序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、經(jīng)營管理過程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過程等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費(fèi)等活動(dòng)。本文就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)談一些看法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；特點(diǎn)

作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學(xué)院，副教授。

0前言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動(dòng)，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目策劃、建設(shè)方面的知識(shí)，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它不僅為人類社會(huì)的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會(huì)對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項(xiàng)目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會(huì)效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。

1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理活動(dòng)的整個(gè)過程。房地產(chǎn)開發(fā)通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金多種資源的組合使用為人類社會(huì)提供生產(chǎn)和生活空間，促進(jìn)城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會(huì)城鎮(zhèn)化的先行作用。

1.2房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，通過研究房地產(chǎn)市場需求、進(jìn)行市場預(yù)測、選擇項(xiàng)目類別，而進(jìn)行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

2房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系

2.1相互獨(dú)立、側(cè)重點(diǎn)不同

房地產(chǎn)開發(fā)是對土地及建筑物進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的過程，是投資、建設(shè)行為，強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營是通過開發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟(jì)利益的過程，強(qiáng)調(diào)的是投資的盈利。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)

一切房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體的過程，沒有這個(gè)過程，就沒有房地產(chǎn)經(jīng)的對象，經(jīng)營活動(dòng)也就無從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對市場分析不夠準(zhǔn)確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達(dá)不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營效益；如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營壽命，也會(huì)影響房地產(chǎn)的經(jīng)營效果。因此，適應(yīng)市場需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營成功的基本前提。

2.3房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)的核心

房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過經(jīng)營來體現(xiàn)其價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。從這個(gè)意義上說，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營價(jià)值，從市場調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，到前期的可行性分析，以及建設(shè)招標(biāo)和建設(shè)過程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個(gè)階段工作要從經(jīng)營這個(gè)核心目標(biāo)出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營真正融為一體。

3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)

3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大

這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價(jià)值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，不可能一次性實(shí)現(xiàn)全部價(jià)值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動(dòng)性，加之影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個(gè)案性強(qiáng)，這無疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大

這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的運(yùn)行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運(yùn)行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時(shí)間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔(dān)更大的時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，動(dòng)輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個(gè)環(huán)節(jié)都影響著整個(gè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還受到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強(qiáng)

房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性強(qiáng)，或者說受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國計(jì)民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)軌道，除了強(qiáng)調(diào)運(yùn)用市場機(jī)制指導(dǎo)房地產(chǎn)運(yùn)作以外，更要強(qiáng)調(diào)政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。

4結(jié)語

房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)大，以及受政策等因素影響大等特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和研究這些特點(diǎn)，對于取得良好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效果具有重要意義。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營要求的專業(yè)性也很強(qiáng)，只有培育大量高素質(zhì)的專門人才，塑造一流的開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)

［1］淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)[J].商情,2013（6）.

篇（2）

自1978年12月以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，且漸漸成長為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益越來越為明顯。因而，房地產(chǎn)業(yè)成為了越來越多人關(guān)注的行業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的話題關(guān)注度也越來越高。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本支出

（一）前期開發(fā)費(fèi)用

土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)公司在規(guī)范開發(fā)土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規(guī)劃設(shè)計(jì)支出是在開發(fā)的土地模塊中實(shí)行勘察及開采計(jì)劃而支出的費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施項(xiàng)目支出是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)某一地帶的時(shí)候還會(huì)建立且完善相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如醫(yī)療、文娛、教育及周圍的交通、植被規(guī)模等硬件配備需要的費(fèi)用；信貸費(fèi)用是房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目時(shí)在銀行貸款費(fèi)用的基礎(chǔ)上生成的利息類費(fèi)用。

（二）管理維護(hù)費(fèi)用

實(shí)施房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目所生成的各種支出，在外融匯各種費(fèi)用生成的費(fèi)用和對房地產(chǎn)開發(fā)地帶的修護(hù)建設(shè)的修護(hù)費(fèi)用，對銷售給予人力成本等生成的各種費(fèi)用等。

稅費(fèi)是房地產(chǎn)公司本著遵法守法的運(yùn)營態(tài)度，向相關(guān)部門交納的各種稅費(fèi)。

預(yù)期之外費(fèi)用是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)，為應(yīng)對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費(fèi)用等。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)是有目的性的開發(fā)與投資，其開發(fā)構(gòu)建業(yè)務(wù)的時(shí)長較為長久。怎樣把房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建所關(guān)聯(lián)的效益最優(yōu)化有多樣的限制因素的制衡，如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與施工地帶的篩選、房地產(chǎn)施工水準(zhǔn)及周圍環(huán)境等條件，這些條件都是影響房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的關(guān)鍵部分。對此進(jìn)行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址選擇和規(guī)劃制約因素

房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項(xiàng)目的地理位置的優(yōu)劣對房地產(chǎn)銷售業(yè)績的好壞有關(guān)鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產(chǎn)銷售的業(yè)績，面對消費(fèi)群體和消費(fèi)者需求的不一性，需要有針對性地配備相應(yīng)的設(shè)施建設(shè)等。如天津市的海河開發(fā)公司，該公司的房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是在天津市政府加速海河下游兩岸調(diào)整開發(fā)的方針下，依照本地開啟的土地調(diào)整開發(fā)部署而組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司在全面整理了當(dāng)?shù)氐南葲Q條件之后再進(jìn)行科學(xué)開發(fā)，由此獲得了較為理想的經(jīng)濟(jì)成效。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理

從之后，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發(fā)使用、企業(yè)怎樣才可以在激烈的市場競爭環(huán)境中獨(dú)樹一幟站穩(wěn)腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規(guī)劃、開發(fā)及開展長時(shí)間的開發(fā)區(qū)域人文研究是開發(fā)工作的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)公司理應(yīng)用客觀求實(shí)的眼光去看待房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，以科學(xué)的態(tài)度實(shí)施開發(fā)規(guī)劃，從而達(dá)到房產(chǎn)開發(fā)效益最大化的最終目的。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周圍環(huán)境及配套設(shè)施的水平

伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成長，人們在住房條件方面的質(zhì)量要求也在不斷提高，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，選址所在地區(qū)的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習(xí)俗等要素，和選址所在地區(qū)的醫(yī)療水平、教育情況及通訊設(shè)施等基礎(chǔ)的配備設(shè)施的高低程度都對房產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃有直接的影響。由此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在實(shí)施某地區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)與規(guī)劃的時(shí)候，務(wù)必要對開發(fā)項(xiàng)目周圍的環(huán)境和配套設(shè)施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃當(dāng)中，不然，對公司未來的房產(chǎn)銷售將造成無法挽回的負(fù)面影響。

（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項(xiàng)目的后期營銷

房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)建設(shè)是面向多數(shù)消費(fèi)群體的，但如若想要達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)最大化的目的，房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內(nèi)容滲透房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的整個(gè)流程，在開發(fā)房產(chǎn)之前的營銷環(huán)節(jié)及開發(fā)房產(chǎn)之后舉辦的宣傳環(huán)節(jié)則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達(dá)到公司房產(chǎn)開發(fā)宣傳和推廣同時(shí)進(jìn)行的目的，這樣對房產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)期收益目標(biāo)與實(shí)際收益達(dá)到一致有積極的作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效益分析

確切來說，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)付出與回報(bào)較為長時(shí)段的過程，在此期間，我們常說的經(jīng)濟(jì)效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務(wù)項(xiàng)目等支出和開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際效益折合后的比例。如此而言，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)出的直觀收入有著緊密的關(guān)聯(lián)。以下是對此問題的全面探析：

（一）對于數(shù)據(jù)穩(wěn)定性的剖析

利用對數(shù)據(jù)的每個(gè)方面匯總能夠得到：房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的關(guān)系是呈先正相關(guān)而后負(fù)相關(guān)的演變，在國家強(qiáng)有力的可見調(diào)控手段的作用之下，國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)降低態(tài)勢。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)的可見調(diào)控手段，房地產(chǎn)開發(fā)投資的狂熱態(tài)勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個(gè)方面對協(xié)整變量的檢測精準(zhǔn)性造成了影響，因而，我們則需消耗時(shí)間來對數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析以方便進(jìn)行穩(wěn)定性的檢驗(yàn)。

（二）協(xié)整方式及檢驗(yàn)

協(xié)整方式是解析非穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)變量間正反相關(guān)的使用頻率最高的方法之一在兩個(gè)極端檢測時(shí)，則會(huì)限制兩個(gè)結(jié)果出現(xiàn)相對的偏差。如此，若要將平穩(wěn)檢驗(yàn)當(dāng)做標(biāo)準(zhǔn)，則需要檢驗(yàn)協(xié)整方式。從而，則能夠得到房地產(chǎn)的開發(fā)投入和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的平衡關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)的投資與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)之間的正向關(guān)系。

（三）因果分析檢驗(yàn)

曾經(jīng)有相關(guān)學(xué)者發(fā)明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經(jīng)濟(jì)變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關(guān)系檢測務(wù)必得是建立在時(shí)間的排序有穩(wěn)定性的前提之上，在協(xié)整檢測當(dāng)中，很明顯可以看出房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間有某種長期平衡的態(tài)勢，接下來則是要論證房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間是否具有這樣一種態(tài)勢和作用。最后，仍需采用因果關(guān)系的辦法剖析其因果關(guān)系。

綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個(gè)不同的角度對房地產(chǎn)開發(fā)與投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行研究剖析，從而得出如下論點(diǎn)：房地產(chǎn)公司的開發(fā)及投資與經(jīng)濟(jì)增長之間有著一種長期平衡的態(tài)勢，且從上述內(nèi)容中，能夠清楚地知道房地產(chǎn)開發(fā)投資與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長是正向的關(guān)系，房地產(chǎn)投資的增加對經(jīng)濟(jì)增長起著促進(jìn)的作用，長此以往，房地產(chǎn)開發(fā)投資在地方經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中的作用會(huì)越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間是相互影響的關(guān)系，事實(shí)證明房地產(chǎn)開發(fā)與投資和地方經(jīng)濟(jì)增長之間是相互關(guān)聯(lián)的。房地產(chǎn)開發(fā)公司需清晰地認(rèn)清與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，與地方相互促進(jìn)，共同發(fā)展 。如天津市的海河開發(fā)公司一般，該公司的成功正是由于結(jié)合了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)效益二者，并使之達(dá)到一種平衡的狀態(tài)，從而推動(dòng)二者互為彼此的推動(dòng)力。

四、結(jié)束語

綜上所述，在現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)開發(fā)投資中應(yīng)全面斟酌其行為對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)和近期作用，瞄準(zhǔn)投資經(jīng)營的平衡點(diǎn)，減少過熱和過冷情況的發(fā)生，在政府強(qiáng)力的指導(dǎo)和輔助下，科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)內(nèi)部經(jīng)營組織，組建對經(jīng)濟(jì)收益有積極作用的經(jīng)營體制，多層次多方面斟酌每個(gè)方面的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，確保我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)地合理科學(xué)成長。

參考文獻(xiàn)：

[1]高鐵梅.計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模[M].清華大學(xué)出版社，2009

篇（3）

在開發(fā)房地產(chǎn)的活動(dòng)中，獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益是其根本目的，因而在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)時(shí)必須將傳統(tǒng)管理職能的局限性打破，并將經(jīng)營活動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)看做是一個(gè)整體，這樣才能有效地提升市場競爭力以及經(jīng)濟(jì)效益。通過這種方式，有關(guān)從屬單位、經(jīng)營管理部門以及房地產(chǎn)開發(fā)才能將子目標(biāo)完美的結(jié)合起來，從而使得經(jīng)營者的管理行為以及投資者的決策戰(zhàn)略能夠始終保持一致。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將所屬單位的經(jīng)營活動(dòng)與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來，這樣一來整個(gè)企業(yè)才能達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益以及管理效率的目的。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，是圍繞其初期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，在科學(xué)合理的預(yù)測和決策經(jīng)營的前提下，對一定時(shí)期內(nèi)籌集、使用、分配企業(yè)資金的財(cái)務(wù)活動(dòng)所制定出的有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃，財(cái)務(wù)預(yù)算管理能夠促使企業(yè)對自身的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行高效的控制和管理，從而達(dá)到滿足市場需求，獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理情況

（一）損益預(yù)算

在損益預(yù)算中，成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算以及費(fèi)用預(yù)算等都是主要的內(nèi)容。在有關(guān)通行辦法中具有明確的規(guī)定，即房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時(shí)，必須滿足以下要求：已經(jīng)簽訂商品房銷售合同，已經(jīng)確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗(yàn)收竣工商品房合格；已經(jīng)科學(xué)合理地計(jì)量了商品房的有關(guān)成本；客戶驗(yàn)收商品房時(shí)，商品房移交的相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠?qū)①M(fèi)用預(yù)算、成本預(yù)算以及收入預(yù)算等高效地加以完成。而稅費(fèi)預(yù)算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護(hù)建設(shè)稅、營業(yè)稅以及土地增值稅等，且與收入成本預(yù)算以及項(xiàng)目管理存在一定的關(guān)系。

（二）現(xiàn)金流量預(yù)算

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理既能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行科學(xué)合理地控制和規(guī)劃，又能對資金進(jìn)行集中強(qiáng)化管理。通?，F(xiàn)金預(yù)算主要包括兩大部分，即流入現(xiàn)金以及流出現(xiàn)金的預(yù)算，而流入現(xiàn)金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環(huán)境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現(xiàn)金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進(jìn)度等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理問題

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識(shí)不全面

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用主要有兩個(gè)，一是企業(yè)的經(jīng)營成果，二是可以預(yù)計(jì)的企業(yè)未來一定時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況。但是目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過程中，由于財(cái)務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識(shí)不全面，很多部門認(rèn)為，財(cái)務(wù)預(yù)算管理僅是財(cái)務(wù)部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題。

（二）缺乏對財(cái)務(wù)預(yù)算項(xiàng)目的科學(xué)分解與準(zhǔn)備執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)不同，執(zhí)行和制定財(cái)務(wù)預(yù)算的方式也不同，分析其原因：首先在對財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行制定時(shí)，客觀性不足，且沒有對企業(yè)明年的財(cái)務(wù)狀況以及計(jì)劃進(jìn)行認(rèn)真的分析，因此導(dǎo)致了實(shí)際經(jīng)營情?r與編制目標(biāo)分解聯(lián)系不足。其次是相關(guān)的業(yè)務(wù)部門缺乏較強(qiáng)的執(zhí)行力度。

（三）項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財(cái)務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，存在較多的不確定因素，而開發(fā)周期長則是最重要的一點(diǎn)。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，由于套用了以往的財(cái)務(wù)預(yù)算方法，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題，即項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財(cái)務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐方法

（一）合理編制財(cái)務(wù)項(xiàng)目預(yù)算

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，如果項(xiàng)目預(yù)算存在問題，就不能充分利用企業(yè)的資金，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)以及造成資金短缺的情況。因此在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)需要收集大量資料，并對其進(jìn)行整理分析，以便對整體項(xiàng)目情況進(jìn)行全方位的考慮，從而達(dá)到合理編制財(cái)務(wù)項(xiàng)目預(yù)算的目的。另外各個(gè)部門也需要加強(qiáng)監(jiān)督和合作，并將整體大于部分的作用充分發(fā)揮出來，從而促使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）強(qiáng)化各部門的配合度、現(xiàn)金預(yù)算及損益預(yù)算

在財(cái)務(wù)預(yù)算管理的工作中，其涉及到前期手續(xù)費(fèi)、建安工程費(fèi)、項(xiàng)目研發(fā)費(fèi)、綜合地價(jià)等多個(gè)方面，而通過預(yù)算收入成本，就能分期規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算，并將準(zhǔn)備籌資工作做好。因此在財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐工作中，需要不斷強(qiáng)化各部門的配合度，同時(shí)對現(xiàn)金預(yù)算以及損益預(yù)算進(jìn)行強(qiáng)化，這樣才能確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理達(dá)到真正的目的。

（三）提高財(cái)務(wù)預(yù)算的考核程度

企業(yè)要實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，就必須展開一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而這是財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基本要求。在執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過程中，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化管理，就需要切實(shí)落實(shí)好經(jīng)營策略。而企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理體系的過程中，提高財(cái)務(wù)預(yù)算考核程度，增強(qiáng)預(yù)算的約束力以及控制力，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算以及業(yè)務(wù)預(yù)算是最有效的方法。在實(shí)際工作中，特別是針對建設(shè)部門與銷售部門的工作，就必須根據(jù)預(yù)算范圍落實(shí)和開展好預(yù)算工作以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)督的優(yōu)化

篇（4）

中圖分類號(hào):F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)09-0008-02

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及已出租的建筑物等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的完工產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應(yīng)視為將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價(jià)值模式下計(jì)量的投資性房地產(chǎn),該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計(jì)入所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下,不計(jì)提折舊,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))和公允價(jià)值變動(dòng)損益。當(dāng)出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第31號(hào))中規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或經(jīng)營性資產(chǎn)等行為應(yīng)視同銷售,售價(jià)可以由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價(jià)值確定,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入或利潤的實(shí)現(xiàn)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)(企業(yè)所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發(fā)[2000]第84號(hào))中規(guī)定,納稅人的固定資產(chǎn)等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確認(rèn)應(yīng)遵循歷史成本原則,納稅人經(jīng)營活動(dòng)中使用的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第11條明確規(guī)定,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí),企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊準(zhǔn)予扣除。《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅[2007]第80號(hào))中規(guī)定,企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,在實(shí)際處置或者結(jié)算時(shí),處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。

通過上述相關(guān)規(guī)定的比較可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),在公允價(jià)值模式下會(huì)計(jì)處理與納稅處理存在以下幾點(diǎn)差異:(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的初始確認(rèn)上存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實(shí)現(xiàn)的條件,因此不確認(rèn)為銷售。而所得稅法規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。(2)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)的處理方法存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,而稅法規(guī)定公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。(3)出租期間價(jià)值損耗的處理方法存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。而稅法根據(jù)其真實(shí)性原則對公允價(jià)值模式計(jì)量不予確認(rèn),允許固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

對于采用公允價(jià)值模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,其期末價(jià)值為公允價(jià)值。而稅法規(guī)定該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間因公允價(jià)值變動(dòng)形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的利得或損失不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,則其計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)為取得時(shí)歷史成本減去按照稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費(fèi)用,按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定處置時(shí)最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時(shí)間早于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許扣除的時(shí)間,所以賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差異是暫時(shí)性差異,而此時(shí)的暫時(shí)性差異將于未來期間計(jì)入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

例,A公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協(xié)議,將A公司開發(fā)的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當(dāng)年5月31日辦公樓達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)并開始起租。由于該辦公樓處于商業(yè)街繁華地段,所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)及其他相關(guān)信息,所以A公司決定利用公允價(jià)值模式對出租的辦公樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,轉(zhuǎn)換日該辦公樓造價(jià)6 000萬元,公允價(jià)值為7 200萬元,預(yù)計(jì)使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價(jià)值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價(jià)格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價(jià)的5%繳納營業(yè)稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會(huì)計(jì)處理與納稅調(diào)整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發(fā)完成辦公樓并出租

借:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

貸:已開發(fā)產(chǎn)品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 800

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 800

3.2007年度終了,計(jì)算A公司所得稅時(shí)的納稅調(diào)整及會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法規(guī)定將開發(fā)的產(chǎn)品用于出租應(yīng)視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實(shí)現(xiàn)銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業(yè)稅等的情況下),則計(jì)稅基礎(chǔ)為7 200萬元。而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在轉(zhuǎn)換日將公允價(jià)值高出造價(jià)的部分計(jì)入資本公積,待處置時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額1 200萬元,應(yīng)調(diào)增。(2)稅法規(guī)定允許計(jì)提折舊210萬元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不計(jì)提折舊。因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額210萬元,應(yīng)調(diào)減。(3)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額800萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。(4)A公司辦公樓的賬面價(jià)值8 000萬元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 990萬元,因?yàn)槎咧g的差額1 010萬元會(huì)增加企業(yè)在未來期間的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)交所得稅,屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。(5)2007年度應(yīng)納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應(yīng)交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 965.2

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負(fù)債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 200

5. 2008年度終了,計(jì)算A公司的所得稅時(shí)的納稅調(diào)整與會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提折舊360萬元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額360萬元,應(yīng)調(diào)減。(2)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額200萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。(3)A公司辦公樓的賬面價(jià)值7 800萬元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,所以,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負(fù)債的期初余額252.5萬元,因此當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債40萬元。(4)2008年度應(yīng)納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應(yīng)交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 250

貸: 遞延所得稅負(fù)債 40

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)并將該棟辦公樓以8 200萬元的價(jià)格出售,按售價(jià)的5%交納營業(yè)稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 8 200

借:其他業(yè)務(wù)成本 7 800

貸:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 600

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 600

貸:其他業(yè)務(wù)收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 1200

借:營業(yè)稅金及附加 410

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅 410

7. 2009年度終了,計(jì)算A公司所得稅時(shí)的納稅調(diào)整與會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提的折舊150萬元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額150萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。

(2)處置投資性房地產(chǎn),會(huì)計(jì)確認(rèn)處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認(rèn)的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會(huì)計(jì)比稅收少計(jì)處置收益120萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。

(3)因?yàn)檗k公樓賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)二者之間的暫時(shí)性差異,隨著辦公樓銷售的實(shí)現(xiàn)而消失,所以遞延所得稅負(fù)債期末余額292.5萬元應(yīng)全額轉(zhuǎn)銷。

(4)2009年度應(yīng)納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應(yīng)交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費(fèi)用 950

遞延所得稅負(fù)債 292.5

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會(huì)計(jì)利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計(jì)數(shù)為15 000萬元;納稅調(diào)整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計(jì)調(diào)整數(shù)為0,應(yīng)納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計(jì)數(shù)為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在將產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃期間,由于會(huì)計(jì)與稅法的處理方法不同,導(dǎo)致會(huì)計(jì)利潤總額與納稅所得額產(chǎn)生差異。

參考文獻(xiàn):

[1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(三)[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì):綜合版, 2007,(5):41-42.

篇（5）

摘　要：房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有投入資金多，建設(shè)周期長的特點(diǎn)，同時(shí)還面臨著越來越大的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)與企業(yè)獨(dú)有的特性，以及其面臨著的巨大風(fēng)險(xiǎn)，所以其規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一就是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理?，F(xiàn)金預(yù)算和損益預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算的兩個(gè)部分。文章就主要對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的采取預(yù)算工作展開分析。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開發(fā)；財(cái)務(wù)預(yù)算；管理；應(yīng)用

中圖分類號(hào)：F230文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2015）10-0069-02

收稿日期：2015-03-20

作者簡介：靳興德（1967-），男，漢族，河北石家莊市人，本科，高級經(jīng)濟(jì)師，工商管理方向。

引言

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理的核心部分。企業(yè)的預(yù)算是一個(gè)綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃，包括了經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算則是在經(jīng)營預(yù)算和資本預(yù)算的基礎(chǔ)上作出的現(xiàn)金流量安排，以及一定時(shí)期內(nèi)的損益表和一定時(shí)期末資產(chǎn)負(fù)債表的預(yù)計(jì)。

一、財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中，為了取得提高經(jīng)濟(jì)效益與市場競爭力，就必須打破傳統(tǒng)職能管理的界限，將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)視為一個(gè)整體。只有這樣，才能讓所有的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理部門和所屬單位的子目標(biāo)結(jié)合在一起，從而使得投資者的戰(zhàn)略決策與經(jīng)營者的管理行為相一致。而這種管理格局無疑需要房地產(chǎn)企業(yè)具備一條主線，從而將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)職能部門的管理工作與其所屬單位的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)貫穿起來，進(jìn)而提高整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率與經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是在科學(xué)經(jīng)營預(yù)測與決策的基礎(chǔ)上，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)初期所制定的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè)資金的籌集、使用以及分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃與規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)進(jìn)行有效管理與控制的目標(biāo)。通過預(yù)算管理，可以合理配置房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源，從而最大限度的滿足市場需求，進(jìn)而長期在市場上獲得最大收益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

資金預(yù)算和損益預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的兩大部分。損益預(yù)算能夠體現(xiàn)未來一定期間內(nèi)，企業(yè)預(yù)計(jì)的生產(chǎn)經(jīng)營成果和分配情況。而能夠反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來一定期間內(nèi)現(xiàn)金收支情況的，則是資金預(yù)算。

1、損益預(yù)算

收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算等是損益預(yù)算所包括的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行辦法中規(guī)定房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)要符合如下條件：取得竣工備案表，并且商品房竣工驗(yàn)收合格；商品房銷售合同已經(jīng)簽定，銷售收入已確定；商品房的相關(guān)成本得到科學(xué)合理的計(jì)量；客戶對商品房進(jìn)行驗(yàn)收后，辦妥相關(guān)商品房移交手續(xù)。營銷部、工程部、成本管理部等各部門共同合作，為財(cái)務(wù)部門提供信息支持，才能高效完成收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算。而稅費(fèi)預(yù)算包含范圍較廣，有土地增值稅、營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅等，這些都跟項(xiàng)目管理和收入成本預(yù)算有直接關(guān)系。

2、資金預(yù)算

通過財(cái)務(wù)預(yù)算，強(qiáng)化資金集中管理，合理規(guī)劃與控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算是由現(xiàn)金流入預(yù)算和現(xiàn)金流出預(yù)算兩大部分構(gòu)成，其中現(xiàn)金流入包括銀行貸款、銷售回款等。銷售政策、市場環(huán)境的約束是制約銷售回款的重要因素。而工程進(jìn)度和銀行信貸政策是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流出的重要因素。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題

1、對編制財(cái)務(wù)預(yù)算工作的認(rèn)識(shí)不夠全面

財(cái)務(wù)預(yù)算的主要作用有兩方面，一是企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)可以預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)狀況，二是企業(yè)的經(jīng)營成果。但是不能認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門的一個(gè)部門的任務(wù)，這些應(yīng)該是由財(cái)務(wù)部門牽頭，由多個(gè)部門合作完成。比如在取得土地前，營銷部就應(yīng)開始預(yù)計(jì)銷售價(jià)格，通過產(chǎn)品市場定位和利潤預(yù)測，來確定最終的拿地價(jià)格，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目所有相關(guān)成本，可以通過取得土地成本、建造成本、開發(fā)間接費(fèi)用、相關(guān)稅金等方面進(jìn)行歸集，并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、營銷策劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、工程管理、成本控制等多個(gè)環(huán)節(jié)中進(jìn)行反映，在這些環(huán)節(jié)中需要公司多部門進(jìn)行配合，才能完成一項(xiàng)較完整的財(cái)務(wù)預(yù)算。

2、財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率相對較低、成本項(xiàng)目分解不夠科學(xué)，執(zhí)行力不夠

不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算制定和執(zhí)行不盡相同，存在較大的差異性。究其原因有兩個(gè)，一是在制定財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)缺少客觀性，沒有認(rèn)真分析企業(yè)明年的計(jì)劃和財(cái)務(wù)狀況，使財(cái)務(wù)預(yù)算在編制目標(biāo)分解與實(shí)際的經(jīng)營情況相脫離，導(dǎo)致二者存在重大的偏差，忽略了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，相關(guān)工程管理，成本控制和營銷策劃等重要工作流程，這樣做出來的預(yù)算在執(zhí)行時(shí)與實(shí)際的情況偏差較大；二是因?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)務(wù)部門的預(yù)算執(zhí)行力不夠。

3、項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和年度財(cái)務(wù)預(yù)算，三者直接缺乏聯(lián)系

不確定因素較多是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一大特點(diǎn)，其中開發(fā)周期長就是其中之一。在此條件下，編制財(cái)務(wù)預(yù)算顯得尤為重要。做好財(cái)務(wù)預(yù)算編制任務(wù)在能夠反映企業(yè)年度財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的同時(shí)，也能夠綜合反映項(xiàng)目開況。當(dāng)前，套用傳統(tǒng)的預(yù)算方式仍然是許多房地產(chǎn)企業(yè)的做法。其通常采用單獨(dú)預(yù)算的方式來完成年度經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)下編制開發(fā)項(xiàng)目的年度預(yù)算。這樣，就無法充分考慮到項(xiàng)目的開發(fā)期這一不確定因素，并且也存在與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠緊密的問題出現(xiàn)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的有效應(yīng)用途徑

1、編制恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算

由于企業(yè)不恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算，會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金得不到充分的利用，從而造成企業(yè)資金短缺，加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)等情況。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在實(shí)施項(xiàng)目前，進(jìn)行資料的收集，并且對收集的資料進(jìn)行整理和分析，全面考慮項(xiàng)目的整體情況，制定出恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算，讓各部門進(jìn)行相互合作、相互監(jiān)督。充分發(fā)揮整體大于部分的作用，讓項(xiàng)目的收益最大化。

2、加強(qiáng)各部門的密切配合，合理的估計(jì)現(xiàn)金預(yù)算和損益預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算涉及多個(gè)方面，其中包括綜合地價(jià)、項(xiàng)目研發(fā)費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、前期手續(xù)費(fèi)等，通過收入成本的預(yù)算將現(xiàn)金預(yù)算分期進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)做好籌資準(zhǔn)備。為此，針對該情況，各個(gè)業(yè)務(wù)部門應(yīng)密切配合財(cái)務(wù)編制預(yù)算，成為必然要求。根據(jù)各部門性質(zhì)，具體分工如下：

2.1營銷部門負(fù)責(zé)資金預(yù)算方面的一些具體工作，包括銷售費(fèi)用預(yù)算、銷售回款預(yù)算。而涉及編制地價(jià)支出和工程建設(shè)資金支出則由前期開發(fā)、工程管理部門負(fù)責(zé)。財(cái)務(wù)部門則需要編制償還銀行貸款本息支出預(yù)算和稅費(fèi)支出預(yù)算。最后人力資源部門的職責(zé)是編制培訓(xùn)費(fèi)和人工成本預(yù)算等。

2.2根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品核算周期長，收入確認(rèn)制約因素多，成本項(xiàng)目具有特定性的特點(diǎn)，應(yīng)從取得土地前開始，就請營銷策劃部進(jìn)行初步的預(yù)估地價(jià)、凈利等指標(biāo)，再通過項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、營銷策劃部和財(cái)務(wù)部等相關(guān)業(yè)務(wù)部門一起對開發(fā)前期、中期、后期的收入成本分期進(jìn)行預(yù)算，最終完成整個(gè)項(xiàng)目的損益預(yù)算。

3、加大分析、考核財(cái)務(wù)預(yù)算的力度

一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)而開展實(shí)行，是預(yù)算管理的本質(zhì)要求。想要強(qiáng)化企業(yè)的管理，就必須在預(yù)算執(zhí)行過程中落實(shí)經(jīng)營策略。為此提高預(yù)算的控制力和約束力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算是完善企業(yè)預(yù)算管理體系的有效方法。企業(yè)各部門在工作中，尤其是在房地產(chǎn)建設(shè)和銷售的工作中，必須切實(shí)落實(shí)好預(yù)算工作，按照預(yù)算范圍開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。采用“以月保季，以季保年”為原則。把企業(yè)的方法策略運(yùn)用到執(zhí)行的過程中，保證預(yù)算政策的嚴(yán)格執(zhí)行，并建立健全監(jiān)督機(jī)制，實(shí)施反饋預(yù)算執(zhí)行情況，最終形成全方位控制、全員參與的預(yù)算管理體系。

4、加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督。在項(xiàng)目事前通過財(cái)務(wù)管理對各項(xiàng)工作進(jìn)行控制，制定發(fā)展目標(biāo)；在項(xiàng)目事中對各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督，始終保持所支出的資產(chǎn)都在預(yù)算的控制范圍之內(nèi)，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題，解決問題；在項(xiàng)目事后，對該項(xiàng)目做一個(gè)客觀的、公正的評價(jià)，吸取好的方面，分析錯(cuò)誤的地方，找出原因，以防在下一次的項(xiàng)目中再度出現(xiàn)。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策正確與否離不開好的財(cái)務(wù)預(yù)算。建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，以控制現(xiàn)金流為主，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行與考核，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門間的溝通和協(xié)調(diào)，以保證財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。因此，只有根據(jù)實(shí)際情況不斷完善和改進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)預(yù)算并嚴(yán)格執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)長期的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 余文斌.國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何改革[J].城市開發(fā)，2013（25）：162-163.

篇（6）

負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤的活動(dòng)。負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時(shí)間長等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報(bào)酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負(fù)債經(jīng)營。但是，負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營的同時(shí)，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營，則它只會(huì)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會(huì)使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會(huì)強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營不僅會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日報(bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動(dòng)負(fù)債、多少長期負(fù)債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會(huì)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在問題的治理措施

篇（7）

南京位于我國三大經(jīng)濟(jì)圈之一的長江三角洲地區(qū)，是江蘇省省會(huì)和南京都市圈的中心城市。改革開放以來，在市政府舊城改造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房商品化改革等政策推動(dòng)下，以城區(qū)人口、工業(yè)企業(yè)和部分城市功能向郊區(qū)擴(kuò)散為主要內(nèi)容的郊區(qū)化現(xiàn)象開始出現(xiàn)。在此背景下郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)獲得較快發(fā)展，而郊區(qū)化的發(fā)展又離不開郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的物質(zhì)空間，郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系成為南京現(xiàn)在和未來城市經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，兩者關(guān)系的協(xié)調(diào)與否對城市經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生不同的影響。

一、南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)的積極影響

（一）促使城市人口分布趨于合理

雖然郊區(qū)化過程中南京城區(qū)的人口密度在大多數(shù)年份都有增無減，由1998年的9451人/平方公里增加到2002年的10805人/平方公里，但隨著城區(qū)原有部分人口向郊區(qū)遷移，對城區(qū)過密的人口起到了梳理作用，使整個(gè)城市人口分布趨于合理。這主要表現(xiàn)在人口郊區(qū)化與郊區(qū)住宅開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展為人口在城區(qū)和郊區(qū)間重新分布創(chuàng)造了可能性和現(xiàn)實(shí)條件，人們居住的區(qū)位選擇變得靈活多樣。在南京舊城房屋拆遷過程中，得到貨幣補(bǔ)貼的原住戶可以自行購房，而享受房屋補(bǔ)貼的原住戶，往往一律遷往城郊的新住宅區(qū)，促進(jìn)了居住郊區(qū)化。工業(yè)郊區(qū)化的發(fā)展使郊區(qū)工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)增加，一些郊區(qū)工業(yè)企業(yè)的職員為了方便上班而在郊區(qū)買房居住，這也促進(jìn)了人口郊區(qū)化的發(fā)展。郊區(qū)普通商品住宅開發(fā)相對于城區(qū)同類住宅往往價(jià)格較低，這對于城區(qū)人口尤其是工薪階層有較大的吸引力，一些在城區(qū)上班的人也選擇在郊區(qū)購房。郊區(qū)自然環(huán)境相對較好，又有四通八達(dá)的公路與城區(qū)相連，一些高收入者傾向于購買郊區(qū)別墅，乘坐私家車往返于城區(qū)和郊區(qū)。

（二）優(yōu)化了城市土地利用結(jié)構(gòu)

城市土地有償使用制度和住房商品化改革使得地價(jià)和房價(jià)成為配置城市土地資源的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，從而影響城市工業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的區(qū)位選擇。城區(qū)土地總量相對于需求更為稀缺，土地價(jià)格往往比郊區(qū)同類土地高出許多，商業(yè)、金融和貿(mào)易企業(yè)有著更高的收益率從而有著更強(qiáng)的租金負(fù)擔(dān)能力。相比之下，工業(yè)和倉儲(chǔ)企業(yè)收益率相對較低，往往又需要占用較多的土地，于是，在市場機(jī)制作用下，城市中心區(qū)的工業(yè)企業(yè)遷往土地較充裕而地價(jià)較低的郊區(qū)。郊區(qū)各類開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)有著比較完善的配套設(shè)施，這對工業(yè)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力。而城市中心區(qū)的退出工業(yè)和倉儲(chǔ)用地被商業(yè)、金融、貿(mào)易企業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用，從2000年年初到2003年年底，主城區(qū)退出工業(yè)企業(yè)累積114家，退出工業(yè)用地面積達(dá)97.34萬平方米，可以改變以往舊城區(qū)人口過密、交通緊張、房屋陳舊、設(shè)施落后和環(huán)境質(zhì)量惡劣的狀況，并調(diào)整城市用地，提高土地利用效益，增強(qiáng)了新街口地區(qū)作為南京CBD的功能。工業(yè)郊區(qū)化和商貿(mào)企業(yè)在城市中心區(qū)的集中只有通過房地產(chǎn)開發(fā)才能順利實(shí)現(xiàn)，可見，房地產(chǎn)開發(fā)是城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要手段，有利于優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高整個(gè)城市土地利用效益。

（三）郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一方面郊區(qū)化使郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場需求增加，另一方面城區(qū)工業(yè)外遷和房屋拆遷也為城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供了大量土地，帶動(dòng)了整個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)有力地促進(jìn)了南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！赌暇┓康禺a(chǎn)年鑒》的相關(guān)資料顯示，2001年南京房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到47.8億元，占GDP的比重為4.2%，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長一個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售還為政府提供了大量稅費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，對勞動(dòng)力吸納量大，房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)了城鄉(xiāng)居民就業(yè)，2001年南京房地產(chǎn)開發(fā)、評估、經(jīng)紀(jì)咨詢服務(wù)和物業(yè)管理等各類企業(yè)直接帶動(dòng)城市就業(yè)約30萬人，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還帶動(dòng)建筑業(yè)和裝飾裝修業(yè)就業(yè)的增加。住宅開發(fā)帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套，改善了居住條件，優(yōu)化了人居環(huán)境，南京城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由2001年的20.65平方米增加到2003年的22.97平方米。

二、南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響

（一）郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的過度擴(kuò)張導(dǎo)致郊區(qū)土地利用矛盾突出

1．郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)和郊區(qū)耕地保護(hù)的矛盾。南京的工業(yè)郊區(qū)化發(fā)展較快，而工業(yè)企業(yè)通常要占用較多土地用于產(chǎn)品生產(chǎn)和原材料、產(chǎn)成品的儲(chǔ)備以及道路的鋪設(shè)，這也會(huì)造成郊區(qū)耕地的減少。2000年到2003年，南京耕地面積從302.84千公頃減少到250.51千公頃，共減少52.33千公頃，耕地面積的大幅減少導(dǎo)致同期南京糧棉油總產(chǎn)量的波動(dòng)。相對于城市人口持續(xù)增加對農(nóng)副產(chǎn)品、鮮活副產(chǎn)品的龐大需求，南京耕地更為稀缺，耕地保護(hù)壓力十很大，而耕地過少反過來就會(huì)制約郊區(qū)化和郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展。

2．郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)內(nèi)部的矛盾。這一方面表現(xiàn)為國家建設(shè)征用土地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地之間的矛盾。在郊區(qū)土地主要為集體所有的條件下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地比較容易得到滿足，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展往往使郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)十分分散，不利于土地資源的合理利用和土地產(chǎn)出效益的提高，也不利于基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)和環(huán)境污染的綜合治理。另一方面表現(xiàn)為南京郊區(qū)高級大戶型住宅的供需矛盾。對南京房地產(chǎn)市場的相關(guān)研究指出，戶型大型化是目前南京房地產(chǎn)市場中的重大誤區(qū)，這類住宅開發(fā)沒有重視郊區(qū)土地資源的稀缺和人們的實(shí)際購買能力，往往空置率很高。

（二）郊區(qū)化中居住和就業(yè)不一致造成郊區(qū)交通設(shè)施供給相對不足

距離是衡量區(qū)位條件的常用指標(biāo)，由于路況、交通擁擠和時(shí)間對人們?nèi)找鎸氋F等原因，交通時(shí)間距離越來越重要，區(qū)位條件的好壞日益取決于交通的便捷性。南京的工區(qū)郊區(qū)化發(fā)展較快，郊區(qū)商業(yè)發(fā)展相對滯后，人口郊區(qū)化主要集中在近郊區(qū)；中心區(qū)作為城市商業(yè)中心的功能不斷增強(qiáng)，人口流動(dòng)以向城區(qū)的加速集中為主，城區(qū)發(fā)達(dá)的生活服務(wù)設(shè)施對人口吸引力較強(qiáng)。這種居住和就業(yè)不一致的非同步郊區(qū)化過程使南京產(chǎn)生了職工白天和晚上在城區(qū)與郊區(qū)之間往返的通勤方式，通常在上下班的高峰期城區(qū)與郊區(qū)道路擁擠嚴(yán)重，交通時(shí)間成本較高，城市交通負(fù)擔(dān)加重。

目前一些公路建設(shè)實(shí)行封閉運(yùn)輸，區(qū)位條件改善的只是那些擁有公路出入口的地方，其他地方并不能享受現(xiàn)代交通的便捷，這限制了郊區(qū)交通設(shè)施效益的發(fā)揮。南京郊區(qū)公共交通之間的換乘等聯(lián)系不夠密切，偏重于城區(qū)的軌道建設(shè)對郊區(qū)交通便捷性的提高十分有限，城區(qū)和郊區(qū)之間的通勤壓力未得到緩解。

（三）郊區(qū)化的簡單做法與郊區(qū)房地產(chǎn)不合理開發(fā)使郊區(qū)生態(tài)環(huán)境遭到破壞

在郊區(qū)化過程中，城區(qū)人口和工業(yè)企業(yè)在郊區(qū)不斷重新集中，對郊區(qū)生態(tài)環(huán)境的影響也日益增強(qiáng)。尤其是一些污染擾民的工業(yè)企業(yè)直接從城區(qū)外遷到郊區(qū)，沒有進(jìn)行減少污染的技術(shù)改造，這些工業(yè)企業(yè)有相當(dāng)一部分規(guī)模小、技術(shù)水平較低、經(jīng)濟(jì)效益不高，污染嚴(yán)重，其對環(huán)境的破壞作用也轉(zhuǎn)移到郊區(qū)。郊區(qū)住宅開發(fā)在滿足住房需求的同時(shí)，也使日常生活垃圾不斷增長。與此同時(shí)，郊區(qū)由于缺少污水處理設(shè)施，使得生活污水和工業(yè)廢水未經(jīng)處理或不達(dá)標(biāo)直接排入郊區(qū)河道水網(wǎng)，導(dǎo)致水體的污染。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了使物業(yè)增強(qiáng)吸引力，選擇在依山傍水的地帶進(jìn)行開發(fā)，不但影響了周圍的自然景觀，對植被也造成一定破壞，導(dǎo)致山體滑坡和泥石流等地質(zhì)災(zāi)害的加劇。2005年南京環(huán)保污染治理投資只占全市GDP的0.12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊城市，有限的環(huán)保污染治理投資難以滿足南京保護(hù)和整治環(huán)境的實(shí)際資金需要。

三、南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展負(fù)面影響的解決對策

（一）加強(qiáng)對郊區(qū)土地利用的規(guī)劃引導(dǎo)，嚴(yán)格保護(hù)耕地

把郊區(qū)土地利用規(guī)劃納入南京城市總體規(guī)劃和各項(xiàng)具體規(guī)劃中加以考慮，并強(qiáng)化郊區(qū)土地利用規(guī)劃的指導(dǎo)作用，郊區(qū)非農(nóng)開發(fā)用地要嚴(yán)格限制在規(guī)劃用地的范圍之內(nèi)。這既要考慮滿足現(xiàn)期郊區(qū)非農(nóng)開發(fā)的需要，又要具有一定的超前性，以增強(qiáng)對郊區(qū)土地供求關(guān)系的調(diào)控能力。郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)適當(dāng)向工業(yè)園區(qū)集中，發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，統(tǒng)一安排道路、通信、水電等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的配套建設(shè)，這有利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)污染治理和提高郊區(qū)土地利用的集約化程度。同時(shí)應(yīng)著力保護(hù)郊區(qū)有限的耕地資源，尤其是加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，嚴(yán)格征用基本農(nóng)田的審批制度，不得隨意調(diào)整基本農(nóng)田，嚴(yán)肅處理亂批、亂占、濫用耕地的行為。其中，對開發(fā)區(qū)占而不用的耕地，要限期恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途。加強(qiáng)住宅市場土地供應(yīng)調(diào)控，加大對中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅的土地供應(yīng)。

（二）加大郊區(qū)交通設(shè)施投資力度

為了充分發(fā)揮道路交通的聯(lián)動(dòng)輻射作用，建設(shè)“內(nèi)連外接”的城市道路網(wǎng)絡(luò)，并進(jìn)行交通節(jié)點(diǎn)和區(qū)域道路的改造，優(yōu)化當(dāng)?shù)貐^(qū)位條件，這有利于使土地價(jià)格和沿路開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值都得到提升。推進(jìn)“一小時(shí)都市圈”建設(shè)的進(jìn)行，建設(shè)寧杭高速公路南京段、寧淮高速公路南京段以及沿江高速公路，增強(qiáng)城區(qū)與江北郊區(qū)的聯(lián)系。加強(qiáng)城區(qū)與重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的道路聯(lián)系，繼續(xù)加快仙林、東山和江北等新市區(qū)的道路設(shè)施建設(shè)，尤其是在城區(qū)與上述新市區(qū)間建設(shè)一兩條軌道交通線，并且使軌道交通線路與公交站點(diǎn)合理銜接，以有效提高交通網(wǎng)絡(luò)的整體效率。努力增加郊區(qū)就業(yè)崗位，強(qiáng)調(diào)郊區(qū)居住和就業(yè)的平衡，形成配套設(shè)施完善的綜合社區(qū)，減少對城區(qū)的依賴，增強(qiáng)郊區(qū)的相對獨(dú)立性，密切郊區(qū)內(nèi)部以及鄰近郊區(qū)之間的交通聯(lián)系，以緩解郊區(qū)與城區(qū)之間交通瓶頸壓力。

（三）保護(hù)郊區(qū)生態(tài)環(huán)境

良好的生態(tài)環(huán)境是郊區(qū)化和郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)長期發(fā)展的重要前提，應(yīng)切實(shí)重視保護(hù)郊區(qū)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)郊區(qū)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1．促使工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中，統(tǒng)一治理郊區(qū)環(huán)境污染。南京江北化工園區(qū)的建設(shè)正是為了促進(jìn)石油化工產(chǎn)業(yè)的集中，對江南的一些化工企業(yè)進(jìn)行搬遷，并實(shí)施油、化、纖、塑一體化建設(shè)，優(yōu)先采用低消耗、低污染的清潔生產(chǎn)工藝。這既有利于化工企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行配套設(shè)施的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，也可以從源頭上控制郊區(qū)環(huán)境污染。

2．加大環(huán)保治污投資力度，強(qiáng)化企業(yè)污染排放標(biāo)準(zhǔn)。政府應(yīng)增加郊區(qū)環(huán)保和治污投資，建立污水處理廠等。同時(shí)加強(qiáng)環(huán)保治污科研投資，提高工業(yè)廢品和生活垃圾的回收處理能力，盡可能變廢為寶，提高廢舊物的再次利用。提倡工業(yè)企業(yè)采用節(jié)能環(huán)保的生產(chǎn)工藝，并引進(jìn)環(huán)保設(shè)施，做到廢水、廢氣的達(dá)標(biāo)排放，對不符合環(huán)保要求的工業(yè)企業(yè)在媒體上進(jìn)行定期公示，并進(jìn)行相應(yīng)處罰。

3．進(jìn)行城市綠化建設(shè)。南京政府重視適當(dāng)增加城市建設(shè)中綠化用地的面積，并把綠地建設(shè)分為結(jié)構(gòu)性綠地和便民型綠地，雨花臺(tái)已成為結(jié)構(gòu)性綠地的主體之一。增加包括郊區(qū)在內(nèi)南京全城的便民型綠地面積，保證80%以上的居民在10分鐘內(nèi)能夠便捷地到達(dá)一塊公共綠地。此外，市政府還投資在江寧開發(fā)區(qū)秦淮河畔建設(shè)總面積為754公頃的秦淮河濕地公園。這些綠地建設(shè)項(xiàng)目對于調(diào)節(jié)郊區(qū)生態(tài)和美化人居環(huán)境都有著重要作用。

[參考文獻(xiàn)]

[1]宋楊．城市郊區(qū)化的理論分析與作用機(jī)制探討[D]．南京：南京航空航天大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，2005．

篇（8）

企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是對目前的財(cái)務(wù)制度開展管理控制管理的機(jī)制，規(guī)定各個(gè)部門要按照這個(gè)規(guī)章條文來嚴(yán)格執(zhí)行。預(yù)算是企業(yè)對每個(gè)部分開展控制的手段與方式，而不是單純的對財(cái)務(wù)的管理與計(jì)算。每個(gè)部門以表格的方式來體現(xiàn)其工作進(jìn)度，預(yù)算在其中起著重要導(dǎo)向作用。預(yù)算在管理上，它能夠?qū)γ總€(gè)部門其著制約的作用，保證了控制力與執(zhí)行力。只有這樣，預(yù)算的實(shí)質(zhì)意義才可以得到每個(gè)部門的認(rèn)可，也能夠更好的把企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算在各個(gè)部門得以充分的利用，把財(cái)務(wù)預(yù)算擺在最合理有效的位置上，使其發(fā)揮著最大的功能，這也就不會(huì)使預(yù)算只是在單純意義上的上報(bào)報(bào)表的模式了。

一.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)管的意義與作用

財(cái)務(wù)預(yù)算管理利于對企業(yè)的掌控，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的實(shí)質(zhì)是控制與管理，其各個(gè)部門對生產(chǎn)，銷售的過程的全面管理，也是企業(yè)針對財(cái)務(wù)管理預(yù)算的最根本的需求，它是通過預(yù)算的來開展對各項(xiàng)工作的監(jiān)督與控制，它是企業(yè)得以安全運(yùn)行、正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提與重要保證。企業(yè)通過預(yù)算來判斷企業(yè)經(jīng)營情況，可以對經(jīng)營情況合理的把握與衡量，經(jīng)過不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對各個(gè)部門展開考核，完善部門的制度，確保企業(yè)的經(jīng)營情況達(dá)成可管理與可控制的目的，保證企業(yè)的經(jīng)營效益。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理從客觀上講是決策的相關(guān)人員對市場運(yùn)行進(jìn)行的估算與分析，這種決策的可靠性就要看決策者對市場的情況以及管理經(jīng)驗(yàn)的判斷，這就對企業(yè)的管理和控制上留下了危險(xiǎn)因素。而企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算是對企業(yè)經(jīng)營的情況展開全面的總結(jié)，也是對企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的分析，就在某種程度上避免了人為的主觀臆斷造成的錯(cuò)誤分析。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于企業(yè)完善全面的獎(jiǎng)勵(lì)體制，企業(yè)對每個(gè)部門都訂下了可行性的預(yù)算目標(biāo)，再將逐個(gè)的目標(biāo)落實(shí)在每個(gè)工作人員的身上，這樣就可使工作人員帶著目標(biāo)來進(jìn)行工作，在要求的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)目的來獲得的工資。只有財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系的完善，才可以進(jìn)一步推動(dòng)工作人員間的互相合作，提升自我的工作技能，很好的完善了全面的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，提升了企業(yè)員工的凝結(jié)力。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，它在開展財(cái)務(wù)預(yù)算的時(shí)候是根據(jù)具體的財(cái)務(wù)實(shí)況以及市場的需要來進(jìn)行的。它能夠合理的分配人力的資源，為企業(yè)利益的最大化為目標(biāo)，對每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都進(jìn)行了成本控制，為企業(yè)的市場競爭打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)階段的狀況

房地產(chǎn)企業(yè)的工作者很大部分對財(cái)務(wù)管理都不精通，這些經(jīng)營者常常出于個(gè)人的主觀臆斷，缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)。另一方面，多數(shù)的企業(yè)中管理部門以及行政部門都高于財(cái)務(wù)部門，這就忽視了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)中起重要的主導(dǎo)地位。

房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是家族式經(jīng)營的企業(yè)，其缺少財(cái)務(wù)管理部門、內(nèi)部核心控制部門，制度的不健全會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的亂套，為將來企業(yè)的擴(kuò)大與發(fā)展埋下了隱患。

房地產(chǎn)企業(yè)融資的途徑分為三種：親朋、銀行、資本市場。親戚朋友之間的借貸，適合用于創(chuàng)業(yè)的階段。而向市場借貸和銀行與融資就背道而馳了，它在財(cái)務(wù)管理當(dāng)中顯現(xiàn)出的問題很多，它給社會(huì)反映的財(cái)務(wù)信息讓人很難相信，這對房產(chǎn)企業(yè)從銀行融資造成了很大困難與限制，至于在資本市場的融資更是不用談起了，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定狀況的難題是資本短缺，這也就在很大程度上延緩了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及壯大。

三.管理會(huì)計(jì)開展的想法

整調(diào)會(huì)計(jì)核算一定對會(huì)記信息準(zhǔn)確與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范性的統(tǒng)一，使每項(xiàng)業(yè)務(wù)滿足管理會(huì)計(jì)的要求標(biāo)準(zhǔn)。信息化使用范圍的慢慢擴(kuò)大，數(shù)據(jù)庫最普遍的關(guān)系數(shù)據(jù)已發(fā)展到多維的數(shù)據(jù)庫。其中多維的數(shù)據(jù)庫包括數(shù)據(jù)、字段、等設(shè)置。成本管理和核算對于成本數(shù)據(jù)的需要詳細(xì)的很多。全面預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的中內(nèi)容之一，企業(yè)可以采用手工和信息系統(tǒng)展開全面的核算，但在核算的運(yùn)作上，特別是掌控類型的預(yù)算，比如成本和費(fèi)用的掌控上，就必須采用信息化的模式來達(dá)到較為好的效果。

使用流程化的監(jiān)管模式，要把數(shù)據(jù)融入企業(yè)的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中，針對業(yè)務(wù)進(jìn)行的同時(shí)就可實(shí)施支出的控制以及進(jìn)度的控制，控制可采用強(qiáng)制的掌控制，超出的要禁止生成的憑證。使用預(yù)警的制約方式也行，同理也可以采用即時(shí)的采集相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與發(fā)展。在業(yè)務(wù)系統(tǒng)普遍信息化的條件情況下，在財(cái)務(wù)預(yù)算上作基礎(chǔ)，對于業(yè)務(wù)上的行動(dòng)力上也要展開控制。房產(chǎn)企業(yè)成立現(xiàn)代企業(yè)的相關(guān)制度，進(jìn)行的經(jīng)營權(quán)以及所有權(quán)要相分離開，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理其中的層面，把財(cái)務(wù)管理的相關(guān)人員提拔到管理者的職位。在對財(cái)務(wù)人員的聘用上，要同時(shí)引進(jìn)、培養(yǎng)提拔高素質(zhì)的人才，要用家族以外的人才在財(cái)務(wù)崗位工作，而不要用人唯親。如果只是在生產(chǎn)前的幾個(gè)階段對目標(biāo)的影響，就該用成本法的來計(jì)算，降低成本的方法在于提高施工效率、減少不必要的，毫無效率的作業(yè)模式。房地產(chǎn)企業(yè)在使用管理會(huì)計(jì)時(shí)，應(yīng)該以會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)，管理會(huì)計(jì)所應(yīng)用的資料，資料庫的來源通道，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的供給，用來保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)有效性。把財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)所提供的資源直觀的應(yīng)用于管理會(huì)計(jì)當(dāng)中，為融資的展開與企業(yè)的投資創(chuàng)建了良好氛圍條件。

結(jié)束語：

現(xiàn)階段我國理論系統(tǒng)與實(shí)驗(yàn)都有待于完善，其自身的弱點(diǎn)很難在管理會(huì)計(jì)中得到采用?？梢?，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，要以財(cái)務(wù)管理為中心，才能有效地強(qiáng)化企業(yè)的管理制度。因此政府應(yīng)該加大力度為企業(yè)提供強(qiáng)有力的后盾做保障，提升企業(yè)管理的控制水平，促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、健康、快速發(fā)展。

篇（9）

當(dāng)前，高職教育的教學(xué)與管理往往模仿普通高等教育，實(shí)施的是普通高等教育以學(xué)科為中心的教學(xué)模式，而沒有按照職業(yè)崗位去開發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無法滿足生產(chǎn)第一線的實(shí)用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會(huì)上技能型人才嚴(yán)重短缺，另一方面，相當(dāng)多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應(yīng)社會(huì)實(shí)際需要。

因此，我們借鑒德國職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過程”為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出反映真實(shí)工作過程的教學(xué)過程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對接。

本專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營與管理的基本理論知識(shí)和專業(yè)操作技能，熟悉國家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門與開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事行政、經(jīng)營、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業(yè)培養(yǎng)出來的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場細(xì)分、定位、競爭者識(shí)別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。

本專業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)》、《房地產(chǎn)開發(fā)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門專業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門課程獨(dú)立的知識(shí)體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識(shí)去完成工作。殊不知，該項(xiàng)工作過程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門課程的相關(guān)知識(shí)。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時(shí)間。

本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開發(fā)

（一）開發(fā)依據(jù)

本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和租售流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目營銷策劃、項(xiàng)目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動(dòng)手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開發(fā)了以該流程“工作過程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。

（二）訓(xùn)練目標(biāo)

該流程“工作過程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場景。通過真實(shí)工作場景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場細(xì)分定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能。

在訓(xùn)練過程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識(shí)，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓(xùn)練內(nèi)容

與課堂教學(xué)知識(shí)點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門專業(yè)課程之間相對獨(dú)立的理論知識(shí)體系打破，將各個(gè)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動(dòng)手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動(dòng)手操作能力。

以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個(gè)模塊為內(nèi)容依次展開的。模塊設(shè)計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、租售流程“工作過程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)模塊。每個(gè)模塊均涉及了“工作過程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個(gè)模塊包含了“工作過程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場調(diào)查方案、撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃書等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場細(xì)分、房地產(chǎn)市場定位、房地產(chǎn)市場競爭者識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價(jià)模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬房地產(chǎn)估價(jià)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價(jià)方法、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)崗位上從事房地產(chǎn)價(jià)格評估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模塊。該模塊由項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項(xiàng)目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。

以“工作過程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動(dòng)的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動(dòng)的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識(shí)點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。

篇（10）

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念與投資風(fēng)險(xiǎn)

（一）商業(yè)房地產(chǎn)概念

根據(jù)房地產(chǎn)的用途劃分，房地產(chǎn)分為工業(yè)、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)主要是用于一些商業(yè)經(jīng)營使用，其中有貨物的銷售、休閑、娛樂、餐飲等多種。商業(yè)房地產(chǎn)存在的形式也很多，例如購物市場、零售中心、娛樂場所、酒店等商鋪形式，但一般不會(huì)將工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)歸為商業(yè)房地產(chǎn)。（二）商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念與其他房地產(chǎn)投資一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資也是以取得投資收益為目的，將一定的資金投入房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營必須要以投資為基礎(chǔ)，其投資的結(jié)果是可以建立新的房地產(chǎn)或者將已有的房地產(chǎn)進(jìn)行改裝，使其商業(yè)性質(zhì)更高，更能滿足商業(yè)經(jīng)營的要求。相對于其他流動(dòng)性的投資來說，商業(yè)房地產(chǎn)的投資較為穩(wěn)定，但是其在通貨膨脹及市場經(jīng)濟(jì)的影響下，投資風(fēng)險(xiǎn)也是會(huì)升高。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)從投資者的角度來說，就是其投資的預(yù)期收益率的高低變化。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)類別

（一）國家政治變化的風(fēng)險(xiǎn)

國家政治變化的風(fēng)險(xiǎn)分為政策風(fēng)險(xiǎn)與對城市房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。其中，政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國家政府部門采取一些政策性的手段使得商業(yè)房地產(chǎn)的投資者的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益率下降。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資是國家基礎(chǔ)的固定資產(chǎn)投資，且與國家宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況有著密切的關(guān)系，為了防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過度增長或者維護(hù)一些對住房有需求的群眾的利益，國家采取一定的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。例如我國調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變化的有稅收、產(chǎn)業(yè)和土地政策。例如，我國推行的保障房建設(shè)政策，將會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)開發(fā)的方向，并吸引較多的投資資金向國家支持的房屋建設(shè)方向轉(zhuǎn)移，給商業(yè)房地產(chǎn)投資帶來一定的影響。國家對于城市的規(guī)劃政策也會(huì)造成商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)閲鴥?nèi)較多的城市的規(guī)劃并不完善，而有些地方政府為了拔高自己的政績，在城市的規(guī)劃上沒有較為實(shí)際可行的辦法，存在較多的形象工程。例如近年來部分城市出現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)與分布不合理的情況，使得某些局部的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱。

（二）經(jīng)濟(jì)變化風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)變化風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在市場的供求量關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)以及融資風(fēng)險(xiǎn)兩方面。而市場供求量關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)是由于供求關(guān)系不平衡所存在的風(fēng)險(xiǎn)。一點(diǎn)為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)過多，供給過剩，從而出現(xiàn)較多的控制建筑。造成這種現(xiàn)象的原因是我國近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅速，大量的資金投向了房地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)量也加大，居民的消費(fèi)水平以及市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平均難以跟上商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。另一點(diǎn)是商業(yè)房地產(chǎn)的供給量較少，不能達(dá)到市場對其的需求，使得商業(yè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的矛盾。導(dǎo)致這種風(fēng)險(xiǎn)的原因是房地產(chǎn)開發(fā)商沒有正確地認(rèn)識(shí)一個(gè)城市對于商業(yè)房地產(chǎn)的需求量，沒有科學(xué)地分布商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)量。商業(yè)房地產(chǎn)投資存在的融資風(fēng)險(xiǎn)是指投資的利率風(fēng)險(xiǎn)，是由于銀行貸款利率的變化而給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的影響。在我國資本市場不完善與傳統(tǒng)投資思想的影響下，房地產(chǎn)采取債券、股票等融資方式進(jìn)行直接融資的行為受到了限制，所以更多的只能向銀行貸款開發(fā)，所以商業(yè)房地產(chǎn)投資極易受到銀行貸款利率變化的影響。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)需要同時(shí)結(jié)合商業(yè)行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營情況，不僅是在建設(shè)完成后要采取有效的招商方式以及管理，還需要在開發(fā)前期以及開發(fā)階段進(jìn)行系統(tǒng)的分析，規(guī)劃好商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)區(qū)域。國內(nèi)的多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營管理模式均是套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，沒有獨(dú)立且豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，且商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)以及招商沒有進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，只是等到房地產(chǎn)建設(shè)完成后再采取產(chǎn)權(quán)的出售或者招租的形式。出售產(chǎn)權(quán)能夠較快的回籠資金，但是其資金鏈的流動(dòng)性會(huì)出現(xiàn)中斷的情況，與商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)本意相違背。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略探討

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來走向的判斷是商業(yè)房地產(chǎn)投資回報(bào)率估算的基礎(chǔ)，但是這種判斷存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性，只有預(yù)判正確的情況下，商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益率才有所保障。只是，這種預(yù)判會(huì)受到較多不確定因素的干擾，導(dǎo)致出現(xiàn)實(shí)際的回報(bào)率與預(yù)期出現(xiàn)較大的差距，因此降低預(yù)判失誤是防范商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)的根本策略。而降低預(yù)判失誤的最佳方式就是通過大量的市場調(diào)查，再結(jié)合城市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)方向，進(jìn)行系統(tǒng)且詳細(xì)的統(tǒng)籌分析，找到最合理的投資依據(jù)。而想要做到較好的數(shù)據(jù)統(tǒng)籌分析，必須要對市場經(jīng)濟(jì)具有較深入的了解，且能夠正確認(rèn)識(shí)市場經(jīng)濟(jì)的走向趨勢，然后是對所投資的商業(yè)房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢具有十分客觀的認(rèn)識(shí)。防范商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)可分為三種措施：（1）規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。是指根據(jù)實(shí)際的統(tǒng)籌分析結(jié)果，選擇風(fēng)險(xiǎn)性較小的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，而規(guī)避一些較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而降低商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。意思是將存在的風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目投資上，例如購買保險(xiǎn)等來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。（3）控制損失。是指采取一些有效的管理與經(jīng)營方式，將商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

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