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時間：2023-05-16 16:18:20
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)市場的基本概念范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
中圖分類號：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02
營銷是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業(yè)績，誰將會擁有市場發(fā)展的主動權(quán)。因此，本文從市場營銷的基本內(nèi)涵及意義出發(fā)，探討當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展現(xiàn)狀以及今后的改進(jìn)與提升策略，對于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績水平的提升以及整體的房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)的借鑒意義。
一、房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵
在探討房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標(biāo)消費(fèi)群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產(chǎn)營銷是市場營銷的一個有機(jī)組成部分，其對于整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)營與發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
（一）房產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)生存的基礎(chǔ)
房地產(chǎn)具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進(jìn)行市場的變現(xiàn)，其在前期的投資才能收回，企業(yè)才能獲得相應(yīng)的市場利潤，從而為今后的發(fā)展奠定一個良好的基礎(chǔ)。市場營銷的業(yè)績以及其所帶來的后續(xù)的收入都是一個房地產(chǎn)企業(yè)得以順利運(yùn)營的重要血液。
（二）房地產(chǎn)營銷是促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力
在今天的國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)已然上升橐桓鮒匾的產(chǎn)業(yè)鏈條，其在帶動居民消費(fèi)、拉動內(nèi)需等方面發(fā)揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展，不僅是一個重大的經(jīng)濟(jì)活動，也是維護(hù)社會穩(wěn)定發(fā)展的重要的民生工程。
（三）房地產(chǎn)營銷是盤活房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵所在
作為房地產(chǎn)市場運(yùn)營體系的重要組成部分，通過房地產(chǎn)營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關(guān)的預(yù)定目標(biāo)，也會從整體上盤活房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營體系。例如，在進(jìn)行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及消費(fèi)需求進(jìn)行必要的把握，從而為后期的房地產(chǎn)商品品質(zhì)的改善與提升來提供必要的反饋與建議。
二、我國房地產(chǎn)市場營銷的現(xiàn)狀
由于諸多層面的原因，我國的整體的房產(chǎn)營銷還存在著以下幾個層面的問題。
（一）房產(chǎn)營銷的方式還不夠豐富
同別的行業(yè)的市場營銷策略相比較，我國的房地產(chǎn)市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產(chǎn)市場營銷方式還需要進(jìn)一步的補(bǔ)充與完善。因?yàn)?，從某種意義上來看，房地產(chǎn)市場營銷的方式越豐富，其所要達(dá)到的市場營銷效果也將越來越傾向預(yù)期的方向發(fā)展。房地產(chǎn)營銷在方式方面的滯后，對于整個行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身對于市場運(yùn)營業(yè)績的準(zhǔn)確性與科學(xué)性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業(yè)的房地產(chǎn)營銷所面臨的挑戰(zhàn)與壓力也會進(jìn)一步的增加。
（二）房產(chǎn)營銷人員的素質(zhì)有待強(qiáng)化
在房地產(chǎn)市場營銷的過程當(dāng)中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業(yè)績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產(chǎn)市場營銷員工的整體素質(zhì)，尤其是營銷層面的專項(xiàng)素養(yǎng)已經(jīng)作為一個重要的議題而提到了議事日程。
（三）房地產(chǎn)營銷思想及策略還需要改進(jìn)
通過市場調(diào)研及分析發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)之所以在市場營銷的過程當(dāng)中沒有獲得比較大的進(jìn)步與發(fā)展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進(jìn)一步的扭轉(zhuǎn)與提升。在信息資訊不斷發(fā)展與變化的當(dāng)下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進(jìn)行很好地與時俱進(jìn)，那么其最后所要面臨的市場發(fā)展壓力則是非常大的。房地產(chǎn)營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團(tuán)體房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績的表現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)市場營銷策略的提升路徑
在今天的房地產(chǎn)市場營銷策略的改進(jìn)過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養(yǎng)的提升方面以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。
（一）要充分把握電子商務(wù)的發(fā)展契機(jī)，注意房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化營銷
今天的年輕的消費(fèi)群體已經(jīng)成為消費(fèi)的中堅(jiān)力量，他們的網(wǎng)絡(luò)購物的習(xí)慣已經(jīng)逐漸成為一種重要的消費(fèi)方式。因此，今后在房地產(chǎn)市場營銷的過程中，要善于借助網(wǎng)絡(luò)來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務(wù)平臺，將網(wǎng)上選房與線下參觀交易有機(jī)地結(jié)合在一起。通過這種方式，今后的房地產(chǎn)營銷將會呈現(xiàn)出更加多元的發(fā)展態(tài)勢。通過眾多的案例可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)借助當(dāng)下比較流行的互聯(lián)網(wǎng)媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發(fā)展與提升。只要充分把握好電子商務(wù)發(fā)展中所帶來的機(jī)遇，今后的房地產(chǎn)市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。
（二）打造一流的房產(chǎn)銷售隊(duì)伍
在上文中已經(jīng)提到，在今天的房地產(chǎn)營銷過程中，營銷隊(duì)伍整體素質(zhì)的不高是營銷行業(yè)業(yè)績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產(chǎn)營銷人員的整體素質(zhì)進(jìn)行提升。一方面，在員工隊(duì)伍的選拔與招聘層面，要注意素質(zhì)的全方位的考察，從源頭上進(jìn)行綜合素質(zhì)的把關(guān)；另一方面，要加大崗位培訓(xùn)的力度，在日常的房地產(chǎn)市場營銷的過程當(dāng)中，通過經(jīng)驗(yàn)的傳授與總結(jié)的方式，幫助房地產(chǎn)市場營銷人員進(jìn)行綜合素養(yǎng)的提升。在進(jìn)行專業(yè)團(tuán)隊(duì)的打造過程中，需要借鑒當(dāng)下比較先進(jìn)的人本主義的思想，通過這種方式整個團(tuán)隊(duì)所具有的價值感與創(chuàng)造力，在市場業(yè)績的開拓與提升層面有一個質(zhì)的飛躍。
（三）思想層面要不斷地與時俱進(jìn)
在思想層面，需要不斷地從房地產(chǎn)市場營銷的大環(huán)境出發(fā)進(jìn)行必要的改進(jìn)與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進(jìn)行前沿的市場營銷理論的學(xué)習(xí)；另一方面，要在房地產(chǎn)整個的行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的過程當(dāng)中，善于把握市場的發(fā)展機(jī)遇，借助利好的商業(yè)發(fā)展政策來實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)營銷業(yè)績的提升。在市場的快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產(chǎn)市場營銷規(guī)模的發(fā)展與提升來提供最大層面的支持。當(dāng)然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進(jìn)的過程中，需要從企業(yè)自身的發(fā)展實(shí)踐入手，結(jié)合市場環(huán)境所呈現(xiàn)出來的特點(diǎn)，將兩者之間進(jìn)行一個很好的對接。在不斷發(fā)展與完善的過程當(dāng)中，更好地將房地產(chǎn)市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。
這一點(diǎn)在今天以及以后的房地產(chǎn)市場營銷體系的發(fā)展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。
總之，房地產(chǎn)營銷水平的提升是一個系統(tǒng)的過程。在這個過程中，制定科學(xué)的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當(dāng)然，在這個過程中要充分把控市場環(huán)境以及其他相關(guān)因素對房地產(chǎn)市場營銷的影響。
四、結(jié)語
本文主要分析了在當(dāng)前的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展策略。隨著我國整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過渡，房地產(chǎn)市場也將會迎來另一個重要的發(fā)展高峰期。因此，本文對于房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產(chǎn)市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。
參考文獻(xiàn)：
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Keywords: Real estate project, logical thinking, mode
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
策劃思維的邏輯起點(diǎn)
策劃與策劃思維
所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發(fā)生的事情所做的當(dāng)前決策，表現(xiàn)為一種借助腦力進(jìn)行模擬操作的理，出主意、想辦法、制定實(shí)施方案。要解決的是做什么、何時做、誰來做、怎么做的問題。任何一個成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結(jié)果，策略是前提，謀劃是關(guān)鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當(dāng)具有資源整合的合理性，實(shí)施運(yùn)作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準(zhǔn)確性和利潤最大化的經(jīng)濟(jì)性，這些基本元素的有機(jī)構(gòu)成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質(zhì)量的根本。
策劃思維的邏輯起點(diǎn)
策劃思維之邏輯起點(diǎn)的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理” 的一般程式而言，無疑，概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)。這里所說的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說是項(xiàng)目概念，也可稱項(xiàng)目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹克花園“運(yùn)動就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個五星級的家”的身份概念和先辦學(xué)校，再建房子的教育概念，以及北京現(xiàn)代城的SOHO概念等都是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)有口皆碑的典范。
如果說上述概念設(shè)計(jì)是從整體規(guī)劃的角度進(jìn)行的，那么，概念設(shè)計(jì)還存在另外一個單體建筑設(shè)計(jì)的領(lǐng)域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨(dú)院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“SOHO”空間，還有所謂的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均為住宅概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)時尚的杰作和代表。
一個時期來，沿海城市房地產(chǎn)市場項(xiàng)目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權(quán)威的肯定，媒體的追捧和消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同。房地產(chǎn)與旅游的整合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概念。產(chǎn)權(quán)式酒店，時權(quán)式酒店引入旅游度假類住宅項(xiàng)目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍(lán)色海岸是這一概念的知名項(xiàng)目。SOHO、E—house是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產(chǎn)的嫁接。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點(diǎn)，是注意力經(jīng)濟(jì)求之難得的發(fā)展商的產(chǎn)品賣點(diǎn)，消費(fèi)者的記憶點(diǎn)，也是目前激烈的房地產(chǎn)市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或者說設(shè)計(jì)為“策劃項(xiàng)目”和“項(xiàng)目策劃”兩個基本概念或范疇，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個基本領(lǐng)域，即“策劃項(xiàng)目”思維領(lǐng)域和“項(xiàng)目策劃”思維領(lǐng)域。 前者重策略，后者重謀劃。根據(jù)對房地產(chǎn)市場不間斷的調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要的各類項(xiàng)目，作為項(xiàng)目儲備，可稱之為軟資源儲備，與資金、土地、管理、關(guān)系，人、財(cái)、物等軟硬件物質(zhì)資源儲備（可稱之為硬資源儲備）進(jìn)行有機(jī)整合，雙向?qū)?，確立項(xiàng)目，并進(jìn)行“項(xiàng)目策劃”。當(dāng)然，這一過程是雙向互動的，即根據(jù)項(xiàng)目儲備尋找資源，根據(jù)已有資源策劃項(xiàng)目，兩相結(jié)合，不可偏廢，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類資源的聯(lián)動和可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)市場由初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產(chǎn)商、投資商面對逐漸走向規(guī)范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證硬資源儲備的同時，不斷加強(qiáng)軟資源儲備，并根據(jù)策劃項(xiàng)目和項(xiàng)目策劃的需要，調(diào)整和健全企業(yè)的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運(yùn)作機(jī)制，可以說是十分必要的。相信有遠(yuǎn)見的發(fā)展商將會越來越重視“策劃項(xiàng)目”對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟(jì)法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。
項(xiàng)目策劃的思維模式
策劃思維有其獨(dú)有的個性特質(zhì)，但決不排斥認(rèn)識過程的一般規(guī)律和科學(xué)思維的基本程序。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過程看成為“信息的輸入、加工、輸出、反饋”等構(gòu)成的信息流動過程。區(qū)分為獲取信息、處理信息、產(chǎn)生方案、效果評估四個階段，對應(yīng)項(xiàng)目策劃的市場調(diào)研、分析論證、方案策劃和市場反饋四個環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。
策劃思維的歸納模式
從自然資源的利用上可把房地產(chǎn)項(xiàng)目歸納分類為：山景項(xiàng)目、水景（江河景湖景及海景）項(xiàng)目、名勝項(xiàng)目等
從區(qū)位上可分為市區(qū)項(xiàng)目、郊區(qū)項(xiàng)目；從規(guī)模上可分為單體住宅樓和住宅小區(qū)；從品質(zhì)檔次上可分為安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、點(diǎn)式住宅等。從渠道上可分為內(nèi)銷房、外銷房（異地銷售或涉外銷售）；從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，此外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方面進(jìn)行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場調(diào)研階段的作用主要體現(xiàn)在對市場信息科學(xué)、有效、準(zhǔn)確的把握上。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場定位十分重要。
1.城市房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析
1.1土地價格的上漲?？梢哉f土地價格的逐年上漲是房地產(chǎn)泡沫形成的直接原因。土地價格包括土地資本價格和土地資源價格兩部分，其中土地資本價格指的就是投入土地所產(chǎn)生的收益，土地資源價值指的就是所說的地租。社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得土地資本價格隨著對土地的高效頻繁利用而不斷上漲，土地的稀缺特性則使得其邊際生產(chǎn)力提高，如此一來收取的土地租金越來越高，土地資源價格上漲也是理所當(dāng)然的。另外，就城市的房地產(chǎn)市場而言，土地的數(shù)量畢竟是有限的，當(dāng)城市的規(guī)模和人口的數(shù)量不斷加大的時候，其對城市土地的潛在需求將會越來越多，這種情況下有限的土地?cái)?shù)量毫無疑問是難以滿足需求的，從而導(dǎo)致土地價格不斷上升，房地產(chǎn)價格也隨之上漲。
1.2流動性過剩。近年來，全球范圍內(nèi)普遍存在著流動性過剩的現(xiàn)象，所謂的流動性過剩指的就是對貨幣的供應(yīng)量遠(yuǎn)超過對貨幣的需求，這種情況決定了少量的商品將會被較多的貨幣所追逐，從而導(dǎo)致商品價格上漲幅度巨大。而房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升其實(shí)就是貨幣流動性過剩的直接產(chǎn)物，和國外相比國內(nèi)的投資渠道相對較為單一，在貨幣流動性過剩的情況下大量的社會資金流向了房地產(chǎn)市場，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價格迅速膨脹，加劇了城市房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和經(jīng)濟(jì)過熱。此外，國際金融資本通過各種手段融入房地產(chǎn)市場也是加劇房地產(chǎn)泡沫問題的一個重要原因。
1.3消費(fèi)預(yù)期的變化。所謂的消費(fèi)預(yù)期指的就是消費(fèi)者根據(jù)自己所掌握的相關(guān)信息對未來的變化進(jìn)行評估和預(yù)測，并以此來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的一種心理行為。消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期變化將會直接影響他們的決策，以房地產(chǎn)為例，在2008年之前石家莊的房價明顯低于其他省會城市的價格，當(dāng)?shù)卣疄榱酥С址康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，適時出臺了一系列政策措施《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》中規(guī)定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減半征收、個人購房可享受契稅額50％的補(bǔ)貼、無公積金職工，有擔(dān)保也可申請公積金貸款等。但是消費(fèi)者根據(jù)自己所掌握的信息產(chǎn)生了預(yù)期心理，很多消費(fèi)者對這些政策持不以為然的態(tài)度，普遍認(rèn)為省下的錢畢竟是小數(shù)，感覺不到有多大的實(shí)惠，他們認(rèn)為房價降低對于老百姓來說才是最大的實(shí)惠。他們還將繼續(xù)觀望房價的走勢，并不急于買房。從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)跟風(fēng)觀望現(xiàn)象，使得2009年房地產(chǎn)市場的施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銷售面積，推動了泡沫的膨脹。
1.4制度與政策性因素。推動城市房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹的制度和政策性因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先是住房保障制度不夠完善。雖然說為了保障弱勢群體的住房，很多城市建立了廉租房制度，但是由于相對較少的廉租房資金來源，因此效果并不是很理想，導(dǎo)致商品房價格不斷上漲；其次是銀行的貸款制度不夠完善。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展是離不開金融機(jī)構(gòu)的支持的，當(dāng)前普遍存在的問題是金融結(jié)構(gòu)盲目的追求信貸規(guī)模，無視信貸過程中的潛在危機(jī)，很多銀行貸款行為是在違反規(guī)定和約束政策情況下進(jìn)行的，金融機(jī)構(gòu)的非理性擴(kuò)張導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
2.城市房地產(chǎn)泡沫的治理以及預(yù)防措施
2.1改革土地出讓制度。土地屬于房地產(chǎn)市場的一級市場，是國家壟斷的，但是土地收益分配不合理、土地投機(jī)行為以及土地交易管理的粗放式等現(xiàn)狀刺激了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹，因此欲要有效地抑制城市房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹，首先要做到的就是對現(xiàn)有的土地出讓制度進(jìn)行改革，對此筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面著手：一是重新調(diào)整土地出讓金的收益分配，在中央政府、地方政府和個人之間建立一種合理的收益分配方式；二是將土地出讓金的管理公開與透明化，以此來減少地方政府尋租得利、降低土地拍賣成本等；三是改革征地農(nóng)民的補(bǔ)償制度，減少因征地引發(fā)的農(nóng)民和政府之間的緊張關(guān)系，為農(nóng)民的收入提供固定來源。
2.2完善住房保障制度。當(dāng)前我國的住房保障體系結(jié)構(gòu)的不完善是商品房價格不斷上漲的一個重要原因，對此筆者認(rèn)為一方面應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持商品房在整個住房供應(yīng)體系中的主體地位，加大中小戶型和中低價位的普通商品房的供應(yīng)量，以此來滿足人們的住房需求，另一方面政府應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、兩限商品房等保障性住房在住房供應(yīng)體系中的比例。當(dāng)然，對于廉租房等保障性住房中的一些問題如保障對象不清楚、管理不規(guī)范等問題也要給予足夠的重視，合理的確定保障性住房的供應(yīng)對象，加強(qiáng)管理，維護(hù)社會公平正義。
2.3利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。分析當(dāng)前我國的房產(chǎn)稅收我們不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅收體系中關(guān)于商品房開發(fā)和銷售的稅收額度是較高的，而對于居民投資性的房產(chǎn)持有則征收較少的稅收，從而導(dǎo)致了居民的投資和投機(jī)需求不斷擴(kuò)大，刺激了房產(chǎn)價格。對此筆者認(rèn)為一方面應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)有的開發(fā)和銷售稅收進(jìn)行整合，以此來降低房產(chǎn)的開發(fā)成本，控制房價，另一方面應(yīng)當(dāng)適度的加大對處于持有期的房地產(chǎn)的稅收力度，以此來提高居民保有房產(chǎn)的成本，減少其投資和投機(jī)需求。
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第一章 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
1998年以來，中央為了拉動內(nèi)需以保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，采取了積極有效的財(cái)政政策，把住宅消費(fèi)放在極為重要的位置上，作為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，隨著沿海以及國內(nèi)大城市房地產(chǎn)逐漸平穩(wěn)發(fā)展，內(nèi)地中小城市房地產(chǎn)也開始迅速的發(fā)展?？傮w上看，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，連續(xù)四年投資和銷售都保持較快增長，增長比例也基本協(xié)調(diào)，商品房價格穩(wěn)中有升，走勢總體平衡。按“十五”規(guī)劃要求以及未來10~20年我國現(xiàn)代化進(jìn)程的進(jìn)一步加快和城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住宅需求和消費(fèi)必將隨之?dāng)U大，市場需求空間極大，房地產(chǎn)投資將成為今后幾年內(nèi)社會投資的一個持續(xù)熱點(diǎn)。
但隨著目前我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一些問題也迅速暴露出來。部分地區(qū)盲目興建高檔公寓、別墅和寫字樓，而適應(yīng)中低收入居民的低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不能滿足需求；部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格上漲過快；一些地區(qū)炒賣房屋現(xiàn)象比較嚴(yán)重等問題。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程是一種預(yù)測將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程,不確定性伴隨其始終；再加上其自身的不利因素決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，因此，很有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)意識，以確保房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
第二章房地產(chǎn)投資及風(fēng)險(xiǎn)的基本概念
2.1 房地產(chǎn)投資
房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益，房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)。
2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接把一定量的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降、損失增加或投入成本增大等不利結(jié)果的可能性。
第三章 導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素
3.1 信息不全不準(zhǔn)，對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測算不精，決策草率
這在1992年-1993年的“房地產(chǎn)熱”中成為“通病”。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目決策草率，所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。
3.2 宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)
表現(xiàn)為；一是前些年嚴(yán)重通貨膨脹；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)市場供求形勢的變化。房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”。這對剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目意味著不利。
3.3 投資商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差
具體表現(xiàn)為：發(fā)展商過分相信自己的“感覺”，而實(shí)際上“感覺”錯了或反了。如有的投資商過分地相信自己會很容易地找到“下家”，將項(xiàng)目脫手，而實(shí)際并未如愿；有的投資者在決策上項(xiàng)目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”，或者對市場的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商過分相信自己的“道”（即通過“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力），而經(jīng)營實(shí)力（開發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力）不足或較弱。項(xiàng)目運(yùn)作中難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的原因。
第四章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征
4.1 房地產(chǎn)的短期投資風(fēng)險(xiǎn)大，長期投資風(fēng)險(xiǎn)低
房地產(chǎn)作為一種投資工具，變動性差，交易成本高，短期內(nèi)其市場需求很難調(diào)整，這就意味著房地產(chǎn)在短期內(nèi)很難脫手或者雖能倉促脫手或易造成較大的損失，另一方面，房地產(chǎn)具有稀缺性，長期使用性，不可替代性，其長期需求是可以調(diào)整的，而且常呈增長趨勢，長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)升值的走勢顯著，對其長期投資的收益也會穩(wěn)定。
4.2 政策與經(jīng)濟(jì)形勢對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響有雙重性
由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)與生產(chǎn)的二重性和房地產(chǎn)供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)特征，使其對政策的變化具有雙重的反應(yīng)。例如，一般認(rèn)為，利率下調(diào)對房地產(chǎn)投資有利，實(shí)際上利率下調(diào)可能使大量資本流向證券市場，引起貸款市場上的貨幣短缺，投資商不得以較高的貨款利率進(jìn)行融資；利率上調(diào)時，資本將部分流回銀行，使貸款市場上的利率短期內(nèi)并不一定下調(diào)。
經(jīng)濟(jì)形勢的變化也存在著同樣的情形，如，經(jīng)濟(jì)繁榮時期，普通消費(fèi)者一般采用租房的方法，而將節(jié)余的資金投入到證券市場以獲得較高的投資收益率，此時住宅的銷售不會看好，寫字樓，工業(yè)廠房比較走俏，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時，普通消費(fèi)者為了保值的需要將會購置住房，住宅為消費(fèi)者看好，而其它物業(yè)可能出現(xiàn)疲軟。
4.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較難預(yù)測，地域性影響較大
房地產(chǎn)是指房屋和土地及其產(chǎn)權(quán)的總稱。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋交易也日趨活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動以外，出現(xiàn)了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產(chǎn)。
(二)公允價值計(jì)量模式的概述
公允價值亦稱公允價格、公允市價，指在一項(xiàng)公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項(xiàng)資產(chǎn)或清償一項(xiàng)債務(wù)所使用的金額。在公允價值計(jì)量下，負(fù)債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。
(三)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量模式的必要性和可能性
1.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質(zhì)特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價值經(jīng)常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的賬面價值將不能如實(shí)地反映其真實(shí)市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。
2.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量具有可能性。市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使得越來越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計(jì)量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應(yīng)用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。財(cái)政部在2014 年1 月26 日了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第39 號一一公允價值計(jì)量》，為公允價值的應(yīng)用提供具體操作指南，改善以前公允價值計(jì)量不一致的狀況，規(guī)范企業(yè)公允價值計(jì)量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。
二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量的現(xiàn)狀
從2007 年準(zhǔn)則實(shí)施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計(jì)量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式運(yùn)用效果與預(yù)計(jì)的相差甚遠(yuǎn)，究其原因是有多方面的。
三、上市公司采用公允價值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響
(一)投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量改善了上市公司財(cái)務(wù)狀況
在投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認(rèn)賬面價值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業(yè)選擇公允價值模式進(jìn)行計(jì)量，會在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表賬面價值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)的償債能力。
(二)投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)波動不可預(yù)見性增強(qiáng)
投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導(dǎo)致公司后期業(yè)績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場不再呈現(xiàn)出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價格波動變化較大，采用公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的價值可能會縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大。
四、建議
(一)加強(qiáng)信息披露
對于該類上市公司，應(yīng)該對投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量的信息披露予以加強(qiáng)。對于投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，要結(jié)合表內(nèi)披露和表外披露，強(qiáng)調(diào)兩者間的勾稽關(guān)系。表內(nèi)披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表日的價值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價值計(jì)量引起的當(dāng)期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據(jù)等。
(二)制定配套稅收政策
一、 美國次級債務(wù)危機(jī)的概念及成因分析
所謂次優(yōu)級抵押貸款證券（次級債）是相對優(yōu)先級抵押貸款證券而言的。抵押貸款證券按獲得本金與利息支付的優(yōu)先次序劃分為不同的等級，優(yōu)先級證券信用等級高，收益穩(wěn)定，可吸引風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的投資者，次優(yōu)級證券風(fēng)險(xiǎn)較高，但是收益也相對于優(yōu)先級證券高，較適合機(jī)構(gòu)投資者。次級抵押貸款是一個高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)。與傳統(tǒng)意義上的標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的區(qū)別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。那些因信用紀(jì)錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
美國次級抵押貸款是面向信用較差或收入較低的借款人提供的抵押貸款，以實(shí)現(xiàn)居者有其屋。該市場在20世紀(jì)90年代中期至2004年期間經(jīng)歷了快速發(fā)展，從1994年的350億美元發(fā)展到2000年的1400億美元，而如今可能高達(dá)8000億美元。這一時期的繁榮得益于當(dāng)時的政策環(huán)境、寬松的信貸環(huán)境，以及資產(chǎn)證券化盛行等多個方面的因素。
次級貸款的發(fā)放是建立在房價不斷上漲及低利率假設(shè)的基礎(chǔ)上。大部分次級貸款基于浮動利率，即貸款利率隨短期利率變動而變動。一旦房價回落利率上升，次級借款人將會面臨無力還貸風(fēng)險(xiǎn)。從2004年中開始，美聯(lián)儲先后17次加息，將基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至5.25%，使得借款人還貸成本激增，遠(yuǎn)超出實(shí)際還貸能力。另一方面，近兩年來美國住房市場逐步降溫，使得房屋所有人的再融資變得更為困難。這最終導(dǎo)致了2006年以來次級抵押貸款拖欠、違約及停止抵押贖回權(quán)數(shù)量的攀升，并使美國包括新世紀(jì)抵押貸款公司在內(nèi)許多貸款公司已撤出次級抵押貸款市場，尋求破產(chǎn)保護(hù)或者被收購。同時，投資于次級貸款證券的基金與投資人也卷入到這場風(fēng)波中并遭受巨額損失，使得危機(jī)影響出現(xiàn)向全球蔓延的跡象?？傊舜挝C(jī)很大程度上反映了次級貸款市場制度上的缺陷。
二、 美國次級債務(wù)危機(jī)對我國資本市場的影響
1.美國次級債務(wù)危機(jī)對我國資本市場的直接影響
通過美國財(cái)政部近日公布的研究報(bào)告顯示，截至2006年6月底，中國機(jī)構(gòu)購入的美國按揭債券總額為 1075 億美元，占亞洲國家購入總量的47.6％。通常，次級按揭債券在整個按揭債券市場中的占比接近 15%。如果單純按照該比例推算，中國機(jī)構(gòu)購入的美國次級按揭債券接近160億美元。中國的金融企業(yè)，如中國銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行等6家上市銀行購買了美國次級按揭債券，但估計(jì)損失甚微。
這表明，受我國國內(nèi)監(jiān)管部門對金融機(jī)構(gòu)從事境外信用衍生品交易管制嚴(yán)格的限制，這些銀行的投資規(guī)模并不大。加之涉及次貸危機(jī)的資金金額比重較小，帶來的損失對各大銀行的整體運(yùn)營而言，影響非常輕微。通過香港股市影響內(nèi)地股市，對內(nèi)地市場產(chǎn)生估值壓力香港是金融自由港，受國際金融市場影響是直接的。而香港市場又有大量兩地發(fā)行的內(nèi)地紅籌股，香港股市上的紅籌指數(shù)的變化通過比價效應(yīng)影響到內(nèi)地股市。經(jīng)過港股市場的持續(xù)暴跌后，當(dāng)前A股對H股的溢價率已逼近90％，達(dá)到了史無前例的高位。同時，在全球股市暴跌的沖擊下，近期恒生指數(shù)已從高位急跌了超過15％，無疑將觸發(fā)A股市場投資者的畏高情緒。當(dāng)前A股投資者仍有慣性做多的觀念，但隨著市場對全球惡劣環(huán)境的認(rèn)識逐漸深化，不排除會出現(xiàn)空頭情緒集中爆發(fā)的可能。短期內(nèi)大盤藍(lán)籌股的上漲將受到制約，并影響指數(shù)的表現(xiàn)，A股的重估將更多地通過結(jié)構(gòu)調(diào)整的方式展開。
那么，香港H 股市場波動到底會對國內(nèi)股市產(chǎn)生多大影響？在市場分割的情況下，應(yīng)該說這種影響是有限的。雖然國內(nèi)居民投資H股的渠道即將被打通，但國內(nèi)主要的機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入H股的渠道仍然不順暢，僅靠個人投資者的力量較難改變目前市場分割的狀態(tài)。
2.美國次貸危機(jī)對中國資本市場的間接影響
這種影響主要表現(xiàn)在心理因素、熱錢流向、管理層的判斷、國內(nèi)企業(yè)的效益和加息等方面。對投資者心理的影響次貸危機(jī)會對投資者信心造成一定的影響。比如，國際對沖基金大規(guī)模減持銀行股的報(bào)道就動搖了銀行股的持股信心。前期中行、工行本身沒有技術(shù)性下跌整理的要求，但受銀行股持股信心動搖的影響，明顯有資金主動性殺跌。雖然中國股市相對獨(dú)立，但經(jīng)過今年幾次“事件”的關(guān)聯(lián)，已經(jīng)在很多投資者心中建立起了比較強(qiáng)的聯(lián)系。次貸危機(jī)會引發(fā)市場投資者信心低落，對風(fēng)險(xiǎn)類資產(chǎn)的偏好度降低。歐美股市大跌就是這種悲觀情緒的集中體現(xiàn)。
同時，次貸危機(jī)會使人們對未來經(jīng)濟(jì)增長信心下滑、減息預(yù)期增加，導(dǎo)致美元匯率可能受到打擊。因?yàn)槭袌鲱A(yù)期美聯(lián)儲很有可能再度降低利率，減輕次級債各方壓力，緩解危機(jī)升級。
3.對我國金融工具創(chuàng)新的影響
美國的次級貸款債券雖然不是嚴(yán)格意義上的金融衍生產(chǎn)品，但其作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，其價格運(yùn)動以及收益水平的波動，都帶有衍生品的某些性質(zhì)。近年來，隨著美國房地產(chǎn)市場持續(xù)上揚(yáng)，住房抵押貸款和伴生的衍生品規(guī)模不斷擴(kuò)大。然而，這種高度合成的信用創(chuàng)造產(chǎn)品并沒有經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)的檢驗(yàn)。隨著2007年年初以來房地產(chǎn)市場日益低迷，次級抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)終于全面暴露。盡管相對于美國及全球金融市場而言，次級債規(guī)模并不大，但這些金融衍生品放大了這一危機(jī)。因此，對于金融創(chuàng)新，不僅應(yīng)看到其對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，還應(yīng)看到其蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)。資本市場是一個信心市場、心理市場、預(yù)期市場，市場的負(fù)面預(yù)期具有海嘯般越滾越大的放大效應(yīng)。在此次美國次貸危機(jī)中，股指期貨不但沒能發(fā)揮穩(wěn)定股市的作用，反而對股市下跌起到了放大預(yù)期和放大傷害的作用。這在目前中國正在加緊推出股指期貨的關(guān)鍵時刻，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，充分做好準(zhǔn)備工作。
4.中國出口企業(yè)受美國經(jīng)濟(jì)陷入衰退的影響
對于外貿(mào)依存度非常高的中國經(jīng)濟(jì)來說，在內(nèi)需的替代作用還沒有完全展開的情況下，如果有美國經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生，中國很難獨(dú)善其身。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，中國經(jīng)濟(jì)增長與國際市場早已緊密相連。如果次貸危機(jī)進(jìn)一步惡化而拖累美國經(jīng)濟(jì)，那么就可能導(dǎo)致美國消費(fèi)減少，進(jìn)而給中國出口產(chǎn)品造成壓力，最終影響境內(nèi)上市公司業(yè)績。
匯豐銀行在2007 年年初發(fā)表的一份報(bào)告認(rèn)為，目前中國的出口有60％是輸出到發(fā)達(dá)國家，其中美國就占了28％，因此美國經(jīng)濟(jì)的放緩將使中國的出口增長受到壓力。在最壞的情況下，次貸危機(jī)可能引發(fā)主要金融市場的崩潰和全球經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重衰退，從而導(dǎo)致中國出口增長的停滯和貿(mào)易順差的消失，這將大幅度降低中國經(jīng)濟(jì)的增長率，從而迫使中國的中央銀行轉(zhuǎn)向降息和放松信貸控制的政策。在此背景下，由貿(mào)易順差擴(kuò)大推動的中國的資產(chǎn)重估過程將逐步結(jié)束，并轉(zhuǎn)換到由銀行主動創(chuàng)造信貸所驅(qū)動的資產(chǎn)重估過程。從現(xiàn)在的情況看，發(fā)生這種前景的可能性仍然相當(dāng)小。加息空間或被進(jìn)一步抑制解決次貸危機(jī)的措施之一是降低利率。一方面，降低利率可以直接拉動經(jīng)濟(jì)，恢復(fù)投資者信心；另一方面，降息也會壓低按揭利率和違約率。如果美國降低利率，那么中國未來的加息空間無疑將繼續(xù)縮小。統(tǒng)計(jì)顯示，目前一年期上海銀行間同業(yè)拆借利率為3.5970％，美元一年期倫敦銀行間同業(yè)拆借利率為5.2450％，二者之間的差距僅為1.6480％?？梢姡绻绹迪?，那么中國的加息空間將繼續(xù)呈縮小趨勢。此外，還將加大人民幣升值預(yù)期。在降低利率、經(jīng)濟(jì)衰退等預(yù)期下，次貸危機(jī)很可能促使美元繼續(xù)貶值。事實(shí)上，自2007 年6 月14 日起，美元指數(shù)一直處于下降通道之中，再破新低不是沒有可能。如果美元貶值，則會相應(yīng)促進(jìn)人民幣升值。
三、美國次級債務(wù)危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的影響分析
美國的房地產(chǎn)與中國有著密不可分的聯(lián)系。美國房地產(chǎn)市場同樣是在低利率、流動性過剩的情況下形成泡沫，泡沫又在高利率和經(jīng)濟(jì)走軟的情況下被擠破。前車之鑒，美國房地產(chǎn)市場的問題，可能讓管理層加大對房地產(chǎn)市場的控制力度，避免形成惡性泡沫。
在中國，居民的住房按揭貸款一直理所當(dāng)然地被認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。這樣一個觀念在中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)大行其道幾年了，而且即使到現(xiàn)在，除了銀監(jiān)會及央行這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)有所察覺之外，房地產(chǎn)市場、商業(yè)銀行對此仍然無動于衷，“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話仍然是房地產(chǎn)市場主流意見。但實(shí)際上，當(dāng)美國打破這種神話時，居民按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就暴露無遺了。這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性就會受到嚴(yán)重質(zhì)疑。從這個意義上來說，對中國有很大警示。
第一，從住房按揭的對象來看，美國的次級債券的次級貸款人的信用還有等級之分，即“次級信用”，但是對于中國的按揭貸款者來說，估計(jì)其中的大部分人連“次級信用”都不及。這幾年，凡是個人要申請住房按揭貸款的，沒有誰不能從銀行獲得貸款。既然人人都能從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上沒有信用等級可分。
在中國房地產(chǎn)市場，不少人甚至利用假信用，大量地從銀行套取貸款炒作房地產(chǎn)。盡管目前國內(nèi)不少個人住房按揭貸款的信用不好，但是在房地產(chǎn)市場價格一直上漲時，這種沒有信用的人就不會暴露出來，因?yàn)檫^高的房價會把這些潛在風(fēng)險(xiǎn)完全掩蓋起來。但是如果中國的房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)必然會暴露出來。
第二，美國次級信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)盡管很高，但是這種風(fēng)險(xiǎn)基本是通過證券化的方式分散了。中國住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行體系內(nèi)。如果房價出現(xiàn)向下逆轉(zhuǎn)的趨勢，這些聚集在銀行的風(fēng)險(xiǎn)就可能爆發(fā)出來。
第三，目前國內(nèi)銀行基本上是國有銀行或國有股份占主要比重的銀行。這些銀行為了其自身短期效益，往往采取對住房按揭盲目擴(kuò)張的做法。它們不僅放寬了個人住房按揭貸款者市場進(jìn)入條件，也不嚴(yán)格遵守銀監(jiān)會相關(guān)指引，甚至采取各種方式規(guī)避這種指引，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大，比如什么加按揭、轉(zhuǎn)按揭等。
第四，從總量來看，美國的住房按揭市場發(fā)展50多年，其住房貸款余額也不過3萬億美元左右，而中國房地產(chǎn)市場剛發(fā)展不到10年，其個人住房按揭貸款余額就達(dá)到2.6萬多億元人民幣（下同），加上公積金住房貸款4000多億元，已經(jīng)超過了3萬億元。這樣高的住房按揭貸款，在房價上漲時，銀行一定會把這些貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但如果中國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)將暴露出來。
在美國次級債危機(jī)后，中國的金融監(jiān)管部門一方面要對美國次級債危機(jī)認(rèn)真研究并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，另一方面該是全面檢討中國銀行的住房按揭貸款的時候。不要讓一些商業(yè)銀行為了短期利益、為了一己之利而讓國內(nèi)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)越積越大。
筆者認(rèn)為，美國次級抵押債危機(jī)的根源在于這種金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身，次級抵押債的機(jī)制從誕生的那一刻起，自身就孕育了危機(jī)的種子，但是，美國的貨幣政策還是應(yīng)當(dāng)為這次次級抵押債危機(jī)承擔(dān)部分責(zé)任。更準(zhǔn)確地說，格林斯潘的超低利率政策不僅導(dǎo)致了隨后的全球性流動過剩，而且也為次級抵押債危機(jī)提供了合適的土壤。簡單地回顧一下，在1994年時，美國的次級抵押貸款還只有350億美元，2000年時增加到1400億美元，而至今，次級抵押貸款余額至少達(dá)到了8000億美元。到2000年后，美國聯(lián)邦儲備銀行就開始不斷降低聯(lián)邦基金利率，這直接刺激了次級抵押貸款需求量的上升。次級抵押貸款的增加又促使了房地產(chǎn)市場的回升，這又使更多的人加入到了次級抵押貸款市場。然而，自2004年6月格林斯潘加息后，連續(xù)17次地提高利率極大地增加了次級抵押借款者的償還負(fù)擔(dān)，他們成了名符其實(shí)的“房奴”。又由于是零首付，違約對借款者又不會造成實(shí)質(zhì)性的經(jīng)濟(jì)損失。因此，歸納起來就是，為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的低利率政策促使了次級抵押貸款的迅速增長，而為抑制經(jīng)濟(jì)過熱和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期大幅度地提高利率的貨幣政策，又直接促使了次級抵押貸款償付危機(jī)的爆發(fā)。
參考文獻(xiàn)：
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［2］虞立琪.美國次級房貸是局部微機(jī).商務(wù)周刊，2007，17.
關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 改革 稅收公平 房價
一、房產(chǎn)稅的基本概念及其目的
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從性質(zhì)上看，房產(chǎn)稅屬于保有稅，即針對不動產(chǎn)保有行為的一種征納。
根據(jù)國務(wù)院1986年9月15頒發(fā)的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅采取從價計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式。從價計(jì)征是指依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計(jì)稅繳納；從租計(jì)征是以租金收入按1.2%的稅率計(jì)稅繳納。《房產(chǎn)稅暫行條例》同時規(guī)定征稅范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。從房產(chǎn)稅所具有的特性來看，房產(chǎn)稅具有兩個目的：一、有利于籌集地方財(cái)政收入。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征集房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集市政建設(shè)資金。二、有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模。
二、房產(chǎn)稅的法律本位分析
2010年5月31日，《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》中指出“深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱，房價上漲過快的背景下，房產(chǎn)稅改革一次次被推上風(fēng)頭浪尖。繼停止向購買第三套及以上提供公積金住房貸款以及對提高貸款首付比例進(jìn)行一系列規(guī)定后，房產(chǎn)稅似乎成了調(diào)整房價的最后救命稻草。誠然，稅收作為國家調(diào)控市場的一種手段，必然能對市場中的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生一定的影響。從征收對象來看，房產(chǎn)稅確實(shí)能夠提高房地產(chǎn)投機(jī)者的價格成本，從而抑制房地產(chǎn)市場的過度投資。
但從房產(chǎn)稅本身所應(yīng)有的性質(zhì)來看，房產(chǎn)稅些許程度上被誤解和扭曲。目前在房價過高的壓力下，房產(chǎn)稅的改革直指個人住房，這無疑是將從沒有產(chǎn)生任何收入的個人手中生生征走一部分稅收，房產(chǎn)稅的征收必將承擔(dān)很大的政治風(fēng)險(xiǎn)。稅收真正的目的是取之于民，用之于民。政府將征納的房產(chǎn)稅用于本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境建設(shè)以促進(jìn)本地區(qū)的繁榮，從而帶動房價上漲。因此，房產(chǎn)稅的征收本意應(yīng)該是促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，但如果將房產(chǎn)稅用于抑制房價，明顯違反了房產(chǎn)稅的本意。
三、房產(chǎn)稅的稅收公平問題
稅收平等權(quán)要求根據(jù)每個納稅人的稅負(fù)能力確定征收標(biāo)準(zhǔn)，即量能課稅。量能課稅主張同等負(fù)擔(dān)能力的人負(fù)擔(dān)同等的稅收，不同納稅能力的人負(fù)擔(dān)不同的稅收。做到量能課稅是非常困難的工作，如個人所得稅就存在顯示公平的問題。具體到房產(chǎn)稅，問題更加復(fù)雜：1、房產(chǎn)稅的征收對象為房屋本身，但房屋所有者的稅負(fù)能力是不一樣的。2、房產(chǎn)稅征收范圍確定，如果只針對商品房勢必造成不公平。我國目前存在商品房，集資房、福利房、合作建房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種住房。針對哪些房屋征收以及設(shè)置多少的稅率都是棘手的問題。3、如何界定納稅人是投資者還是自用者。將投資者和自用者一視同仁，是對自用者的不公平，也會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展造成負(fù)面影響。4、繼土地財(cái)政后，地方政府又會通過房地產(chǎn)稅聚斂大量的稅收。這部分稅收將何去何從，是否能夠用之于民。這部分稅負(fù)會不會轉(zhuǎn)移至購房者和租房者，都是值得關(guān)注的問題。
四、房產(chǎn)稅改革稅制設(shè)計(jì)問題
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.111
在20世紀(jì)70年代，信息不對稱現(xiàn)象便受到美國三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨、阿克爾洛夫、斯彭斯的極大關(guān)注和研究，表明信息在交易雙方的不對稱分布中對市場交易行為和市場運(yùn)行效率產(chǎn)生一系列重要影響[1]，其研究成果為市場經(jīng)濟(jì)提供了一個新的視角，增進(jìn)了人們對市場行為與市場參與者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系等問題的理解，為社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了重要的推動作用。因此，2001年，瑞典皇家科學(xué)院為了表彰他們在“使用不對稱信息進(jìn)行市場分析”領(lǐng)域所做出的重要貢獻(xiàn)而授予諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎。
1信息不對稱概述
信息不對稱是指由于外在環(huán)境的復(fù)雜性、不確定性以及參與者的主觀意圖，交易或合作雙方掌握的與交易或合作有關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時性、連貫性等方面存在的差異。差異發(fā)生在交易契約簽訂之前，容易引發(fā)“逆向選擇”;差異發(fā)生在交易契約簽訂之后，容易引發(fā)“道德風(fēng)險(xiǎn)”。
逆向選擇是指掌握信息較多的一方利用對方對信息的無知而隱瞞相關(guān)信息，獲得額外利益，客觀上導(dǎo)致不合理的市場分配行為。信息不對稱是造成逆向選擇的根本原因，解決的關(guān)鍵是獲得一方的私人信息并傳遞給另一方，建立信息共享渠道。逆向選擇會損害開發(fā)商的重要利益，其解決的方法有四種。一是樹立以顧客為中心的理念，給消費(fèi)者傳達(dá)真實(shí)的信息;二是通過廣告、報(bào)紙、書刊等媒介傳遞可靠信息;三是建立質(zhì)量擔(dān)保，給消費(fèi)者信念;四是建立咨詢機(jī)制，給消費(fèi)者更多的機(jī)會獲取信息。
道德風(fēng)險(xiǎn)是指占有信息優(yōu)勢的一方為自身利益而故意隱藏相關(guān)信息，對另一方造成損害，增加交易的風(fēng)險(xiǎn)性和交易成本的行為，其本質(zhì)上屬于問題。在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂合同后，消費(fèi)者不知道且沒有約束條款限制開發(fā)商的操作過程、缺乏有效的市場監(jiān)督機(jī)制是造成道德風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。要避免道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，需要在合同設(shè)計(jì)中，讓人承擔(dān)一部分不確定性風(fēng)險(xiǎn)并承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任。其解決方法有四種。一是設(shè)計(jì)激勵機(jī)制，使開發(fā)商不利用自己的信息優(yōu)勢改變合同;二是實(shí)施保險(xiǎn)制度，有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn);三是建立長期合同機(jī)制，讓開發(fā)商付出更多的機(jī)會成本;四是完善行業(yè)信譽(yù)體系，控制對方和克制自己的市場行為。
可見，信息不對稱必定導(dǎo)致信息擁有方為牟取自身更大的利益使另一方的利益受到損害，為減少或避免這類行為的發(fā)生或者降低信息搜尋的成本，提高社會資源配置效率，經(jīng)濟(jì)學(xué)家為此提出了許多理論和模型。該理論在彌補(bǔ)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的漏洞的基礎(chǔ)上推動了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的新發(fā)展，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)學(xué)開始由以假設(shè)為基礎(chǔ)的推導(dǎo)理論模型向基于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的理論解釋位移，促使行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的誕生;同時，以信息不對稱為前提的心理博弈和經(jīng)濟(jì)利益較量，為洞察市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行拓寬了理論視角，將對博弈論的發(fā)展起著重要的推動作用，也為轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展中國家進(jìn)行體制設(shè)計(jì)和政策選擇提供了具有啟發(fā)性的思路。
2信息不對稱在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)形式
信息不對稱在各個行業(yè)都廣泛存在，如服務(wù)、制造、銷售等，但在房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)尤為突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易、合同訂立、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等多方面。
2.1房地產(chǎn)交易中的信息不對稱
房地產(chǎn)交易主要針對房屋建筑，涉及的內(nèi)容可以概括為內(nèi)部信息和外部信息兩方面。開發(fā)商掌握的外部信息主要包括市場環(huán)境、房屋的開發(fā)價值和潛在價值、環(huán)境位置、交通狀況及周邊環(huán)境等，甚至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢及風(fēng)險(xiǎn)大小。內(nèi)部信息主要包括構(gòu)成房屋的材料、結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、物業(yè)管理等。作為普通消費(fèi)者，僅知道開發(fā)商公布的外部信息和部分房地產(chǎn)行情內(nèi)容，開發(fā)商有信息的絕對優(yōu)勢，形成了嚴(yán)重的信息不對稱，損害了消費(fèi)者的利益。
2.2合同訂立中的信息不對稱
根據(jù)合同法的規(guī)定，合同訂立是指當(dāng)事人雙方經(jīng)充分協(xié)商并達(dá)成一致，但房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商單方面制定合同文本，消費(fèi)者只有簽字權(quán)，對于其中的條款即使有異議，也只能接受，無法改變。開發(fā)商制定合同條款時在符合法律法規(guī)的前提下，盡可能地保護(hù)自身的利益，對消費(fèi)者造成不利情景。一般消費(fèi)者對于合同的相關(guān)知識了解甚少，不能有效通過合同維護(hù)自身的正當(dāng)合法權(quán)益，而且當(dāng)維護(hù)權(quán)益需要付出成本時，大多主動選擇放棄。
2.3房屋質(zhì)量方面的信息不對稱
在房地產(chǎn)市場交易中，消費(fèi)者得到最終的實(shí)物。對于構(gòu)成實(shí)物的實(shí)體結(jié)構(gòu)、內(nèi)部構(gòu)造、使用材料等不可見部分信息幾乎不知，如房屋的尺寸縮水。開發(fā)商為了節(jié)約成本對于材料經(jīng)常以次充好、偷工減料等，消費(fèi)者只能看到表觀而不能看到內(nèi)部，許多質(zhì)量問題只有在一定時間后才能發(fā)現(xiàn)。
2.4物業(yè)管理方面的信息不對稱
現(xiàn)階段的物業(yè)管理模式主要有兩種：專業(yè)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商的人員，而我國大多數(shù)屬于后者。物業(yè)管理需要有較高的管理水平，好的服務(wù)質(zhì)量，要有公平客觀的服務(wù)意識，能為消費(fèi)者解決切實(shí)問題。但房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常由自己專門的物業(yè)部門來進(jìn)行物業(yè)管理，遇到事情追究責(zé)任時，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商互相推責(zé)，權(quán)責(zé)難以限定，物業(yè)管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消費(fèi)者沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利，沒有雙向的選擇機(jī)制，缺少有效監(jiān)管與制度，消費(fèi)者在購房后許多問題得不到有效解決。因此相關(guān)部門需要不斷完善制度，大力推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使其正規(guī)化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、廣泛化。
3信息不對稱對房地產(chǎn)市場的影響
信息不對稱對房地產(chǎn)市場的影響是深遠(yuǎn)的、重大的。在房地產(chǎn)市場中消費(fèi)者明顯處于信息劣勢地位，而開發(fā)商作為人，掌握著產(chǎn)品開發(fā)的全部信息，在許多方面信息都占有絕對優(yōu)勢。開發(fā)商為了贏得更多的利益，會利用自身的信息優(yōu)勢及一切資源來損害消費(fèi)者的權(quán)益。根據(jù)資料分析，我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段，在制度不夠完善、監(jiān)管不全面的情況下，由于信息不對稱而引起的逆向選擇、道德風(fēng)險(xiǎn)、交易率低下等問題已嚴(yán)重阻礙行業(yè)的發(fā)展，長此以往必將影響經(jīng)濟(jì)的大趨勢。
3.1房地產(chǎn)市場中逆向選擇影響
開發(fā)商與消費(fèi)者對于房屋建筑質(zhì)量信息的不對稱，會造成“逆向選擇”。房地產(chǎn)市場中，房屋的質(zhì)量參差不齊，價格與質(zhì)量呈線性關(guān)系，好質(zhì)量相對房價較高。開發(fā)商掌握著工程實(shí)體資料，清楚知道房屋的質(zhì)量狀況，而消費(fèi)者僅知道市場上房屋交易的平均質(zhì)量，對于有質(zhì)量缺陷的信息全然不知。因此，期望的購買價格只是按平均質(zhì)量水平所對應(yīng)的價格，消費(fèi)者傳統(tǒng)消費(fèi)心理希望物美價廉，大多數(shù)消費(fèi)者在購買房屋時首先考慮的因素是房價，并選擇價格較低的進(jìn)行購買，結(jié)果消費(fèi)者會購買市場上房屋質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，而高質(zhì)量的產(chǎn)品被空置，失去交易機(jī)會，造成“劣勝優(yōu)汰”的現(xiàn)象。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商為了銷售房屋產(chǎn)品以盡快回籠資金并賺取利潤，往往會重新評估市場、重新定位房屋品質(zhì)及房價，以滿足消費(fèi)者的需求。這種通過改善房屋質(zhì)量而降低價格，使整個市場充滿太多劣質(zhì)產(chǎn)品，必將影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
3.2房地產(chǎn)市場道德風(fēng)險(xiǎn)影響
信息不對稱同樣會造成道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在市場上消費(fèi)者了解到的信息都是開發(fā)商為了宣傳該商品的正面信息。開發(fā)商為了贏得市場和消費(fèi)者認(rèn)同，在房屋的廣告宣傳中通常夸大實(shí)際的外在環(huán)境效果，通過電腦處理出一些精美效果裝飾圖等，對于實(shí)質(zhì)性信息，房屋內(nèi)部構(gòu)造、材料使用情況、潛在質(zhì)量問題等都隱藏起來，給消費(fèi)者一個美好的藍(lán)圖。由于信息不對稱，消費(fèi)者無法知道隱藏的信息，一般根據(jù)知道的信息來判斷，往往會改變原來的消費(fèi)心理。在簽約后，開發(fā)商同樣通過信息不對稱，在工程中通過對材料的使用、設(shè)計(jì)、容積率等變換來獲取利益，從而損害消費(fèi)者利益，造成墻體開裂、漏水等質(zhì)量問題，使消費(fèi)者權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害。
3.3對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響
房地產(chǎn)市場中信息不對稱不僅對消費(fèi)者利益造成損失，還對社會經(jīng)濟(jì)影響較大。房地產(chǎn)市場每年使用資金上萬億，開發(fā)商注重對高品質(zhì)、高檔房屋的建設(shè)開發(fā)，缺少與收入水平相適應(yīng)的房屋開發(fā)。開發(fā)商為賺取利潤，高檔房屋開發(fā)數(shù)量較多，但是需求量較大的小戶型的住房開發(fā)量較少，高檔房的供給量遠(yuǎn)大于需求量，小戶型的房屋需大于供，使供需關(guān)系結(jié)構(gòu)不對稱，大量消費(fèi)者的需求得不到有效滿足;同時大量高檔小區(qū)房屋空置，不僅損害了土地資源利用率，還使大量資金被固定在房屋中，無法進(jìn)行流通，開發(fā)商資金的使用風(fēng)險(xiǎn)也增大，因此，消費(fèi)者的消費(fèi)需求不能有效釋放，影響著市場經(jīng)濟(jì)中擴(kuò)大內(nèi)需的發(fā)展。
總之，信息不對稱對開發(fā)商、消費(fèi)者、社會經(jīng)濟(jì)都有影響，開發(fā)商面對“逆向選擇”，好質(zhì)量的房屋被空置、無法出售而缺少競爭力，消費(fèi)者面對逆向選擇，很難買到自己期望的房屋，對于房地產(chǎn)市場而言，信息的不對稱造成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的低迷，交易率低下，阻礙擴(kuò)大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)需求轉(zhuǎn)型，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
4房地產(chǎn)市場中信息不對稱問題的解決對策
4.1建立完善的社會信用評價機(jī)制
信用是聯(lián)結(jié)不同經(jīng)濟(jì)主體之間平等關(guān)系的紐帶，為所有進(jìn)入市場的主體建立信用記錄，是當(dāng)前亟待解決的社會問題。有了信用記錄，市場行為的參與者就可以很便捷地獲得利益相關(guān)者的誠信數(shù)據(jù)，為自身做出正確決策、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益奠定良好基礎(chǔ)。建立信用記錄，關(guān)鍵是借助社會公共資源，依靠網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺，以法律法規(guī)、部門規(guī)章及相關(guān)制度為準(zhǔn)繩，以守法、守信（市場交易信用和合同履行信用）、守德（道德和倫理信用）、綜合實(shí)力（經(jīng)營、資本、管理、技術(shù)）為綜合評價指標(biāo)，建立高增值的守信獎勵機(jī)制和高力度的失信懲罰機(jī)制。在交易過程中，一旦有失信行為，錄入信用管理系統(tǒng)予以公示，并根據(jù)情節(jié)輕重，進(jìn)行法制教育，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和社會輿論等綜合懲治措施，提高失信成本，使失信者得不償失。目前，雖有不少開發(fā)商探索出一套符合誠信原則、促進(jìn)公平交易的營銷模式，如：公示合同文本、延期交房按天賠付違約金等，但交易糾紛、投訴仍不絕于耳，離房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展、持續(xù)發(fā)展仍有不小的距離。因此，建立房地產(chǎn)業(yè)“社會誠信綜合評價體系”，通過無限地放大信用缺失的成本，擴(kuò)大守信者信用額度，可以有效解決房地產(chǎn)營銷中因信息不對稱帶來的誠信問題。
4.2建立透明的網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)
信息不對稱是市場經(jīng)濟(jì)的弊病，要想減少信息不對稱對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的危害，政府應(yīng)在市場體系中發(fā)揮強(qiáng)有力的作用。與建立信用的社會評價機(jī)制的方法不同，政府規(guī)制具有強(qiáng)制性。目前，政府采取的房屋建筑質(zhì)量規(guī)范、物業(yè)管理?xiàng)l例、通用的合同文本、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格認(rèn)定制度等，對緩解房地產(chǎn)市場信息不對稱問題雖有一定作用，但效果不佳。結(jié)合現(xiàn)實(shí)交易情況來看，如果政府對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行政策調(diào)整，建立商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實(shí)施透明、陽光的銷售方式，培育誠信中介機(jī)構(gòu)等，可以改變房產(chǎn)交易中消費(fèi)者的劣勢地位，有效促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。
建立商品房網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)，實(shí)施透明、陽光的銷售方式，將改變銷售信息完全由開發(fā)商掌握的傳統(tǒng)銷售模式，為雙方平等交易創(chuàng)造公平、公正的銷售模式。在過去幾年中，銷售控制表被許多開發(fā)商、銷售商視為銷售秘訣，通過認(rèn)購客戶積累、分批推盤、價格不斷拉升等人為手段，造成樓盤熱銷乃至脫銷的氛圍，以吸引更多的購房客，創(chuàng)造購房沖動，從而帶動樓盤快速銷售，創(chuàng)下了多個銷售當(dāng)天即清盤的業(yè)界“奇跡”。房地產(chǎn)開發(fā)者的銷控行為，使不在乎樓盤居住價值，只在乎賺取差價的投資越來越多，從而擠壓自住型購房者的需求，造成供求關(guān)系的緊張。建立網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實(shí)施透明、陽光的銷售方式，有利于讓消費(fèi)者掌握更多的房產(chǎn)信息，消除消費(fèi)者在房產(chǎn)交易中不平等的地位。從總體上來說，網(wǎng)上公示樓盤信息，觸動了房產(chǎn)交易中的利益格局，使消費(fèi)者能以最低的成本獲得足夠的買房信息，改變房地產(chǎn)市場信息不對稱的狀況。
除此之外，培育誠信中介機(jī)構(gòu)，建立信息對稱的機(jī)制，將改變交易中消費(fèi)者的劣勢地位，有利于消費(fèi)市場的信息和諧。目前房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對解決信息不對稱現(xiàn)象有一定作用，但市場的魚龍混雜、從業(yè)人員素質(zhì)低、誠信度差，將極大削弱其應(yīng)有的作用。要解決該問題，需要一大批信譽(yù)好的、公正的、專職的經(jīng)紀(jì)人從事中介工作，以獲得開發(fā)商的“私有信息”，并變成買家的“共享信息”，實(shí)現(xiàn)信息對稱。
4.3建立誠信的信息市場體系
對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要敢于把自己的“私有信息”變?yōu)椤肮蚕硇畔ⅰ保鲃酉蛐畔⒉粚ΨQ給消費(fèi)者帶來的疑慮，樹立“誠信為本”職業(yè)操守，真誠地向消費(fèi)者提供完整、真實(shí)的商品信息，以吸引更多的顧客，尤其是售樓書和商業(yè)廣告，應(yīng)力求妥當(dāng)可信，樸實(shí)無華。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要努力增加自身的信息含量，仔細(xì)研究消費(fèi)人群的偏好，最大限度地獲得消費(fèi)信息，以最快的速度建設(shè)消費(fèi)者滿意的商品房，將信息經(jīng)濟(jì)作為盤活整個市場的原動力。對消費(fèi)者而言，要充分利用信息社會的各種資源，從多方面、多渠道獲取更多的商品信息，當(dāng)消費(fèi)者掌握了真實(shí)的商品信息時，才可能獲得房產(chǎn)交易中的平等地位。但需要特別指出，開發(fā)商和消費(fèi)者由于各自利益的不同，總會制造一些不對稱信息，以獲取自身利益的最大化。因此，真正意義上的房地產(chǎn)“信息對稱”銷售是不可能出現(xiàn)的，開發(fā)商與消費(fèi)者信息不對稱的狀況始終會存在。
參考文獻(xiàn)：
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一、 資產(chǎn)證券化融資理論的介紹
1．資產(chǎn)證券化融資的基本概念
國內(nèi)外專家學(xué)者對于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點(diǎn)：一是證券化 資產(chǎn)必須能夠從原始持有 人的總資產(chǎn)池 中剝離出來，通過一些 運(yùn)作安排實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益的獨(dú)立性：二是證 券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來可預(yù)測的收益。本文認(rèn) 為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來可預(yù)見 的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來．通過結(jié)構(gòu)性重組實(shí)現(xiàn) 與 原權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)隔離，再輔 以獨(dú)特的信用增 級和信用評級，發(fā)行 基于資產(chǎn)價值和未來收益 的資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資從信用關(guān) 系的角度分析，資產(chǎn)證 券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證 券化融資屬于“二級證券化”的范疇。
2．資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式
資產(chǎn)證券化融資 的運(yùn)作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實(shí)轉(zhuǎn)移 、風(fēng)險(xiǎn)隔離和信用增級 的操作；這個證券化的過程需要一個嚴(yán)謹(jǐn)而有效的交易結(jié)構(gòu)來保證融 資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個運(yùn)行主體：融資發(fā)起機(jī)構(gòu) 、特殊 目的載體、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu) 、信用增級機(jī)構(gòu) 、證券承銷機(jī)構(gòu)等。
3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容
一個完整的資產(chǎn)證券化融資運(yùn)作過程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險(xiǎn)隔離、信用評級、信用增級三個部分。風(fēng)險(xiǎn)隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運(yùn)作的關(guān)鍵，它是通過證券化的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”來實(shí)現(xiàn)的。信用級別是專業(yè)信用評級機(jī)構(gòu)通 過一整套簡 單的符號。信用增級是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來保護(hù)投資者利益的技術(shù)。
4．資產(chǎn)證券化的價值分析
(1)從 融資者的角度 ，其價值實(shí) 現(xiàn)主要體現(xiàn)在 以下幾 個方面 ：增 強(qiáng)資產(chǎn)流動性 ，降低融 資成本 ；分離信 用風(fēng)險(xiǎn) ，拓寬融資渠 道 ；改善負(fù)債結(jié)構(gòu) ，提高資本效率 ：增加 企業(yè)收入 ，提高管理水平。
f2)從投資者的角度 ．是價值 實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在 以下 方面 ：獲得較 高的投資收益以及 較大的流動性 ：具有較低的投資風(fēng)險(xiǎn) ：突破投資 限制，拓寬投資渠道 。
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國發(fā)展 的可行性分析
我國改革開放 2O多年來 ．房地產(chǎn) 的迅速 崛起 與證券 市場的快速發(fā)展與繁榮 ，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成 為可能 。
（一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化 的宏觀環(huán)境 日趨成熟
1．宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)有效投 資和有效需求進(jìn)行拉動。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)新 的積極增長點(diǎn) ，發(fā)展資產(chǎn)證券化 的融 資模式 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們 在上海 、深圳 、北京等發(fā)達(dá)城市進(jìn)行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域 的初步嘗試 ，并取得 了一定成效 。
2．土地產(chǎn)權(quán) 和房地產(chǎn)權(quán) 改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供 了前提條件 。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件 ；土地使 用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益 的分 割提供 了條件 ，為推廣房地 產(chǎn)資產(chǎn)證券化做 l『積極的準(zhǔn)備 。
3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 。從整個 國家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看 ，我 國的金融體制改革不斷深化 ，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 良好 ，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。
4．國家 針對房地產(chǎn) 金融領(lǐng)域 的違規(guī)操作 現(xiàn)象 ，自 2001年以來連續(xù) 出臺了一系列促進(jìn)金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策 ，繁榮 的房地產(chǎn)市場 和規(guī)范發(fā)展的金融 市場 為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
(二)初步具 備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微 觀基礎(chǔ)
1．房地產(chǎn)市場存在 巨大 的資金 缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化 ，在金融市場上直接 向社會大眾融資 ，才能較好的解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾；龐大 的住房消費(fèi) 市場的資金來源也不可能單純依靠國家財(cái)政或者銀行存款 ，住房 消費(fèi)的直接融 資勢 在必行 ．推行 房地 產(chǎn)證券化成為一種必然
2．住房抵 押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我 國隨著住房 貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來 ，住房抵押貸款不斷上升 已初步形 成規(guī)模
3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體
4．日趨規(guī)范的資本 和證券市場 。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國 已形成基本框架 ，資本市場 的發(fā)展不僅 為房地 產(chǎn)證券化提供 了市場規(guī)模 ，也因資本市場證券 品種豐 富而使房 地產(chǎn)融 資形 式有 多樣化的選擇 。
(三)政府的推動作用
證券化 是一種市場行 為．但 也離不開政府 的有力支持 ，特別是在制度 的改革和金融政策的推進(jìn)方 面上 。 綜上所 述 ，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券 化在我 國雖不 具備大規(guī)模推進(jìn) 的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進(jìn)發(fā)展是非常必要的。
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析
(一)國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺的基本模式
在 國外 ，已逐漸形成 了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn) 證券化的融資模 式 ；分別是以股份制項(xiàng) 目公 司為平 臺的公 司型模 式和以第三方信托 機(jī)構(gòu)為平臺的信托型模式 。不 同平臺開展 的資產(chǎn) 證券化融資有不 同的核心運(yùn)作，不同平 臺也會有不 同的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項(xiàng) 目公司是為了使后者成為項(xiàng) 目資產(chǎn)的載體并充 當(dāng)特殊 目的機(jī)構(gòu)開 展資產(chǎn)證券化融資 ，是國外房地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化融 資普 遍采用融資平 臺 ，適用于大型或者特大 型的長期房地產(chǎn)項(xiàng) 目融資。從制度功能上 講，信托具有 的財(cái)產(chǎn)隔離機(jī)制 能夠很方便實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險(xiǎn)隔離 ，因此它在國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實(shí)踐中使用得很普遍 。
(二 )對我國實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)分析
1．體制的制約
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革 ．專業(yè)銀行商業(yè)化 、利率市場化、項(xiàng) 目業(yè) 主負(fù)責(zé)制等舉措都是改革 的重大步驟 ，但這些 目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個相 當(dāng)長 的過程。這也在一定程度 上制約 了我國房地產(chǎn)證 券化進(jìn)程 。
2．資本市場的制約
（1)現(xiàn) 階段 ．國證券市場雖然發(fā)展迅速 ．但仍屬 于初級 階段 ，市場容量和市場規(guī)模十分有限 ：
(2)目前 我國證券市場很不規(guī)范 ，難以識別證券的優(yōu)劣 ；
f3)房地產(chǎn)證券流通市場要承受證券市場和房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險(xiǎn) ：
f4)我國現(xiàn)階段還沒有真正權(quán)威性的評級機(jī)構(gòu) ；
(5)缺乏專 門的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司和推行房地產(chǎn)證券化所需 的專 門人才 ：
3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性
我 國現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中 ，缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因?yàn)樵趪鴥?nèi)出現(xiàn)的時間還不長 ．實(shí)施過程 中難免存在種種困難 。
4．信用制約
現(xiàn)階段．我 國尚無完整 意義上的個人信用制 度 ，銀行很難對借款人的資信狀況做出準(zhǔn)確判 斷，對信貸業(yè)務(wù) 的前 的貸前調(diào)查 和對 貸款風(fēng)險(xiǎn)的評價顯的困難重重。
5．房地產(chǎn) 金融市場一級市場欠發(fā)達(dá)
我 國長期實(shí)行 的福利 住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有 獲得真正 的發(fā)展 ．尤其是 國有 四大銀行在金融市場的壟斷地位 ，決定 了我國房地產(chǎn)金融市場 以非 專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為 主體。
四、國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對我國的啟示
（一）國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 的融資模式對我國房地產(chǎn)證券化的啟不
1．創(chuàng)造 良好的房地產(chǎn) 汪券化的制度環(huán)境
繼續(xù)深化房地產(chǎn)制 度 、金融制度和企業(yè)制度改革 ，規(guī) 范資本市場特別是證券交易市 場的運(yùn)作 ，加快制定和健全相關(guān)法律 法規(guī) ，為我 國房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個 良好的外部環(huán)境 ．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立化 、法律化 和人格化
2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保 體系 ，培育多元化的投資主體
建贏專 門的政 府擔(dān) 保機(jī)構(gòu) ；積極開展各種信托業(yè) 務(wù) ；成立由國家控 股或政 府擔(dān)保 的抵押 證券公 司，收購各商業(yè)銀行 的抵 押貸 款 ，并 以此 為基礎(chǔ) 發(fā)行抵 押貸款 證券。
3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要 的環(huán)境
加快商 業(yè)銀行 的轉(zhuǎn) 制步伐 ；組建全 國性的住房銀行 ；完善一級市場 的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制：規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè) 。
4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金
借鑒美國模式 ，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起 ，具體資產(chǎn) 管理 由專業(yè)的投資顧問操作。
（二）我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇
不同的房地產(chǎn)證券化模式 ，其運(yùn)行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的國家或地 區(qū)。這種不同會更加明顯 。在我 國還是半空 白的情況下運(yùn)作 ．可以嘗試從 以下幾個方面來探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路 ：
1．確定證券化資產(chǎn) ，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析 自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進(jìn)行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類匯集形成一個資產(chǎn)池。基礎(chǔ) 的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化 的成功與否。
2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 ：這是證券 化過程中非常重 要的一個環(huán)節(jié) ，在典型的資產(chǎn)證券化模式 中，會通過一個 專門的中介機(jī)構(gòu) ，也稱特殊 目的機(jī)構(gòu)(SPV)，通過對原始資產(chǎn)的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險(xiǎn)隔離和破產(chǎn)隔離。
3．信用增級和信用評級 ；為了吸引投 資者 ，改善發(fā)行條件 ，必須對資產(chǎn)支持證券進(jìn)行信用增級 ，以提高所發(fā)行的證券的信用級別。
4．發(fā)行證券及支付價款 ；專門機(jī)構(gòu)將經(jīng)過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進(jìn)行。一旦發(fā)行成功 ，專門機(jī)構(gòu)就將從證券承銷商那里獲得的發(fā)行 收人按事 先約定的價格支付給原始 的權(quán)益人。
5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專業(yè)的服務(wù)商來進(jìn)行 ，這個服務(wù)商可以外請，也可以由原始權(quán)益人來擔(dān) 任 ，因?yàn)樵紮?quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況 ，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn) 的專門技術(shù)和充足人力 。至此 ，整個 資產(chǎn)證券化過程告結(jié)束。
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中圖分類號：F830.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：1007-4392(2011)02-0048-03
2007年爆發(fā)、影響持續(xù)至今的本次全球性金融危機(jī)表明，僅僅依賴微觀審慎監(jiān)管不足以維護(hù)金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長，因?yàn)槲⒂^審慎監(jiān)管將經(jīng)濟(jì)波動視為外生風(fēng)險(xiǎn)，忽視了金融機(jī)構(gòu)自身行為的系統(tǒng)性影響。因而，應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)有金融監(jiān)管體系進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加強(qiáng)宏觀審慎監(jiān)管、構(gòu)建宏觀審慎與微觀審慎監(jiān)管有機(jī)結(jié)合的金融監(jiān)管框架，已成為國際社會共識。
一、宏觀審慎監(jiān)管的基本概念
就概念而言，宏觀審慎監(jiān)管是一個相對于微觀審慎監(jiān)管的概念，指金融臨管當(dāng)局為減少金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)波動給金融體系帶來的損失，從金融體系整體而非單一機(jī)構(gòu)角度實(shí)施的監(jiān)管。與微觀審慎監(jiān)管相比，宏觀審慎監(jiān)管最突出的特點(diǎn)是更加著眼于整個金融體系而不是單體機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)關(guān)注單體機(jī)構(gòu)之間的相互作用及金融機(jī)構(gòu)面臨的共同風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：微觀審慎監(jiān)管則主要著眼于單體機(jī)構(gòu)的健康狀況，較少考慮個體之間的關(guān)聯(lián)度以及個體機(jī)構(gòu)共同行為對整個金融體系的影響，主要目標(biāo)是通過防止單體機(jī)構(gòu)失敗或倒閉的外部性來保護(hù)存款人和投資者利益。
二、宏觀審慎監(jiān)管政策工具
金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個方面，一是金融機(jī)構(gòu)的“同質(zhì)化”問題，即隨著金融機(jī)構(gòu)之問依賴性和關(guān)聯(lián)性的增強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)暴露日益趨同，在受到外部沖擊時同時倒閉的可能性不斷增大。二是金融體系與經(jīng)濟(jì)周期的“共振”問題，即金融體系內(nèi)在順周期性以及新資本協(xié)議、新會計(jì)準(zhǔn)則等外部規(guī)則對順周期性的強(qiáng)化，一定程度上會放大經(jīng)濟(jì)周期，加劇經(jīng)濟(jì)波動。
宏觀審慎監(jiān)管的提出，就是力求增加和強(qiáng)化傳統(tǒng)的資本、撥備等微觀審慎監(jiān)管政策工具應(yīng)對系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的功效。一方面，高度關(guān)注同一時點(diǎn)上金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)及相互關(guān)聯(lián)，可采用政策工具主要包括適度擴(kuò)大監(jiān)管范圍、對具有系統(tǒng)重要性的機(jī)構(gòu)實(shí)施更審慎的監(jiān)管、改進(jìn)對交易對手的風(fēng)險(xiǎn)管理和建設(shè)更有效的市場基礎(chǔ)設(shè)施等。當(dāng)前國際上關(guān)注的重點(diǎn)是如何界定具有系統(tǒng)重要性的機(jī)構(gòu)以及應(yīng)對其實(shí)施哪些更為審慎的臨管標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，通過緩解金融體系的順周期性來減小經(jīng)濟(jì)的周期性波動幅度和頻率，主要政策工具包括逆周期資本、動態(tài)撥備、杠桿率、逆周期信貸政策和壓力測試等，目的是在經(jīng)濟(jì)上行期控制信貸和資產(chǎn)價格過度增長，并促使銀行建立逆周期資本和撥備，吸收和消化經(jīng)濟(jì)下行周期可能產(chǎn)生的損失，防止經(jīng)濟(jì)在下行期過度收縮。
實(shí)際上，宏觀審慎和微觀審慎監(jiān)管所使用的政策工具基本相同，如都會采用資本監(jiān)管、撥備、杠桿率、審慎信貸標(biāo)準(zhǔn)和其他風(fēng)險(xiǎn)管理要求等政策工具，只是政策工具的著眼點(diǎn)和具體運(yùn)用有所不同。如微觀審慎監(jiān)管會在整個經(jīng)濟(jì)周期上，對所有機(jī)構(gòu)運(yùn)用統(tǒng)一的資本監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；而宏觀審慎監(jiān)管則會針對系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提出隨經(jīng)濟(jì)周期變動的逆周期資本要求，也會對系統(tǒng)重要性機(jī)構(gòu)提出附加資本要求，這一思路同樣適用于撥備和其他審慎臨管工具。
三、宏觀審慎監(jiān)管政策實(shí)踐
雖然宏觀審慎監(jiān)管在此次危機(jī)之后才引起了國際社會廣泛關(guān)注，但宏觀審慎臨管的實(shí)踐卻很早就有。本文分別分析貸款成數(shù)比(Loan-to-Value Ra-tio，LTV)和動態(tài)撥備制度(Dynamic Provisioning)在各國監(jiān)管實(shí)踐中的運(yùn)用和功效。
(一)貸款成數(shù)比(Loan-to-Value Ratio.LTV)
這一政策工具屬于以控制信貸增長為目的、直接針對金融體系特定細(xì)分市場不平衡現(xiàn)象的“精確制導(dǎo)型”監(jiān)管措施，目前主要在新興經(jīng)濟(jì)體得到運(yùn)用，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的監(jiān)管實(shí)踐還不多。根據(jù)全球金融系統(tǒng)委員會2009年底的一項(xiàng)調(diào)查，在接受調(diào)查的司法轄區(qū)中，共有11個使用過貸款成數(shù)監(jiān)管，其中9個來自新興經(jīng)濟(jì)體，2個來自發(fā)達(dá)國家。
1 香港地區(qū)。
為抑制房地產(chǎn)市場泡沫，香港自1991年起實(shí)行最高為70％的住宅按揭貸款成數(shù)比。香港《銀行業(yè)條例》中對住宅按揭貸款成數(shù)的監(jiān)管要求為“無論購買價格和資產(chǎn)市場價值哪個更低，銀行貸款本金總額不得超過購買價格或資產(chǎn)市場價值的90％”，巴塞爾資本協(xié)議第一版正式實(shí)施前后，這一規(guī)定面臨監(jiān)管套利可能，因?yàn)榧词官J款成數(shù)比例高達(dá)90％，根據(jù)巴塞爾協(xié)議規(guī)定該筆貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重仍然較低，這將鼓勵銀行按照貸款成數(shù)比上限放貸?？紤]到房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較高，香港金管局于1990年咨詢建議，擬將90％的貸款成數(shù)的門檻降低至70％，并發(fā)出指示，建議銀行采取貸款成數(shù)70％的住宅按揭貸款的比例。為保留一定的靈活性，以避免被法律強(qiáng)制要求采用更高的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，銀行普遍非常合作，自愿實(shí)施70％的貸款成數(shù)政策，消除了修訂監(jiān)管規(guī)則的必要。
此后，鑒于香港住宅物業(yè)市場在90年代前半期持續(xù)上漲，針對越來越多銀行選擇以“例外”方式繞過監(jiān)管限制，最終香港金管局下定決心，將70％的按揭貸款最高成數(shù)比作為正式監(jiān)管政策。1995年11月2日，香港政府在立法會上證實(shí)，70％的貸款成數(shù)政策應(yīng)該作為一項(xiàng)長期的監(jiān)管政策繼續(xù)被采納。目前香港的貸款成數(shù)監(jiān)管要求是：對物業(yè)價值2000萬港幣以上的房屋其最高成數(shù)比不得超過60％，對物業(yè)價值低于2000萬港幣的貸款成數(shù)比上限為70％。
堅(jiān)持宏觀審慎監(jiān)管視角，關(guān)注系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，長期執(zhí)行按揭貸款最高成數(shù)上限是香港成功度過1997年回歸后房地產(chǎn)市場大跌的重要因素。
2 韓國。
1997年亞洲金融危機(jī)后，韓國一直注重加強(qiáng)金融市場的宏觀審慎監(jiān)管，在按揭貸款市場，注重通過貸款成數(shù)比的動態(tài)調(diào)整等監(jiān)管措施，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，針對本世紀(jì)初全球市場低利率引發(fā)的住房價格大幅度上漲，韓國金融監(jiān)管服務(wù)署(Finaneial SuoervisionService，以下簡稱FSS)一是及時對房地產(chǎn)市場實(shí)施壓力測試，估計(jì)房地產(chǎn)價格大幅度下降對建筑行業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)支持證券以及對房地產(chǎn)市場建立大規(guī)模敞口的貸款人的影響。相關(guān)分析的結(jié)果之一表明，如果房地產(chǎn)價格在4個季度內(nèi)下降20％，銀行資產(chǎn)回報(bào)率將下降超過0.5個百分點(diǎn)，二是在有效識別風(fēng)險(xiǎn)后對房地產(chǎn)市場進(jìn)行專門調(diào)查，隨后及時采取名為“改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃”的監(jiān)管措施，根據(jù)該計(jì)劃，禁止特定區(qū)域二套房貸，將貸款房價比從以往的60％下降到40％。此外，自2006年3月起對價值超過6億韓元的住宅貸款借款人適用債務(wù)一收入比要求。采取上述措施之后，韓國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的增長速度逐漸下降。(見下表1)
韓國的經(jīng)驗(yàn)表明，在壓力測試識別風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，
銀行監(jiān)管者及時加強(qiáng)和收緊對按揭貸款的審慎監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，以此作為抑制地產(chǎn)泡沫的預(yù)防性措施，這是宏觀審慎監(jiān)管幫助銀行監(jiān)管者避免銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的著名案例。
(二)動態(tài)拔備制度(Dynamic Provisioning)
危機(jī)爆發(fā)后，最先于2000年在西班牙實(shí)施的動態(tài)撥備制度引起了國際監(jiān)管界的極大興趣。傳統(tǒng)撥備制度僅對已出現(xiàn)的損失計(jì)提專項(xiàng)準(zhǔn)備，是對風(fēng)險(xiǎn)的事后估計(jì)，提取比例的差異反映損失程度不同，這在一定程度上扭曲了銀行的利潤和清償能力。
1 西班牙的政策實(shí)踐。
20世紀(jì)七八十年生的銀行危機(jī)，促使西班牙監(jiān)管當(dāng)局重新審視對銀行的監(jiān)管制度和銀行的不良貸款問題，并自2000年開始實(shí)施動態(tài)撥備制度，即在傳統(tǒng)的一般和專項(xiàng)撥備的基礎(chǔ)上，引入動態(tài)準(zhǔn)備，以反映對潛在信用風(fēng)險(xiǎn)的事前估計(jì)。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時期，不良貸款比例低，事后計(jì)提的專項(xiàng)準(zhǔn)備小于潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)建立動態(tài)撥備；經(jīng)濟(jì)衰退時，不良貸款比例高，專項(xiàng)準(zhǔn)備不足以覆蓋貸款損失，動用事前提取的動態(tài)撥備補(bǔ)齊差額。動態(tài)撥備制度涵蓋了對未來經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)測，是潛在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)值與實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)值的差額。潛在風(fēng)險(xiǎn)可以南銀行運(yùn)用內(nèi)部模型法估計(jì)，也可采用監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)法算出；實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)值就是當(dāng)期撥備。動態(tài)準(zhǔn)備每季從損益賬戶中提取，有助于熨平傳統(tǒng)撥備的親周期波動。該制度所蘊(yùn)含的動態(tài)性、前瞻性和逆周期性特征，對增強(qiáng)銀行業(yè)的彈性，促使銀行針對特定類型貸款提取撥備很有幫助，從而有利于從整體上提高金融系統(tǒng)的安全性。
2 中國的政策實(shí)踐。
在中國，銀監(jiān)會在借鑒國外動態(tài)撥備做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實(shí)際，充分考慮現(xiàn)行貸款損失準(zhǔn)備體系和銀行監(jiān)管指標(biāo)，一方面進(jìn)一步提高了貸款風(fēng)險(xiǎn)分類專項(xiàng)準(zhǔn)備計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)，另一方面要求商業(yè)銀行在計(jì)提專項(xiàng)準(zhǔn)備基礎(chǔ)上，通過計(jì)算貸款潛在損失與專項(xiàng)準(zhǔn)備的差額確定動態(tài)拔備，把拔備覆蓋率要求逐步提高到150％。將貸款撥備計(jì)提與經(jīng)濟(jì)周期、銀行匯票經(jīng)營狀況等因素緊密結(jié)合，發(fā)揮宏觀審慎監(jiān)管工具的作用，在經(jīng)濟(jì)上行、銀行盈利水平較高時期相對多提撥備，在經(jīng)濟(jì)下行、銀行盈利水平較低時期相對少提拔備。以達(dá)到“以豐補(bǔ)歉”，熨平波動的目的。2010年9月末，我國商業(yè)銀行的撥備覆蓋率達(dá)203％，比年初上升了32.8個百分點(diǎn)，保持了較高的水平。
四、結(jié)論
危機(jī)前的金融監(jiān)管體系并未低估宏觀目標(biāo)的重要性，但在監(jiān)管實(shí)踐中，由于監(jiān)管者過分強(qiáng)調(diào)微觀審慎監(jiān)管，忽視金融機(jī)構(gòu)行為的系統(tǒng)性內(nèi)涵，由此引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對宏觀審慎監(jiān)管的再度重視是對傳統(tǒng)監(jiān)管宗旨的回歸或落實(shí)，它與微觀審慎監(jiān)管并非截然對立，而且其實(shí)現(xiàn)有賴于現(xiàn)有監(jiān)管工具的完善，即提高金融監(jiān)管政策工具的宏觀取向，或者將宏觀目標(biāo)嵌入微觀監(jiān)管措施。
