序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇信托投資論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、我國信托業(yè)風險分析

隨著《信托法》及《信托公司管理辦法》的出臺，我國信托業(yè)的發(fā)展走上了快車道，許多信托公司迅速推出了大量的信托產(chǎn)品，這些信托產(chǎn)品打通了資本市場與貨幣市場的隔閡，提供了一種新型的理財方式，受到廣大投資者的普遍歡迎。我們在對此感到欣喜的同時，還應對信托業(yè)存在的風險進行認真的分析和強有力的控制，以使信托業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路。

1.信用風險。信托行動中的信用風險是指由于受托人信用存在的不確定性而對其他信托主體人造成損失的可能性。受托人的信用是信托公司經(jīng)營的生命線，而委托人正是出于對其無比的信任才將自有財產(chǎn)委托給信托公司，而一旦信托公司喪失了信用，那么它也就喪失了存在的基礎，就會迅速被市場所淘汰，甚至還會對同業(yè)其他企業(yè)的信用造成很大的影響。因此，信托公司在經(jīng)營中一定要堅持誠信原則，努力鍛造本企業(yè)的金字招牌。

2.流動性風險。流動性風險是指委托人因信托產(chǎn)品流動性的不確定變化而遭受損失的可能性。當前，信托投資公司推出了大量的資金信托計劃，這些信托計劃一般屬于中長期金融產(chǎn)品，但是沒有一個可以進行法定交易的平臺，這就使其極其缺乏流通性，其流通性甚至遠遠比不上債券等其他投資工具。一旦宏觀經(jīng)濟或金融市場發(fā)生較大的變化，委托人就有可能會面臨損失。因此，提高信托產(chǎn)品的流動性是信托業(yè)一個急迫的課題。

3.投資風險。投資風險是投資收益的不確定性變化給委托人帶來損失的可能性。根據(jù)信托法規(guī)，信托投資公司不能承諾或保證信托產(chǎn)品的收益，而其風險應由信托財產(chǎn)承擔。而信托公司往往在投資中追求高回報，管理又缺乏風險控制，造成由于投資項目和合作對象選擇不當使投資的實際收益低于投資成本，或沒達到預期收益，以及由于資金運用不當而形成風險。如：資金來源利率高于資金運用利率，短期資金來源作長期運用等等。這種狀況以往普遍存在于信托投資公司的自營投資和委托投資中，是造成信托投資公司資產(chǎn)質(zhì)量差的主要原因。

4.財務風險。財務風險是指因財務管理不善而造成的風險。根據(jù)信托法規(guī)，信托公司應對信托資產(chǎn)與自有資產(chǎn)分開管理，單獨核算。我國許多信托投資公司財務管理手段落后，在財務狀況發(fā)生危機時還全然不知，更沒有建立起信托資產(chǎn)與自有資產(chǎn)之間的防火墻，容易引起信托當事人之間的法律糾紛。

5.管理風險。管理風險在信托業(yè)中主要是指信托公司的管理不善給其他信托當事人帶來損失的可能性。信托公司以往大都屬于國有獨資的行政性公司，其內(nèi)部往往沒有真正建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，多數(shù)公司沒有做到政企分開，在經(jīng)營過程中受政府干預較大，缺乏科學管理的機制。這種較為弱化的管理模式往往會給委托人及其收益人帶來較大的風險。

6.法律風險。指當信托企業(yè)正常的業(yè)務經(jīng)營與法規(guī)不相適應時，公司就面臨不得不轉(zhuǎn)變經(jīng)營決策而導致的風險。在我國《信托法》已出臺，與其相配的制度法規(guī)尚不完善，而信托業(yè)有著強烈的拓展新業(yè)務的沖動，因此在高速發(fā)展的信托業(yè)與滯后的法規(guī)建設之間蘊藏著很大的風險。

二、信托業(yè)風險防范與控制

從1998年開始，中國人民銀行對信托投資公司進行了清理整頓并重新登記，80多家資產(chǎn)質(zhì)量較好的信托公司得以保留。在此過程中，國家還出臺了一系列的法律、法規(guī)對信托活動進行規(guī)范和指導。信托業(yè)面臨著空前的發(fā)展機遇，但此時我們更應保持清醒的頭腦，認真總結(jié)過去的經(jīng)驗教訓，充分借鑒西方同行的成功經(jīng)驗，在開拓新業(yè)務之前，首先建立一套健全的風險管理機制。

1.健全內(nèi)部控制機制，防范化解金融風險。“千里之堤，毀于蟻穴?！庇陌倌赉y行巴林銀行，由于缺乏內(nèi)控機制，竟然毀于一個普通交易員之手。我國當前處于市場經(jīng)濟發(fā)育初期，外部環(huán)境還沒有建立起一套成熟的市場規(guī)則體系，在這種條件下，信托投資公司必須勇于從自身做起，建立和健全內(nèi)部控制機制，從而有效地防范風險，大幅度提高自身的經(jīng)營管理水平。

（1）全員參與，制定信托機構(gòu)風險控制制度。建立風險控制機制，首先要制度先行。必須在有利于防范風險的前提下制定業(yè)務計劃、操作規(guī)程和經(jīng)營管理的各項規(guī)章制度。在領導體制上，要充分體現(xiàn)監(jiān)事會的監(jiān)督制約職能，對企業(yè)管理層的管理、決策活動違規(guī)風險進行有效的控制。動員全體員工，充分發(fā)現(xiàn)經(jīng)營活動中各個環(huán)節(jié)所存在的風險，只有全員參與風險控制，才能把各個部門，各個環(huán)節(jié)的工作聯(lián)系起來，上下一致，相互協(xié)調(diào)，形成一個嚴格防范風險的工作體系，將防范風險的工作落到實處。

（2）建立信托機構(gòu)的風險控制機構(gòu)，落實各級風險控制責任。風險控制作為信托機構(gòu)的大事，必須要有專業(yè)的部門來抓。這個部門應直屬總經(jīng)理管理，并定期向董事會匯報風險管理的工作。通過此部門把企業(yè)各部門、各環(huán)節(jié)的風險控制活動嚴密地組織起來，并使之責權(quán)明確、相互促進、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，嚴格落實已制定的責任制度，并積極開展風險教育，組織群眾性的風險控制活動。

（3）建立內(nèi)部風險控制機制要以預防為主，保證業(yè)務穩(wěn)健運行。信托機構(gòu)一旦發(fā)生業(yè)務風險，后果往往非常嚴重，輕則會使信譽受到嚴重的損失，重則會立即導致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。因此信托機構(gòu)要對經(jīng)營風險實行嚴防死守的態(tài)度，把風險消滅在萌芽狀態(tài)。要實現(xiàn)信托機構(gòu)內(nèi)部組織體系的控制、資金交易風險的控制、衍生工具交易的控制、信貸資金風險的控制、基金風險的控制、會計系統(tǒng)的控制、授權(quán)授信的控制和計算機業(yè)務系統(tǒng)的控制等。全面貫徹內(nèi)部風險控制制度，確保國家法律、法規(guī)和央行監(jiān)管規(guī)章的貫徹執(zhí)行，確保將各種風險控制在規(guī)定的范圍之內(nèi)，確保自身發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營目標的全面實施，并有利于防弊查錯，堵塞漏洞，消除隱患，保證業(yè)務的穩(wěn)健運行。

（4）完善內(nèi)部控制約束機制，建立合理規(guī)范的信托投資公司治理結(jié)構(gòu)。信托企業(yè)內(nèi)部控制的效率取決于其治理結(jié)構(gòu)的合理與健全程度。信托公司治理結(jié)構(gòu)是一種據(jù)此對公司進行管理與控制的體系，它規(guī)定了公司的董事會、經(jīng)理層、股東和其他利害相關者的責任與權(quán)力分布，并且清楚地說明了決策時，所以遵循的規(guī)則與程序。信托企業(yè)只有建立起了良好的治理結(jié)構(gòu)，委托人與收益人才會對其樹立起高度的信心。股東的基本權(quán)利應包括：穩(wěn)妥可靠的所有權(quán)登記辦法，可以轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)移自己的股份；及時、定期地獲取公司的有關信息；出席股東大會并投票；選舉董事會成員，參與公司利潤分紅。股東有權(quán)參與并了解有關公司重大變化的決定，在良好的公司治理結(jié)構(gòu)中，內(nèi)部人交易和濫用權(quán)利進行自我交易必須受到禁止，利害相關者的合法權(quán)益應當受到尊重，在其權(quán)益受到侵害時，應有機會得到補償。利害相關者應當能夠得到有關的信息。

（5）建立信托風險基金制度，提高防范系統(tǒng)風險的能力。在銀監(jiān)會的領導和監(jiān)督下，建立信托業(yè)基金制度。各信托機構(gòu)應按每年實現(xiàn)利潤的一定比例提取，?？顚４?，統(tǒng)一交由銀監(jiān)會管理。當信托機構(gòu)整體出現(xiàn)系統(tǒng)性風險時，可用此基金挽救陷入經(jīng)營困境的信托公司。金融風險防范與金融風險補償是相輔相成的，只有建立了金融防范機制，又擁有金融風險補償?shù)男酆窠?jīng)濟實力，才能經(jīng)受起金融風險的考驗，從而立于不敗之地。

（6）保證信托企業(yè)的信息透明度。作為公信力很強的信托企業(yè)，應建立起完善的信息披露制度，增強其內(nèi)部信息的透明度。應當披露的重大信息至少應包括：信托財產(chǎn)的經(jīng)營情況及財務狀況；信托企業(yè)自身的經(jīng)營情況和財務狀況；公司的發(fā)展戰(zhàn)略和階段目標；公司股份的分布；高級管理人員的基本情況；可預見的風險因素；重大的關聯(lián)交易及對外擔保情況等重大事項。

篇（2）

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產(chǎn)企業(yè)擴大經(jīng)濟規(guī)模，增強市場競爭力。國外（或地區(qū)）經(jīng)驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區(qū))的成功經(jīng)驗使我們有理由相信這種投資產(chǎn)品能為我國的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)注入新的活力，推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康轉(zhuǎn)型，促進我國金融業(yè)的健康發(fā)展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創(chuàng)新，但我們的產(chǎn)品與REITs仍有一定的距離。各種現(xiàn)象表明，我國國內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發(fā)展REITs的步伐。雖然制約REITs發(fā)展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內(nèi)地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內(nèi)外大量文獻來探討REITs的中國化發(fā)展策略。通過研究，本文得出以下幾點結(jié)論：首先，房地產(chǎn)投資信托基金是解決我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的一種有效途徑，我國已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應該在已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎上，通過借鑒國外（或地區(qū)）的成熟經(jīng)驗，完善相關法律法規(guī)，加快發(fā)展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區(qū)）經(jīng)驗時，要對其REITs產(chǎn)品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結(jié)合我國國情因地制宜地進行一定的創(chuàng)新。再次，在我國發(fā)展REITs市場時，宜采取分階段發(fā)展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎上，結(jié)合國內(nèi)的專項資產(chǎn)管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產(chǎn)組合理論和投資風險決策模型進行投資資產(chǎn)的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產(chǎn)資源，同時對開發(fā)性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產(chǎn)品的收益和穩(wěn)定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產(chǎn)品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規(guī)定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產(chǎn)品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險?？傊覈l(fā)展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產(chǎn)品的突破和創(chuàng)新。同時希望本論文能對我國REITs的發(fā)展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網(wǎng)站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），同時我國信托機構(gòu)對已有信托產(chǎn)品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數(shù)據(jù)分析，有待今后進一步研究。

2．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產(chǎn)領域、法律領域等。同時內(nèi)容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應用領域，更注重產(chǎn)品的開發(fā)介紹和相關政策研究。在運用經(jīng)濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

參考文獻

[11]王冉.中國房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型[J].中國企業(yè)家.2002年5月

[12]周泯非.房地產(chǎn)投資信托(REITS)的特征與實踐意義[J].浙江金融.2003年3月，第8-9頁

[13]許南,董潔,宋林峰.中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金的定位、模式及基本框架[J].中國房地產(chǎn).2006年8期，第43-45頁

[14]毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究.深圳證券交易所綜合研究所研究報告.深證綜研字第0089號.2004年1月16日

[15]孫婧.房地產(chǎn)信托基金的海外經(jīng)驗及在中國的適用性探討[J].中國房地產(chǎn)金融.2005年3期，第45-48頁

[16]羅剛強,王琴.我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的現(xiàn)狀、障礙及路徑選擇[J].北方經(jīng)濟.2006-62-年13期，第63-64頁

[17]宋林峰.我國內(nèi)地REIT本地化歷程回顧[J].C-REIT雙周刊.2007年第1期，第4頁

[18]李安民.房地產(chǎn)投資基金－融資與投資的新選擇[M].北京：中國經(jīng)濟出版社.2005年2月，第14-16頁

[19]任紀軍.房地產(chǎn)投資基金－組織、模式與策略[M].北京：經(jīng)濟管理出版社.2006年1月，第7頁

[20]余凱.我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式研究.

[21]李安民.房地產(chǎn)投資基金－融資與投資的新選擇[M].北京：中國經(jīng)濟出版社.2005年2月，第95頁

[22]SuHanChan,JohnErickson,KoWang.RealEstateInvestmentTrusts-Structure,Performance,andInvestmentOpportunities.OxfordUniversityPress,2003.p45

[23]奚正剛.金融創(chuàng)新與房地產(chǎn)[M].上海：復旦大學出版.2006年1月，第164頁

[24]中原地產(chǎn)紅皮書2006(25)

[25]REITREALITY

[26]PORTFOLIODIVERSIFICATIONTHROUGHREITS.

[27]中國注冊會計師協(xié)會.財務成本管理[M].北京：經(jīng)濟科學出版社.2007年4月，第126-128頁

[28]王斌.委托理論,交易成本與審計的本質(zhì)

[29]GlobalREITReport2007.

[30]SuHanChan,JohnErickson,KoWang.RealEstateInvestmentTrusts-Structure,Performance,andInvestmentOpportunities.OxfordUniversityPress,2003.p3

[31]張紅,殷紅.房地產(chǎn)金融學[M].北京：清華大學出版社.2007年2月，第172-174頁

[32]李安民.房地產(chǎn)投資基金－融資與投資的新選擇[M].北京：中國經(jīng)濟出版社.2005年2月，第95頁

[33]李安民.房地產(chǎn)投資基金－融資與投資的新選擇[M].北京：中國經(jīng)濟出版社.2005年2月，第119頁

[34]中誠信托投資有限責任公司.中國信托業(yè)發(fā)展和產(chǎn)品創(chuàng)新[M].北京：中國金融出版社.2007年5月，第178頁

[35]中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會,太平星集團,新加坡國立大學.房地產(chǎn)投資信托基金指南[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社.2006年9月,第18-19頁-63-

[36]張健.房地產(chǎn)投資信托基金實務[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社2006年4月，第93頁

[37]北京大軍經(jīng)濟觀察研究中心.當前我國房地產(chǎn)投融資模式與種類.

[38]張紅.殷紅.房地產(chǎn)金融學[M].北京：清華大學出版社.2007年2月，第178頁

[39]陳桂龍.香港VS新加坡REITs爭鋒.

[40]05樓市商務地產(chǎn)十件大事.

[41]陸昀.房地產(chǎn)信托基金悄然醞釀

[42]黃嵩.房地產(chǎn)信托融資探析[J].中國房地產(chǎn)金融.2005年1月.第30-32頁

[43]張健.房地產(chǎn)金融實務[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社.2007年1月第1版，第96頁

[44]秦宏.鼎力打造標準化規(guī)范化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品--申萬副總裁繆恒生訪談[N].上海證券報.2006年05月12日

[45]存款活期化屬正常現(xiàn)象.

[46]我國社?；鸸芾泶嬖诘膯栴}與對策

[47]美國次優(yōu)信貸危機令中國推出REITs更趨謹慎.

[48]王幼榮,張曉匯,劉韌.房地產(chǎn)投資多目標風險決策模型研究[J].商場現(xiàn)代化.2007年5月

[49]曲衛(wèi)東.房地產(chǎn)投資的辯證關系——股市與樓市

[50]中誠信托投資有限責任公司.中國信托業(yè)發(fā)展和產(chǎn)品創(chuàng)新[M].北京：中國金融出版社.2007年5月，第168頁

[51]刑成.2007中國信托業(yè)：路經(jīng)決定未來.用益信托工作室

[52]中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會,太平星集團,新加坡國立大學.房地產(chǎn)投資信托基金指南[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社.2006年9月.第57頁

[53]任紀軍.房地產(chǎn)投資基金－組織、模式與策略[M].北京：經(jīng)濟管理出版社.2006年1月，第183-184頁

篇（3）

中圖分類號：F832，43

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3309(2009)04-0069-03

近年來，央行逐步提高了房地產(chǎn)業(yè)的融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式，于是房地產(chǎn)投資信托以其融資的優(yōu)勢和靈活性獲得了投資者的認可，并逐步在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起來。

一、我國房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)投資信托的概念

房地產(chǎn)投資信托是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經(jīng)營。對外發(fā)行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識經(jīng)驗的人，按照委托者的要求進行管理、處分和收益。并將所獲得房地產(chǎn)管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤扣除一般房地產(chǎn)管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。

(二)我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀

從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)投資信托是一種資產(chǎn)證券化的形式。從已有的經(jīng)營模式來看，都是收購已有的商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者。

2003年6月，央行出臺的“121文件”促使商業(yè)銀行加強了對房地產(chǎn)信貸的控制。于是開發(fā)商紛紛利用信托填補資金缺口，當年9月，房地產(chǎn)信托發(fā)展到30億元，12月達到60億元。從2003～2008年，5年間房地產(chǎn)信托一直保持良好的發(fā)展勢頭。2004年，銀監(jiān)會啟動REITs基礎制度的研究。全年資金規(guī)模達到將近120億；2005年，商務部提出打通內(nèi)地REITs融資渠道的建議，當年信托資金達到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產(chǎn)融資類信托成立，產(chǎn)品規(guī)模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長。

2008年12月21日，國家要開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，并且可以在上交所和深交所上市。中國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托設立的前期籌備工作已經(jīng)到了最后階段。雖然在我國推出房地產(chǎn)信托投資基金目前還面臨較多創(chuàng)新和突破，REITs的發(fā)行時機已經(jīng)臻于成熟。

二、我國房地產(chǎn)投資信托存在的問題

從1992年信托融資引進至今，房地產(chǎn)信托發(fā)展速度很快，發(fā)展規(guī)模不斷壯大。有效解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。信托融資為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的融資渠道，對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進作用。但是，我國現(xiàn)階段還處在市場經(jīng)濟初期，信托融資的過程中還存在一些問題。

(一)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品規(guī)模小且模式單一

按照《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》規(guī)定，每個信托計劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬元，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩個億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃認購起點不低于5萬元，對于個人投資者而言。并不容易接受。目前，國內(nèi)信托公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍扮演了一個貸款發(fā)放機構(gòu)的角色，而且通過信托計劃募集得到的資金基本上都運用在一個房地產(chǎn)項目上，而且房地產(chǎn)商的開發(fā)和投資沒有完全分離。信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發(fā)揮。

(二)信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務中的道德問題

由于我國缺乏完善成熟的監(jiān)督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違背投資收益最大化的原則。

1，職責“轉(zhuǎn)委托”現(xiàn)象

信托公司在行使投資決策的職責時存在“轉(zhuǎn)委托”的現(xiàn)象。目前市場發(fā)售的以房地產(chǎn)投資為主體的基礎設施建設信托產(chǎn)品中，信托計劃中列明由政府發(fā)文確認債務，并由人大通過決議，列入財政預算，這實際上屬于變相的政府擔保，與《擔保法》的有關規(guī)定不符。而且，信托公司無法控制當?shù)卣幕蛴胸搨?、后續(xù)財政收入、支出情況，甚至無法及時獲取準確信息，一旦出現(xiàn)流動性不足，就會引發(fā)這類信托產(chǎn)品的延期兌付?；蚴浅霈F(xiàn)發(fā)新還舊的市場道德問題。

2，信息不對稱引發(fā)的道德風險

信息不對稱也會導致道德風險。在信托公司尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質(zhì)的項目可能會比優(yōu)質(zhì)項目提供更高的預期收益率，劣質(zhì)的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優(yōu)質(zhì)信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優(yōu)質(zhì)信托公司驅(qū)逐出這個市場，導致信托公司與項目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。

(三)稅收問題

目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。在美國，房地產(chǎn)投資信托只要滿足了《國內(nèi)稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將RElTs作為利潤傳遞的特殊稅收條例，一直持續(xù)至今。

而在我國，由于《信托法》規(guī)定委托人將不動產(chǎn)委托給信托公司進行投資、管理、應用和處分時，雙方發(fā)生信托關系，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。需交納一定稅金。當信托合同終結(jié)時，作為委托人的信托公司要將資產(chǎn)還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時，再次發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又交納了一次個人所得稅。所以，對于信托財產(chǎn)的課稅既有對收益的課稅。又有對流轉(zhuǎn)的課稅。多重征稅提高了信托公司的經(jīng)營成本，影響了投資者的收益率水平。

(四)流動性問題

信托產(chǎn)品的流動性問題是一項難以解決的系統(tǒng)工程。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者。但在流動性方面，卻成為制約我國房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個瓶頸。

1，信托產(chǎn)品認知度低

根據(jù)我國的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，因此，信托產(chǎn)品的知名度、認可度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響?，F(xiàn)行法律規(guī)定：信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動性較差。

2，信托產(chǎn)品缺乏轉(zhuǎn)讓平臺

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所。缺少轉(zhuǎn)讓平臺，絕大多數(shù)的投資者只能在認購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動性不足直接影響投資者的購買意

愿，進而制約信托產(chǎn)品的資金募集。由于沒有集中競價交易場所，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進行變現(xiàn)，持有者尋找合適的轉(zhuǎn)讓對象和確定轉(zhuǎn)讓價格比較困難。

按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式，流通市場發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進一步發(fā)展。信托產(chǎn)品不像有價證券可以隨時轉(zhuǎn)讓。因此不能進入流通領域，這樣就限制了信托產(chǎn)品的活躍程度。尤其是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價值無法實現(xiàn)。使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現(xiàn)，會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風險。這直接導致信托產(chǎn)品的認知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場的形成。

三、完善我國房地產(chǎn)投資信托的對策

(一)完善法律制度

我國已經(jīng)初步建立了信托業(yè)的基本法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務管理暫行辦法》等一系列法規(guī)，雖然出臺了這些法律法規(guī)，但是針對性并不強，尤其是關于投資信托的立法僅僅處于初級階段。雖然有《中華人民共和國信托法》作為我國REITs經(jīng)營事業(yè)的法律基礎，但是關于房地產(chǎn)信托的各項實施細則，尤其是投資信托的具體運作、稅收制度等細節(jié)并沒有很清楚的操作法則。最新的規(guī)定，信托產(chǎn)品200份上限已經(jīng)被突破，而且在房地產(chǎn)投資信托運營中的雙重征稅問題也有待于補充和修改。

(二)培養(yǎng)機構(gòu)投資者

在美國，無論是權(quán)益型REITs,還是抵押型REITs，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)等各種專業(yè)的房地產(chǎn)中介都發(fā)揮著重要的作用。而我國目前的房地產(chǎn)中介市場的發(fā)育很不完善，房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量較少，管理也很不規(guī)范，在執(zhí)業(yè)過程中時有違法違規(guī)情況發(fā)生，有時還會發(fā)生詐騙等刑事案件。

因此，房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴密的組織機構(gòu)，包括管理委員會、監(jiān)督機構(gòu)以及具體運行操作機構(gòu)。我國應建立由房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機構(gòu)體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機構(gòu)具體負責操作運行，由保險公司對開發(fā)項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級評估機構(gòu)，并由證監(jiān)會進行監(jiān)管。

(三)完善信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度

可以考慮引進獨立董事制度。獨立董事制度有利于強化上市公司內(nèi)部制衡機制，規(guī)范大公司的行為，監(jiān)督公司經(jīng)營者：有利于保持董事會的獨立性，維護全體股東的利益：有利于公司法人治理結(jié)構(gòu)的完善和上市公司質(zhì)量的提高，從源頭上遏制企業(yè)的“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象，提高投資者信心。

我國房地產(chǎn)投資信托公司的信譽、管理水平、經(jīng)驗等將關系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱的問題。很多公司股東關聯(lián)交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度建設，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

(四)改變雙重征稅制度

篇（4）

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構(gòu)（基金托管公司）進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當前我國現(xiàn)有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務，收取管理費。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。

（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務，收取管理費。

（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過資產(chǎn)池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業(yè)的規(guī)模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發(fā)行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs的運作模式是典型的契約型REITs，其運作模式如下圖所示：

越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內(nèi)就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營過程中的持續(xù)投入問題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運營機構(gòu)進行管理，為商業(yè)項目的發(fā)展和持續(xù)運營提供了足夠的保障。

貸款類信托融資模式指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的貸款類業(yè)務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產(chǎn)品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發(fā)商資金的一個重要補充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂?shù)软椖咳谫Y，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”?！叭f科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈與或繼承，流動性較強。

三、股權(quán)型信托融資模式

股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。

股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點有兩點：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理的回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權(quán)。

股權(quán)型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃

“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行，使得項目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃”，通過股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實現(xiàn)了2005年項目竣工銷售的預期目標。

世紀星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權(quán)型信托融資模式的一個范本。

目前我國的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內(nèi)相關政策法規(guī)的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢。

參考文獻：

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學.北京：清華大學出版社，2007.

[2]王化成.財務管理學.中國人民大學出版社，2006，(6).

篇（5）

一種制度能在發(fā)源地國迅速發(fā)展，只是說明這種制度在發(fā)源地國有生命力；這種制度若還能被其他一些國家或地區(qū)復制或移植，就說明它不僅有獨特的功能，且還能有一定的可復制性；這種制度若被更多的國家渴求，[1]則不得不說明這種制度蘊涵著獨特的制度優(yōu)勢。

房地產(chǎn)投資信托正是這樣一種制度。而要探索房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢，則有必要將它與房地產(chǎn)直接投資、一般公司股票和債券這些主要的金融工具一一相比較。

一、與房地產(chǎn)直接投資比較

所謂房地產(chǎn)直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產(chǎn)物業(yè)，委托專業(yè)人士或自行經(jīng)營的一種投資方式。一般而言，業(yè)績好的直接投資之收益常常高于reits的平均收益水平；但由于直接投資面臨很大的風險，因而并非所有的直接投資者都能獲得較好的投資回報。

reits與房地產(chǎn)直接投資相比較，兩者具有如下差異：

（一）流動性

房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，若想變現(xiàn)往往只能出售物業(yè)，但出售物業(yè)的難度較大且交易成本很高，因此流動性差；而就reits而言，投資者可以通過金融市場自由買賣，故具有高度的流動性。

（二）投資風險

房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，受房地產(chǎn)市場變化的影響很大，因此投資風險大；而reits卻能通過其多樣化的投資組合和“導管”[2]功能，有效地抵御市場的變化和通貨膨脹，投資風險較小。

（三）收益的穩(wěn)定性

房地產(chǎn)直接投資由于受房地產(chǎn)總體市場的影響較大，收益起伏很大，有可能獲取較高的收益，也有可能血本無歸，總體而言，收益的穩(wěn)定性不高；而reits則受房地產(chǎn)總體市場的影響較小，波動性較小，從而收益的穩(wěn)定性較高。

（四）物業(yè)與資產(chǎn)類型

房地產(chǎn)直接投資由于受投資資本規(guī)模的限制，其物業(yè)通常集中在一個或幾個地區(qū)、集中于一種或幾種類型上，而且資產(chǎn)類型單一；而reits由于投資規(guī)模較大，其物業(yè)所處的地區(qū)比較廣泛，物業(yè)的類型多樣化，且資產(chǎn)類型多樣化。

（五）管理方式

就房地產(chǎn)直接投資而言，投資者必須自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務，這需要花費大量的時間和精力。投資者若聘請他人管理，又極易產(chǎn)生人的道德風險，并容易導致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業(yè)人員的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而reits一方面因由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，管理層在reits中又占有相當大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，投資者能夠借助管理層的能力獲得良好的融資渠道。

二、與一般公司股票比較

股票是公司簽發(fā)的證明股東權(quán)利的要式證券。[3]依據(jù)股東享有權(quán)利的不同，公司股票可分為優(yōu)先股與普通股兩類。

（一）優(yōu)先股

優(yōu)先股是指公司

在募集資金時，給予投資者某些優(yōu)先權(quán)的股票。就優(yōu)先股而言，一方面它具有優(yōu)先性，其優(yōu)先性表現(xiàn)在以下方面：（1）有固定的股息，不隨公司業(yè)績的好壞而產(chǎn)生波動，優(yōu)先股股東可先于普通股股東獲取股息。（2）當公司破產(chǎn)進行破產(chǎn)清算時，優(yōu)先股股東享有先于普通股股東的剩余財產(chǎn)請求權(quán)。另一方面，優(yōu)先股股東一般不參加公司的紅利分配，也沒有表決權(quán)，且不能參與公司的經(jīng)營管理。

與普通股相比，優(yōu)先股雖然收益和參與決策權(quán)受限，但投資風險較小，其風險小于普通股票、卻大于債券，是一種介于普通股票和債券之間的投資工具。

盡管有時優(yōu)先股的收益率比較可觀，但總體而言，由于優(yōu)先股的收益率是事先確定的，其資金的增值潛力很小。而且優(yōu)先股的發(fā)行受到的限制較多，因此，一些國家公司法規(guī)定，只在公司增募新股或者清理債務等特殊情形下才允許發(fā)行優(yōu)先股。而美國有關reits的法律則規(guī)定，“所有的房地產(chǎn)投資信托都沒有優(yōu)先權(quán)，是清一色的普通股”。[4]

（二）普通股

普通股是指在公司的經(jīng)營管理與贏余分配上享有普通權(quán)利的股份。普通股股東通常按持股比例享有如下權(quán)利：（1）公司決策參與權(quán)，包括股東會議出席權(quán)、表決權(quán)和委托投票權(quán)等；[5]（2）股息分配權(quán)：普通股的股息依據(jù)公司贏利狀況及其分配政策而定，在優(yōu)先股股東取得固定的股息之后，普通股股東才有權(quán)享受股息分配權(quán)；（3）剩余財產(chǎn)分配權(quán)：當公司破產(chǎn)或清算后，按優(yōu)先股股東在先、普通股股東在后的順序分配剩余財產(chǎn)；（4）優(yōu)先認股權(quán)：當公司因擴張需增發(fā)普通股股票時，為保持企業(yè)所有權(quán)的原有比例，現(xiàn)有普通股股東有權(quán)按其持股比例以低于市價的特定價格優(yōu)先購買一定量的新發(fā)行股票。

在美國，reits是一種在金融市場流通的普通股，與一般公司普通股相比，在以下兩方面有其特殊性：一方面，因reits公司在經(jīng)營層上不必納稅，能為投資者帶來更大的投資收益，故它是美國具有避稅功能的最重要的投資工具之一；另一方面，beits公司“每年95％（2001年1月1日降至90％）以上的應稅收入必須作為股利分配給股東”，[6]這是法律的強制性要求，reits公司無權(quán)制訂自己的分紅政策。這使得reits公司無法像別的公司那樣以本公司上年度的贏利為資本積累去擴張發(fā)展，而必須開辟新的資本渠道以籌集所需資本。

三、債券比較

債券是指政府、企業(yè)等機構(gòu)為直接向社會募集資金而向投資者發(fā)行的、允諾按一定利率支付利息且按一定條件償還本金的債權(quán)債務憑證。在這種債權(quán)債務關系中，債券持有人（投資者）即債權(quán)人，債券發(fā)行人即債務人。

作為房地產(chǎn)投資工具，reits與債券在投資特性上有如下差異：

（一）投資安全性

在投資的安全性上，債券與reits相比顯示了兩方面的優(yōu)勢：（1）除非發(fā)行債券的機構(gòu)或企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)到期時必須償還本金，債券投資者至少能收回其資本金。而reits的投資者則得不到這種基本的保障；（2）當出現(xiàn)破產(chǎn)清算時，債券投資者也將優(yōu)于reits投資者而受償。而reits作為普通股，其受償順序列在最后，故投資的安全性較差。

（二）收益水平

在利率和市場行情沒有重大變化的情形下，債券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本與預期值相同，但缺乏增長潛力；而reits盡管基本收益率沒有債券的息票利率高，但其總的收益是分紅外加資本增長所帶來的收益，因此，reits的總收益水平遠高于普通債券的收益水平。

（三）受通貨膨脹影響的程度

相對于reits，債券是對利率極其敏感的投資工具，它本身不能對通貨膨脹作出任何的補救。具體而言：當通貨膨脹率上升時，債券價值會下降很多，而且離到期時間越長，其價值就跌得越多，即使投資者在債券到期時能收回原來的投資成本，但此時的貨幣值因貶值早已無法跟購買時相比了。與此相應的是，reits名下的物業(yè)會隨通貨膨脹率的上升而增值，租金水平自然上升，使reits經(jīng)營收入隨之增長。這說明，reits比債券的抵御通貨膨脹能力更強，其價值隨時間的推移而增長；當通貨膨脹率降低時，利率隨之下降，則企業(yè)的融資成本也下降?！耙呀?jīng)發(fā)行了高于當時市場利率債券的某些企業(yè)，會選擇提前回購債券，于是，投資者就被剝奪了未來獲取高收益的權(quán)利。”[7]

由上可知，債券盡管在投資安全性上有一定優(yōu)勢，但債券投資者卻必須承擔因通貨膨脹升降帶來的收益不穩(wěn)定的風險。相比之下，reits由于其收入來源的多樣化，完全能夠很好地抵御通貨膨脹率變動產(chǎn)生的風險。

四、獨特制度優(yōu)勢分析

事實上，房地產(chǎn)投資信托為其組織者和投資者提供了超越其他房地產(chǎn)投資工具的顯著優(yōu)勢，表現(xiàn)在：

（一）投資主體的大眾化

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，其特點是投資規(guī)模大且投資周期長，這使得一般的小投資者根本不敢問津，也不可能問津。相比而言，reits則使大額的房地產(chǎn)投資變成了小額的證券投資，這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產(chǎn)的機會，而這一機會“在歷史上曾經(jīng)主要為富人、有產(chǎn)者所占有”。[8]

（二）投資風險的分散化

reits是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，從事多樣化的投資，除可通過不同的不動產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風險外，亦可以在法令規(guī)定范圍內(nèi)從事公債、股票等有價證券投資以分散投資風險。[9]另一方面，組織者可減輕他出資財產(chǎn)的風險程度。因為通過reits，組織者能成為一個擁有各種房地產(chǎn)類型的實體（即reits）的股東，而reits將其資產(chǎn)擴張并多樣化，從而可以避免由于投資集中于某些地區(qū)物業(yè)所產(chǎn)生的風險。這樣，組織者也獲取了減輕其個人責任的機會，即讓reits去承擔本應屬于組織著的困擾其財產(chǎn)的責任。[10]

（三）較高的流動性和變現(xiàn)性

房地產(chǎn)由于其本身的固定性使得它的流動性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，一般通過出售的方式，且往往在價格上不得不打折扣；當投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時，房地產(chǎn)出手的難度就更大了。而投資于reits，因“reits是以證券化方式來表彰不動產(chǎn)之價值，證券在發(fā)行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動產(chǎn)不易脫手的顧慮?！盵11]

（四）誘人的投資回報

reits由于能提供相對不變的回報率，可以抵御來自股票市場易變的風險，從而投資者和組織者都可獲取可觀的投資回報。由于美國《1960年國內(nèi)稅法典》要求reits將90％以上的收入用于分紅，使得reits的股東能獲取有保證的股息，即使在reits股票價格下跌的情況下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相對優(yōu)厚，正是reits最吸引之處，這可由以下事實得以驗證：美國1993年12月至2003年1月reits的平均年度股息率達6．96％，較十年期美國政府債券（5．86％）都高。[12]而且reits曾在市場低迷時比股票表現(xiàn)更好，是故reits現(xiàn)在已是吸引人的“賭注”。[13]

（五）高度的靈活性

reits有兩方面的靈活性：一是投資者持股的靈活性。通常合股公司或企業(yè)要求股東的最低投資額為15000美元，而對reits而言，每股只需10—25美元，且沒有投資數(shù)量的限制，投資者既可只買一股，也可買數(shù)股；二是reits本身的靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市，甚至可以將整個納稅的集團公司收歸reits進行操作。

（六）與其他金融資產(chǎn)的相關度較低

美國資產(chǎn)管理權(quán)威機構(gòu)ibbotsonassociates最近在它的一份研究報告中指出，通過對所有已發(fā)行的reits歷史業(yè)績進行分析發(fā)現(xiàn)，reits的回報率與其他資產(chǎn)的收益率的相關性在過去的30年一直呈下降趨勢。由于reits的這一特點，使得它在近十幾年的美國證券市場上迅速擴張。在美國，目前大約三分之二的reits是在這一時期發(fā)展起來的。[14]

注釋:

[1]我國也在渴求引進房地產(chǎn)投資信托制度的國家之列，銀監(jiān)會2004年10月18日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）》，正在加緊該管理暫行辦法的制定工作，即是很好的例證。

[2]“導管”功能，即pass—throughtreatment，是指受益人應成為信托的納稅人，信托只不過是受益人獲得利益的管道而已。

[3]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198頁。

[4]陳潔、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國房地產(chǎn)金融》2002年第11期。

[5]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200頁。

[6]seeusinternalrevenuecode（irc），sec．857（a）（1）．

[7]陳沽、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國房地產(chǎn)金融》2002年第11期。

[8]seechadwickm．cornell：comment：reitsandupreits：pushingthecorporatelawenvelope，thetrusteesoftheuniversityofpennsylvania1997，june，1997．

[9]杜筠翊、胡軒之：《不動產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

[10]seerobertj．crnkovich，upreits：theuseofpartnershipsinstructuringandoperatingrealestateinvestmenttrusts，inreits1993：whatyouneedtoknownow63，65（1993）（discussingsponsors“abilitytoavoidpersonalliabilityforoutstandingrealestatede[11]杜筠翊、胡軒之：《不動產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

篇（6）

美國的房地產(chǎn)投資信托（REIT）從1960年美國的房地產(chǎn)信托投資法成立以來，經(jīng)歷了30多年的歷史，而房地產(chǎn)投資信托只是在20世紀90年代中期才被市場認識到它的巨大潛力。20世紀90年代初，美國金融市場發(fā)生了深刻的流動性不足的問題，由于房地產(chǎn)投資信托所具有魅力的投資手段，使其得以迅速發(fā)展，并成功地解決了美國金融市場的流動性不足的問題。這幾年，隨著中國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的泡沫、不良資產(chǎn)和流動性不足等問題也越來越引起政府以及金融界的關注，資產(chǎn)證券化正被納入立法的程序，而作為房地產(chǎn)證券化的先頭金融產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托投資還沒有被金融界所認識，這不能不說是房地產(chǎn)證券化理論的一種缺陷，也是房地產(chǎn)證券化市場不能完善且很難啟動的重要原因。因此，我們有必要對美國房地產(chǎn)信托投資進行深入的研究。

一、房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產(chǎn)市場，把所獲得的收益，幾乎全部以紅利的形式分配給投資者，而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件（包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等）的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅。房地產(chǎn)投資信托對于希望投資房地產(chǎn)業(yè)的投資者來說，通過房地產(chǎn)投資信托這種方式即使是只有少額存款，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗不足，也可以投資到大型的房地產(chǎn)項目中去，而且在任何時候，都可以換回現(xiàn)金，被稱為是“夢幻般的金融商品”。

從房地產(chǎn)的開發(fā)和建設所需資金來看，房地產(chǎn)投資信托可以較低的成本來籌集資金，也正是這樣促進了房地產(chǎn)的供給，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展?？梢灶A見，房地產(chǎn)投資信托商品將成為21世紀最具有魅力的金融投資商品之一。

我國的資產(chǎn)證券化在理論界和金融界已經(jīng)歷了多年的探討，甚至準備推出資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（以下主要指房地產(chǎn)證券化），但是由于政策法律還不配套、證券化資產(chǎn)本身質(zhì)量、資產(chǎn)證券化目的（主要是資產(chǎn)的流動性）不明確以及資產(chǎn)證券化的需求不足等原因，使我國迫切需要的資產(chǎn)證券化還只能停留在研究和探索之中。資產(chǎn)證券化的需求是保證資產(chǎn)證券化商品能否最后實現(xiàn)的關鍵。從目前我國的情況來看，我國的機構(gòu)投資者——社會養(yǎng)老保險基金、商業(yè)保險公司、現(xiàn)有的投資基金以及商業(yè)銀行由于各種原因，用于投資資產(chǎn)證券化商品的資金規(guī)模非常有限，很難對資產(chǎn)證券化起到推進作用。而從現(xiàn)有我國個人儲蓄和投資環(huán)境來看，個人投資者應該是資產(chǎn)證券化的最大投資者，但是對于資產(chǎn)證券化這種高風險且信息不對稱的新金融商品，個人投資者很難有能力直接投資于資產(chǎn)證券化商品，只能以信托的方式，通過專門的房地產(chǎn)投資信托公司間接地投資于包括資產(chǎn)證券化商品在內(nèi)的房地產(chǎn)投資。因此，房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的情況很大程度上影響了資產(chǎn)證券化的進展。實際上我們也可以把房地產(chǎn)投資信托看做是一種資產(chǎn)證券化商品。遺憾的是在我國的理論界卻還很少有人研究房地產(chǎn)投資信托這一高端的新金融商品。

二、美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展過程

房地產(chǎn)投資信托（REIT-RealEstateInvestmentTrust）的雛形起源于美國的19世紀末，當時在新格蘭頓這個地方，為了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以富裕階層作為對象，發(fā)放較大金額面值的信托憑證，共同投資到房地產(chǎn)業(yè)，這種信托組織被認為是房地產(chǎn)投資信托的起源。盡管由于30年代的美國經(jīng)濟大蕭條，這種信托組織的發(fā)展開始停滯。但是，50年代末期，這種信托組織的構(gòu)想在房地產(chǎn)界被越來越受到重視，以致房地產(chǎn)界努力爭取把這種構(gòu)想通過立法得以承認。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個月前，簽署了《內(nèi)國歲入法》的856-859條的法文，規(guī)定滿足了一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

房地產(chǎn)投資信托根據(jù)它的投資對象可分為權(quán)益型（equityREIT）、不動產(chǎn)擔保借貸型（mortgageREIT）和混合型（hybridREIT）三種類型。從1961年到1967年間，美國成立的房地產(chǎn)投資信托在法律上只承認直接所有型的房地產(chǎn)投資信托，再加上股票市場的低迷，在這一期間總共只有38家直接所有型的房地產(chǎn)投資信托成立。但是，這以后不動產(chǎn)擔保貸款型的房地產(chǎn)投資信托也被法律認可，而且房地產(chǎn)投資信托對于咨詢公司也好，對于投資者也好，都成了非常需要的金融商品。從1968年到1973年，有209家的直接所有型房地產(chǎn)投資信托和103家的不動產(chǎn)擔保貸款型房地產(chǎn)投資信托成立，在這5年間，房地產(chǎn)投資信托的總資產(chǎn)大約是以前的20倍。不動產(chǎn)擔保貸款型房地產(chǎn)投資信托開始高速發(fā)展。在1969年有10億美元，在1970年有13億美元以上的資金流入到房地產(chǎn)投資信托中。在1970年初，銀行和儲蓄金融機構(gòu)也開始擴大貸款，銀行的貸款并沒有大量、直接投放到房地產(chǎn)市場，而是選擇了對房地產(chǎn)投資信托的貸款來擴大貸款規(guī)模，使不動產(chǎn)擔保貸款型房地產(chǎn)投資信托進一步擴大。1973年，F(xiàn)RB（美國聯(lián)邦準備銀行）再一次提高利率，同年又爆發(fā)了石油危機，經(jīng)濟不景氣，房地產(chǎn)投資信托受到嚴重的打擊，近30家房地產(chǎn)投資信托倒閉。房地產(chǎn)投資信托又經(jīng)受了一次危機。

從1980年初開始，REIT（房地產(chǎn)投資信托）市場開始復蘇并迅速發(fā)展。1981年，美國政府規(guī)定有限責任合資公司投資的房地產(chǎn)，可以加速提取房地產(chǎn)的折舊，這對投資者來說可以起到節(jié)稅的效果。正是這樣，美國的機構(gòu)投資者以及國外的投資者積極投資于房地產(chǎn)，使美國的建設和房地產(chǎn)業(yè)得到空前的大發(fā)展。但是到了1986年，由于稅制改正法，對于有限責任合資公司的稅制上的優(yōu)惠被取消，而房地產(chǎn)投資信托公司卻被允許直接開發(fā)房地產(chǎn)項目。可以說，這時的房地產(chǎn)投資信托完全取代了有限責任合資公司，成為了最具有代表性的房地產(chǎn)投資手段。

隨著20世紀80年代后期商業(yè)房地產(chǎn)的急跌，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的調(diào)整，在1992年前后，美國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)復蘇的跡象。以房地產(chǎn)投資信托為主的各種投資家開始從RTC（1989年成立的、專門處理金融機構(gòu)不良債權(quán)的整理信托公社ResolutionTrustCorporation）中大量購買已經(jīng)不良化了的債權(quán)（這些證券主要是用于擔保的不動產(chǎn)）從中獲取高額的收益。但是，房地產(chǎn)投資信托本身由于資金不足，在1992年前后，房地產(chǎn)投資信托公司開始公開上市，這樣，不但在短期內(nèi)可以從市場上籌集大量的資金，而且，那些還沒有上市的房地產(chǎn)投資信托所擁有的房地產(chǎn)通過公開上市還可以獲得減稅。從1988年到1992年5年間，公開上市的房地產(chǎn)投資信托公司只有50家，而1993年一年間卻公開上市了50家房地產(chǎn)投資信托公司，籌集了93億美元。1994年又上市了45家，籌集了72億美元。1990年美國房地產(chǎn)投資信托公司的時價總值為87億美元，而到1997年房地產(chǎn)投資信托公司的總值則達到1405億美元，可以說房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展在20世紀90年代已經(jīng)達到了空前的。

三、日本的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展

日本的房地產(chǎn)證券化理論和房地產(chǎn)投資信托的理論開始盛行是在1985年前后，當時正是日本泡沫經(jīng)濟的時候，人們對房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的有關話題非常熱衷。理論界對房地產(chǎn)的證券化特別是對房地產(chǎn)投資信托的探討異?；钴S，但是，由于當時的房地產(chǎn)的價格正在不斷地上漲，投資者只要直接購買房地產(chǎn)很快就可以得到增值，房地產(chǎn)公司的擔保能力也大幅增加，很簡單就能從銀行里得到貸款，因此，那時的房地產(chǎn)公司對于采取多樣化的籌集資金手段的必要性也認識不夠，這樣，投資者和房地產(chǎn)公司對于房地產(chǎn)投資信托這種金融商品都沒有現(xiàn)實的需求。

1987年，一些人把房地產(chǎn)投資信托的幾個法律提案提交到日本國會，但是由于受到強烈的反對而最后沒有被采納。反對這些提案的理由主要有兩個；一是房地產(chǎn)投資信托會進一步引起對房地產(chǎn)的潛在需求，從而引起房地產(chǎn)價格的上漲；二是日本的銀行有大量富余的資金，即使不實行房地產(chǎn)投資信托制度，對促進房地產(chǎn)的發(fā)展不會產(chǎn)生任何的不利影響。對于以上兩個理由，當時看來似乎有些道理，但是現(xiàn)在回頭來看是多么的鼠目寸光。這對日本來說是個經(jīng)驗教訓，而對中國現(xiàn)在來說則是一種對經(jīng)驗教訓的學習和啟示。

20世紀90年代初，日本的泡沫經(jīng)濟開始破滅，股票和房地產(chǎn)的價格暴跌，日本房地產(chǎn)經(jīng)歷了13年連續(xù)下跌，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)公司再也不能像以前那樣依賴房地產(chǎn)的增值來進行融資和開發(fā)。相反，金融機構(gòu)卻留下大量貶值的抵押房地產(chǎn)，從而形成大量的不良資產(chǎn)，使金融機構(gòu)接二連三地破產(chǎn)。面對這樣的現(xiàn)實，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)公司也開始認真考慮房地產(chǎn)的流動性，認識到房地產(chǎn)證券化的必要性，開始極力推出有關房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。同時政府也在1998年9月開始實施《關于特定目的公司的特定資產(chǎn)的流動化的法》，2001年10月，房地產(chǎn)投資信托公司被允許在證券市場上市。但是，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展并不是那么簡單的事。日本的房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展并沒有像預期的那樣快，它既沒有解決金融機構(gòu)的抵押房地產(chǎn)的流動性問題，也沒能馬上阻止房地產(chǎn)價格的下跌，房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托并沒能給日本房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的生機。

四、美國和日本的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展對我國的啟示

我國的資產(chǎn)證券化理論大約在1999年前后才開始認真研究，各銀行對于住房抵押貸款證券化的研究更是特別的積極，并且對此寄予很高的期望。但是，至今資產(chǎn)證券化產(chǎn)品還沒有被推出，這其中有政策的配套、對產(chǎn)品的認識、投資環(huán)境、信息的披露、投資主體的缺乏、配套產(chǎn)品等原因。在這里筆者想通過對資產(chǎn)證券化的投資主體也可以說是配套產(chǎn)品的房地產(chǎn)投資信托的研究，并結(jié)合美國和日本的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展，完善我國的資產(chǎn)證券化理論，使我國房地產(chǎn)證券化能夠更加理智、健康地發(fā)展。

從美國的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展過程可以看出，美國的房地產(chǎn)投資信托從1960年被立法到現(xiàn)在已經(jīng)歷了40多年的市場的洗禮，才在法律、稅務、透明性、公正以及內(nèi)部經(jīng)營管理等方面逐漸完善。在這40年間，房地產(chǎn)投資信托業(yè)（包括房地產(chǎn)公司、投資者、房地產(chǎn)投資信托公司）也經(jīng)歷了多次的失敗，并且受到了嚴重的損失，美國也正是在這些失敗中認識到房地產(chǎn)投資信托和其他房地產(chǎn)商品一樣只是一種優(yōu)良的投資工具，而并非解決房地產(chǎn)市場問題的萬能手段。因此，美國能夠通過改善和調(diào)節(jié)投資的環(huán)境，讓新的金融商品能夠客觀地、理性地自然成長，而沒有被催化，使美國的金融商品能夠比較健康快速發(fā)展。

日本的房地產(chǎn)投資信托從1987年開始研究、調(diào)查到現(xiàn)在也經(jīng)歷了15年，卻不見有多大的發(fā)展，充其量也只能說是剛剛開始，其中的原因是什么？筆者通過對房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托、日本經(jīng)濟文化的研究，對其原因進行了分析。

（一）房地產(chǎn)投資信托這種新的金融商品從產(chǎn)生、發(fā)展到投資者的認識要花費很長的時間。美國的房地產(chǎn)投資信托從1960年法制化以來，到1993年開始高速發(fā)展，經(jīng)歷了30年的艱難歲月。日本雖然在20世紀80年代中期開始對房地產(chǎn)投資信托進行研究，但是中斷了近10年的時間，從1999年才真正把房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托提到議事日程。

（二）房地產(chǎn)證券化是連接資金需求者和資金供給者的紐帶，如果不能保證在稅務、法律、財務和證券交易上的公正性和透明性，那么必然阻礙房地產(chǎn)證券化商品的發(fā)展。日本政府也正是在沒有認真調(diào)整房地產(chǎn)證券化所必須的條件下，單純?yōu)榱颂幚磴y行的不良資產(chǎn)和阻止房地產(chǎn)下跌趨勢而匆匆推出了房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品和房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品。

（三）從日本人的文化特征來看，對新的事物在沒有完全確定的情況下，不敢輕易行動。另外日本泡沫經(jīng)濟破滅，經(jīng)過連續(xù)12年房地產(chǎn)價格下跌，日本人對房地產(chǎn)市場還抱強烈的不信任感，在這種對政策和市場都抱有不信任的背景之下，房地產(chǎn)投資信托確實很難發(fā)展。

從對美國和日本房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展的成功經(jīng)驗和失敗教訓的研究中，筆者認為，我國的房地產(chǎn)投資信托業(yè)的發(fā)展必須注意以下幾點

（一）我國的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產(chǎn)投資信托進行認真細致地研究，并推動政策的市場化，來達到房地產(chǎn)的證券化。我國的現(xiàn)狀與日本的80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)公司也可以簡單地從銀行獲得資金，同時銀行還有大量的資金在尋找出路，這樣銀行和房地產(chǎn)公司對于房地產(chǎn)投資信托的熱情不會太高。但是，總結(jié)日本的教訓，我們應該未雨綢繆，盡快建立一套房地產(chǎn)投資信托的體系，完善房地產(chǎn)投資信托的操作。

（二）正確認識房地產(chǎn)投資信托的特性。房地產(chǎn)投資信托是一種新的金融商品，它有自己產(chǎn)生的條件和發(fā)展的規(guī)律，我們只能給它創(chuàng)造適合生長和發(fā)展的條件，不能只是為了處理銀行的不良資產(chǎn)（當然它可以作為處理不良資產(chǎn)的一種手段），更不能為了利用它的初期性來轉(zhuǎn)移金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)而極力發(fā)展，這樣只能起到拔苗助長的作用。

（三）在政策上，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規(guī)，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。

（四）在房地產(chǎn)證券化的發(fā)展過程中，應極力開發(fā)相關和配套的房地產(chǎn)證券化商品，培養(yǎng)大量的機構(gòu)投資者。例如，美國在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的同時，大力開發(fā)了房地產(chǎn)特定共同事業(yè)、特定目的公司（SPC）、公司型投資信托等中介商品，并由此發(fā)展了大批機構(gòu)投資者，使美國的房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)證券化市場能夠形成一個相互聯(lián)系且日益完整的市場。

（五）我國房地產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，我們必須通過房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立一套完整的房地產(chǎn)投資的管理和戰(zhàn)略體系。

參考文件：

篇（7）

（一）完善信托業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)的重要性

信托業(yè)是金融體系的重要組成部分，在改革開放的大潮中，通過吸引外資、吸收國外先進管理經(jīng)驗等舉措，為促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但由于缺少具體經(jīng)驗，也走了不少彎路，從1982年開始先后經(jīng)歷了五次大的整頓，交了很高的學費。分析起來，信托投資公司法人治理結(jié)構(gòu)不健全、不真實、不作為是一個很重要的原因。

2001年以來，重新登記后的信托投資公司都按照《公司法》建立了公司治理基本結(jié)構(gòu)，但在實際經(jīng)營管理中，信托資金的違規(guī)運用、不顧風險的關聯(lián)交易屢禁不止，甚至個別公司的主要股東經(jīng)營目的不良，有意模糊和弱化內(nèi)部監(jiān)控機制，達到渾水摸魚中飽私利的目的，使公司治理、內(nèi)控體系有名無實，形同虛設，難以發(fā)揮應有的作用。

有鑒于此，銀監(jiān)會正在制訂“非銀行金融機構(gòu)公司治理指引”，指導信托投資公司等非銀行金融機構(gòu)完善法人治理結(jié)構(gòu)，明確“三會一總”（股東大會、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理）的職權(quán)和職責；在董事會下，規(guī)范設立風險管理委員會、戰(zhàn)略發(fā)展委員會和審計委員會，做到有職、有權(quán)、有責，名副其實，不做表面文章，防止權(quán)力過于集中，在體制建設上加強內(nèi)部牽制作用，防范道德風險和操作風險的發(fā)生。

信托業(yè)內(nèi)人士希望通過完善信托業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，更好地樹立行業(yè)形象，促進業(yè)務發(fā)展，實現(xiàn)將信托業(yè)發(fā)展成中國金融業(yè)第四支柱的戰(zhàn)略設想。而一個完善的公司治理結(jié)構(gòu)將促進信托投資公司更好地合法合規(guī)經(jīng)營，提高風險防范能力，而且也必將對信。托業(yè)整體的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展產(chǎn)生不可估量的重要作用。

（二）完善信托業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實緊迫性

1.違規(guī)事件的抬頭。重新登記后，一些信托投資公司在業(yè)務創(chuàng)新上表現(xiàn)出擴張的沖動，產(chǎn)生新的風險，引起社會公眾和監(jiān)管機構(gòu)的高度關注。不可否認，有些信托投資公司鋌而走險、險中求富貴有客觀的原因，如面臨股東方的短期盈利壓力、內(nèi)部人控制等，2003年慶泰信托投資公司和2004年金新信托投資公司違規(guī)事件為其他信托投資公司敲響了警鐘，監(jiān)管機構(gòu)對個別信托投資公司的股東把金融牌照當成融資工具的問題也保持了高度的關注。

因此，信托投資公司建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，促使公司管理層和股東趨于理性，不僅是監(jiān)管機構(gòu)的指導意見，也是信托投資公司規(guī)范經(jīng)營的必然選擇。

2.分類監(jiān)管的要求。2004年，由于個別公司以創(chuàng)新之名，行違規(guī)之實，最終導致信托資金嚴重虧損，產(chǎn)生極其惡劣的社會影響，引起監(jiān)管機構(gòu)的高度重視，并引發(fā)了分類管理體制的啟動。銀監(jiān)會將對全國的信托投資公司采取差異化管理的監(jiān)管模式，“獎優(yōu)、限平、驅(qū)劣”。對于資質(zhì)好、信譽高的信托投資公司，在業(yè)務許可、經(jīng)營范圍上都可以適當放開，并可單批業(yè)務，諸如信托合同200份放開、異地銷售放開、報批改為報備等。分類監(jiān)管評級中，公司治理水平是一項很重要的考核指標，完善治理結(jié)構(gòu)，提高自律水平，是信托公司獲得監(jiān)管信任的重要工作之一。

3.增資擴股的需求。各公司為迅速做大資本規(guī)模，提高整體盈利能力和綜合實力，紛紛加快增資擴股的行動，不僅鼓勵現(xiàn)有股東增加投資，而且向國際著名金融公司頻頻招手，希望獲得外界的認可。

而良好的公司治理不僅可以向投資者表明較高的財務安全性，而且可以使投資者更愿意為治理狀況好的公司支付股本溢價。正如國內(nèi)著名公司治理專家李維安教授所說，經(jīng)營成果與公司治理好比一棵樹的果實與軀干，公司治理好的企業(yè)，它就能每年持續(xù)結(jié)果，越結(jié)越多。如果公司治理有問題，它的成果持續(xù)性就無法得到較高的保證。因此，完善公司治理結(jié)構(gòu)是信托公司獲得外部資源的重要表現(xiàn)方式。

中國銀監(jiān)會劉明康主席強調(diào)，信托投資公司將法人治理結(jié)構(gòu)和風險內(nèi)控搞好，行業(yè)就有了加快發(fā)展，健康發(fā)展的扎實基礎和核心競爭力，信托業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展也就有了較好的保證。因此，我們相信，在監(jiān)管機關的指引下，全行業(yè)注重公司治理結(jié)構(gòu)的建設與完善，將對信托業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動作用。

二。內(nèi)部審計功能對健全公司治理結(jié)構(gòu)的意義

內(nèi)部審計是在公司有權(quán)部門的領導下，依據(jù)國家相關法律、行政法規(guī)以及公司的規(guī)章制度，獨立監(jiān)督和評價公司及所屬單位（含占控股地位或者主導地位的單位）經(jīng)濟活動合法合規(guī)、效益、效率及內(nèi)部控制健全有效的行為。在公司經(jīng)營管理工作中，內(nèi)部審計主要發(fā)揮著維護內(nèi)部控制、支持業(yè)務創(chuàng)新、輔助領導決策等重要作用。

站在公司治理的角度看，內(nèi)部審計作為監(jiān)督和評價機制的主要手段，在平衡不對稱信息，使合同有效執(zhí)行和促進股東與經(jīng)理人利益最大化等方面發(fā)揮著不可替代的重要作用，是公司治理結(jié)構(gòu)的重要組成部分。主要表現(xiàn)在：

1.內(nèi)審部門的隸屬關系體現(xiàn)所有權(quán)監(jiān)督的性質(zhì)，通過審計協(xié)助所有者平衡不對稱信息，使合同有效執(zhí)行。

審計產(chǎn)生的前提是兩權(quán)分離條件下（即財產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離），財產(chǎn)所有者為保護財產(chǎn)的安全和完整，確保經(jīng)濟信息的真實可靠而建立的監(jiān)督機制。在現(xiàn)代授權(quán)經(jīng)營管理體制中，由于內(nèi)審部門大都采取董事會（監(jiān)事會）直接領導或者是董事會（監(jiān)事會）和經(jīng)營管理層雙重領導的模式，使內(nèi)審部門具有所有權(quán)監(jiān)督的性質(zhì)，決定了其接受所有者授權(quán)對經(jīng)營者進行監(jiān)督評價的現(xiàn)實關系。

從世界范圍看，公司治理結(jié)構(gòu)中所有者與經(jīng)營者的委托關系至今未變，在兩權(quán)分離的條件下，管理公司的真正權(quán)力掌握在經(jīng)營者手中，作為委托方的所有者，反而處于公司的外部。這樣的公司管理現(xiàn)實，如果不采取措施，建立高效連續(xù)及時的監(jiān)督評價機制，容易混淆所有者與經(jīng)營者的權(quán)責關系，形成“所有者缺位、經(jīng)理層越位”的反?，F(xiàn)象，并使經(jīng)營者幾乎不再有如實披露經(jīng)營信息（含會計信息）的壓力。

因此，為確保受托方充分履行受托責任，如實報告經(jīng)營信息，就需要有專門的機構(gòu)對其經(jīng)營履約情況進行檢查和評價，而內(nèi)部審計由于熟悉公司政策和內(nèi)部體系，并擁有專業(yè)知識的優(yōu)勢，通過稽核檢查，可以協(xié)助所有者平衡不對稱信息，評價履約責任，為委托合同的有效執(zhí)行提供必要的條件。

2.內(nèi)部審計不僅是所有者進行監(jiān)督的有效手段，也是經(jīng)營者經(jīng)營業(yè)績報告的重要鑒證方式，為激勵和考核經(jīng)營者能力提供必要的依據(jù)。

現(xiàn)代公司治理理論與古典公司治理理論的最大區(qū)別是將經(jīng)營者的激勵與考核機制作為其重要的組成部分，在經(jīng)營計劃管理下，由委托人和受托人協(xié)商，確定任期的經(jīng)營目標，并簽訂任期經(jīng)營責任書，然后以此要求受托人按委托人的目標利益從事具體經(jīng)營管理活動。只有在完成所有者設定的經(jīng)營目標后，經(jīng)營者才能獲得其應有的報酬。

企業(yè)經(jīng)營者能否獲得企業(yè)所有者給予的報酬，取決于經(jīng)營者的綜合管理能力和實際經(jīng)營效果。企業(yè)經(jīng)營者為向企業(yè)所有者證明其經(jīng)營能力，獲得所有者的信任，就必須定期向企業(yè)所有者匯報其工作成果，傳遞經(jīng)營管理信息。而內(nèi)部審計的存在就為經(jīng)營者的業(yè)績報告提供鑒證幫助，為經(jīng)營者迎接企業(yè)所有者的激勵與考核提供必要的依據(jù)。

公司治理的實踐證明，對內(nèi)部審計的要求已不僅僅是資本所有者單方面的需求，而且是資本所有者與經(jīng)營者的共同意愿，主要目的就是維護公司治理結(jié)構(gòu)的有效運行，并服務于治理結(jié)構(gòu)下各權(quán)利相關者的利益最大化。需要特別指出的是，不論是監(jiān)督手段，還是鑒證手段，內(nèi)部審計的結(jié)果都是體現(xiàn)治理結(jié)構(gòu)下恰當?shù)臋?quán)利分配關系和相關利益各方的利益平衡和約束，達到多贏的效果。

在國際上，由于發(fā)生了美國“安然公司”、“世通公司”的造假案，促使紐約證券交易所下定決心制訂“上市公司誠信聲明”，進一步強調(diào)上市公司建立內(nèi)部審計制度的必要性和重要性，把內(nèi)部審計制度的健全與否，作為維護上市公司誠信守則一項很重要的內(nèi)部制約機制，使內(nèi)部審計不僅成為上市公司維護公眾形象的一項基本制度，而且也成為公司完善治理結(jié)構(gòu)的有效手段。

現(xiàn)階段，我國信托業(yè)正處在改革、創(chuàng)新、調(diào)整、發(fā)展的時期，許多信托公司在不斷發(fā)展業(yè)務的同時，注重治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)控體系的完善。但不足的是，仍有部分信托投資公司并未充分重視獨立監(jiān)督和評價功能的重要性，只是將內(nèi)部審計作為財務部門職能的一部分，或是將其放在公司高級經(jīng)理層以下行使職能，并未重視發(fā)揮其維護公司治理結(jié)構(gòu)、平衡不對稱信息的作用。這不僅與國內(nèi)外公司治理趨勢相去甚遠，也與《信托投資公司管理辦法》的要求有較大的差距。因此，加強對內(nèi)部審計的重視，發(fā)揮其對完善監(jiān)督和評價機制的積極作用，將對健全公司治理結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠的影響。

三。內(nèi)部審計對提高風險管理能力的作用

風險管理是一個復雜的系統(tǒng)工程，在一個組織內(nèi)部，一般由董事會負責制定戰(zhàn)略管理目標，由高級管理層負責風險管理目標的具體實施，由中層管理人員負責一方面管理工作，由操作人員進行有授權(quán)的日常操作，而內(nèi)部審計人員則定期評價和檢查工作的落實情況。信托業(yè)應堅持的風險管理理念是：全面體現(xiàn)信托產(chǎn)品不保底的特點，堅持風險效益原則；在信托產(chǎn)品設計、銷售中充分識別和揭示風險，通過信托機制和信托專家分解、分散、分擔和防范風險，給委托人和受益人留下與其收益相匹配的風險。實際操作中，體現(xiàn)風險管理目標的行動，主要從制度建設和制度落實兩個方面人手。作為公司治理下的內(nèi)部審計，在提高風險管理能力的過程中主要采取的措施有：

篇（8）

信托是一種以信任為基礎、財產(chǎn)為中心、委托為方式的財產(chǎn)管理制度，在運作上極富靈活性。現(xiàn)代信托已由單純的財產(chǎn)代管演變成集財產(chǎn)管理、資金融通和社會公益等功能為一體的金融制度安排，具有橫跨資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場的獨特功能。近年來，我國信托業(yè)的發(fā)展?jié)u入正軌，快速發(fā)展，不僅信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈多元化態(tài)勢，而且信托品種及規(guī)模迅速擴大，其快速發(fā)展的融資步伐既提高了我國直接融資的比重，也增加了金融市場的投資品種。

投資者的信任是信托發(fā)展的根本，信用增級則是增強投資者信心、信托產(chǎn)品得以順利發(fā)行、保護投資者利益的重要保證。就信托產(chǎn)品而言，信用增級是指在信托產(chǎn)品中被用以保護投資者的方式，這些方式或單獨、或組合地用來提高信托產(chǎn)品的信用級別，并在實質(zhì)上為投資者的利益提供保護。隨著我國信托業(yè)的發(fā)展，信托產(chǎn)品信用增級的操作仍處于不斷探索與完善中。

筆者根據(jù)信托公司的實力與信息披露的管理水平，從現(xiàn)有的信托公司中挑選了8家公司作為研究對象，即中誠信托、平安信托、中信信托、百瑞信托、北方信托、寧波金港信托、新華信托、中原信托。其中，中誠信托、平安信托和中信信托分別獲得2006年中國信托投資公司綜合排名的前三名，而其他5家公司則分別在2005、2006年中國信托投資公司的若干單項排名中居前10名，且該8家公司信息披露管理也相對完善。筆者查閱了該8家信托公司近年的信托產(chǎn)品信用增級的資料，分析目前我國信托產(chǎn)品中信用增級的現(xiàn)狀及存在的問題，以期從中獲得有關完善信托產(chǎn)品信用增級的啟示。

信托產(chǎn)品中信用增級的現(xiàn)狀及存在的問題

從2005年1月1日至2008年5月31日，8家信托投資公司共推出374個信托產(chǎn)品，其中貸款類64個，占17.1%；基礎設施類80個，占21.4%；房產(chǎn)類44個，占11.8%；準資產(chǎn)證券化或資產(chǎn)證券化類項目26個，占7%；證券投資類132個，占35.3%；其他類產(chǎn)品28個，占7.5%。信用增級方式依次為：企業(yè)擔保85個，占22.7%；財政承諾55個，占14.7%；政策性銀行擔保43個，占11.5%；商業(yè)銀行擔保16個，占4.3%；回購承諾16個，占4.3%；抵押質(zhì)押53個，占14.2%；擔保機構(gòu)擔保6個，占1.6%；受益權(quán)分級57個，占15.2%；保險保障1個，占0.3%；其他信用增級方式2個，占0.6%。

近年來，我國信托業(yè)發(fā)展?jié)u如正軌，不僅信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈多元化態(tài)勢，而且信托品種及規(guī)模也迅速擴大。但信托產(chǎn)品中信用增級還存在多方面的問題。

（一）濫用政府公信力而與現(xiàn)行法律法規(guī)沖突

根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第八條：“國家機關不得為保證人，但經(jīng)國務院批準為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸的除外”。2005年，《財政部關于規(guī)范地方財政擔保行為的通知》（財金[2005]7號）已經(jīng)規(guī)定：2005年1月26日后，各級地方政府和政府部門對《擔保法》規(guī)定之外的任何擔保均屬嚴重違規(guī)行為，其擔保責任無效。2006年4月，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會已《關于加強宏觀調(diào)控整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]27號特急）規(guī)定：嚴禁各級地方政府和政府部門對《擔保法》規(guī)定之外的貸款和其他債務，提供任何形式的擔?；蜃兿鄵?。各級地方政府和政府部門不得以向銀行和項目單位提供擔保和承諾函等形式作為項目貸款的信用支持。

在筆者統(tǒng)計的374個信托產(chǎn)品的信用增級方式中，“財政承諾”達到14.7%，地方政府為了自身利益濫用政府公信力，為信托項目提供財政擔保，與現(xiàn)行法律法規(guī)沖突。

（二）擔保方式問題較多

由于信托產(chǎn)品屬于私募發(fā)行，投資者對信托計劃的運作情況所知有限，之所以投資者敢于購買信托產(chǎn)品，主要就是出于對擔保方的信賴。信托產(chǎn)品利用擔保來增強信用的比重也日益增加，資料數(shù)據(jù)顯示，“政策性銀行擔?！薄ⅰ捌髽I(yè)擔?！?、“商業(yè)銀行擔保”和“擔保機構(gòu)擔?！钡谋戎刂鸵堰_到40.1%，但目前我國信托產(chǎn)品的擔保方式仍然存在很多問題。

擔保方的信息不透明。作為信用增強的第三方，擔保方的信用等級高于所發(fā)行證券的級別是擔保有效提升證券信用級別的前提。擔保方的注冊資本有多少？目前經(jīng)營狀況是否正常？盈利還是虧損？資產(chǎn)負債率是否過高？是否同時還為其他企業(yè)擔保？這些判斷擔保方實力的基本財務信息，在筆者搜集的信托計劃書中卻幾乎都未提及。信托計劃書對擔保方一般都是泛泛而談，報喜不報憂。

擔保方的雙重身份蘊藏風險。374個信托產(chǎn)品中，還有個別產(chǎn)品存在擔保方身兼二職的情況。某信托公司相繼推出的兩個信托產(chǎn)品中，其中一個產(chǎn)品的借款人同時又是另一個產(chǎn)品的擔保人，而兩個信托產(chǎn)品發(fā)行間隔僅一個月。兩個產(chǎn)品處于同一風險源的情況下，極易發(fā)生風險傳遞效應，然而對于其中蘊藏的風險，該信托公司卻沒有任何的風險提示。

擔保機構(gòu)參與水平低。374個信托產(chǎn)品中，作為專業(yè)的擔保機構(gòu)卻僅為6個產(chǎn)品提供了擔保服務，遠遠低于其他機構(gòu)的擔保比重。截至2006年末，我國擔保機構(gòu)數(shù)量為3366家，雖然擔保機構(gòu)眾多，但注冊資本低、缺乏資金補充機制、經(jīng)營管理水平參差不齊、專業(yè)人才嚴重不足等問題導致現(xiàn)有的擔保機構(gòu)信譽不佳，得不到市場的認同。

（三）保險介入程度低

在筆者統(tǒng)計的374個信托產(chǎn)品中，只有1個產(chǎn)品引入了保險方式： 2005年9月，中信信托發(fā)行一款名為“國賓世貿(mào)中心（B座）項目”集合資金信托計劃，除了抵押、質(zhì)押、償付準備金和實力企業(yè)擔保以外，還向平安保險投保了財產(chǎn)險、第三方責任險，以及為保障其收益按時兌付而投保的預期利潤損失險。這是國內(nèi)首次通過保險來幫助信托公司控制即時兌付的風險。雖然目前已經(jīng)有信托公司開始和保險公司合作，但從目前我國信托業(yè)的整體來看，保險在信托領域的介入程度還很低。

（四）信用評級缺失

信托項目的質(zhì)量和信用等級能夠被準確評估，不僅能夠增強投資者的信心，也能夠提供市場信息，增加交易的透明度，這將關系到信托產(chǎn)品能否為廣大投資者所接受。而筆者統(tǒng)計的374個產(chǎn)品中，沒有一個產(chǎn)品經(jīng)過信用評估，諸如項目的合法性和真實性、預期收益率的判斷依據(jù)、抵押物與質(zhì)押物的保障程度、擔保方的實力和信譽等投資者關注的問題，都僅憑信托公司的一面之詞，缺乏最基本的公信力，投資者承擔了巨大的投資風險。

完善信托產(chǎn)品信用增級的對策

鑒于目前我國信托產(chǎn)品中信用增級的現(xiàn)狀及存在的問題，為了促進信托業(yè)的良性發(fā)展，筆者認為應從以下方面著手，完善信托產(chǎn)品中的信用增級環(huán)節(jié)。

（一）增大信息披露的透明度

根據(jù)2002年7月18日起施行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運用信托資金，導致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產(chǎn)承擔；當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所受損失才由信托公司賠償，運營過程中的風險則完全由投資人承擔。

相比投資者承擔的巨大風險，由于信托的私募性，投資者對收益分配、資金運作、信用增級等方面獲取的信息卻要少得多，信息嚴重不對稱。因此，應增大信托項目信息披露的透明度，尤其是投資者最為關注的風險因素，諸如資金運用項目的投資情況、項目方公司的背景和實力、信用增級手段，如抵押（質(zhì)押）物是否過硬、抵押（質(zhì)押）比率、擔保方信用級別和資金實力等重要信息的披露，保護投資者的權(quán)益。

（二）強化擔保機構(gòu)的信用增級作用

近年來，我國擔保業(yè)發(fā)展迅速，2003年擔保機構(gòu)數(shù)量為966家，而2006年末就增長為3366家。強化擔保機構(gòu)在信托產(chǎn)品信用增級中的作用，將會極大地促進我國信托行業(yè)的發(fā)展。

完善資金補充機制。截至2006年末的3366家擔保機構(gòu)中，政府完全出資的有688家，占總體的20%，參與出資的有629家，占19%，政府出資仍是擔保資金的重要來源，但由于目前政府出資以各級地方政府財政資金和資產(chǎn)一次性劃入為主，且受制于地方財政能力，出資的規(guī)模有限。筆者認為可由地方政府根據(jù)擔保業(yè)務發(fā)展情況，每年按一定比例動態(tài)增資，并納入財政預算，變一次性劃入為持續(xù)“輸血”，這樣不僅能較大程度上解決擔保機構(gòu)的資金補充問題，還能摒棄地方政府濫用政府公信力、為信托項目提供財政擔保、與現(xiàn)行法律法規(guī)沖突的弊端，變政府直接行政干預金融為通過間接、經(jīng)濟的手段將政府行為融入到金融市場中來。除了以政府財政為主要的出資渠道外，還應鼓勵國有資產(chǎn)管理部門、金融機構(gòu)、企業(yè)、社會團體等多種性質(zhì)的資本參股。另外，可考慮適當增加政策性銀行對擔保機構(gòu)的低息貸款補充擔保資金。

提高擔保機構(gòu)的經(jīng)營管理水平。擔保機構(gòu)自身應加快信息化建設，完善風險防范、識別、控制的評價體系，真正實現(xiàn)企業(yè)化運作。政府應摒棄行政干預，加強對擔保機構(gòu)運作的監(jiān)管，減少擔保機構(gòu)的無序競爭，凈化擔保行業(yè)規(guī)范發(fā)展的市場環(huán)境。

（三）強化保險的保障功能

保險公司與信托公司合作，推出能增強信托產(chǎn)品信用級別的新險種，不僅能開辟新的保險市場，還可以發(fā)揮保險的經(jīng)濟補償職能，保證信托項目經(jīng)營的現(xiàn)金流不 “斷流”，為投資者提供本金和預計收益的保險保障，為信托產(chǎn)品增信。由于保險公司的經(jīng)濟償付責任，會促使保險公司從自身利益出發(fā)，參與對信托項目的評估和監(jiān)管，強化信托項目的外部約束，既而維護投資者的權(quán)益。

（四）引入信用評級制度

專業(yè)、公正的信用評級具有取信于民、降低籌資成本和增加無形商譽的重要功能，因此，引入信用評級制度對于信托行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展具有深遠意義。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2007年8月末為止，我國的信用評級機構(gòu)有100家左右，低水平重復建設嚴重，評級公信力不強，核心競爭力不足，迅速提升信用評級服務水平已成為亟待解決的問題。

強化信用評級的質(zhì)量管理。應健全信用評級的標準化管理，包括業(yè)務操作規(guī)范的標準化、業(yè)務流程的標準化等；建立完善的數(shù)據(jù)庫；采用科學的評級方法，包括多種模型的預測和檢驗；做好動態(tài)跟蹤，力求信用評級結(jié)果的準確、客觀與公正。

加強信用評級機構(gòu)的獨立性與市場化。準確、客觀、公正的評級結(jié)果要求信用評級機構(gòu)具備高度的獨立性，經(jīng)營管理市場化。但是，當前我國許多評級機構(gòu)都具有政府背景，發(fā)展過程中受到行政干預較多，非市場的行政評估、人情評估還存在，地方保護、市場分割、壟斷經(jīng)營的現(xiàn)象長期存在，嚴重削弱了評級的公信力。因此，建立健全評級機構(gòu)的現(xiàn)代企業(yè)制度，加強信用評級機構(gòu)的獨立性與市場化是樹立評級機構(gòu)權(quán)威性的重要任務。

篇（9）

「關鍵詞信托業(yè)務會計信托業(yè)務會計目標信托業(yè)務會計假設信托業(yè)務會計要素

一、信托業(yè)務會計概念探索

依通常的看法，信托應是起源于英國的用益權(quán)（Use）制度。Use制度的運用須以財產(chǎn)所有者對受托人信任為前提，故以其為代表的財產(chǎn)處分方式，被稱為信托（Trust）。各個國家在不同時期對信托有不同的理解和認識，因此各國對什么是信托的表述也不盡相同，但它們之間存在著明顯的共性，即信托行為的產(chǎn)生和信托制度的確立，必須具備以下兩個基本條件，一是財產(chǎn)的所有者必須對某人或某組織充分信任，并將自己的財產(chǎn)委托其管理、經(jīng)營；二是委托人與受托人之間，必須達成某種形式的信托合同，約定對某項事宜進行委托。我國《信托法》規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。信托委托人之所以設立信托是為了有效地管理財產(chǎn)，信托的本質(zhì)是對財產(chǎn)的管理，最終目的是使信托財產(chǎn)保值增值，可見信托財產(chǎn)是貫穿于信托全過程的核心主線。信托業(yè)務會計是反映并監(jiān)督信托業(yè)務是否按照信托契約，為受益人的利益或者特定目的，對信托財產(chǎn)管理、運用、處分信息管理的特殊的專業(yè)性工作。

信托業(yè)務會計涵義的界定需清楚受托人的含義，《信托法》規(guī)定，受托人應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人，受托人可采取信托機構(gòu)形式從事信托活動?，F(xiàn)階段從事信托業(yè)務的信托機構(gòu)主要是信托投資公司，《信托投資公司管理辦法》所稱的信托投資公司是指主要經(jīng)營信托業(yè)務的金融機構(gòu)。由于我國的信托投資公司從一開始就定位于以銀行業(yè)務為主的混業(yè)經(jīng)營體制，這一體制的特征集中表現(xiàn)為：一是信托業(yè)務銀行化，信托投資公司按銀行方式組織和經(jīng)營資金，人民銀行也按監(jiān)管銀行的方式監(jiān)管信托業(yè)，從根本上扭曲了信托制度，使信托投資公司本應具有的資產(chǎn)管理功能沒有得到充分發(fā)揮；二是兼營業(yè)務混業(yè)化，信托投資公司既可以經(jīng)營銀行、證券、融資租賃等多種業(yè)務，又可以從事實業(yè)投資、房地產(chǎn)投資等非金融業(yè)務，使其喪失了明確的發(fā)展方向。由于定位不當，信托行業(yè)自1979年恢復以來，雖曾在改革開放中發(fā)揮了一定的積極作用，但暴露的問題與日俱增，國家不得不對信托行業(yè)進行五次清理整頓，最終才將信托投資公司定位于主要經(jīng)營信托業(yè)務的金融機構(gòu)，因而造成信托投資公司目前既主要從事信托業(yè)務也從事非信托業(yè)務的事實，因此需明確信托業(yè)務會計不是指信托投資公司會計。另外信托業(yè)務會計也不是信托投資公司從事信托業(yè)務的會計。因為《信托投資公司管理辦法》規(guī)定信托業(yè)是以營利為目的而經(jīng)營信托業(yè)務的組織機構(gòu)。除信托投資公司以外，按照信托業(yè)務性質(zhì)還應包括從事受托理財?shù)木C合類證券公司、投資咨詢財務顧問公司等。我們認為會計是參與經(jīng)濟組織信息管理的一個特殊系統(tǒng)，因此本文將信托業(yè)務會計定義為信托業(yè)的組織機構(gòu)從事信托業(yè)務，對其受托管理、運用、處分的信托財產(chǎn)的信息管理與監(jiān)督系統(tǒng)。

二、信托業(yè)務會計目標探索

信托，按其詞義，就是相信和委托，“信”是“托”的基礎和前提條件，“托”是“信”的表現(xiàn)形式和具體內(nèi)容，信托就是“信”和“托”的有機結(jié)合而構(gòu)成的行為整體。本文認為信托業(yè)務會計目標的確定應傾向于受托責任觀點，并在此基礎上拓展。首先，受托方應承擔如實地向委托方報告受托責任履行過程與結(jié)果的義務，以便解除受托責任；其次，受托方還應承擔向委托人或受益人報告其有效管理信托財產(chǎn)的信息，也就是受托人不僅向委托人或受益人如實報告受托責任的履行過程與結(jié)果的信息，還需報告受托責任履行過程中受托人是按照行業(yè)標準執(zhí)業(yè)的、值得信賴的、以受益人的最大利益為標準進行財產(chǎn)管理的；另外信托起源于英美國家，盛行于西方世界，我國引進信托制度卻屢屢受挫，原因何在？本文認為這與信托行為是一種法律行為有關，我國本身不是一個崇尚法治的社會，表現(xiàn)在企業(yè)理財中即“人治”現(xiàn)象較為普遍。雖然國家、企業(yè)制定了許多制度、規(guī)章，但企業(yè)在理財中不按制度辦事現(xiàn)象司空見慣。這與英美等國家重法制、重信用的文化特點是截然不同的，因此在我國發(fā)展信托事業(yè)必須加強監(jiān)管，信托業(yè)務會計除承擔向委托人或受益人如實報告其有效管理信托財產(chǎn)的信息外，還應向監(jiān)管部門報送有利于監(jiān)管部門判斷受托人是否忠實、努力地為委托人或受益人的最大利益服務的信息。

信托業(yè)務會計的目標可概括為以下三方面：一是能如實反映信托財產(chǎn)管理、運用、處分的信息；二是提供受托責任履行過程中受托人是值得信賴的信息；三是提供監(jiān)管部門判斷受托人是否按照信托契約執(zhí)行信托業(yè)務的信息。

三、信托業(yè)務會計基本假設探索

由于信托業(yè)務是一種特殊的財產(chǎn)管理制度，使信托業(yè)務會計具有特殊性。本文認為信托業(yè)務會計基本假設應在會計的基本假設之上，進行內(nèi)容的拓展和必要的修正。

（一）業(yè)務主體假設

會計主體是指會計為其服務的特定單位或組織，它解決的是會計核算的空間范圍有多大。在該前提條件下，會計只為本會計主體服務，以本會計主體的存在為前提，只核算本主體所發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務。界定信托業(yè)務會計主體需明確以下問題：

1.信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)不是信托業(yè)務會計主體?！缎磐蟹ā芬笮磐袠I(yè)務與非信托業(yè)務分開管理、分別核算。由此產(chǎn)生這樣的疑問，信托業(yè)務會計主體能否仍界定為信托業(yè)務組織機構(gòu)？如果不能，分別核算是否意味著必然產(chǎn)生新的會計主體？一個單位內(nèi)部是可以存在多個會計主體的，這取決于公司是否設立內(nèi)部核算單位，但不管設立多少內(nèi)部核算單位，資產(chǎn)負債表日不同內(nèi)部核算單位的報表都應匯總反映，也就是公司有選擇權(quán)，可選擇建立還是不建立內(nèi)部核算單位。信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)從事的信托業(yè)務與非信托業(yè)務是兩種實質(zhì)完全不同的業(yè)務，非信托業(yè)務屬于固有業(yè)務，信托業(yè)務屬于代人理財業(yè)務，兩者是不能在資產(chǎn)負債表日匯總反映的。1993年實施的《金融企業(yè)會計制度》將信托業(yè)務與固有業(yè)務納入信托投資公司同一核算系統(tǒng)是基于信托發(fā)展的前期，信托業(yè)務不是信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)的主營業(yè)務，其實也是由于對信托的模糊認識?！缎磐蟹ā访鞔_規(guī)定，信托財產(chǎn)獨立于受托人，可見以信托業(yè)組織機構(gòu)作為信托業(yè)務會計主體顯然不能明確信托業(yè)務會計核算的范圍，還會導致更多認識上的偏差，比如信托業(yè)務與非信托業(yè)務在資產(chǎn)負債表日是否合并會計報表，是否匯總報送等。因此信托業(yè)務會計主體不能是信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)。

2.信托業(yè)務會計必須有新的會計主體。信托業(yè)務會計主體是誰？能否界定為信托委托人或受益人？如果回答是肯定的，信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)就類似于記賬機構(gòu)，顯然不符合信托的本質(zhì)；另外《信托法》規(guī)定信托財產(chǎn)獨立于委托人未設立信托的財產(chǎn)、獨立于受益人，可見信托委托人或受益人作為信托業(yè)務會計主體不妥當。能否把信托業(yè)務界定為會計主體呢？信托業(yè)務作為信托業(yè)務會計主體能回答信托業(yè)務會計只為信托業(yè)務服務、信托業(yè)務會計以信托業(yè)務的存在為前提、只核算信托業(yè)務，但顯然以業(yè)務為主體不符合會計主體的涵義，在這里會計主體被定義為特定單位或組織。本文認為會計主體的界定需遵循實質(zhì)重于形式原則，根據(jù)其本質(zhì)，會計主體就是在于確定會計核算的范圍，信托業(yè)務應該可以作為信托業(yè)務會計主體；另外基金論的出現(xiàn)為以業(yè)務作為會計主體提供了佐證，基金論是以經(jīng)營活動單位為基礎，考察其經(jīng)濟活動，解釋權(quán)益性質(zhì)并指導有關經(jīng)濟業(yè)務處理的一種權(quán)益理論，它摒棄了業(yè)論中的以業(yè)主為中心的人格化關系和實體論中將企業(yè)虛擬為一個經(jīng)濟實體和法人的觀點，而是以一個經(jīng)營活動的單位作為會計處理的基礎，提出基金就是基金會計的核算主體。基金本身就是信托的一種，可見以信托業(yè)務為信托業(yè)務會計主體是合理的。

3.在解決了信托業(yè)務會計主體是信托業(yè)務的前提下，還應明確究竟是按每一信托業(yè)務單獨核算還是將全部信托業(yè)務納入同一核算系統(tǒng)。要明確這一問題就要看信托業(yè)務會計信息的主要使用人是誰。每一信托業(yè)務面對的是不同的信托客戶，信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)在向委托人或受益人提供信托業(yè)務信息時要遵守信托信息保密義務，只提供受益人或委托人投入的信托資產(chǎn)管理、運用、處分的信息，而向監(jiān)管部門提供的信托業(yè)務情況應該是全面反映信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)所有的信托財產(chǎn)管理、運用、處分的信息。信托業(yè)務會計目標主要是向委托人或受益人如實提供旨在他們了解信托財產(chǎn)有效管理的信息，因此按每一信托業(yè)務單獨核算更合理。因為對不同委托人而言，無論該信托所涉及的交易或事項是簡單還是復雜，信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)必須單獨報告信托財產(chǎn)管理、運用、處分信息并向具體受益人分配收益。至于向監(jiān)管部門報送的信息可匯總，容易做到且不影響報表報送目的的實現(xiàn)。

（二）信托存續(xù)經(jīng)營假設

會計的持續(xù)經(jīng)營假設是指企業(yè)在可以預見的將來，繼續(xù)經(jīng)營下去，不會停業(yè)，企業(yè)也不會重組、消失、撤消或破產(chǎn)。如果以信托業(yè)務作為信托業(yè)務會計主體，首先須明確信托業(yè)務的期限，是指信托合同的期限還是指信托存續(xù)的期限。其次應明確企業(yè)的存續(xù)是否是信托存續(xù)的必要條件。根據(jù)《信托法》的有關規(guī)定，信托期限是設立書面文件可以選擇的記載事項，也就是某些信托業(yè)務可能沒有明確的信托期限，故信托業(yè)務期限不能以信托合同的期限為依據(jù)，而應當是信托存續(xù)的期限。另外《信托法》還規(guī)定，信托存續(xù)不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破產(chǎn)而終止，也不因受托人的辭任而終止?？梢娦磐杏邢鄬Φ莫毩⑿裕磐械拇胬m(xù)不因信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)或者委托人的變化而變化，只取決于是否仍有必要委托他人管理運用信托財產(chǎn)。也就是說信托業(yè)務會計仍然需要持續(xù)經(jīng)營假設，只不過表述的內(nèi)容需適合信托特點，即信托存續(xù)假設是指信托在可以預見的將來，繼續(xù)經(jīng)營下去，不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破產(chǎn)而終止。在信托存續(xù)經(jīng)營假設的基礎上，信托財產(chǎn)將在正常的經(jīng)營過程中被出租、出售、投資、承擔債務，也將在正常的經(jīng)營過程中分配信托收益。信托存續(xù)經(jīng)營假設的確立為信托資產(chǎn)計價和信托損益確定提供了基礎。當然信托存續(xù)并不意味著信托業(yè)務永遠存在下去，當有證據(jù)表明不能繼續(xù)，即信托終止，需放棄信托存續(xù)經(jīng)營假設進入信托清算。

（三）契約分期假設

會計分期是指會計核算應當劃分會計期間，分期結(jié)算賬目和編制會計報表。由于信托存續(xù)經(jīng)營假設的存在，有必要在信托存續(xù)期分期進行會計核算，以便及時給委托人或受益人提供信托業(yè)務會計信息，使委托人或受益人及時了解信托業(yè)務經(jīng)營、運作、風險情況。會計期間的劃分是人為的，究竟如何分期？信托行為是一種法律行為，信托當事人利用具有法律效力的書面文件，界定各方的權(quán)利、責任與義務，因此這種行為又具體表現(xiàn)為契約行為；另外擁有財產(chǎn)的人之所以要設立信托，把自己的財產(chǎn)委托給具有管理能力的人進行管理，是因為自己不具備管理的能力或者雖然具備管理的能力但可能受各種條件的制約而無法親自管理?？梢姀奈腥嗽O立信托的初衷來看，是為了有效地管理財產(chǎn)，從受托人的角度看是提供有償服務，只要受托人不違反信托契約，忠實履行了自己的義務，信托財產(chǎn)的損失就由受益人承擔。這種復雜的信托關系必須只能由具有法律效力的契約來保障。受益人由于不參與信托資產(chǎn)的管理，一般不能對受托人進行監(jiān)督，卻承擔著信托風險，作為信托受益人或委托人必然在契約中具體規(guī)定受托人什么時期報送會計信息，而不同的信托受益人或委托人由于對風險的反應程度不同及會計信息對其判斷信托風險、收益的有用程度不同，因而必然形成不同會計間隔報送會計信息的要求，也有可能是實時信息，這就得看雙方的約定，因此本文認為契約分期假設可作為信托業(yè)務會計基本假設，至于向監(jiān)管部門提供的信托業(yè)務會計信息可由監(jiān)管部門統(tǒng)一規(guī)定，信托業(yè)可按規(guī)定匯總、報送，不影響契約分期假設的成立。

（四）貨幣計量與非貨幣計量并重假設

貨幣計量假設是指會計核算應以貨幣作為計量單位，信托業(yè)務會計同樣需借助貨幣進行信托資產(chǎn)管理、運用、處分的核算，并為使信托業(yè)務會計提供的信息相互可比，貨幣計量假設也應假定幣值不變。但是信托業(yè)務會計特殊的地方是受托人從事信托業(yè)務是按照約定收取報酬的，卻以自己的名義管理和處分信托財產(chǎn)，也就是通常賦予了信托業(yè)投資的權(quán)利，相關法律法規(guī)規(guī)定受托人僅對信托管理中沒有遵循行為標準而造成的損失承擔責任，可見受托人的行為標準對于受托人正確地履行管理信托的義務具有重要意義。我國《信托法》的規(guī)定是“受托人管理信托財產(chǎn)，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務”，非?；\統(tǒng)，很難量化，因此本文認為受托人為解除受托責任，需提供有助于委托人或受益人及監(jiān)管部門判斷其財產(chǎn)管理行為是否遵循行為標準的信息，而這樣的信息只憑貨幣信息是難以合理判斷的。因此基于信托業(yè)務的這一特性，信托業(yè)務會計不僅需提供規(guī)范的貨幣計量信息，還需提供規(guī)范的非貨幣計量信息，因此信托業(yè)務會計必須建立貨幣計量與非貨幣計量并重假設。

四、信托業(yè)務會計要素探索

《金融企業(yè)會計制度》中，在不涉及損益的情況下對信托業(yè)務的核算設置了兩大類會計科目：信托資產(chǎn)來源類與信托資產(chǎn)運用類。會計科目是會計要素的具體化，由上述會計科目的設置可以看出新《金融企業(yè)會計制度》中，在不涉及損益的情況下有兩類會計要素即信托資產(chǎn)來源與信托資產(chǎn)運用。在涉及損益的情況下，有三類會計要素即信托收入、信托費用、信托損益。

我國《信托法》表明，信托是受托人為了受益人的最大利益和特定目的，以自己的名義管理、處分信托財產(chǎn)。可見信托利益歸于受益人，那么根據(jù)“所有權(quán)與利益相分離”的信托法理念，信托關系一經(jīng)確立受益人就不應享有信托財產(chǎn)所有權(quán)。雖然《信托法》對信托的定義中有“以自己的名義管理、處分信托財產(chǎn)”的字眼，但不能由此說明是誰享有信托財產(chǎn)的所有權(quán)，只隱含說明信托是一種不完全轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律關系或受托人名義上享有信托財產(chǎn)的所有權(quán)。既然信托財產(chǎn)不能作為信托投資公司的資產(chǎn)與負債核算，又不能作為所有者權(quán)益核算，新制度就采用信托資產(chǎn)運用和信托資產(chǎn)來源作為信托業(yè)務會計要素，這一迂回戰(zhàn)術(shù)的使用使得信托業(yè)務會計與其他會計在會計要素的確認上相距太遠，有悖于會計制度改革的方向；另外，回避分歧并不能徹底解決問題。其實信托資產(chǎn)運用在實質(zhì)上就是信托資產(chǎn)，信托資產(chǎn)來源主要就是信托受益人權(quán)益，只不過這種權(quán)益既不同于債權(quán)人權(quán)益即負債，又不同于所有者權(quán)益，也就是說受益人既不是信托投資公司等信托業(yè)組織機構(gòu)的債權(quán)人，也不是信托財產(chǎn)的所有人。本文認為采用信托受益人權(quán)益更符合《信托法》確定的信托是一種財產(chǎn)不完全轉(zhuǎn)移的管理制度的規(guī)定。

明確信托業(yè)務會計要素還需討論的一個問題是：信托業(yè)務會計是否存在信托負債會計要素，2002年實施的《金融企業(yè)會計制度》中出現(xiàn)“信托資產(chǎn)不屬于信托投資公司的自有資產(chǎn)，也不屬于信托投資公司對受益人的負債”的規(guī)定，但制度并不是說信托業(yè)務在運作過程中不能有負債，而是說委托人投入的信托財產(chǎn)不能作為信托業(yè)務的負債。另外中國人民銀行于2002年6月26日頒布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第四條，規(guī)定了信托投資公司在辦理資金信托業(yè)務時不得從事的五項禁止行為，其中前三項：不得以任何形式吸收或變相吸收存款；不得發(fā)行債券，不得以發(fā)行委托投資憑證、投資憑證、受益憑證、有價證券代保管單和其他方式籌集資金，辦理負債業(yè)務；不得舉借外債。可見制度限制信托投資公司從事信托業(yè)務過程中負債業(yè)務的發(fā)生，但不是說信托投資公司在辦理信托業(yè)務時沒有可能產(chǎn)生負債。在《金融企業(yè)會計制度》所設計的“應付信托賬款”、“代扣代繳稅金”、“待分配信托收益”、“應付受托人收益”等科目實為信托業(yè)務產(chǎn)生的負債類科目。

篇（10）

一、知識產(chǎn)權(quán)信托概述

近年來，由于知識產(chǎn)權(quán)人本身資金缺乏、知識產(chǎn)權(quán)市場交易信息不對稱，尤其是中介服務市場不健全等原因，企業(yè)、個人手中擁有著大量的閑置專利而沒有轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，這從一個側(cè)面反應了我國知識產(chǎn)權(quán)科技成果轉(zhuǎn)化率低，知識產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)化急需找到一個新的突破口。其實，中國知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀并不復雜，只要在知識產(chǎn)權(quán)中介市場做足功夫，健全知識產(chǎn)權(quán)交易體制，產(chǎn)業(yè)化程度就會明顯提高。這就是引入知識產(chǎn)權(quán)信托制度，知識產(chǎn)權(quán)人通過信托方式委托信托機構(gòu)經(jīng)營管理其知識產(chǎn)權(quán)，不但可以讓知識產(chǎn)權(quán)人享受其智力成果帶來的豐厚利益，而且也不用負擔管理之責。

所謂知識產(chǎn)權(quán)信托，是指知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，為了使自己所屬的知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)化、商品化以實現(xiàn)其增值的目的，將其擁有的知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，由信托投資公司代為經(jīng)營管理、運用或處分該知識產(chǎn)權(quán)的一種法律關系。

二、信托制度在知識產(chǎn)權(quán)中應用的價值

信托制度作為一種現(xiàn)代財產(chǎn)管理制度，為何可以用于知識產(chǎn)權(quán)的利用呢?筆者認為，主要有以下三點:

1.知識產(chǎn)權(quán)人缺乏專業(yè)的推廣其知識產(chǎn)品的經(jīng)驗。一方面，知識產(chǎn)權(quán)人往往是作品或者發(fā)明的創(chuàng)造者，讓他們拋棄創(chuàng)作或發(fā)明而從事專業(yè)的推廣活動.這無疑會導致社會人力資源的浪費:另一方面，知識產(chǎn)權(quán)價值的無形性、不易確定性等特點會讓其轉(zhuǎn)讓增加不少難度，并且還要花費大量的時間、精力。對于發(fā)明創(chuàng)造者而言，他們并不具有推廣、宣傳、談判等市場經(jīng)驗，這也會讓他們在交易中處于不利地位。此時信托乃是他們的最佳選擇:由一個專業(yè)的信托機構(gòu)來完成交易，這既保障了知識產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟利益，又節(jié)省了大量的時間精力，何樂而不為呢?

2.信托制度是一種高效的財產(chǎn)管理制度。專業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)信托機構(gòu)對于知識產(chǎn)權(quán)成果的有效管理能夠?qū)崿F(xiàn)以下功能:

首先，信托制度能夠為知識產(chǎn)權(quán)人防御風險。我們知道，知識產(chǎn)權(quán)不同于其他財產(chǎn)權(quán)，它必須通過投入市場、完成轉(zhuǎn)化才能實現(xiàn)其價值。然而，山于知識產(chǎn)權(quán)的特殊性，其權(quán)利人在保有、維持知識產(chǎn)權(quán)方面存在著許多風險:知識產(chǎn)權(quán)的維持成本高昂，使得權(quán)利人面臨著經(jīng)濟枯竭的風險:知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品價值的不確定性，便得其權(quán)利人存在著評估失誤風險:知識產(chǎn)權(quán)人在擁有其權(quán)利的同時也伴隨著各種侵權(quán)行為發(fā)生的風險:在其許可他人使用或轉(zhuǎn)讓過程中也存在著對方當事人違約的風險。在引入了信托制度以后，這些風險就會隨之降低，甚至排除.在知識產(chǎn)權(quán)信托制度中，一方面，信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，風險即轉(zhuǎn)移給受托人，由有經(jīng)驗和能力的信托機構(gòu)來防御和處理管理中的風險。另一方面，信托機構(gòu)擁有一流的專家團隊、評估系統(tǒng)和后續(xù)防御措施，能夠?qū)I(yè)化的為知識產(chǎn)權(quán)人管理和利用其知識成果產(chǎn)出收益。

其次，信托制度能夠?qū)崿F(xiàn)知識產(chǎn)權(quán)的保值增值。信托制度具有保值與增值功能，其與知識產(chǎn)權(quán)結(jié)合后，不僅能夠有效的防止知識成果價值的喪失與減少，還可以通過其專業(yè)化的運作流程將知識產(chǎn)權(quán)商品化、產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)成果增值，獲得商業(yè)利潤。

3.知識產(chǎn)權(quán)信托為知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化提供了新途徑。我國的知識產(chǎn)權(quán)人往往是自然人，知識產(chǎn)權(quán)的許可、轉(zhuǎn)讓主要通過權(quán)利人與需求者單項交易的方式實現(xiàn)。這一交易方式必然導致的后果是:一方面，知識產(chǎn)權(quán)人擁有大量的發(fā)明專利而苦于尋找實施途徑或者造成知識產(chǎn)權(quán)的閑置，別一方而，許多企業(yè)需求專利等知識產(chǎn)權(quán)，卻不知從何處得到。’引入信托制度后，當委托人把知識產(chǎn)權(quán)交給受托人時，并不需要對該知識產(chǎn)權(quán)的價值進行評估，而信托機構(gòu)不僅具有較強的市場操作能力、豐富的推銷經(jīng)驗、一流的專業(yè)團隊，還掌握著大量的市場需求信息，與數(shù)量龐大的生產(chǎn)企業(yè)(即知識產(chǎn)權(quán)需求方)保持著千絲萬縷的聯(lián)系。信托機構(gòu)能夠輕松的實現(xiàn)供需之間的互通，這必將成為知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利人和需求知識產(chǎn)權(quán)的企業(yè)之間的橋梁。

三、信托在知識產(chǎn)權(quán)應用中的問題及完善措施

我國《信托法》第7條規(guī)定:“設立信托，必須有確定的信托財產(chǎn)，并且該信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)。本法所稱財產(chǎn)包括合法的財產(chǎn)權(quán)利。"2001年I月10日頒布的《信托投資公司管理辦法》第21條的表述就更為明確，該規(guī)定明確將知識產(chǎn)權(quán)信托納入信托投資公司的經(jīng)營范圍。2007年I月23日中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會重新《信托公司管理辦法》，該法第16條規(guī)定:“信托公司可以申請經(jīng)營下列部分或者全部本外幣業(yè)務:(一)資金信托:(二)動產(chǎn)信托:(三)不動產(chǎn)信托:(四)有價證券信托:(五)其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)信托……?！薄缎磐泄竟芾磙k法》重新回到《信托法》的起點，用“財產(chǎn)權(quán)”概括了包括知識產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的財產(chǎn)性權(quán)利。可見，雖然我國法律未明確規(guī)定信托公司可以經(jīng)營知識產(chǎn)權(quán)信托業(yè)務，知識產(chǎn)權(quán)信托在立法七仍未引起官方的重視，但知識產(chǎn)權(quán)信托在法律上是站得住腳的。

2000年9月，武漢國際信托投資公司率先在全國開展了專利信托業(yè)務，為專利權(quán)人期待以久的專利信托機構(gòu)終于誕生，但僅僅是曇花一現(xiàn)，不到兩年的時間便宣告失敗，其中原因不得不另人深思:理論研究上的缺陷和實踐中各種配套設施的不健全都會使得知識產(chǎn)權(quán)信托這一制度在現(xiàn)實條件下實施起來相當困難，這必將成為我們再次構(gòu)建知識產(chǎn)權(quán)信托機構(gòu)應當思考的問題。筆者認為，目前我國知識產(chǎn)權(quán)信托制度在實踐中主要面臨的困難有:權(quán)屬不明，這使得作為委托人的知識產(chǎn)權(quán)人和作為受托人的信托機構(gòu)法律定位不明確，不能夠正確的履行自己的權(quán)利:大部分知識產(chǎn)權(quán)都有一定的權(quán)利期限，在知識產(chǎn)權(quán)的權(quán)利期間內(nèi)存在著各種法律風險，如專利無效、期限屆滿等，這也可以說是知識產(chǎn)權(quán)信托首當其沖的風險;知識產(chǎn)權(quán)信托登記制度不完善，尤其是登記機關不明確，登記制度的無章可循會使知識產(chǎn)權(quán)信托當事人的利益保障受到威脅。 釗對我國知識產(chǎn)權(quán)信托在實踐中存在的各種問題，筆者認為應該對癥下藥，從以下幾個方面進行完善:

(一)明確權(quán)屬

知識產(chǎn)權(quán)信托的運行機制應為，權(quán)利人將其知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到信托公司名下，信托公司即享有信托財產(chǎn)的所有權(quán)繼而成為法律上的權(quán)利人，委托人即原權(quán)利人成為受益權(quán)人，簽訂信托合同后，應當在知識產(chǎn)權(quán)局進行登記。這種割裂信托財產(chǎn)權(quán)的管理屬性和利益屬性的制度設計大大提高了信托管理的效率。武漢市專利信托業(yè)務開展時，我國還沒有出臺《信托法》，所以當時關于信托財產(chǎn)的歸屬問題并不明確。武漢市專利信托機構(gòu)采取的是以合同的形式明確當事人的權(quán)利義務關系，并將此合同交由當?shù)貙＠姓芾聿块T登記備案，來保證此信托行為生效。不難看出這種合同形式使專利“所有權(quán)”并沒有在法律上予以轉(zhuǎn)移，這樣造成的后果是:一方面受托人沒有有效的專利處置權(quán)，所以在專利的轉(zhuǎn)化實施中無法以專利權(quán)人的名義去談判轉(zhuǎn)讓或許可實施事宜。另一方面委托人扔然擁有專利所有權(quán)。這使他們很難尊重信托投資公司對專利的經(jīng)營管理，他們可以撇開信托公司，借助信托效應進行私下交易。這極大的影響了專利信托的順利進行。

(二)完善知識產(chǎn)權(quán)信托風險防范體系

知識產(chǎn)權(quán)信托風險，主要是指知識產(chǎn)權(quán)管理過程中由于種種問題帶來的收益不確定性以及給受益人、受托人帶來損失的可能性。在知識產(chǎn)權(quán)信托過程中，知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)、被訴無效、知識產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)化等情況幾乎難以杜絕，這些都會使信托無法達到預期收益，受托人也要承受巨大的訴訟費用。筆者認為，要防范各種風險，最重要的是提高受托人對知識產(chǎn)權(quán)的鑒別能力。知識產(chǎn)權(quán)就像金融資產(chǎn)一樣，有時是價值大而風險小，有時卻是價值誘人但風險更大，受托人在受理知識產(chǎn)權(quán)信托時，應謹慎選擇、認真挑選知識產(chǎn)權(quán)項目。但是，百密一疏，誰都不可能是商場上的常勝將軍，因此，有必要引進保險制度，也就是信托公司與保險機構(gòu)共同設計知識產(chǎn)權(quán)信托保險，當知識產(chǎn)權(quán)信托遭遇因各種原因引起的損失時，由信托公司和保險公司共同進行承擔的一種風險分散機制。

〔三)完善信托登記，確立信托登記機關

知識產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善是困擾知識產(chǎn)權(quán)信托實踐急需解決的問題，一套完善的信托登記制度是必不可少的。信托登記制度的建立是一種法律制度的構(gòu)建，所涉及的內(nèi)容也方方面面，如信托登記機關、登記范圍、登記內(nèi)容以及登記效力等，在這些內(nèi)容當中，最核心的就是知識產(chǎn)權(quán)信托登記主管機關的確定。有不少學者建議建立一個獨立的知識產(chǎn)權(quán)信托登記機關，但筆者更贊同在原有知識產(chǎn)權(quán)登記機關下進行信托登記。