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時(shí)間：2023-06-27 16:06:51
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制
質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中施工工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，同時(shí)通過(guò)檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目部強(qiáng)調(diào)并建立全面、全員、全過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)管理模式，尤其要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識(shí)，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)的強(qiáng)弱，是決定能否實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會(huì)議，研究部署對(duì)施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場(chǎng)管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過(guò)設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。
3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購(gòu)的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測(cè)的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證及出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場(chǎng)復(fù)試檢測(cè)和報(bào)驗(yàn)。
4、在安全控制方面主要對(duì)“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽(yáng)臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求施工單位及時(shí)整改。
二、項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過(guò)程。
1、制定進(jìn)度計(jì)劃
在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。
2、保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施
在施工過(guò)程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。
項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來(lái)具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理
1、全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理
營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識(shí)
成本管理是一個(gè)全過(guò)程的管理在這一過(guò)程中需要全員的參與，若想通過(guò)提高成本控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個(gè)人，這就是我們所說(shuō)的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來(lái)開展工作。
3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理
是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來(lái)進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門、班組及個(gè)人。
4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無(wú)法建立目標(biāo)成本控制體系來(lái)準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫(kù)，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。
四、完善監(jiān)理制度
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過(guò)程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系
建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。
3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作
為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無(wú)意干涉監(jiān)理工作的問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結(jié)束語(yǔ)
目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.
Keywords: real estate; Project management; importance
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、前言
隨著改革開放，我國(guó)人民生活水平得到極大改善，因此居民對(duì)住宅小區(qū)的住房要求與條件越來(lái)越高。這樣不但給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商帶來(lái)了巨大機(jī)遇，而且促使房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視房地產(chǎn)開發(fā)管理工作，針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對(duì)市場(chǎng)的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理工作，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理含義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程,按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過(guò)計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體流程步驟：
1、其在計(jì)劃管理方面。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理,能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。也就是說(shuō),通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理,將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道,從而使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
2、其在組織管理方面。這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個(gè)高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
3、其在協(xié)調(diào)管理方面。其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中多單位間的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。
4、其在控制管理方面。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用等進(jìn)行有效控制,以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
三、房地產(chǎn)開發(fā)管理中的三項(xiàng)重要工作
1、房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理。由于這一規(guī)劃管理的不健全導(dǎo)致了一系列關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的問(wèn)題。首先日益表現(xiàn)出來(lái)的是城市問(wèn)題：①房地產(chǎn)開發(fā)商把盡量獲取廉價(jià)土地作為房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要大事，這就導(dǎo)致了他們盲目地圈地和囤積土地。隨著我國(guó)城市規(guī)模日益擴(kuò)大，土地粗放利用現(xiàn)象十分嚴(yán)重，盲目圈地囤積土地屢禁不止。②舊城改造的緩慢進(jìn)展過(guò)程。③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后于城市發(fā)展。④保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足。 其次是規(guī)劃問(wèn)題。我國(guó)大部分城市規(guī)劃都滯后于城市建設(shè)； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商往往希望通過(guò)市場(chǎng)情況來(lái)變動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等，其最終就是為了自身的利益。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及其經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)一定要注重房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響。使房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)、使質(zhì)量監(jiān)督等工作科學(xué)地開展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量和管理都有著重要的意義。它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
首先，房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程各方面工作的知識(shí)基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，然后基于這個(gè)開展工程管理工作，從而保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理來(lái)保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利開展。因此提升開發(fā)企業(yè)綜合管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎(chǔ)。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃管理工作，把綜合協(xié)調(diào)作為基礎(chǔ)，這樣才有利于房地產(chǎn)開發(fā)施工過(guò)程的順利開展進(jìn)行。
最后，房地產(chǎn)開發(fā)商要注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理。因?yàn)橘|(zhì)量管理是任何企業(yè)處于不敗之地的重要基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
由于受房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先進(jìn)入市場(chǎng)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇;銀行貸款利率升高；投資風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中會(huì)有開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。目前風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)自留都是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施的重要管理措施。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程和方法，從而運(yùn)用合適的措施來(lái)對(duì)付可能的風(fēng)險(xiǎn)。
首先通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的關(guān)鍵方法及其重要影響因素分析認(rèn)識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型，再利用合適的過(guò)程和方法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)有著投資規(guī)模大, 建設(shè)周期長(zhǎng), 開發(fā)條件差及涉及面廣等一系列特點(diǎn), 因此它的開發(fā)存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)討論和分析，以下幾個(gè)方面的措施能夠明顯降低和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的機(jī)會(huì)。
1）注重優(yōu)化投資組合,以利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散。
2）嚴(yán)格控制施工工期,縮短建設(shè)時(shí)期，盡早地完成開發(fā)項(xiàng)目。因?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大都來(lái)源于施工建設(shè)過(guò)程中。因此要控制工期，盡快地完成項(xiàng)目開發(fā)。
3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過(guò)簽訂固定利率貸款合同來(lái)實(shí)現(xiàn)來(lái)減少貸款利息支出;通過(guò)與建筑企業(yè)簽訂固定預(yù)算合同來(lái)減少建造費(fèi)用;通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)。
4）務(wù)必要提前預(yù)租或者預(yù)售。盡快地回收資金要在前期和中期完成，爭(zhēng)取盡量多的定向開發(fā)和團(tuán)購(gòu)在動(dòng)工之前就要完成,或者在動(dòng)工和完工之前, 就與租戶和客戶簽訂租約、預(yù)售協(xié)議。
5）在銷售過(guò)程中, 實(shí)行盡量多的優(yōu)惠政策措施。房地產(chǎn)開發(fā)商可以考慮物業(yè)費(fèi)，配套費(fèi)等是否可以優(yōu)惠等等措施。
因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程和方法，再運(yùn)用合適的過(guò)程和方法來(lái)對(duì)付項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這樣才有益于開發(fā)企業(yè)的效益。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)與管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到人文、生態(tài)和法制等諸多方面，要把房地產(chǎn)開發(fā)管理好，必須樹立現(xiàn)代開發(fā)管理理念，著眼未來(lái)，把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)。
Abstract: this paper mainly analyzes the present existing in the real estate development of the weak link, and from real estate development of the project management point of view, put forward the current real estate development enterprise should take measures.
Keywords: real estate enterprise; Project management; countermeasures
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1、項(xiàng)目管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理具有幅度寬、內(nèi)容廣、層次高、難度大的特點(diǎn)，因而項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮的作用會(huì)更加顯著。
(1)開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理，可以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際工程慣例的接軌，增加開發(fā)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，提高管理水平是開發(fā)企業(yè)獲利的根本途徑，開發(fā)企業(yè)是通過(guò)項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的。項(xiàng)目管理可以有效地提高項(xiàng)目的附加價(jià)值及品質(zhì)，降低工程成本提高銷售率，控制工期，從而提高企業(yè)的利潤(rùn)，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
(2)項(xiàng)目管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個(gè)性化特征的產(chǎn)品，從而更好地滿足市場(chǎng)需求，規(guī)避項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)企業(yè)走出開發(fā)越多、空置越多的房地產(chǎn)怪圈。
(3)采用項(xiàng)目管理，實(shí)行招投標(biāo)制度、項(xiàng)目監(jiān)理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)；同時(shí)項(xiàng)目管理可以控制項(xiàng)目成本，減少項(xiàng)目超期的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)項(xiàng)目管理還有利于大型開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資。項(xiàng)目融資是國(guó)際中長(zhǎng)期貸款的一種形式，是以項(xiàng)目的效益作為還款的資金來(lái)源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風(fēng)險(xiǎn)大而傳統(tǒng)融資又難以滿足的工程項(xiàng)目。項(xiàng)目管理為項(xiàng)目融資提供了相應(yīng)的管理機(jī)制，從而有利于項(xiàng)目融資的開展。
2、目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的薄弱環(huán)節(jié)
目前不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房拖期、貨不對(duì)板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問(wèn)題，下面主要談一下目前在房地產(chǎn)開發(fā)中容易被企業(yè)忽視，管理相對(duì)薄弱的幾個(gè)環(huán)節(jié)。
2.1項(xiàng)目方案確定階段的管理工作
項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒(méi)有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。
(1)缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。俗話說(shuō)：“磨刀不誤砍柴工”，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。
(2)缺乏品牌、精品意識(shí)。由于企業(yè)以利潤(rùn)最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤(rùn)，在方案確定階段，考慮過(guò)多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識(shí)，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一種無(wú)形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會(huì)中企業(yè)將無(wú)法生存。
(3)沒(méi)有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒(méi)有針對(duì)確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分，如果項(xiàng)目開工前沒(méi)有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程將無(wú)法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后，投資額大大超過(guò)計(jì)劃投資額。另外，由于事先沒(méi)有估計(jì)到其他方面投資，在實(shí)施過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)造成投資短缺等現(xiàn)象，不僅影響本項(xiàng)目的進(jìn)度要求，而且有可能影響企業(yè)其他項(xiàng)目的實(shí)施。因此，項(xiàng)目方案確定后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于項(xiàng)目實(shí)施階段的投資控制。
2.2施工圖設(shè)計(jì)管理工作
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說(shuō)是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無(wú)成本概念、無(wú)創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重旌工現(xiàn)場(chǎng)的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒(méi)有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來(lái)，必然造成設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無(wú)法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無(wú)一種有效的辦法加以控制。
2.3合同管理工作
目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互推脫。
目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：①不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對(duì)方索賠獲得成功，工程費(fèi)用約增加10％。②簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒(méi)有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長(zhǎng)、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。③合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策
以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，誰(shuí)擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識(shí)，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰(shuí)就能適應(yīng)市場(chǎng)的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項(xiàng)目管理。
3.1重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，就要做到：①深入研究國(guó)家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國(guó)家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。②要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解市場(chǎng)的需求情況，確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過(guò)廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購(gòu)買力水平、對(duì)居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。③了解附近樓盤的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實(shí)力等，權(quán)衡本公司競(jìng)爭(zhēng)力是否能擊敗對(duì)手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。
3.2品牌建設(shè)
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過(guò)程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。
3.3加強(qiáng)合同管理工作
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作，沒(méi)有扎實(shí)而全面的基礎(chǔ)工作，合同管理是不能成功的?；A(chǔ)工作主要是了解國(guó)家政策和行業(yè)規(guī)定，工程量、設(shè)備、原材料價(jià)格收集齊全，深入市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)有關(guān)技術(shù)了解清楚，各方面情況要及時(shí)掌握。
(2)要實(shí)施合同管理的過(guò)程控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項(xiàng)目，開始通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)選擇優(yōu)秀工程詢單化，與之簽定工程咨詢合同。在項(xiàng)目建議書和可行件研究階段，把基礎(chǔ)工作做扎實(shí)，使投資估建建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計(jì)概算，這是控制設(shè)計(jì)和施工總造價(jià)的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。
參考文獻(xiàn)
[1]蔣進(jìn)．項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)[N]，2005
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、融資、銷售、公關(guān)等多專業(yè)的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目涉及子項(xiàng)目繁多，而且項(xiàng)目龐大，完成難度很大。一個(gè)好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，需要在項(xiàng)目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的各方面人才共同合作，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)和控制，這樣才能把房地產(chǎn)項(xiàng)目做好，滿足客戶需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利目標(biāo)。
一、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的， 以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)， 運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法， 在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程， 按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律， 建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講， 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)， 以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求; 約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外， 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門， 近百個(gè)單位， 以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響， 因此， 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系， 來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的措施
1 、搞好可行性研究
開發(fā)項(xiàng)目成功與否， 關(guān)鍵要做好可行性研究。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑方案、場(chǎng)地選擇、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、投資估算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等諸方面進(jìn)行科學(xué)論證， 全面考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。要貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)原則， 從空間上為各種人的需求創(chuàng)造條件， 將社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展的可能性相結(jié)合， 重視總體環(huán)境建設(shè)， 兼顧社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益， 提高土地的利用率， 體現(xiàn)現(xiàn)代科技發(fā)展方向， 充分運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段和設(shè)備， 做到高效、節(jié)能、提高質(zhì)量及控制投資的目的。
搞好前期市場(chǎng)調(diào)研與分析， 應(yīng)圍繞區(qū)域環(huán)境、居室布局、銷售價(jià)格三大因素來(lái)運(yùn)作。一個(gè)發(fā)達(dá)的城市， 可根據(jù)人們收入狀況分為三個(gè)收入階層， 高檔收入階層是以環(huán)境因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合布局因素， 最后考慮價(jià)格因素。中檔收入階層要突出布局、價(jià)格因素， 再結(jié)合環(huán)境因素。低收入階層首先以價(jià)格因素為主導(dǎo)， 再考慮布局因素， 最后考慮環(huán)境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素為主， 結(jié)合環(huán)境價(jià)格因素。小型城市就是滿足當(dāng)?shù)亓?xí)慣消費(fèi)需求， 以價(jià)格、布局因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合環(huán)境因素。三大因素是項(xiàng)目中不可缺少的因素， 要根據(jù)所處城市情況， 科學(xué)地分析， 項(xiàng)目才能成功。
2、運(yùn)用市場(chǎng)化手段公開招投標(biāo)
(1) 選好勘測(cè)設(shè)計(jì)單位， 正確分析地質(zhì)條件， 并作出相應(yīng)的地質(zhì)評(píng)價(jià)， 幫助開發(fā)企業(yè)及設(shè)計(jì)單位合理選擇地基處理方案、基礎(chǔ)型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造價(jià)， 具有重要作用。
(2) 選好施工圖設(shè)計(jì)單位， 好的設(shè)計(jì)單位經(jīng)驗(yàn)豐富， 設(shè)計(jì)內(nèi)容全面、細(xì)致， 外觀造型經(jīng)濟(jì)、美觀， 空間布局合理， 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)備布置得當(dāng)， 綜合考慮房屋的使用功能， 經(jīng)濟(jì)適用， 技術(shù)服務(wù)到位能及時(shí)解決施工過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題。
(3) 選好造價(jià)咨詢公司， 能夠科學(xué)、合理、規(guī)范編制標(biāo)底， 預(yù)算定額編制準(zhǔn)確， 直接影響工程的造價(jià)。
(4) 選好監(jiān)理公司， 內(nèi)部管理規(guī)范有嚴(yán)格的管理流程和監(jiān)管體系， 監(jiān)理工程師責(zé)任心強(qiáng)， 專業(yè)技術(shù)水平高， 現(xiàn)場(chǎng)管理能力強(qiáng)， 吃苦耐勞， 盡職盡責(zé)， 認(rèn)真旁站， 只有這樣的監(jiān)理公司才能真正對(duì)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本起到監(jiān)督管理作用。
(5) 選好施工企業(yè)， 企業(yè)內(nèi)部有完善的質(zhì)量管理組織體系、嚴(yán)格的管理流程、明確的崗位責(zé)任制度及企業(yè)規(guī)章制度， 由企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭， 企業(yè)職能部門經(jīng)常檢查、評(píng)比。現(xiàn)場(chǎng)配備的項(xiàng)目經(jīng)理， 施工管理經(jīng)驗(yàn)要豐富、現(xiàn)場(chǎng)管理人員要配備齊全， 內(nèi)部有完善的自查自糾管理體系， 要嚴(yán)格使用合格的建筑產(chǎn)品， 使工程質(zhì)量得到有效保障。
3、施工階段管理
（1）加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制
質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定， 對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)， 對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估， 將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度， 與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較， 并作出評(píng)判。首先， 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析， 明確質(zhì)量目標(biāo); 在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后， 應(yīng)制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法; 同時(shí)通過(guò)檢查、繪制動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖和施工作業(yè)流程圖， 加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制。
（2）嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程， 由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利， 獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中， 從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。但是， 建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分， 占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的35% ~ 45%， 建筑安裝成本能不能得到有效控制， 是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)， 其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。
（3）不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理
建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位， 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同， 其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中， 每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理， 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期管理
提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場(chǎng)銷售速度， 而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買者的利益， 確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通， 充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時(shí)， 營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要， 項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確， 正確把握營(yíng)銷理念。
總之，工程項(xiàng)目管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。業(yè)主方對(duì)工程項(xiàng)目的管理與造價(jià)的控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，在工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)時(shí)都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦。充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息．把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
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中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期，仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。
一、項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，首先它的起步應(yīng)該先針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目，在國(guó)家有意向出讓某地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)后，這地塊的開發(fā)形成了這個(gè)項(xiàng)目，讓有意向的組織者組建項(xiàng)目籌委會(huì)，這組織者可以是個(gè)人、企業(yè)或者是多個(gè)法人，項(xiàng)目籌委會(huì)可以是組織者或者組織者和他們所聘請(qǐng)的管理人，籌委會(huì)委員必須有實(shí)力派人物或者專家參與。有了項(xiàng)目籌委會(huì)，也就有了開發(fā)項(xiàng)目的可能，在國(guó)家有意出讓的項(xiàng)目上，通過(guò)項(xiàng)目籌委會(huì)分析、討論、計(jì)算、參與投標(biāo)獲得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)后，一個(gè)有目標(biāo)、有任務(wù)和管理者的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)并隨即產(chǎn)生。與此同時(shí)，對(duì)于開發(fā)的新項(xiàng)目，項(xiàng)目管理隨之產(chǎn)生。
對(duì)于個(gè)人或者組織者切勿盲目搞開發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，它是一個(gè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)相對(duì)豐厚的管理活動(dòng)，他的成敗很大程度上直接就決定著一個(gè)企業(yè)的進(jìn)步或倒閉。組織者無(wú)視開發(fā)項(xiàng)目的成本或自身實(shí)力及外部影響因素，很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在本地區(qū)有一個(gè)政府組建的房地產(chǎn)公司，它自己開發(fā)了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉(zhuǎn)讓于他人開發(fā)，被一個(gè)剛起步的組織者拍走，該組織者在得手后到處籌集資金，而限約時(shí)間到后，該組織者仍未能籌集到一半的成交款，結(jié)果因?yàn)槌山豢顭o(wú)法籌集，導(dǎo)致土地收回并沒(méi)收押金。該組織者不但損失了押金，還損失了大量的籌集款利息，他的失敗主要是沒(méi)有籌建項(xiàng)目籌委會(huì)、沒(méi)有可行性分析、沒(méi)有認(rèn)識(shí)到自身的實(shí)力、也沒(méi)有對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行有效的調(diào)查研究。
二、于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研不足，缺乏可行性研究
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問(wèn)題，在一個(gè)項(xiàng)目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對(duì)其進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證，這就造成了項(xiàng)目管理在前期無(wú)法進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，致使后期出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，如商品房戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理，成本較高，公攤過(guò)大、空置問(wèn)題嚴(yán)重等等，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
2、管理體制不健全，致使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)時(shí)， 對(duì)項(xiàng)目管理的理解不夠深入，從而在運(yùn)用過(guò)程中雖然照搬項(xiàng)目管理的模式，但是對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入， 尤其是項(xiàng)目管理的體制普通存在著不夠完善的問(wèn)題，這就在事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)，自然在進(jìn)度和成本方面也就容易失控，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來(lái)出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過(guò)高，房?jī)r(jià)難以控制，管理費(fèi)用居高不下等等，都超出預(yù)期很多。
3、合同管理方面存在的問(wèn)題
目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：一是不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的措施
1 、規(guī)劃管理
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對(duì)簡(jiǎn)單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。
2、施工管理
施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理，一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。常見的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工） 承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM （ConstructionManagement） 承發(fā)包模式等。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC） 是指業(yè)主（開發(fā)商） 和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM 承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM 單位，以一個(gè)承包商的身份，采取FastTrack （快速路徑） 的生產(chǎn)組織方式，來(lái)進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。_
3、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理
建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位, 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同, 其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中, 每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
正文：要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制就必須先明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，一般包括項(xiàng)目開發(fā)階段前的費(fèi)用、項(xiàng)目開發(fā)中的費(fèi)用和期間相關(guān)費(fèi)用等。項(xiàng)目開發(fā)前的費(fèi)用主要在于土地出讓金，這項(xiàng)費(fèi)用在整個(gè)項(xiàng)目階段所占比例較高，大約占到 25％～ 30％，而且有不斷上升的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)的大幅上漲重要原因在于土地一級(jí)市場(chǎng)中交易價(jià)格偏高，各地頻頻曝出“地王”，這就造成了“地價(jià)高――房?jī)r(jià)高――地價(jià)高”的現(xiàn)象。大約占至 20％～ 25％，主要是相關(guān)稅費(fèi)以及銷售費(fèi)用較高。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題
為了達(dá)到控制房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本的目的，就必須先將控制中出現(xiàn)的主要問(wèn)題找出，針對(duì)這些問(wèn)題提出改進(jìn)措施以實(shí)現(xiàn)對(duì)癥下藥，達(dá)到事半功倍的效果。就筆者看來(lái)，問(wèn)題可歸納為以下幾個(gè)方面。
1．開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠。
在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，一般而言項(xiàng)目的工期都會(huì)比較長(zhǎng)，耗資也比較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的項(xiàng)目管理、成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對(duì)項(xiàng)目的盈虧進(jìn)展有個(gè)清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒(méi)有設(shè)置這樣的機(jī)制。很多企業(yè)往往幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，而財(cái)務(wù)部門和經(jīng)營(yíng)部門只是計(jì)算季度和年度的經(jīng)營(yíng)收支情況，將所有的資本運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一考慮。另外，在成本結(jié)算方面也沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的成本做及時(shí)的評(píng)價(jià)和反饋。
2．合同管理意識(shí)不足，不能及時(shí)了解合同的執(zhí)行進(jìn)度。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項(xiàng)的計(jì)算和審核難度基本上都很大，進(jìn)而使得很多企業(yè)對(duì)于這方面的管理過(guò)于疏忽，不夠嚴(yán)密。在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，許多開發(fā)商與承包商簽訂的合同文本往往借鑒標(biāo)準(zhǔn)合同文本，合同特殊條款不嚴(yán)謹(jǐn)、不準(zhǔn)確、不全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的計(jì)取留有較大爭(zhēng)議空間。施工單位進(jìn)場(chǎng)以后常常會(huì)找各種理由、想方設(shè)法要求增加工程造價(jià)。
3．開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)不夠重視。房地產(chǎn)公司一般均設(shè)有工程部或聘請(qǐng)專業(yè)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工直接監(jiān)控。他們認(rèn)為：工程成本主要含在施工階段的一磚一瓦中，強(qiáng)監(jiān)控，就可大量節(jié)約成本。而對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)商的通常作法是：將項(xiàng)目委托一家信得過(guò)的單位設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)合同一般只規(guī)定了設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、工程技術(shù)要求等因素，幾乎不對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行產(chǎn)品成本造價(jià)約束。
4．項(xiàng)目招標(biāo)沒(méi)有真正起到成本控制的作用。招標(biāo)方式欠妥，造價(jià)的計(jì)算不科學(xué)。有些房地產(chǎn)公司采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)不夠充分。個(gè)別房地產(chǎn)公司為了趕工期，搶進(jìn)度，喜歡采用費(fèi)率招標(biāo)方式選擇施工單位，認(rèn)為控制住費(fèi)率就控制住了總價(jià)。還有一些房地產(chǎn)公司采用所謂的“議標(biāo)”，即在投標(biāo)人報(bào)完價(jià)后，采取討價(jià)還價(jià)的方式與對(duì)方議價(jià)，這種方式的缺點(diǎn)是比較明顯的，例如投標(biāo)人在首次報(bào)價(jià)時(shí)故意抬高，水分很大，留出足夠的空間來(lái)與企業(yè)談判周旋。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施
（一）開發(fā)前的費(fèi)用控制
對(duì)于土地征用費(fèi)的控制，拍賣地塊時(shí)要重點(diǎn)考慮地塊的地理位置、交通狀況、周邊房產(chǎn)環(huán)境和地價(jià)等，做好預(yù)拍地塊的開發(fā)成本測(cè)算；對(duì)相應(yīng)的政策法規(guī)予以把握，盡力爭(zhēng)取各種優(yōu)惠條件；向政府部門交納的各種規(guī)費(fèi)，占有不小的比重，關(guān)注收費(fèi)政策與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并且交納的各種保證金到期要及時(shí)索回。
（二）項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的費(fèi)用控制
1．決策階段的成本控制。首先要關(guān)注國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策，做好投資環(huán)境的分析，這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重要，如 2007 年出臺(tái)的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)辦法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本影響較大。其次應(yīng)認(rèn)真編制投資估算并進(jìn)行嚴(yán)格審查，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)及不利狀況、建設(shè)期間預(yù)留價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)，使投資估算真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。最后重視建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，擇優(yōu)而行。
2．設(shè)計(jì)招標(biāo)階段的成本控制。對(duì)于設(shè)計(jì)成本控制，應(yīng)執(zhí)行限額設(shè)計(jì)，每一個(gè)專業(yè)、每一個(gè)設(shè)計(jì)人員都有一個(gè)投資限額的目標(biāo)，例如建筑的單位面積含鋼量等直接影響單位造價(jià)，通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款；加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。
3．施工階段的成本控制。施工過(guò)程所需費(fèi)用不僅在開發(fā)過(guò)程中占有較大的比例，在整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中亦是舉足輕重。近年來(lái)的民工荒導(dǎo)致人工費(fèi)用上升幅度較大，而受整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，各種材料價(jià)格更是與日俱增。因此，施工階段的成本控制就顯得尤為重要。首先，嚴(yán)格管理合同及控制項(xiàng)目變更，作為工程管理人員，要做到事前把關(guān)，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響；其次，強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理選擇合適的監(jiān)理單位，對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，落實(shí)責(zé)任制，做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控；最后，開展技術(shù)創(chuàng)新，使用新技術(shù)、新工藝、新材料等，利用技術(shù)進(jìn)步成果縮短工期、節(jié)約成本。
4．竣工階段的成本控制。重點(diǎn)控制竣工結(jié)算的審查，通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、審計(jì)單位、結(jié)算期限，明確除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問(wèn)題費(fèi)用，以及合同沒(méi)有約定或雙方分歧較大項(xiàng)目的結(jié)算辦法；竣工結(jié)算的工程量應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算，并按合同規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)取工程量。
（三）期間相關(guān)的費(fèi)用控制在考慮開發(fā)成本時(shí)不僅僅控制開發(fā)各階段所發(fā)生的成本，同時(shí)也要加大對(duì)期間費(fèi)用的控制。對(duì)于管理費(fèi)用，各個(gè)部門項(xiàng)目開始前制定相應(yīng)的費(fèi)用預(yù)算，每個(gè)月、每季度進(jìn)行相應(yīng)的考核，實(shí)施獎(jiǎng)懲。對(duì)于稅費(fèi)，涉及稅種較多、稅負(fù)率偏高是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征，合理避稅顯得尤為重要。對(duì)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同的稅收政策要充分掌握，采用時(shí)間差異、地域差異、政策差異的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。至于銷售費(fèi)用，其在整個(gè)期間費(fèi)用中占有較高的比重，制定合理的銷售策略及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售方案來(lái)控制策劃費(fèi)用，公司制定銷售指導(dǎo)價(jià)格，銷售人員根據(jù)客戶的不同性質(zhì)和要求采用靈活的銷售策略進(jìn)行公關(guān)。
結(jié)語(yǔ)：
在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)最理性的事是控制成本。房地產(chǎn)的成本制約著房地產(chǎn)的價(jià)格，而房地產(chǎn)的價(jià)格關(guān)系到老百姓的生活水平，控制開發(fā)成本，平抑房?jī)r(jià)，這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。作為房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該具有強(qiáng)烈成本控制意識(shí)，認(rèn)真總結(jié)工程施工過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，降低項(xiàng)目成本，只有這樣才能使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。
參 考 文 獻(xiàn)：
[1] 王忠偉．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制 [J]．開發(fā)與建設(shè)．2006（2）：33 ～ 35
[2] 陳煒煜．淺析項(xiàng)目全過(guò)程工程造價(jià)控制 [J]．鐵通工程學(xué)報(bào)．2005（3）：19 ～ 23
引言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來(lái)管理各項(xiàng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、市政、交通、供電等幾十個(gè)部門和近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的前期論證、開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。可以說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。
2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。
工程項(xiàng)目直接目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個(gè)，投資、進(jìn)度、質(zhì)量，即在保證安全的前提下，按計(jì)劃的投資、進(jìn)度、質(zhì)量完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)彼此之間是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，難以同時(shí)達(dá)到最優(yōu)，其實(shí)施應(yīng)以項(xiàng)目整體最優(yōu)為目標(biāo)。
3.1 項(xiàng)目成本管理
無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時(shí)予以批示。
項(xiàng)目投資管理是在保證滿足工程質(zhì)量、工期等合同要求的前提下，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的投資，通過(guò)計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的控制目標(biāo)，并盡可能地降低投資費(fèi)用的一種科學(xué)管理活動(dòng)，它主要通過(guò)組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目成本管理可通過(guò)多種方式進(jìn)行優(yōu)化，如可通過(guò)全面控制原則-即全員控制和全過(guò)程控制。項(xiàng)目全員控制涉及到項(xiàng)目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個(gè)員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認(rèn)為成本控制僅是負(fù)責(zé)預(yù)、結(jié)算及財(cái)務(wù)方面的事，就片面了。全過(guò)程控制是指從項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)的全運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中進(jìn)行成本管控。還可通過(guò)目標(biāo)控制原則和動(dòng)態(tài)控制原則-目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法，在實(shí)施目標(biāo)管理的過(guò)程中，成本目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，要落實(shí)到部門、直至個(gè)人，做到獎(jiǎng)罰分明；動(dòng)態(tài)控制原則因成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制原則。所謂動(dòng)態(tài)控制就是收集成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無(wú)偏離，若無(wú)偏差，則繼續(xù)尋找有效途徑，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。建設(shè)工程主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過(guò)程控制，主要是在招標(biāo)過(guò)程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購(gòu)料，合理組織運(yùn)輸。再就是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目。總之，投資預(yù)測(cè)為投資確立目標(biāo)，投資控制才有針對(duì)性，不進(jìn)行投資控制，投資預(yù)測(cè)也就失去了存在的意義，也就無(wú)從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實(shí)有效地把這些工作開展好。
加強(qiáng)合同管理，控制工程投資。合同管理是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。項(xiàng)目合同管理應(yīng)從合同談判開始，至保修日結(jié)束止，尤其加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進(jìn)行過(guò)程中的成本控制和防止被對(duì)方索賠。
3.2 項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程的進(jìn)度直接影響項(xiàng)目效益的發(fā)揮。進(jìn)度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方法，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)圖是反映項(xiàng)目各工作或活動(dòng)間邏輯順序關(guān)系的圖，它既能反映項(xiàng)目工期，又反映各工作間相互關(guān)系、前后次序，通過(guò)對(duì)關(guān)鍵線路的分析，施工計(jì)劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項(xiàng)資源，能夠有效控制工期。對(duì)開發(fā)商而言，進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理的重中之重，對(duì)此應(yīng)落實(shí)管理目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督作用。為此，認(rèn)真做好工程前期準(zhǔn)備工作，編制切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)非常重要。在工程施工前期準(zhǔn)備工作中，項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進(jìn)行職能分配，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本項(xiàng)目人員認(rèn)真熟悉圖紙，與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理、施工單位等進(jìn)行圖紙會(huì)審，把圖紙上的問(wèn)題逐條理出，共同研究解決問(wèn)題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。審核人員及材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，在進(jìn)度過(guò)程控制中應(yīng)認(rèn)真客觀制作工程形象進(jìn)度表，檢查流程表等各項(xiàng)管理制度的要求，責(zé)任到人，定期檢查，確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。公司內(nèi)部應(yīng)配備專職的計(jì)劃專員，對(duì)涉及全公司及各部門的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行全面和定期、定點(diǎn)的過(guò)程控制，對(duì)制定明確的進(jìn)度計(jì)劃不應(yīng)輕易變動(dòng)，如因其它外部原因確需變動(dòng)，則應(yīng)報(bào)相應(yīng)主管副總進(jìn)行審批并下發(fā)各部門。在施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。
3.3項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項(xiàng)目管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目質(zhì)量管理是基于設(shè)計(jì)單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上的控制及強(qiáng)化控制的管理。
質(zhì)量是企業(yè)的生命 - 質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 ，在工程質(zhì)量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系。所以，首先滿足需要（含實(shí)際需要和潛在需要）成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)；其次房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。
雖然現(xiàn)在社會(huì)上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營(yíng)銷，編制各種各樣的營(yíng)銷概念，但是房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營(yíng)銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時(shí)不是很關(guān)心的，認(rèn)為那是施工單位的事情，實(shí)際上這是極其不正確的，因?yàn)橐坏┏隽藛?wèn)題，面對(duì)業(yè)主的維權(quán)，輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張。所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；成本；工程項(xiàng)目；管理
引言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來(lái)管理各項(xiàng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、市政、交通、供電等幾十個(gè)部門和近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。 1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的前期論證、開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。
工程項(xiàng)目直接目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個(gè)，投資、進(jìn)度、質(zhì)量，即在保證安全的前提下，按計(jì)劃的投資、進(jìn)度、質(zhì)量完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)彼此之間是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，難以同時(shí)達(dá)到最優(yōu)，其實(shí)施應(yīng)以項(xiàng)目整體最優(yōu)為目標(biāo)。 1 項(xiàng)目成本管理
無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時(shí)予以批示。
項(xiàng)目投資管理是在保證滿足工程質(zhì)量、工期等合同要求的前提下，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的投資，通過(guò)計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的控制目標(biāo)，并盡可能地降低投資費(fèi)用的一種科學(xué)管理活動(dòng)，它主要通過(guò)組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目成本管理可通過(guò)多種方式進(jìn)行優(yōu)化，如可通過(guò)全面控制原則-即全員控制和全過(guò)程控制。項(xiàng)目全員控制涉及到項(xiàng)目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個(gè)員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認(rèn)為成本控制僅是負(fù)責(zé)預(yù)、結(jié)算及財(cái)務(wù)方面的事，就片面了。全過(guò)程控制是指從項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)的全運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中進(jìn)行成本管控。還可通過(guò)目標(biāo)控制原則和動(dòng)態(tài)控制原則-目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法，在實(shí)施目標(biāo)管理的過(guò)程中，成本目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，要落實(shí)到部門、直至個(gè)人，做到獎(jiǎng)罰分明；動(dòng)態(tài)控制原則因成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制原則。所謂動(dòng)態(tài)控制就是收集成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無(wú)偏離，若無(wú)偏差，則繼續(xù)尋找有效途徑，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。建設(shè)工程主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過(guò)程控制，主要是在招標(biāo)過(guò)程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購(gòu)料，合理組織運(yùn)輸。再就是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目。總之，投資預(yù)測(cè)為投資確立目標(biāo)，投資控制才有針對(duì)性，不進(jìn)行投資控制，投資預(yù)測(cè)也就失去了存在的意義，也就無(wú)從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實(shí)有效地把這些工作開展好。
加強(qiáng)合同管理，控制工程投資。合同管理是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。項(xiàng)目合同管理應(yīng)從合同談判開始，至保修日結(jié)束止，尤其加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進(jìn)行過(guò)程中的成本控制和防止被對(duì)方索賠。
3.2 項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程的進(jìn)度直接影響項(xiàng)目效益的發(fā)揮。進(jìn)度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方法，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)圖是反映項(xiàng)目各工作或活動(dòng)間邏輯順序關(guān)系的圖，它既能反映項(xiàng)目工期，又反映各工作間相互關(guān)系、前后次序，通過(guò)對(duì)關(guān)鍵線路的分析，施工計(jì)劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項(xiàng)資源，能夠有效控制工期。對(duì)開發(fā)商而言，進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理的重中之重，對(duì)此應(yīng)落實(shí)管理目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督作用。為此，認(rèn)真做好工程前期準(zhǔn)備工作，編制切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)非常重要。在工程施工前期準(zhǔn)備工作中，項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進(jìn)行職能分配，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本項(xiàng)目人員認(rèn)真熟悉圖紙，與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理、施工單位等進(jìn)行圖紙會(huì)審，把圖紙上的問(wèn)題逐條理出，共同研究解決問(wèn)題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。審核人員及材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，在進(jìn)度過(guò)程控制中應(yīng)認(rèn)真客觀制作工程形象進(jìn)度表，檢查流程表等各項(xiàng)管理制度的要求，責(zé)任到人，定期檢查，確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。公司內(nèi)部應(yīng)配備專職的計(jì)劃專員，對(duì)涉及全公司及各部門的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行全面和定期、定點(diǎn)的過(guò)程控制，對(duì)制定明確的進(jìn)度計(jì)劃不應(yīng)輕易變動(dòng)，如因其它外部原因確需變動(dòng)，則應(yīng)報(bào)相應(yīng)主管副總進(jìn)行審批并下發(fā)各部門。在施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。 3項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項(xiàng)目管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目質(zhì)量管理是基于設(shè)計(jì)單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上的控制及強(qiáng)化控制的管理。
質(zhì)量是企業(yè)的生命 - 質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 ，在工程質(zhì)量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系。所以，首先滿足需要（含實(shí)際需要和潛在需要）成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)；其次房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。
雖然現(xiàn)在社會(huì)上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營(yíng)銷，編制各種各樣的營(yíng)銷概念，但是房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營(yíng)銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時(shí)不是很關(guān)心的，認(rèn)為那是施工單位的事情，實(shí)際上這是極其不正確的，因?yàn)橐坏┏隽藛?wèn)題，面對(duì)業(yè)主的維權(quán)，輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張。所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的。
房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計(jì)管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個(gè)主要部分。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項(xiàng)目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對(duì)這四項(xiàng)的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點(diǎn)闡述四個(gè)管理項(xiàng)目的關(guān)系；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價(jià)值。
1策劃管理
對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計(jì)交給合適的設(shè)計(jì)公司來(lái)完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制。可建設(shè)或使用策劃管理軟件來(lái)對(duì)其設(shè)計(jì)開展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計(jì)軟件是比較獨(dú)立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計(jì)軟件面向的是'設(shè)計(jì)'。
策劃管理和策劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計(jì)結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計(jì)關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計(jì)結(jié)果滿足其項(xiàng)目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計(jì)管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對(duì)于其項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過(guò)程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對(duì)策劃方案進(jìn)行檢查和評(píng)個(gè)，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計(jì)方案。
（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對(duì)策劃設(shè)計(jì)工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過(guò)，應(yīng)該盡可能減少對(duì)策劃設(shè)計(jì)員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對(duì)必須計(jì)算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計(jì)員工在設(shè)計(jì)圖層時(shí)，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計(jì)，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。
（3）提出合理的策劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分策劃設(shè)計(jì)企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國(guó)家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)放。與此同時(shí)，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對(duì)設(shè)計(jì)企業(yè)提交的策劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核；
（4）通過(guò)電腦進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計(jì)企業(yè)遞交的設(shè)計(jì)方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計(jì)方案指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、排比，展開查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等；
（5）使策劃設(shè)計(jì)結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過(guò)的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務(wù)。
2開發(fā)管理
是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。
工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購(gòu)和庫(kù)存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。
財(cái)務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的管理。
銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價(jià)和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對(duì)項(xiàng)目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績(jī)效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)
3施工管理
對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理，不過(guò)工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來(lái)進(jìn)行。工程項(xiàng)目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來(lái)開展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來(lái)開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢(shì)是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過(guò)驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制
4物業(yè)管理
為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實(shí)現(xiàn)保值的同時(shí)完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項(xiàng)服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國(guó)家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國(guó)的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國(guó)際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點(diǎn)。在這樣的時(shí)局下，對(duì)有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場(chǎng)蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營(yíng)管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財(cái)務(wù)實(shí)施公開，建造人性化的生活氛圍等。
物業(yè)管理是為購(gòu)房者提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個(gè)升級(jí)，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。
6結(jié)語(yǔ)
任何企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，必須有其獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個(gè)過(guò)程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對(duì)運(yùn)營(yíng)成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
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前言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要，逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的開發(fā)管理也逐漸的引起人們 重視，對(duì)其管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行分析，以便更好的進(jìn)行管理，是目前房地產(chǎn)管理的關(guān)鍵。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理及其在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目的是高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，按照其運(yùn)行的規(guī)律，建立有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系，是以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各參建單位參與的管理系統(tǒng)，融合了項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程的項(xiàng)目管理提供了理論工具，使建設(shè)工程的項(xiàng)目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括工程項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、和項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，也是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。要把三者的關(guān)系進(jìn)行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對(duì)整個(gè)的過(guò)程進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)和控制，才能把項(xiàng)目做好，滿足客戶的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。
二、項(xiàng)目質(zhì)量管理
建筑工程質(zhì)量是開發(fā)商樹立品牌的重要保證，與開發(fā)商企業(yè)的聲譽(yù)息息相關(guān)，關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)作為特殊的商品，工程的質(zhì)量直接影響到產(chǎn)品的銷售或者是租賃，因此可以說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)對(duì)工期造成嚴(yán)重的影響或者是對(duì)產(chǎn)品的聲譽(yù)造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，最項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，防止質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。
1.設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化。
設(shè)計(jì)人員要嚴(yán)格的按照開發(fā)企業(yè)的要求和對(duì)產(chǎn)品的定位進(jìn)行設(shè)計(jì)，在建設(shè)之初，對(duì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)的審核，看是否存在錯(cuò)誤。設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤或者是變更會(huì)給工程的實(shí)施帶來(lái)很大的影響，因此在設(shè)計(jì)執(zhí)行時(shí)，要做好設(shè)計(jì)的檢查和優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)的科學(xué)、合理、可行。
2.施工單位的選擇和施工人員素質(zhì)的保證
施工單位是施工質(zhì)量的直接保障者，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和信譽(yù)好的施工單位，可以為施工質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)，提供基礎(chǔ)的保障。對(duì)施工人員的素質(zhì)也要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，從施工的管理人員、技術(shù)人員到基層的建筑工人，都要具有相應(yīng)的資格和較高的素質(zhì)?？梢圆捎眠M(jìn)行人員培訓(xùn)和引入人才的方式來(lái)提高施工單位的整體素質(zhì)，對(duì)工程的實(shí)施質(zhì)量進(jìn)行保證。
3.施工材料
建筑工程的實(shí)施中，材料的質(zhì)量直接決定著產(chǎn)品的質(zhì)量，建筑過(guò)程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕不合格的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)工程應(yīng)用的半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備等進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢測(cè)后再使用。
4.對(duì)施工機(jī)械和設(shè)備的管理。
施工機(jī)械和設(shè)備是施工進(jìn)度的重要保證，性能好的設(shè)備和機(jī)械才能保證工程的順利實(shí)施和工期的按時(shí)完成，因此，在工程的項(xiàng)目管理中，要機(jī)械和設(shè)備其進(jìn)行質(zhì)量的控制。
5.施工方案、施工方法與施工技術(shù)。
施工方案和方法的科學(xué)、合理，能夠有效的促進(jìn)工程的實(shí)施，方案和方法的變更會(huì)對(duì)工程的進(jìn)度產(chǎn)生影響，施工技術(shù)又是項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵因素。因此，加強(qiáng)對(duì)施工方案、方法和技術(shù)的控制也是保證施工質(zhì)量的必要的措施。
6.做好質(zhì)量監(jiān)督工作。
相關(guān)的部門要做好施工過(guò)程的跟蹤監(jiān)控、指導(dǎo)和檢驗(yàn)工作，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)過(guò)程實(shí)施中的問(wèn)題并加以解決，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行保證。
在工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理中，最重要的是做好預(yù)防性的控制，對(duì)可能出現(xiàn)問(wèn)題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制，從根本上杜絕問(wèn)題的產(chǎn)生。做好防范性的工作，制定問(wèn)題的解決方案，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，馬上進(jìn)行處理。在平時(shí)的管理中，也要對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的控制，即便是小的問(wèn)題，也要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，以免釀成大的質(zhì)量隱患。
三、項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過(guò)程。
1.制定進(jìn)度計(jì)劃。在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。
2.保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。在施工過(guò)程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問(wèn)題，要及時(shí)的進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。
項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來(lái)具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素的管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。
四、項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制， 是保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常好必要的。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。
項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國(guó)內(nèi)外的很多資料來(lái)看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。
五、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)包括項(xiàng)目的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制三個(gè)大的方面，在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，要根據(jù)各個(gè)管理的特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的管理，保證項(xiàng)目工程的實(shí)施。
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