風(fēng)險控制能力建設(shè)。

信托機構(gòu)必須明晰其經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險的性質(zhì)、來源及風(fēng)險水平高低，通過對風(fēng)險的梳理來制定相應(yīng)對策予以應(yīng)對。信托機構(gòu)有必要成立專業(yè)化風(fēng)險控制管理部門，對本機構(gòu)的宏觀風(fēng)險和業(yè)務(wù)操作風(fēng)險進行定性和定量的雙重分析，在風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上制定具有操作性的應(yīng)對之策。在風(fēng)險控制決策方面，必須要建立明確的決策程序和決策辦法，確保公司領(lǐng)導(dǎo)層承擔(dān)風(fēng)險控制、決策的責(zé)任，保證風(fēng)險控制活動能夠落實到位。信托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過自律性、技術(shù)性措施等的結(jié)合，最大限度地降低信托風(fēng)險。

【參考文獻】

篇（10）

自從我國進行對外開放的經(jīng)濟政策后，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，目前已經(jīng)取得了相當(dāng)大的成就，同時也在發(fā)展過程中經(jīng)歷了一些列的資金問題。過去的二十年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金來源于銀行貸款和預(yù)售房款，各大銀行的貸款幅度逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金確并沒有多上增長，這就啟示房地產(chǎn)行業(yè)需要另外的更科學(xué)有效的渠道來獲取資金。

一、房地產(chǎn)投資基金與風(fēng)險投資基金

據(jù)央行歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，自跨進新世紀(jì)以來，我國居民儲蓄存款逐年增加，形成了龐大的社會閑散資金，這些資金如果能利用到房地產(chǎn)資金市場，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的“及時雨”，也為廣大老百姓的資金提供了滿意的投資方式，讓房地產(chǎn)商突破融資瓶頸就要在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資上下功夫。

首先對產(chǎn)業(yè)投資進行分析，產(chǎn)業(yè)投資基金在我國就是直接投資于產(chǎn)業(yè)、對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理的利益共享和風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過設(shè)立專門的基金公司，向不確定的多數(shù)投資者發(fā)行基金份額，它是一個與證券投資完全對等的概念?；鸬墓芾硎怯苫鸸咀匀位鸸芾砣嘶蛘呶辛硗獾墓芾砣藖砉芾砘鹜懂a(chǎn)，按資產(chǎn)組合原理進行創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資或者基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資。從產(chǎn)業(yè)投資的對象上看，專門從事房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，也可以簡稱房產(chǎn)投資基金。那些投向新興的迅速成長的具備巨大競爭潛力但是未上市的公司的資金就是風(fēng)險型產(chǎn)業(yè)投資基金，也就是風(fēng)險投資基金。

二、兩種投資基金的比較

中國加入世貿(mào)組織以來，經(jīng)濟投資形式也不斷增多，人們的投資選擇隨之增多，就目前最受關(guān)注的這兩種投資方式也各有裨益。

（一）風(fēng)險性

由于投資對象的不同，所以資產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險不同。風(fēng)險投資基金投資的是增長潛力巨大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這個投資過程中面臨的風(fēng)險主要是技術(shù)、市場和人力風(fēng)險，所以這樣的企業(yè)也呈現(xiàn)出高風(fēng)險性。根據(jù)權(quán)威部門的統(tǒng)計，高科技企業(yè)失敗的概率總是大過成功的概率。但是少部分高科技企業(yè)運營還是較為穩(wěn)定，經(jīng)營狀況良好的高科技企業(yè)大概有10%，而30%的高科技企業(yè)生命力都很短，基本上會在一兩年就倒閉了。

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要來自于市場，同樣是高風(fēng)險，因為市場總是瞬息萬變，具有高度不確定性的市場總會帶來意想不到的風(fēng)險，比如經(jīng)營風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險等等。基本上房地產(chǎn)投資不存在技術(shù)風(fēng)險的因素，而房地產(chǎn)投資基金是由專業(yè)的房地產(chǎn)機構(gòu)進行操作，他們豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和對市場的敏銳判斷，一般能使投資者獲得較高的投資收益率，降低風(fēng)險。

（二）收益性

高風(fēng)險總是帶著高收益，才會吸引人們冒著風(fēng)險進行投資，很多人選擇風(fēng)險投資基金就是為了追求背后的巨大利益，例如，美國在上世紀(jì)90年代的風(fēng)險投資基金收益率高達150%，實際收益率也達到了45%，但是在本世紀(jì)遭遇了經(jīng)濟泡沫和經(jīng)濟危機以來，風(fēng)險投資基金的收益率瞬間收縮到10%，而人們對風(fēng)險投資的熱情也驟減下來，這也反映出風(fēng)險投資基金的高風(fēng)險性。

房地產(chǎn)投資基金相對于風(fēng)險投資基金就會顯得較為平衡，房地產(chǎn)和股票是公眾投資選擇的兩種主要對象，股市價格下跌，物價上漲，貨幣貶值時，房地產(chǎn)的固有特性就決定了它成為保值增值的主要對象。例如，目前在我國，隨著城市化的不斷推進，商品房就成為人們的消費熱點，同時人們的經(jīng)濟收入也在不斷增加，這就表示，如果房地產(chǎn)投資總量不盲目擴大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期收益相對較高。

（三）退出機制

風(fēng)險投資基金的退出渠道較窄，因為主要的投資對象是未上市企業(yè)，一般只是兩種退出方式，企業(yè)破產(chǎn)失敗退出或者企業(yè)上市取得其他收益成功退出。房地產(chǎn)投資基金的受限很小，隨著投資項目的銷售就能實現(xiàn)基金的完全退出，這也是房地產(chǎn)投資基金優(yōu)于其他基金的一個方面。

因為房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金之間的差異，在新時期房地產(chǎn)投資基金興起的情況下就不能照搬風(fēng)險投資基金的運作模式，但是一定要借鑒風(fēng)險投資基金的運作經(jīng)驗，研究出適合房地產(chǎn)投資基金自己的運作模式和注意事項。

（四）發(fā)展規(guī)模

房地產(chǎn)投資基金在目前即將迎來發(fā)展的高峰，相關(guān)的部門要對這種新興的投資模式給予充分的支持。我國目前現(xiàn)有的風(fēng)險投資機構(gòu)有80多個，規(guī)模超過1億元的風(fēng)險投資基金有30多個，美國的風(fēng)險投資機構(gòu)700多個，管理基金500億美元，相比之下，中國的風(fēng)險投資差距還很大。中國的風(fēng)險投資業(yè)缺乏經(jīng)驗，抗風(fēng)險能力很弱，沒有辦法運行自我發(fā)展運行機制。所以，在房地產(chǎn)投資時，要充分考慮集合投資，分散風(fēng)險的要求，單個基金規(guī)模不能過小也不能過大，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)在的經(jīng)營水平無法保證大規(guī)?；鸬氖找妗?/p>

參考文獻：

[1]蔡軒然.國有企業(yè)受托管理創(chuàng)投引導(dǎo)發(fā)展資金的對策[J].江南論壇，2011（2）：55