序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門

一、調(diào)研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研活動(dòng)。

本市場調(diào)研報(bào)告就是對這次調(diào)研活動(dòng)的全面總結(jié)，它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項(xiàng)目的市場情況，從而為××項(xiàng)目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。

二、調(diào)研方法和人員

（一）調(diào)研方法

本次調(diào)研活動(dòng)所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。

（二）調(diào)研人員

①公司市場營銷部是本次調(diào)研活動(dòng)的主導(dǎo)部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動(dòng)，并編寫了調(diào)研報(bào)告。

②公司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動(dòng)。

③為了確保調(diào)研活動(dòng)順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動(dòng)。

三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論

（一）××市的宏觀環(huán)境

1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（各項(xiàng)指標(biāo)均以三年為選取年限）

①國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。

②人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。

③社會(huì)消費(fèi)品零售總額。

④人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

⑦城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出。

⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)性支出的比重）。

⑨城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢

①城市規(guī)劃。

②發(fā)展趨勢（未來三年的發(fā)展趨勢）。

（二）去年××市房地產(chǎn)的發(fā)展情況

①新建商品房發(fā)展情況。

②經(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。

③二手房的發(fā)展情況。

（三）今年××房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個(gè)月的銷售預(yù)測情況。

（四）今年××市房地產(chǎn)政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況

1.××區(qū)總體規(guī)劃

①城市規(guī)劃。

②居住用地規(guī)劃。

③商業(yè)規(guī)劃。

④交通規(guī)劃。

2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述

①主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。

②主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢。

（六）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場分析

1.項(xiàng)目區(qū)域市場分析

（略）

2.項(xiàng)目片區(qū)市場分析

①項(xiàng)目位置。

②片區(qū)范圍。

3.項(xiàng)目街區(qū)特點(diǎn)

①地塊位置、環(huán)境及交通。

②人口分布及收入構(gòu)成。

4.項(xiàng)目周邊配套

①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況。

②項(xiàng)目周邊教育配套。

③項(xiàng)目周邊金融配套。

④項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套。

（七）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的售樓盤及競爭對手分析

1.項(xiàng)目競爭樓盤及分析

分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價(jià)格分析、銷售分析、客源客層、項(xiàng)目優(yōu)劣勢等。

2.項(xiàng)目潛在競爭對手及分析

分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價(jià)格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計(jì)、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。

（八）綜合結(jié)論

①該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點(diǎn)。

②本區(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

③本區(qū)域的戶型特點(diǎn)和面積分布情況。

④本區(qū)域樓盤客戶的主要特點(diǎn)。

（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。

②市場定位準(zhǔn)確。

③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?/p>

④戶型設(shè)計(jì)相對較為合理、實(shí)用率高。

⑤產(chǎn)品的性價(jià)比高。

⑥物業(yè)管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業(yè)及項(xiàng)目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設(shè)施不完善。

②企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目資金鏈斷裂。

①規(guī)劃設(shè)計(jì)較差，戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過大。

②總價(jià)過高，首付壓力相對較大。

⑤產(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計(jì)與市場實(shí)際脫節(jié)。

⑥開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時(shí)機(jī)出現(xiàn)錯(cuò)位。

（十）調(diào)研結(jié)論

①項(xiàng)目市場環(huán)境、區(qū)域供求、項(xiàng)目競爭優(yōu)劣分析。

②項(xiàng)目發(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。

四、相關(guān)資料附錄

①入戶調(diào)研問卷。

②統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料。

篇（2）

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目師認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)具體的計(jì)劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運(yùn)用科學(xué)的評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)值，最終確定該項(xiàng)目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后評估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人理解，對于計(jì)算評價(jià)指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量低下問題。

（二）可行性研究注重經(jīng)驗(yàn)分析

雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的市場定位不準(zhǔn)確

市場定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團(tuán)在上海徐家匯的弘基休閑廣場項(xiàng)目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項(xiàng)目的市場定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。

（四）先入為主進(jìn)行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初立項(xiàng)的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交流，他們經(jīng)常會(huì)發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的時(shí)候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項(xiàng)目是可行性而驗(yàn)證的，從而犯下先入為主的錯(cuò)誤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評估單位堅(jiān)決不予評估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗。無數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對比。因此，要充分認(rèn)識(shí)到必須對市場進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運(yùn)用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強(qiáng)和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進(jìn)行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進(jìn)行深入調(diào)研。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

一、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則

從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來看，其主要分為四個(gè)方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進(jìn)行前期策劃時(shí)，必須要進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環(huán)境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析挖掘，找出其與別的項(xiàng)目的不同點(diǎn)，保證差異化競爭；其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場發(fā)展情況，做出長遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。

（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性

在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；其次，它是“導(dǎo)演”，對旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目起著全局把控的作用，是項(xiàng)目開發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長”，對項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。

二、旅游房地a項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個(gè)方面。其一，市場調(diào)研及走勢分析、預(yù)測，市場調(diào)研所獲得的資料是走勢分析、預(yù)測的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價(jià)值，所以，必須要做好前期的市場調(diào)研工作，并且著重對目標(biāo)客戶進(jìn)行定性調(diào)查，這樣才能保證項(xiàng)目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項(xiàng)目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項(xiàng)目開發(fā)潛力、市場定位風(fēng)險(xiǎn)及市場定位可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項(xiàng)目的前期策劃要有一定的側(cè)重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

三、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項(xiàng)目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的特點(diǎn)，沒有創(chuàng)造性，根本無法提出有建設(shè)性的策劃。其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒有結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來進(jìn)行具體的分析，可操作性不強(qiáng)。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對現(xiàn)有的相關(guān)偵測來進(jìn)行項(xiàng)目策劃，卻沒有將目光放的長遠(yuǎn)一些，過于重視短期的營銷。最后，風(fēng)險(xiǎn)防范有待加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，要想保證項(xiàng)目開發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范，但結(jié)合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃來看，風(fēng)險(xiǎn)防范還有待加強(qiáng)。

四、應(yīng)對措施

第一，要保證市場調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來講就是要全方位的進(jìn)行市場調(diào)研，充分了解市場環(huán)境及行業(yè)競爭情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。第二，要保證項(xiàng)目開發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。第三，要有長遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。

篇（4）

房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在一段時(shí)間之內(nèi)的營銷工作的具體目標(biāo)、戰(zhàn)略以及具體的實(shí)施方案等進(jìn)行的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場營銷的指導(dǎo)和營銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題

（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預(yù)算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進(jìn)行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名度，但是實(shí)際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。

（二）營銷策劃缺乏特色性

在房地產(chǎn)營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點(diǎn)是向消費(fèi)者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務(wù)等，這些都是籠統(tǒng)性的問題，難以滿足消費(fèi)者的需要，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營銷策劃工作人員沒有針對消費(fèi)者的需求和消費(fèi)者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費(fèi)者無法從中分辨出本項(xiàng)目與市場中的其他項(xiàng)目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢，這就導(dǎo)致很難真正實(shí)現(xiàn)營銷的目的，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷量會(huì)造成一定的不良影響。

（三）市場調(diào)研不足

許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進(jìn)行充分的前期市場調(diào)查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當(dāng)前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調(diào)查就用來當(dāng)做營銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調(diào)查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費(fèi)者的需求和房地產(chǎn)銷售市場中的發(fā)展情況進(jìn)行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會(huì)呈現(xiàn)出程式化和不合實(shí)際的缺點(diǎn)，難以滿足消費(fèi)者的需求，若因此而造成錯(cuò)誤的市場定位，則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售量和企業(yè)的整體競爭力。

（四）營銷策劃方案缺乏新意

房地產(chǎn)營銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵，這種創(chuàng)新是建立在對市場需求進(jìn)行詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上的，只有符合消費(fèi)者需要和市場需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營銷策劃才能夠吸引更多的消費(fèi)者，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的目的，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷量的增長。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃工作中都沒有做到這一點(diǎn)，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務(wù)而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的激勵(lì)競爭中驚艷到消費(fèi)者，在競爭中并沒有任何優(yōu)勢可言。

二、完善房地產(chǎn)營銷策劃的對策

（一）創(chuàng)新廣告形式

廣告是房地產(chǎn)營銷中不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但是在實(shí)際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點(diǎn)都集中到廣告方面，應(yīng)該多種措施并舉。而且在進(jìn)行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上做出更有針對性的廣告創(chuàng)意，讓消費(fèi)者能夠從廣告中了解到更多的與項(xiàng)目相關(guān)的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷都有著重要的意義。

（二）認(rèn)清消費(fèi)需求

房地產(chǎn)營銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關(guān)鍵就是要充分了解消費(fèi)者的消費(fèi)需要，這樣才能更好的進(jìn)行市場定位和更科學(xué)的進(jìn)行市場細(xì)分，從而針對不同需求的消費(fèi)者制定出對應(yīng)的營銷策劃，實(shí)現(xiàn)市場營銷的目的。

（三）加強(qiáng)市場調(diào)研

市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上的，所以必須重視市場調(diào)研工作。在進(jìn)行市場調(diào)研之前首先必須明確市場調(diào)研的目的和目標(biāo)，并運(yùn)用科學(xué)的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場中收集需要的資料，并將這些資料進(jìn)行整理和分析進(jìn)而得出科學(xué)的結(jié)論，得出房地產(chǎn)市場中的真實(shí)信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營銷策劃方案制定的依據(jù)。

篇（5）

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高。項(xiàng)目造

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提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理。目前我國現(xiàn)有小而專大而強(qiáng)的項(xiàng)目管理公司不多，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少人員素質(zhì)也不高，對項(xiàng)目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機(jī)制認(rèn)識(shí)不夠，管理片面，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的建設(shè)項(xiàng)目管理在理論和方法上與先進(jìn)國家相比，都存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)要求項(xiàng)目每一位管理人員，要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展不斷對自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)。可以說，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開展。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題 1、項(xiàng)目方案確定的問題 項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。其次，缺乏品牌、精品意識(shí)。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識(shí)，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會(huì)中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分，如果項(xiàng)目開工前沒有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算，項(xiàng)目實(shí)施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后，投資額大大超過計(jì)劃投資額。 2、施工設(shè)計(jì)管理存在的問題 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計(jì)出來的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。 3、合同管理存在的問題 目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：①不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。②簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。③合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。 三、項(xiàng)目管理的對策 以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識(shí)，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項(xiàng)目管理。 1、重視開發(fā)項(xiàng)目的市場定位和產(chǎn)品研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場定位和產(chǎn)品研究，使整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場競爭格局。要做好項(xiàng)目的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。其次，要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解市場的需求情況，確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實(shí)力等，權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。 2、做好品牌建設(shè) 企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。 3、加強(qiáng)合同管理工作。 ①一般來說，合同工期主要受建設(shè)單位的要求工期、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的定額工期以及投標(biāo)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工期緊迫，建設(shè)單位通常不采用定額工期而根據(jù)自身的現(xiàn)實(shí)需要提出要求工期，并由此限定投標(biāo)工期，只從價(jià)格上選擇相對低價(jià)者中標(biāo)。多數(shù)施工單位為了實(shí)現(xiàn)中標(biāo)這一首要任務(wù)，忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)與合同工期之間的辯證關(guān)系。因此，要求工期的科學(xué)合理和允許投標(biāo)工期在平衡投標(biāo)報(bào)價(jià)中發(fā)揮作用。將有利于減小建設(shè)單位在進(jìn)度目標(biāo)控制中存在的風(fēng)險(xiǎn)。 ②房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制與款項(xiàng)的合同支付方式密不可分，工程進(jìn)度款既是對施工單位履約程度的量化。又是推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的動(dòng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制要牢牢把握這一關(guān)鍵，并在合同約定支付方式中加以體現(xiàn)。確保階段性進(jìn)度目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 ③合同工期延期一般是由于建設(shè)單位、房地產(chǎn)項(xiàng)目變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此。合同約定中應(yīng)明確合同工期順延的申報(bào)條件和許可條件，即導(dǎo)致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵線路上．才能獲得合同工期延期的批準(zhǔn)。若延期事件是發(fā)生在非關(guān)鍵線路上，且延長的時(shí)間未超過總時(shí)差時(shí)，工期延期申請是不能獲得批準(zhǔn)的。此外，合同工期延期的批準(zhǔn)還必須符合實(shí)際情況和注意時(shí)效性。 四、結(jié)束語 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個(gè)資源整合的過程。要想在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，選擇好有實(shí)力的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營銷單位，建設(shè)出適銷的樓房產(chǎn)品，通過促銷及時(shí)回籠資金，達(dá)到效益多、進(jìn)度快、質(zhì)量好、投資省的效果。在項(xiàng)目四大控制目標(biāo)中，進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)、安全的關(guān)系是可以相輔相成的。質(zhì)量、造價(jià)、安全控制得好，工程進(jìn)展就可以更順利，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)就更有保障。

篇（6）

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃總論

對房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理解應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：一是房地產(chǎn)策劃具有明確的具體目標(biāo)；二是房地產(chǎn)策劃是在客觀真實(shí)的市場調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行的；三是優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場定位；四是房地產(chǎn)策劃要綜合運(yùn)用各種策劃手段以及創(chuàng)新性思維；五是房地產(chǎn)策劃要遵循特定的科學(xué)程序；六是房地產(chǎn)策劃最終要提供可操作性的策劃文本。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征和作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識(shí)結(jié)合并應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中的活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有以下特征：

（1）地域性；（2）系統(tǒng)性；（3）前瞻性；（4）市場性；（5）創(chuàng)新性；（6）操作性；（7）多樣性

二、壽光市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)發(fā)展分析

1.壽光市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。2012年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到550億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過3.5萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15806元，農(nóng)村居民人均純收入9619元，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施顯著改善，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。如今的壽光，已經(jīng)成為全國聞名的“中國蔬菜之鄉(xiāng)”，成為山東縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊”和全國縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵。

2.壽光市居民人均收入情況。根據(jù)對壽光市區(qū)的調(diào)研情況可以看出，壽光市存在的比較好的企業(yè)例如：晨鳴集團(tuán)、金玉米有限公司等一些工業(yè)和生物化工企業(yè)的收入水平都比較高，基本職工的收入都在2500元/月左右，中層領(lǐng)導(dǎo)的收入可以達(dá)到15-20萬/年；普通工廠的職工收入也可以達(dá)到1500元/月，中層收入也在10萬/年。壽光農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在我們調(diào)研的情況中，很多都是農(nóng)村自己集資建房，還有部分三層小樓也是村民自己建成的，這些小樓在當(dāng)?shù)氐氖蹆r(jià)大概在50萬/棟?？梢钥闯鰤酃庾鳛橐粋€(gè)縣級城市，城市整體收入水平較高。

3.壽光市消費(fèi)水平和買房意識(shí)。壽光市商業(yè)非常集中，發(fā)展迅速，渤海路和圣城街交匯處是壽光商業(yè)的一級商圈，渤海路段從圣城街到金光街還有商業(yè)步行街。商圈中的商場檔次一般，高檔產(chǎn)品很少進(jìn)入商場，同樣這樣的品牌產(chǎn)品也沒有存在與商業(yè)街。沒有高端商品的出現(xiàn)也就意味著沒有非常高的消費(fèi)，而且中低檔的商場和專業(yè)市場的人流量非常大，從中我們也可以看出壽光人比較務(wù)實(shí)，消費(fèi)能力不強(qiáng)。消費(fèi)觀念有如下特點(diǎn)：（1）壽光人買房置地的觀念比較強(qiáng)。（2）壽光人買房是為了擁有更好的居住環(huán)境。（3）對于多層和高層沒有明確的認(rèn)識(shí)。（4）但是對于周邊環(huán)境要求較高。（5）一次性付款居多。（6）不喜歡貸款。

三、“美林花園”小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹與開發(fā)策劃

1.項(xiàng)目概況?！懊懒只▓@”項(xiàng)目位于濰坊科技學(xué)院鐵路以西，其中包括已經(jīng)建成的壽光市體育館和壽光市國際會(huì)展中心，西臨有壽光市第一中學(xué)和小學(xué)，東臨是大學(xué)城幼兒園，向西隔500米文化廣場和銀座、中百兩大超市，向南300米有中醫(yī)院、全福元超市，向東800米就是彌河公園，是一個(gè)集高檔商業(yè)、體育、健身、娛樂、居住、景觀于一體的大型綜合性高檔項(xiàng)目。 “美林花園”的全部占地為387933平方米。

2.價(jià)格預(yù)測

“美林花園”周邊項(xiàng)目價(jià)格情況

總體來看當(dāng)前周邊住宅的銷售均價(jià)在4500元/平方米左右。

根據(jù)當(dāng)前4500元/平方米（毛坯）的市場價(jià)格來預(yù)測，“美林花園”住宅平均銷售價(jià)格可以達(dá)到簡裝修4150元/平方米左右。

因此，“美林花園”住宅項(xiàng)目的價(jià)格（均價(jià)）：估計(jì)簡裝修4150元/平方米左右。

四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)

經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)是投資項(xiàng)目評價(jià)的核心內(nèi)容。為了確保投資決策的正確性和科學(xué)性，研究經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)的指標(biāo)和方法是十分必要的。對于本項(xiàng)目主要從開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等各個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：

項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表

五、項(xiàng)目投資策劃分析建議和結(jié)論

根據(jù)全國房地產(chǎn)政策走向及壽光市房地產(chǎn)的市場分析和項(xiàng)目的投分析，提出以下建議：

1.目前，壽光市房地產(chǎn)業(yè)總體形勢比較好，處于上升階段。但項(xiàng)目對銷售收入、投資都比較敏感，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)資金的控制。

2.由于項(xiàng)目周期長，政策、市場變化較大，建議實(shí)施應(yīng)分階段，穩(wěn)步進(jìn)行并突出特點(diǎn)。

（1）分步實(shí)施、穩(wěn)扎穩(wěn)打、滾動(dòng)開發(fā)。（2）分步實(shí)施步驟中突出“快”字，快速啟動(dòng)、快速銷售、快速回籠資金。（3）實(shí)施差異化，局部領(lǐng)先的策略。

根據(jù)前面分析可以得出結(jié)論：“美林花園”項(xiàng)目是一個(gè)具有較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前，對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證，綜合研究開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)先進(jìn)性、適用性以及開發(fā)的可能性，來確定項(xiàng)目是否具有可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析是投資決策的重要依據(jù)，也是環(huán)保部門對項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后的評估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

在我國，房地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項(xiàng)目帶來了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，具體則表現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理論指導(dǎo)

目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究仍然是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出了相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》。因此，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人的理解，對于計(jì)算機(jī)評價(jià)的指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告存在質(zhì)量低下的問題。

（二）可行性分析只注重經(jīng)營分析

雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此有足夠的重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，有可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至出現(xiàn)背離的問題，這樣只會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的市場地位不準(zhǔn)確

市場定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區(qū)開發(fā)休閑廣場項(xiàng)目成功以后，決定在相鄰城市另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是用于餐飲和百貨經(jīng)營方面。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如之前的休閑廣場的收益，其主要原因就在于對該項(xiàng)目的市場定位不準(zhǔn)確，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目的周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，并且也已經(jīng)形成了品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其就存在了經(jīng)營范圍重疊的問題。

（四）會(huì)先入為主進(jìn)行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津的現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善的對策

三、完善路徑

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析主要從市場、技術(shù)、效益三方面對項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評估單位堅(jiān)決不予評估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。無數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對比。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、營銷計(jì)劃所編制的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算、分析出項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財(cái)務(wù)評價(jià)，才能有效的控制和降低財(cái)務(wù)開支，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到利益最大化。

四、結(jié)論

為了降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，對項(xiàng)目要進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，從而為投資決策提供科學(xué)的、客觀的、正確的依據(jù)，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學(xué)出版社，1998：5-7.

篇（8）

Abstract: The rapid development of the real estate project in recent years, has become a pillar industry in china. Real estate project as a project, has its particularity, complexity. And then, the bidding will play a very important role. This paper from the particularity of real estate project starting, analysis of bidding work, analyzes its existing problems, and puts forward the reasonable suggestion to the bidding work of real estate projects.

Keywords: real estate project; bidding; problem; suggestion; strategy

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2013）

招標(biāo)投標(biāo)制度最早源于英國，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家大多數(shù)通過立法，在政府出資的項(xiàng)目中強(qiáng)行實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)制，其目的是在貨物購買、工程承包和技術(shù)轉(zhuǎn)讓等領(lǐng)域，能夠達(dá)到非歧視性和公開透明的原則。伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，改革程度的逐步深化，房地產(chǎn)項(xiàng)目蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，招標(biāo)投標(biāo)工作有效的維護(hù)公平、公正的市場競爭環(huán)境，促使房地產(chǎn)市場有序、健康運(yùn)行。但是，在當(dāng)今房地產(chǎn)市場中由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的范圍廣、特殊性強(qiáng)，隱現(xiàn)出或多或少的問題與風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在招標(biāo)投標(biāo)工作中暴露出有失公平的現(xiàn)象。因此，有必要對當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)工作進(jìn)行梳理與分析，力求為當(dāng)前招標(biāo)投標(biāo)工作提出合理性建議。

一、當(dāng)今房地產(chǎn)市場招標(biāo)投標(biāo)工作的現(xiàn)狀

我國招標(biāo)投標(biāo)制度實(shí)踐近30年，在招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)、招標(biāo)投標(biāo)流程、招標(biāo)投標(biāo)交易環(huán)境和招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督體系等不斷完善，招標(biāo)投標(biāo)工作在公開、公平、公正和誠信的指導(dǎo)思想下高速、有序的發(fā)展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，因?yàn)閷?shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，對提高資金使用效率、創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境、保證工程質(zhì)量、預(yù)防腐敗現(xiàn)象起到了重要作用，招標(biāo)投標(biāo)方式的先進(jìn)性和實(shí)效性已得到了公認(rèn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作也呈現(xiàn)出一些復(fù)雜性與特殊性。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作涉及范圍廣

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目之所以成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，原因之一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目涉及諸多領(lǐng)域，從設(shè)計(jì)到施工工藝，從原材料到機(jī)電設(shè)備，從裝飾行業(yè)到物業(yè)管理服務(wù)，形成一條強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈。因此招標(biāo)投標(biāo)工作也需要涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目中的各個(gè)領(lǐng)域，常常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)涉及到百余種從材料到人工的選擇，因而采購中更需公平、有效的做出正確的選擇。這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于其它的一大特點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作的內(nèi)容間歇重復(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作的間歇重復(fù)性體現(xiàn)在兩方面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)（招標(biāo)機(jī)構(gòu)）做不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營，因此房地產(chǎn)企業(yè)中房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)工作內(nèi)容也是有一定的定向性和重復(fù)性的。其次，同一項(xiàng)目，隨著不同期項(xiàng)目的推進(jìn)，項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的工作內(nèi)容會(huì)有間歇性的循環(huán)。例如，每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)遇到監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)等，只是由于項(xiàng)目的需要的時(shí)間段不同而時(shí)間上有所差異。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的性價(jià)比要求不一

房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中，由于項(xiàng)目的定位不同，對招標(biāo)投標(biāo)工作要求的性價(jià)比也不同。例如，對于政府要求的經(jīng)濟(jì)適用房，會(huì)盡可能的滿足國家規(guī)范要求的情況下，招標(biāo)性能符合要求，價(jià)格又非常合適的。而對于中高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于受眾群體不同，會(huì)對標(biāo)的物的品質(zhì)要求頗高，就需要招標(biāo)投標(biāo)工作中，選擇高品質(zhì)的，至于價(jià)格方面的考慮就會(huì)適當(dāng)放寬。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作唯一呈現(xiàn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目同樣具有項(xiàng)目的屬性：體現(xiàn)在其每一次招標(biāo)投標(biāo)都具有唯一性體現(xiàn)，絕對不會(huì)出現(xiàn)完全一致的情況。每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)由于規(guī)模不同、定位不同等變化，使其項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)工作呈現(xiàn)出唯一性。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為招標(biāo)投標(biāo)工作中的重要版塊，其具有特殊性、復(fù)雜性，故其履行招標(biāo)投標(biāo)工作具有必然性。

二、當(dāng)今房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中存在的問題

基于對房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作現(xiàn)狀的梳理，認(rèn)為目前房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作中存在一些問題，并由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性、復(fù)雜性，一些問題尤為突出。

1、招標(biāo)投標(biāo)工作管理團(tuán)隊(duì)組織不暢

在房地產(chǎn)市場激烈競爭的環(huán)境下，對房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應(yīng)高度緊湊的工作效率，其系統(tǒng)性、程序性非常強(qiáng)，對時(shí)間的要求也很高。因此，在招標(biāo)投標(biāo)工作中需要由專人牽頭協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)（技術(shù)）、材料、工程、造價(jià)（成本控制）等部門，進(jìn)行全方位布置，形成縝密的招標(biāo)投標(biāo)工作基礎(chǔ)。但是對于這樣一個(gè)龐大的系統(tǒng)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)往往是通過招標(biāo)人向以上多部門聯(lián)系溝通，由于缺乏技術(shù)支持、及時(shí)的溝通，會(huì)使得招標(biāo)投標(biāo)工作時(shí)間周期增加，效率大打折扣，甚至?xí)捎趯夹g(shù)的不了解而造成招標(biāo)項(xiàng)目漏洞。因此，健全的招標(biāo)投標(biāo)工作團(tuán)隊(duì)，組織工作明確流暢和及時(shí)溝通非常重要的。

2、招標(biāo)投標(biāo)過程中的圍標(biāo)串標(biāo)現(xiàn)象

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作內(nèi)容具有間歇性的循環(huán)特征，很容易陷入慣性的使用模式。定向選擇某一企業(yè)的產(chǎn)品，招標(biāo)過程中圍標(biāo)串標(biāo)現(xiàn)象。一家企業(yè)拉攏另外幾家甚至十幾家企業(yè)一同投標(biāo)，進(jìn)行圍標(biāo)串標(biāo)，中標(biāo)后以分紅形式回報(bào)其他各家。這樣的現(xiàn)象屢見不鮮。這種情況下，失去公平競爭的平臺(tái)，使得新面孔很難介入。

3、招標(biāo)投標(biāo)工作行使職責(zé)中受各方牽涉

房地產(chǎn)企業(yè)對不同項(xiàng)目性能要求的不同，且每一個(gè)項(xiàng)目都具有唯一性，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中人為因素較大。因此，致使在招標(biāo)投標(biāo)過程中受到各方牽涉。例如：領(lǐng)導(dǎo)推薦、提前指定等，助長了行賄受賄的氣焰。

4、招標(biāo)工作人員專業(yè)素質(zhì)不夠

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的工作人員，不僅需要有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，還需要有堅(jiān)定的意志，和對工作一絲不茍的態(tài)度。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作人員，不僅對項(xiàng)目技術(shù)層面了解不夠，而且職業(yè)精神不足，在編制招標(biāo)文件時(shí)缺乏責(zé)任心，如工程量清單質(zhì)量不高，清單缺項(xiàng)漏項(xiàng)，工程項(xiàng)目特征描述不完整等，其后果勢必給項(xiàng)目帶來后遺癥，給企業(yè)造成一定的損失。更有甚者，一些招標(biāo)工作人員，內(nèi)外串通，，成為招標(biāo)投標(biāo)工作有效實(shí)施的最大障礙。

5、缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)過程中，大部分任然缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制。即便是發(fā)現(xiàn)有不公平的現(xiàn)象，但由于規(guī)范、制度上存在盲點(diǎn)，使得無從查起，上報(bào)無門。例如：一些串標(biāo)圍標(biāo)現(xiàn)象，明知有串標(biāo)圍標(biāo)，但調(diào)查取證卻有非常的難度，往往是不了了之。

明確招標(biāo)投標(biāo)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的意義

雖然房地產(chǎn)招標(biāo)投標(biāo)工作在現(xiàn)階段還存在一些不足，有待完善。但是需要明確的一點(diǎn)是招標(biāo)投標(biāo)在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中有重點(diǎn)意義，且是今后不變的發(fā)展趨勢。

通過招標(biāo)投標(biāo)確保房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化

在有序的市場競爭中，招標(biāo)投標(biāo)可以使房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化。招標(biāo)人通過事先充分的調(diào)研與技術(shù)統(tǒng)籌，使得招標(biāo)文件本身就已經(jīng)是對項(xiàng)目的優(yōu)化選擇；而投標(biāo)者則會(huì)想方設(shè)法充分展示與優(yōu)化自己的產(chǎn)品，從技術(shù)、質(zhì)量上充分準(zhǔn)備，并且合力后，展現(xiàn)于后期的施工與使用中，則使項(xiàng)目質(zhì)量大幅提高。

通過招標(biāo)投標(biāo)促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展

在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此快速的今天，優(yōu)勝劣汰已經(jīng)成為主旋律。一個(gè)企業(yè)要想在市場中立足，招標(biāo)投標(biāo)中得到成功，就需要不斷的增強(qiáng)自我競爭力。招標(biāo)企業(yè)要有吸引投標(biāo)方的能力，投標(biāo)企業(yè)也要首先提高競爭意識(shí)，從科技創(chuàng)新、內(nèi)部管理著手，提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本，為企業(yè)增加盈利籌碼。

通過招標(biāo)投標(biāo)提高房地產(chǎn)企業(yè)在世界市場上的競爭力

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷發(fā)展，中國企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)要走向世界，就需要和世界接軌，提高企業(yè)競爭力。招標(biāo)投標(biāo)則是在世界上較為通用的一種交易模式，因而，將招標(biāo)投標(biāo)工作堅(jiān)持貫穿在房地產(chǎn)項(xiàng)目之中，有助于房地產(chǎn)企業(yè)走出國門與世界其他企業(yè)共處競爭平臺(tái)，共同進(jìn)步。

探索房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作的策略

管理至上，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新化

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。[ 譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理【M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社，2004

]因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，需要對事前、事中、事后進(jìn)行全程跟蹤，探索實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新化。一是創(chuàng)新事前管理，即對擬定招標(biāo)文件的過程創(chuàng)新。采取雙向復(fù)合形式，即事前調(diào)研、技術(shù)探討等工作交由專業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)構(gòu)執(zhí)行形成合理的招標(biāo)文件，另外本企業(yè)管理部門內(nèi)部也可形成招標(biāo)投標(biāo)基本預(yù)算。之后，采用封閉式會(huì)議，簽署保密責(zé)任書，復(fù)合形成最后版本。二是創(chuàng)新事中管理，即對評標(biāo)專家采取隨機(jī)抽取專家?guī)斓墓芾怼Ｓ行П苊庠u標(biāo)隨意，內(nèi)外勾結(jié)的現(xiàn)象。三是創(chuàng)新事后管理，即要求責(zé)任人與評標(biāo)專家填寫認(rèn)可意見，明確產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量，以作為日后跟進(jìn)評標(biāo)結(jié)果的對照依據(jù)。

素質(zhì)至上，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化

培養(yǎng)專業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)人才隊(duì)伍，面向人群同樣為兩類，即招標(biāo)投標(biāo)工作人員與評標(biāo)專家；包含內(nèi)容兩方面，即一是培養(yǎng)其專業(yè)細(xì)化的專家型隊(duì)伍，二是培養(yǎng)具有招標(biāo)投標(biāo)職業(yè)道德的清廉型隊(duì)伍。首先，從培訓(xùn)入手，對參與招標(biāo)投標(biāo)的人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，不斷更新、細(xì)化知識(shí)系統(tǒng)，不斷警醒提高意識(shí)，營造公開、公平、公正和誠信的交易環(huán)境。其次，從考核入手，對從業(yè)人員分等級，評優(yōu)秀，從跟蹤后期運(yùn)行結(jié)果等實(shí)現(xiàn)甲方對其的星級評價(jià)。再次期間，對于一些不符合要求，或者違背職業(yè)道德的從業(yè)人員或招標(biāo)投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清除，取消其準(zhǔn)入資格。最后，從研討入手，加強(qiáng)招標(biāo)投標(biāo)人才隊(duì)伍的交流，研討，共同促進(jìn)招標(biāo)投標(biāo)工作不斷進(jìn)步。

宣傳至上，實(shí)現(xiàn)普遍化

房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)工作優(yōu)勢、規(guī)范、制度等都需要加強(qiáng)宣傳，讓更多的企業(yè)甚至個(gè)人認(rèn)可招標(biāo)投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)普遍化。只有這樣，才能使越來越多的人關(guān)注，研究，使招標(biāo)投標(biāo)工作順利開展。

篇（9）

對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的市場定位，實(shí)施合理優(yōu)化的成本戰(zhàn)略，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場核心競爭力。雖然不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營策略，但是想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成熟與有效經(jīng)營必須具備以下幾點(diǎn)，即構(gòu)建完善的市場調(diào)研機(jī)制、成本控制制度尤其是產(chǎn)品研發(fā)制度。下文就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析和探討。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策問題

房地產(chǎn)企業(yè)是否具有雄厚的實(shí)例，土地儲(chǔ)備量的大小是非常重要的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目土地的出售和購買一般均通過招投標(biāo)的方式，因此，在拍賣出讓項(xiàng)目土地之前，對于究竟以何種價(jià)格取得土地比較合適，企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)做好詳細(xì)的項(xiàng)目投資的可行性方案，該方案應(yīng)該包含房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目用地情況調(diào)查、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)行費(fèi)用等。當(dāng)然，制定或者編制項(xiàng)目投資的可行性方案需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累豐富的相關(guān)的基礎(chǔ)性資料，否則不能夠保證計(jì)算的全面性與精確性。經(jīng)驗(yàn)顯示，土地拍賣是一個(gè)競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價(jià)才可能中標(biāo)，所以在深刻研究項(xiàng)目的主要狀況以及預(yù)期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優(yōu)化設(shè)計(jì)產(chǎn)品方案

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案期間，想要保證設(shè)計(jì)方案的高質(zhì)量，首要條件便是對產(chǎn)品市場進(jìn)行深入、全面的產(chǎn)品市場調(diào)查。產(chǎn)品市場調(diào)查直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。做好設(shè)計(jì)期間的市場調(diào)研報(bào)告需要注意以下幾個(gè)方面：

第一，項(xiàng)目地塊的概況。主要是項(xiàng)目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的現(xiàn)狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的土地出讓情況、地產(chǎn)開發(fā)狀況。

第二，土地屬性問題。對土地的基本基標(biāo)、周邊情況以及本身的潛力進(jìn)行深入的分析和探究。

第三，當(dāng)前的市場供需狀況。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應(yīng)情況分析），房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊周邊的典型個(gè)案供應(yīng)分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經(jīng)典項(xiàng)目調(diào)查與經(jīng)典項(xiàng)目分析。主要內(nèi)容包括：針對典型項(xiàng)目的個(gè)案進(jìn)行深入的調(diào)查，分析該典型項(xiàng)目個(gè)案的典型優(yōu)勢，結(jié)合實(shí)際的區(qū)域特點(diǎn)對典型項(xiàng)目的用地規(guī)劃進(jìn)行細(xì)致分析。

第五，開發(fā)該類房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優(yōu)化。

3.項(xiàng)目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學(xué)合理性原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)具有投資大、周期長、影響因素多，風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。盡管提前制定的投資目標(biāo)不能夠保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，但是項(xiàng)目投資估算是不可或缺的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐過程中，通過不斷地的修改與調(diào)整，概算、預(yù)算、決算以及承包合同價(jià)會(huì)逐漸清晰化、準(zhǔn)確化。投資估算是規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)的重要“參照物”，擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案與實(shí)施方案的目標(biāo)就會(huì)形成概算，工程投資的最終結(jié)果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學(xué)性與合理性，否則將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。

（2）以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)全過程成本控制原則

項(xiàng)目建設(shè)全過程都在不同程度地影響著成本費(fèi)用，因而，項(xiàng)目開發(fā)成本控制必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的各環(huán)節(jié)。然而，經(jīng)大量的測算分析，人們發(fā)現(xiàn)對項(xiàng)目成本影響最大的階段，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為75%-95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為5%-35%；而在項(xiàng)目的施工階段，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項(xiàng)目施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。因而，項(xiàng)目投資控制，既要貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的始終，又要把重點(diǎn)放在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)前的前期策劃階段。

（3）成本的主動(dòng)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動(dòng)出擊，舉例來說，主動(dòng)要求設(shè)計(jì)部門編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并對全案進(jìn)行策劃。由于設(shè)計(jì)部門最大的弱勢便是“懂技術(shù)不懂經(jīng)濟(jì)”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經(jīng)濟(jì)師、策劃師組成）對設(shè)計(jì)部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，也是遵循成本控制主動(dòng)化的典型體現(xiàn)。需要的注意的是，在工程方案的實(shí)施執(zhí)行過程中，成本控制目標(biāo)通常會(huì)偏離預(yù)定方向，此時(shí)要積極主動(dòng)尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細(xì)化成本控制方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目通?？梢詣澐譃樗膫€(gè)階段，即決策階段、前期準(zhǔn)備工作階段、施工建設(shè)階段和市場營銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個(gè)部分：第一，市場分析。對產(chǎn)品供求狀況、市場競爭環(huán)境、價(jià)格水平、目標(biāo)市場等；第二，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估。依照前者分析的結(jié)果分析和對比項(xiàng)目的經(jīng)營費(fèi)用和收入。

（2）前期準(zhǔn)備期間

該階段主要包括以下幾點(diǎn)：第一，分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大?。坏诙?，獲取土地的使用權(quán)；第三，征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；第四，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定；第五，項(xiàng)目報(bào)建；第六，市政設(shè)施建設(shè)的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場或價(jià)格水平；第九，對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；第十，選擇確定承包商。認(rèn)真落實(shí)以上各項(xiàng)工作的內(nèi)容，有效地進(jìn)行成本控制。

（3）施工期間

篇（10）

【中圖分類號(hào)】G　【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】0450-9889（2012）09C-0054-02

隨著我國的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長足的進(jìn)展，并且已經(jīng)形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來越大。而社會(huì)對房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學(xué)生的實(shí)際操作能力以提高其就業(yè)率及競爭能力尤顯重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學(xué)目的就是通過本課程的教學(xué)使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對學(xué)生的實(shí)踐操作能力要求較高的一門課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對課程理論的認(rèn)知進(jìn)行課堂講授，學(xué)生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動(dòng)程度被動(dòng)的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、思考及解決問題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對從業(yè)者的要求不但有扎實(shí)的理論知識(shí)，更要有市場調(diào)查的能力、市場細(xì)分及市場定位的能力、實(shí)施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨(dú)立思考的素質(zhì)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達(dá)自己見解的素質(zhì)等等。

經(jīng)驗(yàn)表明，即便非常精彩的課堂講授，學(xué)生聽了大都會(huì)在幾天后遺忘，直到考試之前才會(huì)重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點(diǎn)內(nèi)容，臨時(shí)抱佛腳地死記硬背。而一旦應(yīng)付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學(xué)生經(jīng)常流露出大學(xué)什么也沒有學(xué)到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時(shí)的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程的教學(xué)改革勢在必行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革做法初探

（一）擇本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，模擬實(shí)戰(zhàn)

為了讓學(xué)生切實(shí)提高學(xué)習(xí)興趣，主動(dòng)學(xué)習(xí)，教師需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生有實(shí)戰(zhàn)的感覺。在教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，任課教師先在學(xué)生方便到達(dá)調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細(xì)了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標(biāo)，分析項(xiàng)目流程。在本門課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學(xué)生）通過與學(xué)生討論的方式，把房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)分解成不同的任務(wù)目標(biāo)，以任務(wù)為驅(qū)動(dòng)，全面提高學(xué)生技能學(xué)習(xí)。在此過程教師要注重引導(dǎo)、啟發(fā)學(xué)生，提高學(xué)生對問題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對具體的項(xiàng)目，一切從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合學(xué)生較為熟悉的房地產(chǎn)市場環(huán)境，展開有針對性的后續(xù)內(nèi)容的教學(xué)要比經(jīng)典案例更能引起學(xué)生的興趣，教學(xué)效果自然不會(huì)差。

（二）讓學(xué)生“動(dòng)”起來，在“動(dòng)”中學(xué)

1　動(dòng)口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進(jìn)行市場調(diào)查、需要與合作團(tuán)隊(duì)溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達(dá)能力，而一路從應(yīng)試教育的獨(dú)木橋上走來的學(xué)生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應(yīng)崗位的要求，必須加強(qiáng)訓(xùn)練。

一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學(xué)號(hào)順序，由兩位同學(xué)依次上臺(tái)脫稿講一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡短評論，時(shí)間一般以1～2分鐘為宜。通過重復(fù)鍛煉，不但提高了學(xué)生表達(dá)能力，同時(shí)增加了學(xué)生對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是與房地產(chǎn)市場結(jié)合非常緊密的一門課程，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不熟悉就不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品。因此，教學(xué)過程必須讓學(xué)生學(xué)會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及國家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。

二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學(xué)內(nèi)容設(shè)置問題，增加學(xué)生討論、小組交流的機(jī)會(huì)；案例討論是學(xué)生相互學(xué)習(xí)、培養(yǎng)合作精神的有效手段?？梢試@一個(gè)具體案例讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下運(yùn)用已學(xué)的專業(yè)策劃知識(shí)結(jié)合自己的思維對一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學(xué)生上講臺(tái)是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應(yīng)敏捷性，也是檢驗(yàn)其運(yùn)用課外閱讀、社會(huì)觀察等來分析問題、解決問題的一個(gè)標(biāo)尺。教師可以從中更多地了解學(xué)生的知識(shí)面，更深地把握教材，更好地對學(xué)生予以引導(dǎo)。另外，市場調(diào)研報(bào)告以及其他模塊的作業(yè)、課程實(shí)習(xí)報(bào)告要求均做成PPT上講臺(tái)匯報(bào)。這看似平常的課堂“動(dòng)口”卻在無形中激活了學(xué)生的思維細(xì)胞，鍛煉了學(xué)生的口頭表達(dá)能力，也加強(qiáng)了學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。討論過程中，教師應(yīng)注意引導(dǎo)，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時(shí)間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實(shí)際情況，案例就失去了意義。

三是課外鍛煉?？梢孕〗M為單位進(jìn)行市場調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進(jìn)行問卷調(diào)查和進(jìn)售樓處對置業(yè)顧問進(jìn)行深度訪談，能培養(yǎng)學(xué)生人際交流與團(tuán)隊(duì)協(xié)作等能力。同時(shí)，可舉辦相關(guān)比賽，以賽促學(xué)。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問比賽，比賽環(huán)節(jié)的設(shè)置除考查學(xué)生理論知識(shí)的扎實(shí)程度外，更重要的是鍛煉學(xué)生的表達(dá)能力，分析判斷能力。通過一定的激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)專業(yè)、愛專業(yè)的積極性，經(jīng)過初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學(xué)生的表達(dá)、解決問題、應(yīng)變等能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。

2　動(dòng)腦。對于習(xí)慣了被動(dòng)接受知識(shí)的大部分學(xué)生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項(xiàng)?，F(xiàn)代教育應(yīng)該改變教學(xué)方法，教師和學(xué)生互換角色，學(xué)生只有學(xué)會(huì)了分析問題、解決問題的能力和具有團(tuán)結(jié)協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來的職場上具有較強(qiáng)的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學(xué)目的，先讓學(xué)生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準(zhǔn)備好在課堂上的對問題的解析發(fā)言，然后由老師進(jìn)行歸納總結(jié)。為了得到一個(gè)比較理想的答案，學(xué)生會(huì)自覺地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識(shí)來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識(shí)，同時(shí)獲得分析問題，解決問題的能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。

3　動(dòng)手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強(qiáng)的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動(dòng)手練。教師應(yīng)安排學(xué)生進(jìn)行市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì)、市場調(diào)研報(bào)告、廣告文案撰寫等作業(yè)。完成作業(yè)過程是對所學(xué)知識(shí)的應(yīng)用，在這個(gè)過程中不但有利于提高學(xué)生的書面表達(dá)能力，學(xué)生自己可視化的成果也有利于增強(qiáng)學(xué)生的成就感，避免到畢業(yè)時(shí)有什么也沒有學(xué)到的感覺。讓學(xué)生勤于動(dòng)手“做”的同時(shí)，教師也要對于學(xué)生的報(bào)告或文案勤于指導(dǎo)，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點(diǎn)、修改方法及注意事項(xiàng)等，逐步引領(lǐng)學(xué)生學(xué)會(huì)修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進(jìn)步。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革中應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）注重賞識(shí)激勵(lì)，提高學(xué)生“多動(dòng)”的興趣

心理學(xué)家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強(qiáng)烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵(lì)的環(huán)境中，人往往會(huì)受到負(fù)面信息的左右，對自己做出較低的評價(jià)。而在充滿信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵(lì)，行動(dòng)也會(huì)變得積極，最終取得成就。在教學(xué)中，特別是在學(xué)生“動(dòng)”起來時(shí)，我們不應(yīng)當(dāng)吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)步。強(qiáng)化學(xué)生的長處，弱化學(xué)生的短處，久而久之定然會(huì)達(dá)到期望的效果。

（二）認(rèn)真設(shè)置討論問題，重在啟發(fā)，及時(shí)引導(dǎo)

課上的動(dòng)口、動(dòng)腦訓(xùn)練的主要途徑是采取討論式教學(xué)。在進(jìn)行討論式教學(xué)時(shí)，任課教師一定要認(rèn)真設(shè)置學(xué)生討論的問題。如帶學(xué)生對在同一區(qū)域的樓盤調(diào)研后，可以在課堂上讓學(xué)生分組對調(diào)研對象進(jìn)行SWOT分析，并對他們現(xiàn)有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實(shí)戰(zhàn)性，故學(xué)生有積極性參與討論。在學(xué)生討論時(shí)教師應(yīng)注意觀察每個(gè)組的討論情況，并及時(shí)地進(jìn)行引導(dǎo)。應(yīng)促使每個(gè)學(xué)生都積極參與其中，積極思考、主動(dòng)探索、認(rèn)真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點(diǎn)，以充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性、主動(dòng)性。