相關(guān)期刊
時間：2023-07-09 09:01:17
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)法律法規(guī)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
說課是教師面對同行和專家，以先進的教育理論為指導(dǎo)，將自己對課程標準、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計和安排、學(xué)習(xí)方式的選擇和實踐等一系列教學(xué)元素的確立及其理論依據(jù)進行闡述的一種教學(xué)研究活動。實踐證明，說課活動有效地調(diào)動了教師投身教學(xué)改革，學(xué)習(xí)教育理論，鉆研課堂教學(xué)的積極性，是提高教師素質(zhì)，培養(yǎng)造就研究型、學(xué)者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學(xué)的特點，是對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對象的一次說課。
一、說課程目標
1．課程性質(zhì)
在確定課程目標前，首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才培養(yǎng)方案，《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課，它有兩個方面的作用，一是通過它的學(xué)習(xí)為專業(yè)課打下基礎(chǔ)，同時起到鏈條的作用，將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的三大技能：經(jīng)紀、評估和營銷串聯(lián)起來，讓學(xué)生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)法律意識，為學(xué)生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。
2．課程目標
對課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標。該課程要求為學(xué)生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)，因此需要幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向，因此幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時，突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，從而讓學(xué)生能夠知法、用法和守法，成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。
知法、用法和守法是課程目標的三個層次。知法為知識目標，讓學(xué)生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標，讓學(xué)生能夠運用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標，讓學(xué)生將法律意識轉(zhuǎn)化為自覺行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。
二、說學(xué)情及學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)
1．學(xué)情分析
《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開設(shè)在大一的第一二學(xué)期，總課時為72個。該課程面對的是大一的學(xué)生，學(xué)情分析重點放在知識結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)方法上。大一的學(xué)生，對房地產(chǎn)專業(yè)知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關(guān)知識的時候，注意知識的銜接，對相關(guān)概念做適當?shù)慕忉尯完U述，幫助學(xué)生建立感性和理性的認識。在學(xué)習(xí)方法上，大一的學(xué)生學(xué)習(xí)較主動，但文化基礎(chǔ)薄弱，學(xué)習(xí)的自主性較差，因此教師在上課的時候應(yīng)注重培養(yǎng)學(xué)生正確的學(xué)習(xí)方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學(xué)生知道怎么學(xué)，比學(xué)什么更重要，學(xué)習(xí)方法的好壞，直接影響到學(xué)生的學(xué)習(xí)成績。
2．學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)
根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點重點培養(yǎng)學(xué)生三種學(xué)習(xí)方法，自主學(xué)習(xí)法、合作學(xué)習(xí)法和反思學(xué)習(xí)法。
房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多，更新快，需要培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)法。我國以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長，但發(fā)展速度快，很多法律法規(guī)都是在實踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生，國家將它作為宏觀調(diào)控的重點對象，因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多，更新快。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金制度，即投資項目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調(diào)整到30%，再調(diào)整到35%，由于08年的全球金融危機，為了加快經(jīng)濟復(fù)蘇，國家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學(xué)生養(yǎng)成自主學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識，適應(yīng)社會的發(fā)展。自主學(xué)習(xí)法的培養(yǎng)，是通過在課堂上以學(xué)生為主，根據(jù)課程目標，設(shè)置思考題，促使學(xué)生獨立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學(xué)生在業(yè)余時間自學(xué)。
房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實踐性強，需要培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項目調(diào)查常常涉及多個知識點，比如對房地產(chǎn)開發(fā)類型的調(diào)研，就會涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識，綜合實踐性強，單個學(xué)生完成學(xué)習(xí)任務(wù)比較困難，因此培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生以小組為單位共同完成學(xué)生任務(wù)。在這個過程中，教師和學(xué)生，學(xué)生和學(xué)生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系，調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。
反思學(xué)習(xí)法促進自主學(xué)習(xí)和合作學(xué)習(xí)的效率。根據(jù)原認知理論，通過培養(yǎng)學(xué)生的反思學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生選擇能達到目標的最適當?shù)膶W(xué)習(xí)，檢測達到目標的情況，必要時采取補救措施，總結(jié)達到目標的成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)，及時調(diào)整自己的學(xué)習(xí)方法，提高學(xué)習(xí)效率。
三、說課程內(nèi)容
根據(jù)教學(xué)目標，結(jié)合學(xué)情分析，確定課程內(nèi)容。教學(xué)目標要求學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，突出房地產(chǎn)中介服務(wù)，因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場，到物業(yè)管理，并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向。
根據(jù)課程內(nèi)容，從而組織教學(xué)資源。教學(xué)資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源，課程內(nèi)容的實現(xiàn)離不開教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》，它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括（1）文獻資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網(wǎng)絡(luò)資源，提供課程擴展材料。（下轉(zhuǎn)第104頁）
（上接第20頁）
四、說教學(xué)設(shè)計
1．課程設(shè)計理念
課程設(shè)計的理念是與專業(yè)能力結(jié)合，縮短教學(xué)與專業(yè)的距離；以能力培養(yǎng)為中心，應(yīng)用為目的；以學(xué)生為中心，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。
2．課程設(shè)計思路
與專業(yè)能力相結(jié)合，即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細化出具體能力，以該能力培養(yǎng)為核心，組織教學(xué)。激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，通過導(dǎo)入案例引出法律法規(guī)，再進行知識應(yīng)用，最后總結(jié)和反思，達到能力的培養(yǎng)的目的。在這個過程中，讓學(xué)生能夠知法、用法和守法的目的。
3．說教學(xué)方法
怎樣展開法律法規(guī)這就涉及到教師的教學(xué)方法。本門課教師主要的采用的教學(xué)方法是啟發(fā)式教學(xué)和案例教學(xué)啟發(fā)式教學(xué)主要有兩種形式，問題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問題設(shè)置即將問題擺在學(xué)生面前，通過問題的分析，引出法律法規(guī)?，F(xiàn)代教學(xué)論研究指出，感知不是學(xué)習(xí)產(chǎn)生的根本原因，產(chǎn)生學(xué)習(xí)的根本原因是問題。問題能夠激發(fā)學(xué)生求知欲，激發(fā)學(xué)生活躍的思考；沒有問題學(xué)生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考。現(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學(xué)生面前，通過對現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開發(fā)類型的時候，以學(xué)校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設(shè)單位，引出房地產(chǎn)開發(fā)類型法律法規(guī)，讓學(xué)生得到了感性認識，同時也將理論聯(lián)系實踐。
案例教學(xué)在法律法規(guī)教學(xué)中應(yīng)用較為普遍，本門課也以案例教學(xué)為主要教學(xué)方法，通過組織學(xué)生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調(diào)查等活動，教給學(xué)生分析和解決問題的方法，進而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導(dǎo)入型案例和分析型案例。導(dǎo)入型案例與該節(jié)知識緊密聯(lián)系，或者能夠幫助學(xué)生有直觀的認識。比如在講解房地產(chǎn)估價公司時，以某房地產(chǎn)估價公司的視頻介紹為導(dǎo)入，讓學(xué)生建立感性的認識。分析型案例，主要是讓學(xué)生利用所學(xué)的知識進行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實質(zhì)時，學(xué)生對轉(zhuǎn)讓實質(zhì)感性認識少，認識不深刻，通過視頻的方式讓學(xué)生運用理論知識，解決問題，幫助學(xué)生加深認識，激發(fā)學(xué)生的興趣。
五、課程評價
有效的評價能夠及時了解教學(xué)狀況，也是教師反思和改進教學(xué)的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結(jié)性評價來實現(xiàn)。形成性評價包括：（1）學(xué)習(xí)參與度，（2）學(xué)生知法、用法的能力，（3）學(xué)生之間的自評和互評。終結(jié)性評價即為期末考試測評。
【參考文獻】
[1]黃敏，劉娜.《高職課程說課內(nèi)涵淺析》[J].廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報．2009，（3）．
[2]程永華.《說課在高校教育中的應(yīng)用》[J].平頂山學(xué)院學(xué)報．2008，（3）．
我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計局列舉的二十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達到了一個空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠遠超過其他大部分行業(yè)?？梢哉f房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中有舉足輕重的意義。
2.房價問題是房產(chǎn)市場的核心問題
住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價格雖依據(jù)市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。
二、房價居高不下的原因分析
國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議
1.調(diào)控房價漲幅的必要性
關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結(jié)構(gòu)變動規(guī)律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據(jù)我國主流媒體一項調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構(gòu)相比，中國金融機構(gòu)的抗風(fēng)險能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重泡沫并破滅，對金融機構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟的影響程度也就更深。
2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”這個目標。這是對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費模式的住房產(chǎn)品。把一個剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調(diào)控手段相結(jié)合
要真正實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達到預(yù)期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個方面都加強監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個專門的監(jiān)管機構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機構(gòu)或國家權(quán)力機關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻：
長期以來，學(xué)術(shù)界對稅法與民法的關(guān)系沒有達成共識，理論上糾纏不清，體現(xiàn)為實務(wù)操作的混亂。最高人民法院再審的稅務(wù)行政第一案之“廣州德發(fā)房產(chǎn)公司與廣州稅稽一局案”（以下簡稱“廣州德發(fā)案”）最令人關(guān)注的問題，是《稅收征管法》第35條第6項所謂計稅依據(jù)明顯偏低又無正當理由的適用，特別是本案中稅務(wù)機關(guān)調(diào)整基于拍賣價格的計稅依據(jù)，正好反映稅法與民法的法際關(guān)系爭議和稅收核定權(quán)能否否定拍賣行為，理論價值十分突出。最高人民法院在判決書中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎(chǔ)，這是稅法和民法關(guān)系的一個基本原則，但在特定理由的情況下，民法關(guān)系在稅法體系中可以不予認可。有效的拍賣行為并不能絕對地排除稅務(wù)機關(guān)的應(yīng)納稅額核定權(quán)，但稅務(wù)機關(guān)行使核定權(quán)時仍應(yīng)有嚴格限定。本文對以上問題進一步探討。
一、問題緣起：房地產(chǎn)拍賣成交價的疑問
拍賣價格與稅收核定權(quán)，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書的關(guān)鍵詞。筆者以“拍賣行為、競價”為關(guān)鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國裁判文書網(wǎng)”“無訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導(dǎo)性案例83個、120個、100個，因此本文以案例數(shù)量最多的中國裁判文書網(wǎng)為案例來源依據(jù)。依據(jù)裁判文書中當事人雙方是否以拍賣行為有效為爭議焦點以及法院是否對該爭議做出了詳細的裁判說理的標準，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。
（一）否定拍賣價格缺乏法律依據(jù)拍賣行為是市場行為，通過拍賣方式產(chǎn)生的價格是一種市場價格，應(yīng)受法律保護和認可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書中認為：“即便德發(fā)公司對拍賣成交價格無異議，稅務(wù)機關(guān)基于國家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價格作為計稅依據(jù)，另行核定應(yīng)納稅額?！庇脟叶愂绽娣穸ㄅ馁u價格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規(guī)定，否定拍賣行為的法律依據(jù)值得思考。
（二）否定拍賣價格的“正當理由”缺乏正當性拍賣價格的效力與稅法核定權(quán)在實質(zhì)上代表著稅法和民法領(lǐng)域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應(yīng)按其目的解釋的觀點，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調(diào)仍為一般接受的觀點。我國稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領(lǐng)域，形成維護稅法領(lǐng)域的獨有法律秩序時無法同時維護民法領(lǐng)域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣程序合法，也沒有法定機構(gòu)認定的拍賣行為無效，稅務(wù)機關(guān)未能證明德發(fā)公司在拍賣活動中存在惡意串通等違法行為，納稅申報也并無任何違法違章行為，但是涉及到國家稅收安全的計稅依據(jù)問題上，判決書對稅務(wù)機關(guān)的稅收核定行為進行了分析，認為在國家利益面前，稅法的稅收核定權(quán)是可以突破民法的契約自由，這實質(zhì)上加重了稅法和民法的秩序沖突。
（三）稅務(wù)機關(guān)認定有計稅依據(jù)無正當理由的權(quán)力缺乏法律規(guī)制我國目前缺乏對正當理由進行判定的立法，正當理由是一個難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務(wù)機關(guān)對正當理由的認定主觀隨意性過大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場經(jīng)濟中確定的交易價格在稅務(wù)機關(guān)的稅收核定權(quán)面前顯得十分脆弱，稅務(wù)機關(guān)核定征收權(quán)具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財產(chǎn)權(quán)，侵犯到納稅人的民事權(quán)利。如果稅務(wù)機關(guān)的稅收核定權(quán)泛濫適用則會沖擊民法的自愿原則，與市場經(jīng)濟發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權(quán)的失衡。
二、理論審思：基于實質(zhì)課稅原則對拍賣價格的檢視
（一）稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照實質(zhì)課稅原則認定涉稅事實對于實質(zhì)課稅原則，有觀點認為：當要件事實之認定所必要的事實關(guān)系和法律關(guān)系的外觀和實體復(fù)雜交錯時，不應(yīng)按外觀而應(yīng)按實體來判斷和認定事實關(guān)系和法律關(guān)系。實質(zhì)課稅原則的重要內(nèi)涵在于“實質(zhì)重于形式”，當形式上沒有滿足課稅要件，此時需要從實質(zhì)上對課稅事實進行認定，以實際內(nèi)容為準，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務(wù)機關(guān)征收稅款的權(quán)力，面對復(fù)雜多樣的經(jīng)濟活動和交易安排，在履行法定職責(zé)過程中，不可避免地需要對涉稅法律行為進行判定和識別。如果稅務(wù)機關(guān)不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實質(zhì)，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照實質(zhì)課稅原則認定涉稅事實。
（二）實質(zhì)課稅原則下拍賣價格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強調(diào)契約自由，拍賣價格是市場博弈產(chǎn)生的結(jié)果，拍賣活動公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價等符合交易習(xí)慣，在沒有違反拍賣相關(guān)法律法規(guī)和交易習(xí)慣的情況下，稅務(wù)機關(guān)是不能否定拍賣價格的，否則就會打破社會整體自由競爭秩序，違反公平、高效運行的市場價值目標。
（三）實質(zhì)課稅原則進行稅收核定的邊界利用實質(zhì)課稅原則進行稅收核定的邊界是法律和交易習(xí)慣，稅務(wù)機關(guān)否定計稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進行。如果不能依照法律規(guī)定否定計稅依據(jù)，則稅務(wù)機關(guān)就以違反交易習(xí)慣進行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習(xí)慣的拍賣形式來安排交易，稅務(wù)機關(guān)就不能對其進行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或濫用核定征收權(quán)，其在解釋稅法和補充稅法漏洞時應(yīng)有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實亡，任何交易活動可能依據(jù)實質(zhì)課稅原則而征稅，必將導(dǎo)致民事主體的經(jīng)濟活動難以預(yù)測，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無法維持。對課稅對象要求從本質(zhì)考量，這一方面會要求其表面法律形式符合實質(zhì)法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟實質(zhì)。當行為人的行為形式和實質(zhì)不符時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當對其做出調(diào)整，按其實質(zhì)征稅。而當納稅人不違背經(jīng)濟實質(zhì)時，納稅人的主觀狀態(tài)會得到稅法的尊重。
三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣中稅收核定的路徑優(yōu)化
（一）拍賣成交價合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣行為屬于正當理由。部分地市地方稅務(wù)局的《住宅存量房交易計稅價格異議處理辦法》規(guī)定內(nèi)容是“對于申報價格明顯低于評估價格的，應(yīng)進一步經(jīng)過規(guī)定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由，經(jīng)確認有正當理由的，予以認可，以下情況可視為有正當理由：拍賣。”由此可知我國稅務(wù)主管部門認為拍賣價格是作為申報價格低于評估價格時的正當理由，通過拍賣行為得出的價格是受到稅務(wù)機關(guān)的認可和尊重的。2.拍賣價格是市場公允價格。拍賣行為作為一種市場行為，是平等主體達成的契約，經(jīng)過公開競價程序，可以視為市場的公允價格。因此，最高人民法院認為，依照法定程序進行的拍賣活動，由于經(jīng)過公開、公平的競價，無論拍賣成交價格的高低，都是充分競爭的結(jié)果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價格，可以視為市場的公允價格。如果沒有法定機構(gòu)依法認定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規(guī)定，原則上稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當尊重作為計稅依據(jù)的拍賣成交價格，不能以拍賣價格明顯偏低為由行使核定征收權(quán)。3.稅務(wù)機關(guān)不能對市場公允價格進行稅收核定。市場經(jīng)濟具有很強的靈活性，市場是自由的，市場主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個體條件隨時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當然可能會與一般的市場價格之間存在偏差。在市場經(jīng)濟中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務(wù)機關(guān)應(yīng)尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會的、經(jīng)濟的活動。這些活動在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)?；趪抑n稅權(quán)，為獲取財政收入固得向表征負稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應(yīng)符合比例原則，不應(yīng)扭曲私人之社會的、經(jīng)濟的活動。為了法的安定性，稅捐法應(yīng)繼受民事法之基本價值與原則，應(yīng)利用民事法之術(shù)語，并按民事法的觀點解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對房地產(chǎn)拍賣行為與稅務(wù)機關(guān)稅收核定權(quán)兩者之間的關(guān)系并沒有表明明確的態(tài)度，但是拍賣被認為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場經(jīng)濟性質(zhì)的公平交易方式，如果納稅人在市場經(jīng)濟環(huán)境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關(guān)行為，也沒有違反拍賣的交易習(xí)慣，則由此產(chǎn)生的拍賣價格是市場公允價格，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)尊重拍賣行為，不能進行稅收核定。拍賣價格是交易雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達成合意的結(jié)果，第三方或者其他部門不應(yīng)干預(yù)。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機關(guān)作為拍賣監(jiān)督機關(guān)，也無權(quán)直接判定。一般情況下，拍賣方式?jīng)]有違反民法和拍賣法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認定拍賣行為違法或者無效時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當尊重拍賣價格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣行為與我國法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣得出的價格偏低，但是這是交易雙方達成合意的結(jié)果，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該予以肯定和尊重。
一、現(xiàn)行法律存在問題
（一）土地征用制度不健全
要規(guī)范房地產(chǎn)市場必須從源頭入手：嚴格控制土地征用。現(xiàn)行的土地法律規(guī)范重要包括《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》以及一些地方自己出臺的相關(guān)規(guī)定，但遺憾的是這些法律對于土地征用過程中可能存在的問題規(guī)定的普遍過于籠統(tǒng)，有些實質(zhì)性的問題更是只字未提，這樣的話不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。
（二）拆遷賠償制度的不合理
在現(xiàn)行的賠償制度中，賠償數(shù)額的確定是一個老大難的問題，按照現(xiàn)行的土地法的相關(guān)規(guī)定。城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。但土地上的房屋等其他不動產(chǎn)去屬于私有，這二者的分離在造成了在賠償?shù)臅r候只是賠償房屋及其不動產(chǎn)的價值，再加之賠償標準的偏低等因素導(dǎo)致了大量釘子戶的出現(xiàn)，比如近期的“宜黃事件”，這在一定程度上破壞了和諧社會的構(gòu)建。
（三）商品房預(yù)售款的監(jiān)管存在問題
在具體的實踐中，由于法律對房屋預(yù)售有相當嚴格的規(guī)定，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金不足問題就會想盡各種辦法拿到預(yù)售許可證，從而將房屋購買者的預(yù)購房款套入自己囊中，然而由于其自身資金的不足也就難免其將預(yù)購房款挪作他用，這種情況則很容易的就導(dǎo)致資金鏈斷裂的情況發(fā)生，最終使購房者的權(quán)益受到損害，從而不利于房地產(chǎn)交易市場穩(wěn)定的發(fā)展。最近各地相繼了規(guī)范挪用預(yù)售款的政策，預(yù)售資金將全部存入在商業(yè)銀行開設(shè)的專用賬戶監(jiān)管，而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過審批，資金將只能用于指定樓盤的建設(shè)。這只是一個開始，在實際的運用過程中會遇到很多問題，開發(fā)商同樣可以巧立名目來提取預(yù)售款。要徹底解決這個問題，還需要做長期的努力。
（四）行政強制拆遷所帶來的問題
在實際的過程中，各地政府特別是基層政府，為了完成拆遷任務(wù)，經(jīng)常會出現(xiàn)強制拆遷的行為，這會使群眾更加的反感，激起群眾的憤怒，從而發(fā)生過激的行為，這不利于社會的穩(wěn)定，也不利于房地產(chǎn)的交易。近日據(jù)法制晚報報道，新拆遷條例有望近期出臺，行政強拆將被取消，這對房地產(chǎn)交易市場來說是一個利好消息。
二、房地產(chǎn)交易市場的存在的風(fēng)險
隨著經(jīng)濟社會的進步，人們的消費觀念發(fā)生的變化直接導(dǎo)致了在房地產(chǎn)市場中按揭制度的盛行，銀行業(yè)隨之大量的向社會發(fā)放貸款來獲取利潤。然而由于我國法律體系存在的諸多問題，使我國房地產(chǎn)市場中存在著大量的風(fēng)險，具體而言這些風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）預(yù)售中存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過規(guī)避法律的方式順利的申請預(yù)售許可，而預(yù)售許可又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)售房款挪作他用，這又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂，從而使那些本該用于房屋建設(shè)的資金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使購房者的權(quán)益受到難以彌補的損害。雖然現(xiàn)在出臺了設(shè)置預(yù)售款專用賬戶的文件，但是能不能有效地防止這一現(xiàn)象的發(fā)生還有待驗證。
（二）房地產(chǎn)交易中存在大量的欺詐現(xiàn)象
由于法律規(guī)范存在漏洞，直接導(dǎo)致了“一房多賣”等現(xiàn)象的發(fā)生，這樣不利于整個市場交易的穩(wěn)定，增加了欺詐存在的可能性。然而現(xiàn)有的法律在對待此類問題時多是將其定性為民事欺詐行為，這不能從對此類違法者予以有效地打擊也加劇了風(fēng)險的存在。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)自身的問題
資金問題肯定是不能回避的，但在具體的實踐中有些開發(fā)商為了在短期內(nèi)回收資金和再生產(chǎn)，故而將土地抵押給銀行以獲得預(yù)售許可從而對房屋進行預(yù)售。但由此產(chǎn)生糾紛時沒有法律依據(jù)使得購房者的權(quán)益得不到保障。
三、預(yù)防、控制房地產(chǎn)交易市場風(fēng)險的建議
（一）完善房地產(chǎn)市場關(guān)于預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)
立法機關(guān)應(yīng)從源頭入手抓住最根本的問題。除了各地出臺的規(guī)范預(yù)售款的文件，國家更應(yīng)該對房地產(chǎn)市場預(yù)售作更為嚴格的相關(guān)規(guī)定，加強對預(yù)收款的監(jiān)管，確保專款專用。
（二）嚴格房地產(chǎn)市場的準入標準，提高準入門檻
相關(guān)部門應(yīng)加強對本地區(qū)、本行業(yè)的房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，嚴格的控制準入標準，確保房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)生；同時要堅決的對那些信譽差、資質(zhì)低的企業(yè)進行淘汰，從而達到降低房地產(chǎn)企業(yè)違約的風(fēng)險的目的。
（三）定期公布房地產(chǎn)企業(yè)抵押擔保的信息
公布企業(yè)的抵押擔保信息有利于購房者在決策的時候作出更為合理的判斷，使購房者的權(quán)益得到更為合理的保障。
（四）銀行應(yīng)加強對貸款企業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審查
銀行在發(fā)放貸款的時候應(yīng)兼顧地區(qū)及客戶結(jié)構(gòu)的審查，將貸款投放到那些信譽好、發(fā)展成熟的企業(yè)上；同時要嚴格控制對貸款的滾動發(fā)放；另外一個方面要防止貸款詐騙的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
（五）加強執(zhí)法
相關(guān)部門應(yīng)加大對土地市場的監(jiān)管力度，防止土地浪費現(xiàn)象的發(fā)生；另外也要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，重點打擊那些惡性炒房引發(fā)的行為，加大對房地產(chǎn)交易市場中欺詐行為的打擊力度。
四、結(jié)束語
綜上所述，當前我國房地產(chǎn)試產(chǎn)存在的問題不是輕而易舉就可以解決的，對房地產(chǎn)市場管理的相關(guān)法律法規(guī)進行全面的修改現(xiàn)在又不可行，因此我們只能在現(xiàn)有的法律框架體系下對該問題循序漸進的予以解決。我們可以對法律作進一步更為細化的規(guī)定，加強對土地的統(tǒng)一管理，將國家的調(diào)控與市場的調(diào)控有機的結(jié)合起來，徹底完善土地管理法與房地產(chǎn)市場交易的相關(guān)規(guī)定，合理的預(yù)防和控制房地產(chǎn)交易市場中存在的風(fēng)險。
參考文獻：
房地產(chǎn)問題是社會各界十分關(guān)注的熱點，國家在房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中，如何進行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強化國家責(zé)任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進行房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著國家政策的導(dǎo)向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：
（一）主要城市房價增長過快
2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。
（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范
我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費者權(quán)益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠。
（三）房地產(chǎn)信息披露機制不完善
目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現(xiàn)象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。
二、當前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題
（一）權(quán)力缺乏有效配置
房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實踐上來看，房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。
（二）方式缺乏法律依據(jù)
房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。
三、房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制的對策
（一）健全金融法律體系
房地產(chǎn)市場風(fēng)險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風(fēng)險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風(fēng)險集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險較高。一旦風(fēng)險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當前，建議從加強金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。
（二）完善土地法律體系
九層之臺起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應(yīng)作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導(dǎo)、嚴格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標準。
房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產(chǎn)市場風(fēng)險過重影響了我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風(fēng)險進行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制略盡綿薄。
中圖分類號：C812文獻標識碼：A文章編號：1006-5954 （2011） 04-71-03
作為發(fā)展中大國的首都和一個經(jīng)濟社會發(fā)展達到一定水平，注重和諧、關(guān)注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應(yīng)以更開放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場，解決住房問題。但由于北京房地產(chǎn)市場化的時間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動，因此學(xué)習(xí)和總結(jié)發(fā)達國家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的教訓(xùn)，對研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。
一、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點
（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關(guān)系
1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中占較大比重
從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，2000年以來基本保持在12%左右，2007年為12.9%。
2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻大，且集中在保有環(huán)節(jié)
根據(jù)美國、英國和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評估價值，按一定的比率征收；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣地收入、物業(yè)稅、差餉等。
3.房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟波動聯(lián)系密切
從國際大都市房價走勢看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時，研究也顯示：房地產(chǎn)市場周期與經(jīng)濟周期相吻合，是一種正相關(guān)關(guān)系，波長大體一致。一般來說，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀經(jīng)濟，而復(fù)蘇、蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟，見表1。
（二）房地產(chǎn)與社會的關(guān)系
1.住房存量應(yīng)與人口規(guī)?；鞠噙m應(yīng)
確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶總數(shù)基本適應(yīng)，甚至略微超過家庭戶總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質(zhì)的前提條件。在這方面，國際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗。如紐約，2008年全市有303.3萬戶家庭，住宅332.8萬套，住宅存量與家庭戶數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應(yīng)保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)低于1個人，5.3%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在1~1.5個人之間，僅2.8%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在2個人以上。
2.房價變動與購房適齡人口的變化趨勢正相關(guān)
發(fā)達國家的房價增長與購房適齡人口（指25~44歲人口）的增長有顯著的正相關(guān)關(guān)系，該特點在美國和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀70年代以來，美國的購房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，從1980年的6323萬人增加到1995年的8476萬人，房價也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢。日本從上世紀90年代開始購房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，從1990年的3558萬人下降到1995年的3374萬人，2010年為3464萬人，房價也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。
3.房價收入比處于合理區(qū)間
國際上通用的房價收入比，是以住宅套價的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認可的合理的房價收入比在4~6之間。以這一標準衡量，紐約等國際大都市居民的住房支出處于相對合理區(qū)間。瑞士、德國、瑞典等房價收入比長期在2~3之間。倫敦的房價收入比自1990年以來一直保持在5以下。
（三）房地產(chǎn)市場內(nèi)部關(guān)系
1.存量房比例高，新建房比例低
紐約等國際大都市都非常注重存量房的維修和保護，以促進存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場較小，起主要作用的是二手房交易市場。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀40~70年代，1970年后建設(shè)的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設(shè)的僅占3.6%。
2.自有與租賃并重
自有住房與租賃房并重是紐約等國際大都市房地產(chǎn)市場的主要特征之一。由于受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達到66%，大大超過前者。 2003年東京住宅擁有率達到44.5%，而租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。
（四）政府與房地產(chǎn)市場關(guān)系
1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房
上世紀50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進，大多數(shù)發(fā)達國家（地區(qū)）均面臨嚴重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設(shè)高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。發(fā)達國家住房保障體系發(fā)展過程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價房。美國廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國家平均為18%左右。法國則規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。
2.政府采用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場
美國等發(fā)達國家（地區(qū)）政府均綜合運用立法、財政、稅收、金融等各種手段，以保護公民居住權(quán)、保證本地區(qū)住房目標的實施進度及預(yù)期效果的實現(xiàn)。
3.政府對市場進行嚴格監(jiān)管
政府干預(yù)行為主要包括引入多元化的市場主體、監(jiān)管市場主體及其行為、抑制投機和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價格管制等極端手段的。如德國，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”，根據(jù)“租價表”制定“合理房價”。
二、從國際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂及問題
（一）城市化快速推進、人口擴張集聚對住房需求形成較大壓力
1.常住人口和購房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢
國際經(jīng)驗表明，當一國城市化率（城市人口占總?cè)丝诘谋戎兀┰?0%~70%這一區(qū)間時，城市化進入加速階段，城市房價總體上漲。當城市化率處于30%~50%之間時，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進入城市，全國城市房價漲幅總體比較接近。當城市化率處于50%~70%之間時，人口遷移以城市之間相互移動為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房價漲幅將會明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢。根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購房適齡人口為667.3萬人，比2000年增加143.2萬人。
2.目前住房存量相對城鎮(zhèn)人口總量明顯不足
2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬人。若以戶均2.6人測算，相當于有573.8萬戶城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國有土地上成套住宅僅為378.57萬套，平房78.45萬間。
（二）城市處于擴張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展
近30年來，北京城市建成區(qū)迅速擴大，老城區(qū)進行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達國家一般都超過70年，有的可達百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當年全市國有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。
（三）忽視房地產(chǎn)市場周期規(guī)律，市場參與者對未來價格過度樂觀的預(yù)期，容易累積房價泡沫
如同其他國際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場同樣會表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價格不可能永遠上漲。自從2009年以來中央出臺一系列調(diào)控政策以來，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價格沒有明顯回落，市場參與者購房熱情依然高漲。
（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善
在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設(shè)計上，也是偏向于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是租賃。如對經(jīng)濟適用房、兩限房的管理方式，即是如此。
（五）房價收入比高，加重社會財富分配不公
近幾年來，北京房價上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以內(nèi)的期房住宅達到了3.4萬元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達到了2萬元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬元，家庭平均可支配收入約為8萬元（以3口之家計算）。對于一個年收入8萬元的家庭來說，要購買一套四環(huán)以內(nèi)的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內(nèi)也需要22.5年。
（六）保障性住房供給不足
從人口發(fā)展趨勢和市場供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來，北京住房供應(yīng)體系的主體一直是完全市場化運作的商品房，經(jīng)濟適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價房和廉租住房目前供應(yīng)量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟適用房為例，1999年經(jīng)濟適用房完成投資占當年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢，2007年曾一度下降到2.9%。
（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突
作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內(nèi)部看，中央政府是市場的干預(yù)者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場的直接參與者，在利益格局下對房地產(chǎn)業(yè)依賴度高。因而，在中央的調(diào)控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)控又極易產(chǎn)生博弈。
三、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對北京的借鑒與啟示
（一）促進都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展與人口合理流動，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長期人口預(yù)測，并據(jù)此制定科學(xué)嚴謹?shù)淖》拷ㄔO(shè)計劃以適應(yīng)未來的經(jīng)濟社會發(fā)展。
（二）對商品房領(lǐng)域，要堅持市場化取向，盤活存量，加強監(jiān)管
盤活空置房?？梢酝ㄟ^政府收購、征收房產(chǎn)稅、對出租戶進行補貼等形式盤活空置房。如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。
完善租賃市場。借鑒國外的成功經(jīng)驗，利用法律規(guī)范住房租賃市場，建立起對租房者良好的保護機制。同時，對租房者實施補貼計劃，大力增加公共租賃住房的供應(yīng)。
（三）對保障房領(lǐng)域，要明晰責(zé)權(quán)，央地合力，加快推進保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式
在大力興建保障性住房的同時，要做到：盡快出臺相關(guān)法律，明晰政府和公民責(zé)權(quán)，培植獨立于商品房開發(fā)的保障房建設(shè)體系。加快以工業(yè)化方式推進保障房建設(shè)，發(fā)揮其經(jīng)濟效應(yīng)。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。
（四）引導(dǎo)大眾樹立正確的市場預(yù)期和健康的消費觀
引導(dǎo)市場參與者正確認識經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場存在周期變動這一客觀事實。全面公開市場信息，為市場參與者判斷形勢、做出理性預(yù)期提供基礎(chǔ)。積極引導(dǎo)消費者樹立合理的住房消費觀念，使個人消費行為回歸理性，鼓勵消費者根據(jù)自身的能力和實際需要，合理安排住房消費。
■ 參考文獻
中圖分類號：G4
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地產(chǎn)法課程教學(xué)目標
“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學(xué)目的在于培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學(xué)生運用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實生活及工作中的實際問題的能力。
房地產(chǎn)法是國家制定和認可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識，還廣泛涉及經(jīng)濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識，還應(yīng)加強課程資源建設(shè)，改進教學(xué)方法。
2房地產(chǎn)法課程建設(shè)的必要性
2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要
過去十幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國城市化水平約為50%，而發(fā)達國家普遍超過70%，如果在21世紀中葉可以達到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應(yīng)規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，特別是住宅建筑，形成了對房地產(chǎn)開發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業(yè)職位需求的分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關(guān)的專業(yè)知識與技能，還需要掌握一定的相關(guān)法律知識，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀工作。在以往的教學(xué)中，通過對一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時，經(jīng)常會涉及到相關(guān)法律知識?？梢娢飿I(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)的實用性，因此在物業(yè)管理教學(xué)的過程中加強行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設(shè)革，幫助學(xué)生更好的學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識有很大的必要性。
2.2從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容分析
我國當前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學(xué)內(nèi)容難以適應(yīng)現(xiàn)實需要。我國的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對較晚，相關(guān)的專業(yè)教學(xué)設(shè)備及教學(xué)資源也不完善。在實際教學(xué)工作中，相應(yīng)的教學(xué)教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學(xué)帶來了很大的困難。
2.3從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)方法上分析
我國目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過課堂講授的方式進行教學(xué)，這種傳統(tǒng)的教學(xué)模式忽視了房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)中的實踐的重要性。同時單一的教學(xué)形式造成學(xué)生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學(xué)生走向社會實踐后會感覺手足無措。在學(xué)校的考核教學(xué)工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學(xué)生的實際應(yīng)用能力進行考核，這就不利于學(xué)生實踐技能的提高。
3房地產(chǎn)法課程建設(shè)措施
3.1建設(shè)教學(xué)團隊
專業(yè)是興校之基石，而師資是強專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團隊應(yīng)該由具有較強的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支專業(yè)教師隊伍，可以采用“走出去，請進來”的辦法。走出去”是指學(xué)?，F(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價事務(wù)所、房地產(chǎn)中介機構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線?！罢堖M來”是指從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價事務(wù)所引進熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開展專業(yè)建設(shè)研究和實施工作。同時制定相應(yīng)的鼓勵政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。
3.2拓展教學(xué)內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動涉及的社會關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們在教學(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀和房地產(chǎn)估價相關(guān)工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學(xué)中，既講法律對房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實政策結(jié)合起來針對現(xiàn)實生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進而調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實際問題的能力。
3.3改革教學(xué)方法
房地產(chǎn)法不是一門很強理論的學(xué)科，更重要的是實踐，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學(xué)生真正理解掌握，必須使用案例教學(xué)法將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學(xué)生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\用變成形象具體的運用，從而更好理解掌握所學(xué)到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學(xué)生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現(xiàn)在的教學(xué)主要是以教為中心，整個課堂教學(xué)都是以教師為中心，應(yīng)當轉(zhuǎn)變過去的教學(xué)模式，變成學(xué)為中心，將學(xué)生變成課堂的主體，增加教師與學(xué)生的互動頻率，從而能激發(fā)學(xué)生對知識學(xué)習(xí)的熱情和興趣，最終使學(xué)習(xí)變成輕松的事情。
3.4建設(shè)教學(xué)資源
房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運用現(xiàn)代教學(xué)手段。運用多媒體課件組織教學(xué)，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。同時在教學(xué)過程中還應(yīng)加強案例庫、試題庫等教學(xué)資料的建設(shè)。
3.5完善考核評價
由于房地產(chǎn)法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學(xué)生對于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對生活中的現(xiàn)實案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應(yīng)用性較強的現(xiàn)實案例采用實訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告?？荚嚦煽兊臉?gòu)成包括以下三方面：（1）平時成績占總成績的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據(jù)報告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。
參考文獻
[1]劉遠山，余秀寶.房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的運用[J].中國電力教育，2011，（12）.
二、我國房地產(chǎn)法律體系存在的問題及可資借鑒之處
（一）我國目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問題
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等，也有散見于《民法通則》、《中華人民共和國合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個完整的體系。
1.國家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國家既是土地所有者，又是社會管理機構(gòu)，行政部門制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對有關(guān)的權(quán)利進行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。
2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面。目前，我國房地產(chǎn)法律體系缺少“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，門類眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的法律、法規(guī)和規(guī)章來加以規(guī)范，房地產(chǎn)立法內(nèi)容的不全面會導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)制的不完善。
3.房地產(chǎn)立法相對滯后。立法部門往往根據(jù)“房地產(chǎn)市場的經(jīng)營需要和經(jīng)驗總結(jié)”形成法律制度，導(dǎo)致法律規(guī)定不恰當、法律表達不嚴謹，法律作用難發(fā)揮。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)法律條文比較簡單，缺乏可直接操作的規(guī)范。國家政策時常起著法的作用，降低了法制適用的效力。
（二）英美國家、我國香港地區(qū)房地產(chǎn)法律體系可借鑒的地方
英美國家和香港特別行政區(qū)已經(jīng)形成一整套較為完備的房地產(chǎn)法律體系，可供我國借鑒。英國是較早制定住房法規(guī)的國家，有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)、條令最常見的有50多種。英國還建立了先審查后開發(fā)的土地許可制度，土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易明顯受城市規(guī)劃的約束和指導(dǎo)，非常重視環(huán)境保護和土地的有效利用，房地產(chǎn)交易若違反城市規(guī)劃法，將被視為無效。美國憲法規(guī)定，使用土地必須給予土地所有者必要的補償。美國房地產(chǎn)交易法規(guī)幾乎涉及有關(guān)土地、房產(chǎn)、金融等所有方面。美國法律要求必須保持土地在科學(xué)、歷史、生態(tài)、環(huán)境、水資源、風(fēng)景等方面的價值和質(zhì)量。違反法律規(guī)定利用、占有、開發(fā)公有土地，破壞公有土地的環(huán)境質(zhì)量，將受到處罰。我國香港特別行政區(qū)房地產(chǎn)法律體系，包括房地產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定、城市規(guī)劃和建筑物方面的技術(shù)立法，以及房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)司法審裁等各方面的法律。從土地開發(fā)到建筑工程，乃至房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)爭議的解決等，都有章可循，有法可依，比
較系統(tǒng)、完善。歸納起來，英美國家和我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)法律體系有如下可借鑒的地方。1.要有可持續(xù)發(fā)展思想。房地產(chǎn)法律體系注重生態(tài)環(huán)境保護，注重國家利益和個人利益關(guān)系，注重人與自然的和諧關(guān)系，注重加強房地產(chǎn)建設(shè)與城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護之間的配合。
2.改變立法思維模式。房地產(chǎn)法律體系要以保護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主，改變以行政部門為主的管理模式。
3.注重房地產(chǎn)法與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配合。房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、使用時，必須遵循原則性規(guī)定和一般法律制度，房地產(chǎn)的立法還應(yīng)考慮其他法律的制約因素。
三、加快我國房地產(chǎn)法制建設(shè)步伐
近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系尚不健全，整治房地產(chǎn)市場秩序、健全房地產(chǎn)法律體系是立法部門應(yīng)該重視的一項重要工作，只有通過制度改革和建設(shè)，才能使其走向法治化的發(fā)展軌道。
（一）相關(guān)制度的建設(shè)
1.基本制度。公民的居住選擇權(quán)應(yīng)得到法律的尊重和維護；公民購買住房應(yīng)享有消費者的一切權(quán)利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉(zhuǎn)讓所得稅等。
2.公示制度。出臺公務(wù)員(包括其他公職人員)財產(chǎn)申報和公示制度。
3.稅制制度。健全中央和地方財力與事權(quán)相匹配的體制。完善省以下財政體制，增強基層政府提供公共服務(wù)的能力。
（二）相關(guān)法律的建設(shè)
1.加強對公民居住權(quán)的保護力度。我國現(xiàn)行《憲法》沒有明確規(guī)定居住權(quán)的內(nèi)容，有關(guān)民事法律規(guī)范在公民居住權(quán)保護方面存在著缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)實生活中人們的居住權(quán)無法得到公平的保護。應(yīng)在憲法層面明確保護公民的居住權(quán)，使居住權(quán)不再被定位為純粹的私權(quán)，應(yīng)將居住權(quán)“社會化”或“公益化”。
1 前言
近幾年，隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財政收入，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和建設(shè)和諧社會產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關(guān)注。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題
2.1對目標認識模糊，缺乏相關(guān)政策
近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟發(fā)展的認識，導(dǎo)致對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的問題和長遠的發(fā)展計劃認識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。
2.2缺乏完善的機制，只是形式上的管理
對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理已經(jīng)有了一段時間，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產(chǎn)的管理力度，出臺了很多相關(guān)的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數(shù)政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現(xiàn)很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的措施大多數(shù)都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監(jiān)督、管理、調(diào)控等工作還沒有加以明確規(guī)定?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的階段，而且房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和低成本的特點，使得房地產(chǎn)成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發(fā)揮有效的作用。
2.3缺乏健全的法律法規(guī)
從全世界各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況來看，確保房地產(chǎn)市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國國內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)該具備從開發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的相關(guān)對策
3.1制定合理的發(fā)展計劃，指導(dǎo)短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的整個思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經(jīng)濟社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細的調(diào)查，根據(jù)市場的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的狀態(tài)。
3.2建立并完善各項管理機制
現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟管理方面存在很多問題，只憑借簡單的行政命令很難把問題解決。由此看來，只有從根本上改善房地產(chǎn)管理體制才能有效解決當前房地產(chǎn)市場不和諧的局面。結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，因地制宜，建立并完善各項管理制度，從而有效的避免一切做法產(chǎn)生消極的影響。對于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
3.3進一步完善相關(guān)的法律法規(guī)
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題
（一）缺乏連續(xù)性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調(diào)整房地產(chǎn)市場供需平衡方面，以此控制國內(nèi)房價的增長速度和供應(yīng)數(shù)量。然而，我國政府在房地產(chǎn)市場管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導(dǎo)致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產(chǎn)市場需求。目前，我國政府不能從本質(zhì)上認識對房地產(chǎn)市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經(jīng)濟管理政策，不能對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟管理政策會擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟適用房、房產(chǎn)稅收、國五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。
（二）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個階段的經(jīng)濟管理法。同時，我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設(shè)落后于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理文件主要以國務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國11條、新國4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法，缺乏嚴肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理條例和實施細則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴等現(xiàn)象。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議和對策
在充分了解我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題，利用歸納、總結(jié)和分類的方法，提出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理對策。
（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”?！拔覈枰浞终J識房地產(chǎn)行業(yè)對于改善國民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國經(jīng)濟增長的特殊地位?！闭枰贫ㄟB續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉(xiāng)居民實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護社會的穩(wěn)定，促進國民經(jīng)濟和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標的實現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況的基礎(chǔ)上，我國政府出臺房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理長期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長越調(diào)，越調(diào)越長”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理目標進行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場的違法行為。
（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)市場處于初級階段，各項法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過程漫長。完善的法律、法規(guī)體系，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化地運行，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會經(jīng)濟，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定?！拔覈枰⒎戏康禺a(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調(diào)控政策?！逼涠?guī)范房地產(chǎn)市場秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)秩序長時間脫離正常經(jīng)濟軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟軌道。我國政府對相關(guān)法律、法規(guī)體系進行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，又避免出現(xiàn)政府過度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺相關(guān)的法規(guī)，促進《房地產(chǎn)法》的出臺。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟管理中，標志著我國房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴肅性和穩(wěn)定性。
（三）完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理途徑。我國政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發(fā)商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項目。在房地產(chǎn)項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關(guān)系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門進行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會的實際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運轉(zhuǎn)情況，來確定開發(fā)商的投資總額。政府在項目開發(fā)前對開發(fā)商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟造成的損失。其次，加強開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟效益，又關(guān)系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業(yè)務(wù)費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業(yè)務(wù)費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責(zé)任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預(yù)期核算。我國加強經(jīng)濟管理的最終目標是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進地方經(jīng)濟的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，地方政府應(yīng)該將利潤的實現(xiàn)作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預(yù)期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤，又帶動了地方經(jīng)濟發(fā)展。
三、結(jié)束語
我國房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國政府經(jīng)濟管理的執(zhí)行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產(chǎn)市場情況，加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國政府應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的先進經(jīng)驗，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]余凱.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制研究[J].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)學(xué)報，2008（4）：12.
