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時(shí)間：2023-05-23 17:01:51
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中主要存在的問(wèn)題：
（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式
在近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布，我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)，拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢(qián)交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多，其次我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實(shí)施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。
二、解決措施
（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐
我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和
提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。以滿(mǎn)足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
（二）建立健全管理機(jī)制
保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問(wèn)題。有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門(mén)的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運(yùn)行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)。
隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)新型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式支持力度的不斷加大，尤其是在可持續(xù)發(fā)展觀念的引導(dǎo)下，低碳經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了對(duì)科技與制度的創(chuàng)新，在減少?gòu)U棄物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推動(dòng)了環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。近年來(lái)各行各業(yè)都開(kāi)始關(guān)注低碳經(jīng)濟(jì)，隨著低碳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我們的生存環(huán)境得到了有效保護(hù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也得到了有效的優(yōu)化與調(diào)整。因此，在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，急需進(jìn)一步加快我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展，這樣才能切實(shí)保證經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的共同發(fā)展。
1我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展提倡低碳經(jīng)濟(jì)
1.1制定了低碳地產(chǎn)發(fā)展政策
目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常復(fù)雜，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中具有一定的不確定性，在這種形勢(shì)下如果不能發(fā)展低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，低碳房產(chǎn)發(fā)展將會(huì)面臨很多問(wèn)題，例如法律法規(guī)不完善，違法行為發(fā)生的幾率將會(huì)增加，在低碳房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，犯罪的成本比較低，而房地產(chǎn)利潤(rùn)較高，因此造成犯罪率非常高，還會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格虛假的問(wèn)題。因此，在目前的低碳經(jīng)濟(jì)背景下，繼續(xù)加快房地產(chǎn)相關(guān)政策與法規(guī)的健全與完善。
1.2大力倡導(dǎo)綠色與環(huán)保
在目前的低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的低碳目標(biāo)，就要不斷加快在技術(shù)與材料方面的創(chuàng)新，充分利用環(huán)保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實(shí)現(xiàn)建筑材料的環(huán)保和綠色目標(biāo)。在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達(dá)到良好的保溫效果，同時(shí)還能充分實(shí)現(xiàn)隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對(duì)煤炭需求量也會(huì)相應(yīng)降低，最終達(dá)到綠色環(huán)保的目的。
1.3不斷提高環(huán)保意識(shí)
在全社會(huì)范圍內(nèi)加大對(duì)低碳環(huán)保的教育和宣傳力度，提高國(guó)民的環(huán)保意識(shí)，這樣人們?cè)谏a(chǎn)與生活中才能樹(shù)立起低碳意識(shí)，在日常生活和工作中注意節(jié)能減排，積極利用節(jié)能減排產(chǎn)品，積極轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷敕绞脚c生活方式，對(duì)人們的綠色生活進(jìn)行引導(dǎo)，這樣才能為低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)都使用粗放型模式，然而在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，很多地產(chǎn)企業(yè)不能適應(yīng)新的發(fā)展方式，進(jìn)而出現(xiàn)了虧損甚至倒閉的現(xiàn)象。低碳經(jīng)濟(jì)是保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要條件，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展，這種情況下國(guó)家和企業(yè)應(yīng)該共同努力，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展工作做好，明確低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，這樣才能使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更好的為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
2.1大大增加房地產(chǎn)成本
當(dāng)前我國(guó)的科學(xué)技術(shù)水平有限，這種情況下繼續(xù)進(jìn)一步提高低碳技術(shù)，這種形勢(shì)下在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)用低碳技術(shù)，勢(shì)必會(huì)大大增加房地產(chǎn)成本，在技術(shù)研發(fā)過(guò)程中往往需要投入更多資金。低碳經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是利用新能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)能源，當(dāng)時(shí)新能源的利用會(huì)大大增加成本投入，因此會(huì)極大的增加房地產(chǎn)企業(yè)中企業(yè)的資金投入。從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，大部分企業(yè)都是中小型的規(guī)模，他們沒(méi)有過(guò)多的資金投入到低碳經(jīng)濟(jì)上，這無(wú)疑為低碳房地產(chǎn)發(fā)展造成了一些困難。
2.2低碳經(jīng)濟(jì)的實(shí)行會(huì)使房?jī)r(jià)升溫
低碳經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)要想得到實(shí)現(xiàn)，就需要再房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中積極利用新能源和新技術(shù)，變相的增加了房地產(chǎn)企業(yè)在成本上的支出。當(dāng)前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房?jī)r(jià)抬高，但是消費(fèi)者只會(huì)認(rèn)為只有房屋質(zhì)量高，其價(jià)格才會(huì)提高，這在無(wú)形中使房?jī)r(jià)有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費(fèi)能力較低的人群，根本不能承受地產(chǎn)升溫帶來(lái)的壓力，一些人買(mǎi)房的欲望大大降低，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是非常不利的。
2.3阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中會(huì)使用大量煤炭與木材，能耗總量非常大，據(jù)相關(guān)研究顯示，房地產(chǎn)產(chǎn)生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)，首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境中，能源支持顯然受到了限制，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)受到相應(yīng)限制，這不僅會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)在一定范圍內(nèi)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體情況也會(huì)造成一定影響。
3低碳經(jīng)濟(jì)背景下如何做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新
低碳經(jīng)濟(jì)主要利用產(chǎn)業(yè)穿行、技術(shù)與制度創(chuàng)新等方式，最大限度的減少能源消耗量，減少?gòu)U氣的排放量，這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能與環(huán)境保護(hù)實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)不僅可以有效保護(hù)環(huán)境，同時(shí)還能對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)能源利用率的提升。
3.1利用法律法規(guī)控制地產(chǎn)業(yè)碳排放
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了比較大的發(fā)展，建立了一系列法律法規(guī)來(lái)促進(jìn)其發(fā)展，但是從目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中可以看出，還有很多問(wèn)題存在，特別是在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，還缺少健全的制度監(jiān)管低碳經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)業(yè)，這種情況下急需進(jìn)一步完善法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高耗能與高排放進(jìn)行有效控制，超過(guò)標(biāo)注的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)接受?chē)?yán)厲的懲罰，這樣房地產(chǎn)業(yè)才能得到健康發(fā)展。
3.2對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行合理控制
低碳經(jīng)濟(jì)背景下要求使用新型的環(huán)保的技術(shù)與材料，這種情況下企業(yè)的成本必然會(huì)增加，怎樣將低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)成本的控制工作做好顯得非常重要。①在技術(shù)與材料選用過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合最優(yōu)化原則選擇低耗能、低排放材料與技術(shù)；②在具體施工過(guò)程中要保證采用的技術(shù)能夠達(dá)到低排放的目的；③在開(kāi)發(fā)低碳房地產(chǎn)的過(guò)程中使用的新材料通暢價(jià)位都比較高，因此必須將材料使用情況做好統(tǒng)計(jì)，避免出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象。此外，還要在前期工作中將成本控制工作做好。
3.3制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)
隨著近年來(lái)我國(guó)體制改革的不斷加快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都提出了要求，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變要求企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中做到低排放和低耗能，因此國(guó)家不僅要對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形態(tài)進(jìn)行充分考慮，同時(shí)還要在發(fā)展房地產(chǎn)的過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行宏觀指導(dǎo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以在低碳經(jīng)濟(jì)背景下穩(wěn)步發(fā)展，避免因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)影響而造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮。
3.4完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制
顯然，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中還有很多問(wèn)題存在，特別是進(jìn)入低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以后，市場(chǎng)形勢(shì)越來(lái)越復(fù)雜，這種情況下單純依靠行政政策已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)節(jié)，因此國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)該結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要求，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一些干預(yù)，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制進(jìn)行完善，這樣才能充分保證低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)可以得到穩(wěn)步發(fā)展。
3.5不斷調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)財(cái)稅政策
在低碳經(jīng)濟(jì)背景下企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)發(fā)展就要增加資金投入，那些依靠銀行貸款的企業(yè)必然會(huì)面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此國(guó)家應(yīng)該采取相應(yīng)的財(cái)稅政策，對(duì)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)提供支持，可以對(duì)于高耗能房地產(chǎn)企業(yè)征收污染稅，通過(guò)這種方式可以為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向低碳經(jīng)濟(jì)方向發(fā)展的企業(yè)提供機(jī)遇，同時(shí)還應(yīng)該利用降低稅收、增加財(cái)政補(bǔ)貼的方式，針對(duì)那些實(shí)施低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)提供支持，以不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)朝著低碳經(jīng)濟(jì)方向發(fā)展。
4結(jié)語(yǔ)
綜上所述，近年來(lái)能源緊缺的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)峻，低碳經(jīng)濟(jì)開(kāi)始成為各行各業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可以更加快速的實(shí)現(xiàn)降低能源利用、減少污染的目標(biāo)，同時(shí)不斷提高節(jié)能環(huán)保的意識(shí)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)朝著低碳方向發(fā)展。目前房地產(chǎn)行業(yè)低碳發(fā)展中還存在很多問(wèn)題，必須在經(jīng)濟(jì)管理工作中實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，不僅加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還要積極改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，最終保證經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)同發(fā)展得以實(shí)現(xiàn)。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著重要的地位及作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是國(guó)家及各級(jí)政府高度重視的一項(xiàng)工作。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展及人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要求的不斷提高，經(jīng)濟(jì)管理在逐漸走向系統(tǒng)化的同時(shí)，也面臨著更大的挑戰(zhàn)，管理過(guò)程中也呈現(xiàn)出新的問(wèn)題，影響著經(jīng)濟(jì)管理質(zhì)量及效率的進(jìn)一步提高，這種情況下，如何采取有效的對(duì)策解決管理中的問(wèn)題成為了社會(huì)高度重視與不斷探究的一個(gè)課題。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問(wèn)題
(一)管理目標(biāo)不明確
目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)管理工作有序開(kāi)展的導(dǎo)向，但管理目標(biāo)不明確也是目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中的一個(gè)突出問(wèn)題。分析其原因，這主要是由于政府相關(guān)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作的影響。一方面，政府在制定相關(guān)房地產(chǎn)政策的時(shí)候，往往是從確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡的角度來(lái)制定的，房子價(jià)格是主要的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。但在實(shí)際管理過(guò)程中，政府往往對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)缺乏一個(gè)深入而全面的認(rèn)識(shí)，管理目前在實(shí)際中長(zhǎng)遠(yuǎn)性及建設(shè)性不足，導(dǎo)致在沒(méi)有形成一套完善的管理方案來(lái)開(kāi)展相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作。另一方面，政府政策存在一定的時(shí)效性，政策變動(dòng)大，導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商存在著投機(jī)現(xiàn)象，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大的負(fù)面影響，不利于在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理。
(二)管理機(jī)制不完善
一套完善的管理機(jī)制是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作有效開(kāi)展的根本保障，但是從目前現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)在房地產(chǎn)管理機(jī)制上還非常不完善。究其原因，主要就是政府政策沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。一方面，由于政府的一些房地產(chǎn)政策在實(shí)際中很難得到真正的執(zhí)行，政策的市場(chǎng)指導(dǎo)、管理作用難以得到發(fā)揮，導(dǎo)致在實(shí)際管理中，許多管理工作流于形式；另一方面，政府政策在制定的過(guò)程中沒(méi)有全面的結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際進(jìn)行制定，本身存在很大的形式化，并不真正的適用于房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際，導(dǎo)致這些政策在實(shí)際中缺乏調(diào)節(jié)力，管理脫節(jié)現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)重。
(三)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃管控力不足
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格不斷升高，雖然說(shuō)為了達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡的管理目的，政府采取有許多控制措施，但是由于缺乏一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，導(dǎo)致管控效果并不理想。長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃控制的缺乏，一是由于對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏充分的認(rèn)識(shí)，使得對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的一些問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)模糊或者錯(cuò)誤的情況，導(dǎo)致長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與相關(guān)政策不統(tǒng)一；二是就目前來(lái)看，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)尚沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)，使得相關(guān)政策具有較強(qiáng)的時(shí)效性；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受政策的影響較大，政府方面長(zhǎng)期管控規(guī)劃及有效調(diào)控措施的缺乏，嚴(yán)重限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)策探究
(一)明確管理目標(biāo)，提高政策的科學(xué)合理性
從以上的分析可以看出，管理目標(biāo)及政府政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的影響是非常大的，因此，要加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，首先就要進(jìn)一步明確管理目標(biāo)，并提高相關(guān)政府政策的科學(xué)合理性。在政策制定及管理目標(biāo)的定位中，應(yīng)該在正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位及作用的基礎(chǔ)上，立足經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，制定出科學(xué)性及連續(xù)性更強(qiáng)的政策，并明確新形式下的長(zhǎng)遠(yuǎn)管理目標(biāo)，其次，房地產(chǎn)發(fā)展具有一定的區(qū)域性，因此在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上也應(yīng)該體現(xiàn)出區(qū)域性及針對(duì)性，這就要求政策的制定及目標(biāo)的定位要基于各個(gè)城市的地理位置、資源狀況、歷史情況等的綜合考慮上；此外，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)該基于城市的發(fā)展實(shí)際及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，有效結(jié)合安居工程、舊城改造、商品房建設(shè)等管理，明確房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)調(diào)控，充分發(fā)揮職責(zé)作用，引導(dǎo)民眾進(jìn)行理性的住房消費(fèi)，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。
(二)完善管理機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作
完善的管理機(jī)制不僅是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理健康發(fā)展的基本，而且也是政府調(diào)控作用得以充分發(fā)揮的根本保障，因此，必須不斷完善管理機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。首先，中央一級(jí)政府應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)自身的職能，充分發(fā)揮調(diào)控作用，促進(jìn)管理機(jī)制的完善，規(guī)范管理工作；其次，地方政府在保持與中央政策理念一致的基礎(chǔ)上，在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地方稅務(wù)中不合理、不完善體制的改革，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的可持續(xù)性發(fā)展；此外，地方政府還要正確對(duì)待房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用及地位，通過(guò)加強(qiáng)國(guó)土資源、稅收等部門(mén)的溝通協(xié)作，在不斷落實(shí)調(diào)控措施的過(guò)程中，逐漸建立起長(zhǎng)效的管理機(jī)制。
(三)加強(qiáng)未來(lái)規(guī)劃管理，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，短期管理目標(biāo)的確定有利于結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際情況落實(shí)好各項(xiàng)管理工作，但要確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展，加強(qiáng)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃管理是非常重要的。首先，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)該建立在全面了解我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過(guò)深入調(diào)研，全面分析等途徑，確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的長(zhǎng)、中、短三期目標(biāo)；其次，中短期目標(biāo)在過(guò)程對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中有著至關(guān)重要的作用，因此，在正確界定房地產(chǎn)市場(chǎng)及區(qū)分功能的基礎(chǔ)上，可作為宏觀調(diào)控的目標(biāo)。此外，政府部門(mén)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)保障體系的加固工作，有效限制不良行為，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常重要的作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展意義重大。因此，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)該在全面掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，合理定位管理目標(biāo)，不斷完善管理機(jī)制，充分發(fā)揮職能作用，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速健康的發(fā)展。
作者:蘇明根 單位:安徽省六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中占據(jù)著支柱性的地位。盡管近年來(lái)我國(guó)加大了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，且一系列的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有起到多大的成效。這主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在著一些深層次的根本性問(wèn)題，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲得不到有效地抑制。在這種情況下，需對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題進(jìn)行正視，確保推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題
1.1沒(méi)有明確長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理失衡，雖然采取了一定的措施在某種程度上抑制了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的狀況但卻忽視了我國(guó)整體上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，不能為我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作出長(zhǎng)久性的規(guī)劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)的土地來(lái)源有一定的不確定性，針對(duì)房地產(chǎn)的政策規(guī)劃并不明確，采取的解決措施缺乏科學(xué)合理性?xún)H能在一定的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮效用，沒(méi)有長(zhǎng)期效果。1.2泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題嚴(yán)重。近階段以來(lái)，房?jī)r(jià)處于持續(xù)飆升甚至在政府出臺(tái)相關(guān)政策后也只是在上升趨勢(shì)上略微減緩了一些，問(wèn)題并沒(méi)有得到根本性的解決，這樣和容易造成虛假的需求信息，不僅會(huì)影響到開(kāi)發(fā)者對(duì)行業(yè)前景的預(yù)判，也會(huì)影響到消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的規(guī)劃，而由于這些虛假的需求信息很容易造成房產(chǎn)堆積、無(wú)法處理等問(wèn)題的出現(xiàn)，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)非常不好的影響。房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題就是源自于虛擬需求，房地產(chǎn)泡沫的形成不僅對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也會(huì)直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變化。1.3開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源單一化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的資金有很多，現(xiàn)階段我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要依靠銀行貸款才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正常經(jīng)營(yíng)，而只有完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋出售后的所得才能夠歸還銀行，但是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)存在“房?jī)r(jià)高、賣(mài)房難”的問(wèn)題，部分房地產(chǎn)商并不能夠在預(yù)計(jì)的期限內(nèi)賣(mài)出房屋、歸還貸款，再加上相關(guān)的商業(yè)銀行不能夠進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)管工作，很容易出現(xiàn)監(jiān)管漏洞，從而導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定程度的影響。1.4相關(guān)的法律法規(guī)不健全。想要改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理必須要將相關(guān)的法律法規(guī)健全起來(lái)，近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的法律法規(guī)并不是很多，進(jìn)而造成相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不到位的情況經(jīng)常發(fā)生，這就在一定程度上給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理造成滯后性，不僅給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了混亂，也給經(jīng)濟(jì)管理工作帶來(lái)了工作難度。雖然政府針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出臺(tái)了一些法律法規(guī)，但是法律法規(guī)的明文規(guī)定太過(guò)籠統(tǒng)，以致于在落實(shí)細(xì)節(jié)上可能會(huì)有很大的差距，如果這樣的問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，勢(shì)必會(huì)在行業(yè)內(nèi)形成惡性循環(huán)。
2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題的對(duì)策研究
2.1制定長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。要站在我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，既要制定發(fā)展目標(biāo)，也要明確各個(gè)階段的管理任務(wù)，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理一個(gè)明確的發(fā)展方向，從而減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)。同時(shí)也要考慮到廣大人民群眾的房產(chǎn)需求和國(guó)家建設(shè)需求，在房地產(chǎn)建設(shè)方面有一定的把控和規(guī)劃，在科學(xué)合理的前提下制定更為適合我國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，從而更深入的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中存在的問(wèn)題。在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃時(shí)，需要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查工作，詳細(xì)對(duì)我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)地發(fā)展的情況進(jìn)行深入調(diào)查和研究，根據(jù)調(diào)查所得結(jié)果來(lái)制定科學(xué)合理的發(fā)展計(jì)劃，確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、穩(wěn)定的發(fā)展。2.2嚴(yán)格把控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫。面臨現(xiàn)階段我國(guó)出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)狀，不僅需要相關(guān)的管理部門(mén)引起高度的重視，也需要廣大人民群眾在購(gòu)置房產(chǎn)的過(guò)程中謹(jǐn)慎有余。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)管理部門(mén)需要制定出相關(guān)的制度來(lái)約束整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，不能太過(guò)抑制也不能太過(guò)松弛，一定要在寬嚴(yán)并濟(jì)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行更為謹(jǐn)慎的衡量和管理。嚴(yán)格把控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展有著重要的作用，更對(duì)我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的穩(wěn)定性有著不容忽視的作用。要對(duì)于市場(chǎng)失靈情況的存在進(jìn)行正視，在具體干擾過(guò)程中，需要在市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)能力得到有效發(fā)揮的基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時(shí)還要對(duì)市場(chǎng)的變化情況進(jìn)行有效掌握，在干擾時(shí)要確保做到適當(dāng)性和適度性。從而建立健全完善的房地產(chǎn)運(yùn)行管理機(jī)制。2.3逐漸發(fā)展并健全房地產(chǎn)行業(yè)融資體系。要想更好的管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，首先就要在融資途徑上嚴(yán)格把控，當(dāng)房地產(chǎn)融資來(lái)源加以分散而不是原來(lái)單一的借貸，既可以減輕房地產(chǎn)商們的還貸壓力，也可以為商業(yè)銀行減輕出資壓力，既可以起到方便經(jīng)濟(jì)管理的效果，也可以降低房地產(chǎn)行業(yè)整體的產(chǎn)業(yè)壓力，逐漸發(fā)展并健全房地產(chǎn)行業(yè)融資體系是很重要的一個(gè)監(jiān)管對(duì)策。2.4建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理嚴(yán)格法律法規(guī)。我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的法律法規(guī)太過(guò)松懈，以致于在相關(guān)法律法規(guī)當(dāng)中對(duì)較為重要的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有做出明文規(guī)定，這就使得一部分房地產(chǎn)商鉆了國(guó)家法律法規(guī)的空子，不僅給整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)造成不良影響，也使得消費(fèi)者的利益受到損失。以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
3結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題需要我們?nèi)ニ伎疾⑦M(jìn)行更為細(xì)致的分析，文中提出的相關(guān)對(duì)策不僅是為了更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理，更是為了能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在更為持久更為合理的方向發(fā)展。這些對(duì)策可能在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)揮到應(yīng)有的效果，但是一旦持續(xù)下去，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理會(huì)得到更好的結(jié)果。
作者:余良 單位:天津市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
1．某些地方政府的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控行為失當(dāng)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是壟斷性市場(chǎng)，主要表現(xiàn)為土地所有權(quán)壟斷、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式壟斷。出于最大限度掠取壟斷利潤(rùn)的考慮，房地產(chǎn)商通過(guò)各種手段壓縮住房供給數(shù)量，人為拉大供求差距，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)飆升。
構(gòu)成房?jī)r(jià)的無(wú)非就是土地成本、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)、建安成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、財(cái)務(wù)成本這幾個(gè)主要方面。另一方面，政府從土地拍賣(mài)中也取得巨大收益，同時(shí)還有一系列的各類(lèi)稅費(fèi)，僅土地及稅費(fèi)就占據(jù)房?jī)r(jià)的30％－50％。經(jīng)過(guò)多年的改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)，人們的收入水平得到很大的提高。企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大，各行業(yè)也都爭(zhēng)相利用大城市的優(yōu)勢(shì)地位來(lái)壯大自己，這些都對(duì)住房產(chǎn)生強(qiáng)大的需求，城市土地的巨大商業(yè)價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)。于是城市本身成了政府最大的投資資源。
2．宏觀金融政策調(diào)控失當(dāng)
許多分析表明。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的直接融資比例很小，大多數(shù)資金來(lái)源于銀行的貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)大部分都轉(zhuǎn)嫁給了銀行。多年來(lái)，我國(guó)實(shí)際利率經(jīng)常在低位或負(fù)位運(yùn)行。實(shí)際負(fù)利率將產(chǎn)生“通貨膨脹加速機(jī)制”，刺激貨幣需求，從而使固定資產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)投資加快。
低利率或負(fù)利率會(huì)使社會(huì)大量閑置資本存到銀行的機(jī)會(huì)成本加大，加之我國(guó)目前的資本市場(chǎng)尚不完善，風(fēng)險(xiǎn)性較大，再加上近年來(lái)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度得到緩慢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資，于是這部分資本紛紛進(jìn)人具有巨大利潤(rùn)空間的房地產(chǎn)行業(yè)從事投資與投機(jī)，與真實(shí)消費(fèi)群體搶奪房產(chǎn)資源，哄抬房?jī)r(jià)，原本屬于民生用品的商品房開(kāi)始深化為資本品，成為許多大資本和中小資本投機(jī)的樂(lè)園。由于房地產(chǎn)真實(shí)供給和虛假需求的矛盾愈演愈烈，必然會(huì)使房?jī)r(jià)脫離真實(shí)價(jià)值，所謂的房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始逐漸膨脹，這又進(jìn)一步惡化了供需矛盾。
3．國(guó)家住房保障政策
“國(guó)家住房保障政策”攸關(guān)國(guó)計(jì)民生，然而，在以往的嘗試中，由于政策操作執(zhí)行層面自由度過(guò)大，缺乏硬性措施的約束，因而出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。又如保障性住房多選建在偏遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊區(qū)，雖價(jià)格相對(duì)便宜，但因基礎(chǔ)設(shè)施不到位，類(lèi)似交通費(fèi)用等生活成本的上升卻加重了中低收入群體的負(fù)擔(dān)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)應(yīng)然走向
城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的非理，用科學(xué)發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)應(yīng)然走向，下面主要談四點(diǎn)。
1．合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營(yíng)”
很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”就是“炒地皮”，地方政府單純通過(guò)土地出讓增加財(cái)政收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有的是短獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長(zhǎng)期出租或經(jīng)營(yíng)獲利，比如期通過(guò)出售直接大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等；在城市什么位置?建什么樣的房子?達(dá)到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復(fù)制和再生?這些問(wèn)題都要求我們一切從實(shí)際出發(fā)。以科學(xué)發(fā)展觀看待城市建設(shè)。
2．強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化
綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國(guó)房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個(gè)房市還處在有利的上升階段。但從市場(chǎng)表現(xiàn)看。近期、國(guó)家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)人一個(gè)成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來(lái)越多的性?xún)r(jià)比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化。
3．加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，地價(jià)將趨于合理水平
如前所述，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用，同時(shí)又依賴(lài)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場(chǎng)需求，取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所決定的居民住房支付能力。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)土地與金融兩種要素緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無(wú)限供給且極具流動(dòng)性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)深人投機(jī)要素，將會(huì)在短期內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈突然中斷，泡沫經(jīng)濟(jì)將會(huì)立刻崩潰。自然將會(huì)給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個(gè)城市發(fā)展帶來(lái)致命破壞。
三、對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具體項(xiàng)目的思考和建議
1．要核算并確定公司的投資總額
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成并獲得批復(fù)后，由公司選擇適宜的項(xiàng)目經(jīng)理部去實(shí)施落實(shí)，以獲得批復(fù)的可行性研究報(bào)告為基本依據(jù)，并結(jié)合公司資金實(shí)力情況綜臺(tái)確定對(duì)該項(xiàng)目的投資總額。通過(guò)工程人員的初步估算后，提出項(xiàng)目資金流量表，取得公司認(rèn)可，與其它測(cè)算確定后定下的指標(biāo)一并以文字的形式確定下來(lái)，作為實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的依據(jù)性文件執(zhí)行。
2．要控制開(kāi)發(fā)成本，確定費(fèi)用支出
引言： 目前中國(guó)是全世界公認(rèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大國(guó)，自改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)于促進(jìn)國(guó)民消費(fèi)、刺激擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)拉動(dòng)投資、改善居民居住條件和城市面貌做出了巨大貢獻(xiàn)，同時(shí)也帶動(dòng)了建筑建材業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位和機(jī)會(huì)，帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。盡管房地產(chǎn)行業(yè)給社會(huì)帶來(lái)了如此多的益處，但是目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還存在著嚴(yán)重的問(wèn)題。比如，新型城鎮(zhèn)化將導(dǎo)入大量就業(yè)人口到城鎮(zhèn)，無(wú)疑，房地產(chǎn)行業(yè)將從中受益。但專(zhuān)家表示，房?jī)r(jià)太高使得人口“進(jìn)不來(lái)”，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展。另一方面，“人口進(jìn)不來(lái)”又阻礙了城鎮(zhèn)化發(fā)展。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題
受我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展及種種政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)近幾年得到較快發(fā)展，人民居住水平明顯改善，但是快速發(fā)展的同時(shí)也存在著一些問(wèn)題。？
1、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)區(qū)域性失衡。
房地產(chǎn)投資大量集中在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是大城市，而中、西部及小城鎮(zhèn)投資不足。？
2、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。
主要表現(xiàn)為投資主要集中于一般商品房、高端住宅、寫(xiě)字樓等，而供中低收入階層居住的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房嚴(yán)重不足。一方面，高收人者投機(jī)炒房，低收人者卻無(wú)力購(gòu)房；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，但空購(gòu)率也在不斷提高，出現(xiàn)了所謂“二元結(jié)構(gòu)”，一旦矛盾集中爆發(fā)，后果不堪設(shè)想。？
3、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)起落過(guò)大，不利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，近年來(lái)房地產(chǎn)投資同固定資產(chǎn)投資一樣，大起大落。
4、炒房團(tuán)體日益壯大。
炒房是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機(jī)囤積房源，轉(zhuǎn)手獲利，這一類(lèi)的特殊投資行為被稱(chēng)為炒房，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期的產(chǎn)物。炒房有一般性炒房，也有違法性炒房。違法炒房行為也是炒房團(tuán)（炒房者）利用其資金、信息等優(yōu)勢(shì)操縱市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的集中表現(xiàn)，它們影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。炒房團(tuán)的危害：其一，抬高了勞動(dòng)力成本，削弱了國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力。其二，進(jìn)一步加劇社會(huì)貧富差距。其三，透支社會(huì)財(cái)富、抑制社會(huì)有效需求。其四，削弱整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。其五，扭曲了整個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其六，不利于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的融合。
其七，不利于發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和企業(yè)家創(chuàng)業(yè)精神的發(fā)揚(yáng)。其八，促使地方政府產(chǎn)生房地產(chǎn)依賴(lài)癥。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度存在的問(wèn)題？
近幾年來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都集中在盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清、政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。自2003年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控工作從未停歇過(guò)，每年都會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策力圖調(diào)控房?jī)r(jià)。但是數(shù)年來(lái)，為何中國(guó)多數(shù)城市目前的房?jī)r(jià)是屢調(diào)屢漲，越調(diào)越高，下面就簡(jiǎn)要列舉目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度存在的一些問(wèn)題：
1、管理目的模糊不清，缺乏明確的相關(guān)政策
近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直以控制房屋供需平衡、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為目的，然而缺乏一些相應(yīng)的合理規(guī)劃，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目光。在國(guó)家政策方面，存在短期政策手段與長(zhǎng)期規(guī)劃相背離現(xiàn)象，為投機(jī)倒把者留下漏洞。
2、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全？
從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。？
3、機(jī)制不完善，管理流于形式？
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了十幾個(gè)年頭。房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議？
（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐？
我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。以滿(mǎn)足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。？
（二）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系？
要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，注重分類(lèi)指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性。要有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策。強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控防范措施；進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。
（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系？
當(dāng)前實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)。建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過(guò)多的行政干
隨著近幾年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程加快，政府以及各相關(guān)部門(mén)都加大了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的制度建設(shè)和監(jiān)督，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系建設(shè)還不夠完善，存在著很多漏洞。一些企業(yè)組織為了一己私利，不惜鋌而走險(xiǎn)，極力尋找法律的空子，經(jīng)濟(jì)管理的方式與國(guó)家制定的管理方針相違背。另一個(gè)方面，國(guó)家雖然制定了很多經(jīng)濟(jì)管理的政策方針，然而在這些政策方針的實(shí)施上卻不夠力度，加上一些制度是早年制定的，與眼下的經(jīng)濟(jì)管理存在著一定的差異，這些因素就導(dǎo)致了已建設(shè)的經(jīng)濟(jì)管理體系在實(shí)施上流于形式，妨礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)管理。
經(jīng)濟(jì)管理制度是經(jīng)濟(jì)管理的前提條件和有效保證。制度的合理、有效與否直接決定了經(jīng)濟(jì)管理的效果。然而由于我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理還處于一個(gè)初級(jí)的階段，因此在經(jīng)濟(jì)管理的制度上還存在著諸多不規(guī)范和完善。目前我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)能涵蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律，而我國(guó)的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的完善明顯落后于我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展速度。這樣的就使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理手段在一定程度上沒(méi)有科學(xué)性，不利于提高管理水平，長(zhǎng)此以往，更會(huì)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展造成惡性影響。
二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的措施
1.加強(qiáng)相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)識(shí)，明確管理目標(biāo)，提高管理水平。這一點(diǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)家兩個(gè)方面都要提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)識(shí)，國(guó)家在規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候要做好短期規(guī)劃和長(zhǎng)期規(guī)劃，以解決目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在問(wèn)題的同時(shí)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展從偏離的軌道上逐漸走向一條穩(wěn)定、健康的可持續(xù)發(fā)展之路。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的時(shí)候也要從大局出發(fā)，不能只顧當(dāng)前利益，而要配合和支持國(guó)家頒布的政策，使企業(yè)走向一個(gè)規(guī)范的發(fā)展之路。企業(yè)和國(guó)家要明確自身的目標(biāo)，重視科學(xué)規(guī)范的管理手段，提高管理水平，使我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)走向健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。
2.完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的制度措施，經(jīng)濟(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的理論依據(jù)，新時(shí)期的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況決定了企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的過(guò)程中必須強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理，完善經(jīng)濟(jì)管理制度，以更好地對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行實(shí)施。具體措施可以通過(guò)以下幾個(gè)方面：首先是要確定經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)，確定經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)并加以著重控制，提高管理效率，降低風(fēng)險(xiǎn)；其次是要完善管理調(diào)節(jié)機(jī)制，受環(huán)境及各方面不確定因素的影響，管理在實(shí)際工作中會(huì)遇到各種不期的問(wèn)題，這就需要能因地制宜進(jìn)行調(diào)整，但是這種調(diào)整不是根據(jù)個(gè)人意愿隨意的調(diào)整，而是要根據(jù)企業(yè)的制度和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，有一個(gè)完善的管理調(diào)節(jié)機(jī)制；第三是要健全信息交流、反饋機(jī)制，加強(qiáng)各管理人員之間的交流，提出管理過(guò)程中存在或遇到的問(wèn)題，并建立相應(yīng)的反饋機(jī)制，以加強(qiáng)管理的跟蹤和監(jiān)督；最后是不斷地完善和創(chuàng)新管理手段，提高管理效率。新時(shí)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力就要求經(jīng)濟(jì)管理方式要靈活應(yīng)變，而不能將傳統(tǒng)的管理模式生搬硬套，一成不變地作為管理規(guī)則。而是要不斷的完善管理機(jī)制，創(chuàng)新手段。要充分地分析當(dāng)前的形式，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，提高管理水平。
在我國(guó)各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)具有較好的關(guān)聯(lián)性、較大的涉及領(lǐng)域以及較廣的覆蓋面等特點(diǎn)，不但密切聯(lián)系著廣大群眾的日常生活，而且影響著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速提升。但是在不斷發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還存在著一些問(wèn)題未得到有效解決，這些問(wèn)題的出現(xiàn)雖然受到國(guó)家的重視，并實(shí)施相應(yīng)的政策法規(guī)，但仍然無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果。主要原因在于沒(méi)有從根本上處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的本質(zhì)問(wèn)題。
1我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概述
盡管目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“主力軍”，但很多問(wèn)題存在于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重影響。一是房地產(chǎn)宏觀政策頻頻出臺(tái)。我國(guó)各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷加大管理力度，為使房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問(wèn)題得到解決，相繼出臺(tái)多項(xiàng)宏觀政策?？v觀全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，這些政策的實(shí)施并未取得明顯的效果，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題無(wú)法從根本上得到解決。宏觀管理政策不僅未使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得到遏制，反而助推了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)；二是各地區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)整體上漲的趨勢(shì)。近年來(lái)，我國(guó)不斷提高的物價(jià)進(jìn)一步提升了基礎(chǔ)物資的成本，建材、土地等價(jià)格日益攀升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)整體價(jià)格的上漲。從2007年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的影響，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升；2014年房?jī)r(jià)出現(xiàn)略微的下降趨勢(shì)；2015~2017年，房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀調(diào)控下，呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢(shì)；三是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有樂(lè)觀的前景。近年來(lái)，隨著我國(guó)消費(fèi)能力的不斷提高，一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)行業(yè)成交量出現(xiàn)萎縮，三四線(xiàn)城市的成交量不斷增加，從而使住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步提高。而我國(guó)新型智慧城市建設(shè)也會(huì)對(duì)房地長(zhǎng)的發(fā)展起到推動(dòng)作用，從而使房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有升。對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，房地產(chǎn)行業(yè)起到重要的推動(dòng)作用，想要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要遵循一定原則。一是堅(jiān)持房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相結(jié)合，基于物質(zhì)關(guān)系的角度而言，土地承載著房屋建設(shè)，基于經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度而言，房屋不僅體現(xiàn)了土地的價(jià)值，更體現(xiàn)了土地的利潤(rùn)，這說(shuō)明兩者之間的關(guān)系時(shí)相互依存，互為一體。想要有效管理房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)需要在房屋使用權(quán)與土地所有權(quán)相結(jié)合的條件下進(jìn)行；二是堅(jiān)持土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離的國(guó)有化原則，占有、處分和使用土地的權(quán)利都屬于國(guó)家，這種方式對(duì)土地的整體規(guī)劃產(chǎn)生積極影響，同時(shí)能夠有效執(zhí)行相關(guān)政策，控制建筑規(guī)模。
2我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題
2.1缺少經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)。雖然我國(guó)很早就開(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，開(kāi)發(fā)商具有較差的管理意識(shí)。一般情況下，開(kāi)發(fā)商都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在偏見(jiàn)，認(rèn)為參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用主要目的就是牟利，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性有明確的認(rèn)識(shí)，從而導(dǎo)致缺少經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。
2.2缺失經(jīng)濟(jì)管理政策。管理政策的缺失會(huì)直接造成管理目標(biāo)的缺失，而在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，很少有長(zhǎng)期性的政策扶持，市場(chǎng)管理目標(biāo)比較模糊。一是我國(guó)政府將市場(chǎng)管理的目標(biāo)定義為抑制房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，因此出臺(tái)了很多缺乏針對(duì)性的政策，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)管理并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義，其效果較差。二是一些政府雖然出臺(tái)了一些短期和長(zhǎng)期的政策，但很多地方自相矛盾，大大的降低了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理效果。三是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏合理、長(zhǎng)期的政策支持，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序相對(duì)混亂，這就將很多機(jī)會(huì)提供給一些不法的投機(jī)分子，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策等落實(shí)情況能夠看出，我國(guó)缺乏長(zhǎng)期性和連續(xù)性的房地產(chǎn)管理政策，管理目標(biāo)不明確。
2.3缺乏經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)面臨著一系列的問(wèn)題，其中包括有缺乏清楚的管理目標(biāo)、缺少正確的管理方向以及管理重點(diǎn)難以凸顯。所以，這就導(dǎo)致很多問(wèn)題存在于法律法規(guī)的頒布實(shí)施過(guò)程中，缺乏持續(xù)性的政策。另外，間斷性也是國(guó)家政策實(shí)施的主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)因此會(huì)產(chǎn)生較大的波動(dòng)，而且對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展造成嚴(yán)重阻礙，這些問(wèn)題都是由于管理人員的管理目標(biāo)不清晰造成的。
2.4缺乏經(jīng)濟(jì)管理體系。通過(guò)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析研究能夠看出，他們的管理體系比較完善，能夠有效落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟(jì)管理政策。相比于國(guó)外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)則因缺乏完善的經(jīng)濟(jì)管理體系而出現(xiàn)一些動(dòng)蕩，法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的行為得不到有效規(guī)范。在建設(shè)、開(kāi)發(fā)、交易以及后期管理房地產(chǎn)的各個(gè)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿始終，但是我國(guó)目前尚未出臺(tái)經(jīng)濟(jì)管理法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)和規(guī)范，傳統(tǒng)僵化的管理方式不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
3解決我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在問(wèn)題的對(duì)策
3.1建立完善管理機(jī)制。現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂現(xiàn)象的對(duì)其行業(yè)的發(fā)展造成一定影響，因此各級(jí)政府需要加大力度改革管理機(jī)制，這樣能夠使經(jīng)濟(jì)管理促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的作用得到更好的發(fā)揮。政府部分想要建立健全管理機(jī)制，必須確保市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用得到充分發(fā)揮.
3.2明確分解發(fā)展目標(biāo)?，F(xiàn)如今，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，不斷改變的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式使人們的生活品質(zhì)得到提高，居住狀況得到改善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在健康穩(wěn)定的發(fā)展，并推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升?；诖?，我國(guó)需要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性，并將其納入我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)中。各級(jí)部門(mén)不但要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的短期經(jīng)濟(jì)利益和作用加以重視，而且要規(guī)劃和確定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，從而滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民的用房需要。
3.3出臺(tái)連續(xù)性政策。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)改革的重要時(shí)期，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。所以，我國(guó)政府要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)認(rèn)知，在出臺(tái)政策時(shí)要確保政策的連續(xù)性。一是要全面調(diào)查房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，將符合地域發(fā)展形式的政策制定出來(lái)，將金融中心城市確定為港口城市；二是各級(jí)部門(mén)需要將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃制定出來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理要求進(jìn)行明確，從而使城市現(xiàn)代化建設(shè)與城鎮(zhèn)居民住房需求的矛盾得到有效緩解；三是將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃制定出來(lái)，對(duì)百姓的住房消費(fèi)進(jìn)行正確的引導(dǎo)，對(duì)保障制度進(jìn)行有效完善，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
3.4構(gòu)建法律法規(guī)體系。完善的法律法規(guī)體系不但能夠使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)秩序得到規(guī)范，而且能夠規(guī)范多元化市場(chǎng)中復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，有效解決常見(jiàn)的矛盾糾紛。因此，要結(jié)合本國(guó)實(shí)際國(guó)情，構(gòu)建一套完善可行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。一是通過(guò)構(gòu)建法律法規(guī)體系，防止政府部門(mén)過(guò)多的干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行；二是通過(guò)相關(guān)的法律法規(guī)體系加快構(gòu)建有利于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系，從而對(duì)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等進(jìn)行優(yōu)化整改，另外房地產(chǎn)交易管理、管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也要包含在房地產(chǎn)法律法規(guī)體系中，房地產(chǎn)政策的頒布實(shí)施要具有較強(qiáng)的穩(wěn)固性、較好的層次性和較高的可操作性，從而作為強(qiáng)有力的法律依據(jù)保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理。
4結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，隨著我國(guó)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到較快發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在不合理政策、不科學(xué)的監(jiān)督管理機(jī)制等問(wèn)題，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成嚴(yán)重制約。我國(guó)政府可以制定合理的政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)節(jié)，以便可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而可以推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)程。
1.前言
隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷更新?lián)Q代，房地產(chǎn)且企業(yè)要生存和發(fā)展，抓好管理是根本。經(jīng)濟(jì)管理是構(gòu)成企業(yè)生產(chǎn)力的重要因素，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和進(jìn)行生產(chǎn)的主要基礎(chǔ)，具有非常重要的作用。經(jīng)濟(jì)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)中的一個(gè)重要體系，是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的一項(xiàng)重要內(nèi)容。大力發(fā)展煤炭行業(yè)高新技術(shù)，提高行業(yè)技術(shù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的改革與發(fā)展，其關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)及其管理，是目前需要加深認(rèn)識(shí)[1]的一個(gè)重要問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部對(duì)某一具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)營(yíng)及管理的一整套相關(guān)的措施、制度、方法的統(tǒng)稱(chēng)，為創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，以維持盈利目標(biāo)和保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)順利進(jìn)行，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的根本目的是為了確定公司與項(xiàng)目管理部門(mén)之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)行目標(biāo)管理等具體的改進(jìn)措施。
2.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題
在我國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)總體趨勢(shì)較為落后，由于企業(yè)規(guī)模、技術(shù)和外部環(huán)境等原因，發(fā)展速度與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業(yè)發(fā)展陷入困境。
2.1 內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)不科學(xué)
房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期，由于人員數(shù)量少，監(jiān)管體制不規(guī)范不完善，往往會(huì)以一種簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)方式進(jìn)行管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)管理和監(jiān)督機(jī)制不健全，過(guò)于簡(jiǎn)單化的組織結(jié)構(gòu)，常常會(huì)出現(xiàn)成員之間分工不明確、組織結(jié)構(gòu)分化不明顯（利、責(zé)、權(quán)）不清，吸引不到關(guān)鍵人才。一般來(lái)講房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定性與其他企業(yè)管理模式不同，經(jīng)營(yíng)與管理規(guī)模上有所不同，財(cái)務(wù)由公司統(tǒng)一核算和管理，項(xiàng)目人員只分工負(fù)責(zé)具體的前期開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)委托、工程管理、廣告銷(xiāo)售等工作、制度上進(jìn)程受阻和難以流動(dòng)，管理上面臨規(guī)模極限，尤其表現(xiàn)為科技人才和管理人才匱乏，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)上崗的技術(shù)人員，文化知識(shí)和科技知識(shí)水平偏低，技術(shù)創(chuàng)新能力不足，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的需求更具多樣性和復(fù)雜性，嚴(yán)重阻礙企業(yè)的生存和發(fā)展。
2.2 外部組織結(jié)構(gòu)不完善、不健全
無(wú)論是經(jīng)營(yíng)者，還是每一個(gè)職工，對(duì)企業(yè)穩(wěn)定地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都很重要外部治理結(jié)構(gòu)存在缺陷。外部機(jī)構(gòu)又稱(chēng)為市場(chǎng)控制機(jī)制，包括產(chǎn)品市場(chǎng)、股票市場(chǎng)和社會(huì)服務(wù)體系。對(duì)于大多數(shù)中小型企業(yè)而言，建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)制。現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)責(zé)，權(quán)，利脫節(jié)；公司內(nèi)部各項(xiàng)目部之間互相攀比現(xiàn)象嚴(yán)重，沒(méi)有具體點(diǎn)的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)，長(zhǎng)期下去就會(huì)渙散斗志，影響效率；在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本不易控[2]制，由于項(xiàng)目管理部門(mén)本身利益和節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支沒(méi)有直接關(guān)系，在遇到困難和矛盾的時(shí)候不能千方百計(jì)去多做工作，造成費(fèi)用成本增加和擴(kuò)大；風(fēng)險(xiǎn)利益機(jī)制不完善，項(xiàng)目經(jīng)理及每個(gè)項(xiàng)目崗位，則是管理的藝術(shù)所在。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，不具備競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力與優(yōu)勢(shì)， 往往沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)的、完善的管理制度體系和人力資源管理體系，難以形成真正行之有效的激勵(lì)與約束機(jī)制，有時(shí)容易形成排外的企業(yè)氛圍，不利于企業(yè)引進(jìn)新的人才。
3.現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的基本做法.
3.1 準(zhǔn)確定位是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。21世紀(jì)由于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，進(jìn)一步提高專(zhuān)業(yè)化分工和協(xié)作，加強(qiáng)外部組織結(jié)構(gòu)的完善發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理正處于多元化和全球化趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，提高整體隊(duì)伍素質(zhì)，明確工作指導(dǎo)思想，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的技術(shù)方法和經(jīng)濟(jì)方法。因此，加強(qiáng)提高房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)有的基礎(chǔ)和原有的優(yōu)勢(shì)，積極的加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的從組力度，不斷的改善和加強(qiáng)自己競(jìng)爭(zhēng)力。在經(jīng)濟(jì)細(xì)胞的互補(bǔ)性和多樣性，從根本上優(yōu)化房地產(chǎn)型企業(yè)的需求生存需求結(jié)構(gòu)與發(fā)展結(jié)構(gòu)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更健康快速的發(fā)展。
3.2 加強(qiáng)建設(shè)文化，為房地產(chǎn)企業(yè)提供保障。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，促使我國(guó)競(jìng)爭(zhēng)與和合作的加劇，使我們能更清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題。優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品、良好的信譽(yù)、人才結(jié)構(gòu)管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。各級(jí)政府都要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)和[3]協(xié)調(diào)，提高房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)和管理創(chuàng)新等方面增強(qiáng)實(shí)力，及時(shí)調(diào)整和完善相關(guān)政策，準(zhǔn)確定位是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走出困境，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。通過(guò)不斷的深化改革，無(wú)論是內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)還是外部組織結(jié)構(gòu)，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)大型化和小型化既有密切相連的社會(huì)化生產(chǎn)體系。
4.結(jié)尾
隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展日趨激烈，為了及時(shí)把握邁向經(jīng)濟(jì)社會(huì)時(shí)展的新趨勢(shì)，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制創(chuàng)新、準(zhǔn)確定位和良好的信譽(yù)一體化發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義
參考文獻(xiàn)：
自從對(duì)住房貨幣化進(jìn)行了改革，使得房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，并且在2004年上升指數(shù)已經(jīng)達(dá)到了高峰。盡管出現(xiàn)了全球性的金融危機(jī)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)了小幅度的下降，之后又出現(xiàn)了上漲。在2010年，我國(guó)政府采取措施遏制了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲， 截止到現(xiàn)在，盡管房屋的銷(xiāo)售量減少，但是，房?jī)r(jià)卻沒(méi)有明顯下降。
雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮景象，但是仍然存在著一些不容忽視的問(wèn)題，這些問(wèn)題的出現(xiàn)主要是由于結(jié)構(gòu)性因素和政策性因素的影響。其中，結(jié)構(gòu)性因素是長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)構(gòu)，主要由地區(qū)經(jīng)濟(jì)和對(duì)外貿(mào)易發(fā)展不平衡所導(dǎo)致的；政策性因素主要由政府調(diào)控行為失當(dāng)、金融政策、住房保障政策等的影響。
2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的若干問(wèn)題分析
2.1房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控行為失當(dāng)
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的壟斷性，其主要表現(xiàn)在土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)形式等的壟斷。開(kāi)發(fā)商為了最大限度的獲得經(jīng)濟(jì)利益，利用各種手段和方法壓縮住房供需數(shù)量，拉大供需差距，從而使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。
房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要包含土地成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等方面。除此之外，政府在拍賣(mài)土地時(shí)，也可以從中獲利，并且還可以從各種稅收方面獲得利益，土地和稅費(fèi)就占房?jī)r(jià)的40%。
隨著改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)的不斷深入，使人們的生活水平得到了快速的提高。企業(yè)和市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大，各個(gè)行業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，利用城市優(yōu)勢(shì)來(lái)不斷的壯大自己，然而，這些都增加了住房的需求，城市土地的價(jià)值逐漸凸顯出來(lái)。從深一層次方面看，城市已經(jīng)成為了政府巨大的投資資源。
在國(guó)內(nèi)有些地區(qū)，土地的直接稅收和間接稅收達(dá)到地方預(yù)算收入的40%，然而土地出讓金收入占政府預(yù)算收入的60%。出現(xiàn)“土地財(cái)政”直接和土地出讓制度有著密切的聯(lián)系?，F(xiàn)如今，土地通過(guò)買(mǎi)斷的形式使用，使得地方政府從中獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。地方政府完全沒(méi)有考慮到后果，這樣的掠奪式的開(kāi)發(fā)將直接阻礙到房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展。
2.2宏觀金融政策調(diào)控失當(dāng)
由于企業(yè)低利潤(rùn)或者是負(fù)利潤(rùn)狀況的出現(xiàn)，使社會(huì)上很多閑置資金存到銀行的機(jī)會(huì)越來(lái)越大。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)如今的資本市場(chǎng)并不完善，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，再加上受實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的速度得到了控制。但是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的投資，如果將這些資本都投入到產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么將是和真實(shí)的消費(fèi)者爭(zhēng)搶房源，從而變相的抬高了房?jī)r(jià)，使原來(lái)人民的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)榱速Y本房，這也成為了很多資本商家投機(jī)的基地。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)實(shí)際的供給和弄虛作假的需求之間的矛盾越來(lái)越突出，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)完全脫離了真實(shí)的價(jià)值，使房地產(chǎn)泡沫形式開(kāi)始膨脹，同時(shí)這又加劇了供需矛盾。
2.3缺少相關(guān)的國(guó)家住房保障政策
國(guó)家的住房保障政策直接關(guān)系到人們的生活，但是，在不斷的嘗試過(guò)程中，政策缺乏可操作性，缺乏法律的約束，結(jié)果導(dǎo)致出現(xiàn)了很多問(wèn)題。再加上保障性住房大多數(shù)建設(shè)在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，盡管價(jià)格比較便宜，但是，由于缺少基礎(chǔ)必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，生活成本的不斷上升，例如：交通費(fèi)用，給中低收入的群體帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效措施
3.1科學(xué)規(guī)劃建筑用地
當(dāng)前，大多數(shù)人認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”就是我們所說(shuō)的“炒地皮”，各級(jí)地方政府只利用土地出租和轉(zhuǎn)讓來(lái)增加地方財(cái)政收入。有些房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)短期向外出租直接獲得利益，例如：商品住宅；有些是長(zhǎng)期向外出租來(lái)獲利，例如：大型商場(chǎng)等。然而，在什么樣的位置建設(shè)什么樣的房子等問(wèn)題我們需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，建設(shè)和諧城市要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀。
3.2充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟(jì)職能作用
根據(jù)目前房地產(chǎn)投資的速度和房市情況，從房市周期論的角度看，目前，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資正處于一個(gè)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在一個(gè)比較有利的上升階段。但是，從目前的房市狀況來(lái)看，近幾年，在科學(xué)發(fā)展觀的正確引導(dǎo)下，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，然而，所謂的調(diào)整指的并不是樓市崩潰進(jìn)行的調(diào)整，而是指導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)入另一個(gè)比較成熟的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，并且出現(xiàn)了很多性?xún)r(jià)比優(yōu)越的產(chǎn)品，促進(jìn)市場(chǎng)走向成熟化。
3.3加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，有效控制地價(jià)
現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)gdp增長(zhǎng)有巨大的帶動(dòng)作用，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所決定的居民住房能力要依靠經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造的市場(chǎng)需求。其原因主要為房地產(chǎn)行業(yè)是土地和金融相結(jié)合在一起的特殊產(chǎn)業(yè)，其中土地是嚴(yán)重缺乏供給彈性的因素，然而，金融在理論上可以無(wú)限供給，而且流動(dòng)性較大。如果房地產(chǎn)行業(yè)深入投資因素，那么就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦市場(chǎng)資金出現(xiàn)突然中斷，將會(huì)直接導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)快速崩潰，同時(shí)也必然會(huì)給相關(guān)產(chǎn)業(yè)和社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)影響和破壞。由此看來(lái)，加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，有效控制地價(jià)，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康順利的發(fā)展下去。
