序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)檔案論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的地位

房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷工作是一項“民心工程”、“實事工程”。拆遷工作的好壞，直接影響著老百姓的切身利益乃至整個社會的民生狀況。房地產(chǎn)拆遷檔案記錄了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、老百姓居住條件的改善過程以及社會城市建設的變遷過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的數(shù)量和質(zhì)量在某種程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的秩序，反映了企業(yè)的經(jīng)濟效益，涉及著千家萬戶的生計。

2、房地產(chǎn)拆遷檔案的作用

(1)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案是檢查、審核拆遷活動的重要依據(jù)，是即將消失或已經(jīng)消失的建筑物的原始記錄。由于它是原始建筑的真實記錄，因此可以作為歷史的見證和證據(jù)供后人利用，同時其自身所蘊含的歷史和文化價值也是不可估量的，對于恢復和還原歷史面貌、了解和認識人類社會的發(fā)展都有著極其重要的作用。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案不僅是區(qū)域建設發(fā)展中的寶貴資料，同時它也與經(jīng)濟建設、社會穩(wěn)定以及人民群眾的安居樂業(yè)息息相關。它不但可以為區(qū)域管理、改造區(qū)域形象提供必要的依據(jù)，而且對保存區(qū)域信息、留存區(qū)域原貌有著重要意義。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案是房地產(chǎn)企業(yè)檔案的主要組成部分，它是保障被拆遷人合法權益的重要憑證，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理房屋的重要依據(jù)，同時它在房屋易主、辦理產(chǎn)權、法律糾紛等事宜中發(fā)揮著重要的作用，關系到老百姓的切身利益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的特點

房地產(chǎn)拆遷檔案區(qū)別于其他門類檔案，具有內(nèi)容復雜、易變、利用群體相對穩(wěn)定的特點。

1、內(nèi)容的復雜性。拆遷改造本身是個較為復雜的工程，涉及的部門多、任務重、工期長，包括從調(diào)查摸底、測算計劃、動遷審批至拆遷、安置、施工等多個階段，而且各個階段內(nèi)部又會有很多劃分。例如我集團負責的開陽里危改小區(qū)在拆遷安置、補償問題上，根據(jù)被拆遷入意愿，分為回遷、外遷、貨幣補償、放棄等多種情況，甚為復雜，隨之產(chǎn)生的檔案在內(nèi)容上也必然會體現(xiàn)出復雜性的特點。

2、內(nèi)容的易變性。不同時期、不同階段、不同地區(qū)國家的拆遷政策不同，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案在內(nèi)容上也會有所變化。以北京市為例，2001年11月1日起執(zhí)行北京市人民政府第87號令《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，2003年5月1日起執(zhí)行北京市國土資源和房屋管理局《關于修訂<北京市房屋產(chǎn)權單位管理辦法>的通知》，危舊房改造拆遷執(zhí)行北京市人民政府辦公廳(京政發(fā)[2000]19號)《關于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)的通知》等。隨著拆遷政策的變化，拆遷檔案也會隨之而變。

3、利用群體的相對穩(wěn)定性。房地產(chǎn)拆遷檔案所具有的特殊的依據(jù)和憑證作用，決定了拆遷檔案利用群體的相對固定性、穩(wěn)定性，即拆遷人、被拆遷人和法律糾紛解決部門。

三、拆遷檔案收集工作存在的問題

拆遷檔案的以上特點說明了拆遷檔案的收集工作會存在一定難度。筆者結合自身的工作實際發(fā)現(xiàn)，目前拆遷檔案的收集工作存在以下問題。

一是拆遷單位領導和工作人員的檔案意識比較薄弱，領導重視不夠，在拆遷工作中重施工、趕工期，輕視拆遷檔案資料的收集和整理工作，沒有將拆遷檔案工作納入企業(yè)管理中，嚴重影響了拆遷檔案的收集工作。

二是拆遷任務重，涉及的拆遷單位或部門多，拆遷人員流動大，有些是單位崗位調(diào)整后轉崗到該崗位，拆遷人員專業(yè)水平較低，綜合素質(zhì)不高，有的工作人員缺乏責任心，對拆遷資料審核不嚴格，導致原始記錄不準確，不能真實反映拆遷工作的過程，給國家、企業(yè)和被拆遷人造成經(jīng)濟損失。

三是拆遷檔案管理制度不健全，特別是在歸檔范圍、歸檔時間上沒有統(tǒng)一的依據(jù)和制度，拆遷資料散失在個人手中，造成檔案人員的收集工作十分被動。拆遷人員為了趕工期和方便自己利用，將拆遷資料據(jù)為己有，沒有配合檔案人員及時歸檔，導致收集的拆遷檔案存在不齊全、不完整問題，最終導致企業(yè)檔案資產(chǎn)的流失。

四、加強拆遷檔案收集工作的對策

針對上述問題，筆者認為加強拆遷檔案的收集工作，可以采取以下措施。

1、加大對拆遷檔案收集工作的宣傳力度，形成收集工作重要性的認識，不斷提高檔案意識。

具體做法：一是檔案部門要加強拆遷檔案收集工作的宣傳教育，使每一個拆遷工作人員都明白拆遷檔案在企業(yè)管理中的重要意義和作用，養(yǎng)成自覺保管和及時移交拆遷檔案的習慣，并將檔案意識貫穿于整個拆遷工作。二是加強對拆遷人員拆遷檔案收集要求的培訓工作，明確在拆遷工作中拆遷檔案的收集范圍，保證歸檔文件材料的質(zhì)量和有效性。針對目前拆遷檔案管理的特點，我集團不定期請北京市檔案局專家及相關業(yè)務主管部門舉辦檔案知識及相關業(yè)務知識的培訓，重視對拆遷檔案專業(yè)人員的培養(yǎng)，穩(wěn)定檔案干部隊伍。通過幾年的努力，我集團拆遷檔案管理水平有了較大的提高。

2、建立健全拆遷檔案管理體系，明確拆遷檔案職責。

一是明確各拆遷單位拆遷檔案主管部門及主管領導，配置拆遷檔案人員及拆遷業(yè)務人員。例如我集團在拆遷單位形成了一個領導分管、專職檔案員和拆遷部門兼職檔案員“三到位”的管理模式。其中，檔案人員負責督促業(yè)務人員將其分散在各拆遷工作人員手中的拆遷檔案收集齊全完整，按拆遷檔案的形成規(guī)律整理、編目后向檔案人員移交歸檔。通過清晰的檔案管理體系和合理的職責分工，保證了拆遷檔案收集的齊全、完整、準確。

二是加強收集拆遷檔案的前期準備工作，為檔案的收集工作奠定基礎。拆遷檔案內(nèi)容復雜、分散，收集難度大，但是拆遷檔案的收集質(zhì)量直接涉及到拆遷人與被拆遷人的切身利益，也就是國家、企業(yè)和老百姓的利益。這就要求檔案部門提前介入，從拆遷工作一開始就主動介入，進行項目跟蹤，加強對拆遷檔案的收集工作。

三是制定拆遷檔案的收集制度，明確拆遷檔案的收集范圍。正確劃定拆遷檔案的收集范圍，是拆遷檔案工作的重要環(huán)節(jié)，也是拆遷檔案收集工作的依據(jù)。為此，我集團檔案部門會同拆遷部門共同確定了拆遷檔案的收集范圍、歸檔時間、歸檔要求等，特別是歸檔范圍的制定，保證了收集工作的質(zhì)量和拆遷檔案的質(zhì)量，同時也決定了拆遷檔案的利用效果，在某種意義上為企業(yè)挽回了一定的經(jīng)濟損失。近年來，涉及拆遷的行政訴訟案件越來越多，為了使拆遷行政案件的審判體現(xiàn)公正、公平的價值，體現(xiàn)保護拆遷人和被拆遷人的合法權益，收集齊全、完整、準確的拆遷檔案尤為重要。例如我集團開發(fā)建設的雙榆樹小區(qū)在拆遷某公司時與該公司簽訂了拆遷補償協(xié)議及合作建設辦公樓的合作書。近期，該公司到檔案室借閱小區(qū)前期開發(fā)資料辦理辦公樓產(chǎn)權證，檔案人員會同拆遷部門查閱當時的拆遷檔案，證明該辦公樓產(chǎn)權歸兩個公司共同所有，避免了集團資產(chǎn)的流失，為企業(yè)挽回了經(jīng)濟損失，拆遷檔案發(fā)揮了巨大的作用。

篇（2）

一、存在的問題

（一）產(chǎn)權檔案的抗風險能力有待提高

房地產(chǎn)的檔案是十分重要的材料，而我國的產(chǎn)權檔案抗風險能力一直較低下。主要原因是受到經(jīng)濟因素的思想觀念的影響，雖然我的房地產(chǎn)檔案管理部門做好了基本的檔案保護措施，但當遇到一些大型的自然災害或不可抗力因素時，產(chǎn)權檔案的抗風險能力弊病就會立刻凸顯出來。例如，2008年的汶川大地震，由于地震的強大破壞作用，整個汶川基本被夷為廢墟，還造成了巨大的財產(chǎn)損失和人員傷亡，很多產(chǎn)權檔案已經(jīng)不復存在，這給后期的財產(chǎn)理賠工作帶來了很大的困難。

（二）產(chǎn)權檔案具有明顯的時代特征

由于產(chǎn)權檔案所跨越的時間較長，在不同的歷史階段，產(chǎn)權檔案的管理方式也有很大的不同。隨著現(xiàn)代科技和經(jīng)濟的發(fā)展，我國的產(chǎn)權檔案管理已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，產(chǎn)權檔案具有明顯的時代特征。但是，我國產(chǎn)權檔案管理人員的專業(yè)性普遍較低，管理人員的業(yè)務能力不高，不能及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，材料檔案的不規(guī)范問題時常發(fā)生。在科技不夠發(fā)達的時期，產(chǎn)權檔案是由紙張組成的，且檔案中對于產(chǎn)權的描述過于簡單，通常只有平面結構圖，產(chǎn)權周圍的情況描述較少。

（三）房地產(chǎn)檔案的形式單一

完整的房地產(chǎn)檔案中，必須包含除了文字、圖表之外，還應有一些相關的照片、錄音、重要數(shù)據(jù)的底版和其他影像資料。但隨著時代的發(fā)展，這些資料已經(jīng)無法滿足人們的需要了，由于房地產(chǎn)檔案的特殊性，它在保存中有特殊的載體，如果這些載體遭到損壞，整個管理成本會提高很多。因此，對于特殊的檔案材料，一定要讓專人管理，還要有特定的管理制度。只是我們在這方面的人才很少，所以我們要大量培養(yǎng)這樣的人才，以便適應社會發(fā)展的需求。

二、加強管理，解決問題

（一）加強基礎工作

實現(xiàn)檔案數(shù)字化是現(xiàn)代房地產(chǎn)檔案管理的主要趨勢。由于這是一項技術活，管理人員需要事先做好材料調(diào)查和搜集，對存量房產(chǎn)檔案進行清理、檢查和鑒定，保證檔案資料的完整性。再者，其檔案內(nèi)容要精確簡潔，減去檔案中不必要的內(nèi)容。最后，必須保證檔案資料中內(nèi)容的清晰，排序也必須符合規(guī)定。數(shù)字化后，還應對數(shù)據(jù)質(zhì)量、圖像質(zhì)量進行檢查，保證萬無一失。

（二）建立統(tǒng)一標準

國家檔案局已經(jīng)針對電子檔案管理制定了相應的標準，這對我國的電子檔案管理起到了很大的規(guī)范作用。房地產(chǎn)管理部門也必須結合時代和的行業(yè)的特點，制定與本行業(yè)檔案管理相關的制度，提高檔案管理的質(zhì)量和有效性，實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的數(shù)字化管理，并逐漸走向現(xiàn)代化，與世界接軌。

（三）保存雙套

房產(chǎn)檔案數(shù)字化是檔案工作中的新內(nèi)容，也是新的發(fā)展，但我們還有許多問題需要解決，如數(shù)字化檔案中信息歸納問題，檔案的執(zhí)行憑證問題，數(shù)字化檔案的安全訪問和安全管理問題，或者信息的規(guī)范化、存儲等方方面面的問題。所以，我們必須根據(jù)實際，在相當長的一段時間內(nèi)，對房地產(chǎn)檔案管理實行雙保險，就是在使用電子計算機保存的同時，還做好紙張檔案儲存，這樣就能保證房地產(chǎn)檔案的安全可靠了。在現(xiàn)代化管理中，我們首先要做好數(shù)字化管理，建立相關的房地產(chǎn)檔案信息搜索平臺，讓業(yè)主可以方便的搜索到信息；在實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的逐頁掃描，存入微機。在房地產(chǎn)檔案提供利用過程中，只要是關于檔案的修改、閱讀、檢查等方面的，都應使用觸屏、電腦查看等科學技術，這樣也能減少房地產(chǎn)檔案過多的與外界接觸，保證其安全。

（四）搞好前期控制

根據(jù)我國相關法律，房地產(chǎn)檔案必須是真實、準確的，不得與事實相違背。如果房地產(chǎn)檔案本身存在一些記錄錯誤或者其它誤差，那么房地產(chǎn)檔案的法律效力就會大大降低，在發(fā)揮憑證作用的過程中就會出現(xiàn)證據(jù)錯誤和證據(jù)不足的問題。為了避免這一問題的發(fā)生，房地產(chǎn)檔案必須做好事前控制，在檔案歸檔前，應該把握好三關：加強文件資料審核的管理。相關人員在進行房地產(chǎn)登記時，一點要嚴格審查當事人的資料完善、是否符合資格要求，并保證其提供的資料都是合法有效的；文件材料的形成要合法。申請人在辦理產(chǎn)權登記過程中，需按照相關規(guī)定填寫一些資料和提供一些信息，這些資料都是不可缺的。其中，當事人是自然人的，核對好信息后，在身份證復印件上簽好無異議等字樣，并簽字按手??；如果是法人，就應讓法定代表人填好委托書，并加蓋單位公章。只有做好產(chǎn)權的事前審查工作，才能為后期的檔案管理打下基礎；產(chǎn)權資料移交的管理。這是產(chǎn)權資料管理中最重要的環(huán)節(jié)，檔案在交接過程中，管理人員必須對檔案資料再一次進行檢查。如果發(fā)現(xiàn)錯誤或不足的資料文件，檔案管理人員可以拒收。但要說明原因，以便當事人及時采取補救措施。

（五）注重人才的培養(yǎng)

我們從房地產(chǎn)檔案未來發(fā)展的角度來看，單單只懂得計算機技術和紙質(zhì)等載體的檔案管理人員將無法勝任這項工作，因為社會的現(xiàn)代化發(fā)展對管理人員的要求也會越來越高。因此，我們必須建設一支具有專業(yè)管理能力的人才，應以復合型人才為重點的人才隊伍，實現(xiàn)產(chǎn)權檔案管理的全面進步。數(shù)字化房產(chǎn)檔案管理人才必須是全面的人才，只有這樣的人才，才能適應社會經(jīng)濟的發(fā)展，才能積極面對挑戰(zhàn)，解決問題。房產(chǎn)檔案數(shù)字化的實施，減少了檔案管理部門的工作量，為社會提供了更便捷的服務，還能有效增強檔案的安全性和可靠性，保護了業(yè)主的合法利益。因此，房產(chǎn)檔案部門必須抓住機遇，積極探索和努力實踐，引進先進的管理技術，制定完善的管理制度，全面推進房地產(chǎn)檔案管理的發(fā)展。

參考文獻：

篇（3）

 

目前,在房地產(chǎn)管理部門中,由于房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍檔案的管理方式相對滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差,需要大量的時間和大量的人力、物力、財力來完成。如何利用現(xiàn)代化手段, 加強房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設,實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破,已成為當前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計算機對房地產(chǎn)檔案信息進行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優(yōu)點。這些優(yōu)點能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率,也是房地產(chǎn)管理科學化、標準化、規(guī)范化的一個重要條件。 

 

一、確定適用標準 

 

信息技術標準化是實現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設中, 必須建立好相應的技術標準、管理標準和工作標準, 最終建立起一個標準化的數(shù)字化利用平臺, 實現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。 

 

二、建設高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫 

 

房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個方面: 檔案原件及檔案數(shù)據(jù)的管理。檔案原件作為房地產(chǎn)檔案的原始資料有著不可替代的作用, 它是檔案數(shù)據(jù)的來源。房地產(chǎn)檔案管理要實行全方位、多元化的服務模式, 房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站作為一種紐帶和橋梁, 是實現(xiàn)這一多元化服務的有效手段。我們應充分利用這一點, 為利用者提供一個交流平臺。一方面我們可將房產(chǎn)檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網(wǎng)上, 對于有條件利用資料的各級用戶可根據(jù)自身的用戶級別查詢相關的房產(chǎn)檔案。另一方面, 利用者可將自身的相關問題留在網(wǎng)頁上, 房地產(chǎn)檔案管理人員可以及時了解適用者的需求, 解答問題, 搞好服務, 方便群眾。 

 

三、重視人員素質(zhì)的提高 

 

檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶, 檔案人員的素質(zhì)直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。 

 

四、要突出服務理念 

 

就現(xiàn)代管理科學而言, 房地產(chǎn)市場管理同時也是一種服務, 是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務。當前, 社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產(chǎn)市場信息服務, 也越來越渴望通過房地產(chǎn)市場管理信息系統(tǒng)來獲取房地產(chǎn)咨詢服務和房地產(chǎn)政策指導, 因此, 我們只有及時、主動、積極地向新型管理服務職能轉變, 才能夠順應社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產(chǎn)市場的信息化建設同樣需要 

 

五、要著力強化系統(tǒng)的協(xié)作效能 

 

在房地產(chǎn)市場的信息化建設中, 需要從全社會的角度去認識和把握市場信息。一是要制定統(tǒng)一的技術規(guī)范, 包括業(yè)務分類、數(shù)據(jù)分項、數(shù)據(jù)定義等技術規(guī)范與格式, 為各相關業(yè)務部門、各相關業(yè)務系統(tǒng)今后進一步實現(xiàn)信息資源共享奠定技術基礎; 二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場數(shù)據(jù)的采集面, 并規(guī)劃和設計出必要的數(shù)字化實現(xiàn)途徑; 盡可能多地實現(xiàn)各關聯(lián)機構、協(xié)作部門業(yè)務數(shù)據(jù)的采集、轉換, 促使更多的業(yè)務內(nèi)容轉換成房地產(chǎn)市場所需要和必備的業(yè)務信息流;三是要實現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互, 新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞, 實現(xiàn)同類業(yè)務信息的一致和共享。 

 

六、當前房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的幾點建議 

 

1.提高數(shù)字化管理的認識, 建立完整規(guī)范的檔案資料,房地產(chǎn)檔案數(shù)字化的目的是最大限度地提供利用, 滿足社會需求。 

2.制定房地產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設發(fā)展規(guī)劃, 并分階段有步驟地實施在數(shù)字化建設過程中, 必須充分考慮到各地房地產(chǎn)檔案管理部門歷史上形成的數(shù)量龐大的庫存檔案, 以及每年數(shù)量激增的綜合反映, 建立一支既懂檔案管理, 又懂房地產(chǎn)管理和計算機知識的專業(yè)隊伍, 是實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權檔案信息現(xiàn)代化管理工作的關鍵。 

篇（4）

中圖分類號：G275.9 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）02（c）-0128-02

中國的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來，房地權屬檔案資料越來越多，也備受關注。對于房地權屬檔案實施專業(yè)化管理，就需要規(guī)范各項管理工作，以使檔案資料為中國的社會經(jīng)濟發(fā)展更好地提供服務。國家建設部從社會發(fā)展的角度出發(fā)安排專業(yè)的機構管理房地權屬檔案，使房地權屬檔案由專業(yè)人員管理，而且還采用了檔案保護設備，實現(xiàn)了房地權屬檔案管理的現(xiàn)代化，且檔案管理受到法律保護。當時在房地權屬檔案的具體管理操作中，會存在一些問題需要正確面對。這就需要采取相應的管理對策，以提高房地權屬檔案管理質(zhì)量，更好地發(fā)揮房地權屬檔案的管理效能。

1 房產(chǎn)權屬檔案管理中所存在的問題

1.1 房產(chǎn)權屬檔案管理意識薄弱

房地產(chǎn)市場運行速度不斷加快，雖然目前實現(xiàn)了檔案管理法制化，但是，一些房地產(chǎn)管理部門的檔案管理人員依然檔案管理意識薄弱，甚至部分檔案管理人員的法制觀念不強，導致在檔案管理工作中存在失誤。一些房地產(chǎn)部門在房產(chǎn)權屬檔案管理工作中，存在沒有將房產(chǎn)權屬檔案及時歸檔的現(xiàn)象，歸檔資料不完整的問題也時有發(fā)生[1]。比如，檔案管理人員在給房產(chǎn)權屬檔案歸檔的時候，僅僅保存了文本資料，沒有將存有檔案資料的軟盤、統(tǒng)計報表以及影像資料作為檔案資料存儲，甚至沒有將房產(chǎn)分幅平面圖存入到檔案中。這種檔案管理缺失的問題，就是由于在房產(chǎn)權屬檔案管理中沒有實施規(guī)范化管理，導致檔案資料不全，檔案信息失真。

1.2 房產(chǎn)權屬檔案管理不符合時代要求

計算機網(wǎng)絡技術已經(jīng)在各個領域普及，并成為各項工作中不可或缺的一部分。這就必然會導致形式多樣的檔案資料產(chǎn)生。房地產(chǎn)也采用計算機網(wǎng)絡管理模式，但是在房地產(chǎn)檔案管理工作中，依然存在手工操作的問題，導致檔案管理工作滯后于時代。檔案管理工作是細致入微的工作，不能出現(xiàn)一點差錯。房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的房產(chǎn)權屬檔案資料直接關乎到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也關乎到中國市場經(jīng)濟的運行。因此，在檔案管理工作中，就要體現(xiàn)出時代感。從目前的房產(chǎn)權屬檔案管理工作情況來看，由于沒有對計算機網(wǎng)絡進行有效利用，就會導致n案管理工作繁瑣、復雜，而且難以提高檔案管理質(zhì)量。諸如新產(chǎn)生的房產(chǎn)權屬檔案管理不能夠及時立卷，使得檔案資料大量堆積。隨著檔案資料越來越多，審查檔案的工作成為了一項亟待解決的難題，這些都是檔案管理人員沒有對計算機網(wǎng)絡技術充分利用的結果。

1.3 房產(chǎn)權屬檔案沒有發(fā)揮服務功能

房產(chǎn)權屬檔案管理工作中存在著較大的被動性，沒有為檔案資料的使用人提供主動的服務，這就使房產(chǎn)權屬檔案沒有發(fā)揮服務功能。檔案管理部門沒有對檔案使用人的資料利用情況以及查閱檔案的意圖進行分析，就會導致檔案資料缺乏完整性[2]。比如，長期以來，產(chǎn)權檔案資料都是文本資料構成，對房產(chǎn)的描述所使用的是平面結構圖，這種太過簡單的房產(chǎn)權屬檔案必然會降低檔案資料的使用效率，使其服務功能難以充分發(fā)揮出來。

1.4 檔案管理人員的職業(yè)素質(zhì)有待進一步提高

檔案管理現(xiàn)代化，就是要求檔案管理人員要具有較高的職業(yè)素質(zhì)。從目前的房產(chǎn)權屬檔案管理情況來看，由于檔案管理人員對現(xiàn)代化技術沒有熟練掌握，更沒有根據(jù)檔案管理需要充實和完善自身的專業(yè)知識，就會導致檔案管理中存在不按照規(guī)范操作的現(xiàn)象。

2 房地產(chǎn)權屬檔案管理的有效處理措施

2.1 對房產(chǎn)權屬檔案管理給予高度重視

房產(chǎn)權屬檔案管理工作所涉及的內(nèi)容包括房產(chǎn)權屬的調(diào)查、登記，權屬發(fā)生了變更、轉換以及房地產(chǎn)的測繪工作等管理工作中所產(chǎn)生的各種形式的資料。這些資料都是對房產(chǎn)權屬檔案管理過程的詳細記錄，對管理工作中的各項工作詳細表達，也是后續(xù)相關管理工作順利展開的重要依據(jù)。對于房產(chǎn)權屬的判斷，就需要以房地產(chǎn)權屬檔案作為主要依據(jù)，對產(chǎn)權的所屬做出判斷。特別是在舊城改造中，就需要以房地產(chǎn)權屬檔案資料為依據(jù)，對房產(chǎn)實施管理。因此，房產(chǎn)權屬檔案管理工作是需要高度重視的。

2.2 房產(chǎn)權屬檔案管理中要充分發(fā)揮其社會化服務職能

房地產(chǎn)權屬檔案管理工作所發(fā)揮的主要功能是為社會提供服務。從法律的角度針對房地產(chǎn)變更等問題實施管理，同時對房產(chǎn)所有權登記以及產(chǎn)生的各種民事糾紛等，都可以調(diào)用檔案資料作為依據(jù)進行調(diào)節(jié)，由此可見房地產(chǎn)檔案具有極為重要的社會價值[3]。將計算機網(wǎng)絡充分利用起來，為用戶提供房產(chǎn)權屬方面最原始的資料信息，可以滿足社會需求，為社會提供更為完善的服務。

2.3 實施房產(chǎn)權屬檔案的法制化管理

將房地產(chǎn)權屬檔案管理上升到法律層面，就是要將《檔案法》充分利用起來。對于違反檔案法的案件要按照法律規(guī)定的內(nèi)容進行處理。做好檔案管理執(zhí)法工作，就是要對房地產(chǎn)權屬檔案管理中違返法律規(guī)定的行為嚴格懲治，以推進房地產(chǎn)權屬檔案管理的法制化建設。

2.4 提高房產(chǎn)權屬檔案管理人員的職業(yè)素質(zhì)

檔案管理人員要樹立服務意識，在履行檔案管理職責的時候，要具有高度的責任心，注重自我學習、自我完善，以提高職業(yè)綜合能力。此外，還需要引進檔案管理高端人才，不僅熟悉檔案管理工作，而且還精通計算機網(wǎng)絡技術，能夠熟練地操作檔案管理軟件，以促進地產(chǎn)權屬檔案管理工作現(xiàn)代化。

3 結語

綜上所述，要想促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，做好房產(chǎn)權屬檔案管理非常重要，也是明確產(chǎn)權管理與產(chǎn)籍管理之間關系的重要條件。要確保房產(chǎn)權屬檔案管理規(guī)范有效，就要實施檔案管理法制化，要求檔案管理人員不僅要提升房產(chǎn)權屬檔案管理意識，以使房產(chǎn)權屬檔案管理工作更好地服務于產(chǎn)權管理，服務于經(jīng)濟建設。

參考文獻

篇（5）

引言：

在中國房地產(chǎn)改革的進程中，房地檔案所發(fā)揮的作用是不容忽視的。對于房地產(chǎn)檔案實施規(guī)范化管理，僅僅采取基本的檔案資料存儲和保護措施是遠遠不夠的，還需要創(chuàng)新房產(chǎn)檔案管理模式，不僅要對房地產(chǎn)檔案由專業(yè)人員管理，還要實施房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理，讓檔案管理工作富于時代感，且受到法律保護，使得房地產(chǎn)檔案更好地發(fā)揮其服務效能。

一、房產(chǎn)檔案管理中所存在的問題

（一）房產(chǎn)檔案管理沒有得到高度重視

房產(chǎn)檔案管理工作的主要目的是提高資源的使用效率，以提高房產(chǎn)檔案的使用價值。但是，當落實到具體工作中，就會存在房產(chǎn)檔案管理沒有得到高度重視的問題，主要體現(xiàn)為房產(chǎn)檔案管理工作沒有得到進一步完善，檔案管理的基礎設備不夠健全，同時還存在管理缺乏科學性的問題，結果造成房產(chǎn)檔案管理效率不高，資料長期堆放沒有及時處理，使得房產(chǎn)檔案的真實、準確性受到影響。特別是在房產(chǎn)檔案資料中，存在檔案信息與實際信息不相符合的問題，就必然會影響檔案資料的利用效率[1]。房產(chǎn)檔案需要實施開放性管理，即檔案資料要切實地為社會服務。但是，要利用檔案資料解決房產(chǎn)糾紛方面的問題依然很難實現(xiàn)，就是由于檔案資料的開放度不夠，加之資料的真實可靠性問題的存在，使檔案資料的社會服務功能難以充分發(fā)揮。

（二）房產(chǎn)檔案載體缺乏抗風險能力

現(xiàn)行的房產(chǎn)檔案包括有多種形式，除了文本檔案之外，還包括圖片、表格、音像資料和影像資料等等。由于房產(chǎn)檔案管理部門在收集檔案資料的過程中存在不當行為，就會導致檔案資料缺乏完整性。特別是一些不可抵抗力的存在，如果沒有對房產(chǎn)檔案資料實施必要的保護，就會導致資料損壞或者丟失[2]。比如，2008年，中國的汶川發(fā)生了地震，破壞性是非常大的，幾乎整個的汶川都被震為平地，大量的房產(chǎn)檔案因此消失，給后期的索賠問題帶來了極大的。其中的一個主要原因就是房產(chǎn)檔案載體缺乏抗風險能力，一旦出現(xiàn)這種非人力所能夠抗拒的自然災害，就會導致檔案資料損害或者丟失，使一些社會性工作難以順利展開。

（三）房產(chǎn)檔案管理沒有對數(shù)字化工具合理利用

各種數(shù)字化工具的普及，在房產(chǎn)檔案管理工作中，沒有對這些工具合理利用，就會導致檔案管理缺乏時代感，而且管理難度也進一步加大。雖然部分檔案管理部門采用了信息化房產(chǎn)檔案管理模式，但由于沒有運行統(tǒng)一規(guī)范的信息管理系統(tǒng)，使檔案管理工作運行中存在檔案信息傳輸不暢、信息不能及時更新的問題，對房產(chǎn)檔案信息的安全準確性產(chǎn)生了負面影響。

二、房產(chǎn)檔案管理的有效措施

（一）將科學的房產(chǎn)檔案管理體系構建起來

房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展，必然會產(chǎn)生大量的檔案管理資料。為了加快房產(chǎn)檔案管理的步伐，就需要現(xiàn)代化的房產(chǎn)檔案管理工作，將科學的房產(chǎn)檔案管理體系構建起來是非常必要的，以提高檔案管理質(zhì)量和檔案管理效率。在檔案管理工作中引進信息技術，就是在檔案管理工作中，包括檔案信息的收集、傳輸和信息資料的整理都需要實施規(guī)范化管理。同時，在檔案管理工作總，還需要將安全防護措施構建起來。這就需要將所有的這些管理內(nèi)容納入到房產(chǎn)檔案管理體系中，實現(xiàn)動態(tài)化管理，以提高檔案管理質(zhì)量。

（二）房產(chǎn)檔案管理工作中管理人員要提高檔案管理意識

房產(chǎn)檔案管理工作中，要提高檔案管理質(zhì)量，就需要檔案管理人員提高管理意識，基于此提升管理水平。從現(xiàn)行的檔案管理工作情況來看，存在著管理不規(guī)范、不到位的問題，其中的一項重要原因就是檔案管理人員的管理意識不強，]有充分地認識到做好檔案管理工作對房產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展所起到的作用[3]。特別是房產(chǎn)檔案管理人員的管理水平，直接關乎到檔案管理效率，也決定了檔案資料的利用效率。所以，房產(chǎn)業(yè)的檔案管理部門要對檔案管理人員的職業(yè)素質(zhì)高度重視，不僅要定期地開展檔案管理培訓工作，還要針對檔案管理工作中所存在的問題采取解決措施，以提高房產(chǎn)檔案管理的水平。

（三）將開放式的房產(chǎn)檔案管理模式構建起來

房產(chǎn)檔案不僅是簡單地將房產(chǎn)業(yè)運行中所產(chǎn)生的資料進行收集、存貯，而是要發(fā)揮檔案資料的社會服務功能，一方面滿足人們的住房需求，另一方面為解決住房矛盾糾紛提供依據(jù)。所以，在房產(chǎn)檔案管理工作中，要對檔案資料實施動態(tài)化管理，確保檔案的社會服務價值得以充分發(fā)揮。將開放式的房產(chǎn)檔案管理模式構建起來，就是打破原有的封閉管理模式，不僅專門的機構實施房產(chǎn)檔案管理，還需要所有的相關部門配合管理，以提高檔案管理效率[4]。雖然采用開放式的房產(chǎn)檔案管理模式彌補了傳統(tǒng)管理中所存在的不足，但是，在檔案信息共享環(huán)境下，就必然會存在信息篡改、丟失或者泄露的風險。這就需要進一步完善檔案管理模式，從法律的層面規(guī)范檔案管理工作，以提高房產(chǎn)檔案管理質(zhì)量。

結束語：綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)在近年來呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，多種形式的資料產(chǎn)生。要將這些檔案資料的功能充分發(fā)揮出來，就要實施必要的檔案管理工作。面對目前檔案管理工作中所存在的問題，就需要實施規(guī)范化、法制化管理，不僅需要檔案管理人員提升檔案管理意識，還需要樹立服務意識，以使得檔案的服務功能充分發(fā)揮。

參考文獻：

[1]劉曉秋.淺談當前房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)狀及相關對策[J].基礎理論研討，2011（20）：86―86.

篇（6）

中圖分類號：O329文獻標識碼： A 文章編號：

一．引言

隨著我國經(jīng)濟建設的加快，城市建設規(guī)模也越來越大，商品房市場發(fā)展的如火如荼。房產(chǎn)交易中房產(chǎn)建筑面積、分攤面積、共用面積等核心參數(shù)成為房產(chǎn)購買者用于衡量房產(chǎn)的主要因素，而房產(chǎn)測量通過房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量以及房產(chǎn)要素測量，繪制房產(chǎn)圖，測算房產(chǎn)面積，為購房者提供了參考依據(jù)。

二.房產(chǎn)測量的內(nèi)容、目的和意義。

房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)面積測算、變更測量、房產(chǎn)圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。

房產(chǎn)測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關的信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、房產(chǎn)交易、產(chǎn)籍管理、征收房產(chǎn)稅費提供依據(jù)，同時為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料支持。

在房屋面積測算中，房產(chǎn)測量是具體形式，房產(chǎn)測量的結果通過房產(chǎn)管理部門的嚴格審核和批準，具有法律效力，房產(chǎn)測量結果減少了房產(chǎn)產(chǎn)權糾紛的發(fā)生率，為房產(chǎn)產(chǎn)權人提供了產(chǎn)權法律保護依據(jù)。同時，房產(chǎn)測量在測量過程中，采用了科學的測量技術，實現(xiàn)對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結果，這為房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門提供了處理和協(xié)調(diào)房產(chǎn)產(chǎn)權糾紛。另外，房產(chǎn)測量根據(jù)國家有關測量測繪標準和技術規(guī)范，對房屋信息進行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業(yè)性數(shù)據(jù)，形成了房地產(chǎn)檔案的原始資料，為規(guī)范城市發(fā)展、管理城市建設提供了可靠依據(jù)。房產(chǎn)測量形成的房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)圖集和房產(chǎn)數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產(chǎn)測量在某種程度上能監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商的交易誠信，避免部分開發(fā)商因為房產(chǎn)利益趨勢而在房產(chǎn)面積上動手腳，由此，加強房產(chǎn)測量管理和監(jiān)督，有利于保證房產(chǎn)買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護正常的房地產(chǎn)交易市場秩序。

房產(chǎn)測量就是表述房屋以及房屋用地等相關信息的測量技術，通過采取科學的測繪手段和方法，根據(jù)房地產(chǎn)管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關信息進行調(diào)查和測量，并提供測量結果，用于表述房屋相關信息。房產(chǎn)測量的結果，構成了建筑產(chǎn)權面積的基礎，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產(chǎn)測量結果涉及到房屋產(chǎn)權人的利益，做好房產(chǎn)測量，減少測量偏差，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的麻煩。同時，提高房產(chǎn)測量水平，對提高建筑質(zhì)量效果具有積極意義。

三.房產(chǎn)測量技術。

1.房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術。

數(shù)字化測圖是通過收集房產(chǎn)相關信息，采用計算機數(shù)字化數(shù)據(jù)處理軟件，經(jīng)過圖形生成、編輯、處理，形成數(shù)字化房產(chǎn)圖，利用數(shù)控繪圖儀和其他圖形輸出設備，最終獲得房產(chǎn)圖的技術。

數(shù)字化測圖技術是通過收集房產(chǎn)信息資料，踏勘擬定設計方案，對測量進行基本控制，根據(jù)測量界址點進行測量，在完成房產(chǎn)調(diào)查后，采用光學經(jīng)緯儀、電子經(jīng)緯儀等光電測距儀和全站型電子測速儀，開展野外數(shù)據(jù)采集，將采集和測量數(shù)據(jù)輸入計算機圖形處理、測量軟件和相關應用軟件內(nèi)，計算機進行圖形編輯，通過數(shù)控繪圖儀繪制線劃圖，最終完成房產(chǎn)圖的繪制。

2.GPS-RTK技術在房產(chǎn)測量中的應用。

RTK測量技術，即實時動態(tài)差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS測量方法，其在野外測量定位精度達到了厘米級別，采用了載波相位動態(tài)實時差分方法，極大的提高了測量的作業(yè)效率，同時也提高了測量的精度。RTK定位技術是建立在載波相位觀測值的實施動態(tài)定位技術之上的，由于定位精度達到厘米級，能實時的提供測量站點在測量指定坐標系中的三維定位結果。在RTK作業(yè)的模式中，基準站將觀測值和測量站的具體坐標信息，通過數(shù)據(jù)鏈傳送給流動站，而流動站在通過數(shù)據(jù)鏈接收基準站的數(shù)據(jù)的同時，也同步采集GPS的觀測數(shù)據(jù)，并在極短時間內(nèi)將差分觀測值進行實時處理，實現(xiàn)精確定位。通過RTK技術的應用，很大程度上提高了房產(chǎn)測量的作業(yè)效率和測量精度，同時RTK采集的數(shù)據(jù)全部是數(shù)字化，經(jīng)過軟件的簡單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產(chǎn)測量要求。

RTK測量系統(tǒng)通常包括：數(shù)據(jù)傳輸設備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS接收設備。通過在基準站上設置GPS信號接收設備，連續(xù)觀測所有可見GPS衛(wèi)星，并通過無線電傳輸其觀測數(shù)據(jù)，及時的將數(shù)據(jù)傳輸給觀測站，基準站根據(jù)觀測數(shù)據(jù)，依據(jù)相對定位的原理，及時對整周模糊度未知數(shù)進行解算，并顯示用戶站的測量精度及三維坐標情況，根據(jù)計算的實時定位結果，監(jiān)測用戶站和基準站的觀測質(zhì)量和結算結果。RTK能實施判定解算結果是否成功，在一定程度上減少了觀測冗余量，大大縮短了測量觀測時間。

3.GIS測量技術。

地理信息系統(tǒng)GIS系統(tǒng)，利用計算機存貯、處理地理信息的一種技術與工具,是一種在計算機軟、硬件支持下，把各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按空間分布或地理坐標，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應用需要的人-機交互信息系統(tǒng)。它通過對多要素數(shù)據(jù)的操作和綜合分析,方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數(shù)字等多種形式輸出。房產(chǎn)測量中，GIS系統(tǒng)將信息以數(shù)字化、直觀化和可視化，將復雜的施工過程采用動畫圖像描繪出來，為房產(chǎn)信息提供信息支持和可視化支持。

四．結束語。

房產(chǎn)測量結果是房屋買賣交易以及業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權的依據(jù)和基礎，同時也是房屋產(chǎn)權的法律保障和依據(jù)。隨著商品房市場的火爆走向，房產(chǎn)所有權更需要詳細、明確，因此，加強房產(chǎn)測量研究，對于引導房產(chǎn)交易、提升建筑服務水平、提高建筑水平都具有重要意義。

參考文獻

[1] 汪善根GPS定位在房產(chǎn)測量中的應用[期刊論文] 《合肥工業(yè)大學學報(自然科學版)》 ISTIC PKU2001年5期

[2] 李旭陽 淺議房產(chǎn)測量與質(zhì)量檢查[期刊論文] 《華章》2011年17期

[3] 龍明皓 淺談GPS-RTK 技術在房產(chǎn)測量中的應用[期刊論文] 《城市建設理論研究（電子版）》2012年23期

[4] 周日圣 房產(chǎn)測量中預測與實測面積差異的分析 [期刊論文] 《中國房地產(chǎn)》2012年12期

篇（7）

【論文關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關房地產(chǎn)稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求，尤其是我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全，而私人財產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產(chǎn)稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學習不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財務管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務征管能力不強

一是稽查人員配備不足，業(yè)務水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強，違規(guī)違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關稅收政策

我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個良好的納稅企業(yè)服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業(yè)守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現(xiàn)代信息技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務機關不但可以通過網(wǎng)絡獲取企業(yè)和個人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡獲得多數(shù)納稅相關信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢姡瑢崿F(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個環(huán)節(jié)，都有促進作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構應加強聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點、交叉稽查。

4、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機制，明確部門職責。

5、提高稅務征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時組織培訓和學習，提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現(xiàn)網(wǎng)絡互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現(xiàn)共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻】

[1]趙晉林：當前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務，2004（4）.

篇（8）

 

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動 經(jīng)濟 發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。 

 

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題 

 

1、相關的稅收法規(guī)制度不完善 

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關房地產(chǎn)稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的 歷史 時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求，尤其是我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全，而私人財產(chǎn)登記制度還沒有明確的 法律 規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產(chǎn)稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。 

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強 

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學習不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。 

3、財務管理比較混亂 

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在 會計 上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。 

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項目難以管理 

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機可乘，造成國家稅款的大量流失。 

5、稅務征管能力不強 

一是稽查人員配備不足，業(yè)務水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強，違規(guī)違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應 科學 化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。 

二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施 

 

1、完善相關稅收政策 

我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。 

2、提高納稅意識 

一個良好的納稅 企業(yè) 服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業(yè)守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少 教育 的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著 現(xiàn)代 信息技術產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展 ，稅務機關不但可以通過 網(wǎng)絡 獲取企業(yè)和個人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡獲得多數(shù)納稅相關信息。尤其是 電子 郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個環(huán)節(jié)，都有促進作用。 

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度 

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、 金融 、審計等機構應加強聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點、交叉稽查。 

4、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化 

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機制，明確部門職責。 

5、提高稅務征管能力 

一是要提高稽查人員的業(yè)務水平和 政治 素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時組織培訓和學習， 提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現(xiàn)網(wǎng)絡互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現(xiàn)共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。 

 

【 參考 文獻 】 

[1] 趙晉林：當前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[j]．涉外稅務，2004（4）. 

篇（9）

“市場運作提高效率，貨幣直補保證公平”是指日照市在解決中低收入人群住房問題上，改革現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房制度，政府將國家規(guī)定的經(jīng)濟適用房用地通過市場拍賣給開發(fā)商，制定透明而規(guī)范的制度、標準和辦法，將土地收益以貨幣的形式直接補貼給具備資格的中低收入家庭，讓其直接通過市場購買相應層次的住房制度。這一制度和措施不僅有利于資源的有效配置和供求的時空均衡，而且降低了政府的監(jiān)管成本，也減少了政府的尋租和腐敗，同時確保了應補盡補，初步實現(xiàn)公平和效率的最佳兼容。

一、住房用地市場化

日照市將每年確定的經(jīng)濟適用房建設用地，交由國土資源部門通過招標、拍賣、掛牌方式公開出讓，然后將土地出讓所得的所有凈收益作為經(jīng)濟適用房購房戶的專項補貼費用劃歸財政專戶管理。日照市經(jīng)濟適用住房的市場化運作，徹底打破了過去經(jīng)濟適用房政策下的房地產(chǎn)業(yè)土地供應的 雙軌制 。所有房地產(chǎn)商公平競爭，在市場上獲得土地資源，避免了土地供應中的暗箱操作和尋租行為。經(jīng)濟適用房的市場化運作，促進了市場經(jīng)濟的完善，推動了日照房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

為了解決拍賣經(jīng)濟適用住房用地招拍掛價格不一，資金收繳時間長，來源不穩(wěn)定的問題，從2006年開始，新《辦法》規(guī)定不再每年單獨拍賣經(jīng)濟適用住房用地，經(jīng)濟適用住房補貼資金直接從政府土地出讓收益中列支，建立經(jīng)濟適用住房補貼專項資金。資金預算以上年度補貼總額為基礎，根據(jù)每年房地產(chǎn)平均價格指數(shù)調(diào)整。相比其他地方經(jīng)濟適用房投入不足甚至逐年減少，日照市此舉既保障了補貼資金的來源，又保證了補貼資金不會因房價上漲而相對減少。

二、住房補貼貨幣化

共2頁: 1

論文出處(作者):

三、補貼運作透明化一是嚴格補貼對象審批程序

補貼對象按照“個人申請、單位核實、張榜公示、公眾監(jiān)督”的程序進行審批。二是實行全過程的公開。對中低收入家庭標準線每年向社會公布，全市每年補貼戶數(shù)、每戶補貼標準，市里都公開計算公式。補貼對象的確定實行申請公示、標準公示、輪候搖號公示、許可證發(fā)放公示。三是加大監(jiān)督力度，其措施有：與申請人簽訂法律合同責任書，要求申請人中號交保證金，并找擔保人；利用房管局房產(chǎn)檔案查詢申請人及親屬相關情況；對舉報不符合經(jīng)濟適用住房補貼條件的中號者，查實后，獎勵舉報人1000元等等。四是建立經(jīng)濟適用住房補貼退出機制。退回的補貼納入經(jīng)濟適用住房補貼基金，用于向其他低收入家庭發(fā)放住房補貼，提高資金使用效率。

篇（10）

一、個人住房貸款業(yè)務的主要風險因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進一步擴大，并最終成為進入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國近十年發(fā)展最快、關聯(lián)度最大、對GDP增長貢獻最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風險往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個人住房貸款業(yè)務中的風險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業(yè)務中的風險因素分為政治風險、法律政策風險、道德風險（或信用風險）以及市場風險（或商業(yè)風險）。所謂政治風險，是指貸款住房所在地區(qū)或國家發(fā)生社會動蕩，政權極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價格的急劇貶值，導致個人住房貸款難以收回的風險。而法律政策風險，是指個人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟政策在個人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個住宅類房地產(chǎn)的市場租金和市場價格，進而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風險。道德風險（或信用風險），是就開發(fā)商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風險。市場風險（或商業(yè)風險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風險、道德風險（或信用風險）和市場風險（或商業(yè)風險）相關的一些具體風險因素進行分析。

1.選擇項目風險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給金融機構帶來極大的風險。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個人住房貸款的風險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風險大于以自省居住為目的的購房戶的風險，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報的示范帶動下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動小戶型的價格快速上漲，一旦租金達不到預期水平，違約的風險將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機性客戶應從嚴審查，對容易成為炒房戶目標的項目謹慎介入。

2.銷售價格不實風險。開發(fā)商銷售價格嚴重不實，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個人住房貸款業(yè)務之初，貸款金額就高于相應的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風險之類的話題呢？成都市市場上也出現(xiàn)了通過提高單價，同時對購房戶高贈送返現(xiàn)的方式，達到實際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價實質(zhì)并未抬高的方式。

3.開發(fā)商惡意套現(xiàn)風險。開發(fā)商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應達房價款的30%，開發(fā)商私下答應為購房者在一定期限內(nèi)墊付10%～20%的房價款），從而達到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個人信用風險。這里談到的個人信用風險，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個人住房貸款。至于借款人經(jīng)濟狀況惡化，以及發(fā)生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關法規(guī)、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個人信用風險范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數(shù)學論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價值風險。房地產(chǎn)的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價值。預期的資本價值與現(xiàn)實的資本價值之間的差異即資本價值的風險。個人住房貸款業(yè)務中按揭住房的資本價值風險，是指該住房的預期市場價格與現(xiàn)實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

論文個人消費信貸業(yè)務的風險防范來自免費

（1）未來住宅類房地產(chǎn)市場的走勢關注房地產(chǎn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場是個周期性的市場，房價水平處于波峰時期的貸款風險肯定大于其他階段的風險，未來的預期市場價格可能普遍低于目前的市場價格。故金融機構要對不同階段在首付比例上區(qū)別對待，從宏觀上控制住該風險。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設計、外部景觀、室內(nèi)設施等）總是日新月異、不斷增強的，當前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應地，其資本價值也有貶值的可能。

（3）房地產(chǎn)估價。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價機構均有高估房地產(chǎn)價格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應地，房地產(chǎn)的資本價值也就容易高估，從而推動經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價值風險的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價格極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。

6.個人住房貸款資金的流動性風險。由于個人住房貸款的借款期限長達10～20年，甚至可達30年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個人住房貸款抵押的一級市場必然出現(xiàn)自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構資金來源有限的矛盾。個人住房貸款資金的流動性風險，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業(yè)銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個人住房貸款業(yè)務難以開展下去。

7.法律風險。個人住房貸款的法律風險，包括三個層面的內(nèi)容：（1）合規(guī)性問題。個人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預售的備案登記應辦妥等。（2）按揭住房的權利瑕疵。辦理個人住房貸款業(yè)務，要求按揭住房不存在權利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權人、典權人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風險自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風險。個人住房貸款業(yè)務的檔案保存相當重要，因為在如此長的借款期內(nèi)（可長達30年），銀行工作人員必然產(chǎn)生變動，甚至從領導到信貸員要換四、五次班，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了因工作人員變動而造成個人住房貸款業(yè)務檔案流失的情況，若銀行內(nèi)部有人與外部勾結，則問題更為嚴重。若出現(xiàn)個人住房貸款業(yè)務檔案的失真、失實，則銀行的貸款就面臨極大風險。

二、個人住房貸款業(yè)務的風險防范

個人住房貸款業(yè)務的風險因素雖然很多，但其中許多風險因素通過加強制度建設、完善個人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風險。具體來說，有如下一些防范風險的措施：

1.加強個人住房貸款前期評估工作。通過個人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風險、銷售價格不實風險，部分避免資本價值風險和開發(fā)商惡意套現(xiàn)風險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內(nèi)容有：

（1）貸款項目評估。通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價、項目的財務盈虧平衡分析和風險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經(jīng)銀行確認后，確定合理的貸款成數(shù)。

對期房價格的市場評估，避免了開發(fā)商高價銷售策略給銀行帶來的風險。有的商業(yè)銀行通過評估機構曾發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商針對按揭住房的銷售價格高出一次性付款售價的30%左右，在這種情況下，開發(fā)商獲得了暴利，但銀行貸款的風險從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發(fā)商的惡意套現(xiàn)風險。因為即使開發(fā)商組織假的購房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔保品——住房抵押，在開發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項目的形象進度，預留開發(fā)商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求。），開發(fā)商終究會想方設法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預留的保證金，應該可以使貸款風險降到最低，而開發(fā)商則得不償失。

對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風險。通過對未來同類住宅類房地產(chǎn)市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現(xiàn)等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價格，根據(jù)該理論價格計算的貸款成數(shù)發(fā)放個人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價值風險。當然，減小抵押住房的未來資本價值風險的前提，還是要有規(guī)范的房地產(chǎn)專業(yè)評估機構進行市場價格評估，而且對期房評估得出的理論價格應能基本反映類似房地產(chǎn)的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產(chǎn)市場價格的虛假和不真實，遠遠高于其理論價格（往往由房地產(chǎn)抵押人、貸款銀行和評估機構三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經(jīng)濟”的極度興旺，即“泡沫經(jīng)濟”，最后導致經(jīng)濟的全面崩潰。

2.建立個人信用評級制度。不但個人住房貸款業(yè)務離不開個人信用評級，其實只要是開展個人消費信貸，都離不開個人信用評級。人們常說“市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟”，其實也可以說“市場經(jīng)濟也是信用經(jīng)濟”。個人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn)，掌握借款人有沒有個人負債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個人信用評級制度的建立缺乏權威部門的統(tǒng)籌，往往難以實際推行。比如，建設銀行在1999年出臺了個人住房貸款資信評定標準，工商銀行也出臺了《個人住房貸款借款人資信評估指導意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統(tǒng)，資信評級結論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個人消費信貸。并且如果開發(fā)商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個人資信評級，達不到資信標準的個人不擔不支付評估費，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個人信用評級制度，應抓好以下基礎工作：

（1）建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構。該機構應由人民銀行進行業(yè)務指導，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡資料，出具的資信評級結論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個人消費信貸領域，并可進行實時跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時調(diào)整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。

（2）盡快建立個人存款實名制和個人財產(chǎn)申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產(chǎn)，評價個人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實行個人存款實名制，相信個人財產(chǎn)申報制也將很快出臺。

（3）實行個人信用實碼制和計算機聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個人銀行帳戶。將目前個人收支以現(xiàn)金為主，改為以個人銀行帳戶轉帳收支為主，個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉帳和稅收確認），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進行評估。

3.健全法規(guī)，完善社會保障制度。個人住房貸款業(yè)務涉及一系列相關法律、法規(guī)，通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉讓和預售法律制度，通過制訂物權法、個人破產(chǎn)法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業(yè)務的手續(xù)在合法有效的基礎上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權利瑕疵，保障抵押權人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權利。