序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)的開發(fā)策略范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資過程是一種預測未知將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風險行業(yè)，不確定性伴隨其始終；再加上房地產(chǎn)投資數(shù)額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風險。

1、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風險

1.1 經(jīng)濟風險

是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

1.2 政治風險

是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關于房地產(chǎn)方面的業(yè)務也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。

1.3 自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

1.4 技術風險

是指由于科技進步、技術結(jié)構(gòu)及其相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

1.5 經(jīng)營風險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

2、應對風險的策略

2.1 風險回避

風險回避是根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

2.2 風險控制

風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據(jù)風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。

2.3 風險轉(zhuǎn)移

風險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉(zhuǎn)移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致?lián)p失的法律責任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔。風險轉(zhuǎn)移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風險。

風險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔適當?shù)娘L險；（3）風險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風險管理措施。

2.4 風險自留

風險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔風險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結(jié)合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。

2.5 風險利用

風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

2.6 減輕風險的損失

經(jīng)營風險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。在減輕經(jīng)營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經(jīng)營項目的費用與收益比率，減少經(jīng)營過程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營周期或縮小經(jīng)營規(guī)模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發(fā)建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。

3、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目是高投入高風險高回報的項目。在這個高風險的投資環(huán)境中想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發(fā)投資風險分析，并采取適當?shù)膶Σ?、方法，以期達到項目風險防范的目的，提高收益的可靠性。

篇（2）

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容較多，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理必須涉及到規(guī)劃、設計、開發(fā)、施工等多方面的管理。并對這些管理內(nèi)容采取相應的優(yōu)化措施，才能將工程管理水平提升到一個新的臺階，從而提高自身的核心競爭力?；诖耍P者結(jié)合自身工作實踐，做出以下幾點分析與見解。

一、淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容

開發(fā)房地產(chǎn)的目的主要是為了盈利，而加強開發(fā)房地產(chǎn)過程中的管理則是實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的重要途徑，因而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強管理就顯得尤為重要?；诖耍P者就房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容進行分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，規(guī)劃管理是主要是管理內(nèi)容和不可或缺的管理內(nèi)容之一。這就需要在房地產(chǎn)開發(fā)施工之前，就整個工程項目進行一個整體而又詳細的規(guī)劃和設計，結(jié)合工程需要，結(jié)合本項目的特點，選取行之有效的施工方案和策略，以保證整個工程項目的施工順利有序的開展。如果在房地產(chǎn)開發(fā)施工之前缺乏相應的規(guī)劃管理，把可能出現(xiàn)的問題和困難考慮在前面，不僅會使得工程進度被延誤，還會浪費大量的人力物力和財力，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低企業(yè)效益；另則為保證既定效益，只能提高出售價格，給廣大消費者帶來購房的經(jīng)濟壓力而流失大量的準顧客，同樣損失企業(yè)的經(jīng)濟效益。因而必須在房地產(chǎn)開發(fā)管理中加強規(guī)劃管理。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設計管理

在房地產(chǎn)施工過程中，設計管理具有決定性和關鍵性的作用，直接影響項目的開發(fā)成本。為確保建筑工程項目施工順利有序的進行，作為設計人員就必須在建筑工程項目方案和擴初階段，依據(jù)項目性質(zhì)、功能需求、項目定位、檔次等等因素，對整個開發(fā)項目進行整體設計。在設計過程中，還應充分考慮客戶的需求，根據(jù)項目所在地段，進行市場充分調(diào)研，摸清潛在客戶如對戶型大小，總價等需求，以盡可能的滿足客戶需求和刺激客戶消費為目的，進行針對性和個性化的設計，才能確保企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)管理

開發(fā)管理同樣是確保房地產(chǎn)開發(fā)項目順利有序進行重要管理措施。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應結(jié)合工程項目所在地的實際情況及施工現(xiàn)場的實際，制定行之有效的開發(fā)方案，如施工單位的選擇，工程款支付方式、何時開始施工、何時達到銷售條件等等。并在開發(fā)方案制定過程中根據(jù)市場需求情況，合理確定房屋銷售價格，以便于業(yè)主結(jié)合自身經(jīng)濟實力與實際需求確定購買意向，并加強與潛在客戶的溝通確定出最佳的開發(fā)方案，從而最大程度的確保開發(fā)方案的科學合理性。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的施工管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，施工管理尤為重要，其不僅同一般的建筑工程項目有一定的差別，而且所涉及施工技術和專業(yè)知識及其復雜，因而在工程施工管理中也存在較大的難度。這就需要開發(fā)商嚴格要求管理人員加強開發(fā)工程項目的管理，特別對質(zhì)量和進度這對矛盾體加強過程管理，使其能成矛盾的統(tǒng)一體，以及各施工單位之間、工種之間、施工工作面的組織和相互協(xié)調(diào)。在國家法律法規(guī)的許可下，在堅持公開公正的原則下，采用現(xiàn)代建筑施工技術和材料，確保工程質(zhì)量達標的同時保證工程項目的進度和安全，從而為取得整個開發(fā)項目的成功奠定堅實的基礎，也是為企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的重要內(nèi)容。

二、當前房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中經(jīng)常會面臨很多問題，但主要問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的成本、質(zhì)量、進度、安全等方面的問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的成本問題

任何企業(yè)存在都是在合法的情況下獲得正當利益的前提下，因而對房地產(chǎn)開發(fā)商更是如此。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，其一，在保證相同品質(zhì)的前提下，加強管理，加強材料招投標控制，合理選用性價比高的材料，能減少投入，達到降低成本目的；其二，主要是通過銷售房屋提高企業(yè)的資金投資回饋力度，減少開發(fā)過程的資金成本。開發(fā)商必須抓住時機，合理定價，這就需要開發(fā)商準確測算房屋的建安成本、財務成本、銷售成本等等，綜合測定合理的房屋銷售成本，并結(jié)合市場需求，確定合理市場定價。成本投入多少直接影響產(chǎn)品的質(zhì)量和銷售資金回籠。成本過高會給廣大購房者帶來經(jīng)濟壓力而減少房屋銷售數(shù)量，這樣開發(fā)商的資金就難以回籠，成本過低房屋質(zhì)量就無法保障，因而成本問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中必須科學妥善處理的問題，在回籠資金的同時取得一定的經(jīng)濟效益。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的質(zhì)量問題

房屋質(zhì)量如果無法保障，那么開發(fā)商的就會失去在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的命脈，因而質(zhì)量問題是開發(fā)商必須處理好的問題，只有合格的質(zhì)量才能確保房屋正常的銷售，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟利益。質(zhì)量就是生命，作為開開發(fā)商必須在施工過程中加強各方的溝通和協(xié)調(diào)，著力提高工程質(zhì)量。俗話說：“千杯萬杯不如老百姓的口碑”。只有著力做好產(chǎn)品質(zhì)量，企業(yè)才能立足于市場。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的進度問題

進度問題始終貫穿于整個工程項目開發(fā)之中的問題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴格的進度計劃，并在施工過程中嚴格執(zhí)行，對于出現(xiàn)的進度變更應盡可能的分析進度問題，及時糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會增加企業(yè)的運行成本，還會影響企業(yè)的社會效益。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的安全問題

安全無小事，房地產(chǎn)開發(fā)本來就具有較高的危險性，企業(yè)要想獲得利益的最大化必須加強安全管理，注重安全問題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應的預警和應急措施，加強施工人員的安全教育與培訓，加大安全管理和投入，始終確保工程項目安全高效的運行是目前遇到的最大問題。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的優(yōu)化策略

企業(yè)要發(fā)展，離不開企業(yè)的有效管理，為確保管理的有效性，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，就必須結(jié)合管理內(nèi)容及面臨的管理問題，采取相應的優(yōu)化措施，才能更好的實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。基于此，筆者結(jié)合自身實踐，提出以下幾點關于加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的優(yōu)化策略。

第一，工程的成本控制對工程整體來說都是非常重要的，而工程成本控制的關鍵就在前期方案階段或者說是設計階段，選擇一個優(yōu)秀的勘探和設計單位是非常必要的。工程的勘探和設計是決定工程成本的兩大主要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，能夠準確對土質(zhì)情況進行定位以及提供合理的設計依據(jù)，就會將大大的降低工程的造價成本。地底下的物質(zhì)是人肉眼看不見的，情況相當復雜，設計時為確保安全性往往會放很大的安全系數(shù)，增加投入。如能夠準確分析土質(zhì)情況和土質(zhì)受力，必將大大減小設計安全系數(shù)，節(jié)約成本。可見，選擇一家技術實力強和負責任的勘探單位多么重要。另外，在設計階段結(jié)構(gòu)模型搭建的合理性和優(yōu)化設計，在很大程度上節(jié)約成本。設計階段方案的確定，基本上可以說項目投資成本的約百分之七十已經(jīng)確定。

第二，監(jiān)理工作是提高工程質(zhì)量的一個重要保證，所以，在選擇監(jiān)理公司方面也要慎重，要選擇高效負責任的監(jiān)理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業(yè)監(jiān)理工程師，有針對性的對項目進行監(jiān)理。監(jiān)理的負責任程度直接影響了房地產(chǎn)公司的對外形象以及工程的管理成本，通過監(jiān)理工作所反映出來的問題就可以間接的判斷工程的整體質(zhì)量以及公司的信譽。所以，在監(jiān)理公司的選擇上也是要格外注意的。

第三，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，人們的工程質(zhì)量意思也不斷增強，對房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，特別是其開發(fā)工程的質(zhì)量，市場信譽度和口碑，以及與客戶溝通時的服務態(tài)度。所以一個信譽好的施工企業(yè)、素質(zhì)高的項目經(jīng)理和有責任性的項目團隊對一個房地產(chǎn)施工來說是非常重要的，直接關系著工程的進度以及工程質(zhì)量。

第四，工程管理的主要內(nèi)容有很多，其中還包括與工程相關的資料、各個部門之間的關系協(xié)調(diào)、銷售分區(qū)圖的確認和統(tǒng)一等等。由于其涉及到的內(nèi)容相對來說比較復雜，沒有一個合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進行，從而影響整個工程的開發(fā)周期。

四、結(jié)語

總之，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應結(jié)合開發(fā)管理內(nèi)容和面臨的管理問題，選擇優(yōu)秀的勘探和設計單位和高效負責任的監(jiān)理公司以及信譽好的施工企業(yè)和素質(zhì)高的項目經(jīng)理，并加強工程項目的開發(fā)管理，才能更好的提高開發(fā)管理水平，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，助推我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]孫光新.試述房地產(chǎn)企業(yè)多項目管理內(nèi)容及方法[J].民營科技，2009，（12）

篇（3）

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施品牌發(fā)展策略的必要性

現(xiàn)在的市場競爭其實已經(jīng)發(fā)展為到了“品牌的戰(zhàn)爭”的階段，沒有品牌的競爭是無力的競爭。由于房地產(chǎn)銷售一般是商家（開發(fā)商或商）直接針對消費者，且房地產(chǎn)具有四大特點：（1）房地產(chǎn)不是大眾產(chǎn)品，不宜進行大眾媒體傳播；（2）產(chǎn)品個體獨立性強，差異性大，不宜復制；（3）地域文化、人文風情存在較大差異；（4）越域拓展，難以實現(xiàn)資源共享等。正是因為房地產(chǎn)企業(yè)具有這些特點，因此在越域拓展的過程中，品牌無疑是房地產(chǎn)企業(yè)最為有效共享資源和競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷品牌現(xiàn)狀

1．現(xiàn)狀。當前，品牌早已成為參與市場競爭點石成金的利器，近些年來房地產(chǎn)界“打造品牌”的呼聲也風起云涌。然而，我國今天的房地產(chǎn)業(yè)品牌現(xiàn)狀卻不容樂觀。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了地段競爭的初級階段，現(xiàn)階段是規(guī)劃競爭、概念競爭、品牌競爭并存。目前，大部分房地產(chǎn)公司都屬于以規(guī)劃競爭、概念競爭為主導戰(zhàn)略的企業(yè)，而真正的品牌驅(qū)動型企業(yè)鳳毛麟角。2004年，由世界品牌價值權(quán)威評估機構(gòu)“世界品牌實驗室（wbl）”的《中國500最具價值品牌》，海爾以612.37億元名列榜首，而房地產(chǎn)業(yè)“第一品牌”的萬科僅以173.56億元排在第30位。前200位排名中，也只有萬科等三家地產(chǎn)品牌入圍。對于動輒大手筆的房地產(chǎn)業(yè)來說，這樣的結(jié)果確實令人汗顏。忽視品牌建設的結(jié)果是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以積累和借助品牌的信譽資源，迅速提升產(chǎn)品價值銷量，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴張。美國最大的房地產(chǎn)公司pultehomes占美國國內(nèi)房地產(chǎn)市場份額達4%左右，而我國房地產(chǎn)老大萬科占我國房地產(chǎn)市場份額不足1%。

2．導致房地產(chǎn)營銷品牌現(xiàn)狀的原因。（1）缺乏對品牌管理精髓的深入理解。很少有中國房地產(chǎn)企業(yè)的高層與品牌負責人理解品牌管理的精髓，他們基本上不明白“品牌價值的源泉來自消費者大腦中對品牌的獨特聯(lián)想，品牌管理的本質(zhì)是在消費者大腦中留下個性化的聯(lián)想”。因此，具體的營銷傳播沒有圍繞品牌管理的終極目標而展開也就再正常不過了。（2）沒有確定品牌的核心價值。品牌是企業(yè)的最重要的財富，在房地產(chǎn)市場激烈的競爭中，確定自身品牌的價值對在企業(yè)發(fā)展和市場占有率上所起到的作用是不可估量的。

三、房地產(chǎn)業(yè)品牌策略的制定

1．品牌準確的市場定位。準確的市場定位必須遵循如下原則：一是目標市場足夠大，并有較大的發(fā)展空間；二是目標市場未被競爭者完全壟斷，或競爭尚不十分激烈；三是企業(yè)有條件和有能力進入新選定的目標市場。只有定位準確后，采取尋求空隙市場的策略，尋找為客戶所重視的，但尚未被開發(fā)的市場空間，以利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立好自身的品牌形象。首先，應做好市場調(diào)查，掌握市場信息，這是營銷策劃的基礎工作。并關注國內(nèi)外投資流向和國家有關金融、稅收等政策的調(diào)整，以便對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略作出適時的調(diào)整。其次，應加強對市場的系統(tǒng)全面的調(diào)查和細致的分析。根據(jù)目前我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應將目標市場主要定位在中低收入者。在確定目標后，在保證品質(zhì)的同時，采取各種手段降低成本，做到品質(zhì)與價格的最優(yōu)組合。

2．加強品牌意識，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)應樹立和強化品牌意識，并把這種品牌意識貫徹到每個員工的行動上，貫穿于企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營和管理的每個環(huán)節(jié)中，落實在每個項目、每棟房屋的決策、設汁、施工、營銷和物業(yè)管理之中，使企業(yè)的品牌經(jīng)營理念成為消費者能感知到的服務、信譽和品質(zhì)?？梢哉f樹立和加強品牌意識，可降低消費者對房地產(chǎn)的價格的敏感程度，有利于提高產(chǎn)品的附加值，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造可觀的商業(yè)利潤；可形成強有力的競爭防線，使企業(yè)長期保持市場競爭的優(yōu)勢；有助于企業(yè)實現(xiàn)永續(xù)銷售；加快消費者的購買決策速度等；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實施擴張戰(zhàn)略。

3．建立品牌模式，制定企業(yè)品牌策略。房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，競爭的最后必然是品牌的競爭。而房地產(chǎn)企業(yè)在實施品牌戰(zhàn)略中，不是片面強調(diào)技術、新材料、新設備等物質(zhì)因素的運用，也不是人云亦云的強調(diào)時髦的市場概念，而是通過整合來贏得消費者對品牌的認同。目前，我國房地產(chǎn)品牌發(fā)展呈現(xiàn)以下三種特色模式：一是單一品牌模式。所開發(fā)的所有項目都與企業(yè)使用同一個品牌名稱的品牌模式。采用該品牌模式，有利于企業(yè)形象的統(tǒng)一和樹立產(chǎn)品的專業(yè)化形象；二是多品牌模式。同時開發(fā)兩個以上相互獨立且市場定位明確的品牌。采用該品牌模式的優(yōu)點在于各品牌有明確的市場定位，可以發(fā)揮多品牌整體優(yōu)勢；三是主副品牌模式。一種介于多品牌與單一品牌之間的一種品牌發(fā)展模式。如萬科――金色花園、萬科――四季花城等。

4．以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價值。房地產(chǎn)企業(yè)實施名牌策略過程中，在商品質(zhì)量管理上應重點把握以下內(nèi)容：一是房地產(chǎn)商品在規(guī)劃設計、功能配置、環(huán)境美化等方面上應具有一定的超前性，應將消費者的需求體現(xiàn)到規(guī)劃設計上，保證房地產(chǎn)商品功能適用，保證房地產(chǎn)功能的長久性和超前性。二是房地產(chǎn)在建造過程中，應建立嚴格的質(zhì)量管理體系。從圖紙審查、工程招標、建筑材料、施工流程到竣工驗收等每個環(huán)節(jié)都以質(zhì)量為中心嚴格把關，切實保證工程質(zhì)量，同時在保證工程質(zhì)量的前提下，應積極采用新工藝、新技術，以不斷提高房地產(chǎn)商品的技術含量，從而造就名牌的卓越品質(zhì)。

5．開展品牌化的物業(yè)服務，提高全面周到的服務水平。服務是商品品質(zhì)的重要組成部分，開展品牌化的物業(yè)服務，是強化品牌，使品牌形象深入人心的重要保證。因此，實施品牌營銷策略，則須提高售后的物業(yè)管理水平。首先，物業(yè)服務應以尊重客戶和理解客戶為前提，加強與客戶的溝通，從客戶的角度和觀點來分析考慮客戶的需求，以更好地滿足客戶的需求，最終達到客戶滿意，從而建立良好的客戶關系。其次，物業(yè)公司應要求服務員工不斷地學習，可通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和引進外部知識等，不斷提高員工的業(yè)務水平，從而更好地提高其服務水平。

6．以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象。一是應建立符合企業(yè)自身的經(jīng)營理念，這是創(chuàng)名牌企業(yè)形象的基礎和核心；二是應在企業(yè)范圍內(nèi)培育屬于企業(yè)自身的價值理念，即可通過員工職業(yè)道德培訓、民主管理、經(jīng)驗交流、社會公益服務、企業(yè)發(fā)展研討等活動來規(guī)范企業(yè)行為，以構(gòu)成完整的企業(yè)形象；三是應設計企業(yè)標志，其應形象新穎明快、簡潔易記、富有特色、具有吸引力等，并將其廣泛使用在企業(yè)招牌、產(chǎn)品、辦公用品、往來函件和紀念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣傳作用。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，新一輪競爭將是品牌競爭。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)營銷中，應注重品牌策略營銷手段，即應品牌準確的市場定位，加強品牌意識，建立品牌模式，以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價值，開展品牌化的物業(yè)服務，及以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象等，從而以增強其自身競爭優(yōu)勢和提高行業(yè)競爭門檻。

參考文獻

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前言：工程建設成本控制，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態(tài)管理。通過加強項目設計階段和項目建設階段的成本控制，以實現(xiàn)項目成本控制的總目標。

一　房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。

配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10％～15％。

管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二　設計階段的成本控制

(一)設計方案優(yōu)化

設計方案的優(yōu)化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設備選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國際大廈項目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設計，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項目建設過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。

(二)實行限額設計，有效控制造價

限額設計就是按批準的設計任務書和投資估算，　控制初步設計，　按照批準的初步設計的總概算，　去控制施工圖的設計。實施限額設計，強化設計經(jīng)濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。設計不精、深度不夠是當前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。迭也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，為降低工程造價奠定基礎。

(三)前期造價分析

通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設計任務書一方案設計圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式，在設計任務書中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1％左右，但正是這1％的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術人員按技術經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。

二　工程招投標階段的成本控制

建設項目實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設備的采購過程中，為了保證中標價的合理性，防止不合理或非實質(zhì)性報價中標，在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低-價中標的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標”導致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標的企業(yè)中選取3～4家規(guī)模較大、信譽度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標人。在招投標辦的監(jiān)督下采用了詢標的形式進行投標。

投標的程序是：先由投標方自主報價，抽簽決定詢標順序后，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標，以最終確認投標各方的最后報價。這樣既給投標方一定的時間考慮，又使投標人有一種無形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購)，我們就是以第一輪低干報價的30％，第二輪又降3％的價格最終成交。

三　項目建設階段的成本控制

項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。

(一)采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。

在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設計方案。

在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。

(二)合同簽署要嚴密

簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長，比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗。

目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的fidic合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結(jié)合我國金融。保險，建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂。

(三)提高工程變更的預見性

在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經(jīng)濟分析．這時要充分利用設計單位和監(jiān)理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。

(四)結(jié)算審核要細致

工程竣工結(jié)算是核定建設工程造價的最終依據(jù)，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關。

一般應從以下角度控制結(jié)算工程成本：

核對合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等·

檢查隱蔽驗收記錄，竣工結(jié)算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；

落實設計變更洽商，只有經(jīng)建設單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；

按圖核實工程數(shù)量，招投標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進行結(jié)算。

嚴格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結(jié)算單價應按合同約定或招投標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據(jù)，編制補充單價；

篇（5）

一 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的組成

1 土地征用以及拆遷補償費用

土地征用以及拆遷補償費用主要由城鎮(zhèn)土地的出讓金、土地征用費用以及拆遷安置補償費構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過三種方式來獲取土地：（1）協(xié)議出讓，（2）招標出讓，（3）拍賣出讓，通常后兩種方式更為常見。隨著我國對于土地所進行的宏觀管理政策的趨緊，拍賣方式已經(jīng)成為多數(shù)開發(fā)商獲得土地的主要手段。

2 前期工程費用

前期工程費用指的是前期規(guī)劃及設計費用、可行性研究費用以及地質(zhì)勘查等費用。此外，另一部分為行政性相關費用，是地方政府及其行政主管部門等對房地產(chǎn)企業(yè)所收取的費用，主要由征地管理費用、商品房交易管理費用以及人防費用等構(gòu)成。

3 基礎設施費用

基礎設施費用主要指的是開發(fā)區(qū)內(nèi)的道路、水電氣的供應、排污排洪、通訊、保安以及綠化等工程的支出。

4 建筑安裝工程費用

建筑安裝工程費用主要指的是房屋建造時，建筑工程、設備以及安裝工程所需支出的費用，包括了發(fā)包方式對承包方所支出的建筑安裝工程費用以及通過自營方式所產(chǎn)生的建筑安裝工程費用等。

5 公共配套設施費用

公共配套設施費用主要指的是建設用地內(nèi)所設置的配套服務相關的各種非營利性公用設施以及多種營利性配套設施等所支出的費用。此外，還包括了煤氣調(diào)壓站、變電室等室外工程以及大市政配套費用等。

6 開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費用則是指企業(yè)的直接組織以及管理開發(fā)項目等所支出的各項費用，主要包括了工資、職工的福利費用、折舊費用、修理費用、辦公費用、水電費用、勞動保護費用以及周轉(zhuǎn)房攤銷等等。房地產(chǎn)由于其開發(fā)周期相對較長，因此需要較大的投資數(shù)額，所以，必須通過銀行的信貸資金的借助，但其大小同所開發(fā)項目的規(guī)模，融資額度多少等息息相關。

二 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制

由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制及其管理分為四個階段，即項目決策、規(guī)劃設計、施工以及竣工結(jié)算四個階段。因此，對此四個階段的成本進行控制即能達到對整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制目標。

1 首先，決策工作作為控制整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的關健，其對錯對對整個項目的成本造成直接的影響。

1.1 決策前應進行前期的調(diào)查及論證

進行投資之前，都應當對相關行情進行調(diào)查和研究，同樣，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策之前，進行新項目的立項過程中應當對立項請示以及可行性研究報告等進行提交，且需立項聽證會的討論方可通過。重視項目的前期調(diào)查及其論證等相關工作，確保為決策者提供詳細正確的相關資料以便其做出正確的決策。

1.2 項目決策階段應當具備理性投資決策的心態(tài)

當決策者接到項目前期的調(diào)查論證報告時，要求其具有一個理性的心態(tài)，不可浮躁急進。當前市場經(jīng)濟畢竟還不太成熟，多種違背市場經(jīng)濟規(guī)律的事情仍可能出現(xiàn)。例如進行土地拍賣時，地方政府為獲取更大的出讓金，自然希望土地可以拍個好價錢。此時，企業(yè)決策者認準了當前的火爆房市，無論地皮的價格有多高，都急進地冒險將地皮拍下，導致了各地不斷地出現(xiàn)地王。

2 規(guī)劃設計階段之前應做好成本控制的準備工作

規(guī)劃設計階段也是開發(fā)成本控制的一個相當重要的階段，此階段直接關系著整個項目開發(fā)成本的控制。成本控制相關人員應配合相關部門做好此階段的準備工作。例如：根據(jù)項目的具體定位對合理容積率進行確定；對方案的平面布置、結(jié)構(gòu)體系以及基礎造型等應進行相應的成本論證，以確保方案能夠不斷進行優(yōu)化；對限額施工圖進行設計；對監(jiān)督設計質(zhì)量等事前相關的成本控制工作進行檢查。

3 施工階段關鍵應做好工程造價的控制

由于施工階段需進行大量人力物力的投入，因此，做好此階段的成本控制意義重大，重點工作如下：

3.1 做好項目的招投標工作。由于此環(huán)節(jié)的工作相當多，因此對招投標進行有效地控制可以防止決策失誤以及成本失控的情況出現(xiàn)。選擇施工企業(yè)時應遵循信譽好、工藝先進、技術強、報價合理的原則。

3.2 做好現(xiàn)場簽證的管理、監(jiān)督以及審核工作，杜絕行賄、收賄、違規(guī)及重復簽證、不及時簽證等現(xiàn)象。

3.3 確保對合同管理體系進行成本控制。合同的嚴密程度以及可操作性都是合同成本控制的關鍵，應對合同相關條款進行明確，以了解各方的責任及其風險。

4 竣工結(jié)算階段應重點加強對工程造價的控制工作

竣工結(jié)算階段的工作量相當大、且較集中和復雜，因此，為實現(xiàn)對此階段的成本控制，應避免結(jié)算過程中出現(xiàn)主觀的失誤以及客觀的大意，且注意以下方面的工作：

4.1 應嚴格根據(jù)合同條款進行辦事，杜絕重復計算及其收費現(xiàn)象，以合同為依據(jù)并結(jié)合會議對結(jié)算的原則進行確定。

4.2 對施工日記及其驗收記錄進行檢查，對施工企業(yè)進行核查，看其是否嚴格根據(jù)合同進行施工，對驗收的相關手續(xù)進行檢查，看其是否齊全。

4.3 對設計的變更及其簽證同程序是否符合進行核查，避免未經(jīng)批準的設計變更的情況出現(xiàn)。

4.4 對工程量是否根據(jù)圖紙要求進行嚴格執(zhí)行等情況進行核查，避免企業(yè)虛假報告的情況出現(xiàn)。

4.5 對投標價格是否根據(jù)合同進行嚴格執(zhí)行的情況進行核查，避免高套單價的情況出現(xiàn)。

4.6 對計費程序以及相關的計費是否根據(jù)合同及其相關規(guī)定進行執(zhí)行的情況進行檢查。

4.7 進行二次復核以及審計工作機制的構(gòu)建，對監(jiān)督結(jié)算工作進行嚴格的管理，以減少工作的失誤以及計算的誤差。

5 加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理

5.1 增強全員的經(jīng)濟觀念。由于房地產(chǎn)開發(fā)的涉及面相當廣，部門人多員雜，因此，應加強全員的經(jīng)濟意識，確保各部門間能夠協(xié)調(diào)工作。

5.2 強化組織機構(gòu)。組織機構(gòu)及人員的配置應遵循高效運轉(zhuǎn)、德才兼?zhèn)洹?quán)責統(tǒng)一的原則，方可實現(xiàn)成本低且效率高的目的。

5.3 優(yōu)化成本的管理體系。對開發(fā)項目進行成本管理時，應對成本費用管理的相關環(huán)節(jié)進行建立，同時，還應根據(jù)可預控程度進行多級成本控制點的設立。

篇（6）

房地產(chǎn)企業(yè)要想健康穩(wěn)健的發(fā)展，就要把企業(yè)的財務管控放在首要位置。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控一般包括財務戰(zhàn)略管理、預算管理、資金管理、融資管理等，在實際工作中可從以下方面進行：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟現(xiàn)狀分析

目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著政府宏觀調(diào)控、土地資源供應緊張和經(jīng)濟形勢低迷、人們購房需求量降低的雙重考驗。一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有資金迅速流出，另一方面則是資金輸入困難重重。房地產(chǎn)項目開發(fā)資金主要分為：自有資金、借入資金和銷售回籠資金三部分。房地產(chǎn)企業(yè)在自有資金的基礎上，通過銀行或其他金融機構(gòu)借貸等方式借入資金以及樓房銷售的及時回籠資金，這三部分各占三分之一來作為項目開發(fā)資金。面臨著土地供應緊張、原材料上漲等各方面的影響，企業(yè)的自有資金被迅速的消耗。在借入資金方面，銀行上調(diào)了貸款利率，大大壓縮了流向房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金。在回籠資金方面，隨著國家對房地產(chǎn)新一輪限購措施的實施，人們對買房的需求降低，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)冰河期，資金回籠難度加大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的財務管控策略與創(chuàng)新

1、合理搭配融資方式，控制融資成本

在完成了項目預算的基礎上，確定項目的融資規(guī)模，保證公司的籌資計劃與公司需求相符合，既可以滿足項目建設的需求又不造成資金冗余，給公司財務造成壓力。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資方式有銀行開發(fā)貸款、項目股權(quán)融資、

社會閑置資金、信托資金和各類高風險資金等，其風險與成本各異。銀行貸款融資，其特點是成本低，缺點是要滿足銀行提出的自有資金比例和手續(xù)齊全的要求，需要抵押和擔保；信托資金融資，其特點是形式多樣靈活運作，缺點是介入企業(yè)管理，成本較高。此外還要充分利用財務收支的一些政策如銀行承兌匯票、預收賬款、委托貸款等方式合理靈活的融資。

2、嚴格執(zhí)行全面預算，發(fā)揮預算管理的統(tǒng)領作用

在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍采用項目預算的預算管理模式來進行預算的控制，以開發(fā)項目為預算單位，對該項目建設進行預算。主要包括前期的可行性研究和項目實施過程預算。項目可行性研究階段的主要問題是完成對項目的背景調(diào)查及市場調(diào)研，確定項目的初步定位和工作計劃，制作項目投資測算表為以后的預算監(jiān)察工作提供依據(jù)。項目運營中的資金預算包括根據(jù)項目的銷售和融資計劃作出資金收入計劃，根據(jù)項目的進度和日常開支確定項目的支出計劃。在預算計劃的控制中，要充分考慮到項目進行中的政策和市場變動，最后得出年度預算計劃。有了預算計劃，為達到預算目標，需要配以嚴格的預算執(zhí)行和考核制度。根據(jù)各部門年度現(xiàn)金流量預算，將預算細化到每季、每月，把月度預算設定為當月的關鍵工作計劃，與當月的業(yè)績考核掛鉤。每月編制月度預算的達成報告，同時根據(jù)月度預算的實施情況，分析預測年度預算達成，提出控制措施，由計劃控制部門監(jiān)督落實。

3、加強現(xiàn)金流管理，提高資金運轉(zhuǎn)效率

現(xiàn)金流量比利潤更加直觀地反映著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財務狀況。完善資金管理，通過控制資金來控制房地產(chǎn)企業(yè)的風險。現(xiàn)金流在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中直接反應著企業(yè)在一段時期內(nèi)的收支盈虧狀況，是房地產(chǎn)行業(yè)財務報表中的主要指標。要實行現(xiàn)金流預算編制，采用以收定支與成本、費用匹配的原則，遵循收付實現(xiàn)制并采用直接編制，同時采用間接法編制以驗證的方法。此外，可根據(jù)企業(yè)自身規(guī)模和業(yè)績，為企業(yè)設置“最低現(xiàn)金庫存量”和“最高現(xiàn)金庫存量”。一般情況下，最低現(xiàn)金庫存應占總資產(chǎn)的8%左右，最高現(xiàn)金庫存量可根據(jù)企業(yè)的實際情況，設為最低現(xiàn)金庫存量的2倍左右。通過實現(xiàn)現(xiàn)金最低存量和最高存量的控制，一是保證企業(yè)正常經(jīng)營開發(fā)需要，保證資金安全；另一方面可盡快把多余的資金投入到經(jīng)營中，提高資金的使用效率。

4、嚴格控制負債率，建立與企業(yè)特征相匹配的目標資本結(jié)構(gòu)

有彈性的資本結(jié)構(gòu)可以使房地產(chǎn)企業(yè)在形式好的時候快速進攻，形式不好的時候能主動退出，這樣使房地產(chǎn)企業(yè)能有較多的現(xiàn)金流及穩(wěn)定的利潤率作為有力的保障。企業(yè)應充分利用資本市場和金融市場，改變單一的貸款融資模式，降低融資成本。由于房地產(chǎn)行業(yè)嚴重依賴借入資本運營，就需要建立基于合理負債率結(jié)構(gòu)的目標資本結(jié)構(gòu)。一方面把企業(yè)可能面臨的財務風險控制在可預測的范圍之內(nèi)；一方面使得企業(yè)融資結(jié)構(gòu)具有了一定的彈性，在政策變動、市場逆轉(zhuǎn)的時候可以攻守兼?zhèn)洹：侠淼呢搨始茨馨l(fā)揮負債率的合理杠桿作用降低資金成本，又能避免自有資金過低難以抵抗市場波動。研究表明合理的負債比率是維持在60%以下。合理的目標資本結(jié)構(gòu)為融資提供了管理的依據(jù)和要達到的目標，能為企業(yè)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，吸引各方投資。

5、嚴格安排往來款項，做好收支核算與管控

房地產(chǎn)企業(yè)款項往來支付主要包括：銷售收入、開發(fā)成本和開發(fā)間接費用三大方面，開發(fā)成本下包括：土地征用及拆遷補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、預算成本、開發(fā)間接費用，并按照項目、開發(fā)商等分別設置分期的項目核算。建筑單位應根據(jù)實際情況，提出各項費用的預算值，交由財務部門認可，財務部門根據(jù)工程的規(guī)模、工程量大小、施工進度等因素審查預算，通過后嚴格執(zhí)行。土地征用及拆遷補償費包括土地出讓金、拆遷安置金、土地使用費及交易費稅款等，前期工程費用包括設計費、地質(zhì)勘測費、可行性研究費、城市建設配套設施等費用，財務部門應按此費用項目設置三級明細科目。在支付控制方面，一要嚴格按照合同規(guī)定的進度條件與進度要求來支付款項，防止工程暫估單價過高，超付或提前支付了款項。二是在工程量變更時，要與工程部進行復核，防止施工單位謊報虛報工程量，造成錯誤支付。土地成本和建筑安裝成本構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的絕大部分，土地購置款項和工程款的管控核查是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的重要組成部分。

6、合理設置業(yè)績規(guī)劃，確保持續(xù)穩(wěn)定增長

房地產(chǎn)企業(yè)需要設定一個長期業(yè)績目標，合理規(guī)劃出企業(yè)業(yè)績的穩(wěn)定增長的目標計劃，可采取以下幾個措施：

（1）保證企業(yè)發(fā)展可持續(xù)

房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就要有足夠多的項目資源。其中，土地顯得尤為重要。觀察房地產(chǎn)企業(yè)的財務報表就會發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)負債不能滿足公司業(yè)績增長的需要，后勁不足。看似樂觀的財務業(yè)績實際上是在透支企業(yè)，很難在以后一段時間實現(xiàn)連續(xù)增長。理想情況下，資產(chǎn)負債表資產(chǎn)儲存量應該同利潤表中的“營業(yè)務收入”及現(xiàn)金流量表中的“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”的增長趨勢是一致甚至略高于后兩者，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）合理平衡各項目開發(fā)進度，提高資金周轉(zhuǎn)率

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金需求不均衡，資金出現(xiàn)缺口成為企業(yè)不可避免的常態(tài)問題，要想保障企業(yè)逐年成長，應制定周密的財務規(guī)劃，合理預測出資金盈余或短缺，合理安排每個項目的開發(fā)時間和交付時間，以達到年度利潤和銷售回款逐年穩(wěn)定增長的目標。

（3）增加銷售手段，提高銷售業(yè)績

一是用好預付款，出不同等級的優(yōu)惠活動，客戶預付款比例越高，優(yōu)惠越大，鼓勵客戶一次性支付，避免分期付款拖慢資金回籠的速度；二是與銷售經(jīng)驗豐富的銷售公司合作，舉辦大型的開盤儀式、促銷活動，加快銷售速度；三是與合適的銀行合作，如分期付款、按揭款利率等方面，降低企業(yè)成本。此外，房地產(chǎn)銷售并不是越快越好，在市場剛性需求依然存在的情況下，房地產(chǎn)銷售要保證資金回籠的前提下，追求利益的最大化。

三、總結(jié)

資金是企業(yè)的命脈，對于嚴重依靠資金運行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說更是如此。良好的財務管控可以讓企業(yè)基業(yè)長青。對于處于嚴峻環(huán)境中的房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營實際情況，從以上多樣化融資、預算控制、資金管理、收支核算等角度來有針對性的加強財務管控，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻：

[1]孫長峰.房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的問題及對策[J].城市開發(fā)，2008；05

篇（7）

中圖分類號： [F235.91] 文獻標識碼： A 文章編號：

前言

業(yè)主在選擇房地產(chǎn)商品時不僅對未來的居住或辦公環(huán)境存在預期，同時也希望相應的物業(yè)管理配套到位。因此，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要作用，企業(yè)應根據(jù)項目需求設計物業(yè)管理與服務，從而提升項目品質(zhì)，更好地服務業(yè)主。

一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)如火如荼，由此也帶動物業(yè)管理市場的蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位尤為重要。

第一，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)工作的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從項目整體布局的戰(zhàn)略角度進行設計和開發(fā)，物業(yè)管理企業(yè)則更強調(diào)對項目投入使用、業(yè)主進入后的長遠服務。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目需要物業(yè)管理企業(yè)參與規(guī)劃和設計，根據(jù)不同業(yè)主需求，設計房地產(chǎn)商品的物業(yè)配套建設。例如，水電路布局、垃圾處理、停車場規(guī)劃等，都和業(yè)主利益密切相關。而且在相關物業(yè)配套建設過程中，物業(yè)管理企業(yè)還要參與施工把關。缺少物業(yè)管理企業(yè)的參與，房地產(chǎn)開發(fā)也是不完整的。

第二，物業(yè)管理是影響房地產(chǎn)項目開發(fā)品質(zhì)的重要因素。無論是個人還是企業(yè)業(yè)主，在挑選房地產(chǎn)商品時需要以開發(fā)品質(zhì)為根本，綜合考慮多種因素。面對價位相近、地理位置優(yōu)勢接近、功能相似的房地產(chǎn)商品，業(yè)主在做出購買決策前必然要經(jīng)過深思熟慮，選擇性價比高的商品。如果居住條件不相上下，辦公條件趨同，物業(yè)管理水平則成為考驗房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的重要因素，高水平的物業(yè)管理不僅代表房地產(chǎn)項目的綜合實力，也體現(xiàn)出開發(fā)商對業(yè)主的責任心。良好的物業(yè)管理能夠掃除業(yè)主的后顧之憂，因而成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的一大賣點。

第三，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成要素。產(chǎn)品是企業(yè)核心競爭力的重要來源，根據(jù)產(chǎn)品三層次理論，整體產(chǎn)品包含核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品、附加產(chǎn)品，物業(yè)管理服務恰恰是房地產(chǎn)商品的附加產(chǎn)品，是核心競爭力構(gòu)成的要素。因為物業(yè)管理的品質(zhì)直接關系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌聲譽，如果開發(fā)過程中不重視對物業(yè)服務的設計和布局，業(yè)主進入后問題就會接踵而來，進而影響房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌聲譽。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略離不開物業(yè)管理的支持。

二、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的發(fā)展策略

為更好地服務房地產(chǎn)開發(fā)項目，物業(yè)管理企業(yè)應重視以下發(fā)展策略：

第一，在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期及時介入。物業(yè)管理的介入時間是一個慎重的選擇，選擇在項目開發(fā)前期介入具有重要意義，因為立項與設計需要以業(yè)主需求為根本。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主在進行購買決策時更加理性，希望為日后的生活居住、辦公應用全方位考慮。物業(yè)管理企業(yè)長期從事專業(yè)服務，經(jīng)驗豐富，對業(yè)主需求把握準確，善于用前瞻性的目光分析房地產(chǎn)項目今后應關注的物業(yè)管理服務。例如，小區(qū)或辦公樓停車位建設就是物業(yè)管理中頗為重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的時間周期相對穩(wěn)定，一般要經(jīng)過至少兩年左右，才能建設完工。有的項目還分為多期建設，時間跨度更長。在建設過程中，停車位的布局直接與汽車市場的發(fā)展相關聯(lián)。有的項目建設初期還未考慮到未來龐大的停車位需求，所以沒有建立地下車庫，地上停車位也比較緊張，進而影響到業(yè)主的購買決策。如果物業(yè)管理企業(yè)從項目前期就及時介入，能夠有效對車位需求量給予預期，制定合理的停車場建設方案。業(yè)主在購買時也能減少擔憂和疑慮。因此，物業(yè)管理企業(yè)應在項目前期及時介入，根據(jù)業(yè)主需求設計各項物業(yè)服務的功能布局，其中既包括基本生活服務，如電梯、水電、水暖、燃氣、照明等基礎設備設施建設，也包括園林景觀設計和增值服務設計。同時企業(yè)還要明確建設中應使用的原材料、遵循的安全標準等。

第二，注重目標市場細分，提供專業(yè)化服務。物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)中能夠從物業(yè)管理角度提供專業(yè)服務，但隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，物業(yè)管理服務也應重視對目標市場的細分，推動專業(yè)化服務向縱深發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)項目增加更多亮點。當業(yè)主需求向多元化方向發(fā)展時，企業(yè)就需要甄別各類目標市場的物業(yè)管理需求，運用優(yōu)勢資源，樹立在房地產(chǎn)開發(fā)中的營銷地位。例如，住宅開發(fā)項目中，物業(yè)管理企業(yè)可針對業(yè)主年齡與職業(yè)背景進行細分，為老年人占比較高的小區(qū)設計使用方便的物業(yè)基礎設施，以便于老年人出行，并提供更多日常生活服務；對新一代年輕人安家小區(qū)，企業(yè)可根據(jù)年輕人的日常生活管理需求以及文化、體育休閑活動需求設計全方位的服務；對辦公寫字樓的物業(yè)設計，應重視節(jié)能環(huán)保和智能化管理等等。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過房地產(chǎn)項目的前期介入，深入分析業(yè)主需求，設計有針對性的特色管理與服務方案，并作為項目銷售合同的一部分展現(xiàn)給業(yè)主，不僅能夠促進業(yè)主做出購買決策，也能更好地實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力。

第三，強化項目實施過程的質(zhì)量監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)需要長期服務于業(yè)主，因此在項目實施過程，企業(yè)應擔當業(yè)主的把關人，嚴格監(jiān)督物業(yè)管理建設的質(zhì)量，記錄好施工過程的具體情況，包括使用的原材料、管線布局、施工結(jié)構(gòu)等，以便為日后工作提供信息支持。項目竣工后，物業(yè)管理企業(yè)還應參與驗收把關，確保工程質(zhì)量，維護開發(fā)商聲譽，維護業(yè)主利益。

三、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的可持續(xù)發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)通過目標市場細分設計的管理與服務不是一成不變的，無論是業(yè)主需求還是物業(yè)管理水平的變化，都需要與之相配合的服務改進。因此，物業(yè)管理企業(yè)應重視長期可持續(xù)發(fā)展，加強對以往工作的評估，展望未來發(fā)展方向。企業(yè)應定期開展業(yè)主需求調(diào)研，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通交流，了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，并分析以往物業(yè)管理工作的成果和不足，進而不斷完善現(xiàn)有工作。

總結(jié)

物業(yè)管理是業(yè)主非常關心的問題，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程必須高度重視物業(yè)管理工作，積極尋求與物業(yè)管理企業(yè)的合作，從而提升房地產(chǎn)商品的品質(zhì)，贏得業(yè)主信賴，創(chuàng)建知名品牌。

篇（8）

當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度較快，發(fā)展規(guī)模不斷擴大，在市場中占據(jù)重要地位，有效推動了國民經(jīng)濟快速增長。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中還有一些問題值得我們分析探究，尤其是其會計內(nèi)部控制方面的問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務是不斷強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計內(nèi)部控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)控中存在的問題分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制環(huán)境較為弱化

一方面，在計劃經(jīng)濟體制的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未樹立正確的會計內(nèi)部控制意識，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會思想。這些因素不僅不利于現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展，而且對我國發(fā)展水平的整體提高還帶來了嚴重的制約，針對此情況，政府部門結(jié)合現(xiàn)代社會發(fā)展，做了深入的經(jīng)濟體制改革，僅強調(diào)理論上的政企分開，從客觀角度上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不享有自由理財權(quán)，需按照國家提出的相關指令計劃來開展經(jīng)營管理工作，使得企業(yè)經(jīng)營管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)并未發(fā)揮應有的效用，沒有一個彼此約束的法制環(huán)境。當前，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速發(fā)展，市場上新涌現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所實行的法人治理結(jié)構(gòu)通常存在“形備而實不至”的現(xiàn)象，內(nèi)部權(quán)力制衡效果較差。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)控制度并不完善

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還缺乏一套完善高效的會計內(nèi)部控制制度，而導致這種現(xiàn)象發(fā)生的主要原因有：首先，企業(yè)未加快建設會計內(nèi)部控制制度，部分企業(yè)雖構(gòu)建了但還缺乏系統(tǒng)性，這樣，企業(yè)在實施會計內(nèi)部控制制度時就缺少相關的參考依據(jù)。其次，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中雖存在會計內(nèi)部控制制度，但還不夠完善。簡單舉例說明，雖制定了關于施工、設計、材料設備采購及銷售方面的內(nèi)部控制程序，但未構(gòu)建匹配的監(jiān)督審計程序，雖具備成本控制與優(yōu)化機制，但整體協(xié)調(diào)性低，沒有制定相關的制衡機制。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對內(nèi)控的認識不足或缺乏

當前，有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將注意力全部放在了自身商品的開發(fā)與銷售上。有的企業(yè)將會計內(nèi)部控制定義為內(nèi)部牽制制度或者主要用來控制運行成本?？梢?，對會計內(nèi)部控制沒有足夠的認識，存在錯誤的理解。企業(yè)必須認識會計內(nèi)部控制對自身經(jīng)營活動具有的推動作用，提高資產(chǎn)的安全完整性，確保會計信息資料的真實可靠性，嚴防違紀違法行為的發(fā)生，獲取較好的利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制的有效策略

（一）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員以及管理人員的整體素質(zhì)

人才是市場競爭的主要因素，對企業(yè)的發(fā)展起到了關鍵性作用，是企業(yè)各項制度的實施者。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應注重提高會計工作者與管理者的整體素質(zhì)，加強他們的業(yè)務知識培訓，力爭培養(yǎng)一批專業(yè)水平高、技能好的高素質(zhì)會計工作者，并且針對在崗人員定期開展相關培訓，以確保在業(yè)務水平上達到了財務管理實際需求。

（二）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計監(jiān)督力度

首先，強化會計資料內(nèi)部審計；內(nèi)部審計能夠保證會計資料的真實可靠性，保護資產(chǎn)的安全完整性，同時有效督促員工按照內(nèi)部管理制度開展作業(yè)，健全內(nèi)部控制，確保企業(yè)經(jīng)營合法性。所以內(nèi)部審計在內(nèi)部會計監(jiān)督力度的加強中作用巨大，企業(yè)應設置專門的內(nèi)部審計機構(gòu)，并配備專業(yè)的工作人員。其次，健全會計管理制度；有不少企業(yè)為了強化內(nèi)部會計監(jiān)督要求，構(gòu)建內(nèi)部控制過程中，還賦予了會計管理制度有關規(guī)定。不僅加強會計程序和會計政策手冊，推動會計工作有效運行，而且還確立賬表制度、內(nèi)部稽核制度、成本核算制度、財務收支審批制度等。

（三）加強構(gòu)建“以人為本”的企業(yè)文化建設

在會計內(nèi)部控制基礎上構(gòu)建“以人為本”的企業(yè)文化建設，應從兩方面著手進行：一方面，認真編制并落實有利于企業(yè)會計內(nèi)部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展中發(fā)揮重要作用，企業(yè)要想提高會計內(nèi)部控制的有效性，就必須加強管理人力資源，確立完善的管理措施，落實崗位輪換制。另一方面，加強員工培訓。注重培養(yǎng)員工的職業(yè)道德素養(yǎng)及技能，提高員工的法律意識，對各個區(qū)域中的法規(guī)加以掌握與了解，從而增強工作適應性。

三、結(jié)束語

綜上所述可知，會計內(nèi)部控制是企業(yè)有效經(jīng)營的前提保障，是企業(yè)中不可或缺的一項經(jīng)濟管理活動。為了保證會計內(nèi)部控制制度的完善高效，應從對其問題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業(yè)具有較高的內(nèi)部管理水平，會計從業(yè)人員具有較高的財務管理水平，推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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1引言

我國是人口大國，土地面積不變的情況一，人口數(shù)量在不斷地增加，此時對于城市發(fā)展而言就會出現(xiàn)住房緊張等問題，此時對于房地產(chǎn)企業(yè)就是一次機會，同時也是一次挑戰(zhàn)。因為，任何一個企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程，都是為了能夠為企業(yè)獲得一定的經(jīng)濟效益，但是房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭日益激烈，如何才能夠讓企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，同時獲得最大利益，此時房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作就顯得尤為重要。因此，我們必須針對房地產(chǎn)開放項目管理中存在的問題進行改正，還要運用先進的管理理念，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性探討

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類以及數(shù)量越來越多，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理水平，可以避免開發(fā)項目工作混亂的情況發(fā)生，還可以有效提高企業(yè)的工作效率以及競爭力。房地產(chǎn)開放管理工作包括多項內(nèi)容，比如施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本控制等等。加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經(jīng)濟效益。在建筑施工的過程中，有時會出現(xiàn)資源浪費或者偷工減料問題，這也說明工程監(jiān)理工作不到位，嚴重影響著房屋建設的質(zhì)量以及安全性，可能會威脅業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，而加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以防止此類問題的發(fā)生，有助于提高建筑工程施工的質(zhì)量，還可以延長建筑的使用壽命，所以，相關工作人員一定要采用有效的方式提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平。

3房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題探討

房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展比較快，但是相關制度并不完善，很多開放項目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行簡單的介紹。

3.1城市規(guī)劃不夠合理

有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了追求利益最大化，忽視了施工質(zhì)量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節(jié)約成本，但是卻影響了城市規(guī)劃的整體性以及合理性。很多開發(fā)商盲目的囤積土地，但是卻沒有提高土地的利用率，阻礙了社會的發(fā)展，造成了土地粗放利用的發(fā)展形勢。在開發(fā)土地項目時，不能投機取巧，也不能一味的追求經(jīng)濟利益，這樣會出現(xiàn)適得其反的現(xiàn)象。

3.2舊城改造緩慢

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因為很多居民守舊思想比較嚴重，不愿意搬離舊宅，對多年居住的環(huán)境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計劃一再出現(xiàn)延緩。有的開發(fā)商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發(fā)了住戶與開發(fā)商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對搬遷費不滿意，種種原因?qū)е铝伺f城改造緩慢問題的出現(xiàn)。

3.3基礎設施無法滿足住戶的要求

社會在不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對建筑工程提出了更高的要求，開發(fā)商除了需要保證住宅房屋的質(zhì)量，還需要加強基礎設施的建設，為住戶提供免費健身的場所，營造出良好的小區(qū)環(huán)境氛圍。這也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，現(xiàn)代社會，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，可以達到釋放壓力的效果，還可以提高業(yè)主的滿意度。但是我國很多房地產(chǎn)開發(fā)管理工作都存在基礎設施建設無法滿足業(yè)主要求的問題。

4提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平的策略探討

4.1根據(jù)市場需求制定房地產(chǎn)規(guī)劃設計

現(xiàn)代社會，人們的物質(zhì)生活得到了極大滿足，對住房的質(zhì)量也提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要針對業(yè)主提出的要求，對開發(fā)項目管理制度進行改進與優(yōu)化，解決當前管理工作中存在的問題。在制定開發(fā)項目時，要從實際出發(fā)，不能盲足的追求經(jīng)濟利益，一定要提高開發(fā)的質(zhì)量，為業(yè)主營造出舒適的居住環(huán)境，還要加強對周圍環(huán)境的改善，增加植物的數(shù)量，這也可以凈化周圍的空氣。在對開發(fā)項目進行設計時，要嚴格按照國家相關規(guī)定進行設計，避免出現(xiàn)違法行為，這樣才不會使開發(fā)項目出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟損失。所以，房地產(chǎn)開發(fā)設計人員，一定要做好知識儲備工作，提高開發(fā)設計的質(zhì)量，這樣才能吸引更多的購買者，才能有效提高企業(yè)的競爭力以及經(jīng)營利潤。

4.2加強質(zhì)量管理，加快舊城改造速度

針對我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中，舊城改造進度緩慢的現(xiàn)狀，開發(fā)商必須采取有效的措施改善這一問題，要緩和與業(yè)主的關系，為業(yè)主謀取更多的福利，使其可以自覺自愿的搬離舊宅。在開發(fā)項目的過程中，要做好住房保障工作，住房如果無法得到保障，業(yè)主肯定不會搬離舊宅。開發(fā)商在管理時，抓好監(jiān)督工作，處于整個工程的最高層，非常容易出現(xiàn)民情體察不真實的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準確的消息，因此作為管理人員，更加應該抓好各項工作，監(jiān)督施工過程中的材料、技術是否符合標準，檢查施工現(xiàn)場的設備安全、工藝、賬本記錄等，時刻注意施工現(xiàn)場的動態(tài)，保證質(zhì)量，這樣才能夠得到好的收益。

4.3增加資金投入，加強基礎設施建設

資金是工程發(fā)展建設的首要條件，沒有資金作為保障，基礎設施的建設則無法順利展開。房地產(chǎn)比較特殊，如果出現(xiàn)任何變動，相應的合作單位就會采取中斷措施，投資資金以及受益則會大大減少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強資金管理，防止資金利用不當或者流失給企業(yè)帶來致命傷害。在施工中仔細記錄資金去向，合理安排資金用處，統(tǒng)籌資金，只有建立嚴格的資金監(jiān)督和管理體系，才能使企業(yè)獲得更大的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強財務人員與技術人員的配合，對造價預算、合同談判、工程招標、進度款、造價分析和竣工結(jié)算等進行監(jiān)督和管理，使得資金有保障。

5總結(jié)

總的來說，本文著重對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行了介紹，還提出了改進的措施，希望可以對房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定發(fā)展戰(zhàn)略提供重要的參考依據(jù)。我國人口數(shù)量比較多，近年來也出現(xiàn)了買房熱的現(xiàn)象，這對房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，是一次重要的發(fā)展機遇，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目的管理，對于工程質(zhì)量而，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關乎一個企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

篇（10）

中圖分類號： F235 文獻標識碼： A

1、旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)影響因素分析

旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)與其他類型的房地產(chǎn)一樣,受宏觀的政治經(jīng)濟形式、政府的房地產(chǎn)發(fā)展政策、區(qū)域經(jīng)濟特點等因素影響。我們將這些因素分為兩大類: 外部環(huán)境因素和旅游房地產(chǎn)項目自身的條件因素。

1.1外部影響因素

1.11國家宏觀政策

任何經(jīng)濟現(xiàn)象的發(fā)生發(fā)展都要受社會宏觀政策的影響,特別是對于旅游房地產(chǎn)業(yè)這樣一個“泡沫經(jīng)濟”的典型產(chǎn)業(yè)而言,注重宏觀環(huán)境的變化,將有利于開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟增長點以及拉動旅游的相關政策法規(guī)的出臺,為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊的發(fā)展平臺。

1.12項目所在地的社會經(jīng)濟環(huán)境

城市經(jīng)濟的快速發(fā)展是旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎,也是城市增加對外吸引力的重要方面。旅游房地產(chǎn)所依托的城市必須具備良好的社會經(jīng)濟條件,其社會經(jīng)濟條件的好壞直接影響游客對旅游房地產(chǎn)的消費能力,同時也決定著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展與前途。[1]

1.13區(qū)位與交通

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)依靠良好的旅游資源,旅游景區(qū)的可進入性是其開發(fā)的首要條件。只有便利的交通才能有發(fā)達的旅游,因此,開發(fā)旅游房地產(chǎn)必須具備便利的交通條件和良好的地理位置,即具有良好的可進入性。

1.14市場需求

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)首先要考慮市場需求,目前,我國居民對于旅游房地產(chǎn)的需求變化為:旅游需求由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變；異地置業(yè)漸成時尚；房地產(chǎn)成為新的投資方式等。雖然這些需求變化是我國居民對旅游房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢,但在開發(fā)旅游房地產(chǎn)時,還必須考慮實際的市場需求,分析目的地市場對旅游房地產(chǎn)的需求特征。

1.15依托旅游地(景區(qū)) 的生命周期

旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā),在其總體宏觀上,受旅游地生命周期所影響。一個旅游地的發(fā)展一般要經(jīng)過探索階段、參與階段、發(fā)展階段、鞏固階段、衰退或復蘇階段等六個階段。由于旅游地的客流量、游客經(jīng)濟需求、旅游地經(jīng)濟狀況等的不同而促成其旅游房地產(chǎn)開發(fā)在不同階段呈現(xiàn)出不同的階段差異: 在探索和參與階段主要是旅游先驅(qū)者進入該地區(qū),旅游功能不強烈,游客稀少,但經(jīng)濟社會地位高；在發(fā)展階段,隨著數(shù)量的增加,經(jīng)濟水平較高的中上階層旅游者進入,與其配套、投資獲利較好的一系列中高級別的別墅酒店應運而生,同時水電、通訊等基礎設施不斷提高,商業(yè)金融信息等服務業(yè)也日益興旺,旅游房地產(chǎn)投資環(huán)境變得逐步優(yōu)越；在鞏固階段至停滯階段前期,中級階層和支付能力有限的大眾旅游者大量涌入,開始出現(xiàn)群眾性的旅游活動,在此刺激下,旅游房地產(chǎn)獲得更大規(guī)模的發(fā)展；但隨著景區(qū)環(huán)境質(zhì)量的下降或區(qū)域其他可替代旅游資源的出現(xiàn)等因素,旅游地進入停滯乃至衰亡階段,如果此時沒有資源的拓展與景區(qū)形象的重新塑造,其旅游房地產(chǎn)將和旅游業(yè)一樣,進入衰退期。[2]

1.2內(nèi)部影響因素

1.21項目的景觀設計

旅游資源是旅游房地產(chǎn)的核心,旅游資源本身的特性決定了旅游房地產(chǎn)的景觀設計方向。景觀設計要比建筑先行(至少也要同步進行) ,才能保證景觀設計的有效性,否則只能成為房產(chǎn)建筑的點綴。在景觀設計的過程中要摒棄“綠化就是景觀”的膚淺認識,因為綠化面積只是適合人們居住的一個基本指標,而不是景觀的全部。

1.22項目的配套設施與服務

旅游房地產(chǎn)項目的功能組合極為豐富,配套齊全,因此其子項目眾多,從而起到相互支撐、降低風險的目的。但一般來說,是由旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成。

1.23項目的管理水平

前期開發(fā)固然重要,但保證旅游房地產(chǎn)項目得以經(jīng)營的最重要因素是:有專業(yè)的物業(yè)管理或酒店管理,引入先進的管理理念,提供適于項目定位的項目服務等。

1.24開發(fā)商自身的因素

旅游房地產(chǎn)項目能充分體現(xiàn)人們對居住品質(zhì)的追求,但要營造真正意義上的旅游房地產(chǎn),對開發(fā)商來說并不是一件容易的事情,由于旅游房地產(chǎn)必須依托旅游資源, 這就要求開發(fā)商到市郊甚至更遠的地方去,而這些地方一般交通不便, 基礎設施和配套設施較差。所以要求開發(fā)商必須有雄厚的資金條件作為后盾。

2、旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)策略

2.1選址策略

旅游房地產(chǎn)項目的選址必須科學合理,應考慮三個要素:區(qū)位、地形地貌和自然生態(tài)環(huán)境。

2.11區(qū)位特征

旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā),必須以區(qū)域發(fā)展為背景。因此,區(qū)位的選擇很重要。在區(qū)位上,由于成本關系,旅游房地產(chǎn)的選址不宜在城市中心,但必須位于大城市近郊,與市區(qū)距離不宜過遠,應居于該城市的門檻值范圍之內(nèi)。

2.12地形地貌

在地形地貌上,旅游房地產(chǎn)項目要求有豐富的自然山水資源,如果自然景觀不佳, 則應按照規(guī)劃要求進行適當?shù)脑炀?通過開發(fā)河、湖,或在湖中堆砌島嶼等措施, 使其形成起伏有致、高低錯落的地形地貌。

2.13自然生態(tài)環(huán)境

項目要求所在地及周邊自然生態(tài)較好,環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少,以保證旅游房地產(chǎn)項目良好的周邊環(huán)境。

2.2規(guī)劃設計與景觀設計策略

2.21與景區(qū)景觀風格一致

旅游房地產(chǎn)項目的景觀規(guī)劃設計應與所在地的景區(qū)景觀風格一致,不能脫離本土的景觀特色與土地文脈氣息而去打造所謂的“創(chuàng)新景觀”。

2.22保持本土化特色

對于旅游房地產(chǎn)的景觀來說,越本土越有價值。保持本土特色表現(xiàn)在以下幾個方面:第一,保持本土文化特色；第二,保持本土民族特色；第三,與地域性氣候特征相符等。

2.23以人為本的旅游觀

景觀在設計中充分體現(xiàn)以人為本的宗旨,創(chuàng)造符合現(xiàn)代旅游度假的生活模式,以適合各種人群行為及心理需要的室外休閑活動場所和交往空間。

3、旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的建議

3.1加快建設旅游房地產(chǎn)項目的保障體系

旅游房地產(chǎn)的發(fā)展需要有法律制度的保障,需要建立完善的市場機制、管理體制、融資體系、交換體系及人力資源體制等,以保證旅游房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

3.12建立法律制度體系

我國關于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善,在發(fā)展過程中出現(xiàn)了違法亂紀的現(xiàn)象, 旅游者的利益受到嚴重損害,因此,應進一步制定相關法規(guī),使執(zhí)法部門能有法可依。同時,應加大執(zhí)法力度,加強監(jiān)督管理,營造一個公平公正的法治環(huán)境,使旅游房地產(chǎn)健康、快速的發(fā)展。

3.13構(gòu)建旅游房地產(chǎn)的管理體制

對于旅游房地產(chǎn)的管理是政府行為,屬于宏觀管理的范疇,而許多地區(qū)對于旅游房地產(chǎn)的管理還不夠規(guī)范,出現(xiàn)了“管理者缺位”的問題。目前,我國對于旅游房地產(chǎn)的管理主要有旅游管理部門、房地產(chǎn)管理部門、旅游區(qū)的管理單位和主管部門,這些部門的交叉混合管理對于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展極為不利。因此,必須建立完善的旅游房地產(chǎn)管理體制。按照《旅游規(guī)劃發(fā)展管理辦法》第三條規(guī)定: “編制旅游開發(fā)建設規(guī)劃應當服從旅游發(fā)展規(guī)劃。旅游資源的開發(fā)和旅游項目建設,應當符合旅游發(fā)展規(guī)劃的要求。”雖然我國已從法律上規(guī)定了旅游管理部門是旅游資源開發(fā)的管理者,但仍出現(xiàn)各風景區(qū)各自為政,私建、亂建等現(xiàn)象,極大地破壞了旅游區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展,這從客觀上要求房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門介入旅游房地產(chǎn)的開發(fā)建設管理中去,以實現(xiàn)“制衡”。由房地產(chǎn)管理部門管理旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記等工作,此舉可有效地控制景區(qū)的私建、亂建行為,同時負責整個旅游區(qū)的管理。盡管發(fā)展旅游房地產(chǎn)的內(nèi)在要求是產(chǎn)權(quán)的明晰,但要輕易改變這種現(xiàn)象是不可能的或者成本高到不可能的地步。

4、總結(jié)

綜上所述，旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展關系密切。因此，對旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的影響因素進行分析，預測其未來的發(fā)展方向具有非常重大的意義。