序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)月度總結(jié)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和企業(yè)改革不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭變得越來越激烈，如何加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，切實降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，以低成本運營來保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。

一、強化成本管控對于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的積極意義

第一，設(shè)定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現(xiàn)，如果成本管控不到位，利潤目標的實現(xiàn)就無從談起。只有加強房產(chǎn)企業(yè)的成本管控才能實現(xiàn)自身的利潤目標。營業(yè)利潤是收入抵扣成本、稅金、費用以后的結(jié)余。從這個利潤的公式，我們可以看到，在收入保持不變的前提下，壓縮成本是確保利潤空間的有效手段。只有確保一定的利潤空間才能確保房產(chǎn)企業(yè)有足夠的競爭力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身所房地產(chǎn)企業(yè)自身所設(shè)定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現(xiàn)，如果成本管控不到位，利潤目標的實現(xiàn)就無從談起。

第二，只有加強房產(chǎn)企業(yè)的成本管控才能有效增強自身的競爭力并最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2OlO年5月31日公布的 國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2OlO年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的知）中，“逐步推進房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài)，充分的說明了國家對于房產(chǎn)調(diào)控的決心與力度。今年以來金融機構(gòu)頻頻頒布一些信貸制約措施，因此，可以肯定的說房產(chǎn)價格的適度回調(diào)

是在所難免的。在當前的經(jīng)濟形勢下，加強成本管控才能從根本上提升房產(chǎn)企業(yè)的競爭力只有競爭力增強了，房產(chǎn)企業(yè)的市場份額才會進一步的擴大，房地產(chǎn)企業(yè)才能真正實現(xiàn)平穩(wěn)、

健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)強化成本管控的對策與建議

房地產(chǎn)要做好成本控制，首先要樹立“全成本觀”，只有圍繞成本的全生命周期進行精細管控，方能真正從各個環(huán)節(jié)管控成本，真正做到在滿足產(chǎn)品品質(zhì)前提下的處處節(jié)流。成本管理必須是基于“全成本視野”，即將整個成本的范圍劃分為控設(shè)計、控開發(fā)成本和控開發(fā)費用。

（一）控設(shè)計

房地產(chǎn)設(shè)計環(huán)節(jié)是實現(xiàn)成本“事前控制”的關(guān)鍵，盡管設(shè)計費占建筑工程總成本僅僅1.5%-3%，卻直接決定了整個項目成本的70%甚至更多，因此專門針對設(shè)計進行成本視角的管控系統(tǒng)往往是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理要點也是難點所在。房地產(chǎn)企業(yè)首先需要明確產(chǎn)品限額設(shè)計的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟指標，指標的數(shù)據(jù)化、明晰化往往能夠使得成本、設(shè)計及其他相關(guān)部門統(tǒng)一語言，實現(xiàn)成本、設(shè)計深度溝通和有效協(xié)同。另一方面關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟指標本身也是抓大放小、聚焦重點，相對容易推行和落地。其次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)明確的關(guān)鍵技術(shù)指標分階段進行落實和監(jiān)控，在設(shè)計過程中選擇合適設(shè)計單位并充分溝通和嚴格管控與評估，最終確保設(shè)計能夠按照關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟指標實現(xiàn)產(chǎn)品的限額設(shè)計。

（二）控開發(fā)成本

控制開發(fā)成本重點體現(xiàn)在目標成本的漸進明細的多版本管控、采購與供方的精細管控、合約執(zhí)行的過程控制以及景觀裝修成本的控制。具體從以下幾個方面進行管控：

1、建立目標成本

目標成本管理是成本控制的基礎(chǔ)。目標成本是地產(chǎn)企業(yè)基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標。從測算成本開始，在方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計相應(yīng)完成后，最終確定該項目的目標成本。

目標成本具體在什么階段確定根據(jù)每個公司的管理水平而定。一般而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在施工圖紙出來之后確定目標成本；但一些管理水平比較高的企業(yè)也將目標成本的確定前置到了擴初階段甚至是方案階段，并在不同階段形成不同的版本。

2、通過合約規(guī)劃將目標成本分解

合約規(guī)劃是指將目標成本按照“自下而上、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結(jié)算整個過程的合同簽訂及執(zhí)行。

通過合約規(guī)劃，在項目啟動階段預(yù)計項目在開發(fā)過程中會發(fā)生多少合同大類和每類合同所發(fā)生的金額，后期在合同簽訂時，與合約規(guī)劃金額進行對應(yīng)，就能及時反映項目成本是否和目標成本有偏差。此時，成本控制載體由對明細費項的控制轉(zhuǎn)為對合約規(guī)劃對應(yīng)合同的控制，合約規(guī)劃成為連接目標成本和合同執(zhí)行的樞紐。在做合約規(guī)劃時，肯定有部分費用不明確，可以引入規(guī)劃余量的概念，作為費項的蓄水池，可以隨時在受控或經(jīng)過審批的情況下用于其他金額不足的合同。

3、通過月度資金計劃進行成本資金控制

地產(chǎn)企業(yè)月度資金計劃的范圍主要包含項目成本類的資金計劃，即合同付款及其他費用計劃。合同付款分為計劃內(nèi)付款和計劃外付款。付款計劃走月度資金計劃，即計劃內(nèi)付款；付款計劃沒有走月度資金計劃，直接走付款審批流程的就是計劃外付款。

月度資金計劃是成本實際支付的控制前提，只有和實際項目運作相關(guān)聯(lián)并經(jīng)過確認的付款計劃，才會形成月度資金計劃，經(jīng)過對企業(yè)內(nèi)部的資金進行有效預(yù)估和合理按排之后才能實際支付。月度資金計劃是成本資金控制的關(guān)鍵。

4、通過動態(tài)成本執(zhí)行對目標成本控制進行預(yù)警和強控

為了對動態(tài)成本的執(zhí)行與目標成本的差異進行實時監(jiān)控并干預(yù)，需要從總量上將動態(tài)成本與目標成本基準值進行對比，并在目標成本級別上設(shè)定預(yù)警指標和強控指標。預(yù)警指標是指，當該級別動態(tài)成本超過目標成本預(yù)警指標一定范圍（比如2%或者某個具體金額）時，需要向相關(guān)負責人（比如項目成本經(jīng)理）發(fā)出報警，但可以繼續(xù)簽訂合同。強控指標是指該級別動態(tài)成本超過目標成本強控指標（比如3%或者某個具體金額）時，需向個關(guān)負責人（項目負責人）發(fā)出報警，并且經(jīng)過審批流程調(diào)整目標成本后，方可繼續(xù)簽訂合同。

企業(yè)一般可以采用絕對值和相對值兩種維度對成本超額進行雙重監(jiān)控。通過預(yù)警或強控手段，項目各項成本管控就有了一道“高壓線”。

5、做好成本月度回顧是成本管理保障

成本月度回顧是成本控制的重要保障。成本經(jīng)理在月度總結(jié)回顧時，需要思考如下幾個重要方向：動態(tài)成本有沒有超標？未來發(fā)生的合約規(guī)劃有沒有問題？已經(jīng)發(fā)生的合同成本會不會變化？成本需不需要追加？

每月成本匯報前，合同責任人負責對未發(fā)生合同進行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，確保當期實施的合同所發(fā)生的金額、變更及簽證以及預(yù)估變更和待發(fā)生的合約規(guī)劃，必須及時反映在《項目動態(tài)成本匯總表》中。

成本經(jīng)理每月最后一個工作日前，編制《項目成本月度回顧報告》，并將分析報告向公司管理層匯報，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立相關(guān)審批流程，報相關(guān)領(lǐng)導審批確定。成本回顧時，對比、考核均以最新經(jīng)過調(diào)整審批的目標成本為基準值。

（三）控開發(fā)費用

控開發(fā)費用也是全面成本管控的一個體現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要針對營銷費用、財務(wù)費用和稅費三大環(huán)節(jié)進行管控。

營銷費用占比銷售額2%到5%甚至更多，但很多時候營銷費用尤其是營銷推廣費用都存在很大程度的浪費，比如從所周知的廣告投放中50%都是浪費的，營銷費用管控中，可能需要針對銷售傭金完善制度，做好規(guī)范精細的管控，針對因為賣場營造面修建的售樓處、樣板間及展示區(qū)費用進行控制，而針對營銷推廣費用則需要通過注入到訪成交率、單位到訪交成本、單位成交成本等量化的推廣效果指標實現(xiàn)營銷推廣費用每分錢都花得更合理、更有效果。

篇（2）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題分析

（一）什么是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理就是充分調(diào)動和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對工程建設(shè)、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢，花得多會浪費，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說的“物有所值”。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中普遍存在的管理缺陷

房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理過程中缺乏全局性和規(guī)范性的管理機制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)存在較大區(qū)別，其具備復雜性、層次性以及獨特性的特點，分層管理方式的不同形成了市場中的差異性，從而必須要面對各式各樣的消費群體與激烈的競爭市場[1]。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作所涉及的內(nèi)容較多，如工程預(yù)算、服務(wù)、銷售、土地等各項內(nèi)容，因各種因素漸漸形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。加強財務(wù)成本管理與完善管理體系對企業(yè)而言，就是提高企業(yè)在市場中的競爭力，并使房地產(chǎn)財務(wù)管理模式獲得相應(yīng)提高。

1.財務(wù)成本管理意識較為薄弱

當前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中只注重企業(yè)經(jīng)濟利益，而忽略了財務(wù)成本管理工作的重要性，管理意識較為薄弱，并對財務(wù)管理工作認識較為匱乏。多數(shù)企業(yè)進行成本管理工作時只重視設(shè)計期間的成本管理，從而忽略了項目財務(wù)管理工作，或者認為對材料進行成本控制是進行成本管理的關(guān)鍵點，同時企業(yè)進行財務(wù)管理中的工作人員對其不給予重視，導致成本管理工作未能全面進行[2]。由于受到市場環(huán)境的影響，同行產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度在不斷加快，因此企業(yè)必須要將管理工作細化，才能順應(yīng)現(xiàn)代市場發(fā)展。財務(wù)成本管理意識薄弱只會動搖房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位，阻礙企業(yè)未來發(fā)展。

2.財務(wù)管理中工程預(yù)結(jié)算問題

目前大部分企業(yè)在實施財務(wù)成本管理工作期間會忽略工程結(jié)算工作，并使其產(chǎn)生較多問題，其中包括：（1）對工程結(jié)算數(shù)據(jù)進行造假，對于國家工程項目來說尤為嚴重，制造出較高預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)，高出實際工程結(jié)算的預(yù)算會進入個人腰包內(nèi)，使工程質(zhì)量受到影響，嚴重可導致出現(xiàn)豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項目工程工作在實施期間缺乏較為健全管理，施工、設(shè)計、建設(shè)等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導致管理工作缺乏統(tǒng)一性，導致工程預(yù)算借款參差不齊，致使整個工程結(jié)算數(shù)據(jù)信息缺少有效性、真實性等，使工程項目資金運轉(zhuǎn)處于不利狀態(tài)。（3）工程項目結(jié)算定額與實際狀態(tài)相背離，更新較為緩慢，傳統(tǒng)定位計算方法已不能有效地體現(xiàn)出實際工程結(jié)算的真實性，如對其進行再次計算工作會比較煩瑣、復雜，大大降低了結(jié)算效率與進度。

3.缺乏健全的財務(wù)成本管理制度

通過對其成本管理方式進行分析，主要是依靠相關(guān)部門財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)、資料進行財務(wù)成本匯報工作。根據(jù)這一方式可分析到其中存在的問題，由于部分項目已在進行，不能實施任何補救工作，沒有在實施前對項目進行事前與事后問題預(yù)測，導致財務(wù)成本管理工作處于被動狀態(tài)[4]。如在進行期間出現(xiàn)財務(wù)賬面問題，就會形成賬面失控的局面，無法估量最終損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理應(yīng)對措施

（一）全方位實施財務(wù)管理工作

全面開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理工作，集中資金管理。成本管理質(zhì)量的好壞與企業(yè)在激烈的市場競爭中成正比關(guān)系，同時會直接影響企業(yè)最終經(jīng)濟效益。企業(yè)在實施財務(wù)成本管理工作過程中應(yīng)把該項工作制作成一項系統(tǒng)流程，對成本管理以分層方式進行管理，貫徹對象、內(nèi)容、方法全方位原則，有助于對企業(yè)服務(wù)成本、資產(chǎn)成本、環(huán)境成本、人才成本等給予全方位管理。

同時，在管理時應(yīng)嚴格按照相關(guān)管理制度實施工作，嚴格按照財務(wù)成本管理需求對企業(yè)項目建設(shè)、服務(wù)、設(shè)計等進行規(guī)劃，并制訂相應(yīng)的成本控制方案，從而確保各項目財務(wù)成本可獲得全面控制。成本管理首要任務(wù)是對資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對幾個項目進行財務(wù)成本管理，先對其資金集中管理，結(jié)合項目特點平衡所需資金，防止出現(xiàn)部分項目需通過貸款解決資金問題以及部分項目資金過于閑置。這樣不但可以對資金進行集中管理，還能避免資金在調(diào)配期間出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，減少資金沉淀現(xiàn)象，加強資金使用效率。此外，當前我國多數(shù)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時主要是依靠營銷資金回收與銀行貸款等方式實現(xiàn)資金融資，導致資金籌集問題日漸突出，資金籌集渠道嚴重受限；因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展資金籌集渠道，如中小型企業(yè)可采用一些知名度較高企業(yè)的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎(chǔ)上，通過汲取海外資金、上市籌集、發(fā)行證券等各種方法實施資金籌集、融資，提高財務(wù)成本管理工作，降低資金成本支出。

（二）加強成本管理人員財務(wù)管理意識

實施財務(wù)成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項目資源等三個重要條件，同時需要企業(yè)員工全面參與到成本管理工作中，而企業(yè)管理者應(yīng)在工作中起到帶頭作用。工作人員在進行成本管理時應(yīng)具備較強的財務(wù)成本管理意識，并主動分析在崗工作任務(wù)和財務(wù)成本有關(guān)的法律法規(guī)，此外還應(yīng)注意進行管理過程期間應(yīng)注意的事項，熟練掌握相關(guān)操作技術(shù)，加強財務(wù)部門與各個部門之間相互溝通交流。還可以通過對員工進行相應(yīng)培訓工作，內(nèi)容包含有：財務(wù)管理理論知識、專業(yè)技能操作等；從而促進企業(yè)財務(wù)管理工作較好較快發(fā)展。

（三）全面構(gòu)建財務(wù)成本管理體系

企業(yè)實施要想構(gòu)建健全的財務(wù)管理體系，首先要了解進行成本管理工作的相關(guān)內(nèi)容：成本預(yù)算考核工作、預(yù)算編制與實施、整體預(yù)算方式等。

1.成本預(yù)算考核工作

財務(wù)成本工作中成本預(yù)算考核主要是對預(yù)算年度、季度、月度進行總結(jié)、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個項目負責部門應(yīng)對每個月預(yù)算實施狀況給予分析，同時房地產(chǎn)每個子公司應(yīng)對總公司進行匯報總結(jié)，并召開季度、年度總結(jié)會議，分析預(yù)算工作中存在的問題因素；每個月度項目負責部門按照月度累積預(yù)算實施狀況，通過按照績效標準對員工業(yè)績給予考核，并和薪資、激烈制度相結(jié)合；年終考核工作是對企業(yè)一年預(yù)算實施狀況給予分析總結(jié)，分析內(nèi)部存在的問題因素，并結(jié)合問題特點制定下年企業(yè)經(jīng)營標準。

2.預(yù)算編制與實施

企業(yè)在進行預(yù)算編制期間，部門之間應(yīng)相互溝通交流、多互動。預(yù)算編制實施的主體人員是各個部門的負責人員就，其要嚴格遵循相關(guān)預(yù)算編制制度對實際業(yè)務(wù)進行控制。企業(yè)在進行財務(wù)成本管理工作過程中應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際業(yè)務(wù)實施，如某些業(yè)務(wù)是屬于財務(wù)成本管理預(yù)算范圍內(nèi)的，應(yīng)保證其嚴格遵循規(guī)章制度進行審批，如屬于預(yù)算以外的，應(yīng)按照制定流程報備房地產(chǎn)最高部門進行審批，并詳細說明。這樣就能對預(yù)算以外的業(yè)務(wù)進行成本管理控制，嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作。

（四）構(gòu)建全面的工程結(jié)算體系

篇（3）

    財務(wù)成本核算缺乏真實性、及時性,影響了科學決策①設(shè)立成本核算對象時不夠規(guī)范,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長,往往成片分期開發(fā),而且建筑產(chǎn)品是非標準產(chǎn)品,許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠根據(jù)產(chǎn)品特點合理確定核算對象;②建設(shè)部門和財務(wù)部門對建造成本的確認和計量存在著差異,造成了對成本管理財務(wù)賬面與實物數(shù)量不符的現(xiàn)象;③成本費用分攤隨意性過高,造成工程成本核算脫離了經(jīng)營實際;④成本核算與施工進程不同步,造成核算結(jié)果滯后于工程進度,財務(wù)成本信息不夠準確、及時,影響了決策者判斷。

    財務(wù)成本管理控制意識淡薄開發(fā)初期房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤使管理者和員工忽視了財務(wù)成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經(jīng)營的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認識到精細化的管理模式,是未來房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。

    財務(wù)成本管理措施和管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的方法分析,主要是利用財務(wù)管理部門的決算報告為依據(jù)。按照此方法即使分析過程中發(fā)現(xiàn)問題,由于項目已經(jīng)實施,已經(jīng)無法進行相關(guān)的彌補工作。不能及時進行事前預(yù)測和事中控制,財務(wù)成本核算顯得很被動。如果財務(wù)成本在賬面上出現(xiàn)失控狀況,則無法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失,沒有真正實現(xiàn)核算型財務(wù)成本管理向管理型財務(wù)成本管理的轉(zhuǎn)換。

    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理及控制的方法策略

    積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

    全面預(yù)算模式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

    預(yù)算的編制與執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強企業(yè)的控制能力。

    預(yù)算的考核與分析房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標對其業(yè)績進行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標,指導下年度預(yù)算編制和責任中心預(yù)算目標的分解。

    完善現(xiàn)有的財務(wù)管理體系

    完善財務(wù)會計體系①科學設(shè)置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》和管理控制要求,科學設(shè)置會計科目。如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目,細化成本對象,以便于進行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上增加適當?shù)撵`活性;會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、財務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

    建立管理會計系統(tǒng)建立管理會計系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責任中心。責任中心是指按照管理目標,根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別確定其績效考核指標、標準、辦法,并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進而能夠?qū)Ω髫熑沃行牡臉I(yè)績進行客觀評價。同時,設(shè)置科學的管理會計報告體系,向管理層及時反饋銷售進度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。

    健全預(yù)算會計體系,實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會計體系主要包括項目預(yù)算與資金預(yù)算兩項內(nèi)容。項目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項目為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標利潤編制預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表,構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標體系。同時要加強管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則,定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現(xiàn)獎懲措施,形成以財務(wù)制度對經(jīng)濟行為定性約束、以財務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟行為定量約束的格局。

    強化資金管理在資金籌措方面,首先要加強企業(yè)信用管理,信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款,企業(yè)將會有更多的資金開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目,有利于做大做強。其次資金籌措要有計劃,根據(jù)企業(yè)實際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強管理,加快資金周轉(zhuǎn)。防止企業(yè)過度預(yù)支資金,否則一旦發(fā)生債務(wù)危機就會危及到企業(yè)生存。嚴格控制管理費用支出。

    加強財務(wù)制度建設(shè),完善內(nèi)部審計制度房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會計制度時,應(yīng)當遵循針對性、可操作性和強制性原則,制定一套符合企業(yè)實際的財務(wù)制度:一是要設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu),統(tǒng)一負責企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實施工作;二是要制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度,如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度,實行財務(wù)管理規(guī)范化和制度化;三是要具備相應(yīng)的考核制度,強化監(jiān)督機制。內(nèi)部審計工作要從事后的財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問題,及時提出解決問題的措施,從而提高整個企業(yè)的財務(wù)管理水平。

    調(diào)整并優(yōu)化資金管理體制,完善資金管理系統(tǒng)

篇（4）

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）02-0-02

隨著城市建設(shè)的綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產(chǎn)企業(yè)也隨之進入了前所未有的高速發(fā)展時期。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的復雜性和多樣性使其對其財務(wù)管理提出了較高的要求。加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，提升財務(wù)管理水平，已成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的形勢和特點

（一）房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的形式

自2005 年始，陸續(xù)出爐的“ 國八條”、“ 國六條”等相關(guān)房地產(chǎn)政策從以下幾方面對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理產(chǎn)生舉足輕重的影響：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建設(shè)用地使用費；提高閑置土地的相關(guān)成本，從高征收土地閑置費；新辦房地產(chǎn)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和招待費，應(yīng)按稅法規(guī)定的標準可以向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但是結(jié)轉(zhuǎn)期限由原來的未加限制為最長不超過3個納稅年度；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保證“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“ 國有土地使用證”、“ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“ 施工許可證”四證齊全，并且項目的資本金比例達到項目的35%以上，才可以向商業(yè)銀行貸款。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)是指進行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟組織。其財務(wù)管理活動具有以下特點：

1.資金籌集、投入規(guī)模大，資金周轉(zhuǎn)周期長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了其開發(fā)過程是一個巨額資金投入的過程。高昂的地價和房屋工程造價要求企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大，相應(yīng)的資金籌集的任務(wù)十分繁重。并且，開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種方式來籌集資金。同時，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的特殊性使得資金管理的周期加長，資金在短期內(nèi)不能迅速收回，增加了資金周轉(zhuǎn)的難度。

2.開發(fā)風險大，需要較高水平的可行性分析。 房地產(chǎn)項目要求一次投入的資金大，壓力大，而且回收期長，風險高，決定了房地產(chǎn)企業(yè)在做投資決策時要充分論證項目的可行性，而不能完全憑借主觀隨意性。并且，房地產(chǎn)行業(yè)自身的調(diào)整能力差，一旦項目進入施工，就很難抽回資金，因此也加大了風險。這就要求企業(yè)的財務(wù)人員要做好投資決策分析，為企業(yè)提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。

3.財務(wù)關(guān)系復雜，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的活動設(shè)計面廣泛，因而反應(yīng)出的財務(wù)關(guān)系也很復雜。其參與各方通常有房地產(chǎn)企業(yè)及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、企業(yè)職工、被投資單位以及與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各單位和個上級管理部門之間的經(jīng)濟關(guān)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）財務(wù)管理尚處于基本的會計核算的階段。預(yù)測、控制、分析等管理職能基本上處于空白，財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，“大出納”的特點明顯。

（二）尚未充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。雖然許多企業(yè)在不同程度上也建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算的基本機制，但其內(nèi)容和管理方法與實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求還存在著較大差距。

（三）財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同，財務(wù)軟件和核算標準不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。

（四）由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機制，有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地對其進行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。

（六）在會計核算方面，停留于記賬和會計報表的階段，從財務(wù)單證、會計科目、會計賬目到會計報表之中，管理和決策支持信息少。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的步驟及具體內(nèi)容

（一）建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè)，控制風險是企業(yè)財務(wù)管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論，企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強化內(nèi)部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程，與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合，直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次：首要層次指明確授權(quán)對象；第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型；第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

（二）建立管理會計系統(tǒng)

建立管理會計系統(tǒng)包括設(shè)立責任中心管理和設(shè)置管理會計報告體系。

1.設(shè)立責任中心。管理房地產(chǎn)企業(yè)的責任中心，是指按照管理目標，根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進而能夠?qū)Ω髫熑沃行牡臉I(yè)績進行客觀評價。

2.設(shè)計管理會計報告體系。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

（三）完善財務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點：

1.根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應(yīng)進行重新設(shè)計，將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中，通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容，為管理者提供審批依據(jù)和決策支持，也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2.科學設(shè)置會計科目。首先，根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求，調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次，根據(jù)管理控制要求，科學設(shè)置二級以下的會計科目。第三，會計科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點實現(xiàn)收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產(chǎn)負債科目按部門進行數(shù)據(jù)歸集。

3.統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則。各個會計主體的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上可以增加適當?shù)撵`活性；各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；各個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

（四）建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1.全面預(yù)算模式。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎(chǔ)上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預(yù)算報表體系，及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋，以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2.預(yù)算的考核與分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指：每個月各責任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)母公司進行匯總和分析總結(jié)，召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況，根據(jù)設(shè)定的績效指標對其業(yè)績進行考核，再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進行整體分析，總結(jié)主要的問題，并制定和修正下年度的經(jīng)營目標，指導下年度預(yù)算編制和責任中心預(yù)算目標的分解。

3.預(yù)算的編制與執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程，需要上下互動，反復溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人，他們需要嚴格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來，如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則可按照正常的審批程序進行；如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù)，則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預(yù)算外支出，增強企業(yè)的控制能力。

（五）完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)，首先，應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系，通過與項目預(yù)算和責任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實現(xiàn)對資金需求較準確的預(yù)測與動態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率。其次，建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產(chǎn)企業(yè)，二級項目開發(fā)公司眾多，會計主體數(shù)量較大，適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式；中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可選用資金監(jiān)控模式。

財務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好企業(yè)財務(wù)管理的工作?，F(xiàn)代意義上的財務(wù)總監(jiān)是公司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經(jīng)濟一體化進程的深入，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的需要。當今的財務(wù)管理人員及企業(yè)管理者，不僅要遵循某些傳統(tǒng)的原則，還要了解瞬息萬變的資本市場及財務(wù)管理發(fā)展趨勢，并掌握最新的策略與技術(shù)，以便高效地完成工作，給企業(yè)所有者和股東們提供強有力的利益保障與支持。

參考文獻：

篇（5）

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè),面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。2、財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務(wù)軟件和核算標準不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。3、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算等基本機制,但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機制,有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系及其意義

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題,我認為要改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,應(yīng)當構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財務(wù)核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務(wù)會計核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標準、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。2、建立管理會計系統(tǒng),通過管理報告全面及時地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控,實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責任,明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學性,降低運營風險。5、完善資金管理系統(tǒng),實現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風險控制。6、實現(xiàn)財務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務(wù)管理的效率,進而完善內(nèi)外部信息共享平臺,實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。7、財務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進行不斷整合,形成有機的整體管理系統(tǒng),最終達到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系其意義在于:促進核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產(chǎn)企業(yè)風險控制,能夠有效降低企業(yè)運營風險。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè),控制風險是財務(wù)管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強化內(nèi)部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點:

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進行重新設(shè)計,將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學設(shè)置會計科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學設(shè)置二級以下的會計科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會計科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點實現(xiàn)收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產(chǎn)負債科目按部門進行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則

各個會計主體的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當?shù)撵`活性;各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會計系統(tǒng)

建立管理會計系統(tǒng)包括設(shè)立責任中心管理和設(shè)置管理會計報告體系。

1、設(shè)立責任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責任中心,是指按照管理目標,根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進而能夠?qū)Ω髫熑沃行牡臉I(yè)績進行客觀評價。

2、設(shè)計管理會計報告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標對其業(yè)績進行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標,指導下年度預(yù)算編制和責任中心預(yù)算目標的分解。

篇（6）

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；體系構(gòu)建；PDCA循環(huán)

一、全面預(yù)算管理與PDCA循環(huán)

(一)全面預(yù)算管理

預(yù)算管理是指對企業(yè)的財務(wù)、物資、人力等資源進行合理優(yōu)化配置，以實現(xiàn)企業(yè)既定戰(zhàn)略目標的現(xiàn)代管理方法。企業(yè)能夠通過預(yù)算的達成狀況來分析企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)程度，預(yù)算還能夠?qū)ζ髽I(yè)的成本開支進行控制，并能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量、企業(yè)利潤等進行合理預(yù)測。全面預(yù)算對企業(yè)在某一特定階段的生產(chǎn)成本、現(xiàn)金收支等進行反映和預(yù)測，利用預(yù)算報表來反映企業(yè)的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況，具有預(yù)見性、全面性、目標性、指令性等特點。全面預(yù)算管理是將企業(yè)的戰(zhàn)略目標分解開來，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中進行控制，從時間、空間等維度對企業(yè)的整個經(jīng)營過程進行全方位的管控，最終實現(xiàn)目標的管理過程。

(二)PDCA循環(huán)

PDCA循環(huán)在20世紀50年代由美國質(zhì)量管理專家戴明博士在前人基礎(chǔ)上進行完善，并在產(chǎn)品質(zhì)量改善中加以推廣和運用，因此也被稱為戴明循環(huán)。PDCA循環(huán)是一個不斷改進的滾動的管理方法，周而復始地加以運轉(zhuǎn)，一次循環(huán)的結(jié)束意味著下一個循環(huán)的開始，一個循環(huán)過程中解決不了的問題將進入下一個循環(huán)過程中解決。

(三)PDCA循環(huán)在全面預(yù)算管理中的應(yīng)用

全面預(yù)算管理活動的全過程，也就是質(zhì)量計劃的制定和組織實現(xiàn)的過程，這個過程就是按照PDCA循環(huán)，呈現(xiàn)螺旋式上升不停運轉(zhuǎn)的。P(Plan)是指全面預(yù)算管理的預(yù)算制定，D(Do)是指全面預(yù)算管理的預(yù)算執(zhí)行，C(Check)是指全面預(yù)算管理的預(yù)算控制，A(Action)是指全面預(yù)算管理的預(yù)算總結(jié)和行動改進。隨著PDCA循環(huán)的不斷周而復始，企業(yè)的全面預(yù)算管理工作就能夠不斷發(fā)現(xiàn)問題和不足，總結(jié)經(jīng)驗和教訓，優(yōu)化改進方法和措施，完善和提升企業(yè)的管理水平。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的資金全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建

本文主要站在PDCA循環(huán)視角下探討資金全面預(yù)算管理體系在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的構(gòu)建。

(一)P階段

P階段是編制房地產(chǎn)企業(yè)各開發(fā)項目的資金預(yù)算階段。房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算主要包括月度、季度和年度預(yù)算：月度或季度預(yù)算是指在月(季度)底前，由各個開發(fā)項目和企業(yè)職能部門根據(jù)企業(yè)的年度預(yù)算、本月(季度)預(yù)算的執(zhí)行情況，編制出下一個月(季度)的預(yù)算，并將預(yù)算上報至企業(yè)的財務(wù)部門審核，審核通過后再上報至總經(jīng)理辦公室審批，經(jīng)過多次修正及調(diào)整，最終對其進行確認。月(季度)預(yù)算是各個房地產(chǎn)開發(fā)項目及各個職能部門資金管理的具體依據(jù)；年度預(yù)算是指根據(jù)企業(yè)的各個部門提供的年度計劃，例如工程部門的施工計劃、物資采購計劃等，銷售部門提供的營銷費用預(yù)算，行政部門提供的管理費用預(yù)算等，由企業(yè)的全面預(yù)算管理中心進行審批并形成統(tǒng)一的年度預(yù)算。年度預(yù)算需要反復進行調(diào)整和改進，最終在每年年底前完成。

(二)D階段

D階段是對房地產(chǎn)各開發(fā)項目的資金預(yù)算執(zhí)行過程中的成本控制。資金預(yù)算一旦經(jīng)過確認，各個職能部門和項目上必須嚴格遵守，堅決執(zhí)行，建立專門的預(yù)算管理簿，對預(yù)算的執(zhí)行情況進行詳細的記錄，隨時監(jiān)控資金的使用情況，并將信息通過信息管理系統(tǒng)及時上傳并反饋給總部。全面預(yù)算管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程、全階段，對每個環(huán)節(jié)的成本費用及資金收支都要進行嚴密控制：(1)土地競投環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)需要提前獲得關(guān)于土地的信息，進行現(xiàn)場勘查及市場調(diào)研，測算出土地成本并制定出能夠承受的定價，同時在競標時要避免盲目加價行為的發(fā)生。(2)項目前期準備環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)工作繁多，需要仔細應(yīng)對。首先在調(diào)研質(zhì)量上要保證，避免不必要的浪費；安排拆遷安置工作時避免費用過高或者是延誤工期行為的發(fā)生；進行勘探、土方等前期工程時可以采用總價進行招標；鋪設(shè)施工必須的水電線路時也要考慮到項目建成后的使用情況，防止二次施工而造成成本不必要的增加；此外，還應(yīng)與政府相關(guān)部門積極進行協(xié)調(diào)溝通，爭取提高容積率，若是能夠成功，則可大幅度降低項目的樓面地價。(3)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)中的成本控制是實現(xiàn)資金管理事前控制的關(guān)鍵，若是設(shè)計合理，控制得當，能夠降低甚至10%的工程造價。房地產(chǎn)項目施工的依據(jù)是設(shè)計圖紙，雖然圖紙設(shè)計費用僅占成本的2%左右，但卻能夠?qū)φ麄€工程的造價達到80%以上的影響。因此，企業(yè)對設(shè)計單位的選擇很關(guān)鍵，要盡量選取高質(zhì)量、低費用的設(shè)計單位，并在企業(yè)內(nèi)部成立工程人員、設(shè)計人員等組成的專家小組，對設(shè)計圖紙進行會審，將費用及損失降到最低。費用支付時，可以先支付80%左右設(shè)計費用，另外部分在施工結(jié)束后支付完成，以此來約束設(shè)計單位，避免設(shè)計風險造成的損失，同時也能夠增強企業(yè)營運資金的流動性。(4)項目施工環(huán)節(jié)：項目施工環(huán)節(jié)的資金管控相當重要，這一階段主要包括對工程施工單位的選擇，對材料采購成本的控制，對現(xiàn)場簽證價款的控制，對工程變更索賠的控制，對價款支付的控制等。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合作熟悉的、優(yōu)質(zhì)的施工單位進行長期合作，二者可以達成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這樣不僅可以依靠合作方墊資加速項目的資金周轉(zhuǎn)，也可以加快項目的施工進度。另外，在施工過程中嚴禁擅自轉(zhuǎn)包工程，避免交易黑幕。在材料采購上，企業(yè)應(yīng)該綜合某一時期的總體需要量，進行集中采購，廣泛詢價、比價，在保質(zhì)保量的前提下，選擇賒銷信用期長，定金低，售后服務(wù)好的供貨商?，F(xiàn)場簽證管理需要以總包合同及其他合法的資料為準，所有相關(guān)人員共同簽字，資料信息完整明確，禁止涂改，將盲目簽證造成的損失降到最低。項目上還需對索賠與反索賠的能力進行強化，索賠事項發(fā)生時，明確是哪方的責任，采取相關(guān)措施，避免造成大的經(jīng)濟損失，也避免工期的延誤。在價款支付階段，支付時間及支付方式盡量選擇有利于本企業(yè)的資金、融資情況，將支付時間盡量延后，掌握結(jié)算的主動權(quán)。(5)銷售環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)的資金管理主要是指對費用支出進行合理控制，包括對展示區(qū)、樣板房、銷售現(xiàn)場的裝修費用支出，對廣告投放、宣傳資料、銷售中介及人員的費用支出。這一環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金回籠的關(guān)鍵階段，既要控制好費用支出，也要盡可能實現(xiàn)營銷費用效益最大化。(6)售后環(huán)節(jié)：是選擇物業(yè)管理自營還是物業(yè)外包，應(yīng)當提前做好計劃考慮，做好稅務(wù)籌劃，收取合理費用。

(三)C階段

C階段是對房地產(chǎn)各開發(fā)項目的資金管理的檢查工作，這是對資金管理的事中及事后控制。不斷對資金管理進行日常檢查，有效控制開發(fā)成本，對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的資金使用情況和項目的效益進行深入分析，盡可能實現(xiàn)利潤最大化。

(四)A階段

A階段是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金預(yù)算進行編制，制定出資金管理標準。資金預(yù)算是在項目開發(fā)前進行的資金估算，在項目開發(fā)過程中若是出現(xiàn)與預(yù)算不符也是很正常的事情，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)情況不斷改進和更新編制數(shù)據(jù)，適時對管理標準進行調(diào)整。

三、總結(jié)

將PDCA循環(huán)理論引入到房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金全面預(yù)算管理體系中來，能夠通過科學合理地制定預(yù)算目標，編制、執(zhí)行預(yù)算，定期檢查、分析預(yù)算執(zhí)行情況，不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓，改進預(yù)算，這樣周而復始的循環(huán)往復，形成了一個內(nèi)部的動態(tài)循環(huán)，對于房地產(chǎn)企業(yè)提升資金預(yù)算管理水平具有重要意義。財

參考文獻：

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1. 全面預(yù)算管理的概念

1.1 全面預(yù)算管理的定義

全面預(yù)算管理指以目標利潤為準則，將企業(yè)所有的經(jīng)營活動都納入預(yù)算管理, 即對企業(yè)的全部業(yè)務(wù)、全部人員、全部過程實施預(yù)算控制和管理。實施全面預(yù)算管理，能有效地完成管理控制體系的建立, 成本、利潤和投資的績效考核體系的建立，可以使整個企業(yè)的經(jīng)營管理活動按照預(yù)算管理科學、合理地進行, 充分保證企業(yè)的長遠發(fā)展。

1.2 全面預(yù)算管理的意義

1）全面預(yù)算管理通過對企業(yè)運營的規(guī)劃、分析和數(shù)量化的系統(tǒng)編制，使企業(yè)計劃和目標具體化、全面化；

2）實施全面預(yù)算管理時可以協(xié)調(diào)企業(yè)資源以達到最優(yōu)配置，并在企業(yè)運營中通過對預(yù)算的分析使利潤達到最大化；

3）實施全面預(yù)算管理有利于管理層在過程中控制和監(jiān)督業(yè)務(wù)的執(zhí)行情況，及時準確的發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中的偏差并加以調(diào)增；

4）全面預(yù)算管理可以保證上下級、各個部分之間對目標的共同理解和執(zhí)行，減少個單位在實際操作中的隔閡，明確責任和分工；

5）實施全面預(yù)算管理可以以預(yù)算為客觀依據(jù)進行業(yè)績考核，激勵下屬公司、部門和員工，并且可以使考核更能結(jié)合運營目標。

2. 實施房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的難點

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的發(fā)展還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在進行相關(guān)的實施操作過程中存在著一些難點，總結(jié)如下。

2.1 房地產(chǎn)項目缺乏完整的全面預(yù)算標準作為參考。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展是近些年才開始，各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標準和國家預(yù)算定額都還未形成，如住房、商鋪、寫字樓、酒店等,因而實際預(yù)算的時候大多只靠經(jīng)驗估算, 隨意性較大, 與實際情況有所偏差。

2.2 脫離企業(yè)戰(zhàn)略目標, 偏重年度預(yù)算, 忽視開發(fā)預(yù)算。

由于房地產(chǎn)行業(yè)還未形成規(guī)范的預(yù)算標準, 因而許多房地產(chǎn)企業(yè)做預(yù)算時還是采用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，以年度經(jīng)營計劃編制年度預(yù)算, 并且通常只是單項預(yù)算, 忽略了項目的開發(fā)期，從而導致企業(yè)的戰(zhàn)略實施沒有數(shù)據(jù)支持，脫離了企業(yè)的戰(zhàn)略目標。

2.3 企業(yè)的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理制度不夠完善。

當前許多房地產(chǎn)企業(yè)的項目實施的預(yù)算管理是松散型的，各個層次、各個環(huán)節(jié)之間缺乏實際的聯(lián)系、合作、交流。其中的原因, 就是沒有一個強有力的預(yù)算管理組織體系的支持, 從而致使企業(yè)缺乏整體規(guī)劃, 無法徹底執(zhí)行預(yù)算編制的實施，貫徹預(yù)算的考核與監(jiān)督，無法充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用。

2.4 預(yù)算數(shù)據(jù)不合理, 實施效果不理想。

大多數(shù)企業(yè)預(yù)算管理不夠科學, 依據(jù)不足，數(shù)據(jù)太少，使預(yù)算與實際偏差太大, 導致預(yù)算失去了本來的作用。

2.5 全面預(yù)算管理的執(zhí)行中缺乏控制與分析。

預(yù)算數(shù)據(jù)來源廣泛、數(shù)據(jù)量大,其中牽涉的部分多，關(guān)系復雜。多數(shù)企業(yè)對預(yù)算執(zhí)行不能進行有效的控制, 無法及時、全面和深入的進行預(yù)算分析。

2.6 預(yù)算目標考核力度不夠。

3.建立房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的策略

3.1建立健全的預(yù)算編制體系。

預(yù)算編制應(yīng)采用房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部從高層到基層，再從基層到高層的編制體系。首先由高層管理者提出企業(yè)的整體目標的各個部門的分目標，然后交由各部分逐級下傳，由基層的各個部門編制自己的預(yù)算方案，然后交由上級部門匯總，逐級上交。最后由公司總的預(yù)算編制人員進行匯總整合，然后和相關(guān)部門進行溝通和平衡，擬訂整個企業(yè)的預(yù)算方案；預(yù)算方案再反饋回各部門。經(jīng)過多次反復后形成最終預(yù)算，經(jīng)企業(yè)最高決策層審批，成為正式預(yù)算，逐級下達各部門執(zhí)行。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的制度建設(shè)。

制度建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的難題，應(yīng)重點對待。制定全面預(yù)算管理制度包括: 明確權(quán)責、界定目標、編制匯總、糾正審批、控制管理、執(zhí)行報告、差異分析、預(yù)算指標考核。對于相關(guān)的每個環(huán)節(jié)，都需要對其中參與的部門和個人進行預(yù)算管理考核，明確其中的標準和執(zhí)行力度，并逐步形成房地產(chǎn)企業(yè)自身比較規(guī)范的標準體系。

3.3 改善房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法。

傳統(tǒng)的預(yù)算編制側(cè)重短期效應(yīng)，預(yù)算周期以年為單位。對房地產(chǎn)項目來說，由于其開發(fā)周期可達2-3年，且其中不確定因素較多，編制預(yù)算不僅反映了年度財務(wù)狀況, 而且反映了項目綜合情況。

1）做好編制的匯總分解。一是總體構(gòu)成的分解。對總體收入的分解, 需與開發(fā)的房地產(chǎn)項目的實際情況掛鉤, 然后進行分解、估算出各房型的銷售總價?？傮w成本的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解, 然后逐一對應(yīng)到相關(guān)的成本項目中, 最終估算總體成本。

2）加強各個部門的聯(lián)系合作。房地產(chǎn)項目的全面預(yù)算管理涉及項目整個生命周期的各個環(huán)節(jié)和方方面面，因此, 房地產(chǎn)項目的全面預(yù)算管理需要多個部門之間的聯(lián)系合作、共同努力, 而非某個部門單獨進行。應(yīng)在預(yù)算管理組織的安排協(xié)調(diào)下, 各個相關(guān)部門人員共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況, 分工明確，共同交流，合力制定出項目的全面預(yù)算。

3）把握預(yù)算編制的周期。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、意外因素多，要注意預(yù)算的執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題以及及時合理的解決。預(yù)算編制工作一定要做深做細, 考慮周全。在編制周期上應(yīng)按年、季、月, 甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控, 保持資金鏈的正常運行。

4）注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理。房地產(chǎn)項目的全面預(yù)算管理連接著市場和企業(yè)內(nèi)部的資金流動, 在不同的市場環(huán)境或者不同的企業(yè)組織規(guī)模下, 全面預(yù)算管理的模式也不盡相同。房地產(chǎn)行業(yè)的特征是資金密集程度高，多數(shù)企業(yè)資金緊張。因此全面預(yù)算控制不僅是成本控制體系或多個項目的管理體系,而且是一個整合全部經(jīng)營活動的完整管理體系, 其聚焦點在目標成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上，合理有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。因此要從粗到細, 步步為營，不僅從宏觀上做好項目的總體規(guī)劃，而且要針對每一個細節(jié)進行詳細的規(guī)劃，并按一定的周期進行規(guī)劃的實施考核。實行跟蹤管理，當有計劃變更時，要及時調(diào)整預(yù)算并妥善處理有關(guān)事宜。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的監(jiān)控和調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理建立之后，還需要對預(yù)算管理進行監(jiān)控和調(diào)整以保證預(yù)算的執(zhí)行力度。對于房地產(chǎn)全面預(yù)算管理可以概括為16個字：精細制定，剛性執(zhí)行，有力監(jiān)督，合理調(diào)整。因此，不僅重視全面預(yù)算的制定和實施，也要重視之后的全面預(yù)算管理的監(jiān)控和調(diào)整。

篇（8）

1．引言

現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)逐漸形成于 1978 年經(jīng)濟體制改革和對外開放以后，市場的不斷成熟和規(guī) 范為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的平臺。80 年代初期，隨著改革開放政策的實行、經(jīng)濟特區(qū)的設(shè) 立、外資的涌入，市場經(jīng)濟開始起步。1992-1993 年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一次熱潮，期 間房地產(chǎn)超常發(fā)展到失控的地步，房地產(chǎn)泡沫嚴重。1993 年末隨著中央強力調(diào)控措施的生 效，房地產(chǎn)市場步入低谷期，進入調(diào)整階段。1998 年推行城鎮(zhèn)住房制度改革以后，我國的 房地產(chǎn)行業(yè)步入持續(xù)繁榮期。城鎮(zhèn)居民住房觀念發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長， 投資額以每年超出 20%的速度增長，銷售額的年均增長率更達到了 27%以上，房地產(chǎn)市場 體系逐步建立。房地產(chǎn)業(yè)作為帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性力量，不僅是各國經(jīng)濟發(fā)展的晴雨 表，而且成為國民經(jīng)濟的增長點，是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎之一。

此外，金融發(fā)展與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系也一直是經(jīng)濟學中研究的重點，作為金融市場的 重要組成部分的股票市場和經(jīng)濟增長當然成為研究的熱點。雖然我國股市只有短短的 10 多 年時間，而且表面上經(jīng)濟增長變化與股市行情變化各階段并不相符合，但是長期而言，兩者 之間卻存在著極強的相關(guān)性。

對房地產(chǎn)市場和股票市場研究發(fā)現(xiàn)，隨著兩者之間的財富效應(yīng)和替代效應(yīng)、擠出效應(yīng)的 大小不同，他們之間的決定關(guān)系也隨之變化。一方面，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)， 股票市場也由弱式有效市場轉(zhuǎn)化為半強式有效市場，成為國民經(jīng)濟運行的晴雨表；另一方面， 房地產(chǎn)和股票開始成為投資者資產(chǎn)組合中兩種非常重要的投資品。[2]因此，對我國現(xiàn)階段房 地產(chǎn)市場和股票市場的相關(guān)性進行研究，無論對未來房價、股價的發(fā)展而言，還是對我國經(jīng) 濟增長而言，都顯得十分必要。

本文研究當前時期我國房產(chǎn)價格和股票價格之間的變動關(guān)系。本文中心部分對現(xiàn)階段房 價指數(shù)和股價指數(shù)進行了系統(tǒng)的實證分析，研究采用了 1998 年-2007 年上證指數(shù)和房價指 數(shù)的季度、月度數(shù)據(jù)作為樣本，構(gòu)造了協(xié)整模型，具體分為以下幾個部分：1、對 1998 年-2007 年房價指數(shù)和上證指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，利用計量經(jīng)濟學軟件 Eviews 作相關(guān)性分析，并在此基 礎(chǔ)上對兩者的發(fā)展階段作進一步的劃分，選取最近一期作為協(xié)整分析的樣本數(shù)據(jù)；2、以 2005

年 7 月-2007 年月度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，檢驗其協(xié)整性，建立長期均衡模型，驗證兩者的正向、反

- 1 -

向關(guān)系。3、在長期均衡模型的基礎(chǔ)上建立誤差修正模型，進一步解釋當前現(xiàn)實房價和股價

偏離長期均衡的程度。本文的結(jié)論部分針對實證結(jié)果分析現(xiàn)實情況，對我國現(xiàn)階段房價、股 價的變動加以預(yù)測并提出自己的觀點。

2．模型簡介

2.1 幾個重要的概念

1、嚴平穩(wěn)序列：要求序列的分布平穩(wěn)，即

prob (y ， L y ) = prob (y ， L y )

t t t + s t + s

（1）

n

n

2、弱平穩(wěn)：要求一個序列過程滿足以下 3 個條件，即

（1）E(y )

存在，并獨立于時間 t；

t

（2）

是一個有限的正數(shù)，并獨立于時間 t ；

Var (y )

t

（3）Cov( ，y

是一個關(guān)于 t-s 有限函數(shù)，但不是 t 或 s 的函數(shù)。記為：

yt )

s

E(yt ) = m

E(yt - m )(yt + k - m ) = g k

Var(yt ) = s

2

（2）

g k

為自協(xié)方差函數(shù)，只與 k 有關(guān)，與 t 或 s 無關(guān)。因此，弱平穩(wěn)也稱為協(xié)方差平穩(wěn)。

3、隨機游走序列：是一種非平穩(wěn)序列，隨機游走的一階差分過程是平穩(wěn)過程。

y t -1 + e t

（3）

（4）

（5）

y t =

y =

e ~ IN (0， s 2 )

e

y t =

t

t

? e i

i =1

+ e t -1

+ e t = L

=

y t - 2

t

?

?

Var ( y t ) = Var ? ? e i ? = ts e

2

（6）

? i =1 ?

Var ( y t ) ? ￥

t ? ￥

4、單位根過程：是指一個時間序列的均值，或協(xié)方差隨時間而改變。單位根過程是非

平穩(wěn)的。 為一平穩(wěn)過程 。

e t

f = 1

yt = fyt -1 + e t

（7）

若單位根過程經(jīng)過一階差分之后，成為平穩(wěn)過程，即

yt - yt -1 = e t

則稱時間序列為一階單整序列，記為 I(1)。若時間序列經(jīng)過 d 階差分之后，成為平穩(wěn)過程，

。[3]

則稱其為 d 階單整序列，記為 I(d)

2.2 協(xié)整理論

簡單套用最小二乘方法于非平穩(wěn)序列間相互關(guān)系的分析時，似乎表明兩個相互獨立的非 平穩(wěn)序列存在某種相關(guān)性，但其實，此時的 t 檢驗、F 檢驗等均已失效，格蘭杰稱之為虛假 回歸。如果兩個或兩個以上的時間序列變量是非平穩(wěn)的，但它們的某種線性組合都表現(xiàn)出平 穩(wěn)性，則這些變量之間存在長期均衡關(guān)系，即協(xié)整關(guān)系。協(xié)整檢驗的具體步驟如下，稱之為

EG 兩步法：

1、檢驗時間序列是否具有單整性，并確定其單整的階數(shù)。 當時間序列具有相同階數(shù)的單整性質(zhì)時，進入第二步，否則停止。

2、判斷時間序列是否具有長期均衡關(guān)系。采用 OLS 方法進行估計，這樣協(xié)整檢驗就轉(zhuǎn) 換為對方程的誤差項是否存在單位根的檢驗。即可以利用方程估計的誤差項進行 DF 檢驗或 ADF 檢驗，來確定其平穩(wěn)性。當檢驗證明誤差項平穩(wěn)時，可以認定時間序列之間存在長期

- 2 -

均衡關(guān)系，存在協(xié)整關(guān)系。在通過協(xié)整檢驗之后，可以排除“偽回歸”可能，在其基礎(chǔ)上進行

因果分析，構(gòu)建長期均衡模型。

（8）

yt = b 0 + b1 xt + e t

最后構(gòu)建誤差修正模型（ECM Error Correction Model ）。該模型的基本形式是由

Davidson、Hendry、Srba 和 Yeo（1978）提出的，稱為 DHSY 模型。

? b1 + b 3 ?

Dyt = b 0 + b1 Dxt + (b 2 - 1)? y -

x ? + ut

（9）

1 - b

式中的長期均衡項，反映了與均?衡水平的誤2差，?因t -1此稱之為誤差修正項，記為 ecm。 一般可以利用長期均衡方程的誤差項，代入下式中。得到誤差修正模型的估計方程。一

般有 ecm 的系數(shù)為負，體現(xiàn)了負反饋控制作用。

（10）

Dyt = b 0 + b1 Dxt + l ecmt -1 + ut

3．實證分析

3.1 研究樣本和數(shù)據(jù)的選取

1998 年我國開始實行住房分配貨幣化，標志著真正意義上的房地產(chǎn)市場開始形成。同

時隨著我國股票市場正規(guī)化的逐步形成，股市也開始走上正規(guī)化的發(fā)展道路。房地產(chǎn)市場和 股票市場的關(guān)聯(lián)性越來越大，本次分析將驗證當前房價和股價的關(guān)系，并簡單預(yù)測房地產(chǎn)市 場基于股票市場的發(fā)展趨勢。

房價指數(shù)和股價指數(shù)可以比較客觀全面地反映房地產(chǎn)市場和股票市場的價格走勢，而深 證綜指和上證指數(shù)的走勢基本一致，因此，本文首先選取 1998 年 1 月～2007 年 12 月間房 地產(chǎn)價格指數(shù)（Price Index for Real Estate）和上證綜合指數(shù)（Shanghai Composite index）的 季度數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)市場和股票市場的相關(guān)性；在此基礎(chǔ)上劃分出房價指數(shù)和上證指數(shù)的 發(fā)展階段，再選取 2005 年 7 月～2007 年 12 月房地產(chǎn)價格指數(shù)和上證綜合指數(shù)的月度數(shù)據(jù)， 利用計量統(tǒng)計學軟件 Eviews 建立長期均衡模型和誤差修正模型，重點研究當前階段房價指 數(shù)和股價指數(shù)的協(xié)整關(guān)系。

3.2 房價和股價的相關(guān)系數(shù)分析

隨著住房制度改革的逐步實行和市場證券化的進一步規(guī)范，1998 年開始我國的房地產(chǎn) 市場和股票市場開始進入了真正意義上的市場化軌道。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)市場與股 票市場可能會呈現(xiàn)一定的相關(guān)性。

表 1 相關(guān)系數(shù)矩陣

Tab.1 Correlation Matrix

表 1 顯示房地產(chǎn)價格指數(shù)和上證指數(shù)的相關(guān)系數(shù)是 0.295，該系數(shù)說明兩指數(shù)之間存在

一定的相關(guān)性，與上述分析一致。但是 1998 年至 2007 年間，房地產(chǎn)價格指數(shù)和上證指數(shù)均 處于不斷波動中，要真正了解兩者之間的關(guān)系，還必須對兩者的發(fā)展階段作進一步的劃分。

- 3 -

PIRE

SHCI

PIRE

1

0.29522

SHCI

0.29522

1

112

6000

110

5000

108

4000

106

104

3000

102

2000

100

98

1000

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

圖 1 房地產(chǎn)價格指數(shù)和上證指數(shù) 1998-2007 年

Fig1 Price Indices for Real Estate and Shanghai Composite Index 1998-2007

上圖描述了房地產(chǎn)價格指數(shù)和股票指數(shù)的波動情況。觀察得出，我國房市與股市的波動

呈現(xiàn)明顯的階段性特征，大致分為以下幾個區(qū)間：1998 ～2001.6，房地產(chǎn)價格指數(shù)和股票 指數(shù)同升同降，兩者呈顯著的正向相關(guān)關(guān)系；2001.7～2005.6，房地產(chǎn)價格指數(shù)和股票指數(shù) 走勢相反，兩者呈顯著的負向相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價格指數(shù)呈現(xiàn)總體上漲形態(tài)，其中 2005 年 有回落，而股票價格指數(shù)則明顯下降；2005.7～2007，房地產(chǎn)價格指數(shù)繼續(xù)上漲，而股票指 數(shù)暴漲，兩者呈現(xiàn)出顯著的正相關(guān)。

以下基于 2005.7-2007 年房價指數(shù)和股價指數(shù)月度數(shù)據(jù)，進行協(xié)整性檢驗，分析目前我 國房地產(chǎn)市場與股票市場之間的關(guān)系。

3.3 協(xié)整性分析

3.3.1單位根檢驗 在進行協(xié)整關(guān)系檢驗之前，首先確定每個序列是否為整形序列及其階數(shù)，即單位根檢驗。

如果序列存在單位根，則序列為非平穩(wěn)序列，反之，為平穩(wěn)序列。本文采用Engle -Granger的基于

殘差A(yù)DF(Augmented Dickey - Fuller)方法來檢驗。

表 2 單位根檢驗

Tab.2 ADF Unit Root Test

通過單位根檢驗可以知道，兩指數(shù)變量均表現(xiàn)出明顯的非平穩(wěn)性。但經(jīng)過一階差分后， 在

5％和10％的顯著性水平下表現(xiàn)出平穩(wěn)性的特征。因此，通過檢驗可以判斷各個變量均為一階

- 4 -

變量

ADF 值

1%臨界值

5%臨界值

10％臨界值

D.W 值

平穩(wěn)

PIRE

0.4605

-3.6852

-2.9705

-2.6242

1.73914

否

D（PIRE）

-3.1827

-3.6959

-2.9750

-2.6265

2.08015

是

SHCI

0.2730

-3.6852

-2.9705

-2.6242

2.00188

否

D(SHCI)

-3.6619

-3.6959

-2.9750

-2.6265

2.01374

是

SHCI

PIRE

單整，這為后面的協(xié)整檢驗提供了基礎(chǔ)。

在單位根檢驗的基礎(chǔ)上對該模型的殘差進行檢驗，看其是否平穩(wěn)。

表 3 ECM 單位根檢驗

Tab.3 ADF Unit Root Test on ECM

ADF 的檢驗值小于 1％的臨界值，拒絕原假設(shè)，即殘差不存在單位根，是平穩(wěn)序列。因

此.房價指數(shù)和股價指數(shù)自 2005 年以來確實存在協(xié)整關(guān)系。

3.3.2建立長期均衡模型

首先對指數(shù)變量進行 Granger 因果檢驗，以確定房價指數(shù)和股價指數(shù)的因變量自變量關(guān) 系，作為長期均衡分析的基礎(chǔ)。

表 4 Granger 因果檢驗

Tab.4 Granger Causality Tests

在殘差和因果檢驗的基礎(chǔ)上，建立長期均衡模型。

表 5

回歸模型擬合參數(shù)及其顯著性檢驗

Tab.5 Coefficients

回歸方程為：

PIRE = 103 .9863 + 0 .000858 * SHCI

- 5 -

Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.

C

103.9863

0.444156

234.8657

0.0000

SHCI

0.000858

0.000145

5.400218

0.0000

AR(1)

0.376987

0.458931

0.821446

0.4198

AR(2)

0.309250

0.343365

0.900647

0.3771

MA(1)

0.169849

0.523547

0.324420

0.7486

R-squared

0.784798

Mean dependent var

106.3429

Adjusted R-squared

0.747371

S.D. dependent var

1.789564

S.E. of regression

0.899474

Akaike info criterion

2.786420

Sum squared resid

18.60824

Schwarz criterion

3.024313

Log likelihood

-34.00988

F-statistic

20.96904

Durbin-Watson stat

1.917234

Prob(F-statistic)

0.000000

Inverted AR Roots

0.78

0.40

Inverted MA Roots

-0.17

Null Hypothesis:

Obs

F-Statistic

Probability

PIRE does not Granger Cause SHC

28

0.62818

0.54247

SHCI does not Granger Cause PIRE

6.69494

0.00511

ADF Test Statistic

-3.116180

1% Critical Value*

-2.6560

5% Critical Value

-1.9546

10% Critical Value

-1.6226

*MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root.

判定系數(shù) R 是回歸平方和在總平方和中的比例，消除自變量個數(shù)影響的修正的判定系

數(shù) R2=0.747，說明因變量 ROA 的變化中有 74.7%是由自變量引起的，判定系數(shù)和調(diào)整判定 系數(shù)較大，回歸估計標準誤差小，模型擬合度很高。因此從判定系數(shù)檢驗可以看出該模型顯 著性較高，最終結(jié)論得結(jié)合其它檢驗共同決定。

方差分析對整個回歸模型進行顯著性檢驗，根據(jù) F 檢驗量為 F=20.96904，其伴隨概率

為 0.000，說明總體回歸函數(shù)中各自變量與因變量關(guān)系極為顯著。

Durbin-Watson stat 檢驗得出 D 為 1.917 近似于 2，說明殘差和自變量相互獨立，不存在 序列相關(guān)問題。

檢驗方程的 AIC、SC 最小。 綜合上述顯著性檢驗，證明模型充分有效

3.3.3建立誤差修正模型

分析了房價指數(shù)和股價指數(shù)的長期均衡關(guān)系，再對兩者之間的短期波動關(guān)系建模。

表 6 誤差修正模型

Tab.6 Error Correction Model

方程式為：

DPIRE = 0.118972 - 1.95e - 05 * DSHCI - 0.449135 * ECM(-1)

上式反映了房價指數(shù)和股價指數(shù)的短期波動偏離它們長期均衡關(guān)系的程度。在短期內(nèi)， 股價指數(shù)的波動對于房價指數(shù)有負方向影響。雖然系數(shù)不是很大，但基本可以認為房價指數(shù) 在短期內(nèi)與股市呈反向變動。

4．總結(jié)

4.1 基本結(jié)論

1、實證結(jié)果表明，2005 年下半年到 2007 年期間，房價指數(shù)和股價指數(shù)存在協(xié)整關(guān)系。

從 Granger 因果檢驗可以看出，對房價和股價之間的財富效應(yīng)、替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)而言， 在這段時間股價上漲的財富效應(yīng)大于替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)之和。因此，股價的變動是房價變 動的原因。

2、從長期均衡模型得出，股價的變動引起房價的同向變動，股票價格的上漲帶動了房 價的上漲。回歸系數(shù)不是很大，這與兩者的量綱差異有關(guān)?？傮w而言，房價和股價的長期均 衡已經(jīng)達成，并且兩者是正相關(guān)。

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Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.

C

0.118972

0.172527

0.689582

0.4968

DSHCI

-1.95E-05

0.000470

-0.041512

0.9672

ECM(-1)

-0.449135

0.185062

-2.426938

0.0228

R-squared

0.191145

Mean dependent var

0.103571

Adjusted R-squared

0.126437

S.D. dependent var

0.895868

S.E. of regression

0.837319

Akaike info criterion

2.583735

Sum squared resid

17.52759

Schwarz criterion

2.726471

Log likelihood

-33.17228

F-statistic

2.953950

Durbin-Watson stat

1.624802

Prob(F-statistic)

0.070531

3、協(xié)整關(guān)系只是反應(yīng)了變量之間的長期均衡關(guān)系，而誤差修正模型是為了建立短期的

動態(tài)模型以彌補長期靜態(tài)模型的不足，它既能反映不同時間的長期均衡關(guān)系，又能反映短期 偏離向長期均衡修正的機制。從誤差修正模型來看，在短期內(nèi)，房價和股價的波動會偏離長 期均衡，房價的變動受股價的影響但有所背離。

4.2 發(fā)展與展望

2005 年下半年至 2007 年底，房地產(chǎn)市場和股市步入共同繁榮階段，住房制度改革和股 市全流通改革有較大影響， 流動性過剩也是重要因素。股票市場從 2005 年 7 月開始了一輪 大牛市，截至 2007 年底，在不到兩年的時間里，從 1000 點左右迅速上漲到 6000 點以上。 而與此同時，房地產(chǎn)投資不僅沒有回落，反而開始加速上升。隨著近幾年來房地產(chǎn)市場政策 的不斷調(diào)整，中國房地產(chǎn)土地市場全部透明化，房地產(chǎn)投資增速一直高于 20%。這也可以 解釋在實證分析中，房價和股價之間的正向長期均衡關(guān)系。

短期來看，股市在 07 年底達到 6000 多點后，08 年初股票市場出現(xiàn)劇烈波動，由于居 民在股市中投資已較多，加上股市收益減小風險加大，資產(chǎn)組合效應(yīng)和替代效應(yīng)發(fā)揮作用的 方向趨同，一部分資金可能從股市流出，進入房地產(chǎn)市場。再加上中國政府不對貨幣搞額度 管理，不打壓股市，只盯住物價，以及 08 年初的暴雪災(zāi)害，導致現(xiàn)在股市的大跌。[4]但此 時房價卻沒有降，主要因為對于房價而言，未來房價的預(yù)期比供求關(guān)系的作用更加大，這與 誤差修正模型的解釋一致。

我國加入 WTO 之后，房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟的互動性更強，必須密切關(guān)注、認真研究房 地產(chǎn)業(yè)周期波動。股市作為國民經(jīng)濟的晴雨表，與整體經(jīng)濟的關(guān)系也十分緊密。由于房地產(chǎn) 市場和股票市場相關(guān)性的特點，資金在財富效應(yīng)、替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)的作用下，在房地產(chǎn) 市場和股票市場間流動。不同的時期資金因各效應(yīng)的大小不同而流向不同的市場。因此，實 行針對一個市場的調(diào)控政策時，必須考慮到另一個市場的反映，這樣才能使調(diào)控政策達到預(yù) 期的效果。

此外，房價與股價的暴漲會加劇社會的兩極分化，激化社會矛盾。同時，股市和樓市的 大部分資金直接或間接來自于銀行，當股價和房價逆轉(zhuǎn)時，銀行及其他金融機構(gòu)的風險會很 快暴露出來，金融風險迅速集聚。[5]因此，并不是房價和股價一味的上漲就對經(jīng)濟產(chǎn)生促進 作用。針對目前股市大跌但房價上漲的局面，應(yīng)該在兼顧房市和股市相關(guān)性的同時，充分考 慮房市、股市引起的經(jīng)濟泡沫化，避免市場調(diào)控政策的低效率，從根本上有效地推動兩個市 場走向健康。

參考文獻

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[3]易丹輝. 數(shù)據(jù)分析與 Eviews 應(yīng)用[M].北京：中國統(tǒng)計出版社，2002.

[4]中華股民網(wǎng). 最近幾次股市大跌時間段及原因一覽[EB/OL].

[5]尹中立. 股價與房價的辯證關(guān)系[J].專家視線，2007，10：34-35.

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A practical analysis on the relationship between China's

current real estate market and the stock market

Xu Li

Department of Business management，Hohai University，Nanjing (210098)

Abstract

With the rapid growth of macroeconomic and the opening up of financial market， not only the stock

market has developed rapidly， but also the real estate is undergoing rapid changes. Therefore， the research on the relationship between the real estate market and stock market has the very vital practical significance. The paper first do some research on the relationship between the price index for real estate and Shanghai Composite Index from 1998 to 2007 in quarter. It uses the recent stage of the different development phase to do cointegration test by the monthly data of the price index for real estate and Shanghai Composite Index. It works out the long-term balance between them. Finally， it established the error correction model on the basis of the balanced mechanism. The results indicated that， in recent years the long-term equilibrium price between the price index for real estate and Shanghai Composite Index has been formed， and the wealth effect is strong than substitution effects and the effects of extrusion. But in short term， they are deviated， which is consistent with the reality. Therefore， the effectiveness of China's market regulation and policy should be established on the basis of taking into account both the stock market and the real estate market.

篇（9）

1.房地產(chǎn)檔案概述

1.1房地產(chǎn)檔案的特點

房地產(chǎn)檔案主要由三種檔案組成，包括房地產(chǎn)權(quán)屬檔案、使用管理檔案和建設(shè)工程檔案。房地產(chǎn)檔案的特點主要表現(xiàn)為以下幾方面：第一，法律憑據(jù)性。房地產(chǎn)檔案是一份證明房地產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)權(quán)益的，具有法律憑據(jù)的文件。其是基于當前國家實際國情及相關(guān)法律法規(guī)下而形成的，并由政府相關(guān)職能部門對其進行仔細登記、確認和規(guī)范，是房地產(chǎn)行政管理法定職責的物質(zhì)體現(xiàn)，房地產(chǎn)檔案能為房地產(chǎn)權(quán)力人與房地產(chǎn)權(quán)力之間的關(guān)系提供重要的、最原始的憑證，進而為房地產(chǎn)權(quán)管理與保障提供合法、可靠的法律憑據(jù)。第二，動態(tài)性。房地產(chǎn)的動態(tài)性主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面是房地產(chǎn)自身出現(xiàn)了變化，例如城市規(guī)劃、舊屋拆除、舊屋翻修導致產(chǎn)權(quán)滅失等；另外一方面則是房地產(chǎn)受外部條件影響而發(fā)生的變化，例如房屋買賣、饋贈、繼承、轉(zhuǎn)讓等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更。為了確保房地產(chǎn)權(quán)利的現(xiàn)勢性與一致性，就必須對房地產(chǎn)檔案實行動態(tài)管理。第三，區(qū)域性。我國法律明確規(guī)定在一個行政區(qū)內(nèi)只能有一家房地產(chǎn)發(fā)證機關(guān)。屬地管理是房地產(chǎn)檔案管理的基本原則，每一處房地產(chǎn)權(quán)屬的記錄與管理在一個行政區(qū)內(nèi)都是唯一的，因而房地產(chǎn)檔案管理是否具有科學性、合理性，將對該行政區(qū)的房地產(chǎn)管理秩序與進程產(chǎn)生直接的影響。

1.2房地產(chǎn)檔案作用

一是能夠有效解決群眾糾紛。隨著城市建設(shè)進程的不斷加深，房地產(chǎn)糾紛問題也在不斷增加。而具有法律效應(yīng)的房地產(chǎn)檔案能為房地產(chǎn)糾紛問題提供重要的原始憑據(jù)，從而有效解決房地產(chǎn)糾紛。

二是能夠為城區(qū)改建項目工程及房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供可靠的依據(jù)。隨著城市建設(shè)進程的不斷加深，大量的棚戶區(qū)得到大規(guī)模改建，但是在棚戶區(qū)改建拆遷過程中，仍存在較多急需解決的問題，例如拆遷的房屋是否具備合法的權(quán)屬、拆遷的面積大小、拆遷范圍內(nèi)的人口多少等等。而房地產(chǎn)檔案能為這些問題提供最為原始的依據(jù)，通過仔細核實，從而有效解決這些問題。

三是能夠為房地產(chǎn)權(quán)屬仲裁提供重要依據(jù)，并為房地產(chǎn)交易提供重要的信息服務(wù)。隨著當前房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，二手房的交易情況也在逐漸增多，由于購房者對于所購房產(chǎn)信息沒有一個全面仔細的了解，導致出現(xiàn)民事糾紛，這類情況也在逐漸增加。房地產(chǎn)檔案能為購房者提供所購房屋的原始信息，幫助購房者進一步了解所購房屋的具體情況，核實產(chǎn)權(quán)證真假，從而避免民事糾紛的出現(xiàn)[1]。

2.房地產(chǎn)檔案的分類方法探析

2.1根據(jù)主題分類方法

每一個房地產(chǎn)項目都是由多個不同的項目組成，且不同的房地產(chǎn)項目之間存在一定的差異性，例如地域、規(guī)模等，所以根據(jù)主題分類方法進行分類，其實就是按照房地產(chǎn)項目的不同進行分類。每一個房地產(chǎn)項目從啟動到建成銷售，都會產(chǎn)生大量不同的檔案，例如將房地產(chǎn)項目上報政府進行批示，聘請設(shè)計人員設(shè)計各種工程建設(shè)圖紙，建成后銷售等都會產(chǎn)生大量不同的檔案，不同需求的人群會形成不同的使用檔案，這是每一個房地產(chǎn)項目所獨有的特點，是其他房地產(chǎn)項目無法復制的。每一個房地產(chǎn)項目都具有獨特的、強烈的項目特征，因此，在進行房地產(chǎn)檔案分類時，必須對這些項目特征進行充分考慮，并且有效地在各個房地產(chǎn)項目中建立有機聯(lián)系，便于房地產(chǎn)檔案查考利用工作的進行[2]。

2.2根據(jù)種類分類方法

房地產(chǎn)檔案種類分類方法就是將房地產(chǎn)檔案按照權(quán)屬檔、使用管理檔案和建設(shè)工程檔案來進行分類。種類分類方法是房地產(chǎn)檔案進行分類中最為常用的方法。其中房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的主要作用就是能夠清楚證明房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，具有法律系、證據(jù)性、嚴肅性的特點。房地產(chǎn)使用管理檔案主要是指房地產(chǎn)日常管理中所形成的檔案，同時也是廣大人民群眾使用最廣泛的房地產(chǎn)檔案類型。而房地產(chǎn)建設(shè)工程檔案主要是指房地產(chǎn)項目工程建設(shè)過程中所形成的檔案，是對房地產(chǎn)項目工程建設(shè)過程的一個相關(guān)記錄，例如房地產(chǎn)項目建設(shè)工程圖紙、施工計劃、施工周期、竣工檔案等。此外，相較于其他兩種檔案，房地產(chǎn)建設(shè)工程檔案具有較高參考價值。根據(jù)種類分類的方法對房地產(chǎn)檔案進行合理分類，不僅能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)中不同部門明確自己的職責，還能為房地產(chǎn)檔案管理工作提供便利。

2.3根據(jù)時間分類方法

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)受影響因素較多，例如國家政策、市場經(jīng)濟等因素，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的政策性和時效性，這就決定了其具有極強的時間性。因此，房地產(chǎn)檔案還能夠根據(jù)時間的順序進行分類，例如將房地產(chǎn)檔案分為月度、季度、年度的分類方法。使得一個房地產(chǎn)項目的所有檔案聚集在一起，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)明確把握房地產(chǎn)項目情況，并根據(jù)情況制定后續(xù)計劃。采用這種分類方法具有以下幾點好處：第一，按照月度分類的方法，周期較短，能夠在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)的市場發(fā)展給予有效的指導，但是不適應(yīng)長期發(fā)展需要。第二，按季度分類的方法，時間周期相對適宜，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展給予很大幫助。房地產(chǎn)行業(yè)具有投入大、風險高的特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的任何一步發(fā)展方向的制定都是至關(guān)重要的，而采用按季度分類的方法是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中勢在必行的一步。第三，按年度分類的方法，該方法主要就是對房地產(chǎn)企業(yè)一年活動的總結(jié)提供重要的依據(jù)，這樣能夠更好的符合政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控政策，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

3.做好房地產(chǎn)檔案管理工作

篇（10）

中圖分類號：F832

一、引言及文獻綜述

目前，熱錢流入已經(jīng)引起我國學術(shù)界和政府相關(guān)部門的高度重視。2008年經(jīng)濟危機后的中國，不但率先走出經(jīng)濟探底的泥潭，而且在2009年下半年展示出強勁的增長勢頭，再加上人民幣持續(xù)的升值預(yù)期，導致中國在國際熱錢泛濫中首當其沖。

來無影、去無蹤的熱錢流動對我國宏觀經(jīng)濟和資產(chǎn)市場造成了極大影響。它加劇了我國通貨膨脹的壓力，推動了我國資產(chǎn)價格泡沫的形成，降低了中央銀行貨幣政策的獨立性。對此，時任中國銀監(jiān)會主席的劉明康先生在2010年12月17日的財經(jīng)年會上表示，新興市場面臨史無前例的熱錢壓力。

要想抑制熱錢的流入，就需要弄清楚熱錢流入的動因。而關(guān)于熱錢在國際間流動的動因，國內(nèi)外學術(shù)界均已有許多研究。隨著上世紀90年代金融自由化、世界經(jīng)濟一體化進展的加速，短期資本的跨國流動逐漸成為國際金融中的熱門研究對象。而墨西哥、阿根廷等國家因國際資本流動所導致的貨幣危機則為這方面的研究提供了豐富素材。亞洲金融危機之后，關(guān)于國際熱錢的探討開始見諸于學術(shù)文獻，并積累了較豐富的研究成果。總結(jié)之前學者對熱錢流動原因的理論分析，主要包括利率驅(qū)動、匯率驅(qū)動、利率匯率聯(lián)合驅(qū)動，以及規(guī)避風險和交易費用等原因。

Naylor（2004）認為，金融自由化是導致上世紀80年代之后短期資本在國家之間加速流動的主要原因，一國自由化程度越高，則資本流動愈頻繁。

Calvo、Leiderman和Reinhart（1994）認為，利率差是吸引國際資本流入的核心因素。在他們看來，上世紀90年代大規(guī)模的短期資本跨境流動伴隨著發(fā)達工業(yè)國家的不斷降息，導致資金涌入有更高收益率和明確增長前景的亞洲和拉丁美洲地區(qū)；其他的影響因素包括全球經(jīng)濟所處周期、國際貿(mào)易發(fā)展狀況及流入國的政策。

另外，一些實證分析也表明，一些對于資本流入國而言的外生變量在決定國際資本流動中也起到了重要作用，這些外生變量包括發(fā)達國家利率水平、全球貨幣政策以及世界經(jīng)濟背景等。Calvo（1993）認為這些外生變量能夠解釋資本流入國30%～60%的外匯儲備變化；而Chuhan等學者（1993）則發(fā)現(xiàn)從美國流入拉丁美洲的證券資本有一半的原因可歸結(jié)為以上外生變量。

Gooptu（1993）則從投資的角度分析了大規(guī)模國際資本流動為何在近年興起的原因。他認為：隨著發(fā)達國家保險資金和公募基金規(guī)模迅速膨脹，其投資多樣化的需求越來越迫切；因此，從分散風險及提高投資收益率來說，資產(chǎn)管理者進入新興市場成為一種合理與必然的選擇。

熱錢流入中國的動因，也已有了一些研究。Martin和Morrison（2008）則詳細論述了熱錢流入中國的原因、渠道、造成的影響以及相應(yīng)的應(yīng)對政策。他們將中國吸引熱錢流入的原因歸為兩個關(guān)鍵因素：一是中美利率差，二是人民幣升值預(yù)期。

丁志杰（2008）則通過分析境外匯款與中國宏觀經(jīng)濟變量之間的協(xié)整方程，認為境外匯款流動是順周期的，人民幣升值預(yù)期是影響境外匯款流動的重要因素。在流入動機方面，張誼浩、裴平、方先明（2007）依據(jù)三重套利模型利用1996-2005年的數(shù)據(jù)，實證檢驗了中國短期國際資本流動的影響動機。他們發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)外利率比、證券投資余額與價格比均與中國短期國際資本流入總量存在顯著的正向關(guān)系，而短期國際資本流入總量與匯率之間也具有明顯的單向格蘭杰因果原因。

蘇永多、張祖國（2010）則進一步加入了套稅因素而將上述模型擴展為“四重套利模型”。根據(jù)文中的實證結(jié)果，短期國際資本在華流動具有套匯和套利的“雙重收益”，相當于給國際熱錢加上了“雙重保險”，從而促使境外資本加速流入。

值得說明的是，與國際學者的結(jié)論不同，絕大多數(shù)針對中國的實證研究都顯示出利率并非影響短期資本流入中國的關(guān)鍵因素。王琦（2006）和劉立達（2007）均發(fā)現(xiàn)國際資本在中國的流動對短期利率變化很不敏感。

本文主要研究人民幣匯率形成機制改革以來熱錢流入中國的主要動因。與之前研究熱錢流入動因的文獻相比，本文的創(chuàng)新之處主要在以下兩個方面：

（1）本文對套匯、套利和套價三方面的度量指標有所創(chuàng)新。到目前為止，大多數(shù)學者用人民幣名義匯率的變化來度量人民幣升值預(yù)期，而本文則用人民幣NDF匯 率與人民幣現(xiàn)貨匯率的比例來度量人民幣升值預(yù)期，這樣做顯然更有道理。在利率差方面，本文則選擇中美一年期國債收益率的差值，從而保持了兩國利率數(shù)據(jù)的可比性和一致性，而國內(nèi)的其他文獻常將中國存款利率與美國聯(lián)邦基準利率作為利率差的原始數(shù)據(jù)；

（2）本文的數(shù)據(jù)也更新，樣本選擇相對更為合理，這使我們能夠更好地研究熱錢流入與我國股票市場的關(guān)系，并得到了熱錢流入是中國股票市場波動的正向格蘭杰原因這一結(jié)論。近年來，越來越多的證據(jù)表明外國資本開始逐漸重視A股市場，對其影響也在逐步加大，本文的研究支撐了這一假想。

二、關(guān)于熱錢流入中國的動因的實證研究

綜上所述，并結(jié)合我國目前的具體國情和全球經(jīng)濟大背景，2005年之后熱錢大規(guī)模流入我國的可能動因可以用“三重套利”來概括，即：套匯、套利與套價?！疤讌R”即博取匯率變動的收益，“套利”即博取利率差的收益，“套價”則是博取資產(chǎn)價格變動的收益。本節(jié)我們利用VAR模型來檢驗這三種可能的原因?qū)徨X流入中國的相對重要性。

本文各變量的數(shù)據(jù)皆為2005年1月至2010年12月的月度數(shù)據(jù)（由于2005年沒有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因此房地產(chǎn)價格為2006年1月開始的月度數(shù)據(jù)）。本研究中所涉及的幾個主要變量的度量方法如下。

（一）熱錢的定義和規(guī)模估算

一般而言，熱錢指的是貿(mào)易順差和外國直接投資之外的外匯的流入。近年來，由于人民幣升值預(yù)期的存在，熱錢流入中國就成為中國經(jīng)濟不可避免的問題。雖然中國政府對熱錢的流入給予了嚴格的監(jiān)控，但熱錢還是以各種渠道流入中國，比如假貿(mào)易、假直接投資，以及地下錢莊和其他方式。熱錢的流入可能會導致中國貨幣供給量的增加，資產(chǎn)價格泡沫的形成以及通貨膨脹問題。因此，估計熱錢流入的規(guī)模就成為中國宏觀調(diào)控所必須解決的問題。

目前估算熱錢流入的主要方法有兩種，即直接法和間接法。所謂“直接法”，就是把國際收支平衡表（BOP）中的“凈誤差和遺漏項”看作是熱錢。顯然，這一定義涵蓋范圍過小，忽視了在其他渠道掩蓋下流入的熱錢，而且“凈誤差和遺漏項”中真正的“凈誤差和遺漏項”也被看作是熱錢，導致測量誤差。

間接法對熱錢的定義則要“寬泛”許多。間接法將新增外匯儲備減去貿(mào)易順差與外國直接投資后的殘差視作熱錢。顯然，間接法相對更科學合理，因而逐漸成為學術(shù)界估算熱錢規(guī)模的主流方法。但這種方法會高估熱錢的實際規(guī)模，而且跟直接法一樣，忽視了FDI和貿(mào)易順差中可能存在的熱錢，也就是假冒的貿(mào)易順差或外國直接投資，而這種隱性熱錢的規(guī)?？赡懿豢珊鲆暎ㄌ菩瘛⒘好?，2007）。

蘇劍、童立（2011）對間接法做了一定修正，考慮到了隱性熱錢問題。他們主要考慮了隱藏在貿(mào)易順差中的熱錢。他們的計算公式是：

HM = (FER－TS－FDI) + (TS－RTS) （1）

其中，F(xiàn)ER、TS和FDI分別代表新增外匯儲備、貿(mào)易順差（統(tǒng)計值）和外國直接投資，而RTS則表示合理的貿(mào)易順差(Reasonable Trade Surplus)。因此，上述公式的前半部分是間接法計算熱錢規(guī)模的公式，后半部分是隱藏在貿(mào)易中的熱錢規(guī)模的計算公式，它就等于實際貿(mào)易順差減去合理的貿(mào)易順差。那么合理的貿(mào)易順差怎么估算呢？他們首先假定，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、勞動力成本、要素價格及稅率等相對穩(wěn)定的情況下，短期內(nèi)加工貿(mào)易的“進口金額/出口金額”也應(yīng)相對穩(wěn)定，不會大起大落。因此，他們估算隱藏在貿(mào)易渠道中的熱錢的方法的邏輯為：短期中出口結(jié)構(gòu)及整體利潤率水平相對穩(wěn)定，因此“貿(mào)易順差/出口比值”也波動不大。選擇2000-2002年的“貿(mào)易順差/出口比值”為基準值，這一階段尚未有熱錢的大規(guī)模流入，因而貿(mào)易數(shù)據(jù)大致上反映了真實的商品進出口情況。他們以2000-2002年為基期，以2009年6月為終期參照點，通過擬合這段時間內(nèi)的“貿(mào)易順差/出口比值”來得到未隱藏熱錢的合理的趨勢值。這樣，就可以得到隱藏在貿(mào)易渠道中的熱錢的規(guī)模。表1即是他們用這一方法估算出來的2005-2010年流入中國的熱錢的規(guī)模。

本文采用的熱錢流入數(shù)據(jù)是依據(jù)蘇劍和童立（2011）提出的方法估算的。根據(jù)上述方法不難得到熱錢規(guī)模的月度數(shù)據(jù)。因此，本文各變量皆為2005年1月至2010年12月的月度數(shù)據(jù)（由于2005年未有統(tǒng)計，因此房地產(chǎn)價格為2006年1月開始的月度數(shù)據(jù)）。

（二）人民幣升值壓力的度量

無論是理論界還是在實踐中，投資行為是基于預(yù)期做出的抉擇早已成為共識。因此，如果單純以非市場化的人民幣匯率作為升值指標則在邏輯上有所不足，缺乏說服力。為此，本文引入1年期的人民幣NDF（Non-deliverable Forward）來彌補這一缺陷。

NDF的本質(zhì)是無本金遠期外匯交易，屬于離岸金融衍生產(chǎn)品，主要目的在于規(guī)避匯率風險。交易雙方事先約定未來指定日期的匯率，到期時只計算約定匯率與即期匯率差價，不真正交割。人民幣NDF開始于1996年，目前主要在香港和新加坡兩個主要成熟離岸交易市場。經(jīng)過十多年的發(fā)展，且隨著我國匯率形成制度的改革，人民幣NDF交易逐漸活躍，已具有較強的流動性。再考慮其遠期交割的特點，其能作為國際市場對人民幣升值預(yù)期的一個合理參考指標。

2005年之后，美元兌人民幣匯率一路走低，這種升值趨勢一直持續(xù)到2008年中旬，隨后美元兌人民幣匯率一直維持在6.8：1左右至2010年一季度，之后人民幣重回升值軌道。本文將人民幣NDF匯率和人民幣即期匯率兩種匯率綜合為指標ExchPres(Exchange Pressure)來衡量人民幣的升值預(yù)期：

若ExchPres小于1，則預(yù)期人民幣會貶值；若大于1，即表明人民幣有升值壓力。ExchPres值越大，人民幣升值預(yù)期越強烈。

圖1給出了本文對2005-2010年間人民幣升值預(yù)期的度量。其中，NDF數(shù)據(jù)來源于CEIC數(shù)據(jù)庫，美元兌人民幣現(xiàn)貨匯率來源于國家外匯管理局，樣本數(shù)量皆為72個。

（三）利率差

正如在經(jīng)濟學中有時間成本的概念，資本的使用也同樣具有成本。因此，與上部分人民幣匯率升值預(yù)期同理，如果僅選用中國國內(nèi)利率作為熱錢套利的單邊指標，并不能夠準確衡量熱錢是否是因為利息收益而選擇流入中國。本文將美國利率作為熱錢的資金成本，以中美利率差作為熱錢套取利率差收益之動因的核心指標。

考慮到利率指標的可比性，本文選取中國1年期存款的基準利率和美國聯(lián)邦基金利率作為各自國家利率水平的衡量指標。其中，人民幣基準存款利率數(shù)據(jù)來源于中國債券信息網(wǎng)，而美國聯(lián)邦基準利率則來源于美聯(lián)儲，樣本數(shù)為72個，具體情況見圖2。

2005-2007年美聯(lián)儲不斷上調(diào)其利率目標，聯(lián)邦基準利率從2.28%一路上升至5.26%。2007年中旬金融危機的爆發(fā)使美國進入漫長的降息周期，并自2008年底后一直維持在零利率水平。反觀中國，在2007年國內(nèi)CPI不斷創(chuàng)新高的背景下，央行連續(xù)6次提高人民幣存款基準利率。之后席卷全球的金融危機愈演愈烈，中國亦不能獨善其身。面對出口嚴重萎縮，經(jīng)濟增速不斷下滑的嚴峻形勢，央行于2008年第四季度果斷將基準利率連降三次以刺激經(jīng)濟復蘇，并在隨后兩年的時間中保持人民幣一年期存款2.25%的低利率水平。直至2010年下半年通脹再次抬頭，中國才重新進入新一輪的加息周期。

（四）資本市場收益的度量：股票市場與房地產(chǎn)市場

根據(jù)上一部分的估算結(jié)果，熱錢大規(guī)模流入始自2005年，并在2007年超過2000億美元達到歷史最高值。而與此相對應(yīng)的是，中國的股票市場與房地產(chǎn)市場在這一階段也漸漸升溫，上證指數(shù)從2006年年初的1180點攀升至年末的2675點，全年漲幅高達127%。而2007年則不但延續(xù)了牛市走勢，更是在2007年10月創(chuàng)出了6124點的上證綜指歷史最高點。圖3顯示的是2005年3月至2010年11月的上證綜合指數(shù)和熱錢流入規(guī)模。從圖3 可以看出，2005-2010年間上證綜指與熱錢流動規(guī)模之間存在明顯的相關(guān)性。相比股市的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)絲毫不落下風，僅以深圳為例，其一手房成交均價歷時半年多，便從2007年年初的不到11000元/平米飆升至8月的24000元/平米，上漲幅度之大、速度之快令人瞠目結(jié)舌。

2007年資本資產(chǎn)市場的火爆造就了全民皆股、全民皆房的現(xiàn)象，聯(lián)系到熱錢流入趨勢，兩者之間是否存在因果關(guān)系就成為一個值得思考的問題。在資產(chǎn)價格的暴漲中，熱錢是順勢而為收益頗豐，抑或是幕后推手之一，正是接下來的實證分析所要回答的問題。

在度量資本市場的收益時，針對股票市場本文選取月度收益率因變量，初始數(shù)據(jù)來源于Wind資訊；而針對房地產(chǎn)市場則采用全國房地產(chǎn)月度環(huán)比價格指數(shù)，其出處為中房網(wǎng)，樣本數(shù)為60。

（五）實證分析

只有先明確熱錢為何流動，才能在政策層面提出有針對性的合理建議。因而本文將利用VAR模型通過格蘭杰因果檢驗來研究熱錢流動與眾多套利因素之間的關(guān)系，以此來確定影響熱錢流動的主要動因。

1．回歸變量的統(tǒng)計性描述

首先我們需要明確回歸模型的各變量含義：因變量實際熱錢規(guī)模用HM代表，而自變量人民幣升值預(yù)期、中美利率差分別用ExchPres和IntD表示，最后用Stock和RealEst代指上證綜指月度區(qū)間收益率及中國房地產(chǎn)價格指數(shù)。

各變量的統(tǒng)計性描述結(jié)果如表2所示。

實證檢驗的樣本區(qū)間為2005年1月至2010年12月，除房地產(chǎn)數(shù)據(jù)缺失2005年數(shù)據(jù)外，其余變量樣本數(shù)皆為72個。

2. 樣本數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗

變量的不平穩(wěn)性是造成偽回歸最主要的因素之一。為了避免這種偽回歸，確保格蘭杰因果檢驗的有效性，回歸前必須對時間序列數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗。本文采用的是ADF檢驗方法，檢驗結(jié)果顯示在表3中。

根據(jù)表3結(jié)果，熱錢規(guī)模和上證綜指收益是平穩(wěn)時間序列，而人民幣升值預(yù)期、中美利率差及房地產(chǎn)價格指數(shù)的時間序列在5%的顯著性水平下非平穩(wěn)。因此，我們需要考察各變量的一階差分平穩(wěn)性，結(jié)果如表4所示。

很明顯，在5%的顯著性水平下，所有變量的一階差分皆為平穩(wěn)序列，因此我們將使用樣本數(shù)據(jù)的一階差分進行格蘭杰因果檢驗。

3. 協(xié)整檢驗

由ADF檢驗結(jié)果可知，人民幣升值預(yù)期、中美利率差及房地產(chǎn)價格環(huán)比指數(shù)皆為非平穩(wěn)序列，但所有變量差分的一階均為平穩(wěn)時間序列。因此，在正式進入格蘭杰因果檢驗之前，還需檢驗熱錢規(guī)模與各自變量之間的協(xié)整關(guān)系。

本文利用Johnansen法檢驗時間序列樣本的協(xié)整關(guān)系，其中滯后期的確定根據(jù)AIC(Akaike Information Criterion)準則。如表5所示，滯后期為2時，AIC最小，因而本文的最佳滯后期為2期。

對于多變量模型，Johnansen協(xié)整檢驗的原假設(shè)為樣本數(shù)據(jù)之間不存在協(xié)整關(guān)系的數(shù)目。根據(jù)表6的檢驗結(jié)果，HM、ExchPres、IntD、Stock及RealEst至少存在2個協(xié)整關(guān)系。

4. 格蘭杰因果檢驗

由于各變量具有長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，因此我們能夠?qū)Ρ疚乃P(guān)心的核心問題―熱錢流動動因進行格蘭杰因果檢驗（Granger Test）。值得注意的是，由于格蘭杰因果檢驗的結(jié)果對滯后期的敏感度較高，因而我們對最佳滯后期的選擇除AIC準則之外，還將綜合考慮SC準則，若兩者矛盾則最后根據(jù)似然比(LR)統(tǒng)計量來確定。需要特別說明的是，由于實際熱錢規(guī)模（HM）和上證指數(shù)月度收益（Stock）都是平穩(wěn)序列，且根據(jù)協(xié)整檢驗存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，因此在格蘭杰檢驗中我們直接使用兩個變量。

從表7可見，熱錢規(guī)模的變動和人民幣升值預(yù)期的變動存在格蘭杰因果關(guān)系，而股票市場收益也與熱錢流動規(guī)模存在單向的格蘭杰因果關(guān)系；但利率差、房地產(chǎn)價格指數(shù)的變動與熱錢流動不存在格蘭杰因果關(guān)系。其中，人民幣升值預(yù)期的變動是熱錢規(guī)模變化的格蘭杰原因，但反之不成立。而熱錢流動規(guī)模則是上證指數(shù)月度收益的格蘭杰原因，反之亦不成立。

上述檢驗結(jié)果并不令人吃驚。從經(jīng)濟學意義上，可以由此得到四個結(jié)論。第一，人民幣升值預(yù)期變動對熱錢流動規(guī)模變化的影響非常顯著。之前我們已經(jīng)看到國際短期資本由凈流出轉(zhuǎn)為凈流入正好發(fā)生在2003年人民幣升值預(yù)期開始升溫之時，現(xiàn)在則從實證的角度對這種聯(lián)系進行了驗證。第二，套利不是熱錢流動的格蘭杰原因，更進一步地，我們做了熱錢規(guī)模與美國利率變動的格蘭杰因果檢驗，兩者還是沒有顯著的格蘭杰因果關(guān)系。同時，資本市場的收益對熱錢也不存在明顯的格蘭杰原因。綜合這兩點，可以得到這樣的結(jié)論：人民幣匯率升值預(yù)期引致大規(guī)模的熱錢流入，套匯收益是熱錢的首要目的。第三，盡管資本市場收益不是熱錢流動的格蘭杰原因，但是熱錢流入?yún)s是中國股票市場波動的正向格蘭杰原因。其背后的邏輯可能在于中國的股票市場尚不成熟，炒作坐莊的現(xiàn)象仍較嚴重，因而會有相當部分的熱錢進入股票市場博取資本利得。第四，雖然房地產(chǎn)價格的變動與熱錢在兩個方向上皆不存在格蘭杰因果關(guān)系，但這絕不能表明沒有熱錢進入房地產(chǎn)市場。格蘭杰因果檢驗結(jié)論的原因之一可能是相比股票市場，中國的房地產(chǎn)市場太過龐大，其整體價格的起伏更多地受到政策、國內(nèi)流動性等其他方面的影響。

5. 脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

在VAR模型的基礎(chǔ)上建立脈沖響應(yīng)函數(shù)，并據(jù)此得到熱錢流動對其他變量的脈沖響應(yīng)路徑。其結(jié)果如圖4所示，其中橫軸為滯后期數(shù)，本文為滯后15期；縱軸表示被解釋變量對解釋變量沖擊的響應(yīng)程度，虛線區(qū)域為響應(yīng)函數(shù)在正負兩倍標準差的置信區(qū)間。

圖4顯示了脈沖-響應(yīng)分析的結(jié)果。圖4左上圖顯示的是人民幣升值壓力對熱錢流入的影響，由該圖可見，在給予人民幣升值壓力一個正沖擊后，熱錢流入規(guī)模迅速作出反應(yīng)，并在第二期達到最大值120，之后迅速下降并在第五期轉(zhuǎn)為微弱的負值。同樣，熱錢對中美利率差的沖擊響應(yīng)值一直為正，在第三期到達最高峰后緩慢下降至零附近（圖4右上圖）。相比而言，熱錢對房地產(chǎn)（圖4左下圖）和股票（圖4右下圖）沖擊的響應(yīng)波動較小，而且響應(yīng)值比較微弱。

上述結(jié)果也具有較合理的經(jīng)濟學含義，熱錢對人民幣升值預(yù)期沖擊的響應(yīng)程度最高也最強烈，也印證了本文的觀點――即本輪熱錢選擇大規(guī)模進入中國的出發(fā)點正是豪賭人民幣升值。另一方面，利率差、房地產(chǎn)價格、股票市場收益和升值預(yù)期等四個變量在長期的響應(yīng)值皆相當微弱，則深刻反映了熱錢追逐短期收益的本質(zhì)，一旦獲得預(yù)期利潤，則迅速撤離。

三、總結(jié)

熱錢流入已經(jīng)成為我國目前面臨的重要問題之一。熱錢流入迫使中央銀行投放基礎(chǔ)貨幣，加劇了我國流動性過剩的局面。熱錢為什么流入我國？對我國經(jīng)濟的哪些方面會產(chǎn)生影響？這些問題成為我國宏觀經(jīng)濟政策設(shè)計方面需要解決的問題。

熱錢流入的動因可被歸納為“套匯”、“套利”和“套價”。我們根據(jù)2005年1月至2010年12月的月度數(shù)據(jù)所進行“三重套利”的實證研究，從格蘭杰因果檢驗和脈沖響應(yīng)分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，人民幣升值預(yù)期的“套匯因素”是吸引熱錢流入中國最重要的原因。利率差并未如其他學者以及我們之前所設(shè)想的那么重要，一個可能的原因是我國管制利率和匯率，利率差在刨除了匯率差這一因素外。房地產(chǎn)價格的變動和股票收益率也不是熱錢流入的原因，這可能是因為股市風險較大、房地產(chǎn)流動性太差，當然具體是什么原因還需要進一步深入研究。

這一結(jié)果對我國未來的經(jīng)濟走勢和經(jīng)濟政策走勢有重要啟示。既然熱錢流入的主要原因是“套匯”，那么現(xiàn)在人民幣是在升值，所以熱錢流入，但一旦人民幣升值到位，或者人民幣匯率波動風險加大，那么這些熱錢就隨時可能撤離中國，這將導致中國貨幣基礎(chǔ)的大量下降，就如同現(xiàn)在熱錢流入導致貨幣基礎(chǔ)大量增加一樣。熱錢的撤離可能引發(fā)我國資產(chǎn)價格泡沫的破滅，將我國經(jīng)濟拖入金融危機之中。因此，隨著人民幣升值逐步到位，熱錢流出的可能性也在逐步上升，如何應(yīng)對這一可能性，防范由此可能引發(fā)的金融危機，是我國應(yīng)該立即考慮的問題。

本文也發(fā)現(xiàn)，熱錢流入對人民幣升值預(yù)期、利率差、房地產(chǎn)價格的變化沒有顯著影響，但對股票市場收益率有單向影響，這表明了熱錢確實會進入我國的資本市場，但更多的是進入股市而非房市。結(jié)合我們關(guān)于熱錢流入的動因的結(jié)論，可以發(fā)現(xiàn)，股市收益不是熱錢流入的格蘭杰原因，但熱錢流入?yún)s是股市收益的格蘭杰原因，這意味著，雖然熱錢進入中國時，主要考慮人民幣升值，股市收益不是其主要考慮因素，但熱錢一旦進入中國，還是希望博取股市收益；由于熱錢是短期資金，所以要投資的話也會優(yōu)先考慮流動性較高的資產(chǎn)，因此股市就成為其最佳選擇。這也意味著，一旦人民幣升值到位，熱錢撤出中國，我國的股市可能會出現(xiàn)狂跌的局面。如何穩(wěn)定那時的股市，也成為我國需要立即考慮的問題。

另外，既然熱錢流入對房地產(chǎn)價格的變化沒有顯著影響，那就意味著，我國近年來的房價大幅度上漲跟熱錢流入沒有顯著的聯(lián)系。這是可以理解的，因為熱錢畢竟是要博取短期收益的，房地產(chǎn)流動性太差，顯然不是熱錢的最佳投資去向。這也意味著，近年來我國房價的飛漲另有原因，我國要調(diào)控房價需要從別的方面著手。

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