序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇業(yè)務法律論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中國加入WTO以后大量的外國公司和企業(yè)進駐中國的內地城市，拉動和促進了內地經(jīng)濟、文化的發(fā)展，當然經(jīng)濟文化的發(fā)展同時影響和改變了居民的一些觀念。越來越多的公民渴望走出國門，放眼世界，體驗和感受不同的文化和習俗，國內出境游業(yè)務已經(jīng)成為提高人們生活品質的新潮流。但是當前出境游在中國仍然處于初級階段，發(fā)展還沒有步入正軌軌道。除了旅游市場本身的一些缺陷和不規(guī)范以外，政策的干預也是影響出境游的關鍵因素。目前我國的出境業(yè)務，除商務公務因素外，大部分的游客想要出境游仍必須跟隨旅行社的團隊，游客自己沒有自去任意走動、自由選擇地點和旅游景點，所有的行程都必須按照旅游社的安排來完成，許多條件并不符合游客自己的愿望和需求。但這又是唯一可以出境游的通道。由于居民不能自己隨意出境游，結果造成在五一、十一、春節(jié)等節(jié)假日由于旅游人數(shù)劇增很多公民找不到團隊出游；而在平日里因為出境游人數(shù)相對較少、旅游地點分散。大多旅行社沒有出境游的服務項目或可選擇的旅游目的地較少，居民出境游總是因為這樣那樣的原因不能達到預期的目的，影響了居民出境游的積極性。但這種限制又是符合中國出境游早期的開發(fā)階段，也是必需的過程。因為首先我國公民自身在出境游中具有很多不完善的條件。比如語言障礙，大部分的中國游客雖然喜歡出境游，可是不具備良好的外語水平，不能夠在國外進行語言交流，生活旅游都會出現(xiàn)極大的問題，這是出境游中的第一障礙；第二缺乏法律常識，不懂得各國的法律法規(guī)，在沒有團隊專業(yè)導游的指導下，容易觸犯當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，造成不良的國際影響；第三個人得自覺性較差，不注重禮貌和衛(wèi)生，喜歡隨意吐痰、亂扔垃圾，破壞當?shù)氐沫h(huán)境保護；第四由于中國個人收入的增加和居民的習慣，中國游客喜歡攜帶大量的現(xiàn)金而不習慣使用信用卡（當然這和我國銀行的制度有關），但大量的現(xiàn)金造成了旅游中的高風險，成為某些安全系數(shù)不高國家不法分子的襲擊對象，個人旅游不安定因素偏高。因此出境游的初期發(fā)展階段跟隨旅行社的團隊仍然是較好的選擇。不過這些因素隨著中國經(jīng)濟文化的快速發(fā)展也正在發(fā)生變化。國內越來越多的公民在外語程度上有所提（下轉第52頁）（上接第37頁）高，尤其在年輕人當中，多種外語學習成為他們學業(yè)中必須完成的課程和當前就業(yè)的條件；其次在各國文化交流增加的過程中，對國際上主要的法律法規(guī)也有所了解；而個人形象和環(huán)境衛(wèi)生的概念也逐漸提升；銀行制度和信用卡的改革將為公民出境游提供更多的便利條件。所以中國出境游在經(jīng)歷了初期的發(fā)展和適應的過程后，政策的限制應該漸漸的放寬，給那些自身已經(jīng)具備單獨出境游條件的居民提供更多自由選擇機會，改善出境游的方式。如果長期維持團隊出境游的局面，會阻礙中國出境游的發(fā)展速度和空間，政策適當開放可以更好的幫助和推動出境游業(yè)務的開展，滿足各種需求類型的游客，擴展出境游在旅游業(yè)中的發(fā)展和促進各國之間的文化交流。

【摘要】由于個人收入的提升和假期的增加，出境游成為越來越多中國公民旅游的目標。中國出境游市場呈現(xiàn)出繁榮的景象，但目前出境游業(yè)務仍處于不成熟階段。文章就出境游業(yè)務中出現(xiàn)的一些問題進行了分析并提出了相應的建議。

【關鍵詞】中國出境游業(yè)務；發(fā)展；問題；分析

篇（2）

產權所有人是物業(yè)區(qū)內的主人，由他們在適當?shù)臅r候（入住達到法定比例），組織以產權人為主的業(yè)主管理委員會，代表全體業(yè)主的權益。業(yè)主管理委員會是物業(yè)區(qū)內的最高權利機構。業(yè)主管理委員會制定管委會章程。業(yè)主管理委員會決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負責和物業(yè)管理公司簽定委托管理合同。業(yè)主委員會和已簽約的物業(yè)管理公司，共同制定新的物業(yè)管理公約和新的物業(yè)管理收費標準，由已簽過委托合同的物業(yè)管理公司代表業(yè)主管理委員會，選聘保安公司和其他專業(yè)服務公司向物業(yè)區(qū)內提供服務。

由于購房人是逐漸進入物業(yè)區(qū)內的，而且業(yè)主管理委員會是當業(yè)主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業(yè)區(qū)入住的前期，也即發(fā)展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，一般由發(fā)展商布置物業(yè)管理服務，包括這一時期的物業(yè)管理公司的選聘，管理公約的制定和物業(yè)管理收費標準，都只能暫由發(fā)展商來確定。但發(fā)展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種布置是一種臨時性的布置，等業(yè)主管理委員會成立后，將由業(yè)主委員會再做調整。

只有理順了物業(yè)管理中的法律關系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業(yè)管理中的新問題就輕易得到解決。

二、發(fā)展商直接管理物業(yè)輕易引發(fā)的法律新問題

經(jīng)濟越發(fā)達，社會越進步，社會分工也越來越細，專業(yè)性也會越來越強。從專業(yè)分工的角度上來講，物業(yè)管理因該由專門的物業(yè)管理公司來經(jīng)營，但在實際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。

有很多項目的發(fā)展商就獨自承擔起物業(yè)管理的重任。這些發(fā)展商在其內部附設一個物業(yè)管理部門，自制物業(yè)管理公約，自訂收費標準，自己組織布置成立物業(yè)管理委員會?？傊?，以主人自居對廣大業(yè)主和物業(yè)區(qū)進行物業(yè)管理。發(fā)展商的這種行為輕易造成如下新問題摘要：

1.房屋本身質量新問題導致業(yè)主拒交管理費。房產做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質量最難保證，質量新問題也是最輕易發(fā)生的。當發(fā)展商自己愿意承擔物業(yè)管理時，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業(yè)主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門窗裂縫，業(yè)主都會以此為由拒交管理費。

2.當裝修出現(xiàn)質量新問題時。假如發(fā)展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現(xiàn)壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業(yè)主都會以此為由來要求發(fā)展商減免幾個月的物業(yè)管理費。

3.當實測面積和購買時的暫測面積有誤差時。實測面積和暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業(yè)主不利時，業(yè)主就會以物業(yè)管理費作為討價還價的余地，迫使發(fā)展商讓步。

4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發(fā)展商采用分期付款的方式售房，業(yè)主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時間內交清。這時假如發(fā)生房屋質量新問題，裝修質量或水電氣暖，以及面積方面的新問題，或有物業(yè)管理不到位的新問題時，發(fā)展上不但物業(yè)管理費收不上來，就連剩余未付的房款也難收上來。

5.有銀行按揭貸款的情況出現(xiàn)時。發(fā)展上為了促銷，向銀行申請按揭貸款支持其業(yè)主購房，并為業(yè)主向銀行提供信用擔保。假如業(yè)主不能按時還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。假如出現(xiàn)上述的有關質量新問題，或物業(yè)管理方面的新問題，業(yè)主會拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務的責任推給發(fā)展商。

之所以發(fā)生上面的幾種風險，主要的原因是發(fā)展商不能積極主動地避開風險，而是把兩個法律關系攪和在一起，這就導致了業(yè)主會把兩個方面的風險，即購房的風險和物業(yè)管理的風險合并在一起，同時推給發(fā)展商。假如發(fā)展商不涉及或不直接涉及物業(yè)管理，而由專業(yè)物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，假如出現(xiàn)上述新問題，則責任輕易分清。該是質量新問題由發(fā)展商處理；該是物業(yè)管理責任由物業(yè)管理公司承擔；該交的物業(yè)管理費則業(yè)主自然會交。類似的案例不在少數(shù)。假如發(fā)展商自己獨攬物業(yè)管理，一旦出現(xiàn)新問題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無論從哪個方面講，發(fā)展商自己獨自從事其開發(fā)的物業(yè)區(qū)的物業(yè)管理都是弊大于利。

三、物業(yè)管理公約應在什么時間簽署，由誰來制定

物業(yè)管理公約是約束業(yè)主和物業(yè)管理公司行為規(guī)范的法律文件，這是物業(yè)管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現(xiàn)的法律關系比較復雜，他不僅體現(xiàn)了所有者和被聘用者之間的聯(lián)系，也體現(xiàn)了管理者和被管理者之間的法律關系。在這個文件里業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方在發(fā)生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業(yè)公司來行使，所以物業(yè)管理公約是物業(yè)管理中的最終要的法律文件。由于在物業(yè)管理立法中沒有明確確立物業(yè)管理公約的法律地位，無論是業(yè)主、業(yè)主委員會，還是物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理公約的法律地位和功能沒有一個正確地充分熟悉，沒有充分熟悉和發(fā)揮物業(yè)管理公約的真正功能，對于物業(yè)管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業(yè)管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來對待，也沒有把物業(yè)管理公約看成為物業(yè)管理的基礎和準則，使得物業(yè)管理公約缺乏應有的法律約束力。

在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產權，所以發(fā)展商在物業(yè)管理中的功能比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以最初的物業(yè)管理公約是由發(fā)展商來制定的。我們知道現(xiàn)在有關政府部門也印制了物業(yè)管理公約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者增添。比較好的辦法是發(fā)展商應和物業(yè)管理公司共同制定物業(yè)管理公約。但這時的管理公約里一定要規(guī)定有效期限，比如規(guī)定當業(yè)主管理委員會成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷售，產權逐步從發(fā)展商手里轉移到了新的業(yè)主手里，發(fā)展商原來在物業(yè)區(qū)呢的位置由業(yè)主們代替，原來發(fā)展商在物業(yè)管理公約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業(yè)主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現(xiàn)，所以修改物業(yè)管理公約就勢在必然。假如業(yè)主管理委員會成立后，決定選聘新的物業(yè)管理公司，當然就更應該制訂新的物業(yè)管理公約了。不論是修改原來的物業(yè)管理公約還是制訂新的版本，都應由業(yè)主管理委員會主要負責，并會同物業(yè)管理公司一起根據(jù)物業(yè)區(qū)的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業(yè)管理實踐中經(jīng)常碰到業(yè)主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業(yè)管理公約的情況，這也是物業(yè)管理公約功能得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個普遍原因。因此，物業(yè)管理公約的功能要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業(yè)管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實踐中，的確有一些開發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司利用自己有權起草和擬訂物業(yè)管理公約的途徑，在物業(yè)管理公約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業(yè)主合法權益的公約條款，這就背離了物業(yè)管理公約應體現(xiàn)的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。

四、物業(yè)管理費導致的新問題

以業(yè)主承受能力為借口，導致的物業(yè)管理服務收費標準偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計，必須靠其他經(jīng)營收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業(yè)管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務收費也應遵循市場規(guī)律，應由當事人按照市場規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價格。已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務價格應由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過物業(yè)管理招標投標的形式確定，在物業(yè)管理服務合同中應明確物業(yè)管理服務價格。確定物業(yè)管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及和物業(yè)管理服務水平相適應的原則。

過低或過高的收費，都會導致許多業(yè)主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發(fā)展商或物業(yè)管理公司對業(yè)主適行停水停電，不讓業(yè)主的汽車進物業(yè)區(qū)，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負功能，直接增加了物業(yè)管理的風險性。

五、如何區(qū)分物業(yè)管理費和物業(yè)管理維修基金

物業(yè)管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項收費的概念也應該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費用有物業(yè)管理費、代收代繳的費用和物業(yè)管理維修基金。

代收代繳的費用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來再如數(shù)繳給有關公司的，如摘要：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。

物業(yè)管理公司對物業(yè)區(qū)內提供服務的收費，也即物業(yè)管理收費。這筆收費可以按照有關規(guī)定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業(yè)區(qū)正常運轉的“血液”，沒有穩(wěn)定的管理費，物業(yè)管理公司就無法工作。假如一個物業(yè)區(qū)內成立了物業(yè)管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業(yè)主都應遵守這個標準，向物業(yè)管理公司準時交費。

但有時確有一些業(yè)主，只顧自己個人私利，盡管業(yè)主管理委員會已經(jīng)代表全體業(yè)主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業(yè)公司交費。這些人的拒絕交費產生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序，享受其他業(yè)主的權益，也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權益。這些人不交費，其他業(yè)主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發(fā)生在一些物業(yè)區(qū)內。有時物業(yè)管理公司也采取一些強制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會共同前去說服教育，假如仍不奏效，物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強制執(zhí)行手段解決。業(yè)主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關條款寫進公約里。

物業(yè)管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理維修基金的功能類似于物業(yè)區(qū)所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。

眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環(huán)境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護，使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運行，充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經(jīng)濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應設立物業(yè)管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因為住宅類的物業(yè)管理都直接面對著居民，同時在住宅區(qū)內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經(jīng)濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業(yè)管理，公用設施相對較少，費用小也比較輕易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。

六、業(yè)主管理委員會的職責和權限

許多實踐證實一個物業(yè)區(qū)管理的好壞，和該物業(yè)區(qū)的業(yè)主管理委員會有著密切的聯(lián)系。業(yè)主管理委員會由物業(yè)區(qū)內過半數(shù)的業(yè)主選舉產生，代表廣大的業(yè)主的利益行使權力。實際上業(yè)主委員會是物業(yè)區(qū)內廣大業(yè)主行使權力的常設最高權利機構。

業(yè)主大會每年召開一至兩次，由業(yè)主管理委員會負責召開。業(yè)主大會決議的內容有摘要：1.物業(yè)管理公約及《業(yè)主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內解除終止物業(yè)管理服務合同，解聘作為管理服務人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會的撤消和重選；6.區(qū)分所有權的強制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內的選聘、解聘，以及物業(yè)管理公約修訂變更、業(yè)主委員會的撤消和重選等新問題更是重中之重。

業(yè)主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業(yè)區(qū)內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業(yè)主管理委員會的功能在物業(yè)區(qū)內是非常重大的。業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大新問題，以利于從早期消除物業(yè)管理中的隱患。

假如物業(yè)區(qū)內不設立業(yè)主管理委員會，而只是有發(fā)展商或物業(yè)管理公司決定一切，就極輕易造成很多對業(yè)利進行侵犯的事件，業(yè)主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現(xiàn)。

七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業(yè)管理經(jīng)營活動的基礎

物業(yè)管理工作既煩瑣，又復雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關物業(yè)管理方面的法規(guī)目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律新問題越來越多，而且這些新問題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現(xiàn)實新問題。要想避免物業(yè)管理方面出現(xiàn)的新問題，減少物業(yè)管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規(guī)和制定有關政策外，完善物業(yè)管理中的法律關系，是使物業(yè)管理工作走上正規(guī)的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現(xiàn)新問題。

在目前要求所有的物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會都正確理解物業(yè)管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現(xiàn)實的。業(yè)主管理委員會或是物業(yè)管理公司可以聘請精通房地產法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理公約，業(yè)主管理委員會章程等。律師還可以提供有關解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會制定其他一系列相關物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理應該有法可依，有章可循。

應該指出目前在物業(yè)管理活動中所涉及到的物業(yè)管理法律新問題遠遠不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的地位和權利義務、規(guī)范物業(yè)管理市場競爭、政府在物業(yè)管理活動中的地位和功能……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，人們的對物業(yè)管理的法律意識的不斷提高，深入探究和探索思索物業(yè)管理的法律新問題，強化物業(yè)管理理論探究，用所有權構筑起物業(yè)管理理論體系，從立法策略上構筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個業(yè)內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業(yè)管理的燦爛明天。

參考文獻摘要：

1、劉佳能《現(xiàn)代物業(yè)管理》華南理工大學出版社1995年

2、陳華彬《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度探究》法律出版社1995年

3、程信和、劉國臻《房地產法》北京大學出版社2001年

4、高富平、黃武雙《物業(yè)權屬和物業(yè)管理》中國法制出版社2002年

5、夏善勝《物業(yè)管理法》法律出版社2003年

6、《上海市居住物業(yè)管理條例》

7、《北京市小區(qū)物業(yè)管理辦法》

篇（3）

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業(yè)異軍突起，海南的房地產更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利，行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權的使用人，而非房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務的一環(huán)，由房地產開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發(fā)商的物業(yè)管理服務.隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權的一方，續(xù)聘或選聘房地產開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務。因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權的房地產開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權來認定無效，房地產開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協(xié)商的基礎上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中，房地產開發(fā)商或發(fā)售房產的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務。房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權，而是受托管理權，將受托管理權發(fā)包、轉讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包，其無權收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質上是屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權，為此產生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主管理委員會制度。建設部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權實現(xiàn)自治，應盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)商在出售房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權，則難以保障業(yè)主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權是較為有利的。

關于業(yè)主的投票權如何確定，關系到業(yè)主的切身利益，關系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權的重要一環(huán)，應在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權。由于物業(yè)管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數(shù)，根據(jù)權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權，其權益如何體現(xiàn)？筆者認為，應規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業(yè)主大會或管委會的投票權，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產權人有一票，非業(yè)主使用人的投票權從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權的基礎上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產生后，應由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權的房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權利的行為，又是有關規(guī)章中規(guī)定其有權簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發(fā)商或房產份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發(fā)的有關服務收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業(yè)管理納入法律的調整范圍，在有關物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權的方式。

篇（4）

目前，中國房地產法學界和物業(yè)管理規(guī)范性文件中，對“物業(yè)”概念內涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述略有差別。對其概而言之，是指一定建設用地范圍內已建成和確定業(yè)益，有特定界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場地和其它定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已“確定業(yè)益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業(yè)的權屬已依法作了確定，而業(yè)主即物業(yè)所有權人要對物業(yè)的管理負責。

隨著我國房地產業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長，糾紛類型也從原先單純的追索物業(yè)費糾紛轉而向服務質量、亂收費、亂搭建以及解聘物業(yè)公司等引發(fā)的糾紛發(fā)展，如何減少該類糾紛的發(fā)生，已成為當前與物業(yè)管理相關各方人士及法律工作者們討論的熱門話題。而由于目前我國的《民法通則》、合同法等法律中尚無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，法院便只能根據(jù)這些法律的基本原則，并參照有關部門和地方性規(guī)章來處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不夠詳盡或明確，這給正確處理該類糾紛帶來了一定的難度。

二、當前物業(yè)管理中存在的問題及其原因分析

隨著我國房地產業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長，新類型案件逐漸增多，如何減少該類案件的發(fā)生，已成為與物業(yè)管理相關各方人士及法律工作者們近期討論的熱門話題。

目前，就我國各地各級法院受理的物業(yè)糾紛案件而言，呈現(xiàn)案件數(shù)量逐年上升，在民事案件中所占比例逐漸加大；案件類型多樣化，新類型案件不斷出現(xiàn)，業(yè)主多為案件的被告，且敗訴多，以判決為結案方式的比例高，案件調解比例低，雙方當事人矛盾較大，物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度，具有群體性糾紛的潛在因素等特點，案件類型大致以以下六種為主要常見：一是業(yè)主拖欠物業(yè)費、供暖費等的糾紛；二是公共費用分攤糾紛；三是小曲停車位收費引起的糾紛；四是業(yè)主違章搭建引起的糾紛；五是業(yè)主在小區(qū)內人身財產受到侵害或傷害引起的糾紛；六是前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛。綜觀近寫年來社會媒體對此類糾紛的報道以及各法院受理的案件來看，筆者以為產生上述糾紛有以下原因：

1、物業(yè)管理公司未盡充分的安全保障義務。由于物業(yè)管理公司疏于管理，未盡合理注意義務，小區(qū)內失竊、搶劫等治安管理是常見的物業(yè)管理糾紛，而且業(yè)主在和物業(yè)公司簽署管理服務合同時，對委托管理的事項、標準、權限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責任等逐項明確的少，特別是對保安服務、車輛停放管理等極易引起爭議。發(fā)生爭議后，業(yè)主往往以財物失竊為由拒交物業(yè)管理費，物業(yè)公司以已履行相關防范義務為由來進行抗辯。

2、收費與服務水平不適應。許多物業(yè)管理公司不與業(yè)主協(xié)商，擅自抬高收費標準，擴大收費范圍而提供劣質服務。一些物業(yè)公司在保潔工作、維修養(yǎng)護、安全防范等工作上不能到位，而物業(yè)管理公司收費并未降低，引起業(yè)主的反感。他們以拒交物業(yè)管理費的方式表示對物業(yè)公司的不滿。

3、業(yè)主不懂法，平時不注意收集、保全證據(jù)，導致訴訟中舉證難、維權難。對涉及業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間不同的法律關系，業(yè)主并不知曉。不知開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導致滲漏使業(yè)主遭受損失，應由開發(fā)商承擔違約賠償責任。不知樓上業(yè)主的過錯導致樓下業(yè)主房屋遭受損失，應當由侵權人承擔賠償責任，而訴訟中業(yè)主往往以房屋存在質量瑕疵等為由拒繳物業(yè)管理費。

4、物業(yè)管理企業(yè)未按資質規(guī)定要求從事服務。物業(yè)管理企業(yè)雖領取了相應的資質證書，但從業(yè)人員并不是相關專業(yè)技術人員，且不具備相關職稱。物業(yè)管理并未能按《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定配齊相關專業(yè)技術人員從事服務，引起業(yè)主的強烈不滿，有少部分業(yè)主因此提出抗辯，認為物業(yè)管理企業(yè)未按照規(guī)定提供服務，其首先不履行合同，故就欠繳物業(yè)管理費。

5、法律文件、規(guī)章制度不健全，物業(yè)管理隊伍素質低下。一個物業(yè)區(qū)最主要的法律文件至少應該有業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主委員會與物業(yè)公司的委托合同書、管理公約等?？墒谴蠖鄶?shù)物業(yè)區(qū)都沒有上述幾個重要法律文件，導致許多事情無章可循；物業(yè)管理從業(yè)人員并不是相關專業(yè)技術人員，缺乏相關能力。

三、國際物業(yè)管理參考與我國物業(yè)糾紛解決之法院建議

物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發(fā)生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實依據(jù)。

1、他山之玉：物業(yè)管理之國際參考

綜觀世界各國，在其高度發(fā)展的城市化進程中逐步推行的物業(yè)管理已經(jīng)形成了比較規(guī)范的做法。美國的物業(yè)管理設有專門的管理機構并擁有一批高素質的專業(yè)從業(yè)人員。美國各級政府機構中，都設有房產管理局，其職責是制定房地產法規(guī)并監(jiān)督檢查。美國的房地產經(jīng)紀人協(xié)會物業(yè)管理學會（IREM）是負責培訓注冊物業(yè)管理師的組織。任何一個管理師只有在達到IREM制定的嚴格標準以后，才能得到注冊管理師（CPM）證書。除此之外，全國有影響和規(guī)模的物業(yè)管理協(xié)會和組織還有國際設施管理協(xié)會（IFMA），主要負責對物業(yè)設施的管理、還有一個全國性協(xié)會BOMA，代表在物業(yè)管理過程中業(yè)主、房東的利益、許多協(xié)會還辦有定期刊物，開設教育性專題講座和課程，幫助物業(yè)管理人員優(yōu)化知識結構，培養(yǎng)職業(yè)道德。管理崗位必須取得相應的專業(yè)證書。

在新加坡，不僅物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全，而且物業(yè)管理更強化法治管理。新加坡政府強調對居住小區(qū)進行法治化管理。物業(yè)管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時制定了公共住宅室內外裝修、室外公共設施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎。例如對室內裝修有非常嚴格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內裝修規(guī)定在領到鑰匙之日起3個月內完成，此后3年內不準再進行第二次裝修。另外，新加坡政府對住宅小區(qū)公共設施（設備）保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質服務。政府規(guī)定每5年對整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。

我國香港地區(qū)的物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務，物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。物業(yè)公司的權力來源于大廈公契和物業(yè)管理委托合同。在香港，發(fā)展商賣房時，必須起草制定大廈公契，報政府登記備案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒絕備案。香港的物業(yè)管理最值得業(yè)主贊許的就是物業(yè)公司扮演著雇工角色。物業(yè)管理的費用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標準是量入為出。香港的物業(yè)管理費用模式主要是人制。即管理費用=成本支出+酬金，酬金可以按固定數(shù)額提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商業(yè)的比例是15%.另外，物業(yè)管理費也有采用包干制的，這一點與北京市普通居住小區(qū)的收費方式相似。物業(yè)管理招投標非常規(guī)范：香港是一個市場經(jīng)濟相當發(fā)達和完善的地方，物業(yè)管理行業(yè)的競爭也相當激烈，大到物業(yè)管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業(yè)管理招投標機制。因此已形成了一套完善的招投標制度。

2、我國物業(yè)管理法律規(guī)范的缺位與糾紛解決建議

我國物業(yè)管理從八十年代初深圳第一家物業(yè)管理公司的興起，到九十年代初物業(yè)管理在全中國新建住宅區(qū)的全面推行，到1999年建設部提出“要培育物業(yè)管理市場，建立競爭機制”的整個發(fā)展過程，確實還存在著很多急待解決的問題。其中之一就是必須打破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，大力推進物業(yè)管理服務行業(yè)的市場競爭機制。物業(yè)管理走向社會化、市場化、專業(yè)化已成為一種必然趨勢。

基于物業(yè)管理糾紛的特殊性，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾在一定時期將是尖銳而不可避免的。而要形成符合市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理競爭，真正緩和日益增多的物業(yè)管理糾紛，從法院角度，筆者以為可作如下思考：

1、物業(yè)公司強化合同意識，簽訂合同時，應細化合同內容，為以后的服務提供可供判定的依據(jù)。同時，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務費后，應當嚴格履行服務義務，提高服務質量，提高物業(yè)管理隊伍的素質。

我國現(xiàn)行物業(yè)管理條例規(guī)定，價格和服務標準應相適應。盡管物業(yè)管理服務屬于軟性的行業(yè)，但對其服務質量的好壞優(yōu)劣應該有個統(tǒng)一的標準，至少一個地區(qū)應該有一個地區(qū)的服務標準，并將標準具體量化到每一個服務項目中。標準應由物業(yè)公司提出管理方案和管理預算，業(yè)主大會進行表決。故雙方在合同中應把相應的機制以及服務標準約定清晰，避免糾紛出現(xiàn)時無所適從。

物業(yè)公司應加強防范，充分履行合理注意義務。關于業(yè)主車輛丟失、財物被盜的損害賠償問題。在物業(yè)管理合同中如果約定的保安費包括車輛保管服務，那么發(fā)生車輛丟失的，物業(yè)公司應該承擔賠償責任。如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失、財物被盜有重大過失的，物業(yè)公司應承擔賠償責任。物業(yè)管理公司承擔法律責任的前提是這種過錯和業(yè)主財產被盜之間有法律上的因果關系。物業(yè)管理公司應當自己證明在物業(yè)管理活動中沒有過錯或者即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區(qū)業(yè)主財產損失的原因。為此物業(yè)管理公司應當采取積極的應對措施，配齊安全防范設備及人員，盡充分的安全防范義務。

2、業(yè)主增強契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用原則，在享受物業(yè)服務的同時，認真履行交納費用的義務，依法維權。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發(fā)生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實依據(jù)。另外，由于物業(yè)服務是日常發(fā)生的、是長期的、細化的和具有個體差異的，所以，在簽訂合同時，應當在參考物業(yè)合同范本的基礎上，盡可能細化合同的內容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。在業(yè)益的維護方面，業(yè)主對發(fā)生的糾紛，應加強與物業(yè)管理公司的溝通，盡可能通過對話解決糾紛。此外，業(yè)主應注意在平時積極收集、保全證據(jù)，避免在日后訴訟中處于劣勢。

3、物業(yè)主管機關建立物業(yè)服務的行業(yè)標準，構建多檔次的服務標準體系，嚴格物業(yè)公司資質等級管理。國家相關行政主管部門應定期對物業(yè)管理人員進行培訓、考核，建立健全業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會章程，同時大膽借鑒中國香港地區(qū)和國外一些發(fā)達國家的物業(yè)管理經(jīng)驗，探索符合國際慣例并適合國情的物業(yè)管理模式，建設專業(yè)化、標準化、規(guī)范化、國際化的管理新路，推出“一體化服務”、“酒店式服務”、“個性化貼心服務”等，使其成為一流精英團隊。

同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務。價格管理機關根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務標準、不同資質等級的物業(yè)公司，科學核定不同級別的物業(yè)費收取標準。通過第三方機構的介入和相關部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

4、加強物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督。加強和完善物業(yè)管理立法勢在必行。目前世界各國物業(yè)管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物區(qū)分所有權法模式和物業(yè)管理法模式四種[6].從目前情況上看，有的學者認為我國選擇專門進行物業(yè)管理的立法模式較為切實。筆者同意其觀點，因為物業(yè)管理的對象不僅僅是建筑物、公共場所和設施，同樣涉及人員的管理；其在設立優(yōu)良和諧的居住環(huán)境上，側重于法的秩序價值；其管理的“物業(yè)”已經(jīng)不僅僅是建筑物本身。其調整的特殊社會關系，應當以《消費者權益保障法》或《勞動法》的模式加以專門的規(guī)范和確定。在內容上，我們認為有必要以法律或法規(guī)形式確定物業(yè)管理服務和收費的參考性標準；同時改變物業(yè)管理費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式。

市場經(jīng)濟的基本要求之一是市場主體平等與自由的公平競爭。但進入市場的競爭者均以獲取利潤為直接目的，利潤會使競爭者拋開職業(yè)道德、商業(yè)道德而作出各種各樣妨礙競爭的行為和不正當競爭的行為，影響競爭機制的正常運轉，勢必會損害正當經(jīng)營者的利益，損害消費者的權益，擾亂正常的市場經(jīng)濟秩序。由于市場只能為自由競爭創(chuàng)造條件，因此需要國家立法來調整市場交易領域生產經(jīng)營者之間商業(yè)性競爭關系，禁止不正當競爭行為和限制壟斷關系。

物業(yè)管理是一個新興的，充滿競爭的朝陽行業(yè)。不同的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務內容基本上是相同的，相互間具有較強的可替代性。如何能在眾多競爭者當中脫穎而出，占據(jù)有利市場地位。關鍵在于創(chuàng)立自己公司的品牌。品牌是當今社會人們消費觀念的時尚潮流，亦是市場競爭的一種必然要求，是公司發(fā)育成熟的重要標志。物業(yè)管理公司首先要靠提高自身素質來獲得市場競爭的有利地位，同時也依靠行業(yè)組織，充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用，從宏觀方面規(guī)范物業(yè)管理公司的運作，制止和懲戒不正當競爭行為，依法治理物業(yè)管理市場，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)自治組織的功能，完善協(xié)會內各項制度，公約與章程，從宏觀方面維護各公司的利益。行業(yè)協(xié)會應通過吸收、凝聚核心物業(yè)管理公司，最終實現(xiàn)行業(yè)內公司自治和自我管理，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務行業(yè)的市場競爭。

參考書目：

1、朝法宣：《如何解決物業(yè)管理糾紛》，載中國法院網(wǎng)，

2、高航、徐悅：《美然現(xiàn)象，物業(yè)管理窘境的另類寫照》，載《人民法院報》正義周刊第296期，2006年5月9日。

3、張哲：《物業(yè)糾紛膨脹法律為何難解》，載《法制日報》2006年4月18日第8版。

4、楊玖霖：《戚區(qū)法院分析當前物業(yè)管理存在的問題及對策》，

篇（5）

企業(yè)經(jīng)營、管理等活動與國家法律有著十分密切的關系，主要體現(xiàn)在：

一、依法治國已經(jīng)作為國家的基本方針寫進了《憲法》。在現(xiàn)代法制社會，國家對社會的管理主要通過各種法律法規(guī)的實施來實現(xiàn)。企業(yè)作為國家經(jīng)濟活動的基本主體，必然也在國家法律法規(guī)調整的范圍之列，受國家法律法規(guī)的約束。企業(yè)的經(jīng)營、管理活動，必須在國家法律法規(guī)規(guī)定的范圍內進行。

二、市場經(jīng)濟是建立在各經(jīng)濟主體相互平等的基礎上的。各平等經(jīng)濟主體之間相互關系的調整，主要依靠國家的法律法規(guī)，所以說所謂市場經(jīng)濟也即法制經(jīng)濟。參與市場經(jīng)濟的企業(yè)，如果不知法，不懂法，就有可能在不知不覺之間因違法而受到法律的制裁，同時在企業(yè)的合法權益受到不法侵害時，也往往會由于不懂法而錯失依法維護企業(yè)合法權益的機會。而知法守法的企業(yè)，則完全可以依法維護企業(yè)的合法權益，使之免受任何不法侵害。

三、企業(yè)經(jīng)營、管理的整個過程，從宏觀上看，也可以理解為即各種經(jīng)濟合同的談判、簽訂、履行、解決糾紛的過程。企業(yè)的經(jīng)營目標，主要依賴各個經(jīng)濟合同的正常、實際履行來實現(xiàn)。而各個經(jīng)濟合同的談判、簽訂、履行、和糾紛的處理，均必須符合國家的法律法規(guī)。

四、企業(yè)依法簽訂的經(jīng)濟合同，是確立企業(yè)在經(jīng)濟活動中的權利和義務的具有法律約束力的協(xié)議，也是企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)濟目的、解決經(jīng)濟糾紛的重要依據(jù)，所以，經(jīng)濟合同也可以理解為是國家法律法規(guī)在該企業(yè)的具體延伸。簽訂經(jīng)濟合同，對企業(yè)來說如同立法一樣重要。所以，企業(yè)在經(jīng)濟活動中，如缺乏必要的法律知識或專業(yè)的法律工作者的參與，經(jīng)濟合同簽訂不好，企業(yè)的經(jīng)濟目的也往往難以順利實現(xiàn)。

企業(yè)法律事務工作的特點

企業(yè)作為國家法律調整的對象，企業(yè)法律事務工作必然有著不同于國家司法機關的自身的特點：

一、企業(yè)法律事務工作的內容主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、企業(yè)領導重大決策過程中的法律事務。包括企業(yè)的設立，投資項目的選擇、談判，重大經(jīng)濟合同的簽訂，企業(yè)的改制、上市，企業(yè)重大問題、突發(fā)問題的處理等。主要涉及企業(yè)法、投資法、公司法、合同法、金融法等內容。

2、企業(yè)經(jīng)營、管理過程中的法律事務。如企業(yè)規(guī)章制度的制定，勞動人事的管理，經(jīng)濟合同的管理，金融稅收的處理等等，均不同程度地涉及到相關的法律問題。

3、解決各種經(jīng)濟、民事糾紛過程中的法律事務。除經(jīng)濟、民事糾紛涉及的有關經(jīng)濟、民事法律問題外，還有關于仲裁、訴訟、執(zhí)行等程序性法律問題。

二、企業(yè)法律事務工作不享有任何的執(zhí)法的權力，而是著重與知法守法，防止發(fā)生法律沖突，依法維護企業(yè)的合法權益。

三、企業(yè)法律事務工作主要以預防為主，以避免發(fā)生法律糾紛為目標，其次才是依法解決、處理已發(fā)生的法律糾紛。

四、企業(yè)法律事務工作涉及面廣，涉及的部門、人員較多，涉及的工作內容復雜，企業(yè)法律事務往往處于配角地位，帶有服務性質，所以要求企業(yè)法律事務工作人員除必須掌握全面的法律知識外，還必須有高度的服務意識和良好的協(xié)作精神、奉獻精神。

企業(yè)法律事務工作的功能

企業(yè)法律事務工作的功能主要三項：

一、預防功能

通過為企業(yè)領導進行重大決策提供法律意見，就企業(yè)經(jīng)營、管理活動中有關法律問題提供法律意見，參與、協(xié)助企業(yè)領導和員工的有關工作，起草、審查企業(yè)的經(jīng)濟合同和有關法律事務文書，解答企業(yè)職工的法律咨詢等，使企業(yè)依法進行各項經(jīng)營、管理活動，防止出現(xiàn)違法行為和各種法律漏洞，預防企業(yè)發(fā)生法律糾紛，避免企業(yè)經(jīng)濟損失。

二、挽救功能

在企業(yè)發(fā)生法律糾紛或企業(yè)合法權益受到侵害時，通過企業(yè)進行協(xié)商、調解、仲裁、訴訟等活動，依法維護企業(yè)的合法權益，避免或挽回企業(yè)的經(jīng)濟損失。

篇（6）

首先，中間業(yè)務法律關系復雜、多樣，容易滋生法律風險。中間業(yè)務往往是不同金融產品的組合和衍生，在法律關系上必然表現(xiàn)為多重法律關系的組合，不同權利、義務的銜接，其中，還需相當?shù)撵`活性，以滿足不同客戶的不同需求。一項中間業(yè)務產品是否成功往往取決于其法律框架的設計是否合理、縝密，表現(xiàn)為既要滿足客戶的需要，又要具有操作性，同時還要符合現(xiàn)有的法律、法規(guī)。

其次，中間業(yè)務產品的創(chuàng)新性與法律、法規(guī)相對滯后的矛盾突出，導致其隱藏著巨大的法律風險。商業(yè)銀行利用現(xiàn)有的資源如網(wǎng)絡，在不增加銀行資產和負債的情況下為客戶提供各種增值服務是中間業(yè)務的重要特征。因而，創(chuàng)新是中間業(yè)務的必然要求。國內銀行中間業(yè)務的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個方面：一是銀行服務與證券、保險市場的結合方面，主要是證券資金清算、銀證合作、資產證券化等；二是利用現(xiàn)代信息技術進行網(wǎng)上銀行服務。然而，這兩方面的法律、法規(guī)十分缺乏。以網(wǎng)上銀行為例，中國人民銀行頒布實施的《網(wǎng)上銀行業(yè)務管理暫行辦法》，主要是規(guī)范商業(yè)銀行開展網(wǎng)上銀行業(yè)務的準入條件、審批及風險管理，側重監(jiān)管職能，而未涉及銀行與客戶之間的權利義務安排，其中涉及的電子認證、電子貨幣及電子資金劃撥等方面的法律，在我國還不完備，使得中間業(yè)務的創(chuàng)新缺乏一個完善的法律環(huán)境，因而使得商業(yè)銀行中間業(yè)務的法律風險更加突現(xiàn)。

再次，由于我國《商業(yè)銀行法》確立了銀行不得經(jīng)營證券、保險業(yè)務的分業(yè)經(jīng)營模式，使得中資銀行面對混業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗豐富、管理理念先進的外資銀行，不得不小心翼翼地通過設立金融控股公司的形式打混業(yè)經(jīng)營中間業(yè)務球，使得商業(yè)銀行隨時面臨可能被央行處罰的法律風險。

由此可見，如何有效地控制中間業(yè)務法律風險，已經(jīng)成為商業(yè)銀行發(fā)展中間業(yè)務過程中不得不直面的關鍵問題。那么，商業(yè)銀行怎樣才能有效地控制中間業(yè)務法律風險呢？

篇（7）

一、民營企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀…………………………………………………………2

二、民營企業(yè)法律服務的宗旨……………………………………………………3

三、搞好民營企業(yè)法律服務的意義………………………………………………3

四、搞好民營企業(yè)法律服務初探…………………………………………………4

1、立項方面的法律服務……………………………………………………………4

2、經(jīng)營模式的選擇…………………………………………………………………4

3、企業(yè)組建中的法律服務…………………………………………………………5

4、企業(yè)運行中的法律服務…………………………………………………………6

五、搞好民營企業(yè)法律服務的幾點建議…………………………………………8

注釋…………………………………………………………………………………8

參考文獻……………………………………………………………………………9

論文摘要

盡管我國國有經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占據(jù)著舉足輕重的地位，它是國民經(jīng)濟的支柱，代表著國家的技術和經(jīng)濟實力。但作為非公制經(jīng)濟的民營經(jīng)濟是目前拉動中國經(jīng)濟增長的重要力量。民營企業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益重要。如何最大限度地發(fā)揮民營企業(yè)的靈活、高效的運行機制，為繁榮市場，增加就業(yè)崗位，增加社會財富貢獻其力量。這就有必要搞清民營企業(yè)的現(xiàn)狀，摸索出企業(yè)發(fā)展規(guī)律。由于民營企業(yè)在我國發(fā)展起步低、基礎差，就存在著一個成長、發(fā)展的過程。在這個過程中，如何引導民營企業(yè)一開始就踏入正規(guī)，走上正常的經(jīng)營之道。法律服務就必須跟得上，從項目立項、企業(yè)經(jīng)營模式、企業(yè)組建，特別是企業(yè)在運行中，有關勞動關系、環(huán)保、知識產權等方方面面搞好法律服務，法律服務本著防范糾紛、超前控制的宗旨，把“超前、務實、至誠、優(yōu)質”作為法律服務理念，搞好企業(yè)全過程法律服務和企業(yè)合同系統(tǒng)管理服務，有效地保障企業(yè)的合法權益，有效地預防疏漏，避免糾紛。本文就如何搞好民營企業(yè)的法律服務作以下理論探討，愿為民營企業(yè)的發(fā)展貢獻一份力量。

黨的十六大報告明確提出：“各種形式的非公有制經(jīng)濟是社會市場經(jīng)濟的重要組成部分”、“必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟的發(fā)展”，從近幾年的中國國情看，盡管國有經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的支柱，代表著國家的技術、經(jīng)濟實力，作為非公有制經(jīng)濟的民營企業(yè)仍是拉動中國經(jīng)濟增長的重要力量。民營企業(yè)是從國有企業(yè)改制過程中產生的“黑馬”，其在國民經(jīng)濟中的地位日益顯得重要。據(jù)統(tǒng)計，沿海發(fā)達地區(qū)，民營企業(yè)以前所未有的規(guī)模從數(shù)量上年年遞增，質量上也是有目共睹，民營企業(yè)越作越大，對社會的貢獻日益明顯。民營企業(yè)以她靈活、高效率的姿態(tài)活躍在市場經(jīng)濟中。民營企業(yè)成為增加就業(yè)崗位的重要渠道。國家和集體從業(yè)人員在銳減的同時，民營企業(yè)平均凈增加300多萬個工作崗位，緩解了社會就業(yè)壓力，為穩(wěn)定社會做出了貢獻。隨著民營企業(yè)的發(fā)展，這一趨勢更加明顯。同時，民營企業(yè)是推動市場化進程的重要力量，民營企業(yè)利用其機制靈活的優(yōu)勢活躍在大企業(yè)尚未涉足的領域。民營企業(yè)的經(jīng)營活動勢必推動國民經(jīng)濟市場化進程。再者，民營企業(yè)也是國有企業(yè)改革和發(fā)展的依托。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，股份多元化，建立規(guī)范的公司法人治理結構，這對國有企業(yè)轉換經(jīng)營機制具有決定性的作用。

一、民營企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

“放手讓一切勞動、知識、技術、管理和資本的活力竟相發(fā)展，讓一切創(chuàng)造社會財富的源泉涌流。”這是黨的十六大報告中的經(jīng)典詞句。黨的十六大同時提出：“要鼓勵一部分通過誠實勞動、合法經(jīng)營先富起來，一切的勞動收入和合理的非勞動收入，都應該得到保護”這一論斷預示著我國民營經(jīng)濟進入快速發(fā)展的新階段。

經(jīng)濟學專定認為，民營不足一個所有制概念。民營是以經(jīng)濟主體的不同來定義的一個概念，重點應突出一個“營”字，民營經(jīng)濟包括的范圍，大體上相當于非國有經(jīng)濟，但比非國有經(jīng)濟的概念的外延還要寬。因為國有經(jīng)濟可以采了民營的形式，實行民營，在所有制不變的情況下，采取由私人或民間機構來租賃承包、委托經(jīng)營國有企業(yè)。

民營企業(yè)是中國經(jīng)濟必不可少的角色，它有很大的生存空間和發(fā)展?jié)摿Γ皇巧虡I(yè)的勞務性適用民營企業(yè)的自主管理。二是企業(yè)的組織性和分散性適應民營企業(yè)的獨立經(jīng)濟，讓商業(yè)的運行方式、經(jīng)營方法、行業(yè)特色等比較適于民營企業(yè)的產權結構和機動靈活的機制。因此，民營企業(yè)必須在市場浪潮中不斷受到?jīng)_擊、淘汰、兼并、聯(lián)合、連鎖，從而涌現(xiàn)出上規(guī)模、上檔次、組織化程度高和科技含量高的實力型民營企業(yè)。

實踐證明：民營經(jīng)濟正成為國民經(jīng)濟的新的經(jīng)濟增長點、活力源。主要表現(xiàn)在：一、民營經(jīng)濟是新的經(jīng)濟增長點。二、民營經(jīng)濟是我國經(jīng)濟發(fā)展的活力源。三、民營經(jīng)濟是繁榮市場，增加供應的主力軍。四、發(fā)展民營經(jīng)濟是改善人民生活的重要渠道。五、發(fā)展民營經(jīng)濟是改善地方面貌，建設新興城市的重要依托。六、發(fā)展民營經(jīng)濟，有利于調整國民經(jīng)濟結構。七、民營經(jīng)濟是實現(xiàn)科技進步、技術創(chuàng)新的一個重要依托。八、它是解決業(yè)就問題的重要渠道。九是有助深化國有企業(yè)、集體企業(yè)的改革。十、民營企業(yè)會成為出口創(chuàng)匯的主力軍。十一、可為國家稅收做出生重要貢獻。十二、它將對于我國經(jīng)濟體制從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉換起很大的促進作用，可以說：民營企業(yè)的發(fā)展是中國可持續(xù)發(fā)展的一個希望所在。

二、民營企業(yè)法律服務的宗旨

從計劃經(jīng)濟轉入市場經(jīng)濟的過程。民營企業(yè)作為新生事物固然需要社會方方面面的理解、幫助和引導，有的民營企業(yè)片面追求經(jīng)濟效益，利用政府的優(yōu)惠政策把企業(yè)做大做好，但好景不長，有的甚至曇花一現(xiàn)，究其原因，是與民營企業(yè)的經(jīng)濟理念、管理體制、決策體制分不開。作為民營企業(yè)的法律服務者，首先要考慮企業(yè)的社會效益，這是積極的一面，是主流，大方面。然后再考慮如何使民營企業(yè)逐步納入正軌，步入良性循環(huán)，這是速度的問題。民營企業(yè)這輛經(jīng)濟快車，只有速度顯然是不行的，方向正確才不至于失去控制、傾覆，民營企業(yè)“鐵本”片面追究經(jīng)濟效益，不顧國家的整體利益，頂風立項，和地方政府一起欺上瞞下，違規(guī)侵占農田，造成極其惡劣的影響，最后，業(yè)主被依法刑事拘留，巨額資金浪費，造成人財兩空的局面。這個教訓不能不說是深刻的，作為民營企業(yè)的法律服務在企業(yè)運行之初就做好服務，及時敲響警鐘就不會造成失敗的局面?？梢姡煞赵诿駹I企業(yè)的運行中的作用不可小視。

三、搞好民營企業(yè)法律服務的意義

民營企業(yè)作為市場經(jīng)濟的重要參與者，其民營企業(yè)要規(guī)范化，首先是必須搞好其法律服務。這樣才能使其成為市場經(jīng)濟的活躍元素，這對當前的國有大中企業(yè)的改制與發(fā)展起著重要依托的作用。民營企業(yè)建立健全法人治理機構，就為今后參與國有企業(yè)的重組，從而實現(xiàn)股份多元化，促進政企分開，建立規(guī)范的公司法人治理機構，這對國有企業(yè)轉換經(jīng)營機制具有決定性作用，民營企業(yè)還是推動市場化進程的重要力量，由于民營企業(yè)的積極參與國有大企業(yè)尚未涉足的領域，使得這些領域的競爭更加充分，市場更加靈活。

四、民營企業(yè)法律服務初探

1、如何搞好民營企業(yè)的法律服務呢，作為企業(yè)追求利潤最大化是首要目的。民營企業(yè)由于立項沒有象國有企業(yè)、集體企業(yè)那樣主營機營把關，有企業(yè)管理方面的人才優(yōu)勢，民營企業(yè)的立項往往是企業(yè)主依靠個人的市場感覺，況且有些項目雖好，經(jīng)濟效益可觀，但不符合環(huán)保要求，有的不符合當時的產業(yè)政策，因此作為企業(yè)的法律提供者出具一份既符合產業(yè)政策又符合法律的法律意見書尤其顯得重要，如國家三令五申下馬的“五小”項目，企業(yè)主如何片面追求經(jīng)濟效益不顧政府的產業(yè)政策，匆匆上馬，其結果可想而知。由于項目得不到批準，企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照當然批準不下來，那么企業(yè)的命運自然是短命的，這樣，資產被閑置，必然造成社會財富的浪費。

2、體制是企業(yè)的生命。民營企業(yè)在成立之初確定一種經(jīng)營體制對于企業(yè)日后的正常運行起著至關重要的作用。民營企業(yè)根據(jù)業(yè)主的多少可建立個人獨立個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)。建立個人獨資企業(yè)必須具備下列條件；（一）投資人為一個自然人。（二）有合法的企業(yè)名稱。（三）投資人申報的出資。（四）有固定的生產經(jīng)營場所和必要的生產經(jīng)營條件。同時，業(yè)主須遞交申請書，申請書中須注明：（一）企業(yè)的名稱和住所。（二）投資人的姓名和居所。（三）投資人的出資額及出資方式。（四）經(jīng)營范圍。企業(yè)登記時，個人出資必須明確，是以家庭共有財產作為個人出資，還是以個人財產為出資的。以家庭共有財產為個人出資的，應當以依法以家庭共有財產對企業(yè)債務承擔無限責任。個人財產出資的，只能由個人而不是家庭承擔企業(yè)的無限責任。個人獨資企業(yè)在法律上無出資額的限制，但業(yè)主不能純粹以勞務技術為出資額。這對于僅有技術等無形資產而無資金的業(yè)主不能設立個人獨資企業(yè)，只能設立合伙企業(yè)、有限責任公司而成為其股東。根據(jù)《合伙企業(yè)法》的有關規(guī)定，設立合伙企業(yè)，應當具務下列條件：（一）有二個以上合伙人，并且都是依法承擔無限責任。（二）有書面合伙協(xié)議。（三）有各合伙的實際繳付的出資。（四）有合伙企業(yè)的名稱。（五）有經(jīng)營場所從事合伙經(jīng)營的必要條件。由于合伙企業(yè)是資合而不是人合，因此合伙人之間訂立一個能夠實際履行的，防止糾紛發(fā)生或者說一旦發(fā)生糾紛便有據(jù)可查的協(xié)議至關重要。合伙協(xié)議便是合伙人之間約定的法律，因此合伙協(xié)議盡可能制訂周詳，根據(jù)實踐合伙協(xié)議應當載明的事項有：（一）合伙企業(yè)的名稱和主要經(jīng)營場所的地點；（二）合伙目的和合伙企業(yè)的經(jīng)營范圍；（三）合伙人姓名及其住所；（四）合伙人出資的方式、數(shù)額的繳付出資的期限；（五）利潤分配和虧損分擔辦法；（六）合伙企業(yè)事務的執(zhí)行；（七）入伙與退伙；（八）合伙企業(yè)的解散與清算；（九）違約責任；（十）合伙企業(yè)的經(jīng)營期限；（十一）急診議解決辦法；其中利潤分擔和虧損分擔辦法是合伙人依協(xié)議約定，可以按出資額多少定，合伙人就應該平均分配和分擔。由于場地、技術條件等限制不能成立個人獨資企業(yè)，合伙企業(yè)的，而希望通過加入合伙而達到成為合伙人的，由于入伙后要對合伙前債務承擔連帶責任，而地入伙前的債權無權要求分配，因此新入伙的合伙人必須了解原合伙企業(yè)的經(jīng)營狀況和財務狀況，最恰當?shù)姆椒ň褪且獙?jīng)前財務狀況作以結算，明確權利和義務的份額。在經(jīng)營過程中，如果發(fā)生合伙企業(yè)登記事項發(fā)生變更時，必須及時辦理不得使用與登記不一致的企業(yè)名稱，不能冠以“有限”或者“有限責任”之類的字樣。如果業(yè)主人數(shù)較多，資金數(shù)額大，那么成立有限責任公司的優(yōu)越性就突出出來，作為民營企業(yè)，要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，走向市場，走向世界，特別是有限責任公司不僅僅是民營企業(yè)的必由之路，而且也是發(fā)展之路，有限公司最大的特點是責任有限，公司僅以全部法人財產對外承擔責任，股東以投資額為限對公司承擔責任，它的最大優(yōu)點是：財產所有者與經(jīng)營者分離，使其財產最大限度地發(fā)揮效能，股東可以參與管理，也可以不參加管理，公司運行的科學性、規(guī)范性是合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)無法比擬的，因此，民營企業(yè)要發(fā)展，要從實際出發(fā)，根據(jù)實際情況，民營企業(yè)的法律服務者必須提供其與其相適應的經(jīng)營模式

、企業(yè)組建中的法律服務

一個企業(yè)的建立，往往從領取營業(yè)執(zhí)照或法人執(zhí)照開始。個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、公司如果經(jīng)營范圍是必須經(jīng)特殊行業(yè)主營部門批準的，首先要取得特殊行業(yè)許可證。而特殊行業(yè)許可證往往是以技術為前提的，因此招聘特殊人才首當其沖。如制造船業(yè)，企業(yè)首先取得船舶生產許可證后才能生產船舶。特殊行業(yè)許可證是企業(yè)領取營業(yè)執(zhí)照、法人執(zhí)照的前提，兵馬未到，糧草先行。企業(yè)要運行營業(yè)場所必不可少，作為民營企業(yè)的廠址首選是國有土地，但購買國有土地不僅要花費巨額的出讓金，這會占用生產成本，由于我國可耕地近幾年的銳減，國家在宏觀控制土地方面已加強，再者，對于民營企業(yè)來說，占用數(shù)量不菲的資金購買廠址是值得三思的。第二，由于當前國有小企業(yè)、集體企業(yè)紛紛下馬，其廠址閑置很多，租用這些廠的廠址，不僅一次性出資占生產成本較小，使用年限也可協(xié)商決定，而且縮短建廠時間、生產周期，為產品盡快占有市場提供先機。

4、企業(yè)運行中的法律服務

一個企業(yè)必須講效益，效益就是生命，一個企業(yè)如何占穩(wěn)、發(fā)展市場必須選擇經(jīng)營方式。根據(jù)現(xiàn)有經(jīng)驗，我認為有三種方法：第一：送料加工，再總裝。第二次世界大戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟遭到重創(chuàng)。很多民營企業(yè)紛紛下馬。日本民營企業(yè)為圖生存，更輕裝上陣，采取送料加工的方式，迅速扭轉殘局，這種方式為：不建廠房或者盡可能少建廠房，把有限的生產資金用在產品開發(fā)上。把產品分解成幾部分，讓給其它企業(yè)加工，然后總裝，這樣節(jié)約了大量資金，緩解了資金緊張的矛盾，又能把適銷對路的產品盡快打入市場。第二，根據(jù)我國《全民所有制小型工業(yè)企業(yè)租賃經(jīng)營暫行條例》的規(guī)定，租賃經(jīng)營小型工業(yè)企業(yè)。由于目前縣級經(jīng)濟逐步取消國有小企業(yè)，這就為民營企業(yè)發(fā)展讓出了空間。這種租賃方式首先要解決小型國有企業(yè)的主管部門多方管理的問題，要用法律解決后顧之憂。要在發(fā)革委的主持下，租賃方、出租方簽訂協(xié)議書，同時要求司法公正，賦予其嚴肅性。為確保承租方的利益不受侵犯，爭議解決的方式必須明確，有操作性。第三，采取嫁接同類企業(yè)的方法。通過合伙、入股滲透到現(xiàn)有企業(yè)。這樣通過換湯不換藥的方法嫁接企業(yè)。這類企業(yè)往往是經(jīng)營不善或產品老化、產品不對路。如果另建一個新的企業(yè)，一方面往往涉及到特種行業(yè)許可，建設周期長，易錯過銷售旺季等諸多問題。另一方面，一旦嫁接成功，就等于已經(jīng)在競爭過程中吃掉了一個對手。如駐馬店高新區(qū)天中船舶有限公司僅成立一年有余，由于兩個股東對市場銷售信息不靈，加之內部不團結，公司瀕臨破產。這樣，一個私營企業(yè)主得到這個消息后，就主動找到其中一股東，要求購買整個公司。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司是獨立法人，不允許象商品一樣靈賣過戶。這樣，通過入股的方式換掉原來的股東，加入新的股東，這樣，原來的企業(yè)通過變更股東進而重新選舉法人代表，就達成成功嫁接企業(yè)的目的。

企業(yè)成立后，招用職工必須根據(jù)《勞動法》的有關規(guī)定。其中值得注意有以下幾點：一、嚴禁招用童工、未成年工。二、工資標準，無論采用計時工，還計件工，工資均不得低于當?shù)刈畹凸べY標準。三、聘用技術人員、營銷、行管人員時，嚴把審查關。其中聘用上述人員時尤其慎之又慎。首先查清其身份，看其是否與原工作單位解除了勞動關系。否則，直接違犯《勞動法》第九十九條之規(guī)定：“用人單位招用尚未解除勞動合同的勞動者，對原用人單位造成經(jīng)濟損失的，該用人單位應當依法承擔連帶賠償責任”，駐馬店市龍升造船廠聘請泌陽縣游艇廠的技術人員一案，由于前者在訴訟中敗訴，被聘請的技術人員是位農民，無資產可供執(zhí)行，最終法院執(zhí)行龍升船艇廠的設備產品，致使該廠已停產數(shù)月，瀕臨倒閉。這個教訓不能不說是深刻的。再者民營企業(yè)也應當應時繳納社會保險費。由于職工工傷一旦發(fā)生，賠償額一般較高，平時及時交納社會保險費可化解風險、減少損失，及時對工傷事故的處理提供物質基礎，同時也會贏得職工的向心力，更好地為企業(yè)服務。

一個成功的企業(yè)，往往成功地保護好自己的工業(yè)知識產權。一個企業(yè)必須有自己的品牌。品牌的形成不是一朝一夕就能形成的。打江山難，坐江山更不易，一旦產品上市有銷路，就必須對自己的牌子申請注冊商標，以便使客戶從眾多品牌中認準該商標，民營企業(yè)主要具有現(xiàn)代企業(yè)管理的頭腦，作為法律服務者及時、有效地為之提供服務，為確保民營企業(yè)健康地發(fā)展獻策獻計，再者民營企業(yè)也要有做大事業(yè)，敢于闖世界的精神和氣魄，隨著網(wǎng)絡化日益普及，產品上網(wǎng)銷售，這樣民營企業(yè)也有自己的網(wǎng)址、網(wǎng)頁、產品足不出戶，就能廣告到五湖四海。這樣，就會產生極佳的廣告效能。

作為民營企業(yè)的法律服務者，不僅要為企業(yè)主提供優(yōu)質的服務，而且要為整個企業(yè)，甚至灌輸?shù)矫總€員工，至少是行管、營銷人員一個法律理念。在日常的工作中不自覺地運用法律知識為企業(yè)服務。這就要求民營企業(yè)的法律服務，看對管理層、營銷人員進行基礎的法律知識培訓。針對人員的不同，提供不同的法律知識。例如：企業(yè)的營銷人員在銷售產品的過程中不可能每筆合同都經(jīng)業(yè)主簽章。實際工作中，只需委托一定的權限即可。這樣，企業(yè)主對委托書的管理就要慎重。以免銷售人員利用假委托、超期委托與別的企業(yè)簽訂合同造成不應有的損失。再者企業(yè)主出具的委托書盡可能周祥，委托權限，委托期限，盡可能一目了然，不含糊。

五、搞好民營企業(yè)法律服務的幾點建議

一、政府扶制。我國中西部地區(qū)的民營企業(yè)起點低，基礎差，法律服務存在有經(jīng)費嚴重不足的問題。政府部門為培植稅源，搞活地方經(jīng)濟，對于那些新產品適銷對路、能拉動地方經(jīng)濟增長的民營企業(yè)給予政策傾斜，給予扶制。政府要承擔部分甚至全部的法律服務費。同時，政府要選派一批業(yè)務素質高的法律服務者到沿海發(fā)達地區(qū)參觀、取經(jīng)，甚至深造，為民營企業(yè)搞好法律服務提供人才保障。

二、廣泛參與。要搞好民營企業(yè)的法律服務，單靠民營企業(yè)、法律服務機構力量是有限的，作為政府的職能部門如勞動、工商、環(huán)保等部門應組織民營企業(yè)有關人員宣傳法律，給民營企業(yè)灌輸以法治企的經(jīng)營理念。

三、健全獎勵機制。中西部經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的民營企業(yè)的法律服務費用，政府部門承擔部分或全部的。簽訂的法律服務合同時，政府作為監(jiān)督合同履行的一方。對于那些恪盡職守，為民營企業(yè)獻計獻策，出色完成法律服務的法律服務者，政府應給予物質獎勵。政府應逐步健全這種機制。我們有理由相信，如果大家都來關心民營企業(yè)的法律服務的話民營企業(yè)的春天，就很快到來。

注釋

本文有關數(shù)據(jù)引自中國致公出版社2003年出版的《河南經(jīng)濟與社會發(fā)展策論》，該書編者為萬兵、王玉堂。

參考文獻

1、《知識產權法》中央廣播電視大學出版社2001年出版黃勤南主編

2、《商法》中央廣播電視大學出版社2001年出版王衛(wèi)國主編

3、《財政金融法》中央廣播電視大學出版社2001年出版史文青蔡福元主編

篇（8）

關鍵字：物業(yè)管理；業(yè)主；發(fā)展商；

我國的商品房市場形成的近十年來，物業(yè)管理已經(jīng)開始深入我們的生活。只要有新建的物業(yè)區(qū)，就離不開物業(yè)管理。我們從最初對午夜管理這個概念感到生疏到今天開始熟悉它，并逐漸有了更深的理解。隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，隨著物業(yè)管理規(guī)模和覆蓋面的迅速擴增，廣大業(yè)利意識的覺醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際新問題，如現(xiàn)有法規(guī)的缺陷、業(yè)主的權利義務，業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的法律地位和法律關系，物業(yè)管理公約的法律地位和功能，物業(yè)管理費用標準的價值導向和收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開始浮現(xiàn)出來。這些復雜新問題的解決，無疑最終都會歸結到物業(yè)管理理論探究以及立法策略上來。我們國家從過去對物業(yè)管理這個領域里一片空白到今天制定一系列相觀的法律、法規(guī)和政策。列如《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》建設部第33號，國家計委，建設部有關印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的同志等一系列有關法規(guī)。這些法規(guī)使得我們在物業(yè)管理活動中開始有法可依，有章可循。但是物業(yè)管理在我國還是一個新的領域，有關方面的立法和規(guī)定正在趨于完善，很多人對物業(yè)管理還沒有足夠的熟悉和充分的理解。目前物業(yè)管理進入了快速發(fā)展的重要時期，也到了非要解決這些復雜新問題的關鍵時刻，假如我們不能從理論上科學熟悉和尋求出物業(yè)管理的內在的、必然的聯(lián)系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜新問題，就可能使這些復雜新問題成為物業(yè)管理繼續(xù)健康發(fā)展前進的羈絆，導致眾多的法律訴訟。

一、物業(yè)管理中的法律關系

在物業(yè)管理活動中之所以出現(xiàn)許多新問題，一個主要原因是很多人對物業(yè)管理中的法律關系熟悉不清，錯誤的理解自己在物業(yè)管理中的法律地位。發(fā)展商開發(fā)一個物業(yè)區(qū)，通過市場銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購房人，即業(yè)主。發(fā)展商的法律地位逐漸從原來開發(fā)項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫發(fā)展商開發(fā)一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，發(fā)展商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經(jīng)發(fā)生了轉移，但大多數(shù)發(fā)展商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發(fā)生轉變。他們仍認為物業(yè)區(qū)是他們所建，當然物業(yè)管理由他們管，這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要，所以在物業(yè)管理中，都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。

產權所有人是物業(yè)區(qū)內的主人，由他們在適當?shù)臅r候（入住達到法定比例），組織以產權人為主的業(yè)主管理委員會，代表全體業(yè)主的權益。業(yè)主管理委員會是物業(yè)區(qū)內的最高權利機構。業(yè)主管理委員會制定管委會章程。業(yè)主管理委員會決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負責和物業(yè)管理公司簽定委托管理合同。業(yè)主委員會和已簽約的物業(yè)管理公司，共同制定新的物業(yè)管理公約和新的物業(yè)管理收費標準，由已簽過委托合同的物業(yè)管理公司代表業(yè)主管理委員會，選聘保安公司和其他專業(yè)服務公司向物業(yè)區(qū)內提供服務。

由于購房人是逐漸進入物業(yè)區(qū)內的，而且業(yè)主管理委員會是當業(yè)主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業(yè)區(qū)入住的前期，也即發(fā)展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，一般由發(fā)展商布置物業(yè)管理服務，包括這一時期的物業(yè)管理公司的選聘，管理公約的制定和物業(yè)管理收費標準，都只能暫由發(fā)展商來確定。但發(fā)展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種布置是一種臨時性的布置，等業(yè)主管理委員會成立后，將由業(yè)主委員會再做調整。

只有理順了物業(yè)管理中的法律關系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業(yè)管理中的新問題就輕易得到解決。

二、發(fā)展商直接管理物業(yè)輕易引發(fā)的法律新問題

經(jīng)濟越發(fā)達，社會越進步，社會分工也越來越細，專業(yè)性也會越來越強。從專業(yè)分工的角度上來講，物業(yè)管理因該由專門的物業(yè)管理公司來經(jīng)營，但在實際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。

有很多項目的發(fā)展商就獨自承擔起物業(yè)管理的重任。這些發(fā)展商在其內部附設一個物業(yè)管理部門，自制物業(yè)管理公約，自訂收費標準，自己組織布置成立物業(yè)管理委員會?？傊?，以主人自居對廣大業(yè)主和物業(yè)區(qū)進行物業(yè)管理。發(fā)展商的這種行為輕易造成如下新問題摘要：

1.房屋本身質量新問題導致業(yè)主拒交管理費。房產做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質量最難保證，質量新問題也是最輕易發(fā)生的。當發(fā)展商自己愿意承擔物業(yè)管理時，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業(yè)主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門窗裂縫，業(yè)主都會以此為由拒交管理費。

2.當裝修出現(xiàn)質量新問題時。假如發(fā)展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現(xiàn)壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業(yè)主都會以此為由來要求發(fā)展商減免幾個月的物業(yè)管理費。

3.當實測面積和購買時的暫測面積有誤差時。實測面積和暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業(yè)主不利時，業(yè)主就會以物業(yè)管理費作為討價還價的余地，迫使發(fā)展商讓步。

4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發(fā)展商采用分期付款的方式售房，業(yè)主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時間內交清。這時假如發(fā)生房屋質量新問題，裝修質量或水電氣暖，以及面積方面的新問題，或有物業(yè)管理不到位的新問題時，發(fā)展上不但物業(yè)管理費收不上來，就連剩余未付的房款也難收上來。

5.有銀行按揭貸款的情況出現(xiàn)時。發(fā)展上為了促銷，向銀行申請按揭貸款支持其業(yè)主購房，并為業(yè)主向銀行提供信用擔保。假如業(yè)主不能按時還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。假如出現(xiàn)上述的有關質量新問題，或物業(yè)管理方面的新問題，業(yè)主會拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務的責任推給發(fā)展商。

之所以發(fā)生上面的幾種風險，主要的原因是發(fā)展商不能積極主動地避開風險，而是把兩個法律關系攪和在一起，這就導致了業(yè)主會把兩個方面的風險，即購房的風險和物業(yè)管理的風險合并在一起，同時推給發(fā)展商。假如發(fā)展商不涉及或不直接涉及物業(yè)管理，而由專業(yè)物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，假如出現(xiàn)上述新問題，則責任輕易分清。該是質量新問題由發(fā)展商處理；該是物業(yè)管理責任由物業(yè)管理公司承擔；該交的物業(yè)管理費則業(yè)主自然會交。類似的案例不在少數(shù)。假如發(fā)展商自己獨攬物業(yè)管理，一旦出現(xiàn)新問題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無論從哪個方面講，發(fā)展商自己獨自從事其開發(fā)的物業(yè)區(qū)的物業(yè)管理都是弊大于利。三、物業(yè)管理公約應在什么時間簽署，由誰來制定

物業(yè)管理公約是約束業(yè)主和物業(yè)管理公司行為規(guī)范的法律文件，這是物業(yè)管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現(xiàn)的法律關系比較復雜，他不僅體現(xiàn)了所有者和被聘用者之間的聯(lián)系，也體現(xiàn)了管理者和被管理者之間的法律關系。在這個文件里業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方在發(fā)生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業(yè)公司來行使，所以物業(yè)管理公約是物業(yè)管理中的最終要的法律文件。由于在物業(yè)管理立法中沒有明確確立物業(yè)管理公約的法律地位，無論是業(yè)主、業(yè)主委員會，還是物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理公約的法律地位和功能沒有一個正確地充分熟悉，沒有充分熟悉和發(fā)揮物業(yè)管理公約的真正功能，對于物業(yè)管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業(yè)管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來對待，也沒有把物業(yè)管理公約看成為物業(yè)管理的基礎和準則，使得物業(yè)管理公約缺乏應有的法律約束力。

在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產權，所以發(fā)展商在物業(yè)管理中的功能比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以最初的物業(yè)管理公約是由發(fā)展商來制定的。我們知道現(xiàn)在有關政府部門也印制了物業(yè)管理公約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者增添。比較好的辦法是發(fā)展商應和物業(yè)管理公司共同制定物業(yè)管理公約。但這時的管理公約里一定要規(guī)定有效期限，比如規(guī)定當業(yè)主管理委員會成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷售，產權逐步從發(fā)展商手里轉移到了新的業(yè)主手里，發(fā)展商原來在物業(yè)區(qū)呢的位置由業(yè)主們代替，原來發(fā)展商在物業(yè)管理公約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業(yè)主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現(xiàn)，所以修改物業(yè)管理公約就勢在必然。假如業(yè)主管理委員會成立后，決定選聘新的物業(yè)管理公司，當然就更應該制訂新的物業(yè)管理公約了。不論是修改原來的物業(yè)管理公約還是制訂新的版本，都應由業(yè)主管理委員會主要負責，并會同物業(yè)管理公司一起根據(jù)物業(yè)區(qū)的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業(yè)管理實踐中經(jīng)常碰到業(yè)主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業(yè)管理公約的情況，這也是物業(yè)管理公約功能得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個普遍原因。因此，物業(yè)管理公約的功能要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業(yè)管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實踐中，的確有一些開發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司利用自己有權起草和擬訂物業(yè)管理公約的途徑，在物業(yè)管理公約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業(yè)主合法權益的公約條款，這就背離了物業(yè)管理公約應體現(xiàn)的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。

四、物業(yè)管理費導致的新問題

以業(yè)主承受能力為借口，導致的物業(yè)管理服務收費標準偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計，必須靠其他經(jīng)營收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業(yè)管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務收費也應遵循市場規(guī)律，應由當事人按照市場規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價格。已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務價格應由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過物業(yè)管理招標投標的形式確定，在物業(yè)管理服務合同中應明確物業(yè)管理服務價格。確定物業(yè)管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及和物業(yè)管理服務水平相適應的原則。

過低或過高的收費，都會導致許多業(yè)主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發(fā)展商或物業(yè)管理公司對業(yè)主適行停水停電，不讓業(yè)主的汽車進物業(yè)區(qū)，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負功能，直接增加了物業(yè)管理的風險性。

五、如何區(qū)分物業(yè)管理費和物業(yè)管理維修基金

物業(yè)管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項收費的概念也應該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費用有物業(yè)管理費、代收代繳的費用和物業(yè)管理維修基金。

代收代繳的費用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來再如數(shù)繳給有關公司的，如摘要：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。

物業(yè)管理公司對物業(yè)區(qū)內提供服務的收費，也即物業(yè)管理收費。這筆收費可以按照有關規(guī)定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業(yè)區(qū)正常運轉的“血液”，沒有穩(wěn)定的管理費，物業(yè)管理公司就無法工作。假如一個物業(yè)區(qū)內成立了物業(yè)管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業(yè)主都應遵守這個標準，向物業(yè)管理公司準時交費。

但有時確有一些業(yè)主，只顧自己個人私利，盡管業(yè)主管理委員會已經(jīng)代表全體業(yè)主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業(yè)公司交費。這些人的拒絕交費產生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序，享受其他業(yè)主的權益，也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權益。這些人不交費，其他業(yè)主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發(fā)生在一些物業(yè)區(qū)內。有時物業(yè)管理公司也采取一些強制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會共同前去說服教育，假如仍不奏效，物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強制執(zhí)行手段解決。業(yè)主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關條款寫進公約里。

物業(yè)管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理維修基金的功能類似于物業(yè)區(qū)所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環(huán)境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護，使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運行，充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經(jīng)濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應設立物業(yè)管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因為住宅類的物業(yè)管理都直接面對著居民，同時在住宅區(qū)內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經(jīng)濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業(yè)管理，公用設施相對較少，費用小也比較輕易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。

六、業(yè)主管理委員會的職責和權限

許多實踐證實一個物業(yè)區(qū)管理的好壞，和該物業(yè)區(qū)的業(yè)主管理委員會有著密切的聯(lián)系。業(yè)主管理委員會由物業(yè)區(qū)內過半數(shù)的業(yè)主選舉產生，代表廣大的業(yè)主的利益行使權力。實際上業(yè)主委員會是物業(yè)區(qū)內廣大業(yè)主行使權力的常設最高權利機構。

業(yè)主大會每年召開一至兩次，由業(yè)主管理委員會負責召開。業(yè)主大會決議的內容有摘要：1.物業(yè)管理公約及《業(yè)主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內解除終止物業(yè)管理服務合同，解聘作為管理服務人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會的撤消和重選；6.區(qū)分所有權的強制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內的選聘、解聘，以及物業(yè)管理公約修訂變更、業(yè)主委員會的撤消和重選等新問題更是重中之重。

業(yè)主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業(yè)區(qū)內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業(yè)主管理委員會的功能在物業(yè)區(qū)內是非常重大的。業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大新問題，以利于從早期消除物業(yè)管理中的隱患。

假如物業(yè)區(qū)內不設立業(yè)主管理委員會，而只是有發(fā)展商或物業(yè)管理公司決定一切，就極輕易造成很多對業(yè)利進行侵犯的事件，業(yè)主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現(xiàn)。

七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業(yè)管理經(jīng)營活動的基礎

物業(yè)管理工作既煩瑣，又復雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關物業(yè)管理方面的法規(guī)目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律新問題越來越多，而且這些新問題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現(xiàn)實新問題。要想避免物業(yè)管理方面出現(xiàn)的新問題，減少物業(yè)管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規(guī)和制定有關政策外，完善物業(yè)管理中的法律關系，是使物業(yè)管理工作走上正規(guī)的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現(xiàn)新問題。

在目前要求所有的物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會都正確理解物業(yè)管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現(xiàn)實的。業(yè)主管理委員會或是物業(yè)管理公司可以聘請精通房地產法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理公約，業(yè)主管理委員會章程等。律師還可以提供有關解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會制定其他一系列相關物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理應該有法可依，有章可循。

應該指出目前在物業(yè)管理活動中所涉及到的物業(yè)管理法律新問題遠遠不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的地位和權利義務、規(guī)范物業(yè)管理市場競爭、政府在物業(yè)管理活動中的地位和功能……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，人們的對物業(yè)管理的法律意識的不斷提高，深入探究和探索思索物業(yè)管理的法律新問題，強化物業(yè)管理理論探究，用所有權構筑起物業(yè)管理理論體系，從立法策略上構筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個業(yè)內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業(yè)管理的燦爛明天。

參考文獻摘要：

1、劉佳能《現(xiàn)代物業(yè)管理》華南理工大學出版社1995年

2、陳華彬《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度探究》法律出版社1995年

3、程信和、劉國臻《房地產法》北京大學出版社2001年

4、高富平、黃武雙《物業(yè)權屬和物業(yè)管理》中國法制出版社2002年

篇（9）

銀行在出售個人理財產品后，應當按照國家監(jiān)管部門規(guī)定履行嚴格的信息披露制度，同時向投資者披露完整的資金運用和收益情況的真實信息。然后商業(yè)銀行常常將投資者的理財資金交付給信托公司統(tǒng)一管理，商業(yè)銀行僅僅負責信托業(yè)務，導致若信托公司未按時間規(guī)定向商業(yè)銀行披露真實完全的信息，個人理財?shù)耐顿Y者將很難把握資金去向。因此，銀行只能利用與信托公司簽訂的合同來約束其信息披露職責，這種方式導致信息披露往往要經(jīng)過兩層關系才能落實到投資者，在一定程度上增加監(jiān)管難度。

(二)業(yè)務法律規(guī)定模糊不清

我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的立法項目仍處于較低層次，有關的法律法規(guī)仍不夠健全，更新速度嚴重滯后，這些因素都在一定程度上影響我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務快速有利發(fā)展。一些有關商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的規(guī)章制度未對銀行和投資者之間的利益法律關系做出有效調整，在雙方權利和義務方面沒有清晰的界定。因此，我們應該積極調整這種不完善的法律制定，并將其上升到國家立法層面，以嚴格的法律制度約束我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務中的法律法規(guī)和權利義務，使銀行、投資者以及相關金融部門承擔相對應的法律責任，這樣我國的個人理財業(yè)務才能得到更好發(fā)展。

(三)金融監(jiān)管體制嚴重滯后

當前，我國商業(yè)銀行的金融監(jiān)管部門主要包括銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會。但是監(jiān)管部門職權的不合理分配，監(jiān)管協(xié)調中不明晰的法律依據(jù)，在兩者的共同影響下就產生了不同的監(jiān)管主體出臺不同的監(jiān)管標準和措施的問題。與此同時，個人理財業(yè)務的法律法規(guī)在各監(jiān)管機構范圍內沒有做嚴格的協(xié)調，因此產生監(jiān)管過度與監(jiān)管力度不足并存的趨勢。各金融監(jiān)管部門雖然屬于相同級別，但是缺乏協(xié)調一致的金融監(jiān)管機制，存在較大程度的利益沖突問題，在產生糾紛問題時必然導致推卸責任等現(xiàn)象發(fā)生，說明我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的金融監(jiān)管制度需要完善的重要性和緊迫性。

二、完善商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的途徑

(一)強化個人理財業(yè)務的法律維護

只有明晰商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的性質，才能最終破解個人理財業(yè)務的法律維護問題。同時我們可以根據(jù)個人理財業(yè)務的性質不同，將個人理財?shù)臉I(yè)務類別做暫時性的劃分，以方便在業(yè)務辦理和進行的過程中做到協(xié)調統(tǒng)一。

(二)完善理財業(yè)務的信息披露制度

與金融業(yè)務發(fā)展迅速的國家相比，我國的個人理財業(yè)務的投資者風險識別能力和承受能力相對較差。因此，商業(yè)銀行理財人員應及時有效將相關信息向投資者披露，以確?？蛻羟猩砝娴木S護。在出售理財產品的過程中，應積極規(guī)避過分夸大理財產品的最高收益率，同時切實按照金融管理部門規(guī)定向投資者強調有可能帶來的金融風險，并對不同的理財產品的風險等級做出明確的劃分，如實地讓客服獲悉理財過程中存在的風險。

(三)加強對個人理財市場的金融監(jiān)管

由于我國商業(yè)銀行理財業(yè)務的分業(yè)機制，導致我國的金融監(jiān)管出現(xiàn)監(jiān)管不嚴或監(jiān)管不力等現(xiàn)象，要想完全改變現(xiàn)存在的分業(yè)監(jiān)管問題困難重重。但是我們可以在現(xiàn)有條件下對實行監(jiān)管機構內部進行專業(yè)化、細致化的分工處理，制定出與我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的金融監(jiān)管協(xié)調一致的風險控制部門，達到專業(yè)化監(jiān)管和協(xié)調監(jiān)管的有機結合。

篇（10）

以上定義有的強調規(guī)約的自治規(guī)則性質,有的側重規(guī)約的締結程序和形式。筆者認為,鑒于規(guī)約的效力不僅及于區(qū)分所有權人,還及于區(qū)分所有建筑物的繼受人；鑒于主流市場經(jīng)濟國家和地區(qū)的規(guī)約均不以全體區(qū)分所有人一致同意為其生效要件,把規(guī)約界定為合同或契約實有不妥。筆者認為,規(guī)約有實質意義與形式意義之別。實質意義上的規(guī)約指多數(shù)區(qū)分所有權人（業(yè)主）通過業(yè)主大會決議程序制定的、調整區(qū)分所有建筑物的使用、維護、管理以及業(yè)利義務的、對全體業(yè)主具有拘束力的自治規(guī)章；形式意義上的規(guī)約則指記載該自治規(guī)章的書面文件。

以其發(fā)生作用的期間為準,規(guī)約可分為臨時規(guī)約和正式規(guī)約。前者指建設單位在銷售物業(yè)階段制定的、對建筑物區(qū)分所有關系作出約定的臨時性自治規(guī)章。后者指在廣大業(yè)主入住小區(qū)后由業(yè)主大會通過的業(yè)主自治規(guī)章。臨時規(guī)約是在前期物業(yè)管理階段由開發(fā)商起草,并經(jīng)由業(yè)主在簽訂商品房買賣合同之時分別簽字承諾的程序而被提升為規(guī)約。臨時規(guī)約由于陸續(xù)獲得了全體業(yè)主的簽字,似乎更貼近意思自治的真意,但畢竟未履行業(yè)主大會的通過程序、未獲得全體業(yè)主的充分審議與醞釀,因此臨時規(guī)約應盡早上升為正式規(guī)約。

我國《物權法》先后五次提到了“規(guī)約”,并在第83條明確要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約?！段餀喾ā奉C布后,國務院于2007年8月26日對《物業(yè)管理條例》作出修改,充實和完善了有關規(guī)約的規(guī)定。鑒于《物權法》使用了“規(guī)約”的概念,修訂后的《物業(yè)管理條例》將“業(yè)主公約”易名為“規(guī)約”,將“業(yè)主臨時公約”易名為“臨時規(guī)約”。

二、規(guī)約的法律性質

（一）規(guī)約調整區(qū)分所有建筑物的業(yè)主之間的利益關系

在獨門獨院的單獨所有建筑物上,物權和利益關系較為簡單,不存在區(qū)分所有的法律關系,也無需規(guī)約。但在眾多業(yè)主共居一座建筑物、共享小區(qū)共有部分和共用部分的情況下,建筑物區(qū)分所有關系日漸復雜,規(guī)約的登場水到渠成。沒有建筑物區(qū)分所有關系,也就沒有規(guī)約。新《物業(yè)管理條例》第17條第1款明文要求規(guī)約對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。規(guī)約看似調整人與物的歸屬與利用關系,實則調整人與人之間的利益關系。

（二）規(guī)約的實質是對建筑物區(qū)分所有權的確認與鞏固

建筑物區(qū)分所有權是規(guī)約的效力之源。為充分保護小區(qū)業(yè)主的財產權利，《物權法》第6章專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權。規(guī)約的核心價值在于,在法律和行政法規(guī)的制度框架內,進一步確認和維護廣大業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權。建筑物區(qū)分所有權有廣狹二義。狹義的區(qū)分所有權僅指專有權而言,即業(yè)主對建筑物內專有部分享有單獨或單一的所有權。至于該單獨所有權由一人所有或數(shù)人（如夫妻或家庭成員）共有,并不影響該單獨所有權的性質。專有權是業(yè)主享有的核心權利。廣義的建筑物區(qū)分所有權則指專有權、共有權、共用權、管理權（又稱“治理權”、“成員權”）四位一體的權利?！段餀喾ā返?0條也從廣義上界定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權:“對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。只不過這種立法表述沒有囊括“共同使用權”而已。[6]專有權的行使以各業(yè)主取得的專有部分的面積為邊界,共有權、共用權、管理權的行使原則上也以各業(yè)主專有部分的面積比例為計算依據(jù),但全體業(yè)主協(xié)議或規(guī)約另有約定的除外。為了從根本上維護全體業(yè)主的切身利益,廣大業(yè)主必須通過規(guī)約的彈性化條款詳細規(guī)定謀求業(yè)主利益共享、多贏的法律機制,并明確禁止任何害及特定業(yè)主和不特定業(yè)主的行為。例如，《物權法》第77條禁止業(yè)主違反法律、法規(guī)以及規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。可見,雖然立法者不禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,但規(guī)約有權禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因此,規(guī)約派生于建筑物區(qū)分所有權,且為鞏固與落實（而非否定）建筑物區(qū)分所有權而存在。

（三）規(guī)約具有自治規(guī)章的性質,但與合同有著嚴格區(qū)別

意思自治、物權尊重與過錯責任乃當代民法的三大重要支柱。規(guī)約是廣大業(yè)主意思自治的產物。制定和實施規(guī)約是業(yè)主弘揚物業(yè)民主和業(yè)主自治精神的重要方式。規(guī)約應當囊括業(yè)主圍繞區(qū)分所有建筑物的使用和管理所發(fā)生的各類法律關系,既包括業(yè)主對建筑物的單獨所有權關系,也包括業(yè)戶共同體的共有關系,還包括業(yè)主共同體內部的治理關系（如業(yè)主大會制度和業(yè)主委員會制度）等,因此堪稱業(yè)主共同體的“總章程”和“內部小憲法”。

有學者認為規(guī)約是與買賣、金錢借貸等類似的區(qū)分所有權人間的契約[7],有學者認為規(guī)約與單純的甲乙兩當事人間的契約并不相同,為更加社會化的契約。筆者認為,規(guī)約作為自治規(guī)章雖與合同同屬意思自治的產物,但并非嚴格意義上的合同或契約。嚴格說來,意思自治派生出來的行為自由既包括契約行為自由,也包括多方行為自由。而規(guī)約自治恰恰屬于多方行為自由的范疇。具體說來,二者有三大主要區(qū)別:

（1）體現(xiàn)的當事人意志不同。在不侵害當事人和第三人合法權益的底線下,合同要體現(xiàn)各方締約當事人的意思表示。而由于業(yè)主人數(shù)眾多、很難獲得全體業(yè)主的一致同意,規(guī)約只需將在建筑面積和人數(shù)上均處于多數(shù)地位的業(yè)主的意志擬制為全體業(yè)主的意志即可。因此,規(guī)約要體現(xiàn)小區(qū)共同體最高意思決定機構（業(yè)主大會）的意志,即大部分業(yè)主的意志,而非必然體現(xiàn)每位業(yè)主的意志。當然,科學而睿智的規(guī)約應當盡量把追求全體業(yè)主的利益最大化作為價值追求。

（2）相對性的表現(xiàn)形式不同。依合同法一般原理,合同只能拘束締約各方,不得為第三人設定義務,只能為第三人設定利益；而依《物業(yè)管理條例》第17條第3款,即便沒有參加規(guī)約制定和表決的業(yè)主,也要接受規(guī)約的拘束,履行規(guī)約規(guī)定的義務。實際上,不僅業(yè)主及其受讓人（包括概括繼受人和特定繼承人）受規(guī)約的拘束,物業(yè)服務企業(yè)也受其拘束。此為規(guī)約與普通的債權契約又一本質區(qū)別。

（3）變更程序不同。依合同法一般原理,除經(jīng)締約各方合意,合同不得更改；而依新《物權法》第76條第2款和《物業(yè)管理條例》第12條第3款,業(yè)主大會有權根據(jù)面積多數(shù)決和人數(shù)多數(shù)決的雙重多數(shù)決定原則變更規(guī)約中的全部或部分條款,即使某一業(yè)主不同意,亦不影響規(guī)約變更之效力?？梢?將“規(guī)約”稱之為“合同”或“契約”,可以形象地揭示規(guī)約的自治性格、私法性格,更加突出業(yè)主在塑造和影響規(guī)約內容方面的決定性作用。但問題在于,這種松散的概括在法律上有欠嚴謹。

（四）規(guī)約是對區(qū)分所有建筑物立法的細化、補充和變更

作為意思自治的法律文件,規(guī)約有必要、也有可能對區(qū)分所有建筑物立法作出補充和變更的相關規(guī)定。具體說來,可以區(qū)分三種情況:（1）在立法者僅作出原則規(guī)定的情況下,規(guī)約可以在技術操作層面就細節(jié)問題作出詳細規(guī)定。（2）在立法者未作任何規(guī)定的情況下,規(guī)約可以根據(jù)立法者的授權作出補闕規(guī)定。這是“法無禁止皆可為”的私法自治理念的重要體現(xiàn)。（3）在立法者作出任意性規(guī)定的情況下,規(guī)約可根據(jù)小區(qū)業(yè)主的意思自治變更任意性立法規(guī)定,改采更適合本小區(qū)特殊情況、更符合廣大業(yè)主切身利益和內心真意的小區(qū)自治規(guī)則。正因為如此,在法院或仲裁機構適用規(guī)約裁判案件時,應當重視規(guī)約作為物業(yè)糾紛裁判準則的重要作用。

三、規(guī)約對人的律拘束力

（一）規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力

《物權法》第83條第1款和《物業(yè)管理條例》第7條第1項均從正面規(guī)定了業(yè)主遵守規(guī)約的義務。《物權法》第78條規(guī)定,業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力；《物業(yè)管理條例》第17條第3款更明文規(guī)定:“規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力”。即使某業(yè)主在制定和修改規(guī)約時發(fā)表了反對意見,也要受該規(guī)約的約束。該法第77條還規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。當然,如果規(guī)約違反了法律和行政法規(guī),任何業(yè)主均有權尋求司法救濟。由于業(yè)主委員會委員當然具備業(yè)主的身份和資格,規(guī)約對業(yè)主委員會委員當然具有拘束力。

（二）規(guī)約對房屋受讓人具有約束力

規(guī)約對于直接從開發(fā)商手中購買一手房的業(yè)主以及從其他業(yè)主繼受取得二手房的新業(yè)主都具有拘束力。規(guī)約約束規(guī)約締結時的業(yè)主,其法理依據(jù)在于業(yè)主人頭多數(shù)決與面積多數(shù)決的雙重物權民主機制。規(guī)約也約束并未參與管理公約締結的新業(yè)主。其法理依據(jù)在于,新業(yè)主從前手繼受取得二手房時不僅取得了對二手房的物權,而且概括繼受了前手作為業(yè)主的法律地位或資格。既然前手的業(yè)主地位和資格中包含遵守規(guī)約的義務,后手當然應當履行該義務。該觀點可概括為業(yè)主地位移轉說。在公司法框架下,股權受讓人雖非公司章程的制定和修改者,但由于受讓了前手的股東資格,當然繼受前手遵守章程的義務。由此可類推,受讓人在受讓房屋之初已默示承諾接受前手參與制定和修改的規(guī)約。

值得注意的是,我國臺灣地區(qū)《民法典》物權編條文修正草案第799條第6款也確認了規(guī)約對區(qū)分所有建筑物受讓人的拘束力:“區(qū)分所有建筑物之所有人間依法令、規(guī)約或約定所生之權利義務,繼受人應受拘束。但特定繼受人對于規(guī)約或約定之內容,以明知或可得而知者為限?！盵8]由此可見,規(guī)約對繼受人生效的前提是規(guī)約已經(jīng)獲得登記的公示,或雖未獲得登記的公示、但繼受人對規(guī)約內容明知或應知。

（三）規(guī)約對物業(yè)服務企業(yè)具有約束力

《物權法》和《物業(yè)管理條例》雖然明確規(guī)定規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力,但規(guī)約對物業(yè)服務企業(yè)是否具有約束力,則語焉不詳。例如，《物業(yè)管理條例》第36條第1款雖然要求物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務,但也未觸及規(guī)約對物業(yè)服務企業(yè)的拘束力問題。

物業(yè)服務企業(yè)既然與全體業(yè)主立于物業(yè)服務合同關系之中,則受《合同法》總則的調整,似乎不必遵守業(yè)主群體的意思自治文件。但問題在于,物業(yè)服務企業(yè)在為多數(shù)業(yè)主提供物業(yè)服務時,物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間會存在利益沖突。倘若物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務時漠視規(guī)約的內容及其背后的主流價值觀,就無法為廣大業(yè)主提供滿意的物業(yè)服務。因此,從物業(yè)服務企業(yè)接受委托的法律事實本身可推定其作出了遵守規(guī)約的默示承諾。

無論從圓滿履行物業(yè)服務合同的角度看,還是從緩解當前物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主尖銳對抗的矛盾的角度出發(fā),物業(yè)服務企業(yè)都必須遵守和落實規(guī)約。畢竟,接受委托而提供物業(yè)服務是一種誠信密集型、風險密集型的商事活動。物業(yè)服務企業(yè)本應在接受委托之前對規(guī)約作出必要的審慎調查,而取得并知悉規(guī)約內容則是其中的重要一環(huán)。當然,倘若物業(yè)服務企業(yè)不愿接受規(guī)約的拘束,也可放棄提供物業(yè)服務的商業(yè)機會。對此可采取舉輕明重的解釋方法。例如，《物業(yè)管理條例》第23條要求建設單位在物業(yè)銷售前將臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明；物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時規(guī)約予以書面承諾。既然分散的買房者尚應對業(yè)已存在的臨時規(guī)約作出遵守承諾,那些直接面對廣大業(yè)主提供職業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)服務的企業(yè)更應作出遵守承諾。

有人可能擔心業(yè)主惡意濫用制定規(guī)約的話語權損害物業(yè)服務企業(yè)的權益。此種擔心是不必要的。首先,規(guī)約的內容必須合乎法律和行政法規(guī)所保護的法意和主流價值觀（包括誠實信用原則與公序良俗原則）,與強制性法律規(guī)范相抵觸的規(guī)約條款無效?！段飿I(yè)管理條例》第17條第2款也明文要求規(guī)約尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益。其次,對于內容存在法律瑕疵的規(guī)約條款,任何人（包括物業(yè)服務企業(yè)）均可向人民法院提起規(guī)約條款無效確認之訴,且不受除斥期間的限制。遺憾的是，《物權法》和《物業(yè)管理條例》并未規(guī)定人民法院對瑕疵規(guī)約的司法審查機制,亦未明確規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)的請求權。建議立法者修改《物權法》和《物業(yè)管理條例》時補闕這一立法漏洞,以充分維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

（四）規(guī)約原則上不能當然拘束承租人

規(guī)約固然可以拘束業(yè)主,但在業(yè)主出租房屋的情況下,規(guī)約是否對承租人具有約束力,需要具體情況具體分析。具體說來,規(guī)約原則上不能當然拘束承租人,但規(guī)約設定的可讓渡義務可籍由租賃協(xié)議轉移給承租人,至于規(guī)約設定的、與使用人身份緊密相連的義務則可直接拘束承租人。既不能認為規(guī)約對承租人絲毫不產生拘束力,也不能認為規(guī)約中的全部內容絕對都拘束承租人。首先,規(guī)約原則上不能當然拘束承租人。這是由于規(guī)約的制定和修改主體是全體業(yè)主,而非承租人。承租人要參與規(guī)約的制定和修改過程,只能從出租人尋求權的授予。承租人僅憑其承租人的法律資格,缺乏制定和修改規(guī)約的主體資格。恰恰由于規(guī)約的制定和修改過程無法充分反映和體現(xiàn)承租人的利益與意志,規(guī)約只能是業(yè)主的自治自律規(guī)章,而非承租人的自治自律規(guī)章。相比之下,在房屋轉讓的情況下,由于業(yè)主的法律身份直接讓渡給受讓人,因此規(guī)約可以直接約束房屋的受讓人；而在房屋出租的情況下,出租人的身份依然保留,出租人作為業(yè)主享有的完整物權以及由此派生出來的諸多業(yè)利并未當然移轉給承租人,因此規(guī)約原則上不能直接約束房屋的受讓人。

其次,規(guī)約設定的可讓渡義務雖然不能直接拘束承租人,但可以籍由租賃協(xié)議的轉化程序,將規(guī)約設定的業(yè)主義務轉移給承租人。換言之,租賃協(xié)議可以把規(guī)約為業(yè)主設定的某些具有可讓渡性的義務轉化為承租人的約定義務。在這種情況下,直接拘束承租人的法律文件不是規(guī)約、而是租賃協(xié)議?；谶@一法律思維，《物業(yè)管理條例》第48條也規(guī)定“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和規(guī)約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和規(guī)約的規(guī)定,有關業(yè)主應當承擔連帶責任”。因此,承租人可以通過租賃協(xié)議把規(guī)約設定的部分義務轉嫁給承租人,但無權把自己基于規(guī)約承受的義務全部轉嫁給承租人。例如,從表面上看,承租人向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)費的行為似乎源于規(guī)約設定的義務,實則源于租賃雙方之間的房屋租賃協(xié)議。業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)服務費用是規(guī)約和物業(yè)服務合同為業(yè)主（而非承租人）設定的義務。因此,倘若承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)服務費用,物業(yè)服務企業(yè)也只能向出租人追償,而不能向承租人主張債權。當然,物業(yè)服務企業(yè)、出租人與承租人可以簽訂三方協(xié)議,直接約定由承租人直接向物業(yè)服務企業(yè)繳納物業(yè)費、進而免除出租人的繳費義務。但此時承租人直接向物業(yè)服務企業(yè)繳納物業(yè)費的義務產生于承租人的意思自治,而非源于無法體現(xiàn)承租人意思自治的規(guī)約強制。此外,倘若三方協(xié)議并未明確約定免除出租人的繳費義務,在承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務企業(yè)繳費的情況下,物業(yè)服務企業(yè)依然有權向出租人追償。

其三,規(guī)約規(guī)定的與使用人身份緊密相連的、尊重其他業(yè)主物權的義務可直接拘束承租人。此類義務雖然拘束業(yè)主,但在業(yè)主身份與承租人身份互相分離的情況下,此類義務直接拘束承租人。此種義務與其說是規(guī)約設定的義務不如說是《物權法》設定的義務。不動產物權包括其他業(yè)主對專有部位、共有部位與公用部位的物權也應受到包括承租人在內的其他人的尊重。例如,作為房屋使用人,承租人必須遵守本物業(yè)區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；必須按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則妥善處理相鄰關系；必須按有關規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等設施設備,不擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋承重結構、主體結構、改變房屋外觀,應當對其他業(yè)主承擔相應的民事責任（包括恢復原狀、賠償損失等）。對于業(yè)主的同居者承擔的此類義務也應做如此解釋。至于規(guī)約中載明的與使用物業(yè)并不直接相關的義務（如按規(guī)定交存、管理和使用專項維修資金的義務、參加業(yè)主大會并予以表決）就不能拘束承租人,只能拘束出租人。

此外,鑒于開發(fā)建設單位是小區(qū)物業(yè)的原始業(yè)主,該業(yè)主的身份貫穿于物業(yè)銷售的全過程,甚至在物業(yè)銷售完畢之后開發(fā)建設單位依然擁有對小區(qū)部分建筑物的物權,因此開發(fā)建設單位也應接受規(guī)約的拘束。限于篇幅,茲不贅述。四、規(guī)約的生效時間

（一）成立生效主義

規(guī)約的生效時間是指規(guī)約開始對相關當事人產生法律約束力的時間。遺憾的是，《物權法》和《物業(yè)管理條例》均未規(guī)定規(guī)約的生效時間。根據(jù)私法自治原則的要求,民事法律行為原則上自成立之時起生效,但法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定?！逗贤ā返?4條亦有類似規(guī)定。因此,規(guī)約原則上應當自其被業(yè)主大會通過之日起開始生效。至于業(yè)主大會的通過要件,根據(jù)《物權法》第76條第2款之規(guī)定,制定和修改規(guī)約應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。為穩(wěn)妥起見,業(yè)主大會通過和修改規(guī)約應當作出書面決議,并由參會業(yè)主或其人在決議上簽字。

值得注意的是,一些地方推出的業(yè)主規(guī)約范本將行政機關的審批與入住業(yè)主的簽字比例共同作為規(guī)約的生效條件。例如,深圳市住宅局1996年11月27日推出的《業(yè)主公約》第4條第1項規(guī)定“,本公約由開發(fā)建設單位或受其委托的物業(yè)管理單位報物業(yè)管理主管部門審核批準,在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效”。行政機關批準的好處在于:有利于運用行政保護手段提升規(guī)約內容的合法性水準；但其缺點在于:不利于充分弘揚業(yè)主自治的精神,也不利于充分發(fā)揮司法審查的積極作用。

筆者認為,我國《物權法》和《物業(yè)管理條例》均未將行政批準或行政登記作為規(guī)約的生效前提,不能解釋為立法者的無心之失,而應當解釋為立法者鼓勵業(yè)主自治和物業(yè)民主的良苦用心。當然,為提高規(guī)約的公示力和公信力,方便潛在的購房者前往查詢規(guī)約內容,立法者應當要求規(guī)約在行政主管機關辦理備案或登記手續(xù)。

成立生效主義原則允許買賣雙方依意思自治原則,通過附條件或附期限的方式控制規(guī)約的生效時間。[9]例如,規(guī)約可約定該規(guī)約在某一時點屆至時開始發(fā)生效力,也可約定在某一條件成就時開始發(fā)生效力,還可約定自其辦理公證之日起生效,但所附條件不得違反強制性規(guī)定和邏輯常理。倘若規(guī)約本身并未約定規(guī)約生效的時間或條件,規(guī)約應當理解為自其被業(yè)主大會通過之日起生效。

（二）臨時規(guī)約的生效時間

臨時規(guī)約與正式規(guī)約的生效時間并不相同?！段飿I(yè)管理條例》第23條規(guī)定,建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明；物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時規(guī)約予以書面承諾。筆者認為,建設單位在物業(yè)銷售前起草臨時規(guī)約的行為可以理解為要約行為,物業(yè)買受人的書面承諾行為可以理解為承諾行為。因此就買受人而言,臨時規(guī)約自其被買受人書面承諾之時起生效。由于在一個物業(yè)管理區(qū)域內存在眾多業(yè)主,業(yè)主買受物業(yè)的時間和書面承諾時間又有先后之別,認定臨時規(guī)約的效力只能采取因人而異的態(tài)度。具體說來,臨時規(guī)約并不像正式規(guī)約那樣對全體業(yè)主具有一體適用的統(tǒng)一生效時間。對于不同的業(yè)主而言,由于承諾的時間存在先后差異,臨時規(guī)約的生效時間也會存在先后之別。

但在實踐中,仍存在一些認識偏差。例如,北京市建委2008年1月10日向社會公開的《臨時規(guī)約示范文本》（征求意見稿）第42條規(guī)定:“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件,自物業(yè)第一買受人簽字承諾之日起生效,至業(yè)主大會制訂的規(guī)約生效之日終止”。此外,建設部在2004年9月的《業(yè)主臨時公約示范文本》第37條也規(guī)定:“本臨時公約自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效,至業(yè)主大會制定的《業(yè)主公約》生效之日終止。”上海市房屋土地資源管理局于2005年1月的《業(yè)主臨時公約示范文本》第14條亦步亦趨:“本公約自本物業(yè)管理區(qū)域內的首套物業(yè)銷售之日起生效,至業(yè)主大會成立并通過《業(yè)主公約》后終止。”此種表述的邏輯并不嚴謹。既然在第一買受人簽字承諾之日,尚未出現(xiàn)第二買受人或第三買受人,就不能得出結論認為臨時規(guī)約在第一買受人簽字承諾之日就已經(jīng)對第二買受人生效,而只能認為該公約僅對已承諾的第一買受人生效。建議將該條修改為:“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件,自物業(yè)買受人分別簽字承諾之日起陸續(xù)生效,至業(yè)主大會制訂的規(guī)約生效之日終止”。

鑒于實踐中的首次業(yè)主大會召開難度相當之大,致使大部分業(yè)主入住小區(qū)與首次業(yè)主大會召開之間的時間曠日持久,為便利業(yè)主及時根據(jù)入住以后物業(yè)管理的新情況和新問題在法治框架內靈活調整區(qū)分所有建筑物的權利義務關系,筆者認為已經(jīng)簽署承諾遵守臨時規(guī)約的業(yè)主有權根據(jù)《物權法》第76條之規(guī)定修改臨時規(guī)約。換言之,在臨時規(guī)約經(jīng)由業(yè)主大會轉化為正式規(guī)約之前仍然具有可修改的性質。主要法理依據(jù)在于，《物權法》第76條提到的制定和修改規(guī)約的事項“由業(yè)主共同決定”。此處的“規(guī)約”包括“臨時規(guī)約”；“業(yè)主共同決定”既包括業(yè)主大會的決策機制,也包括業(yè)主大會之外的決策機制。因此,倘若專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意修改臨時規(guī)約,則臨時規(guī)約的修改行為原則有效。

五、規(guī)約的可訴性

（一）規(guī)約具有可訴性

規(guī)約是業(yè)主共同體的自治規(guī)則,是業(yè)主共同體的“根本憲法”?；谄跫s自由的理念,可以認為生效的合同等于有效的法律；基于物業(yè)民主和業(yè)主自治精神,也可以說生效的規(guī)約等于有效的法律。因此,生效的規(guī)約包括臨時規(guī)約不僅受到法律的確認和保護,也具有在物業(yè)爭訟中辨別曲直、裁判是非的法律功能。規(guī)約不僅可以作為判斷侵害業(yè)主利益的某一行為是否具有不法性的重要依據(jù),也具有較強的可訴性。而其是否具有可訴性即可裁判性,恰恰是檢驗規(guī)約法律效力的試金石。

可喜的是，《物權法》第83條第1款從正面要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約,第2款則從反面規(guī)定了違反規(guī)約的行為的法律后果:業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業(yè)主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提訟。這種正反呼應的立法方式無疑提升了規(guī)約的可訴性。從立法例上看,立法者在提及“法律、法規(guī)”之外,對于現(xiàn)實生活中多如牛毛的部門規(guī)章的地方性法規(guī)都未提及,卻對“規(guī)約”情有獨鐘,并將其與“法律、法規(guī)”相提并論,可見立法者對規(guī)約效力的重視程度。該條款意味著,作為業(yè)主共同體化身和代表人的業(yè)主委員會以及作為個體權利人的業(yè)主均可依據(jù)規(guī)約主張相應的民事權利。但無論是共益訴訟制度,還是自益訴訟制度都有待進一步完善。

在實踐中,規(guī)約的可訴性也受到了應有重視。例如,北京市建委2008年1月10日向社會公開的《臨時規(guī)約示范文本》（征求意見稿）第28條就規(guī)定:“業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本規(guī)約約定的,受侵害當事人可以申請仲裁,也可以向人民法院提訟”。這一方向無疑是正確的。問題是,在商事仲裁的框架下,仲裁和訴訟并非兼容。該條款應當進一步規(guī)定可供業(yè)主選擇的爭訟解決模式究竟是仲裁還是訴訟。建議規(guī)約范本進一步作出明確約定。

（二）共益訴訟

就業(yè)主委員會而言,新《物業(yè)管理條例》第15條第4項規(guī)定,業(yè)主委員會負責監(jiān)督規(guī)約的實施。作為規(guī)約實施的監(jiān)管主體,業(yè)主委員會既有權利、也有義務以自己的名義、為了全體業(yè)主的利益而對違反規(guī)約、損害廣大業(yè)主利益的違法違規(guī)行為提起民事訴訟。當然,業(yè)主委員會并非獨立的法人,亦非直接的物業(yè)權利主體,因此業(yè)主委員會的訴訟主體地位有待深入探討。

在司法實踐中,人民法院往往確認業(yè)主委員會的訴訟地位。例如，《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）第1條就規(guī)定:“業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟,以其主要負責人（主任或副主任）作為代表人:物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權益的；業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務合同,物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；其它損害全體業(yè)主公共權益的情形。沒有成立業(yè)主委員會的,由全體業(yè)主行使提訟的權利”。

筆者主張,業(yè)主委員會可以作為民事訴訟中的原告,其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業(yè)主委員會勝訴或敗訴的法律結果當然歸屬該業(yè)主委員會代表的全體業(yè)主。倘若由于業(yè)主委員會委員違反誠實守信、勤勉盡責的誠信義務,導致業(yè)主委員會敗訴、業(yè)主共同體遭受不應有敗訴后果的,業(yè)主共同體可以追究業(yè)主委員會相關人員的民事責任,并將其依法解聘。

（三）自益訴訟

作為個體的業(yè)主也有權以規(guī)約為依據(jù)主張自己的民事權利。倘若某業(yè)主在裝修時違反《規(guī)約》的規(guī)定擅自打孔,把樓上業(yè)主的樓板打穿,樓上業(yè)主就有權請求樓下的裝修鄰居承擔相應的民事責任。業(yè)主委員會提訟的目的是維護多數(shù)業(yè)主的財產利益,而業(yè)主個體提起民事訴訟的目的是維護自身的財產利益。因此,業(yè)主委員會與業(yè)主個體提起的民事訴訟雖有區(qū)別,亦有聯(lián)系。歸根結底,業(yè)主委員會維護的多數(shù)業(yè)主利益要落實到每一個業(yè)主身上。因此,業(yè)主委員會與業(yè)主個體提起的民事訴訟必然會存在交叉。

筆者認為,為避免共益訴訟與自益訴訟之間的不必要交叉以及由此導致的重復訴訟現(xiàn)象,應當確立自益訴訟即業(yè)主個體訴訟優(yōu)位的理念。換言之,只要業(yè)主個體訴訟可以救濟的業(yè)利,原則上應當由業(yè)主提起個體訴訟主張權利救濟。倘若受害業(yè)主數(shù)量較多,或單獨業(yè)主提起民事訴訟存在難以逾越的法律障礙或事實障礙（如受害業(yè)主普遍存在著搭便車的理性冷漠現(xiàn)象）,則應鼓勵業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主對不法行為人提起民事訴訟。例如,倘若物業(yè)服務企業(yè)擅自在電梯間和小區(qū)門口與廣告公司合作放置和播出商業(yè)廣告、賺取利潤,業(yè)主委員會就有權代表廣大業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)把廣告費收入按照業(yè)主的不同建筑面積轉交廣大業(yè)主。從長遠看,修改《民事訴訟法》,引入集團訴訟制度,與業(yè)主委員會訴訟制度相比具有異曲同工之妙。

正是由于規(guī)約可以作為業(yè)主爭訟的裁判依據(jù),為預防、化解和減少不必要的物業(yè)糾紛,構建和諧的物業(yè)環(huán)境,規(guī)約的條款應當盡量詳細、周密。實際上,規(guī)約只有具備可操作性,才能避免不必要的爭訟。倘若規(guī)約原則性較強,可操作性較弱,只能滋生更多的爭訟。

六、瑕疵規(guī)約的法律救濟

（一）瑕疵規(guī)約救濟的必要性

《物業(yè)管理條例》第17條第2款規(guī)定:“規(guī)約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益”。依反對解釋,破壞社會公德,違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益的規(guī)約無效?！段餀喾ā返?8條第2款和《物業(yè)管理條例》第12條第5款均規(guī)定:“業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！边z憾的是，《物權法》和《物業(yè)管理條例》僅提及業(yè)主委員會的司法審查機制,而未提及規(guī)約的司法審查機制,更未在嚴格區(qū)分規(guī)約瑕疵的不同類型的基礎上對瑕疵規(guī)約規(guī)定不同的救濟機制。

鑒于規(guī)約是調整區(qū)分所有建筑物法律關系的總章程,關系到廣大業(yè)主的切身利益,為構建業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間、業(yè)主與開發(fā)商之間和諧相處的法治環(huán)境,必須建立健全瑕疵規(guī)約的法律救濟機制。筆者建議,根據(jù)規(guī)約瑕疵輕重之不同,增設規(guī)約無效確認之訴和規(guī)約撤銷之訴的制度。

（二）規(guī)約無效確認之訴

為確保規(guī)約的穩(wěn)定性與公信力,規(guī)約的無效確認應當以訴訟為之。規(guī)約無效確認之訴針對實體內容違公德、違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益的規(guī)約條款而言。倘若某規(guī)約規(guī)定每位業(yè)主在裝修時可以隨意拆改房屋承重結構和主體結構,就屬于違反保護他人合法財產權利的侵權法的行為,應當認定為無效。倘若規(guī)約中僅有部分條款無效,并不影響其他有效條款的效力。

法律規(guī)范包含任意性規(guī)范和強行性規(guī)范,前者允許當事人按照意思自治原則,變更或排斥此種規(guī)范之適用；后者則不容當事人予以變更或排斥。而強行性規(guī)范又有命令規(guī)定與效力規(guī)定之別,違反前者的行為雖應承受一定的法律責任（即公法上的責任）,但行為本身并不因此而失效；違反后者的行為,不但要承受法律責任,而且行為本身當然無效。因此,對于《物業(yè)管理條例》第17條第2款規(guī)定提及的“法律、法規(guī)”應運用限縮解釋方法將其解釋為強制性規(guī)定中的效力規(guī)定的情形。倘若規(guī)約條款違反了強行性法律規(guī)范中命令規(guī)定的情形,由于瑕疵較輕,筆者認為可以將其視為撤銷原因。

（三）規(guī)約撤銷之訴

規(guī)約不但應當符合內容合法的要求,而且應當符合程序嚴謹?shù)囊?。所謂程序嚴謹是指通過規(guī)約的業(yè)主大會的召集程序、表決方式不僅應當遵守法律、行政法規(guī)中的程序規(guī)則,而且應當遵守業(yè)主大會議事規(guī)則中的程序規(guī)則。倘若某規(guī)約違反了這些程序規(guī)則,業(yè)主就有權請求法院予以撤銷。例如,根據(jù)《物權法》第76條第2款以及《物業(yè)管理條例》第12條第3款之規(guī)定,決定規(guī)約應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。倘若通過某規(guī)約的業(yè)主大會在召開之前沒有及時通知全體業(yè)主,或在業(yè)主大會上贊成某規(guī)約的業(yè)主所代表的專有部分占建筑物總面積尚未過半數(shù),或其所代表的專有部分占建筑物總面積雖然過半數(shù)、但其總人數(shù)仍未超過全體業(yè)主過半數(shù),該規(guī)約就存在程序瑕疵,任何業(yè)主均有權請求法院予以撤銷。

注釋:

[1]溫豐文.建筑物區(qū)分所有權之研究[M].臺北:三民書局股份有限公司,1992.150

[2]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究[M].北京:法律出版社,1995:217.

[3]戴東雄.論建筑物區(qū)分所有權之理論基礎（Ⅱ）[J].法學叢刊,1984,（3）.

[4]陳俊樵.論區(qū)分所有建筑物之管理組織[J].中興法學,1987,（1）.

[5]何明楨.建筑物區(qū)分所有之研究,我國臺灣地區(qū)政治大學法律研究所碩士論文,第66頁.

[6]在我國,由于實行城市國有土地所有權制度,業(yè)主對小區(qū)道路的共同權利不是共有權,而是共用權,即共同使用的權利。