序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

設立抵押的目的是，一旦債務人不履行債務，抵押權人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此，抵押物應有變價價值，應為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國，土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的問題

我國法律有關國有土地使用權的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權，二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

（二）以集體土地使用權設定抵押的問題

從我國的基本國情出發(fā)，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權能否設定抵押的問題，亦規(guī)定的極為嚴格。我國《擔保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。可見，只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權可以設定抵押，其他類型的集體土地使用權不得設定抵押。

（三）以城市房屋所有權設定抵押的問題

我國法律、法規(guī)允許并保護房屋所有權。由于我國擔保法明文禁止宅基地設定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同時抵押，反之亦然。顯而易見，我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因為房屋與土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權是實現(xiàn)地上建筑物所有權的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國，原則上依法取得所有權的城市房屋均可以設定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設定抵押：①權屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權與承租權、典權的關系問題

（一）房地產(chǎn)抵押權與承租權的關系問題

所謂房地產(chǎn)承租權是指承租人通過支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權。房地產(chǎn)承租權追求的是房地產(chǎn)的使用價值，同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權追求的是房地產(chǎn)的交換價值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見，房地產(chǎn)的抵押權與承租權為相容之權，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆斩盅簷嗳藢⒌盅悍康禺a(chǎn)拍賣時，則可能出現(xiàn)承租權使抵押權人不能及時地、充分地實現(xiàn)其權利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權與承租權的沖突問題。那么，應如何處理這種沖突呢？須從兩個方面來分析：

1.房地產(chǎn)承租權設定在先，房地產(chǎn)抵押權設定在后的情況。“近代社會立法大多認為，租賃關系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標的物讓與第三人所有，設定其上的租賃關系對第三人來說仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權，那么，抵押當然也不得破壞租賃，抵押權對抗不了承租權。所以，我國《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財產(chǎn)設定抵押權的，應當書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效?！币簿褪钦f，當?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權的實現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同仍對新的產(chǎn)權人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)承租權設定在先時給予承租權以對抗抵押權的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權設定在先，房地產(chǎn)承租權設定在后的情況。對此，我國有關行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權?！倍鴮τ诘盅簷嗯c承租權的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設定抵押權后，于同一不動產(chǎn)上得設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權登記后進行登記，亦可以之對抗抵押權人。但是，其租賃害及抵押權人時，法院因抵押權人請求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時，在處理上的一般原則是承租權可以對抗抵押權，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時的抵押權就可以對抗租賃權了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權不得對抗抵押權或拍買人的所有權。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國擔保法講話》，中國社會出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認為，我國立法機關立法時應根據(jù)“先物權優(yōu)于后物權，物權優(yōu)先于債權”的原則，注意維護房地產(chǎn)抵押權優(yōu)先的效力，確立承租權的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權的存在而無人應買或降低應買，致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛鄷r，則抵押權人有權要求解除承租權。

（二）房地產(chǎn)抵押權與典權的關系問題

雖然典權是我國特有的不動產(chǎn)物權制度，淵遠流長，迄今存在，但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定，典權關系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財產(chǎn)關系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權與抵押權的關系作一探討。所謂典權是典權人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權利。典權與抵押權同為不動產(chǎn)物權，但典權是以使用收益為目的的用益物權，典權的目的在于房地產(chǎn)的使用價值，典權須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當出典人逾期不行使回贖權時，視為絕賣，典物歸典權人所有，而抵押權是以清償債務為目的的擔保物權，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，故而，典權與抵押權也為相容之權，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當?shù)錂嗳诵惺沟錂嗌婕暗湮锷显O定有抵押權時，或者抵押權人行使抵押權而抵押房地產(chǎn)上設定有典權時，勢必會發(fā)生典權與抵押權的沖突，那么，應如何解決這種沖突呢？對此，也必須從兩個方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權設定在先，房地產(chǎn)典權設定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設定抵押權后，于同一不動產(chǎn)上得設定地上權及其它權利，但其抵押權不因此而受影響?！彼^其它權利，包括典權。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋：“所有人于其不動產(chǎn)上設定抵押權后，復就同一不動產(chǎn)與第三人設定典權，抵押權自不因此受影響。抵押權人屆期未受清償，實行抵押權拍賣抵押物時，因有典權之存在，無人應買，或出價不足清償?shù)盅簷?，?zhí)行法院得除去典權負擔，重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛嘤杏鄷r，典權人之典價，對于登記之后權利人，享有優(yōu)先受償權。執(zhí)行法院于發(fā)給權利移轉(zhuǎn)證書時，依職權通知地政機關涂銷其典權之登記?！保ㄗⅲ和鯘设b著，《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認為，既然抵押權的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國立法應借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設定抵押權后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設定典權，但以抵押權不因此而受影響為前提，即先設抵押權之效力優(yōu)于后設典權，不受后設典權的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權人首先取得典物所有權的情況下，由于典物上已有抵押權存在，典權人在取得典物所有權的同時，也得接受典物上的抵押權，即典權人仍應以抵押物保障抵押權人抵押權的實現(xiàn)。因為，依法理，在抵押權設定后取得抵押物所有權的人，其權利隨抵押物拍賣而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^代為清償債務，使抵押權消滅，而取得求償權與代位權，或參加應買保持其權利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_灣物權法》，中國廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。）

2.房地產(chǎn)典權設定在先，房地產(chǎn)抵押權設定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設定抵押權，學者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對其典物享有所有權，雖然出典人不得在典物上設定與典權相抵觸的權利，如重典或地上權等，但對于與典權不相抵觸的權利，應準其設定，以發(fā)揮物權的功能，只是典權設定后再設抵押權的，典權的效力優(yōu)先于抵押權，不受后設抵押權的影響。臺灣判例否定說認為，典權既然可以作為抵押權的標的物，再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務的擔保，而以典物設定抵押權，會使權利行使發(fā)生沖突，且使法律關系愈趨復雜，殊非社會經(jīng)濟之福。（注：王澤鑒著：《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認為，此說不能成立。因為“典權人以典權設定抵押權時，是以典權為標的物，而不是以典物為標的物，拍賣時，僅能拍賣典權。出典人于典權設定后，就典物設定抵押權，是以有典權負擔的典物所有權為標的物，二者標的既不相同，其權利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會使法律關系趨于復雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設抵押權的效力劣于典權，不能除去典權而為拍賣，則當出典人未能償還后來設定抵押權的債務，抵押權人可以將典物所有權拍賣受償，典權人對于拍定人仍有同樣的權利，其典權不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷嘤绊懥说錂嗳说臋嗬麜r，則典權人享有請求解除抵押權的權利；當出典人逾期不回贖典物，典權人取得典物所有權時，則后設立的抵押權即歸于消滅，不復存在。而且債權人既然知道有典權設定在先，仍然愿意再設定低押權，其對自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權人將典權設定抵押權，而卻不允許出典人以其對典物的所有權設定抵押權，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認為，我國立法應賦予房地產(chǎn)所有權人將房地產(chǎn)出典后，應可以在該房地產(chǎn)上設定抵押權的權利，但以不影響典權的實現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權的本質(zhì)在于擔保債權的實現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權設定后，如果債務人履行了債務，房地產(chǎn)抵押權即歸于消滅；如果債務的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權人無權行使抵押權，否則，屬于侵權行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權人才有權要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實現(xiàn)其抵押權：（1）債務履行期滿，抵押權人未受清償?shù)?，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國《擔保法》第53條規(guī)定：“債務履行期屆滿，抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟?！睋?jù)此，在我國，抵押權人實現(xiàn)抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權人要實現(xiàn)抵押權，首先要與抵押人進行協(xié)商，協(xié)議是實現(xiàn)抵押權的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時，抵押權人只能向人民法院，通過法院實現(xiàn)抵押權，抵押權人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關于“債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的唯一方式。對此，筆者認為不妥。因為，盡管拍賣通過公開競價的方式，由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格，對抵押人與抵押權人雙方當事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實踐中卻經(jīng)常會遇到設置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況，對此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權人的抵押權豈不是無法實現(xiàn)、形同虛設？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權人請求查封拍賣債務人之不動產(chǎn)，無人受買，擬由司法機關發(fā)給產(chǎn)權轉(zhuǎn)移證書，擬通報試辦可否？”為內(nèi)容請示最高人民法院時，最高人民法院即以（法編）字第9975號函復：“關于債權人請求查封拍賣債務人的不動產(chǎn)，無人受買，債權人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權時，由司法機關發(fā)給產(chǎn)權移轉(zhuǎn)證書的問題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機關取得聯(lián)系，準由債權人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機關辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號批復也作了類似規(guī)定：“在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權折價，經(jīng)抵押權人同意，將折價后的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有”。所以，司法實踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時，如確實無人受買，抵押權人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務，抵押權人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關土地使用權或房屋所有權的變更登記手續(xù)，取得土地使用權或房屋所有權的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的復雜性，既與《擔保法》的有關規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權得以實現(xiàn)，應將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權人實現(xiàn)抵押權時的首選方式，而不是唯一方式，當?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實無人受買、無法變現(xiàn)時，抵押權人有權要求采取折價或者變賣的方式實現(xiàn)抵押權。這一點應由立法機關盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)中應注意的幾個法律問題

1.抵押權人處分抵押房地產(chǎn)時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權。因為，法律賦予抵押權人的是一種從抵押物上取得相當價值的權利，而不是任意處分抵押物的權利，只要抵押權人能從抵押物上獲得相當?shù)膬r值以滿足自己的債權，就算充分實現(xiàn)了自己的抵押權，所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權與抵押權人行使抵押權并不矛盾，應依法保護共有人或承租人的優(yōu)先購買權。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押的，在實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇（2）

一、前言

對于泡沫一詞，根據(jù)前美國經(jīng)濟學會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產(chǎn)價格在一段時期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來獲得收益的預期，從而投入大量投機資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經(jīng)濟狀態(tài)。

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

二、房地產(chǎn)泡沫的國際比較

（一）美國的房地產(chǎn)泡沫

20世紀80年代末90年代初，美國曾發(fā)生過由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的危機。最初發(fā)生問題的金融機構(gòu)集中在主營房地產(chǎn)存貸款業(yè)務的儲貸會，其后波及到商業(yè)銀行。儲貸會在美國有相當數(shù)量的資產(chǎn)額。曾在20世紀80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40%，住宅抵押貸款市場份額達到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國金融市場的重要力量。從20世紀50年代到70年代的戰(zhàn)后繁榮時期中，在國家優(yōu)惠政策推動下，儲貸會一度發(fā)展極為迅速。但是自20世紀80年代初起，隨著金融自由化逐步推進，其他金融機構(gòu)加入競爭行列，各種條例的取消也使儲貸會喪失利率優(yōu)勢，支付能力不斷下降。20世紀80年代末90年代初，美國房地產(chǎn)價格大幅度下跌，房地產(chǎn)客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產(chǎn)，專門從事房地產(chǎn)的儲貸會則普遍陷入嚴重困境之中。到80年代中期，商業(yè)資產(chǎn)供給超過了需求，在德克薩斯州城市里空房率達20%甚至30%，導致房地產(chǎn)價格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務的儲貸機構(gòu)貸款損失慘重。

從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經(jīng)濟衰退導致近40年來最低的利率和低收入增長率，美國房地產(chǎn)價格增長率出現(xiàn)了與房主收入增長率相反的趨勢，房地產(chǎn)“泡沫”有所上升。美聯(lián)儲主席格林斯潘在2002年曾否認房地產(chǎn)“泡沫”的存在，但許多經(jīng)濟學家則認為美國房地產(chǎn)“泡沫”其實很大。目前正在襲擊世界經(jīng)濟的美國次級房貸危機充分應證了當初一些經(jīng)濟學家的正確判斷。

（二）日本的房地產(chǎn)泡沫

日本地價偏高的問題一直存在，隨著日本經(jīng)濟在二戰(zhàn)后的復蘇，日本的地價尤其是城市地價也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價的年最高增幅達到42.5%，年漲幅超過20%的次數(shù)就有8次。一項關于地價指數(shù)與價格指數(shù)之比的考察表明，1986年日本地價指數(shù)與物價指數(shù)之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開始，日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴重的一次地產(chǎn)價格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國的地價總額已經(jīng)折合美國地價總額的4倍。到了1990年地產(chǎn)泡沫破滅前夕，日本地價指數(shù)與物價指數(shù)之比在短短四年內(nèi)迅速攀高至1956年的68倍。

日本此次地價泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀70年代逐步開始推行的開放國內(nèi)金融市場使日元利率自由化的舉措；二是日本對金融貨幣政策的調(diào)整為地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)提供了便利；三是因為日本是世界上人均土地量最少的國家之一，整個國家對于土地和房產(chǎn)都有一定的心理偏好，以土地或房產(chǎn)的方式保有財富也是泡沫出現(xiàn)于房地產(chǎn)業(yè)的重要心理基礎。

1990年，日本的地產(chǎn)泡沫由于政府干預等原因開始破滅，房價大幅回落。這次地產(chǎn)泡沫破滅對整個國家的經(jīng)濟造成了極大的破壞。投機于房地產(chǎn)的企業(yè)大量陷入財務危機，各金融機構(gòu)由于貸款難以回收和持有的地產(chǎn)抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經(jīng)濟長達十年的低迷。

（三）東南亞的房地產(chǎn)泡沫

有關專家認為：銀行信貸擴張在東亞國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的形成過程中扮演了重要的角色。東亞金融危機中具有代表性的泰國、馬來西亞以及香港地區(qū)的銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫危機表明：銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張不僅是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經(jīng)濟、金融危機中也起了同樣重要的作用。

東南亞各國在十幾年的經(jīng)濟高速增長中，房地產(chǎn)價格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產(chǎn)部門。據(jù)統(tǒng)計，泰、馬、印、菲的金融機構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場的逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴重的供過于求現(xiàn)象，大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達20%，菲律賓為15—20%，印尼為18%，馬來西亞的數(shù)量也不少。房地產(chǎn)價格下降，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長。房地產(chǎn)危機導致銀行危機，金融體系的穩(wěn)定性遭受極大破壞。因此，消除導致泡沫經(jīng)濟的深層因素，力戒發(fā)生泡沫經(jīng)濟，是處于經(jīng)濟發(fā)展和開放的國家應引以高度重視的問題，不可掉以輕心。

三、國際房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因

通過對美國、日本和東亞等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的比較分析，各個國家的房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調(diào)控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環(huán)境和過剩的國際資本流動等。

（一）政府宏觀調(diào)控失誤

政府行為對房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是在土地市場不成熟及相應經(jīng)濟體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場機制不完善的情況下，容易滋生權力尋租現(xiàn)象，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調(diào)控不當，都容易引起泡沫現(xiàn)象。例如以“政、官、財”一體化為特點的日本政府在經(jīng)濟泡沫化過程中采取種種政策將國家發(fā)展目標從實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)向金融業(yè)，原來應該投向物質(zhì)生產(chǎn)建設的資金也轉(zhuǎn)而流入金融投資領域。政府的誘導、投資者的沖動與金融機構(gòu)本身存在的內(nèi)部不完善結(jié)合在一起。在政治、企業(yè)、社會三種力量的推動下，房地產(chǎn)投機達到白熱化的程度。

（二）銀行貸款的過度支持

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商僅僅依靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。但金融支持過度，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場，就會不斷堆積金融風險，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。在這方面表現(xiàn)最為明顯的是東南亞國家。在沒有建立有效的銀行監(jiān)督和立法機構(gòu)的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產(chǎn)等高回報率的領域或是通過控股、參股方式將資金變相投入房地產(chǎn)公司。這些資金的流入使房地產(chǎn)價格極速膨脹。

（三）寬松的金融環(huán)境

寬松的金融環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了溫床。縱觀各國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，會發(fā)現(xiàn)其中或多或少都有金融環(huán)境的因素。例如美國國會在1980年通過的《放松管制和貨幣管理法案》中有關取消利率最高限度、放松資金來源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機構(gòu)分區(qū)域交叉等決定，在一定程度上促進了美國金融業(yè)的發(fā)展，但是也為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。

（四）過剩的國際資本流動

資本在國際間的流動是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內(nèi)的合理配置提供渠道；另一方面，錯誤的經(jīng)濟信號將誤導大量的國際游資在國際間流動，則可能會成為國際游資流入國出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的原因。房地產(chǎn)泡沫在這種條件下，就會被進一步放大。

隨著經(jīng)濟的高速增長和人民幣的升值，相應的中國的資產(chǎn)價格相對于國外資產(chǎn)價格也有很強的上漲預期，所以流入中國的投機資本很多投向了房地產(chǎn)市場。例如我國2004年的外匯儲備余額達到6099.32億美元，其中后三個月外匯儲備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個月的貿(mào)易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲備大部分流向了中國的房地產(chǎn)市場。而反過來，不斷上漲的房地產(chǎn)價格又吸引更多的外資進入，過度的投機造成更大的人民幣升值壓力。這是一個正循環(huán)的強化過程。

四、房地產(chǎn)泡沫的防治

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關系到整個我國經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國正處在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的最佳時期，因此，吸取國際房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓，預防和減少我國房地產(chǎn)泡沫必須采取相應的防治措施。

（一）加強宏觀經(jīng)濟調(diào)控，防止政府調(diào)控失誤

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是舉足輕重的。因此，政府應該對該行業(yè)進行干預。宏觀經(jīng)濟形勢和政策背景的改變，對房地產(chǎn)的影響往往是巨大而深遠的。單一的應對措施往往無能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩(wěn)定性、加強對金融機構(gòu)的控制，建立完善的風險控制系統(tǒng)等一系列綜合措施。

（二）加強對銀行的監(jiān)督管理，防止銀行貸款的過度支持

推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資金流動性、風險管理與控制能力等。這個過程中我們還要結(jié)合其他的措施來預防房地產(chǎn)泡沫。比如加強對房地產(chǎn)價格的檢測和調(diào)控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設計合理的土地稅制來控制土地投機，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時，必須大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風險。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，防止低利率形成的寬松金融環(huán)境

規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，嚴格審批房地產(chǎn)貸款。資金是房地產(chǎn)投資過熱的資本來源，控制了源頭就從根本上控制了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱。因此金融機構(gòu)要合理有效利用金融手段來進一步規(guī)范房地產(chǎn)融資的行為。

嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。強化個人住房貸款管理，嚴格按照國家規(guī)定發(fā)放個人住房貸款。規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。

（四）警惕過剩的國際資本流動

在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經(jīng)濟增長模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施，以防止國際短期投資的投機性涌入。

加強對外資的監(jiān)控，主要應采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模；控制外債的投向，鼓勵外資投向技術領域，嚴格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模；在引進外資的同時，還應調(diào)整本國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟增長點，提高生產(chǎn)能力，提高抵御外資的能力。

參考文獻：

1、范如國.房地產(chǎn)投資與管理[M].武漢大學出版社,2004.

篇（3）

我國法律、法規(guī)對單獨以房屋或土地使用權抵押的行為，并一直規(guī)定為摘要：“土地使用權抵押時，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押但在房地產(chǎn)開發(fā)領域的實際抵押設定中，將房屋產(chǎn)權和土地使用權分別進行抵押的行為比比皆是，不論是開發(fā)商、債權人、還是房地產(chǎn)行政管理機關、國土資源管理機關均對此行為“認同”，他們并不認為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當然而為之。違反了土地使用權和房屋產(chǎn)權之間存在的相依關系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無效行為。

土地使用權抵押，抵押人依法有權處分的國有的土地使用權即出讓土地使用權和通過依法轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)可以抵押；而劃撥土地使用權不能直接抵押，以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證實。

本文針對上述新問題進行了探索，而對房地產(chǎn)抵押中存在的房屋產(chǎn)權抵押，房屋產(chǎn)權和土地使用權抵押相關法律新問題并未作出說明。

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)也是兩個基本形式的不動產(chǎn)。在我國的物權法未出臺的現(xiàn)行民法制度的法律狀態(tài)之下，房地產(chǎn)法律關系，通常是指房屋所有權和土地使用權法律關系。基于房屋和土地的不能移動性，故房地產(chǎn)抵押也具有不可分離的特性，而實際在房地產(chǎn)抵押設定過程和所產(chǎn)生法律后果中存在著若干法律新問題。

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，設定房地產(chǎn)抵押權時，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產(chǎn)的抵押擔保方式在現(xiàn)實生活中也極為普遍，隨之而來產(chǎn)生的抵押糾紛也相當多。對于抵押設定所生產(chǎn)的諸多法律關系和之對應的法律后果，所映射出的我國現(xiàn)行法律的相關新問題，以及糾紛的避免和處理也必須充分重視和探究。

一、房地產(chǎn)抵押的法律原則及相關新問題

(一)房和地的相依性原則摘要：

在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內(nèi)土地，離開了土地的建筑物（及其附著物）只能是空中樓閣。因此，房屋產(chǎn)權的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權的基礎上。抵押人對自己的房屋產(chǎn)權或土地使用權中的任一種權利的處分，往往會涉及到另一種權利的變動。

正是由于土地使用權和房屋產(chǎn)權之間存在著這樣的依附和相依關系，我國法律、法規(guī)對單獨以房屋或土地使用權抵押的行為，一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，并一直規(guī)定為摘要：“土地使用權抵押時，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)領域的實際抵押設定中，將房屋產(chǎn)權和土地使用權分別進行抵押的行為比比皆是，不論是開發(fā)商、債權人、還是房地產(chǎn)行政管理機關、國土資源管理機關均對此行為“認同”，他們并不認為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當然而為之。違反了土地使用權和房屋產(chǎn)權之間存在的相依關系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無效行為。

在實際中，對房屋產(chǎn)權和土地使用權分離設定抵押的行為一般表現(xiàn)為兩種形式摘要：一是，將房地產(chǎn)因不同的債務需要分別設置兩個獨立的抵押，此時的抵押設定可能是同時設定，也可能是分期設定。所設定的抵押權人可能是同一的，也可能是兩個抵押權人。二是，根據(jù)一項債務需要，同時將房屋產(chǎn)權和土地使用權分別抵押給兩個以上的債權人。這種違反土地使用權和房屋產(chǎn)權之間存在的相依關系的抵押行為之所以在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中大量生產(chǎn)，其原因雖和抵押人、抵押權人的內(nèi)心動機分不開，而我國土地使用權和房屋產(chǎn)權抵押登記機關設置分離是其根本原因所在。

應當注重的是摘要：根據(jù)“房隨地走”和“地隨房走”這一相依關系原則，在抵押當事人對房屋產(chǎn)權或土地使用權抵押中的一種權利的處分時，即撤銷抵押以及撤銷抵押登記時，另一種權利的抵押也將隨之撤銷。

（二）抵押權和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之間的法律原則摘要：

我國《擔保法》第四十九條規(guī)定摘要：

抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向和抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

因此，受讓（購買）抵押房地產(chǎn)一定要謹慎和仔細審查，以避免得到的是無效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。

（三）法定抵押登記擔保期限的原則摘要：

《擔保法》公布施行快十年了，擔保抵押設定的當事人現(xiàn)已完全接受和認同了“抵押不登記無效”的我國法律實行的強制登記制度。但對于登記擔保期限仍沒有明確的熟悉。本身對于“抵押當事人能否自行約定抵押期限”這一新問題，在法律上沒有明確的規(guī)定，在學理上也存在多種不同的理論觀點，一種觀點認為摘要：抵押合同當事人自行約定的抵押期限是有效的。因為盡管抵押權為物權，但是抵押合同仍然可以適用合同法的合同自由原則，應貫徹尊重當事人的自主、自愿的原則。假如當事人約定了抵押期限，視為抵押權人接受了對抵押權的期限限制，抵押權人只能在該期限內(nèi)實現(xiàn)抵押權，更何況我國法律并未明令禁止當事人自行約定抵押期限的行為，所以這種約定并不違反強制性法律規(guī)定，應當是合法有效的。盡管物權中的所有權具有無期限性，但并不排除其他物權的有期限性，以所謂物權的無期限性作為拒絕承認抵押權的期限的理由是不成立的。也有學者認為，我國《擔保法》第25條明確規(guī)定摘要：“一般保證的保證人和債權人未約定保證期間的，保證期間為主債務履行期滿之日起6個月?！奔热环纱饝ＷC合同的當事人約定保證期限，而且在當事人未約定的情況下，應當適用法定期限，那么也應當答應抵押合同當事人在抵押合同中約定抵押期限。另一種觀點則認為，抵押合同是附屬于主合同的從合同，假如主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權人的債權仍然是有效的，這樣附屬于主債權的抵押權也仍然有效，抵押權人仍然有權向抵押人主張權利，而抵押人不能被免除擔保責任。因為抵押權在本質(zhì)上屬于物權，并從屬于主債權，只要主債權存在，抵押權也就同時存在。也有人認為，當事人約定抵押期限實際上是約定免責條款，這種免責條款的約定，目的在于限制和免除抵押人的擔保責任，所以這種約定應當是無效的。最高人民法院《有關適用%26lt;中華人民共和國擔保法%26gt;若干新問題的解釋》實質(zhì)上是接受了最后一種觀點。

（四）抵押物的特定化登記原則摘要：

對于房地產(chǎn)抵押登記，不少的抵押人和抵押權人均忽視這一原則。對于商品房開發(fā)中的房屋所有權獲得，一般是房屋產(chǎn)權登記機關在符合法定條件、房屋竣工驗收后并由開發(fā)商履行相應的必備法定手續(xù)的條件下，按照房屋建筑的獨立體（幢、棟、樓，即在建筑施工前、開發(fā)立項報建時已核定的房屋單位）發(fā)給開發(fā)商該幢建筑物的房屋所有權證，即俗稱的“大產(chǎn)權”。在一個開發(fā)項目往往有若干個房屋“大產(chǎn)權證”。在設定抵押時，抵押人和抵押權人往往直接將一個或數(shù)個“大產(chǎn)權證”進行抵押和登記，而未將其按商品房的實際套為單位進行細化，即未特定化，這樣的抵押登記是無效的。

二、土地使用權抵押

（一）法律法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的土地使用權抵押的前提。

這里主要討論國有土地使用權，以及-些非凡情況的集體土地使用權?！稉７ā返谌臈l第三、五項規(guī)定摘要：（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘，荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；第三十六條第三款規(guī)定摘要：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押；《擔保法》第五十五條第二款規(guī)定摘要：依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押的，在實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

抵押人依法有權處分的國有的土地使用權即出讓土地使用權和通過依法轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)可以抵押；而劃撥土地使用權不能直接抵押，符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，并在抵押登記時必須提交“土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證實”，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。但其土地在實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。這在進行土地使用權抵押時必須注重的。

同時，土地使用權抵押應當持土地使用權證書辦理登記手續(xù)。根據(jù)《擔保法》第四十四規(guī)定摘要：辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或者其復印件摘要：

1.主合同和抵押合同；

2.抵押物的所有權或者使用權證書。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十八條房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

所以，土地使用權抵押必須具備兩個基本條件摘要：一是依法取得的國有土地使用權以及依法能夠抵押的集體土地使用權；二是必須是辦理了土地登記、領取土地使用權證書。

（二）有關劃撥土地使用權抵押的前提條件。

劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。也就是說，獲得劃撥土地的使用人，雖得到國有土地使用權，但因沒有支付出讓金給國家，因此其使用權的價值不能等同，應當遠遠小于出讓土地使用權的價值。因而國家對劃撥土地使用權的抵押作了相應的限制規(guī)定。

1990年5月19日國務院令第55號了并自之日起施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定了劃撥土地使用權“經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。因此，國家以行政法規(guī)的方式規(guī)定了，劃撥土地使用權不能直接抵押。

國家土地管理局〔1997〕國土〔籍〕字第2號《有關土地使用權抵押登記有關新問題的通知》“三、有關土地使用權抵押登記申請”中規(guī)定摘要：“以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證實”。也表明劃撥土地使用的抵押是受限制的。

但是，同時又帶來了如下幾個新問題摘要：（1）、我國歷來對土地、房屋等不動產(chǎn)有嚴格的管理制度，應當說不能以辦理了抵押登記手續(xù)，就和“經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準”的規(guī)定劃等號；（2）、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》屬于國家行政法規(guī)，國土資源局和最高人民法院無權以行政政策文件以及司法文件來修改國家行政法規(guī)，這樣的作法不符合《立法法》；（3）刊登在2004年6月25日四川省國土資源廳〖國土資源-全國土地日?？缴系膹V西壯族自治區(qū)國土資源廳陳書榮所著《解讀土地使用權抵押相關新問題》中，仍認為“劃撥土地使用不能直接抵押”、應“符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準”，而壓根沒有提及國土資源部的國土資發(fā)[20049號文；（4）、從維護國家土地的立場出發(fā)，《有關土地使用權抵押登記有關新問題的通知》“以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證實”這一規(guī)定表明了應當確定了出讓的劃撥土地使用權方可抵押。

（三）法律規(guī)定不能抵押的土地所有權、使用權。

《擔保法》第三十七條下列財產(chǎn)不得抵押摘要：

1.土地所有權摘要：

2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；

3.學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

4.所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；

5.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

6.依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

根據(jù)上述規(guī)定不能抵押的土地所有權或使用權，即便是當事人簽訂了抵押合同也是無效的。

（四）土地使用權和地上建筑物一致的原則

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。

所以當?shù)厣嫌薪ㄖ?、其他附著物時，不可能進行單純的土地使用權抵押或房屋產(chǎn)權抵押，而必須土地和地上有建筑物、其他附著物同時抵押，并按照規(guī)定分別辦理土地使用權抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。

除《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》外，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定摘要：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押?！钡?7條規(guī)定摘要：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權?！薄稉７ā返?6條“第三十六條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。

以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押?！懊鞔_規(guī)定了”三個同時抵押“。

《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第十一條規(guī)定摘要：“轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?！?/p>

（五）相關證實

這是和房屋產(chǎn)權抵押登記一樣的法定要求，抵押人是集體所有制企業(yè)的，在抵押時要提交企業(yè)職代會通過抵押的合法有效證實文件。抵押人若是三資企業(yè)或股份制企業(yè)，在抵押時要提供董事會同意抵押的證實。依法以集體土地使用權抵押的，要提交集體土地所有權人同意抵押的證實。其他類型的企業(yè)的相關證實要求如房屋產(chǎn)權抵押登記的要求一樣。

（六）土地使用權抵押前，應進行土地評估

一是辦理抵押登記的需要；二是確保抵押土地價值的準確性，貸款或者借款的全額收回。根據(jù)規(guī)定，辦理土地使用權抵押登記要提供土地估價報告，而且土地估價報告提供的土地價值是貸款或借款的主要依據(jù)。所以在抵押之前，應請具有土地評估資格的評估機構(gòu)予以評估，確保土地價值的準確性，確保抵押權實現(xiàn)時轉(zhuǎn)讓或者拍賣土地使用權所得價款能夠還貸款或借款。

（七）簽訂抵押合同

土地抵押權的設定屬于要式行為，因而設定土地抵押權必須訂立書面的抵押合同。抵押合同的內(nèi)容根據(jù)《擔保法》第三十九條抵押合同應當包括以下內(nèi)容摘要：

1.被擔保的主債權種類、數(shù)額；

2.債務人履行債務的期限；

3.抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；

4.抵押擔保的范圍；

5.當事人認為需要約定的其他事項。

抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補正。

抵押合同自登記之日起生效。

（八）辦理登記手續(xù)

我國對土地抵押權登記實行強制登記制度，抵押權登記作為抵押合同生效的要件，當事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的抵押不能對抗第三人。辦理土地使用權抵押登記時，假如是地上沒有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權抵押，應到國土資源管理部門進行登記；假如是地上有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權抵押，則分別到國土資源管理部門和房產(chǎn)管理部門登記，并辦理他項權利證書。

（九）有關土地抵押合法憑證

根據(jù)〔1997〕國土〔籍〕字第2號《有關土地使用權抵押登記有關新問題的通知》土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證實書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發(fā)新證手續(xù)。

過去很多銀行、金融機構(gòu)在辦理抵押登記時，直接扣押抵押人的土地證書，以為這樣保險，實際上存在著非常大的風險。

（十）保險新問題

根據(jù)《擔保法》第五十八條規(guī)定摘要：抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。因此土地使用權抵押辦理房地產(chǎn)保險，可以確保抵押人的權益。

所以，土地使用權抵押非凡是地上有建筑物或其他附著物，抵押權人最好辦理保險手續(xù)，并在保險單上注明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協(xié)議的期限。假如被抵押的土地因非凡原因受到損害，抵押權人可以根據(jù)抵押人讓和的賠償或補償請求權，代替抵押權人直接向第三人或保險公司請求損害賠償或要求保險公司給付保險金。

在商品房按揭銷售中，按揭銀行機構(gòu)往往要求購房人辦理抵押物保險。對于這種抵押風險保險事項，開發(fā)商應首先在銷售宣傳和廣告中載明。其次，對于保險方式、費率、提前付款的退保退費等相關事項應當協(xié)商一致，以免在辦理購房手續(xù)過程中發(fā)生爭議和不必要的訟爭。

（十一）有關房地產(chǎn)抵押權和房地產(chǎn)出租的法律關系

根據(jù)《最高人民法院有關適用%26lt;中華人民共和國擔保法%26gt;若干新問題的解釋》第六十五條摘要：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

第六十六條抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

即分兩種情況，一種是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押，這種情況租賃關系成立在先，抵押權設定在后，抵押和租賃關系互不影響，只要抵押人以書面形式將抵押事實告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，即所謂“買賣不破租賃”。另一種情況是房地產(chǎn)權利將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租，這種情況下抵押權設定在先，租賃關系成立在后，租賃合同對受讓人不具有約束力，租賃關系應隨著抵押權實現(xiàn)而解除。

參考文獻摘要：

1、王利民《有關抵押權若干新問題的探索》法律出版社2001年

2、陳書榮《解讀土地使用權抵押相關新問題》法律出版社1999年

篇（4）

一、建筑經(jīng)濟

建筑經(jīng)濟學的研究內(nèi)容包括：建筑經(jīng)濟學的性質(zhì)、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀經(jīng)濟問題，建筑企業(yè)的經(jīng)濟問題，建筑市場的建立與發(fā)展問題等。中國的建筑經(jīng)濟學已初步建立起學科基礎，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進一步發(fā)展提高。研究建筑經(jīng)濟的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎上改善生產(chǎn)關系，最終為促進建筑生產(chǎn)技術的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動的經(jīng)濟效果。

二、提出房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟的鏡像關系

廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟是指房地產(chǎn)相關經(jīng)濟范疇，其可以是獨立的經(jīng)濟體，也可以與其他任何產(chǎn)業(yè)相互交叉和關聯(lián)。建筑經(jīng)濟則是指在建筑領域，對建設項目經(jīng)濟方面做出的預測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行評價時，多從可建設用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術經(jīng)濟指標入手。為了方便講房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟對比論述，把它們分別看做相對獨立的整體。房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟之間的關系可以用鏡像關系來形容。通俗一點講，照鏡子時，鏡子內(nèi)外的像很相似，但實際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實實在在存在的實物，鏡子里面是通過照鏡子產(chǎn)生的影像。從這個角度上來講，建筑經(jīng)濟是實在的、活動的人和物，而房地產(chǎn)經(jīng)濟則是產(chǎn)生的影像?？梢詮囊韵氯齻€方面具體論述二者之間的鏡像關系。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的關系

建筑企業(yè)是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主體，而產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的主體則是房地產(chǎn)企業(yè)。一個完整的過程應該是，首先，房地產(chǎn)企業(yè)項目立項、批準，之后，建筑企業(yè)進行生產(chǎn)，接下來，轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品乃至房地產(chǎn)產(chǎn)品，最終，房地產(chǎn)企業(yè)對建筑產(chǎn)品進行銷售活動。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)營活動和建筑生產(chǎn)活動的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的角色比較復雜，更像是一個整合商，將各種資源或者與資源相關的經(jīng)濟活動進行整合，房地產(chǎn)企業(yè)更多地是從事高端經(jīng)營管理，通過前期業(yè)務人員、工程現(xiàn)場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產(chǎn)活動，包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉(zhuǎn)化成建筑產(chǎn)品，成型的建筑產(chǎn)品再配上建筑企業(yè)的組織經(jīng)營管理，最終構(gòu)成建筑企業(yè)的日常生產(chǎn)活動。

(三)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)緊密聯(lián)系，息息相關

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨立生產(chǎn)活動部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)是兩大產(chǎn)業(yè)的交叉點?？梢赃@樣說，沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)活動就沒有房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動，同時，沒有房地產(chǎn)業(yè)立項，也就沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)，兩者關系密切，共同承擔起了國民經(jīng)濟中重要的一部分。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟汲水理論分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟之間的關系不僅僅是鏡像關系，還可以用汲水理論引出二者的關系。經(jīng)濟學中有個名詞叫做汲水政策，是指經(jīng)濟蕭條時，通過拿出一定的公共投資促使經(jīng)濟回復正常的一種活動政策，其是應對經(jīng)濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟。建筑經(jīng)濟好像是打井，而房地產(chǎn)經(jīng)濟及其產(chǎn)品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關系。

(一)優(yōu)質(zhì)資源有限，循環(huán)資源無限

一般情況下，不同城市的水，品質(zhì)不同。同樣的，不同城市房地產(chǎn)資源，表現(xiàn)價值不同。地段的好壞直接影響了房價，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區(qū)只值3千;水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實現(xiàn)循環(huán)。與水資源類似，房地產(chǎn)產(chǎn)品類同。大規(guī)模開發(fā)銷售可能會導致某個區(qū)域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產(chǎn)品壽命到期再生產(chǎn)，同樣可以達到循環(huán);水被使用的時候才具有使用價值，而水的價值則是通過市場最終確定的，資本論中，價值規(guī)律指出，使用價值圍繞價值上下波動，在相對時間單位內(nèi)表現(xiàn)平穩(wěn)。這個經(jīng)濟規(guī)律放在房地產(chǎn)方面來說，這個相對時間可能會比較長，而這個時間段內(nèi)則表現(xiàn)出單邊平穩(wěn)上升，上漲。

(二)打井活動是實實在在的生產(chǎn)活動必然具有實實在在的內(nèi)在價值

打井是人體力付出，是一種是實實在在的勞動，是創(chuàng)造價值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產(chǎn)活動也具有同樣的性質(zhì)，建筑企業(yè)通過勞動創(chuàng)造了建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了價值，同時這種勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉。在后期的房地產(chǎn)銷售中，建筑企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的價值就附加在房地產(chǎn)經(jīng)濟之中，通過銷售得以實現(xiàn);通貨膨脹年復一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產(chǎn)產(chǎn)品之中，表象為房地產(chǎn)價值在逐年升高。房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟存在的汲水理論具有其實際的應用意義。這個看似簡單的打井取水的理論，來描繪相對復雜的房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟，會把繁瑣復雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價會不會出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象呢?可以這樣說，雖然優(yōu)質(zhì)水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來的也只是短暫的波動，波動之后，還是會遵循物質(zhì)守恒理論。水自身具有使用價值和價值，而打井這一活動又具有勞動的價值，那么，這一現(xiàn)象就必定會遵循價值規(guī)律。不管是國內(nèi)市場還是國外市場，房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟一定遵循市場規(guī)律，并受到價值規(guī)律的支配和調(diào)節(jié)。中國是一個很大的房地產(chǎn)市場，在市場經(jīng)濟和農(nóng)村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對周期，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，而投機者等待的逆轉(zhuǎn)大調(diào)不會出現(xiàn)。盡管有時在人為的調(diào)控下會表現(xiàn)出一些假象，但真正尊重的還應是市場和價值規(guī)律這兩只無形的手。

關于房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文范文二：小議房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的作用因素

在經(jīng)濟運行的過程中，由于市場消費的需求而需要生產(chǎn)出大量的產(chǎn)品，那么生產(chǎn)量的提高就需要資金的投入，擴展到了投資的擴張，那么產(chǎn)品增加了，市場的銷路好了產(chǎn)品所產(chǎn)生的效益就高了，這就擴張到了收入環(huán)節(jié)，收入的增加必將導致支出的增加，有擴張到了支出環(huán)節(jié)，這期間可能又會擴展到擴大再生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，購進新的設備擴展生產(chǎn)規(guī)模等。所以說在整個經(jīng)濟發(fā)展的全過程，各個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，每一個環(huán)節(jié)的發(fā)展變動都會引起其他環(huán)節(jié)的變動，通過因果鏈的運行不斷的累積，是對自身的擴張。

當因果鏈在運行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴張行為的過程中，會受到一定因素的阻礙。因為當這些因素發(fā)展到一定程度的時候，就會發(fā)展到一個瓶頸期，最終阻礙到這種擴張行為的繼續(xù)。其中阻礙擴張發(fā)展的因素有來自外界的也有來自擴張行為本身的，當運行到一定程度的時候，就會自然的產(chǎn)生一種阻力，使得這種擴張不得不停止而發(fā)生了轉(zhuǎn)折。那么對擴張行為產(chǎn)生阻礙的因素主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

1核心因果鏈自身結(jié)構(gòu)的變化

在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，各個環(huán)節(jié)的發(fā)展擴張共同組成了因果鏈，各個環(huán)節(jié)之間都是相互影響相互制約的，每個環(huán)節(jié)的發(fā)展都會其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生不同程度的影響，所以這是一個有序的合理的連接過程。在因果鏈發(fā)展的過程中，發(fā)生在各個環(huán)節(jié)上的作用力應該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個環(huán)節(jié)都有其自身的承受能力，當這種承受力超出了自身的承載范圍的時候，就會發(fā)生逆反現(xiàn)象。所以說在因果鏈發(fā)展的過程中，如果作用在一個環(huán)節(jié)上的比例超出范圍的時候，就會使這種比例嚴重失調(diào)，打破了因果鏈中的平衡協(xié)調(diào)的關系，從而使整個的因果鏈也就無從繼續(xù)發(fā)展擴張，這就是來自因果鏈自身結(jié)構(gòu)的阻礙因素。

2因果鏈的擴張運行中.會產(chǎn)生惡性循環(huán)

在國民經(jīng)濟周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產(chǎn)結(jié)構(gòu)各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也逐步失調(diào)，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環(huán)節(jié)在波動后期惡性競爭現(xiàn)象出現(xiàn)。以上的分析不難看出，因果鏈的運行可以形成經(jīng)濟周期內(nèi)在和基本的核心波動，最終導致擴張和收縮的重復交替進行。每一次經(jīng)濟周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產(chǎn)、投入以及支出這叫個環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動。

在總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟波動時，可以看出政策的傾向?qū)?jīng)濟波動的重大影響。政府的各項政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟增長和波動都產(chǎn)生著加強、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強波動兩個方面的作用。下面是本人總結(jié)的政策影響以及具體實施：

1政策波動的影響

篇（5）

如果房地產(chǎn)開發(fā)商不維持房地產(chǎn)暴利的模式，把房價調(diào)整到自住性消費者有支付能力的價格水平上，或?qū)Ξ斍胺康禺a(chǎn)市場的價格與購買對象重新定位，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場很快就會掀起新一輪發(fā)展與繁榮。

其次，由于房地產(chǎn)的價格還在上漲，從而使得國內(nèi)房價水平仍然維持在暴利的水平上。無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當?shù)鼐用竦氖杖胨脚c當?shù)氐姆績r水平來說，基本上沒有多少地方的居民會認為當?shù)胤績r是便宜的。國內(nèi)房價過高是不爭的事實。對于這個問題，政府只要對市場做一個最為簡單的調(diào)查就一目了然。

前幾天，論文答辯，一位名牌大學的教授就問我，北京的房價，他什么時候可購買得起？我就告訴他，如果政府現(xiàn)行的政策不改變，能夠維持下去，應該不會太長的時間了。試想，北京一所名牌大學的經(jīng)濟學教授，其收入水平在北京也應該是中上，但是憑他的收入水平在北京根本無能力購買一處中位價格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民對城市房價更是無可奈何。北京的房價高于不少發(fā)達國家早就是不爭的事實。

在這樣全國房價一片高企的情況下，地方政府要救市房地產(chǎn)不就是認為是要把房地產(chǎn)的價格維持在比目前更高的房價水平上嗎？政府要維持高房價水平，到底想維持什么？

從最近披露出來的一些貪污大案要案來看，大多與房地產(chǎn)業(yè)緊密關聯(lián)。比如重慶的規(guī)劃貪污案、浙江紹興貪污案、北京的案等，個個都是通過房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓、城市規(guī)劃等大量地攫取社會財富及國家財富。這說明了房地產(chǎn)業(yè)所牽動的利益關系太大。相應的當事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益，也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在當前房價高企的情況下，政府救市房地產(chǎn)就是希望房地產(chǎn)尋租空間的制度化。

有人說，房地產(chǎn)為什么要救？是因為依靠房地產(chǎn)可以拉動四五十個行業(yè)的發(fā)展，拉動居民的需求，特別是還有人說房地產(chǎn)是擴大內(nèi)需或居民消費的一個增長點。其實，這里有幾個問題要來思考。

一是房地產(chǎn)需求是居民消費嗎？其實，按照國家統(tǒng)計局的分類，房地產(chǎn)購買從來就不算作居民消費而是算作居民投資。如果房地產(chǎn)購買是居民投資，那么依靠房地產(chǎn)發(fā)展來拉動內(nèi)需又有多少關聯(lián)呢？正因為，在國家統(tǒng)計局那里，居民購買住房是投資，因此，房價攀升不要計算到居民消費的通貨膨脹指數(shù)中，居民居住類消費所占整個消費比重也很小(如居住類比重中國只有13%，美國則在42%以上)。而通貨膨脹指數(shù)則是政府貨幣政策核心指數(shù)所在。

二是假定房地產(chǎn)購買是居民消費，是可以擴大居民的內(nèi)需的，并通過這種內(nèi)需擴大來帶動幾十個行業(yè)的發(fā)展。但是，這里有一個前提條件，就是這種內(nèi)需擴大是建立在絕大多數(shù)居民有支付能力的價格水平上。但是，在目前的房價水平上，國內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒有支付能力進入，因此，內(nèi)需的擴大也只能是一句空話。

還有一種觀點認為房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)嚴重下降，房地產(chǎn)開發(fā)商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財政收入，也影響相應產(chǎn)業(yè)衰退。如果不救市，中國經(jīng)濟將面臨著下行的巨大風險。但是這種比較的依據(jù)是2007年。這種比較依據(jù)何在？

如果2007年是一個房地產(chǎn)泡沫較大的年份，那么2008年房地產(chǎn)開始走向正常運行。因為，2008年住房銷售下行僅相對2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產(chǎn)銷售相比不僅沒有下降，反之增長的幅度不小。即便假定2007年房地產(chǎn)增長速度沒有太多的泡沫成分，我們也要問：這樣的增長是否可以持續(xù)？2008年是否具有同樣發(fā)展的條件？如果沒有相應的條件，我們還要讓2008年房地產(chǎn)達到2007年增長水平，恐怕是不容易的事情。

篇（6）

企業(yè)內(nèi)部控制在兼顧全局的基礎上，要分清重要事項和重大風險業(yè)務單元，制定出更嚴格的措施，加強控制管理。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程質(zhì)量和人身安全事故是企業(yè)的重要事項和重大風險業(yè)務單元，對于這類事項要實行集體決策和聯(lián)簽制度。

2制衡性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在公司治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設置與分工、業(yè)務流程等方面要相互制約、相互監(jiān)督、相互制衡。比如工程施工部和工程質(zhì)量部要分別設置兩個科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購與驗收部門要分開設置等，也就是說完成某項工作要由互不隸屬的兩個以上部門來完成，以便形成互相監(jiān)督、相互制衡。

3成本效益原則

企業(yè)內(nèi)部控制要講究實施成本與效益，忽略成本的控制是無意義的控制。企業(yè)內(nèi)部控制建設必須全面考慮投入與產(chǎn)出效益之比，有些控制工作可能會影響工作效率，但能夠防范風險的發(fā)生，這種控制對企業(yè)來說仍然是必須的。

二加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略

1加強企業(yè)資金管理與控制

建立科學規(guī)范的預算制度和體系，積極規(guī)避財務風險資金是企業(yè)的血脈，必須嚴格控制資金流入和流出，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，從內(nèi)部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業(yè)應該在本年末對下年的資金進行全面的預算，嚴格按預算籌集、使用資金，嚴格按照預算的程序和審批權限管控資金，將資金管控貫穿于企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，并實行預算與業(yè)績考核的無縫連接，做到節(jié)約有獎、超支有罰、獎罰分明的管理考核體制；對于確實需要超出預算的支出，應該按照預算的審批程序和權限，逐級報批調(diào)整預算，使企業(yè)資金管控科學合理。

2提高現(xiàn)場管理人員和技術人員的素質(zhì)

嚴格控制分包工程的質(zhì)量房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別，它的產(chǎn)品金額較大并涉及到民生，一旦出現(xiàn)問題，給企業(yè)、國家、人民都會帶來巨大的損失，這要求房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員要有高度的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責。公司對工程總承包商在進行工程分包時，要對分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質(zhì)和技術水平有所了解；作為總承包商應要求分包公司做好其公司人員的培訓工作，提高其員工的技術水平和人員素質(zhì)；如果總承包方認為分包公司人員管理達不到其要求，也可向該公司安排專業(yè)人才進行管理施工，以確保工程質(zhì)量。對于分包出去的工程，嚴格按照工程預算書規(guī)定使用的材料，對不達標的材料堅決予以退回，同時還要加強施工過程中工程量的監(jiān)督，決不允許偷工減料；還要聘請專業(yè)的監(jiān)理公司，對于技術標準要求比較嚴格的部分，要有監(jiān)理公司監(jiān)督管理；在有效監(jiān)督施工質(zhì)量的同時還要督促施工效率，減少怠工、費工現(xiàn)象，有效地縮短工程工期；企業(yè)可結(jié)合施工現(xiàn)場和施工單位的實際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當?shù)亟o予技術支持和相應的獎懲制度。

3建立全局風險意識

全面識別企業(yè)風險，建立風險應急預案風險是未來一個事件的發(fā)生或不發(fā)生的可能性給既定的目標帶來的影響。風險無處不在，只要一個事物存在就會面臨種種風險，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。所以，房地產(chǎn)企業(yè)上至高層，下到普通員工，都應該有較強的風險管理意識，尤其是高層應及時全面地向全員灌輸風險管理思想，對工程質(zhì)量、人員安全等各業(yè)務層面采用行業(yè)風險組合清單、職能部門風險匯總等辦法進行風險識別，在風險識別的基礎上對風險發(fā)生的可能性和影響程度進行分析與判斷，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，合理選擇風險應對策略并不斷調(diào)險應對策略，企業(yè)還需建立重大風險預警機制和突發(fā)事件應急處理機制，明確責任人員，規(guī)范處理程序，風險應急預案，一旦出現(xiàn)問題及時處理解決，減少企業(yè)資產(chǎn)、聲譽等各方面的損失。

4結(jié)合本企業(yè)實際

建立健全內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制體系內(nèi)部控制是一項系統(tǒng)工程，建立和實施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的內(nèi)部控制體系，有助于企業(yè)提高內(nèi)部管理水平和風險防范能力。企業(yè)應當結(jié)合本企業(yè)實際，建立董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門、審計部門、財務部門等良好的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，各部門職責分工明確，能夠相互制衡；在業(yè)務層面上，內(nèi)部控制要涉及到企業(yè)的方方面面，每項業(yè)務都要有科學合理的管控制度，使企業(yè)整個管控過程不存在空白點；對重大項目的招標、重大人事任免、重大責任事故的處理要按規(guī)定的程序和權限實行聯(lián)簽制度，任何人不能單獨決策或破壞聯(lián)簽制度，使企業(yè)內(nèi)部控制制度起到積極有效的作用。

篇（7）

二、新準則中公允價值計量的應用條件

能夠確切的說，公允價值計量機制的信息資料關聯(lián)性比歷史成本計量機制的關聯(lián)性具有與生俱來的獨特優(yōu)點，此評價也是經(jīng)過我國多個實例檢驗所證實的。怎樣盡其所能地給現(xiàn)時和將來的房地產(chǎn)投資商拿出最有價值的決策信息依據(jù)一直是當代廣大會計工作者的奮斗愿望，落實到房地產(chǎn)行業(yè)會計的奮斗目標就是要盡其所能地推廣和使用公允價值這一連續(xù)計量機制。但是，參照相關專業(yè)人士把我們國家二零零七年提供的房地產(chǎn)公司會計財務報表給予統(tǒng)計，在國家推行新的會計準則之后，選取公允價值計量機制實施房地產(chǎn)后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關統(tǒng)計結(jié)果的數(shù)據(jù)是：兩千零八年四月二十七日，在已經(jīng)公布年報的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價值計量機制而且將所有股東的權益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數(shù)額規(guī)模最大的為中國銀行，其金額數(shù)目突破三十三點一八億元。調(diào)配數(shù)額最少的也有一百四十點一一萬元，而有部分馳名的商貿(mào)企業(yè)卻沒加入其中。有關專業(yè)人士就這個問題進行深入研究，得到的最關鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價值計量機制時要具備極強約束力的基礎條件，另外在具有很強約束力的前提下，還必須存在相當恰當?shù)挠嬃矿w系來確保投資性房地產(chǎn)價值計量工作的高效開展。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值的確定和作用

國際上曾有著名的經(jīng)濟學家對會計計量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個經(jīng)濟組織有較高生產(chǎn)率的前提條件是其必須有很強的財務計量核算能力。由此可見，一個企業(yè)的財務計量能力相對于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動生產(chǎn)率的波動，能夠?qū)е沦Y源分配的重新排序，其可嚴重地左右到產(chǎn)權由外向內(nèi)的轉(zhuǎn)變歷程。另有經(jīng)濟學家也曾做過闡述，其基本思想是說會計的計量職能是會計體系的核心價值。所以，投資性房地產(chǎn)企業(yè)如果選取公允兼職進行計量和核算，那么，即可以大力促進投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權組合和資源調(diào)整。故我們一定要仔細研究公允價值的概念、環(huán)節(jié)和計量措施等內(nèi)容。國際會計準則指出，公允價值是指在平等交易中掌握具體情況細節(jié)的財務所有人主動實施資產(chǎn)交易的資金數(shù)額。依照國際上對公允價值的定義可認為，公允價值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數(shù)額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經(jīng)營主體間長期的交易行為；C實施交易的價格是公開的、透明的，合理的和大家公認的。對在市場上實施的所有交易都是同等公平看待；D實施交易的價格是隨時都能夠獲得的，而且進行極小的投入就可以獲得這些價格信息。依據(jù)我們國家投資性房地產(chǎn)會計準則要求，僅當投資性房地產(chǎn)的公允價值可以隨時把握地獲取時，該企業(yè)財務核算方能夠選用公允價值計量機制。所以，根據(jù)國際會計準則中公允價值的定義，投資性房地產(chǎn)一定要符合前述四個項目要求的情況下方允許運用公允價值計量機制。通常來說，我們國家現(xiàn)一時期的房地產(chǎn)價格在全國大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽光實施的?，F(xiàn)時我們國家上市公司所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本上都符合上述的各項要求，所以就整體上來說，我們國家對投資性房地產(chǎn)實施公允價值計量機制是完全可以做到的。那么，公允價值與市場價值這兩個概念又有怎樣的區(qū)別和聯(lián)系呢？市場價值說的是在瞬息萬變的市場上采購一筆資產(chǎn)或償還一筆債務所采用的市場價格，也可叫市場價格或者交換價格。把公允價值與市場價值對照起來比較便知，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定允許依托公開了的市場價格。市場價格可作為投資性房地產(chǎn)會計準則中公允價值的選取依據(jù)。所以，可以把前述內(nèi)容當作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開公允的市場價格條件下，依據(jù)公開的市場價格能夠極方便地確定公允價值。此類情況是在局部范圍內(nèi)選定市場價格與公允價格的差別來確定。

四、對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量工作的見解

依據(jù)上面所述內(nèi)容，本人以為投資性房地產(chǎn)開發(fā)后的計量機制應維持成本方式度量，遵照時間安排對投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤派銷售，針對資產(chǎn)負債表日，實施減值測試并做好減值和計提減值的準備工作。自用型的房地產(chǎn)及存儲貨物變更成投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)變更成自用型資產(chǎn)或儲備貨物時，都要依據(jù)所擁有資產(chǎn)的賬面價值數(shù)量實施結(jié)賬轉(zhuǎn)換，由于投資的宗旨沒有發(fā)生更改，更改的只是擁有財產(chǎn)的方式，故不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)換過程的利益損失。

篇（8）

作為一種提升企業(yè)競爭力的工具,客戶關系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應用。但是,目前還有很多人對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實施CRM持反對態(tài)度。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關系管理,有著重要作用。

客戶滿意的概念

“滿意”是一個心理學術語,是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)?！?/p>

客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:

主觀性?？蛻魸M意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響。客戶的需求、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。

不穩(wěn)定性?？蛻魸M意與否不是一成不變的,而是隨著社會經(jīng)濟和文化的發(fā)展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶滿意度水平,應該居安思危,不斷地改進產(chǎn)品和服務,持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據(jù)并保持不敗之地。

多層次性。客戶滿意是客戶對企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標的?？蛻魸M意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產(chǎn)品滿意和服務滿意;從縱向上包括物質(zhì)層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此,實施客戶滿意戰(zhàn)略應該注意到各個層面,努力實現(xiàn)客戶的全面滿意。

客戶滿意的構(gòu)成要素

由于“客戶滿意學”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關客戶滿意構(gòu)成要素的理論,學術界還沒有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實體項目進行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產(chǎn)客戶滿意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。

與房地產(chǎn)有關的項目。包括房價,樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設計、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶滿意的首要因素。

與印象有關的項目。包括客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的評價,對房地產(chǎn)品的評價,對企業(yè)形象的評價。客戶根據(jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗,會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出不正確的評價。

與服務有關的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認購合同)、房產(chǎn)的使用過程中,企業(yè)對客戶提供的服務以及為增進客戶關系所設計的各項活動。

客戶滿意的意義

滿意的客戶通過持續(xù)的重復購買、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的利潤。

重復購買的產(chǎn)生。對于購房客戶來說,很多客戶已經(jīng)開始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全有機會再次向他們推銷房產(chǎn)。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產(chǎn)在一定時期內(nèi)的使用權。房地產(chǎn)的使用權這種商品的購買和消費是一個持續(xù)的過程,客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在一種長期的契約關系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關系的延續(xù),也可以說是重復購買的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。

客戶推薦的產(chǎn)生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機會。因為房地產(chǎn)的價值巨大,對客戶來說購買的風險比較大,在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經(jīng)歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。

此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來負面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。

客戶滿意增長模型

實施客戶關系管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實質(zhì)上是進行了一項重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應該首先收集到關于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結(jié)果;通過對客戶進行調(diào)查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應該根據(jù)這些信息開發(fā)房地產(chǎn)品,這一點可以借助質(zhì)量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實現(xiàn)。第三,應該對客戶抱怨和服務失敗報告中的問題提出解決方案,改進產(chǎn)品和服務。

篇（9）

這種測繪技術有效的將測角裝置、微處理器和測距裝置等融入到了這種測繪技術中，對于房地產(chǎn)中的數(shù)據(jù)能夠利用此種技術進行自動的測量和計算，利用直接的方式或者電子薄對自動的存儲、輸出和記錄工作給予完成。隨著科學技術的發(fā)展，現(xiàn)階段的全站儀技術的測量精度和角度已經(jīng)達到了非常高的水準，不但能夠自動的操作，而且也能夠利用人工的方式進行操作，不但能夠在機載的情況下進行應用，也能夠遠距離的對房地產(chǎn)的相關信息進行測量。在現(xiàn)代的房地產(chǎn)測量中，全站儀這種最為常規(guī)的測量儀器在其中發(fā)揮著非常重要的地位和作用。

2在房地產(chǎn)測量中應用

GPSRTK技術對房地產(chǎn)的人工建筑情況、權屬和應用情況、自然情況等進行測定和調(diào)查是房地產(chǎn)測繪技術的主要工作，是為城市的建設和規(guī)劃、開發(fā)、管理和應用房地產(chǎn)等，將一定的依據(jù)提供出來的一種技術形式，是房地產(chǎn)測量和地籍測量的結(jié)合體，能夠?qū)⒎浅Ｔ敿毜馁Y料為房地產(chǎn)管理提供出來。在國家高等級控制網(wǎng)點的基礎上，對常規(guī)的測圖方法進行使用，對次級網(wǎng)店進行加密，進而來有效的布設和測繪控制網(wǎng)點，這是傳統(tǒng)房地產(chǎn)測繪的主要方式，將界址點、行政邊界、界址線、地形要素和丘界限等測定出來，對房產(chǎn)圖和地籍圖根據(jù)相應的規(guī)律、符號和規(guī)則去繪制。會有一定的累積誤差容易出現(xiàn)在這種方法中，而為了能夠?qū)⑦@種誤差予以消除，一些時候應該測量多次并且對誤差進行分配，這樣不但精度不高，而且還會浪費時間。在出現(xiàn)了GPS技術之后，對于各級控制點的坐標能夠快速并且高精度的測定出來，尤其是對RTK技術進行了使用之后，對于地形點、地物點和界址點的信息能夠高精度快速的獲取出來，對于野外一次測繪能夠利用測土軟件給予實現(xiàn)，并且將電子地圖繪制出來，在房地產(chǎn)測繪中對GPSRTK技術進行應用之后，不但能夠?qū)⒏呔鹊臏y繪成果展現(xiàn)出來，也能夠?qū)⒆鳂I(yè)的效率極大地提升上來，在房地產(chǎn)測繪工作中，GPSRTK技術逐漸的成為了其中的主要方法和手段。導線測量和三角測量時常規(guī)的測量方式，費工費時，規(guī)定點間通視，并且有著不夠均勻的精度。GPS快速靜態(tài)和靜態(tài)的測量，對于點間通視不需要予以實施，對于各個控制點能夠高精度的進行測量，但是，在處理數(shù)據(jù)的過程中應該花費一定的時間，對于定位精度不能夠隨時的定位和了解。在控制測量中，一但對RTK技術進行了使用，對于定位精度能夠時時刻刻的予以了解，因此，能夠?qū)⒆鳂I(yè)的效率極大的提升上來，在定位的過程中一但對RTK技術進行了使用，能夠?qū)⒕染_到厘米。

二在房地產(chǎn)測繪中對機助制圖進行使用

近幾年來，對房地產(chǎn)圖利用計算輔助制作的方式獲得了一定程度上的發(fā)展，在一些制圖系統(tǒng)中，AUTOCAD是經(jīng)常被使用的一種方式，它能夠用來整飾和修改所測的房地產(chǎn)地圖。在此系統(tǒng)中，只需要將數(shù)據(jù)預處理構(gòu)建起來的圖用真實的圖片表示出來即可，這樣在屏幕上我們就會發(fā)現(xiàn)會依據(jù)具體的位置、準確度和相似度將地物表示出來，看起來會非常清晰。在處理圖形的過程中，有著完備強大的功能會存在于此系統(tǒng)中，操作易行簡單。有著非常優(yōu)異的自我保護功能會存在于其自身當中，系統(tǒng)本身不會受到非規(guī)范操作帶來的影響，所以，在編輯房地產(chǎn)圖的過程中對這種方式進行使用會發(fā)揮出非常巨大的功能。

三用GIS技術對房地產(chǎn)進行測量

決策的科學化和管理的現(xiàn)代化將規(guī)定處理房地產(chǎn)測繪信息的過程中，要用計算機操作的方式逐漸的取代以前手工操作的方式，用輔助決策來有效的取代一般的統(tǒng)計，進而將房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)構(gòu)建起來。但是，在對房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)進行建立的過程中，并非是一件容易的事情，有一定的復雜性會存在于其中，它規(guī)定有著較高的管理水平和技術素質(zhì)。GIS是由美國所研發(fā)出來的一種先進的測繪技術方式，并且系統(tǒng)正在日趨的走向完善，在很多項目中都對幾千個GIS工具進行了使用，極大的推動了測圖和數(shù)據(jù)計算工作的發(fā)展。在科學技術不斷發(fā)展的推動下，人們越來越重視房地產(chǎn)測量信息管理的現(xiàn)代化，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，也應該用先進的測量技術對于其中的數(shù)據(jù)進行測繪和管理，提高其具體的應用水平。

篇（10）

盡管房地產(chǎn)領導企業(yè)凸顯，但從行業(yè)整體來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值普遍不高。2013年第十屆《中國500最具價值品牌》分析報告顯示，包括食品飲料、紡織服裝、傳媒、建材、輕工、地產(chǎn)等27個細分行業(yè)，列出入選企業(yè)品牌價值排行。其中，工商銀行以2416.85億的品牌價值高居榜首，而地產(chǎn)行業(yè)僅有萬科進入100強，位居45名，其品牌價值是325.81億，遠低于排名前列的品牌。[2]地產(chǎn)行業(yè)共有12個品牌入選，占所有品牌的2.40%，在所有行業(yè)中僅排14位，如圖1所示。從上述分析可見，我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌整體建設較弱，相比于食品、紡織、傳媒等行業(yè)，從品牌數(shù)量和品牌價值上都有較大差距。作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設較為滯后，還有較大的進步空間。

（二）品牌意識與品牌號召力不足

企業(yè)品牌在消費者群體的號召力，從一定程度上反映了企業(yè)品牌的建設水平；相反，企業(yè)品牌的提升同樣依賴于消費者品牌意識的成熟度。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌號召力不足，消費者品牌意識尚未形成。根據(jù)一項房地產(chǎn)品牌調(diào)查可知，大部分購房者關注的首要因素是地理位置、價格、交通等，而看重房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的僅占2.1%。由此可見，我國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌號召力缺失，品牌在消費者市場的響應度和認可度不高。在消費者看來，房地產(chǎn)品牌的差異化不明顯，他們對房地產(chǎn)品牌形象的感知主要來源于大眾媒體和周圍人的感性評價，缺乏對房地產(chǎn)品牌的深入了解。另一方面，調(diào)查顯示，有大約66%的人認為今后購房時會更看中開發(fā)商品牌，有91%的被調(diào)查者認為房地產(chǎn)開發(fā)商會更加重視品牌價值塑造和品牌營銷。可見消費者越來越關注房地產(chǎn)品牌屬性，因此房地產(chǎn)企業(yè)未來應努力打造品牌價值，提升消費者對房地產(chǎn)開發(fā)商的信心。

二、房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設主要問題

（一）品牌溢價能力薄弱

品牌溢價指的是經(jīng)過品牌的打造和維護，使得產(chǎn)品在市場競爭中獲得較強的核心競爭力。品牌溢價不僅僅表現(xiàn)在產(chǎn)品價格上，還表現(xiàn)在企業(yè)各項資源的獲取上。我國房地產(chǎn)市場中，除了小部分企業(yè)通過品牌溢價獲得了更多利潤，絕大部分企業(yè)則忽略了品牌溢價的作用，只是追求短期利益。長此以往不利于房地產(chǎn)企業(yè)品牌的建設。在房地產(chǎn)銷售中，對于相同條件的房源，知名品牌企業(yè)開發(fā)的樓盤，可能以高于其他樓盤的價格銷售出去，這說明了房地產(chǎn)企業(yè)擁有較高的品牌溢價能力，能夠占有更多市場，這是企業(yè)通過品牌影響力的提升來影響消費者，從而獲得品牌溢價。但是目前看來，我國房地產(chǎn)品牌溢價能力整體較弱。

（二）品牌文化內(nèi)涵缺失

品牌并非只是標識不同產(chǎn)品的差異，還反映其所包含的價值和文化內(nèi)涵。優(yōu)秀的企業(yè)通常都很注重品牌文化建設，讓品牌所宣揚的價值理念深入人心，并為企業(yè)帶來長期的影響力。品牌文化是企業(yè)和產(chǎn)品的靈魂，是不可替代的資本，某個產(chǎn)品如果缺少品牌文化內(nèi)涵，就會顯得沒有生命力。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展歷史普遍較短，還未形成足夠成熟和體系化的品牌文化。品牌文化體現(xiàn)了企業(yè)的價值觀，企業(yè)在打造品牌時，應將企業(yè)文化融入品牌中，形成獨特的品牌文化。但許多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視品牌文化的塑造，使品牌缺乏深層次的內(nèi)涵，無法打動消費者，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

（三）品牌戰(zhàn)略定位模糊

合理的品牌定位是保證企業(yè)品牌戰(zhàn)略實施的根本，要求品牌經(jīng)營者對市場層次和產(chǎn)品分布具有較為清晰的掌握，并基于產(chǎn)品自身的特性，找準市場需求，有針對性地打造品牌形象。如果品牌戰(zhàn)略定位不科學，就無法在眾多品牌中找準位置，難以獲得消費者的認可。我國的房地產(chǎn)市場較為特殊，房地產(chǎn)產(chǎn)品一方面具備消費品屬性，另一方面又具備投資品屬性，并表現(xiàn)出多元化的市場需求。由于出現(xiàn)眾多的產(chǎn)品屬性和多元化市場需求，使得我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位較為模糊。首先，房地產(chǎn)企業(yè)定位環(huán)境不容樂觀。我國房地產(chǎn)品牌定位在一定程度上受到管理部門的約束，由他們決定產(chǎn)品應該定位在哪個層次，而不是市場說了算。這就容易使品牌定位混亂，并且缺乏科學依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)自身品牌定位存在問題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)推行規(guī)?；l(fā)展，產(chǎn)品覆蓋各個檔次和各種類型，力圖滿足各個消費群體的需求，但這種模式往往會造成房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位模糊的局面，使其在日漸分化的房地產(chǎn)市場中喪失競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設的對策及建議

（一）改善政策環(huán)境，鼓勵品牌建設

房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設影響非常大，因此改善政策環(huán)境能夠幫助企業(yè)推進品牌建設。當前，由于房產(chǎn)限購、貨幣緊縮等政策的作用，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了下行的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的投融資環(huán)境惡化，許多規(guī)模較小的企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風險。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了維持生存，只能更注重短期利益和短線經(jīng)營，而放棄品牌戰(zhàn)略的實施，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)品牌形象的樹立。政府應立足于當前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，抓住核心問題，盡快研究制定合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場走向良性、穩(wěn)定的發(fā)展道路。政策環(huán)境的改善，主要包括金融政策、土地政策等一系列與房地產(chǎn)的相關政策，例如限購限貸、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、政策性補貼等，目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)企業(yè)提供良好健康的發(fā)展環(huán)境，從而間接促進房地產(chǎn)品牌建設。

（二）發(fā)展行業(yè)協(xié)會，指導品牌建設

政府管理部門可以重點扶持建設并發(fā)展一批房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，科學地指導房地產(chǎn)企業(yè)進行品牌建設。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在品牌建設中的作用，首先要使行業(yè)協(xié)會解決好指導思想的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)提供品牌建設的基本理念，幫助企業(yè)進行品牌定位，起到指導作用，但同時也不能限制企業(yè)的自主經(jīng)營理念;其次，行業(yè)協(xié)會可以協(xié)助政府主管部門制定行業(yè)管理的有關法規(guī)、政策和標準，用以指導和規(guī)范企業(yè)品牌營銷渠道和手段，使房地產(chǎn)品牌建設合理、有序地進行;再次，通過行業(yè)協(xié)會，可以更好地抓品牌信用建設。品牌信用是企業(yè)長久經(jīng)營的保障，也是品牌建設的根基，行業(yè)協(xié)會應致力于提高房地產(chǎn)企業(yè)對品牌信用的認識和重視，督促房地產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品和服務質(zhì)量，做到誠信經(jīng)營、對消費者負責，在房地產(chǎn)市場上建立良好的美譽度，形成無形的力量，來推動品牌價值提升。另外，行業(yè)協(xié)會還可以成立誠信獎勵基金，推行“獎優(yōu)罰劣”機制，一方面鼓勵企業(yè)建立品牌信用，另一方面對企業(yè)虛假宣傳、惡意競爭等行為進行一定的懲罰，幫助構(gòu)建誠信的房地產(chǎn)品牌市場;行業(yè)協(xié)會還可以開展行業(yè)企業(yè)信息法規(guī)的咨詢，組織地區(qū)間企業(yè)進行經(jīng)驗交流和經(jīng)濟合作，以及國際間的交流合作，為房地產(chǎn)企業(yè)搭建品牌建設經(jīng)驗交流和學習的平臺。