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時(shí)間：2023-05-21 08:33:58
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
中圖分類號(hào)： F253 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè), 發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè), 是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)地位的重要方面。
近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)成了一門炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場(chǎng)提供設(shè)計(jì)好、質(zhì)量高、環(huán)境優(yōu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)業(yè)在新的市場(chǎng)環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績(jī)需要考慮的重要問題，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃理所當(dāng)然的成為房地產(chǎn)業(yè)工作的重中之重。
城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與施工建設(shè)方案通常是由開發(fā)商內(nèi)部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)施工過程中有可能會(huì)出現(xiàn)的問題, 如設(shè)計(jì)不周全、設(shè)計(jì)深度不夠等等，此外由于設(shè)計(jì)周期偏短，急于開工建設(shè)等因素，導(dǎo)致設(shè)計(jì)規(guī)劃沒創(chuàng)意, 設(shè)計(jì)理念不新穎,不能吸引社會(huì)有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經(jīng)濟(jì)收益。
一、房地產(chǎn)規(guī)劃要考慮的因素
1、市場(chǎng)因素
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目而言, 主要是對(duì)自身市場(chǎng)效益的體現(xiàn), 而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)效益主要是來自于自身的協(xié)調(diào)與政府的宏觀調(diào)控與干預(yù)來形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境與發(fā)展形勢(shì), 在很大程度上是由開發(fā)商及媒體的不斷引導(dǎo)與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項(xiàng)目規(guī)劃的前期, 主要包含對(duì)建設(shè)單位的投資決策與最終目標(biāo)的分析, 以及市場(chǎng)定位及相應(yīng)的供需關(guān)系。
通過房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè),可以初步了解某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需求關(guān)系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產(chǎn)客戶的主要消費(fèi)觀念及特性，認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的未來趨勢(shì)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目主題概念與形象確立的基礎(chǔ)，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。
其中市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容：
（1)房型:當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)各類房型的需求比例。
（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標(biāo)。
（3)平面布局：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房屋平面功能設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對(duì)房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。
（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購(gòu)買力相吻合。
（5)擬開發(fā)項(xiàng)目周圍已投入市場(chǎng)地盤的銷售情況（銷售價(jià)格及已出售成數(shù)）。
2、政府因素
房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃者要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí), 對(duì)于土地資源的開發(fā)與占用, 要進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員與相關(guān)的管理人員要對(duì)相關(guān)的知識(shí)有足夠深入地了解, 特別是對(duì)城市的主體建設(shè)現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)與相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃, 要作出積極地響應(yīng)。
二、房地產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中規(guī)劃者應(yīng)通過深入的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體內(nèi)容應(yīng)包括：
1、項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的建筑和景觀設(shè)置，應(yīng)注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展、社會(huì)生產(chǎn)、生活水平日益向上的特性。
2、項(xiàng)目綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目綠化系統(tǒng)對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要充分考慮消費(fèi)者的心理因素，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動(dòng)功能。
3、項(xiàng)目公共配套設(shè)施規(guī)劃。社區(qū)公共設(shè)施的布局強(qiáng)調(diào)層次性和區(qū)域性，從消費(fèi)者的需求以及項(xiàng)目的整體出發(fā)，對(duì)公共配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃。項(xiàng)目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)要考慮項(xiàng)目將來的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。
三、房地產(chǎn)規(guī)劃的作用
1、對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí),在實(shí)施過程中會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn),對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解和分析不夠深入,往往會(huì)造成成果與期望相差甚大,或者最初目標(biāo)無法成果化等。所以項(xiàng)目組織者要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析,才可以防患于未然。
2、對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響
在此房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性,是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長(zhǎng)處和短處,才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。房地產(chǎn)公司要對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí),對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得要通過市場(chǎng)考察，不能滯后。在現(xiàn)實(shí)中，有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司,沒有對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)把控，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控、與設(shè)計(jì)單位共同合作、保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外,同時(shí)成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面,包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等,一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交代。
建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立,設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單、有序,因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中,中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵,工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后,要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查,審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量,對(duì)其能力有全面的了解。要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制,保證成果的質(zhì)量與進(jìn)度。
3、對(duì)工程造價(jià)的影響
(1 )產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制的指導(dǎo)目標(biāo)是統(tǒng)一的,都是基于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,是以項(xiàng)目定位為導(dǎo)向的多方位控制。在設(shè)計(jì)研發(fā)階段的管理過程中,規(guī)劃設(shè)計(jì)是將市場(chǎng)需求產(chǎn)品的特征從項(xiàng)目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語言化的描述,形成指導(dǎo)工程施工的圖紙語言,是項(xiàng)目開發(fā)過程中的關(guān)鍵階段。
造價(jià)控制是以投資決策目標(biāo)和項(xiàng)目定位為指導(dǎo)的項(xiàng)目開發(fā)全過程控制,產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段是造價(jià)控制力度最強(qiáng)、成本節(jié)約權(quán)數(shù)最大的階段,產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦完成,從項(xiàng)目造價(jià)形成機(jī)制上說,項(xiàng)目成本已經(jīng)基本確定。
(2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動(dòng)作用。造價(jià)控制是規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價(jià)比產(chǎn)品的推進(jìn)因素。兩者分別從造價(jià)和設(shè)計(jì)的角度在經(jīng)濟(jì)成本和產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行同一目標(biāo)兩個(gè)方面的控制。
(3)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制之間的互動(dòng)管理機(jī)制是在實(shí)施中需要形成制度化的業(yè)務(wù)管理流程,互動(dòng)的管理思想必須形成制度化的業(yè)務(wù)流程才能夠在開發(fā)過程中執(zhí)行,業(yè)務(wù)流程的制定和執(zhí)行需要在實(shí)際工作中反復(fù)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),不斷完善和修正,在制度上納入到各級(jí)管理和業(yè)務(wù)工作中,形成從上至下各級(jí)人員的管理共識(shí)。
參考文獻(xiàn)：
前言：房地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是商業(yè)住宅的開發(fā)，早就已經(jīng)發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)大熱點(diǎn)。對(duì)于人民及社會(huì)來說開發(fā)商業(yè)住宅是非常有意義的。我們國(guó)家的住宅開發(fā)已經(jīng)歷經(jīng)了幾個(gè)完全不同的階段，從一開始的福利住宅到現(xiàn)在的商品住房，這個(gè)發(fā)展階段和西方國(guó)家的住房發(fā)展相比，有著非常大的差異。我們國(guó)家真正開始開發(fā)商業(yè)住宅區(qū)是在改革開發(fā)以后，住宅是商品化的產(chǎn)物，由于時(shí)間比較短，和西方國(guó)家的發(fā)展水平，尤其是房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)等國(guó)家有著很大的差距。
依據(jù)界定的景觀設(shè)計(jì)，居民區(qū)的景觀設(shè)計(jì)有兩種類型：第一，在設(shè)計(jì)建筑以前就直接參加居民區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)景觀的辦法限定居民區(qū)的規(guī)劃，為以后的建筑設(shè)計(jì)、詳細(xì)的景觀設(shè)計(jì)做到協(xié)調(diào)及統(tǒng)一的作用；第二，是現(xiàn)在比較常見的一種，景觀設(shè)計(jì)師在對(duì)居民區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，建筑和規(guī)劃已定稿，可以變換的東西非常少，只在有限的空間中景觀設(shè)計(jì)其發(fā)揮作用。
一、房地產(chǎn)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)狀
伴隨著城市化水平的不斷提高，人們對(duì)生活的要求也就變得越來越高，既要有別墅、豪車等，還要有小橋流水等住宅區(qū)園林景觀，因此，園林景觀在房地產(chǎn)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)園林在設(shè)計(jì)的時(shí)候也已經(jīng)從通過植物營(yíng)造形式美，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆浞康禺a(chǎn)項(xiàng)目特征的綠色生態(tài)景觀，現(xiàn)代園林景觀的作用也產(chǎn)生了質(zhì)的變化，其既可以對(duì)人們的休憩需要以及觀賞性進(jìn)行滿足，還可以對(duì)業(yè)主的心里審美進(jìn)行滿足?，F(xiàn)在園林景觀的設(shè)計(jì)及規(guī)劃不斷繼承了傳統(tǒng)優(yōu)秀的住宅園林特色，還全面地體現(xiàn)了現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)具有的企業(yè)特色?，F(xiàn)代園林不僅和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適宜，還對(duì)居民的休憩、游玩需要進(jìn)行了滿足，形成了把現(xiàn)代小區(qū)建筑當(dāng)作有機(jī)載體的生態(tài)化、現(xiàn)代化及人性化房地產(chǎn)園林景觀。
二、我國(guó)房地產(chǎn)園林景觀工程規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
（一）房地產(chǎn)園林景觀的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)
1.保護(hù)自然的原則
最近這幾年，我們國(guó)家的房地產(chǎn)建設(shè)很多都是追求速成，移植了大量的樹木和草坪。毋容置疑的是這種速成辦法的效果很好，但也容易破壞生態(tài)環(huán)境，被移植的草坪及樹木的死亡率很高，也就必然不能發(fā)揮房地產(chǎn)園林應(yīng)該具有的生態(tài)功能。因此，要想建設(shè)一個(gè)充滿生機(jī)、自然色彩并生態(tài)的房地產(chǎn)園林景觀，必須和自然規(guī)律相符合，遵守生態(tài)原則，明白自然景觀的組成要素。同時(shí)，由于自然界是一個(gè)不斷演變及更新的自然系統(tǒng)，在設(shè)計(jì)及規(guī)劃的過程中應(yīng)該充分地對(duì)人和自然界之間的關(guān)系進(jìn)行考慮，盡可能地采用及保留本來的植物及動(dòng)物實(shí)施規(guī)劃及設(shè)計(jì)。假如必須引進(jìn)植物也要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣饕约熬坝^環(huán)境，移植合適的植物。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)生態(tài)協(xié)調(diào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。
2.可持續(xù)性的原則
可持續(xù)發(fā)展是我們?nèi)祟愃仨氉袷氐牡赖吕砟罴皟r(jià)值理論，其本質(zhì)是充分、合理地利用現(xiàn)代科技，盡可能地研發(fā)出綠色資源，優(yōu)化并改善人類的生活環(huán)境，從而促進(jìn)人和自然和諧、持續(xù)的發(fā)展。在規(guī)劃和設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林景觀的過程中也需要遵守可持續(xù)發(fā)展原則，把生態(tài)環(huán)境的改善及景觀資源的可持續(xù)應(yīng)用作為園林景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo)，從而最終實(shí)現(xiàn)人類及社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中地域文化的合理應(yīng)用
地域文化景觀是位于固定的地域范圍里的文化景觀類型，其代表了這個(gè)地方獨(dú)具特色的文化背景，同時(shí)也記錄了人類的歷史活動(dòng)以及繼承了該地方的文化，這有非常重要的社會(huì)價(jià)值及歷史意義。地域文化景觀注重自然和人文的完美結(jié)合，其側(cè)重表現(xiàn)文化價(jià)值取向及地域景觀空間。設(shè)計(jì)及規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀的時(shí)候與文化策略相結(jié)合，從而產(chǎn)生一個(gè)具有地域特征的文化景觀，逐步發(fā)展為房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)及規(guī)劃的新方向。
1.設(shè)計(jì)的多樣性原則
在設(shè)計(jì)地域文化景觀的時(shí)候必須注意特定地理環(huán)境下的文化差異性，讓這種文化差異性表現(xiàn)在園林景觀的特質(zhì)上。在多樣性設(shè)計(jì)的過程中必須注意繼承及升華現(xiàn)在的文化遺產(chǎn)，改善、研究及發(fā)展這些文化遺產(chǎn)，只有這樣才可以很好地應(yīng)用在園林景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)里，才可以掌握好地域特點(diǎn)，對(duì)景觀的物質(zhì)建設(shè)進(jìn)行良好地指導(dǎo)，進(jìn)而豐富住宅小區(qū)的活力，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及文化形象進(jìn)行提升。
2.鄉(xiāng)土性保護(hù)的原則
設(shè)計(jì)及規(guī)劃房地產(chǎn)園林景觀的過程中，需要充分地保護(hù)及重視地區(qū)的鄉(xiāng)土性。所謂的鄉(xiāng)土性保護(hù)不是簡(jiǎn)單的歷史復(fù)制，而是在繼承傳統(tǒng)的過程中摒棄糟粕，根據(jù)其精華來實(shí)施修正，在景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)中應(yīng)用繼承到的具有價(jià)值的文化，給現(xiàn)代景觀賦予新的文化內(nèi)涵。
3.園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)化原則
科學(xué)地規(guī)劃及設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林景觀是園林發(fā)展及建設(shè)的需要，利用科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)及規(guī)劃，可以全面地體現(xiàn)園林的功能、特色及藝術(shù)性等。我們?yōu)榱俗寛@林景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)更加有科學(xué)性，就需要全面、系統(tǒng)地研究園林景觀學(xué)，極力地培養(yǎng)各種園林設(shè)計(jì)及規(guī)劃人才，進(jìn)而建立和我國(guó)國(guó)情相符合的房地產(chǎn)園林設(shè)計(jì)、規(guī)劃、管理及建設(shè)體系。當(dāng)然，還要盡可能快的完善園林設(shè)計(jì)及規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好各種園林工程的設(shè)計(jì)及規(guī)劃內(nèi)容及深度要求，讓園林景觀的設(shè)計(jì)規(guī)劃更加有專業(yè)含義。
4.各種園林植物景觀相互配置的原則
目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個(gè)性才能活起來。單純的種花種草、雕山、塑石等只能給人視覺的愉悅，不能滿足人們遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該表現(xiàn)出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國(guó)園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國(guó)槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)園林的欣賞就是要給人們營(yíng)造一種隨意、輕松的氣氛，但是設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林就必須有條有理、一絲不茍。對(duì)于業(yè)主來說，住宅區(qū)園林景觀是一個(gè)可供大家使用的公共場(chǎng)所。這種類型的公共場(chǎng)所不僅可以給業(yè)主提供開發(fā)的公共活動(dòng)場(chǎng)地，還可以對(duì)住戶個(gè)人的私密空間要求進(jìn)行滿足。住宅區(qū)的公共場(chǎng)所既可以通過綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空間，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動(dòng)場(chǎng)地，使之加入公共活動(dòng)的行列，提供住戶之間人與人的交往場(chǎng)所，進(jìn)而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號(hào)：K928.73 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
前言
房地產(chǎn)開發(fā)，特別是商業(yè)住宅的開發(fā)，已經(jīng)成為我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中及至今后的一大熱點(diǎn)。商業(yè)住宅開發(fā)對(duì)于社會(huì)和人民來說，具有積極的意義。中國(guó)的住宅開發(fā)經(jīng)歷了幾個(gè)截然不同的發(fā)展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個(gè)經(jīng)歷與西方國(guó)家的住宅發(fā)展相比，具有很大的差異，真正的商業(yè)住宅區(qū)的開發(fā)，是在改革開放之后，住宅進(jìn)入商品化階段的產(chǎn)物，因此時(shí)間相當(dāng)短暫，在發(fā)展水平上與西方國(guó)家，特別是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到高度成熟階段的美國(guó)這類國(guó)家之間存在著一定的差距。
根據(jù)對(duì)景觀設(shè)計(jì)的界定，居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)可分成二種:一種在建筑設(shè)計(jì)之前直接參與居住區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，以景觀的方式對(duì)居住區(qū)規(guī)劃起到一定的限定，為之后的建筑設(shè)計(jì)，具體的景觀設(shè)計(jì)起到統(tǒng)一協(xié)調(diào)的作用;另一種，也是當(dāng)前比較普遍的一種，景觀設(shè)計(jì)師進(jìn)行居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)時(shí)，規(guī)劃與建筑已經(jīng)定稿，可改變的東西已經(jīng)很少，景觀設(shè)計(jì)只是在限定的空間中發(fā)揮。
1 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
解讀居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一般需掌控以下幾項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):小區(qū)總規(guī)劃用地面積；居住戶數(shù)；居住人口；戶均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業(yè)用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會(huì)所、居委會(huì)及物業(yè)管理用房；住宅層數(shù)；容積率:也稱建筑面積毛密度是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬)與居住區(qū)用地(萬)的比值表示；建筑總占地面積:各類建筑的基底總面積；建筑密度:居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地；綠地率:居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)；汽車泊位數(shù):室內(nèi)、室外；戶均汽車泊位數(shù)；自行車停車位；日照間距系數(shù):根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。
2 整體景觀的布局問題
園林設(shè)計(jì)的創(chuàng)意在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中是至關(guān)重要的，一個(gè)好的創(chuàng)意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術(shù)壽命。因此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目中做園林設(shè)計(jì)方案時(shí)，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區(qū)明確，根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)主的需求取向進(jìn)行布局規(guī)劃。把外部空間環(huán)境劃分成不同的區(qū)域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區(qū)領(lǐng)域空間、鄰里領(lǐng)域空間、小組人群領(lǐng)域空間、家庭領(lǐng)域空間、個(gè)人領(lǐng)域空間等，由此呈現(xiàn)出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內(nèi)、由表及里、由動(dòng)到靜、由公共性質(zhì)向私有性質(zhì)漸進(jìn)的過程：其次，要考慮小區(qū)整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負(fù)零，弱化通路。步道宜窄，線形宛轉(zhuǎn)曲勝直，以及廣場(chǎng)易小等，建立起一系列的戶外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區(qū)居民們能更好地享受環(huán)境帶來的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時(shí)可以制約外界的穿越性活動(dòng)，保證小區(qū)住戶生活環(huán)境的安全。
3 公共建筑
3.1 居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)，合理組織人流、車流，有利安全防衛(wèi)，構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色。
3.2 幼兒園及中小學(xué)校布置應(yīng)保證學(xué)生就近上學(xué)，不應(yīng)穿越鐵路于線、廠礦生產(chǎn)區(qū)、城市干道和市中心，避開噪聲干擾大的地方，同時(shí)減少學(xué)校本身對(duì)居民的影響。托幼一般宜獨(dú)立設(shè)置在靠近綠地，環(huán)境安靜，接送方便。
3.3 空間環(huán)境中建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個(gè)性，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化。合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對(duì)居民的污染和干擾，精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點(diǎn)、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排，公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)，應(yīng)處理好建筑道路、廣場(chǎng)院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動(dòng)之間的相互關(guān)系。
4 園林植物景觀配置問題
目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個(gè)性才能活起來。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅，不能達(dá)到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該凸顯出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國(guó)園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國(guó)槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種，突出當(dāng)?shù)靥赜械闹参锞坝^，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠(yuǎn)，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當(dāng)?shù)貥浞N，適應(yīng)性強(qiáng)，便于后期管理，減少維護(hù)成本。
5 住宅景觀的未來發(fā)展
人類的需求是多方面和復(fù)雜的.根據(jù)社會(huì)發(fā)展的不同水平，人類需求的重點(diǎn)也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開始注意周圍環(huán)境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環(huán)境加重了人們生理和心理上的負(fù)擔(dān)，以自然美為主要的塑造對(duì)象的園林藝術(shù)，也自然地順應(yīng)了這一潮流。這種情況造成了發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家在住宅區(qū)的開發(fā)需求上的差異，根據(jù)瑪斯洛需求模型，人類的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級(jí)的自尊需求和自我需求發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)人口的需求已經(jīng)完成了基本的需求，在住宅方面轉(zhuǎn)為注重交往，自尊和自我實(shí)現(xiàn)層面，而大部分的發(fā)展中國(guó)家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿足上，中國(guó)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的發(fā)展中國(guó)家，住宅規(guī)劃的需求開始從發(fā)展中國(guó)家的模型開始向發(fā)達(dá)國(guó)家的模型轉(zhuǎn)化。
結(jié)束語
園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設(shè)計(jì)則必須一絲不茍、有條有理地進(jìn)行。對(duì)于住戶，住宅區(qū)景觀環(huán)境首先是一處可供使用的公共場(chǎng)所。這種公共場(chǎng)所既可向住戶提供開放的公共活動(dòng)場(chǎng)地，也可滿足住戶個(gè)人的私密空間需求。住區(qū)公共場(chǎng)所不僅可以通過綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空問，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動(dòng)場(chǎng)地，使之加入公共活動(dòng)的行列，提供住戶之間人與人的交往場(chǎng)所，進(jìn)而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。
參考文獻(xiàn)
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
進(jìn)入新世紀(jì)以來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)和理念的銳意創(chuàng)新，規(guī)劃設(shè)計(jì)中的質(zhì)量管理已經(jīng)大大超越了傳統(tǒng)模式。該領(lǐng)域的工作范圍已經(jīng)覆蓋了前期的策劃籌備、中期的設(shè)計(jì)規(guī)劃、后期的工程施工乃至竣工使用的整個(gè)過程。房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞決定了房地產(chǎn)開發(fā)的成敗。房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)有著本身的市場(chǎng)屬性。因此，以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)來評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，再通過對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理，最終實(shí)現(xiàn)具有房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身特點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)的品牌質(zhì)量。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量管理工作是一個(gè)涵蓋面廣，技術(shù)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須充分梳理整個(gè)流程以保證工作的有序進(jìn)行。
1.市場(chǎng)調(diào)研的重要性
項(xiàng)目投資運(yùn)作成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是市場(chǎng)。市場(chǎng)的需求可以分為兩個(gè)方面：一方面取決于已經(jīng)在當(dāng)?shù)匦纬傻姆€(wěn)定的消費(fèi)水平；另一方面取決于市場(chǎng)引導(dǎo)，可以通過采用新型技術(shù)和新型材料等技術(shù)層面來引領(lǐng)潮流，也可以通過引進(jìn)新的生活方式及生活理念來改造原有的傳統(tǒng)市場(chǎng)。無論哪種方式，首先必須解決的便是市場(chǎng)的研究調(diào)研，有著充分的市場(chǎng)調(diào)研，才能做出更有針對(duì)性的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。比如高檔產(chǎn)品與低端產(chǎn)品的選擇，戶型的多樣化、高低層的優(yōu)化配置都是在市場(chǎng)調(diào)研階段所要解決的關(guān)鍵問題。地產(chǎn)與其他商品最大的不同就在于其不可流動(dòng)性，此種特性造就了房地產(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的地域性，一個(gè)城市甚至一個(gè)小小的片區(qū)都可能成為競(jìng)爭(zhēng)的主要矛盾。這對(duì)于熟悉本地環(huán)境的成熟的房地產(chǎn)商去開發(fā)一個(gè)新城市，并如何將成熟的管理和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到這一新城市具有深遠(yuǎn)的意義。倘若沒有前期充分的市場(chǎng)調(diào)研，規(guī)劃設(shè)計(jì)也不會(huì)精準(zhǔn)到位，更無從談起對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，最終整個(gè)項(xiàng)目也會(huì)因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確而遭到擱淺。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)能力對(duì)開發(fā)效益的影響
房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)單方面消費(fèi)者需求型的市場(chǎng)，隨著人民生活水平的普遍提高，個(gè)性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的重要課題。房地產(chǎn)商作為資源的終端整合方，為滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)者的消費(fèi)需求，就必須不斷的提高其自身的產(chǎn)品品質(zhì)以適應(yīng)這種挑戰(zhàn)。而產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)劣就是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)定位，而目標(biāo)的定位追宗溯源就是企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力包括市場(chǎng)定位、需求發(fā)現(xiàn)、功能規(guī)劃以及設(shè)計(jì)識(shí)別四個(gè)方面的能力。其目的是要提高土地、資金等整體業(yè)務(wù)鏈中每個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)效率，追求具有更高價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。其中，市場(chǎng)定位是指市場(chǎng)調(diào)研及定位目標(biāo)消費(fèi)者；需求發(fā)現(xiàn)是指分析目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)特征和需求特征，進(jìn)而對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行精確的界定分類，綜合分析不同消費(fèi)者的消費(fèi)偏好并作出相應(yīng)的評(píng)價(jià)，最終提出能滿足不同消費(fèi)者的產(chǎn)品功能規(guī)劃；設(shè)計(jì)識(shí)別能力是指在具體實(shí)施中對(duì)設(shè)計(jì)單位清晰的規(guī)劃設(shè)計(jì)表述、設(shè)計(jì)及修改圖紙的技術(shù)能力，以及在此過程中與開發(fā)商和設(shè)計(jì)施工單位的溝通管理能力。
在當(dāng)前消費(fèi)者的消費(fèi)層次與消費(fèi)水平的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要還是集中在規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的較量。相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，規(guī)劃設(shè)計(jì)只是前期的醞釀階段，投入成本又是最少的環(huán)節(jié)。但是規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞直接影響到項(xiàng)目的定位及后期成本的投入。如果在這一階段不進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃，導(dǎo)致定位失準(zhǔn)，再由于后期的成本投入具有不可逆性，因此，越到后期損失就越為重大。在多數(shù)情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本只占整個(gè)項(xiàng)目投入的1%，但對(duì)整個(gè)建設(shè)成本的影響卻在80%以上。除此之外，好的銷售賣點(diǎn)也大部分集中在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)之中，同時(shí)，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以使得后續(xù)的建設(shè)有條不紊的進(jìn)行，避免由于規(guī)劃不周詳而導(dǎo)致的人力和物力的嚴(yán)重浪費(fèi)。
綜上所述，規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重中之重，決定著整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)效益，也是房地產(chǎn)企業(yè)的不可替代的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
3.房地產(chǎn)品牌質(zhì)量的創(chuàng)建
房地產(chǎn)的品牌是指某一特定的房地產(chǎn)產(chǎn)品。需要說明的是，這里的房地產(chǎn)的產(chǎn)品不僅僅局限于有形產(chǎn)品，如住宅、店面及寫字樓等等；它同樣包括所附屬的無形產(chǎn)品，如售樓咨詢、中介服務(wù)、物業(yè)管理以及售后服務(wù)等等。因此，鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性質(zhì)，導(dǎo)致其品牌化的表現(xiàn)形式可以是多種多樣的。在某一房地產(chǎn)商品的建設(shè)及銷售階段，對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目，開發(fā)商大都采用多種品牌并用的戰(zhàn)略手段，這就導(dǎo)致了不同的商品具有不同的品牌。而在消費(fèi)階段，由于房地產(chǎn)本身所具有的持續(xù)性效用，服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣便成為了消費(fèi)者的滿意程度的決定因素。這一階段消費(fèi)者更著眼于物管企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，因此，物管企業(yè)服務(wù)的品牌就成了這一階段房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌形式。
房地產(chǎn)品牌具有三大效應(yīng)。一是擴(kuò)散效應(yīng)：品牌一經(jīng)確定就會(huì)通過銷售階段的全方位覆蓋以及消費(fèi)階段的大量傳播，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，在消費(fèi)者身上建立強(qiáng)大消費(fèi)信心；二是持續(xù)效應(yīng)：品牌就如人的姓名一樣，只要品牌存在于市場(chǎng)，企業(yè)的知名度和行業(yè)中的影響力就會(huì)與日劇增，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)不斷的增長(zhǎng)。三是放大效應(yīng)：通常品牌是針對(duì)某一種商品所創(chuàng)立的，但經(jīng)過市場(chǎng)的熏陶后，其信譽(yù)便會(huì)鋪展到相關(guān)的其他商品上，甚至輻射到一系列的品牌商品，從品牌形象放大到企業(yè)形象。
房地產(chǎn)品牌定位，是指通過品牌形象來傳遞本房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值行為，從而區(qū)別于其他品牌，凸顯自身的優(yōu)越性，最終在消費(fèi)者心中占據(jù)重要位置。其核心是要了解消費(fèi)者的心里訴求，滿足其消費(fèi)條件，給他們切實(shí)的消費(fèi)權(quán)益。若能做到以上幾點(diǎn)，必能使品牌的定位具有不可替代的優(yōu)勢(shì)，使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手望塵莫及。
4.房地產(chǎn)品牌定位的作用
提高消費(fèi)者的承受能力。無論什么樣的樓盤，都不可避免的有著這樣那樣的缺陷。但有著較高信譽(yù)度的品牌樓盤會(huì)削弱消費(fèi)者對(duì)該樓盤的心里障礙。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身具有的與其他商品不同的特殊屬性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種典型的后驗(yàn)型商品。消費(fèi)者在為對(duì)商品進(jìn)行消費(fèi)前，不可能對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期體驗(yàn)，也就是說消費(fèi)者不可能精準(zhǔn)的判斷某一商品的好壞優(yōu)劣。然而，品牌效應(yīng)可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)產(chǎn)品這一后驗(yàn)性商品所帶來的不足。這是由于消費(fèi)者非常清楚企業(yè)要想建立具有較高信譽(yù)度的品牌就必須支付相當(dāng)高的成本。不難理解，消費(fèi)者只要根據(jù)產(chǎn)品的知名度，就能迅速的了解此種產(chǎn)品在市場(chǎng)上的定位，以便及時(shí)的判斷對(duì)該產(chǎn)品的滿意度。
降低需求的價(jià)格彈性。由于市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)面對(duì)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入該行業(yè)。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的已有品牌在該行業(yè)的影響力，可以對(duì)潛在的競(jìng)爭(zhēng)者構(gòu)成強(qiáng)大的障礙。新的競(jìng)爭(zhēng)者在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，必會(huì)經(jīng)歷的打造自有品牌，前期市場(chǎng)調(diào)研、廣告宣傳及策劃公關(guān)的階段。在其他成本因素相差無幾的條件下，行業(yè)中現(xiàn)有品牌在這一方面的投入會(huì)大大低于新進(jìn)入這的投資成本，從而在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)的有力位置。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的后驗(yàn)性的特點(diǎn)導(dǎo)致信譽(yù)度高的品牌可以使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的敏感度降低，使得優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)具有較高的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，品牌優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)不斷地吸引著消費(fèi)者，消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品的美譽(yù)度也同樣不斷地被提升，從而形成可以長(zhǎng)期占據(jù)市場(chǎng)的良性循環(huán)，最終使其產(chǎn)品增值，實(shí)現(xiàn)雙贏。
參考文獻(xiàn)
蔡新春,黃壽德．現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷[M].廣州:中山大學(xué)出版社,1999.
引 言
近年來，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也變得越來越多。同時(shí)，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益，并保障了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，也對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了良好的推動(dòng)作用，而房地產(chǎn)工程管理不力則會(huì)造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對(duì)房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴(yán)重?fù)p害，也不利于維護(hù)人民的利益，不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。在這樣的情況下，如何通過房地產(chǎn)工程管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的有效管理，成為了人們普遍關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的含義
房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面的管理，全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)方案得以明確，在房地產(chǎn)工作中扮演起承轉(zhuǎn)合的重要作用。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)
開展設(shè)計(jì)管理工作之前需要有明確的目標(biāo)，設(shè)計(jì)目標(biāo)的制定要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，指定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)之后還需要腳踏實(shí)地確立短期內(nèi)的工作目標(biāo)，當(dāng)中包含設(shè)計(jì)的主體、設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)數(shù)量以及企業(yè)獲利的方向等方面，并且分解近期的設(shè)計(jì)目標(biāo)，細(xì)分到每個(gè)具體的項(xiàng)目當(dāng)中，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)調(diào)查等制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)計(jì)劃?？偟脕碚f規(guī)劃設(shè)計(jì)管理目標(biāo)的確定就是依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，確保任務(wù)的開展是朝著企業(yè)發(fā)展目標(biāo)前進(jìn)的，確保每個(gè)設(shè)計(jì)工作合理、規(guī)范。
三、房地產(chǎn)工程管理的意義及內(nèi)涵
改革開放以來。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)工程投資和固定資產(chǎn)投資在我國(guó)良好的市場(chǎng)環(huán)境中取得了巨大的發(fā)展。但是，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了不少的問題。工程項(xiàng)目中弄虛作假、偷工減料，違規(guī)操作等現(xiàn)象層出不窮，不僅僅對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了不利的影響，也嚴(yán)重的阻礙了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也對(duì)人民的生命安全造成了嚴(yán)重的威脅。房地產(chǎn)工程管理體系是否健全，工程管理體系水平的高低直接影響到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度以及經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理指的是在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工的過程中用系統(tǒng)的理論、觀點(diǎn)和方法，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行有效地規(guī)劃、組織、決策以及協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，利用有限的資源，在保證工程質(zhì)量的前提下，按時(shí)完成計(jì)劃任務(wù)，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的預(yù)期目標(biāo)。房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)工程的重要組成部分，涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目地址的選擇，以及房地產(chǎn)工程的可行性研究。
對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言，進(jìn)度、質(zhì)量以及費(fèi)用是房地產(chǎn)在建設(shè)過程中最受到重視的三個(gè)要素也是房地產(chǎn)工程管理的主要目標(biāo)。對(duì)這三個(gè)目標(biāo)管理的優(yōu)劣直接涉及房地產(chǎn)投資者與業(yè)主直接的經(jīng)濟(jì)利益。合理的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理，要在充分節(jié)省資金的情況下，節(jié)約工期，建設(shè)出質(zhì)量過關(guān)的工程項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、承包商和業(yè)主的共贏。
四、房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產(chǎn)工程管理包含以下四個(gè)方面的內(nèi)容，分別是工程建設(shè)方案設(shè)計(jì)、工程建設(shè)配合協(xié)作、工程質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督、工程竣工后檢查驗(yàn)收。
工程建設(shè)設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中最重要的技術(shù)文件，對(duì)于整個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)行起到了總體的規(guī)劃作用，并對(duì)很多工程項(xiàng)目的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)劃，工程建設(shè)方案的設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)備工作，也是房地產(chǎn)工程建設(shè)所依據(jù)的標(biāo)尺，其重要性不言而喻。為了保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量，必須在施工的整個(gè)過程中對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和監(jiān)督，檢查和監(jiān)督的對(duì)象包括施工材料的質(zhì)量、施工操作方法是否得當(dāng)、施工是否符合設(shè)計(jì)方案等。在房地產(chǎn)工程施工完成后，要進(jìn)行最終的驗(yàn)收工作，由施工單位向驗(yàn)收單位發(fā)出申請(qǐng)后，驗(yàn)收單位著手進(jìn)行工程驗(yàn)收，驗(yàn)收檢查應(yīng)當(dāng)和前期報(bào)建相統(tǒng)一，確定工程項(xiàng)目是否符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、是否符合工程設(shè)計(jì)方案、是否達(dá)到了應(yīng)有的施工質(zhì)量等，在檢查合格并通過驗(yàn)收后，才能夠?qū)κ┕挝贿M(jìn)行竣工結(jié)算。
五、房地產(chǎn)工程管理的具體方法
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行工程管理主要是為了達(dá)到在建設(shè)的過程中實(shí)現(xiàn)進(jìn)度快、質(zhì)量好以及投資省的目標(biāo)。工程項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)是工程造價(jià)的源頭，要想做到在實(shí)際建設(shè)過程中節(jié)省建設(shè)投資，首先要做到的就是在工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在現(xiàn)階段工程設(shè)計(jì)的過程中，專業(yè)的設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念意識(shí)比較淡薄，在工程設(shè)計(jì)的過程中隨心所欲缺乏相關(guān)的束縛與限制。因此，在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)具體的設(shè)計(jì)方案有具體的費(fèi)用限制，使工程的設(shè)計(jì)的造價(jià)限制在一定的范圍之內(nèi)，擺脫過去的盲目的設(shè)計(jì)方法。
2、做好利益分配
在房地產(chǎn)的工程管理過程中對(duì)一般工程管理的監(jiān)督組成了房地產(chǎn)工程管理的重要部分。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過程之中，主體建筑物的建設(shè)是一個(gè)投資高，建設(shè)周期長(zhǎng)的主體任務(wù)。建筑產(chǎn)品的形成是開發(fā)企業(yè)和施工單位之間共同努力的結(jié)果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導(dǎo)致了在建設(shè)的過程中出現(xiàn)種種問題，影響到正常的建設(shè)和后期的銷售。
3、強(qiáng)化公司在建設(shè)過程中的監(jiān)督作用
房地產(chǎn)工程是由企業(yè)開發(fā)施工隊(duì)伍完成的，在整個(gè)建設(shè)過程中必須加強(qiáng)企業(yè)對(duì)建設(shè)過程的監(jiān)督。在實(shí)際的施工過程中往往存在著，開發(fā)企業(yè)對(duì)施工過程監(jiān)管不利的現(xiàn)狀。究其原因主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，首先，開發(fā)企業(yè)派往建設(shè)工地的人手不足。其次，企業(yè)派往建設(shè)工地的技術(shù)人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監(jiān)督。因此，在今后的房地產(chǎn)工程管理中要加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位的監(jiān)督確保工程質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度，維護(hù)業(yè)主和企業(yè)之間的利益。
結(jié)語
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的高質(zhì)量管理，只有通過科學(xué)、有效的途徑才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)流程中，都應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理工作重視起來，并積極儲(chǔ)備專業(yè)的、負(fù)責(zé)的管理人才，采用先進(jìn)的、高效的管理模式，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、群眾需求，真正將房地產(chǎn)工程管理工作做好、做到位。高質(zhì)量的房地產(chǎn)工程管理工作，不僅可以提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也有著重要的推動(dòng)作用。
參考文獻(xiàn)
近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目在發(fā)展過程中，取得了一定的進(jìn)步，但依然存在很多問題，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品銷售額下降，給房地產(chǎn)帶來了經(jīng)濟(jì)損失。本文圍繞營(yíng)銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行闡述，分析了其在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的問題
當(dāng)今社會(huì)，由于某些房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面脫節(jié)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)項(xiàng)目的作業(yè)進(jìn)程。在實(shí)際生活中，開發(fā)商不重視對(duì)某些小區(qū)的科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)缺陷戶型的情況；某些小戶型住宅被開發(fā)成大戶型住宅，導(dǎo)致硬件設(shè)施無法滿足大戶型住宅，使房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷情況。因此，房地產(chǎn)在營(yíng)銷策劃項(xiàng)目的過程中，必須提前進(jìn)行規(guī)劃謝十工作，保障項(xiàng)目銷售的質(zhì)量，從而提高經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益。
2、“前營(yíng)銷”策劃的重要性
“前營(yíng)銷”對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作具有重要意義。因此，當(dāng)項(xiàng)目具有良好的影響基礎(chǔ)時(shí)，房地產(chǎn)才能開發(fā)出科學(xué)地房地產(chǎn)產(chǎn)品，提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)?！扒盃I(yíng)銷”策劃工作能夠清晰定義住宅小區(qū)的檔次定位，利于小區(qū)后期的產(chǎn)品開發(fā)。在“前營(yíng)銷”的策劃環(huán)節(jié)中，設(shè)計(jì)師必須保障小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性、規(guī)范性、科學(xué)性，必須堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。由于住宅小區(qū)的定位不同，因此高端型小區(qū)與經(jīng)濟(jì)型小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，存在很多不同點(diǎn)，主要體現(xiàn)為內(nèi)涵、品質(zhì)、建筑風(fēng)格等。同時(shí)，個(gè)性化住宅小區(qū)規(guī)劃與中端型住宅小區(qū)規(guī)劃必須具有不同點(diǎn)，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之前必須充分調(diào)查目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，不斷滿足客戶的消費(fèi)需求。當(dāng)小區(qū)的檔次定位清晰后，利于后期的產(chǎn)品營(yíng)銷策劃工作?！扒盃I(yíng)銷”策劃通過工作人員具體分析目標(biāo)客戶的生活品質(zhì)，提供給設(shè)計(jì)師詳細(xì)的市場(chǎng)依據(jù)，使設(shè)計(jì)師能夠根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，不斷提煉出產(chǎn)品亮點(diǎn)，從而提高開發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，“前營(yíng)銷”策劃對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作具有重要意義。開發(fā)商在對(duì)小區(qū)進(jìn)行營(yíng)銷策劃的過程中，必須充分考慮目標(biāo)客戶的消費(fèi)需求。通過邀請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，避免出現(xiàn)決策失誤的情況，提品的質(zhì)量。
3、營(yíng)銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用
成功的營(yíng)銷策劃，利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)，是開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的重要表現(xiàn)。由于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量直接決定了住宅產(chǎn)品的性能，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售具有重要影響。因此，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中，必須重視以下幾個(gè)方面。
3.1小區(qū)主題設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，首先重視的內(nèi)容應(yīng)為小區(qū)主題。小區(qū)主題的理念直接關(guān)系到設(shè)計(jì)師對(duì)整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了小區(qū)的特色風(fēng)貌。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅是房地產(chǎn)在銷售產(chǎn)品過程中對(duì)產(chǎn)品的宣傳，而且是產(chǎn)品與服務(wù)的實(shí)質(zhì)體現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售具有重要意義。在設(shè)計(jì)過程中，小區(qū)理念是由設(shè)計(jì)師根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，進(jìn)行提煉得出的。由此可見，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，必須充分了解市場(chǎng)信息，不斷提高小區(qū)主題設(shè)計(jì)的規(guī)范性、合理性、科學(xué)性。當(dāng)住宅小區(qū)缺乏鮮明主題時(shí)，不利于開發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在對(duì)某些項(xiàng)目的景觀工作進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，一旦缺乏主題化設(shè)計(jì)，常常導(dǎo)致產(chǎn)品中出現(xiàn)較多的景觀元素，不利于開發(fā)商的市場(chǎng)銷售。當(dāng)設(shè)計(jì)師沒有設(shè)計(jì)出鮮明的小區(qū)主題時(shí)，營(yíng)銷策劃師難以對(duì)房地產(chǎn)的主題進(jìn)行營(yíng)銷推廣工作，導(dǎo)致營(yíng)銷質(zhì)量不斷下降，對(duì)房地產(chǎn)造成了經(jīng)濟(jì)損失。
3.2風(fēng)格差異化設(shè)計(jì)
近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品出現(xiàn)了同質(zhì)化傾向。在很多住宅產(chǎn)品中，風(fēng)格相同的戶型設(shè)計(jì)、歐式建筑、園林景觀、坡屋頂?shù)龋瑫r(shí)，房地產(chǎn)不斷展示重復(fù)的理念、相同的設(shè)計(jì)，降低了客戶的購(gòu)買欲望。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有獨(dú)特的風(fēng)格，例如：楓林綠洲的陽光花房設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師通過創(chuàng)新住宅，提高了房地產(chǎn)的營(yíng)銷額，因此，差異化的產(chǎn)品具有重要意義。如今，很多產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向日益明顯，為了提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)必須重視產(chǎn)品的差異化，突出自身項(xiàng)目的個(gè)性，不斷提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，房地產(chǎn)還應(yīng)重視環(huán)境質(zhì)量、住宅地段、實(shí)力等客觀因素。對(duì)于產(chǎn)品的差異化個(gè)性，是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不容易模仿的，屬于營(yíng)銷策略的重要武器。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)為差異化營(yíng)銷。因此，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，必須改變傳統(tǒng)的落后理念，建立創(chuàng)新理念，不斷提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而為房地產(chǎn)帶來經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益。
3.3小區(qū)前瞻性設(shè)計(jì)
隨著科技的發(fā)展，我國(guó)綜合國(guó)力不斷提高。人們?cè)絹碓街匾暽钯|(zhì)量，對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃提出了更高的要求。在日常生活中，很多小區(qū)常常面臨這樣的問題：住宅小區(qū)的業(yè)主們總購(gòu)車輛不斷提高，但是車位有限，導(dǎo)致后期車位出現(xiàn)供求失衡的狀態(tài)，無法滿足業(yè)主的生活需求。由于某些小區(qū)的智能化程度低，導(dǎo)致后期的運(yùn)行過程中，小區(qū)無法滿足業(yè)主對(duì)小區(qū)智能化的需求與安全指數(shù)的需求等。因此，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，必須具備前瞻性，充分考慮小區(qū)后期運(yùn)行過程中可能會(huì)出現(xiàn)的變化。越來越多的開發(fā)商重視前瞻性理念，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，充分體現(xiàn)了前瞻性的設(shè)計(jì)理念。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工到銷售結(jié)束這一過程中，為了提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須保持合適的超前性，不斷吸引客戶的注意力，充分滿足客戶的需求。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，具有前瞻性的房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越多，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。某些房地產(chǎn)產(chǎn)品，雖然當(dāng)前銷售業(yè)績(jī)良好，產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)良，但缺乏超前性，隨著時(shí)間的推移，將逐漸降低市場(chǎng)銷售量。因此，房地產(chǎn)必須重視小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性。因此，房地產(chǎn)必須重視設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念，通過定期對(duì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行培訓(xùn)，不斷增加設(shè)計(jì)師的建筑理論知識(shí)，同時(shí)提高設(shè)計(jì)師的專業(yè)水平。設(shè)計(jì)師還應(yīng)建立前瞻性理念，不斷提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提高開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益。
房地產(chǎn)開發(fā)過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)工期、工程造價(jià)、工程質(zhì)量以及建成后能否較好地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益或使用效益，起著關(guān)鍵作用，也是實(shí)現(xiàn)“事前控制”的關(guān)鍵，在該階段進(jìn)行成本控制可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本增加，具有“一錘定音”的地位和作用。盡管規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中所占比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的效益是至關(guān)重要的，必須正確處理工程設(shè)計(jì)和工程成本的關(guān)系。
合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%左右。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要，特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本顯得尤為重要，以下五大策略可供借鑒：
實(shí)行方案設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開拓創(chuàng)新和改進(jìn)管理，采用先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高投資效益。
按可行性研究上的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，力求做到技術(shù)上先進(jìn)，功能上滿足需要，經(jīng)濟(jì)上合理，安全可靠，而要做到這點(diǎn)，最主要是和采用主要的方法就是采用設(shè)計(jì)招投標(biāo)，綜合評(píng)定設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣。設(shè)計(jì)方案評(píng)定應(yīng)遵循以下四個(gè)基本原則：
1、必須處理好經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性的關(guān)系
2、必須兼顧項(xiàng)目全過程費(fèi)用
3、必須兼顧近期與遠(yuǎn)期的要求
4、必須節(jié)約用地和能源
通過方案設(shè)計(jì)招標(biāo)，對(duì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和對(duì)比，從中選擇具有最佳經(jīng)濟(jì)效果的技術(shù)方案。
實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，常導(dǎo)致趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失等問題出現(xiàn)。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，浪費(fèi)較大。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、主材消耗指標(biāo)，如每平方米鋼筋、混凝土用量等），并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，同時(shí)盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)和同地區(qū)其他樓盤的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。
限額設(shè)計(jì)的全過程實(shí)際上就是對(duì)工程項(xiàng)目投資目標(biāo)管理的過程，即目標(biāo)分解與計(jì)劃、目標(biāo)實(shí)施、目標(biāo)實(shí)施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程，全過程詳見下圖：
限額設(shè)計(jì)工作流程
限額設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容：
投資決策階段要提高投資估算的準(zhǔn)確性，合理確定設(shè)計(jì)限額目標(biāo)。可行性研究報(bào)告是國(guó)家主管部門核準(zhǔn)投資總額的重要依據(jù)，經(jīng)過批準(zhǔn)的投資估算是下個(gè)階段進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，控制投資的目標(biāo)。
初步設(shè)計(jì)階段要重視設(shè)計(jì)方案比選，把設(shè)計(jì)概算控制在批準(zhǔn)的投資估算限額內(nèi)。這一階段主要是解決建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和技術(shù)問題。在限額設(shè)計(jì)過程中，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)所分解的投資限額在控制工程量下進(jìn)行設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)階段控制概算不超過投資估算，主要是對(duì)工程量和設(shè)備、材料的控制。
工程量控制為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。控制的工程量標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)審定的初步設(shè)計(jì)工程量，并作為施工圖設(shè)計(jì)工程量的最高限額，不得突破。
限額設(shè)計(jì)應(yīng)貫穿于設(shè)計(jì)工作全過程。
加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，實(shí)行限額動(dòng)態(tài)控制。
限額設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按照項(xiàng)目批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算，從而避免設(shè)計(jì)人員為了設(shè)計(jì)上的工作方便或是為過分保護(hù)自身設(shè)計(jì)不出問題而不惜加大設(shè)計(jì)的安全系數(shù)，以犧牲業(yè)主方的工程造價(jià)的控制為代價(jià)。
因此，設(shè)計(jì)公司的各專業(yè)技術(shù)人員在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng)，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤(rùn)下的設(shè)計(jì)價(jià)值前期控制，保證總投資限額不被突破。
加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查
加強(qiáng)對(duì)施工圖紙的審查。設(shè)立專門的審查部門對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙進(jìn)行全面的審查，防止設(shè)計(jì)粗糙。比如某裝飾工程，因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)圖紙不夠細(xì)致認(rèn)真，造成設(shè)計(jì)4KW的電線本用6m2就夠用的了，卻設(shè)計(jì)成了16m2電線，投標(biāo)單位卻通過看圖知道這里設(shè)計(jì)錯(cuò)誤了，日后施工過程中肯定是重新變更的，所在在該項(xiàng)目上投標(biāo)單價(jià)比較低，待日后設(shè)計(jì)變更時(shí)再要求新的單價(jià)，從而造成了工程造價(jià)不必要的浪費(fèi)和給了投標(biāo)方不平衡報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)。
加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)概算的審查。設(shè)計(jì)概算是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，是確定和控制建設(shè)項(xiàng)目全部投資的文件，是編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目投資包干、簽訂承發(fā)包合同的依據(jù)，包括建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行到竣工驗(yàn)收等的全部建設(shè)投資。
加強(qiáng)對(duì)施工圖預(yù)算的審查。施工圖預(yù)算是指在施工圖設(shè)計(jì)完成后，根據(jù)施工圖，按照各專業(yè)工程的預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算出工程量，并考慮實(shí)際施工圖的施工組織設(shè)計(jì)確定的施工方案或方法，按照現(xiàn)行預(yù)算定額、工程建設(shè)費(fèi)用定額、材料預(yù)算價(jià)格和建設(shè)主管部門規(guī)定的費(fèi)用計(jì)算程序及其他收費(fèi)規(guī)定等，確定單位工程、單項(xiàng)工程及建設(shè)項(xiàng)目建筑安裝工程造價(jià)的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)文件。
深入運(yùn)用價(jià)值工程原理
運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)，價(jià)值工程是運(yùn)用集體智慧和通過有組織的活動(dòng)，著重對(duì)產(chǎn)品的功能分析，使之以最低的總成本可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品價(jià)值的一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。在設(shè)計(jì)過程中，掌握“功能提高，造價(jià)降低；功能不變，造價(jià)降低；輔助功能在允許幅度內(nèi)降低，造價(jià)大幅度降低；適當(dāng)提高造價(jià)，功能大大提高”的原則，才能在限額設(shè)計(jì)的過程中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，最終推出最佳設(shè)計(jì)方案。
價(jià)值工程的運(yùn)用可以分為四個(gè)階段：準(zhǔn)備階段、分析階段、創(chuàng)新階段、實(shí)施階段，其中功能分析是價(jià)值工程的核心內(nèi)容。在設(shè)計(jì)階段成立價(jià)值工程工作小組，小組負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位價(jià)值工程的實(shí)施提供指導(dǎo)和監(jiān)督，并對(duì)設(shè)計(jì)工作的開展提出建議，具體工作內(nèi)容包括：（1）明確工程技術(shù)目標(biāo)和投資目標(biāo)，尋找設(shè)計(jì)挖掘的可能性。（2）要求設(shè)計(jì)單位提交價(jià)值工程工作計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃的合理性進(jìn)行審查，提出修改計(jì)劃的要求。（3）要求設(shè)計(jì)單位定期提交價(jià)值工程實(shí)施情況報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容包括工作內(nèi)容的分配、設(shè)計(jì)工作進(jìn)展、設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果等。（4）審查設(shè)計(jì)單位提交的實(shí)施情況報(bào)告，對(duì)價(jià)值工程推廣效果不良時(shí)提出更改要求。（5）針對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果，組織專家、設(shè)計(jì)人、審核人召開價(jià)值工程專題討論會(huì)，確認(rèn)實(shí)施價(jià)值工程的機(jī)會(huì)，提出通過修改工程設(shè)計(jì)而節(jié)約工程造價(jià)的建議。（6）聘請(qǐng)專家組成價(jià)值工程評(píng)價(jià)小組或聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，提出改進(jìn)設(shè)計(jì)而降低造價(jià)的建議。（7）督促價(jià)值工程專題討論會(huì)建議或?qū)＜倚〗M及設(shè)計(jì)咨詢機(jī)構(gòu)建議的實(shí)施。（8）設(shè)計(jì)任務(wù)結(jié)束時(shí)，組織設(shè)計(jì)人、審核人召開價(jià)值工程評(píng)價(jià)會(huì)議，對(duì)價(jià)值工程實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成價(jià)值工程報(bào)告。
在建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中運(yùn)用價(jià)值工程可以優(yōu)化設(shè)計(jì)，在保證產(chǎn)品功能不變或提高的情況下，可設(shè)計(jì)出更加符合用戶要求的產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程可降低成本約25%~40%。
由此可見，價(jià)值工程在我國(guó)起步時(shí)間不長(zhǎng)，但大量事實(shí)證明，它在工程設(shè)計(jì)中對(duì)于控制項(xiàng)目投資，提高工程“價(jià)值”，是大有可為的。特別是隨著“勘察設(shè)計(jì)施工一體化總承包”的嘗試和推廣，價(jià)值工程會(huì)越來越顯示出它對(duì)控制項(xiàng)目投資所能發(fā)揮的巨大作用。
采用合同措施，有效控制造價(jià)
通過合同的約束性來控制成本是一個(gè)可行性較高的手段。在設(shè)計(jì)合同的簽訂中，首先要明確設(shè)計(jì)單位提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可的設(shè)計(jì)進(jìn)度及付款計(jì)劃（付款與設(shè)計(jì)的進(jìn)度，質(zhì)量等掛鉤），并明確延期的賠償責(zé)任，甲方按合同對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。
同時(shí)在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，針對(duì)目前多數(shù)設(shè)計(jì)單位經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款（如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)）。同時(shí)在合同中明確要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算及電子版設(shè)計(jì)圖紙。
為控制設(shè)計(jì)起點(diǎn)的建安造價(jià)，甲方在項(xiàng)目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計(jì)單位控制好單方造價(jià)的上線，避免到全部設(shè)計(jì)成果完成時(shí)才發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)成本控制要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。
案例分析
1、項(xiàng)目概況：某綜合性辦公大樓，主樓36層，地下兩層，屋頂標(biāo)高139.7m，首層5.5m，2～5層4.8m，1～5層為商業(yè)及餐飲服務(wù)，21層為避難及設(shè)備層，層高5m，其余為辦公用，層高3.6m?？拐鹪O(shè)計(jì)按基本烈度8度考慮，H類場(chǎng)地土。
該項(xiàng)目原設(shè)計(jì)者采用的方案為鋼筋混凝土外框內(nèi)筒結(jié)構(gòu)，平面為圓形（外直徑44m），鋼筋混凝土核心筒具有很大的抗側(cè)剛度和強(qiáng)度，承擔(dān)大部分水平荷載。在縱橫兩方向的外圈設(shè)置8根巨型型鋼混凝土柱，可承受部分剪力。另外在角部布置8根圓柱，以承受豎向荷載為主。為加強(qiáng)整個(gè)結(jié)構(gòu)的抗側(cè)剛度，減少層間及屋頂側(cè)向位移，在21層和35層，設(shè)置了兩道剛性層。
2、原設(shè)計(jì)方案：主要構(gòu)件尺寸為：核心筒混凝土厚度從600mm逐漸減少為400mm；巨型柱斷面尺寸從2500mm×1300mm變化為2000mm×1300mm；角部8根圓柱斷面從1500mm變化為1300mm；主要框架梁尺寸450mm×650mm，400mm×700mm。
經(jīng)過結(jié)構(gòu)計(jì)算，方案結(jié)構(gòu)自振周期最大為3.145，頂點(diǎn)層間最大位移如表所示。為了考察其功能水平，將規(guī)范中框筒結(jié)構(gòu)的限值要求同時(shí)列于下表中，便于對(duì)比。
結(jié)構(gòu)方案計(jì)算結(jié)果
3、對(duì)原設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)：由上表中可看出，本項(xiàng)目由抗震控制，風(fēng)荷載作用下位移很小，說明結(jié)構(gòu)剛度很大，與規(guī)范要求相比還是比較保守和安全的。
該方案為典型的框架――筒體結(jié)構(gòu)，受力明確，傳力清晰?？蚣苤糠值慕Y(jié)構(gòu)面積，底層柱為40.13m2，頂層柱為31.41m2。結(jié)構(gòu)占用的面積較大。
4、結(jié)構(gòu)改進(jìn)方案：根據(jù)鋼筋混凝土的適宜高度的規(guī)定，該方案采用筒中筒可能更經(jīng)濟(jì)。為此提出接近于筒中筒結(jié)構(gòu)的改進(jìn)方案，即鋼筋混凝土核心筒體不變，外框架柱改為30根1000mm×1000mm的普通鋼筋混凝土柱，框架梁尺寸不變。
經(jīng)過結(jié)構(gòu)計(jì)算，新方案結(jié)構(gòu)自振周期最大為3.035，頂點(diǎn)最大位移和層間最大位移如下表所示。套用筒中筒結(jié)構(gòu)的規(guī)范限值，也同時(shí)列于表中，便于對(duì)比。
新方案計(jì)算結(jié)果
5、對(duì)結(jié)構(gòu)改進(jìn)方案的評(píng)價(jià)：由上表可見，計(jì)算結(jié)果也滿足規(guī)范要求，而且從抗側(cè)移角度看仍有潛力可挖。功能分析：改進(jìn)方案類似于筒中筒結(jié)構(gòu)(開洞率為66%、柱間距為4.6m)，能較好地滿足抗側(cè)移的功能要求。無論根據(jù)何種結(jié)構(gòu)的規(guī)定限值，方案都滿足要求。
6、兩種結(jié)構(gòu)方案的經(jīng)濟(jì)對(duì)比
改進(jìn)方案外框架的結(jié)構(gòu)面積：
底層柱：1m×1m×30=30m2，比原方案減小10.13m2；
頂層柱：0.8m×0.8m×30=19.2m2，比原方案減小12.21m2.
假定內(nèi)核心筒和樓屋蓋系統(tǒng)保持不變，僅考慮結(jié)構(gòu)體系改變而引起的外框柱子的變化，方案改進(jìn)前后的對(duì)比如下。
（1）柱子截面面積減小，結(jié)構(gòu)面積減少：若每層平均減小11m2，則36層總計(jì)可以減小結(jié)構(gòu)面積約400m2，即增加凈使用面積400m2。
（2）柱子截面的減小，也同時(shí)意識(shí)著鋼筋混凝土材料消耗減少，每層平均按11m2計(jì)算，結(jié)構(gòu)總高度139.7m，總計(jì)可以減少混凝土用量1540m3；成本按每立方米費(fèi)用1000元/m3計(jì)算，總計(jì)可節(jié)約成本約150萬元。
（3）由于混凝土用量減少，使得結(jié)構(gòu)重量減輕，荷載降低，共計(jì)減少荷載：1540m3×25KN/m3=38500KN。因此可減少樁的數(shù)量和底板厚度等基礎(chǔ)造價(jià)。
7、結(jié)論:此案例表明，用改進(jìn)后的結(jié)構(gòu)體系能更有效地實(shí)現(xiàn)功能要求，降低造價(jià)，增加使用面積，改進(jìn)方案的價(jià)值得到提高。
結(jié)束語
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是工程成本的重點(diǎn)和關(guān)鍵，設(shè)計(jì)的好壞直接影響成本的高低，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷和成本管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。比如收集和分析開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的各項(xiàng)控制要素，如區(qū)域周邊的市政狀況、市場(chǎng)和產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。并對(duì)項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品的購(gòu)買人群、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的布局及建筑風(fēng)格以及對(duì)各種套型的大小及套型比例等要求要明確。為設(shè)計(jì)提供了有用的第一手資料。
綜上，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制是項(xiàng)目管理核心工作之一，而規(guī)劃設(shè)計(jì)階段具備項(xiàng)目成本的最大可控性和最大決定權(quán)。技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)能使項(xiàng)目建設(shè)縮短工期、節(jié)省投資、提高效益，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)和成本控制的關(guān)鍵，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)以規(guī)劃設(shè)計(jì)階段為核心。
參考文獻(xiàn)：
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Abstract: the design basis of real estate is often according to the construction unit of the project to provide planning design, therefore, project planning and design of the accuracy and precision become preliminary planning and design to all sides. This paper points out that the real estate projects in the planning to adapt to the market development changes demand to meet consumer grade and spending power, in this case design to build more colorful buildings.
Keywords: real estate projects; Planning and design; It is with the person this
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性
1.1規(guī)劃對(duì)建筑質(zhì)量的影響
建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單、有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵，工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量。
1.2對(duì)工程造價(jià)的影響
產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制的指導(dǎo)目標(biāo)是同一的，都是基于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，和以項(xiàng)目定位為導(dǎo)向的多方位控制。在設(shè)計(jì)研發(fā)階段的管理過程中，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)是將市場(chǎng)需求產(chǎn)品的特征從項(xiàng)目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語言化的描述，形成指導(dǎo)工程施工的圖紙語言，是項(xiàng)目開發(fā)過程中的關(guān)鍵階段。造價(jià)控制是以投資決策目標(biāo)和項(xiàng)目定位為指導(dǎo)的項(xiàng)目開發(fā)全過程造價(jià)控制，產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段是造價(jià)控制力度最強(qiáng)、成本節(jié)約權(quán)數(shù)對(duì)大的階段，產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦完成，從項(xiàng)目造價(jià)形成機(jī)制上說，項(xiàng)目成本已經(jīng)基本確定。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要兩者相輔相成地互動(dòng)作用。規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)是造價(jià)控制的計(jì)價(jià)依據(jù)，同時(shí)也是造價(jià)控制的對(duì)象之一；造價(jià)控制是規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的成本邊界，也是創(chuàng)造高性價(jià)比產(chǎn)品的推進(jìn)因素。規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的管理特征是按基本建設(shè)程序中規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)程序進(jìn)行管理，嚴(yán)格控制各個(gè)設(shè)計(jì)階段的工作節(jié)點(diǎn)，優(yōu)化設(shè)計(jì)，給予適時(shí)評(píng)價(jià)和反饋，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的規(guī)范管理是造價(jià)控制的一個(gè)重要方面；造價(jià)控制的計(jì)價(jià)是多次計(jì)價(jià)方式，其計(jì)價(jià)階段是跟隨著建筑設(shè)計(jì)階段進(jìn)行的，造價(jià)控制節(jié)點(diǎn)就是規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)控制的節(jié)點(diǎn)，造價(jià)控制是針對(duì)各個(gè)設(shè)計(jì)階段過程和成果的控制，控制的目標(biāo)是設(shè)計(jì)的內(nèi)容，導(dǎo)向?yàn)榛诋a(chǎn)品定位的成本目標(biāo)。兩者分別從造價(jià)和設(shè)計(jì)的角度在經(jīng)濟(jì)成本上和產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行同一目標(biāo)，兩個(gè)方面的控制。從本文的分析中可看出兩者相輔相成地互動(dòng)作用共同實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位的目標(biāo)是可行的。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制的互動(dòng)管理機(jī)制在實(shí)施中需要形成制度化的業(yè)務(wù)管理流程，互動(dòng)的管理思想必須形成制度化的業(yè)務(wù)流程才能夠在開發(fā)過程中執(zhí)行，業(yè)務(wù)流程的制定和執(zhí)行需要在實(shí)際工作中反復(fù)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善和修正，在制度上納入到各級(jí)管理和業(yè)務(wù)工作中，形成從上至下各級(jí)人員的管理共識(shí)。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)
2.1首先要滿足感官的舒適性
感官的舒適性包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些都是開發(fā)商應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問題。房建設(shè)計(jì)過程中，對(duì)比較復(fù)雜的問題要與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，必要時(shí)，房建單位要派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題，房建工程師可及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見，就設(shè)計(jì)規(guī)劃中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區(qū)居民在購(gòu)物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國(guó)外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進(jìn)入，參與性強(qiáng)。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性，實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點(diǎn)考慮的。
2.2協(xié)調(diào)各方關(guān)系
高水平、善溝通的設(shè)計(jì)規(guī)劃對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，房建單位從市場(chǎng)的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素來考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個(gè)什么樣的范圍內(nèi)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以做出調(diào)整。同時(shí)，要相信市場(chǎng)力量會(huì)促使開發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來。開發(fā)商在追求利潤(rùn)的同時(shí)，必須符合市場(chǎng)的要求，符合消費(fèi)者的品位和消費(fèi)能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。
3.規(guī)劃的技巧
3.1以人為本
樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬上百萬買一套住房，你必須對(duì)住戶負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡(jiǎn)單潦草倉(cāng)促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長(zhǎng)期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會(huì)遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規(guī)劃方案無小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。
3.2擬定規(guī)劃大綱
項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定
位就會(huì)做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適
中，檔次中等，但如做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，做出幾千
上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！薄ⅰ皭矍俸！?、“波羅的海”，
連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻，這就完全是頂級(jí)豪
宅的景觀設(shè)計(jì)!我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)的
運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)是很有
限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬元!誰來承擔(dān)這筆
費(fèi)用?這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。
3.3選好建筑師
建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計(jì)水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人（業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)面交談）。發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計(jì)過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計(jì)的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計(jì)師。
3.4配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃
為提高項(xiàng)目的附加值，增加銷售賣點(diǎn)，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項(xiàng)目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個(gè)房子睡個(gè)覺，還需要買菜，購(gòu)物，娛樂等等一系列的其他活動(dòng)。而項(xiàng)目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營(yíng)的相關(guān)問題。
總結(jié)
縱覽世界各國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)，就目前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達(dá)國(guó)家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面依然需要我們做更為深刻的研究和探討。
參考文獻(xiàn)
Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.
Key words: city planning; design; real estate development; mechanism
中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)
1.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的基本內(nèi)涵及特征。城市規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的目標(biāo)和各項(xiàng)建設(shè)而預(yù)先進(jìn)行的綜合部署和具體安排行動(dòng)步驟,并不斷付諸實(shí)施的過程。它是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù),是保證城市進(jìn)行合理的建設(shè)和城市土地合理的開發(fā)利用及正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的綜合性手段。城市規(guī)劃是一種政府行為,要求反映城市全體公眾的意志,維護(hù)公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系密切的是城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃(包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃).城市總體規(guī)劃是從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,從空間上確定城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò),是城市發(fā)展的總框架、總藍(lán)圖。詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃的深入,是對(duì)各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排,是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進(jìn)行當(dāng)前開發(fā)建設(shè)的依據(jù)和藍(lán)圖。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)公司根據(jù)市場(chǎng)對(duì)商品房產(chǎn)的需求和城市規(guī)劃的要求及近期建設(shè)需要選擇一定規(guī)模的用地,有步驟的進(jìn)行征地和搬遷,對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、主要用地功能項(xiàng)目及配套項(xiàng)目,進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它包括立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地搬遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、工程竣工驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過程.房地產(chǎn)開發(fā)大多由企業(yè)操作, 是一種投資性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它的目標(biāo)主要是追求利潤(rùn)最大化,即盡可能的克服房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的不利因素,以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益,并求得自身的生存和發(fā)展。
1.3由于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵及性質(zhì)的不同,在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中,各自考慮問題的側(cè)重點(diǎn)也相應(yīng)的有所不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看,城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件,確定城市的反戰(zhàn)方向,而房地產(chǎn)開發(fā)則多從表面上看微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時(shí)間上看,城市規(guī)劃側(cè)重考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的和遠(yuǎn)景的效果,并兼顧近期的發(fā)展建設(shè),而房地產(chǎn)開發(fā)更注重近期的效果；從空間上看,城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置,而房地產(chǎn)開發(fā)則多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇；從效益上看,城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一,側(cè)重研究降低社會(huì)編輯成本,提高整體綜合效益,而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)宗地或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看,城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見或建議,滿足大多數(shù)市民需要,而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場(chǎng)信息,適應(yīng)市場(chǎng)的需要。
2城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計(jì)要素
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與建筑技術(shù)的提高，我國(guó)城市高層建筑從土木結(jié)構(gòu)到磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，直到鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土和現(xiàn)代大跨度空間結(jié)構(gòu)，建筑思潮相應(yīng)地經(jīng)歷了古典主義、現(xiàn)代主義、新現(xiàn)代主義等幾個(gè)階段。建筑技術(shù)的進(jìn)步帶動(dòng)了建筑思潮的發(fā)展，建筑技術(shù)的局限性則導(dǎo)致建筑思潮的滯后與手法上的停滯不前。可以說，建筑技術(shù)水平的相對(duì)落后是我們?cè)诮ㄖ?chuàng)作上所持折衷主義觀點(diǎn)的根本原因之一。在新時(shí)期，基于城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計(jì)要素包括如下：
2.1 建筑立面的設(shè)計(jì)
Abstract: With the development of the countryside modernization, a new type of rural facing the development of modern industry and regional environment and agriculture development, environmental pollution and so on many contradictions. This article in view of the hilly area, rural water supply and drainage engineering system industrial park in planning and design of common problems and puts forward industrial development plans and environment protection to water supply and drainage infrastructure construction of requirements, combine the industry development planning and environmental protection, to determine the water supply and drainage infrastructure construction of some basic principle and basic system.
Keywords: hilly region, planning, industrial park, water supply and drainage, infrastructure
中圖分類號(hào)： S276 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
改革開放以來，隨著現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程,一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)也出現(xiàn)了農(nóng)業(yè)與工業(yè)共同交織發(fā)展的局面.在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在農(nóng)村農(nóng)作物生長(zhǎng)對(duì)環(huán)境的依賴與工業(yè)消耗廢料廢水處理等眾多矛盾.處理不當(dāng)一方面影響農(nóng)業(yè)的發(fā)展,更重要的是影響當(dāng)?shù)鼐用竦纳硇慕】祵?duì)子孫后代也非常不負(fù)責(zé)任.這是涸澤而漁之舉.我們有必要對(duì)這樣的問題進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的處理.做到和諧發(fā)展,以人為本.這里針對(duì)丘陵地區(qū)的特性對(duì)該問題進(jìn)行闡述.
1產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的工程意義
經(jīng)濟(jì)建設(shè)是重要的,尤其在農(nóng)村如何讓當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民富裕起來,提高生活水平,發(fā)展工業(yè)是必須的.產(chǎn)業(yè)園區(qū)所具備的完善的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)是水電氣供應(yīng)充足，道路通暢，通信方便，市政設(shè)施完備，居住教育條件具備，娛樂休閑設(shè)施配套，能夠形成一條龍服務(wù)，并向電子化、網(wǎng)絡(luò)化和人性化方向發(fā)展，達(dá)到自我良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
2 丘陵地區(qū)特點(diǎn)的特點(diǎn)與要求
丘陵地區(qū)的給排水尤其是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園與山區(qū)臨近，水利與給排水結(jié)合一體，在這個(gè)特點(diǎn)下，不僅僅要考慮產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部的給排水，同時(shí)要考慮山區(qū)特別情況下的水利作用。
3 給排水工程系統(tǒng)規(guī)劃中存在的問題
區(qū)域開發(fā)活動(dòng)一般具有以下特征：占地面積大；性質(zhì)復(fù)雜，涉及多種行業(yè)；不確定因素多；環(huán)境影響范圍大，程度深。這些特征決定了開發(fā)區(qū)環(huán)境影響評(píng)價(jià)難度很大，某一數(shù)據(jù)如果偏離實(shí)際很大，可能會(huì)造成資源的巨大浪費(fèi)。開發(fā)區(qū)工業(yè)用水的預(yù)測(cè)，由于規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)進(jìn)區(qū)企業(yè)的性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、工藝流程、職工人數(shù)等數(shù)據(jù)，導(dǎo)致用水量的預(yù)測(cè)工作帶有很大的不確定性，指標(biāo)更是難以確定[1]。
常用的用水量預(yù)測(cè)方法：主要分為兩大類：
（1）數(shù)學(xué)模型法，對(duì)未來用水量做出預(yù)測(cè)，主要有回歸分析法、時(shí)間序列法、BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法。這些方法的優(yōu)點(diǎn)是精度高，難點(diǎn)是需要?dú)v史用水量作為建模的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，不適用于處于剛起步發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
（2）綜合指標(biāo)法，在城市給水工程規(guī)劃中，工業(yè)區(qū)用水量指標(biāo)的確定是決定城市用水量的難點(diǎn)之一。由于缺少有關(guān)企業(yè)工藝流程、產(chǎn)品產(chǎn)量或產(chǎn)值的可靠數(shù)據(jù)，在城市給水工程規(guī)劃與工業(yè)區(qū)建設(shè)規(guī)劃中，常常難以根據(jù)單位產(chǎn)品用水量推算規(guī)劃區(qū)的用水量。而參照同類企業(yè)的用水量估算，又受到生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)先進(jìn)程度、不同地區(qū)水資源狀況等因素的影響。通常采用的方法是根據(jù)單位工業(yè)用地用水量指標(biāo)進(jìn)行估算。
現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)工業(yè)污染程度劃分工業(yè)用地類別，并在《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50282—98）（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)范”）中制訂了單位工業(yè)用地用水量指標(biāo)，見表1。由于表1數(shù)據(jù)為全國(guó)通用性指標(biāo)，覆蓋范圍較大，而每座城市的工業(yè)用水又與城市性質(zhì)、工業(yè)化歷程、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工藝技術(shù)水平和節(jié)水措施等多種因素密切相關(guān)，故對(duì)于不同的城市，該指標(biāo)指導(dǎo)性不同，特別是對(duì)于工業(yè)化水平較高的城市，現(xiàn)行指標(biāo)明顯偏大[2]。
表1 單位工業(yè)用地用水量指標(biāo)
工業(yè)用地類型 一類工業(yè)用地二類工業(yè)用地 三類工業(yè)用地
用水量指標(biāo) 1.2~2.0 2.0~3.5 3.0~5.0
萬m3/(km2•d)
4設(shè)計(jì)原則與設(shè)計(jì)方法
總原則充分考慮上述丘陵地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)的情況下，對(duì)于給排水設(shè)計(jì)指標(biāo)與水量測(cè)量進(jìn)行認(rèn)真統(tǒng)計(jì)計(jì)算，考慮如下幾個(gè)原則
（1）與市政管道并行連接，并聯(lián)與網(wǎng)絡(luò)連接，保證局部堵塞不影響全局給排水
由于工業(yè)區(qū)布置范圍較廣，在與市政管道連接中，當(dāng)首先考慮網(wǎng)絡(luò)式連接，否則會(huì)造成局部短路，全局癱瘓的情況，這是非常糟糕的。
（2）污水管道優(yōu)先布置，并與其他管道全盤考慮，化糞池分散布置
污染是對(duì)當(dāng)?shù)厝嗣窈吐毠ど钤斐芍卮笥绊懙淖顬殛P(guān)鍵的部分，不僅僅影響生活秩序，更重要的是影響到身體健康，及小區(qū)環(huán)境和對(duì)外形象，所以污水管道的布置要優(yōu)先考慮，并與其他管道全盤考慮，化糞池的布置要分散，并且要靠近與市政接口處。
（3）雨水設(shè)計(jì)采用暗溝與管道結(jié)合方式，收集排放，尤其是與附近農(nóng)業(yè)用水結(jié)合考慮，雨水與污水分管布置，充分利用雨水的灌溉作用
雨水是新鮮的可利用的淡水資源，不能將其與污水一并排出，要考慮到天然淡水資源的利用，與自然和諧相處，要與附近農(nóng)業(yè)用水結(jié)合考慮，充分發(fā)揮其作用。
（4）在工業(yè)區(qū)外部，布置大口徑排水管，尤其是山下部，考慮在山腰部位分流雨水到附近水利蓄水設(shè)施
在丘陵地區(qū)，尤其是下山部位，一定要考慮山上下坡洪水對(duì)廠區(qū)的影響，這就必須要在山腰部位設(shè)置攔截的排水設(shè)施，如攔水渠等，并且排水出口也要與當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)結(jié)合，要與當(dāng)?shù)厝嗣褚黄鸷椭C發(fā)展。
5 結(jié)語
在目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃中，大部分都采用綜合指標(biāo)法，導(dǎo)致預(yù)測(cè)的用水量和污水量一般都偏大，在管道及公用工程設(shè)計(jì)時(shí)造成資源的浪費(fèi)[3] ，測(cè)量方法也是給排水中的重要的一環(huán)，值得認(rèn)真考慮和研究。
在滿足日益復(fù)雜的功能要求的前提下，要求居住區(qū)與工業(yè)區(qū)的給排水設(shè)計(jì)既經(jīng)濟(jì)合理，又方便使用，這就要求我們每一個(gè)設(shè)計(jì)者都要不斷的努力學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，設(shè)計(jì)出更好的過程。
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