時間:2022-07-30 19:43:54
序論:好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程,我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)信托管理范例,希望它們能助您一臂之力,提升您的閱讀品質,帶來更深刻的閱讀感受。
房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),其健康發(fā)展與否對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為一個典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),充足的資本支持是其健康發(fā)展的必要條件。但近兩年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈壓力,部分中小房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯現(xiàn)資金鏈斷裂的危險。長期以來,因融資成本的考慮,我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道主要集中在商業(yè)銀行貸款,融資渠道的單一性不可避免地給房地產(chǎn)金融的發(fā)展埋下了風險的隱患。在此背景下,信托、證券、基金等投融資渠道近年來發(fā)展迅猛,在一定程度上豐富了房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的問題,降低了企業(yè)的融資風險。
我國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)劣勢
根據(jù)2013年年末的信托行業(yè)相關數(shù)據(jù)顯示,信托公司受托管理的資產(chǎn)規(guī)模已超過10萬億,超過保險公司,成為四大金融支柱中僅次于銀行的金融機構。而在信托公司的業(yè)務分類中,房地產(chǎn)信托占據(jù)了可觀比例,這與信托模式的多樣性及房地產(chǎn)的資金需求量大且能承受高額的資金成本關系密切。
根據(jù)《中華人民共和國信托法》的規(guī)定,“信托,是指委托人基于對受托人的信任,將其財產(chǎn)權委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進行管理或者處分的行為?!痹趯崉詹僮髦?,房地產(chǎn)信托從委托財產(chǎn)類別上主要有房地產(chǎn)財產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托。前者是指房地產(chǎn)企業(yè)作為委托人,以其所有的房地產(chǎn)或者財產(chǎn)收益權委托信托公司設立自益信托,通過向社會投資者轉讓全部或者部分信托受益權,使其成為最終受益人而獲得相應資金用于房地產(chǎn)項目的活動。后者是指委托人基于對信托公司的信任,將自己合法擁有的資金委托給信托公司,由信托公司將資金用于房地產(chǎn)項目。
近幾年,房地產(chǎn)信托項目發(fā)展迅猛,風險累積,為抑制“井噴”式的發(fā)展速度和規(guī)模風險,銀監(jiān)部門不斷出臺各類監(jiān)管文件,從2008年《中國銀監(jiān)會辦公廳關于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》,到2014年4月《中國銀監(jiān)會辦公廳關于信托公司風險監(jiān)管的指導意見》,對房地產(chǎn)業(yè)務的監(jiān)管程度逐步深化。
房地產(chǎn)信托易發(fā)的風險狀況
(一)房地產(chǎn)項目建設及銷售風險
如果目標項目未能按照原定開發(fā)進度順利實施,或因任何原因導致項目后續(xù)建設資金不能按照預期安排及時到位,將影響項目不能按期建設完工和銷售。
(二)經(jīng)營風險
房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況以及發(fā)展的各種因素,如管理能力、財務狀況、市場前景、人員素質、技術能力等,可能影響其盈利和運作能力。
(三)信用與流動性風險
若項目未能按期開發(fā)并取得預期收入,由于經(jīng)濟形勢和市場環(huán)境的變化,當需要處置擔保物時,可能發(fā)生擔保物不能順利變現(xiàn)、甚至貶值情形。且可能發(fā)生房地產(chǎn)公司及擔保人惡意或者非惡意違約情形。
(四)管理風險
信托財產(chǎn)運作過程中可能由于信托公司的信托資金運用、管理部門對市場和經(jīng)濟形勢判斷失誤、獲取的信息不全等,導致信托項目風險。
房地產(chǎn)信托風險管理
(一)信用風險管理
在項目的前期運作中,組織專人進行項目盡職調(diào)查。針對創(chuàng)新類信托項目,聘請律師事務所擬訂或審核合同,并在合同中設立違約及擔保制度。
(二)市場風險管理
通過加強市場調(diào)查、研究及分析,盡量對股價、利率、匯率等市場要素有較全面準確的了解;而對于較復雜的特定市場且不能有效了解和把握其風險的,一般采取謹慎原則、保守操作;同時,在業(yè)務拓展或產(chǎn)品推介時,除信托文件明示風險外,信托公司必須向投資者明確說明市場因素變化帶來的不利影響。
(三)操作風險管理
在財務管理、內(nèi)部稽核、資金運作、賬戶管控、客戶檔案管理等方面,嚴格按信托法規(guī)及信托文件設定相應的管理崗位,堅持固有和信托業(yè)務的分離,設置專人專崗,明確管理職責及審批權限,嚴格執(zhí)行核保核簽管理辦法,并通過內(nèi)部郵件系統(tǒng)、審批流程等標準化、系統(tǒng)化的管理方式,最大程度地控制內(nèi)部管理方面的風險。
(四)不斷完善風險控制措施
從信用履約能力、償債能力、盈利能力、經(jīng)營及發(fā)展能力等五個方面綜合考量客戶信用等級??茖W評價企業(yè)信用狀況,準確識別、度量信用風險。針對每個信托項目,合理運用多種風控措施,包括:以不動產(chǎn)作抵押,定期追加在建工程抵押;公司股東及實際控制人提供連帶責任保證擔保。建筑承包方出具書面承諾放棄項目工程款的優(yōu)先受償權等。監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用,要求房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶,用于歸集銷售款,在房地產(chǎn)企業(yè)的銀行賬戶預留印鑒上加蓋信托公司監(jiān)管人員名章,對資金使用進行逐筆審批,封閉運行。
(五)加強貸后管理
切實落實風控措施,確保項目按計劃執(zhí)行,防止項目運行偏離最初的交易結構設計范圍。建立信托經(jīng)理負責制,信托經(jīng)理應對項目銷售、建設風險進行主動管理。
7月初銀監(jiān)會要求信托公司壓縮銀信合作規(guī)模,成為整個信托業(yè)轉型的一個“倒逼”力量。加上將要出臺的《信托公司凈資本管理辦法》,將強行幫助信托公司退出。其核心是,信托公司可管理的信托資產(chǎn)規(guī)模將與凈資本掛鉤,信托公司以有限的資本金只能管理有限的信托資產(chǎn),而“對銀信合作業(yè)務所占用的資本將從高計算”。這就意味著,在銀信合作中,原先的“制度紅利”將不再是“不賺白不賺”,因為其要消耗信托公司的凈資本?!掇k法》出臺后,信托公司普遍面臨增加資本金的壓力,若要繼續(xù)保持原有的信托資產(chǎn)規(guī)模,將必須再次增加大量的資本金,這對信托公司股東來說是無法接受的,因為凈資本非常金貴的,不可浪費在銀信合作這種低收益的業(yè)務上。
而在以財富管理為代表的主動管理業(yè)務中,由于信托公司提供了價值增值服務,因此受托費率類似于基金公司、證券公司管理費率,遠遠高于被動管理費率。由此可見,以財富管理為核心的主動管理業(yè)務,將是信托公司未來主要的利潤增長點。
在受人之托開展財富管理業(yè)務之中,信托公司盈利主要源自信托報酬收入。信托公司在對信托資產(chǎn)的管理中主動管理能力強、作用發(fā)揮得大,取得的報酬就會高;反之,如果信托公司在信托業(yè)務中并沒有進行主動管理、所起到的作用小,信托報酬率就會低。
信托可以與人類的想象力相媲美,在此,就房地產(chǎn)類信托,分析信托公司如何體現(xiàn)主動管理能力,真正幫助高凈值人群進行財富管理。
房地產(chǎn)投資歷來以其穩(wěn)定的獲利能力廣受投資者的追捧,尤其在近八年間,房地產(chǎn)市場價格一路走高,更是吸引了大量的社會閑置資金進入房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)信托的運作是基于房地產(chǎn)開發(fā)商的土地開發(fā)項目有融資需求,信托公司基于在房產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化力量,幫助投資者選擇適當?shù)慕灰讓κ?落實具體的融資結構,信托期限及其收益水平。根據(jù)市場的不同風險收益偏好,融資的結構可以是純債權型、純股權型和股債混合型。
今年兩會以來,隨著房地產(chǎn)市場近年來逐漸成為調(diào)控的對象的環(huán)境下,傳統(tǒng)的專項型房地產(chǎn)信托,從幾個方面來分析都暴露出一些不足:缺乏相應的靈活性。
首先,所有的資金都投放于單一的地產(chǎn)項目,當交易對手發(fā)生風險時不利于投資在不同標的間的分散;
其次,房地產(chǎn)的行業(yè)周期有明顯縮短的趨勢,傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托計劃由于在發(fā)行時已經(jīng)確定固定的退出時間,難以規(guī)避未來在行業(yè)低潮時退出項目,尤以對股權投資方式的投資者帶來潛在的風險。
再次,傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托計劃由于在發(fā)行時便已經(jīng)確定具體項目的融資方式。那么投資者的收益在市場波動的情況下喪失一定的靈活性。如信托存續(xù)期間是房地產(chǎn)行業(yè)的上行期間,則債權型的投資者將無法享受物業(yè)和地產(chǎn)超額增值帶來的收益,相反信托存續(xù)期間是房地產(chǎn)行業(yè)下行期間,則股權型的投資者將會承擔預期收益下降的風險。當然股債混合型在一定程度上令投資者能夠在一個固定收益的基礎上享受額外的超額收益,但前提仍是單筆投資集中在一個項目上。
那么如何才能改良傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托的種種僵化束縛?注腳還是落在信托公司的主動管理能力上。當信托公司具備相當?shù)倪\作中的房產(chǎn)開發(fā)項目存量和儲備的未來增量項目時,便可以將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托升級為房地產(chǎn)投資基金――一個專門投資于不定向地產(chǎn)開發(fā)項目的資金池。
首先,充足的房地產(chǎn)項目的儲備使得資金池的資金能夠同時投資于不同種類、不同地域的多個項目。使得資金在投資標的間得以充分的分散,避免單一交易對手在項目發(fā)生風險的時候影響整體收益。
其次,資金池的資金是在不同的時點進入不同的項目中,各項目的退出時間也將分布在不同的時點上,如此可以避免在所有投資行業(yè)處于低潮的階段退出項目。
信托也就是“受人之托,代人理財”,其中,由于房地產(chǎn)信托兌付風險大、收益高,得到了社會各界的廣泛關注。本文就以房地產(chǎn)行業(yè)的信托作為基點,對于當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)信托風險管理進行了具體的闡述與分析。
一、房地產(chǎn)信托業(yè)務面臨的主要風險
在房地產(chǎn)信托當中常常出現(xiàn)偷換項目概念的情況,也包含了股權投資附回購形勢來彌補自有資金投資缺口的情況,因此,就成為監(jiān)管部門嚴格要求需要整頓與規(guī)范的對象。
這些現(xiàn)象的存在,就使得房地產(chǎn)信托的風險被增大:第一,項目概念偷換的情況使得信托產(chǎn)品的實際用途與名義用途之間存在差異,難以具體的運用監(jiān)管資金,但是名義用途的項目也是四證齊全,一般銀行的開發(fā)貨款即將或者是已經(jīng)進入,項目土地等資源就需要抵押給銀行,信托融資僅僅對開發(fā)商所擁有的其余資產(chǎn)進行擔保,這樣無法有效的控制項目,也不能確定名義項目的銷售收入能夠用于信托融資的償還,但是實際的用款項目又無法控制,這樣就會加大融資風險;第二,開發(fā)商提供融資以股權投資附回購的形勢同樣存在較大風險,信托股權投資進入之后僅僅是將開發(fā)商自有資金投資缺口彌補,但是項目建設卻需要銀行開發(fā)貨款的支持,而銀行提供的開發(fā)貨款需要項目土地一級在建工程抵押,同時也需要預售資金的監(jiān)管,在這樣的情況之下,開發(fā)商就無法在還款時使用本項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流(因為就算是擁有預售資金,根據(jù)建委提出的監(jiān)管要求,預售資金也只能用作于銀行貨款或者是項目建設的償還,無法用于大股東回購股權),開發(fā)商就只可以采取違規(guī)手段或者是使用其余的項目現(xiàn)金流來用于回購價款的支付,在預售資金監(jiān)管日益嚴格的前提下,預售資金套取難度越來越大,也使得大股東本身的回購資金的來源也越來越困難。
二、房地產(chǎn)信托業(yè)務面臨風險的有效管理途徑
1.分散信托風險,注重拓寬信托投資渠道
傳統(tǒng)模式下的信托投資都是依賴房地產(chǎn)投資,但是信托投資收益常常會受到房地產(chǎn)行業(yè)不確定性影響,所以,最明智的選擇是“不把所有雞蛋放倒同一個籃子里面”。對于信托企業(yè)而言,所需要的是進行信托項目產(chǎn)品的推陳出新,也就是在信托投資渠道得以拓寬、收益得以擴大的同時,還能夠做好風險控制。這里,我們以中信信托為例,本公司的信托業(yè)務已經(jīng)從傳統(tǒng)模式下的純?nèi)谫Y轉變成為資產(chǎn)管理與財務管理之上,便成為主動性的業(yè)務管理,并且在民生工程建設、農(nóng)牧產(chǎn)品生產(chǎn)等領域也推出了一系列的信托產(chǎn)品,并且每一項業(yè)務都具備良好的發(fā)展趨勢,無論是規(guī)模、收入還是凈利潤都能夠占據(jù)市場前茅。
2.加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理控制
(1)預算管理。預算管理主要包含了財務預算、工程預算、現(xiàn)金預算、籌資預算等,主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)本身的財務狀況、資金運用情況、資金的具體來源以及國家制定的財稅規(guī)則,對于企業(yè)各個時期的資金短缺以及盈余情況加以測算,進而制定出償還與借款計劃。按照時間劃分,預算分為月度預算與年度預算,年度預算需要信托公司報批、年度預算內(nèi)的月度預算向信托公司報備;信托公司需要聘請專業(yè)的中介機構,審計其月度預算的具體執(zhí)行情況,并且提出獨立的意見,及時發(fā)現(xiàn)其中存在的偏差,催促企業(yè)按照月度預算進度嚴格執(zhí)行,確保年度預算最大限度落實。
(2)合同管理。通過公章共管的范式,信托公司也可以將企業(yè)對外合同的簽署情況加以規(guī)范,對于涉及到企業(yè)擔保與借款的融資合同就需要采取報批的方式,另外合同可以采取報備的方式。
3.加強房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量控制
針對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險大小而言,現(xiàn)金凈流量的多少是晴雨表,企業(yè)年度現(xiàn)金流入的總量是否能夠支持各項強制性支出的需求就是信托公司需要注意的地方。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的流出主要體現(xiàn)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中,比如:營業(yè)成本、人員工資、銷售費用等都可以緩期支付的;但是比如利息等支出就無法緩期支付,所以,企業(yè)就合理對現(xiàn)金的時間加以以及拖延支付功能合理的利用,當然,拖延支付的項目需要考慮到支付延長產(chǎn)生的成本以及對企業(yè)信譽可能產(chǎn)生的影響。
三、結語
作為信托業(yè)中的重要組成,當?shù)禺a(chǎn)信托的發(fā)展狀況不僅關系到信托業(yè)本身的發(fā)展,同時也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及國民經(jīng)濟健康發(fā)展的重要影響因素。對信托業(yè)務風險的有效、科學控制,才能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目做好不可預見風險發(fā)生的規(guī)避,同時也能夠將信托計劃風險降低,確保信托財產(chǎn)的安全性。
【關鍵詞】
房地產(chǎn)投資信托基金;REITs;系統(tǒng)風險;非系統(tǒng)風險
房地產(chǎn)信托投資基金作為一種以房地產(chǎn)為投資標的的產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品,既受到房地產(chǎn)業(yè)、金融市場等多重風險帶來的不確定因素的影響,也可能面臨產(chǎn)品本身運作過程中的諸多隱患。一般把房地產(chǎn)信托投資基金的風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險:系統(tǒng)風險又稱為外部風險或不可分散風險,是指由于國家宏觀政策調(diào)控或經(jīng)濟周期波動等政治、經(jīng)濟、社會因素導致的風險,一般產(chǎn)生于行業(yè)外部,而且不能通過多樣化投資而分散;非系統(tǒng)風險又稱為內(nèi)部風險或可分散風險,是指由于房地產(chǎn)項目本身或管理機構的經(jīng)營管理出狀況等行業(yè)內(nèi)部、企業(yè)內(nèi)部因素而導致的風險,一般可以通過分散投資和加強監(jiān)管等方式予以消減或避免。
1 系統(tǒng)風險
1.1 房地產(chǎn)的順周期波動
無論在西方發(fā)達國家還是在新興市場國家,房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期都有極強的關聯(lián)性,房地產(chǎn)投資大幅波動始終是經(jīng)濟波動的一個重要來源。歷史經(jīng)驗反復表明,房地產(chǎn)的繁榮與蕭條周期同步甚至領先于經(jīng)濟的繁榮與蕭條周期。當經(jīng)濟處于一輪上升和繁榮周期時,房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長的引擎,通過對上、下游行業(yè)帶動所產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)杠桿效應為經(jīng)濟上行注入強進的增長動力。據(jù)測算2009年房地產(chǎn)直接投資拉動GDP增長超過1個百分點,產(chǎn)業(yè)杠桿拉動約為3個百分點。
當經(jīng)濟處在新一輪下行或衰退周期時,情況則恰恰相反。20世紀80年代的日本房地產(chǎn)泡沫、90年代的東亞金融危機,以及最近的美國次貸危機則從另一個極端證明了房地產(chǎn)泡沫的破滅和房地產(chǎn)市場崩潰對經(jīng)濟活動所產(chǎn)生的破壞性沖擊。同時,對于房地產(chǎn)投資基金,在逆周期時應面對以下幾條具體風險:一是過長的開發(fā)周期限制了房地產(chǎn)企業(yè)應對經(jīng)濟周期的靈活度;二是銀行信貸、預售款、資本市場的順周期性加大了對開發(fā)商資金流的疊加沖擊;三是土地價格剛性加大了開發(fā)商逆周期投資的風險。
1.2 國家宏觀政策風險
由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟發(fā)展息息相關,所以在很大程度上會受到國家宏觀政策的制約。政府對土地出讓使用的規(guī)定、對房地產(chǎn)租賃買賣的規(guī)定、對投資區(qū)域的限制、對融資比例的限制以及相關金融政策、稅收政策等,都會給投資者帶來風險。例如1986年美國國會通過了《稅收改革法案》(Tax Reform Act of 1986),取消了對房地產(chǎn)投資的合法避稅條款,到80 年代末,房地產(chǎn)業(yè)陷入了嚴重困境,房地產(chǎn)信托投資基金也遭受了重創(chuàng)。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場和資本市場由于發(fā)展時間不長,所以很不規(guī)范,而政府的監(jiān)管也缺乏經(jīng)驗,沒有形成系統(tǒng)的監(jiān)管法規(guī): 一是我國還沒有針對房地產(chǎn)信托稅收的法律規(guī)定,當前信托業(yè)務的稅收基本上處于無法可依的局面。REITs稅收制度的法規(guī)缺失不利于信托當事人對投資收益的準確預期,也增加了信托公司進行業(yè)務創(chuàng)新的決策難度。二是流轉稅重復征收。具體表現(xiàn)在:信托公司對集合資金進行投資時,信托公司將募集的信托資金以注冊公司的名義投入項目,注冊公司構成納稅主體,而當投資者獲得利潤回饋時,還要同時交納個人所得稅。另外,房產(chǎn)稅的征收條件、范圍、稅率等政策推出的不確定性也對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。對發(fā)展過程中不時出現(xiàn)的問題經(jīng)常出臺一些政策法規(guī),雖然能夠解決一時的問題,但卻容易造成房地產(chǎn)市場和資本市場的波動,增加投資者的風險。
1.3 行業(yè)風險
與其他行業(yè)一樣,房地產(chǎn)行業(yè)也同樣要面臨市場和自身周期波動所帶來的風險。城市居民收入水平、人口增長、人口結構、產(chǎn)業(yè)結構的演進、自然條件等因素都會對房地產(chǎn)數(shù)量、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。這些供需變化帶來的市場波動以及建材價格、自然災害等外部因素都會影響到房地產(chǎn)價格和租金收益。房地產(chǎn)業(yè)自身的周期波動也可能給投資者帶來風險,當房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段進而進入蕭條階段時,房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況,給房地產(chǎn)投資者造成損失。最后,由于房地產(chǎn)本身既是耐用消費品又是投資品, 在一定市場環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機風險,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。
1.4 利率風險
利率風險是指投資者面臨的未來利率波動所帶來的風險。國家通過調(diào)整利率可以引導資金的走向。面對利率上調(diào)的壓力,經(jīng)濟進入下行階段,對房地產(chǎn)的需求水平下降,可能影響房地產(chǎn)信托投資基金的經(jīng)營現(xiàn)金流。另外,利率上調(diào)還會通過利息支出影響房地產(chǎn)信托投資基金的經(jīng)營成本,抵押型受的影響要大過權益型,因為它除了投資者本金,還通過負債融資,然后以抵押貸款的形式間接投資房地產(chǎn),這里它們扮演的實際是金融中介的角色,如果市場利率提高和房地產(chǎn)市場蕭條同時出現(xiàn),就很難保證派息的穩(wěn)定性,而且利率的上升會造成REITs 市場價格降低,從而影響REITs 的總體回報率。為了對沖利率上升的風險,REITs 上市時有時會進行利率掉期等財務安排。在利率掉期安排下,REITs 初期利息支出會較低,但在后期的支出會較高,好處是減少息率上升風險,提高初期的回報率。不過,如果日后租金大跌,可能會使得派息劇減。另外,如果利率上升,對于以投資于居民按揭的住房為資產(chǎn)的REITs,會面臨債權人提前還貸引起的收益率降低的風險。
2 非系統(tǒng)風險
2.1 項目風險
一些房地產(chǎn)信托投資基金在進行投資選擇時,可能由于信息不對稱或盡職調(diào)查及評估失誤等原因造成投資的項目質量不高,無法得到期望的投資回報。如果房地產(chǎn)企業(yè)把收益率不高的物業(yè)放入資產(chǎn)包中,通過周密的“包裝”,短期內(nèi)提高物業(yè)的租金水平,以及做高出租率。這樣,就可以提高短期價值,在初期收回較多資金,至于后續(xù)的經(jīng)營,則可能缺乏增長動力。而投資者所依賴的,只是物業(yè)經(jīng)營所帶來的長期收租權。即使在打包上市之初注入的是優(yōu)質資產(chǎn),也并不一定代表這些資產(chǎn)能夠永遠保持其優(yōu)質地位,而且還不能避免后續(xù)會被注入一般資產(chǎn)的可能性。房地產(chǎn)信托投資基金看重的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定,這有賴于資產(chǎn)池的良好運營,包括租務管理、招商管理等。資產(chǎn)利潤的開發(fā)也是一個重點,如果信托管理人不能根據(jù)市場變化靈活的去吸收新的優(yōu)質資產(chǎn)注入資產(chǎn)池或放棄一些失去價值發(fā)掘的資產(chǎn),帶動整個物業(yè)的品質不斷提升,同時降低運營成本,那么基金就可能面臨股價上升乏力、派息減少的情況,進而降低基金的價值。
2.2 管理風險
信托管理人有關的風險主要為以下四類:第一,信托管理人一般是根據(jù)資產(chǎn)的價值來收取管理費,如果信托管理人不負責或者缺乏職業(yè)道德,很可能不顧品質、不顧回報的收購地產(chǎn),以壯大旗下房地產(chǎn)組合的總值。第二,信托管理人一般會抽取交易總值的一定比例作為傭金,這種激勵方式造成的后果是交易越頻繁,對信托管理人就越有利,一些不負責任的信托管理人為了賺取傭金,可能會大量買入和賣出房地產(chǎn)。第三,不負責任的信托管理人可能與房地產(chǎn)業(yè)主勾結,為賺取高額管理費和傭金而高買高賣,具體做法是,信托管理人可能以超過實際價值的價格買下資產(chǎn),然后再以高于市場價的價格租回給原業(yè)主。表面上看,這宗交易買賣雙方都是贏家,沒有人吃虧。實際上,吃虧的是REITs的股東,因為高額的管理費和傭金最終由他們來承擔。另外,買來的房地產(chǎn)價格遠高于合理的市場價格,這意味股東必須承擔更大的信用風險。最后,為了讓某一宗房地產(chǎn)交易達到應有的回報率,一些信托管理人可能在購買房地產(chǎn)時,要求延遲支付部分款項。在這種情況下,部分款項以現(xiàn)金支付,剩余的則等到幾年后才分期派發(fā)新股給賣主,以股票代替現(xiàn)金完成交易。短期內(nèi),這宗交易的收購價就會偏低,讓回報率“好看”。實際上卻沖減了股東權益,使派息減少。
從以上分析來看,設立REITs在我國仍面臨著一系列的系統(tǒng)與非系統(tǒng)風險,為促進REITs在我國的健康發(fā)展,監(jiān)管機構及REITs有關管理人員需要深入了解REITs的風險,在設立REITs的同時做好有針對性的風控,充分考慮有關風險因素,采用有效的手段將相關風險降至最低,保障投資者的權益,提高REITs的效率,更有效的發(fā)揮REITs在房地產(chǎn)融資中的作用。
【參考文獻】
[1]張雪寧.我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析[J].中國房地產(chǎn),2005-10-10.
房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下簡稱“REITs”)是一種以發(fā)行受益憑證的方式募集投資者的資金,由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs起源于美國,從1960年出現(xiàn)第一批REITs,發(fā)展至今已成為房地產(chǎn)領域最重要的投融資產(chǎn)品。作為專注于房地產(chǎn)領域的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,其收入主要來自于物業(yè)未來的現(xiàn)金流,所持有的資產(chǎn)以租賃性物業(yè)為主;類型包括商場、購物中心、寫字樓、住宅、酒店、度假村、工業(yè)設施、倉儲設施等。
1.2 REITs的類型
1.2.1 按照法律形式,REITs可以分為公司型和契約型公司型REITs指通過成立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,由投資人認購公司股份而享有權利,投資收益以股利的形式分配給投資人;契約型REITs指采用信托的方式,由委托人和受托人締結以房地產(chǎn)投資為標的的信托契約,在此基礎上將受益權加以分割,使投資者取得表示這種權利的受益權憑證。
1.2.2 按基金的受益憑證可否贖回,REITs可分為開放式和封閉式封閉式REITs發(fā)行規(guī)模固定,投資人只能在公開市場上交易,而不能直接以凈值要求贖回,為保障投資人的權益不被稀釋,封閉式REITs成立后不得再募集資金;開放式REITs的發(fā)行規(guī)模可增減,投資人可按照基金的單位凈值要求贖回。
1.2.3 按照資金運用方式,REITs分為權益型、抵押型和混合型三類權益型REITs直接經(jīng)營具有收益性的房地產(chǎn)投資組合,以租金和買賣收入差價賺取利潤,大部分的REITs都屬于這一類。抵押型REITs以金融中介的角色,將募集資金通過抵押貸款發(fā)放給房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者,賺取利息收入,或者以購買抵押貸款或抵押貸款支持證券的方式加以運用?;旌闲蚏EITs兼有權益型和抵押型的特點。
1.3 REITs的特點
1.3.1 享受稅收優(yōu)惠
美國稅法規(guī)定,取得REITs資格的公司、信托或組織等經(jīng)濟實體對于向股東和受益權憑證持有人支付的股息或收益部分不需繳納公司所得稅,經(jīng)營收入按規(guī)定繳稅并享受有條件優(yōu)惠。香港稅法對于REITs的收益也免除利得稅。
1.3.2 分散風險
R E I Ts通過對不同類型和不同地區(qū)房地產(chǎn)的組合投資,能夠有效分散風險。投資者通過投資REITs,可以間接實現(xiàn)對房地產(chǎn)的多樣化投資[1]。
1.3.3 收益穩(wěn)定、高派息
R E I Ts基金中的很大部分投資于收租物業(yè),租金收入比較穩(wěn)定,而且一般規(guī)定REITs必須將大部分利潤以分紅形式支付給投資者,因此REITs的股利回報普遍高于其他金融產(chǎn)品。
1.3.4 較高的流動性
R E I Ts將房地產(chǎn)從不動產(chǎn)轉變成為可以流動的證券資產(chǎn),投資者在市場上可以很容易變現(xiàn),具有較高的流動性。
1.3.5 透明度高
R E I Ts的資產(chǎn)組成、租金收入、利息收入清晰,利潤分配有明確的法律規(guī)定.而且有著嚴格的信息披露制度,透明度較高。
1.4 REITs的發(fā)展現(xiàn)狀
截止2009年年底,全球480多家房地產(chǎn)投資信托的市值超過6050億美元。美國148家房地產(chǎn)信托市值達到3000億美元左右;第二位的是澳大利亞,64家上市地產(chǎn)基金市值達到780億美元;處于第三位的是法國,48家房地產(chǎn)信托市值達到730億美元。從市場成熟度來說,最早開始發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的美國是最成熟的市場,其次是澳大利亞;亞洲的大部分國家都是處于成長中的市場,而中國大陸更是明確的法律法規(guī)都尚未出臺,還處于早期探索的階段[2]。
2.REITs對房地產(chǎn)發(fā)展的作用
2.1 保障投資人權益
直接進行資產(chǎn)產(chǎn)權投資,基金持有人通過購買信托收益憑證對基金進行投資,基金則持有被投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)權或抵押權,基金持有人通過基金取得房地產(chǎn)物權,其權益的法律保障程度較高。
2.2 保證財產(chǎn)安全
基金的財產(chǎn)與基金管理人、基金托管人的財產(chǎn)相互獨立,在法律地位上保證了基金的安全運作和投資者財產(chǎn)的安全?;鹭敭a(chǎn)的獨立性表現(xiàn)為:基金財產(chǎn)獨立于基金管理人和基金托管人的自有財產(chǎn),基金管理人和基金托管人進行清算時,基金的財產(chǎn)不屬于清算財產(chǎn);基金管理人管理運用、處分基金財產(chǎn)產(chǎn)生的債權不得與其固有財產(chǎn)產(chǎn)生的債務相抵銷;基金托管人對不同基金所產(chǎn)生的債權債務,不得互相抵銷。
2.3 監(jiān)管嚴格
REITs受到證券、信托和房地產(chǎn)行業(yè)的約束,在上市準入、信息披露、關聯(lián)交易、投資行為等方面受到嚴格規(guī)范,能夠有效地防范道德風險。相關規(guī)范一般要求REITS投資于能夠產(chǎn)生收益的房地產(chǎn),投資收益分配比例高,投資者的利益有保障。
2.4 資產(chǎn)證券化
R E I Ts的投資對象包括資產(chǎn)類與抵押類,后者主要是信貸資產(chǎn)證券化后形成的投資產(chǎn)品,有較為穩(wěn)定的收益,同時可以降低金融機構的風險權數(shù),從而降低金融機構的風險。基金上市發(fā)行,基金持有人可以通過證券交易退出投資,使得基金投資更具有吸引力。
2.5 稅收優(yōu)惠
各國、各地區(qū)對于REITs一般都有稅收優(yōu)惠政策,如所得稅、印花稅的減免等,使得REITs具有較大的吸引力。當經(jīng)濟景氣時,REITs股價可以收益,當景氣衰退時,REITs仍能保持穩(wěn)健收益。
3.REITs與房地產(chǎn)信托的區(qū)別
3.1 權益性質不同
R E I Ts投資者通過基金取得房地產(chǎn)的所有權或抵押權等物權,而典型的房地產(chǎn)集合信托的投資者基于信托合同,享有信托計劃的受益權,兩種權利在法律上有根本的區(qū)別。
3.2 收益穩(wěn)定不同
REITs主要通過房地產(chǎn)租金收入取得收益,基金投資的房地產(chǎn)一般要求已經(jīng)有收入,因此,投資人不承擔房地產(chǎn)開發(fā)風險,收益較為穩(wěn)定,風險較小。而房地產(chǎn)集合信托主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目,投資者通過信托投資公司對開發(fā)商的貸款利息取得收益,投資者將承擔房地產(chǎn)開發(fā)不成功的風險[3]。3.3 管理方式不同REITs所有權與管理高度分離,但房地產(chǎn)集合信托的受托人是信托投資公司,信托投資公司通過集合信托計劃募集資金后,向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放信托貸款,由房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目投資與開發(fā),受托人的監(jiān)管僅限于貸款項目審查監(jiān)督的層面。
3.4 投資退出機制不同
REITs投資者可以通過證券交易市場轉讓投資份額;而房地產(chǎn)集合信托基本的法律關系為合同關系,投資只能按照合同法的規(guī)定以及合同的約定實現(xiàn)投資的退出,因而缺乏流動性。
3.5 金融機制不同
R E I Ts是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)形式之一,是金融創(chuàng)新產(chǎn)品,因其特殊的制度設計而具有獨特的生命力;而房地產(chǎn)集合信托只是銀行間接融資的替代形式。
3.6 收益預期不同
R E I Ts對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者,比如美國和香港要求把所得利潤不少于90%分配給投資者。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協(xié)議回報,目前一般在5%~9%左右。
3.7 投資期限不同
R E I Ts的產(chǎn)品周期一般在8~10年,更注重房地產(chǎn)開發(fā)后,已完工的房地產(chǎn)項目的經(jīng)營。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品周期較短,一般為1~3年。3.8 稅制優(yōu)惠不同REITs以信托收益分配給受益人的,REITs免交公司所得稅和資本利得稅,分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃目前沒有相關的稅制安排。綜上,REITs與房地產(chǎn)集合信托實質是完全不同的兩種金融產(chǎn)品,比較中可以看出,房地產(chǎn)集合信托只是銀行貸款的替代機制,而REITs作為全新的金融工具,與房地產(chǎn)信托相比擁有更多的優(yōu)勢,在未來REITs將會比房地產(chǎn)信托有更廣闊的發(fā)展空間。
4.REITs在我國的發(fā)展模式
4.1 我國REITs的發(fā)展歷程
2 0 0 7 年 1 月,央行從金融穩(wěn)定的角度,著手研究制定R E I Ts的相關政策,并計劃于2007年年底推出管理辦法及試點。2008年3月,銀監(jiān)會起草了《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務管理辦法(草案)》征求意見稿。2008年12月13日,國務院辦公廳了細化的“金融30條”,明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資管道”,上海成為試點城市[4]。2009年,以央行和證監(jiān)會牽頭,11個部委相關人士組成REITs試點協(xié)調(diào)小組,先后在北京、天津和上海三地調(diào)研。2010年,住房和城鄉(xiāng)建設部提出REITs試點應首先解決保障性住房資金需求,擬在銀行間債券市場發(fā)行REITs受益券。
4.2 我國REITs的法律形式
從法律形式上看,在信托框架下,采用契約型基金方式設立REITs的可行性較大。契約型基金是基于信托原理而組織起來的投資行為,由信托公司作為受托人,以設立信托的方式,通過簽訂基金契約,發(fā)行REITs受益憑證募集資金,并規(guī)范各方當事人的行為[5,6]。
4.3 我國REITs的法律主體
在契約型模式下,REITs運作過程中,涉及的主要當事人包括委托人、受托人、資產(chǎn)管理人、托管人、受益人。委托人是將其合法擁有的資產(chǎn)交給受托人,包括個人和機構投資者,要對個人投資者設定較高的準入門檻,包括但不限于風險投資的經(jīng)驗、個人資產(chǎn)規(guī)模及抗風險能力等。受托人即信托公司,是信托資產(chǎn)的持有人,負責受益憑證的發(fā)行、受益憑證持有人的登記、REITs的收益分配,定期對REITs的執(zhí)行情況進行信息披露,定期召集受益人大會,選定、委任或者更換投資管理人,并監(jiān)督投資管理人按照信托文件的約定和受益人大會決議管理信托財產(chǎn)投資組合等事務。資產(chǎn)管理人負責管理REITs所持有的資產(chǎn),對信托財產(chǎn)進行具體的投資組合和物業(yè)管理。信托公司可以同時兼任資產(chǎn)管理人的角色,也可以委托專門的外部機構管理和運用信托財產(chǎn)。托管人是接受REITs托管的商業(yè)銀行,保管基金財產(chǎn)、獲取基金托管費,擁有監(jiān)督REITs的投資運作、監(jiān)督資產(chǎn)管理人等權利。R E I Ts受益人是信托受益憑證的持有人,依法享有定期獲得基金收益分配,監(jiān)督REITs運作情況,按契約的規(guī)定查詢或獲取公開的REITs業(yè)務及財務狀況資料,出席或委派代表出席受益人大會行使表決權等權力。
4.4 我國REITs的流通方式
從國內(nèi)目前的實際情況來看,REITs的發(fā)行應以私募形式為主。雖然公募的REITs是發(fā)展的趨勢和方向,但在當前情況下,基礎條件尚不成熟。由于國內(nèi)目前還沒有統(tǒng)一的信托交易平臺,在初期REITs最好只在銀行間市場發(fā)行和交易,經(jīng)過一定時期的運作后,業(yè)績良好者可以再申請到交易所市場上市流通。
4.5 我國REITs的運作模式
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持,一直以來房地產(chǎn)公司融資主要依靠銀行貸款,一方面使得房地產(chǎn)融資渠道狹窄,另一方面也不利于分散銀行風險,威脅銀行資金安全。而發(fā)展房地產(chǎn)信托市場則有力的拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道,與此同時也分散了銀行風險。房地產(chǎn)融資渠道多元化將促進市場的健康發(fā)展,如此一來,社會閑散資金將投向股市、債權、信托等,減少了房地產(chǎn)市場的壓力,不僅解決了房企的資金需求還促進了行業(yè)的良好生態(tài)建設。
一、房地產(chǎn)融資途徑
房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑多種多樣,不同的企業(yè)采取不同的融資方式本身無好壞之分。
目前常見的房地產(chǎn)融資渠道有:商業(yè)銀行貸款、公司上市、發(fā)行債券、通過集合資金信托計劃籌資等。公司一般根據(jù)自身經(jīng)營實際情況選擇適合的融資方式,多數(shù)企業(yè)往往希望通過銀行貸款獲得發(fā)展資金,而在銀行貸款條件受到限制時其他融資途徑也更受青睞。如當融資達到一定規(guī)模時房地產(chǎn)信托等方式成為較好的選擇。具體來講,房地產(chǎn)融資主要有以下幾種方式:
(一)銀行貸款。長期以來,銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)主要的資金來源。目前商業(yè)銀行有關于房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品主要有固定資產(chǎn)貸款、普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款等。
(二)房地產(chǎn)信托。此前銀監(jiān)會規(guī)定每份信托合同總分數(shù)不能超過200份且對金額進行了相關規(guī)定,但最近銀監(jiān)會頒布的新措施中對此有了一定的松綁,這將進一步促進房地產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展。
(三)企業(yè)上市。企業(yè)上市是企業(yè)獲得發(fā)展資金的重要方式,但上市的條件也極為嚴苛。房地產(chǎn)企業(yè)由于整體效益較差,管理團隊素質有待提高等多方面因素的影響,上市房企數(shù)量較少。
(四)發(fā)行債券??傮w而言,通過發(fā)行債券獲得融資占房地產(chǎn)企業(yè)融資的極少部分。一方面?zhèn)袌鲲L險較大,同時很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備發(fā)債的條件。因此,在我國通過發(fā)債融資不是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要途徑。
二、房地產(chǎn)信托主要問題
信托是圍繞信托財產(chǎn),以特殊的權利義務關系,把委托人、受托人和受益人三方聯(lián)系起來的一種法律構造。委托人基于對受托人的信任,將其財產(chǎn)權委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進行管理或者處分的行為。我國的信托市場仍處于發(fā)展階段,尚不成熟。存在的問題主要有:
(一)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有限
房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種重要途徑,現(xiàn)實中許多房地產(chǎn)企業(yè)提供擔保或抵押通過信托公司發(fā)行集合資金信托計劃獲得資金,房企獲得資金以后投入自己的發(fā)展項目,這種房地產(chǎn)信托顯得過于單一,僅僅將信托公司替換為銀行的角色,沒有起到風險防范與化解的作用。
(二)房地產(chǎn)信托限制較多
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第6條規(guī)定:“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時,接受委托人的資金信托合同不得超過二百份(含二百份),每份合同金額不得低于人民幣五萬元(含五萬元)?!边@類限制將不利于吸引中小投資者,限制了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。
(三)房地產(chǎn)信托收益問題
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第4條規(guī)定:“信托公司辦理資金信托業(yè)務時應遵守下列規(guī)定:……(四)不得承諾信托資金不受損失,也不得承諾信托資金的最低收益;(五)不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定,按非法集資處理,造成的資金損失由投資者承擔?!?《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定集合資金信托計劃不承諾最低收益,但現(xiàn)實中很多計劃都規(guī)定了年預期收益率,這與承諾最低收益無異。
三、房地產(chǎn)信托法律保護制度
(一)完善房地產(chǎn)信托專項法規(guī)
由于房地產(chǎn)信托有別于其他的信托產(chǎn)品因而對其管理的難度也較高,因此亟需提高房地產(chǎn)信托管理水平。房地產(chǎn)信托的健康發(fā)展需要離不開法律的支撐,需要從法律上對房地產(chǎn)信托進行規(guī)范。例如,需要規(guī)范房地產(chǎn)信托市場主體、準入條件、經(jīng)營范圍、監(jiān)管機制等各個方面,使房地產(chǎn)信托業(yè)務做到有法可依。
(二)建立房地產(chǎn)信托監(jiān)管體系
房地產(chǎn)信托的健康發(fā)展離不開法律的監(jiān)督。通過監(jiān)督可以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為并保證融得資金的正當用途。要發(fā)揮政府、社會和信托業(yè)從業(yè)人員等各個層次的作用,保證信托業(yè)的健康發(fā)展。
(三)健全信托業(yè)從業(yè)人員隊伍
信托業(yè)的健康發(fā)展離不開人的作用。房地產(chǎn)信托因其特殊性更應加強從業(yè)人員隊伍建設,建立一支高素質的從業(yè)隊伍對于信托業(yè)的發(fā)展尤為重要。在進行信托業(yè)從業(yè)資格考試時嚴格規(guī)范相關標準,做好把關工作。
(四)加強信息披露工作
2、美國房地產(chǎn)出售方確認是否出售待購房屋。如否,境內(nèi)機構將會如數(shù)退還買家有關意向金,
3、美國房地產(chǎn)出售方與買家簽訂購房合同。同時,買家支付約占房款10%的首期房款,存入美國房地產(chǎn)出售方的律師信托帳戶,
4、買家向合格的貸款銀行接洽申請放貸(通過境內(nèi)機構或其他途徑選擇貸款銀行),
關鍵詞: REITs;發(fā)行模式;困境
Key words: REITs;distribution model;dilemma
中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A 文章編號:1006-4311(2017)09-0053-03
0 引言
近年隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模擴張發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負債率高,融資方式單一,過分依賴銀行等問題。當前,我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨供給側結構改革,如何將手中流動性差的資產(chǎn)變現(xiàn),成為行業(yè)亟待解決的問題。另一方面,中國許多個人和機構投資者擁有大量資本,需要一款好的投資產(chǎn)品。因此,既可以通過直接融資解決房地產(chǎn)業(yè)的融資難題,又可以為社會閑散資金提供穩(wěn)定投資回報的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)成為了業(yè)內(nèi)外關注的焦點。
央行和銀監(jiān)會于2014年9月了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,提出“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”。2015年1月,住建部《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》,提出“積極推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”。該指導意見指出“REITs是一種金融投資產(chǎn)品,推進REITs試點,有利于促進住房租賃市場發(fā)展,有利于解決企業(yè)的融資渠道,有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs,可充分利用社會資金,進入租賃市場,多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產(chǎn)品。各城市要積極開展REITs試點,并逐步推開”。
1 國內(nèi)REITs實踐特點分析
REITs 起源于美國,2005年國內(nèi)越秀REITs 在香港發(fā)行了我國第一只真正意義上的REITs。2014年1月的中信啟航資管計劃,是一款與私募REITs非常接近的類 REITs 產(chǎn)品。2015 年6 月8 日,由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs 獲批,標志著我國REITs試點正式拉開序幕。2016年6月14日,中航信托成功發(fā)行首支由信托公司作為原始權益人的類REITs資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“中航紅星愛琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”。但是從REITs的準確定義來看,無論是萬科鵬華基金還是中航紅星愛琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃,由于基金只擁有經(jīng)營權而非產(chǎn)權,以及3/4的資產(chǎn)被投入債券市場與股票市場,不符合國際上要求的至少75%的REITs投資在房地產(chǎn)或者與房地產(chǎn)有關的資產(chǎn),實質上仍是一種債權性質的項目融資,或者可以認為是一種類REITs產(chǎn)品。總結國內(nèi)發(fā)行的各種類REITs產(chǎn)品類型,大致可以從組織形式、信托類型、資金募集方式、運營方式等方面進行辨別。
從組織形式上分類,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金組織形式的不同,可以分為公司型REITs和契約型REITs。公司型REITs是發(fā)起人依照 《公司法》設立,法律上享有獨立法人資格的基金公司并向社會公開發(fā)行股票,投資者通過購買公司股份進行投資,由股東選舉的董事會進行基金的投資管理,最后將投資所得的收益以股息或者紅利的形式分配給投資者。公司型REITs具有由股東會、董事會、監(jiān)事會和管理團隊組成的法人治理結構,互相制衡,互相監(jiān)督,從而有利于實現(xiàn)投資者利益的最大化。契約型REITs是依據(jù)信托契約設立的基金,不具有獨立法人資格,僅是一種金融產(chǎn)品。契約型REITs的契約由投資者、資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)托管機構三方組成,投資者與資產(chǎn)管理公司通過契約的方式設立信托關系,資產(chǎn)管理公司按照契約將受益憑證發(fā)放給投資者,并受托負責資金的日常運營,資產(chǎn)托管機構則接受委托保管信托資產(chǎn),成為名義上的資產(chǎn)所有人,通過三方契約可以防止投資者的資產(chǎn)被資產(chǎn)管理公司或資產(chǎn)托管機構侵吞,保護投資者的利益。美國REITs大多是公司型,而亞洲國家如日本、新加坡及中國香港大多采用契約型,我國現(xiàn)有的REITs及類REITs產(chǎn)品也都是契約型。根據(jù)我國目前的市場環(huán)境和法律環(huán)境,采用契約型的組織形式,能規(guī)避所得稅雙重征稅及信息披露等L險,更好地保護投資者的利益。
從信托類型上分類,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金的資金投資方向分為權益型REITs和抵押型REITs。權益型REITs直接投資經(jīng)營性房地產(chǎn),其收入主要來源于房地產(chǎn)的經(jīng)營收入,包括租金和房地產(chǎn)的升值收益。抵押型REITs是向房地產(chǎn)的所有者直接提供抵押貸款獲得利息收入,或投資于房地產(chǎn)相關資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲得收益。此外,還有一種混合型REITs,屬于上述兩種REITs的混合體,既投資于經(jīng)營性房地產(chǎn),也提供抵押貸款或投資房地產(chǎn)相關衍生證券。目前國際上運作的REITs中,權益性REITs是主導類型,占到REITs整體規(guī)模的90%以上,并且權益型REITs可以實現(xiàn)最大的避稅效果,我國目前發(fā)行的REITs及類REITs產(chǎn)品,如蘇寧云商、海航浦發(fā)大廈等都是偏權益型REITs的類型。
從資金的資金募集方式差異分類,可分為私募型REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公開的方式向限定的個人或機-構投資者募集資金,不能上市交易。公募型REITs是以公開發(fā)行的方式面向社會公眾及機構投資者募集資金。國際上以公募方式較為普遍,但在我國,房地產(chǎn)投資信托基金的相關法律法規(guī)還不健全,國家對相關金融市場的監(jiān)管力度也有待加強,因此現(xiàn)階段我國的REITs及類REITs產(chǎn)品還是以私募為主,待房地產(chǎn)投資信托市場逐漸成熟,再主力開發(fā)公募REITs,使更多的資金進入到房地產(chǎn)投資信托的市場,使REITs在房地產(chǎn)及金融產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮更大的效力。
根據(jù)運營方式不同,可分為開放式REITs和封閉式REITs。開放式REITs的資本規(guī)模及基金份額可以變化,在存續(xù)期內(nèi)可以申購或贖回。封閉式REITs的發(fā)行數(shù)量和存續(xù)期限在基金設立時就已經(jīng)確定,在存續(xù)期內(nèi)不能申購或贖回,只能在二級市場上進行交易。根據(jù)我國目前的發(fā)展情況,房地產(chǎn)行業(yè)需要穩(wěn)定持續(xù)的資金投入,因此可以先選擇封閉式REITs,等市場成熟后再考慮開放程度高、交易成本相對較低的開放式REITs。
2 我國REITs一般架構、運營模式與監(jiān)管方式
2.1 我國REITs的一般架構
REITs的構成主要包括資產(chǎn)、發(fā)起人、資產(chǎn)管理公司、基金托管人、資產(chǎn)運營公司、單位持有人等。如圖1所示。
資產(chǎn)(房地產(chǎn))一般界定為已投入運營能夠產(chǎn)生穩(wěn)定和持續(xù)的現(xiàn)金流的資產(chǎn)。目前可以將一線城市和發(fā)達二線城市的優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)和政府公租房作為REITs的首選,因為兩者都可以產(chǎn)生持續(xù)的租金作為REITs的投資回報。雖然公租房的租金水平較低,很難達到REITs國際回報率5-7%的水平,但政府可以出臺專項政策,對公租房REITs減免稅收及對租金進行補貼。
發(fā)起人一般為資產(chǎn)所有者,通過公開發(fā)行收益憑證籌集投資者資金,將資產(chǎn)的持續(xù)收益一次性收回或保留部分自持。
資產(chǎn)管理公司接受發(fā)起人或基金持有人的委托,對房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)進行管理。向單位持有人提供穩(wěn)定的回報,制定投資策略及風險管理政策,并按照投資策略就收購、減持或改善資產(chǎn)向受托人發(fā)出指示,可酌情在必要或對信托投資基金有益時,要求受托人代表基金借入或籌集資金,確保對基金資金及資產(chǎn)的合理運用及為基金單位創(chuàng)造最佳回報。
受托人一般是指銀行的信托機構,在房地產(chǎn)投資信托基金存續(xù)期間,作為資產(chǎn)的名義所有人對資產(chǎn)進行托管,監(jiān)督資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)運營公司的管理工作。
資產(chǎn)運營公司(房地產(chǎn)管理公司)接受資產(chǎn)管理公司的委托,對資產(chǎn)進行管理和價值提升,通過對資產(chǎn)的管理、運營、維護,提高資產(chǎn)質量。
單位持有人是指基金單位的個人和機構投資者,通過購買基金單位擁有房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn),享有持續(xù)回報和資產(chǎn)增值。
2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的一般運作流程
發(fā)起人將具有穩(wěn)定持續(xù)現(xiàn)金收益的自建或收購的資產(chǎn)進行剝離、打包,聘請第三方中介機構,包括會計師、評估師、律師對資產(chǎn)包進行資產(chǎn)評估、合規(guī)性調(diào)查、盈利預測,最終確定發(fā)行規(guī)模和基金單位定價。發(fā)起人委托資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)運營公司對資產(chǎn)進行管理和提升。發(fā)起人委托受托人對資產(chǎn)進行托管,保證資產(chǎn)的獨立性和資產(chǎn)使用的有效監(jiān)管。經(jīng)過相關金融監(jiān)管部門及證券交易所的批準,結合市場推介活動,實現(xiàn)房地產(chǎn)投資信托基金的正式公開發(fā)行上市。
2.3 國內(nèi)對REITs的監(jiān)管模式
在我國金融業(yè)實行分業(yè)管理的背景下,信托機構與證券機構分別受到銀監(jiān)會與證監(jiān)會的監(jiān)管。央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、住建部等都推進過REITs的試點工作,但由于監(jiān)管歸屬不同部門,審核批準上存在交叉重合,甚至相關制度互相制約的不協(xié)調(diào)情況,因此REITs在中國的發(fā)展不盡如人意。所以需要由國家統(tǒng)籌指導,對不同部門的職責進行有效協(xié)調(diào),或由國家統(tǒng)一監(jiān)管,統(tǒng)一制定與完善相關法律、稅收優(yōu)惠政策、準入制度及信息披露監(jiān)管模式。
2.4 REITs立法及稅收政策現(xiàn)狀
由于相關法律和稅收政策的缺失,我國發(fā)行的REITs基本為債權型,我國傳統(tǒng)的信托基金采取私募方式,無法在證券交易所掛牌交易,我國沒有針對信托基金交易的二級市場,因此,需要通過相關法律法規(guī)的完善,為我國發(fā)展股權型REITs提供政策支持?,F(xiàn)階段我國關于REITs的相關法律法規(guī)還不健全,尤其是操作層面上的相關法律法規(guī)更是少之又少,因此目前的當務之急是完善相關的法律法規(guī),比如《擔保法》、《證券法》、《信托法》、《公司法》等。
REITs設立階段,契稅、所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等需要繳納,存續(xù)期間也需要繳納多項稅,比如所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設費、營業(yè)稅等,稅收負擔較重。國際上,為避免出現(xiàn)REITs資產(chǎn)收益和投資者層面雙重征稅現(xiàn)象,對多項稅收實行了REITs稅收優(yōu)惠豁免政策,比如土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。
近年隨著房價高企,我國房地產(chǎn)租售比嚴重失調(diào),房地產(chǎn)增值收益明顯高于租賃收益,租賃回報收益率水平明顯低于國際水平。只有在稅收上堅持稅收中性原則并給予更多的優(yōu)惠,才能保證REITs在我國的快速健康發(fā)展。
3 國內(nèi)發(fā)展REITs的現(xiàn)實困境
雖然我國從未停止過對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展的要求,但不可否認時至今日我國與此相關的產(chǎn)品還是零,造成這種現(xiàn)象的原因是多方面的,主要包括:一是高質量的基礎資產(chǎn)缺乏。REITs所運營資產(chǎn)的收益率是吸引投資者最重要的指標,因為其回報率是由收益率決定的?,F(xiàn)階段我國發(fā)行的REITs產(chǎn)品存在諸多不足之處,比如后期運營管理差、維護成本過高、硬件條件不足等問題。基礎資產(chǎn)質量偏低是真正意義上的REITs發(fā)行難以實現(xiàn)的重要原因。二是制度建設滯后。國內(nèi)REITs發(fā)行主要依據(jù)2001年頒布的《信托法》。目前國內(nèi)的稅收政策,發(fā)行REITs必定存在多個環(huán)節(jié)存在重復收稅,沒有稅收政策的支持,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)難以滿足國際上通行的REITs收益率標準(7%~8%的水平)。同時也缺乏明確的對信托產(chǎn)品產(chǎn)權登記管理制度,因此也難以確定信托產(chǎn)品的歸屬,影響產(chǎn)品在市場的流通。三是專業(yè)人才的缺乏。REITs產(chǎn)品涉及房地產(chǎn)、基金、證券、資產(chǎn)評估、審計、稅收、產(chǎn)權管理、會計等多個領域,基本懂得這些領域的復合型人才的缺乏才導致制度建設滯后,也無法開拓相關的市場。
4 政策建議
從國內(nèi)發(fā)行的多個REITs產(chǎn)品看來,實質多數(shù)為一種權益類信托產(chǎn)品,無論從發(fā)行模式、架構、期限與產(chǎn)品流通性、基礎資產(chǎn)質量、信用條件等方面,離美國、新加坡和香港等真正公募市場發(fā)行的REITs依然存在差距,國內(nèi)發(fā)行的REITs產(chǎn)品更多意義上是在房地產(chǎn)融資上的探索。要實現(xiàn)真正意義的REITs,需要在以下幾個方面進行完善:①盡快完善國內(nèi)REITs的法律法規(guī)制度建設。制度建設是先行條件,目前國內(nèi)相關法律的嚴重缺失制約了國內(nèi)REITs的發(fā)展。需要相關部門針對REITs產(chǎn)品進行政策完善與研究,從REITs的準入條件、組織形式、治理結構、分紅比例以及關聯(lián)方的責任等方面給予法律形式上的確認,保障基金公司和投資者的利益。②創(chuàng)造出高質量的基礎資產(chǎn)。鑒于目前我國商業(yè)地產(chǎn)低回報率的普遍現(xiàn)象,要想實現(xiàn)充分流通的REITs難度極大。高質量的基礎資產(chǎn)是吸引投資者的根本所在。因此必須讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)持有企I大力提高開發(fā)和管理水平,提升物業(yè)本身的價值。③培養(yǎng)專業(yè)合格人才。針對國內(nèi)目前REITs專業(yè)人才缺乏的困境,必須有針對性地培養(yǎng)專業(yè)人才,包括監(jiān)管人員、機構投資者、研究人員及各環(huán)節(jié)的實踐者。只有具有房地產(chǎn)、基金、證券、審計、資產(chǎn)評估、法律、會計等多領域交叉復合型人才參與到REITs的發(fā)行全過程中,才有效規(guī)避REITs產(chǎn)品的各種風險,提升資產(chǎn)證券化水平。
參考文獻:
[1]陳瓊,楊勝利.REITs 發(fā)展的國際經(jīng)驗與中國的路徑選擇[J].金融研究,2009,09:192-206.
房地產(chǎn)信托是對房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的一個補充,它在為信托業(yè)開辟了一塊新的業(yè)務領域的同時,也為投資者開發(fā)出一個新的投資品種。從這個角度說,房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)無疑是件好事。但是,房地產(chǎn)本身就是一個高風險行業(yè),房地產(chǎn)信托的風險控制能力并非能強于商業(yè)銀行;對于個人投資者,投資于房地產(chǎn)信托并非就能得到穩(wěn)定的高收益。發(fā)展我國的房地產(chǎn)信托還存在以下瓶頸:
風險控制問題
房地產(chǎn)信托的主要風險來自于:(1)賠償風險。央行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定,只有當信托公司違背信托合同擅自操作時,投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說,信托公司不負責運營過程中發(fā)生的風險。(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測,而信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景,很少揭示項目風險,如投資者輕信信托公司推介,不審慎決策,將面臨很多潛在的風險。(3)操作風險。信托公司的實際操作難度較大。我國目前的“資金信托管理辦法”對資金信托計劃有200份的限制,普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬,但因為房地產(chǎn)融資額大,有的需要一兩個億的資金,有了200份的限制,單筆金額便很大,給融資造成困難。信托計劃“合同不超過200份、認購起點不低于5萬元”對于個人投資者而言,并不容易接受。(4)自身風險。房地產(chǎn)信托本身也有缺陷。比如業(yè)務模式散亂,經(jīng)營風險偏高,利潤較低等;在運營模式上,多數(shù)產(chǎn)品采取的是貸款形式,形式比較單一;資金和產(chǎn)品僅限于信托憑證轉讓,流動性差。
信托公司在控制信托投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段,一般依賴于銀行后續(xù)資金介入,或由銀行資金替代而順利退出,或在銀行資金確保項目建成銷售后實現(xiàn)資金退出,能否順利退出往往取決于銀行的支持程度。因此,房產(chǎn)信托在我國當前環(huán)境下,必須與銀行緊密配合,單獨運作的風險非常大。但銀行后續(xù)放款與否受政策因素及環(huán)境變化因素的影響非常大,在信托公司做出投資(或貸款)決策時,難以把握這些潛在影響因素,因此,信托公司的決策總是存在一定的風險,無法規(guī)避。
流動性問題
房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權等形態(tài)表現(xiàn),擔保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權,則可能產(chǎn)生流動性風險。
根據(jù)我國的《信托法》規(guī)定,信托產(chǎn)品不能通過公共媒體進行營銷宣傳,從而導致信托產(chǎn)品的公認程度比銀行儲蓄、國債、證券投資資金基金都要差很多,如果要轉讓,成本會非常高。其次,目前信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式,因為現(xiàn)行法律規(guī)定信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式,其本身流動性較差。再次,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場尚未建立,沒有有形的集中競價交易場所,缺少轉讓平臺,投資者欲轉讓所持信托產(chǎn)品,只能私下協(xié)商轉讓價格,交易成本高,且不安全。
法律框架的搭建問題
房地產(chǎn)投資信托孕育于成熟的市場經(jīng)濟體制,只有具備了規(guī)范的市場運作機制和完善的法律、法規(guī),才能確保這一金融工具的順暢運行。而我國現(xiàn)在仍然處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的過渡階段,法律制度還不夠健全。就房地產(chǎn)信托業(yè)而言,盡管有了“一法兩規(guī)”,但其只是一個框架性的法律文件,缺乏真正針對信托業(yè)務操作層面配套制度。另一方面,當前法律體系的法律實施是短期行為,而且,機構立法責任與執(zhí)法責任是分開的,這導致了監(jiān)管者與金融機構對法律解釋的困難,在很大程度上導致了違法亂紀、違法違規(guī)的出現(xiàn),不同的法規(guī)如何相互補充或替代,通常也不夠清晰,致使透明性很低。
REITs 的直接當事人分別為:基金單位持有人、基金管理人和基金托管人。
(一)基金單位持有人
REITs 單位持有人是市場的投資者,持有人通過 REITs持有房地產(chǎn),因此 REITs 投資者所持有的是股權類證券。持有人享有下列權利:第一,分享基金財產(chǎn)收益;第二,參與分配清算后的剩余基金財產(chǎn);第三,依法轉讓或者申請贖回其持有的基金份額;第四,按照規(guī)定要求召開基金份額持有人大會;第五,對基金單位持有人大會審議事項行使表決權;第六,查閱或者復制公開披露的基金信息資料,第七,對基金管理人、基金托管人、基金單位發(fā)售機構損害其合法權益的行為依法提訟;第八,基金合同約定的其他權利。
(二)基金管理人
基金管理人必須是在的審核過程中,由監(jiān)管部門認可的、合格的房地產(chǎn)管理公司。管理公司的認定包括基金和物業(yè)管理的兩方面。所投資的房地產(chǎn)必須是由法規(guī)所規(guī)定的、能產(chǎn)生租金收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)。
(三)基金托管人
基金托管人是受委托的商業(yè)銀行,為基金單位持有人托管基金資產(chǎn),委托基金管理公司作為基金管理人管理和運用基金資產(chǎn)。托管人和管理公司必須互相獨立。三方當事人在結構中的三角關系可以概括為: 雙重委托和雙重監(jiān)管。第一,基金持有人委托基金管理人投資,委托基金托管人托管;基金單位持有人與基金管理人之間是委托人、受益人與受托人之間的關系;基金單位持有人與基金托管人之間是委托人與受托人之間的關系。第二,管理人接受委托進行投資管理的同時,監(jiān)督托管人并接受托管人的監(jiān)督;托管人保管基金資產(chǎn),執(zhí)行投資指令,同時,監(jiān)督管理人并接受管理人的監(jiān)督。因此,基金管理人與基金托管人之間是平行受托和互相監(jiān)督關系。這樣的產(chǎn)品結構可以保證的投資收入分配策略順利實施,有效地保護信托單位持有人的利益。
二、我國REITs 運作的構想
REITs 的運作模式類同于普通上市公司的經(jīng)營模式,它以基金單位持有人利益最大化為根本目的,通過投資于以租金收入為主的房地產(chǎn),為投資者提供回報。持有人、管理人和托管人在 REITs 結構中各自發(fā)揮其職能,以保證REITs 的正常運行。REITs 的運作機制由增值模式、發(fā)起、管理、托管、投資、收入分配、評估、上市及轉讓、信息披露和持有人大會等核心部分組成。
(一)增值模式
REITs 的增值模式是指通過有經(jīng)驗的房地產(chǎn)管理公司對所持地產(chǎn)的管理,提高房地產(chǎn)的凈收入,實現(xiàn) REITs 的收入增長。REITs 主要是通過以下四個方面實現(xiàn)增值(:1)通過再出租現(xiàn)有的地產(chǎn)獲取更高的租金;(2) 通過收購新的地產(chǎn)或項目開發(fā),以形成新的收入增長;(3)對所持有的地產(chǎn)進行再開發(fā)以提高收入;(4)降低運行成本。
(二)管理
管理公司的職責是為持有人管理 REITs 的資產(chǎn)和債務,通過提高所持地產(chǎn)的租金和有策略地增加所持有的地產(chǎn)來提高持有人的回報。由于 REITs 在我國是一種嶄新的投資產(chǎn)品,現(xiàn)有的共同基金經(jīng)理未必具備管理的專門知識,因此在結構設計中需充分考慮 REITs 的兩大管理范疇,即基金管理及地產(chǎn)物業(yè)管理?;鸸芾砉颈仨毚_保物業(yè)管理公司具有良好的聲譽,物業(yè)管理公司則必須具備地產(chǎn)物業(yè)管理專業(yè)資格和經(jīng)驗,基金管理公司在轉授物業(yè)管理職后,必須持續(xù)監(jiān)察其轉授的職能。
1.管理公司的條件。REITs 的管理公司的管理職能涉及集合投資計劃和物業(yè)管理兩個領域。因此必須充分考慮REITs 在集合投資計劃管理方面的特殊性,有針對性地對管理公司的經(jīng)驗提出要求。在這方面,可以參考香港的經(jīng)驗。香港證監(jiān)會在考慮 REITs 管理公司的資格時,要求基金經(jīng)理具備最少 5 年的管理集合投資計劃方面的可追溯紀錄。香港證監(jiān)會目前只接受有資產(chǎn)管理牌照的管理公司成為房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司。因此我國可以把REITs 管理公司條件設計為: 第一,REITs 管理公司有 5 年以上基金管理經(jīng)驗;第二,在托管人同意的前提下任命有 5年以上房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗的顧問。
2.管理公司職能。由于物業(yè)管理是 REITs 管理的重要環(huán)節(jié),對物業(yè)管理職能應主要考慮以下因素:第一,由于物業(yè)管理職能的特殊性,在 REITs 結構的規(guī)定中不應對物業(yè)管理資格作出過于具體規(guī)定;第二,管理公司可雇傭有經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理(個人),或將其物業(yè)管理職能轉授予第三方物業(yè)管理公司;第三,由于物業(yè)管理流程的周期性,物業(yè)經(jīng)理的主要人員應具備較長期的相關經(jīng)驗,至少要比一般租約的年期略長。3.管理公司的收費。管理公司通過 REITs 提供管理服務收取管理費,管理費可由兩部分組成。第一,基本管理費,以所管理的地產(chǎn)價值為基數(shù),收取一定比例的管理費;第二,業(yè)績管理費,這部分管理費與 REITs 的業(yè)績掛鉤,目的是為了將管理公司的利益與持有人的利益掛鉤,計算的基礎是上市 REITs 交易價格。
(三)托管
托管人應以保證持有人利益為根本責任,通過一切合理謹慎的運作,確保 REITs 持有人的權利及權益獲得足夠的保障,保證有關資產(chǎn)獲得適當?shù)墓芾?并以維持 REITs 持有人利益的方式存管有關地產(chǎn)。托管人具體應承擔以下責任:安全保管 REITs 的全部資產(chǎn);執(zhí)行 REITs 管理人的投資指令,并負責辦理 REITs 名下的資金往來;監(jiān)督 REITs 管理人的投資運作;定期復核、審查管理人計算的 REITs 資產(chǎn)凈值及基金價格;保存 REITs 的會計賬冊;出具 REITs 業(yè)績報告,提供基金托管情況,并向監(jiān)管部門報告;基金契約、托管協(xié)議所規(guī)定的其他職責。
(四)持有人大會
REITs 單位持有人作為基金的收益人,通過基金持有人大會參與基金的運作和管理,并對基金運作過程中的一些重大事項進行決議。REITs 持有人大會有權決議的事項主要集中在以下幾方面:一是對 REITs 契約的修改;二是對REITs 計劃的更改,如終止、合并;三是更換托管人、管理人;四是提高管理人、托管人的報酬標準。
(五)投資范圍及對象
REITs 的投資范圍主要由兩方面:第一,房地產(chǎn)投資必須占 REITs 投資的絕對比重。根據(jù)美國及亞洲其他國家和地區(qū)的規(guī)定,房地產(chǎn)投資的比重一般不低于總資產(chǎn)的75%。第二,投資對象主要是可持續(xù)產(chǎn)生租金收入的房地產(chǎn)。在有充分證據(jù)表明可以防范房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風險時,REITs 也可投資于空置土地或房地產(chǎn)發(fā)展計劃等其他形式的投資。在房地產(chǎn)的投資中,市場容量及監(jiān)管的有效性是兩個必須考慮的因素。因此必須對的投資地域做出必要的規(guī)定。香港規(guī)定 REITs 只能投資于香港的房地產(chǎn)。香港證監(jiān)會認為投資于海外物業(yè)可能帶來極大的潛在風險,這些風險包括缺乏合格的基金經(jīng)理或物業(yè)估值師、透明度及法律保障不足、合約及產(chǎn)權無法執(zhí)行、公司治理問題、信息透明度及外幣兌換限制等。
在設計我國 REITs 的投資地域時,應充分考慮以下因素:第一,我國的房地產(chǎn)市場廣大,可投資的物業(yè)在地域上遍及國家的各個省市,市場容量足以發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)的REITs 產(chǎn)品。第二,投資于海外物業(yè)可能帶來物業(yè)評估、透明度和監(jiān)管上的潛在風險。因此,應當對我國 REITs 投資于國外房地產(chǎn)做出限制。
(六)收入分配
絕大多數(shù)國家和地區(qū)在 REITs 的法規(guī)中明確規(guī)定了收入分配的比例。各國和地區(qū)在收入分配的比例上比較一致,收入的分紅比例基本上是在 90%以上。我國 REITs 產(chǎn)品的設計應該充分考慮其產(chǎn)品的相對穩(wěn)定收入的投資特性。在對 REITs 的投資方向做出規(guī)定的同時,應對 REITs的分配(分紅)比例做出相應的規(guī)定,以此保證投資者在參與房地產(chǎn)投資并承擔相對較低風險的同時,獲取較穩(wěn)定的分紅回報。
(七)上市和轉讓
我國 REITs 在交易所上市的條件可參照有關封閉式基金和公司的上市條件和流程,在制定相關上市條件時附加與 REITs 相關的條件。由于我國 REITs 的產(chǎn)品設計不包括贖回條款,因此 REITs 的轉讓可通過上市后的交易實現(xiàn)。
(八)信息披露