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時間：2023-10-30 11:06:16
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產項目財務分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
中圖分類號：TU-9 文獻標識碼：B 文章編號：1009-9166（2011）0020(C)-0178-02
在房地產項目的建設過程中，決策階段處于核心地位，是選擇和決定投資行動方案的過程，也是進一步對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證的關鍵環(huán)節(jié)，決定著項目能否開工建設。同時，在這個過程中也會根據房地產項目的需要，對各種不同的建設方案進行技術經濟比較，并綜合各方情況最后做出判斷和決定的過程。這也就意味著房地產項目投資決策正確與否，與項目建設的成敗有著直接的影響，與房地產項目造價的高低及投資效果的好壞有著決定性的作用。
一、房地產項目投資決策階段造價管理的幾個階段
要想在房地產項目的決策階段做好造價控制的工作，就必須要先對此階段的程序有充分的了解。一般來說，投資前期建設項目投資決策的程序主要包括以下四個階段：
（一）投資機會研究階段
一般也會把投資機會研究稱為投資機會論證。提出房地產項目投資方向建議，是這一階段的主要任務，也就是在一個確定的地區(qū)和部門內，按照市場需求、自然資源、國家產業(yè)政策和國際貿易情況，結合實踐調查、預測和分析研究，科學合理的選擇建設項目，以便能夠正確的選擇投資的有利機會。
（二）項目建議書
所謂的項目建議書，其實就是對擬建項目的做一個總體輪廓的設想。當然，這個設想需要結合國民經濟和社會發(fā)展長期規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃和行業(yè)規(guī)劃，以及國家產業(yè)政策進行判斷，除此之外還需要在調查研究、市場預測及技術分析等相關實踐活動和數據的支持下，從客觀的角度來對項目建設的必要性做出分析，并且能夠通過初步分析，確定項目建設的可能性。
（三）可行性研究階段
通常情況下，我們可以把可行性研究階段分為兩個階段：初步可行性研究階段和詳細可行性研究階段?？尚行匝芯侩A段的主要任務就是要對擬建項目的市場需求狀況、經濟效益、生產條件、協作條件、建設條件、工藝技術和社會影響以及風險等問題進行調查研究，同時需要根據相關的規(guī)定進行技術經濟論證，最終做出項目是否可行的結論，并且要選擇并推薦優(yōu)化建設方案，以便能夠為項目決策單位提供決策依據。
（四）項目評估與決策審批階段
這一階段主要是在項目可行性研究報告提出后，由具有一定資質的咨詢評估單位，從技術上、經濟上對擬建項目本身及可行性研究報告進行的評估論證。這種評估論證是站在客觀角度，對項目進行分析評價，最后寫出項目評估報告，為決策部門對項目審批決策提供依據。
二、房地產項目決策階段的造價控制
房地產建設項目投資階段的造價控制，主要從整體上把握項目的投資，分析投資主要影響因素，編制投資估算，對房地產建設項目進行財務評估，對決策階段的不確定因素進行風險管理。
（一）房地產項目決策階段可行性研究的影響因素
通常，對房地產影響的因素有政府的政策因素、環(huán)境因素、經濟因素、房地產項目建設等，環(huán)境因素如項目的自然條件、城市的基礎設施條件、周圍的環(huán)境質量等方面直接影響項目開發(fā)投資成本，這些因素的影響結果將會使房地產開發(fā)項目在前期的“三通一平”、配套設施和基礎設施增加費用。
（二）編制投資估算
投資估算是項目決策的重要依據之一，是項目建議書和可行性報告的重要組成部份，投資估算的準確性影響到可行性研究工作的質量和經濟評價結果，對開發(fā)建設項目資金籌措方案也有直接影響。因此，全面準確地估算開發(fā)建設項目的工程造價，提高投資估算的準確性，應認真收集整理各種房地產開發(fā)建設項目竣工決算實際造價資料并加以分析，參照類似工程項目的工程造價指標，了解建設項目所在地政府部門關于工程建設其他費用的費用收費標準。編制投資估算做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏算、少算。
（三）房地產項目的財務分析
造價控制就是為了更好使用資金，保證財務安全運行。那要很好的控制工程造價，就需要對建設項目財務狀況進行科學合理的分析。對房地產項目的財務分析，就是要在財務效益與費用的估算以及編制財務輔助報表的基礎上，進行財務報表的編制，通過計算財務分析指標，進一步考察和分析項目的盈利能力、償債能力和財務生存能力，最終判斷項目的財務可行性。這是房地產項目投資決策、融資決策以及銀行審貸的前提和基礎。
1、財務分析的內容。一般來說，房地產項目根據不同決策的需要，在財務分析上分為融資前分析和融資后分析。（1）融資前財務分析。融資前財務分析也就是在考慮融資方案前，建設部門就需要讓財務部門對項目開始進行的財務分析，也就是在忽略債務在融資條件下進行財務分析。一般來說，融資前分析主要是進行盈利能力分析，通常是以動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔。（2）融資后財務分析。融資后財務分析一般都是以融資前分析和初步的融資方案為基礎，主要是考察項目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力和財務生存能力，以此來判斷項目方案在融資條件下的可行性。融資后分析的主要作用是比選融資方案，幫助投資者做出融資決策。①盈利能力分析。融資后盈利能力分析主要有兩方面，即動態(tài)分析和靜態(tài)分析。所謂的動態(tài)分析，就是指通過編制項目資本金現金流量表和項目各方現金流量表，來準確的計算出財務內部的收益率、財務凈現值等，進而分析出項目的獲利能力。靜態(tài)分析是指根據利潤與利潤分配表和現金流量表計算相關盈利能力指標，如項目資本金凈利潤率、總投資收益率等。②償債能力分析。這主要是運用在籌措了債務資金的項目造價管理中。也就是要在造價管理和控制中，重點考察項目能否按期償還借款的能力。并且能夠通過計算利息備付率和償債備付率指標，來最終判斷項目的償債能力。③財務生存能力分析。在房地產項目造價管理中，造價人員需要針對項目運營期間，能否得到足夠的凈現金流量，保證項目能夠持續(xù)生存。這就意味著在財務分析中必須要按照財務計劃現金流量表，綜合考察項目計算期內各年的投資活動、融資活動和經營活動所產生的各項現金流入和流出，準確的計算出凈現金流量和累計盈余資金，以便能夠最終確定項目是否有足夠的凈現金流量維持正常運營的能力。
2、財務分析中報表的編制。（1）項目投資現金流量表。在現在市場商品貨幣經濟中，所有房地產項目的經濟效益和費用，其實都能夠抽象為現金流量系統(tǒng)。在進行現金流量分析的過程中，需要正確識別和選用現金流量。從項目財務分析角度看，在某一時點上流出的項目資金稱為現金流出，記為CO；流入項目的資金稱為現金流人，記為CI。（2）項目資本金現金流量表。項目資本金現金流量表指的是在融資后進行項目盈利能力分析時，所需要編制的現金流量表。其是在擬定的融資方案基礎上進行的息稅后分析，房地產項目權益投資者整體是其觀察角度，主要是考察項目給項目權益投資者帶來的收益水平。
（四）房地產開發(fā)建設項目決策階段的風險管理
決策階段的風險因素包括開發(fā)建設項目的環(huán)境風險、投資估算和資金籌措方面的風險、社會評價方面的風險等。這個階段的風險管理方法主要是辯識風險類別，分析各類別風險可能產生的內容和后果加以分析，制定預防、應對方案，提高開發(fā)建設項目的抗風險能力。
結語：總之，在房地產項目的決策階段，需要造價工程師根據項目的特點，結合本階段的基本工作流程，在認真分析影響工程造價的基本因素的基礎上，對財務狀況進行有效分析，最終形成一個科學有效的造價控制體系，保證工程的順利進行。
作者單位：廣西中聯嘉業(yè)房地產投資有限公司
作者簡介：磨英忠，女，壯族，廣西南寧人，大學本科，在房地產開發(fā)公司從事工程造價管理工作，全面負責建設開發(fā)項目工程招投標、工程預結算審核、建設開發(fā)成本控制、成本分析等造價管理工作。
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業(yè)[1]。房地產行業(yè)可以為我國工業(yè)生產及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產業(yè)具有較高的關聯度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展對我國社會經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現象，這不利于我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對房地產成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應的解決措施，才能有效地控制我國房地產行業(yè)的成本，從而提高我國房地產企業(yè)的經濟效益和社會效益。
1.我國房地產成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產行業(yè)的發(fā)展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產行業(yè)的開發(fā)項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，其成本構成較為復雜。目前我國房地產企業(yè)往往采用目標成本的核算方式，大多數房地產企業(yè)都采用以計劃價格為基礎，將工程結束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學的成本費用分攤機制
在我國房地產行業(yè)中，房地產的成本支出包括很多方面，而我國房地產行業(yè)并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產企業(yè)就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關科目不依據規(guī)定進行分攤，這就增加了房地產項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產行業(yè)的生產經營設計的方面很多，其財務管理涉及的內容相對較多[4]。在實際的房地產項目中，經常會有一些企業(yè)將商品房內部調撥使用，但是卻沒有相應的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產項目的成本管理缺乏有效的數據參考。
2.加強我國房地產成本控制的對策
由于房地產項目的周期較長，主要包括決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產成本控制應該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產項目成本、提高房地產企業(yè)經濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應該從兩方面實現：一、加強市場調查。有效的市場調查是控制房地產成本的關鍵，通過對市場環(huán)境、市場需求進行有效的調查，針對市場需求進行項目建設，才能取得實際的經濟效益和社會效益。二、加強財務分析。財務分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務分析，對房地產項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經濟角度對房地產項目的可行性進行評價。
2.2設計階段
在房地產行業(yè)中，設計階段是影響房地產項目成本的第二因素，為了更好地對房地產成本進行有效的控制，房地產企業(yè)必須重視設計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產項目的設計圖紙具有可行性和經濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產項目的成本產生影響，例如設計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產企業(yè)做到如下三點：一、減少設計變更。在房地產的施工階段經常會出現設計變更，這會增加房地產項目的成本，因此，施工部門要對施工現場進行有效的監(jiān)督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產項目的施工階段涉及的施工人員人數眾多、職業(yè)素質參差不齊，在施工過程中很有可能出現監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應的設備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現重復計算的現象，增加不必要的成本。除此之外，還應該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執(zhí)行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監(jiān)理工程師的確認才對隱蔽工程進行結算。
3.結語
隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，房地產行業(yè)對我國社會經濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產成本進行管理，可以降低房地產行業(yè)的成本，提高房地產行業(yè)的經濟效益和社會效益，促進我國房地產行業(yè)健康發(fā)展，最終實現我國社會經濟的健康發(fā)展，為我國社會主義事業(yè)的建設提供助力。
參考文獻：
[1]王利.對中國房產公司房地產成本管理控制的探討[J].當代經濟，2010，（24）：41-42.
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[3]閆晶，尹立新.基于標桿管理的房地產企業(yè)目標成本控制研究[J].商業(yè)會計，2011（12）：37-39.
在房地產投資項目中財務人員主要通過以下環(huán)節(jié)對投資進行經濟分析：首先，財務人員作為項目研究小組成員從包括政策、土地出讓金、市場預測、建設規(guī)模等方面的市場調查到負債、權益分析等進行深入的調研與預測；其次，通過對基礎數據的估算、資金籌措方案和計劃的選擇、財務分析、不確定性分析和風險分析等對投資方案進行選擇，為投資決策提供有力的依據。
二、房地產項目投資決策行為特性
（一）前期性
房地產項目投資決策具有一定的前期性，其決策行為的科學性和合理性直接影響房地產項目各個環(huán)節(jié)的相對落實，其一切的決策行為都是在房地產項目實施前期完成，該項決策是一個較為系統(tǒng)的工作，對前期調查的各項數據作為相應的科學依據，其決策具有一定的不可更改性，其引領著整個項目的實施，也是房地產項目成敗的關鍵。
（二）預測性
房地產項目投資決策直接影響項目今后各個環(huán)節(jié)項目的實施，其投資決策必須要具有一定的預測性，能夠預估項目實施過程中存在的各個風險，促使其風險處于可控范圍，提前做好風險防范應對措施。投資決策的科學性和合理性取決于對未來市場、政策、施工成本、盈利以及社會效應的精確評估與預測。
（三）重要性
房地產項目的投資數目十分可觀，其項目資金甚至影響企業(yè)的資金正常的流轉，其項目周期較長，一般中小型項目都要持續(xù)一年以上，并且其干擾性因素也較多，存在很多不定性風險，其需要系統(tǒng)的行為模式以及精密的數據分析才能盡可能的降低房地產項目的投資風險，其投資決策的失誤很可能造成企業(yè)財力、物力、人力等方面不可挽回的損失，項目投資決策的工作直接關系到企業(yè)的生死存亡，其重要性不必言說。
三、房地產項目投資決策的行為過程
（一）市場調查
市場調查為房地產項目投資決策提供科學可靠的依據，是房地產投資決策的基礎與前提，也是投資決策的關鍵。房產項目投資決策之前需要對房地產市場做詳細的調查，從而明確房地產項目存在的問題、解決問題的最佳方案以及解決問題需要付出的代價。明確問題的過程中應該抓住關鍵因素，通過對關鍵因素改變、轉移和消除來判定問題的轉變，即通過現象看本質，同時也要確定問題的解決時機，準確把握問題解決的時機是解決問題的關鍵。
（二）確定目標
科學合理的目標是投資決策前提，決策目標的形成、大小、層次以及決策者對目標的確立的認識程度都影響決策目標后續(xù)完成的程度。決策目標是由市場調查階段所確立的問題所決定，其目標的確立就是為了解決房地產項目的問題。因此確立科學合理的目標首先就是對項目問題進行分析，從而才能設立正確的目標。決策目標不需十分明確，其目標完成的各項衡量標準，目標完成的時間段以及相對應的責任都需要明確的規(guī)定。
（三）可行性方案的制定
根據房地產市場的數據信息以及目標制定可行性方案。決策者盡可能找出所有的可行性方案，在眾多可行性方案中選出最佳的方案，并且針對高質量的可行性新方案進行重點分析、對比，在可行性方案制定的過程中應該將一些不定性的因素考慮進去，并根據相關數據信息對不定性因素進行科學性的預測分析，提前做好防范措施以及應對措施，進一步確保方案的順利實施。
（四）制定房地產投資效益的衡量標準
針對初步制定的可行性方案預測房地產項目實施的預期結果，制定科學合理的效益衡量標準，根據相對應的標準判定項目方案的可行性，其直接影響其方案選用的最終結果。主要是從成本與效益兩個方面具體衡量房地產項目方案的可行性，成本就是項目方案落實過程中所消耗的資源，效益就是方案實施后所產生的價值，兩者綜合考慮確定方案的整體價值，為方案的選定提供科學的依據，最終選用一個最佳的項目方案。
（五）房地產投資決策方案的評估與選定
決策者結合眾多房地產決策方案的可行性、效益的衡量標準和預期的結果，從而對各個可行性項目方案進行綜合型評估，在企業(yè)經濟和技術水平允許的前提下選定最具可行性和創(chuàng)造最高價值的初步項目方案。然后利用經驗判斷法、數學分析法和試驗法等方法對其進行對比分析，從而選定最佳的決策方案。
（六）房地產投資決策方案的實施與監(jiān)管
財務報表分析是財務信息的的需求者通過財務報表了解企業(yè)財務狀況、經營狀況的有效途徑，對財務報表進行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財務報表分析的內容包括對企業(yè)償債能力、營運能力，盈利能力及發(fā)展能力等方面。傳統(tǒng)的財務分析理論基于普通的企業(yè)設計出了一系列指標來衡量企業(yè)的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財務報表的分析可以對企業(yè)的上述能力進行評價，以獲取自己需要的信息。但是房地產企業(yè)由于其經營特征顯著區(qū)別于其他一般企業(yè)，決定了其財務核算具有特殊性，因此在對房地產企業(yè)財務報表進行分析時，必須考慮其特殊性。
1 房地產企業(yè)的經營及其對會計核算的影響
房地產企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經營存在兩個顯著的特點，即經營周期的長期性和經營的高風險性，這兩個特點決定了房地產企業(yè)的會計核算不同于一般的其他企業(yè)。
房地產企業(yè)經營的產品是房產，房產需要較長的建設周期，因此房地產企業(yè)的經營周期較長，一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數年的時間。而企業(yè)會計的核算一般是以一年為周期來進行的，對于經營周期小于一年的企業(yè)，其經營周期并不會對企業(yè)會計核算產生影響，但對于經營周期較長的房地產企業(yè)，項目進展的不同階段對會計核算會產生顯著的影響。首先，按照會計準則的要求，收入的確認是以產權的轉移為標準的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產品的銷售并實際轉移了產品的產權才能確認為收入，并按照權責發(fā)生制的原則將產品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產企業(yè)的經營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業(yè)實際的經營效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當期確認的收益無法真實反映企業(yè)的經營效果。其次，房地產經營周期長的特點也決定了房地產企業(yè)的銷售更多地采用預售的方式來進行，但是按照現行的會計準則及房屋產權轉移的相關法規(guī)，預售方式下的產品銷售并沒有將產權有關的風險完全轉移，因此在預售時并不能確認銷售收入，企業(yè)預售得到的收入一般作為預收賬款處理。但實際企業(yè)在預售時產品相關的風險已經大部分轉移給購買者，預售時企業(yè)取得的收入已經相對確定，未來只存在很小的風險，因此這樣的處理會低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預收賬款。
房地產企業(yè)經營的另一個顯著特點是高風險性。由于房地產價格受到多種因素的影響，再加上房地產企業(yè)的經營周期長，因此房地產企業(yè)經營收益具有很大的不確定性。同時，會計計量方法和會計估計對房地產企業(yè)的報表也會產生很大的影響。作為在建中的房地產工程及完工的房地產項目，對一般企業(yè)來講是以固定資產的形式列報于資產負債表中，其價值計量一般采用歷史成本法，因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產生直接的影響，房地產價格的易變性對一般企業(yè)的財務報表不會產生很大的影響。但對于房地產企業(yè)，其在建的工程和完工的項目均作為企業(yè)的存貨計入流動資產，存貨計價方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計價方法會得出不同的期末資產價值，并對當期的損益產生影響。房地產價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產企業(yè)收益的波動性，并且其可靠性也會受到影響，這會加大房地產企業(yè)財務報表分析的難度。
除了房地產企業(yè)經營具有的周期長和高風險性外，房地產企業(yè)經營的產品還具有產品成本核算的統(tǒng)一性和產品銷售的分割性。房地產作為房地產企業(yè)的產品一般是以套為單位對外進行銷售，但房地產的開發(fā)成本一般是以工程項目整體進行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關系，因此每套房產的單位售價可能存在很大的差異，但在結轉成本時按照相同的單位成本進行結轉，使得銷售取得的收入與其成本并不能實現配比，得出的企業(yè)收益數據的可靠性也會受到很大的影響。
2 房地產企業(yè)財務報表分析的局限
傳統(tǒng)的財務分析基于企業(yè)的財務報表構造了一系列指標對企業(yè)的盈利能力、償債能力、營運能力和發(fā)展能力進行分析，但是對于房地產企業(yè)來說，由于受其經營特點的影響，財務報表的數據所反映的信息與其他企業(yè)的財務報表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財務報表分析方法對房地產企業(yè)進行財務分析存在一定的局限性。
2.1 房地產企業(yè)的利潤數據對其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應該反映其利用資產不斷創(chuàng)造價值的能力，而這種能力是通過收入減去相應的成本費用后的余額即利潤來表現的，對于經營周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價值的創(chuàng)造在各個會計期間保持相對的平衡，因此利用利潤指標基本可以反映出企業(yè)的價值創(chuàng)造能力。但對于房地產企業(yè)而言，由于其經營周期長于會計周期，在整個經營周期內，企業(yè)的價值創(chuàng)造在不斷地進行，但其收入與成本的確認具有階段性，因此利潤數據不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產生影響外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，這會進一步扭曲利潤指標，影響報表使用者對企業(yè)盈利能力的判斷。
2.2 房地產預售制度下企業(yè)大量預收賬款的存在，導致報表反映的企業(yè)償債能力不實。根據房地產企業(yè)經營產品的特殊性，我國房地產企業(yè)的銷售實行預售制度，企業(yè)在預售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款，但按照收入的確認原則，只有等到房地產開發(fā)完成并辦理了產權轉移手續(xù)時才能確認銷售收入，在此之前，預售取得的收入以預收賬款的形式存在。由于房地產企業(yè)的經營周期相當長，因此預收賬款的掛賬時間少則幾個月，多則幾年。從性質上來說，預收賬款是企業(yè)的負債，但對房地產開發(fā)企業(yè)來講，其在簽訂完預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定，根據項目的完工程度應該將相應的預收賬款確認為收入，并結轉完工成本。因此，房地產企業(yè)大量的預收賬款中包含了企業(yè)實際已經完工履約部分，同時也包含企業(yè)應該確認的利潤而增加的所有者權益部分。所以直接按照企業(yè)報表資料分析企業(yè)償債能力會因高估企業(yè)負債而影響報表使用者對企業(yè)償債能力的判斷。
2.3 企業(yè)開發(fā)成本計價不準確，造成資產賬實不符。企業(yè)的開發(fā)成本的計價主要采用歷史成本法，但由于在房地產企業(yè)的整個開發(fā)周期內其各種資產的價值會發(fā)生較大幅度的變動，導致以歷史成本計價的資產價值不實，尤其是對土地成本的核算，賬面價值會與其實際價值產生較大的差額。另外，房地產項目開發(fā)過程中，有相當部分的開發(fā)成本由施工單位墊付，房地產開發(fā)企業(yè)計入工程成本的支出也會與在建項目實際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產項目的判斷。
3 房地產企業(yè)財務報表分析的特殊性要求
根據上述對房地產企業(yè)財務報表分析存在的局限性的分析，在對房地產開發(fā)企業(yè)進行財務分析應該充分考慮房地產企業(yè)的特殊性，對傳統(tǒng)財務分析方法進行改進，以正確判斷企業(yè)的財務狀況和經營狀況。
3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財務分析基于報表數據構造了多項財務指標反映企業(yè)的各項能力，但對房地產開發(fā)企業(yè)來講，由于其報表數據存在著局限，因此其對企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務報表附注在內的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財務數據的可靠性提供參考。在對房地產開發(fā)企業(yè)進行財務分析時應利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業(yè)資產和收益的計量產生的影響。
3.2 對財務報表的項目進行具體分析并做出調整。鑒于會計報表中的數據受到會計準則約束而可靠性受到影響，在對房地產開發(fā)企業(yè)進行財務分析時應對其相應數據進行調整。分析企業(yè)盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，對企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時，將對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整，合理估計企業(yè)的負債水平，并結合資產公允價值調整資產項目，正確判斷企業(yè)的償債能力。
3.3 重視對現金流量表的分析。與資產負債表和利潤表項目的編制基礎不同，現金流量表是以收付實現制來編制的，數據具有客觀性。而對房地產開發(fā)企業(yè)來講現金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對現金流量表的分析就顯得更為重要。
參考文獻：
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關鍵詞 可行性 管理系統(tǒng) 操作流程
引言：在房地產開發(fā)項目的過程中，動態(tài)財務的管理在項目的實施過程中并通過對項目未來的經營情況和最終目標進行設置，并在項目的實際運行過程中嚴格按照事先的動態(tài)財務設定進行運行。從而實現計劃和實際財務管理的相互對比，并且達到有效控制資金走向的目的。
一、實施動態(tài)財務管理的可行性
1.動態(tài)財務管理能提高房屋地產開發(fā)的客觀需要，要采取差異化的競爭策略，房地產企業(yè)要維持本身的創(chuàng)新能力，還要在行業(yè)內不斷創(chuàng)新和提高。房地產行業(yè)內任何的創(chuàng)新都會被同行所模仿，甚至超越，所以在房地產業(yè)內真正維持創(chuàng)新的企業(yè)很少，所以房地產企業(yè)要想維持長遠發(fā)展，獲得持續(xù)性的競爭力。就要在企業(yè)的財務管理層尋求突破，并將財務管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略層面。要超越傳統(tǒng)的財務分析模式，制定可行的動態(tài)財務管理體制。
2.信息化技術的應用為實施動態(tài)財務管理.計算機財務管理系統(tǒng)的普及和企業(yè)管理網絡化使財務信息的的傳遞有事后信息轉化到實時信息。在經濟信息全球化的發(fā)展趨勢中，財務管理信息化成為了必然趨勢。房地產企業(yè)自然也不例外，在進行財務動態(tài)管理時要首先具備分析信息和數控運算能力的硬件系統(tǒng)。這就要求要研究出適合廣大房地產企業(yè)的的財務動態(tài)管理工具，作為房地產企業(yè)進行動態(tài)財務管理途徑。在應用管理工具的同時還要保證動態(tài)財務管理系統(tǒng)的數據儲存量，以滿足動態(tài)財務管理系統(tǒng)的完整性，和實施性。從而避免錯誤信息數據的產生。
二、動態(tài)財務管理系統(tǒng)的構建
1.系統(tǒng)設計原理。將動態(tài)財務管理構建成一個實時反映項目資金運作的信息平臺，其立足點主要金鐘在對財務信息的及時處理和傳遞，并能事先模擬出在不同經濟環(huán)境下實施方案的可行性。對財務指標和項目目標的差異進行反饋，幫助房地產企業(yè)提前預測投資風險，并進行預防。房地產企業(yè)有著本行業(yè)特有的特點，房地產行業(yè)在項目策劃，實施，完成的過程都是有房地產企業(yè)自己執(zhí)行的，所以房地產企業(yè)間相互中缺少溝通的橋梁。動態(tài)財務管理可以把房地產開發(fā)的整個過程制定成一個系統(tǒng)的工作鏈。把每個環(huán)節(jié)都看成相對的作業(yè)點，在通過不同階段制定相應的財務控制計劃，力爭把資金的最大使用額控制在預先設定的限額內，同時進行預期值和實際發(fā)生值的比較，把有關差異進行反饋，使企業(yè)管理者實時了解財務的基本走向，同時調整企業(yè)的管理環(huán)節(jié)，使企業(yè)的人力、財力、物力得到最大化的利用。
2.系統(tǒng)功能設計。動態(tài)財務管理的系統(tǒng)設計是財務數據管理的重要環(huán)節(jié)，在進行工作之前，就要對財務需求進行分析，并且根據系統(tǒng)目標明確工作方向，并要解決系統(tǒng)的最終工作目的，以此來確定系統(tǒng)模塊的主要功能，和作用。
動態(tài)財務管理系統(tǒng)在功能方面來說，主要是針對房地產項目的財務管理的信息化所設置。以財務工作需求的角度來分析主要分為三個方面：
（1）充分滿足項目管理者能通過動態(tài)財務管理系統(tǒng)實時了解本項目的財務信息、項目目標的實施和管理責任的落實情況。
（2）能更快速的完成項目目標任務的修改、計算、監(jiān)察等任務，并實現對項目每一階段目標的預測。
（3）使項目管理者及時完成項目目的執(zhí)行結果的反饋和統(tǒng)計分析工作，并在執(zhí)行后進行綜合性的評估，來糾正項目管理中的差異。
三、動態(tài)財務管理系統(tǒng)操作流程
1.前期準備工作。項目設立初期，由財務部負責，相關部門協助完成前期財務信息的收集整理工作，并參與相關財務分析資料（主要是可行性研究報告、資金運作計劃等）的編制，為系統(tǒng)的后期運作做準備。
2.成本分解。項目分析資料編制完成后，財務人員按系統(tǒng)設定的初始投資總目標，根據系統(tǒng)流程，將各階段目標成本按單位成本要素細分到相應部門，在項目工作會議上告知相關部門責任人或及時通報相關部門，在規(guī)定的時限內進行及時的信息溝通和目標調整。
3.實施成本跟蹤管理。在項目正式實施階段，參照確定的各項子目標值進行項目實施，系統(tǒng)會對每項執(zhí)行情況給出評定，并根據實際需要將評定結果反饋給相關部門，使其能及時了解和調整任務計劃。也可以按每個階段來累計項目引發(fā)的相關成本，與期初的目標成本進行對比分析，核實項目投資及部門資金運作情況。4.實施項目動態(tài)管理。系統(tǒng)可以實現自動保存和隨時輸出已執(zhí)行項目的記錄，將具體執(zhí)行指標作為部門績效評估的一部分，納入部門不定期的考評計劃中，作為參照的量化指標。對項目成本超支部分，能夠及時找出超支原因和相應的解決辦法，將實際成本控制在目標范圍內。
結束語：
本文通過對房地產開發(fā)中財務管理動態(tài)管理進行分析，總結房地產項目中的管理方式和考評制度，并且要細致做好的考評工作，要針對項目完成后實際的資金發(fā)生來對項目的整體投資情況進行考核與評定，近而對項目中的超支現象進行總結，提高資金在項目投資中的使用效率。
參考文獻：
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隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，許多風險也暴露出來，房地產開發(fā)項目具有投資資金多、跨度時間長、面臨的不穩(wěn)定因素多等特點，本文以中海地產——長春市鳳凰熙岸項目為例，對其項目開發(fā)過程中的風險進行研究，通過對其投資項目中的各個環(huán)節(jié)進行風險管理研究，從微觀視角對房地產行業(yè)投資風險進行客觀、準確的分析，同時對不確定因素進行合理控制，有利于房地產行業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。
1.投資項目風險管理相關理論
投資項目風險特征及類型。項目投資過程的劃分有決定過程中風險和項目建設實施風險。項目決定過程風險具有獨特性和復雜性、客觀性及現實可測性；項目設實施過程中主要存在包括對項目設計方面的風險因素，建設施工風險以及設備的風險等，項目決策的風險主要包括：一是組織結構方面是否完善；二是企業(yè)資源條件；三是項目實施所處的外界環(huán)境；四是施工能力風險等。
2.房地產項目投資風險的類型
2.1政策風險
2012年的政府工作報告中再次提到“要切實保障和改善民生”，其中也特別對房地產發(fā)展做出了具體的部署，從短期看，房地產的控市受到一定的影響和抑制。
2.2財務風險
投資項目財務風險主要包括以下幾個部分，一是資金籌措風險；二投資所處環(huán)境風險；三是收入風險。
2.3項目運作風險
一技術風險設備。二合同風險。根據國家和工程所在地政府的規(guī)定和相關標準，賣方所品需要進行認證，認證由買方負責組織認證并承擔相關費用。質量文件的提交作為買方向雇主申請付款的資料之一，賣方逾期提供，應承擔相應的違約責任。三自然環(huán)境風險、地理環(huán)境風險、天氣風險、意外事故使得房地產項目運作情況復雜，都會直接制約房地產項目運作。
3.中海地產鳳凰熙岸投資項目
3.1鳳凰熙岸地產項目投資現狀
2015年9月6日，中海集團內部會議中提出了長春市南關區(qū)開發(fā)項目，投入11632.5作為土地購買成本，將其命名為鳳凰熙岸項目，并組織財務部、市場部、施工部等相關部門進行投資風險分析，中海鳳凰熙岸項目具有投資金額高、項目實施過程常、難度高、項目實施技術難的特點，工程項目建設的背后，隱藏著巨大的工程建設風險。房地產項目工程重大風險源管控，積極探索和開展房地產工程項目重大風險源管理相關的技術和管理措施研究。
3.2中海鳳凰熙岸投資項目風險評估
采用頭腦暴風法對建設階段風險進行評估，會議的共有20人，來自項目管理不同部門，采用舉手表決方式進行評估，分為五個風險等級，分別是?。?-4票）、較?。?-8票）、中（9-12票）、較大（13-16票）、很大（17-20票）。
4.投資項目風險應對策略
4.1中海鳳凰熙岸風險控制措施
一是強化項目決策階段的市場調研活動。二是采用科學的方法確定項目估算。三是做好財務分析和現金流預測。四是健全風險預警系統(tǒng)，根據中海集團的實際狀況，構建財務風險警告評價方面的相關指標，進行財務預警組織機構的建立，對企業(yè)活動進行設計、監(jiān)測、改善等控制，使企業(yè)能夠良性循環(huán)。
4.2房地產投資風險規(guī)避建議
一是要能夠掌握企業(yè)自身的經濟實力。二是要聘請有專業(yè)能力的管理機構進行項目管理，幫助企業(yè)實現項目過程的規(guī)范化管理，從而使得企業(yè)的資源能夠得到充分利用。同時要加大對房地產行業(yè)、長春地區(qū)政策、經濟、消費者需求方面的調研，更好地掌握市場動向，從而能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展。
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關鍵詞 房地產 財務風險 特征 問題 對策
一、房地產企業(yè)財務風險的內涵
1．什么是財務風險？財務風險是指企業(yè)的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業(yè)可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產企業(yè)經營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現企業(yè)利益的最大化。
2．房地產企業(yè)財務風險的種類構成。①房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業(yè)活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環(huán)境很復雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風險。②房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業(yè)的生產經營帶來風險。③項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業(yè)的財務狀況，甚至導致企業(yè)破產。
3．房地產企業(yè)財務風險的基本特征。①不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進行房地產項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。不確定性是房地產企業(yè)財務風險的基本特性。企業(yè)財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。②分散轉移性。房地產的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當地的經濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。在財務風險發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風險管理技術，采取專門的方法和手段，可以分散和轉移財務風險，避免或減少風險的損失。③預測決策性。房地產企業(yè)經營是持續(xù)進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發(fā)生的財務風險降至最低。
二、當前房地產企業(yè)財務風險管理存在的問題與不足
1．債務負擔重，資本結構不當。房地產企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業(yè)的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。有關資料統(tǒng)計，滬深兩市近五十家房地產上市公司2009年的年報數據，剔除不具代表性的房企（如負債率畸高或畸低）之后，對40家上市房企的負債總額和資產負債率進行了統(tǒng)計。分析結果顯示，這40家房企的負債總額余約5 000億，平均資產負債率高達64.61%，而國際公認的負債率警戒線是60%.另一份調查數據顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報，累計實現凈利潤347.15億元。而與此同時，賬面?zhèn)鶆湛傤~高達6 000多億元，這86家房企中，有56家資產負債率超過60%，46家超過70%?？梢?，2009年房企華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設想。
2．資金日常管理水平低下。許多房地產企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業(yè)的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。
3．投資前的預測工作不到位。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調查，對于行業(yè)發(fā)展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。
三、如何強化房地產企業(yè)財務風險管理
1．不斷拓寬融資渠道。房地產企業(yè)應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業(yè)可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財務費用，優(yōu)化企業(yè)資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
2．優(yōu)化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業(yè)長期資金的構成及其比例關系，即企業(yè)的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業(yè)負債經營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務風險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
3．加強資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產經營活動都需要足夠的資金來支撐，房地產企業(yè)更是需要大量資金的投入，對于資金的管理要求就更高了。首先，房地產企業(yè)要注重現金的管理，在財務上實施嚴格的財務監(jiān)控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉，提高資金的利用率。
4．要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產項目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經濟形勢的相關性等特點，這些特點決定了房地產投資項目是一項具有高風險的綜合經濟活動。因此，房地產企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業(yè)人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發(fā)建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發(fā)期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。
5．要加強企業(yè)之間的合作。隨著經濟全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機遇時，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關系，如果投資項目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實現共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實現信息資源的共享，從而增強自身防范財務風險的能力。
四、小結
房地產行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產企業(yè)要實現長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應成為房地產企業(yè)實現長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業(yè)財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業(yè)應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。
參考文獻：
一、房地產企業(yè)財務風險解讀
1.財務風險的概念。財務風險是指企業(yè)的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業(yè)可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產企業(yè)經營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現企業(yè)利益的最大化。
2.房地產企業(yè)財務風險的種類。(1)房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業(yè)活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環(huán)境很復雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風險。(2)房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業(yè)的生產經營帶來風險。(3)項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業(yè)的財務狀況，甚至導致企業(yè)破產。
3.房地產企業(yè)財務風險的基本特征。(1)不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進行房地產項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。不確定性是房地產企業(yè)財務風險的基本特性。(2)分散轉移性。房地產的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當地的經濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。(3)預測決策性。房地產企業(yè)經營是持續(xù)進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發(fā)生的財務風險降至最低。
二、房地產企業(yè)財務風險管理存在的問題
1.大量舉債，資本結構不當。房地產企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應收賬款，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業(yè)的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。據《21世紀經濟報道》2010年11月19日公布，上市房企三季報及多家機構數據統(tǒng)計顯示，目前國內上市房企資產負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年。個別房地產公司的負債率則高達100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業(yè)的資產負債率達到71.3％，比2009年末提高5.09個百分點，達到我們研究-時間范圍內的最高水平?！弊钚碌臄祿y監(jiān)會完成對60家大型房地產企業(yè)集團的調研，有18家平均資產負債率超過70％。而在房地產業(yè)內，公認的資產負債率安全范圍為60％-70％以內?？梢姡斍胺康禺a行業(yè)雖然經“國十條”、新“國五條”及地方各級調控政策后，仍然居高不下的房價后面，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設想。
2.不注重日常資金管理。許多房地產企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業(yè)的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。
3.忽略了投資前的準備調查工作。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調查，對于行業(yè)發(fā)展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。
三、規(guī)避房地產企業(yè)財務風險的思路
1.建立多元化的融資渠道。房地產企業(yè)應充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業(yè)可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財務費用，優(yōu)化企業(yè)資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
2.優(yōu)化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業(yè)長期資金的構成及其比例關系，即企業(yè)的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業(yè)負債經營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務風險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
3.加強資金管理，提高資金的利用率。一是企業(yè)應編制《項目進度資金需求計劃表》，根據項目進展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業(yè)以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉可以提高企業(yè)在金融機構的信譽度，又為以后的增加授信額度打下了基礎，還可以節(jié)省借款利息支出。二是要提高項目的銷售進度，加快資金的回籠，采取優(yōu)惠政策鼓勵一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項目，在工程的進度達到辦理按揭的條件時，及時予以辦理。三是嚴格按照工程的進度付款，對于施工單位的工程進度要加強督促并及時進行獎罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現款的方式也可以在一定程度上節(jié)省利息支出。
4.加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業(yè)人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發(fā)建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發(fā)期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。
5.加強企業(yè)之間的合作。隨著經濟全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機遇時，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關系，如果，投資項目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實現共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實現信息資源的共享從而增強自身防范財務風險的能力。
四、小 結
房地產行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產企業(yè)要實現長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應成為房地產企業(yè)實現長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業(yè)財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業(yè)應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。
參考文獻：
中圖分類號：G421 文獻標識碼：A
1課程教學現狀
1.1課程目的和任務
通過本課程的學習，使學生系統(tǒng)的掌握房地產開發(fā)業(yè)務中的各種知識與技能，熟練房地產開發(fā)流程，并能完成某些房地產市場調研報告撰寫，為今后從事房地產市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發(fā)等工作奠定基礎。
1.2課程教學內容
包括房地產開發(fā)的程序與管理、房地產市場及其運行規(guī)律、房地產市場調查與市場分析、房地產開發(fā)項目策劃、房地產開發(fā)項目可行性研究、房地產開發(fā)的建設過程以及房地產市場營銷等。
1.3課程教學方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數據通過EXCLE等軟件進行分析，根據分析結果撰寫市場調研報告和項目策劃報告等。
2《房地產開發(fā)》課程教學過程存在的問題
（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產開發(fā)過程涉及方方面面的專業(yè)知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業(yè)課程的支持。比如市場調研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調研的方法和結果分析則涉及較多的統(tǒng)計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。
（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產項目，對房地產市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯系，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。
（3）課程講解未能及時融入區(qū)域房地產市場的實時信息。房地產市場資料收集是開展市場調研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習往往忽略了此塊內容。
3規(guī)范和完善《房地產開發(fā)》教學市場化的措施
本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態(tài)、進行市場分析、了解實際的開發(fā)流程，為具體的房地產開發(fā)項目分析市場價值為落腳點。為了規(guī)避過去教學過程中存在問題，將課程教學內容與市場緊密結合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：
（1）夯實專業(yè)基礎知識。建議給學生增設經濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規(guī)律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內容和方法。
（2）結合某一房地產項目的開發(fā)過程開展實地調研的情境教育。學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：
①和某一房地產開發(fā)公司或者公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過與公司營銷人員座談，了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容，促進學生在實地調研過程中形成對項目規(guī)模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。
②由學生分組組建市場調研小組，自行安排角色分別完成市場調查、資料收集、數據分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向學生進行任務，包括項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據項目實際情況編制調查問卷、進行市場調研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據工作完成情況給予相應的平時成績。
③各小組調研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優(yōu)點，以便開展下一次的再實踐和再認知。
（3）規(guī)范學生學習方法
①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產市場按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產市場動向，熟悉本地的房地產樓盤分布及在建在售項目。
②通過安排一整學期的資料搜集，培養(yǎng)學生對區(qū)域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產開發(fā)》課程與市場化結合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。
可行性研究是房地產項目決策前必要的手段，是房地產商做出決策的重要依據，通過可行性研究，在很大程度上能夠提升房地產項目的決策正確性，提高項目的經濟效益?，F階段，我國城市化建設正處于快速發(fā)展的新時期，加強對可行性研究在房地產項目中應用的研究具有十分現實的意義。
1.房地產項目可行性研究概述
所謂的房地產項目可行性研究，就是在項目開發(fā)之前，對房地產開發(fā)各個影響因素進行綜合分析，包括政策因素、市場需求因素、經濟因素、社會因素等等，從而判斷該項目開發(fā)的經濟效用性以及技術可行性，選擇最佳的開發(fā)方案，保證房地產項目開發(fā)的合理性與科學性。
2.房地產項目可行性研究的具體步驟與內容
2.1 房地產項目可行性研究的步驟
第一，組織準備工作。在開展項目可行性分析前，需要組建研究班子，為項目研究經費、構想以及具體研究計劃等負責。
第二，進行現場調查以及收集資料。進行現場調查主要是調查投資現場的技術、社會、經濟、自然等環(huán)境，收集的資料具體包括當地城市規(guī)劃資料、政策方針資料、交通資料、地質水文資料、地形地貌資料、房地產市場資料等等。
第三，根據獲取的資料，結合房地產項目實際的情況，結合國家政策、地方政策以及現有資源狀況等，對多個項目開發(fā)方案進行對比，選擇最佳的開發(fā)方案。
第四，通過先進的技術手段以及經濟分析方法等，對選出的最佳開發(fā)方案進行進一步的財務分析與評價，判斷該方案的可行性。
第五，進行研究報告書的編寫。研究報告書就是描述項目可行性研究的全過程，保證報告額內容全面、準確、真實。
2.2 房地產項目可行性研究的具體內容
房地產項目可行性研究過程中，主要研究的內容體現在以下幾個方面：
第一，對項目概況進行研究，包括項目名稱、宗旨、背景等情況；項目水文地質、經濟、自然條件等；項目功能、規(guī)模以及經濟指標等。
第二，進行市場分析以及預測市場需求。在深入調差過程中，基于對現場調查中掌握的資料，對市場供給情況以及項目市場需求情況進行分析，本著客觀的原則實施預測，預測的內容包括市場售價、成本、開發(fā)周期等等。
第三，優(yōu)選規(guī)劃方案。制定合理的規(guī)劃方案，并在對多個規(guī)劃方案對比的基礎上，選擇最佳的方案，對該方案進行更加詳細的描述，包括規(guī)劃方案中包含的各項技術指標、技術參數、項目布局、設施分布等等。
第四，安排開發(fā)進度。對房地產項目開發(fā)的進度進行合理安排，根據前期工程、主體項目、附屬工程、交工驗收工程等進行劃分。對于一些大型的房地產項目，由于投資大、規(guī)模大、建設周期長，還需要對每期開發(fā)內容進行分析，做出合理的統(tǒng)籌安排。
第五，估算項目投資。房地產項目投資成本主要包括土地費用、稅費、開發(fā)期間管理費用等，對項目開發(fā)投資的估算必須保證精確，同時根據不同時期項目開發(fā)的具體情況進行綜合考慮，盡可能使投資估算與將來項目實際開發(fā)成本一致。
第六，制定合理的資金籌措方案，并對資金籌措成本進行估算。根據項目開發(fā)投資估算的結果，對項目資金需求量進行準確的估算，并制定合理可行的資金籌措方案，分析與計算籌措成本。房地產項目開發(fā)需要大量的成本資金，資金籌措方案的合理性，對項目開發(fā)正常運行具有直接的影響。
第七，進行財務評價。根據我國現行的財稅政策、房地產市場價格等，從項目盈利能力等方面進行分析，包括對項目銷售成本、銷售收益、償債能力等的分析與評價。
第八，風險分析。析風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因
素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
第九，得出可行性研究結論。
3.可行性研究在房地產項目中的應用的重要性
可行性研究是房地產項目開發(fā)前的必要工作，對項目開發(fā)具有重要的意義，具體體現在以下幾個方面：第一，房地產項目開發(fā)可行性研究是我國節(jié)約型建設以及科學發(fā)展觀的具體體現；第二，通過可行性研究，能夠為房地產商做出決策提供重要的參考依據；第三，可行性研究也能夠為各個參與部門之間簽訂協議的依據來源；第四，通過房地產項目可行性研究，能夠為項目后期評價以及考核提供依據；第五；房地產項目開發(fā)可行性研究報告是向當地政府以及環(huán)境保護都能夠部門提出開發(fā)與規(guī)劃申請的重要依據。
4.房地產項目可行性研究實例
4.1 項目簡介
某地產項目。項目規(guī)劃總用地面積132.37畝，總建筑面積295213.0平方米 ，其中住宅建筑面積146516.0平方米，商業(yè)用房建筑面積92397.0平方米，地下建筑面積56300.0平方米。投資總額：74800.0萬元；建設單位：江蘇某置業(yè)有限公司；建設地點：棗莊薛城區(qū)。
4.2 該項目的可行性研究
通過上述介紹的可行性研究的步驟與內容，對地產項目進行分析，得出以下結果：
（1）該項目建設符合國家的房地產投資政策和棗莊市有關政策，對于提高城市化建設水平，增加城市整體功能，優(yōu)化投資環(huán)境，擴大招商引資，提高居民生活水平，全面建設小康社會，將起著極大的促進作用。同時對開發(fā)建設單位也具有一定的經濟效益和社會效益。因此，該項目建設是必要的。
（2）本項目地理位置優(yōu)越，交通方便，無污染源，是理想商居住生活區(qū)，同時市場前景較好。
（3）本項目所需的各項市政配套條件均可解決，為項目建設創(chuàng)造了良好的條件。
（4）經濟評價效果表明，項目社會效益顯著，能夠達經濟效益、社會效益和環(huán)保效益的三統(tǒng)一。
（5）問題與建議，棗莊房地產市場已處于開發(fā)高峰，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場銷售節(jié)奏，建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強合作，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌制定合理的企業(yè)營銷方案，保證銷售資金回款。
經以上分析論證，該項目選址得當，規(guī)模合理，規(guī)劃科學，建設方案可行，建設條件具備，資金來源可靠，具有較強的可操作性。因此，項目建設具有必要性，技術上具有可行性，經濟上具有合理性，同時具有較高的經濟效益、社會效益和環(huán)保效益。
5.總結
通過上述分析可知，可行性研究對于房地產項目開發(fā)來說具有重要的意義，是房地產商做出開發(fā)決策的重要依據。本文分析了房地產項目開發(fā)可行性研究的步驟與具體內容，同時通過歐商城項目實例進行說明，證明了可行性研究的重要性。
參考文獻：
