序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇投資的基本方式范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

日本出現(xiàn)房地產(chǎn)基金并不早。1992年以前，日本的地產(chǎn)發(fā)展相對封閉，基本上沒有外資進(jìn)入。20世紀(jì)80年代日本人在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)，并不知道用DCF的方式進(jìn)行估值。

20世紀(jì)90年代，日本的銀行在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以后，產(chǎn)生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產(chǎn)市場的價(jià)格連續(xù)下降了8年。這8年時(shí)間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產(chǎn)抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時(shí)間投行和基金都發(fā)了大財(cái)。

Lone Star（中國有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國成立的基金。1997年進(jìn)入日本，開始幾年就是從事不良債權(quán)的收購和處理。日本全國各地有900多家高爾夫球場。20世紀(jì)80年代，高爾夫球場會(huì)員證被炒得非常熱。一張會(huì)員證幾千萬日元，是普通工薪階層數(shù)年的年俸。會(huì)員證規(guī)定如果會(huì)員要求退會(huì)的話，錢是要全額退還的。20世紀(jì)90年代以后，許多會(huì)員退會(huì)，許多高爾夫球場無法償還會(huì)員的會(huì)員費(fèi)，紛紛申請破產(chǎn)或者破產(chǎn)保護(hù)。Lone Star就在此時(shí)，收購了150家高爾夫球場。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產(chǎn)投資基金也在2002年開始大批購入高爾夫球場100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。

90年代后期，日本人開始逐步了解到美國投行和基金的運(yùn)作模式，開始設(shè)立各種各樣的房地產(chǎn)基金。大部分基金也是從購買銀行的不良債權(quán)開始的。日本的地產(chǎn)基金開始進(jìn)入到普通國民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個(gè)原因，一個(gè)是市面上開始有介紹美國投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個(gè)原因是這個(gè)時(shí)候已經(jīng)有許多的房地產(chǎn)基金管理公司在日本證券交易所上市。

2002年以后，日本的房地產(chǎn)市場開始停止下降并緩慢上升。其中一個(gè)重要的原因就是國際和日本國內(nèi)大批的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)，大家都爭相購買優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源。這個(gè)階段給這些房地產(chǎn)基金融資的，主要是歐美的一些金融機(jī)構(gòu)。2007年到2008年發(fā)生次貸危機(jī)，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產(chǎn)基金行業(yè)迅速垮掉。

2010年以后，日本的房地產(chǎn)市場開始恢復(fù)，但是，日本的房地產(chǎn)基金管理公司已經(jīng)沒有了2000年到2006年之間的風(fēng)頭。

2 日本房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)

日本私募房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)主要有兩種。

一種是GK-TK結(jié)構(gòu)。所謂的GK就是日語里的“合同會(huì)社”。會(huì)社在日語里是公司的意思。合同會(huì)社的法律根據(jù)是2006年5月修訂實(shí)施的日本會(huì)社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據(jù)為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產(chǎn)信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)本身。

一種是TMK 結(jié)構(gòu)。TMK是日語里的“特定目的會(huì)社”，其法律根據(jù)為2000年實(shí)施的資產(chǎn)流動(dòng)法。

這兩種框架的設(shè)計(jì)需要考慮的是：一、把大額的房地產(chǎn)投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業(yè)法人稅稅率在40%左右，稅負(fù)非常重;三、實(shí)現(xiàn)倒產(chǎn)隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。

目前日本地產(chǎn)基金購買的地產(chǎn)，大部分都不是實(shí)物的房地產(chǎn)，而是購買的房地產(chǎn)信托收益權(quán)。這樣做有兩個(gè)重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負(fù)擔(dān)，另外一個(gè)意義是，信托銀行在接受房地產(chǎn)設(shè)定信托的時(shí)候，要進(jìn)行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會(huì)的地產(chǎn)，就不能設(shè)信托，產(chǎn)權(quán)上存在重大瑕疵的，或者建筑質(zhì)量上有重大問題的，也不能設(shè)為信托。

3 房地產(chǎn)基金的“煉金術(shù)”

日本房地產(chǎn)基金給投資家承諾的預(yù)期收益一般是15%以上。2007年次貸危機(jī)之前，基本上都達(dá)到了。房地產(chǎn)基金管理公司也收到了可觀的管理費(fèi)。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長期以來平均收入比較高的行業(yè)都是傳媒（電視臺(tái)和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競爭力比較強(qiáng)的制造企業(yè)。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產(chǎn)基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產(chǎn)基金管理公司Davici Advisory連續(xù)兩年蟬聯(lián)日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機(jī)的影響破產(chǎn)了）。外資投行和外資地產(chǎn)基金公司的員工平均收入更高。但因?yàn)樗麄儾皇侨毡镜纳鲜泄?，所以不在這些排行榜中。

那么這些地產(chǎn)基金是如何煉金的？

3.1 買便宜的東西。20世紀(jì)90年代，美國的投資銀行和房地產(chǎn)基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產(chǎn)抵押物。價(jià)格比較便宜。不過2002年之后，這種機(jī)會(huì)就基本沒有了。

3.2 處理房地產(chǎn)存在的一些法律問題。主要問題就是產(chǎn)權(quán)糾紛或者是和相鄰的房地產(chǎn)的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規(guī)定設(shè)置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。

3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產(chǎn)基金之所以在20世紀(jì)90年代后期開始飛速發(fā)展，一個(gè)原因是法律開始允許房地產(chǎn)證券化，另外一個(gè)原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導(dǎo)入日本的。之后日本銀行也開始模仿實(shí)施，這大大方便了房地產(chǎn)的融資。歐美的投資銀行和商業(yè)銀行對房地產(chǎn)進(jìn)行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進(jìn)而組成CDO等證券化產(chǎn)品。房地產(chǎn)基金在運(yùn)作過程中，每購入一個(gè)投資標(biāo)的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀(jì)90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。

3.4 對建筑物的耐震或者環(huán)境保護(hù)進(jìn)行改造。日語里有個(gè)詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時(shí)候，是嚴(yán)格遵守了當(dāng)時(shí)的法規(guī)法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國家標(biāo)準(zhǔn)提高了，建筑物達(dá)不到國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)了。那么對這些建筑物進(jìn)行修補(bǔ)，使其抗震能力達(dá)到國家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進(jìn)行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價(jià)值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規(guī)模運(yùn)作，這類建筑物基本上都被改造過了。

3.5 對建筑進(jìn)行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對電梯和建筑物的外墻壁進(jìn)行改造。裝修之后租金價(jià)格會(huì)上升。

3.6 進(jìn)行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產(chǎn)的市場位置，根據(jù)需要趕走一些租戶，導(dǎo)入一些新租戶，改變寫字樓或者商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)，提升商業(yè)設(shè)施的客源數(shù)量和質(zhì)量。

3.7 提高租金。就是簡單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。

3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產(chǎn)基金買賣的大部分都是房地產(chǎn)的信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)實(shí)物。其中一個(gè)重要原因就是可以避免房地產(chǎn)交易稅，減少支出。

4 投資日本房地產(chǎn)行業(yè)的利和弊

關(guān)于投資日本的房地產(chǎn)行業(yè)，最大的問題或者風(fēng)險(xiǎn)是中日關(guān)系的問題。近年來，中日關(guān)系不斷惡化，而且還有進(jìn)一步惡化的傾向。政治關(guān)系會(huì)不同程度地影響到實(shí)體的投資。另外一個(gè)重要的問題是，日本社會(huì)對于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態(tài)度。當(dāng)然，這種現(xiàn)象在絕大多數(shù)國家都會(huì)有。

但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡單說投資日本房地產(chǎn)行業(yè)就不如投資其他發(fā)達(dá)國家。日本有自己獨(dú)特的優(yōu)勢。從房地產(chǎn)市場的成熟度和透明度上來講，日本的房地產(chǎn)市場并不亞于歐美發(fā)達(dá)國家。日本在20世紀(jì)80年代后期人均GDP達(dá)到過全世界第一的水平。但是房地產(chǎn)市場的成熟是次貸危機(jī)之后的事情。日本在20世紀(jì)80年代經(jīng)歷了歷史上少有的房地產(chǎn)泡沫。在次貸危機(jī)前后又經(jīng)歷了一次小型的地產(chǎn)泡沫。經(jīng)歷了這些過程，投資人和普通老百姓對地產(chǎn)市場的認(rèn)識更加理性和成熟。2001年開設(shè)了REITs市場。

日本房地產(chǎn)的價(jià)格非常透明。日本的國土交通省每年會(huì)公布土地的公示價(jià)。每年政府組織房地產(chǎn)評估師，對全國幾十萬個(gè)定點(diǎn)的土地，每年1月1日時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行公布。每年日本國稅廳也會(huì)公布路線價(jià)。也就是公布全國道路沿線的土地，每年1月1日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的土地價(jià)格。每年各個(gè)地方政府也會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行固定資產(chǎn)的評估。根據(jù)這個(gè)評估金額對規(guī)定資產(chǎn)征收不動(dòng)產(chǎn)稅。

日本的房地產(chǎn)登記是在法務(wù)省進(jìn)行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權(quán)屬和其歷史變更過程。

日本的房地產(chǎn)市場有一些固有的習(xí)慣，高度保證了房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。比如，在出租寫字樓或者商業(yè)設(shè)施的時(shí)候，一般會(huì)收取6個(gè)月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時(shí)候，都需要租戶提供擔(dān)保人。并且一般會(huì)收取1個(gè)月或者2個(gè)月的押金。而且，日本的保險(xiǎn)高度發(fā)達(dá)，所有的建筑物基本上都有火災(zāi)保險(xiǎn)。

日本近20年來利率都特別低，有一段時(shí)間甚至為零利率。在日本進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產(chǎn)基金，一般的IRR是15%左右。在中國房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩的情況下，15%是一個(gè)非常可觀的回報(bào)。

進(jìn)入2014年，不少中國的城市開始取消了限購。中國的房地產(chǎn)市場明顯逼近一個(gè)拐點(diǎn)。

個(gè)人認(rèn)為日本在以下的幾個(gè)方面，對比其他國家具有相對的優(yōu)勢或者說對中國企業(yè)具有特別的價(jià)值：

4.1 日本的房屋抗震技術(shù)。大家知道日本是個(gè)地震多發(fā)國家。一直到20世紀(jì)60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關(guān)大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業(yè)。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發(fā)展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術(shù)。

4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發(fā)達(dá)國家相比，有一個(gè)明顯的劣勢，就是地少人多。日本的國土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應(yīng)非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會(huì)例外。日本的房地產(chǎn)企業(yè)，通過理念的更新和技術(shù)的進(jìn)步來滿足消費(fèi)者提出的需求。

戰(zhàn)后60年的發(fā)展，日本的房地產(chǎn)行業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)毫無疑問是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個(gè)例子。

4.3 養(yǎng)老設(shè)施。日本15年來，國民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養(yǎng)老設(shè)施和醫(yī)療護(hù)理設(shè)施。

篇（2）

我國的經(jīng)濟(jì)適用住房主要就是指政府在政策上給予優(yōu)惠，從而來限制建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)以及供應(yīng)對象和銷售價(jià)格的一種具有保障性質(zhì)商品住房，也是一種政策性的商品住房。它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn):一方面經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對市場價(jià)格而言是適中的，比較適合城鎮(zhèn)中低收入家庭的承受能力；另一方面適用性是指在住房的設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是人為地降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。隨著房地產(chǎn)市場不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售等多方面的工作也在不斷的深化，根據(jù) 中國建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門在2007年11月頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，可以更好的規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)以及銷售等方面的管理，并且在很多方面構(gòu)建了具有指導(dǎo)意義的框架。目前，我國在城鎮(zhèn)的住房制度進(jìn)行了切實(shí)有效的改革，這樣就在本質(zhì)上建立了可以與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的的一種新型的住房制度，從而為住房的商品化和社會(huì)化提供了更好的積極的作用，逐漸的改善了城鎮(zhèn)居民目前的居住現(xiàn)狀。積極有效的促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)以及銷售的力度，并且應(yīng)用有效的方法，從而更好的控制建設(shè)成本，變的非常的迫切，這既能有效的緩解了目前住房制度改革在過渡時(shí)期造成的住房緊張的局面，還能更好的貫徹“三個(gè)代表”中執(zhí)政為民的精神意義，對于這層意義的才是真正的為群眾謀利益，給群眾尋找真正意義上的實(shí)惠。

1 經(jīng)濟(jì)適用房的投資成本控制中的問題及成因

在我國，秉著讓政府成立經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中心，代表著政府組織的建設(shè)的一種運(yùn)作模式，在這種運(yùn)行模式里減少了項(xiàng)目法人開發(fā)等環(huán)節(jié)，這樣就能夠很好的控制建設(shè)的成本，不過，我們必須清醒的認(rèn)識到在這種運(yùn)作模式的實(shí)際操作中，是存在著和很多的問題的，并且有著一定的阻力。

1.1 聚焦建筑工程開發(fā)資質(zhì)問題

目前，在很多地方的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中心，大多數(shù)是不具有建筑工程要求的開發(fā)資質(zhì)的，嚴(yán)格意義上講是不可以直接的從事經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開發(fā)的，所以說是不能夠很好的實(shí)現(xiàn)建設(shè)中心代表政府來直接組織經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目標(biāo)的，所以造成了主體資質(zhì)的問題十分的迫切。

1.2 物業(yè)管理問題十分明顯

在我國的物業(yè)管理公司大多數(shù)都是處于一種虧損的狀態(tài)的，依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中的相關(guān)的規(guī)定對于項(xiàng)目法人的招投標(biāo)模式的嚴(yán)格要求，要求開發(fā)的企業(yè)必須是作為中標(biāo)的單位來負(fù)責(zé)工程建設(shè)和質(zhì)量的管理，而且物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容也都是由中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)來一起承擔(dān)的；所以在通常采取的建設(shè)中心直接由政府組織建設(shè)的這種模式里，是沒有中間的這個(gè)項(xiàng)目的法人的，使得物業(yè)管理的問題變得十分難以解決。

1.3 建設(shè)資金緊張投入不足

一般情況下，在經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目法人招投標(biāo)的模式下，對于投入的建設(shè)資金一般是要由開發(fā)企業(yè)自己來解決的，用不著建設(shè)中心來負(fù)擔(dān)這個(gè)建設(shè)資金；不過在采取建設(shè)中心直接組織建設(shè)的模式中，建設(shè)中心就要對建設(shè)項(xiàng)目的工程投入大量的建設(shè)資金，有時(shí)是會(huì)造成資金緊張,投入不足等問題。

2011年6月，國家發(fā)展改革委辦公廳下達(dá)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地可按《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》（國發(fā)19號文）進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)，可解燃眉之急。

1.4 經(jīng)濟(jì)適用住房質(zhì)量的控制

經(jīng)濟(jì)適用住房建成竣工驗(yàn)收后，經(jīng)由建設(shè)中心的整體收購之后再進(jìn)行的銷售，在合同關(guān)系上，經(jīng)濟(jì)適用房的住戶如果是存在著質(zhì)量的問題就要向建設(shè)中心進(jìn)行投訴的，不過建設(shè)中心只是代表政府的一個(gè)行政的主體，最好不要直接進(jìn)行受理，所以，住房的質(zhì)量問題的投訴在受理的上變的比較棘手。

2 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目投資成本與控制

2.1 經(jīng)濟(jì)適用房投資成本控制概述

通常，我們所說的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的投資成本控制，主要是指對構(gòu)成投資成本要素的征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、3%以內(nèi)的利潤等7項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行控制。經(jīng)濟(jì)適用房投資成本控制可以為工程的造價(jià)進(jìn)行很好的管理和控制，內(nèi)容主要就是指在建設(shè)工程項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)，要仔細(xì)的將建設(shè)工程過程中發(fā)生的所有費(fèi)用要有效的控制在預(yù)計(jì)一個(gè)的投資的定額內(nèi)。在建設(shè)的過程中，要及時(shí)的糾正可能發(fā)生的一些偏差，這樣就可以更好的控制在預(yù)計(jì)的目標(biāo)之中，從而可以在工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中，通過了比較合理的投資來取得比較大的收益。

然而，由于建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)過程一般情況下是一個(gè)周期比較長而且投入還比較大的過程，所以整體上涉及的相關(guān)因素還是比較多的，再加上專業(yè)的綜合性也比較強(qiáng)，針對與政策條件、技術(shù)條件、市場條件等很多的方面都可能產(chǎn)生重要的作用，從而導(dǎo)致整體投資成本控制的過程變得十分的復(fù)雜，所以，我們必須明白這是不可能在項(xiàng)目實(shí)施開始就可以精確地確定好了投資控制的目標(biāo)的，并且要求其在整個(gè)的項(xiàng)目實(shí)施過程的每個(gè)階段都要保持不變。所以，目前我們只能是預(yù)先計(jì)劃一個(gè)大致的控制目標(biāo)，再根據(jù)工程項(xiàng)目在實(shí)施過程中的每一階段的變化，進(jìn)行逐步細(xì)化加上不斷的調(diào)整，產(chǎn)生一個(gè)明確的控制目標(biāo)，最重要的是加以實(shí)現(xiàn)。

2.2 全方位的投資成本控制

首先，經(jīng)濟(jì)適用房是可以作為政府投資的一種項(xiàng)目，并且比較合適的價(jià)格出售給普通百姓，所以，在為了更好的控制住建設(shè)的成本的過程中，我們就應(yīng)該全方位的進(jìn)行行之有效的投資控制，以便準(zhǔn)確的建立出建設(shè)工程的管理目標(biāo)，然后再按照每個(gè)階段進(jìn)行組織實(shí)施，在采取科學(xué)合理的控制措施之后，這樣的舉措不僅可以進(jìn)行很好的橫向控制，還可以進(jìn)行縱向控制。也就是分階段控制上有著明顯的作用的，這樣的做法既能夠有效地節(jié)省建設(shè)的資金，更重要的是能夠很好的促進(jìn)投資效益的提高。所以說全方位的投資控制主要就是能夠有很好地利用專業(yè)的技術(shù)專長以及方法去更好的計(jì)劃和控制，包含資源、投資、利潤和風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)諸多方面。

其次，建設(shè)項(xiàng)目的投資成本的控制是一種不確定性很明顯的工作，所以在整個(gè)的建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，就會(huì)出現(xiàn)很多的意外的事項(xiàng)發(fā)生，在針對于這些事項(xiàng)，也可以說是風(fēng)險(xiǎn)的防范上，如果只是靠投資的控制就不是很容易做好的，更加的是需要對建設(shè)項(xiàng)目投資控制的全過程，對所有要素進(jìn)行系統(tǒng)的計(jì)劃與控制。只有這樣在建設(shè)過程中才可以全面領(lǐng)會(huì)和貫徹全方位投資控制的思想，更好的控制好項(xiàng)目的投資控制工作。

綜上所述，經(jīng)濟(jì)適用房最終是以微利價(jià)出售的，出售實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)，其售價(jià)由政府指派相關(guān)部門根據(jù)上述項(xiàng)因素綜合確定的，建設(shè)中心或投資開發(fā)商均不得擅自提價(jià)。房屋售價(jià)不能變，而成本則是可加以控制的,若成本控制不力，容易造成投資收益減少乃至虧損。故只有向內(nèi)部管理要效益，加強(qiáng)投資成本控制顯得尤為必要。為了更加有效地控制建設(shè)項(xiàng)目投資成本，我們必須進(jìn)行主動(dòng)及時(shí)的投資控制，不僅可以及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題還可以有效地解決問題，最重要的是避免問題的發(fā)生。

參考文獻(xiàn)：

[1]肖元真，新世紀(jì)全球科技與經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢叢書，2007.

篇（3）

一、工程項(xiàng)目投資與融資的基礎(chǔ)理論

（一）工程項(xiàng)目投資

投資者在對一項(xiàng)新工程進(jìn)行建設(shè)或?qū)εf工廠進(jìn)行翻新時(shí)所投入的資金的活動(dòng)，就是投資活動(dòng)。工程建設(shè)的投資其實(shí)也是工程建設(shè)的一部分，實(shí)施工程項(xiàng)目管理，更是對工程投資的管理，二者相輔相成，互為輔助。還有一種說法是，投資就是工程項(xiàng)目施工管理整過程產(chǎn)生的費(fèi)用。不管是哪一種說法，我們應(yīng)清楚的是，工程投資的費(fèi)用包括了工程施工費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用和包預(yù)備流動(dòng)費(fèi)用，而工程最終是否能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，收回投資，就要看我們在項(xiàng)目施工中是否落實(shí)了投資管理，對各種建設(shè)是否有合理應(yīng)用，所以，我們必須按時(shí)按量的完成各項(xiàng)目施工，關(guān)注每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，提高投資效率，加大投資回報(bào)。

（二）工程項(xiàng)目融資

為了讓項(xiàng)目能得到更多的資金支持，如果本施工企業(yè)的資金不足，就必須進(jìn)行融資，以確保資金的充沛。根據(jù)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，向金融機(jī)構(gòu)和金融市場以合法的方式獲得資金的一種行為，就是融資。項(xiàng)目融資的對象是項(xiàng)目工程，主體也是項(xiàng)目工程，施工單位通過各種借貸、租賃方式獲得資金，但關(guān)鍵是合法性。實(shí)際上，工程項(xiàng)目投資和融資是兩個(gè)聯(lián)系緊密的內(nèi)容，因?yàn)橹挥蝎@得了合理、充足的資金來源，才能進(jìn)行下一步投資，假如無法獲得融資，就算項(xiàng)目計(jì)劃如何完善也沒有辦法進(jìn)行下一步操作。投資者還要對項(xiàng)目的未來發(fā)展和利潤空間等進(jìn)行可行性分析研究，對其前景進(jìn)行科學(xué)估算，然后才能引進(jìn)資金。

二、BOT融資方式

（一）BOT融資方式的內(nèi)涵

首先是政府投入的資金，這一部分資金是以權(quán)益投資要求回報(bào)、或者以債權(quán)形式要求回收。政府根據(jù)自己的職能，對本地區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)、各項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的需要進(jìn)行分析，提交項(xiàng)目建議書以及可行性研究報(bào)告，完成各種前期工作，再將項(xiàng)目的融資和建設(shè)特權(quán)下發(fā)給建筑企業(yè)，而銀行以及其它金融機(jī)構(gòu)就要對項(xiàng)目的未來前景進(jìn)行分析后，確定是否提供融資貸款政府與投資方簽訂BT投資合同，投資方組建BT項(xiàng)目公司，投資方是項(xiàng)目的業(yè)主，承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)期間所發(fā)生的融資、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合理設(shè)置組織機(jī)構(gòu)，做好崗位和職責(zé)的劃分

施工企業(yè)為了方便融資管理，應(yīng)設(shè)立采購部和信用部門，兩個(gè)部門各司其職，采購部負(fù)責(zé)工程施工的各項(xiàng)采購工作，在從項(xiàng)目施工的實(shí)際出發(fā)，對采購的物質(zhì)進(jìn)行科學(xué)、詳細(xì)的審核。采購部門主要負(fù)責(zé)審核貨物的價(jià)格，預(yù)防貨不對板的問題，禁止貪污浪費(fèi)，而采購部也要與驗(yàn)收部門做好溝通協(xié)調(diào)，由驗(yàn)收和采購部門同時(shí)檢查好物資的質(zhì)量。信用部門主要負(fù)責(zé)規(guī)劃項(xiàng)目的融資需求，共項(xiàng)目的要求和單位的資金狀況出發(fā)，核實(shí)各種資金的單據(jù)和需求等，加強(qiáng)融資資金流通的監(jiān)督和管理。

企業(yè)要合理劃分崗位職責(zé)，權(quán)責(zé)分明，完善職責(zé)劃分，優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)組織。例如，對采購中的請購與審批崗位要分離、對詢價(jià)和確定供應(yīng)商要分離、對驗(yàn)收和人庫崗位要分離。再如，對融資中的融資計(jì)劃編制人員和審批人員要分離、對融資經(jīng)辦人和會(huì)計(jì)賬目人賬人員要分離、有價(jià)證券保管人和記賬人員分離等。實(shí)施職責(zé)劃分是為了避免職能重復(fù)，預(yù)防出現(xiàn)推卸責(zé)任的情況，同時(shí)也可以加強(qiáng)監(jiān)督，有針對性的落實(shí)工作管理。

（三）BOT融資方式的優(yōu)勢分析

BOT融資方式是一種現(xiàn)代化的融資手段，在一些大型項(xiàng)目的施工建設(shè)中常被用到，因?yàn)槠鋬?yōu)點(diǎn)明顯，對項(xiàng)目融資管理的促進(jìn)性大，所以得到了廣泛使用。從政府的角度來看，這種方式的優(yōu)點(diǎn)主要集中在四方面：資金利用：政府采用BOT方式，引入國外、國內(nèi)企業(yè)的大量資金，這樣不僅解決了投資資金不足的問題，還強(qiáng)化了融資管理；BOT方式還有利于政府調(diào)整外資的使用結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)外資進(jìn)入我國基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，這樣就能合理利用資源，將有限的資金集中應(yīng)用到那些關(guān)系國計(jì)民生的重大項(xiàng)目上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。

（四）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

由于基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)施工的耗費(fèi)時(shí)間長，涉及的范圍、部門廣，復(fù)雜性大，加上是國家建設(shè)項(xiàng)目，自然壓力也較大，所以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資失控的問題時(shí)有發(fā)生。政府通過BOT融資方式，將項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包方，項(xiàng)目借款以及借款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)都由承包商承擔(dān)，而政府不再需要對項(xiàng)目債務(wù)擔(dān)?；蚝炇?，無疑減輕了政府的負(fù)擔(dān)和壓力，但承包商也不是白白承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，他們也會(huì)獲得更大的收益，為此，他們會(huì)加強(qiáng)對投資失控現(xiàn)象的控制，避免了政府承受項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)。

（五）項(xiàng)目運(yùn)作效率

工程項(xiàng)目建設(shè)和施工單位，為了減少工程項(xiàng)目未來所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，并獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，就必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)和管理，提高管理水平，將成熟的項(xiàng)目投資運(yùn)行管理模式運(yùn)用到項(xiàng)目中，以市場環(huán)境為基礎(chǔ)進(jìn)行管理改革，適度調(diào)整，從而有助于提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營效率，加快項(xiàng)目施工進(jìn)度，在保證項(xiàng)目按時(shí)按質(zhì)完成的同時(shí)還能減低成本，提高投資管理質(zhì)量。

三、工程項(xiàng)目中的融資風(fēng)險(xiǎn)

（一）融資的計(jì)劃安排誤差較大

工程項(xiàng)目在融資前首先要制定融資計(jì)劃，而計(jì)劃的制定還要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，科學(xué)的選擇融資方式。以合理利用資源的理念去進(jìn)行計(jì)劃制定。但我們要客觀的認(rèn)識到，不是所有融資都是安全可靠的，其中也存在風(fēng)險(xiǎn)，而為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的不良影響，我們必須注意控制融資風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)源于融資對象和融資金額兩個(gè)方面，加上項(xiàng)目建設(shè)本身的不確定性，工程建設(shè)必須滿足政府的制度要求，所以，我們對融資方式的選擇有一定的要求，例如對資金的流動(dòng)性安排有要求，對融資對象的身份有要求等。融資數(shù)量的誤差，太多或太少的融資，都會(huì)導(dǎo)致資金的不合理利用，從而引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）在融資資金的雙向流動(dòng)中存在舞弊的風(fēng)險(xiǎn)

融資資金投入使用后，可能會(huì)有資金流失的問題，也有可能出現(xiàn)資金的風(fēng)險(xiǎn)挪用。一些賬目設(shè)置被經(jīng)辦人篡改的問題也時(shí)有發(fā)生，資金的流出過程中，對利息等資金也有可能出現(xiàn)挪用和私吞的現(xiàn)象，人為方面也是造成風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

四、投資控制的原則

（一）實(shí)施主動(dòng)控制

主動(dòng)控制其實(shí)就是與事后控制相區(qū)別的，相關(guān)人員在投資啟動(dòng)階段就要預(yù)算分析將來投資過程中可能發(fā)生或必定會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，然后制定相關(guān)的預(yù)防措施。其實(shí)主動(dòng)控制是面向未來的一種預(yù)算控制模式，雖然我們知道主動(dòng)控制的重要性，但由于人們在快速發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)中過多的這種效益和利潤，所以忽視了這一項(xiàng)控制。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)實(shí)際計(jì)劃與現(xiàn)實(shí)發(fā)生較大的差距時(shí)才開始找原因，并確定下一步的對策，即使亡羊補(bǔ)牢，可有的損失也無法挽回。為盡可能地減少以至避免目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離，我們必須嚴(yán)格的落實(shí)主動(dòng)控制，做好事先防范。

（二）經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合手段

項(xiàng)目投資管理就是項(xiàng)目施工的管理，因?yàn)槊恳豁?xiàng)投資都離不開施工，施工也離不開投資。長期以來，我國工程建設(shè)領(lǐng)域重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)，設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)性始終沒有結(jié)合在一起，或結(jié)合得很薄弱，當(dāng)我們進(jìn)入項(xiàng)目的可行性研究和設(shè)計(jì)階段時(shí)，就應(yīng)該開展技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)性等方面的論證，在考慮經(jīng)濟(jì)因素的前提下優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，如果經(jīng)濟(jì)因素考慮少，缺乏多方案比較和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，就會(huì)導(dǎo)致施工浪費(fèi)。所以，注重設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性尤為重要，只有這樣，才能正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力兩者的關(guān)系，以求最佳技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

（三）規(guī)范操作流程，完善項(xiàng)目中投融資的內(nèi)部控制

在工程項(xiàng)目投資操作流程中，采購是實(shí)現(xiàn)資金使用，也是加強(qiáng)資金管理的重要部分。采購請求―采購審批―詢價(jià)及確定供應(yīng)商―后期驗(yàn)收和人庫等，不管是哪一個(gè)環(huán)節(jié)，都需要采購人員積極認(rèn)真的執(zhí)行投資管理，控制資金使用，提高資金使用效率。在具體執(zhí)行中，項(xiàng)目投資工作需要在每一項(xiàng)施工中進(jìn)行內(nèi)部控制積極規(guī)范操作流程。例如，首先是采購申請，采購材料的數(shù)量必須與工程建設(shè)實(shí)際相結(jié)合，這樣可以預(yù)防資金、材料浪費(fèi)的現(xiàn)象，而采購人員還要根據(jù)實(shí)際施工要求而非個(gè)人經(jīng)驗(yàn)去判斷采購的數(shù)量，在實(shí)行可行性分析后報(bào)告上級審核。而在采購的審批上，應(yīng)讓經(jīng)驗(yàn)豐富的人參與審核，并且根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)周期、工期安排、物資市場的價(jià)格、庫存現(xiàn)狀等進(jìn)行評估，以確定合適的采購量等。在選擇供應(yīng)商方面，要貨比三家，比質(zhì)量，比價(jià)格，與多家生產(chǎn)商比價(jià)，采取招標(biāo)的方式為經(jīng)驗(yàn)豐富、質(zhì)量優(yōu)秀的供應(yīng)商提供機(jī)會(huì)，同時(shí)也方便自己獲得物美價(jià)廉的產(chǎn)品。后期的驗(yàn)收和人庫也需要在多個(gè)崗位和人員上規(guī)范，堅(jiān)決保證產(chǎn)品的質(zhì)量以保證工程質(zhì)量。

五、化解項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)策

（一）做好項(xiàng)目評估和風(fēng)險(xiǎn)分析工作

上述內(nèi)容中我們也說到，項(xiàng)目發(fā)展前景的好壞是直接決定融資效率的關(guān)鍵，為此，我們必須做到項(xiàng)目融資前期的風(fēng)險(xiǎn)分析工作。在實(shí)施融資前，相關(guān)部門應(yīng)從項(xiàng)目所在地政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等現(xiàn)實(shí)環(huán)境進(jìn)行分析，以及政府信用、當(dāng)?shù)卦诮ɑ驍M建項(xiàng)目的運(yùn)作及規(guī)劃情況，找出風(fēng)險(xiǎn)源頭和最容易觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素。目前我國項(xiàng)目融資可行性研究中，風(fēng)險(xiǎn)的評估及分析很少，很多都是流于形式，還是缺乏事前分析及動(dòng)態(tài)預(yù)測，所以我們也要按照上述內(nèi)容說的那樣，積極完善主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，提高融資效率。

（二）確保項(xiàng)目融資法律結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)無誤

每一個(gè)項(xiàng)目參與者都有其有限的法律義務(wù)和權(quán)益，當(dāng)然也承擔(dān)一定的責(zé)任，法律文件是否準(zhǔn)確的反映出項(xiàng)目各個(gè)參與方在融資結(jié)構(gòu)中的地位和要求，各個(gè)法律文件之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系是否嚴(yán)謹(jǐn)，是影響項(xiàng)目融資成功與否的必要條件。作為融資者，也就是項(xiàng)目中的第三者，不管是投資者還是貸款銀行都要注意該國的法律體系是否與本國法律體系或國際通用法律體系相銜接、相適應(yīng)，而投資者則要特別注意例如知識產(chǎn)權(quán)的保證、貿(mào)易公平的保證等方面的法律保護(hù)，了解法律制度，維護(hù)自身的合法權(quán)益，加強(qiáng)融資的有效性。

六、結(jié)束語

綜上所述，工程建設(shè)的項(xiàng)目投資和融資管理是一項(xiàng)專業(yè)、復(fù)雜、系統(tǒng)的管理工作。管理過程中，不僅要注重企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，更要看重社會(huì)效益，相關(guān)單位應(yīng)通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，實(shí)施項(xiàng)目全過程的管理，只有這樣才能最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)總投資最低、投資效益最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

近幾年，隨著民間資本不斷向房地產(chǎn)行業(yè)注入，房地產(chǎn)正在發(fā)生翻來覆去的變革。作為一項(xiàng)重要的投資性資產(chǎn)，開展成本會(huì)計(jì)方面的研究工作勢在必行。尤其是在新的的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》實(shí)施后，對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有了新的模式方案，即“公允價(jià)值模式方案”?；诖?，本文對新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)成本模式的原因進(jìn)行探析，以期為政府主管部門、房地產(chǎn)企業(yè)及普通民眾提供決策參考。

1. 目前公允價(jià)值形式所確定的市場體系還沒有完整地形成

根據(jù)最新頒布實(shí)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里面的一些規(guī)定制度，對所謂的投資性房地產(chǎn)施行公允價(jià)值這種模式來進(jìn)行計(jì)量的前提基礎(chǔ)條件可以說是極其嚴(yán)苛。公允價(jià)值這一模式雖然能夠比較有效地反映出一些投資性房地產(chǎn)本身在市場上的價(jià)值跟自己的盈利能力，卻因?yàn)橄嚓P(guān)房地產(chǎn)的一些市場體系還不是非常健全的，房地產(chǎn)之間的交易信息，它們的公開性還不是很高。在現(xiàn)在這種情況之下，這個(gè)模式還是很難滿足前提的。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是不允許企業(yè)用的是在估值的技術(shù)下所計(jì)算估計(jì)的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的一個(gè)公允價(jià)值。

2． 整個(gè)稅收成本在企業(yè)價(jià)值方面的一些影響

之前使用的成本模式進(jìn)行計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的物業(yè)每一期都是要進(jìn)行折舊的提取或者成本攤銷，這樣就能使得當(dāng)期在賬面上的利潤變少，但由于折舊跟攤銷都是可以在稅前被列支的，這樣就可以起到抵稅的效果。由此可見，如果是采用公允價(jià)值這種模式進(jìn)行計(jì)量的話，根據(jù)最新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，便不能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)提前進(jìn)行計(jì)提折舊或者進(jìn)行成本攤銷，而是要以在資產(chǎn)負(fù)債表里面所顯示出來的投資性房地產(chǎn)，它的公允價(jià)值作為一個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)來調(diào)整它的賬面實(shí)際價(jià)值，實(shí)際公允價(jià)值跟原來在賬面上的價(jià)值，它們之間的差額是應(yīng)該計(jì)入在當(dāng)期損益里面的。原來在折舊或者攤銷所起到的抵稅效果的丟失，從而使得稅負(fù)加重，這就成了很多的房地產(chǎn)企業(yè)最為顧慮的一點(diǎn)。

3．目前的公允價(jià)值模式總會(huì)影響到凈資產(chǎn)的收益率等等的考評性指標(biāo)

如果采用公允價(jià)值來進(jìn)行相關(guān)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債的計(jì)量,它在凈資產(chǎn)上所增長的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影響到了當(dāng)期或者再加上后期的一些凈資產(chǎn)方面的收益增長率。所以大多數(shù)的房地產(chǎn)上市公司必須要在相關(guān)賬面上的凈資產(chǎn)增長率跟凈資產(chǎn)收益的實(shí)際下降率這兩者間進(jìn)行一定的利弊權(quán)衡。

4．目前的公允價(jià)值這一模式有著不可回轉(zhuǎn)的特點(diǎn)

企業(yè)在采取公允價(jià)值這一模式進(jìn)行計(jì)量之后，是很難再換成原來使用的成本這一模式進(jìn)行計(jì)量的。因?yàn)槿绻髽I(yè)采用公允價(jià)值這種模式的話，就說明了這類型的投資性房地產(chǎn)，它的所在地是有著比較活躍的交易房地產(chǎn)市場的，而且也可以在比較活躍的一些交易型市場里面獲取同類型的或者相類似的房地產(chǎn)的部分價(jià)格方面的信息。一旦再轉(zhuǎn)成原來所用的成本模式進(jìn)行計(jì)量的話，肯定就不如采用公允價(jià)值這一計(jì)量模式，不能更好地對企業(yè)的實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行反映。

5．現(xiàn)在的公允價(jià)值這種模式會(huì)使得企業(yè)得經(jīng)營業(yè)績變得愈加波動(dòng)

所采用的投資性房地產(chǎn)相關(guān)計(jì)量模式的改換變動(dòng)，可以讓很多企業(yè)的隱性價(jià)值變得公開化，成為顯性價(jià)值，使得財(cái)務(wù)報(bào)表變得更加國際化，更加合理化，但它的前提卻是不改變企業(yè)自身的本質(zhì)存在的內(nèi)部價(jià)值。因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是一片大好形勢，如果采用公允價(jià)值這種模式的話，確確實(shí)可以增加企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)跟所獲得的利潤；但是，如果房價(jià)一旦下跌的話，肯定就會(huì)給本公司帶來無法估量的賬面上的損失，這就會(huì)讓企業(yè)的整個(gè)資產(chǎn)價(jià)值一直處在一個(gè)經(jīng)常性的大幅波動(dòng)的環(huán)境里面，從而就增加了這些企業(yè)在業(yè)績跟市場股價(jià)上的波動(dòng)性，給它們實(shí)際的資產(chǎn)與利潤的管理引發(fā)很多的問題。

6. 投資性的房地產(chǎn)在整個(gè)總資產(chǎn)里面占的比率不算高

投資性房地產(chǎn)是不包括那些因?yàn)樯a(chǎn)商品或者提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而擁有的自用型的房地產(chǎn)以及當(dāng)做存貨的一些房地產(chǎn)。所以對于這一類型的企業(yè)來講，就算對投資性的房地產(chǎn)實(shí)行了公允價(jià)值，其結(jié)果對業(yè)績也不會(huì)有太大的影響，但卻會(huì)影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)工作。由此所得，只有持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)才能有采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的這一必要性。

結(jié)語

隨著目前相關(guān)的市場體系正在逐步地完善，也隨著現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)變得越來越多，特別是因?yàn)槿嗣駧胖饾u地升值與我國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的一種持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展步伐，以及美元市場動(dòng)蕩，必然影響投資者對資本市場信心，市場將會(huì)更加關(guān)注所有房地產(chǎn)投資的本質(zhì)價(jià)值，所以今后公允價(jià)值這個(gè)模式的應(yīng)用范圍必然會(huì)愈加廣泛。

參考文獻(xiàn)：

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篇（5）

(一)我國基本養(yǎng)老金個(gè)人賬戶空賬運(yùn)行嚴(yán)重

我國目前對基本養(yǎng)老金采取個(gè)人賬戶與社會(huì)統(tǒng)籌賬戶相結(jié)合的方式，個(gè)人繳付不超過個(gè)人工資總額的8%，單位繳付不超過單位職工工資總額的20%，其中按職工個(gè)人工資11%的數(shù)額為職工建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶，個(gè)人賬戶的保險(xiǎn)基金來源于個(gè)人全部繳費(fèi)和部分單位繳費(fèi)，剩余的單位繳付納入社會(huì)統(tǒng)籌賬戶。②我國1995年頒布了《關(guān)于深化養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的通知》，從此我國企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)從“現(xiàn)收現(xiàn)付”轉(zhuǎn)向“統(tǒng)賬結(jié)合”，這種“統(tǒng)賬結(jié)合”其實(shí)就是“部分基金式”即即期的繳費(fèi)一部分用于應(yīng)付當(dāng)年的養(yǎng)老支出，一部分用于投保人建立養(yǎng)老儲(chǔ)備基金。在這種制度轉(zhuǎn)軌過程中，由于“老人”和“中人”的退休金沒有完全以養(yǎng)老儲(chǔ)備基金的模式積累，于是就出現(xiàn)了“新人”養(yǎng)“老人”和“中人”。養(yǎng)老金中社會(huì)統(tǒng)籌資金擠占個(gè)人賬戶資金，致使個(gè)人賬戶空賬運(yùn)行。中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文日前透露，中國養(yǎng)老金“空賬”規(guī)模高達(dá)約1.3萬億，③這樣造成養(yǎng)老投資基金不足。

(二)基本養(yǎng)老金的投資結(jié)構(gòu)單一、范圍過窄、

收益率過低

2000年8月，我國基本養(yǎng)老金采取市場化運(yùn)作，設(shè)立全國社會(huì)保障基金理事會(huì)，采取投資管理人和托管人的模式。2001年公布的《全國社會(huì)保障基金投資管理暫行辦法》規(guī)定社保基金投資范圍:1、銀行存款和國債投資的比例不得低于50%。其中，銀行存款的比例不得低于10%。在一家銀行的存款不得高于社?；疸y行存款總額的50%。2、企業(yè)債、金融債投資的比例不得高于10%。3、證券投資基金、股票投資的比例不得高于40%。這些投資范圍對基礎(chǔ)工程、國外資本市場、貸款等進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，投資范圍過窄，另外投資比例中銀行存款和國債投資不低于50%，造成基本養(yǎng)老金收益率較低，基本養(yǎng)老金賬戶的年均收益率不到2%，而2000－2008年的CPI平均為2.2%，特別是2004年CPI為3.9%，2007年為4.8%，2008年為5.9%，對于投資上萬億的養(yǎng)老基金，抵御不了通貨膨脹，損失高達(dá)幾百億，這是整個(gè)社會(huì)福利的重大流失。

(三)基本養(yǎng)老金投資管理模式不合時(shí)宜，造成違規(guī)投資

首先:社保機(jī)構(gòu)的工作人員不是專業(yè)的理財(cái)人員，對貨幣市場和資本市場投資工具的組合、投資風(fēng)險(xiǎn)的分散不是非常專業(yè)，他們不做市場風(fēng)險(xiǎn)評估，不做投資調(diào)研，盲目投資，容易造成投資失利。其次:社保機(jī)構(gòu)尚未建立投資人員的激勵(lì)機(jī)制。社保機(jī)構(gòu)的投資人員與投資收益之間無關(guān)聯(lián)關(guān)系，使得他們的投資操作缺乏動(dòng)力，影響投資收益。再次:社保機(jī)構(gòu)集中基本養(yǎng)老金的運(yùn)營、投資、監(jiān)管于一體，既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員，容易造成挪用、擠占養(yǎng)老金，更無從實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老基金的保值、增值。如原上海市勞動(dòng)和社會(huì)保障局局長祝均一違規(guī)拆借社?；疬_(dá)32億元;原廣州市勞動(dòng)保險(xiǎn)公司經(jīng)理劉雨宏違規(guī)審批社?；鸺s7.5億元進(jìn)行非法運(yùn)營(如銀行借貸、房地產(chǎn)行業(yè)、承銷國債等)，造成損失高達(dá)5.2億元。

二、挪威養(yǎng)老保險(xiǎn)投資運(yùn)營方式的借鑒

(一)挪威養(yǎng)老金投資運(yùn)營方式分析

挪威全球養(yǎng)老基金采用分散投資策略，投資了全球約3500家公司，每家公司平均持股比例卻低于1%。挪威全球養(yǎng)老基金(theGovernmentPensionFund－Global，簡稱GPFG)1990年成立，資金主要來源于石油和天然氣的外匯盈余。GPFG的管理運(yùn)作模式是由財(cái)政部、挪威議會(huì)和挪威資產(chǎn)管理部(Nor-wegianBankInvestment Management，簡稱NBIM))三者共同完成。財(cái)政部主要負(fù)責(zé)制定基準(zhǔn)的投資組合、投資收益率以及投資風(fēng)險(xiǎn)控制等基準(zhǔn)投資策略，并上報(bào)挪威議會(huì)批準(zhǔn)。NBIM根據(jù)基本投資標(biāo)準(zhǔn)，選擇具體的投資對象。GPFG采用的基準(zhǔn)投資組合事先明確了投資收益率和風(fēng)險(xiǎn)度，其基準(zhǔn)投資組合來源于富時(shí)(FTSE)27個(gè)國家的股票指數(shù)成分股和雷曼全球總計(jì)債券指數(shù)的成分債券，該投資組合60%投資于股票，40%投資于固定收益類產(chǎn)品。基準(zhǔn)投資組合中資產(chǎn)配置隨基準(zhǔn)證券市場價(jià)格的變化而變化。GPFD的投資領(lǐng)域是多元化的，沒有具體的行業(yè)偏好。在投資的風(fēng)險(xiǎn)偏好上，GPFC對單一公司的持股比例為5%，2008年后為10%。在投資地域上，GPFC主要投資于歐洲市場。在投資回報(bào)上，GPFC一貫以穩(wěn)健為目標(biāo)，1998年－2007年的股票和固定收益投資平均回報(bào)率分別為5.12%和7%。

(二)挪威養(yǎng)老金投資運(yùn)營方式對我國的啟示

一方面:GPFG的管理運(yùn)作模式財(cái)政部主要先制定基準(zhǔn)投資策略，并上報(bào)挪威議會(huì)批準(zhǔn)。NBIM在基準(zhǔn)投資策略的基礎(chǔ)上來實(shí)施投資規(guī)劃，選擇投資工具。這種運(yùn)作模式保持了政府適度干預(yù)養(yǎng)老金投資并監(jiān)督養(yǎng)老基金的運(yùn)行，值得我國政府借鑒，政府是監(jiān)督者，但在我國養(yǎng)老金投資模式可采用政府委托某一專業(yè)機(jī)構(gòu)來管理。另一方面:挪威資產(chǎn)管理部NBIM根據(jù)基準(zhǔn)投資組合策略，在富時(shí)27個(gè)國家的股票指數(shù)成分股和雷曼全球總計(jì)債券指數(shù)的成分債券中選擇股票和債券進(jìn)行投資，其各種證券資產(chǎn)和地區(qū)投資比重隨基準(zhǔn)證券市價(jià)的變化而變動(dòng)。這種多元化投資策略分散投資風(fēng)險(xiǎn)，透明度較高。挪威的這種依據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢制定科學(xué)的基準(zhǔn)投資策略和設(shè)立投資組合的多元化投資方式，我國可以大膽借鑒。

三、完善我國基本養(yǎng)老金投資管理模式

(一)拓寬養(yǎng)老金的籌資渠道

1.外匯盈余補(bǔ)充基本養(yǎng)老金空賬

我國的外匯儲(chǔ)備2萬多億，把外匯儲(chǔ)備的10%用來補(bǔ)充養(yǎng)老金，一方面可以抵御通貨膨脹;另一方面，我國外匯儲(chǔ)備長期投資美國、歐洲國債，由于人民幣升值，外匯資產(chǎn)帶來大幅度的貶值，因此把外匯儲(chǔ)備的一部分補(bǔ)充基本養(yǎng)老金，選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y工具，提高資產(chǎn)的投資收益率，可以防止外匯貶值帶來的損失。

2.通過國有股轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)收益分紅等手段補(bǔ)足基本養(yǎng)老金缺口

我國的養(yǎng)老金采取個(gè)人賬戶與社會(huì)統(tǒng)籌賬戶相結(jié)合使得“新人”養(yǎng)“中人”和部分“老人”，導(dǎo)致“新人”個(gè)人賬戶空賬，這是由制度造成的，應(yīng)由國家買單，國有企業(yè)是全民企業(yè)應(yīng)承擔(dān)這一重任。股權(quán)分置改革后，凡在證券市場首次公開發(fā)行股票并上市的國有股，均須按首次公開實(shí)際發(fā)行股份數(shù)量的5%轉(zhuǎn)由我國養(yǎng)老基金會(huì)持有，應(yīng)轉(zhuǎn)持股份數(shù)量多于國有股東持股數(shù)量，按實(shí)際持股數(shù)量轉(zhuǎn)持。除此，國有企業(yè)每年稅后收益的5%應(yīng)補(bǔ)足基本養(yǎng)老金缺口。

(二)擴(kuò)大基本養(yǎng)老金的投資范圍，引入養(yǎng)老金投資保險(xiǎn)制度

養(yǎng)老金的投資應(yīng)遵循安全性、流動(dòng)性和收益性。我國的基本養(yǎng)老金投資渠道過窄且收益很低，為改變這一狀況可以從以下幾個(gè)方面著手，調(diào)整基本養(yǎng)老金投資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大基本養(yǎng)老金的投資渠道。

1.調(diào)整投資工具，分享經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來的收益

目前我國養(yǎng)老金對證券投資基金、企業(yè)債券、股票投資的比例規(guī)定不得高于40%。這個(gè)比例應(yīng)提高，應(yīng)提升至60%。對貨幣市場(貨幣型基金、央行息票、票據(jù)市場、銀行短期存款等)的投資比例不得高于30%，其它為10%左右。這樣一方面保證了養(yǎng)老金的流動(dòng)性，也使得養(yǎng)老金投資分享了中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)利益。

2.擴(kuò)大基本養(yǎng)老金投資范圍，如基礎(chǔ)設(shè)施和個(gè)人住房抵押貸款

基礎(chǔ)設(shè)施具有周期長、規(guī)模大、收益穩(wěn)定且還享有國家稅收減免。世界銀行公布1974年－1992年的基礎(chǔ)設(shè)施收益中，交通運(yùn)輸業(yè)和城市開發(fā)的收益率最高，均超過20%，基礎(chǔ)設(shè)施年平均收益率為17%?？梢娀A(chǔ)設(shè)施具有長期、穩(wěn)定、相對安全的收益率，因此基本養(yǎng)老金可以參與高速公路、地鐵、機(jī)場、港口、城市開發(fā)等投資，當(dāng)然缺陷是流動(dòng)性較弱。個(gè)人住房抵押貸款目前是商業(yè)銀行的績優(yōu)資產(chǎn)，具有較強(qiáng)安全性且較高收益性等特點(diǎn)。我國住房抵押貸款的市場是巨大，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，我們可以調(diào)低抵押率，按照住房評估價(jià)的60%來放款，除非房價(jià)跌破40%，否則抵押貸款較安全。

3.引入養(yǎng)老金投資擔(dān)保機(jī)制，確保養(yǎng)老金的保值增值

養(yǎng)老金是老百姓的養(yǎng)命錢，為了控制養(yǎng)老保險(xiǎn)金的投資風(fēng)險(xiǎn)，可以引入養(yǎng)老金投資擔(dān)保機(jī)制，以保障養(yǎng)老金投資的安全性。養(yǎng)老金投資的名義收益率=養(yǎng)老金投資的實(shí)際收益率+通貨膨脹率，養(yǎng)老金投資的最低目標(biāo)應(yīng)為保值，假設(shè)養(yǎng)老金投資的實(shí)際投資收益率為負(fù)值時(shí)，由財(cái)政撥付專項(xiàng)資金予以彌補(bǔ)，這時(shí)，政府充當(dāng)保險(xiǎn)人的角色予以承保。

(三)改革養(yǎng)老保險(xiǎn)投資管理模式，加強(qiáng)養(yǎng)老保險(xiǎn)投資監(jiān)督

1.養(yǎng)老金投資管理模式應(yīng)走市場化道路，確保投資效率

篇（6）

一、金融資產(chǎn)投資

（一）銀行儲(chǔ)蓄（活期、定期）

基本概況：活期儲(chǔ)蓄指不約定存期、客戶可隨時(shí)存取、存取金額不限的一種儲(chǔ)蓄方式。定期儲(chǔ)蓄指存款人同銀行約定存款期限，到期支取本金和利息的儲(chǔ)蓄形式。

收益：活期利率0.35%，定期年利率2.6%-4.5%之間。

風(fēng)險(xiǎn)：銀行儲(chǔ)蓄風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹的影響，活期儲(chǔ)蓄風(fēng)險(xiǎn)更高。

綜合評價(jià)：銀行儲(chǔ)蓄收益穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)小，但是收益水平較低。

（二）股票

主要概況：股票是股份公司在籌集資本時(shí)向出資人公開或私下發(fā)行的、用以證明出資人的股本身份和權(quán)利，并根據(jù)持有人所持有的股份數(shù)享有權(quán)益和承擔(dān)義務(wù)的憑證。

收益：在目前中國的股市，股息收入和分紅不是主要收益，主要股票投資收益來自于股票出售的資本利得。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國股票長期年化收益率在10%左右。

風(fēng)險(xiǎn)：最主要的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和公司特有風(fēng)險(xiǎn)，此外有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與利率風(fēng)險(xiǎn)等。

綜合評價(jià)：在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)形勢緩慢回升的情況下，并且受目前市場流動(dòng)性缺乏的影響，中國股市基本面仍然處于低谷，上證指數(shù)近幾個(gè)月呈下跌趨勢，股票投資收益率下跌。

（三）債券

主要概況：國債是中央政府為籌集財(cái)政資金而發(fā)行的一種政府債券，是中央政府向投資者出具的、承諾在一定時(shí)期支付利息和到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。

收益：國債年利率在3.72%-3.54%之間，企業(yè)債券利率水平在3.5%—8.9%之間。

風(fēng)險(xiǎn)：國債幾乎不存在違約風(fēng)險(xiǎn)，但是由于期限一般較長，面臨著利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)債券除了市場風(fēng)險(xiǎn)還有違約風(fēng)險(xiǎn)。

綜合評價(jià)：國債風(fēng)險(xiǎn)低，但國債償還周期一般比較長。企業(yè)債券收益率高于國債，但是違約風(fēng)險(xiǎn)也大于國債，適合想獲取超于國債收益且具有長期投資目標(biāo)的投資人。

（四）基金

基本概況：基金是指為了某種目的而設(shè)立的具有一定數(shù)量的資金。在現(xiàn)有的證券市場上的基金，包括封閉式基金和開放式基金。

收益：基金收益包括基金投資所得紅利、股息、債券利息、買賣證券價(jià)差、存款利息和其他收入。目前中國基金年化收益率在5%-7%左右。

風(fēng)險(xiǎn)：目前基金市場活躍健全，基金流動(dòng)性高，交易便捷，故流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較低；同時(shí)，由于基金具有分散投資，專家理財(cái)?shù)奶攸c(diǎn)，因此也大大降低了其投資的風(fēng)險(xiǎn)。

綜合評價(jià)：一般來說貨幣型基金、債券型基金的收益較為穩(wěn)定，但收益率相對而言較低；股票型基金、投資基金、信托基金等就屬于高風(fēng)險(xiǎn)高收益型的投資方式?？傮w而言，基金相對股票來說，收益較為穩(wěn)定。

二、實(shí)物資產(chǎn)投資

（一）房地產(chǎn)

基本概況：房產(chǎn)投資理財(cái)是利用房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有可分割性的特性，投資者購買房產(chǎn)后，可以期望通過轉(zhuǎn)讓或者出租以獲取差價(jià)或者租金收益。

收益：房地產(chǎn)投資的收益主要來自于出租房產(chǎn)的收益或買賣價(jià)差減去相關(guān)的稅費(fèi)以及手續(xù)費(fèi)。目前中國房地產(chǎn)投資收益率普遍在12%以上。

風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要取決于市場供需狀況以及國家政策風(fēng)險(xiǎn)。

綜合評價(jià)：在中國目前房地產(chǎn)的供需狀況來看，房地產(chǎn)市場在長期來看是上漲占主導(dǎo)地位，但是在一些短期的節(jié)點(diǎn)上會(huì)受到政府政策的影響呈或漲或跌的波動(dòng)趨勢。

（二）藝術(shù)品和古玩

基本概況：常見的藝術(shù)品投資主要包括：字畫、郵品、珠寶、古董等。

收益：藝術(shù)品投資潛在收益非常高，具有極強(qiáng)升值功能，隨著持有時(shí)間的增加藝術(shù)品會(huì)不斷增值。目前中國藝術(shù)品投資收益率在20%左右。

風(fēng)險(xiǎn)：對于有很強(qiáng)鑒別能力的投資者而言，藝術(shù)品投資波動(dòng)率和風(fēng)險(xiǎn)均較小。

綜合評價(jià)：藝術(shù)品投資具有風(fēng)險(xiǎn)小、升值快、格調(diào)高的特點(diǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)總是與收益并存，藝術(shù)品投資的特性決定了它特有的投資風(fēng)險(xiǎn)，即鑒賞風(fēng)險(xiǎn)。藝術(shù)品投資要求投資者具有專業(yè)的藝術(shù)品鑒別能力。

（三）黃金（貴金屬）

基本概況：黃金投資包括金條、金幣以及黃金首飾，以持有黃金實(shí)物等作為投資。

收益：在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，黃金價(jià)格總體上呈持續(xù)上漲趨勢，黃金投資是一種高收益的投資。目前中國黃金投資收益率在5%-6%左右。

風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較小，流動(dòng)性強(qiáng)，交易市場活躍，但存在一定儲(chǔ)蓄風(fēng)險(xiǎn)和回收風(fēng)險(xiǎn)。

綜合評價(jià)：黃金的初始投資額較高，并且短期炒作很難獲得預(yù)期的收益率，只有長期持有才會(huì)有穩(wěn)定的收益率。在目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣、中國經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇的情況下，黃金投資作為資金避風(fēng)港，能規(guī)避目前的市場風(fēng)險(xiǎn)，并且獲得穩(wěn)定、較高的收益率。

三、總結(jié)

在國際金融危機(jī)后全球經(jīng)濟(jì)處于二次探底的經(jīng)濟(jì)衰退期的基本經(jīng)濟(jì)形勢下，中國目前也處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)的較小衰退期，作為中國的個(gè)人投資者，考慮到現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，黃金、房地產(chǎn)、藝術(shù)品等實(shí)物投資方式在收益和風(fēng)險(xiǎn)方面相較于股票、債券等金融投資方式更有優(yōu)勢。當(dāng)然，任何投資方式風(fēng)險(xiǎn)-收益的選取都是因人而異，只有選擇最適合自己的投資方式，才能達(dá)到效用最大化的投資效果。

參考文獻(xiàn)

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[2]鄧可斌.中國個(gè)人投資者證券偏好與資產(chǎn)選擇研究[D].上海：暨南大學(xué)，2006.

篇（7）

1我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)營現(xiàn)狀

我國從2007年開始，老齡人口占比就超過8%，2019年達(dá)到18%，截至到2017年我國每100個(gè)勞動(dòng)人口所要承擔(dān)約16個(gè)老人的撫養(yǎng)義務(wù)。養(yǎng)老形勢的背后是日益增加的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)營壓力。我國的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金體系分為三個(gè)層級:基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老保險(xiǎn)。我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度已由現(xiàn)收現(xiàn)付制發(fā)展為社會(huì)統(tǒng)籌管理與個(gè)人賬戶相結(jié)合。劃入社會(huì)統(tǒng)籌賬戶的部分利用當(dāng)前職工和居民的繳費(fèi)收入支付當(dāng)期退休人員養(yǎng)老金，屬現(xiàn)收現(xiàn)付制;個(gè)人賬戶按個(gè)人工資繳費(fèi)基數(shù)的8%劃撥形成的本息和，采用基金積累制。從2019年5月1日起，我國城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)中由企業(yè)繳費(fèi)的部分降低至16%，個(gè)人負(fù)擔(dān)部分仍為8%。另外，在2018年5月的中央全面深化改革委員會(huì)第二次會(huì)議中，提出企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的中央調(diào)劑制度，調(diào)劑比例將于2019年提高至3．5%，以實(shí)現(xiàn)公平協(xié)調(diào)。我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金實(shí)行:省級統(tǒng)籌，中央統(tǒng)一管理。各省收繳的養(yǎng)老保險(xiǎn)金納入社會(huì)保障賬戶，并統(tǒng)一委托給國務(wù)院授權(quán)的基金委托管理機(jī)構(gòu)全國社?；鹄硎聲?huì)進(jìn)行投資管理。2017年交由全國社?；鹄硎聲?huì)管理的資產(chǎn)總額達(dá)到3511．19億元，其中直接投資額為934．69億元，占比29．62%，委托投資額為2220．5億元，占比70．38%，實(shí)現(xiàn)投資收益87．83億元，名義投資收益率為5．23%，較2016年3．03%的名義投資率相比有所提高。在基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金收支方面，累計(jì)結(jié)余持續(xù)增加，但近年支出收入比均在85%以上，從地區(qū)角度分析，2017年結(jié)余最多的廣東省達(dá)9647．8億元而黑龍江省2017年基金結(jié)余為－486．2億元。廣東省和黑龍江省的收支結(jié)余差值達(dá)到了10萬億，可以看出，我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的地區(qū)發(fā)展并不均衡。

2我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)營存在的問題

2．1養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資保值增值率低。

我國2016年養(yǎng)老金投資名義收益率為3．03%，扣除通貨膨脹率后僅為1．03%，2017名義投資率為5．23%，實(shí)際為3．63%，同期銀行一年定期存款利率為1．5%，三年期憑證式國債利率為3．8%。實(shí)際收益率低于三年期國債利率。與國外相比，日本2015年基金收益率為12．27%，新加坡平均投資收益率為5%左右，挪威2014年綜合投資收益率為7．6%，而拉美國家代表智利的平均收益率為10．9%左右。不管是與我國的股票、國債等投資方式相比較還是與國外養(yǎng)老金投資收益相比我國的養(yǎng)老金收益都處在較低水平。

2．2養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資方式單一。

我國的基本養(yǎng)老基金的投資要保證風(fēng)險(xiǎn)可控、資金安全。據(jù)規(guī)定，我國的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金只能投資于銀行存款、國債、其他流通性較好的金融工具包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業(yè)債權(quán)金融債券等有價(jià)證券。根據(jù)2015年《我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資管理辦法》規(guī)定，固定收益類資產(chǎn)投資比重上限甚至達(dá)到135%，流動(dòng)類資產(chǎn)占比小于低于5%，股票等權(quán)益類資產(chǎn)占比小于30%。投資方式的過多限制必然造成投資的單一化和保守化，低收益也是必然結(jié)果。如何在政府規(guī)定之下，充分分散風(fēng)險(xiǎn)將資金分配到部分權(quán)益類資產(chǎn)投資上，甚至進(jìn)行國外投資，開辟新的投資方式是目前急需解決的問題。

2．3隱性債務(wù)顯性化。

隱性債務(wù)等于未來需要支付的所有養(yǎng)老金的現(xiàn)值減去當(dāng)前基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金的累計(jì)金額。我國社會(huì)統(tǒng)籌基金部分采用現(xiàn)收現(xiàn)付制，即利用當(dāng)前在職人員繳納的保險(xiǎn)費(fèi)來支付目前已退休人員的退休金，這實(shí)際上類似于一種沒有明確合同或者法律規(guī)定的隱形債務(wù)債權(quán)關(guān)系，隱性債務(wù)反映的并不是當(dāng)期養(yǎng)老保險(xiǎn)金的支付壓力，而是未來的養(yǎng)老金的債務(wù)趨勢。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)際養(yǎng)老金的隱性債務(wù)總額逐年擴(kuò)大，隱性債務(wù)總額占GDP比重逐年降低，由目前的40%左右降低到2050年的16．1%，但這并不意味我國隱性債務(wù)負(fù)擔(dān)在降低，主要原因是GDP總量增長速度大于隱性債務(wù)的增長速度使得比重降低。除此之外，王曉東等通過精算模型，測算出我國在2010—2060年間基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金隱性債務(wù)缺口有35．3萬億元;劉學(xué)良利用精算模型，測算我國2010—2050年間養(yǎng)老金缺口折算為2010年的現(xiàn)值為57．5萬元，為2010年國民生產(chǎn)總值的143%。1997年，我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度由完全的現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向統(tǒng)賬結(jié)合的方式。在轉(zhuǎn)制之前的退休人員已交納的退休金沒有建立個(gè)人賬戶，而當(dāng)前的在職人員的交費(fèi)中需要拿出一部分比例的資金來建立個(gè)人賬戶，這就導(dǎo)致了當(dāng)前的養(yǎng)老基金收入小于支出，使得隱性債務(wù)顯性化，此問題主要是在我國養(yǎng)老保險(xiǎn)制度向統(tǒng)賬結(jié)合方向轉(zhuǎn)變的過程中所產(chǎn)生的，大部分隱性債務(wù)來源于轉(zhuǎn)制成本。

2．4個(gè)人賬戶空賬運(yùn)轉(zhuǎn)。

在統(tǒng)賬結(jié)合方式下，我國養(yǎng)老保險(xiǎn)金的個(gè)人賬戶繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)的8%。當(dāng)社會(huì)統(tǒng)籌賬戶的資金不足以進(jìn)行養(yǎng)老金支付時(shí)，相關(guān)部門為了短期利益而挪用個(gè)人賬戶資金進(jìn)行彌補(bǔ)，導(dǎo)致個(gè)人賬戶徒有賬戶上的數(shù)字，而沒有實(shí)際資金，造成了個(gè)人賬戶的空轉(zhuǎn)。2007—2015年間我國個(gè)人賬戶缺口日趨擴(kuò)大，接近于線性增長，2015年底空賬規(guī)模達(dá)到了4．7萬億元，且出現(xiàn)多個(gè)省市如東北三省社會(huì)統(tǒng)籌賬戶嚴(yán)重收不抵支。多方面原因造成空賬的存在，首先，養(yǎng)老保險(xiǎn)制度轉(zhuǎn)軌造成的轉(zhuǎn)制成本及隱性債務(wù)顯性化問題使得養(yǎng)老保險(xiǎn)金的支出擴(kuò)大，這部分資金缺口應(yīng)該由政府的財(cái)政支出予以彌補(bǔ)，但目前大部分是由職工承擔(dān);然后，我國在實(shí)行養(yǎng)老保險(xiǎn)金統(tǒng)賬結(jié)合之前的職工的個(gè)人賬戶并沒有資金積累，而退休以后卻要增加發(fā)放金額，養(yǎng)老保險(xiǎn)金支出擴(kuò)大;最后是造成空賬問題的直接原因，社會(huì)統(tǒng)籌賬戶和個(gè)人賬戶雖然名義上是分離的，但實(shí)際并沒有分開記賬，兩者管理混亂。我國缺乏嚴(yán)格的管理監(jiān)督制度和專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范管理，使社會(huì)統(tǒng)籌部分的短缺極易引起個(gè)人賬戶資金的亂用，個(gè)人賬戶有名無實(shí)。

3我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)營優(yōu)化建議

3．1提高統(tǒng)籌層次。

為實(shí)現(xiàn)我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金規(guī)模的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)保值增值，可以提高基金的統(tǒng)籌管理層次、拓寬投資方向、嚴(yán)格資金監(jiān)督管理。提高養(yǎng)老保險(xiǎn)金統(tǒng)籌級別，制定全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行資金的中央集中管理。目前我國采取養(yǎng)老保險(xiǎn)金的省級統(tǒng)籌，由于地區(qū)和城鄉(xiāng)差異部分地區(qū)采用市級統(tǒng)籌。這種分散的籌集與管理方式使得養(yǎng)老保險(xiǎn)金分散在省、市、區(qū)的各個(gè)政府管理部門或者不同行業(yè)之間，必然會(huì)降低資金的運(yùn)營效率與制度的公平性。實(shí)現(xiàn)全國統(tǒng)籌，可以分三步進(jìn)行推進(jìn)。首先，要統(tǒng)一全國繳費(fèi)比率和計(jì)算基數(shù)，其次對各省的收支結(jié)余狀況進(jìn)行匯總，盈余較多的省向中央繳納的基金數(shù)額較多，所有資金匯總作為中央統(tǒng)一使用的調(diào)劑資金，中央利用資金對不同的省市進(jìn)行補(bǔ)貼，通過再分配實(shí)現(xiàn)公平與效率。在以上發(fā)展過程中，要持續(xù)推進(jìn)其他方面的統(tǒng)一管理，比如會(huì)計(jì)賬目統(tǒng)一合并，信息管理系統(tǒng)統(tǒng)一，在此準(zhǔn)備之上逐步推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)真正的養(yǎng)老保險(xiǎn)資金的全國統(tǒng)籌。

3．2拓寬投資渠道。

首先，控制銀行存款和國債的投資比例，目前這兩部分投資占比過半，是最主要的投資渠道。我國國債目前結(jié)構(gòu)較為單一、期限結(jié)構(gòu)不合理，不能有效抵擋通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。國外有些國家對這部分投資做出了明確限制，例如比利時(shí)規(guī)定政府債務(wù)比例約15%。因此，我國應(yīng)該豐富國債的種類，并合理的控制其投資比例，而銀行存款只要能夠提供足夠的流動(dòng)性即可;其次，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保險(xiǎn)金入市，將部分養(yǎng)老保險(xiǎn)金投入資本市場進(jìn)行長期投資。2012年3月廣東省率先實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老金入市，半年實(shí)現(xiàn)6．72%的年化收益率。截止到2018年年末，我國17個(gè)省市的6248．69億元到賬投資運(yùn)營，約占養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的13．6%，遠(yuǎn)低于30%的上限，因此，股票投資的比例增加是十分必要的;最后，開辟國際投資渠道。國內(nèi)市場與國外的相關(guān)性較小，國外證券不易受國內(nèi)的市場波動(dòng)影響，能夠在利率、物價(jià)、國內(nèi)政策等因素發(fā)生變動(dòng)時(shí)保持穩(wěn)定。而且一些發(fā)達(dá)國家經(jīng)過長時(shí)間的發(fā)展積累，金融市場相對成熟，政府監(jiān)管機(jī)制較國內(nèi)更嚴(yán)格，因此國外金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)可控，收益穩(wěn)定，符合價(jià)值規(guī)律;最后，拓展國外市場，增加了投資產(chǎn)品的選擇范圍，可以有效利用國際市場的創(chuàng)新型金融工具獲得收益。

3．3建立合理成本分擔(dān)機(jī)制。

篇（8）

（一）項(xiàng)目管理與資金管理相脫節(jié)。現(xiàn)行投資體制下計(jì)劃部門管項(xiàng)目立項(xiàng)及投資計(jì)劃安排，財(cái)政部門不參與項(xiàng)目的可行性研究及投資安排，只負(fù)責(zé)拿錢，基本上沒有部門對項(xiàng)目資金的使用效益追蹤問效，由此形成了很多問題，例如，一些項(xiàng)目配套資金來源難以落實(shí)；一些建設(shè)單位巧立名目，挪用、騙取財(cái)政建設(shè)資金。

（二）項(xiàng)目前期工作準(zhǔn)備不充分，項(xiàng)目超概算現(xiàn)象比較嚴(yán)重。建設(shè)項(xiàng)目前期工作是從建設(shè)項(xiàng)目醞釀決定到開工建設(shè)以前進(jìn)行的各項(xiàng)工作，它是基本建設(shè)程序中一個(gè)非常重要的階段。這一階段對建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制，在總體上起著決定性的作用。而現(xiàn)實(shí)工作中到處存在著爭項(xiàng)目投資而不重視前期工作的情形，有的項(xiàng)目投資計(jì)劃下達(dá)了，而項(xiàng)目的可行性研究論證及立項(xiàng)等工作還沒有做；有的項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算粗放，根本沒有設(shè)計(jì)圖紙，只是靠經(jīng)驗(yàn)估算；有的項(xiàng)目以計(jì)劃代替立項(xiàng)；有的項(xiàng)目更以能安排多少投資來作為工程概算。上述種種，不僅嚴(yán)重違反基本建設(shè)程序，而且直接導(dǎo)致了工程概算一超再超，基本建設(shè)資金效益低下。

（三）自治區(qū)地方預(yù)算內(nèi)基建投資項(xiàng)目眾多，資金投向比較分散，基本建設(shè)在一定程度上難以體現(xiàn)集中財(cái)力辦大事的根本要求，自治區(qū)每年切塊38億元的地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)基本建設(shè)投資安排成了撒胡椒面。

再一個(gè)問題就是，項(xiàng)目投資不一次下達(dá)，分多次下達(dá)投資計(jì)劃，一個(gè)三四百萬元的項(xiàng)目往往分幾年安排投資計(jì)劃。

（四）現(xiàn)行基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理范圍具有一定局限性。自治區(qū)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理的范圍局限于中央及自治區(qū)預(yù)算內(nèi)安排的基本建設(shè)資金，對于預(yù)算外資金、自籌資金及其他籌資方式形成的項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)管則缺乏方法和手段，影響了財(cái)政宏觀調(diào)控和監(jiān)管能力。

（五）基本建設(shè)投資計(jì)劃下達(dá)不及時(shí)，基本建設(shè)資金到位率差。本身從中央到地方，層層下達(dá)投資計(jì)劃，層層下達(dá)支出預(yù)算，中間環(huán)節(jié)已經(jīng)非常多，加之支出投資計(jì)劃與支出預(yù)算的下達(dá)往往不同步，相當(dāng)一部分投資計(jì)劃有的在年底才能下達(dá)，我區(qū)又地處高緯地區(qū)，一年當(dāng)中施工季節(jié)較短，十一月以后多數(shù)工程已經(jīng)無法施工，故而許多資金只能結(jié)轉(zhuǎn)下年，客觀上形成了資金到位率較低，造成大量資金結(jié)轉(zhuǎn)。

（六）工程竣工后決算不及時(shí)。一些項(xiàng)目單位只重視爭取項(xiàng)目和資金，往往忽視項(xiàng)目的竣工財(cái)務(wù)決算，相當(dāng)一部分項(xiàng)目已竣工，但不辦理竣工決算，甚至部分工程長達(dá)五六年不能結(jié)算，哪些項(xiàng)目節(jié)余，哪些項(xiàng)目超支，超支多少，沒有結(jié)論；另外，由于時(shí)間長，工程管理和財(cái)務(wù)管理人員變動(dòng)大，加之移交手續(xù)不嚴(yán)謹(jǐn)，工程資料與財(cái)務(wù)手續(xù)保管不好，續(xù)任的人員不了解以往的情況，加大了善后核算的難度，無法保證國有資產(chǎn)的完整。

（七）對工程概預(yù)決算的審查，重審查工程決算，輕工程概預(yù)算審查。對工程概、預(yù)算的審查往往比較滯后，原因是多方面的，如一些工程項(xiàng)目往往已經(jīng)開工計(jì)劃部門才安排立項(xiàng)投資，或者項(xiàng)目雖則立項(xiàng)但無設(shè)計(jì)概算，使對概算的審查實(shí)質(zhì)上流于形式。

（八）基建投資項(xiàng)目后評估工作嚴(yán)重滯后。雖然這幾年我們一直在提倡搞這項(xiàng)工作，但從實(shí)際工作上看，無論是在建立評判標(biāo)準(zhǔn)、評判指標(biāo)體系上，還是在科學(xué)規(guī)范制度建設(shè)上，工作的差距很大，迫切需要加強(qiáng)。

（九）基本建設(shè)投入的國家資本金無出資人代表，國有資產(chǎn)保值增值工作無人負(fù)責(zé)。

（十）基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理專業(yè)人員短缺，會(huì)計(jì)人員素質(zhì)低下。

（十一）基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)滯后。近幾年來，出臺(tái)了一系列改革措施，如部門預(yù)算改革和國庫集中收付改革，對基本建設(shè)支出預(yù)算管理、基建資金管理方式和內(nèi)容都提出了新的要求，現(xiàn)有對基建預(yù)算管理和建設(shè)資金管理的一些規(guī)定已不適應(yīng)，急需補(bǔ)充完善。

（十二）基本建設(shè)項(xiàng)目仍然存在建設(shè)項(xiàng)目?？畋慌灿矛F(xiàn)象。近兩年來，國家及自治區(qū)有關(guān)部門多次對自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)工程和項(xiàng)目進(jìn)行檢查，檢查審計(jì)結(jié)果表明，在各項(xiàng)工程建設(shè)中，仍然存在著無視投資計(jì)劃，擅自調(diào)整工程投資、?？畈粚Ｓ?、挪用資金現(xiàn)象，嚴(yán)重違反國家財(cái)經(jīng)紀(jì)律。

二、對策研究

（一）改革目前我區(qū)基本建設(shè)投資管理體制。

1、打破現(xiàn)行基本建設(shè)資金切塊管理的傳統(tǒng)計(jì)劃模式。借鑒先進(jìn)國家的經(jīng)驗(yàn)和做法，比較科學(xué)而又符合市場經(jīng)濟(jì)體制要求的辦法應(yīng)該是，計(jì)劃部門重點(diǎn)做好經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體規(guī)劃、項(xiàng)目的前期論證和立項(xiàng)審批工作，財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)年可用財(cái)力確定當(dāng)年總體基本建設(shè)規(guī)模，并在計(jì)劃部門審定立項(xiàng)的項(xiàng)目內(nèi)，按照輕重緩急，安排項(xiàng)目資金。這樣就能有效的解決現(xiàn)在基本建設(shè)項(xiàng)目管理與資金管理相脫節(jié)的問題。

2、制定基本建設(shè)投資安排的原則和保障重點(diǎn)?；窘ㄔO(shè)投資的安排要與自治區(qū)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展聯(lián)系起來，主要投向基礎(chǔ)性設(shè)施建設(shè)和事關(guān)國計(jì)民生的公益性事業(yè)，基本建設(shè)資金的安排要體現(xiàn)集中財(cái)務(wù)辦大事的根本要求，不能撒胡椒面。

3、改革目前基本建設(shè)投資項(xiàng)目決策主要由行政領(lǐng)導(dǎo)決策審批的方式，引入專家評審機(jī)制。基本建設(shè)投資項(xiàng)目前期工作完成后，項(xiàng)目的評估決策要根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)交由專家?guī)靸?nèi)各行業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行評定和打分，行政決策必須根據(jù)專家的評定意見作出，這樣的項(xiàng)目決策才有科學(xué)依據(jù)，才能克服盲目性和主觀隨意性。

（二）完善基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理體制，在基本建設(shè)支出預(yù)算、資金撥付和財(cái)務(wù)核算管理制度上進(jìn)行創(chuàng)新。

1、在基本建設(shè)支出預(yù)算管理制度上進(jìn)行創(chuàng)新。要積極推行基本建設(shè)投資項(xiàng)目細(xì)化預(yù)算的編制，每個(gè)項(xiàng)目的財(cái)政預(yù)算下達(dá)時(shí)都必須要編制基本建設(shè)投資項(xiàng)目細(xì)化預(yù)算，將基本建設(shè)支出按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)詳細(xì)劃分為項(xiàng)目前期費(fèi)、征地費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、其他各種費(fèi)用等，為財(cái)政資金直接撥付和政府采購做好基礎(chǔ)。同時(shí)，要在基本建設(shè)項(xiàng)目細(xì)化預(yù)算中設(shè)立“國家資本金”細(xì)目，在下達(dá)基本建設(shè)投資項(xiàng)目預(yù)算時(shí)要按照關(guān)于國家資本金的管理要求，明確委托國家資本金的出資人代表，使其切實(shí)加強(qiáng)對項(xiàng)目國家資本金的管理，確保國有資產(chǎn)保值增值。

2、在資金撥付上積極創(chuàng)新。要積極推行財(cái)政性基本建設(shè)資金“直通車”撥付方式，即財(cái)政資金由財(cái)政基本建設(shè)專戶直接撥付供應(yīng)商和勞務(wù)提供商（施工單位）?！爸蓖ㄜ嚒钡膿芨斗绞娇梢杂行p少撥款中間環(huán)節(jié)，防止財(cái)政基本建設(shè)資金被截留、擠占、挪用，提高財(cái)政資金的到位率和使用效益。

3、要補(bǔ)充完善現(xiàn)行基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理制度。一是基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理范圍要擴(kuò)大，將國有建設(shè)單位預(yù)算外資金、自籌項(xiàng)目及其他投資來源方式的項(xiàng)目統(tǒng)一納入基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理的范圍；二是修改目前《國有建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度》，去除其中項(xiàng)目以工業(yè)性為主的特征要求，增加對農(nóng)牧林水項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理科目，適應(yīng)國家大力推行生態(tài)環(huán)境建設(shè)需要。三是補(bǔ)充完善現(xiàn)行基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定，將工程概預(yù)決算審查作為加強(qiáng)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作來抓。凡財(cái)政性投資項(xiàng)目，應(yīng)統(tǒng)一由財(cái)政投資評審中心或由財(cái)政部門委托有資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資評審。四是對基本建設(shè)資金撥款程序結(jié)合政府采購和國庫集中支付要求做出統(tǒng)一規(guī)定。

（三）強(qiáng)化財(cái)政監(jiān)管基本建設(shè)財(cái)務(wù)職能，實(shí)施基本建設(shè)項(xiàng)目全程管理。

1、認(rèn)真執(zhí)行基本建設(shè)程序，嚴(yán)把基本建設(shè)項(xiàng)目概預(yù)算審查關(guān)。財(cái)政部門要積極參與項(xiàng)目前期工作，主動(dòng)向計(jì)劃部門和建設(shè)單位主管部門了解項(xiàng)目的申報(bào)、立項(xiàng)批準(zhǔn)情況，在建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后，要充分依靠和運(yùn)用財(cái)政投資評審專業(yè)隊(duì)伍，積極開展基本建設(shè)投資項(xiàng)目的概預(yù)算審查，工程概預(yù)算未審查的項(xiàng)目，不得實(shí)施招投標(biāo)。凡項(xiàng)目前期工作準(zhǔn)備不充分，無可行性研究或設(shè)計(jì)概算資料不準(zhǔn)確，以及不嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事的情形，要認(rèn)真予以糾正，從源頭上杜絕邊設(shè)計(jì)、邊施工的“三邊”工程；要嚴(yán)格控制工程總概算，概算缺項(xiàng)漏項(xiàng)的項(xiàng)目要發(fā)回計(jì)劃部門補(bǔ)辦調(diào)概手續(xù)，從根本上杜絕基建項(xiàng)目普遍超概的問題；要認(rèn)真審核和落實(shí)基本建設(shè)投資項(xiàng)目資金來源的真實(shí)性、合理性，防止出現(xiàn)“胡子”工程，“釣魚”工程；對擅自提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)工程要嚴(yán)格予以控制，杜絕所謂“形象”工程和“政績”工程。

2、嚴(yán)格基建資金撥付程序，把好資金撥付關(guān)。

在撥付資金時(shí)堅(jiān)持按照基本建設(shè)程序、基本建設(shè)年度投資計(jì)劃、基本建設(shè)支出細(xì)化預(yù)算、基本建設(shè)工程進(jìn)度辦理撥款，在資金撥付上要嚴(yán)格做到，項(xiàng)目前期論證工作不完善不撥款，違反基本建設(shè)程序不撥款，基本建設(shè)支出預(yù)算未下達(dá)不撥款，配套資金不落實(shí)不撥款，資金滯留賬上不撥款，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理上有問題不撥款，總之，不符合撥款條件的堅(jiān)決不予撥付。

4、認(rèn)真做好竣工決算審查，把好工程竣工決算關(guān)。

財(cái)政部門要借助財(cái)政投資評審中心和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)力量，大力做好竣工財(cái)務(wù)決算的審查工作?？⒐Q算未經(jīng)審查，不得進(jìn)行竣工驗(yàn)收，審查后的竣工決算經(jīng)主管部門審查后，報(bào)財(cái)政部門審批。未經(jīng)過審查的竣工決算不能作為工程造價(jià)和辦理資產(chǎn)移交的依據(jù)。

5、健全財(cái)務(wù)檢查制度，規(guī)范資金的使用管理

建立基本建設(shè)財(cái)務(wù)的定期檢查制度。自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，一年至少要檢查兩次，重點(diǎn)檢查建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度及財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行情況，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)進(jìn)行糾正，促使建設(shè)單位規(guī)范基本建設(shè)資金的使用管理，提高財(cái)政資金的使用效益。

6、大力推進(jìn)基本建設(shè)投資項(xiàng)目后評估工作。

改變目前基本建設(shè)投資項(xiàng)目效益無人負(fù)責(zé)的局面，建立一整套科學(xué)分析指標(biāo)體系，從宏觀和微觀兩個(gè)層次分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益，對解決就業(yè)、改善生活環(huán)境和促進(jìn)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的作用，為投資決策和政策決策提供依據(jù)。這也是今后一個(gè)時(shí)期財(cái)政投資評審的一項(xiàng)重要工作。

（四）抓好隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高基本建設(shè)管理專業(yè)人員和財(cái)會(huì)人員素質(zhì)。

篇（9）

“健康、快樂，環(huán)保、可持續(xù)”是樂活的核心理念

對于高品質(zhì)生活的積極追求，促使樂活一族對于未來生活的保障也積極尋求解決之道

John和Joan相識于一個(gè)流浪貓救助會(huì)，人家都說有愛心的男生非常有魅力，Joan就是被John的愛心和細(xì)心所打動(dòng)，因?yàn)楣餐沫h(huán)保理想走到一起，婚后成為了時(shí)髦的樂活一族。但崇尚自然生活，吃綠色食品，也得滿足最基本的生存需求。所以他們考慮到自身的狀況，每年有部分余錢用來旅游，享受生活，有部分錢得為自己未來的生活做準(zhǔn)備。

家庭基本情況：

夫妻都是27歲，沒有子女，每年共盈余12萬元，其中4萬元用來旅游，1萬元用來愛心捐獻(xiàn)等。有基本社保，但大病保險(xiǎn)目前還沒有。

保障需求：

想完善重疾險(xiǎn)后，考慮買款投連險(xiǎn)。

太平智勝投連險(xiǎn)靈活度堪比萬能險(xiǎn)

對于這一對小夫妻來說，無論在什么情況下，愜意的高品質(zhì)的生活一直是兩人共同追求的目標(biāo)。在健全了健康醫(yī)療保障的基礎(chǔ)上，他們考慮選擇一種理財(cái)方式，不用操心就能輕松理財(cái)，為將來的老年生活和孩子的教育提前做準(zhǔn)備。在了解理財(cái)產(chǎn)品的過程中，他們發(fā)現(xiàn)，做出一個(gè)理財(cái)決定遠(yuǎn)沒有想象中那么容易。銀行、股票、基金、外匯、黃金等理財(cái)產(chǎn)品多如牛毛，讓他們無所適從，究竟哪種理財(cái)產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)自己的心愿呢？

錢放哪里都是放，但放在哪里不一樣。

經(jīng)過理財(cái)專家的咨詢，他們了解到，投資理財(cái)?shù)暮诵挠^念有三方面：持續(xù)性和長期性；運(yùn)用復(fù)利的力量，以及要借助機(jī)構(gòu)投資者的優(yōu)勢。小夫妻也仔細(xì)了解了不同投資產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)。銀行儲(chǔ)蓄：只能解決安全性和流動(dòng)性，沒有收益性可言。在CPI一路高歌猛進(jìn)的背景下，銀行儲(chǔ)蓄還落了個(gè)虧損的結(jié)局。股票投資：風(fēng)險(xiǎn)大、安全性差。需要用閑錢、閑心、閑空來做。理財(cái)是為了更好生活，如果因?yàn)槔碡?cái)導(dǎo)致生活品質(zhì)下降，寧可不做?；鹜顿Y：要了解基金的基本類型和基金經(jīng)理的投資風(fēng)格。基金的種類也很多，風(fēng)險(xiǎn)相對于股票來說是低一些，更大的風(fēng)險(xiǎn)在于選擇的風(fēng)險(xiǎn)。

投資連結(jié)保險(xiǎn)是保險(xiǎn)公司的集合理財(cái)產(chǎn)品，具有長期性，兼顧了收益性、安全性和流動(dòng)性。讓普通大眾無需投入時(shí)間和精力就可以輕松獲得收益的最理性方式。相對于基金等其他理財(cái)產(chǎn)品而言，具有投資渠道更多，資金長期源源不斷，投資規(guī)模隨著保險(xiǎn)公司的保費(fèi)收入和投資收益年年擴(kuò)大，更加穩(wěn)定安全；并且具備國家政策的大力扶持。是真正可以做到無憂理財(cái)?shù)拈L期投資計(jì)劃，用來解決未來的孩子教育金儲(chǔ)備和養(yǎng)老生活儲(chǔ)備再適合不過了。

太平智勝投連險(xiǎn)投保分析

兩人最后決定開戶投資連結(jié)，每年把結(jié)余下來的錢交給保險(xiǎn)公司的理財(cái)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，并采取分期定投的方式，太平人壽的高級銷售經(jīng)理顏秉祥為這對夫婦提供了太平智勝投連險(xiǎn)作為參選產(chǎn)品。

5000元開戶，這部分基本保費(fèi)每年都按時(shí)存入，此外根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況每年最少追加五萬元投資。三年合計(jì)初始費(fèi)用扣除5000元就權(quán)當(dāng)作理財(cái)專家的咨詢費(fèi)。此外，保險(xiǎn)公司的理財(cái)顧問還會(huì)不定期給他們一些理財(cái)建議，根據(jù)資本市場狀況及時(shí)合理調(diào)整賬戶類型，最大限度地獲取收益。比起基金和人民幣理財(cái)產(chǎn)品更有一種被貼身服務(wù)的感覺。

篇（10）

一個(gè)國家的基礎(chǔ)設(shè)施是該國居民生存和發(fā)展的必要基礎(chǔ)和前提條件，是國家現(xiàn)代化的重要體現(xiàn)，也是評估該國投資環(huán)境的重要指標(biāo)；同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施也是影響可持續(xù)發(fā)展的重要因素。在制約基礎(chǔ)設(shè)施的諸多因素中，資金是核心因素。依據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)起飛的過程中，基礎(chǔ)設(shè)施投資的增長應(yīng)快于加工工業(yè)投資的增長。沒有基礎(chǔ)設(shè)施的超前發(fā)展，就不可能有經(jīng)濟(jì)的成功起飛。曾經(jīng)我國在特定的體制背景下，過去基礎(chǔ)設(shè)施的投資基本依靠政府進(jìn)行，而目前政府財(cái)力又難以全部滿足投資需求，國家預(yù)算內(nèi)投資日漸減少。這使得其嚴(yán)重滯后于工業(yè)發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)起飛的瓶頸障礙。

基礎(chǔ)設(shè)施對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人類的福祉具有重大影響，可以為經(jīng)濟(jì)增長、減輕貧困和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造重大收益。近幾十年來，發(fā)展中國家對基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了巨額投資，并且增加供應(yīng)飲用水、衛(wèi)生設(shè)施、電力、電信、和運(yùn)輸?shù)确?wù)。這些投資使居民和企業(yè)獲得了巨大的收益?；A(chǔ)設(shè)施完備程度有助于決定一個(gè)國家能否實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)多樣化、擴(kuò)大貿(mào)易，能否減輕貧困、改善環(huán)境等方面的問題。

二.基礎(chǔ)設(shè)施的特點(diǎn)

1.社會(huì)性和公益性

在社會(huì)性上，絕大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)是面向全社會(huì)的生產(chǎn)者和消費(fèi)者的。它構(gòu)成社會(huì)上所有單位包括企業(yè)和居民的基本投入物，對于市場價(jià)格水平有重要影響，也是直接解決居民福利的基本要素。因此，基礎(chǔ)設(shè)施常常被視為國民經(jīng)濟(jì)的命脈。在公益性上，基礎(chǔ)設(shè)施對社會(huì)公眾生活具有改善作用。

2.基礎(chǔ)建設(shè)周期長，需要高額的初始成本，投入產(chǎn)出比率一般較低

基礎(chǔ)建設(shè)的資本規(guī)模和技術(shù)工程一般來講是巨大的，而且投資具有不可分割性。由于基礎(chǔ)建設(shè)周期長，資本流動(dòng)性差，決定了基礎(chǔ)建設(shè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大而產(chǎn)出率較低?；A(chǔ)建設(shè)初始的固定成本很高，并且產(chǎn)品和服務(wù)的增加所需投入的邊際成本很低，所以其提供的產(chǎn)品和服務(wù)的平均成本隨著產(chǎn)品和服務(wù)量的增加而逐步下降。

3.非競爭性和非排他性

公共物品一旦被生產(chǎn)出來，生產(chǎn)者就無法決定誰來得到它，因?yàn)樯a(chǎn)者在技術(shù)上無法排斥那些不付費(fèi)而享用該物品的人，或者排斥的成本高到使排斥成為不經(jīng)濟(jì)。多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施與自然壟斷有關(guān)。

三.中國基礎(chǔ)建設(shè)投融資模式的變遷

我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制的變遷與經(jīng)濟(jì)體制的變遷密切相關(guān)。建國以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制的發(fā)展大致可分為以下四個(gè)階段：

改革開放前，我國實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，整個(gè)社會(huì)投資包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由政府包攬，投資決策權(quán)和項(xiàng)目審批權(quán)高度集中于政府；投資資金來源于財(cái)政預(yù)算撥款；投資運(yùn)行靠行政系統(tǒng)和行政手段，忽視了市場調(diào)節(jié)作用。

改革開放以后，財(cái)政撥款已無法滿足基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需求，銀行貸款成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)最主要的資金來源。這期間，政府推出了《關(guān)于基本建設(shè)投資實(shí)行貸款辦法》，開始實(shí)行“撥改貸”，同時(shí)在項(xiàng)目投資和建設(shè)領(lǐng)域建立投資項(xiàng)目評估制度，并開始在工程建設(shè)中推行項(xiàng)目建設(shè)投資包干措施。

20世紀(jì)80年代末到90年代中期，國家實(shí)行投資體制改革，中央政府不再包辦全國的項(xiàng)目投資。各地紛紛建立自己的城市建設(shè)公司或城市投資公司，由政府授權(quán)對城市建設(shè)和維護(hù)資金進(jìn)行籌措、使用和管理，提高了城建的融資能力和城建資金的使用效益。地方政府為了籌集建設(shè)資金，嘗試讓政府投資公司和大型國有企業(yè)集團(tuán)參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。除此以外，地方政府紛紛建立舉債機(jī)制，擴(kuò)大政府投資規(guī)模。通過政府性投資公司，大量向世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際金融組織、外國政府及國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。

20世紀(jì)90年代中期至今政府開始嘗試放松對基礎(chǔ)領(lǐng)域的管制，充分引入競爭，以廣辟融資渠道、提高投資效率。2001年12月國家計(jì)委頒布了《國家計(jì)委關(guān)于促進(jìn)和引導(dǎo)民間投資的若干意見》，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。目前，北京、上海、深圳等地開始嘗試“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場運(yùn)作”的基礎(chǔ)設(shè)施融資新路?；A(chǔ)設(shè)施多元化融資渠道初步形成。與此同時(shí)，自1996年來相繼頒布了《關(guān)于實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制的暫行規(guī)定》、《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等法規(guī)，加強(qiáng)了對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資的約束。

四.項(xiàng)目融資

1.項(xiàng)目融資的基本概念

傳統(tǒng)的公司融資（Corporate Financing），是指一個(gè)公司為了建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，利用公司本身的資信能力，以公司本身作為債務(wù)人而進(jìn)行的融資方式。貸款方在作貸款決定時(shí)將該公司整體財(cái)務(wù)狀況和資信情況作為評估的主要依據(jù)，而把該公司所要投資的某個(gè)具體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)等情況作為次要的參考因素加以分析。即使該具體項(xiàng)目失敗了，貸款方還是可以從該公司的整體財(cái)務(wù)效益中得到本金和利息的償還。

項(xiàng)目融資（Project Financing）是指投資者為了建設(shè)某一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，首先設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司而不是投資者本身作為借款主體進(jìn)行融資。銀行等債務(wù)提供者，主要以該項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量作為還款的來源，并且以項(xiàng)目公司本身的資產(chǎn)作為貸款的主要保障。

對比這兩種融資方式可以發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目融資的情況下，民間資本較容易進(jìn)入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資領(lǐng)域。而在傳統(tǒng)方式下，資金的來源無論是政府財(cái)政撥款、銀行或國際組織的貸款，都在一定程度上阻礙了民間資本直接參與基礎(chǔ)建設(shè)融資。

2.項(xiàng)目融資的基本特點(diǎn)

1.項(xiàng)目導(dǎo)向

以項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流和資產(chǎn)作為融資安排的基礎(chǔ)，而不是項(xiàng)目的投資者或發(fā)起人的資信為基礎(chǔ)。根據(jù)項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流量來安排還款計(jì)劃，可以比一般的商業(yè)銀行的貸款期限長。

2.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

在項(xiàng)目融資的情況下，與項(xiàng)目建設(shè)營運(yùn)有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將設(shè)計(jì)安排給投資者、其他利益相關(guān)的參與者，以及貸款銀行，由所有各方進(jìn)行分擔(dān)。

3.突破投資者自身籌資能力的限制

有些大型項(xiàng)目的資金需求量巨大，超過了投資者意愿承受的程度，在傳統(tǒng)公司融資的方式下，將很難融資，因?yàn)橐坏┰擁?xiàng)目投資失敗，投資者本身將面臨破產(chǎn)的境地。如果利用項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)來安排有限求索權(quán)的項(xiàng)目融資，則投資者承受的投資金額和投資風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍之內(nèi)，使得投資大型項(xiàng)目成為可能。

4.融資成本相對較高

與傳統(tǒng)方式相比銀行的風(fēng)險(xiǎn)相對加大，所以銀行融資成本將加大。另外投資者和項(xiàng)目公司需承擔(dān)其他額外的成本費(fèi)用，如融資顧問費(fèi)，律師費(fèi)用等。

3.項(xiàng)目融資的常見模式

1. BOT模式

1.1 概述

BOT（build-operate-transfer）即建設(shè)――經(jīng)營――移交。政府給予某些公司新項(xiàng)目建設(shè)的特許權(quán)時(shí)通常采取這種方式。私人愿意融資建設(shè)某些項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施，并在一段時(shí)期內(nèi)經(jīng)營該設(shè)施，然后將此轉(zhuǎn)讓給政府部門或公共機(jī)構(gòu)。

BOT涵義是，政府同私人部門的項(xiàng)目公司簽訂合同，由該項(xiàng)目公司籌資設(shè)計(jì)并承建一項(xiàng)具體項(xiàng)目，并在雙方協(xié)定的一段時(shí)期內(nèi)，由該項(xiàng)目公司通過經(jīng)營該項(xiàng)目，償還項(xiàng)目債務(wù)閉關(guān)回收投資，獲取收益。協(xié)議期滿后，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給所在國政府。政府讓私人參與項(xiàng)目投資運(yùn)作的方式有：（1）轉(zhuǎn)讓管理權(quán) （2）轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)權(quán)（3）轉(zhuǎn)讓特許權(quán)。在這其中，轉(zhuǎn)讓管理權(quán)是比較有限的民營化，在這種方式中政府仍然擁有傳統(tǒng)的所有權(quán)，僅讓私人參與管理。這種方式著重于降低服務(wù)成本。轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)權(quán)則與此相反，是一種完全形式的民營化，私人實(shí)體向政府部門付現(xiàn)金獲得國家資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營。如果政府在這種民營化中只要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)自由的市場環(huán)境，那么從長遠(yuǎn)來看，監(jiān)督和規(guī)則可能更為重要。轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán)則介于轉(zhuǎn)讓管理權(quán)與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)權(quán)之間，以政府的某種權(quán)力轉(zhuǎn)讓某些服務(wù)，通常是建設(shè)或運(yùn)作某項(xiàng)特殊設(shè)施，這就是所謂的BOT，有時(shí)也被稱為“公共工程特許權(quán)”。

1.2 BOT的功能

BOT是一種集融資、建設(shè)、經(jīng)營的轉(zhuǎn)讓為一體的多功能投資方式。（1）融資功能。由私營公司及財(cái)團(tuán)進(jìn)行融資承包建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，從融資方式看有匯集自有資金、銀行貸款、出口信貸、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等。（2）建設(shè)功能。BOT建設(shè)項(xiàng)目是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在這個(gè)大系統(tǒng)中，既有項(xiàng)目主體、咨詢設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、還有經(jīng)營等組織系統(tǒng)，因此BOT系列投資方式與國際工程承包方式密切聯(lián)系。（3）經(jīng)營功能。項(xiàng)目的經(jīng)營功能是通過政府給予投資項(xiàng)目的特許經(jīng)營權(quán)實(shí)現(xiàn)的。而項(xiàng)目經(jīng)營管理方式涉及到投資合作方式、投資回報(bào)方式以及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題。因此BOT系列的經(jīng)營又與國際技術(shù)貿(mào)易、補(bǔ)償貿(mào)易、租賃貿(mào)易等相互結(jié)合。（4）轉(zhuǎn)讓功能。其轉(zhuǎn)讓的條件是隨著投資合作方和轉(zhuǎn)讓內(nèi)容的不同而不同，轉(zhuǎn)讓涉及到技術(shù)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目移交等多種轉(zhuǎn)讓合同。

1.3 BOT運(yùn)作方式

一個(gè)典型的BOT項(xiàng)目要經(jīng)過以下階段：

第一階段：確定項(xiàng)目。不是所有的項(xiàng)目都適合以BOT的方式進(jìn)行，因此政府需要選擇并確定哪些項(xiàng)目可采用BOT方式來建設(shè)。有時(shí)由于新技術(shù)的采用，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)不愿投入資金，或由于經(jīng)濟(jì)效益不佳，除非政府提供一定的補(bǔ)償，私營企業(yè)不愿參與，還有些項(xiàng)目由于當(dāng)?shù)胤梢?guī)定的原因，只有修訂法律后項(xiàng)目才能實(shí)施。因此在此階段，政府的工作就是進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及法律上的可行性研究，確定適合進(jìn)行BOT方式的建設(shè)項(xiàng)目。

第二階段：招標(biāo)準(zhǔn)備及要約階段。在該階段中，政府準(zhǔn)備一些招標(biāo)和要約文件，提出招標(biāo)的有關(guān)條件，邀請有興趣參加投資建設(shè)的私人企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)或財(cái)團(tuán)提出項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營及貸款等方案和建議。

第三階段：承建商投資前評估階段。調(diào)查項(xiàng)目的可行性，準(zhǔn)備基礎(chǔ)設(shè)計(jì)；與貸款方協(xié)商；組成承攬項(xiàng)目的集團(tuán)。

第四階段：評價(jià)階段。政府對所得到的方案和建議等進(jìn)行綜合分析、評價(jià)，在此基礎(chǔ)上，選擇具有承擔(dān)此項(xiàng)工程經(jīng)驗(yàn)和能力的承建商以及信譽(yù)較好的貸款機(jī)構(gòu)。

第五階段：談判階段。對項(xiàng)目的各方面條款進(jìn)行協(xié)商，所有的法律文件都將在此階段形成。

第六階段：執(zhí)行階段。承建商與政府談判，取得貸款方的承諾。