序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)稅務(wù)管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、統(tǒng)一思想，明確目標，切實提高對房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的認識。房地產(chǎn)稅收一體化管理是國家稅務(wù)總局貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策需要，在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)稅收征管的基本原理和實際情況，為加強房地產(chǎn)稅收征收管理而實施的一項重要舉措，是稅收管理科學(xué)化、精細化的具體體現(xiàn)。各級財稅征收機關(guān)要打破部門分割、稅種分割、信息不溝通的管理狀態(tài)，從房地產(chǎn)開發(fā)、交易到保有的全過程加強稅源信息收集和分析工作，促進信息的共享和利用，提高工作效率，增加稅收收入，降低納稅成本，方便納稅人。

二、全面落實契稅直征，嚴格契稅“先稅后證”制度。各級財政征收機關(guān)要進一步落實契稅直接征收工作，設(shè)立契稅直征窗口，提高征管效率；同時要嚴格“先稅后證”制度，逐步建立包括涉稅資料的收集和共享、稅源信息的傳遞和利用、計稅依據(jù)的確定和認可、各方的權(quán)利和責(zé)任等內(nèi)容的工作聯(lián)系制度，把契稅征管納入房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移辦理流程，實現(xiàn)信息的及時傳遞和共享，為實施房地產(chǎn)稅收一體化管理奠定基礎(chǔ)。

三、實現(xiàn)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的“一窗式”征收。在交易環(huán)節(jié)建立征收機制，通過一個窗口對各稅種進行統(tǒng)管，是房地產(chǎn)稅收一體化管理最基本的要求。各級財稅征收機關(guān)要加強與房地產(chǎn)部門的聯(lián)系，有條件的地方一定要在今年內(nèi)由財政和地稅部門在房地產(chǎn)交易部門共同設(shè)立征收窗口，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的“一窗式”征收。同時利用契稅“先稅后證”的特點，把房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的信息儲存起來，建立數(shù)據(jù)庫，然后將信息向房地產(chǎn)開發(fā)、保有兩個環(huán)節(jié)傳遞，進行稅源監(jiān)控；暫不具備共同設(shè)立窗口條件的，地稅部門可委托財政部門代征稅款，同時要明確一個部門負責(zé)儲存、傳遞房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收信息，保證對房地產(chǎn)開發(fā)、保有兩個環(huán)節(jié)的稅源進行監(jiān)控。

篇（2）

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟來講,其稅務(wù)是其經(jīng)濟支出的重中之重,稅務(wù)和企業(yè)利潤的關(guān)系密不可分,對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講,如何加強稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的,目前,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈,豐厚的利潤對于房地產(chǎn)來講,即將成為過去式,在這樣的形式之下,必須加強對稅務(wù)管理的重視,將稅務(wù)管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān),加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi),按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的,為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)對于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴格的稅務(wù)制度下,在稅務(wù)方面仍然存在著很多問題,其中最重要的就是企業(yè)對于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致,偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中,勢必會對自身的競爭造成影響,減少利潤的收人,同時在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

(二)相關(guān)部門對于財務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤相對暴利的房地產(chǎn)企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個人都很專業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤,就偷稅、漏水,給財務(wù)的征收工作帶來了很大的困難,因此相關(guān)部門必須增強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險防控

(一)確定防控重點

在進行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過程中,應(yīng)該加強工作的效率,保證稅務(wù)管理的有效地進行。稅務(wù)管理不是一時的工作,它需要長期的管理,管理過程復(fù)雜、工作量巨大,因此在進行管理的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項稅務(wù)政策,還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實際情況進行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理,同時還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力,保證稅務(wù)管理工作的運行。

(二)建立動態(tài)的蔽礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項管理中的應(yīng)用越來越廣泛,信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以,房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務(wù),就要建立時時更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財務(wù)會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財務(wù)工作人員進行各項稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算,稅務(wù)信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。

(三)加強稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴格要求,時不時的對其進行培訓(xùn),增強其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強烈的管理意識;再者就是,從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險及防范意識的綜合管理能力上,為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻。

(四)保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關(guān)稅務(wù)方面的負責(zé)人員。在稅務(wù)負責(zé)人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識,還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責(zé)執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對于這些現(xiàn)象,房地產(chǎn)的公司就要及時的與部門進行溝通,不能錯過最近更改的信息,學(xué)習(xí)最新的知識,必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動地找相關(guān)部門進行溝通,以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學(xué)習(xí)的時候,還要與中介進行交流和溝通,運用中介的相關(guān)技能和知識來彌補在辦理稅務(wù)工作時所帶來的風(fēng)險,涉及到不能夠直接和稅務(wù)機關(guān)溝通的事情時,可以和中介進行溝通,請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平,必要的時候可以請中介對單位自身進行核查,最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險問題。

四、結(jié)束語

目前,中國在進行第三次稅制改革,盡管中國經(jīng)歷了兩個對稅收制度的重大改革,但是全球化的經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的發(fā)展,提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點,需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻:

[1]張月玲,洪慧林.我國煤炭企業(yè)資源稅改革探析[A].中國會計學(xué)會教育分會.中國會計學(xué)會2011學(xué)術(shù)年會論文集[C].中國會計學(xué)會教育分會:,201L6

篇（3）

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟來講，其稅務(wù)是其經(jīng)濟支出的重中之重，稅務(wù)和企業(yè)利潤的關(guān)系密不可分，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講，如何加強稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈，豐厚的利潤對于房地產(chǎn)來講，即將成為過去式，在這樣的形式之下，必須加強對稅務(wù)管理的重視，將稅務(wù)管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的，為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本，而對企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）對于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴格的稅務(wù)制度下，在稅務(wù)方面仍然存在著很多問題，其中最重要的就是企業(yè)對于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致，偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū)，因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中，勢必會對自身的競爭造成影響，減少利潤的收入，同時在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

（二）相關(guān)部門對于財務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤相對暴利的房地產(chǎn)企業(yè)，其中的從業(yè)人員，并不是每個人都很專業(yè)，甚至部分企業(yè)為了獲得更大的利潤，就偷稅、漏水，給財務(wù)的征收工作帶來了很大的困難，因此相關(guān)部門必須增強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險防控

（一）確定防控重點

在進行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過程中，應(yīng)該加強工作的效率，保證稅務(wù)管理的有效地進行。稅務(wù)管理不是一時的工作，它需要長期的管理，管理過程復(fù)雜、工作量巨大，因此在進行管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項稅務(wù)政策，還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實際情況進行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理，同時還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力，保證稅務(wù)管理工作的運行。

（二）建立動態(tài)的基礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項管理中的應(yīng)用越來越廣泛，信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務(wù)，就要建立時時更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng)，這樣可以保證企業(yè)財務(wù)會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財務(wù)工作人員進行各項稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算，稅務(wù)信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。

（三）加強稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴格要求，時不時的對其進行培訓(xùn)，增強其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強烈的管理意識；再者就是，從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險及防范意識的綜合管理能力上，為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻。

（四）保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關(guān)稅務(wù)方面的負責(zé)人員。在稅務(wù)負責(zé)人這一方，它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作，同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責(zé)執(zhí)法的，所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對于這些現(xiàn)象，房地產(chǎn)的公司就要及時的與部門進行溝通，不能錯過最近更改的信息，學(xué)習(xí)最新的知識，必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動地找相關(guān)部門進行溝通，以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學(xué)習(xí)的時候，還要與中介進行交流和溝通，運用中介的相關(guān)技能和知識來彌補在辦理稅務(wù)工作時所帶來的風(fēng)險，涉及到不能夠直接和稅務(wù)機關(guān)溝通的事情時，可以和中介進行溝通，請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平，必要的時候可以請中介對單位自身進行核查，最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險問題。

四、結(jié)束語

目前，中國在進行第三次稅制改革，盡管中國經(jīng)歷了兩個對稅收制度的重大改革，但是全球化的經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的發(fā)展，提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善，仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點，需要稅收制度的創(chuàng)新。因此，積極平穩(wěn)地推動調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻：

篇（4）

自2010年1月10日出通知要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。照市場經(jīng)濟環(huán)境下適者生存的不二法則，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)各參與方必然會轉(zhuǎn)換其自身的發(fā)展方式，朝著管理層和政策導(dǎo)向希望的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境并且持續(xù)發(fā)展，首先要管理的核心是自身內(nèi)部的財務(wù)管理，應(yīng)該說在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的昨天，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將財務(wù)管理納入企業(yè)管理應(yīng)有的地位。因此，在目前這種經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)加強自身內(nèi)部財務(wù)管理是必須的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念和特點

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其財務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指進行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營和管理，獨立核算，自負盈虧的經(jīng)濟組織。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

（1）開發(fā)周期長，資金籌集任務(wù)繁重。房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性、資金周轉(zhuǎn)期較長、周轉(zhuǎn)率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經(jīng)濟形式較差、企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進行項目滾動開發(fā)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風(fēng)險較大。宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶來了財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資風(fēng)險加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)關(guān)系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及工商、稅務(wù)等行政單位。由于財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強，其自身調(diào)整能力較差，因而管理風(fēng)險較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆有關(guān)，另一方面也表明國家對地方調(diào)控的結(jié)果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調(diào)控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責(zé)機制。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)自身財務(wù)管理內(nèi)部控制中存在的問題，并及時根據(jù)國家相關(guān)政策以及內(nèi)部調(diào)整增強自身的競爭能力。

1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識

財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)受內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上，主要是指由于財務(wù)狀況惡化而導(dǎo)致實際開發(fā)利潤與預(yù)計利潤之間發(fā)生較大背離，給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失的可能性。

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地的使用權(quán)，工程項目能夠按期竣工就會產(chǎn)生經(jīng)濟效益，其實則不然。由于開發(fā)商前期沒有對財務(wù)風(fēng)險進行周密細致的可行性研究，對投資風(fēng)險的認識不足，信息不全面，導(dǎo)致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預(yù)期的收益，因而會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。應(yīng)該說缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識既影響了企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負擔(dān)會不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會面臨資金短缺的風(fēng)險，從而產(chǎn)生損失。

2、房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于舉債增加成本負擔(dān)，不能進行合理的財務(wù)預(yù)算

“新國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調(diào)存款準備金率等措施的推出，將提高房屋開發(fā)成本。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調(diào)存款準備金率，大型金融機構(gòu)調(diào)整后的存款準備金率達19.5%的歷史高位。加息和存款準備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進一步影響市場預(yù)期。這樣一來，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的回籠。年內(nèi)央行繼續(xù)加息和上調(diào)準備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產(chǎn)金融市場的主基調(diào)。

當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經(jīng)營管理模式促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債率加大，相應(yīng)的債權(quán)人的債權(quán)保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從其他渠道增加負債籌資的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務(wù)管理內(nèi)部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務(wù)規(guī)劃，加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。例如，在項目前期階段，財務(wù)人員如何根據(jù)調(diào)整的項目總體設(shè)計方案來不斷調(diào)整項目總體預(yù)算是財務(wù)管理的關(guān)鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進而提高了開發(fā)商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預(yù)計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現(xiàn)差距。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務(wù)預(yù)算，企業(yè)的資金管理鏈條很可能會出現(xiàn)問題。而房地產(chǎn)項目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，均來自于企來內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認為成本管理和核算是財務(wù)部門的職責(zé)，而忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務(wù)收集資料有限，成本管理偏離預(yù)算。

3、稅收籌劃困難

長遠來看，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將進一步細化，保持房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。如加強對土地增值稅清算監(jiān)督，以綜合調(diào)控稅收等手段來多方面協(xié)調(diào)推進房地產(chǎn)調(diào)控政策。“十二五”規(guī)劃建議也提出，要研究推進房地產(chǎn)稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產(chǎn)稅。未來，隨著試點的成熟，房產(chǎn)稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產(chǎn)市場短期和長遠健康發(fā)展影響重大，稅收的綜合調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的對策

1、謹慎投資，嚴控風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理內(nèi)部控制中要樹立風(fēng)險管理意識，要實行財務(wù)集中管理模式，建立集中的現(xiàn)金管理、籌資管理以及投資管理系統(tǒng)，要逐步規(guī)范公司重要財務(wù)決策的賬務(wù)處理程序以及審批程序，提高財務(wù)報表的可靠性。

房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的一個重要步驟是完成對項目風(fēng)險的分析和評估。能否采用以及如何設(shè)計項目融資結(jié)構(gòu)的關(guān)健之一是要求項目投資者對與項目有關(guān)的風(fēng)險因素進行全面分析判斷，確定項目的債務(wù)承受能力和風(fēng)險，設(shè)計出切實可行的融資方案。融資結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)的設(shè)計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰(zhàn)略和要求。

2、根據(jù)國家的政策及時優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強資金管理

在國家的宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)要充分考慮稅率、利率風(fēng)險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內(nèi)部控制。企業(yè)要在稅法許可的范圍內(nèi)稅收籌劃，盡可能獲得納稅節(jié)約的好處。企業(yè)要準確估計每個時期項目所需要的現(xiàn)金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業(yè)應(yīng)對國家宏觀調(diào)控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預(yù)期國家利率會上升，那么企業(yè)應(yīng)該簽訂長期合同，以免增加財務(wù)費用，如果預(yù)期國家利率會下降則應(yīng)該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

3、充分考慮財務(wù)預(yù)算的決策作用

房地產(chǎn)企業(yè)運用不同的方法進行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認都將產(chǎn)生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務(wù)預(yù)算的作用，對企業(yè)降低成本、防范風(fēng)險、加強內(nèi)部控制是非常重要的。制定成本預(yù)算目標時，需要將項目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費用、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入等納入到整體預(yù)算中來，對成本費用進行正確的歸集和核算，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，做好成本預(yù)測，挖掘內(nèi)部潛力，設(shè)立目標成本，對投資成本開支進行預(yù)先的控制。為了更好地推進全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)只有將預(yù)算管理績效考評與獎懲機制相結(jié)合，才能確保企業(yè)預(yù)算管理目標和戰(zhàn)略目標的最終實現(xiàn)。

在企業(yè)管理過程中，財務(wù)管理是最直接、最有效的影響企業(yè)獲得經(jīng)濟效益的管理環(huán)節(jié)。許多企業(yè)的興衰史充分說明，重視并加強財務(wù)管理，企業(yè)才能充分獲益，迅速發(fā)展。這就要求企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)層牢固樹立財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心這一基本理念，建立完善的財務(wù)管理體系，并不斷創(chuàng)新，以利于房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的跟進。

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二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的防范

1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險意識。充分認識稅務(wù)風(fēng)險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。

2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控體系。通過執(zhí)行風(fēng)險管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險控制點，將稅務(wù)風(fēng)險管理貫穿項目開發(fā)銷售的全過程，實現(xiàn)對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的事前、事中自我防控。

3．注重對稅務(wù)會計人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認真學(xué)習(xí)稅務(wù)會計的職能、分類、核算方法。

4．負責(zé)稅務(wù)的會計人員要密切關(guān)注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對有關(guān)政策進行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。

三、設(shè)立稅務(wù)會計，建立稅務(wù)核算體系

針對稅收管理的越發(fā)嚴格和越發(fā)精細化，要求企業(yè)的稅務(wù)會計必須從財務(wù)會計、管理會計中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統(tǒng)。

1．建立稅務(wù)會計的獨立核算。在稅務(wù)會計與財務(wù)會計分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對獨立的稅務(wù)會計部門或機構(gòu)。例如可在財務(wù)部下設(shè)稅費管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業(yè)經(jīng)營過程中的每一筆經(jīng)濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據(jù)，獨立地進行稅務(wù)會計核算，計算各項應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項稅金計算的完整性和正確性。

2．稅務(wù)會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經(jīng)濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業(yè)的稅收負擔(dān)最小化，維護企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當?shù)倪x擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。

四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)

企業(yè)應(yīng)當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數(shù)據(jù)準確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準備。

1．日常定期自查，結(jié)合財務(wù)核算過程的實際情況，對照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯誤及時自行糾正。

2．對于稅務(wù)機關(guān)組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。

3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時不排除聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。

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在當前，更加需要進一步的加強“營改增”工作，“營改增”對于企業(yè)的發(fā)展也會造成諸多影響，體現(xiàn)在下列兩大方面，由于實施“營改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)資金不足、資金短缺的現(xiàn)象，這主要就是由于實施“營改增”政策之后可能會導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流量被占用。目前我國對于房地產(chǎn)行業(yè)也進行了全方位宏觀調(diào)控，通過宏觀調(diào)控避免房地產(chǎn)行業(yè)過熱，但是這樣的狀況之下，也會對于企業(yè)資金流動造成一定挑戰(zhàn)，導(dǎo)致資金短缺或不足現(xiàn)象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對于房地產(chǎn)企業(yè)當中的增值部分稅額進行抵扣存在著一定的難度，另外無法實現(xiàn)抵扣的情況導(dǎo)致企業(yè)稅負不降反升，對于企業(yè)發(fā)展反而會造成一定的阻礙［1］。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險類型及原因

（一）稅務(wù)風(fēng)險類型

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其稅務(wù)風(fēng)險主要劃分為下列幾大類型：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)實際核算的過程當中，應(yīng)當繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規(guī)要求，會出現(xiàn)稅款應(yīng)繳未繳狀況，企業(yè)需要補稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴重狀況之下，還會受到政府部門的處罰［2］。另外，市場經(jīng)濟條件之下很多房地產(chǎn)企業(yè)往往為了利益的驅(qū)使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤，影響到了房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。第二，對于當前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在實際核算的過程當中缺乏規(guī)范性和合理性，少計收入或者虛增成本，財務(wù)管理流程不夠健全和完善［3］。成本費用方面不能夠根據(jù)會計準則核算，成本管理也相對較為混亂，導(dǎo)致稅款難以被正確計算，還面臨著稅務(wù)處罰的風(fēng)險。第三，對于當前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于自身錯誤也往往會導(dǎo)致稅款多繳納。對于稅款進行計算的過程當中，依據(jù)是國家所頒布的各項法律法規(guī)，需要相關(guān)的工作人員能夠嚴格地按照規(guī)范進行合理及科學(xué)操作，若房地產(chǎn)企業(yè)不能夠進行準確的操作，將會直接地影響到稅款的計算科學(xué)性和準確性。例如很多的企業(yè)自己已經(jīng)繳納了稅款卻不能知曉，企業(yè)無形成本大幅度的增加，讓企業(yè)稅收負擔(dān)過重。

（二）稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因

對于當前房地產(chǎn)企業(yè)而言還依然面臨著涉稅風(fēng)險問題，主要包括了稅收法律法規(guī)缺乏完善性，主觀趨利動因以及財務(wù)人員整體素質(zhì)和能力不足等等。此外，內(nèi)部控制制度缺乏完善性和健全性也會造成重大的稅務(wù)風(fēng)險。第一，對于當前的房地產(chǎn)開發(fā)商來講，在市場經(jīng)濟的背景之下，往往由于主觀趨利動因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業(yè)故意違反誠信原則以及違背國家法律法規(guī)，導(dǎo)致稅款被少繳或者不繳。第二，當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程當中，相關(guān)的法律法規(guī)還依然不夠完善和健全。對于我國市場經(jīng)濟而言，其正處于高速發(fā)展背景之下，但是，與之相關(guān)的法律法規(guī)以及有關(guān)制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規(guī)實際操作的過程當中存在著諸多阻礙性因素，需要進一步提高其適用性。房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是其稅收政策相對較多以及變化較快，容易導(dǎo)致企業(yè)忙中出錯。第三，對于當前的企業(yè)內(nèi)部相關(guān)財務(wù)管理人員來講，其專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)相對較為有限，雖然我國已經(jīng)成為一個財會大國，但是卻依然不是財會強國，缺乏能力突出的高級財會人才。對于財務(wù)會計人員來講，其綜合素質(zhì)、專業(yè)能力、專業(yè)水平都相對較為低下，這也是經(jīng)常導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。第四，在當前企業(yè)開展內(nèi)部控制過程當中，內(nèi)控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，同時也難以防范風(fēng)險事件，這在很大程度上為稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生提供了相應(yīng)的條件。

二、“營改增”后稅務(wù)風(fēng)險管理探討

（一）專用發(fā)票管理存在的風(fēng)險及控制措施

針對增值稅專用發(fā)票來講，從某種意義上可以將其認為一種有價證券。目前，發(fā)票方面有關(guān)的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關(guān)的，主要就是由于增值稅發(fā)票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發(fā)票能夠抵扣企業(yè)所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業(yè)為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機會在發(fā)票上大做文章。比如虛開增值稅發(fā)票來開展違法犯罪活動，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務(wù)機關(guān)需要高度重視，如果發(fā)現(xiàn)在增值稅發(fā)票方面存在著違規(guī)違法的行為，就需要及時采取措施對于相關(guān)企業(yè)進行處置、處罰。對于當前的企業(yè)來講，在對發(fā)票管理的過程當中需要采取合理及科學(xué)的措施，要從下列幾個方面進行必要的防控：第一，對于增值稅專用發(fā)票進行充分認知，同時也需要了解增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定。第二，要通過采取更加合法以及科學(xué)的手段來獲得抵扣進項稅發(fā)票，并且要在合適時間之內(nèi)將其交給稅務(wù)機關(guān)進行必要的認證，保障企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險得到降低。由于增值稅發(fā)票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價證券，在目前的背景之下，更加需要企業(yè)加強發(fā)票嚴格管理，避免產(chǎn)生抵扣聯(lián)丟失的狀況。第三，增值稅發(fā)票也是一種價外稅。換言之就是稅款、價款二者相互分離開。對于當前財務(wù)人員來講，在實際財務(wù)核算工作開展的過程當中需要對于稅款和價款準確合理歸集。第四，在實施“營改增”政策之后，對于當前納稅人來講，在利用增值稅專用發(fā)票的過程當中，要保障按照國家的法律法規(guī)來進行操作，尤其是不能夠虛開發(fā)票。否則一旦發(fā)現(xiàn)，就會遭受到稅務(wù)機關(guān)嚴厲處罰，對于企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展會造成重大的影響和阻礙。

（二）進項稅額抵扣存在的風(fēng)險及控制措施

在實施“營改增”政策之后，對于當前的房地產(chǎn)而言，還是面臨著進項稅額抵扣風(fēng)險。第一，對于當前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經(jīng)知曉情況之下利用虛開增值稅發(fā)票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴重的違法行為，需要引起重視。第二，對于當前的企業(yè)而言，購進貨物以后，增值稅發(fā)票用在了非應(yīng)稅項目或者是個人消費上，卻沒有根據(jù)稅法相關(guān)要求和規(guī)定將進項稅額進行必要處理。第三，應(yīng)稅服務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)不能抵扣進項的狀況。第四，納稅人在實際稅額抵扣的過程當中產(chǎn)生較多的稅務(wù)風(fēng)險，為此，需要企業(yè)能夠采取合理以及科學(xué)的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發(fā)票，需要保障和企業(yè)的業(yè)務(wù)實現(xiàn)相互的對應(yīng)，這樣才能夠讓發(fā)票更加具有有效性和真實性。第二，實際財務(wù)核算工作開展的過程當中，也需要切實做好進項稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進項稅額的也應(yīng)當實現(xiàn)進項稅額轉(zhuǎn)出。這樣才能夠促使其符合稅法相關(guān)規(guī)定和要求，并且也可以理順邏輯關(guān)系。第三，對于當前的企業(yè)來講，也需要組織員工針對增值稅條例進行深入的學(xué)習(xí)和研究，讓員工能夠意識到增值稅條例的重要價值和重要意義，并且通過條例來對于自身的行為進行規(guī)范和約束。第四，對于當前的企業(yè)人管理人而言，要采取措施提高企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)能力，這樣才能夠促使會計核算工作更加具有科學(xué)性和合理性，否則難以準確有效的對于進項稅額進行科學(xué)的把握控制。

（三）增值稅政策上存在的風(fēng)險及控制措施

“營改增”也設(shè)置了增值稅免征項目以及退稅項目免征項目，主要包括了退伍軍人就業(yè)、殘疾人就業(yè)、著作稅轉(zhuǎn)讓、以及相關(guān)的免稅業(yè)務(wù)等等。對于當前的企業(yè)而言，也需要解讀相關(guān)的政策，避免錯誤的運用稅收優(yōu)惠政策而對于企業(yè)發(fā)展造成一定風(fēng)險和影響。其主要采取的措施包括下列幾項，第一，要對于自身的業(yè)務(wù)進行深入的研究和分析，切實保障自身所開展的各項業(yè)務(wù)符合稅收的各項政策。尤其是對于優(yōu)惠政策當中的內(nèi)容，要進行熟練地掌握和了解。另外，對于當前納稅人來講，也需要明確各項稅收優(yōu)惠政策的內(nèi)涵，不能夠根據(jù)個人理解或者是感覺來理解稅收優(yōu)惠政策。不能優(yōu)惠的必定不能優(yōu)惠。第二，要在符合稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)之上，給稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)的資料。第三，要對于增值稅專用發(fā)票以及企業(yè)免稅項目之間關(guān)系進行合理及科學(xué)的處理。

（四）偷逃稅風(fēng)險及控制措施

在當前，依然存在著一部分企業(yè)管理人士為了能夠有效提高企業(yè)利潤水平，實際經(jīng)營管理的過程當中鋌而走險，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現(xiàn)金收入，企業(yè)也不開正規(guī)發(fā)票，獲得了更多的賬外收入。稅務(wù)機關(guān)會對于偷逃漏稅行為進行嚴厲的處罰，甚至情節(jié)嚴重的情況之下還會追究刑事責(zé)任，所以，企業(yè)也需要端正好自身態(tài)度，不要存在任何的僥幸心理，平時也需要嚴格按照規(guī)范進行合理科學(xué)的操作。

三、結(jié)語

綜上所述，“營改增”政策就是為了能夠有效減少企業(yè)的稅負，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要高度重視稅務(wù)風(fēng)險問題，要采取措施有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，這樣才能夠提高企業(yè)利潤水平，實現(xiàn)企業(yè)健康、穩(wěn)定及持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻

［1］張慧慧.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范［J］.科技經(jīng)濟導(dǎo)刊，2020（9）.

篇（7）

近年來，由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價格飛漲、利潤構(gòu)成畸形等方面的問題，給中國的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的安全隱患。 為了調(diào)控具有脫韁之勢的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復(fù)使用。但是從當前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下甚至產(chǎn)生了推波助瀾的作用，如何進一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國下一輪稅制改革必須正視的問題。

一、房地產(chǎn)稅收的特性

1.國家性

房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家稅務(wù)機關(guān)，或受國家稅務(wù)機關(guān)委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務(wù)機關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)實現(xiàn)的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個人均無權(quán)實施房地產(chǎn)稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理權(quán)限，國家通過對土地、不動產(chǎn)及附屬的財產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應(yīng)保證，這是國家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。

2.法定性

稅與法不可分離?！耙蚍ㄔO(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無法真實發(fā)揮其功能，實現(xiàn)其價值。作為專門用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過立法的規(guī)定，將有關(guān)房地產(chǎn)稅收的種類、具體內(nèi)容、法律責(zé)任等予以一一確認，使房地產(chǎn)稅收的有關(guān)內(nèi)容得以公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的開征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進行。

3.規(guī)范性

房地產(chǎn)稅收工作是一項嚴謹、規(guī)范的工作，無論是由國家稅務(wù)機關(guān)征收，還是通過受委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規(guī)范，不可任意妄為。

二、我國房地產(chǎn)稅收存在的問題

1.重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋交易既要征收契稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。

2.稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

一是兩套所得稅制。對內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅；三是城市維護建設(shè)稅和教育費附加內(nèi)外有別。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項稅費；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。

3.稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。

三、對改進我國房地產(chǎn)稅收制度的建議

1.調(diào)整征稅方向

應(yīng)逐步將房地產(chǎn)稅收的重點由目前對供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫?，這是下一步房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策應(yīng)該選擇的方向。目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營業(yè)稅和個人所得稅那樣對個人住宅房地產(chǎn)征收呢？一方面因為上述稅制的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值其與市場經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)市場價值相差太遠，而改變計稅依據(jù)和方法就需要對整個房地產(chǎn)稅制進行較大的改革和調(diào)整；另一方面，如何對個人的不動產(chǎn)征稅，在現(xiàn)行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規(guī)定和實施細則。此外，如果對個人不動產(chǎn)征稅.還有大量的問題和技術(shù)條件需要解決。解決這些問題，應(yīng)該是未來房產(chǎn)稅收方面的重點工作。

2.合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制

篇（8）

一、控制源頭，全面加強房地產(chǎn)稅收征收管理

（一）以“先稅后證”、“以票控稅”為手段，按照“部門配合、信息共享、直接征收、源泉控管”的原則，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營特點，實施房地產(chǎn)稅收一體化管理。

（二）搞好稅源調(diào)查。由各級稅務(wù)部門牽頭，對本市房地產(chǎn)開況進行全面摸底調(diào)查，掌握房地產(chǎn)業(yè)的變化規(guī)律和納稅情況，制定相應(yīng)措施，為開展征收工作打好基礎(chǔ)。各級稅務(wù)部門要加強與契稅征管部門的溝通，充分利用契稅征管中獲得的信息，挖掘土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)交易及二級市場交易等各個環(huán)節(jié)的稅源信息，搞好日常稅源調(diào)查工作。

（三）簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)簡化辦稅流程，合理設(shè)置窗口、崗位，實現(xiàn)稅款征收、代開發(fā)票、減免稅審核等業(yè)務(wù)一條龍服務(wù)，最大程度上方便納稅人。各級房管、國土部門要為稅務(wù)部門開展工作提供場地和必要的信息資料，在房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記場所設(shè)立房地產(chǎn)稅收征收窗口，實現(xiàn)稅務(wù)機關(guān)直接征收。

二、嚴格執(zhí)行“先稅后證”、“以票控稅”制度

（一）用地環(huán)節(jié)，國土部門在辦理土地出讓、使用權(quán)屬設(shè)定登記時，將納稅人的完稅（或減免稅）憑證和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票作為權(quán)屬登記的必備資料，與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。未出具完稅（或減免稅）憑證和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票的，一律不予辦理相關(guān)手續(xù)。

（二）房產(chǎn)銷售和房屋交易環(huán)節(jié)，房管部門將納稅人的完稅（或減免稅）憑證和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)發(fā)票，作為權(quán)屬登記的必備資料，與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。對未辦理完稅（或減免稅）手續(xù)、開具轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，將相關(guān)資料轉(zhuǎn)交稅務(wù)機關(guān)，并通知當事人辦理完稅（或減免稅）手續(xù)、開具轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)發(fā)票。

（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)權(quán)屬交易必須使用合法的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強發(fā)票管理，嚴格執(zhí)行“以票控稅”制度，依法查處發(fā)票違法行為，同時為納稅人領(lǐng)用、代開發(fā)票提供服務(wù)。

（四）在全市房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記場所設(shè)立房地產(chǎn)稅收征收窗口，由地稅部門直接征收。房管、國土部門應(yīng)與稅務(wù)、財政部門建立共同的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)信息資源共享，積極協(xié)稅護稅。

三、加強領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)，建立房地產(chǎn)稅收一體化管理新機制

篇（9）

1引言

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進入了一個新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險

2.1國家政策風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風(fēng)口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運營風(fēng)險的重要因素。2.3法律風(fēng)險。我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險。

3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因

首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險意識。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動大，存在著較大風(fēng)險。

4加強對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制的措施

4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險。在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當準確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當根據(jù)法律政策來進行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險。4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度。國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認識房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用。稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風(fēng)險的同時，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結(jié)合，做出切合實際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關(guān)信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險意識。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險意識，要有較強的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識，同時企業(yè)應(yīng)當采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險意識和素質(zhì)。

5結(jié)語

綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制措施，防范風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經(jīng)顧問股份有限公司

篇（10）

二十世紀九十年代中期，我國房地產(chǎn)稅制被得以創(chuàng)建，通過一系列改革和創(chuàng)新舉措，最終確定了十類稅種，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有與租賃四大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)期間，主要涉及到的稅種有印花稅、營業(yè)稅、土地占用稅和企業(yè)所得稅等；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段，主要涉及到的稅種有建設(shè)稅、增值稅、轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅等；房地產(chǎn)持有階段，持有主體主要需要承擔(dān)房產(chǎn)的使用稅、房產(chǎn)稅等；房地產(chǎn)租賃階段，主要涉及到營業(yè)稅、建設(shè)稅、個人與企業(yè)所得稅等。截至目前，我國依然沿用九十年代的十類稅種和四大環(huán)節(jié)，基本上對其沒有進行改進和創(chuàng)新。經(jīng)過近二十多年的發(fā)展與變革，我國房地產(chǎn)稅制已經(jīng)無法與現(xiàn)代社會所接軌，不能適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新需求。因此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制需要結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實際情況和社會主義初級階段基本國情，實現(xiàn)進一步改革和創(chuàng)新。

二、我國房地產(chǎn)稅制存在的問題

（一）稅負設(shè)置不科學(xué)目前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)稅負不均，房地產(chǎn)、土地處于閑置階段時期，其應(yīng)當承擔(dān)的稅負較低，如此一來，部分房地產(chǎn)開發(fā)商和土地擁有主體會坐等時期，投機取巧的現(xiàn)象屢禁不止，最終造成土地資源有效利用率低下，房地產(chǎn)資源閑置與浪費問題嚴重。與此同時，部分房地產(chǎn)開發(fā)商利用閑置階段的低稅負政策，大量承包閑置土地，等待房價上漲的時機，這樣便可以節(jié)約不少成本。在此背景下，房產(chǎn)價格長期居高不下，直接損害到人民的核心經(jīng)濟利益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商和土地持有者的投機行為，將會造成國家部分稅費收入在無形中流失。

（二）稅制范圍設(shè)置不合理現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)稅制主要面對城市、郊區(qū)和工業(yè)園區(qū)，忽略了農(nóng)村地區(qū)的應(yīng)稅對象，并且將國家財政列支單位建設(shè)性用房沒有納入到稅制管理范圍以內(nèi)。如此一來，在稅制健全和完善過程中，稅制范圍設(shè)置不合理問題日益突顯出來。隨著城市用房需求的不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)步伐的進一步加快，稅制范圍過小，勢必會影響到國家稅收，加劇國家財政壓力，抬高房地產(chǎn)市場價格，最終不利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。與此同時，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制下，存在漏稅、交叉和重疊的現(xiàn)象，部分應(yīng)稅主體被忽略掉，也有部分應(yīng)稅主體的納稅項目過多，這種非理性、不客觀的稅制，勢必會加劇社會矛盾，不利于社會和諧與穩(wěn)定?？梢哉f，稅制范圍設(shè)置不合理將是我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題之一。

（三）稅率設(shè)計與實際不符當前的房地產(chǎn)稅制，其稅率設(shè)計過于死板，絕大多數(shù)地區(qū)嚴格按照國家和行業(yè)相關(guān)標準與規(guī)范，進行稅率的遵照執(zhí)行。然而，在實際操作過程中，由于各個地區(qū)的自然條件和經(jīng)濟發(fā)展狀況存在一定的差異，倘若采取統(tǒng)一的稅率，那么將會無形中增加業(yè)主的經(jīng)濟負擔(dān)，特別是對于經(jīng)濟條件較為落后的地區(qū)來講，稅率過高、稅負過重，勢必不利于地區(qū)經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定。盡管現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，針對稅率的設(shè)計，綜合了相關(guān)層面的多個因素，但是隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟社會體制的不斷變革，二十世紀九十年代設(shè)計的稅率顯然無法與當前社會經(jīng)濟相適應(yīng)。就目前的稅率設(shè)計情況來看，基本上采取統(tǒng)一標準，并沒有根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟差異，分別進行稅率的科學(xué)設(shè)計。如此一來，從一定程度上加劇了地方政府的財政壓力，房地產(chǎn)資源利用率長期處于低下水平。

（四）相關(guān)制度尚不健全由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)覆蓋范圍大、涉及面較廣，所以在稅收過程中，難免會遇到偷稅、漏稅、重稅的現(xiàn)象。目前，我國房地產(chǎn)稅制依然沿用二十世紀九十年代中期所制定的制度和決策，隨著時間的推移，房地產(chǎn)稅制方面的管理問題日益突顯，與經(jīng)濟社會快速發(fā)展形成鮮明對比。究其原因，由于我國房地產(chǎn)稅制過于陳舊，相關(guān)管理機制十分落后，根本無法滿足當今社會經(jīng)濟發(fā)展所需。與此同時，我國房地產(chǎn)稅制相關(guān)評估機制尚不健全，尚沒有形成統(tǒng)一、完善的評估機制，不存在專業(yè)的評估機構(gòu)和評估人才，缺乏相關(guān)的評估標準、規(guī)范。此外，我國房地產(chǎn)登記制度并不完善，相關(guān)機構(gòu)和部門之間的關(guān)聯(lián)度不高，協(xié)調(diào)能力較差，從而導(dǎo)致部分稅收大面積流失，給國家稅務(wù)征收帶來巨大損失。

三、我國房地產(chǎn)稅制改革優(yōu)化路徑

（一）確保各環(huán)節(jié)稅負設(shè)置科學(xué)化目前，我國房地產(chǎn)稅制下，四大環(huán)節(jié)稅負設(shè)置不盡科學(xué)、合理，特別是在房地產(chǎn)持有階段，基本上不予以征稅，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，稅負標準較高，這種不均的稅負制度，難免會導(dǎo)致市場投機行為的出現(xiàn)，不利于社會的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)增長。因此，筆者認為，我國房地產(chǎn)稅制改革優(yōu)化過程中，需要不斷探索新的路徑，首先從房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有、租賃四個環(huán)節(jié)的稅負設(shè)置出發(fā)，公平、合理、科學(xué)的設(shè)置稅負，有利于平衡四大環(huán)節(jié)，確保房地產(chǎn)開發(fā)、交易過程順利進行。在房地產(chǎn)稅負設(shè)置的同時，需要根據(jù)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性質(zhì)，分別有針對性的設(shè)置稅負，比如根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置、自然環(huán)境和建筑面積，科學(xué)設(shè)置應(yīng)納稅費標準和納稅項目，以此來降低相關(guān)主體的納稅負擔(dān)，提升房地產(chǎn)資源有效利用率。與此同時，要結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況和居民生活水平，進行內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源優(yōu)化配置，進而確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。此外，要通過積極政策和激勵制度，提倡和引導(dǎo)納稅主體按時納稅、積極納稅，給予表現(xiàn)良好的納稅主體一定的優(yōu)惠和扶持政策。通過確保各環(huán)節(jié)稅負設(shè)置科學(xué)化，將有利于房地產(chǎn)稅制改革和創(chuàng)新。

（二）合理設(shè)置納稅范圍和標準由于我國當前房地產(chǎn)稅收制度主要針對城市、郊區(qū)和工業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)稅主體，從而忽略了農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)納稅主體。如此一來，國家部分稅務(wù)征收在無形中流失，嚴重影響到國家稅務(wù)征收，不利于財政負擔(dān)的減輕。與此同時，在房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)中，稅種、稅負設(shè)置各不相同，造成部分納稅主體投機取巧，偷稅、漏稅行為屢見不鮮，部分納稅主體卻面臨雙重或多重稅收壓力，這種不公平、不平等的納稅標準，勢必不利于社會的穩(wěn)定和人民的安居樂業(yè)?；诖?，筆者認為，我國房地產(chǎn)稅制改革和創(chuàng)新過程中，需要合理設(shè)置納稅范圍和納稅標準，以明確各納稅主體應(yīng)納稅費標準，防止偷稅、漏稅行為的發(fā)生，維護稅收制度健康發(fā)展。此外，相關(guān)部門要加大稅務(wù)征管力度，逐步實現(xiàn)稅務(wù)征收公開、透明化，接受全社會的監(jiān)督和管理，取締一些亂征稅、亂收費項目，嚴厲打擊變相征稅行為，通過合理設(shè)置納稅范圍和納稅標準，將會推動房地產(chǎn)稅制進一步改革和創(chuàng)新。

（三）增強稅率設(shè)計的實效性我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度中，對稅率的設(shè)計標準是一致的，基本上沿用二十世紀九十年代中期的相關(guān)稅率標準。從某種層面來講，統(tǒng)一的稅率設(shè)計，有利于稅務(wù)征收部門實施集中化、規(guī)范化管理，但是，卻不利于地區(qū)經(jīng)濟持續(xù)增長和社會和諧穩(wěn)定，從一定程度上加劇了部分納稅主體的經(jīng)濟負擔(dān)?；诖耍P者認為，我國房地產(chǎn)稅務(wù)制度改革和優(yōu)化過程中，需要增強稅率設(shè)計的實效性。首先，在稅率設(shè)計過程中，要嚴格按照國家相關(guān)部門和房地產(chǎn)行業(yè)標準，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟條件、自然生態(tài)環(huán)境和居民人均收入情況，有針對性的進行稅率標準的設(shè)計，同時，要體現(xiàn)出公平、平等、透明、公開的原則，爭取獲得納稅主體的支持和認可；其次，要根據(jù)房地產(chǎn)地區(qū)土地利用情況，進行稅率標準的設(shè)計，由于土地所處的位置不同，其使用價值存在一定的差異，這就需要根據(jù)土地位置不同，合理設(shè)計稅率標準，以此來提升土地資源有效利用率。此外，針對農(nóng)村非農(nóng)土地資源，要一并納入稅收制度管理范圍以內(nèi)，給予一定的稅務(wù)征收，設(shè)計稅率標準，進而來體現(xiàn)出稅率設(shè)計的實效性。

（四）建立健全稅收征管制度體系就目前我國房地產(chǎn)稅收征管制度體系來看，盡管取得了一系列顯著成效，但是與預(yù)期管控目標相比較，依然存在較大差距，各項管理制度尚不健全，存在較大的問題和缺陷。因此，在房地產(chǎn)稅收制度改革和優(yōu)化過程中，需要進一步做好稅收征管制度體系的健全和完善工作。首先，稅費征收管理權(quán)限要得以下放。目前，我國大多數(shù)地區(qū)稅費征收工作由省、市級統(tǒng)一進行，下級部門基本沒有單獨征收權(quán)限，這樣將嚴重影響到下級各部門的參與積極性和工作主動性，因此，要適當放權(quán)，給予下級主管部門必要的管理權(quán)限，以此來調(diào)動他們的積極主動性；其次，加大房地產(chǎn)稅務(wù)征管力度。房地產(chǎn)稅務(wù)管理部門與其他相關(guān)部門要建立密切關(guān)聯(lián)關(guān)系，實現(xiàn)信息、資源、數(shù)據(jù)共享化，做好各類信息、數(shù)據(jù)的即時監(jiān)控和檢測，嚴厲打擊偷稅、漏稅行為，防止一切違法、違規(guī)行為的出現(xiàn)；再次，要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)登記制度。通過構(gòu)建完善的房地產(chǎn)登記制度，對房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)、信息進行統(tǒng)一、集中化管理，運用信息化管理手段，構(gòu)建強大的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，以此來確保房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的安全、可靠性，并且能夠防止房地產(chǎn)相關(guān)信息、數(shù)據(jù)被非法竊取和無意丟失；最后，要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)評估機制。目前，我國房地產(chǎn)稅收制度體系中，并沒有統(tǒng)一、完善的稅制評估體系，從而缺乏標準、規(guī)范的評估方法，不利于房地產(chǎn)稅制的客觀、準確評估。因此，有必要做好評估機制的構(gòu)建和完善，以此來推動房地產(chǎn)稅制改革和創(chuàng)新步伐。