序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇企業(yè)清算的稅務籌劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應充分收集需要征收稅務的土地面積、地段、價格等信息，妥善保管相關發(fā)票或憑證。準備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務風險。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個項目時要在多個方面進行規(guī)劃，注意及時向上級報備房源信息。若一個房地產(chǎn)項目是一次性項目，其所有稅務將在一個時間內(nèi)全部繳清；若其是分期項目，那么稅務就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。

第三，在進行稅務核算時，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國家稅務總局的關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項目對符合項目扣除土地增值稅。這些項目可極大程度上減輕企業(yè)稅務負擔，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對這些知識多做了解。

第四，不同的項目具有不同的特點，那么其進行的稅務清算方法也不盡相同。一些項目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計算增值稅，在確定相關稅率后，按不同的面積計算增值額度；一些項目是先按照面積計算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實際情況選擇適合的方法也是至關重要的。

第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計算后可將相關材料呈遞給稅務機構(gòu)，由這些稅務機構(gòu)進行增值稅的認證，在政府有關部門下發(fā)材料后便可進行清算工作了。

二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難

（一）對納稅籌劃意識不足

納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進行稅務核算進行相關策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務負擔，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟進入增速換擋期的新環(huán)境下，我國的稅務制度逐漸完善并積極推進企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒有積極去適應這些政策，很容易導致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個新名詞，早在20世紀30年代它就被英國法律所認可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時至今天，我國仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財務人員的職責，認為納稅籌劃無非是一種財務規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來直接利益。同時，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認為用納稅籌劃的方式減少稅負是在損害國家集體利益。這些錯誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識不夠，即使在進行納稅籌劃也只是做表面任務，沒有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務，所以導致許多節(jié)稅策略沒有發(fā)揮其應有的效果。

（二）土地增值稅核算工作要求更高

眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務繁多且復雜的特點，本來在計算稅務就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務工作不僅是核算應繳納稅務額度，而且包括層層遞交的繳納申請、計算收入額度等。對于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計算能力要求更加嚴苛。而且一般來說，企業(yè)的財務管理人員不僅是稅務管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預算、財務入賬、財務支出確認等多項工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復雜的會計工作又帶來了更大的壓力。拿稅務改革做個例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時代的腳步，企業(yè)財務必須進行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點重塑財務體系，這種變化也會使得財務預算與管理復雜化，需要更高的技術(shù)和能力。

（三）稅務繳納風險加大

一方面，為適應不同的市場條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營管理，在調(diào)整過程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會出現(xiàn)一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來的稅務風險可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時，按照國家相關規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格必須低于其預期評估價格，而且若在轉(zhuǎn)讓時房地產(chǎn)已經(jīng)進行銷售且超過15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時收入減少，還要承擔這個項目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔稅負的風險，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務核算任務帶來了極大的考驗。

三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關策略

（一）增強企業(yè)納稅籌劃意識

增強納稅籌劃意識首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當?shù)那逅惴椒?、利用國家?yōu)惠政策的等方法減少稅負的內(nèi)部管理方式。國家為促進中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵企業(yè)進行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長遠利益出發(fā)，加大對納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個人的義務，鼓勵全員參與執(zhí)行。除思想上要多強調(diào)納稅籌劃意識，在行動上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊，這也不失為一種好的宣傳辦法。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財務人員負責，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評價體系。同時可定期組織相關人員培訓，以挑選核算會計人才，為后面繁瑣復雜的會計工作提供保障。其次，為保證稅務工作的有序進行，企業(yè)部門可分別細化財務人員的工作，將工作分為稅務核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負擔。最后，企業(yè)也應協(xié)調(diào)好與合作方的稅務分攤工作，這項內(nèi)容應在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當然，新時代新的會計體系的構(gòu)建并非個別人或個別單位就能完成的，企業(yè)應在現(xiàn)有的會計核算工作上尋找切實可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。

（三）做必要風險防控工作

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二、中小企業(yè)稅務籌劃研究意義

（一）有利于中小企業(yè)提高稅務籌劃認識 目前我國中小企業(yè)普遍稅務籌劃意識不高。由于規(guī)模和體制的限制以及內(nèi)部控制經(jīng)濟性的考慮，中小企業(yè)往往存在家族控股現(xiàn)象嚴重、上市圈錢欲望強烈、關聯(lián)交易易發(fā)性強等特點。為了降低稅負，不惜采用侵害國家利益的偷稅、逃稅等行為，給國家造成巨大的損失。開展中小企業(yè)稅務籌劃研究，為中小企業(yè)降低稅賦提供了合理的方法與途徑，更有利于中小企業(yè)稅務籌劃認識的提高。

（二）有利于中小企業(yè)財務管理水平的提高 中小企業(yè)因規(guī)模和資金的限制，存在企業(yè)行為短視、管理制度不規(guī)范等問題，中小企業(yè)要進行稅務籌劃，必然要進一步規(guī)范管理制度，建立健全財務會計制度，這必然會促進中小企業(yè)財務管理水平的提高，同時也能降低其財務風險。針對不同生命周期的中小企業(yè)開展稅務籌劃研究，可以為不同生命周期通道的中小企業(yè)提供理論支撐，幫助中小企業(yè)降低成本，進一步防范財務風險。

（三）有利于中小企業(yè)提高生存能力 中小企業(yè)要全面開展稅務籌劃工作，這必然使得中小企業(yè)對國家相關政策和法規(guī)進行透徹的研究，使得國家的宏觀經(jīng)濟政策得以有效貫徹，也使得企業(yè)能夠順應經(jīng)濟發(fā)展趨勢，改善經(jīng)營方式，緊跟國家發(fā)展步伐，實現(xiàn)企業(yè)社會的可持續(xù)發(fā)展。

（四）有利于中小企業(yè)不斷完善稅務籌劃理論與實踐的研究目前我國中小企業(yè)發(fā)展迅速，但我國對中小企業(yè)的稅務籌劃研究相比國外進展還比較緩慢，更缺乏全面的、系統(tǒng)的研究。這種對中小企業(yè)稅務籌劃落后的研究狀態(tài)與目前我國中小企業(yè)迅速發(fā)展的局面形成了鮮明的對比。因此加快對中小企業(yè)稅務籌劃問題的研究，有利于我國中小企業(yè)不斷完善稅務籌劃的理論和實踐工作。

三、基于生命周期理論的中小企業(yè)稅務籌劃

（一）中小企業(yè)創(chuàng)立期稅務籌劃中小企業(yè)的創(chuàng)立期是指企業(yè)從注冊到實現(xiàn)收支平衡且略有盈余狀態(tài)的期間。創(chuàng)立期的中小企業(yè)核心競爭力和生產(chǎn)發(fā)展能力弱、市場競爭大、企業(yè)各項事務處于起步時期，這期間需投入大量資金，企業(yè)往往處于虧損狀態(tài)，生存風險也較大。因此，該期間中小企業(yè)稅務籌劃的核心問題應是最大限度地減輕稅收負擔、控制成本、保證生存。

一是中小企業(yè)在創(chuàng)立初期可以通過對國家政策的分析，來確立組織結(jié)構(gòu)、注冊地點以及出資方式等。投資者在設立企業(yè)時往組織結(jié)構(gòu)選擇適當與否會直接影響投資者的利益。比如分子公司的選擇問題，企業(yè)創(chuàng)立初期，虧損的可能性較大，中小企業(yè)宜采用分公司形式，轉(zhuǎn)嫁虧損，減輕總公司的所得稅負。

二是中小企業(yè)在創(chuàng)立初期可以通過選擇注冊地點來達到稅務籌劃目的。國家為進一步改善我國產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟布局，對諸如經(jīng)濟特區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、沿海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)都實行稅收優(yōu)惠，從而可實施稅務籌劃。

三是中小企業(yè)可以選擇經(jīng)營項目來達到稅務籌劃目的。中小企業(yè)可以根據(jù)國家相關優(yōu)惠政策合理選擇經(jīng)營項目。如選擇高新技術(shù)，涵蓋生物技術(shù)、生命科學技術(shù)、光電技術(shù)、計算機及通信技術(shù)、電子技術(shù)、計算機集成制造技術(shù)、材料設計技術(shù)、航天航空技術(shù)、武器技術(shù)和核技術(shù)等經(jīng)營項目，均屬于國家稅收優(yōu)惠項目范疇。

四是中小企業(yè)在創(chuàng)立初期可以通過選擇籌資方式來進行稅務籌劃。中小企業(yè)在成立初期，由于企業(yè)特點，融資難成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在創(chuàng)立初期，中小企業(yè)籌資渠道可以通過以下幾種方式：自身出資、信用擔保貸款、風險投資、典當?shù)确绞?。在實際情況允許的情況下，中小企業(yè)可以多選擇自身出資的方式來籌集資金。中小企業(yè)的資信不如大型企業(yè)，因此銀行借款也相對困難，且債務風險大于大型企業(yè)，而負債雖然具有節(jié)稅效應，但過高的負債會導致負效應的出現(xiàn)，同時也會增加企業(yè)經(jīng)營風險。在資金籌集過程中，必須充分考慮企業(yè)自身的特點以及風險承受能力，根據(jù)自身實際條件來合理確定債務資本的比例。

（二）中小企業(yè)成長期稅務籌劃 中小企業(yè)的成長期是指企業(yè)逐漸發(fā)展壯大、管理機制逐漸健全、核心競爭力逐漸增強的過程。在該時期，中小企業(yè)借款相對容易，因此可以更多的利用負債，通過大量地進行外部籌資和投資，進一步實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與擴張。處于成長通道的中小企業(yè)需以長期發(fā)展為目標，制定可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，合理規(guī)劃投資結(jié)構(gòu)，以稅后利潤為重點，科學合理的完善稅務籌劃以達到節(jié)稅的目的。

中小企業(yè)在成長期發(fā)展迅猛，通過投資進一步擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高市場競爭力。在選擇投資方式時，應當盡量多考慮固定資產(chǎn)投資，適當壓降貨幣資金投資。根據(jù)財稅【2008】170號文件規(guī)定，納稅人2009年1月1日以后（含1月1日）實際發(fā)生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額，允許抵扣固定資產(chǎn)進項稅。中小企業(yè)可以通過投資固定資產(chǎn)的方式達到稅務籌劃的目的。

（三）中小企業(yè)成熟期稅務籌劃 中小企業(yè)成熟期是指市場發(fā)展空間基本達到極限，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式都已達到成熟狀態(tài)。在該時期，企業(yè)管理模式和體制趨于成熟化，財務狀況良好，經(jīng)營活動產(chǎn)生正的超量的現(xiàn)金流量，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量趨于平衡。在該時期，中小企業(yè)可以通過利潤分配，投資設立分支機構(gòu)來進行稅務籌劃。中小企業(yè)步入成熟期后，往往需要設立分支機構(gòu)來保證供貨渠道和市場占有率。在選擇分支機構(gòu)時，因充分考慮分支機構(gòu)經(jīng)營情況以及國家稅收優(yōu)惠政策。以分公司還是子公司形式開設分支機構(gòu)，需要視企業(yè)的具體經(jīng)營情況而定。子公司作為獨立法人，可以單獨享受稅收優(yōu)惠、減免等優(yōu)惠政策，但其虧損不能抵減母公司利潤。分公司設立相對比較簡單，其虧損能抵減母公司利潤，但不能單獨享受稅收優(yōu)惠、減免等優(yōu)惠政策。作為成熟期的中小企業(yè)，其盈利能力及財務狀況良好，出現(xiàn)虧損可能性較小，因此可以選擇成立子公司的形式，盡可能多地享受國家稅收優(yōu)惠政策。

成熟期的中小企業(yè)可以通過合理分配利潤來達到稅務籌劃的目的。如企業(yè)可以采取多種形式向股東派發(fā)股利，一般而言，股利支付方式包括現(xiàn)金股利、股票股利，不同的股利分派方式反映了企業(yè)司不同經(jīng)營政策和稅收策略。稅法規(guī)定，個人股東獲得現(xiàn)金股利，按照20%的稅率征收個人所得稅，獲得股票股利，股東無需繳納個人所得稅。從個人角度講，股東取得股票股利可以從股票增值中獲益，從企業(yè)角度講，發(fā)放股票股利能緩解企業(yè)現(xiàn)金支出壓力，增強企業(yè)的財務管理能力。因此中小企業(yè)在分配股利時，應從實際和長遠的角度選擇股利分配方式，以實現(xiàn)稅企雙贏。

（四）中小企業(yè)衰退期稅務籌劃 中小企業(yè)衰退期是指企業(yè)盈利能力變差，管理體系逐漸開始混亂，核心競爭力逐漸消失，企業(yè)陷入危機。中小企業(yè)在衰退期要對外部市場環(huán)境進行重新調(diào)查分析，尋找市場新機遇，進行內(nèi)部體制改革，精簡組織結(jié)構(gòu)和管理體制，其稅務籌劃目標應以最大限度地減少籌劃成本為目標。

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（一）企業(yè)合并的稅務處理規(guī)定

通常情況下，被合并企業(yè)應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的有關資產(chǎn)，計稅時可按經(jīng)評估確認的價值確定成本。合并企業(yè)和被合并企業(yè)為實現(xiàn)合并而向股東回購本公司股份，回購價格與發(fā)行價格之間差額，應作為股票轉(zhuǎn)讓所得或損失。合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價款中，除合并企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價證券和其他資產(chǎn)，不高于所支付的股權(quán)票面價值20％的，當事人各方可選擇按以下規(guī)定進行所得稅稅收處理：

被合并企業(yè)不確認全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算繳納所得稅；被合并企業(yè)合并以前的全部企業(yè)所得稅事項由合并企業(yè)承擔，以前年度的虧損，如未超過法定彌補期限，可由合并企業(yè)與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關所得彌補；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)全部資產(chǎn)的計稅成本，須以被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎確定。

被合并企業(yè)的股東以其持有的原被合并企業(yè)的股權(quán)交換合并企業(yè)的股權(quán)，不視為出售舊股、購買新股處理。被合并企業(yè)的股東換得新股的成本，須以其所持舊股的成本為基礎確定。

（二）企業(yè)合并中納稅籌劃的策略

從上述規(guī)定可看出，在合并中由于產(chǎn)權(quán)交換支付方式不同，其轉(zhuǎn)讓所得、資產(chǎn)計價、虧損彌補等涉及所得稅事項可選擇不同的稅務處理方法。而對涉及所得稅事項的稅務處理方法不同，必然對合并或被合并企業(yè)的所得稅負擔產(chǎn)生不同的影響，這就要求進行企業(yè)合并稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益確認與否對所得稅負的影響。在企業(yè)合并中，被合并企業(yè)是否確認財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益取決于產(chǎn)權(quán)交換支付方式。在合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價款中，非股權(quán)支付額不高于20％的，被合并企業(yè)可以不確認全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，只有待股權(quán)轉(zhuǎn)讓后才計算損益，作為資本利得所得稅。如合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的非股權(quán)支付額高于20％的，被合并企業(yè)應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。由于上述兩種情況，其轉(zhuǎn)讓收益的確認時間、計稅依據(jù)不同，對被合并企業(yè)的所得稅負影響也不同。例：A企業(yè)購買B企業(yè)，出價1000萬元，B企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為850萬元。如A企業(yè)全部用股票支付，則B企業(yè)的股東在合并時不需繳納所得稅。如A企業(yè)用股權(quán)支付70％、用現(xiàn)金支付30％，則被合并企業(yè)在合并時應按資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得1000－850＝150萬元，繳納150×33％＝49．5萬元的企業(yè)所得稅。即使在第一種情況中，B企業(yè)的股東將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應繳納資本利得所得稅，但那相當于B企業(yè)的股東取得了一筆無息貸款。

2．資產(chǎn)計價稅務處理對所得稅負的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的全部資產(chǎn)的計稅成本，可按被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎確定；而如果非股權(quán)支付額高于20％的，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的資產(chǎn)，可按經(jīng)評估確認的價值確定計稅成本。由于兩種不同情況下，合并企業(yè)接受的被合并企業(yè)的資產(chǎn)計入成本費用價值基礎不同，必然導致稅前扣除的金額不同，從而使合并后合并企業(yè)的所得稅負不同。如在上述例子中，A企業(yè)接受B企業(yè)的資產(chǎn)中有生產(chǎn)線一條，原賬面原值300萬元，已提折舊210萬元，預計折舊年度10年，已折舊7年（不考慮凈殘值），該生產(chǎn)線在合并時評估作價150萬元。則：在第一種情況下，年折舊額＝(300－210)÷(10－7)＝30萬元；第二種情況下，其年折舊額＝150÷(10－7)＝50萬元。折舊額越大，應稅所得越少，企業(yè)就可少納所得稅。

3．虧損彌補的處理對所得稅負的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，被合并企業(yè)以前年度的虧損，如果未超過法定彌補期限的，可由合并企業(yè)繼續(xù)按規(guī)定用以后年度實現(xiàn)的與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關的所得彌補；而高于20％的，被合并企業(yè)以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)到合并企業(yè)彌補。如：A企業(yè)1999年初合并B企業(yè)，B企業(yè)當時有200萬元虧損未得到彌補，其稅前彌補期限尚有1年。被合并的B企業(yè)凈資產(chǎn)的公允價值為100萬元，合并后合并企業(yè)全部凈資產(chǎn)的公允價值為500萬元，合并后合并企業(yè)1999年的彌補虧損前應稅所得300萬元。則兩種不同支付方式的應納所得稅額計算結(jié)果不同。第一種支付方式，合并企業(yè)1999年共應繳納所得稅款33萬元，比第二種支付方式應繳所得稅99萬元少了66萬元。

二、企業(yè)分立的納稅籌劃

（一）企業(yè)分立的稅務處理規(guī)定

通常情況下，被分立企業(yè)應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計稅時可按經(jīng)評估確認的價值確定成本。如是存續(xù)分立，被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額可由存續(xù)企業(yè)繼續(xù)彌補。如是新設分立，被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額不得結(jié)轉(zhuǎn)到分立企業(yè)彌補。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)股權(quán)以外的非股權(quán)支付額，不高于20％的，經(jīng)稅務機關審核確認，企業(yè)分立當事各方也可選擇下列規(guī)定進行分立業(yè)務的所得稅處理：

被分立企業(yè)可不確認分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負債的成本，須以被分立企業(yè)的賬面凈值為基礎結(jié)轉(zhuǎn)確定；被分立企業(yè)已分離資產(chǎn)相對應的納稅事項由接受資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼，被分立企業(yè)的未超過法定彌補期限的虧損額由接受分離資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼。

（二）企業(yè)分立中納稅籌劃的策略

在企業(yè)分立中由于產(chǎn)權(quán)交換所采用的支付方式不同，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、虧損彌補等涉及所得稅的事項也可選擇不同的稅務處理方法。而選擇處理方法不同，會對分立或被分立企業(yè)的所得稅負產(chǎn)生不同影響，這就要求進行企業(yè)分立的稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．從是否確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益來看，當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格高于賬面凈值時，應選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式；當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于賬面凈值時，則應選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，從而降低被分立企業(yè)的所得稅負。

2．從資產(chǎn)計價的稅收處理來看，當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評估價值低于賬面凈值時，應選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式，從而降低分立企業(yè)的所得稅負；當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評估價值高于賬面凈值時，要選擇哪一種支付方式，則必須考慮其他方面的因素，因為不管采用哪種支付方式，分立企業(yè)都可按其所接受的資產(chǎn)的評估價值確定結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本。

3．從虧損彌補的處理來看，如果被分立企業(yè)尚有未超過法定彌補期限的虧損額時，應選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式。因為選擇這種支付方式，降低分立企業(yè)的所得稅負。而是否選擇非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，則還必須看企業(yè)采用的是存繼分立還是新設分立。

從上述分析可以看出，不管是企業(yè)合并或是分立的稅收籌劃，都必須充分考量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、資產(chǎn)計價和虧損彌補的稅務處理方法對所得稅負的影響。為便于說明問題，我們分別從各個方面剖析其對稅負的影響。在現(xiàn)實中，應把三方面對企業(yè)稅負的影響綜合起來進行比較，方能達到稅收籌劃的最佳目的。

三、企業(yè)清算的納稅籌劃

（一）企業(yè)清算的稅務處理規(guī)定

企業(yè)清算是指企業(yè)由于經(jīng)濟或契約等原因，不能或不再繼續(xù)經(jīng)營時，按照國家有關法律法規(guī)及企業(yè)具有法律效力的章程協(xié)議等文件精神，依照法定的程序，對企業(yè)的資產(chǎn)、債權(quán)、債務等進行清理與結(jié)算，并對企業(yè)剩余財產(chǎn)進行分配，解除企業(yè)法人資格的一系列行為。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展、現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和我國有關法律法規(guī)的不斷完善，企業(yè)清算的現(xiàn)象將越來越多。根據(jù)我國《企業(yè)所得稅暫行條例》和《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實施細則規(guī)定，企業(yè)清算時，應以清算期間作為一個納稅年度，清算所得應依法繳納所得稅。企業(yè)的清算所得可按下列公式計算：全部清算財產(chǎn)變現(xiàn)損益＝存貨變現(xiàn)損益＋非存貨財產(chǎn)變現(xiàn)損益＋清算財產(chǎn)盤盈，凈資產(chǎn)或剩余財產(chǎn)＝全部清算財產(chǎn)變現(xiàn)損益－應付未付職工工資、勞動保險費等－清算費用－企業(yè)拖欠的各項稅金－尚未償付的各項債務－收取債權(quán)損失＋償還負債的收入(因債權(quán)人原因確實無法歸還的債務)，應繳清算所得稅＝清算所得×適用稅率。

企業(yè)應繳納的清算所得稅，應于企業(yè)辦理注銷登記之前，向主管稅務機關申報繳納。

（二）企業(yè)清算中納稅籌劃的策略

篇（4）

目前，我國正在進行快速城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支柱之一，在國民經(jīng)濟中起著重要作用。土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一項重要的稅負，籌劃好土地增值稅對企業(yè)意義重大。

一、土地增值稅清算中存在的一些問題

（一）稅收政策掌握不全面導致稅負增加1.被清算單位的認定清算單位的認定，是土地增值稅清算的第一步。國稅發(fā)〔2006〕187號文規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。首先，清算單位的認定需要審批；其次，分期開發(fā)需分期清算。然而在實際的清算過程，清算單位的認定標準并不一致，有的根據(jù)規(guī)劃部門審批的《工程規(guī)劃許可證》作為標準；有的根據(jù)房管局或住建委審批的《銷售許可證》作為標準；有的根據(jù)當?shù)囟悇諜C關審核的獨立核算對象作為標準。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在當前的市場環(huán)境下，部分城市和地區(qū)價格波動大，對清算單位認定不合理，會導致各清算單位之間增值額不能互補，將造成企業(yè)稅負增加。另外，如果清算單位認定不合理還將造成不必要的繁瑣的清算工作量。2.普通住宅和非普通住宅標準認定由于現(xiàn)行政策中存在普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅的規(guī)定。所以區(qū)分普通住宅和非普通住宅，在納稅籌劃時就顯得很重要?！?005〕26號文雖已明確普通住宅標準，但在實操中，各地的認定標準又不盡相同，有的以單套建筑面積120平方米以下，有的140平方米以下，有的144平方米以下，有的又按平均單套面積計算；有的又規(guī)定平均價格標準；有的又同時限定了用地性質(zhì)等；實操過程中還存在認定時間差異，有的按產(chǎn)權(quán)辦理時間認定，有的又以規(guī)劃審批時間認定，這也造成了清算時臨界面積的困擾。如果不能按標準區(qū)分普通住宅和非普通住宅，沒有合理歸集和分攤成本，無法享受稅收優(yōu)惠政策，增加企業(yè)稅負。3.稅收優(yōu)惠政策的使用在現(xiàn)行政策中，除了熟知的銷售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅和專門從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照開發(fā)成本加計20%扣除規(guī)定外，還有若干減免規(guī)定，如：政策性搬遷（省級以上）出售或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務機關審核后，可免征土地增值稅；以房產(chǎn)作價投資參股的，可免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建房產(chǎn)轉(zhuǎn)自持出租或自用時暫不征收土地增值稅；一方出地，一方出錢合作自建自用房產(chǎn)的暫不征收土地增值稅等。熟練掌握稅收優(yōu)惠政策并加以運用，將有效降低企業(yè)稅負。4.“紅線外”成本的扣除在企業(yè)拿地和開發(fā)過程中，通常會增加一些審批規(guī)劃面積之外（“紅線外”）的支出。如：地下通道接駁口，過街天橋，“紅線外”綠化，甚至是學校等。實操中主要有①土地招、拍、掛中明確的需要交納的大市政配套費、承諾的修建的公共設施等；②土地招、拍、掛中未明確但有關部門要求增加的“紅線外”市政配套支出；③企業(yè)為營銷而增加且經(jīng)有關部門認可的“紅線外”市政配套支出等。第①種情況在清算時，稅務機關是允許成本扣除的。但后兩種情形，各地稅務機關規(guī)定不一，有的嚴格“一刀切”均不得扣除；有的要求與本項目開發(fā)有關且取得相關部門依據(jù)的，可以扣除；有的在取得相關依據(jù)后還要按照類別分基礎設施可以扣除，綠化不能扣除；有的只要是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的，“無償”的就可以扣除。事前掌握好這些規(guī)定，既能節(jié)稅、降稅，又能為當?shù)卣块T解決難題。5.地下車位的清算地下車位分類復雜，扣除規(guī)則不一。有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)，無產(chǎn)權(quán)又劃分為歸全體業(yè)主的；無償移交給政府的；自用或出租的等。在清算時各地規(guī)定千差萬別。有的“一刀切”有產(chǎn)權(quán)就清算；有的無償移交政府的，成本可扣除等。目前，除部分城市外，其他地區(qū)會出現(xiàn)車位收入成本倒掛。部分企業(yè)在稅務籌劃時，采取與高增值產(chǎn)業(yè)進行捆綁銷售的策略。實操中，各地對該捆綁銷售認可度各不相同。有的認為在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，可納入清算；有的認為，車位作為附贈部分未實現(xiàn)銷售，不納入清算。若不能熟練掌握當?shù)氐恼咭?guī)定，將會造成該扣除的成本沒扣除，土地增值稅負增加。

（二）核算分類不清晰導致稅負增加1.二分法和三分法分類由于企業(yè)開發(fā)的普通住宅增值未超過20%的可以免征土地增值稅政策，出現(xiàn)了目前的二分或者三分法核算。2019年財政部和國稅總局在《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》中將這一“定價權(quán)”交給了各省級政府。目前，中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分類有幾十種，如：商業(yè)、別墅、獨立商業(yè)、風情小鎮(zhèn)、高層、公寓、共有產(chǎn)權(quán)房、酒店、經(jīng)濟適用房、寫字樓、洋房、展館等。分散且獨立，不能滿足二分法或者三分法需求，按照現(xiàn)行管理要求，如不能按照分類標準分別核算普通住宅、非普通住宅和其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)增值額，增值額將均攤，可能會導致稅負增加。2.成本歸集和分攤國稅發(fā)〔2009〕91號文明確規(guī)定：扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。如不能按照普通住宅、非普通住宅和其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行成本歸集和分攤，將大大增加稅務機關在清算時進行調(diào)整，甚至平攤的可能性，導致稅負增加。

（三）核算不規(guī)范導致稅負增加1.未及時取得合法合規(guī)票據(jù)當前，我國還處于以票控稅階段，合法合規(guī)的發(fā)票是土地增值稅清算時扣除的重要依據(jù)。“營改增”后，合法合規(guī)的發(fā)票不僅是土地增值稅扣除的重要依據(jù)，也是企業(yè)繳納增值稅的重要抵扣源。目前出現(xiàn)較多的是發(fā)票的備注欄里未填寫服務發(fā)生地點和項目名稱，根據(jù)稅務總局〔2016〕23號公告，嚴格意義上講，該類發(fā)票將不得清算扣除。部分單位簽訂合同以付款額開票，導致預留3%質(zhì)保金清算時未取得合法合規(guī)的發(fā)票，也無法在清算時扣除。2.利息支出核算及證明不規(guī)范當前，企業(yè)的利息支出主要來源于外部金融機構(gòu)借款、外部非金融機構(gòu)借款、企業(yè)內(nèi)部借款、個人等。利息扣除方式主要有據(jù)實扣除和按比例扣除。目前出現(xiàn)問題較多的一是資本化時間選擇不恰當，雖然當前最通行的是以竣工備案日期為分水嶺。二是金融機構(gòu)證明提供不規(guī)范。從非金融機構(gòu)和個人取得的利息支出，即便取得發(fā)票也不能據(jù)實扣除，因此我們不能想當然的認為取得了發(fā)票就可以扣除。直接且僅從金融機構(gòu)取得借款的，比較容易取得相關證明，可以據(jù)實扣除。對于企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)貸資金，需提供統(tǒng)借款時金融機構(gòu)借款證明，在不高于金額機構(gòu)利率水平的情況下，據(jù)實扣除。部分類金融機構(gòu)，如信托資金、委托貸款等，需要與稅務機關溝通是差額還是據(jù)實扣除。當然以上都是在分別核算的基礎上，對于不能分別核算的，只能按照土地款和開發(fā)成本之和的10%內(nèi)計算扣除。未分別核算業(yè)態(tài)、資本化利息時點掌握不好、金融機構(gòu)證明準備不及時都將對土地增值稅清算帶來不利影響。

二、土地增值稅清算的對策

（一）加強對土地增值稅法律法規(guī)的學習自1993年國家《土地增值稅暫行條例》和1995年暫行條例實施細則以來，陸續(xù)了若干補丁性質(zhì)的規(guī)定和通知。2019年7月16日財政部和國家稅務總局《土地增值稅法（征求意見稿）》，對土地增值稅進行修訂和立法。土地增值稅高稅率的特點要求我們必須要吃透法律法規(guī)的條文規(guī)定，有理有據(jù)的進行納稅籌劃。除了定期組織業(yè)務、財務人員進行法律法規(guī)的學習研討之外，還要對新出臺的法律法規(guī)進行解讀，同時選擇適合本企業(yè)實際的清算案例來研討、分解吸收，對于實際操作過程中遇到的目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的復雜情況及時向稅務專家、專業(yè)機構(gòu)、稅務機關咨詢。必要時建立企業(yè)稅務顧問體系，將專業(yè)的問題交給專業(yè)的人去辦理。

（二）保持與土地增值稅清算相關機構(gòu)的良好溝通保持和加強與專業(yè)機構(gòu)、稅務機關、住建委等政府相關部門的良好溝通。目前，現(xiàn)行的土地增值稅法律法規(guī)中還存在著未明確規(guī)定的空白區(qū)，各省稅務機關具有一定的自由裁量權(quán)。如銷售價格明顯偏離市場水平的認定，“明顯偏離”的界限相對比較模糊。所在區(qū)位、房屋質(zhì)量、開發(fā)商品牌、小區(qū)品質(zhì)、交易條件、產(chǎn)權(quán)年限、甚至開發(fā)商的資金狀況等對銷售價格有較大的影響。市場上具有絕對可比性的兩個銷售價格是不存在的，所以在認定銷售價格明顯偏離市場水平時，與專業(yè)機構(gòu)、稅務機關、住建委等政府相關部門的良好溝通將有效降低稅負水平。比如，清算完畢后剩余物業(yè)的適用稅率問題。在實操過程中，由于開發(fā)周期長、工程量復雜、銷售周期長等特點，在達到清算條件時，仍有部分開發(fā)成本未及時取得發(fā)票；或大量產(chǎn)權(quán)車位未銷售完畢，產(chǎn)權(quán)車位的收入和成本倒掛，將會導致剩余物業(yè)未來收益大大降低，若按照清算時確定的適用稅率納稅，會造成企業(yè)稅負大大增加。如能取得專業(yè)機構(gòu)、稅務機關、住建委等政府相關部門的理解，對剩余物業(yè)的適用稅率進行重新調(diào)整的話，將大大降低企業(yè)稅負。

（三）提高相關業(yè)務人員的管理和協(xié)作能力在提高工程、成本、運營、銷售、財務部門的業(yè)務管理水平的同時，要加強內(nèi)部工程、成本、運營、銷售、財務部門之間的溝通和協(xié)作能力。土地增值稅清算過程中會涉及大量的材料證明、數(shù)據(jù)計算，并且材料證明繁瑣、數(shù)據(jù)計算復雜。如果沒有一定的業(yè)務管理能力，該提供的材料證明沒有提供，或者提供的不正確，在不熟悉法律法規(guī)情況下進行復雜的數(shù)據(jù)計算，這必將會導致收入調(diào)增或者成本調(diào)減，進而導致稅負增加。比如，土地增值稅清算過程中的收入成本匹配問題，如果銷售部門在銷售物業(yè)時將房地產(chǎn)業(yè)態(tài)混亂登記，而成本運營等部門也在開發(fā)成本歸集時將房地產(chǎn)業(yè)態(tài)混亂登記，在財務系統(tǒng)登記的銷售收入和開發(fā)成本房地產(chǎn)業(yè)態(tài)必然錯配，在清算時，不能有效的對收入和成本進行匹配而導致實際稅負大大增加。

（四）提前進行土地增值稅清算籌劃房地產(chǎn)開發(fā)建設銷售周期通常比較長，短則一兩年，長則四五年，分期滾動開發(fā)的周期更長；土地增值稅采用超額累進稅率，在實際清算的操作過程中涉及收入認定、扣除項目確認及資料提供等工作比較繁瑣；對于分期滾動開發(fā)的項目在成本費用歸集核算、清算單位認定等工作也很復雜。提前做好土地增值稅清算籌劃，合理劃分清算單位、明晰成本歸集核算對象，同時做好各項臺賬數(shù)據(jù)，證明資料的準備，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算合理降低稅負的開端。

篇（5）

納稅籌劃是指在遵循稅收法律法規(guī)的情況下，企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化或者股東利益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或者委托人，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)仁马椀暮侠戆才排c籌劃，對多種納稅方案進行優(yōu)化并選擇一種的財務管理活動。

土地增值稅作為一個重要稅種，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。我們根據(jù)國家稅法、相關規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個方法，并對各方法的風險進行相關分析。

一、控制增值率

土地增值稅政策規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅?？鄢椖恐饕形屙棧喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以對增值率超過20%的普通標準住宅，通過收入和扣除項目的合理調(diào)整，使增值率低于20%，實現(xiàn)免繳土地增值稅的目的。

企業(yè)在進行此項稅收籌劃的時候，必須具備一定的條件，就是增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。同時，在計算各項成本費用時，還要考慮稅法規(guī)定的計稅成本和費用，要留有余地，不要算得太緊；同樣道理，在住宅尚未銷售完畢的情況下，適當降價讓利銷售住房，控制增值率，也可以達到目的。但是，控制土地增值稅增值率的籌劃方法實際上可操作性較差；一方面是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售價格變動頻繁，企業(yè)無法掌握增值額。另一方面雖然開發(fā)成本等扣除項目可控性較好，但要精算到20%以內(nèi)也是難以做到的。稅務機關對扣除項目一般檢查較為嚴格，檢查判斷時稍與企業(yè)不同，就有可能突破20%的比例，到時候會給企業(yè)造成損失。

二、把銷售房款分解

由于土地增值稅實行超額累進稅率，增值率高的部分稅率也高，企業(yè)從銷售收入方面入手進行稅務籌劃，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過設立自己的關聯(lián)企業(yè)，包括設立銷售公司、設計公司、園林綠化公司、建筑公司等，由于這些關聯(lián)公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將收入轉(zhuǎn)移至關聯(lián)公司以便避稅。

三、利用利息支出進行籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）①。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）② 。

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這種規(guī)定就為納稅人籌劃提供了機會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果公式①中的利息支出大于公式②計算出的利息支出，則企業(yè)應正確分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。

根據(jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果建設房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，并可提供金融機構(gòu)證明，可據(jù)實扣除。

反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。但在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣。

四、清算階段納稅籌劃法

土地增值稅在項目清算前實行預征方式納稅，在項目達到清算條件后，按規(guī)定進行清算，結(jié)算項目稅款，實現(xiàn)多退少補。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)測算預計，如果清算需要補稅的，盡量推遲清算時間；如果清算需要稅務機關退稅的，則盡量提前清算申請退稅。

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）的規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓驗收的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。如果該企業(yè)控制房產(chǎn)銷售的速度和規(guī)模，將比例掌握在84%，剩余房產(chǎn)可以留待以后銷售或出租，這樣就可以避免在當年進行清算。假設可以將清算時間推遲到以后年度，則相當于企業(yè)獲得應納稅款的一年無息貸款。

篇（6）

[摘要]本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算問題，首先概述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的各種問題，進而詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算具體實施措施，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理提供合理的參考。

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關鍵詞 ]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算

土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負中占有較大的比重，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負結(jié)構(gòu)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃管理的重要內(nèi)容。近年來，國家不斷強化了對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的規(guī)范化、公開化清算，對于指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅管理起到了重要的作用。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程相對較為復雜繁瑣，因此在清算過程中仍存在著一些問題，如何進一步的規(guī)范完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作，成為企業(yè)以及相關管理部門的重要工作。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算概述

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅就是以企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以后所得收入扣除企業(yè)的開發(fā)成本以及費用支出余額為依據(jù)，按照相應稅率計算增值稅。設置土地增值稅的目的就是為了控制房地產(chǎn)行業(yè)的暴利問題。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設開發(fā)過程中成本項目非常多，核算較為復雜，因此除了根據(jù)預計銷售收入預征以外，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅都是在清算階段繳納。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點分析

（1）準確的界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件，一般情況下當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目建設竣工、完成銷售，或是直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，再或是整體對未竣工決算的開發(fā)項目進行轉(zhuǎn)讓，必須及時進行土地增值稅的清算。同時，對于已竣工驗收的項目、轉(zhuǎn)讓建筑面積超過85%、獲得銷售許可三年內(nèi)未完成銷售的、申請注銷稅務登記但未辦理增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目，應該積極的進行土地增值稅的清算。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅的清算過程中，如果存在未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則清算時不列收入也不扣除成本及費用。清算以后銷售或者是年限超過一年的使用過的房地產(chǎn)，則需要按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物等相關政策對土地增值稅進行計算并清算。

（2）確保土地增值稅清算時收入計算的準確性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓所獲得的收入，主要是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售的全部價款以及相關的各項收益，主要包括了貨幣收入、實物收入和其他收入等幾方面的內(nèi)容。在收入的確認過程中，需要注意的是如果清算時已經(jīng)出具了房地產(chǎn)商品房銷售發(fā)票，則應該根據(jù)發(fā)票中所確定的金額來確定收入；如果沒有開具全額發(fā)票，則需要根據(jù)銷售合同中的相關規(guī)定確認收入。對于合同中商品房面積與實際測量面積存在出入導致補退房款的問題，應當在計算增值稅時予以相應調(diào)整。對于各種職工福利、債務抵償、拆遷換建、投資等將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為非貨幣資產(chǎn)的處理，也需要按照房地產(chǎn)的市場價格進行價值評估后確認收入。為了確保收入審核的順利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅的清算時，應該全面的準備立項報告、測繪報告、規(guī)劃許可證、銷售許可證等材料，尤其是確保收入與房地產(chǎn)面積之間具有合理的邏輯關系。

（3）準確的確定扣除金額項目。在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全面清楚土地增值稅的可扣除項目，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金、財政管理部門規(guī)定的其它扣除項目等5項內(nèi)容。其中，最為關鍵也最為重要的內(nèi)容就是開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，也就是開發(fā)成本的扣除，主要包括了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用6部分的內(nèi)容，為了確保稅務管理部門審核通過，對于可扣除的開發(fā)成本，應該確保所有成本盡可能地都取得了合法憑據(jù)，而且是實際發(fā)生的，對其進行準確的歸集計算。

（4）準確的計算土地增值稅稅額。對于土地增值稅稅額計算，相對較為簡單，計算公式為土地增值稅的增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項目金額。計算中關鍵是要合理的確定適用稅率。具體的計算流程為，首先確定實際收入總額、已預繳土地增值稅、取得土地使用權(quán)支付的地價及相關費用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、允許扣除的稅費、加計扣除額、允許扣除的項目金額、單位扣除項目金額等一系列的計算因子，之后確定增值額、增值率，進而確定適用稅率為扣除系數(shù)，最后計算應繳納的土地增值稅。需要注意的是土地增值稅是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用權(quán)分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，扣除項目的金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤。

3基于清算管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施

在當前形勢下，國家對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的預征、清算管理越來越嚴格，征管力度和清算力度不斷加強，在這種形勢下，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該進一步的強化土地增值稅的稅收籌劃，防范稅收風險，合法合規(guī)的實現(xiàn)增值稅稅負率的降低。具體的土地增值稅收籌劃措施可以在以下幾方面采取措施：

（1）合理合規(guī)的利用好各種特殊項目扣除。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃中，應該合理的利用好國家現(xiàn)行政策中有關的扣除規(guī)定，以減少稅負的支出。例如，在我國土地增值稅暫行條例實施細則中規(guī)定財務費用的支出可以按照實際金額進行扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)利息支出抵扣進行相應的稅務籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這些政策要求，在法律允許框架范圍內(nèi)，增加抵扣。

（2）合理的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本以及期間費用進行劃分。在清算中應盡量避免分期清算，在收入方面盡量避免關聯(lián)交易定價帶來的爭議，降低非普通收入。在支出方面，由于在我國相關的法律法規(guī)及政策中，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)成本可以按照實際金額扣除，因此在土地增值稅的稅收籌劃管理方面，應該盡可能的據(jù)此制定籌劃方案。例如，可以采用費用位移的方式，將開發(fā)費用轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)成本；同時進行車位籌劃，避免將車位成本作為公共配套；采用車房同購等營銷手段，加大成本抵扣。

（3）防范稅務籌劃風險問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃管理方面，應該重點防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃風險。尤其是全面的控制好由于成本分攤不規(guī)范、結(jié)算與申報不符、發(fā)票管理違規(guī)等各種可能造成出現(xiàn)稅務風險的問題，嚴格確保土地增值稅稅務籌劃的合法合規(guī)。

4結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的具體核算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及業(yè)務處理部門，應該重點明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算條件，規(guī)范清算審核，準確的確定成本及可扣除項目，以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的規(guī)范、準確。

參考文獻：

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（一）股權(quán)投資

所謂的股權(quán)投資主要是指持有一年以上企業(yè)股份或者長時間投資于一家企業(yè)，以期達到對被投資企業(yè)的管控，或者是對被投資企業(yè)進行影響，或者和被投資企業(yè)構(gòu)建良好合作管理，以起到分散運營風險的效果。假設被投資企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品為投資企業(yè)進行生產(chǎn)所需的原材料，這時，他可以以手上所持被投資企業(yè)的股份對其進行合理管控，已達到生產(chǎn)原材料的直接補給，不僅可以有效避免市場的價格波動，生產(chǎn)運營也得以持續(xù)進行。

（二）稅收籌劃

稅收籌劃，也稱“合理避稅”。1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案，對稅收籌劃有了很深刻的解釋：“任何一個人都有權(quán)安排自己的事業(yè)計劃。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收?！币簿褪钦f，只要在法律許可的范圍內(nèi)，事先籌劃和安排經(jīng)營、投資、理財活動，合理規(guī)劃經(jīng)營活動的范圍，可以達到最大程度的節(jié)稅，以獲得更大的經(jīng)濟利益。

二、新時期股權(quán)投資企業(yè)開展稅收籌劃工作存在的主要問題

（一）稅收籌劃標準單一

當前股權(quán)投資企業(yè)稅收籌劃普遍存在一個問題，就是僅僅把開展稅收籌劃工作當成是企業(yè)減少納稅負擔的一個途徑，忽略了企業(yè)的整體運營狀況，最終增加企業(yè)稅負，顧此失彼。因此，在制定企業(yè)的稅收籌劃標準時，應當將眼光放得長遠一些，實現(xiàn)整體和部分的統(tǒng)一，而不僅僅著眼于實現(xiàn)稅負的最小化，也應當注重減輕企業(yè)某項稅務的負擔。企業(yè)的經(jīng)營活動是不間斷的，而且是比較繁瑣的，業(yè)務上涉及的稅收種類繁雜，在多種稅收政策作用的交織下，難免會給企業(yè)的運營帶來一定的影響。因此，在制定稅務籌劃時，應當實現(xiàn)稅收與效益的相融合，從而促進穩(wěn)定長遠發(fā)展。

（二）稅務環(huán)境不完善

經(jīng)濟發(fā)展的同時，稅務法律也在隨之改變，新時期下的稅務政策在近幾年的時間發(fā)生巨大變化，也進行了一系列的改革創(chuàng)新。即使對于同一個稅務，一年期間多種闡述文件或給出不同的公告解釋，在實際應用中難免會出現(xiàn)偏差，最終導致偷稅、漏稅的現(xiàn)象。我國的稅收發(fā)展環(huán)節(jié)缺乏完備性，納稅人對于納稅含義、條款以及相關要求不能充分理解，給稅收籌劃工作帶來極大制約。

（三）稅收籌劃存在的風險

稅收籌劃的工作是一項對于專業(yè)能力要求甚高的崗位，一些股權(quán)投資企業(yè)為了節(jié)約企業(yè)運營成本，推動企業(yè)內(nèi)財務人員來開展此項工作，雖然從某種程度上說，財務人員具備一定的專業(yè)知識，對企業(yè)的發(fā)展狀況也比較了解，但是他們對于稅收籌劃的相關工作并不了解，專業(yè)能力水平方面有很大的限制，這就導致在工作過程中考慮不周全時，會存在僥幸心理，使得稅收籌劃工作的可行性十分缺乏，相應的，存在的風險也就高了。

三、新時期下股權(quán)投資企業(yè)稅收籌劃的優(yōu)化措施

（一）轉(zhuǎn)變投資準則的規(guī)劃范疇

1.投資方向上。各個國家的稅收政策存在差異，對于國家大力扶植的產(chǎn)業(yè)，應給予一定的稅收優(yōu)惠和相應的補助政策，當然，再給予企業(yè)優(yōu)惠時，必須符合國家頒布的有關企業(yè)所得稅的機制。例如，企業(yè)采購的設備在機制目錄范疇內(nèi)，這其中有10％的稅收可以抵扣，企業(yè)可以對相關的稅收政策進行仔細研究，就可以達到減少稅負的目的。2.投資方式上。股權(quán)投資企業(yè)的投資方式主要有四種，分別是貨幣資金投資、實物資金投資、無形資產(chǎn)投資和股權(quán)債券投資。對于股權(quán)投資企業(yè)來說，假設直接開展投資工作，則不會實現(xiàn)類似會計處理的流程，不能起到節(jié)稅的效果。因此，企業(yè)在進行投資時，應結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展狀況，選取適合自己的、可以達到高效益的投資模式。

（二）提高原股權(quán)的權(quán)威效力

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該方面的稅收政策遵循的原則是：若投資方為企業(yè)，享有的被投資企業(yè)相當于股息、紅利的收入免征企業(yè)所得稅；若投資方為個人，享有的被投資企業(yè)相當于股息、紅利的收入須計算繳納個人所得稅。投資者股息、紅利收入有三個來源，一是以留存收益直接分紅；二是以留存收益轉(zhuǎn)增資本的方式間接分紅；三是清算性分紅。

1.直接分紅

即被投資企業(yè)將除法定盈余公積外的留存收益分紅。其征免稅的基本依據(jù)是《企業(yè)所得稅法》、《個人所得稅法》及實施條例。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。根據(jù)《個人所得稅法》及實施條例，對股權(quán)持有環(huán)節(jié)個人投資者從被投資企業(yè)分回的股息、紅利等權(quán)益性投資所得，須按“利息、股息、紅利”所得繳納20%的個人所得稅。企業(yè)投資者的股息、紅利所得之所以免稅，是因為作為股息、紅利分配基礎的盈余公積和未分配利潤來源于企業(yè)稅后收益，若不免稅，會導致重復征稅；個人投資者之所以納稅，是因為股息、紅利雖來源于稅后收益，但前一環(huán)節(jié)繳納的是企業(yè)所得稅，并不是個人所得稅，不會產(chǎn)生重復征稅問題。

2.間接分紅

即被投資企業(yè)將留存收益轉(zhuǎn)增資本。該方式下企業(yè)投資者免稅，個人投資者不免稅。其征免稅原理仍是直接分紅的基本規(guī)定。間接分紅的實質(zhì)應從兩個角度理解：一是被投資企業(yè)先將留存收益向投資者分配，即直接分紅；二是投資者將取得的上述股息紅利再投資，進而增加注冊資本。由于企業(yè)投資者在直接分紅時是免稅的，所以被投資企業(yè)將留存收益轉(zhuǎn)增資本亦是免稅的；同理，個人投資者在直接分紅時不免稅，被投資企業(yè)將留存收益轉(zhuǎn)增資本時，仍須按“利息、股息、紅利”所得計算繳納個人所得稅。值得注意的是，盡管企業(yè)的法定盈余公積不能用于直接分紅，但其轉(zhuǎn)增資本時，征免稅的原理同未分配利潤轉(zhuǎn)增資本是相同的。國家稅務總局《關于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知》（國稅發(fā)〔1997〕198號）及國家稅務總局《關于盈余公積金轉(zhuǎn)增注冊資本征收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔1998〕333號），分別強調(diào)了用盈余公積金派發(fā)紅股和轉(zhuǎn)增注冊資本，應按照利息、股息、紅利所得征收個人所得稅；《國家稅務總局關于進一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知》（國稅發(fā)〔2010〕54號）也強調(diào)，對以未分配利潤、盈余公積和除股票溢價發(fā)行外的其他資本公積轉(zhuǎn)增注冊資本和股本的，要按照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。

3.清算性分紅

股權(quán)清算是指投資者從被投資企業(yè)撤資或減少出資。若投資者為企業(yè)，享有的被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積份額，視作股息所得免征企業(yè)所得稅；若投資者為個人，上述部分須計入財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得計征個人所得稅。根據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號），投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資，其取得的資產(chǎn)分為三部分，一是相當于初始出資的部分，確認為投資收回；二是相當于被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分，確認為股息所得；三是剩余部分，確認為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。根據(jù)《國家稅務總局關于個人終止投資經(jīng)營收回款項征收個人所得稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第41號），個人因各種原因終止投資、聯(lián)營、經(jīng)營合作等行為取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、違約金、補償金、賠償金及以其他名目收回的款項等，均屬于個人所得稅應稅收入，應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅。由上述公告可知，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入全部計入股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不得扣除投資者享有的被投資企業(yè)留存收益份額。股權(quán)清算環(huán)節(jié)，由于個人所得稅中的“股息紅利所得”與“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅率皆為20%，因此，上述公告對個人撤資或清算，未區(qū)分兩個具體稅目，一并按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計征個人所得稅。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的確定

無論是企業(yè)投資者，還是個人投資者，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓價款不得減去投資者享有的被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積份額，上述兩個份額一律視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的一部分處理。

1.企業(yè)投資者確認股權(quán)轉(zhuǎn)讓

所得的稅收政策?！秶叶悇湛偩株P于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第三條規(guī)定“，轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額”。

2.個人投資者確認股權(quán)轉(zhuǎn)讓

所得的稅收政策。根據(jù)《國家稅務總局關于個人投資者收購企業(yè)股權(quán)后將原盈余積累轉(zhuǎn)增股本個人所得稅問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第23號），個人確認投資轉(zhuǎn)讓所得時，“資本公積、盈余公積、未分配利潤”等盈余積累應一并計入股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格計算征收個人所得稅。

（三）稅收籌劃空間

上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅稅收政策，對于企業(yè)投資者，其在股權(quán)持有環(huán)節(jié)和清算環(huán)節(jié)從被投資企業(yè)直接分紅、以轉(zhuǎn)增資本方式間接分紅和清算性分紅免稅，減少了稅收負擔；其在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)確認股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)留存收益份額，增加了稅收負擔。因此，企業(yè)投資者轉(zhuǎn)讓股權(quán)，納稅籌劃的關鍵是將應稅所得轉(zhuǎn)化成免稅所得，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益中相當于股息、紅利的部分轉(zhuǎn)化為股權(quán)持有收益和股權(quán)清算收益。對于個人投資者，上述環(huán)節(jié)無免稅規(guī)定，不存在稅收籌劃空間。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

所得稅納稅籌劃假定股東甲以450萬元貨幣資金和股東乙投資成立了聯(lián)營公司華勝公司，股東甲占有華勝公司30%的股權(quán)。后因股東甲經(jīng)營策略調(diào)整，終止了對華勝公司的投資。終止投資時，華勝公司資產(chǎn)總額5000萬元，負債總額1000萬元，所有者權(quán)益總額4000萬元。所有者權(quán)益中，實收資本1500萬元，盈余公積1000萬元，未分配利潤1500萬元。該項股權(quán)投資的公允價值是1200萬元。

（一）股東甲是居民企業(yè)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅的納稅籌劃存在四種終止投資的方法，其應繳納的企業(yè)所得稅計算。四種終止投資的方案是：

1.按普通方法直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)

根據(jù)前述規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，無論是企業(yè)投資者，還是個人投資者，轉(zhuǎn)讓價款不得減去投資者享有的被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積份額。企業(yè)股東甲應繳納企業(yè)所得稅為187.5萬元。該種方法下，未分配利潤、盈余公積對應部分均未享受免稅待遇。

2.以直接分紅方式避稅

即先分配再轉(zhuǎn)讓股權(quán)華勝公司先將1500萬元的未分配利潤進行分配，企業(yè)股東甲收回450萬元（1500×30%），然后以750萬元價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)。該方案實質(zhì)是將450萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益轉(zhuǎn)化為股權(quán)持有收益，分配的450萬元無須繳納企業(yè)所得稅，企業(yè)股東甲最終僅須繳納企業(yè)所得稅75萬元，較普通轉(zhuǎn)讓方式節(jié)稅112.5萬元。本方案中，企業(yè)股東甲享有的華勝公司未分配利潤部分享受了免稅待遇，享有的盈余公積部分未享受免稅待遇。

3.以間接分紅方式避稅

即先轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權(quán)華勝公司先用625萬元盈余公積和1500萬元未分配利潤增加注冊資本，之后企業(yè)股東甲以1200萬元的價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)。該方案的實質(zhì)是將637.5萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益轉(zhuǎn)化為持有收益并增加股權(quán)計稅成本。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的百分之十列入法定公積金。公司的公積金用于彌補公司的虧損、擴大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉(zhuǎn)為增加公司資本。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時，所留存的該項公積金不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的百分之二十五。本例中的“盈余公積”屬于《公司法》中的法定（盈余）公積金。由于法定盈余公積不能用于直接分紅，所以，本方案采取盈余公積和未分配利潤同時轉(zhuǎn)增資本的方式。華勝公司實收資本為1500萬元，盈余公積最多只能轉(zhuǎn)增資本625萬元（1000-1500×25%）。企業(yè)股東甲享有的部分為：（1500+625）×30%=637.5（萬元）。其應繳納企業(yè)所得稅28.13萬元，較普通轉(zhuǎn)讓方式節(jié)稅159.37萬元。本方案中，企業(yè)股東甲享有的華勝公司未分配利潤的全部及盈余公積的對應部分享受了免稅待遇。

4.以清算分紅方式避稅

即撤資方案企業(yè)股東甲從華勝公司撤資，直接收回貨幣資金1200萬元。其股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益750萬元轉(zhuǎn)化成清算環(huán)節(jié)股息性質(zhì)的所得。該方案中，投資收回450萬元，股息性質(zhì)所得為：（1000+1500）×30%=750（萬元），投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得為0，企業(yè)股東甲無須繳納企業(yè)所得稅，較普通轉(zhuǎn)讓方式節(jié)稅187.5萬元。企業(yè)股東甲享有的華勝公司未分配利潤、盈余公積全部享受免稅待遇。

（二）股東甲是居民自然人

股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅納稅籌劃由于個人投資者從被投資企業(yè)分得的股息、紅利無免稅規(guī)定，因此，其終止投資應負擔的個人所得稅亦不存在納稅籌劃空間。

三、企業(yè)重組中股權(quán)收購業(yè)務的避稅思路

企業(yè)重組中的股權(quán)收購屬于特殊的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)收購支付方式分為股權(quán)支付和非股權(quán)支付。若采用股權(quán)支付方式，在收購企業(yè)支付的是其控股企業(yè)股權(quán)的情況下，股權(quán)收購行為中又包含了股權(quán)互換的行為，使股權(quán)收購行為產(chǎn)生了兩個股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體和兩個股權(quán)受讓主體。盡管如此，其稅收籌劃的基本依據(jù)如前所述，原理是相同的。企業(yè)重組的稅務處理區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務處理和特殊性稅務處理，兩種不同稅務處理方式下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅納稅籌劃思路為：

（一）一般性稅務處理

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號），無論是股權(quán)支付，還是非股權(quán)支付，被收購企業(yè)的股東應確認股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得和損失，收購方取得被收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。股權(quán)支付方式下，如果收購企業(yè)支付的是其控股企業(yè)的股權(quán)，重組雙方皆涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。收購企業(yè)轉(zhuǎn)讓了被支付的股權(quán)，被收購企業(yè)的股東轉(zhuǎn)讓了被收購的股權(quán)。收購方和被收購企業(yè)的股東都要就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得計算繳納所得稅。非股權(quán)支付方式下，僅被收購企業(yè)的股東轉(zhuǎn)讓了股權(quán)，就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅。一般性稅務處理的避稅操作同前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅納稅籌劃方案原理相同。重組之前，擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的一方應采用直接分紅、間接分紅等方式減少被投資企業(yè)凈資產(chǎn)，以降低擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公允價值及應稅所得，才能取得較好的避稅效果。

篇（9）

建筑安裝企業(yè)有著明顯區(qū)別于其他行業(yè)的典型特征，即建設周期長、投資金額大、產(chǎn)品唯一性、業(yè)務形式多樣性等。建筑安裝工程的業(yè)務形式，有總承包、轉(zhuǎn)包、分包等，不同的業(yè)務形式有著不同的納稅義務。

（一）稅務籌劃 是指依照國家法律法規(guī)，在稅收法規(guī)允許下、國家政策范圍內(nèi)進行的策劃，其形式上、實質(zhì)上都必須順應立法意圖，堅決反對偷稅、漏稅、避稅的行為。偷稅、漏稅，是指違反法律法規(guī)，逃避稅收負擔的行為。避稅行為，是指形式上符合法律規(guī)定，但其實質(zhì)上卻是違背立法意圖的，也就是故意鉆稅法上的漏洞的行為。避稅的行為使得無法獲得穩(wěn)定的稅收利益，稅務部門應通過不斷完善稅法，將避稅行為扼殺在搖籃之中。而對于已獲得的稅收收益，稅務部門能夠通過反避稅調(diào)查，調(diào)整應納稅事項，將納稅人少納的稅款追繳回來。

（二）稅務籌劃特點 為保證稅收利益的穩(wěn)定、可靠，必須進行有效的稅務籌劃。

首先，應保證稅務籌劃是在法律允許的范圍之內(nèi)進行的，即稅務籌劃應具有合法性，納稅人按照稅法的相關規(guī)定繳納自己應繳納的稅款。稅務籌劃必須是合法的，稅務籌劃方案不能夠違背國家稅收法律法規(guī)，也不能違背其他法律法規(guī)，否則稅務籌劃方案就無法進行實踐操作，也是無效的。

其次，納稅人按照同一經(jīng)濟活動的不同經(jīng)營方案應承擔的稅收任務，進行規(guī)劃設計，即稅務籌劃應具備籌劃性，綜合衡量多種方案，從而選取對納稅人最有益處的方案。保障企業(yè)獲得最大的稅后利潤，是建筑安裝企業(yè)進行稅務籌劃的最終目的，即稅務籌劃應具備目的性，選取的納稅方案要符合稅后利潤最大化這個目標。按照稅法的規(guī)定，納稅人策劃出多種納稅方案后，為實現(xiàn)企業(yè)自身利益的最大化，可以實施稅負較低的方案。

（三）稅務籌劃作用 具體有：

（1）稅務籌劃是企業(yè)生存、發(fā)展的必然選擇。隨著社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，市場競爭激烈程度不斷增加，建筑安裝企業(yè)要想在激烈的競爭之中獲得一席之地，尋求更好、更廣闊的發(fā)展，就應不斷地加強企業(yè)的管理，樹立節(jié)能減耗意識，降低原材料的消耗，減少生產(chǎn)成本，積極采用先進技術(shù)、應用新工藝、新方法，及時對固定資產(chǎn)進行深層改造，逐步擴大生產(chǎn)規(guī)模，加強勞動效率的提高，進一步增加收入。然而現(xiàn)階段，建筑安裝企業(yè)要想降低生產(chǎn)成本、增加收入都有著一定的困難，因此，企業(yè)必須選擇稅務籌劃的方式，通過降低稅收成本來增加企業(yè)效益。

（二）稅務籌劃逐步成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分 建筑安裝企業(yè)為實現(xiàn)自身利益的最大化，通過進行稅務籌劃，對涉及稅收的經(jīng)濟事項進行統(tǒng)籌安排，發(fā)揮了企業(yè)獨立自，是企業(yè)將社會賦予了它的權(quán)利的具體實踐。因此，企業(yè)應認真、仔細研究國家的稅收政策，依照企業(yè)自身的實際情況，選擇符合企業(yè)發(fā)展的稅收政策，并進行積極的稅務籌劃。而且隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的健全、完善，稅務籌劃已逐漸成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。

（三）稅收優(yōu)惠政策為企業(yè)稅務籌劃提供了可能性 我國地區(qū)間、部門間存在著發(fā)展不平衡現(xiàn)象，而不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也嚴重制約著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。為保證區(qū)域之間發(fā)展的平衡性，調(diào)整產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，我國將稅收的的經(jīng)濟杠桿作用予以充分發(fā)揮，制定了一系列的稅收優(yōu)惠政策，針對不同的情況可以不征收或者少征收所得稅，企業(yè)之間稅率有高有低，稅基大小不一。因此，這就為企業(yè)提供了充分的選擇機會，為企業(yè)進行稅務籌劃提供了充足的可能性與廣闊的操作空間。

二、建筑安裝企業(yè)稅務籌劃措施

由于建筑安裝企業(yè)的稅收具有其他行業(yè)不能比的復雜性與獨特性，從而也為企業(yè)的稅務籌劃提供了充足的空間。

（一）依法納稅是稅務籌劃的前提 建筑安裝企業(yè)進行稅務籌劃必須是合法的，與偷稅、逃稅有著根本性的區(qū)別。納稅人在履行納稅義務時，應根據(jù)稅法的相關規(guī)定及時、積極進行繳納足額的稅款，一切違反稅法及其他法律規(guī)定的行為都是違法的，都將受到法律的制裁，必須嚴厲杜絕逃稅、漏稅，不納，或是稅款不足額，繳納時間延遲的行為。而稅務籌劃是在依法納稅的前提下，是對稅法及其他法律嚴格遵守的基礎上，采取的一種合法、合理、合情的降低稅負的方案。然而現(xiàn)階段，許多納稅人對稅務籌劃理解不夠準確，片面認為稅務籌劃是為了幫助企業(yè)少繳納稅款，甚至不惜違法法律規(guī)定，實施偷稅、漏稅的違法行為，導致稅務籌劃工作處于停滯不前的局面，因此建筑安裝企業(yè)在進行稅務籌劃時必須做到依法納稅。

（二）對混合業(yè)務的稅務籌劃 建筑企業(yè)進行綜合性業(yè)務的現(xiàn)象時有發(fā)生，如既要銷售建筑產(chǎn)品，又要為客戶提供安裝勞務，因此要予以重點籌劃。建筑安裝企業(yè)在從事建筑、修繕、安裝、裝飾等工程作業(yè)時，與另一方簽訂工程合同，在銷售自己生產(chǎn)的貨物同時向客戶提供安裝勞務時，并在合同中予以單獨標準寫明安裝勞務價格，若企業(yè)擁有建設行政部門批準的建筑施工（安裝）資質(zhì)，那么建筑安裝企業(yè)按照17%的稅收率對其取得的全部收入繳納增值稅。由此可以得出，企業(yè)為實現(xiàn)利潤的最大化，減少企業(yè)稅務負擔，可以考慮辦理相關資質(zhì)證明，并在合同訂立時另外單獨標注建筑勞務價格，從而滿足相關規(guī)定，減少納稅成本。

（三）原材料稅務籌劃技巧 根據(jù)營業(yè)稅法，納稅人在從事建筑、裝飾、修繕工程項目時，不管核算方式如何選擇，不管項目工程是包工包料還是包工不包料，工程所用原材料與其他物資、動力價款都包含在營業(yè)額內(nèi)，但是建設方提供的設備價款除外。工程所需原材料的采購渠道不同，企業(yè)的計稅依據(jù)則會不同。建設單位若是從市場上直接采購材料，則價格較高，這樣施工企業(yè)就會在使用原材料時精打細算，加強原材料的管理，對工程原材料的預算開支進行嚴格控制，從而保證原材料及其他材料的使用效率不斷提高。建筑安裝企業(yè)與材料供應商建立了長期合作關系，則購買材料的價格相對便宜，因此工程材料物資的價款降低，采用合理、科學、合法的方式方法降低稅負，減少計稅的營業(yè)額，實現(xiàn)節(jié)稅目標。

例如：建筑安裝公司甲方為一方企業(yè)修建廠房，工程承包價款總價為1000萬元，乙方負責購買工程所需各類裝飾材料，材料價格為500萬元，那么建筑安裝公司甲方所應繳納的營業(yè)稅為：（1000+500）×3%=45（萬元）。若是建筑安裝公司甲方利用自身優(yōu)勢，只需花費400萬元就可從市場上采購完善該項工程所需裝飾材料，則建筑安裝公司甲方與企業(yè)乙方訂立工程項目承包合同時，就要把采購材料的價款包含在其中，合同總的價款就為1400萬元，那么建筑安裝公司甲方所應繳納的營業(yè)稅就是：1400×3%=42萬元。與第一種承包方式相比，建筑安裝企業(yè)承擔的稅收額要少3萬元。

（四）安裝工程產(chǎn)值稅務籌劃 在《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，企業(yè)進行安裝工程作業(yè)活動時，若安裝工程的產(chǎn)值是以安裝的設備的價值來衡定的，企業(yè)的營業(yè)額就要包括設備的價值。

根據(jù)這項規(guī)定，建筑安裝企業(yè)在進行安裝工程作業(yè)活動時，就要盡可能的避免將設備的價值作為工程的產(chǎn)值。機械設備由工程建設單位負責提供，建筑安裝企業(yè)只需對設備進行安裝即可，獲得收入只是購買原材料費與安裝費，因此企業(yè)安裝工程的產(chǎn)值就不包括安裝設備的價值，最終實現(xiàn)合理避稅的目的。

例如：企業(yè)委托某一建筑安裝公司修建辦公樓，工程承包款總價為5000萬元，訂立的合同中包括了為大樓進行價值500萬元的中央空調(diào)的安裝，建筑安裝公司負責提供中央空調(diào)，那么建筑安裝公司所需繳納的營業(yè)稅則為：

5000×3%=150萬元。

若是建筑安裝公司與企業(yè)在訂立合同時，對工程承包總價中不包含安裝中央空調(diào)的價格做出明確規(guī)定，由乙方負責提供與安裝中央空調(diào)，那么建筑安裝則應繳納的營業(yè)稅是：

（5000-500）×3%=135萬元。

與前一種形式相比，建筑安裝企業(yè)所要繳納的營業(yè)稅減少了15萬元。

（五）籌集資金籌劃 建筑安裝企業(yè)進行建筑、安裝、裝飾、修繕工程作業(yè)時，對資金的需求量很大，而不同的融資方式對企業(yè)所承擔的稅負起著不同的影響。例如：建筑企業(yè)甲擁有建筑、房地產(chǎn)及相關企業(yè)十多家，以往都是由公司統(tǒng)一各金融機構(gòu)進行貸款，再轉(zhuǎn)貸于下面控股公司，并向控股公司收取一定的利息。公司從銀行處融資6000萬元，向銀行支付利息360萬元，從其他控股企業(yè)中收取信息396萬元。

為減輕企業(yè)稅負，企業(yè)應進行積極有效的稅務籌劃，選擇最適當?shù)挠嫸惙绞?。建筑企業(yè)甲魚各控股公司簽訂轉(zhuǎn)貸款合同，甲方向各控股公司收取利息360萬元，與銀行利息相同，同時甲方向各控股收取36萬元管理費。這樣一來，建筑企業(yè)甲就不需要繳納營業(yè)稅，而各控股公司所繳納的管理費在稅前就進行扣除。各控股公司再向公司總部繳納的利息沒有超過同期的銀行貸款利息，也就沒有涉稅金額。這樣一來，與其他計稅方式相比，建筑企業(yè)甲所承擔的稅負明顯的下降，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目標。

（六）利用納稅時間進行稅務策劃 建筑安裝企業(yè)承攬工程任務時，工程項目按照合同完成后一次性結(jié)算所有價款，這樣營業(yè)稅納稅義務就會以工程合同價款結(jié)算的當天來做為發(fā)生的時間。

工程項目按照一旬結(jié)尾或是月中預支、月終進行結(jié)算、工程竣工后進行最終清算的辦法計算工程價款，這樣企業(yè)所要履行的營業(yè)稅義務則以月份終了清算已完工程價款的當天作為發(fā)生的時間。

項目工程根據(jù)工程形象的不同進度進行不同階段結(jié)算價款，這樣建筑安裝企業(yè)所應承擔的營業(yè)稅納稅義務則以以月份終了清算已完工程價款的當天作為發(fā)生的時間。

工程項目按照企業(yè)結(jié)算方式的，企業(yè)營業(yè)稅義務以結(jié)算工程價款的當天作為發(fā)生時間，而不是建筑安裝企業(yè)收到預付材料款與預收工程價款的時間。由此可以看出，建筑安裝企業(yè)科學、合理選擇結(jié)算方式，結(jié)算時間不要以預收款時間為準，而是應將結(jié)算時間盡可能的推遲延后，從而促使營業(yè)稅繳稅義務發(fā)生時間不斷延遲，為企業(yè)的有效運轉(zhuǎn)提供足夠的資金，促使企業(yè)進一步獲得資金的時間價值，不斷為建筑安裝企業(yè)的經(jīng)營活動提供便利。

（七）工資資金稅務籌劃辦法 與其他行業(yè)相比，建筑業(yè)工程周期很長，并且受到季節(jié)、氣候的影響較大，因此建筑安裝企業(yè)職工與其他行業(yè)職工的工資發(fā)放形式存在差別。按照稅收法律規(guī)定，發(fā)放年終獎的形式主要有分月發(fā)放、月獎按照比例發(fā)放、全年一次性發(fā)放。

為實現(xiàn)最好的節(jié)稅效果，應將部分作為月獎，剩余的則進行年終發(fā)放，而最科學的則是采用月獎按照比例控制發(fā)放，這樣都比全年一次性發(fā)放的節(jié)稅效果好。分月發(fā)放的獎金要與每月工資薪金進行合并，使得納稅基數(shù)提高，從而讓工資薪金與獎金適用于較高稅率的機會不斷增加。若是將部分獎金作為月獎在每月中發(fā)放，則有效降低年終獎適用于較高稅率的可能性，并且保證了月收入適用于最高的稅率不會發(fā)生變化，從而獲得比全年一次性發(fā)放年終獎時所承擔的更低的稅負。

三、建筑安裝企業(yè)稅務籌劃風險防范

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，競爭愈演愈烈，越來越多的納稅人在關注、重視稅務籌劃，然而稅務籌劃的實踐操作常常是在稅收法規(guī)的邊緣，帶有很大的風險性。由此可知，納稅人要想通過有效的稅務籌劃實現(xiàn)預期的減輕稅負的目標，最為關鍵的就是注意防范風險，保證籌劃行為符合稅法以及其他法律、法規(guī)要求。

（一）防范對稅收政策理解錯誤、片面的風險 納稅人在進行具體的稅務籌劃時，必須要全面、準確地理解、把握與之相關的稅收政策的具體內(nèi)涵。避免由于在一個細小的方面、或是一個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，而致使整個稅務籌劃行為失敗。

（二）防范稅收優(yōu)惠政策條件要求執(zhí)行不到位的風險 稅收優(yōu)惠政策通常有著確定的適用范圍，往往詳細規(guī)定了能夠享受這一優(yōu)惠政策應滿足的基本條件，例如企業(yè)類型、特定人員比例、注冊地點等等。要想享受到這項稅收優(yōu)惠政策，納稅人就應該保證符合這些條件，而且進行實時動態(tài)監(jiān)控，保障隨時都能符合政策規(guī)定。

總之，稅務籌劃對于納稅人法律意識的提高有重要作用，能夠幫助建筑安裝企業(yè)有效增加財富，同時也是社會主義市場經(jīng)濟條件下企業(yè)更好地維護自身權(quán)利的具體要求與必然趨勢。建筑安裝企業(yè)在進行稅務籌劃時，應明確企業(yè)自身的特點，掌握稅務籌劃的特征、作用，從而幫助企業(yè)更好地實現(xiàn)稅務籌劃。建筑安裝企業(yè)應在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行有效的稅務籌劃，從多方面進行思考，如對混合業(yè)務進行稅務籌劃，利用工程承包方式進行有效的稅務籌劃，從安裝工程產(chǎn)值方面進行稅務籌劃，利用納稅時間進行稅務策劃，從工資薪金發(fā)放上思考稅務籌劃的辦法，并注意防范稅務籌劃的各類風險，從而不斷的降低、減輕稅負，增強企業(yè)的市場競爭能力，最終實現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

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篇（10）

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)。所以有必要對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結(jié),使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

一、立項環(huán)節(jié)

實際中很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業(yè)的潛在稅負。

企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。

所以筆者建議,企業(yè)在立項時,就應提早考慮項目的實際情況和相關影響,選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。

二、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)

實際中有些企業(yè)在委托境外設計公司提供設計服務時,由于設計服務合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。

境外設計公司提供設計服務時,可能會不涉及境內(nèi)服務,也可能會涉及境內(nèi)服務。對于不涉及境內(nèi)服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算、繪圖等業(yè)務全都在中國境外進行,設計完成后,將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè),對外商從中國取得的全部設計業(yè)務收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內(nèi)服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算繪圖等業(yè)務全部或部分是在中國境外進行,設計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監(jiān)督管理和技術(shù)指導,已構(gòu)成在中國境內(nèi)設有機構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動。因此,對其所得的設計業(yè)務收入,除準許其扣除發(fā)生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外,其余收入應依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設計或合作(或聯(lián)合)設計合同中,沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進行的設計勞務的,都應與其在中國境內(nèi)提供的設計勞務所取得的業(yè)務收入合并計算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。

所以筆者建議,企業(yè)應與境外設計公司協(xié)定提供設計服務的方式,若全部為境外提供的,應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導的,應在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。

三、融資環(huán)節(jié)

企業(yè)資金不足可以從其關聯(lián)方融資。如從關聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標準的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。

所以筆者建議,企業(yè)應提前與稅務機關溝通,明確關聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關聯(lián)方貸款金額,盡量使關聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達到。

如企業(yè)向關聯(lián)方支付的利息超過同期金融機構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。

所以筆者建議,為避免關聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機構(gòu)同類貸款利率來安排集團內(nèi)資金借貸。

若企業(yè)是無償使用關聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導致雙重征收企業(yè)所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應審核目前集團內(nèi)關聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務規(guī)定準備相關證明文件。

四、土地取得環(huán)節(jié)

(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地

在以前年度取得國有土地使用權(quán)時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應對不屬于預付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應開發(fā)成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。

對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進行土地開發(fā)而支付的土地閑置費,在計算企業(yè)所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務規(guī)定未對此作相關規(guī)定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應加強項目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進行開發(fā);若的確需延期,應盡早與相關政府部門協(xié)商,爭取減免土地閑置費。并與稅務機關確認相關稅務處理方法。

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用,因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應加強資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應盡早與相關政府部門協(xié)商,爭取減免滯納金。

(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地

實際中在資產(chǎn)購置時,存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據(jù)的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。

所以筆者建議,企業(yè)應按實際交易價格來訂立相關轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務風險。

五、拆遷安置環(huán)節(jié)

在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財務報銷憑證。

所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。

六、工程建設環(huán)節(jié)

在工程建設環(huán)節(jié)若與關聯(lián)方簽訂的工程造價高于當?shù)厥袌鰳藴?根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來,不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關聯(lián)方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標準,并據(jù)以計算扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應審核目前集團內(nèi)關聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務規(guī)定準備相關證明文件。

七、預售環(huán)節(jié)

企業(yè)有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報,根據(jù)規(guī)定,對預售收入,應按預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。

所以筆者建議,企業(yè)應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。

八、銷售環(huán)節(jié)

企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用,而不計入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數(shù)額大小,均應計入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務規(guī)定未對此作相關規(guī)定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關規(guī)定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。

所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算,在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。

企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務報酬超過一定標準,企業(yè)作為扣繳義務人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務的業(yè)主扣繳相關的個人所得稅。

九、出租環(huán)節(jié)

實務中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。

無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質(zhì)為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應的企業(yè)所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業(yè)所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。

所以筆者建議,企業(yè)應將買賣合同改為租賃合同,避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。

十、項目清算環(huán)節(jié)

在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業(yè)會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業(yè)在結(jié)算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。

所以,筆者建議,企業(yè)在作項目開發(fā)時,應考慮土地增值稅的清算時點,安排相關工程。對后建的工程,企業(yè)可與主管稅務機關協(xié)商在最終結(jié)算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。

總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務問題比較復雜,筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務風險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國企業(yè)所得稅法.國務院令[1993]第136號.