序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)月度總結(jié)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和企業(yè)改革不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，以低成本運(yùn)營(yíng)來(lái)保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是目前房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問(wèn)題。

一、強(qiáng)化成本管控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的積極意義

第一，設(shè)定的利潤(rùn)目標(biāo)，只有通過(guò)成本管控這一手段才能實(shí)現(xiàn)，如果成本管控不到位，利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就無(wú)從談起。只有加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的成本管控才能實(shí)現(xiàn)自身的利潤(rùn)目標(biāo)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是收入抵扣成本、稅金、費(fèi)用以后的結(jié)余。從這個(gè)利潤(rùn)的公式，我們可以看到，在收入保持不變的前提下，壓縮成本是確保利潤(rùn)空間的有效手段。只有確保一定的利潤(rùn)空間才能確保房產(chǎn)企業(yè)有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身所房地產(chǎn)企業(yè)自身所設(shè)定的利潤(rùn)目標(biāo)，只有通過(guò)成本管控這一手段才能實(shí)現(xiàn)，如果成本管控不到位，利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就無(wú)從談起。

第二，只有加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的成本管控才能有效增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力并最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2OlO年5月31日公布的 國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2OlO年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的知）中，“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài)，充分的說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控的決心與力度。今年以來(lái)金融機(jī)構(gòu)頻頻頒布一些信貸制約措施，因此，可以肯定的說(shuō)房產(chǎn)價(jià)格的適度回調(diào)

是在所難免的。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，加強(qiáng)成本管控才能從根本上提升房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力只有競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)了，房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額才會(huì)進(jìn)一步的擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)才能真正實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、

健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化成本管控的對(duì)策與建議

房地產(chǎn)要做好成本控制，首先要樹(shù)立“全成本觀”，只有圍繞成本的全生命周期進(jìn)行精細(xì)管控，方能真正從各個(gè)環(huán)節(jié)管控成本，真正做到在滿足產(chǎn)品品質(zhì)前提下的處處節(jié)流。成本管理必須是基于“全成本視野”，即將整個(gè)成本的范圍劃分為控設(shè)計(jì)、控開(kāi)發(fā)成本和控開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（一）控設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是實(shí)現(xiàn)成本“事前控制”的關(guān)鍵，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)占建筑工程總成本僅僅1.5%-3%，卻直接決定了整個(gè)項(xiàng)目成本的70%甚至更多，因此專(zhuān)門(mén)針對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行成本視角的管控系統(tǒng)往往是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理要點(diǎn)也是難點(diǎn)所在。房地產(chǎn)企業(yè)首先需要明確產(chǎn)品限額設(shè)計(jì)的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，指標(biāo)的數(shù)據(jù)化、明晰化往往能夠使得成本、設(shè)計(jì)及其他相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一語(yǔ)言，實(shí)現(xiàn)成本、設(shè)計(jì)深度溝通和有效協(xié)同。另一方面關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本身也是抓大放小、聚焦重點(diǎn)，相對(duì)容易推行和落地。其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)明確的關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)分階段進(jìn)行落實(shí)和監(jiān)控，在設(shè)計(jì)過(guò)程中選擇合適設(shè)計(jì)單位并充分溝通和嚴(yán)格管控與評(píng)估，最終確保設(shè)計(jì)能夠按照關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的限額設(shè)計(jì)。

（二）控開(kāi)發(fā)成本

控制開(kāi)發(fā)成本重點(diǎn)體現(xiàn)在目標(biāo)成本的漸進(jìn)明細(xì)的多版本管控、采購(gòu)與供方的精細(xì)管控、合約執(zhí)行的過(guò)程控制以及景觀裝修成本的控制。具體從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管控：

1、建立目標(biāo)成本

目標(biāo)成本管理是成本控制的基礎(chǔ)。目標(biāo)成本是地產(chǎn)企業(yè)基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)。從測(cè)算成本開(kāi)始，在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)相應(yīng)完成后，最終確定該項(xiàng)目的目標(biāo)成本。

目標(biāo)成本具體在什么階段確定根據(jù)每個(gè)公司的管理水平而定。一般而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在施工圖紙出來(lái)之后確定目標(biāo)成本；但一些管理水平比較高的企業(yè)也將目標(biāo)成本的確定前置到了擴(kuò)初階段甚至是方案階段，并在不同階段形成不同的版本。

2、通過(guò)合約規(guī)劃將目標(biāo)成本分解

合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自下而上、逐級(jí)分解”的方式分解為合同大類(lèi)，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過(guò)程的合同簽訂及執(zhí)行。

通過(guò)合約規(guī)劃，在項(xiàng)目啟動(dòng)階段預(yù)計(jì)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)發(fā)生多少合同大類(lèi)和每類(lèi)合同所發(fā)生的金額，后期在合同簽訂時(shí)，與合約規(guī)劃金額進(jìn)行對(duì)應(yīng)，就能及時(shí)反映項(xiàng)目成本是否和目標(biāo)成本有偏差。此時(shí)，成本控制載體由對(duì)明細(xì)費(fèi)項(xiàng)的控制轉(zhuǎn)為對(duì)合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)合同的控制，合約規(guī)劃成為連接目標(biāo)成本和合同執(zhí)行的樞紐。在做合約規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用不明確，可以引入規(guī)劃余量的概念，作為費(fèi)項(xiàng)的蓄水池，可以隨時(shí)在受控或經(jīng)過(guò)審批的情況下用于其他金額不足的合同。

3、通過(guò)月度資金計(jì)劃進(jìn)行成本資金控制

地產(chǎn)企業(yè)月度資金計(jì)劃的范圍主要包含項(xiàng)目成本類(lèi)的資金計(jì)劃，即合同付款及其他費(fèi)用計(jì)劃。合同付款分為計(jì)劃內(nèi)付款和計(jì)劃外付款。付款計(jì)劃走月度資金計(jì)劃，即計(jì)劃內(nèi)付款；付款計(jì)劃沒(méi)有走月度資金計(jì)劃，直接走付款審批流程的就是計(jì)劃外付款。

月度資金計(jì)劃是成本實(shí)際支付的控制前提，只有和實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作相關(guān)聯(lián)并經(jīng)過(guò)確認(rèn)的付款計(jì)劃，才會(huì)形成月度資金計(jì)劃，經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金進(jìn)行有效預(yù)估和合理按排之后才能實(shí)際支付。月度資金計(jì)劃是成本資金控制的關(guān)鍵。

4、通過(guò)動(dòng)態(tài)成本執(zhí)行對(duì)目標(biāo)成本控制進(jìn)行預(yù)警和強(qiáng)控

為了對(duì)動(dòng)態(tài)成本的執(zhí)行與目標(biāo)成本的差異進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控并干預(yù)，需要從總量上將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本基準(zhǔn)值進(jìn)行對(duì)比，并在目標(biāo)成本級(jí)別上設(shè)定預(yù)警指標(biāo)和強(qiáng)控指標(biāo)。預(yù)警指標(biāo)是指，當(dāng)該級(jí)別動(dòng)態(tài)成本超過(guò)目標(biāo)成本預(yù)警指標(biāo)一定范圍（比如2%或者某個(gè)具體金額）時(shí)，需要向相關(guān)負(fù)責(zé)人（比如項(xiàng)目成本經(jīng)理）發(fā)出報(bào)警，但可以繼續(xù)簽訂合同。強(qiáng)控指標(biāo)是指該級(jí)別動(dòng)態(tài)成本超過(guò)目標(biāo)成本強(qiáng)控指標(biāo)（比如3%或者某個(gè)具體金額）時(shí)，需向個(gè)關(guān)負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）發(fā)出報(bào)警，并且經(jīng)過(guò)審批流程調(diào)整目標(biāo)成本后，方可繼續(xù)簽訂合同。

企業(yè)一般可以采用絕對(duì)值和相對(duì)值兩種維度對(duì)成本超額進(jìn)行雙重監(jiān)控。通過(guò)預(yù)警或強(qiáng)控手段，項(xiàng)目各項(xiàng)成本管控就有了一道“高壓線”。

5、做好成本月度回顧是成本管理保障

成本月度回顧是成本控制的重要保障。成本經(jīng)理在月度總結(jié)回顧時(shí)，需要思考如下幾個(gè)重要方向：動(dòng)態(tài)成本有沒(méi)有超標(biāo)？未來(lái)發(fā)生的合約規(guī)劃有沒(méi)有問(wèn)題？已經(jīng)發(fā)生的合同成本會(huì)不會(huì)變化？成本需不需要追加？

每月成本匯報(bào)前，合同責(zé)任人負(fù)責(zé)對(duì)未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對(duì)已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項(xiàng)目成本經(jīng)理審核，確保當(dāng)期實(shí)施的合同所發(fā)生的金額、變更及簽證以及預(yù)估變更和待發(fā)生的合約規(guī)劃，必須及時(shí)反映在《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本匯總表》中。

成本經(jīng)理每月最后一個(gè)工作日前，編制《項(xiàng)目成本月度回顧報(bào)告》，并將分析報(bào)告向公司管理層匯報(bào)，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立相關(guān)審批流程，報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批確定。成本回顧時(shí)，對(duì)比、考核均以最新經(jīng)過(guò)調(diào)整審批的目標(biāo)成本為基準(zhǔn)值。

（三）控開(kāi)發(fā)費(fèi)用

控開(kāi)發(fā)費(fèi)用也是全面成本管控的一個(gè)體現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)三大環(huán)節(jié)進(jìn)行管控。

營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占比銷(xiāo)售額2%到5%甚至更多，但很多時(shí)候營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用尤其是營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用都存在很大程度的浪費(fèi)，比如從所周知的廣告投放中50%都是浪費(fèi)的，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管控中，可能需要針對(duì)銷(xiāo)售傭金完善制度，做好規(guī)范精細(xì)的管控，針對(duì)因?yàn)橘u(mài)場(chǎng)營(yíng)造面修建的售樓處、樣板間及展示區(qū)費(fèi)用進(jìn)行控制，而針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用則需要通過(guò)注入到訪成交率、單位到訪交成本、單位成交成本等量化的推廣效果指標(biāo)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用每分錢(qián)都花得更合理、更有效果。

篇（2）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題分析

（一）什么是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理就是充分調(diào)動(dòng)和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來(lái)獲取得最大的利潤(rùn)。成本管理不完全等于省錢(qián)，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價(jià)值的最大化，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說(shuō)的“物有所值”。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中普遍存在的管理缺陷

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理過(guò)程中缺乏全局性和規(guī)范性的管理機(jī)制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)存在較大區(qū)別，其具備復(fù)雜性、層次性以及獨(dú)特性的特點(diǎn)，分層管理方式的不同形成了市場(chǎng)中的差異性，從而必須要面對(duì)各式各樣的消費(fèi)群體與激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作所涉及的內(nèi)容較多，如工程預(yù)算、服務(wù)、銷(xiāo)售、土地等各項(xiàng)內(nèi)容，因各種因素漸漸形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理與完善管理體系對(duì)企業(yè)而言，就是提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，并使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式獲得相應(yīng)提高。

1.財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)較為薄弱

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中只注重企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，而忽略了財(cái)務(wù)成本管理工作的重要性，管理意識(shí)較為薄弱，并對(duì)財(cái)務(wù)管理工作認(rèn)識(shí)較為匱乏。多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成本管理工作時(shí)只重視設(shè)計(jì)期間的成本管理，從而忽略了項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作，或者認(rèn)為對(duì)材料進(jìn)行成本控制是進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵點(diǎn)，同時(shí)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中的工作人員對(duì)其不給予重視，導(dǎo)致成本管理工作未能全面進(jìn)行[2]。由于受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，同行產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度在不斷加快，因此企業(yè)必須要將管理工作細(xì)化，才能順應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展。財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱只會(huì)動(dòng)搖房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的地位，阻礙企業(yè)未來(lái)發(fā)展。

2.財(cái)務(wù)管理中工程預(yù)結(jié)算問(wèn)題

目前大部分企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作期間會(huì)忽略工程結(jié)算工作，并使其產(chǎn)生較多問(wèn)題，其中包括：（1）對(duì)工程結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行造假，對(duì)于國(guó)家工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)尤為嚴(yán)重，制造出較高預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)，高出實(shí)際工程結(jié)算的預(yù)算會(huì)進(jìn)入個(gè)人腰包內(nèi)，使工程質(zhì)量受到影響，嚴(yán)重可導(dǎo)致出現(xiàn)豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項(xiàng)目工程工作在實(shí)施期間缺乏較為健全管理，施工、設(shè)計(jì)、建設(shè)等單位部門(mén)缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導(dǎo)致管理工作缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致工程預(yù)算借款參差不齊，致使整個(gè)工程結(jié)算數(shù)據(jù)信息缺少有效性、真實(shí)性等，使工程項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)處于不利狀態(tài)。（3）工程項(xiàng)目結(jié)算定額與實(shí)際狀態(tài)相背離，更新較為緩慢，傳統(tǒng)定位計(jì)算方法已不能有效地體現(xiàn)出實(shí)際工程結(jié)算的真實(shí)性，如對(duì)其進(jìn)行再次計(jì)算工作會(huì)比較煩瑣、復(fù)雜，大大降低了結(jié)算效率與進(jìn)度。

3.缺乏健全的財(cái)務(wù)成本管理制度

通過(guò)對(duì)其成本管理方式進(jìn)行分析，主要是依靠相關(guān)部門(mén)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行財(cái)務(wù)成本匯報(bào)工作。根據(jù)這一方式可分析到其中存在的問(wèn)題，由于部分項(xiàng)目已在進(jìn)行，不能實(shí)施任何補(bǔ)救工作，沒(méi)有在實(shí)施前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事前與事后問(wèn)題預(yù)測(cè)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理工作處于被動(dòng)狀態(tài)[4]。如在進(jìn)行期間出現(xiàn)財(cái)務(wù)賬面問(wèn)題，就會(huì)形成賬面失控的局面，無(wú)法估量最終損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)對(duì)措施

（一）全方位實(shí)施財(cái)務(wù)管理工作

全面開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作，集中資金管理。成本管理質(zhì)量的好壞與企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成正比關(guān)系，同時(shí)會(huì)直接影響企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作過(guò)程中應(yīng)把該項(xiàng)工作制作成一項(xiàng)系統(tǒng)流程，對(duì)成本管理以分層方式進(jìn)行管理，貫徹對(duì)象、內(nèi)容、方法全方位原則，有助于對(duì)企業(yè)服務(wù)成本、資產(chǎn)成本、環(huán)境成本、人才成本等給予全方位管理。

同時(shí)，在管理時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)管理制度實(shí)施工作，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)成本管理需求對(duì)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、服務(wù)、設(shè)計(jì)等進(jìn)行規(guī)劃，并制訂相應(yīng)的成本控制方案，從而確保各項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本可獲得全面控制。成本管理首要任務(wù)是對(duì)資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，先對(duì)其資金集中管理，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)平衡所需資金，防止出現(xiàn)部分項(xiàng)目需通過(guò)貸款解決資金問(wèn)題以及部分項(xiàng)目資金過(guò)于閑置。這樣不但可以對(duì)資金進(jìn)行集中管理，還能避免資金在調(diào)配期間出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，減少資金沉淀現(xiàn)象，加強(qiáng)資金使用效率。此外，當(dāng)前我國(guó)多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)主要是依靠營(yíng)銷(xiāo)資金回收與銀行貸款等方式實(shí)現(xiàn)資金融資，導(dǎo)致資金籌集問(wèn)題日漸突出，資金籌集渠道嚴(yán)重受限；因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展資金籌集渠道，如中小型企業(yè)可采用一些知名度較高企業(yè)的資金籌集方式，在原有資金、銷(xiāo)售回款、貸款的基礎(chǔ)上，通過(guò)汲取海外資金、上市籌集、發(fā)行證券等各種方法實(shí)施資金籌集、融資，提高財(cái)務(wù)成本管理工作，降低資金成本支出。

（二）加強(qiáng)成本管理人員財(cái)務(wù)管理意識(shí)

實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項(xiàng)目資源等三個(gè)重要條件，同時(shí)需要企業(yè)員工全面參與到成本管理工作中，而企業(yè)管理者應(yīng)在工作中起到帶頭作用。工作人員在進(jìn)行成本管理時(shí)應(yīng)具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，并主動(dòng)分析在崗工作任務(wù)和財(cái)務(wù)成本有關(guān)的法律法規(guī)，此外還應(yīng)注意進(jìn)行管理過(guò)程期間應(yīng)注意的事項(xiàng)，熟練掌握相關(guān)操作技術(shù)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)與各個(gè)部門(mén)之間相互溝通交流。還可以通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)工作，內(nèi)容包含有：財(cái)務(wù)管理理論知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能操作等；從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作較好較快發(fā)展。

（三）全面構(gòu)建財(cái)務(wù)成本管理體系

企業(yè)實(shí)施要想構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)管理體系，首先要了解進(jìn)行成本管理工作的相關(guān)內(nèi)容：成本預(yù)算考核工作、預(yù)算編制與實(shí)施、整體預(yù)算方式等。

1.成本預(yù)算考核工作

財(cái)務(wù)成本工作中成本預(yù)算考核主要是對(duì)預(yù)算年度、季度、月度進(jìn)行總結(jié)、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門(mén)應(yīng)對(duì)每個(gè)月預(yù)算實(shí)施狀況給予分析，同時(shí)房地產(chǎn)每個(gè)子公司應(yīng)對(duì)總公司進(jìn)行匯報(bào)總結(jié)，并召開(kāi)季度、年度總結(jié)會(huì)議，分析預(yù)算工作中存在的問(wèn)題因素；每個(gè)月度項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門(mén)按照月度累積預(yù)算實(shí)施狀況，通過(guò)按照績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工業(yè)績(jī)給予考核，并和薪資、激烈制度相結(jié)合；年終考核工作是對(duì)企業(yè)一年預(yù)算實(shí)施狀況給予分析總結(jié)，分析內(nèi)部存在的問(wèn)題因素，并結(jié)合問(wèn)題特點(diǎn)制定下年企業(yè)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。

2.預(yù)算編制與實(shí)施

企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制期間，部門(mén)之間應(yīng)相互溝通交流、多互動(dòng)。預(yù)算編制實(shí)施的主體人員是各個(gè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人員就，其要嚴(yán)格遵循相關(guān)預(yù)算編制制度對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行控制。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理工作過(guò)程中應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)實(shí)施，如某些業(yè)務(wù)是屬于財(cái)務(wù)成本管理預(yù)算范圍內(nèi)的，應(yīng)保證其嚴(yán)格遵循規(guī)章制度進(jìn)行審批，如屬于預(yù)算以外的，應(yīng)按照制定流程報(bào)備房地產(chǎn)最高部門(mén)進(jìn)行審批，并詳細(xì)說(shuō)明。這樣就能對(duì)預(yù)算以外的業(yè)務(wù)進(jìn)行成本管理控制，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作。

（四）構(gòu)建全面的工程結(jié)算體系

篇（3）

    財(cái)務(wù)成本核算缺乏真實(shí)性、及時(shí)性,影響了科學(xué)決策①設(shè)立成本核算對(duì)象時(shí)不夠規(guī)范,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng),往往成片分期開(kāi)發(fā),而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品,許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有能夠根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)合理確定核算對(duì)象;②建設(shè)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)建造成本的確認(rèn)和計(jì)量存在著差異,造成了對(duì)成本管理財(cái)務(wù)賬面與實(shí)物數(shù)量不符的現(xiàn)象;③成本費(fèi)用分?jǐn)傠S意性過(guò)高,造成工程成本核算脫離了經(jīng)營(yíng)實(shí)際;④成本核算與施工進(jìn)程不同步,造成核算結(jié)果滯后于工程進(jìn)度,財(cái)務(wù)成本信息不夠準(zhǔn)確、及時(shí),影響了決策者判斷。

    財(cái)務(wù)成本管理控制意識(shí)淡薄開(kāi)發(fā)初期房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)使管理者和員工忽視了財(cái)務(wù)成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經(jīng)營(yíng)的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認(rèn)識(shí)到精細(xì)化的管理模式,是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。

    財(cái)務(wù)成本管理措施和管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法分析,主要是利用財(cái)務(wù)管理部門(mén)的決算報(bào)告為依據(jù)。按照此方法即使分析過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,由于項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施,已經(jīng)無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。不能及時(shí)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和事中控制,財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。如果財(cái)務(wù)成本在賬面上出現(xiàn)失控狀況,則無(wú)法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失,沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)核算型財(cái)務(wù)成本管理向管理型財(cái)務(wù)成本管理的轉(zhuǎn)換。

    房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及控制的方法策略

    積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

    全面預(yù)算模式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

    預(yù)算的編制與執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái),如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說(shuō)明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

    預(yù)算的考核與分析房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問(wèn)題,并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

    完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系

    完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系①科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和管理控制要求,科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性;會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類(lèi)和使用方法要保持統(tǒng)一;財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、財(cái)務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。

    建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門(mén)、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別確定其績(jī)效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法,并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。同時(shí),設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系,向管理層及時(shí)反饋銷(xiāo)售進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。

    健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤(rùn)編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表,構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)要加強(qiáng)管理,堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則,定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施,形成以財(cái)務(wù)制度對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束、以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定量約束的格局。

    強(qiáng)化資金管理在資金籌措方面,首先要加強(qiáng)企業(yè)信用管理,信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款,企業(yè)將會(huì)有更多的資金開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目,有利于做大做強(qiáng)。其次資金籌措要有計(jì)劃,根據(jù)企業(yè)實(shí)際需要選擇適合的資金來(lái)源。在資金使用方面要加強(qiáng)管理,加快資金周轉(zhuǎn)。防止企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金,否則一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)就會(huì)危及到企業(yè)生存。嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出。

    加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè),完善內(nèi)部審計(jì)制度房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí),應(yīng)當(dāng)遵循針對(duì)性、可操作性和強(qiáng)制性原則,制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)制度:一是要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作;二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度,如現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷(xiāo)、稽核等制度,實(shí)行財(cái)務(wù)管理規(guī)范化和制度化;三是要具備相應(yīng)的考核制度,強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。內(nèi)部審計(jì)工作要從事后的財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)(決)算審計(jì)、專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)提出解決問(wèn)題的措施,從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

    調(diào)整并優(yōu)化資金管理體制,完善資金管理系統(tǒng)

篇（4）

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）02-0-02

隨著城市建設(shè)的綜合開(kāi)發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也隨之進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和多樣性使其對(duì)其財(cái)務(wù)管理提出了較高的要求。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提升財(cái)務(wù)管理水平，已成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的形勢(shì)和特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的形式

自2005 年始，陸續(xù)出爐的“ 國(guó)八條”、“ 國(guó)六條”等相關(guān)房地產(chǎn)政策從以下幾方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生舉足輕重的影響：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建設(shè)用地使用費(fèi)；提高閑置土地的相關(guān)成本，從高征收土地閑置費(fèi)；新辦房地產(chǎn)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)，應(yīng)按稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)可以向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但是結(jié)轉(zhuǎn)期限由原來(lái)的未加限制為最長(zhǎng)不超過(guò)3個(gè)納稅年度；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須保證“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“ 國(guó)有土地使用證”、“ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“ 施工許可證”四證齊全，并且項(xiàng)目的資本金比例達(dá)到項(xiàng)目的35%以上，才可以向商業(yè)銀行貸款。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是指進(jìn)行城市土地及房屋綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。其財(cái)務(wù)管理活動(dòng)具有以下特點(diǎn)：

1.資金籌集、投入規(guī)模大，資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)對(duì)象決定了其開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)巨額資金投入的過(guò)程。高昂的地價(jià)和房屋工程造價(jià)要求企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大，相應(yīng)的資金籌集的任務(wù)十分繁重。并且，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過(guò)各種方式來(lái)籌集資金。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊性使得資金管理的周期加長(zhǎng)，資金在短期內(nèi)不能迅速收回，增加了資金周轉(zhuǎn)的難度。

2.開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，需要較高水平的可行性分析。 房地產(chǎn)項(xiàng)目要求一次投入的資金大，壓力大，而且回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，決定了房地產(chǎn)企業(yè)在做投資決策時(shí)要充分論證項(xiàng)目的可行性，而不能完全憑借主觀隨意性。并且，房地產(chǎn)行業(yè)自身的調(diào)整能力差，一旦項(xiàng)目進(jìn)入施工，就很難抽回資金，因此也加大了風(fēng)險(xiǎn)。這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要做好投資決策分析，為企業(yè)提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)設(shè)計(jì)面廣泛，因而反應(yīng)出的財(cái)務(wù)關(guān)系也很復(fù)雜。其參與各方通常有房地產(chǎn)企業(yè)及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、企業(yè)職工、被投資單位以及與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各單位和個(gè)上級(jí)管理部門(mén)之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理尚處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段。預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本上處于空白，財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，“大出納”的特點(diǎn)明顯。

（二）尚未充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。雖然許多企業(yè)在不同程度上也建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算的基本機(jī)制，但其內(nèi)容和管理方法與實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求還存在著較大差距。

（三）財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

（四）由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無(wú)法有效地對(duì)其進(jìn)行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

（六）在會(huì)計(jì)核算方面，停留于記賬和會(huì)計(jì)報(bào)表的階段，從財(cái)務(wù)單證、會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)賬目到會(huì)計(jì)報(bào)表之中，管理和決策支持信息少。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟及具體內(nèi)容

（一）建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論，企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn)，因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過(guò)程，與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合，直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次：首要層次指明確授權(quán)對(duì)象；第二層次包括業(yè)務(wù)種類(lèi)和權(quán)力類(lèi)型；第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

（二）建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1.設(shè)立責(zé)任中心。管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心，是指按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門(mén)、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2.設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告，需要向管理層及時(shí)反饋銷(xiāo)售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告，可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次，每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

（三）完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn)：

1.根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中，通過(guò)單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容，為管理者提供審批依據(jù)和決策支持，也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2.科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。首先，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求，調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次，根據(jù)管理控制要求，科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。第三，會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來(lái)。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類(lèi)等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3.統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則。各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性；各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類(lèi)和使用方法要保持統(tǒng)一；各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

（四）建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1.全面預(yù)算模式。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系，及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋，以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2.預(yù)算的考核與分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng)，這是指：每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié)，召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況，根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核，再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析，總結(jié)主要的問(wèn)題，并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

3.預(yù)算的編制與執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程，需要上下互動(dòng)，反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人，他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái)，如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則可按照正常的審批程序進(jìn)行；如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù)，則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批，并說(shuō)明理由。這樣，能夠有效地控制預(yù)算外支出，增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

（五）完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)，首先，應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系，通過(guò)與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與動(dòng)態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率。其次，建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產(chǎn)企業(yè)，二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司眾多，會(huì)計(jì)主體數(shù)量較大，適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式；中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可選用資金監(jiān)控模式。

財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作。現(xiàn)代意義上的財(cái)務(wù)總監(jiān)是公司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場(chǎng)和價(jià)值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的深入，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的需要。當(dāng)今的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)管理者，不僅要遵循某些傳統(tǒng)的原則，還要了解瞬息萬(wàn)變的資本市場(chǎng)及財(cái)務(wù)管理發(fā)展趨勢(shì)，并掌握最新的策略與技術(shù)，以便高效地完成工作，給企業(yè)所有者和股東們提供強(qiáng)有力的利益保障與支持。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過(guò)管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門(mén)重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門(mén)績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來(lái)。4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績(jī)效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過(guò)程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類(lèi)和權(quán)力類(lèi)型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過(guò)單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來(lái)。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類(lèi)等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類(lèi)和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門(mén)、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷(xiāo)售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái),如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說(shuō)明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問(wèn)題,并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

篇（6）

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；體系構(gòu)建；PDCA循環(huán)

一、全面預(yù)算管理與PDCA循環(huán)

(一)全面預(yù)算管理

預(yù)算管理是指對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)、物資、人力等資源進(jìn)行合理優(yōu)化配置，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定戰(zhàn)略目標(biāo)的現(xiàn)代管理方法。企業(yè)能夠通過(guò)預(yù)算的達(dá)成狀況來(lái)分析企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度，預(yù)算還能夠?qū)ζ髽I(yè)的成本開(kāi)支進(jìn)行控制，并能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量、企業(yè)利潤(rùn)等進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。全面預(yù)算對(duì)企業(yè)在某一特定階段的生產(chǎn)成本、現(xiàn)金收支等進(jìn)行反映和預(yù)測(cè)，利用預(yù)算報(bào)表來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況，具有預(yù)見(jiàn)性、全面性、目標(biāo)性、指令性等特點(diǎn)。全面預(yù)算管理是將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)分解開(kāi)來(lái)，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行控制，從時(shí)間、空間等維度對(duì)企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行全方位的管控，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的管理過(guò)程。

(二)PDCA循環(huán)

PDCA循環(huán)在20世紀(jì)50年代由美國(guó)質(zhì)量管理專(zhuān)家戴明博士在前人基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，并在產(chǎn)品質(zhì)量改善中加以推廣和運(yùn)用，因此也被稱為戴明循環(huán)。PDCA循環(huán)是一個(gè)不斷改進(jìn)的滾動(dòng)的管理方法，周而復(fù)始地加以運(yùn)轉(zhuǎn)，一次循環(huán)的結(jié)束意味著下一個(gè)循環(huán)的開(kāi)始，一個(gè)循環(huán)過(guò)程中解決不了的問(wèn)題將進(jìn)入下一個(gè)循環(huán)過(guò)程中解決。

(三)PDCA循環(huán)在全面預(yù)算管理中的應(yīng)用

全面預(yù)算管理活動(dòng)的全過(guò)程，也就是質(zhì)量計(jì)劃的制定和組織實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程就是按照PDCA循環(huán)，呈現(xiàn)螺旋式上升不停運(yùn)轉(zhuǎn)的。P(Plan)是指全面預(yù)算管理的預(yù)算制定，D(Do)是指全面預(yù)算管理的預(yù)算執(zhí)行，C(Check)是指全面預(yù)算管理的預(yù)算控制，A(Action)是指全面預(yù)算管理的預(yù)算總結(jié)和行動(dòng)改進(jìn)。隨著PDCA循環(huán)的不斷周而復(fù)始，企業(yè)的全面預(yù)算管理工作就能夠不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和不足，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，優(yōu)化改進(jìn)方法和措施，完善和提升企業(yè)的管理水平。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的資金全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建

本文主要站在PDCA循環(huán)視角下探討資金全面預(yù)算管理體系在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的構(gòu)建。

(一)P階段

P階段是編制房地產(chǎn)企業(yè)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金預(yù)算階段。房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算主要包括月度、季度和年度預(yù)算：月度或季度預(yù)算是指在月(季度)底前，由各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和企業(yè)職能部門(mén)根據(jù)企業(yè)的年度預(yù)算、本月(季度)預(yù)算的執(zhí)行情況，編制出下一個(gè)月(季度)的預(yù)算，并將預(yù)算上報(bào)至企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)審核，審核通過(guò)后再上報(bào)至總經(jīng)理辦公室審批，經(jīng)過(guò)多次修正及調(diào)整，最終對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)。月(季度)預(yù)算是各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及各個(gè)職能部門(mén)資金管理的具體依據(jù)；年度預(yù)算是指根據(jù)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)提供的年度計(jì)劃，例如工程部門(mén)的施工計(jì)劃、物資采購(gòu)計(jì)劃等，銷(xiāo)售部門(mén)提供的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算，行政部門(mén)提供的管理費(fèi)用預(yù)算等，由企業(yè)的全面預(yù)算管理中心進(jìn)行審批并形成統(tǒng)一的年度預(yù)算。年度預(yù)算需要反復(fù)進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，最終在每年年底前完成。

(二)D階段

D階段是對(duì)房地產(chǎn)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的成本控制。資金預(yù)算一旦經(jīng)過(guò)確認(rèn)，各個(gè)職能部門(mén)和項(xiàng)目上必須嚴(yán)格遵守，堅(jiān)決執(zhí)行，建立專(zhuān)門(mén)的預(yù)算管理簿，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行詳細(xì)的記錄，隨時(shí)監(jiān)控資金的使用情況，并將信息通過(guò)信息管理系統(tǒng)及時(shí)上傳并反饋給總部。全面預(yù)算管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程、全階段，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用及資金收支都要進(jìn)行嚴(yán)密控制：(1)土地競(jìng)投環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)需要提前獲得關(guān)于土地的信息，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查及市場(chǎng)調(diào)研，測(cè)算出土地成本并制定出能夠承受的定價(jià)，同時(shí)在競(jìng)標(biāo)時(shí)要避免盲目加價(jià)行為的發(fā)生。(2)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)工作繁多，需要仔細(xì)應(yīng)對(duì)。首先在調(diào)研質(zhì)量上要保證，避免不必要的浪費(fèi)；安排拆遷安置工作時(shí)避免費(fèi)用過(guò)高或者是延誤工期行為的發(fā)生；進(jìn)行勘探、土方等前期工程時(shí)可以采用總價(jià)進(jìn)行招標(biāo)；鋪設(shè)施工必須的水電線路時(shí)也要考慮到項(xiàng)目建成后的使用情況，防止二次施工而造成成本不必要的增加；此外，還應(yīng)與政府相關(guān)部門(mén)積極進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，爭(zhēng)取提高容積率，若是能夠成功，則可大幅度降低項(xiàng)目的樓面地價(jià)。(3)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)中的成本控制是實(shí)現(xiàn)資金管理事前控制的關(guān)鍵，若是設(shè)計(jì)合理，控制得當(dāng)，能夠降低甚至10%的工程造價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的依據(jù)是設(shè)計(jì)圖紙，雖然圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)用僅占成本的2%左右，但卻能夠?qū)φ麄€(gè)工程的造價(jià)達(dá)到80%以上的影響。因此，企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇很關(guān)鍵，要盡量選取高質(zhì)量、低費(fèi)用的設(shè)計(jì)單位，并在企業(yè)內(nèi)部成立工程人員、設(shè)計(jì)人員等組成的專(zhuān)家小組，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，將費(fèi)用及損失降到最低。費(fèi)用支付時(shí)，可以先支付80%左右設(shè)計(jì)費(fèi)用，另外部分在施工結(jié)束后支付完成，以此來(lái)約束設(shè)計(jì)單位，避免設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，同時(shí)也能夠增強(qiáng)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的流動(dòng)性。(4)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)：項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的資金管控相當(dāng)重要，這一階段主要包括對(duì)工程施工單位的選擇，對(duì)材料采購(gòu)成本的控制，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證價(jià)款的控制，對(duì)工程變更索賠的控制，對(duì)價(jià)款支付的控制等。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合作熟悉的、優(yōu)質(zhì)的施工單位進(jìn)行長(zhǎng)期合作，二者可以達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這樣不僅可以依靠合作方墊資加速項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，也可以加快項(xiàng)目的施工進(jìn)度。另外，在施工過(guò)程中嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包工程，避免交易黑幕。在材料采購(gòu)上，企業(yè)應(yīng)該綜合某一時(shí)期的總體需要量，進(jìn)行集中采購(gòu)，廣泛詢價(jià)、比價(jià)，在保質(zhì)保量的前提下，選擇賒銷(xiāo)信用期長(zhǎng)，定金低，售后服務(wù)好的供貨商?，F(xiàn)場(chǎng)簽證管理需要以總包合同及其他合法的資料為準(zhǔn)，所有相關(guān)人員共同簽字，資料信息完整明確，禁止涂改，將盲目簽證造成的損失降到最低。項(xiàng)目上還需對(duì)索賠與反索賠的能力進(jìn)行強(qiáng)化，索賠事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，明確是哪方的責(zé)任，采取相關(guān)措施，避免造成大的經(jīng)濟(jì)損失，也避免工期的延誤。在價(jià)款支付階段，支付時(shí)間及支付方式盡量選擇有利于本企業(yè)的資金、融資情況，將支付時(shí)間盡量延后，掌握結(jié)算的主動(dòng)權(quán)。(5)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)的資金管理主要是指對(duì)費(fèi)用支出進(jìn)行合理控制，包括對(duì)展示區(qū)、樣板房、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的裝修費(fèi)用支出，對(duì)廣告投放、宣傳資料、銷(xiāo)售中介及人員的費(fèi)用支出。這一環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金回籠的關(guān)鍵階段，既要控制好費(fèi)用支出，也要盡可能實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用效益最大化。(6)售后環(huán)節(jié)：是選擇物業(yè)管理自營(yíng)還是物業(yè)外包，應(yīng)當(dāng)提前做好計(jì)劃考慮，做好稅務(wù)籌劃，收取合理費(fèi)用。

(三)C階段

C階段是對(duì)房地產(chǎn)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金管理的檢查工作，這是對(duì)資金管理的事中及事后控制。不斷對(duì)資金管理進(jìn)行日常檢查，有效控制開(kāi)發(fā)成本，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的資金使用情況和項(xiàng)目的效益進(jìn)行深入分析，盡可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

(四)A階段

A階段是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金預(yù)算進(jìn)行編制，制定出資金管理標(biāo)準(zhǔn)。資金預(yù)算是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行的資金估算，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中若是出現(xiàn)與預(yù)算不符也是很正常的事情，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況不斷改進(jìn)和更新編制數(shù)據(jù)，適時(shí)對(duì)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

三、總結(jié)

將PDCA循環(huán)理論引入到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金全面預(yù)算管理體系中來(lái)，能夠通過(guò)科學(xué)合理地制定預(yù)算目標(biāo)，編制、執(zhí)行預(yù)算，定期檢查、分析預(yù)算執(zhí)行情況，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，改進(jìn)預(yù)算，這樣周而復(fù)始的循環(huán)往復(fù)，形成了一個(gè)內(nèi)部的動(dòng)態(tài)循環(huán)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提升資金預(yù)算管理水平具有重要意義。財(cái)

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

1. 全面預(yù)算管理的概念

1.1 全面預(yù)算管理的定義

全面預(yù)算管理指以目標(biāo)利潤(rùn)為準(zhǔn)則，將企業(yè)所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入預(yù)算管理, 即對(duì)企業(yè)的全部業(yè)務(wù)、全部人員、全部過(guò)程實(shí)施預(yù)算控制和管理。實(shí)施全面預(yù)算管理，能有效地完成管理控制體系的建立, 成本、利潤(rùn)和投資的績(jī)效考核體系的建立，可以使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)按照預(yù)算管理科學(xué)、合理地進(jìn)行, 充分保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2 全面預(yù)算管理的意義

1）全面預(yù)算管理通過(guò)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃、分析和數(shù)量化的系統(tǒng)編制，使企業(yè)計(jì)劃和目標(biāo)具體化、全面化；

2）實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)可以協(xié)調(diào)企業(yè)資源以達(dá)到最優(yōu)配置，并在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中通過(guò)對(duì)預(yù)算的分析使利潤(rùn)達(dá)到最大化；

3）實(shí)施全面預(yù)算管理有利于管理層在過(guò)程中控制和監(jiān)督業(yè)務(wù)的執(zhí)行情況，及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中的偏差并加以調(diào)增；

4）全面預(yù)算管理可以保證上下級(jí)、各個(gè)部分之間對(duì)目標(biāo)的共同理解和執(zhí)行，減少個(gè)單位在實(shí)際操作中的隔閡，明確責(zé)任和分工；

5）實(shí)施全面預(yù)算管理可以以預(yù)算為客觀依據(jù)進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，激勵(lì)下屬公司、部門(mén)和員工，并且可以使考核更能結(jié)合運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。

2. 實(shí)施房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的難點(diǎn)

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的發(fā)展還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)的實(shí)施操作過(guò)程中存在著一些難點(diǎn)，總結(jié)如下。

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作為參考。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展是近些年才開(kāi)始，各種產(chǎn)品類(lèi)型的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家預(yù)算定額都還未形成，如住房、商鋪、寫(xiě)字樓、酒店等,因而實(shí)際預(yù)算的時(shí)候大多只靠經(jīng)驗(yàn)估算, 隨意性較大, 與實(shí)際情況有所偏差。

2.2 脫離企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo), 偏重年度預(yù)算, 忽視開(kāi)發(fā)預(yù)算。

由于房地產(chǎn)行業(yè)還未形成規(guī)范的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn), 因而許多房地產(chǎn)企業(yè)做預(yù)算時(shí)還是采用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，以年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制年度預(yù)算, 并且通常只是單項(xiàng)預(yù)算, 忽略了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，從而導(dǎo)致企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施沒(méi)有數(shù)據(jù)支持，脫離了企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.3 企業(yè)的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理制度不夠完善。

當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施的預(yù)算管理是松散型的，各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節(jié)之間缺乏實(shí)際的聯(lián)系、合作、交流。其中的原因, 就是沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的預(yù)算管理組織體系的支持, 從而致使企業(yè)缺乏整體規(guī)劃, 無(wú)法徹底執(zhí)行預(yù)算編制的實(shí)施，貫徹預(yù)算的考核與監(jiān)督，無(wú)法充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用。

2.4 預(yù)算數(shù)據(jù)不合理, 實(shí)施效果不理想。

大多數(shù)企業(yè)預(yù)算管理不夠科學(xué), 依據(jù)不足，數(shù)據(jù)太少，使預(yù)算與實(shí)際偏差太大, 導(dǎo)致預(yù)算失去了本來(lái)的作用。

2.5 全面預(yù)算管理的執(zhí)行中缺乏控制與分析。

預(yù)算數(shù)據(jù)來(lái)源廣泛、數(shù)據(jù)量大,其中牽涉的部分多，關(guān)系復(fù)雜。多數(shù)企業(yè)對(duì)預(yù)算執(zhí)行不能進(jìn)行有效的控制, 無(wú)法及時(shí)、全面和深入的進(jìn)行預(yù)算分析。

2.6 預(yù)算目標(biāo)考核力度不夠。

3.建立房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的策略

3.1建立健全的預(yù)算編制體系。

預(yù)算編制應(yīng)采用房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部從高層到基層，再?gòu)幕鶎拥礁邔拥木幹企w系。首先由高層管理者提出企業(yè)的整體目標(biāo)的各個(gè)部門(mén)的分目標(biāo)，然后交由各部分逐級(jí)下傳，由基層的各個(gè)部門(mén)編制自己的預(yù)算方案，然后交由上級(jí)部門(mén)匯總，逐級(jí)上交。最后由公司總的預(yù)算編制人員進(jìn)行匯總整合，然后和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通和平衡，擬訂整個(gè)企業(yè)的預(yù)算方案；預(yù)算方案再反饋回各部門(mén)。經(jīng)過(guò)多次反復(fù)后形成最終預(yù)算，經(jīng)企業(yè)最高決策層審批，成為正式預(yù)算，逐級(jí)下達(dá)各部門(mén)執(zhí)行。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的制度建設(shè)。

制度建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的難題，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)待。制定全面預(yù)算管理制度包括: 明確權(quán)責(zé)、界定目標(biāo)、編制匯總、糾正審批、控制管理、執(zhí)行報(bào)告、差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核。對(duì)于相關(guān)的每個(gè)環(huán)節(jié)，都需要對(duì)其中參與的部門(mén)和個(gè)人進(jìn)行預(yù)算管理考核，明確其中的標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行力度，并逐步形成房地產(chǎn)企業(yè)自身比較規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)體系。

3.3 改善房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法。

傳統(tǒng)的預(yù)算編制側(cè)重短期效應(yīng)，預(yù)算周期以年為單位。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于其開(kāi)發(fā)周期可達(dá)2-3年，且其中不確定因素較多，編制預(yù)算不僅反映了年度財(cái)務(wù)狀況, 而且反映了項(xiàng)目綜合情況。

1）做好編制的匯總分解。一是總體構(gòu)成的分解。對(duì)總體收入的分解, 需與開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況掛鉤, 然后進(jìn)行分解、估算出各房型的銷(xiāo)售總價(jià)?？傮w成本的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解, 然后逐一對(duì)應(yīng)到相關(guān)的成本項(xiàng)目中, 最終估算總體成本。

2）加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)的聯(lián)系合作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理涉及項(xiàng)目整個(gè)生命周期的各個(gè)環(huán)節(jié)和方方面面，因此, 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理需要多個(gè)部門(mén)之間的聯(lián)系合作、共同努力, 而非某個(gè)部門(mén)單獨(dú)進(jìn)行。應(yīng)在預(yù)算管理組織的安排協(xié)調(diào)下, 各個(gè)相關(guān)部門(mén)人員共同研究項(xiàng)目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況, 分工明確，共同交流，合力制定出項(xiàng)目的全面預(yù)算。

3）把握預(yù)算編制的周期。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、意外因素多，要注意預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題以及及時(shí)合理的解決。預(yù)算編制工作一定要做深做細(xì), 考慮周全。在編制周期上應(yīng)按年、季、月, 甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控, 保持資金鏈的正常運(yùn)行。

4）注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理連接著市場(chǎng)和企業(yè)內(nèi)部的資金流動(dòng), 在不同的市場(chǎng)環(huán)境或者不同的企業(yè)組織規(guī)模下, 全面預(yù)算管理的模式也不盡相同。房地產(chǎn)行業(yè)的特征是資金密集程度高，多數(shù)企業(yè)資金緊張。因此全面預(yù)算控制不僅是成本控制體系或多個(gè)項(xiàng)目的管理體系,而且是一個(gè)整合全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的完整管理體系, 其聚焦點(diǎn)在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上，合理有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。因此要從粗到細(xì), 步步為營(yíng)，不僅從宏觀上做好項(xiàng)目的總體規(guī)劃，而且要針對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃，并按一定的周期進(jìn)行規(guī)劃的實(shí)施考核。實(shí)行跟蹤管理，當(dāng)有計(jì)劃變更時(shí)，要及時(shí)調(diào)整預(yù)算并妥善處理有關(guān)事宜。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的監(jiān)控和調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理建立之后，還需要對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)整以保證預(yù)算的執(zhí)行力度。對(duì)于房地產(chǎn)全面預(yù)算管理可以概括為16個(gè)字：精細(xì)制定，剛性執(zhí)行，有力監(jiān)督，合理調(diào)整。因此，不僅重視全面預(yù)算的制定和實(shí)施，也要重視之后的全面預(yù)算管理的監(jiān)控和調(diào)整。

篇（8）

1．引言

現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)逐漸形成于 1978 年經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放以后，市場(chǎng)的不斷成熟和規(guī) 范為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的平臺(tái)。80 年代初期，隨著改革開(kāi)放政策的實(shí)行、經(jīng)濟(jì)特區(qū)的設(shè) 立、外資的涌入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始起步。1992-1993 年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一次熱潮，期 間房地產(chǎn)超常發(fā)展到失控的地步，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。1993 年末隨著中央強(qiáng)力調(diào)控措施的生 效，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入低谷期，進(jìn)入調(diào)整階段。1998 年推行城鎮(zhèn)住房制度改革以后，我國(guó)的 房地產(chǎn)行業(yè)步入持續(xù)繁榮期。城鎮(zhèn)居民住房觀念發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)， 投資額以每年超出 20%的速度增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額的年均增長(zhǎng)率更達(dá)到了 27%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng) 體系逐步建立。房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性力量，不僅是各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨 表，而且成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎之一。

此外，金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系也一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)中研究的重點(diǎn)，作為金融市場(chǎng)的 重要組成部分的股票市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)當(dāng)然成為研究的熱點(diǎn)。雖然我國(guó)股市只有短短的 10 多 年時(shí)間，而且表面上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變化與股市行情變化各階段并不相符合，但是長(zhǎng)期而言，兩者 之間卻存在著極強(qiáng)的相關(guān)性。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，隨著兩者之間的財(cái)富效應(yīng)和替代效應(yīng)、擠出效應(yīng)的 大小不同，他們之間的決定關(guān)系也隨之變化。一方面，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)， 股票市場(chǎng)也由弱式有效市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為半強(qiáng)式有效市場(chǎng)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的晴雨表；另一方面， 房地產(chǎn)和股票開(kāi)始成為投資者資產(chǎn)組合中兩種非常重要的投資品。[2]因此，對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房 地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的相關(guān)性進(jìn)行研究，無(wú)論對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)、股價(jià)的發(fā)展而言，還是對(duì)我國(guó)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)而言，都顯得十分必要。

本文研究當(dāng)前時(shí)期我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格之間的變動(dòng)關(guān)系。本文中心部分對(duì)現(xiàn)階段房 價(jià)指數(shù)和股價(jià)指數(shù)進(jìn)行了系統(tǒng)的實(shí)證分析，研究采用了 1998 年-2007 年上證指數(shù)和房?jī)r(jià)指 數(shù)的季度、月度數(shù)據(jù)作為樣本，構(gòu)造了協(xié)整模型，具體分為以下幾個(gè)部分：1、對(duì) 1998 年-2007 年房?jī)r(jià)指數(shù)和上證指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件 Eviews 作相關(guān)性分析，并在此基 礎(chǔ)上對(duì)兩者的發(fā)展階段作進(jìn)一步的劃分，選取最近一期作為協(xié)整分析的樣本數(shù)據(jù)；2、以 2005

年 7 月-2007 年月度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，檢驗(yàn)其協(xié)整性，建立長(zhǎng)期均衡模型，驗(yàn)證兩者的正向、反

- 1 -

向關(guān)系。3、在長(zhǎng)期均衡模型的基礎(chǔ)上建立誤差修正模型，進(jìn)一步解釋當(dāng)前現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)和股價(jià)

偏離長(zhǎng)期均衡的程度。本文的結(jié)論部分針對(duì)實(shí)證結(jié)果分析現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房?jī)r(jià)、股 價(jià)的變動(dòng)加以預(yù)測(cè)并提出自己的觀點(diǎn)。

2．模型簡(jiǎn)介

2.1 幾個(gè)重要的概念

1、嚴(yán)平穩(wěn)序列：要求序列的分布平穩(wěn)，即

prob (y ， L y ) = prob (y ， L y )

t t t + s t + s

（1）

n

n

2、弱平穩(wěn)：要求一個(gè)序列過(guò)程滿足以下 3 個(gè)條件，即

（1）E(y )

存在，并獨(dú)立于時(shí)間 t；

t

（2）

是一個(gè)有限的正數(shù)，并獨(dú)立于時(shí)間 t ；

Var (y )

t

（3）Cov( ，y

是一個(gè)關(guān)于 t-s 有限函數(shù)，但不是 t 或 s 的函數(shù)。記為：

yt )

s

E(yt ) = m

E(yt - m )(yt + k - m ) = g k

Var(yt ) = s

2

（2）

g k

為自協(xié)方差函數(shù)，只與 k 有關(guān)，與 t 或 s 無(wú)關(guān)。因此，弱平穩(wěn)也稱為協(xié)方差平穩(wěn)。

3、隨機(jī)游走序列：是一種非平穩(wěn)序列，隨機(jī)游走的一階差分過(guò)程是平穩(wěn)過(guò)程。

y t -1 + e t

（3）

（4）

（5）

y t =

y =

e ~ IN (0， s 2 )

e

y t =

t

t

? e i

i =1

+ e t -1

+ e t = L

=

y t - 2

t

?

?

Var ( y t ) = Var ? ? e i ? = ts e

2

（6）

? i =1 ?

Var ( y t ) ? ￥

t ? ￥

4、單位根過(guò)程：是指一個(gè)時(shí)間序列的均值，或協(xié)方差隨時(shí)間而改變。單位根過(guò)程是非

平穩(wěn)的。 為一平穩(wěn)過(guò)程 。

e t

f = 1

yt = fyt -1 + e t

（7）

若單位根過(guò)程經(jīng)過(guò)一階差分之后，成為平穩(wěn)過(guò)程，即

yt - yt -1 = e t

則稱時(shí)間序列為一階單整序列，記為 I(1)。若時(shí)間序列經(jīng)過(guò) d 階差分之后，成為平穩(wěn)過(guò)程，

。[3]

則稱其為 d 階單整序列，記為 I(d)

2.2 協(xié)整理論

簡(jiǎn)單套用最小二乘方法于非平穩(wěn)序列間相互關(guān)系的分析時(shí)，似乎表明兩個(gè)相互獨(dú)立的非 平穩(wěn)序列存在某種相關(guān)性，但其實(shí)，此時(shí)的 t 檢驗(yàn)、F 檢驗(yàn)等均已失效，格蘭杰稱之為虛假 回歸。如果兩個(gè)或兩個(gè)以上的時(shí)間序列變量是非平穩(wěn)的，但它們的某種線性組合都表現(xiàn)出平 穩(wěn)性，則這些變量之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，即協(xié)整關(guān)系。協(xié)整檢驗(yàn)的具體步驟如下，稱之為

EG 兩步法：

1、檢驗(yàn)時(shí)間序列是否具有單整性，并確定其單整的階數(shù)。 當(dāng)時(shí)間序列具有相同階數(shù)的單整性質(zhì)時(shí)，進(jìn)入第二步，否則停止。

2、判斷時(shí)間序列是否具有長(zhǎng)期均衡關(guān)系。采用 OLS 方法進(jìn)行估計(jì)，這樣協(xié)整檢驗(yàn)就轉(zhuǎn) 換為對(duì)方程的誤差項(xiàng)是否存在單位根的檢驗(yàn)。即可以利用方程估計(jì)的誤差項(xiàng)進(jìn)行 DF 檢驗(yàn)或 ADF 檢驗(yàn)，來(lái)確定其平穩(wěn)性。當(dāng)檢驗(yàn)證明誤差項(xiàng)平穩(wěn)時(shí)，可以認(rèn)定時(shí)間序列之間存在長(zhǎng)期

- 2 -

均衡關(guān)系，存在協(xié)整關(guān)系。在通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)之后，可以排除“偽回歸”可能，在其基礎(chǔ)上進(jìn)行

因果分析，構(gòu)建長(zhǎng)期均衡模型。

（8）

yt = b 0 + b1 xt + e t

最后構(gòu)建誤差修正模型（ECM Error Correction Model ）。該模型的基本形式是由

Davidson、Hendry、Srba 和 Yeo（1978）提出的，稱為 DHSY 模型。

? b1 + b 3 ?

Dyt = b 0 + b1 Dxt + (b 2 - 1)? y -

x ? + ut

（9）

1 - b

式中的長(zhǎng)期均衡項(xiàng)，反映了與均?衡水平的誤2差，?因t -1此稱之為誤差修正項(xiàng)，記為 ecm。 一般可以利用長(zhǎng)期均衡方程的誤差項(xiàng)，代入下式中。得到誤差修正模型的估計(jì)方程。一

般有 ecm 的系數(shù)為負(fù)，體現(xiàn)了負(fù)反饋控制作用。

（10）

Dyt = b 0 + b1 Dxt + l ecmt -1 + ut

3．實(shí)證分析

3.1 研究樣本和數(shù)據(jù)的選取

1998 年我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住房分配貨幣化，標(biāo)志著真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成。同

時(shí)隨著我國(guó)股票市場(chǎng)正規(guī)化的逐步形成，股市也開(kāi)始走上正規(guī)化的發(fā)展道路。房地產(chǎn)市場(chǎng)和 股票市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性越來(lái)越大，本次分析將驗(yàn)證當(dāng)前房?jī)r(jià)和股價(jià)的關(guān)系，并簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市 場(chǎng)基于股票市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)指數(shù)和股價(jià)指數(shù)可以比較客觀全面地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，而深 證綜指和上證指數(shù)的走勢(shì)基本一致，因此，本文首先選取 1998 年 1 月～2007 年 12 月間房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（Price Index for Real Estate）和上證綜合指數(shù)（Shanghai Composite index）的 季度數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的相關(guān)性；在此基礎(chǔ)上劃分出房?jī)r(jià)指數(shù)和上證指數(shù)的 發(fā)展階段，再選取 2005 年 7 月～2007 年 12 月房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和上證綜合指數(shù)的月度數(shù)據(jù)， 利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件 Eviews 建立長(zhǎng)期均衡模型和誤差修正模型，重點(diǎn)研究當(dāng)前階段房?jī)r(jià)指 數(shù)和股價(jià)指數(shù)的協(xié)整關(guān)系。

3.2 房?jī)r(jià)和股價(jià)的相關(guān)系數(shù)分析

隨著住房制度改革的逐步實(shí)行和市場(chǎng)證券化的進(jìn)一步規(guī)范，1998 年開(kāi)始我國(guó)的房地產(chǎn) 市場(chǎng)和股票市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入了真正意義上的市場(chǎng)化軌道。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股 票市場(chǎng)可能會(huì)呈現(xiàn)一定的相關(guān)性。

表 1 相關(guān)系數(shù)矩陣

Tab.1 Correlation Matrix

表 1 顯示房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和上證指數(shù)的相關(guān)系數(shù)是 0.295，該系數(shù)說(shuō)明兩指數(shù)之間存在

一定的相關(guān)性，與上述分析一致。但是 1998 年至 2007 年間，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和上證指數(shù)均 處于不斷波動(dòng)中，要真正了解兩者之間的關(guān)系，還必須對(duì)兩者的發(fā)展階段作進(jìn)一步的劃分。

- 3 -

PIRE

SHCI

PIRE

1

0.29522

SHCI

0.29522

1

112

6000

110

5000

108

4000

106

104

3000

102

2000

100

98

1000

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

圖 1 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和上證指數(shù) 1998-2007 年

Fig1 Price Indices for Real Estate and Shanghai Composite Index 1998-2007

上圖描述了房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和股票指數(shù)的波動(dòng)情況。觀察得出，我國(guó)房市與股市的波動(dòng)

呈現(xiàn)明顯的階段性特征，大致分為以下幾個(gè)區(qū)間：1998 ～2001.6，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和股票 指數(shù)同升同降，兩者呈顯著的正向相關(guān)關(guān)系；2001.7～2005.6，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和股票指數(shù) 走勢(shì)相反，兩者呈顯著的負(fù)向相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)總體上漲形態(tài)，其中 2005 年 有回落，而股票價(jià)格指數(shù)則明顯下降；2005.7～2007，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)繼續(xù)上漲，而股票指 數(shù)暴漲，兩者呈現(xiàn)出顯著的正相關(guān)。

以下基于 2005.7-2007 年房?jī)r(jià)指數(shù)和股價(jià)指數(shù)月度數(shù)據(jù)，進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)，分析目前我 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)之間的關(guān)系。

3.3 協(xié)整性分析

3.3.1單位根檢驗(yàn) 在進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)之前，首先確定每個(gè)序列是否為整形序列及其階數(shù)，即單位根檢驗(yàn)。

如果序列存在單位根，則序列為非平穩(wěn)序列，反之，為平穩(wěn)序列。本文采用Engle -Granger的基于

殘差A(yù)DF(Augmented Dickey - Fuller)方法來(lái)檢驗(yàn)。

表 2 單位根檢驗(yàn)

Tab.2 ADF Unit Root Test

通過(guò)單位根檢驗(yàn)可以知道，兩指數(shù)變量均表現(xiàn)出明顯的非平穩(wěn)性。但經(jīng)過(guò)一階差分后， 在

5％和10％的顯著性水平下表現(xiàn)出平穩(wěn)性的特征。因此，通過(guò)檢驗(yàn)可以判斷各個(gè)變量均為一階

- 4 -

變量

ADF 值

1%臨界值

5%臨界值

10％臨界值

D.W 值

平穩(wěn)

PIRE

0.4605

-3.6852

-2.9705

-2.6242

1.73914

否

D（PIRE）

-3.1827

-3.6959

-2.9750

-2.6265

2.08015

是

SHCI

0.2730

-3.6852

-2.9705

-2.6242

2.00188

否

D(SHCI)

-3.6619

-3.6959

-2.9750

-2.6265

2.01374

是

SHCI

PIRE

單整，這為后面的協(xié)整檢驗(yàn)提供了基礎(chǔ)。

在單位根檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)該模型的殘差進(jìn)行檢驗(yàn)，看其是否平穩(wěn)。

表 3 ECM 單位根檢驗(yàn)

Tab.3 ADF Unit Root Test on ECM

ADF 的檢驗(yàn)值小于 1％的臨界值，拒絕原假設(shè)，即殘差不存在單位根，是平穩(wěn)序列。因

此.房?jī)r(jià)指數(shù)和股價(jià)指數(shù)自 2005 年以來(lái)確實(shí)存在協(xié)整關(guān)系。

3.3.2建立長(zhǎng)期均衡模型

首先對(duì)指數(shù)變量進(jìn)行 Granger 因果檢驗(yàn)，以確定房?jī)r(jià)指數(shù)和股價(jià)指數(shù)的因變量自變量關(guān) 系，作為長(zhǎng)期均衡分析的基礎(chǔ)。

表 4 Granger 因果檢驗(yàn)

Tab.4 Granger Causality Tests

在殘差和因果檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立長(zhǎng)期均衡模型。

表 5

回歸模型擬合參數(shù)及其顯著性檢驗(yàn)

Tab.5 Coefficients

回歸方程為：

PIRE = 103 .9863 + 0 .000858 * SHCI

- 5 -

Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.

C

103.9863

0.444156

234.8657

0.0000

SHCI

0.000858

0.000145

5.400218

0.0000

AR(1)

0.376987

0.458931

0.821446

0.4198

AR(2)

0.309250

0.343365

0.900647

0.3771

MA(1)

0.169849

0.523547

0.324420

0.7486

R-squared

0.784798

Mean dependent var

106.3429

Adjusted R-squared

0.747371

S.D. dependent var

1.789564

S.E. of regression

0.899474

Akaike info criterion

2.786420

Sum squared resid

18.60824

Schwarz criterion

3.024313

Log likelihood

-34.00988

F-statistic

20.96904

Durbin-Watson stat

1.917234

Prob(F-statistic)

0.000000

Inverted AR Roots

0.78

0.40

Inverted MA Roots

-0.17

Null Hypothesis:

Obs

F-Statistic

Probability

PIRE does not Granger Cause SHC

28

0.62818

0.54247

SHCI does not Granger Cause PIRE

6.69494

0.00511

ADF Test Statistic

-3.116180

1% Critical Value*

-2.6560

5% Critical Value

-1.9546

10% Critical Value

-1.6226

*MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root.

判定系數(shù) R 是回歸平方和在總平方和中的比例，消除自變量個(gè)數(shù)影響的修正的判定系

數(shù) R2=0.747，說(shuō)明因變量 ROA 的變化中有 74.7%是由自變量引起的，判定系數(shù)和調(diào)整判定 系數(shù)較大，回歸估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)誤差小，模型擬合度很高。因此從判定系數(shù)檢驗(yàn)可以看出該模型顯 著性較高，最終結(jié)論得結(jié)合其它檢驗(yàn)共同決定。

方差分析對(duì)整個(gè)回歸模型進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，根據(jù) F 檢驗(yàn)量為 F=20.96904，其伴隨概率

為 0.000，說(shuō)明總體回歸函數(shù)中各自變量與因變量關(guān)系極為顯著。

Durbin-Watson stat 檢驗(yàn)得出 D 為 1.917 近似于 2，說(shuō)明殘差和自變量相互獨(dú)立，不存在 序列相關(guān)問(wèn)題。

檢驗(yàn)方程的 AIC、SC 最小。 綜合上述顯著性檢驗(yàn)，證明模型充分有效

3.3.3建立誤差修正模型

分析了房?jī)r(jià)指數(shù)和股價(jià)指數(shù)的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，再對(duì)兩者之間的短期波動(dòng)關(guān)系建模。

表 6 誤差修正模型

Tab.6 Error Correction Model

方程式為：

DPIRE = 0.118972 - 1.95e - 05 * DSHCI - 0.449135 * ECM(-1)

上式反映了房?jī)r(jià)指數(shù)和股價(jià)指數(shù)的短期波動(dòng)偏離它們長(zhǎng)期均衡關(guān)系的程度。在短期內(nèi)， 股價(jià)指數(shù)的波動(dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)指數(shù)有負(fù)方向影響。雖然系數(shù)不是很大，但基本可以認(rèn)為房?jī)r(jià)指數(shù) 在短期內(nèi)與股市呈反向變動(dòng)。

4．總結(jié)

4.1 基本結(jié)論

1、實(shí)證結(jié)果表明，2005 年下半年到 2007 年期間，房?jī)r(jià)指數(shù)和股價(jià)指數(shù)存在協(xié)整關(guān)系。

從 Granger 因果檢驗(yàn)可以看出，對(duì)房?jī)r(jià)和股價(jià)之間的財(cái)富效應(yīng)、替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)而言， 在這段時(shí)間股價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)大于替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)之和。因此，股價(jià)的變動(dòng)是房?jī)r(jià)變 動(dòng)的原因。

2、從長(zhǎng)期均衡模型得出，股價(jià)的變動(dòng)引起房?jī)r(jià)的同向變動(dòng)，股票價(jià)格的上漲帶動(dòng)了房 價(jià)的上漲?；貧w系數(shù)不是很大，這與兩者的量綱差異有關(guān)。總體而言，房?jī)r(jià)和股價(jià)的長(zhǎng)期均 衡已經(jīng)達(dá)成，并且兩者是正相關(guān)。

- 6 -

Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.

C

0.118972

0.172527

0.689582

0.4968

DSHCI

-1.95E-05

0.000470

-0.041512

0.9672

ECM(-1)

-0.449135

0.185062

-2.426938

0.0228

R-squared

0.191145

Mean dependent var

0.103571

Adjusted R-squared

0.126437

S.D. dependent var

0.895868

S.E. of regression

0.837319

Akaike info criterion

2.583735

Sum squared resid

17.52759

Schwarz criterion

2.726471

Log likelihood

-33.17228

F-statistic

2.953950

Durbin-Watson stat

1.624802

Prob(F-statistic)

0.070531

3、協(xié)整關(guān)系只是反應(yīng)了變量之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，而誤差修正模型是為了建立短期的

動(dòng)態(tài)模型以彌補(bǔ)長(zhǎng)期靜態(tài)模型的不足，它既能反映不同時(shí)間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，又能反映短期 偏離向長(zhǎng)期均衡修正的機(jī)制。從誤差修正模型來(lái)看，在短期內(nèi)，房?jī)r(jià)和股價(jià)的波動(dòng)會(huì)偏離長(zhǎng) 期均衡，房?jī)r(jià)的變動(dòng)受股價(jià)的影響但有所背離。

4.2 發(fā)展與展望

2005 年下半年至 2007 年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市步入共同繁榮階段，住房制度改革和股 市全流通改革有較大影響， 流動(dòng)性過(guò)剩也是重要因素。股票市場(chǎng)從 2005 年 7 月開(kāi)始了一輪 大牛市，截至 2007 年底，在不到兩年的時(shí)間里，從 1000 點(diǎn)左右迅速上漲到 6000 點(diǎn)以上。 而與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資不僅沒(méi)有回落，反而開(kāi)始加速上升。隨著近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策 的不斷調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)全部透明化，房地產(chǎn)投資增速一直高于 20%。這也可以 解釋在實(shí)證分析中，房?jī)r(jià)和股價(jià)之間的正向長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

短期來(lái)看，股市在 07 年底達(dá)到 6000 多點(diǎn)后，08 年初股票市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，由于居 民在股市中投資已較多，加上股市收益減小風(fēng)險(xiǎn)加大，資產(chǎn)組合效應(yīng)和替代效應(yīng)發(fā)揮作用的 方向趨同，一部分資金可能從股市流出，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。再加上中國(guó)政府不對(duì)貨幣搞額度 管理，不打壓股市，只盯住物價(jià)，以及 08 年初的暴雪災(zāi)害，導(dǎo)致現(xiàn)在股市的大跌。[4]但此 時(shí)房?jī)r(jià)卻沒(méi)有降，主要因?yàn)閷?duì)于房?jī)r(jià)而言，未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期比供求關(guān)系的作用更加大，這與 誤差修正模型的解釋一致。

我國(guó)加入 WTO 之后，房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)性更強(qiáng)，必須密切關(guān)注、認(rèn)真研究房 地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)。股市作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，與整體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系也十分緊密。由于房地產(chǎn) 市場(chǎng)和股票市場(chǎng)相關(guān)性的特點(diǎn)，資金在財(cái)富效應(yīng)、替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)的作用下，在房地產(chǎn) 市場(chǎng)和股票市場(chǎng)間流動(dòng)。不同的時(shí)期資金因各效應(yīng)的大小不同而流向不同的市場(chǎng)。因此，實(shí) 行針對(duì)一個(gè)市場(chǎng)的調(diào)控政策時(shí)，必須考慮到另一個(gè)市場(chǎng)的反映，這樣才能使調(diào)控政策達(dá)到預(yù) 期的效果。

此外，房?jī)r(jià)與股價(jià)的暴漲會(huì)加劇社會(huì)的兩極分化，激化社會(huì)矛盾。同時(shí)，股市和樓市的 大部分資金直接或間接來(lái)自于銀行，當(dāng)股價(jià)和房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)時(shí)，銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很 快暴露出來(lái)，金融風(fēng)險(xiǎn)迅速集聚。[5]因此，并不是房?jī)r(jià)和股價(jià)一味的上漲就對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生促進(jìn) 作用。針對(duì)目前股市大跌但房?jī)r(jià)上漲的局面，應(yīng)該在兼顧房市和股市相關(guān)性的同時(shí)，充分考 慮房市、股市引起的經(jīng)濟(jì)泡沫化，避免市場(chǎng)調(diào)控政策的低效率，從根本上有效地推動(dòng)兩個(gè)市 場(chǎng)走向健康。

參考文獻(xiàn)

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[2]張躍龍，吳江.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市波動(dòng)的階段相關(guān)性研究[J].房地產(chǎn)市場(chǎng)，2008，1：29-30.

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A practical analysis on the relationship between China's

current real estate market and the stock market

Xu Li

Department of Business management，Hohai University，Nanjing (210098)

Abstract

With the rapid growth of macroeconomic and the opening up of financial market， not only the stock

market has developed rapidly， but also the real estate is undergoing rapid changes. Therefore， the research on the relationship between the real estate market and stock market has the very vital practical significance. The paper first do some research on the relationship between the price index for real estate and Shanghai Composite Index from 1998 to 2007 in quarter. It uses the recent stage of the different development phase to do cointegration test by the monthly data of the price index for real estate and Shanghai Composite Index. It works out the long-term balance between them. Finally， it established the error correction model on the basis of the balanced mechanism. The results indicated that， in recent years the long-term equilibrium price between the price index for real estate and Shanghai Composite Index has been formed， and the wealth effect is strong than substitution effects and the effects of extrusion. But in short term， they are deviated， which is consistent with the reality. Therefore， the effectiveness of China's market regulation and policy should be established on the basis of taking into account both the stock market and the real estate market.

篇（9）

1.房地產(chǎn)檔案概述

1.1房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)

房地產(chǎn)檔案主要由三種檔案組成，包括房地產(chǎn)權(quán)屬檔案、使用管理檔案和建設(shè)工程檔案。房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為以下幾方面：第一，法律憑據(jù)性。房地產(chǎn)檔案是一份證明房地產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)權(quán)益的，具有法律憑據(jù)的文件。其是基于當(dāng)前國(guó)家實(shí)際國(guó)情及相關(guān)法律法規(guī)下而形成的，并由政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)登記、確認(rèn)和規(guī)范，是房地產(chǎn)行政管理法定職責(zé)的物質(zhì)體現(xiàn)，房地產(chǎn)檔案能為房地產(chǎn)權(quán)力人與房地產(chǎn)權(quán)力之間的關(guān)系提供重要的、最原始的憑證，進(jìn)而為房地產(chǎn)權(quán)管理與保障提供合法、可靠的法律憑據(jù)。第二，動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)性主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面是房地產(chǎn)自身出現(xiàn)了變化，例如城市規(guī)劃、舊屋拆除、舊屋翻修導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)滅失等；另外一方面則是房地產(chǎn)受外部條件影響而發(fā)生的變化，例如房屋買(mǎi)賣(mài)、饋贈(zèng)、繼承、轉(zhuǎn)讓等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更。為了確保房地產(chǎn)權(quán)利的現(xiàn)勢(shì)性與一致性，就必須對(duì)房地產(chǎn)檔案實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。第三，區(qū)域性。我國(guó)法律明確規(guī)定在一個(gè)行政區(qū)內(nèi)只能有一家房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)。屬地管理是房地產(chǎn)檔案管理的基本原則，每一處房地產(chǎn)權(quán)屬的記錄與管理在一個(gè)行政區(qū)內(nèi)都是唯一的，因而房地產(chǎn)檔案管理是否具有科學(xué)性、合理性，將對(duì)該行政區(qū)的房地產(chǎn)管理秩序與進(jìn)程產(chǎn)生直接的影響。

1.2房地產(chǎn)檔案作用

一是能夠有效解決群眾糾紛。隨著城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加深，房地產(chǎn)糾紛問(wèn)題也在不斷增加。而具有法律效應(yīng)的房地產(chǎn)檔案能為房地產(chǎn)糾紛問(wèn)題提供重要的原始憑據(jù)，從而有效解決房地產(chǎn)糾紛。

二是能夠?yàn)槌菂^(qū)改建項(xiàng)目工程及房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供可靠的依據(jù)。隨著城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加深，大量的棚戶區(qū)得到大規(guī)模改建，但是在棚戶區(qū)改建拆遷過(guò)程中，仍存在較多急需解決的問(wèn)題，例如拆遷的房屋是否具備合法的權(quán)屬、拆遷的面積大小、拆遷范圍內(nèi)的人口多少等等。而房地產(chǎn)檔案能為這些問(wèn)題提供最為原始的依據(jù)，通過(guò)仔細(xì)核實(shí)，從而有效解決這些問(wèn)題。

三是能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)權(quán)屬仲裁提供重要依據(jù)，并為房地產(chǎn)交易提供重要的信息服務(wù)。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，二手房的交易情況也在逐漸增多，由于購(gòu)房者對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)信息沒(méi)有一個(gè)全面仔細(xì)的了解，導(dǎo)致出現(xiàn)民事糾紛，這類(lèi)情況也在逐漸增加。房地產(chǎn)檔案能為購(gòu)房者提供所購(gòu)房屋的原始信息，幫助購(gòu)房者進(jìn)一步了解所購(gòu)房屋的具體情況，核實(shí)產(chǎn)權(quán)證真假，從而避免民事糾紛的出現(xiàn)[1]。

2.房地產(chǎn)檔案的分類(lèi)方法探析

2.1根據(jù)主題分類(lèi)方法

每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是由多個(gè)不同的項(xiàng)目組成，且不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目之間存在一定的差異性，例如地域、規(guī)模等，所以根據(jù)主題分類(lèi)方法進(jìn)行分類(lèi)，其實(shí)就是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同進(jìn)行分類(lèi)。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從啟動(dòng)到建成銷(xiāo)售，都會(huì)產(chǎn)生大量不同的檔案，例如將房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)政府進(jìn)行批示，聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)各種工程建設(shè)圖紙，建成后銷(xiāo)售等都會(huì)產(chǎn)生大量不同的檔案，不同需求的人群會(huì)形成不同的使用檔案，這是每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所獨(dú)有的特點(diǎn)，是其他房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法復(fù)制的。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都具有獨(dú)特的、強(qiáng)烈的項(xiàng)目特征，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)檔案分類(lèi)時(shí)，必須對(duì)這些項(xiàng)目特征進(jìn)行充分考慮，并且有效地在各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中建立有機(jī)聯(lián)系，便于房地產(chǎn)檔案查考利用工作的進(jìn)行[2]。

2.2根據(jù)種類(lèi)分類(lèi)方法

房地產(chǎn)檔案種類(lèi)分類(lèi)方法就是將房地產(chǎn)檔案按照權(quán)屬檔、使用管理檔案和建設(shè)工程檔案來(lái)進(jìn)行分類(lèi)。種類(lèi)分類(lèi)方法是房地產(chǎn)檔案進(jìn)行分類(lèi)中最為常用的方法。其中房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的主要作用就是能夠清楚證明房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，具有法律系、證據(jù)性、嚴(yán)肅性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)使用管理檔案主要是指房地產(chǎn)日常管理中所形成的檔案，同時(shí)也是廣大人民群眾使用最廣泛的房地產(chǎn)檔案類(lèi)型。而房地產(chǎn)建設(shè)工程檔案主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)過(guò)程中所形成的檔案，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)過(guò)程的一個(gè)相關(guān)記錄，例如房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程圖紙、施工計(jì)劃、施工周期、竣工檔案等。此外，相較于其他兩種檔案，房地產(chǎn)建設(shè)工程檔案具有較高參考價(jià)值。根據(jù)種類(lèi)分類(lèi)的方法對(duì)房地產(chǎn)檔案進(jìn)行合理分類(lèi)，不僅能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)中不同部門(mén)明確自己的職責(zé)，還能為房地產(chǎn)檔案管理工作提供便利。

2.3根據(jù)時(shí)間分類(lèi)方法

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)受影響因素較多，例如國(guó)家政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等因素，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的政策性和時(shí)效性，這就決定了其具有極強(qiáng)的時(shí)間性。因此，房地產(chǎn)檔案還能夠根據(jù)時(shí)間的順序進(jìn)行分類(lèi)，例如將房地產(chǎn)檔案分為月度、季度、年度的分類(lèi)方法。使得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有檔案聚集在一起，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)明確把握房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，并根據(jù)情況制定后續(xù)計(jì)劃。采用這種分類(lèi)方法具有以下幾點(diǎn)好處：第一，按照月度分類(lèi)的方法，周期較短，能夠在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展給予有效的指導(dǎo)，但是不適應(yīng)長(zhǎng)期發(fā)展需要。第二，按季度分類(lèi)的方法，時(shí)間周期相對(duì)適宜，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展給予很大幫助。房地產(chǎn)行業(yè)具有投入大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的任何一步發(fā)展方向的制定都是至關(guān)重要的，而采用按季度分類(lèi)的方法是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中勢(shì)在必行的一步。第三，按年度分類(lèi)的方法，該方法主要就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一年活動(dòng)的總結(jié)提供重要的依據(jù)，這樣能夠更好的符合政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控政策，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

3.做好房地產(chǎn)檔案管理工作

篇（10）

中圖分類(lèi)號(hào)：F832

一、引言及文獻(xiàn)綜述

目前，熱錢(qián)流入已經(jīng)引起我國(guó)學(xué)術(shù)界和政府相關(guān)部門(mén)的高度重視。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的中國(guó)，不但率先走出經(jīng)濟(jì)探底的泥潭，而且在2009年下半年展示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，再加上人民幣持續(xù)的升值預(yù)期，導(dǎo)致中國(guó)在國(guó)際熱錢(qián)泛濫中首當(dāng)其沖。

來(lái)無(wú)影、去無(wú)蹤的熱錢(qián)流動(dòng)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場(chǎng)造成了極大影響。它加劇了我國(guó)通貨膨脹的壓力，推動(dòng)了我國(guó)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成，降低了中央銀行貨幣政策的獨(dú)立性。對(duì)此，時(shí)任中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席的劉明康先生在2010年12月17日的財(cái)經(jīng)年會(huì)上表示，新興市場(chǎng)面臨史無(wú)前例的熱錢(qián)壓力。

要想抑制熱錢(qián)的流入，就需要弄清楚熱錢(qián)流入的動(dòng)因。而關(guān)于熱錢(qián)在國(guó)際間流動(dòng)的動(dòng)因，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界均已有許多研究。隨著上世紀(jì)90年代金融自由化、世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)展的加速，短期資本的跨國(guó)流動(dòng)逐漸成為國(guó)際金融中的熱門(mén)研究對(duì)象。而墨西哥、阿根廷等國(guó)家因國(guó)際資本流動(dòng)所導(dǎo)致的貨幣危機(jī)則為這方面的研究提供了豐富素材。亞洲金融危機(jī)之后，關(guān)于國(guó)際熱錢(qián)的探討開(kāi)始見(jiàn)諸于學(xué)術(shù)文獻(xiàn)，并積累了較豐富的研究成果?？偨Y(jié)之前學(xué)者對(duì)熱錢(qián)流動(dòng)原因的理論分析，主要包括利率驅(qū)動(dòng)、匯率驅(qū)動(dòng)、利率匯率聯(lián)合驅(qū)動(dòng)，以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和交易費(fèi)用等原因。

Naylor（2004）認(rèn)為，金融自由化是導(dǎo)致上世紀(jì)80年代之后短期資本在國(guó)家之間加速流動(dòng)的主要原因，一國(guó)自由化程度越高，則資本流動(dòng)愈頻繁。

Calvo、Leiderman和Reinhart（1994）認(rèn)為，利率差是吸引國(guó)際資本流入的核心因素。在他們看來(lái)，上世紀(jì)90年代大規(guī)模的短期資本跨境流動(dòng)伴隨著發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家的不斷降息，導(dǎo)致資金涌入有更高收益率和明確增長(zhǎng)前景的亞洲和拉丁美洲地區(qū)；其他的影響因素包括全球經(jīng)濟(jì)所處周期、國(guó)際貿(mào)易發(fā)展?fàn)顩r及流入國(guó)的政策。

另外，一些實(shí)證分析也表明，一些對(duì)于資本流入國(guó)而言的外生變量在決定國(guó)際資本流動(dòng)中也起到了重要作用，這些外生變量包括發(fā)達(dá)國(guó)家利率水平、全球貨幣政策以及世界經(jīng)濟(jì)背景等。Calvo（1993）認(rèn)為這些外生變量能夠解釋資本流入國(guó)30%～60%的外匯儲(chǔ)備變化；而Chuhan等學(xué)者（1993）則發(fā)現(xiàn)從美國(guó)流入拉丁美洲的證券資本有一半的原因可歸結(jié)為以上外生變量。

Gooptu（1993）則從投資的角度分析了大規(guī)模國(guó)際資本流動(dòng)為何在近年興起的原因。他認(rèn)為：隨著發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)資金和公募基金規(guī)模迅速膨脹，其投資多樣化的需求越來(lái)越迫切；因此，從分散風(fēng)險(xiǎn)及提高投資收益率來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)管理者進(jìn)入新興市場(chǎng)成為一種合理與必然的選擇。

熱錢(qián)流入中國(guó)的動(dòng)因，也已有了一些研究。Martin和Morrison（2008）則詳細(xì)論述了熱錢(qián)流入中國(guó)的原因、渠道、造成的影響以及相應(yīng)的應(yīng)對(duì)政策。他們將中國(guó)吸引熱錢(qián)流入的原因歸為兩個(gè)關(guān)鍵因素：一是中美利率差，二是人民幣升值預(yù)期。

丁志杰（2008）則通過(guò)分析境外匯款與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的協(xié)整方程，認(rèn)為境外匯款流動(dòng)是順周期的，人民幣升值預(yù)期是影響境外匯款流動(dòng)的重要因素。在流入動(dòng)機(jī)方面，張誼浩、裴平、方先明（2007）依據(jù)三重套利模型利用1996-2005年的數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)了中國(guó)短期國(guó)際資本流動(dòng)的影響動(dòng)機(jī)。他們發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外利率比、證券投資余額與價(jià)格比均與中國(guó)短期國(guó)際資本流入總量存在顯著的正向關(guān)系，而短期國(guó)際資本流入總量與匯率之間也具有明顯的單向格蘭杰因果原因。

蘇永多、張祖國(guó)（2010）則進(jìn)一步加入了套稅因素而將上述模型擴(kuò)展為“四重套利模型”。根據(jù)文中的實(shí)證結(jié)果，短期國(guó)際資本在華流動(dòng)具有套匯和套利的“雙重收益”，相當(dāng)于給國(guó)際熱錢(qián)加上了“雙重保險(xiǎn)”，從而促使境外資本加速流入。

值得說(shuō)明的是，與國(guó)際學(xué)者的結(jié)論不同，絕大多數(shù)針對(duì)中國(guó)的實(shí)證研究都顯示出利率并非影響短期資本流入中國(guó)的關(guān)鍵因素。王琦（2006）和劉立達(dá)（2007）均發(fā)現(xiàn)國(guó)際資本在中國(guó)的流動(dòng)對(duì)短期利率變化很不敏感。

本文主要研究人民幣匯率形成機(jī)制改革以來(lái)熱錢(qián)流入中國(guó)的主要?jiǎng)右?。與之前研究熱錢(qián)流入動(dòng)因的文獻(xiàn)相比，本文的創(chuàng)新之處主要在以下兩個(gè)方面：

（1）本文對(duì)套匯、套利和套價(jià)三方面的度量指標(biāo)有所創(chuàng)新。到目前為止，大多數(shù)學(xué)者用人民幣名義匯率的變化來(lái)度量人民幣升值預(yù)期，而本文則用人民幣NDF匯 率與人民幣現(xiàn)貨匯率的比例來(lái)度量人民幣升值預(yù)期，這樣做顯然更有道理。在利率差方面，本文則選擇中美一年期國(guó)債收益率的差值，從而保持了兩國(guó)利率數(shù)據(jù)的可比性和一致性，而國(guó)內(nèi)的其他文獻(xiàn)常將中國(guó)存款利率與美國(guó)聯(lián)邦基準(zhǔn)利率作為利率差的原始數(shù)據(jù)；

（2）本文的數(shù)據(jù)也更新，樣本選擇相對(duì)更為合理，這使我們能夠更好地研究熱錢(qián)流入與我國(guó)股票市場(chǎng)的關(guān)系，并得到了熱錢(qián)流入是中國(guó)股票市場(chǎng)波動(dòng)的正向格蘭杰原因這一結(jié)論。近年來(lái)，越來(lái)越多的證據(jù)表明外國(guó)資本開(kāi)始逐漸重視A股市場(chǎng)，對(duì)其影響也在逐步加大，本文的研究支撐了這一假想。

二、關(guān)于熱錢(qián)流入中國(guó)的動(dòng)因的實(shí)證研究

綜上所述，并結(jié)合我國(guó)目前的具體國(guó)情和全球經(jīng)濟(jì)大背景，2005年之后熱錢(qián)大規(guī)模流入我國(guó)的可能動(dòng)因可以用“三重套利”來(lái)概括，即：套匯、套利與套價(jià)。“套匯”即博取匯率變動(dòng)的收益，“套利”即博取利率差的收益，“套價(jià)”則是博取資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的收益。本節(jié)我們利用VAR模型來(lái)檢驗(yàn)這三種可能的原因?qū)徨X(qián)流入中國(guó)的相對(duì)重要性。

本文各變量的數(shù)據(jù)皆為2005年1月至2010年12月的月度數(shù)據(jù)（由于2005年沒(méi)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因此房地產(chǎn)價(jià)格為2006年1月開(kāi)始的月度數(shù)據(jù)）。本研究中所涉及的幾個(gè)主要變量的度量方法如下。

（一）熱錢(qián)的定義和規(guī)模估算

一般而言，熱錢(qián)指的是貿(mào)易順差和外國(guó)直接投資之外的外匯的流入。近年來(lái)，由于人民幣升值預(yù)期的存在，熱錢(qián)流入中國(guó)就成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可避免的問(wèn)題。雖然中國(guó)政府對(duì)熱錢(qián)的流入給予了嚴(yán)格的監(jiān)控，但熱錢(qián)還是以各種渠道流入中國(guó)，比如假貿(mào)易、假直接投資，以及地下錢(qián)莊和其他方式。熱錢(qián)的流入可能會(huì)導(dǎo)致中國(guó)貨幣供給量的增加，資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成以及通貨膨脹問(wèn)題。因此，估計(jì)熱錢(qián)流入的規(guī)模就成為中國(guó)宏觀調(diào)控所必須解決的問(wèn)題。

目前估算熱錢(qián)流入的主要方法有兩種，即直接法和間接法。所謂“直接法”，就是把國(guó)際收支平衡表（BOP）中的“凈誤差和遺漏項(xiàng)”看作是熱錢(qián)。顯然，這一定義涵蓋范圍過(guò)小，忽視了在其他渠道掩蓋下流入的熱錢(qián)，而且“凈誤差和遺漏項(xiàng)”中真正的“凈誤差和遺漏項(xiàng)”也被看作是熱錢(qián)，導(dǎo)致測(cè)量誤差。

間接法對(duì)熱錢(qián)的定義則要“寬泛”許多。間接法將新增外匯儲(chǔ)備減去貿(mào)易順差與外國(guó)直接投資后的殘差視作熱錢(qián)。顯然，間接法相對(duì)更科學(xué)合理，因而逐漸成為學(xué)術(shù)界估算熱錢(qián)規(guī)模的主流方法。但這種方法會(huì)高估熱錢(qián)的實(shí)際規(guī)模，而且跟直接法一樣，忽視了FDI和貿(mào)易順差中可能存在的熱錢(qián)，也就是假冒的貿(mào)易順差或外國(guó)直接投資，而這種隱性熱錢(qián)的規(guī)?？赡懿豢珊鲆暎ㄌ菩瘛⒘好?，2007）。

蘇劍、童立（2011）對(duì)間接法做了一定修正，考慮到了隱性熱錢(qián)問(wèn)題。他們主要考慮了隱藏在貿(mào)易順差中的熱錢(qián)。他們的計(jì)算公式是：

HM = (FER－TS－FDI) + (TS－RTS) （1）

其中，F(xiàn)ER、TS和FDI分別代表新增外匯儲(chǔ)備、貿(mào)易順差（統(tǒng)計(jì)值）和外國(guó)直接投資，而RTS則表示合理的貿(mào)易順差(Reasonable Trade Surplus)。因此，上述公式的前半部分是間接法計(jì)算熱錢(qián)規(guī)模的公式，后半部分是隱藏在貿(mào)易中的熱錢(qián)規(guī)模的計(jì)算公式，它就等于實(shí)際貿(mào)易順差減去合理的貿(mào)易順差。那么合理的貿(mào)易順差怎么估算呢？他們首先假定，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、勞動(dòng)力成本、要素價(jià)格及稅率等相對(duì)穩(wěn)定的情況下，短期內(nèi)加工貿(mào)易的“進(jìn)口金額/出口金額”也應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)大起大落。因此，他們估算隱藏在貿(mào)易渠道中的熱錢(qián)的方法的邏輯為：短期中出口結(jié)構(gòu)及整體利潤(rùn)率水平相對(duì)穩(wěn)定，因此“貿(mào)易順差/出口比值”也波動(dòng)不大。選擇2000-2002年的“貿(mào)易順差/出口比值”為基準(zhǔn)值，這一階段尚未有熱錢(qián)的大規(guī)模流入，因而貿(mào)易數(shù)據(jù)大致上反映了真實(shí)的商品進(jìn)出口情況。他們以2000-2002年為基期，以2009年6月為終期參照點(diǎn)，通過(guò)擬合這段時(shí)間內(nèi)的“貿(mào)易順差/出口比值”來(lái)得到未隱藏?zé)徨X(qián)的合理的趨勢(shì)值。這樣，就可以得到隱藏在貿(mào)易渠道中的熱錢(qián)的規(guī)模。表1即是他們用這一方法估算出來(lái)的2005-2010年流入中國(guó)的熱錢(qián)的規(guī)模。

本文采用的熱錢(qián)流入數(shù)據(jù)是依據(jù)蘇劍和童立（2011）提出的方法估算的。根據(jù)上述方法不難得到熱錢(qián)規(guī)模的月度數(shù)據(jù)。因此，本文各變量皆為2005年1月至2010年12月的月度數(shù)據(jù)（由于2005年未有統(tǒng)計(jì)，因此房地產(chǎn)價(jià)格為2006年1月開(kāi)始的月度數(shù)據(jù)）。

（二）人民幣升值壓力的度量

無(wú)論是理論界還是在實(shí)踐中，投資行為是基于預(yù)期做出的抉擇早已成為共識(shí)。因此，如果單純以非市場(chǎng)化的人民幣匯率作為升值指標(biāo)則在邏輯上有所不足，缺乏說(shuō)服力。為此，本文引入1年期的人民幣NDF（Non-deliverable Forward）來(lái)彌補(bǔ)這一缺陷。

NDF的本質(zhì)是無(wú)本金遠(yuǎn)期外匯交易，屬于離岸金融衍生產(chǎn)品，主要目的在于規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)。交易雙方事先約定未來(lái)指定日期的匯率，到期時(shí)只計(jì)算約定匯率與即期匯率差價(jià)，不真正交割。人民幣NDF開(kāi)始于1996年，目前主要在香港和新加坡兩個(gè)主要成熟離岸交易市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，且隨著我國(guó)匯率形成制度的改革，人民幣NDF交易逐漸活躍，已具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。再考慮其遠(yuǎn)期交割的特點(diǎn)，其能作為國(guó)際市場(chǎng)對(duì)人民幣升值預(yù)期的一個(gè)合理參考指標(biāo)。

2005年之后，美元兌人民幣匯率一路走低，這種升值趨勢(shì)一直持續(xù)到2008年中旬，隨后美元兌人民幣匯率一直維持在6.8：1左右至2010年一季度，之后人民幣重回升值軌道。本文將人民幣NDF匯率和人民幣即期匯率兩種匯率綜合為指標(biāo)ExchPres(Exchange Pressure)來(lái)衡量人民幣的升值預(yù)期：

若ExchPres小于1，則預(yù)期人民幣會(huì)貶值；若大于1，即表明人民幣有升值壓力。ExchPres值越大，人民幣升值預(yù)期越強(qiáng)烈。

圖1給出了本文對(duì)2005-2010年間人民幣升值預(yù)期的度量。其中，NDF數(shù)據(jù)來(lái)源于CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)，美元兌人民幣現(xiàn)貨匯率來(lái)源于國(guó)家外匯管理局，樣本數(shù)量皆為72個(gè)。

（三）利率差

正如在經(jīng)濟(jì)學(xué)中有時(shí)間成本的概念，資本的使用也同樣具有成本。因此，與上部分人民幣匯率升值預(yù)期同理，如果僅選用中國(guó)國(guó)內(nèi)利率作為熱錢(qián)套利的單邊指標(biāo)，并不能夠準(zhǔn)確衡量熱錢(qián)是否是因?yàn)槔⑹找娑x擇流入中國(guó)。本文將美國(guó)利率作為熱錢(qián)的資金成本，以中美利率差作為熱錢(qián)套取利率差收益之動(dòng)因的核心指標(biāo)。

考慮到利率指標(biāo)的可比性，本文選取中國(guó)1年期存款的基準(zhǔn)利率和美國(guó)聯(lián)邦基金利率作為各自國(guó)家利率水平的衡量指標(biāo)。其中，人民幣基準(zhǔn)存款利率數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)債券信息網(wǎng)，而美國(guó)聯(lián)邦基準(zhǔn)利率則來(lái)源于美聯(lián)儲(chǔ)，樣本數(shù)為72個(gè)，具體情況見(jiàn)圖2。

2005-2007年美聯(lián)儲(chǔ)不斷上調(diào)其利率目標(biāo)，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從2.28%一路上升至5.26%。2007年中旬金融危機(jī)的爆發(fā)使美國(guó)進(jìn)入漫長(zhǎng)的降息周期，并自2008年底后一直維持在零利率水平。反觀中國(guó)，在2007年國(guó)內(nèi)CPI不斷創(chuàng)新高的背景下，央行連續(xù)6次提高人民幣存款基準(zhǔn)利率。之后席卷全球的金融危機(jī)愈演愈烈，中國(guó)亦不能獨(dú)善其身。面對(duì)出口嚴(yán)重萎縮，經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)，央行于2008年第四季度果斷將基準(zhǔn)利率連降三次以刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并在隨后兩年的時(shí)間中保持人民幣一年期存款2.25%的低利率水平。直至2010年下半年通脹再次抬頭，中國(guó)才重新進(jìn)入新一輪的加息周期。

（四）資本市場(chǎng)收益的度量：股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

根據(jù)上一部分的估算結(jié)果，熱錢(qián)大規(guī)模流入始自2005年，并在2007年超過(guò)2000億美元達(dá)到歷史最高值。而與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)的股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一階段也漸漸升溫，上證指數(shù)從2006年年初的1180點(diǎn)攀升至年末的2675點(diǎn)，全年漲幅高達(dá)127%。而2007年則不但延續(xù)了牛市走勢(shì)，更是在2007年10月創(chuàng)出了6124點(diǎn)的上證綜指歷史最高點(diǎn)。圖3顯示的是2005年3月至2010年11月的上證綜合指數(shù)和熱錢(qián)流入規(guī)模。從圖3 可以看出，2005-2010年間上證綜指與熱錢(qián)流動(dòng)規(guī)模之間存在明顯的相關(guān)性。相比股市的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)絲毫不落下風(fēng)，僅以深圳為例，其一手房成交均價(jià)歷時(shí)半年多，便從2007年年初的不到11000元/平米飆升至8月的24000元/平米，上漲幅度之大、速度之快令人瞠目結(jié)舌。

2007年資本資產(chǎn)市場(chǎng)的火爆造就了全民皆股、全民皆房的現(xiàn)象，聯(lián)系到熱錢(qián)流入趨勢(shì)，兩者之間是否存在因果關(guān)系就成為一個(gè)值得思考的問(wèn)題。在資產(chǎn)價(jià)格的暴漲中，熱錢(qián)是順勢(shì)而為收益頗豐，抑或是幕后推手之一，正是接下來(lái)的實(shí)證分析所要回答的問(wèn)題。

在度量資本市場(chǎng)的收益時(shí)，針對(duì)股票市場(chǎng)本文選取月度收益率因變量，初始數(shù)據(jù)來(lái)源于Wind資訊；而針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)則采用全國(guó)房地產(chǎn)月度環(huán)比價(jià)格指數(shù)，其出處為中房網(wǎng)，樣本數(shù)為60。

（五）實(shí)證分析

只有先明確熱錢(qián)為何流動(dòng)，才能在政策層面提出有針對(duì)性的合理建議。因而本文將利用VAR模型通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)來(lái)研究熱錢(qián)流動(dòng)與眾多套利因素之間的關(guān)系，以此來(lái)確定影響熱錢(qián)流動(dòng)的主要?jiǎng)右颉?/p>

1．回歸變量的統(tǒng)計(jì)性描述

首先我們需要明確回歸模型的各變量含義：因變量實(shí)際熱錢(qián)規(guī)模用HM代表，而自變量人民幣升值預(yù)期、中美利率差分別用ExchPres和IntD表示，最后用Stock和RealEst代指上證綜指月度區(qū)間收益率及中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

各變量的統(tǒng)計(jì)性描述結(jié)果如表2所示。

實(shí)證檢驗(yàn)的樣本區(qū)間為2005年1月至2010年12月，除房地產(chǎn)數(shù)據(jù)缺失2005年數(shù)據(jù)外，其余變量樣本數(shù)皆為72個(gè)。

2. 樣本數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

變量的不平穩(wěn)性是造成偽回歸最主要的因素之一。為了避免這種偽回歸，確保格蘭杰因果檢驗(yàn)的有效性，回歸前必須對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文采用的是ADF檢驗(yàn)方法，檢驗(yàn)結(jié)果顯示在表3中。

根據(jù)表3結(jié)果，熱錢(qián)規(guī)模和上證綜指收益是平穩(wěn)時(shí)間序列，而人民幣升值預(yù)期、中美利率差及房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的時(shí)間序列在5%的顯著性水平下非平穩(wěn)。因此，我們需要考察各變量的一階差分平穩(wěn)性，結(jié)果如表4所示。

很明顯，在5%的顯著性水平下，所有變量的一階差分皆為平穩(wěn)序列，因此我們將使用樣本數(shù)據(jù)的一階差分進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。

3. 協(xié)整檢驗(yàn)

由ADF檢驗(yàn)結(jié)果可知，人民幣升值預(yù)期、中美利率差及房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比指數(shù)皆為非平穩(wěn)序列，但所有變量差分的一階均為平穩(wěn)時(shí)間序列。因此，在正式進(jìn)入格蘭杰因果檢驗(yàn)之前，還需檢驗(yàn)熱錢(qián)規(guī)模與各自變量之間的協(xié)整關(guān)系。

本文利用Johnansen法檢驗(yàn)時(shí)間序列樣本的協(xié)整關(guān)系，其中滯后期的確定根據(jù)AIC(Akaike Information Criterion)準(zhǔn)則。如表5所示，滯后期為2時(shí)，AIC最小，因而本文的最佳滯后期為2期。

對(duì)于多變量模型，Johnansen協(xié)整檢驗(yàn)的原假設(shè)為樣本數(shù)據(jù)之間不存在協(xié)整關(guān)系的數(shù)目。根據(jù)表6的檢驗(yàn)結(jié)果，HM、ExchPres、IntD、Stock及RealEst至少存在2個(gè)協(xié)整關(guān)系。

4. 格蘭杰因果檢驗(yàn)

由于各變量具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，因此我們能夠?qū)Ρ疚乃P(guān)心的核心問(wèn)題―熱錢(qián)流動(dòng)動(dòng)因進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)（Granger Test）。值得注意的是，由于格蘭杰因果檢驗(yàn)的結(jié)果對(duì)滯后期的敏感度較高，因而我們對(duì)最佳滯后期的選擇除AIC準(zhǔn)則之外，還將綜合考慮SC準(zhǔn)則，若兩者矛盾則最后根據(jù)似然比(LR)統(tǒng)計(jì)量來(lái)確定。需要特別說(shuō)明的是，由于實(shí)際熱錢(qián)規(guī)模（HM）和上證指數(shù)月度收益（Stock）都是平穩(wěn)序列，且根據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，因此在格蘭杰檢驗(yàn)中我們直接使用兩個(gè)變量。

從表7可見(jiàn)，熱錢(qián)規(guī)模的變動(dòng)和人民幣升值預(yù)期的變動(dòng)存在格蘭杰因果關(guān)系，而股票市場(chǎng)收益也與熱錢(qián)流動(dòng)規(guī)模存在單向的格蘭杰因果關(guān)系；但利率差、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)與熱錢(qián)流動(dòng)不存在格蘭杰因果關(guān)系。其中，人民幣升值預(yù)期的變動(dòng)是熱錢(qián)規(guī)模變化的格蘭杰原因，但反之不成立。而熱錢(qián)流動(dòng)規(guī)模則是上證指數(shù)月度收益的格蘭杰原因，反之亦不成立。

上述檢驗(yàn)結(jié)果并不令人吃驚。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，可以由此得到四個(gè)結(jié)論。第一，人民幣升值預(yù)期變動(dòng)對(duì)熱錢(qián)流動(dòng)規(guī)模變化的影響非常顯著。之前我們已經(jīng)看到國(guó)際短期資本由凈流出轉(zhuǎn)為凈流入正好發(fā)生在2003年人民幣升值預(yù)期開(kāi)始升溫之時(shí)，現(xiàn)在則從實(shí)證的角度對(duì)這種聯(lián)系進(jìn)行了驗(yàn)證。第二，套利不是熱錢(qián)流動(dòng)的格蘭杰原因，更進(jìn)一步地，我們做了熱錢(qián)規(guī)模與美國(guó)利率變動(dòng)的格蘭杰因果檢驗(yàn)，兩者還是沒(méi)有顯著的格蘭杰因果關(guān)系。同時(shí)，資本市場(chǎng)的收益對(duì)熱錢(qián)也不存在明顯的格蘭杰原因。綜合這兩點(diǎn)，可以得到這樣的結(jié)論：人民幣匯率升值預(yù)期引致大規(guī)模的熱錢(qián)流入，套匯收益是熱錢(qián)的首要目的。第三，盡管資本市場(chǎng)收益不是熱錢(qián)流動(dòng)的格蘭杰原因，但是熱錢(qián)流入?yún)s是中國(guó)股票市場(chǎng)波動(dòng)的正向格蘭杰原因。其背后的邏輯可能在于中國(guó)的股票市場(chǎng)尚不成熟，炒作坐莊的現(xiàn)象仍較嚴(yán)重，因而會(huì)有相當(dāng)部分的熱錢(qián)進(jìn)入股票市場(chǎng)博取資本利得。第四，雖然房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)與熱錢(qián)在兩個(gè)方向上皆不存在格蘭杰因果關(guān)系，但這絕不能表明沒(méi)有熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)論的原因之一可能是相比股票市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)太過(guò)龐大，其整體價(jià)格的起伏更多地受到政策、國(guó)內(nèi)流動(dòng)性等其他方面的影響。

5. 脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

在VAR模型的基礎(chǔ)上建立脈沖響應(yīng)函數(shù)，并據(jù)此得到熱錢(qián)流動(dòng)對(duì)其他變量的脈沖響應(yīng)路徑。其結(jié)果如圖4所示，其中橫軸為滯后期數(shù)，本文為滯后15期；縱軸表示被解釋變量對(duì)解釋變量沖擊的響應(yīng)程度，虛線區(qū)域?yàn)轫憫?yīng)函數(shù)在正負(fù)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的置信區(qū)間。

圖4顯示了脈沖-響應(yīng)分析的結(jié)果。圖4左上圖顯示的是人民幣升值壓力對(duì)熱錢(qián)流入的影響，由該圖可見(jiàn)，在給予人民幣升值壓力一個(gè)正沖擊后，熱錢(qián)流入規(guī)模迅速作出反應(yīng)，并在第二期達(dá)到最大值120，之后迅速下降并在第五期轉(zhuǎn)為微弱的負(fù)值。同樣，熱錢(qián)對(duì)中美利率差的沖擊響應(yīng)值一直為正，在第三期到達(dá)最高峰后緩慢下降至零附近（圖4右上圖）。相比而言，熱錢(qián)對(duì)房地產(chǎn)（圖4左下圖）和股票（圖4右下圖）沖擊的響應(yīng)波動(dòng)較小，而且響應(yīng)值比較微弱。

上述結(jié)果也具有較合理的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義，熱錢(qián)對(duì)人民幣升值預(yù)期沖擊的響應(yīng)程度最高也最強(qiáng)烈，也印證了本文的觀點(diǎn)――即本輪熱錢(qián)選擇大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)的出發(fā)點(diǎn)正是豪賭人民幣升值。另一方面，利率差、房地產(chǎn)價(jià)格、股票市場(chǎng)收益和升值預(yù)期等四個(gè)變量在長(zhǎng)期的響應(yīng)值皆相當(dāng)微弱，則深刻反映了熱錢(qián)追逐短期收益的本質(zhì)，一旦獲得預(yù)期利潤(rùn)，則迅速撤離。

三、總結(jié)

熱錢(qián)流入已經(jīng)成為我國(guó)目前面臨的重要問(wèn)題之一。熱錢(qián)流入迫使中央銀行投放基礎(chǔ)貨幣，加劇了我國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩的局面。熱錢(qián)為什么流入我國(guó)？對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的哪些方面會(huì)產(chǎn)生影響？這些問(wèn)題成為我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策設(shè)計(jì)方面需要解決的問(wèn)題。

熱錢(qián)流入的動(dòng)因可被歸納為“套匯”、“套利”和“套價(jià)”。我們根據(jù)2005年1月至2010年12月的月度數(shù)據(jù)所進(jìn)行“三重套利”的實(shí)證研究，從格蘭杰因果檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，人民幣升值預(yù)期的“套匯因素”是吸引熱錢(qián)流入中國(guó)最重要的原因。利率差并未如其他學(xué)者以及我們之前所設(shè)想的那么重要，一個(gè)可能的原因是我國(guó)管制利率和匯率，利率差在刨除了匯率差這一因素外。房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)和股票收益率也不是熱錢(qián)流入的原因，這可能是因?yàn)楣墒酗L(fēng)險(xiǎn)較大、房地產(chǎn)流動(dòng)性太差，當(dāng)然具體是什么原因還需要進(jìn)一步深入研究。

這一結(jié)果對(duì)我國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)有重要啟示。既然熱錢(qián)流入的主要原因是“套匯”，那么現(xiàn)在人民幣是在升值，所以熱錢(qián)流入，但一旦人民幣升值到位，或者人民幣匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大，那么這些熱錢(qián)就隨時(shí)可能撤離中國(guó)，這將導(dǎo)致中國(guó)貨幣基礎(chǔ)的大量下降，就如同現(xiàn)在熱錢(qián)流入導(dǎo)致貨幣基礎(chǔ)大量增加一樣。熱錢(qián)的撤離可能引發(fā)我國(guó)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅，將我國(guó)經(jīng)濟(jì)拖入金融危機(jī)之中。因此，隨著人民幣升值逐步到位，熱錢(qián)流出的可能性也在逐步上升，如何應(yīng)對(duì)這一可能性，防范由此可能引發(fā)的金融危機(jī)，是我國(guó)應(yīng)該立即考慮的問(wèn)題。

本文也發(fā)現(xiàn)，熱錢(qián)流入對(duì)人民幣升值預(yù)期、利率差、房地產(chǎn)價(jià)格的變化沒(méi)有顯著影響，但對(duì)股票市場(chǎng)收益率有單向影響，這表明了熱錢(qián)確實(shí)會(huì)進(jìn)入我國(guó)的資本市場(chǎng)，但更多的是進(jìn)入股市而非房市。結(jié)合我們關(guān)于熱錢(qián)流入的動(dòng)因的結(jié)論，可以發(fā)現(xiàn)，股市收益不是熱錢(qián)流入的格蘭杰原因，但熱錢(qián)流入?yún)s是股市收益的格蘭杰原因，這意味著，雖然熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)時(shí)，主要考慮人民幣升值，股市收益不是其主要考慮因素，但熱錢(qián)一旦進(jìn)入中國(guó)，還是希望博取股市收益；由于熱錢(qián)是短期資金，所以要投資的話也會(huì)優(yōu)先考慮流動(dòng)性較高的資產(chǎn)，因此股市就成為其最佳選擇。這也意味著，一旦人民幣升值到位，熱錢(qián)撤出中國(guó)，我國(guó)的股市可能會(huì)出現(xiàn)狂跌的局面。如何穩(wěn)定那時(shí)的股市，也成為我國(guó)需要立即考慮的問(wèn)題。

另外，既然熱錢(qián)流入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化沒(méi)有顯著影響，那就意味著，我國(guó)近年來(lái)的房?jī)r(jià)大幅度上漲跟熱錢(qián)流入沒(méi)有顯著的聯(lián)系。這是可以理解的，因?yàn)闊徨X(qián)畢竟是要博取短期收益的，房地產(chǎn)流動(dòng)性太差，顯然不是熱錢(qián)的最佳投資去向。這也意味著，近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)的飛漲另有原因，我國(guó)要調(diào)控房?jī)r(jià)需要從別的方面著手。

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