序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)的原則范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1.項目設計變吏中應該注意的問題

1）控制工程變更的認可權限

在項目的實施過程中，監(jiān)理工程師具有最高的管理權限。監(jiān)理工程師具有材料的審批權利，材料只有監(jiān)理工程師先認可后，才能允許進入現(xiàn)場，這樣保證了材料的具體質量和水平，保障了整個樓盤的水平和質量。另外監(jiān)理工程擁有認可設計的相關權利，進而可以極大地增強設計的質量標準，而且在施工現(xiàn)場，監(jiān)理工程師可以擁有認可施工質量的一定權利，當監(jiān)理工程師認可之后，這個工程才能通過驗收。如果施工現(xiàn)場的指令比較模糊，工程監(jiān)理可以代表業(yè)主對相關的修改指令進行。假設要對工程進行一定的變更，承包商要獲得監(jiān)理工程師開出的書面簽字，這樣才能夠憑借擁有監(jiān)理工程師簽字的書面合同向業(yè)主開展后續(xù)的索賠工作。

2）工程變更不能超過合同規(guī)定的工程范圍

工程變更必須在合同規(guī)定的具體范圍當中進行相應的修改，假設修改一旦超過了合同規(guī)定的具體范圍，發(fā)包方和承包方應該進行充分協(xié)商，簽訂新的工程合同。如果超出工程范圍，承包商可以拒絕執(zhí)行發(fā)包商的指令。

3）承包商不能擅自做主進行工程變更

無論在什么條件下，承包商對合同的變更都要經(jīng)過發(fā)包商的允許，承包商不能擅自進行決定對合同執(zhí)行范圍的修改。如果承包商感覺原來的東西有問題，正確的程序是先通知監(jiān)理工程師，小的問題監(jiān)理工程師現(xiàn)場即可決定，如果大的問題，需要發(fā)包商決定后才能進行變更，如果一方擅自變更，甲方可以拒絕對乙方進行補償。

4）所有的變更，盡量要在工程完工前完成。

所有的變更，盡量都要在工程完工前完成，因為工程完工后進行工程變更，就造成很大的浪費。另一方面還會引起不必要的糾紛，影響樓盤的形象，所以，如果需要變更，需要在變更前及時的雙方進行溝通，在工程完工前就完成變更。

2、項目設計變更、工程量簽證管理原則

在施工階段，把工程造價控制在計劃范圍之內(nèi)，是事中控制的一項重要工作，在執(zhí)行過程中，要明確各種商品的最高單價，一個工程涉及工程量的大小。如果單價或者工程量超出了原來的計劃，要執(zhí)行嚴格的簽證流程，即只要超出計劃的部分，就需要進行嚴格的簽證。在具體實施過程中，要明確哪些是應該簽的，哪些是不可以簽的哪些是合同里規(guī)定的，哪些是新增的，簽過之后對總體成本的影響是多少。

設計變更主要指對設計圖紙和施工方法進行修改和完善，如果進行變更，需要有設計單位、發(fā)包商、承包商和現(xiàn)場施工監(jiān)理的共同簽字。在施工過程中，還有很多的零星事物，這些對工程影響不大、對成本控制不會產(chǎn)生重大影響的事情，現(xiàn)場施工監(jiān)理直接簽字確認即可。

1）時間限制原則：如果乙方要對圖紙和施工計劃要進行變更，必須提前報送給現(xiàn)場施工監(jiān)理審批，在圖紙變更后，在一個月的時間內(nèi)完成一個成套的審批過程。如果乙方?jīng)]有提前和施工監(jiān)理打招呼或者審批超時，甲方對變更產(chǎn)生的費用將不予認可，如果乙方上報后，甲方?jīng)]有給予及時的簽證，認為甲方已經(jīng)認可該簽證。

2）先定價后實施的原則：在圖紙進行變更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必須先向甲方進行價格說明，待甲方同意后，乙方才能進貨，不能乙方先進貨，再向甲方提出申請。

3）一單一算原則：一個變更申請只能針對一個項目變更，對應的也只是一份預算書；針對技術核定以及技術變更而導致的施工費用出現(xiàn)的提高或者降低，也一定要對應一份簽訂單。

4）原件結算原則：由于工程變更所發(fā)生的相關費用，乙方一定要提供相關的原始發(fā)票才可以當做結算的依據(jù)，可以這樣說，原始憑證是進行結算的唯一依據(jù)。

5）針對于簽證的具體格式，不管是由于任何原因而出現(xiàn)的簽證，一定要對下一個項目進行確定：簽證的依據(jù)、簽證的原因，人工單位價格、具體的用工量和工作量，相關的金額、工程量的數(shù)據(jù)一定要大寫才可以。

篇（2）

我國目前會計準則對借款費用的定義是企業(yè)因借款而發(fā)生的利息，折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外而借款發(fā)生的匯兌金額。長期以來，我國對于借款費用可予資本化的借款范圍有嚴格的規(guī)定，即僅限于專門借款，企業(yè)只有為購建固定資產(chǎn)而專門借入的款項，即專門借款所發(fā)生的借款費用才允許予以資本化，其他借款所發(fā)生的借款費用均不允許資本化，而應記入當期損益。我國現(xiàn)行會計準則對于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)借款費用的處理也參照其他行業(yè)企業(yè)的做法,作期間費用處理，而國際會計準則則采取了不同的處理原則：

一、我國目前對房地產(chǎn)開發(fā)借款費用處理的原則一記入財務費用

1.我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，“企業(yè)長期負債的應計利息支出，生產(chǎn)期間的，記入財務費用”。

2.我國《企業(yè)會計制度》規(guī)定，“除為構建固定資產(chǎn)專門借款發(fā)生的費用外，其他借款費用均應于發(fā)生的當期確認為費用，直接記人當期財務費用”。由于對房地產(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會計制度》，相關的借款費用應采取記人財務費用的做法。

3.我國財政部2001年1月頒布了《企業(yè)會計準則一借款費用》，首次就借款費用的資本化條件、方法做出了明確規(guī)定，即“因借款費用而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規(guī)定的資本化條件的情況下，應予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準則并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用列入準則的涉及范疇，即該準則的第二條稱：“本準則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用”。

綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中借款費用的處理原則是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款利息采取費用化的處理辦法。

二、國際會計準則關于房地產(chǎn)開發(fā)中費用的處理原則一予以資本化

國際會計準則第25號“借款費用的資本化”明確指出了房地產(chǎn)開發(fā)是符合借款費用資本化條件的。美國財務會計準則第34號“借款費用資本化”也明確地房地將產(chǎn)開發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)范圍。日本的會計準則規(guī)定，如果企業(yè)所借入的款項是專門為了用于房地產(chǎn)開發(fā)，則企業(yè)應將相應的的借款利息予以資本化，記入資產(chǎn)的成本?？梢?，國際會計準則，美國財務會計準則和日本的的會計準則都是將房地產(chǎn)開發(fā)的借款費用明確列入適合于資本化的范圍的。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目費用處理的會計規(guī)定存在問題

1.《企業(yè)會計準則――借款費用》所規(guī)定的符合借款費用資本化化的對象僅限于“構建固定資產(chǎn)而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其非構建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)，排除在外，如造船、房地產(chǎn)開發(fā)等等。筆者認為沒有必要將房地產(chǎn)開發(fā)排除在該準則之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的對象――房地產(chǎn)雖然是商品，屬于流動資產(chǎn)的范疇，但其借款比重大，時間長，利息負擔重，事實上已經(jīng)具有了資本性資產(chǎn)性質，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產(chǎn)上市公司實際上一直采用借款費用資本化的處理辦法。

2.目前的制度安排將導致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導致企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務狀況的重大差異。

3.由于現(xiàn)行會計準則規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費用不予資本化而列入期間費用。其一，有悖于歷史成本的原則和費用配比原則。這源于房地產(chǎn)借款費用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯(lián)系。其二，它易導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用虛增，負擔過大，不利于企業(yè)正確地評價其經(jīng)營業(yè)績和財務成果。同時也直接影響到國家稅收征收和房地產(chǎn)市場的培育和成長。

四、筆者的幾點思考和建議

1.針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，結合我國的實際情況，筆者建議將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借款費用予以資本化。這是因為：房地產(chǎn)開發(fā)商品使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費用配比原則，它應劃歸開發(fā)間接費用的范疇，并將構成房地產(chǎn)項目成本的一部分。

2.將有特定用途的未開發(fā)土地的借款費用納入資本化范圍。筆者認為，對尚未開發(fā)的土地所發(fā)生的借款費用的處理應具體分析：如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項目的土地，則為獲得該土地所發(fā)生的借款費用應予以資本化。因為獲得該土地是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的重要環(huán)節(jié)之一，購入土地和后續(xù)的建筑施工活動一樣，也屬于為資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)所必需的購建活動或準備活動。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時不宜將其納入資本化范圍。因為談不上為實現(xiàn)資產(chǎn)的預定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范同。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目借款費用資本化停止時間，應以《企業(yè)會計準則一借款費用》規(guī)定以“達到預定可使用狀態(tài)時為依據(jù)”。

綜上所述，在借款費用資本化問題上，我國現(xiàn)行會計準則沒有充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的本身的生產(chǎn)經(jīng)營特點，導致了房地產(chǎn)企業(yè)在實際會計操作過程中存在著經(jīng)營業(yè)績不真實，財務狀況可比性差的缺陷，嚴重地影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算。為此，筆者建議將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的借款費用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。

篇（3）

隨著房價的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準則,但是從我國的會計準則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計的關注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的會計信息質量問題。

一、當前房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產(chǎn)項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權過戶手續(xù)時確認收入。上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上市企業(yè)年報因當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉移這一關鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現(xiàn)時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權相關的風險和報酬在實質上已經(jīng)轉移,為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權利等事實。這里“為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設期內(nèi),該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況,并可能誤導投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據(jù)新企業(yè)會計準則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業(yè)高風險性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規(guī)制度來看,關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質量保證金提取的相關規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會計信息質量的對策

通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進程,提高房地產(chǎn)會計信息質量,就要按照國際會計規(guī)范的構成構建我國會計準則的結構框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業(yè)務的會計準則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認準則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認需按《企業(yè)會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元,因此必將對企業(yè)當期財務狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產(chǎn)負債表應該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預提的應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設施費用。二是披露企業(yè)的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時因為各企業(yè)的預售政策不同,不同的預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規(guī)定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預售許可證。而其他地方的有關規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

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3、馮西伏.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中存在的問題及對策[J].經(jīng)濟管理,2005(5).

篇（4）

一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優(yōu)惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經(jīng)營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：

（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實現(xiàn)最大化，提高競爭力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復雜，例如營業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高會計核算水平，規(guī)范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風險，提高企業(yè)自身形象。特別是對于房地產(chǎn)開發(fā)這樣高風險的企業(yè)來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）對營業(yè)稅進行籌劃

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈送產(chǎn)品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬元的營業(yè)稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的營業(yè)稅負擔較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對其實施了相關的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規(guī)定：對政府或經(jīng)批準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經(jīng)價格主管部門按相關規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經(jīng)濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當?shù)氐臓I業(yè)稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃，降低營業(yè)稅成本。

（二）對契稅進行籌劃

契稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業(yè)，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規(guī)定，對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的保障房用地無免征契稅優(yōu)惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現(xiàn)了雙贏。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應遵循的原則

1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監(jiān)控。

四、 總結

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業(yè)的生死存亡。面對現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應結合自身經(jīng)營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）

參考文獻：

篇（5）

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，制定本條例。

第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

(一) 有100萬元以上的注冊資本;

(二) 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條 外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。

第七條 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記;對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一) 營業(yè)執(zhí)照復印件;

(二) 企業(yè)章程;

(三) 驗資證明;

(四) 企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五) 專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設

第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得;但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限;

(二) 城市規(guī)劃設計條件;

(三) 基礎設施和公共設施的建設要求;

(四) 基礎設施建成后的產(chǎn)權界定;

(五) 項目拆遷補償、安置要求。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：

(一) 城市規(guī)劃設計條件的落實情況;

(二) 城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;

(三) 單項工程的工程質量驗收情況;

(四) 拆遷安置方案的落實情況。

(五) 物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條 轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條 轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二) 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三) 按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;

(四) 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

(一) 本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規(guī)定的證明材料;

(二) 營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書;

(三) 工程施工合同;

(四) 預售商品房分層平面圖;

(五) 商品房預售方案。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明;不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商協(xié)定;但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章 法律責任

第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù);逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價20%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第四十條 國家機關工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則

篇（6）

通過加強成本控制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項成本費用從空間和時間上進行監(jiān)督和調控，及時發(fā)現(xiàn)項目成本中的偏差，并可以采用科學合理的方法予以更正，提高成本費用的使用效率，進一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的早日實現(xiàn)。

（二）促進作用

在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，成本控制可以運用系統(tǒng)工程的原理，計算、調節(jié)和控制各種費用，可以及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)轉變經(jīng)營機制，提高經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)核心競爭力。因此，加強成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進作用。

（三）監(jiān)督作用

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過程的系統(tǒng)控制，加強成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項目建設的全過程，主管人員可以通過資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費行為，可以避免一些不必要的浪費和違法行為。

（四）協(xié)調作用

房地產(chǎn)企業(yè)各個方面利益受成本控制水平的影響，同時相關物質利益協(xié)調水平的高低也會影響財務成本控制。從企業(yè)成本目標來看，由于一些客觀原因導致在具體的實施過程中會略顯不公平、合理。通過加強成本控制，可以協(xié)調好企業(yè)各方的利益，實現(xiàn)各個子系統(tǒng)的協(xié)調統(tǒng)一。

二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法

（一）投資決策階段的成本控制管理方法

1.引進前期成本控制人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平，要提高對前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機構。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機構，要對開發(fā)項目進行可行性的研究，成本組織機構的成員主要由以下成員構成：房地市場專家、房地產(chǎn)管理的造價工程師、房地產(chǎn)項目開發(fā)的技術人員。同時，為了理論聯(lián)系實際，也可以聘請高校教授來授課，這個機構應由善管理、知造價、懂技術的領導來負責。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機構的相關數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領導就會熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發(fā)項目的償債能力，堅持安全貸款的原則，科學合理的確定貸款數(shù)額。通過成本控制機構，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會合理安排資金，保證項目資金得到有效利用，防止項目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。

（二）設計階段的成本管理方法

1.做好技術經(jīng)濟的分析工作。房地產(chǎn)項目設計工作是經(jīng)濟與技術對立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該從技術經(jīng)濟分析和項目方案進行比較選擇，有利于保證開發(fā)項目的經(jīng)濟合理性。其中，技術經(jīng)濟分析的主要工作內(nèi)容是在保證開發(fā)項目質量和要求的基本前提下，適當減少工程內(nèi)容，不用或者少用過多的材料，這樣就可以在保證項目工程質量的情況下，降低開發(fā)項目的成本。2.采用競爭機制和設計招標。在項目設計階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設計招標方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設計招標是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從眾多中標單位中選擇優(yōu)秀的單位來完成項目設計工作，實行設計招標可以使各個設計單位在公平的環(huán)境下競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從多種設計方案中選擇，提高了項目設計方案的質量，同時也可以有效防止行業(yè)之間的不正當競爭。

（三）招標階段成本控制管理方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機會，用合同條款的方式約定具體對施工過程中的材料、人工等因素。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進行招標，即固定總價招標和工程量清單招標。其中，固定總價招標的方式主要應用在項目緊張的情況下，投標單位承擔主要的風險，工程造價可以由招標方控制，然而這種方法不利于反映某一個單項的造價。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要從實際情況出發(fā)，在招標階段選擇合理的成本控制管理方法。

（四）成本施工階段成本控制管理方法

1.不斷提高員工的節(jié)約意識。從實質上來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個比較系統(tǒng)復雜的工作。因此，在項目實施過程中要落實節(jié)約的原則，也就是在保證工程項目質量的前提下，大大節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物力、財力、人力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工要認識到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本，而是動態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況，將工作的重點放在事前監(jiān)督上，要以系統(tǒng)論為主要的指導思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴格的財務制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監(jiān)督和限制成本開支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費成本的現(xiàn)象；（3）優(yōu)化施工方案。管理公共項目，降低對施工項目物力、人力、財力的消耗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好以上三點，才能合理控制好開發(fā)項目的成本，實現(xiàn)節(jié)約項目成本的目標。2.優(yōu)化施工方法，制定科學合理的施工方案。房地產(chǎn)項目施工質量水平與施工方案的選擇密切相關，施工方案的選擇也會影響工程造價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于選擇項目施工方案不同，就會影響工程造價、工期、施工機具的不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過優(yōu)化施工方案，要結合自身設備、現(xiàn)場情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗、技術規(guī)范驗收標準和管理水平等因素，制定出一套科學合理的施工方案，合理控制工程造價，提高施工設備的利用率和效率，更好地實現(xiàn)節(jié)約成本的目的。

三、結語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個良好的風氣，可以激勵房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)節(jié)能降耗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要認識到成本控制管理的重要性，要做好各個階段的房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下立于不敗之地。

作者:李飛虎 單位:無錫太湖美生態(tài)環(huán)保有限公司

參考文獻：

篇（7）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計對象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、出售、稅務清算等經(jīng)營過程中的資金運動。這些資金運動具體表現(xiàn)為六大會計要素，即資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費用和利潤等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，就算對這六大會計要素的增減變動進行監(jiān)督、核算和反映。

2 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的主要任務

2.1 向管理者和投資者反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動和開發(fā)經(jīng)營成果的會計信息，滿足國家宏觀經(jīng)濟管理的要求和企業(yè)投資者進行決策的需要我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟，每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都須根據(jù)自身的開發(fā)能力和房地產(chǎn)市場的需求，充分利用生產(chǎn)潛力，合理安排房地產(chǎn)開發(fā)任務。為了不斷改善企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理，增強在房地產(chǎn)市場的競爭能力，一方面接受國家綜合管理部門的指導，使自己的開發(fā)經(jīng)營活動符合城市建設總體規(guī)劃和國家產(chǎn)業(yè)政策的要求；一方面要接受投資者的監(jiān)督，使投資者關心企業(yè)，為企業(yè)提供擴大再開發(fā)所需的資金。這就要求企業(yè)必須做好會計工作，及時提供會計信息，真實反映企業(yè)的財務成本狀況和開發(fā)經(jīng)營成果，以滿足國家宏觀經(jīng)濟管理的要求，滿足企業(yè)投資者和潛在投資者進行投資決策的需要。要及時真實地提供會計信息，企業(yè)必須遵循客觀性原則，真實客觀地反映企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果；遵循相關性原則，以滿足各有關方面對會計信息的需要；遵循可比性原則和一貫性原則，按照規(guī)定的要求和前后一致地采用相同的會計核算方法，以便于會計信息的相互比較和利用。

2.2 反映和監(jiān)督財產(chǎn)物資保管、使用情況，不斷降低開發(fā)成本，節(jié)約使用資金為了適應房地產(chǎn)市場公平競爭的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須講求和提高經(jīng)濟效益，多快好省地進行開發(fā)活動，一方面要搞好規(guī)劃設計、征地拆遷、批租土地等前期工程，擇優(yōu)挑選施工單位；一方面要做好財產(chǎn)物資的保管工作，合理使用材料、設備，保證財產(chǎn)物資的安全完整，不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開發(fā)成本。要保證財產(chǎn)物資的安全完整，就必須做好會計工作全面反映和監(jiān)督各項財產(chǎn)物資的存在和變動情況。對于一切貨幣資金的收支，財產(chǎn)物資的收入、發(fā)出和轉移，要據(jù)實填制憑證，認真進行審核，及時登記賬簿。要定期進行財產(chǎn)清查，查明賬實不符的原因，明確保管人員的經(jīng)濟責任。要不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開發(fā)成本，就必須及時計算開發(fā)成本，反映開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中的生產(chǎn)耗費。開發(fā)成本是土地、房屋、配套設施和代建工程等開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中發(fā)生的各項生產(chǎn)費用，它能反映土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費的發(fā)生和各項開發(fā)間接費用的開支情況。如果提高了開發(fā)管理水平，減少了征地拆遷和前期工程費，降低了基礎設施費、配套設施費和建筑安裝工程費，控制了開發(fā)間接費用的開支，那末，必然反映為開發(fā)產(chǎn)品成本的降低。

2.3 反映和監(jiān)督執(zhí)行財經(jīng)制度和財經(jīng)紀律的情況，促使企業(yè)堅持社會主義方向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程，也是貫徹國家財經(jīng)制度和財經(jīng)紀律的過程。每個開發(fā)企業(yè)，都必須執(zhí)行國家的財經(jīng)制度，遵守國家的財經(jīng)紀律，堅持社會主義方向。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的財產(chǎn)物資和各項經(jīng)營活動，都要在會計核算過程中反映出來，因而通過對憑證的審查和賬表資料的分析和考核，以及由此進行深入的調查研究，就可了解企業(yè)各項開發(fā)經(jīng)營活動是否遵守財經(jīng)制度和財經(jīng)紀律。通過管理費用的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無假公濟私、請客送禮、鋪張浪費以及擅自提高開支標準，擴大福利待遇等情況。通過利潤分配的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無不按有關規(guī)定，不提或少提法定盈余公積金和公益金，在所有者之間多分利潤的情況。通過財產(chǎn)清查，可以發(fā)現(xiàn)有無貪污盜竊等等。做好會計工作，就能促使企業(yè)遵守國家的財經(jīng)制度和財經(jīng)紀律，同一切違法亂紀的行為作斗爭，促使企業(yè)堅持社會主義方向。

篇（8）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應依據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。

房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預售許可證后，方可上市預售房地產(chǎn)。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預收帳款”轉為“經(jīng)營收入”。

在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權和控制權。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認收入時限

（一）關于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據(jù)收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權利）時，確認收入的實現(xiàn)。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。

（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。

（二）關于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結算調整。

預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。

（三）關于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題

1.下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.視同銷售行為的收入確認時限

視同銷售行為應于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn)。

3.視同銷售行為收入確認的方法和順序

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（2）由主管稅務機關參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。

篇（9）

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。

【章名】第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。

第七條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。

?第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產(chǎn)權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量承擔責任?？辈?、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

篇（10）

第二條、本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第四條、國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。

第二章、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條、外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。

第七條、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章、房地產(chǎn)開發(fā)建設

第十條、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產(chǎn)權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章、房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條、轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條、轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條、商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條、商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十三條、預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章、法律責任

第三十四條、違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條、違反本條例規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條、違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條、違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條、違反本條例規(guī)定，擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條、違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條、國家機關工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章、附則