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篇（1）

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實意義。

1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強度的影響

1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強度

受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機制

近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機制。

1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的影響

一般而言，在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。

從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。

1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)

主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時序和步驟；安排房地產(chǎn)項目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因為在市場經(jīng)濟條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進行規(guī)范和管制。

2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。

影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。

3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)。

由于城市規(guī)劃是一個城市在比較長的一段時間內(nèi)的發(fā)展藍圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。

4）從城市規(guī)劃的不同分類

對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。

2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場經(jīng)濟為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續(xù)發(fā)展

將項目開發(fā)與城市運營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費的需求。

2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性

現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強自身競爭能力。

結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現(xiàn)著城市規(guī)劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目得以完滿實施取得經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益時，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。

篇（2）

估算我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：

1　根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。

2　利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級或各類(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來源進行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計2004年各級房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計算各級企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。

3　利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。

4　將步驟2推算出的各級或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

1　我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：

將表1的數(shù)值代入式(1)，可計算得出2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。

(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。

(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值

首先，計算2004年各資質(zhì)等級企業(yè)與一級企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。

其次，計算2004年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。

最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。

(4)計算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表3的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表6中各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。

2　我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表8所示。

估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個。

(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。

(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。

在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M。

由相關(guān)研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進行推算，得到2009年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。

(4)計算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值

將表10的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表12的各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。

3　我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表14所示。

估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個。

(2)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量

2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。

(3)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。

銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。

由《2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進行推算，得到2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。

(4)計算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表16中的各投資來源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。

篇（3）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險高等特點。開發(fā)項目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發(fā)成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計入開發(fā)成本中。開發(fā)項目成本核算處理正確與否關(guān)系到企業(yè)收入、成本、利潤等經(jīng)濟效益指標(biāo)和國家財政稅收。為了加強開發(fā)項目成本核算管理，必須正確核算開發(fā)項目的開發(fā)成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制好各項成本支出。

開發(fā)成本一般包括6項：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.基礎(chǔ)設(shè)施費

4.建筑安裝工程費

5.配套設(shè)施費

6.開發(fā)間接費

現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計制度對成本核算業(yè)務(wù)的會計處理規(guī)定不夠明確、具體，造成企業(yè)的會計核算與實際情況產(chǎn)生差異較大，筆者就下面4個方面淺談一下。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本對象的歸集

2.房地產(chǎn)間接成本的分配

3.房地產(chǎn)開發(fā)周期的確定

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的決算

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本對象的歸集

房地產(chǎn)開發(fā)對象是在房地產(chǎn)開發(fā)之前，通過市場調(diào)研、可行性研究報告等一系列充分論證，開發(fā)對象在規(guī)劃設(shè)計審批后確定下來。開發(fā)成本對象在開發(fā)對象確定后，根據(jù)開發(fā)項目規(guī)模大小、復(fù)雜程度，合理確定開發(fā)成本核算對象，成本核算對象劃分過粗過細(xì)都不好。過粗無法反映實際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細(xì)會出現(xiàn)過多共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發(fā)成本對象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產(chǎn)間接成本的分配問題

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，用途多樣，間接成本的分配相對開發(fā)規(guī)模小、用途單一的開發(fā)項目來說，分配間接成本要區(qū)別對待。間接成本一般包括土地購置費、勘察設(shè)計和規(guī)劃、可行性研究、場地平整、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等支出，要在不同開發(fā)規(guī)模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)周期確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)周期根據(jù)開發(fā)項目規(guī)模、地塊大小、結(jié)構(gòu)、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對開發(fā)規(guī)模小，地塊小、結(jié)構(gòu)簡單、無裝修的開發(fā)項目，從規(guī)劃設(shè)計方面有開發(fā)獨立、單一等特點，所以開發(fā)周期一般1-2年較短，開發(fā)成本核算比較簡單；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、裝修檔次不同，開發(fā)周期一般較長，不確定因素較多，開發(fā)過程中的設(shè)計變更相對也較多，開發(fā)成本核算周期會很長，開發(fā)周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目的決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目整體竣工驗收是開發(fā)最后一個環(huán)節(jié)，通過竣工驗收，與開發(fā)項目需求方交接物業(yè)，結(jié)算不同階段銷售（或出租）收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資，核算開發(fā)利潤，形成資金增值。交接物業(yè)時開發(fā)的配套設(shè)施尚未完結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)項目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨核算成本

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小、用途單一，結(jié)構(gòu)簡單的開發(fā)項目，可以單獨進行成本核算，核算方法簡單，效率較高。

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大、用途相對較廣，如開發(fā)居住物業(yè)（含普通住宅、別墅、公寓）、商業(yè)物業(yè)（含寫字樓、零售商場或店鋪、酒店等）、工業(yè)物業(yè)（含標(biāo)準(zhǔn)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)寫字樓等）、特殊物業(yè)等，若同時開發(fā)2種以上物業(yè)類型，可以結(jié)合項目特點和便于管理的需要，按物業(yè)類型劃分成本核算對象，同類型物業(yè)歸集匯總，單列科目。

同一物業(yè)類型有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，結(jié)合實際需要按物業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模大小，可進一步劃分成本核算對象。

（二）合理分?jǐn)傞g接成本

房地產(chǎn)間接成本在不同的核算對象中分配，企業(yè)會計制度和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要求開發(fā)不同結(jié)構(gòu)、規(guī)模，合理分?jǐn)傞g接成本，間接成本核算要準(zhǔn)確、便于計算，依據(jù)規(guī)定和實際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發(fā)項目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)相同，可以按照建筑面積占開發(fā)整個面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

第二，開發(fā)項目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價占整個開發(fā)項目的造價比例，按造價比例分配間接成本，然后歸集開發(fā)成本中。

第三，開發(fā)項目規(guī)模不同、結(jié)構(gòu)不一致，可以按照工程造價、市場售價占整個工程造價、市場售價的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

結(jié)合以上三種方法，對于其他不同開發(fā)項目，可綜合考慮，分配方法一經(jīng)確定，就不得隨意變更，即使相關(guān)政策需要變更，也要前后連貫，有理有據(jù)。

（三）周期分類核算成本

房地產(chǎn)開發(fā)周期對于開發(fā)規(guī)模小、地塊小的開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)周期較短，單獨核算就可以做到；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，規(guī)劃設(shè)計較復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算周期較長，單獨核算顯得不合理，可以按照開發(fā)物業(yè)類型分類核算。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目決算早了，不能準(zhǔn)確核算開發(fā)成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時核算成本利潤作用。開發(fā)項目決算可按國稅發(fā)【2006】187號文規(guī)定：

已竣工驗收的開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進行開發(fā)項目決算時，有的配套設(shè)施費尚未實際支出，可先預(yù)提然后待實際發(fā)生時，及時做相應(yīng)調(diào)整。

參考文獻

篇（4）

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇（5）

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇（6）

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1.3 收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇（7）

[中圖分類號]F293　[文獻標(biāo)識碼]A　[文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01

1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀

近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會經(jīng)濟發(fā)展一個重要增長點，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用日益突出。

1.1　北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況

2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。

從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征，(見表1)。

1.2　房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況

按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費用、設(shè)備工器具購置費用以及土地購置費用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。

2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項費用則相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。

從土地購置費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點。

2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議

根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對于土地的投資。

20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟崩盤，90年代末的亞洲金融危機，以及2007年以來的美國金融危機，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟。同時，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對長期的調(diào)控目標(biāo)作出進一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實情況及時有效地進行調(diào)整。

篇（8）

中圖分類號:F830.572 文獻標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我國房地產(chǎn)市場狀況概述

2010年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”,瘋狂的房價成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點。部分城市房價上漲過快,房價增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入增長,一般居民越來越難以承受。房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產(chǎn)市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產(chǎn)市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且,房地產(chǎn)市場投機、投資行為較為普遍,哄抬房價現(xiàn)象較為嚴(yán)重,市場秩序需要著力進行治理。此外,商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,中小戶型和中低價位普通商品住房及經(jīng)濟型住房供應(yīng)不足、保障房建設(shè)投入不足。

為了防止地產(chǎn)市場的泡沫,國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,4月14日和17日,國務(wù)院連續(xù)通知,其中4月17日《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》被稱為樓市調(diào)控“新國十條”,由此拉開密集調(diào)控序幕?！靶聡畻l”公布后,樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量價齊跌”。經(jīng)歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國樓市正面臨著新一輪調(diào)整期,而且本輪的調(diào)整才剛剛開始,未來房地產(chǎn)市場無論是成交量還是房價均面臨著較大的下滑可能。因此,商業(yè)銀行不能忽視對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場調(diào)整引起銀行風(fēng)險上升最為常見的渠道就是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監(jiān)會要求,各商業(yè)銀行公布了房地產(chǎn)貸款壓力測試結(jié)果。若房地產(chǎn)價格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2個百分點,個人按揭不良率提高0.9個百分點;興業(yè)銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個百分點,個貸不良率上升0.3個百分點。

目前,宏觀調(diào)控、市場調(diào)整和成本上漲成為中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場的深入調(diào)整,一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險將會增大。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中,銀行特別要關(guān)注下列風(fēng)險:一是“樓盤爛尾”;二是開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問題;三是小企業(yè)運作大項目;四是房地產(chǎn)開發(fā)項目運作不合規(guī)。

2.集團資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地產(chǎn)市場調(diào)整,可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團資金鏈緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往具有建設(shè)投資大、開發(fā)周期長的特點,涉及多種項目資金的運用,對資金的銜接運用要求很高。中國目前有集團背景的開發(fā)商較多。集團公司的資金實力和負(fù)債狀況以及對開發(fā)商投資的真實狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對開發(fā)商的業(yè)績有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運作――通過各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴大或使財務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)好而對外部投資者構(gòu)成吸引力,特別是如果形成少量資本運作巨額資產(chǎn)的情形,無論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問題,均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險,進而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險。此外,企業(yè)集團還存在資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險,相關(guān)資金鏈斷裂可能會對銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期,商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開發(fā)商在項目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險。

3.抵押品市場價格大幅下降使得銀行信用風(fēng)險增大。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期,房地產(chǎn)抵押品的市場價值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場低迷時期對房地產(chǎn)抵押品的處置通常會出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中,抵押擔(dān)保貸款額一般不超過抵押品變現(xiàn)值的70%,這通常意味著當(dāng)房地產(chǎn)價格跌幅逾30%以上時,商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險將陡然上升。

4.房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時,銀行個人住房貸款風(fēng)險上升。中國商業(yè)銀行個人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占的比重。個人住房貸款常見的風(fēng)險是由于個人投機性需求引起的。當(dāng)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲時,在“正反饋資產(chǎn)價格效應(yīng)”的影響下,個人住房投機性需求增加。而當(dāng)房地產(chǎn)價格泡沫破裂時,由前期個人住房投機性需求產(chǎn)生的個人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險加大。當(dāng)房產(chǎn)價格急劇下滑時,會出現(xiàn)“斷供”的銀行風(fēng)險。

當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時,銀行要留意兩類個人住房貸款信用風(fēng)險的爆發(fā)。一類是“理性違約”,當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價下降到低于貸款余額時,借款者從自身利益最大化出發(fā)主動違約;另一類是“被迫違約”,房地產(chǎn)市場調(diào)整會與經(jīng)濟調(diào)整相互作用,經(jīng)濟下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。

5.假按揭、假首付、假房價等增多使銀行信貸風(fēng)險增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時,部分過度擴張的企業(yè)可能采取諸多冒險行為,例如通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風(fēng)險增大。“假按揭”主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產(chǎn)開發(fā)商利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或為購房者墊付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付;“假房價”主要是開發(fā)商通過虛構(gòu)的房價來套取更多的銀行貸款。

三、商業(yè)銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整的措施及建議

面對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整可能給銀行帶來的巨大風(fēng)險,商業(yè)銀行除應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場走勢的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動向以外,還應(yīng)進行內(nèi)部經(jīng)營管理的調(diào)整,加強房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理。

1.把好市場準(zhǔn)入關(guān),實行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實企業(yè)、項目分類管理。一是實行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。二是實行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理,重點支持房價運行較為平穩(wěn)、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項目。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放,堅決退出房價高企、投機濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目。三是強化客戶資質(zhì)、信用評級、授信及貸款審批管理,加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強項目分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅項目,對于建設(shè)項目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設(shè)項目,要嚴(yán)格進行限制。

2.堅持房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理,嚴(yán)防信貸資金挪用。首先,要明確項目資本金審核等要求,確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時獲取最新項目信息。其次,貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏,要根據(jù)項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度,合理安排貸款發(fā)放。再次,要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個項目建設(shè)銷售過程,消除信息不對稱給銀行帶來的風(fēng)險。要根據(jù)房地產(chǎn)項目已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況,督促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。發(fā)放的個人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理,首付款以及項目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理,保證開發(fā)貸款能按期收回。

3.完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險監(jiān)控機制,做到風(fēng)險的早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警,建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系,及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點,為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險提供依據(jù)。二是加強對房地產(chǎn)項目的監(jiān)控和項目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強化跟蹤管理,通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項目建設(shè)和銷售進展等,及時預(yù)警和處置貸款風(fēng)險。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任,加強監(jiān)督管理,切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤活風(fēng)險貸款,積極化解項目風(fēng)險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險的項目,要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢,幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險。

4.高度重視個人住房貸款的潛在違約風(fēng)險。商業(yè)銀行要吸取美國次貸危機的教訓(xùn),采取嚴(yán)格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象;嚴(yán)格執(zhí)行首付款政策,并根據(jù)客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。

篇（9）

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A

1 前沿

近幾年房地產(chǎn)市場所有制結(jié)構(gòu)，由原來的以集體和國有經(jīng)濟為主的發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?、集體、民營經(jīng)濟混合的發(fā)展方式，且民營經(jīng)濟增長快速，增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他經(jīng)濟類型。房地產(chǎn)開發(fā)商與融資機構(gòu)，我們這里指代銀行，其關(guān)系更加的密切，與國有、股份制銀行之間業(yè)務(wù)往來頻繁，同時也出現(xiàn)了很多的信用問題。發(fā)生了道德風(fēng)險和逆向選擇的風(fēng)險。

2 信息非對稱性

信息非對稱性，即指一方擁有另一方?jīng)]有擁有的信息。銀行與房地產(chǎn)商之間也存在著信息非對稱。信息非對稱，會使一方產(chǎn)生道德風(fēng)險與逆向選擇風(fēng)險。

房地產(chǎn)商與銀行之間，主要可能產(chǎn)生的風(fēng)險是房地產(chǎn)商的道德風(fēng)險，即因為銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商的信息不對稱，銀行由于信息量較少為信息的劣勢方，而房地產(chǎn)開發(fā)商為信息的優(yōu)勢方，房地產(chǎn)商可對自己的信譽、資質(zhì)等情況進行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實信息的前提下進行了相關(guān)操作，最終導(dǎo)致貸款無法收回的情況。

3 道德風(fēng)險的表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)開發(fā)商道德風(fēng)險主要表現(xiàn)形式有如下幾種：

重復(fù)抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發(fā)生風(fēng)險而要房地產(chǎn)開發(fā)商以抵押的方式做的保證。對抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復(fù)抵押，但是房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己的信息優(yōu)勢，與銀行系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)的信息，進行虛假信息的上報，最終到風(fēng)險出現(xiàn)，銀行清算時導(dǎo)致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。

假按揭套取資金風(fēng)險。按揭貸款，是購房者購買房子向銀行進行按期支付還款的一種方式，購房者向銀行貸款，銀行將購房款付款給房地產(chǎn)開發(fā)商，但是這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己內(nèi)部的員工，進行按揭貸款，對所需資料進行虛報，但是實際上資金回款到了房地產(chǎn)開發(fā)商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷售。這樣使得風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行，一旦房地產(chǎn)商離開，所有損失由銀行承擔(dān)。

抵押物所有權(quán)隱瞞風(fēng)險。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會導(dǎo)致還款風(fēng)險加大，在借貸過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商利用他人的房產(chǎn)或者共有的房產(chǎn)以及其他抵押物進行抵押，在抵押處理過程中偽造信息，未經(jīng)房產(chǎn)所有人或者全部所有人的一直同意，就進行了抵押，這樣一旦出現(xiàn)風(fēng)險，銀行也不能對抵押物進行處置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型從實際角度出發(fā)，考慮了多次重復(fù)的博弈，即房地產(chǎn)開發(fā)商不僅僅考慮單次的收益，同時會考慮長久的收益，獲取現(xiàn)金的能力等因素。即如果考慮到未來收益，房地產(chǎn)開發(fā)商損失眼前的一點利益是值得的。假設(shè)沒有外界干預(yù)，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間的合作是無限次的重復(fù)進行的。重復(fù)博弈的過程中，只要房地產(chǎn)開發(fā)商不違約則可以無限次的重復(fù)合作博弈，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違約了，則合作會馬上終止。同時我們設(shè)開發(fā)商的貼現(xiàn)因子為a，即房地產(chǎn)開發(fā)商對于現(xiàn)金流的重視程度。

我們將房地產(chǎn)商與銀行之間的收益關(guān)系描述如下表所示，表中說明如果房地產(chǎn)開發(fā)商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產(chǎn)開發(fā)商選擇貸款，則如果違約，房地產(chǎn)開發(fā)商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）

表1 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行博弈分析表

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關(guān)系，形成了長期的合作，則房地產(chǎn)開發(fā)商每期的可以獲得利潤為6，那么收益流的貼現(xiàn)值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產(chǎn)開發(fā)商在合作過程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒有辦法跟銀行進行合作，那么之后的收益就是0，這時候的貼現(xiàn)值為10 。

則當(dāng)6/（1-a）大于等于10時，房地產(chǎn)開發(fā)商才不會選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。

以上分析的均衡，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)商的折現(xiàn)因子越大，其對未來現(xiàn)金流的重視程度越高，就越不會選擇違約。在這樣重復(fù)的多次博弈的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商只有有很好的信譽度，這樣銀行才會貸款，才能保證合作。同時可以看出，博弈的過程是一個長期的過程。只有房地產(chǎn)開發(fā)商以及銀行進行了長期的合作，才能加強雙方合作的信譽度。

5總結(jié)

從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來分析，只有建立了很好的信譽度才能在與銀行合作的過程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒有外界干預(yù)的情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行間只進行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對稱性，房地產(chǎn)開發(fā)商注重短期利益，就會存在虛報信息騙貸的情況，使得銀行的整個貸款的格局向劣質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

從銀行角度來分析，首先銀行可以增加對房地產(chǎn)商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息，減少信息的不對稱性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過企業(yè)信用查詢體系，對企業(yè)信用狀況進行審查，從企業(yè)的經(jīng)營周期、資產(chǎn)狀況、借貸狀況等等加強審查力度。

總之，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈，是一個長期持續(xù)的過程，只有建立完善的信息機制，才有利于雙方合作。

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篇（10）

2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。

2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，下降19.9%。

二、商品房銷售情況

2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況

2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。

四、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)

12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點。

新建住宅銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴大2.9個百分點；環(huán)比上漲1.9%，漲幅比11月份擴大0.4個百分點。

分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.8%；商品住宅銷售價格上漲10.1%，其中普通商品住宅銷售價格上漲11.0%，高檔住宅銷售價格上漲7.2%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.1%；商品住宅銷售價格上漲2.2%，其中普通商品住宅銷售價格上漲2.4%，高檔住宅銷售價格上漲1.3%。

分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲11.6%，環(huán)比上漲2.0%。

分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：廣州19.9%、金華14.9%、深圳14.3%、?？?3.4%、北京13.2%；價格下降的城市有1個：唐山下降2.0%。

與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞5.1%、北京4.5%、溫州4.1%、?？?.3%、蚌埠3.1%；價格下降的城市有1個：錦州微降0.1%。

二手住宅銷售價格同比上漲6.8%，漲幅比11月份擴大1.3個百分點；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比11月份擴大0.4個百分點。

分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳23.9%、溫州19.2%、杭州13.9%、廈門13.2%、金華12.1%；價格下降的城市有1個：唐山下降1.8%。

與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有60個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、海口2.3%、廈門2.0%；價格下降的城市有1個：昆明微降0.1%。

新建非住宅銷售價格同比上漲4.3%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比11月份縮小0.3個百分點。

與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲6.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲2.7%，其他用房銷售價格上漲4.1%。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲0.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0.6%，其他用房銷售價格上漲0.3%。

四季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，其中新建住宅銷售價格上漲6.4%，二手住宅銷售價格上漲5.6%；房屋租賃價格與上年同期價格持平；物業(yè)管理價格同比上漲0.4%；土地交易價格同比上漲13.8%，其中住宅用地交易價格同比上漲19.4%。