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篇（1）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個(gè)市場(chǎng)走向沒(méi)有改變，市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍呈快速上漲勢(shì)頭。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.2%，其中商品住宅投資增長(zhǎng)23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)53.3%，而70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢(shì)下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)，進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱、商品房?jī)r(jià)格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場(chǎng)某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場(chǎng)機(jī)制，無(wú)法達(dá)到市場(chǎng)供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈。正因?yàn)槿绱?，從理論上說(shuō)政府必須通過(guò)積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問(wèn)題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來(lái)投機(jī)炒作，對(duì)這個(gè)問(wèn)題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門(mén)檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，無(wú)論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，進(jìn)而無(wú)法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開(kāi)的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題總是存在，因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價(jià)值無(wú)法依靠市場(chǎng)完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時(shí)也稱作“二重性”、社會(huì)屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來(lái)收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費(fèi)含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來(lái)利益，而且會(huì)對(duì)周圍環(huán)境，對(duì)其他居民帶來(lái)益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會(huì)治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是居民購(gòu)房置業(yè)，對(duì)增強(qiáng)其對(duì)國(guó)家及所在城市的歸屬意識(shí)有很大促進(jìn)作用。目前包括美國(guó)在內(nèi)的很多西方國(guó)家特別采取了鼓勵(lì)居民購(gòu)房置業(yè)的政策，都存在這方面的動(dòng)機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂(lè)業(yè)將給社會(huì)帶來(lái)的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無(wú)與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說(shuō)公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將可能相對(duì)不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對(duì)不足。這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可能會(huì)出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說(shuō)獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問(wèn)題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問(wèn)題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開(kāi)發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無(wú)法靠市場(chǎng)力量來(lái)消除。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在缺陷展開(kāi)的，其總體目標(biāo)就是要消除市場(chǎng)失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對(duì)市場(chǎng)缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中最常見(jiàn)政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，其共性是沒(méi)有正常市場(chǎng)消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚更多的資金，增加市場(chǎng)活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，市場(chǎng)炒作過(guò)度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高，嚴(yán)重時(shí)可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實(shí)踐中各國(guó)政府往往根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為有不同的價(jià)值取向和態(tài)度，實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過(guò)，當(dāng)市場(chǎng)炒作氣氛過(guò)于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時(shí)，各國(guó)政府無(wú)一例外地會(huì)制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，投資者對(duì)于土地壟斷利潤(rùn)的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過(guò)大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對(duì)土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期供應(yīng)相對(duì)不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問(wèn)題提出來(lái)的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)?，即與居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過(guò)政策引導(dǎo)予以保障，所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個(gè)層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對(duì)均衡，居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對(duì)均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價(jià)值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過(guò)有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對(duì)提高，享有基本的住房消費(fèi)福利，使市場(chǎng)供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場(chǎng)達(dá)到最優(yōu)均衡。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平?，F(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國(guó)都沒(méi)有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場(chǎng)制度的美國(guó)也有住房福利保障政策。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟程度、政府財(cái)政狀況和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，結(jié)合區(qū)域差異較大的具體特點(diǎn)，我國(guó)宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)是抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為，調(diào)整市場(chǎng)不合理供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)現(xiàn)最優(yōu)均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要在此目標(biāo)之下確定政策邊界，在不超出相應(yīng)政策邊界的前提下選擇制訂進(jìn)一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作為目標(biāo)，逐步強(qiáng)化宏觀調(diào)控相關(guān)政策。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中突出存在投機(jī)炒作問(wèn)題，一方面，商品房?jī)r(jià)格偏高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購(gòu)買力；另一方面，中高檔商品房投資和銷售仍呈過(guò)熱態(tài)勢(shì)。因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控應(yīng)首先確定抑制市場(chǎng)投機(jī)炒作的具體目標(biāo)，并有針對(duì)性出臺(tái)調(diào)控政策。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還存在資金缺乏問(wèn)題，而市場(chǎng)投機(jī)炒作也有集聚資金的作用，同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍很大，各地市場(chǎng)存在較大差別，所以從全國(guó)范圍看，不可能以徹底禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題為調(diào)控目標(biāo)，適度投機(jī)炒作將在一定市場(chǎng)范圍內(nèi)是允許的。但是，對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作氣氛濃厚，而市場(chǎng)資金已經(jīng)度過(guò)短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題作為政策目標(biāo)。鑒于此，全國(guó)性宏觀調(diào)控政策將以允許適度的投機(jī)炒作，并保證不影響居民的正常房地產(chǎn)消費(fèi)決策，特別是保護(hù)首次置業(yè)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求為界限，與此同時(shí)，部分大城市、特大城市可以制訂實(shí)施完全禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為的政策。

迄今為止，我國(guó)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作方面的宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其政策界限，還有較大的政策擴(kuò)展空間。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，主要是提高房地產(chǎn)投資和交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，通過(guò)提高市場(chǎng)投機(jī)炒作成本達(dá)到政策目的，這些政策在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整或加強(qiáng)。

為進(jìn)一步加大抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的宏觀調(diào)控政策的力度，從國(guó)家層面看，可以進(jìn)一步制訂實(shí)施提高房地產(chǎn)增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購(gòu)買第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進(jìn)市場(chǎng)信息進(jìn)一步公開(kāi)，以降低交易成本，壓縮投機(jī)炒作空間。地方政府也可以通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理，制訂措施規(guī)范市場(chǎng)交易行為；通過(guò)對(duì)違規(guī)行為的更嚴(yán)厲打擊，提高市場(chǎng)投機(jī)炒作道德風(fēng)險(xiǎn)成本，最終達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目的。對(duì)于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導(dǎo)甚至限定一戶居民只購(gòu)買一套商品房；規(guī)定商品房二次銷售收益政府所有等。

2.調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求最優(yōu)均衡。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期的、基本的目標(biāo)。目前從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，存在著嚴(yán)重的內(nèi)部失衡。一方面，商品房空置率越來(lái)越高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，截至2006年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，據(jù)分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經(jīng)濟(jì)適用房存在很大程度的供應(yīng)短缺問(wèn)題。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面的宏觀調(diào)控將首先以促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡為目標(biāo)，通過(guò)制訂不同類型商品房均衡供應(yīng)的政策，逐步消除房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，國(guó)家可以出臺(tái)框架性、限定性的政策法規(guī)，包括要求各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普通商品房所占的最低比例，針對(duì)高、中、低檔商品房執(zhí)行有較大檔次差別的稅費(fèi)，針對(duì)我國(guó)人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費(fèi)等。地方政府是土地的直接供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的主要承擔(dān)者，可以制訂實(shí)施很多具體政策措施，特別是規(guī)劃管理、土地供應(yīng)方面的政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，例如要求企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不得突破建筑容積率的指標(biāo)限制等等。總體上看，目前我國(guó)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策不多、力度不大，眼下還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其政策邊界，應(yīng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不斷有新的調(diào)控政策出臺(tái)。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調(diào)控政策就是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，使居民住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，使當(dāng)前住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部均衡的目標(biāo)。這方面政策將以不影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)管理決策，不壓縮市場(chǎng)創(chuàng)新活動(dòng)空間為界限。它包括國(guó)家和城市在土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施等方面制訂更為科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)、更為系統(tǒng)和具體的政策，比如規(guī)定不同等級(jí)住房的開(kāi)發(fā)量、套內(nèi)面積、建筑成本、銷售價(jià)格以及配套設(shè)施的更為具體的標(biāo)準(zhǔn)等。

3.積極實(shí)施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過(guò)程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實(shí)施住房保障政策，是政府的職責(zé)所在，其目標(biāo)是充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價(jià)值，為中低收入居民提供適當(dāng)?shù)淖》織l件，實(shí)現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。針對(duì)我國(guó)人多地少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的現(xiàn)狀，國(guó)務(wù)院1998年曾經(jīng)下發(fā)過(guò)一個(gè)23號(hào)文件，提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的目標(biāo)，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導(dǎo)居民適度安排住房消費(fèi)成份，但實(shí)際上我國(guó)要為大多數(shù)中低收入居民提供住房福利保障，還有很長(zhǎng)的路要走，這方面的宏觀調(diào)控政策更是遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其政策邊界。

目前，我國(guó)的住房福利保障政策主要體現(xiàn)為面向中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)等。由于居民收入調(diào)查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財(cái)政限制和政策執(zhí)行方面的問(wèn)題，我國(guó)迄今沒(méi)有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現(xiàn)實(shí)保障程度非常有限。多年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)水平一直在低位徘徊，執(zhí)行中還出現(xiàn)了較為突出的偏差問(wèn)題，相反，商品住房的建設(shè)，特別是中高檔商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)卻增長(zhǎng)很快，成為住房供應(yīng)的主體。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設(shè)在各地尚處于起步階段，實(shí)際建設(shè)的數(shù)量則更小。鑒于這種情況，我國(guó)增加居民住房福利保障方面的調(diào)控政策首先是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，大幅度提高經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，為大部分中低收入居民享有經(jīng)濟(jì)適用房提供保障；其次是適當(dāng)增加廉租住房的供應(yīng)，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補(bǔ)磚頭”、“補(bǔ)人頭”的政策，通過(guò)貨幣化的補(bǔ)貼方式，提高居民住房消費(fèi)能力，全面、系統(tǒng)地增加中低收入居民的住房保障。

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篇（2）

由中國(guó)高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)” 10月30-31號(hào)在浙江杭州召開(kāi)。會(huì)議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)陳杰教授、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平研究員作了“中國(guó)貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)”主題報(bào)告，深入分析了貨幣政策變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授作了“住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系與住房?jī)r(jià)格研究”主題報(bào)告，對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)中存在的問(wèn)題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)鑒定中心主任馮長(zhǎng)春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報(bào)告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢(shì)，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟(jì)大學(xué)施建剛教授作了“以房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的主題報(bào)告，描述了住房?jī)r(jià)格“漲跌”的分析框架，并對(duì)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)周期走勢(shì)”的主題演講，對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等熱點(diǎn)問(wèn)題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國(guó)教授作了“對(duì)完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考”主題報(bào)告，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問(wèn)題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報(bào)告，對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅帶來(lái)的預(yù)期效果，實(shí)施難點(diǎn)做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長(zhǎng)做了“公共租賃房若干問(wèn)題研究”的主題報(bào)告，對(duì)公共租賃定位問(wèn)題、建設(shè)管理問(wèn)題、進(jìn)入退出機(jī)制做了精彩演講。

本次大會(huì)共有來(lái)自清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等全國(guó)50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對(duì)提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)價(jià)格與波動(dòng)”、“住房市場(chǎng)與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會(huì)還對(duì)房地產(chǎn)教育與教學(xué)問(wèn)題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)估價(jià)”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗(yàn)、問(wèn)題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過(guò)論文評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，確定獲得一、二、三等獎(jiǎng)的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽(yù)證書(shū)和獎(jiǎng)金。

篇（3）

1.我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格自2000年以來(lái)呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì)，自2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直保持著持續(xù)快速的增長(zhǎng)，投資增速始終高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，因而房地產(chǎn)業(yè)己被公認(rèn)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。伴隨著房地產(chǎn)投資增速的上升，房地產(chǎn)價(jià)格也持續(xù)上漲。2000-2007年我國(guó)房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機(jī)，在很大程度上抑制了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。不過(guò)，2009年以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，房?jī)r(jià)又開(kāi)始回升，2010年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，并且全年持續(xù)上漲。由此可見(jiàn)，近年來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度迅猛。

2.我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有強(qiáng)烈的地域特點(diǎn)，但是我國(guó)部分經(jīng)濟(jì)、文化較為發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。

2.1 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)大好

在1978-2008年的30年，中國(guó)的增長(zhǎng)速度大步加快，從農(nóng)村到城市，從國(guó)家整體實(shí)力到個(gè)人居民收入及外部?jī)?chǔ)備，各種經(jīng)濟(jì)指數(shù)的增長(zhǎng)都是很快的，GDP平均年增長(zhǎng)率在9%左右。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度世界罕見(jiàn)。依托于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)的城市也在進(jìn)行著多、快、好、省的建設(shè)中，城市的整體功能隨著大量有形和無(wú)形的人力、物力、財(cái)力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)滿足了部分國(guó)民的住房需求。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)不可避免地帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。因此，這是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的基本所在。

2.2 不規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程是一個(gè)整合資金、資源的過(guò)程。金融業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其作用相當(dāng)于血液之于心臟，依靠開(kāi)發(fā)商自己的資金完成房地產(chǎn)運(yùn)作對(duì)于現(xiàn)階段的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已不可能。不僅如此，在房屋購(gòu)買者買房過(guò)程中，金融業(yè)也為普通民眾提供了住房金融服務(wù)，幫助其改善住房條件。但是我國(guó)的一部分信貸資金價(jià)格是受政府管制的，并非完全按照市場(chǎng)化的要求運(yùn)作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產(chǎn)企業(yè)不是都能順利的得到所需要的資金，通過(guò)正規(guī)渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實(shí)現(xiàn)；相反一些資質(zhì)不良的房地產(chǎn)卻總能通過(guò)非正常渠道或者大筆數(shù)額的貸款或融資，這樣金融企業(yè)的資金流動(dòng)安全就會(huì)受到嚴(yán)重影響。另外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)商通過(guò)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲取資金的困難，這些都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成本，那么最后這部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)最終還是要轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)里面去的。所以最終結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

2.3 住房保障體系不夠完善

自1998年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了商品化與社會(huì)化之后，人民的住房需求主要是依靠市場(chǎng)解決。但是縱觀全球，即使是德國(guó)、日本、新加坡等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家依然有高達(dá)半數(shù)的民眾的住房問(wèn)題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統(tǒng)，商品住宅的剛性需求就會(huì)變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠(yuǎn)需大于求”的錯(cuò)誤民眾認(rèn)知，逼著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。雖然近兩年中央開(kāi)始重視社會(huì)保障房的建設(shè)，但無(wú)論從資金的來(lái)源和保障性住房建設(shè)分配，還遠(yuǎn)未形成制度和住房保障體系。因此，我國(guó)住房保障體系不完善是造成房?jī)r(jià)高漲的重要因素。

2.4 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)定位不當(dāng)

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強(qiáng)力推動(dòng)下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。其發(fā)展對(duì)鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)作用巨大，推動(dòng)了其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，達(dá)到增大內(nèi)需的目的，極大地發(fā)展了國(guó)民經(jīng)濟(jì)。所以盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題多多，但是卻有一個(gè)比較大的所謂“共識(shí)”，那就將房地產(chǎn)定位為：國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)。在這種思想的指導(dǎo)下，地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會(huì)倡導(dǎo)“土地經(jīng)濟(jì)”，以高地價(jià)換取地方稅收、地方官員的政績(jī)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定位不當(dāng)也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格高漲。

2.5 中央與地方的博弈結(jié)果

房?jī)r(jià)的高漲引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，房?jī)r(jià)高漲所造成的社會(huì)不和諧問(wèn)題也引起中央政府的關(guān)注。2005年3月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)了“國(guó)八條”，到2006年“國(guó)六條”對(duì)其進(jìn)行的補(bǔ)充和更加強(qiáng)有力的落實(shí)，以及2010年1月的“國(guó)十一條”對(duì)首付比例的規(guī)定，無(wú)不顯示出我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的態(tài)度，目的只有一個(gè)，那就是一定要控制房?jī)r(jià)，不能讓房?jī)r(jià)再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績(jī)，反應(yīng)并不積極，許多地方政府官員或者消極應(yīng)或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調(diào)控政策的效果大打折扣。正如新華社所發(fā)文章的標(biāo)題所言，管“政策效應(yīng)初顯”，但住房供給的“結(jié)構(gòu)問(wèn)題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結(jié)果使得房?jī)r(jià)高漲未能得到有效調(diào)控。

3.法律調(diào)控體系的構(gòu)建

3.1 構(gòu)建合理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度

產(chǎn)業(yè)法是指調(diào)整國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，屬于經(jīng)濟(jì)法中宏觀調(diào)控法的范疇。而我國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的原因之一就在于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位不明確。我國(guó)政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這樣的定位導(dǎo)致地方政府為尋求加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，以經(jīng)營(yíng)城市土地獲取高地價(jià)，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來(lái)利用，放棄了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)責(zé)任。因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標(biāo)和指導(dǎo)原則，明確我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、原則，明確地方政府在保障居民實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的首要責(zé)任，制定切實(shí)有效的法律責(zé)任追究機(jī)制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實(shí)有效的執(zhí)行。

3.2 構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律制度

結(jié)合我國(guó)的具體土地制度和改革開(kāi)放的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度勢(shì)在必行，即對(duì)部分的普通居民基本住房需求，應(yīng)當(dāng)建立具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房制度來(lái)解決；對(duì)于滿足部分普通居民對(duì)于改善住房條件的需求，則通過(guò)市場(chǎng)化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問(wèn)題上政府應(yīng)給與必要的支持；對(duì)于對(duì)滿足國(guó)內(nèi)高收入群體和外來(lái)投資者的住房需求，則通過(guò)完全市場(chǎng)化的商品房制度來(lái)解決。這樣保障了各類的住房需求得以實(shí)現(xiàn)，又實(shí)現(xiàn)了土地資源的利用最大化。我國(guó)目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門(mén)性的法律保障實(shí)施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規(guī)，缺乏持久性、穩(wěn)定性。因此，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律體制勢(shì)在必行。

3.3 構(gòu)建合理房地產(chǎn)土地、金融、稅收制度

法律的作用之一就是調(diào)整利益分配。因此，為了改變房?jī)r(jià)高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理的現(xiàn)象。首先，為了避免“土地財(cái)政”可以適當(dāng)減少地方政府對(duì)土地使用金的占有份額，地方政府對(duì)土地使用金的使用應(yīng)有法可依、公開(kāi)透明、?？顚Ｓ?。其次，應(yīng)加快我國(guó)金融體制改革步伐，引進(jìn)先進(jìn)的金融工具，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供高效、便捷、低成本的金融服務(wù)，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務(wù)。最后，應(yīng)針對(duì)多元化的住房去求合理地利用房地產(chǎn)的各種稅收設(shè)置達(dá)到調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供需的目的。

4.結(jié)論

從前文可以看出雖然國(guó)家一直在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但成效頗微。其中固然有房地產(chǎn)價(jià)格涉及面廣難以調(diào)控的因素，更是因?yàn)檎{(diào)控手段單一、調(diào)控力度不大以及缺乏法律的持久性。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調(diào)控。法律所特有的預(yù)決性、穩(wěn)定性、權(quán)威性和強(qiáng)制性恰好彌補(bǔ)了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性和不確定性，法律調(diào)控能有效地保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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篇（4）

一、 引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。

通過(guò)分析可得：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。

對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤(pán)，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。

則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始形成并且不斷加劇。

而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：

（1）從信貸政策的角度來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財(cái)政政策角度來(lái)看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來(lái)看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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3. 吳艷霞.基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的演化博弈研究.西安理工大學(xué)學(xué)位論文,2008.

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篇（5）

人們常說(shuō)的“衣食住行”，泛指穿衣、吃飯、住房、行路等生活上的基本需要，而住房作為人類生活休息的場(chǎng)所，是每個(gè)人在生活中所必須擁有的，因此住房是事關(guān)民生的一個(gè)大問(wèn)題。由此而興起的房地產(chǎn)行業(yè)也在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起到很大的作用。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，住房問(wèn)題解決的好與壞直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展以及社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。然而住房問(wèn)題的核心就是房?jī)r(jià)問(wèn)題。房?jī)r(jià)問(wèn)題一直以來(lái)都是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)引起國(guó)民生產(chǎn)成本大幅增加，導(dǎo)致中低層收入群買不起房而成為房奴。房?jī)r(jià)驟降會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)陷入混亂的狀態(tài)。因此由于一系列外部或內(nèi)部、主觀或客觀因素的影響，房?jī)r(jià)并非一直處于一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，無(wú)論是房?jī)r(jià)持續(xù)升高還是房?jī)r(jià)突然下跌都會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了不可忽視的影響。同時(shí)，房?jī)r(jià)的何去何從也引起全國(guó)人民的廣泛關(guān)注。因此，本篇論文通過(guò)研究北京市2005-2013年住宅商品房的價(jià)格，并挑取人均可支配收入、人口密度以及房地a投資額為影響因素，建立回歸模型旨在初步簡(jiǎn)單探討北京市房?jī)r(jià)的影響因素及關(guān)系，為以后更加深入的分析房?jī)r(jià)影響因素做一個(gè)輔助的作用。

1數(shù)據(jù)搜集與整理分析

本論文中所用數(shù)據(jù)均來(lái)源于中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，具體查詢內(nèi)容包括2005-2013年北京市住宅商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）、人均可支配收入（元）以及城市人口密度（人/平方公里），選取住宅商品房平均銷售價(jià)格為因變量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、人均可支配收入以及城市人口密度為自變量來(lái)進(jìn)行分析。以上數(shù)據(jù)均來(lái)源于《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2005-2013》。

2模型的建立分析與檢驗(yàn)

2.1模型的建立

設(shè)定因變量：住宅商品房平均銷售價(jià)格y以及三個(gè)自變量指標(biāo)分別為：人均可支配收入 ，城市人口密度 以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 ，建立如下多元線性回歸模型：y= ，其中 ， ， 和 是未知的待估參數(shù)，ε是許多不可控或不了解的隨機(jī)因素的總和，是不可觀測(cè)的隨機(jī)變量，設(shè)ε服從N（0， ）。

2.2模型的檢驗(yàn)

用Bivariate Correlations對(duì)話框作相關(guān)分析可知，住宅商品房平均銷售價(jià)格與人均可支配收入、城市人口密度以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在0.01水平上存在顯著的線性相關(guān)性。而且，人均可支配收入、城市人口密度以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額之間在0.01水平上也存在顯著的線性相關(guān)性。

用linar Regression對(duì)話框作多元線性回歸分析可知，模型的負(fù)相關(guān)系數(shù)為0.970， 為0.940，模型擬合效果良好，DW值2.437，查DW檢驗(yàn)的臨界值表可得 ，而DW值=2.437，介于 和 之間故不能判斷模型是否存在自相關(guān)。根據(jù)回歸方程的方差分析結(jié)果，檢驗(yàn)的F值26.174，p值為0.002，可見(jiàn)方程整體是顯著的。根據(jù)常數(shù)項(xiàng)檢驗(yàn)的p值為0.046，通過(guò)檢驗(yàn)，所以應(yīng)考慮擬合含常數(shù)項(xiàng)的回歸方程。除常數(shù)項(xiàng)外只有城市人口密度的p值小于等于0.05，但是其VIF值卻大于10，另外發(fā)現(xiàn)人均可支配收入以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和住宅商品房的平均銷售價(jià)格均呈負(fù)相關(guān)，顯然與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況不相符合，存在不合理的現(xiàn)象。綜合判斷，自變量之間存在多重的共線性。

2.3模型的修正

首先引入常數(shù)項(xiàng)以及城市人口密度。由分析結(jié)果可知 為0.934，p值為0.00，可見(jiàn)方程整體是顯著的。而且常數(shù)項(xiàng)以及城市人口密度的p值均通過(guò)檢驗(yàn)，所以該回歸模型是顯著的。下圖給出的帶有正態(tài)概率曲線的直方圖以及標(biāo)準(zhǔn)化殘差的散點(diǎn)圖，可以判斷殘差符合正態(tài)分布、等方差性基本假定，基本不存在異常值會(huì)對(duì)回歸估計(jì)結(jié)果產(chǎn)生影響。再分別引入人均可支配收入和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。由spss分析可知，兩個(gè)回歸方程的p值均為0.00，方程整體是顯著的。然而在分別分析的時(shí)候兩個(gè)后加入的變量有較強(qiáng)的自身紅線性且均未通過(guò)檢驗(yàn)，因此后加入的兩個(gè)變量均不能加入到回歸模型中。

3結(jié)論

綜合以上分析，得出北京市住宅商品房平均銷售價(jià)格與城市人口密度表現(xiàn)出良好的正相關(guān)關(guān)系，然而在分析人均可支配收入以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額兩個(gè)變量時(shí)，雖然整體的效果是顯著的，但是各自卻未能通過(guò)檢驗(yàn)。在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與人均可支配收入應(yīng)與房?jī)r(jià)呈良好的正相關(guān)關(guān)系，但是由于房?jī)r(jià)問(wèn)題是一個(gè)長(zhǎng)期變化的問(wèn)題，有其他外部因素諸如政府紫2005年開(kāi)始實(shí)行的一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策以及當(dāng)時(shí)所處的經(jīng)濟(jì)狀況的影響，而且本篇論文中所用數(shù)據(jù)過(guò)少，分析自變量的個(gè)數(shù)過(guò)少，未能多設(shè)置一些重要的定量因素，導(dǎo)致未能得出理想的回歸模型。從結(jié)果中來(lái)看。城市人口密度對(duì)房?jī)r(jià)有著一定的影響，可以估計(jì)，由于人口密度增大，導(dǎo)致購(gòu)房需求增大，使得整個(gè)北京市的房?jī)r(jià)處于持續(xù)上升的狀態(tài)。然而政府的調(diào)控力等因素并未能起到很好的作用，房?jī)r(jià)并未保持平穩(wěn)的現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

短短10年時(shí)間,“買房難”已經(jīng)成為讓中國(guó)老百姓最頭疼的問(wèn)題之一。到底是什么在推動(dòng)著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲?筆者認(rèn)為,有如下幾個(gè)因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房?jī)r(jià)泡沫程度等,下面我將逐個(gè)展開(kāi)分析

1.人口結(jié)構(gòu)的變化

這里的人口結(jié)構(gòu)包括25―40歲人口占整個(gè)國(guó)家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,我國(guó)的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施,這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導(dǎo)致2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因。

此外,98年開(kāi)始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來(lái)每年都有幾百萬(wàn)來(lái)自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作,其中絕大部分人會(huì)成為永久城市居民。而且,隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷加速,農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會(huì)永久留在城市,但他們?cè)诔抢镆粯有枰》?他們產(chǎn)下的第二代也會(huì)有相當(dāng)部分留下。以上兩個(gè)城市人口構(gòu)成的變化使得人們對(duì)商品房仍有巨大的需求。

2.國(guó)家政府的宏觀調(diào)控政策

在美國(guó)房?jī)r(jià)大跌引發(fā)危機(jī)后,中國(guó)決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時(shí)的巨大危害,從2007年7月開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)措施,調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素,而資金供應(yīng)又決定著房?jī)r(jià)走勢(shì)――當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時(shí),就可能同時(shí)在三個(gè)方面拉動(dòng)房?jī)r(jià):(1)開(kāi)發(fā)商利用充足的資金囤積土地,導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,推高地價(jià),從而推高房?jī)r(jià);(2)在房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下,開(kāi)發(fā)商會(huì)故意囤積成品房,坐等房?jī)r(jià)上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房?jī)r(jià)。因此,資金是影響房?jī)r(jià)的“生命之源”,限制了資金供應(yīng),住房消費(fèi)必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機(jī)的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產(chǎn)行業(yè),由此引發(fā)了再一輪房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng),甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產(chǎn)的泡沫程度

2008年以前的10年,中國(guó)房地產(chǎn)處于“暴利時(shí)代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國(guó)商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠(yuǎn)大于1,表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%―400%的暴利,房屋售價(jià)中約有67%―80%的泡沫。而且,沒(méi)有證據(jù)顯示這一比率在未來(lái)有下降的趨勢(shì)。

二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素

1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)完全程度

房地產(chǎn)的固定性決定了其市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),不同國(guó)家、不同城市甚至一個(gè)城市不同地區(qū)之間都沒(méi)有可比性。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象僅是一種權(quán)益,即所有權(quán)或部分所有權(quán),這就使買賣雙方都不能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化。此外,絕大多數(shù)購(gòu)房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購(gòu)買,對(duì)市場(chǎng)供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少,對(duì)諸如市場(chǎng)上是否存在足夠多的買家,區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強(qiáng)等信息同樣較難獲得。但開(kāi)發(fā)商對(duì)供給信息卻心中有數(shù),彼此容易結(jié)成壟斷或價(jià)格默契(同盟)。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場(chǎng),市場(chǎng)不完全,壟斷高價(jià)就很容易產(chǎn)生。

2.信息對(duì)稱程度

目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開(kāi)發(fā)商與政府有關(guān)部門(mén)手中,既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無(wú)論是地方政府、有關(guān)部門(mén)還是開(kāi)發(fā)商,公布信息時(shí)都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益,于是不僅開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門(mén)經(jīng)常沖突,地方政府與有關(guān)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對(duì)稱、極度缺失的局面下,民眾無(wú)法得到真實(shí)的信息,謊言因此彌漫中國(guó)樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤(rùn)是30%―40%,但開(kāi)發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì),一方面對(duì)大眾質(zhì)詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤(rùn)達(dá)100%甚至300%以上!

3.管理機(jī)制

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行資質(zhì)管理制度,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行專營(yíng)。開(kāi)發(fā)商只要拿到資質(zhì),通過(guò)前期運(yùn)作,憑借優(yōu)勢(shì)投入少量現(xiàn)金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價(jià)款,開(kāi)工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時(shí)又可以進(jìn)行按揭銷售刺激消費(fèi),每個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)空手套白狼,利用強(qiáng)大的銀行體系支持,大肆圈地,循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全性。高額的利潤(rùn)使每個(gè)城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個(gè)開(kāi)發(fā)商壟斷,高價(jià)幾乎不可避免。

中國(guó)人其實(shí)直到今天還是很傳統(tǒng)的,骨子里對(duì)家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價(jià)房的自信來(lái)源。在這場(chǎng)一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨的游戲里,中國(guó)房?jī)r(jià)要降,依然長(zhǎng)路漫漫。

參考文獻(xiàn):

[1]學(xué)位論文 人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學(xué) 2008

篇（7）

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772(2015)25-0038-02

從1988年以來(lái)，我國(guó)的居民住房制度經(jīng)歷了很大的改革變動(dòng)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾十年的過(guò)程中經(jīng)歷了從無(wú)到有的發(fā)展。全國(guó)各地的房地產(chǎn)發(fā)展都經(jīng)歷了很大的改變，內(nèi)蒙古是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大省，近幾年的內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)發(fā)展的變化也較為明顯。

一、房地產(chǎn)發(fā)展以及發(fā)展模式

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)情況

在經(jīng)歷了2008年至2011年這四年的快速發(fā)展時(shí)期后，的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了緩慢發(fā)展的時(shí)期，特別是在2013年后內(nèi)蒙古給城市的房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)都有所下降，對(duì)內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響也是較為明顯的。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售

根據(jù)內(nèi)蒙古住房廳和建設(shè)廳的調(diào)查報(bào)告現(xiàn)實(shí)，針對(duì)2013年全年房地產(chǎn)行業(yè)下滑的態(tài)勢(shì)，政府部門(mén)進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)控操作，并且取得了一定的成效。次年，內(nèi)蒙古各地市縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合發(fā)展勢(shì)頭較好，各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)升溫狀態(tài)。2014年的1—7月份自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投擲達(dá)到了613億萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)了69億元，同比增長(zhǎng)率達(dá)到了14.31%。整個(gè)區(qū)內(nèi)的住房銷售面積達(dá)到了962.3m2，商品住房的銷售額達(dá)到了443.36億萬(wàn)元。區(qū)內(nèi)的商品房的平均售價(jià)為4212元/m2，環(huán)比增長(zhǎng)不明顯，同比增長(zhǎng)為6.64%。從這些數(shù)據(jù)我們就可以看到，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)回收的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2015年的房地產(chǎn)形式將全面好于往年。

（2）區(qū)內(nèi)稅收和信貸

房地產(chǎn)稅收主要會(huì)出現(xiàn)在房地產(chǎn)的三個(gè)環(huán)節(jié)，即開(kāi)發(fā)、銷售和保有。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報(bào)告，內(nèi)蒙古全區(qū)房地產(chǎn)稅收同比增長(zhǎng)率為22.3%，占當(dāng)?shù)氐囟愂杖氲?%。

從近幾年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，區(qū)內(nèi)的信貸增長(zhǎng)較快，個(gè)人房貸形式區(qū)域平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2.內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的發(fā)展模式

近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大區(qū)，正在逐漸成為我國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和金融高速發(fā)展的典型大省，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)需求已經(jīng)出現(xiàn)了不斷上升的市場(chǎng)需求力度。但是，我國(guó)多數(shù)省市的房地產(chǎn)發(fā)展模式都是模仿其他省市或項(xiàng)目的，的房地產(chǎn)框架依然如此。的房地產(chǎn)發(fā)展可以說(shuō)已經(jīng)進(jìn)入了不斷完善的階段，但是，還是與我國(guó)“北上廣”地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、銷售理念、經(jīng)驗(yàn)、建設(shè)成本控制等多個(gè)方面?！氨鄙蠌V”等的房地產(chǎn)發(fā)展模板并不一定適用于的房地產(chǎn)發(fā)展方向，因此，我們應(yīng)該從內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的實(shí)際情況出發(fā)，建設(shè)符合自治區(qū)的特色建筑，形成一套獨(dú)特的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1.區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)整體形勢(shì)不是很樂(lè)觀

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行很不穩(wěn)定，住房的供應(yīng)很不科學(xué)合理，個(gè)別地市縣出現(xiàn)了住房供應(yīng)大于需求的表現(xiàn)，從而出現(xiàn)眾多的空房。因此，房地產(chǎn)的市場(chǎng)持續(xù)應(yīng)該進(jìn)一步得到規(guī)劃，住房開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售、二手房中介和物管服務(wù)等一些環(huán)節(jié)仍然經(jīng)常出現(xiàn)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象出現(xiàn)。住房產(chǎn)業(yè)化的整體水平較低，其品質(zhì)有待進(jìn)一步的提升。

2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響

最佳的城市化發(fā)展是工業(yè)與城市化的結(jié)合體，兩種發(fā)展要素互相協(xié)調(diào)共同發(fā)展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問(wèn)題主要是受到內(nèi)蒙古當(dāng)?shù)氐臍v史、人文、體制和發(fā)展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數(shù)過(guò)著游牧的生活，隨著內(nèi)蒙古城市化建設(shè)的發(fā)展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時(shí)沒(méi)有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)沖突的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)不良信貸的增加，信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷增大

隨著房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，大量資金不斷的融入，內(nèi)蒙古的金融支持著開(kāi)發(fā)商和投資商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長(zhǎng)時(shí)間以后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條現(xiàn)象的出現(xiàn)，民間借貸的鏈條隨之?dāng)嗔?，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產(chǎn)投資方和開(kāi)發(fā)商的資金就會(huì)出現(xiàn)兩種狀態(tài)，既：套牢、撤離，最終導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)直線下降。

三、完善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的建議

1.的當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該繼續(xù)貫徹和落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)有關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策，把更多的調(diào)控自己投入到中小企業(yè)的發(fā)展中，從而讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更好、更快、更平穩(wěn)的發(fā)展。應(yīng)該順應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的發(fā)展的方向，讓更多的投資回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，同時(shí)讓投資者看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定牢固發(fā)展的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，是提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)和改善人民生活水平，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)外部沖擊的有效保障。

2.全面推進(jìn)大中小城市的整體發(fā)展，逐漸解決城市結(jié)構(gòu)不科學(xué)合理的現(xiàn)象。如果在人口城市化和土地城市化的過(guò)程中，不能進(jìn)行科學(xué)的分配，那么就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一二級(jí)城市出現(xiàn)住房供不應(yīng)求，而三四線城市的住房無(wú)人購(gòu)買的兩個(gè)極端現(xiàn)象。內(nèi)蒙古小城鎮(zhèn)建設(shè)是內(nèi)蒙古城市化過(guò)程中的特色表現(xiàn)?？梢哉f(shuō)是小城鎮(zhèn)體系是發(fā)展的重要組成部分，建設(shè)過(guò)一批批具有發(fā)展機(jī)制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌活動(dòng)、吸納游牧民等優(yōu)勢(shì)的特色發(fā)展城市。鄂爾多斯可以說(shuō)是這一建設(shè)方式下的典型城市。

3.地市縣的政府部門(mén)應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。要采取積極的態(tài)度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的調(diào)控，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)保持一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，還應(yīng)該根據(jù)目前的情況，判斷出房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的走勢(shì)。

結(jié)束語(yǔ)

在的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的推動(dòng)力。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展集中區(qū)還是處于我國(guó)的東部，內(nèi)蒙古地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)想要得到蓬勃的發(fā)展，就應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)的實(shí)際情況，結(jié)合人們的住房需求，構(gòu)建一個(gè)符合的房地產(chǎn)發(fā)展框架。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉冰.壽光市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究[D].咸

陽(yáng):西北農(nóng)林科技大學(xué)碩士學(xué)位論文,2014.

[2]于淼.遼寧省縣域房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題研究[D].沈陽(yáng):

沈陽(yáng)建筑大學(xué)碩士學(xué)位論文,2011.

篇（8）

并購(gòu)是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力而采取的一種戰(zhàn)略手段。企業(yè)并購(gòu)能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)策略、經(jīng)營(yíng)狀況甚至企業(yè)文化產(chǎn)生影響。借殼上市作為一種特殊的并購(gòu)方式，是眾多企業(yè)為了避開(kāi)IPO上市的眾多門(mén)檻所選擇的上市方式。其中，房地產(chǎn)企業(yè)一直是借殼上市中熱潮中的主力軍。房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)高速的發(fā)展使得國(guó)家證監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多項(xiàng)限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市的措施，加上房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市熱潮從未消退。

2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，頒布了新國(guó)五條，釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)。在這種壓制樓市上漲的形勢(shì)下，通過(guò)對(duì)比房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市前后的財(cái)務(wù)績(jī)效，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張的利與弊，對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市業(yè)績(jī)有現(xiàn)實(shí)意義。

一、 文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)有學(xué)者對(duì)借殼上市績(jī)效進(jìn)行了研究。李博雯、鄭韻楚（2012）以ST興業(yè)被借殼上市為例，研究得出ST興業(yè)在被借殼上市以后雖然在幾年內(nèi)業(yè)績(jī)有所改善，但是總體來(lái)說(shuō)，其償債能力、獲取現(xiàn)金能力和營(yíng)運(yùn)能力都比較差，財(cái)務(wù)績(jī)效水平有待提高。張睿、師萍（2011）選取了2009年滬深兩市發(fā)生股權(quán)并購(gòu)的153家上市公司為研究樣本，采用因子分析法對(duì)我國(guó)上市公司股權(quán)并購(gòu)績(jī)效進(jìn)行研究，最后得出結(jié)論，企業(yè)并購(gòu)后財(cái)務(wù)績(jī)效并沒(méi)有明顯提高。劉貴文、馮捷（2010）選用了兩篇論文來(lái)說(shuō)明2009年房地產(chǎn)行業(yè)買殼上市的背景及動(dòng)因，討論了買殼上市的效應(yīng)，得出結(jié)論借殼上市的總體狀況不佳，大多數(shù)公司績(jī)效沒(méi)有得到提升，并且跨行業(yè)與同行業(yè)借殼上市對(duì)比，跨行業(yè)借殼上市的績(jī)效增加更為顯著。

從借殼上市的研究現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)是研究2006年以前的并購(gòu)績(jī)效，對(duì)近幾年發(fā)生的借殼上市事件卻很少涉及。已有的研究結(jié)果大多表明借殼上市的績(jī)效并不樂(lè)觀。作為借殼上市的主力軍，表面上高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)背后，其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況到底如何，是本文選題的出發(fā)點(diǎn)。

二、 實(shí)證研究

（一）研究方法

研究并購(gòu)及借殼上市績(jī)效的常用方法是因子分析法。因子分析是將眾多相關(guān)、重疊的信息進(jìn)行合并和綜合，將原始的多個(gè)變量和指標(biāo)變成較少的幾個(gè)綜合變量和綜合指標(biāo)，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。

企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)是運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)原理，特定指標(biāo)體系，對(duì)照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過(guò)定量定性對(duì)比分析，對(duì)企業(yè)一定經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)效益和經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)做出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評(píng)判。評(píng)價(jià)內(nèi)容重點(diǎn)在盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)等方面，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項(xiàng)定量和定性指標(biāo)作為主要評(píng)價(jià)依據(jù)。本文為研究房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的績(jī)效，從研究企業(yè)借殼上市以后的償債能力、盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量和發(fā)展能力的角度，選擇了流動(dòng)比率、產(chǎn)權(quán)比率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率九個(gè)指標(biāo)來(lái)構(gòu)建評(píng)價(jià)體系。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文所選的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于深交所、上交所以及和訊財(cái)經(jīng)所公告的2009年借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)。具體收集數(shù)據(jù)的方法是：通過(guò)查詢房地產(chǎn)上市公司2008年至2010年間公告，選擇擬借殼上市的35家房地產(chǎn)企業(yè)，剔除未于2009年完成借殼上市的企業(yè)，得到19個(gè)股權(quán)發(fā)生變動(dòng)并成功借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)樣本（如表1），并獲取了樣本企業(yè)2008―2012年度的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

（三）模型構(gòu)建

本文采用SPSS19.0分析軟件對(duì)各個(gè)企業(yè)指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，從中提取可以代表各指標(biāo)的公共因子，然后計(jì)算各因子得分，以各因子方差貢獻(xiàn)率占公共因子總方差貢獻(xiàn)率比重為權(quán)重進(jìn)行加權(quán)匯總，三、 實(shí)證結(jié)果

根據(jù)以上公式計(jì)算出19家樣本企業(yè)2008年―2012年的綜合得分，再計(jì)算出每年的平均得分，并作出以下變化趨勢(shì)圖：

圖1表示 19家樣本企業(yè)借殼上市前一年，借殼上市當(dāng)年和借殼上市后三年的綜合業(yè)績(jī)變化趨勢(shì)，直觀的反映出其在借殼上市前后的綜合業(yè)績(jī)變化。由圖可知，企業(yè)樣本借殼上市前后綜合業(yè)績(jī)并沒(méi)有多大改善，雖然2011年綜合業(yè)績(jī)有了較大的改善，但是2012年樣本企業(yè)的綜合業(yè)績(jī)有了大幅度的下降，綜合得分低于2008年水平，并隨著時(shí)間的推移呈下降趨勢(shì)，這和之前的研究結(jié)果是一致的。為了驗(yàn)證這一結(jié)果，本文進(jìn)行了Kruskal-Wallis非參數(shù)檢驗(yàn)方法對(duì)企業(yè)各年綜合得分進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果也表明企業(yè)借殼上市前后幾年的綜合業(yè)績(jī)沒(méi)有顯著差別。

四、 結(jié)論與思考

由實(shí)證結(jié)果可以得出結(jié)論：2009年借殼上市的房地產(chǎn)樣本企業(yè)近幾年的綜合業(yè)績(jī)并沒(méi)有多大改善。

借殼上市作為一種流行的融資方法，在實(shí)際操作中有利有弊。從本文的實(shí)證結(jié)果來(lái)看，在短期內(nèi)，借殼上市的確能夠起到為房地產(chǎn)企業(yè)充分融資、快速扭虧為盈的效果。但從長(zhǎng)期看，借殼上市逐漸顯現(xiàn)了其弊端，對(duì)于房地產(chǎn)這一受國(guó)家調(diào)控政策影響的特殊行業(yè)來(lái)說(shuō)，這一弊端更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市后綜合績(jī)效提高不明顯，筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)原因：

（一）不良?xì)す炯又仄髽I(yè)負(fù)擔(dān)

被非上市企業(yè)青睞的ST殼公司大多是經(jīng)營(yíng)狀況不好、前景不明的劣質(zhì)企業(yè)，吸收合并這種企業(yè)，無(wú)疑給本公司帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)管理負(fù)擔(dān)。在借殼后的一兩年內(nèi)，借殼上市的企業(yè)需要花費(fèi)相當(dāng)一部分成本整合資源和對(duì)殼公司進(jìn)行運(yùn)籌改造，給本企業(yè)增加一定的負(fù)擔(dān)。

（二）國(guó)家宏觀調(diào)控政策制約

從2008年開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行抑制，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，資金緊張。雖然通過(guò)借殼上市能夠在短期內(nèi)緩解資金緊張，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律和國(guó)家緊縮性調(diào)控政策使得本身經(jīng)營(yíng)狀況就差強(qiáng)人意的房地產(chǎn)企業(yè)借殼后業(yè)績(jī)并沒(méi)有很大改善。

（三）借殼的短期投機(jī)動(dòng)機(jī)

從房地產(chǎn)行業(yè)借殼上市的動(dòng)機(jī)來(lái)看，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市主要是為了融資以緩解缺錢(qián)的燃眉之急，這種短期投機(jī)的借殼動(dòng)機(jī)決定了這些企業(yè)忽略了企業(yè)的長(zhǎng)期效益，造成了借殼上市后綜合業(yè)績(jī)沒(méi)有顯著提高的現(xiàn)狀。

參考文獻(xiàn)：

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篇（9）

我國(guó)自古就有安居樂(lè)業(yè)的古話，先安居才能樂(lè)業(yè)。因此，在中國(guó)對(duì)住房的需求自古就有，而且對(duì)人們來(lái)說(shuō)，住房一直都是剛需需求。在十報(bào)告中，住房問(wèn)題一直是熱議的焦點(diǎn)，近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)密不可分?！胺孔印币呀?jīng)不僅僅是用于自住的必需品，也成為能夠保值增值的投資對(duì)象[1]。沈陽(yáng)作為東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最強(qiáng)的城市，其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也十分活躍。研究沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀是為了更充分地認(rèn)識(shí)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些問(wèn)題，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，也為購(gòu)房者提供一定的參考。本文通過(guò)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，對(duì)沈陽(yáng)市2015年10—11月份房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)證分析，然后以此分析了影響房?jī)r(jià)的主要因素。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，2015年10月沈陽(yáng)市商品住宅銷售均價(jià)為6528/m2，與2014年10月相比，是呈下降趨勢(shì)的，但是與同年9月份比，同比增長(zhǎng)0.61%。根據(jù)搜房網(wǎng)沈陽(yáng)信息數(shù)據(jù)可以看出，沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)商品住宅10月份交易均價(jià)排在前三名，這三個(gè)區(qū)基本都在二環(huán)內(nèi)，地理位置極佳，因而房?jī)r(jià)也較高。而沈北新區(qū)、蘇家屯由于在三環(huán)之外，距離市中心較遠(yuǎn)，商品房均價(jià)也偏低[2]。11月份，中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告中顯示沈陽(yáng)截至11月末，商品住宅均價(jià)達(dá)到7222/m2，大約每平方米較10月份上漲了15元，環(huán)比增長(zhǎng)了0.21%。總成交面積達(dá)到百萬(wàn)平以上，但環(huán)比跌7.8%，成交套數(shù)為14524套，總體比上個(gè)月多了41套。從整體銷售情況來(lái)看，渾南新城成為熱點(diǎn)區(qū)域，這與市政府南遷有密切關(guān)系。

二、影響因素分析

影響商品房?jī)r(jià)格的因素，一般認(rèn)為與國(guó)家宏觀調(diào)控、地方政府政策、地區(qū)地價(jià)高低，人口遷移、城鎮(zhèn)化水平以及居民工資水平有著密切的聯(lián)系。從沈陽(yáng)市10—11月份房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，其原因可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

（一）國(guó)家政策是影響房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素

房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈中不可缺少的部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。國(guó)家通過(guò)調(diào)整稅收、實(shí)行貨幣政策，適當(dāng)調(diào)整匯率，加以控制房?jī)r(jià)。其中，房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通過(guò)引導(dǎo)房地產(chǎn)資源合理配置對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行公平分配[3]。此外，政府所在地遷移情況也影響房?jī)r(jià)，渾南新城在11月份成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中銷售最火熱的地區(qū)，這與政府南遷、南站即將開(kāi)始運(yùn)營(yíng)有必然聯(lián)系。而且，地鐵四號(hào)線的建設(shè)以及部分公交線的開(kāi)通等基礎(chǔ)配套設(shè)施的修建[4]，也促使渾南新城房?jī)r(jià)走高。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響房?jī)r(jià)

國(guó)內(nèi)許多學(xué)者的研究表明，國(guó)民生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高度的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展[5]，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是三、四線城市，城市發(fā)展活力不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，城市造血功能較弱，便通過(guò)加大房地產(chǎn)投資力度，加快發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從而帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）居民消費(fèi)水平提高

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入水平有大幅度提高，人們的購(gòu)買能力也隨著提升。根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒獲知，沈陽(yáng)市和平區(qū)、沈河、大東、皇姑以及鐵西區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入都達(dá)到3萬(wàn)元以上，蘇家屯、沈北地區(qū)的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額都達(dá)到160億元以上。

（四）城鎮(zhèn)化進(jìn)程間接影響房?jī)r(jià)

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，必定使更多的人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，對(duì)住宅的需求增大。根據(jù)六普資料，沈陽(yáng)市非農(nóng)人口比重都比較高，尤其是沈河、大東、皇姑其非農(nóng)人口比重都達(dá)到了90%以上。人口城鎮(zhèn)化會(huì)加強(qiáng)居民對(duì)住宅的剛性需求。此外，人口城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)也能促進(jìn)城市房地產(chǎn)的發(fā)展。本市遷入人口最多的區(qū)是沈北新區(qū)，截至2010年第六次人口普查期間，沈北新區(qū)遷入人口高達(dá)30萬(wàn)。

三、總結(jié)與建議

（一）沈陽(yáng)市各區(qū)房?jī)r(jià)變化情況與政府政策息息相關(guān)

由于政府宣布南遷以及地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的增加，使渾南區(qū)房?jī)r(jià)有小幅上漲，而且成為銷售熱點(diǎn)區(qū)。此外，國(guó)家宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)最重要的手段是調(diào)整貨幣政策。

（二）居民收入水平直接影響房?jī)r(jià)

居民收入提高，其購(gòu)買力也隨之提高，而且這樣使得居民的享受意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)住房的剛性需求增大。這種炒房方式勢(shì)必太高房?jī)r(jià)，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

（三）城鎮(zhèn)化中人口的遷移間接影響商品房?jī)r(jià)

人口規(guī)模是決定住宅最大的市場(chǎng)需求容量的關(guān)鍵因素之一，城市化水平?jīng)Q定了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿6]。在城市化過(guò)程中，農(nóng)業(yè)人口不斷進(jìn)入城市變?yōu)榉寝r(nóng)人口，這導(dǎo)致人口規(guī)模增加。

作者:劉鴻雁 單位:遼寧師范大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

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[2]10月沈陽(yáng)房?jī)r(jià)地圖：蘇家屯漲幅度最大沈河售價(jià)最高[EB/OL].房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，2015-11-07.

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篇（10）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)在世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都屬于十分正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是各國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究的重點(diǎn)。隨著改革開(kāi)放的進(jìn)一步深入，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)也一直伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著我國(guó)和世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)交往的密切，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)也出現(xiàn)了新特點(diǎn)與新的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)會(huì)影響我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可見(jiàn)，分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，可以降低經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)頻率與幅度，防止頻繁波動(dòng)造成的經(jīng)濟(jì)發(fā)展障礙，這對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)具有十分重要的意義。

一、研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的必要性

經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)會(huì)影響產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致同樣周期波動(dòng)現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相同，都是以波浪型的方式增長(zhǎng)變化的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)隨時(shí)間和條件變化產(chǎn)生擴(kuò)張或者收縮等交替運(yùn)動(dòng)。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展的時(shí)期，對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略已使房地產(chǎn)行業(yè)獲得了飛速的發(fā)展，逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，也是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的必然選擇。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的規(guī)律可以為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控提供更多的參考依據(jù)，也可以通過(guò)政府的干預(yù)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)政策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。研究房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)還能有效避免受到周期波動(dòng)影響造成的重大經(jīng)濟(jì)損失及產(chǎn)業(yè)衰退[1]。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的分析

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期指房地產(chǎn)發(fā)展與趨勢(shì)間存在的偏差，是以長(zhǎng)期波動(dòng)所產(chǎn)生的趨勢(shì)為中心的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)是一致的，都不是直線的增長(zhǎng)，是以波動(dòng)方式進(jìn)行上下起伏。這一點(diǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展而呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。從短期情況來(lái)看，受到不平衡與外部因素影響，房地產(chǎn)的波動(dòng)曲線與長(zhǎng)期趨勢(shì)有著很大的偏差。本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期不同時(shí)期進(jìn)行分析為以下幾個(gè)方面：

1、隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平提高，政府也要通過(guò)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張方式對(duì)外部經(jīng)濟(jì)的需求進(jìn)行刺激，房地產(chǎn)價(jià)格具有很大的需求彈性，在資源配置上可以從國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與行業(yè)配置上開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入到了復(fù)蘇的階段。

2、經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇階段，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)需求越來(lái)越大，房地產(chǎn)行業(yè)的短期供比和消費(fèi)者的剛性需求又使房地產(chǎn)具有了保值的價(jià)值。而房地產(chǎn)的價(jià)格一路走高，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也得到了迅速的發(fā)展。

3、走向繁榮時(shí)期之后，我國(guó)政府也開(kāi)始緊縮國(guó)家政策，開(kāi)始?jí)旱头康禺a(chǎn)的投入，努力降低房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，這時(shí)的房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的投機(jī)性。這時(shí)的消費(fèi)者也開(kāi)始了理性的思考，這時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了收縮期。房地產(chǎn)行業(yè)屬于先導(dǎo)行業(yè)，與其他行業(yè)相比會(huì)優(yōu)先進(jìn)入收縮期[2]。

4、出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槌藬?shù)作用，會(huì)受到很嚴(yán)重的影響，這時(shí)會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅度下跌，而房地產(chǎn)的成交量也出現(xiàn)萎縮，同時(shí)，房屋的空置率也大大提高。

三、保持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的解決對(duì)策

1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的宏觀調(diào)控，這和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策是保持一致的，也是符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的。如果房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展超出了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的承受能力，就會(huì)給其它行業(yè)帶來(lái)沉重的壓力，要使宏觀經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)定健康的發(fā)展，就要以宏觀調(diào)控的措施，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)采取必要的控制[3]。

2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)供需的不平衡，即便出現(xiàn)了供需平衡也只是短暫的。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀的調(diào)控可以減小這種不平衡的波動(dòng)幅度，供需矛盾如果過(guò)于尖銳，就無(wú)法自動(dòng)完成市場(chǎng)協(xié)調(diào)。這時(shí)，很容易發(fā)生房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而以強(qiáng)制的手段完成供需的平衡。這就會(huì)使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)馐軗p，需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到正常的狀態(tài)。要避免這種情況的發(fā)生，就要在矛盾出現(xiàn)時(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)化解。

3、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的調(diào)控可以暫時(shí)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行抑制，即便這種做法會(huì)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下滑也要執(zhí)行到底，因?yàn)檫@種做法可以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)期的、健康的可持續(xù)發(fā)展。如果出現(xiàn)失控的狀態(tài)，就要及時(shí)采取措施進(jìn)行制止與糾正。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要盡可能的保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，盡可能的避免做出影響重大經(jīng)濟(jì)決策的改變，可能更利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[4]。

4、房地產(chǎn)價(jià)格如果發(fā)生變化也會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，我國(guó)一定要認(rèn)真分析和區(qū)別房地產(chǎn)價(jià)格，做好調(diào)控工作，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)要在正常的范圍內(nèi)，這時(shí)，國(guó)家不適合干預(yù)。價(jià)格波動(dòng)是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的，也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)更好的完善企業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到提高。房?jī)r(jià)的過(guò)度上升會(huì)限制了消費(fèi)者的消費(fèi)需求，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)格受到影響而提高，這就增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)膨脹的壓力，所以，一定要把房地產(chǎn)價(jià)格控制到合理的范圍內(nèi)，才能更有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在宏觀環(huán)境下得到了迅速的增長(zhǎng)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)中不合理投資結(jié)構(gòu)和需求的增多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了過(guò)度的周期波動(dòng)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，尤其國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有深遠(yuǎn)影響，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)必然受到國(guó)家政策的主導(dǎo)影響。通過(guò)政府的政策引導(dǎo)，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)投資進(jìn)行控制，既要控制好土地與開(kāi)發(fā)規(guī)模，也要控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期邁進(jìn)調(diào)整期。

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