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時間：2023-06-30 16:09:01
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
改革開放以來，房地產(chǎn)開發(fā)是市場經(jīng)濟最活躍的元素。隨著改革的進一步深入，人民生活品質(zhì)的提升，國家各種政策和管理的逐步完善，企業(yè)面臨著巨大的競爭壓力。
20多年來，隨著企業(yè)改制和經(jīng)營責任的轉(zhuǎn)變，大量小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于受到開發(fā)環(huán)境、人力資源和資金成本等因素的制約，為更好地生存和發(fā)展，應(yīng)從公司自身管理出發(fā)，尋找符合社會進步和事物發(fā)展的客觀規(guī)律，從思路上轉(zhuǎn)變和制度上規(guī)范，從粗獷式經(jīng)營型管理轉(zhuǎn)化為精細化的制度型管理。
1小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項目的采購內(nèi)涵
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購也屬于采購范疇，但是又區(qū)別于一般意義上的采購。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實際運作過程中，一直都將屬于采購范疇的工作內(nèi)容分散于諸如前期、計劃、工程、材料等部門。從某種意義上來說，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所謂的采購是取用了采購含意中的部分內(nèi)容。從管理和實際操作的過程來講，會帶來工作職能不清，工作范圍重疊，工作過程推諉，工作效率降低等不利因素。
1.1采購的定義。
采購是指通過交換獲取物料和服務(wù)的購買行為，為企業(yè)經(jīng)營在合適的時間、地點、價格獲取質(zhì)量、數(shù)量合適的資源。
采購的目標是“為企業(yè)經(jīng)營獲取質(zhì)量、數(shù)量合適的資源”；采購的手段是“通過在合適的時間、地點、價格進行交換”。本文研究的采購管理，將針對“采購的手段”進行探討。
1.2房地產(chǎn)企業(yè)采購的現(xiàn)狀。（崗位和職能）
由于我國社會發(fā)展的特殊性，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)脫胎于國有企業(yè)或事業(yè)單位。崗位的職能設(shè)置往往對應(yīng)于政府管理部門。
在工作職能上，僅對實物的購買作為采購工作的主要目標；或局限于物料的獲取，即建筑材料的購置。對于服務(wù)性資料和商品的獲取，很多企業(yè)都未納入采購管理，而將其功能分置于前期、計劃等部門，完成諸如土地獲取，工程設(shè)計、施工隊伍的選擇等。
這種采購方式是在我國改革開放初期，以計劃經(jīng)濟為主的情況下，適應(yīng)當時的供需渠道和工作方式頁而產(chǎn)生的。
1.3小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項目采購的范疇。
實物物料的購買和服務(wù)的獲取都是采購行為，都應(yīng)納入采購管理的范疇。
隨著時代的進步，社會的發(fā)展，政府工作思路的轉(zhuǎn)變以及企業(yè)的改制、上市和重組等變化，原先很多政府計劃經(jīng)濟的工作方式，也逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟行為。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動，也要適應(yīng)市場經(jīng)濟，符合市場運作的客觀規(guī)律，只有這樣才能在市場大潮中更好地生存和發(fā)展。
首先，實物物料和服務(wù)都是商品，都具備商品的價值和交換價值，體現(xiàn)了商品的勞動二重性。其次，它們的有償獲取，都計劃能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤。它們具備相同的價值屬性。第三，它們可以通過相同或近似的方式獲得，諸如拍賣、招投標等，這也都屬于商品購買的形式。第四，它們的采購過程，其實也是經(jīng)濟合約的成立和履行過程。經(jīng)過購買前的詢價，成立合約，履行合約和支付報酬，完成合約等步驟來進行。第五，它們都可以通過統(tǒng)一的管理制度和工作流程來規(guī)范和完成。第六，它們都需要經(jīng)過相同的評估、審核階段，都可以建立相同性質(zhì)的全過程的管理檔案。
由于土地資源對房地產(chǎn)企業(yè)有著非常特殊的重要性，它的獲取會由企業(yè)的決策部門直接制定方案和落實，一般不將其列入房地產(chǎn)企業(yè)采購管理范疇。
1.4小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項目采購的本質(zhì)。
就是對在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，所有涉及到的設(shè)計、施工和建筑材料供應(yīng)單位，進行質(zhì)量、價格和履約時間的比較，以達到最優(yōu)化過程這一目標。
能向房地產(chǎn)企業(yè)提供滿足其需求的建設(shè)服務(wù)和建材供應(yīng)；
通過合適的方法采購，使每一筆資金都獲得最大化的價值；
進行精確地計劃安排，使每一次提供的建設(shè)服務(wù)和建筑材料都能準時到位；
與相關(guān)部門密切合作，保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體系的順利運作；
在組織、人員、制度和流程方面提供管理上的保障，為采購服務(wù)。
1.5房地產(chǎn)企業(yè)采購的目標。
最終目標就是，用最優(yōu)惠的成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目及時、保質(zhì)地完成計劃進度，并順利實現(xiàn)銷售。
這一最終目標，是由完成一系列各項分列的采購任務(wù)來實現(xiàn)的。如各種施工隊伍的選定，各類材料的購買，以及保障它們的質(zhì)量符合設(shè)計要求，保證他們能準時進入施工現(xiàn)場等。
2小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項目采購管理
房地產(chǎn)企業(yè)的采購管理就是企業(yè)的管理者有效地利用人力、物力、財力、信息等資源，并通過決策、計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵和控制等職能，協(xié)調(diào)團隊的活動，達到獲取高質(zhì)、價優(yōu)和準時的建筑施工服務(wù)或建筑材料供應(yīng)的管理過程。
2.1制度、流程管理
制定完善的管理制度、精細的管理流程和嚴格的監(jiān)督審核機制是保證工程項目按時完成的前提條件。
2.1.1健全的組織機構(gòu)
小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采購資金在開發(fā)成本中所占比例較高，且由于人力資源匱乏，采購工作應(yīng)使用直線制的組織形式，明確歸屬最高管理者直接管轄。并做好崗位和權(quán)限的設(shè)置，制訂詳細的部門職責、崗位說明書與權(quán)責劃分表，建立嚴格的監(jiān)督、審核審批機制和有效的績效考核措施。
2.1.2明確的管理制度
制訂、執(zhí)行管理制度，是完成任務(wù)的重要保障。明確的管理制度是企業(yè)采購運作的行為準則。
2.1.3精細的管理流程
業(yè)務(wù)流程就是把一件工作的作業(yè)項目或工作環(huán)節(jié)清晰地表述出來的程序，重點是做好WBS（工作任務(wù)解構(gòu)）。
2.1.4嚴格的監(jiān)督、審核審批機制
企業(yè)的采購，根本上體現(xiàn)為人與人之間的交涉行為。實施嚴格的監(jiān)督、審核審批機制，才能盡量減少營私舞弊等惡劣事件的發(fā)生。
2.1.5科學的績效考核
科學有效的績效考核，是發(fā)揮員工主觀能動性的強大武器，是采購行為充滿活力的有力保證，是采購業(yè)績獲得提高的關(guān)鍵因素。
2.2計劃管理
2.2.1了解政策、掌握規(guī)范。
房地產(chǎn)采購管理方面必須嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的相關(guān)政策法規(guī)。供貨商必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。各種建材必須要實行質(zhì)量備案，進場也必須由相關(guān)單位確認。
2.2.2制定采購規(guī)則和模式。
制定采購規(guī)則和內(nèi)容；確定采購模式。
2.2.3掌握進度、編制和申報采購計劃
熟悉工程的進度要求，掌握現(xiàn)場的施工進度，提前編制和申報采購計劃，展開相應(yīng)的采購工作。
2.3價格、成本、合約管理
2.3.1看懂預(yù)算、了解產(chǎn)品
房地產(chǎn)企業(yè)具有推動社會經(jīng)濟的發(fā)展的作用，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭逐步激烈，逐步走向集團化和精約化，實行全面的預(yù)算管理能有效地建立起管理控制體系 ， 使整個企業(yè)的經(jīng)營管理活動沿著預(yù)算管理軌道科學發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先是明確自己的經(jīng)營使命，并依據(jù)多樣性和企業(yè)組織管理的特點，構(gòu)建組織架構(gòu)中各部門職責，保障房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算系統(tǒng)的實施。筆者通過調(diào)研幾家國有大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識到全面預(yù)算管理的重要性，但由于在市場不夠成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際工作中也產(chǎn)生了相當多的問題，對全面預(yù)算管理工作的作用是一種消弱。
一、 房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理的意義
房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間隨著國家宏觀調(diào)控越來越緊縮，切實對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)、過程實施預(yù)算控制和管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理水平顯得尤為重要。
（一）有利于房產(chǎn)企業(yè)長期規(guī)劃和短期計劃的有機統(tǒng)一
通過實施全面預(yù)算管理，有利于從全局高度來貫徹和執(zhí)行戰(zhàn)略目標，建立房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標的有效聯(lián)系。全面預(yù)算管理指標是考核評價企業(yè)工作績效的最佳標準，通過預(yù)算的考評獎懲體系， 有利于績效考核的科學化、規(guī)范化和制度化，有利于體現(xiàn)績效考核的客觀性、公正性。
（二）可以增強自身抗風險能力，提高房產(chǎn)企業(yè)控制水平
房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈程度和調(diào)控政策的不確定性，加上房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，需要通過全面預(yù)算管理提前做好成本、銷售等指標的過程控制和風險評估準備。通過全面預(yù)算管理，做好風險防范管理，建立風險應(yīng)對機制，設(shè)定風險預(yù)警點，特別是資金預(yù)警點，從而提高企業(yè)應(yīng)對風險的能力。
（三）可以提升房產(chǎn)企業(yè)整體績效和綜合管理水平
通過全面預(yù)算管理，可以提升集團性房地產(chǎn)企業(yè)整體績效和管理水平，把全面預(yù)算管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)， 實現(xiàn)股東對對下屬公司經(jīng)營活動的有效計劃、控制與管理和對經(jīng)營者的有效制約。
二、當前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題
（一）缺乏預(yù)算管理體系和預(yù)算管理制度支持
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有一個完善的預(yù)算管理組織體系，各種預(yù)算管理屬于松散，項目實施單位的各種預(yù)算管理流于形式，就預(yù)算的管理與實施上下級之間缺乏緊密的聯(lián)系和交流。企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，對預(yù)算的考核與監(jiān)督無法落實，以致于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
（二）預(yù)算管理組織機構(gòu)不健全
預(yù)算管理必須建立一個完善的組織體系，而且突出以人為本的管理思想，需要企業(yè)全員全業(yè)務(wù)全過程參與，高效的作業(yè)和組織，才能實現(xiàn)預(yù)算管理目標。房地產(chǎn)企業(yè)采用的是項目公司制度，為節(jié)約成本，預(yù)算編制往往由財務(wù)部門來牽頭管理。由于由財務(wù)部門更多地掌握事后數(shù)據(jù)，從全局的角度把握預(yù)測、預(yù)算數(shù)據(jù)較為困難，很難獲取準確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，往往可能導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容短期化、簡單化，對企業(yè)的整體財務(wù)狀況難以反映。因此，這種松散型預(yù)算組織體系，往往產(chǎn)生財務(wù)部門和其他職能部門之間的矛盾，無法落實預(yù)算編制的目標和對預(yù)算執(zhí)行的考核與監(jiān)督，缺乏整體規(guī)劃，會影響預(yù)算管理的權(quán)威性和嚴肅性。
（三）缺乏對全面預(yù)算認識和考核力度
一般房地產(chǎn)企業(yè)只把預(yù)算視為一種財務(wù)行為，我國的預(yù)算管理考評大都采用以財務(wù)指標為核心，有的觀念甚至認為預(yù)算只是財務(wù)部門對資金支出控制和使用，從而忽視了對非財務(wù)指標的評價。這種單一的財務(wù)指標已遠遠不能滿足預(yù)算管理的要求。一方面不能全面準確地評價企業(yè)與管理人員的經(jīng)營業(yè)績，另一方面往往事與愿違，會迫使管理人員采取與 企業(yè)長期發(fā)展相悖的短期行為，不利于企業(yè)的發(fā)展。起不到應(yīng)有的效果。另外房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算考核系統(tǒng)不完善，存在著考核不力的現(xiàn)象，主要是考核部門職責不明確、考核標準缺乏規(guī)范化，使得對預(yù)算考核與預(yù)算管理的全面實施脫節(jié)，致使用預(yù)算管理作用得不到充分發(fā)揮。
（四）預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，經(jīng)不起市場的檢驗
房地產(chǎn)市場正處于調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不少企業(yè)沒有認真調(diào)研國家調(diào)控政策，預(yù)算缺乏規(guī)范的預(yù)算標準，使很多預(yù)算指標與企業(yè)外部環(huán)境不相容，往往制訂的預(yù)算目標過高，制定缺乏科學性，缺乏對市場的應(yīng)變能力，使整個預(yù)算指標體系難以被市場接受，往往會脫離實際， 導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。例如當房地產(chǎn)企業(yè)對于銷售盲目樂觀時，突遇本地“限購”政策的出臺，就會出現(xiàn)財務(wù)風險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)當前強化全面預(yù)算管理的措施
（一）完善預(yù)算管理制度建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理是一個系統(tǒng)工程，建立合理規(guī)范、結(jié)構(gòu)嚴謹?shù)慕M織制度體系將有利于解決企業(yè)中預(yù)算管理中的難題。首先要確立以項目為利潤中心，明確責任中心的權(quán)責預(yù)算管理制度，界定預(yù)算目標、業(yè)績報告及差異分析、預(yù)算指標考核，并依據(jù)預(yù)算管理的原則、方法編制企業(yè)的預(yù)算，對責任單位和個人進行考核。作為預(yù)算項目成本、費用依據(jù)，會計核算應(yīng)根據(jù)企業(yè)集團管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點，指導(dǎo)項目的預(yù)算工作，做好項目和行業(yè)分析和預(yù)測報告，明確其權(quán)、責、利，制定一整套完整的適用于房地產(chǎn)項目開發(fā)預(yù)算管理制度，并逐步形成房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本、費用定額標準。
文章編號：1674-3520（2015）-09-00-01
盡管績效評價工具平衡計分卡被《哈佛商業(yè)評論》譽為75年來最偉大的管理工具之一。許多企業(yè)因使用平衡計分卡而獲得“突破式的變革收益”。但在利益相關(guān)者理論看來。平衡計分卡只關(guān)注了股東等少數(shù)利益相關(guān)者.仍然缺乏保證企業(yè)長期生存和繁榮的必要條件，企業(yè)必須關(guān)注更多重要的利益相關(guān)者。那么更多利益相關(guān)者有權(quán)利分享企業(yè)績效嗎？平衡計分卡與利益相關(guān)者理論兩個獨立的概念如何聯(lián)系在一起？其績效體系如何建立？本文試對此作出扼要探討。
一、利益相關(guān)者有權(quán)利分享企業(yè)績效
利益相關(guān)者理論的先驅(qū)布萊爾把利益相關(guān)者定義為“所有那些向企業(yè)貢獻了資產(chǎn)，以及作為既成結(jié)果已經(jīng)處于風險投資狀況的人或集團”。布萊爾認為因為利益相關(guān)者專用性資產(chǎn)的存在，利益相關(guān)者也就可以根據(jù)其資產(chǎn)的多少和它們所承擔的風險來獲得企業(yè)對其利益的保護，如此利益相關(guān)者參與企業(yè)治理、分享企業(yè)利益也就有了依據(jù)。與利益相關(guān)者關(guān)聯(lián)的一些理論同樣支持這種觀點：按照企業(yè)契約理論。企業(yè)的本質(zhì)是利益相關(guān)者的契約集合體，由于契約的不完備性使得利益相關(guān)者共同擁有企業(yè)的剩余索取權(quán)和剩余控制權(quán)。進而共同擁有企業(yè)的所有權(quán)。這些觀點體現(xiàn)了對企業(yè)本質(zhì)的認識、對人力資本價值的重視和經(jīng)濟民主化的要求，因而利益相關(guān)者作為企業(yè)的主體有權(quán)參與企業(yè)治理和分享企業(yè)績效。
二、利益相關(guān)者理論與平衡計分卡的整合
利益相關(guān)者由于投入的專用資產(chǎn)不同，利益相關(guān)者之間的利益要求也不盡相同，甚至是沖突的，股東方希望股東利益最大化.而其他利益相關(guān)方則希望包括他們利益在內(nèi)的企業(yè)利益最大化；另一方面，企業(yè)不僅要考慮眼前利益，更要重視長遠利益。企業(yè)治理就是確立一種利益沖突的協(xié)調(diào)機制，以平衡各方的利益需求、平衡企業(yè)遠期和近期利益目標和平衡企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。這種協(xié)調(diào)機制的重要表現(xiàn)就是績效評價。企業(yè)利益相關(guān)方的利益要求通過績效評價體系得到傳達和反映。作為績效評價的重要工具平衡計分卡自然與利益相關(guān)者理論聯(lián)系在一起了。
三、平衡計分卡的不足
平衡計分卡突破了單一財務(wù)績效衡量方法。從財務(wù)、客戶、流程和學習與創(chuàng)新四個維度重新定義了企業(yè)戰(zhàn)略績效考核的維度。但是在其實踐過程中還是受到了眾多績效管理研究與實踐人員的質(zhì)疑。平衡計分卡只關(guān)注了股東、客戶和員工三個方面的利益相關(guān)者的訴求，而從利益相關(guān)者理論角度看。僅僅關(guān)注三個利益相關(guān)者企業(yè)仍舊缺乏長期生存和繁榮的必要條件。被忽略的政府、經(jīng)營者、債權(quán)人、供應(yīng)商和社區(qū)公眾者等利益相關(guān)者從政策、管理、資金、原材料和輿論等重要方面影響組織戰(zhàn)略和績效。對企業(yè)發(fā)展有著強大的影響力。
四、基于利益相關(guān)者理論的平衡計分卡戰(zhàn)略績效評價指標體系的構(gòu)建
為了彌補平衡計分卡的不足，企業(yè)必須確定與企業(yè)價值創(chuàng)造過程緊密相關(guān)的幾個重要利益相關(guān)者。并據(jù)此確定戰(zhàn)略維度數(shù)量和相應(yīng)績效指標，而不是將關(guān)聯(lián)度較低的所有利益相關(guān)者都納入平衡計分卡。
（一）利益相關(guān)者的確定。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，除了平衡計分卡已經(jīng)確定的股東、客戶和員工外，還有其他一些重要的利益相關(guān)者：①建筑物是大宗建筑材料的有機組合，建筑材料和設(shè)備等必須由供應(yīng)商供應(yīng)。②開發(fā)企業(yè)的運作是通過經(jīng)營者實施的，經(jīng)營者上對董事會負責，下對員工負責③政府通過拍賣土地、稅收和規(guī)費等獲得了大約房屋售價三分之一的收益。在房地產(chǎn)利益鏈條中政府是最大的利益相關(guān)者。此外社區(qū)、公眾因拆遷就業(yè)等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要利益相關(guān)者。由此，可以確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要利益相關(guān)者為股東、客戶、員工、債權(quán)人、經(jīng)營者、供應(yīng)商和政府等七個環(huán)節(jié)。
（二）指標設(shè)定原則。1、應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標與滿足利益相關(guān)者的需求。2、簡明扼要，精心篩選，對于在不同準則層可能出現(xiàn)的相同的指標盡量設(shè)置在關(guān)系更加密切的準則層。3、可衡量，只有量化才可以進行考核。
（三）設(shè)定指標體系。根據(jù)以上要求在平衡計分卡框架下融入利益相關(guān)者的訴求，得到基于利益相關(guān)者理論與平衡計分卡理論的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略績效評價指標體系如下：
A――股東的指標體系：（1）盈利能力：凈利潤、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率；（2）營運能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資本收益率；（3）發(fā)展能力：銷售增長率、總資產(chǎn)增長率；（4）股東滿意：所有者權(quán)益報酬率、每股收益、剩余收益、市值、應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率；
B――債權(quán)人的指標體系：（1）償債能力：現(xiàn)金比率、流動比率、速動比率、資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率；（2）債權(quán)人滿意：利息保障倍數(shù)；
C――客戶的指標體系：（1）產(chǎn)品市場份額：各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場占有率；（2）客戶增長：新客戶獲得率；（3）客戶滿意度：客戶滿意率；（4）客戶貢獻：客戶交易增長率、客戶利潤率；
D――供應(yīng)商的指標體系：（1）與供應(yīng)商談判的能力：就價格、質(zhì)量和規(guī)格等與建材及設(shè)備供應(yīng)商談判的能力；（2）供貨效率：建材及設(shè)備供貨的及時率；（3）供應(yīng)商滿意度：貨款支付及時率增長、獲利能力；
E――經(jīng)營者的指標體系：（1）創(chuàng)新流程：新項目開發(fā)效率、新項目貢獻率、新項目成本費用利潤率；（2）營運流程：目標市場定位準確率、融資計劃達成率、目標成本變動率、工程質(zhì)量合格率、銷售額、銷售面積、空置率、銷售利潤率、土地儲備量；（3）服務(wù)流程：銷售服務(wù)質(zhì)量、物管服務(wù)效率、服務(wù)反應(yīng)周期；
F―一員工的指標體系：（1）員工能力：工作效率；（2）信息系統(tǒng)能力：戰(zhàn)略工作覆蓋率；（3）內(nèi)部環(huán)境：員工建議采納數(shù)或效益；（4）員工滿意：員工滿意率流失率；
企業(yè)各自的環(huán)境不同而有不同的利益相關(guān)者。因而平衡計分卡的四個戰(zhàn)略維度并非一成不變的。根據(jù)利益相關(guān)者理論的原理.結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，將政府、債權(quán)人、經(jīng)營者、供應(yīng)商和社區(qū)、公眾等主要利益相關(guān)者納入平衡計分卡模型.豐富了平衡計分卡利益相關(guān)者的內(nèi)涵。并發(fā)展了平衡計分卡的維度，希望基于上述原理的戰(zhàn)略績效指標體系能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高績效管理水平有所幫助。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)開發(fā)；人才培養(yǎng)意義；對策
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進入全面調(diào)整階段，并且這一調(diào)整的過程還將持續(xù)一段時間。而縱觀整個行業(yè)，無論是商品住宅面積還是新開工面積卻均在逐年上漲。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在早已開始由“資本密集型”向“人才密集型”不斷轉(zhuǎn)化。然而，由于整個行業(yè)增長過快企業(yè)卻沒有足夠的人才儲備，致使有限的房地產(chǎn)人才流動相對頻繁，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展十分不利，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才的培養(yǎng)與發(fā)展陷入惡性循環(huán)的困境。
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人才現(xiàn)狀和特點
1.1 人才需求總量呈上漲趨勢
盡管自2010年起，國家政策及宏觀調(diào)控加劇，但房地產(chǎn)開發(fā)項目卻日益增多。近來來，還不斷有大量保障房項目逐漸投入建設(shè)并實現(xiàn)交付。因此，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人才需求總量屬于持續(xù)上升狀態(tài)。據(jù)調(diào)查，人才需求上升比例每年在10%-20%左右。而由于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)解散、破產(chǎn)、兼并或項目遲遲不能啟動等原因，被動跳槽人才增長較快，2010年人才需求就已經(jīng)超過25%。而房地產(chǎn)設(shè)計、工程以及商業(yè)運營等專業(yè)人才的流動每年都非常頻繁，流動頻率大致在15%-20%左右，處于較高位置。
1.2 復(fù)合型人才少、專業(yè)人才稀缺
在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目（5-8年）從始至終全程參與和運作的人才廖若晨星，大多是工作過一段時間（2-3年）或者某個專業(yè)版塊（如營銷）的單一階段性人才，而且經(jīng)歷從拿地、開工、開盤到交付的管理人才少之又少。同時大多人才都是通用性或戰(zhàn)略性的，一是流程性人才少，如運營管理人才、項目設(shè)計定位等專業(yè)人才；二是跨域性人才多，如在設(shè)計院之前只設(shè)計過簡單項目的繪圖員，現(xiàn)在卻要擔任房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品線的研發(fā)管理人員。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的復(fù)合型人才、專業(yè)人才實屬稀缺狀態(tài)。
1.3 人才質(zhì)量良莠不齊
由于人才總需求偏大，而專業(yè)人才及復(fù)合型人才的稀缺，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇“重金求賢”的人才獲取捷徑。這就引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)人才流動性一直相對較快，而人才質(zhì)量又相對較低。一個項目的周期和一個人才成長周期還沒有完成，就進入另個一個階段和另一個企業(yè)。
1.4 人才的專有性和企業(yè)化遠遠不夠，忠誠度和持續(xù)性很差
很多企業(yè)由于人才需求的急迫性，幾乎沒有經(jīng)歷完整和嚴格的人才培養(yǎng)，新人就匆匆就職。新員工與企業(yè)文化和管理者的領(lǐng)導(dǎo)風格沒有很好的對接和融合，導(dǎo)致后續(xù)的合作和工作存在嚴重的隱患，甚至很多員工就職不久，因不能融入企業(yè)而很快離職，這給項目的開發(fā)與運營管理帶來滯后的惡性結(jié)果。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人才培養(yǎng)的意義
2.1 有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴大
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特性決定了其經(jīng)營性質(zhì)，而經(jīng)營規(guī)模的擴大將對其經(jīng)濟效益產(chǎn)生積極而重要的影響。面對政策調(diào)控的不斷變化，優(yōu)秀人才對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模目標起著至關(guān)重要的作用。單純依靠“重金招聘”已經(jīng)無法滿足企業(yè)人才梯隊的需要，同時會加劇人力資本的平衡管理失控。顯然，建立合理而完善的人才培養(yǎng)體系不僅能夠滿足企業(yè)發(fā)展需要，而且能夠通過統(tǒng)一戰(zhàn)略思想，快速實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模目標。
2.2 有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益提升
優(yōu)秀的員工能夠通過改善業(yè)績提高經(jīng)營效益，優(yōu)秀的管理者則能夠通過協(xié)作帶領(lǐng)團隊通過技術(shù)變革實現(xiàn)整個企業(yè)的利潤獲取。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中，新知識、新技術(shù)的學習與運用都有可能影響企業(yè)效益的提升。對于快速發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，只有不斷選拔可培養(yǎng)的人才并制定相應(yīng)的培養(yǎng)考核計劃，才能夠使員工在掌握新知識與新技術(shù)的同時，自愿在開發(fā)各個環(huán)節(jié)之中充分實施與運用，通過降低企業(yè)管理或開發(fā)成本、提高營銷利潤，從而有助于整個企業(yè)的經(jīng)濟效益提升。
2.3 有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人才管理完善
內(nèi)部人才培養(yǎng)對于任何企業(yè)的人才管理都起著積極作用。完善的人才培養(yǎng)體系從為企業(yè)甄選具有發(fā)展?jié)撡|(zhì)的優(yōu)秀員工開始，通過嚴格有效的培養(yǎng)計劃與實踐考核，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部人才最優(yōu)配置。同時，完善的人才培養(yǎng)體系及發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的人才保留、激勵以及員工忠誠度都帶來十分深遠的影響與意義。因此人才培養(yǎng)有助于企業(yè)人才管理體制更加完善。
3 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人才培養(yǎng)中存在的問題
3.1 人才培養(yǎng)目標不明確
在人才培養(yǎng)不受重視的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境背景下，90%的房地產(chǎn)企業(yè)人才培養(yǎng)工作目標是不明確的。經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者認為只要有好的項目，給予足夠的薪酬待遇，行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人才就會源源不斷地到企業(yè)來就職，并無需系統(tǒng)培訓就能夠為企業(yè)創(chuàng)造效益。而人才培養(yǎng)就不過是給員工花錢買幾門課程來學習。然而，針對發(fā)展得相對成熟的房地產(chǎn)企業(yè)而言，盡管具備相應(yīng)的人才培養(yǎng)發(fā)展體系，但實難做到清晰而具有戰(zhàn)略性的培養(yǎng)目標確立，這就致使人才的培養(yǎng)與發(fā)展工作變得空有其表而毫無意義可言。
3.2 人才培養(yǎng)標準不統(tǒng)一
由于現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，且人才質(zhì)量良莠不齊、魚龍混雜，故在很多中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，對工作流程與崗位職責還缺乏科學、系統(tǒng)的評價標準，因此也就不存在科學有效的人才開發(fā)與甄選標準，故對于人才培養(yǎng)也同樣不存在統(tǒng)一的標準。對于培養(yǎng)效果及考核結(jié)果也實難用同一標準衡量。
3.3 人才培養(yǎng)機制不完善
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人才培養(yǎng)機制相對還是比較落后，人才培養(yǎng)形式單一。在大部分企業(yè)中，人才培養(yǎng)仍然被認為是人力資源部的工作與責任，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者或直線經(jīng)理人并沒有積極參與到人才培養(yǎng)工作以及跟進輔導(dǎo)當中。同時企業(yè)內(nèi)部的培訓制度梳理不足，關(guān)注與投入均有限，導(dǎo)致人才培養(yǎng)機制需要得到進一步的完善。
4 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善人才培養(yǎng)的對策
4.1 結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標制定人才培養(yǎng)計劃
為了滿足企業(yè)規(guī)模的擴張以及人才需求，企業(yè)人力資源部或組織發(fā)展部應(yīng)當結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略、組織能力明確內(nèi)部人才培養(yǎng)的目標，從而推動企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者及直線經(jīng)理人一同制定企業(yè)內(nèi)部人才培養(yǎng)的相關(guān)計劃。通過對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的分析，企業(yè)人才培養(yǎng)首先要明確企業(yè)發(fā)展的重點工作，接著需要明確能夠承載重點工作的潛質(zhì)人才有哪些，然后通過科學有效人才測評工具剖析人才發(fā)展的關(guān)鍵需求，從而制定完整、詳盡而合理的培養(yǎng)計劃。只有做到與戰(zhàn)略發(fā)展相結(jié)合，企業(yè)內(nèi)部的人才培養(yǎng)工作才能“落地”，才能最終實現(xiàn)為企業(yè)經(jīng)營效益提高而助力。
4.2 企業(yè)內(nèi)部建立并統(tǒng)一人才培養(yǎng)標準
企業(yè)需要何種人才得以生存與發(fā)展，這是企業(yè)經(jīng)營與管理者都需要密切關(guān)注的課題。而這些人才需要具備何種能力與素質(zhì)是可以運用科學合理的方法分析從而形成人才能力素質(zhì)模型標準。明確優(yōu)秀人才的標準是人才加速培養(yǎng)的基礎(chǔ)。因此，企業(yè)管理者應(yīng)結(jié)合企業(yè)文化與組織發(fā)展需要，首先明確各項工作流程的崗位職責，然后在此基礎(chǔ)上明確此崗位優(yōu)秀人才的素質(zhì)標準要素。通過對比，凡不符合這一標準的員工都應(yīng)當經(jīng)過有效的培訓學習從而達到標準。盡管對于全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項目開發(fā)運作數(shù)量多而復(fù)雜。然而為了加速企業(yè)人才的發(fā)展，需要自上而下地在企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一人才培養(yǎng)的標準。
4.3 逐漸完善人才培養(yǎng)體系
成功實現(xiàn)人才培養(yǎng)效果離不開完善的人才培養(yǎng)體系。比如，萬科，作為房地產(chǎn)行業(yè)中的標桿企業(yè)，很早就建立了一套完整的優(yōu)才培養(yǎng)機制，從盤點、識別、培養(yǎng)到管理人才全面而系統(tǒng)地運作實施，充分滿足了它作為行業(yè)龍頭而迅猛發(fā)展的人才需求。在理解和把握人才內(nèi)在需求的基礎(chǔ)上，以政策為導(dǎo)向，滿足人才的個人需求，增加人才的積極性與滿意度，從而實現(xiàn)“要我學”到“我要學”的轉(zhuǎn)變。做到充分發(fā)揮人才的潛能，將企業(yè)人才的自身職業(yè)發(fā)展與企業(yè)發(fā)展密切結(jié)合起來，制定相應(yīng)人才梯隊培養(yǎng)計劃；定期實施企業(yè)內(nèi)部人才盤點，建立優(yōu)秀人才庫，并給予企業(yè)各類優(yōu)秀人才學習津貼，增強其自身學習動力；結(jié)合人才績效考核結(jié)果調(diào)整培養(yǎng)計劃，并將培養(yǎng)情況列入考核內(nèi)容，實現(xiàn)培養(yǎng)效果最大化；加強培養(yǎng)投入力度，對不同人才不同計劃采用合理的培養(yǎng)方式，增加與外部交流學習的機會。同時，通過整合其他有效教育培養(yǎng)資源，令企業(yè)內(nèi)部人才培養(yǎng)投入效益最大化。
5 結(jié)語
綜上所述，人才培養(yǎng)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展具有十分重要的作用，所以建立合理有效的人才培養(yǎng)機制在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營發(fā)展中尤為重要。針對目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營水平普遍一般、人才質(zhì)量良莠不齊等情況，在穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展方面人才培養(yǎng)起到非常關(guān)鍵的作用，如何建立一個完善合理的人才培養(yǎng)機制就顯得至關(guān)重要。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當從實際管理中的人才培養(yǎng)問題著手，建立起一個加速企業(yè)規(guī)模發(fā)展的人才培養(yǎng)機制。
【參考文獻】
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)項目；全過程；責任成本管理；探析
Key words： real estate development project；whole process；responsibility cost management；analysis
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）31-0011-04
0 引言
近幾年，隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間越來越小，企業(yè)要想立足市場，就要提高自身的盈利能力，全過程成本控制越來越受到各房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。在加強全過程成本精細化管理的同時，全過程責任成本管理也逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)提高自身成本控制和管理能力的主要發(fā)展方向。
1 全過程責任成本管理的概念
①責任，字面釋義通常可以分為兩種，一是對事對它人對已對社會應(yīng)盡的義務(wù)，即分內(nèi)應(yīng)做的事，如職責、應(yīng)盡責任、崗位責任等；二是指勇于承擔自己沒有做好的工作的不利后果或者強制性義務(wù)，如不良后果、過失責任等。
②責任成本，是以具體的責任單位（部門、單位或個人）為對象，以其承擔的責任為范圍所歸集的成本，也就是特定責任中心的全部可控成本。
③全過程成本，即項目開發(fā)全過程目標成本，包括土地（或股權(quán)收購）、設(shè)計、前期、工程、營銷、成本等需要支出的全部成本。
④全過程成本管理，時間的角度出發(fā)，全過程成本管理是指不僅包括對生產(chǎn)過程目標成本的管理與控制，也包括產(chǎn)品定位、研發(fā)設(shè)計及實施階段，銷售及售后服務(wù)階段；內(nèi)容的角度出發(fā)，不僅包括產(chǎn)品生產(chǎn)成本的管理與控制，也包括產(chǎn)品設(shè)計、資金籌集成本、材料采購成本、維護費用、財務(wù)費用、人力資源成本、質(zhì)量成本、試制成本、使用壽命周期成本等，主要體現(xiàn)“動態(tài)性、全面性、全員性、全過程”的目標成本管理模式。
⑤全過程責任成本管理，也就是在目標成本管理全過程相應(yīng)部門應(yīng)承擔的責任和義務(wù)，按照責任主體進行劃分，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行、考核，來保證整體成本的合理性和先進性。其主要特點：
1）綜合性：責任成本管理具有很強的綜合管理職能，同時具備很多的管理辦法，比如預(yù)算管理、財務(wù)管理、定額管理、會計核算管理等。
2）全員性：由于責任成本管理的涉及范圍很廣，要想真正的實現(xiàn)目的，需各個相關(guān)部門之間協(xié)同合作。
3）可控性：責任成本管理劃分責任是以成本的可控性，確定職權(quán)是以責任的范圍，兌現(xiàn)經(jīng)濟利益是以完成的責任預(yù)算總額和責任盈虧，因此責任主體的責任、職權(quán)和利益息息相關(guān)。
4）雙向性：責任預(yù)算是責任成本管理的基礎(chǔ)，而單位工程量中數(shù)量和單價組成的責任預(yù)算，所以說責任成本管理很大程度上體現(xiàn)在數(shù)量和價格的雙向管理。
全過程責任成本管理是把“責任”和“成本”兩項內(nèi)容緊密結(jié)合的管理思路，是一項貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程的管理工作，須由全員參加、全方位、全過程實施，通過責任考核促使全員實施自覺的成本管理行為，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理與控制的發(fā)展方向，越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程責任成本劃分
2.1 按照全過程責任成本生命周期劃分
參考生命周期理論，通常將房地產(chǎn)開發(fā)項目劃分成以下幾個階段：
①前期可行性研究階段。該階段最終的目的是形成可行性研究報告，具體的操作主要包括尋找土地和市場機會、調(diào)查目標市場、研究規(guī)劃要求、獲取土地、設(shè)計初步方案、計算主要經(jīng)濟技術(shù)指標、初步測算項目成本等。
②產(chǎn)品策劃階段。該階段最終的目的是形成內(nèi)部的初步設(shè)計方案，具體的操作主要包括分析市場定位、分析房型配比、確定建筑形態(tài)和立面的風格等。
③產(chǎn)品設(shè)計階段。該階段的最終目的是形成各類規(guī)劃報批的正式送審方案文本和各類施工藍圖，具體的操作主要包括設(shè)計方案、設(shè)計擴初、設(shè)計施工圖等。
④產(chǎn)品實施階段。該階段的最終目的是工程竣工實體，具體的操作主要包括單體的建安工程、總體配套工程等。
⑤產(chǎn)品的銷售階段。即在建項目達到可售條件，利用廣告、促銷、展覽等活動向社會需求方提品的服務(wù)行為并達到回收資金的階段。
⑥產(chǎn)品的交付及售后服務(wù)階段。即業(yè)主收房入戶及售后服務(wù)階段。
依據(jù)全過程責任成本的概念，結(jié)合上述房地產(chǎn)開發(fā)生命周期理論，可將房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程責任成本劃分成如下：一是前期可行性研究階段的責任成本；二是產(chǎn)品策劃階段的責任成本；三是產(chǎn)品設(shè)計階段的責任成本；四是產(chǎn)品實施階段的責任成本；五是產(chǎn)品銷售階段的責任成本；六是產(chǎn)品交付階段的責任成本。
③第三部分是工程建設(shè)過程，此階段成本管理主責部門是項目部（或項目公司），成本管理部、研發(fā)設(shè)計部、工程技術(shù)管理部、財務(wù)管理部等相關(guān)部門配合；
④第四部分竣工結(jié)算，此階段成本管理主責部門是成本管理部，項目部（或項目公司）、客服管理部等相關(guān)部門配合；
⑤第五部分是建設(shè)過程管理費用，包括管理人員工資、行政及綜合管理，此項責任成本管理主責部門是綜合管理部。
另外，設(shè)計變更成本管理責任部門是研發(fā)部，洽商變更成本管理責任部門是研發(fā)部和工程部，簽證和索賠成本管理責任部門是工程部。
3.5 產(chǎn)品銷售階段的責任成本
產(chǎn)品銷售階段的責任成本是指向開發(fā)項目實體達到可售條件向社會需求方提品的服務(wù)行為所需要支出的成本，主要包括廣告宣傳、營銷電子設(shè)備運轉(zhuǎn)、促銷、展覽等活動以及銷售人員工資、培訓等費用。
此階段成本的責任部門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷管理部。另外，考慮到銷售利潤與銷售成本投入成正比，此階段成本投入應(yīng)與銷售利潤相結(jié)合統(tǒng)籌考慮，努力使銷售投入和銷售利潤達到均衡狀態(tài)。
3.6 產(chǎn)品交付及售后服務(wù)階段的責任成本
產(chǎn)品交付階段的責任成本是指業(yè)主入戶交付及后期維護成本（售后服務(wù)），房屋交付后的維護成本（這里說的維護成本指質(zhì)保期外、非物業(yè)部（公司）獨立經(jīng)營的情況下由地產(chǎn)公司承擔的成本）主要由建筑本身的產(chǎn)品質(zhì)量、材料質(zhì)量和后期的使用維護來決定。
此階段成本管理容易混淆不清，通常物業(yè)管理部（公司）是主要責任部門。
4 房地產(chǎn)開發(fā)目標成本及相應(yīng)的責任部門
4.1 按照全過程責任成本生命周期，可以歸納房地產(chǎn)開發(fā)目標成本管理及對應(yīng)責任部門如表1。
4.2 案例
①某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了控制研發(fā)設(shè)計費，結(jié)合市場行情，制定了不同類型產(chǎn)品的設(shè)計費標準，嚴控控制上限，并將此標準列入項目責任成本績效考核，有效控制了成本支出。具體設(shè)計費指標如表2。
②某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了有效控制銷售費用，專門根據(jù)不同區(qū)域分期項目情況制定了銷售費用標準，并以此考核銷售部門的費用支出績效。具體情況如表3。
5 全過程責任成本的控制方法
①土地成本：盡管土地成本只是外部條件，然而由于土地是房地產(chǎn)項目的前提和基礎(chǔ)，必須對其進行必要的分析，因此分析土地成本屬于責任成本的管理范疇?；诖耍嚓P(guān)部門應(yīng)充分意識到土地成本的重要性，密切關(guān)注市場的變化和發(fā)展趨勢，準確的判斷土地價格的走勢和增值潛力，積極與相關(guān)部門配合，對項目的前景給予客觀分析。
控制方法：趨勢法、類比法。
②融資成本：企業(yè)的資產(chǎn)負債率和融資成本有著直接的關(guān)系，隨著企業(yè)資產(chǎn)負債率的增高，會越來越依賴融資。同時，融資成本也與融資方式和結(jié)構(gòu)形式有關(guān)，債券融資成本高，而股權(quán)融資成本低，但是股權(quán)融資后會對利潤和控制權(quán)有一定的影響。究竟采用何種融資方式，應(yīng)結(jié)合具體的項目狀況和市場形勢做出判斷。
控制方法：多元化融資（拓寬融資渠道）、資金調(diào)度與平衡。
③目標成本體系：目標成本體系的建立與一個企業(yè)的工程實踐經(jīng)驗、理論研究水平有關(guān)。只有具備大量的工程實踐和理論的提煉，才有可能建立一套與目標市場基本吻合的目標成本體系，作為新開發(fā)項目決策的重要參考。
控制方法：限額設(shè)計法、積累、提煉、參照。
④工程建造成本：工程建造成本主要包括總包工程費、分包工程、甲供材料費、配套建設(shè)費、技術(shù)咨詢費等，對于房地產(chǎn)項目來說，施工建造階段的工程建造成本是全過程成本控制的重要組成部分。
控制方法：工程量清單計價、閉口價合同、嚴格合同管理及工程變更價款的控制、加強審計。
⑤管理成本：項目管理成本隨項目大小、地區(qū)工資水平、行業(yè)內(nèi)收入水平等不同而變化。重點是做好部門費用標準和節(jié)支獎勵機制。
⑥銷售成本：該成本占房地產(chǎn)成本管理的很小比例，操作中應(yīng)堅持以下原則：總量控制原則、重點保證、優(yōu)先集中使用原則、及時檢查原則、計劃使用原則。
6 全過程責任成本管理體系的建立與考核
建立目標成本責任考核體系，根據(jù)目標成本的責任劃分范圍，將有關(guān)目標成本體系指標逐層分解到相應(yīng)的責任部門或責任人，制定相應(yīng)的《目標成本管理與考核任務(wù)書》。
提高目標成本預(yù)測和編制的準確性是目標成本管理與考核的難點之一，方法主要是通過事后評估來不斷改進。因此要在工程項目竣工并在結(jié)算完成后要進行目標成本管理與控制的后評估，主要從以下幾方面評價：
①制定目標成本、明確責任體系，對業(yè)務(wù)過程進行了適時的跟蹤與控制；
②比較項目實施階段動態(tài)成本與可行性研究時的預(yù)測目標成本差異；
③對比項目竣工結(jié)算與《目標成本管理與考核任務(wù)書》的成本差異；
④分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》；
⑤分析工程承包范圍、工程量變化等，評估設(shè)計變更、技術(shù)洽商、現(xiàn)場簽證、索賠等對目標成本的影響；
⑥考察項目交付入住后一定時期內(nèi)主要材料設(shè)備的使用效果和耐用程度，若發(fā)生大額維修、維護成本，分析其何種原因，是否由施工質(zhì)量、材料性能或后期使用不當導(dǎo)致，并分析三者的比重，為后期的項目在施工單位選擇、材料設(shè)備選用提供可用的實踐依據(jù)，建立采購合作單位及材料設(shè)備數(shù)據(jù)庫。
在完成上述幾個步驟之后，根據(jù)項目執(zhí)行的結(jié)果進行評估，將項目最終的“動態(tài)成本”與“目標成本”對比，評價整個項目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實踐完成的經(jīng)濟技術(shù)指標”與“責任成本體系”中的“評價指標”做比較，對部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進行評估，以實際數(shù)據(jù)說話，真正做到“優(yōu)獎劣罰”，將成本責任考核落到實處。
7 結(jié)束語
全過程責任成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的重要措施和組成部分，是企業(yè)減低成本、提高效益的先進管理方法。“節(jié)約成本，人人有責”，只有企業(yè)全員建立全過程成本管理的責任意識，才能將成本管理職責轉(zhuǎn)化為自覺行為并貫徹落實下去，才能有效做好房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本的管理與控制。這是任何一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)切實面臨而又值得深入思考的問題，管理層必須予以高度重視。
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從宏觀角度上分析，房地產(chǎn)企業(yè)近幾十年的發(fā)展特點十分突出，主要依靠資源優(yōu)勢，以實踐為主，從全面預(yù)算管理、成本管理等管理會計的工作內(nèi)容出發(fā)，進行前瞻性的理念研究，但是真正具備典范化的管理會計工作運行案例較少，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控比較薄弱的重要原因。鑒于此，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、經(jīng)營管理技術(shù)嚴格等特點，提升企業(yè)內(nèi)部會計管理水平，維持可持續(xù)發(fā)展是當前最為關(guān)鍵的運營思路，由此本文探究了以運營決策、監(jiān)控和成本管控為主的三大房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應(yīng)用內(nèi)容，供參考。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計概述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計實現(xiàn)的途徑需求清晰，主要是管理會計站在項目全生命周期角度，對項目的投資前風險評估、開發(fā)建設(shè)銷售中關(guān)鍵環(huán)節(jié)收入成本目標管控，依據(jù)實際情況選擇合適路徑，最終按照企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)、提升項目經(jīng)濟利益。具體而言核心包括以下內(nèi)容：
（一）項目全生命周期評估
主要為依據(jù)公司開發(fā)戰(zhàn)略，對開發(fā)項目的目標市場、產(chǎn)品定位、開發(fā)-銷售計劃、目標售價、目標成本、人員資金等配套保障等方面，對項目進行量化、非量化評估，分析項目完成后收入、成本、利潤、投入產(chǎn)出比等各項財務(wù)指標，為實現(xiàn)上述目標可選擇的實現(xiàn)路徑，各路徑的優(yōu)缺點和可能面臨的主要風險、應(yīng)對方案，為企業(yè)決策提供主要參考依據(jù)。
（二）項目全面預(yù)算管理
項目全面預(yù)算的意義在于，從項目整體層面協(xié)調(diào)分配資源，為項目經(jīng)營目標的實現(xiàn)提供切實可行的管理規(guī)劃。將成本預(yù)算與企業(yè)業(yè)務(wù)資源的合理化分配相聯(lián)系，以最優(yōu)方案為基礎(chǔ)，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源中，例如人力、財力、物力等的合理化分配，建立可控的經(jīng)營目標體系。
（三）全面控制成本
根據(jù)業(yè)務(wù)資源的各項預(yù)算指標，建立成本控制措施，將目標的成本體系進行分解，落實到各個部門、個人，以業(yè)務(wù)開始階段、進程中和反饋階段為成本全面控制的重要階段，并確保經(jīng)濟的正常運行。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計主要工作內(nèi)容
（一）建立目標成本
目標成本的建立應(yīng)以企業(yè)內(nèi)部需求為依據(jù)，結(jié)合動態(tài)分析的管理會計工作理念，分化獎懲管理制度，使得成本管理有據(jù)可依，突出重點，建立良性的目標成本經(jīng)營機制，這是建立目標成本的第一步。其次，以希望達到的目標指標為基礎(chǔ)，從目標成本的管理水平、數(shù)值及指標分析等內(nèi)容進行分析，實現(xiàn)目標成本的可控化。
（二）全面預(yù)算管理工作
以對目標成本進行分解為主要途徑，將全面預(yù)算管理內(nèi)容按照項目開展的進度進行合理規(guī)劃，并且可實現(xiàn)全面預(yù)算管理工作與承包經(jīng)營責任制進行結(jié)合，形成以成本管理和業(yè)績年終考核為主要指標的預(yù)算管理工作的有效落實。資金收支計劃是完善全面預(yù)算管理工作的主要措施，其不僅能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流管理工作的標準化，同時能夠通過資金收支計劃，明確掌控企業(yè)內(nèi)部資金的運行規(guī)律，并能夠有能力通過調(diào)撥資金，進行查缺補漏。在全面預(yù)算管理工作實施的過程中，應(yīng)以計劃性和規(guī)范化為主要工作理念，以控制企業(yè)的成本支出為例，可按年計劃、月技術(shù)為依據(jù)，將財務(wù)報表的內(nèi)容進行細化，收支計劃應(yīng)由各部門進行適當分析，實現(xiàn)貨幣資源及金額的可量化。
（三）開發(fā)成本控制
開發(fā)成本控制主要包括產(chǎn)品設(shè)計、目標成本控制、合約規(guī)劃、招投標控制、動態(tài)成本控制等方面。首先管理會計應(yīng)協(xié)調(diào)設(shè)計、前期、工程預(yù)算等部門按照項目實際情況制定目標成本，對項目總成本進行鎖定。隨后合約部門，應(yīng)在考慮開發(fā)計劃、開發(fā)施工管理合理性角度、編制合約規(guī)劃，并由招標部門招標按計劃施工。
在此過程中，管理會計應(yīng)對比以往類似產(chǎn)品的開發(fā)數(shù)據(jù)，有明顯超出的落實其超出原因，并在重點環(huán)節(jié)介入管理，如招投標環(huán)節(jié)的介入，防止圍標串標等舞弊行為，目標成本介入，與類似項目對比分析目標成本是否合理，動態(tài)成本監(jiān)控，為目標利潤達成提供分析預(yù)警等。
實行項目階段責任制已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制目標落地的重要保障措施，因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目落實的過程中，應(yīng)分階段、分流程化將企業(yè)項目運營成本進行合理化分解，按照具體的成本控制指標，將業(yè)務(wù)落地的責任分配到各個部門，任務(wù)具體化、責任明確化。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計工作應(yīng)用
（一）建立經(jīng)營決策平臺
為構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，構(gòu)建了經(jīng)營決策平臺，是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要行業(yè)運營特點，同時也是實現(xiàn)經(jīng)營管理模塊化的重要運營方式。按照房地產(chǎn)項目開展和管理會計的相關(guān)內(nèi)容為整體，形成了五大模塊，為實現(xiàn)經(jīng)營決策提供模塊化參考。以時間周期為主要的參數(shù)考量，全周期預(yù)算管理制度在決策性管理過程中的作用及地位毋庸置疑，同時結(jié)合決策管理的內(nèi)容，應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目運行過程中的地塊經(jīng)營目標，地塊決策工作進行流程標準化，確保運行資金的安全，降低資金周轉(zhuǎn)過程中的風險。以實際工作過程中的需求為基礎(chǔ)，將會計管理基礎(chǔ)、經(jīng)營決策管理內(nèi)容和企業(yè)管理組織架構(gòu)進行充分結(jié)合，搭建出多層次、多方面、立體可視化的業(yè)務(wù)管理模式，實現(xiàn)了“項目公司——城市公司——公司總部”管理模型；橫向上主要以業(yè)務(wù)開展為主要內(nèi)容，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和經(jīng)營為主的業(yè)務(wù)資源拓展，縱向上主要以服務(wù)為主，提供業(yè)務(wù)發(fā)展的增值。
（二）建立運營監(jiān)控平臺
運營監(jiān)控平臺是在管理會計系統(tǒng)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，它指的是借助商業(yè)智能（BusinessIntelligence，BI）技術(shù)，將不同的業(yè)務(wù)資源數(shù)據(jù)進行搜集和提取，并將有效的數(shù)據(jù)進行分揀合并，以數(shù)據(jù)倉庫為主要的數(shù)據(jù)分析依據(jù)，對企業(yè)的管理會計信息進行全局整合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)開展信息可實現(xiàn)數(shù)據(jù)化，因此借助各種數(shù)據(jù)管理和分析工具，可針對性的實現(xiàn)項目運營前期、運營中的有效數(shù)據(jù)信息監(jiān)控，并能夠通過監(jiān)控及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，輔助決策層，進行問題的有效分析。
首先，以指標庫信息為基礎(chǔ)，建立能夠快速響應(yīng)、快速分析需求及變化為主的報表系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠結(jié)合業(yè)務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀，通過指標體系的認證，構(gòu)建具體的業(yè)務(wù)開展行動方案，并有針對性的提升企業(yè)運營及決策管理能力。其次，應(yīng)建立企業(yè)管理數(shù)據(jù)倉庫，統(tǒng)一數(shù)據(jù)集，按照數(shù)據(jù)分析維度，加強企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的縱向和橫向發(fā)展，能夠及時發(fā)展業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中的問題，在數(shù)據(jù)平臺信息分揀的過程中，抽離有用信息，提高企業(yè)的執(zhí)行能力。
（三）建立成本管控平臺
以構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫為標準，建立了成本管控平臺，旨在打造加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管控路徑，延伸并打造了以歷史數(shù)據(jù)、預(yù)算數(shù)據(jù)和標準化數(shù)據(jù)為集合體的數(shù)據(jù)管理平臺。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)不集中，且數(shù)據(jù)類型繁多，因此對準確數(shù)據(jù)的分析效率較低，鑒于此，為了實現(xiàn)成本管控的精準服務(wù)，建立從工程施工的價格、單方和含量的核心指標，能夠?qū)椖砍杀竟芸氐母鱾€過程進行成本數(shù)據(jù)測算的標準化分析。
以L集團公司為例，對項目開發(fā)工程的各項指標體系進行量化，建立量化指標庫，形成以成本管理為核心的數(shù)據(jù)庫資源體系，成為當前支持成本管控全過程的重要依據(jù)。
1 邊緣競爭戰(zhàn)略的理論基礎(chǔ)
最早提出戰(zhàn)略要素的是巴納德于1938年在《經(jīng)理的職能》一書中，錢德勒于1962年在《戰(zhàn)略與組織》一書中首次定義了企業(yè)戰(zhàn)略，安索夫于1965年《企業(yè)戰(zhàn)略論》中將企業(yè)戰(zhàn)略思想進行了廣泛傳播與應(yīng)用。20世紀80年代，以邁克爾·波特為代表的戰(zhàn)略管理定位流派得到快速發(fā)展。20世紀90年代，出現(xiàn)了百家爭鳴的勢頭，形成多個學派：設(shè)計學派、計劃學派、定位學派、企業(yè)家學派、認知學派、學習學派、權(quán)力學派、文化學派、環(huán)境學派、結(jié)構(gòu)學派等。以上傳統(tǒng)的戰(zhàn)略管理都是在一定的假設(shè)前提下進行的：明確的行業(yè)劃分、可預(yù)測的市場競爭狀況，且企業(yè)自身在行業(yè)和市場所處的位置能在相當長的時間內(nèi)保持不變。
隨著科技進步，特別是信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得企業(yè)所處的環(huán)境處于前所未有的高速變化且時時處處充斥著不確定因素。本世紀初，美國的肖納L.布朗提出了邊緣競爭理論。邊緣競爭理論的假設(shè)前提是：市場環(huán)境處于不斷地變化之中，公司是由無數(shù)個部件構(gòu)成的。邊緣競爭理論把戰(zhàn)略定義為創(chuàng)造一系列獨立的競爭優(yōu)勢的過程。將這些獨立的競爭優(yōu)勢綜合起來，便形成了一種半固定式的戰(zhàn)略方向，使得這種戰(zhàn)略充分顯示出業(yè)績的關(guān)鍵動力就是應(yīng)變能力。衡量成功的標志是生存的能力、應(yīng)變的能力和不斷改造企業(yè)的能力。邊緣競爭理論認為能適應(yīng)不斷變革的組織結(jié)構(gòu)的特征是：無序邊緣平衡、實踐邊緣平衡和時間節(jié)奏的平衡。邊緣競爭戰(zhàn)略的五個基本要素為：即興發(fā)揮、互適應(yīng)、再造、實踐及實踐節(jié)奏。從本質(zhì)上講，邊緣競爭能夠解決變革環(huán)境下的戰(zhàn)略難題，尤，其是在不可預(yù)測的告訴變化的市場環(huán)境下，它提倡不斷地調(diào)整企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
傳統(tǒng)的戰(zhàn)略研究是將重點放在“制定企業(yè)的發(fā)展目標”上，它強調(diào)企業(yè)應(yīng)尋求一個具有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)、并在對內(nèi)部和外部環(huán)境進行充分研究后，整合企業(yè)資源，打造核心競爭力，并制定一整套相應(yīng)的公司戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略。傳統(tǒng)的戰(zhàn)略管理過分強調(diào)企業(yè)對行業(yè)、競爭、戰(zhàn)略位置及環(huán)境變化的持續(xù)性和可預(yù)測性，對企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對不斷變化的環(huán)境，并不斷贏得競爭優(yōu)勢方面未進行深入研究。隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展，技術(shù)進步加快競爭焦點的轉(zhuǎn)移，戰(zhàn)略管理研究的發(fā)展趨勢也發(fā)生了變化，邊緣競爭理論所強調(diào)的不確定性、不可控性、低效率、前瞻性、連續(xù)性以及多樣性的特點使其為戰(zhàn)略管理開辟了新思路，具有廣泛的應(yīng)用前景。
2 我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征
2.1房地產(chǎn)政策的不確定性
房地產(chǎn)市場是一個高度復(fù)雜的系統(tǒng)，受相關(guān)政策、宏觀經(jīng)濟形勢等因素的共同影響，要精確預(yù)測其短期走勢非常困難。政策的不確定性將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨系統(tǒng)性風險，政策的多變性使得企業(yè)無法對未來市場的走勢做出正確判斷。房地產(chǎn)項目從拿地到銷售往往要經(jīng)歷2-3年，其問政策因素很可能引起房地產(chǎn)市場大起大落，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營難度增大，開發(fā)企業(yè)必須不斷調(diào)整經(jīng)營思路，在利益最大化和風險最小化之間尋找平衡。
2.2房地產(chǎn)市場價格的不確定性
房地產(chǎn)就其本質(zhì)而言，既具有實體經(jīng)濟的特性，能滿足人們生產(chǎn)生活的需要，同時又具有虛擬經(jīng)濟的特性，能作為投資產(chǎn)品滿足人們投資獲利的需要。因此，這就決定了房地產(chǎn)價格既受供求關(guān)系的影響，又很大程度上受人們對未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的影響。房地產(chǎn)價格預(yù)期往往取決于人們對經(jīng)濟基本面的信心和政府對房地產(chǎn)的相關(guān)政策。
2.3房地產(chǎn)產(chǎn)品市場結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整
我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)一方面抑制房地產(chǎn)投資、投機需求，另一方面則鼓勵自住需求，加大保障性住房土地供應(yīng)量。整個市場以普通商品房為主導(dǎo)地位的格局可能逐漸改變，保障性住房供應(yīng)量的增大、“夾心層”住房政策的推出都可能使普通商品房很大部分被保障性住房所取代。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分散風險的思路出發(fā)，原來只開發(fā)普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)商也將發(fā)展方向擴展到多元化。但經(jīng)營型產(chǎn)品如：商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等對開發(fā)企業(yè)的管理水平、專業(yè)水平以及融資能力的要求非常高，其整體經(jīng)營模式將由傳統(tǒng)的“設(shè)計-建造-營銷-交付”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸O(shè)計-建造-營銷(租賃)-交付-經(jīng)營”的模式，這將帶來管理模式的巨大改變。
2.4房地產(chǎn)增長要素發(fā)生變化
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展一直是以土地、資金和人脈資源為企業(yè)的核心競爭力。然而，單一的銀行貸款融資已無法適應(yīng)企業(yè)和項目發(fā)展的需求了，高額的土地價格也讓很多開發(fā)企業(yè)望而卻步，傳統(tǒng)的人脈資源效應(yīng)在不斷加強的政府規(guī)制下逐漸無法施展。坐地生財?shù)墨@利模式已成為過去，房地產(chǎn)核心競爭力已由資源導(dǎo)向型轉(zhuǎn)為能力導(dǎo)向型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重新打造企業(yè)的核心競爭力。
3 邊緣競爭戰(zhàn)略的企業(yè)應(yīng)用
3.1互適應(yīng)型組織結(jié)構(gòu)
一、房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理所具有的積極意義
1 推行全面預(yù)算管理可以實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)長期規(guī)劃和短期計劃的有機統(tǒng)一，還有利于績效考核的科學化和制度化。全面預(yù)算管理是從全局高度來貫徹和執(zhí)行戰(zhàn)略目標與經(jīng)營計劃，通過實施全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標建立了有效的聯(lián)系，實現(xiàn)了企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃與短期計劃的有機統(tǒng)一。全面預(yù)算管理指標是考核評價企業(yè)及其職能部門、員工工作績效的最佳標準。通過預(yù)算的考評獎懲體系，評價部門及員工的績效，有利于提高績效考核的客觀性、公正性，使企業(yè)績效考核的依據(jù)科學化、規(guī)范化、制度化。
2 推行全面預(yù)算管理可以提高房產(chǎn)企業(yè)控制水平，增強自身抗風險能力。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，成本、銷售等指標的事前事中控制尤為重要。全面預(yù)算管理是一個以預(yù)算為標準的管理控制系統(tǒng)，并涵蓋了經(jīng)營活動的方方面面，在執(zhí)行過程中，通過分析和反饋，可以實時掌握預(yù)算執(zhí)行的進度和結(jié)果，及時調(diào)整和應(yīng)對，以保證企業(yè)經(jīng)營目標的如期實現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)外部競爭的激烈性和調(diào)控政策的不確定性，需要通過全面預(yù)算管理提前做好風險評估及準備。通過全面預(yù)算管理，設(shè)定風險預(yù)警點，特別是資金預(yù)警點，做好風險防范管理，建立風險應(yīng)對機制，從而提高企業(yè)應(yīng)對風險的能力。
3 推行全面預(yù)算管理可以提升房產(chǎn)企業(yè)整體績效和綜合管理水平。對于集團性房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預(yù)算管理貫穿于集團及下屬子公司經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，是提升公司整體績效和管理水平的重要方法。通過全面預(yù)算管理，實現(xiàn)股東對經(jīng)營者的有效制約，最終實現(xiàn)集團公司對下屬公司經(jīng)營活動的有效計劃、控制與管理。
二、當前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作中存在的問題與不足
1 預(yù)算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略管理沒有有機結(jié)合。沒有企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境下的預(yù)算管理，會重視短期活動，忽視長期目標，使短期的預(yù)算指標與長期的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不相適應(yīng)，各期編制的預(yù)算銜接性差，各年度、季度和月份預(yù)算的推行無助于企業(yè)長期發(fā)展目標的實現(xiàn)，這樣的預(yù)算管理難以取得預(yù)期效果。由于房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范的預(yù)算標準，因而許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是單項預(yù)算，結(jié)果是集團公司的戰(zhàn)略實施沒有具體的數(shù)據(jù)支持，預(yù)算與集團公司的戰(zhàn)略缺乏聯(lián)系。
2 預(yù)算管理制度不完善。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)及其項目實施單位的各種預(yù)算管理還是松散型的，上層的目標與基層的實施缺乏緊密的聯(lián)系和實質(zhì)性的合作與交流。究其原因，這與沒有建立一個強有力的預(yù)算管理組織體系有直接的關(guān)系，以至于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，無法落實預(yù)算編制的目標和對預(yù)算的考核與監(jiān)督，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
3 對于預(yù)算管理工作沒有一個全面的認識，尚未真正實現(xiàn)全員參與。毫無疑問，全面預(yù)算是財務(wù)收支預(yù)算的發(fā)展，但不能據(jù)此就認為預(yù)算只是一種財務(wù)行為，由財務(wù)部門負責預(yù)算的制定和控制就行了，甚至把預(yù)算理解僅是財務(wù)部門控制資金支出的計劃和措施。其實，全面預(yù)算是企業(yè)全員的行為，在房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此，它與全體員工、項目的工期管理、預(yù)決算管理等息息相關(guān)，是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。
4 預(yù)算執(zhí)行乏力，沒有發(fā)揮應(yīng)有的功效。我國大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)采用的是項目公司制度，為節(jié)約成本，往往不設(shè)預(yù)算組織機構(gòu)，將預(yù)算的編制和執(zhí)行放到財務(wù)部門。由于財務(wù)部門工作的局限性，它無法對所有企業(yè)支出的合理性和必要性做出正確的判斷，只能單純根據(jù)預(yù)算額度決定是否批準支出，這使得企業(yè)發(fā)生支出時往往使財務(wù)部門和其他職能部門產(chǎn)生矛盾，造成互相扯皮，而預(yù)算由于與業(yè)務(wù)部門的脫節(jié)而無法為領(lǐng)導(dǎo)提供科學合理的決策，最后導(dǎo)致預(yù)算管理形同虛設(shè)。
5 對于預(yù)算的考評流于形式，缺乏有效的監(jiān)管。我國的預(yù)算管理考評大都還采用傳統(tǒng)的業(yè)績考評體系，這種體系主要以財務(wù)指標為核心，忽視對非財務(wù)指標的評價。隨著社會環(huán)境的發(fā)展變化，這種單一的財務(wù)指標已遠遠不能滿足預(yù)算管理的要求。過分強調(diào)財務(wù)指標，一方面不能全面準確地評價企業(yè)與管理人員的經(jīng)營業(yè)績，另一方面往往會事與愿違。如前所述，會迫使管理人員采取一些與企業(yè)長期發(fā)展不一致的短期行為。
三、強化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的切實對策
1 預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結(jié)合，使全面預(yù)算成為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的基石。預(yù)算管理是對計劃的數(shù)字化反映，是落實企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效手段。通過運用財務(wù)信息和非財務(wù)信息來體現(xiàn)和發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略方針，利用更為合理的全面預(yù)算編制方法構(gòu)筑較為完善的全面預(yù)算管理體系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實施預(yù)算管理之前，應(yīng)該進行市場調(diào)研和企業(yè)資源分析，明確自己的長期發(fā)展目標，以此為基礎(chǔ)編制各期的預(yù)算，這樣可以使企業(yè)各期的預(yù)算前后銜接起來，從而避免預(yù)算工作的盲目性，確保預(yù)算平穩(wěn)順暢的實施。
2 完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)。針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的難題，應(yīng)該有一套邏輯科學、合理規(guī)范、結(jié)構(gòu)嚴謹?shù)慕M織制度體系作保障。制定全面預(yù)算管理制度，主要包括：明確責任中心的權(quán)責、界定預(yù)算目標、編制預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告及差異分析、預(yù)算指標考核。依據(jù)預(yù)算管理的原則、方法、流程和程序編制企業(yè)的預(yù)算，實施預(yù)算管理并依據(jù)預(yù)算對責任單位和個人進行考核等。會計核算上根據(jù)企業(yè)集團管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點，建立一套房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用科目體系，作為預(yù)算項目成本、費用依據(jù)，指導(dǎo)項目的預(yù)算工作，并逐步形成房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本、費用定額標準。
3 對于預(yù)算管理要給予足夠的重視，全員參與。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門，涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的方方面面和各個環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算講究的是部門合作、共同努力，而非財務(wù)或某個部門孤軍奮戰(zhàn)。應(yīng)在預(yù)算管理委員會的組織下，各相關(guān)部門人員共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算，具體是：營銷部負責收入預(yù)算和營銷策劃廣告等費用預(yù)算。前期研發(fā)、工程、供應(yīng)等部門負責開發(fā)成本項目預(yù)算。人力成本、培訓費等由人力資源部負責預(yù)算。財務(wù)部負責稅費及其他費用等預(yù)算，并擔負最后的匯總、分析任務(wù)。
4 加強預(yù)算的執(zhí)行力度，切實發(fā)揮預(yù)算的管控作用。預(yù)算的編制只是全面預(yù)算管理的起點，要使預(yù)算管理達到既定的目標，真正重要的是后邊的執(zhí)行部分。那么，在企業(yè)中如何增加預(yù)算管理的執(zhí)行力呢?首先，要讓領(lǐng)導(dǎo)層重視，提高預(yù)算的約束力，同時以身作則，在經(jīng)營活動的過程中嚴格按預(yù)算執(zhí)行，給實施全面預(yù)算管理樹立權(quán)威。其次，要將預(yù)算層層分解，落實到具體的科室，甚至落實到具體的責任人，建立嚴格的授權(quán)審批制度，
“誰簽字，誰負責”，把權(quán)力和責任統(tǒng)一起來。財務(wù)部門需嚴格審查授權(quán)范圍，對傳遞到財務(wù)部門的每張付款憑證，相關(guān)責任人員的簽字齊全以后，方可受理。如果出現(xiàn)預(yù)算外支出，必須啟動更加嚴格的審批流程，除相關(guān)責任人員簽字外，還需更高級別的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字，并附預(yù)算外支出原因以及對相關(guān)部門預(yù)算的影響程度。
5 加大預(yù)算的監(jiān)管考核力度。只有引入預(yù)算考核機制，將獎懲措施與預(yù)算的完成程度充分聯(lián)系起來，才能真正實現(xiàn)企業(yè)的預(yù)算管理。首先就是考核指標的確立，從房地產(chǎn)行業(yè)來說，根據(jù)職能部門分，銷售部門主要考核的是銷售收入及回款率完成情況；工程部門主要是成本是否超預(yù)算及建設(shè)進度是否按預(yù)算進行；管理部門則是費用支出是否在預(yù)算的控制范圍之內(nèi)等等。但實際考核時卻不能僅考慮這些靜態(tài)指標，還要考慮到非財務(wù)業(yè)績考評指標，如顧客滿意度、作業(yè)標準、創(chuàng)新能力、成長性等。只有建立了科學的預(yù)算考核體系，才能激發(fā)員工完成預(yù)算的積極性，使全面預(yù)算管理真正落到實處，成為企業(yè)成長的有效手段。
參考文獻：
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[2]徐玲
第一，區(qū)域性較強，企業(yè)競爭不完全。我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出地域分布不均衡性，房地產(chǎn)企業(yè)基本集中在北京、上海、江浙等地，而中西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)則比較少。另外我國房地產(chǎn)企業(yè)還呈現(xiàn)出較強的區(qū)域性，某一地區(qū)的市場，外地房地產(chǎn)企業(yè)很難打入。
第二，受土地、資金的高度制約。由于我國人口眾多，相對土地較少，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當迅速，所以不少地方出現(xiàn)了寸土寸金的情況。另外，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，特別是民營房地產(chǎn)企業(yè)，可用于開發(fā)的資金相當緊張，銀行貸款又受到一些政策的限制。所以，土地和資金就成了制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素之一。
第三，高負債、高風險、波動性大。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展時，往往要承擔很大的債務(wù)。而房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭是相當殘酷的，無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的倒下已經(jīng)證明了這個行業(yè)的高風險性。在這樣的市場環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)往往是各領(lǐng)三五年，整個房地產(chǎn)業(yè)受到政策、市場等條件的影響，也是時而火爆、時而降溫。因此高負債、高風險、波動性大也就是我國房地產(chǎn)業(yè)的又一大特點。
第四，與政府關(guān)系密切。過去長期計劃經(jīng)濟的影響和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了我國房地產(chǎn)行業(yè)與政府的關(guān)系密不可分?？v觀我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，每一個階段都與國家或地方出臺的一些政策有著密切的關(guān)系。同時房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的過程中，從項目的立項審批到工程結(jié)束的驗收，都不可避免地與政府相關(guān)部門發(fā)生種種聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設(shè)計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現(xiàn)以及物業(yè)管理等活動中，無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求。從行業(yè)特點來看，一方面，房地產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展不平穩(wěn)、易受經(jīng)濟波動影響、開發(fā)周期長、資金投入量大、變現(xiàn)難度大、風險高等特點;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又明顯具有社會責任重(居住條件等)、環(huán)境影響程度高(市容、市貌的反映等)、受政府政策影響程度高關(guān)行業(yè)聯(lián)動性強(房地產(chǎn)業(yè)的興衰關(guān)系眾多行業(yè)的興衰)等特點。而且，我國的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是以項目型為主，牽涉專業(yè)多、工程節(jié)點多、預(yù)決算體系效率低、工程周期長、工程過程變化多、價值創(chuàng)造難評估、庫存材料由于工程的原因計算難，造成成本評估困難，直接造成企業(yè)經(jīng)營績效難以衡量和把控。經(jīng)過近十年的發(fā)展，房地廣行業(yè)已經(jīng)度過了純粹的利潤追求階段，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉(zhuǎn)化的過程，長遠持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為了優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標。
3.1.2CW集團的發(fā)展概況
CW集團始創(chuàng)于1994年，當時只是一個很小的搞裝演的一家公司，19%年進入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)了“Cw花園”項目。大規(guī)模進行房地產(chǎn)開發(fā)是從2001年拿下南京市江寧區(qū)將軍山下的一塊地開始的，良好的社區(qū)環(huán)境使CW集團在南京的房地產(chǎn)市場卜一舉成名，公司開發(fā)的別墅引領(lǐng)了南京的高端物業(yè)市場;接著，又相繼在南京江寧的祿口、蘇州、連云港、三亞、廣州、馬鞍山開發(fā)房地產(chǎn)項目，目前年開發(fā)量在60萬平方左右。
3.1.3CW集團的人力資源狀況
CW集團管理架構(gòu)為兩級管理體系，即集團、全資子公司，集團總部設(shè)產(chǎn)品研發(fā)中心、營銷管理中心、客戶管理中心、計劃財務(wù)中心、工程管理中心、人事行政中心等管理部門，下屬公司一般設(shè)工程部、設(shè)計部、營銷部、客服中心、前期部、計財部、人事行政部等部門。
從以上數(shù)據(jù)可以看出，CW集團目前人力資源的整體狀況是高學歷人刁‘集中在高層領(lǐng)導(dǎo)中(部分學歷為研修班取得的)，年輕的員工比較多，這樣的人員結(jié)構(gòu)會造成員工的離職率比較高，反映到績效管理上，怎么來用這一手段留住公司所需要的人刁，做到將目標績效管理用于提升員工的工作能力并使員工在企業(yè)中能夠得到發(fā)展。CW集團現(xiàn)有人力資源管理實行二級管理體系，即子公司除公司負責人以外的員工人力資源工作由子公司對應(yīng)人事部門進行，集團總部人力資源部負責集團總部管理人員以及子公司負責人的人力資源工作，包括招聘、培訓、績效考核、基礎(chǔ)人事，同時對下屬子公司的人事政策、制度提供指導(dǎo)，保持集團和子公司人事政策的一致性。整體來講，CW集團的人力資源管理尚處在由傳統(tǒng)的人事管理向人力資源管理與開發(fā)過渡階段，基礎(chǔ)工作薄弱，人力資源管理體系不夠完善。公司于2000年將過去的人事部門改成了“人力資源部”，這一方面表明人力資源管理正日益受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，但是另一方面卻仍沿用傳統(tǒng)的勞動人事管理，其管理思想沒有根本變化，管理上注重的是“安置人’，，管理的目的是“控制人”，把員工視為一種“工具”，關(guān)注的是成本、使用和控制，忽視了對員工的積極性、創(chuàng)造性的開發(fā)和系統(tǒng)管理。在人力資源幾個模塊中的操作上也不夠合理:一是崗位工作分析不科學。工作分析是開展人力資源管理工作的基礎(chǔ)，是人力資源管理的平臺。公司應(yīng)在建立起科學的組織機構(gòu)和業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的實際需要進行科學的工作分析與職位設(shè)計，合理設(shè)置崗位并進行規(guī)范的分析描述，確定各個崗位的工作職責。公司于2004年編寫了崗位說明書，但崗位說明書的編寫過程中，即沒有進行相應(yīng)的工作調(diào)查，也沒有進行崗位需求分析，而是將現(xiàn)有員工現(xiàn)有的工作內(nèi)容按照固定的格式描述下來，就行成了所謂的崗位說明書。這種形似I(lJ非神似的崗位說明書對人力資源管理的其他工作基本沒有指導(dǎo)作用。二是招聘工作缺少前瞻性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動性較一般企業(yè)要大得多，所以招聘工作往往會成為人力資源部的重頭戲。公司的招聘與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展不夠吻合，缺少長遠的人才培養(yǎng)體系。招聘需求不是根據(jù)崗位分析的結(jié)果，而是根據(jù)公司員工工作的疲憊程度和空缺崗位來決定什么時候招聘、多少數(shù)量等。人員顫選的指導(dǎo)思想不是根據(jù)崗位的需求尋找最合適的，而是經(jīng)常為“補缺”而應(yīng)急招人，結(jié)果許多優(yōu)秀的人才來了以后不能在合適的崗位發(fā)揮作用，很快就流失了。
三是培訓的目的性不強。公司領(lǐng)導(dǎo)和人力資源部己經(jīng)意識到了培訓工作的重要性，在公司開展了一些培訓工作，但培訓的效果并不好。公司目前的培訓工作還處于初級階段，沒有建立起一套科學的培訓體系，培訓開始階段沒有進行培訓需求分析，培訓對象的確定是由領(lǐng)導(dǎo)說了算，培訓停留在短期行為，沒有一個長期的培U}}計劃，培訓的方式單一，只用過兩種方式:一種方式就是集中組織聽外請的老師的講座，另一種方式就是參加培訓機構(gòu)組織的課程。
四是薪資與員工績效關(guān)聯(lián)度不夠。員工的薪資主要由月度薪資和年終獎兩部分組成，而月度工資包括基本工資和考核工資兩部分，根據(jù)員工在公司的職務(wù)定級，相同級別的職務(wù)不管其崗位是否有差別工資是相同的。在實際考核工資的發(fā)放中幾乎是全部全額發(fā)放的，因此，所謂的績效工資實際上沒用任何意義。
第五，績效管理方面:本文在下一節(jié)將詳細介紹，這里不再重復(fù)。從上述現(xiàn)狀可以看到，Cw集團的人力資源管理工作己經(jīng)在許多環(huán)節(jié)展開，但水平比較低下，相互之間沒有聯(lián)系，缺乏一套完善的人力資源管理體系將各個模塊工作聯(lián)系起來，同時，每個模塊的工作不規(guī)范，缺乏具體的制度流程進行指導(dǎo)。
3.1.4CW集團人力資源管理戰(zhàn)略
人力資源戰(zhàn)略必須以企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略為指導(dǎo)，企業(yè)戰(zhàn)略是制定人力資源戰(zhàn)略的前提和基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)總體戰(zhàn)略的要求，確定一定時期人力資源開發(fā)利用的總目標、總美國著名管理學家伊查克·麥迪思提出在《企業(yè)生命周期》一書中，對企業(yè)的生命歷程及其面臨的問題進行了詳細論述，他將企業(yè)生命周期劃分為三個階段:成長階段、盛年階段、老化階段。結(jié)合中國企業(yè)的實際情況及人力資源管理的需要，筆者將企業(yè)生命周期劃分為四個階段:初創(chuàng)階段、成長階段、成熟階段和老化階段。根據(jù)前文對CW集團概況的介紹，可以看出公司目前的特征主要表現(xiàn)為:經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，開發(fā)項目不斷擴展并快速增長，各種資源全面緊張;企業(yè)組織形態(tài)走向正規(guī)化，機構(gòu)相對完善，企業(yè)規(guī)章制度開始不斷建立和健全，企業(yè)文化逐漸形成;企業(yè)創(chuàng)業(yè)者的個人作用需要開始弱化更多地擔當起領(lǐng)導(dǎo)者和管理者的角色，職業(yè)經(jīng)理人需要開始進入企業(yè)并發(fā)揮關(guān)鍵作用?？梢钥闯?，CW集團目前正處于快速成長階段，為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，在這一時期，企業(yè)人力資源戰(zhàn)略的重點是:確保企業(yè)快速發(fā)展對人力資源數(shù)量和質(zhì)量的需要;完善培訓、績效管理和薪酬機制，充分調(diào)動全體員工的工作激情，加速企業(yè)發(fā)展;建立規(guī)范的人力資源管理體系，使企業(yè)人力資源管理工作逐步走上制度化的軌道。南京理工大學碩士學位論文CW房地產(chǎn)集團績效管理州}究為順利實現(xiàn)企業(yè)該階段的人力資源戰(zhàn)略重點，企業(yè)人力資源管理工作的主要策略是:進行人力資源需求預(yù)測，制定人力資源規(guī)劃。成長階段企業(yè)人力資源要求數(shù)量多，而且要得急，要求拿來即用，為應(yīng)對這種情況，企業(yè)人力資源管理要具有一定的前瞻性，通過人力資源需求預(yù)測，制定人力資源規(guī)劃可以較好地解決這一問題;開展工作分析，建立崗位規(guī)范標準，為企業(yè)人力資源的規(guī)范化管理奠定基礎(chǔ);通過與人力資源市場建立廣泛而靈活的聯(lián)系，通過多種渠道及時獲取企業(yè)所需要的人力資源;通過不斷的、多樣化的培訓提高員工的崗位技能和素質(zhì)，滿足企業(yè)發(fā)展需要;完善企業(yè)人力資源管理制度，特別是培訓制度、績效管理和薪酬激勵制度，充分調(diào)動廣大員工的工作積極性，保證企業(yè)快速發(fā)展。應(yīng)當指出的是，在這個階段，特別是剛開始，企業(yè)人力資源管理工作會面臨很大的壓力，主要表現(xiàn)為工作量和工作難度迅速增加。企業(yè)人力資源管理部門的工作質(zhì)量成了影響企業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵之一。因此，要完成好這一階段的工作，人力資源管理部門自身的建設(shè)也必須同步進行，甚至要優(yōu)先考慮。
3.2CW集團績效管理概況
3.2.1CW集團現(xiàn)有績效管理實施辦法
中圖分類號:F293.33
文獻標識碼:B
文章編號:1008-0422(2010)09-0137-01
1引言
當前全球的金融危機及經(jīng)濟不景氣,增加了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性,多個城市已經(jīng)出現(xiàn)房價下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個非常時期,房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要對目標市場做好周密的預(yù)測,采取相應(yīng)的對策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產(chǎn)項目開發(fā)的最終目標是實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化,當工程項目合同價格已經(jīng)確定時,成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的同時,穩(wěn)健地控制住項目成本,才能產(chǎn)生利潤,才能在激烈競爭的市場中保持最佳的利潤空間,價值最大化的目標才可能實現(xiàn)。
2現(xiàn)狀與問題
目前,我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中普遍存在一種現(xiàn)象,即設(shè)計部門只考慮產(chǎn)品的功能及使用壽命,不考慮產(chǎn)品的設(shè)計成本;搞技術(shù)的只負責技術(shù)和質(zhì)量,選用可行卻不經(jīng)濟的方案施工,雖然保證了質(zhì)量但增大了成本;搞工程的只負責施工生產(chǎn)和工程進度;搞材料的只負責材料的采購及進場點驗工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費用等。由于各行其是,沒有一個統(tǒng)一的考慮,使得成本指標居高不下。另外,不少項目由于受到市場環(huán)境及開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運行狀況的影響,其開發(fā)周期遠遠超過計劃時長,導(dǎo)致財務(wù)費用和管理成本大量增加,造成企業(yè)負擔加大,利潤顯著減少。
造成這些問題的主要原因是由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理時,市場觀念不強,缺乏成本競爭意識,適應(yīng)環(huán)境變化的能力較差。而且項目事前成本管理薄弱,成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計劃缺乏科學性、嚴肅性,成本管理存在一定的盲目性。
3有效成本管理的途徑
3.1 搞好成本預(yù)測,編制有效可行的成本計劃。
建立一支專業(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊伍,必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算,建立預(yù)測模型,選擇成本預(yù)測方法,進行成本預(yù)測,制定目標成本。具體做法為,根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情況,按施工進度計劃,確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃,計算出保本點和目標利潤,作為控制施工過程生產(chǎn)成本的依據(jù)。通過成本預(yù)測可以使項目經(jīng)理部在工程項目未施工之前,就已在項目利潤的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項目成本形成過程中,針對薄弱環(huán)節(jié)加強成本控制,克服盲目性,提高預(yù)見性。
3.2 加強全過程的成本控制,實現(xiàn)全面的動態(tài)管理。
房地產(chǎn)項目成本控制應(yīng)做到事前有預(yù)算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設(shè)計階段,項目成本確定比重最大的發(fā)生在招標階段,成本控制最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項目施工階段,竣工結(jié)算階段是確定項目最后收入和成本的階段。
3.2.1事先成本控制。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點,其對工程造價的影響在75%以上,一般采用限額設(shè)計結(jié)合多方案擇優(yōu)的方式保證有效的成本管理。設(shè)計方案經(jīng)濟性比較是指在多方案選擇的情況下,由設(shè)計人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計思路,成本控制中心人員進行經(jīng)濟比較,尋找造價最低的設(shè)計方案。同時要重視施工圖設(shè)計的優(yōu)化工作,施工方案是一個工程進行施工的指導(dǎo)性文件,方案的優(yōu)劣直接決定了項目施工造價的多少,因此在開工前要加強施工方案的審核及優(yōu)化,即選擇技術(shù)上可行,經(jīng)濟上合理的施工方案[1]。
3.2.2事中成本控制。工程實施階段對建設(shè)項目全過程造價管理來說,是最難、最復(fù)雜的階段。因為此階段是項目投資決策的具體落實,是資金投入的最大階段,節(jié)約的余地已經(jīng)很小,但浪費的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求,將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算,復(fù)核工程付款賬單,嚴格經(jīng)費簽證;注重合同的修改和補充工作。在項目實施階段工程造價師每月必須編制一份造價控制報表,報表中應(yīng)包含本月的工程實際進度和實際投資情況,下月進度計劃和計劃投資情況,本月累計實際進度和投資情況等。同時進行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時監(jiān)控項目投資及進展情況。
3.2.3 事后成本控制。施工結(jié)算是項目管理的終點站,在承包方提供的結(jié)算報告的基礎(chǔ)上,認真審核工程預(yù)結(jié)算,剔除不合理增加的費用,根據(jù)所掌握的工程竣工圖、設(shè)計變更單、各種簽證資料、材料價格信息,著重審查工程量是否高估冒算, 是否抬高材料價格,并加強合同管理, 實行合同逐項審查制度。此外,在工程竣工交付使用后, 要進行項目后評價,對項目的全過程管理形成書面情況報告[2]。
3.3 強化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配。
加強成本管理離不開科學合理的預(yù)算制度,建立科學合理的預(yù)算制度就必須對預(yù)算管理與控制的機構(gòu)進行合理的設(shè)置,通過建立一套規(guī)范的責任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責、協(xié)調(diào)成本管理工作,監(jiān)督成本控制過程,保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。成本管理系統(tǒng)是通過對與項目成本有關(guān)的一切管理活動進行規(guī)劃、策劃、控制和評價,并向包括會計系統(tǒng)在內(nèi)的管理系統(tǒng)提供決策有用的成本信息的管理系統(tǒng),它既是一個提供有關(guān)成本和收益的財務(wù)信息,以及有關(guān)生產(chǎn)、質(zhì)量和其它關(guān)鍵成功要素的非財務(wù)方面信息的系統(tǒng),又是一個進行成本管理的系統(tǒng)。
成本管理體系是在總經(jīng)理和成本管理委員會領(lǐng)導(dǎo)下的,由公司成本管理小組負責日常工作,公司各職能部門和項目部具體操作執(zhí)行并實施有效監(jiān)控的三級成本管理控制體系。對成本管理體系中的每個部門、每個人的工作職責和范圍要進行明確的界定;賦予相應(yīng)的權(quán)利,以充分有效地履行職責;在責任支配下完成工作任務(wù)后,將成本管理與員工績效考核相掛鉤,并用一定物質(zhì)獎勵去刺激[3]。
3.4 建立健全各項成本管理制度,強化管理與考核。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全各種成本費用管理制度以便為成本計算和成本考核、分析提供準確可靠的依據(jù),這是強化成本管理的重要前提。要加強和充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門、審計部門在成本管理中的監(jiān)督管理作用。成本管理還應(yīng)與前期策劃、設(shè)計所制定的目標成本相結(jié)合,將施工中實際發(fā)生的各種消耗和支出嚴格控制在成本計劃范圍內(nèi),隨時揭示并及時反饋,嚴格審查各項費用是否符合標準,計算實際成本和計劃成本之間的差異并進行分析,消除施工中的損失浪費現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)和總結(jié)先進經(jīng)驗。
成本管理還應(yīng)與當前行之有效的全面預(yù)算管理、內(nèi)部控制制度、招議標制度等有機結(jié)合起來,進行嚴格的管理和考核,從而調(diào)動起各級人員從事成本管理工作的自覺性和積極性?；鶎訂挝槐仨殗栏駡?zhí)行分解的預(yù)算單元,月底考核,節(jié)獎超罰。同時,在企業(yè)的年度業(yè)績評價考核工作中,成本指標可以作為一個層層考核的主要指標。項目完成后,對房地產(chǎn)項目成本形成中的各責任者,按項目成本責任制的有關(guān)規(guī)定,將成本的實際指標與計劃、定額、預(yù)算進行對比和考核,評定房地產(chǎn)項目成本計劃的完成情況和各責任者的業(yè)績,并以此給以相應(yīng)的獎勵和處罰。通過考核進行獎懲兌現(xiàn),最終目的是保證項目成本降低總目標的完成[4]。
3.5 重視觀念的創(chuàng)新,采取更為科學有效的管理方法和手段。
項目的一切成本管理活動應(yīng)以成本效益觀念為支配思想,實現(xiàn)由傳統(tǒng)的節(jié)約、節(jié)省觀念向現(xiàn)代效益觀念轉(zhuǎn)變,從投入與產(chǎn)出的對比分析來評價投入的必要性、合理性,努力以盡可能少的成本付出,創(chuàng)造盡可能多的使用價值,以獲取更多的經(jīng)濟效益。為此,項目在運作過程中,應(yīng)進行成本效益觀念的創(chuàng)新、全員成本管理觀念的創(chuàng)新、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新及成本動因分析觀念的創(chuàng)新。
為使房地產(chǎn)開發(fā)公司的產(chǎn)品在市場上具有更大的競爭力,成本管理不能再局限于房屋的建安過程,而應(yīng)該組織和動員群眾,將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場、行業(yè)內(nèi)的發(fā)展態(tài)勢以及房屋的設(shè)計,向后延伸到產(chǎn)品的使用、維修及處置。而成本動因分析的目的不單單在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,更重要的是通過了解成本形成的過程及成本發(fā)生的前因后果來更好地進行成本控制。因此,項目在進行成本分析時,通過對項目的價值鏈進行分析,了解成本發(fā)生的動因,從而為項目降低成本尋求新的突破點。這種建立在成本動因分析基礎(chǔ)上的成本管理觀念,往往可以引發(fā)出項目成本管理的嶄新思路和提出有效舉措。
項目管理還應(yīng)該學習和應(yīng)用在市場經(jīng)濟體制下的成本管理理論與方法,尤其是要學習那些科學的定量管理方法。并且隨著信息技術(shù)的發(fā)展,計算機在房地產(chǎn)項目管理中的作用越來越重要,成本管理必須加快電算化步伐、提高電算化應(yīng)用水平、加速培養(yǎng)電算化人才,從而實現(xiàn)成本管理手段現(xiàn)代化。同時還可以運用先進的專業(yè)軟件加強對成本的管理,例如,應(yīng)用Project軟件對成本和進度的計劃預(yù)算情況與實際發(fā)生額進行綜合考核和管理[5]?？傊?項目管理應(yīng)盡快實現(xiàn)計算機成本標準化管理,還應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò),實施成本動態(tài)化管理,提高其對市場變化的反應(yīng)速度,增強市場競爭的能力。
4結(jié)論
綜上所述,要實行房地產(chǎn)項目成本的有效管理,切實解決房地產(chǎn)項目管理中存在的問題,就必須加強成本意識,健全全過程、全面的動態(tài)的管理,使項目成本管理成為房地產(chǎn)項目管理績效評價的客觀、公正的標尺,以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益,提高企業(yè)的管理水平和社會聲譽,使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻:
[1] 張偉.工程項目成本管理與控制討論[J].中州建設(shè),2005 (8):50.
[2] 鄒偉.淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵階段[J].武漢建設(shè),2006(3).
