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時間：2023-03-07 14:57:56
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)稅收政策范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
在政府的宏觀調(diào)控(稅收政策)下，當(dāng)前房地產(chǎn)定價快速增長的趨勢已經(jīng)得到遏制，但是總地來看，房地產(chǎn)市場的定價依然不容樂觀。房地產(chǎn)定價仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業(yè)性高檔住房的價格上升趨勢最為明顯，與普通大眾的心理價位還存在著較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購入成本遠遠高于其他資源，加之購買各種建材以及人工、設(shè)備等各類巨額投入，這在根本上決定了房價的起點就很高；其次，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)供遠大于求，但是由于開發(fā)商為了平衡權(quán)益不愿降價，加之受到人們追高心理的影響，房價降低，消費者反而不會購買，等待抄底的機會，使得房價無法得到降低。
二、直接相關(guān)和間接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響
眾所周知，房地產(chǎn)的定價受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來，房地產(chǎn)的政策影響基本可分為直接相關(guān)稅收影響和間接相關(guān)稅收影響。直接相關(guān)稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅五種，而間接相關(guān)稅收包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。
1.直接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響。
土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅這五種稅收無論是對于發(fā)達國家還是發(fā)展中國家來說，都占據(jù)著重要位置。土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅是國家參與房地產(chǎn)價值分配的重要環(huán)節(jié)。土地增值稅反作用于房屋定價，價格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅的征收是直接計入費用的，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環(huán)節(jié)征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產(chǎn)稅指的是物業(yè)稅，目前只在國內(nèi)幾個大城市試點，試點城市的房屋定價，要受房產(chǎn)稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產(chǎn)稅確實能使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，但是調(diào)控政策至少要持續(xù)一年以上，房地產(chǎn)市場主體才能調(diào)整預(yù)期，從而更好地發(fā)揮政策的導(dǎo)向作用。此外，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產(chǎn)稅大幅降低房價。只有進一步研究如何使房產(chǎn)稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統(tǒng)的房價調(diào)控措施配合使用，才能達到調(diào)控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當(dāng)長的時間內(nèi)商品房的價格只會上升不會下降，這是由房地產(chǎn)價格的剛性性質(zhì)決定的。而如果提高加房地產(chǎn)這五項稅收的征收比例，將會提升房屋定價，購買需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應(yīng)影響，在一段時間后，房屋的定價也會有所下降，因此，房地產(chǎn)這五種直接稅收對房地產(chǎn)定價有著較為直接的影響。
2.間接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響。
間接相關(guān)稅收政策包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。之所以說這些稅種會對房地產(chǎn)的定價產(chǎn)生間接的影響，是因為房地產(chǎn)是一個牽涉范圍極廣的產(chǎn)業(yè)，正因如此，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅的征收會在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，會在一定程度上抬高或降低房地產(chǎn)的定價。但是比起土地稅收，房屋買賣或者出租中所征收的稅收，對房地產(chǎn)定價的影響較小，因此這些稅收對房地產(chǎn)的定價產(chǎn)生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著間接的影響，也要認(rèn)識到政府征稅是對收入的再次分配，使社會更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產(chǎn)定價的稅種，也將使得房地產(chǎn)市場趨于混亂，房地產(chǎn)價格會再次上漲。
三、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)定價的關(guān)系
房地產(chǎn)征稅是房地產(chǎn)在整個開發(fā)、買賣中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅收作為房地產(chǎn)中的重要經(jīng)濟鏈組成對房地產(chǎn)的定價自然也有著十分重大的影響。從供求來看，房地產(chǎn)稅收的多少（比率）將會直接影響到房地產(chǎn)市場的供求變化。征稅比率上升，房地產(chǎn)價格上升，房屋需求量下降。就房地產(chǎn)成本來看，房地產(chǎn)稅收的征收多少最終會反映到房地產(chǎn)的定價中。從房地產(chǎn)收益來看，稅收其實是再一次的利益分割，它最終決定了各個“人員”（政府，房地產(chǎn)商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產(chǎn)商將以此為依據(jù)最終確定房屋的最終定價。
1.房地產(chǎn)稅收影響市場供求。
一方面，政府通過稅收的手段向房地產(chǎn)開發(fā)商征稅，這就在一定程度上提高了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在保持利益不變的條件下只能提高房地產(chǎn)的定價，消費者權(quán)衡利弊后，一部分人就會放緩購房計劃，因此最終會使得市場的需求減小。經(jīng)一段時間后，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益減少，為了回籠資金進行下一步的投資，往往會對房地產(chǎn)的價格進行調(diào)整，適當(dāng)降低房地產(chǎn)的定價，這又將提升消費者的購買熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開發(fā)商有了更大的利潤空間，便會讓利一部分給購房者，市場進而變得更加火熱。經(jīng)過一段時間，在價格杠桿的調(diào)節(jié)下，出現(xiàn)供小于求時，價格又會有所上浮。
2.房地產(chǎn)稅收影響房地產(chǎn)開發(fā)成本。
稅收和建材、工人工資投入、工地設(shè)施使用等同屬于房地產(chǎn)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)的定價也跟這些因素息息相關(guān)，也就是說，開發(fā)商在前期墊付的稅收最終會轉(zhuǎn)移到每一個購房者的頭上，這被稱為轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。房地產(chǎn)的稅收增加，房地產(chǎn)的成本也會隨之增加，緊跟著房地產(chǎn)的價格也會有所上浮。但是在市場經(jīng)濟環(huán)境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現(xiàn)得不是很明顯，但是它確確實實影響著房地產(chǎn)的定價。
3.房地產(chǎn)稅收影響著房地產(chǎn)的收益。
稅收是政府促進社會公平的重要手段，因此政府利用房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機取巧獲取利益情況的發(fā)生，同時它也決定著房地產(chǎn)利益的最終分配。房地產(chǎn)開發(fā)商是稅收過程中最為重要的一環(huán)，稅收對他們的收益影響十分巨大，對于動輒營業(yè)額達幾千萬甚至上億的房地產(chǎn)開發(fā)商，稅率的一點上浮或者下降都會對最終的收益產(chǎn)生巨大影響。因此，房地產(chǎn)商在稅率上升時，為了保障自己的利益需求，會進一步提升房地產(chǎn)價格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產(chǎn)的價格又會有所下降。故而，為了避免房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大的波動，房地產(chǎn)稅率都會保持較小的變化。
稅收作為國家財政收入的主要來源，對于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者而言，具有強制性。然而，稅收政策安排所呈現(xiàn)出的傾向性，卻能有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場環(huán)境進行分析。由于我國房地產(chǎn)市場歷來屬于賣方市場，因此本文著重探討房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境。從房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)的角度來看，其按照G—W……P……W`—G`的過程，完成一次資本循環(huán)過程。該企業(yè)若要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，則需要重復(fù)完成上述過程形成資本周轉(zhuǎn)。不難理解，只要存在對上述過程產(chǎn)生影響的市場因素，都會干擾房地產(chǎn)企業(yè)的健康經(jīng)營。
1.融資渠道萎縮由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本、勞動密集型企業(yè)類型；并且，其生產(chǎn)過程的所延續(xù)的時間較長。因此，在資本周轉(zhuǎn)速度相對較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業(yè)的主要資金來源。然而，在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場，以及仍然存在的PPI、CPI指數(shù)高企背景下，企業(yè)的融資渠道已明顯萎縮。
2.外延式生產(chǎn)明顯我國房地產(chǎn)企業(yè)外延式生產(chǎn)特征明顯，表現(xiàn)為：維持著資本有機構(gòu)成不變的規(guī)模擴張態(tài)勢。這樣的擴張態(tài)勢存在兩個弊端：（1）企業(yè)經(jīng)濟效益難以快速提升；（2）企業(yè)預(yù)付資金的總量較大。前者將導(dǎo)致企業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度，長期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環(huán)境下難以為繼。
3.資金回籠困難從目前房地產(chǎn)市場所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房價穩(wěn)中有降的現(xiàn)狀，多數(shù)消費者已處于觀望態(tài)勢。從而，今年的“金9銀10”未能出現(xiàn)所預(yù)期的購房的出現(xiàn)。這一系列的市場現(xiàn)狀，在企業(yè)資本周轉(zhuǎn)上所呈現(xiàn)出的事實便是“資金回籠困難”。由此可見，房地產(chǎn)市場的主要微觀主體“房地產(chǎn)企業(yè)”，面對以上三個方面的困境，必將制約房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點。
二、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的稅收政策原則
若要設(shè)計合理的稅收政策，首先就須滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標(biāo)導(dǎo)向。作為市場而言，其不僅包含諸多的市場微觀經(jīng)濟主體，還應(yīng)存在一系列的制度安排。而制度安排的實施，又將引導(dǎo)市場主體的經(jīng)營行為。在這樣的互動共生效應(yīng)下，最終將促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
1.具有激勵兼容的效應(yīng)制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵的效應(yīng)。如，鼓勵企業(yè)內(nèi)涵式經(jīng)營、鼓勵企業(yè)修建經(jīng)濟使用房等。但是，為了防止可能出現(xiàn)的激勵沖突，本文指出“應(yīng)遵循激勵兼容原則”。即，各級政府在設(shè)計稅收政策時，其制度安排不僅能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的利益訴求，還能使企業(yè)的經(jīng)營行為符合稅收設(shè)計者的預(yù)期。從房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的構(gòu)成要素來看，包括：（1）資金約束下的企業(yè)理性經(jīng)營；（2）規(guī)避惡意屯地現(xiàn)象；（3）保證項目質(zhì)量；（4）確保房產(chǎn)的價格透明、合理等。為此，這一系統(tǒng)性目標(biāo)能否最終實現(xiàn)，則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。
2.具有外部約束的效應(yīng)目前房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)諸多失范現(xiàn)象，主要仍來自于企業(yè)的機會主義行為。而產(chǎn)生這一行為動機的根源，則歸因于市場監(jiān)管機制的確失和缺位?？梢灶A(yù)見，伴隨著我國對房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，上述監(jiān)管問題將得到不斷完善。在此基礎(chǔ)上，并以稅收政策進行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現(xiàn)為外部約束機制。即，針對不同企業(yè)的市場績效評價，給予不同企業(yè)具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來，就與激勵兼容效應(yīng)實現(xiàn)了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結(jié)合目前出現(xiàn)的問題，在原則導(dǎo)向下為稅收政策的合理制定提供思路。
三、稅收政策制定的思路
以下仍然按照房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)：G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此，思路的要素將由資金、生產(chǎn)、銷售等三個方面組成。
房地產(chǎn)稅收是指以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟行為作為征稅對象的稅類，是在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、消費的全過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商要繳納的稅收的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大、稅負重等特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現(xiàn)行的稅收政策，并對籌資活動進行全方位、多層次的運籌，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險和費用，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。
1.房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策簡介
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策主要涉及項包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。據(jù)統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)涉及的這些稅收，幾乎占到開發(fā)商銷售收入的15%-20%,再加上房地產(chǎn)企業(yè)高額的土地獲取成本，融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)超額利潤的神話很難實現(xiàn)。以下就各項稅種的影響進行逐一探析。
2.房地產(chǎn)各項主要稅種及其對企業(yè)影響
2.1營業(yè)稅及其附加，在預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收
房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設(shè)稅和教育費附加。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發(fā)成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。區(qū)別在于：房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費附加的計稅依據(jù)是營業(yè)稅。從中可以看出它們的層次關(guān)系，即城建稅和教育費附加皆屬于附加稅費性質(zhì)，本身并沒有特定的、獨立的納稅對象，隨營業(yè)稅繳納而繳納，亦隨營業(yè)稅的減免而減免。
一般情況下，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程只要取得政府部門頒發(fā)的銷售許可證就可以進行房屋銷售，此時商品房還是期房建設(shè)階段，購房人不可能取得“商品”，開發(fā)商只能開具一般往來收據(jù)，往往在交房時才開正式銷售發(fā)票，稅務(wù)機構(gòu)征收營業(yè)稅依據(jù)發(fā)票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規(guī)定中規(guī)范了營業(yè)稅的征收，對預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收營業(yè)稅，而不是以往待銷售發(fā)票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應(yīng)得稅收起到一定積極作用；但是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，稅負相對提前，勢必對其可調(diào)用資金帶來影響，減少了資金流動量，導(dǎo)致資金運轉(zhuǎn)滯延。
2.2土地增值稅
土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。土地增值稅實行4級超額累進稅率，具體是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征。
土地是國家資產(chǎn)，國家理應(yīng)在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業(yè)意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產(chǎn)行業(yè)市場在國家宏觀稅收政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤會越來越薄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不進行開發(fā)直接將空地轉(zhuǎn)讓的，也需要按照規(guī)定的4級超率累進稅率計征土地增值稅。所以土地增值稅實施，抑制房地產(chǎn)開發(fā)中的投機行為，是宏觀調(diào)控的需要加大了開發(fā)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規(guī)范了土地市場秩序。
但從另外一個角度來說，土地增值稅的實施，使得開發(fā)商成本進一步加大，面臨的生存環(huán)境更加殘酷。
2.3契稅
契稅納稅對象為在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，契稅主要體現(xiàn)在土地招拍掛獲取時的稅負。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點：
近年來，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價格走勢倍受關(guān)注。如何合理利用稅收政策，發(fā)揮經(jīng)濟杠桿作用，促進我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，是本文將要討論的主旨所在。
一、我國房地產(chǎn)價格上漲原因分析
從總體上看，房地產(chǎn)價格上漲是一種不可逆的發(fā)展趨勢。影響房地產(chǎn)價格上升的主要因素包括：一是作為不可再生資源的土地減少，導(dǎo)致土地價格上揚；二是城市化建設(shè)進程加快，商品房的需求量相應(yīng)增加，這已成為一個全球化趨勢；三是房地產(chǎn)投資和投機性力量拉動房地產(chǎn)價格上漲；四是建筑材料價格上漲和新建商品房品質(zhì)提升；五是產(chǎn)業(yè)中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。
二、合理利用稅收政策，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
稅收利用杠桿原理，通過征稅增加購房支出，抑制市場中對住房的投機和炒作行為，使房地產(chǎn)價格水平保持合理正常發(fā)展。
（一）統(tǒng)籌安排房地產(chǎn)各稅種間的關(guān)系
站在稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的高度，對課稅對象和征管方面進行全面統(tǒng)籌安排，建立一個規(guī)范、健全的房地產(chǎn)稅收體系。
1、規(guī)范稅費范圍，改變稅費不清的局面
根據(jù)稅、費、租合理負擔(dān)原則，從根本上避免政府部門通過其下屬機構(gòu)實施強制服務(wù)而變相收費，消除稅費不規(guī)范、不合理的現(xiàn)狀。首先，土地出讓金實質(zhì)上是地方政府以土地所有者的身份向受讓人收取的租金，應(yīng)該將其正名為“地租”。其次，按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定收取的“土地閑置費”，實質(zhì)上是一種罰稅，建議將其規(guī)范為“土地閑置稅”。
2、完善房地產(chǎn)現(xiàn)行稅種，促進房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展
首先，借鑒增值稅的做法，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅的計稅依據(jù)?，F(xiàn)行建筑業(yè)營業(yè)稅以收入全額作為計稅依據(jù)，應(yīng)調(diào)整為以收入總額進行各種稅費扣除后的余額作為計稅依據(jù)；銷售不動產(chǎn)中，以各企業(yè)銷售環(huán)節(jié)中實際取得的凈收入計稅，即以每個企業(yè)相應(yīng)環(huán)節(jié)新增加的收入額作為計稅依據(jù)。
其次，進一步改革土地增值稅。現(xiàn)行土地增值稅按增值率設(shè)計30%、40%、50%和60%共4檔稅率，級距和稅率均等上升，扣除系數(shù)則以較大幅度遞增。應(yīng)重新設(shè)計土地增值稅稅率，在級距上逐漸縮小，在稅率上逐步提高。同時，借鑒國外的做法，對5年以下的短期持有和超過5年以上長期持有的房地產(chǎn)在稅收上加以區(qū)別對待，以遞減的形式根據(jù)年限分別規(guī)定不同的“年限系數(shù)”。計算出土地增值稅應(yīng)納稅額后，再乘以對應(yīng)的年限系數(shù)，從而減少和消除房地產(chǎn)投機行為。
最后，開設(shè)遺產(chǎn)和贈與稅等國際上通用的必要稅種。國際上很多國家，在設(shè)定不動產(chǎn)相關(guān)的遺產(chǎn)和贈與稅時，根據(jù)不動產(chǎn)的價值限額，對屬于“豪宅”型的房產(chǎn)遺贈進行征稅，或者對同一戶主的房屋累計交易額和住房持有期限等因素登記備案，達到一定額度和期限進行征稅，達到有效抑制短期投機行為的調(diào)控目的。
（二）稅收政策對房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的政策調(diào)控
一是適度調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的稅收導(dǎo)向。我國目前的房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場，稅負向后轉(zhuǎn)嫁，且轉(zhuǎn)嫁性強。在開發(fā)環(huán)節(jié)中，應(yīng)突出對高檔住宅、別墅等豪華住宅的稅收調(diào)控政策，相應(yīng)開征消費稅。國家制訂出高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)，將其和別墅納入消費稅的征收范圍，按照當(dāng)年的市場評估價格依5%至8%稅率按年征收。
二是改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系。首先，我國現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅種多、稅負重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種少、稅負輕，稅負分布極度不均。應(yīng)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，增加持有成本將有效減少投資或投機性購房，從而引導(dǎo)房價健康發(fā)展。其次，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅按會計賬面原值相應(yīng)確定計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)土地等級實行定額稅率，兩稅均不能準(zhǔn)確、及時地反映不動產(chǎn)的真實價值和土地級差收益，房地產(chǎn)沉淀其中的時間價值更是被忽略，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收收入與不動產(chǎn)的現(xiàn)有價值基本脫鉤，阻礙了稅收調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。最后，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍狹窄，僅含城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，沒有隨著時代變化而調(diào)整。隨著城市化范圍急劇擴大和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展，一些發(fā)達地區(qū)和大型城市周邊的農(nóng)村與城鎮(zhèn)的差別已大大縮小，有的甚至比城鎮(zhèn)還發(fā)達，應(yīng)該將這一類型的農(nóng)村也納入征稅范圍。
三是對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實行差別稅收政策。房地產(chǎn)市場中的需求在稅收上應(yīng)區(qū)分為消費性和投機性兩類。對兩類消費實行差別稅收政策，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點體現(xiàn)在對投機需求的抑制和引導(dǎo)上。對消費性需求實行輕稅負，對投機性需求實行重稅負。同時區(qū)分有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓，并考慮實際占有權(quán)屬時間長短，將這些因素納入差別稅收政策設(shè)計的制度之中，特別是在個人所得稅和營業(yè)稅的征收中體現(xiàn)出來，增加投機性需求的交易成本。
（三）嚴(yán)格執(zhí)法、信息共享，加強房地產(chǎn)稅收征管
首先，建立房地產(chǎn)三級市場交易基準(zhǔn)價格制度。稅務(wù)機關(guān)以該基準(zhǔn)價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低并有權(quán)據(jù)此核定相關(guān)各稅的計稅依據(jù)。其次，逐步完善房地產(chǎn)登記和評估機制，健全房地產(chǎn)市場信息制度，做好房地產(chǎn)市場信息化公開工作。再次，加強房地產(chǎn)稅收的征收管理。稅收征管部門大力聯(lián)合街道辦事處等社會組織，建立一張覆蓋面廣的社會協(xié)稅網(wǎng)絡(luò)，共同開展住房保有環(huán)節(jié)的稅收征管工作，加強對不動產(chǎn)出租行為的稅收監(jiān)管，促使部分出租住房進入房地產(chǎn)二級市場流通，緩解城鎮(zhèn)住房供應(yīng)。
參考文獻：
[1]汪光燾主編.2006年中國房地產(chǎn)年鑒，中國建設(shè)出版社.2007
前言
隨著國家經(jīng)濟調(diào)控與市場經(jīng)濟的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻?，F(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經(jīng)濟條件下，供需關(guān)系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實意義。
1財政稅收政策的概述
眾所周知，財政政策是國家整個經(jīng)濟政策的重要組成部分，它是國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強制的、無償?shù)娜〉秘斦杖氲囊环N手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當(dāng)增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經(jīng)濟的衰退，在經(jīng)濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經(jīng)濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經(jīng)濟發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對社會生產(chǎn)、分配、交換和消費直接產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的影響
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學(xué)化
從當(dāng)前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴(yán)重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調(diào)整，加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)價格，來引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場，搞活房地產(chǎn)市場經(jīng)濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對于滿足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調(diào)動其調(diào)控的積極性，使得過于膨脹的房地產(chǎn)市場趨于謹(jǐn)慎，積極引導(dǎo)消費者樹立理性的消費觀念，科學(xué)地進行消費，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現(xiàn)利益分配的公平性
土地作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產(chǎn)開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟建立規(guī)范的政策與制度
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產(chǎn)市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場經(jīng)濟完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場積極發(fā)展的有效策略
3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡
在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中，相關(guān)部門應(yīng)該在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，根據(jù)我國財政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展自身的特點，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產(chǎn)政策時，要有針對性，對于房地產(chǎn)市場價格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展；針對短期內(nèi)二手房賣方，應(yīng)該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經(jīng)濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經(jīng)濟發(fā)展秩序；針對房地產(chǎn)市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產(chǎn)開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產(chǎn)市場，提升房地產(chǎn)的銷量，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟快速發(fā)展。
3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場上的不良投機行為
在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，存在著大量的不良投機現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經(jīng)濟，使得經(jīng)濟不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓，以此來達到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對房地產(chǎn)的投機行為，應(yīng)降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟正常有序發(fā)展。
3.3健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制
房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟下，有自動調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場的發(fā)展?？梢岳秘斦愂照咧械奈飿I(yè)稅來進行調(diào)節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經(jīng)濟損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產(chǎn)市場的管理質(zhì)量與效率。
4結(jié)束語
房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對社會的進步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中的影響非常巨大，不僅使其實現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國民經(jīng)濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應(yīng)在實踐中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
參考文獻
[1]徐瑤.我國房地產(chǎn)市場中政府經(jīng)濟職能研究[D].南京師范大學(xué)，2015.
[2]潘夢瑤.促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的稅收政策研究[D].云南財經(jīng)大學(xué)，2015.
關(guān)鍵詞:稅收政策 房地產(chǎn)市場 消費
房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中作出了較大貢獻,但其也是飽受爭議的行業(yè)。不僅國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式、消費政策、信貸政策不夠合理,而且房地產(chǎn)稅收政策也需要進一步完善,以推動房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及其地位
(一)經(jīng)濟增長迅速刺激中國房地產(chǎn)市場的消費需求
改革開放以來,中國經(jīng)濟長期保持著兩位數(shù)的高速增長,成為全球經(jīng)濟發(fā)展最為迅速的國家,在發(fā)展中國家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟快速增長,使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高,社會對房地產(chǎn)的需求不斷上升,原有的樓市供求矛盾加劇,最終給我國帶來了更大的房地產(chǎn)市場消費需求。
(二)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的重要領(lǐng)域
經(jīng)過長期的發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向經(jīng)濟發(fā)展的前臺,體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟發(fā)展過程中,房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進入,這也是2006-2008年我國房地產(chǎn)市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿(mào)成分以后,房地產(chǎn)業(yè)是一個舉足輕重的經(jīng)濟領(lǐng)域,是我國經(jīng)濟發(fā)展不可忽視的產(chǎn)業(yè)成分之一。
(三)房地產(chǎn)業(yè)是擴內(nèi)需、保增長的重要支撐
首先,房地產(chǎn)是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式過渡時期的重要產(chǎn)業(yè)。我國在外需不足的前提下,提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式,擴大內(nèi)需,以應(yīng)對金融危機的影響。在這一過程中,房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來。其次,房地產(chǎn)是我國面對金融危機壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的?？傊?由于我國內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后,競爭力不足,在外部經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變情況下,房地產(chǎn)是我國擴大內(nèi)需、保增長,應(yīng)對金融危機對我國經(jīng)濟影響的重要產(chǎn)業(yè),也是我國當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式,促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級等重大決策實施過程中的重要支撐產(chǎn)業(yè)。
(四)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項重要的民生工作
根據(jù)不完全統(tǒng)計,中國當(dāng)年的普通居民,幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分,不僅牽動著居民的收入水平,而且與我國銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性,也是我國居民財產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。
當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收政策及其存在問題
(一)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策
1.土地增值稅。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定扣除項目后的余額。規(guī)定扣除項目包括取得土地使用權(quán)時所支付的金額、土地開發(fā)成本及費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用(或舊房和建筑物的評估價格)、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目20%的,以及因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)可以免征土地增值稅。此外,企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。
2.企業(yè)所得稅。根據(jù)最新企業(yè)所得稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅允許扣除的成本項目可分為:土地實際成本,包括土地征用及遷移補償費、七通一平費(包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用)、管理費用;住宅和其他商品房開發(fā)實際成本,包括土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、設(shè)備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業(yè)所得稅中列支扣除。
3.營業(yè)稅。營業(yè)稅政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策主要是兩個行業(yè):一是建筑業(yè);二是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),因此房地產(chǎn)涉及的營業(yè)稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房地產(chǎn)的單位和個人,就其營業(yè)額按稅率計征的一種稅賦。營業(yè)稅稅法中規(guī)定,土地所有者出讓土地使用權(quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,不征營業(yè)稅。以房地產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險行為,不征營業(yè)稅,但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)例外。同時,對自建自用的房地產(chǎn)免征營業(yè)稅。2008年3月1日起出租自有住房,不再區(qū)分用途,一律按照3%的稅率征收營業(yè)稅。
4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,產(chǎn)權(quán)屬于全民所有,由經(jīng)營管理單位繳納;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的,由集體單位和個人繳納;產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有者、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的,應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。 根據(jù)納稅人不同的經(jīng)營方式采取兩種方式計稅:一是納稅人經(jīng)營自用的房產(chǎn),以房產(chǎn)余值計稅,即從價計征;二是將自有房產(chǎn)出租經(jīng)營,以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù),即從租計征,稅率為12%。
5.城鎮(zhèn)土地使用稅。該稅是國家按使用土地的等級和數(shù)量,對城鎮(zhèn)(城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū))范圍內(nèi)的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積, 由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)按照規(guī)定的稅額計征,實行定額稅率,按年計算,分期繳納。
6.契稅。契稅指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓,房屋買賣、贈予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。計稅依據(jù)依不同的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式而不同:國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價格;土地實用權(quán)贈予、房屋贈予,由征稅機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;土地使用權(quán)交換和房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格,并無正當(dāng)理由,由征稅機關(guān)參照市場價格核定,實行3%-5%比例稅率。同時規(guī)定國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買的公房以及財政部門規(guī)定的其他項目,免征契稅。
7.印花稅。印花稅是對中國境內(nèi)經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內(nèi)適用的應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據(jù)是書立、領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證所承載的資金量或?qū)嵨锪?。針對不同的憑證情況實行兩種稅率:一是比例稅率,適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、房屋租賃合同、房地產(chǎn)買賣合同;二是定額稅率,適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書以及合同金額無法確定的憑證,為每件5元。
(二)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策存在問題
1.結(jié)構(gòu)不合理,稅基交叉,存在重復(fù)征稅現(xiàn)象?，F(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)松散繁雜,各種稅之間主輔作用不清,調(diào)節(jié)單一,個別稅種設(shè)置重疊,存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。一方面,土地增值稅與所得稅、營業(yè)稅交叉重復(fù);土地使用稅與房產(chǎn)稅在對房屋同一目的物征收時缺乏科學(xué)性。營業(yè)稅與土地增值稅計稅依據(jù)存在重疊,從而造成對房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的重復(fù)征稅,在一定程度上助長了土地的保有或投機行為。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅和印花稅稅基交叉性帶來了一定程度上的重復(fù)征稅。此外,房地產(chǎn)出租法人負擔(dān)的各類稅收稅基的交叉性,房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅收也存在重復(fù)征收的情況,不利于我國房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。
2.征稅范圍相對狹窄,調(diào)節(jié)功能弱化。稅種繁多,收費復(fù)雜,租費雜亂,征稅覆蓋面窄,房地產(chǎn)稅占全部稅收收入比重偏低,使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的嚴(yán)重投機炒作造成房價快速上漲、泡沫四起,進而使得房地產(chǎn)稅類籌集財政收入的功能微弱,抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮。我國房地產(chǎn)評估制度不健全與評估秩序混亂,使得房地產(chǎn)各個交易環(huán)節(jié)的計稅依據(jù)難以科學(xué)合理地確定,難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會貧富差距的作用,抑制房地產(chǎn)投機的作用十分微弱。
3.消費流通環(huán)節(jié)稅與保有環(huán)節(jié)稅賦不協(xié)調(diào)。目前我國房地產(chǎn)稅收政策主要集中在房產(chǎn)和地產(chǎn)的消費流通環(huán)節(jié),而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種非常少,房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用。正是因為這種不平衡,導(dǎo)致了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費過于集中,增加新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本,在一定程度上帶動整個房地產(chǎn)市場價格的上揚,提高居民購房的門檻,影響房地產(chǎn)消費市場發(fā)展。另外,由于我國土地市場的特殊性,大量的土地使用權(quán)由企事業(yè)單位無償取得,并近似無償?shù)爻钟?我國對房地產(chǎn)保有、特別是土地的保有稅賦過低。這一現(xiàn)象不能很好地抑制市場對樓市的炒作投機行為,在一定程度上放任房地產(chǎn)、土地的投機炒作者坐等資產(chǎn)升值,而不必擔(dān)憂資產(chǎn)保有期間的成本,造就我國目前大量閑置、空置房產(chǎn)。
4.稅收體系不完善,稅收政策存在一刀切現(xiàn)象。我國并沒有專門的房地產(chǎn)稅收體系,而是體現(xiàn)在各個現(xiàn)有稅種稅收政策之中,這不利于行業(yè)稅收政策的宏觀調(diào)節(jié)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策措施,很少針對不同性質(zhì)的房地產(chǎn)需求而給予區(qū)別對待,大部分是針對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點,規(guī)定統(tǒng)一的稅收政策,在很大程度上抑制了我國住房市場的消費。
利用稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場消費的政策建議
(一)利用房地產(chǎn)高額稅率打擊房地產(chǎn)市場的投機行為
首先,對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅收,降低房地產(chǎn)市場的投資和保值增值的功能。同時增強對房地產(chǎn)市場的閑置房以及空置房的稅收調(diào)控。其次,對我國的第二套房產(chǎn)購買征收重稅,開征資本收益稅,抑制居民對房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為。
(二)對投資性房產(chǎn)需求和自住性房產(chǎn)需求區(qū)別征稅
改革個人所得稅征收管理模式,把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益,征收個人所得稅。加大對我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收建設(shè),進一步肅清當(dāng)前稅收政策中存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等問題,平衡房產(chǎn)消費環(huán)境的稅收負擔(dān)。根據(jù)房地產(chǎn)實際占有權(quán)屬時間長短征稅,區(qū)別投資性和自住性房產(chǎn)交易的稅收,保護合理的房地產(chǎn)需求,增加投資性房地產(chǎn)需求的交易成本。
(三)對低收入購房者實施差別稅收優(yōu)惠政策
在現(xiàn)有財政以及貨幣方面優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上,稅收政策應(yīng)該區(qū)別不同收入水平的購買群體而實施差別的稅收優(yōu)惠政策,鼓勵中低收入階層購買自用住房,可以適當(dāng)考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個人所得稅方面減免相關(guān)的利息支出?？紤]與其他相關(guān)財產(chǎn)類以及所得稅類相結(jié)合,對中低收入階層的購房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策的基礎(chǔ)上,避免相關(guān)稅收的重復(fù)征收,對中低收入階層的購房行為給予一定程度的免征或者減征,刺激我國住房消費市場的健康發(fā)展。
(四)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅
我國房地產(chǎn)市場另一個重大問題是存在稅費相擠現(xiàn)象,通過開征立足于中國國情的物業(yè)稅,可以有效解決這種稅費相擠現(xiàn)象。通過征收物業(yè)稅,將一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)分期收取,提高中低收入者的購房水平,有效降低消費流通環(huán)節(jié)的稅費負擔(dān),增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負擔(dān),增加樓市投機者房產(chǎn)持有成本,可以有效改變中國目前階段樓市價格非理性上漲的現(xiàn)象,從而抑制樓市的投機行為。
(五)通過結(jié)構(gòu)性減稅保證房地產(chǎn)市場稅收收入有保有壓
針對房地產(chǎn)市場存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等稅收問題,按照減少流通環(huán)節(jié)稅收、市場增加保有環(huán)節(jié)的稅收原則,適當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)市場實施結(jié)構(gòu)性減稅。根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要,對不適應(yīng)我國地產(chǎn)發(fā)展需求的稅種給予一定的減免甚至取消,適當(dāng)取消房地產(chǎn)市場的耕地使用稅,減免契稅等。增加保有環(huán)節(jié)稅收,降低房地產(chǎn)市場由于結(jié)構(gòu)性減稅所帶來的稅收收入壓力,使得房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的稅負更加合理化、科學(xué)化,從而合理引導(dǎo)我國房地產(chǎn)消費市場。
參考文獻:
正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位
(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”
房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費,不利于擴內(nèi)需、促消費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。
對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況
我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機影響,配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔(dān),促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進二手房市場發(fā)展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財稅[2009]157號文,規(guī)定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度
開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價,雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項現(xiàn)實問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務(wù)人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調(diào)整房屋租賃稅負,大力發(fā)展房屋租賃市場
理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對普通住宅個人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈與稅,以配合物業(yè)稅的征收
從世界各國財產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產(chǎn)稅和贈與稅以使財產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產(chǎn)的原動機。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)
中圖分類號：F812.42 文獻標(biāo)識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章編號：1672-3309（2012）02-12-03
房地產(chǎn)行業(yè)是地方經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收也是地方政府財政收入的主要來源。加強對房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)研究對于服務(wù)首都經(jīng)濟社會發(fā)展、促進區(qū)域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了劇烈的震蕩：2005―2008年初高速增長，2008年中―2009年初金融危機形成短暫的調(diào)整，2009年中開始迅速反轉(zhuǎn)增長?？傮w趨勢上，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)供求呈現(xiàn)快速增長趨勢，有效拉動了國民經(jīng)濟快速發(fā)展，也大大改善了居民家庭的居住條件和城市發(fā)展環(huán)境。但與此同時，由于經(jīng)濟體制和房地產(chǎn)管理制度不健全,也造成了房地產(chǎn)發(fā)展中的一系列矛盾和問題：地方財政過分依賴土地收入，投機性需求膨脹并主導(dǎo)購房市場，導(dǎo)致與經(jīng)濟社會發(fā)展不相適應(yīng)的房價過快增長，不僅加劇了金融風(fēng)險和房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，也給區(qū)域經(jīng)濟的穩(wěn)定增長帶來了隱患。對此，近年來，國家先后幾次出臺比較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，有力地促進了房地產(chǎn)價格穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。當(dāng)前，深化房地產(chǎn)行業(yè)稅收調(diào)控政策的研究，保障房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條持續(xù)健康發(fā)展顯得尤為迫切和重要。
一、近幾年來有關(guān)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策簡述
稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟的杠桿，是財政政策得以實行的有力工具。政府通過制定不同的稅收政策，建立相應(yīng)的稅收制度，規(guī)定不同的稅收鼓勵措施或者限制措施，以此來影響納稅人的經(jīng)濟行為，進而影響房地產(chǎn)市場。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場與抑制房價，近年來，政府多次出臺了較大力度的稅收調(diào)控政策：
一是2010年4月的“國十條”和“京十二條”規(guī)定：加強對房地產(chǎn)開發(fā)和個人售房的征稅管理，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查；對不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
二是2010年9月的“新國五條”規(guī)定：調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅；對個人購買住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
三是2011年1至2月期間的“新國八條”和“京十五條”規(guī)定：實行差別化土地增值稅預(yù)征率，加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查；對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征收營業(yè)稅；對持有本市有效暫住證、在本市沒擁有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房，對無法提供個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
總的來講，這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重點是抑制投機。一方面，加重了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，對短期內(nèi)買賣住房的行為課以重稅；另一方面，聯(lián)合相關(guān)部門采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。
二、稅收調(diào)控政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)的調(diào)控機理及效果分析
稅收調(diào)控政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場影響的作用機理主要是通過在房地產(chǎn)市場的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的稅種，對房地產(chǎn)收益分配產(chǎn)生影響，從而達到促使土地收益合理分配、土地資源有效利用、調(diào)控房地產(chǎn)價格、抑制房地產(chǎn)投機、促進房地產(chǎn)業(yè)及社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的目的。房地產(chǎn)稅收體系主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)（指二手房交易）的稅收。不同環(huán)節(jié)課征的稅收，由于納稅人、計稅依據(jù)、征收方式等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度也不相同。下面從房地產(chǎn)市場不同環(huán)節(jié)的稅收政策對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響進行分析。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)
1.稅收政策調(diào)控機理
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)是指開發(fā)商取得土地后，將土地進行一級開發(fā)(俗稱“生地變熟地”)，而后將建成后的房地產(chǎn)投入市場銷售的過程。在這一環(huán)節(jié)稅收所涉及的納稅主體主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。稅種包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅預(yù)征及清算、土地增值稅的預(yù)征等。一般說來，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降，還要看房地產(chǎn)市場的供求狀況。如果房地產(chǎn)供給小于需求，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價格下降，主要會轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是供給大于需求，房地產(chǎn)市場上買方相對于賣方更有討價還價的余地，那么增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”， 難以使房地產(chǎn)價格上升。
從目前開發(fā)環(huán)節(jié)稅收調(diào)控政策力度看，主要體現(xiàn)在預(yù)征土地增值稅?！熬┦鍡l”中最“嚴(yán)厲”的措施，即實行差別化土地增值稅預(yù)征率，它對于樓市調(diào)控中逆市大幅漲價或者定價過高的樓盤，具有很強的調(diào)控力。差別化土地增值稅預(yù)征率是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核定，對定價過高、預(yù)計增值額過大的開發(fā)項目提高預(yù)征率?！邦A(yù)征”掐定在開發(fā)商資金還沒有完全回籠的經(jīng)營階段初期，對不夠?qū)嵙Φ男￠_發(fā)商來說，對資金鏈的考驗無疑是加大了。在拿地持有后，根據(jù)開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品類型大致就可以確定預(yù)征額度。例如，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，在預(yù)征階段，銷售額與拿地開發(fā)的成本費用之間的差額達到了一億元，如果預(yù)計定價高于所在區(qū)域上一年度均價，按照預(yù)征率2%的標(biāo)準(zhǔn)，要預(yù)先繳納200萬元的預(yù)收款，預(yù)計銷售均價超過一倍的要先期繳納500萬元的預(yù)收款。征收大規(guī)模的土地增值稅預(yù)征款項，再結(jié)合2010年調(diào)控政策中商業(yè)銀行貸款全面收緊的趨勢，這種財政政策與貨幣政策的“組合拳”，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈的沖擊是巨大的。對現(xiàn)金流良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)來講，在同樣的利潤預(yù)期下，前期“預(yù)征”后也會加大前期資金投入，而對于一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至可以起到“提前清場”的作用。通過增加開放商的成本，對其資金鏈造成壓力，促使其為了回籠資金，盡快出清房產(chǎn)，短期之內(nèi)，可以抑制開發(fā)商的捂盤惜售行為，增加房地產(chǎn)市場的供給量。
2.政策效果分析
圖1 2010-2011年北京市房地產(chǎn)價格變動情況
（資料來源：北京市統(tǒng)計局網(wǎng)站）
從圖1中可以明顯看出，自2010年6月份以來，北京市全市新建住宅銷售價格同比漲幅持續(xù)回落。2011年1月份新建商品房價格同比上漲6.8%，而后逐步回落至12月份上漲1%；從環(huán)比看，12月份下降0.1%，連續(xù)兩個月環(huán)比下降。其中，新建商品住宅銷售價格由1月份同比上漲9.1%回落到12月份上漲1.3%；從環(huán)比看，12月份下降0.2%，連續(xù)3個月環(huán)比下降。二手住宅價格由1月份同比上漲2.6%轉(zhuǎn)為12月份下降2%；從環(huán)比看，12月份下降0.8%，連續(xù)4個月環(huán)比下降。
表1 2010-2011年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表
（資料來源：北京市統(tǒng)計年鑒2011年）
從房地產(chǎn)投資來看（表1），2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長24.1%，2011年回落至同比增長10.1%，漲幅下降了14個百分點。其中土地開發(fā)投資一直保持負增長態(tài)勢，而土地購置價款的降幅較大，漲幅由120%下降到僅有5.7%。這充分證明2011年是房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的顯效期。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)
1.稅收政策調(diào)控機理
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收主要指二手房交易過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等。目前稅收調(diào)控的主要手段是加重對轉(zhuǎn)讓所得的課稅。由于北京市房地產(chǎn)市場需求量較大，而供應(yīng)相對滯后的情況，以及重點區(qū)域房地產(chǎn)的稀缺性，導(dǎo)致賣方市場長期存在，極易發(fā)生稅負由賣方向買方轉(zhuǎn)嫁。據(jù)房地產(chǎn)中介部門反映，二級市場交易環(huán)節(jié)中所得與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所繳納稅款絕大部分均由買方負擔(dān)。因此，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收征管制度不健全的情況下，稅收調(diào)控對房屋交易賣方影響較小，買方影響較大。
2.政策效果分析
二手房交易量持續(xù)下降。以二手房交易量較大的豐臺區(qū)為例，如圖2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初開始，二手房交易量一直處于持續(xù)走低，直到年末才有所升高。
圖2 2010年-2011年豐臺區(qū)二手房交易量
（資料來源：北京市豐臺區(qū)地方稅務(wù)局）
從房價的角度來看，2011年北京二手房成交均價為24318元每平米，同比上漲12%。與2010年41%的漲幅相比回落29個百分點。2011年北京二手房房價自8月份開始連續(xù)5個月下降，至12月份成交均價為22027元每平米，與1月份相比降幅達10.4%，目前全市二手房價處于2010年8月份價格水平，但這種價格回落遠未觸底，有持續(xù)走低的趨勢。
三、稅收調(diào)控政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場體系的影響
（一）房地產(chǎn)開發(fā)市場結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和稅收調(diào)控政策的逐步深入，由于土地增值稅征收量大、稅率高等因素的影響，同時金融信貸緊縮，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸從數(shù)量分散型向規(guī)模集中型轉(zhuǎn)變。同時，有效抑制了房地產(chǎn)開發(fā)商“囤地”及“捂盤惜售”行為，有利于房地產(chǎn)市場的公平競爭和資源的合理配置。
（二）房地產(chǎn)中介市場顯現(xiàn)大調(diào)整與持幣待購局面
一是房地產(chǎn)中介機構(gòu)顯現(xiàn)新一輪大調(diào)整。根據(jù)對北京市房地產(chǎn)中介機構(gòu)的有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，依賴于二手房市場的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策下，2011年以來已有超過20%的中介門店關(guān)門歇業(yè)，僅6月份就有400多家中介門店關(guān)閉，整個房產(chǎn)中介行業(yè)都面臨考驗，多家房產(chǎn)中介機構(gòu)正在醞釀轉(zhuǎn)型。二是房地產(chǎn)買方市場總體呈現(xiàn)持幣待購局面。隨著限購令的出臺，尤其是“京十五條”對本市居民與非本市居民購房的限制，出現(xiàn)房地產(chǎn)買方想買房而不具備條件、房價下跌持續(xù)觀望、買房向租房轉(zhuǎn)變等現(xiàn)象。
（三）房地產(chǎn)租賃市場顯現(xiàn)活躍上升趨勢
2011年上半年，“京十五條”這一重磅政策的出臺，不僅對交易市場產(chǎn)生了巨大的影響，對租賃市場也同樣催生出一些新的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的節(jié)后租賃高峰較以往更加洶涌，租金水平出現(xiàn)明顯躍升，整體的租賃需求明顯增長。
四、完善稅收調(diào)控政策的相關(guān)建議
（一）房地產(chǎn)行業(yè)政策應(yīng)持續(xù)、科學(xué)、規(guī)范
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國家各部委先后出臺了鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展措施與調(diào)控發(fā)展政策，房地產(chǎn)政策前后變動較大，房地產(chǎn)市場波動劇烈。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟重要支柱之一，關(guān)系到各行各業(yè)與人民群眾的切身利益。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在貫徹科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，制定房地產(chǎn)發(fā)展長遠規(guī)劃，研究科學(xué)規(guī)范的房地產(chǎn)制度，國家應(yīng)適時出臺促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策，以保證和促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（二）完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度，促進稅負公平
短期稅收調(diào)控政策應(yīng)該慎用，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，適時進行調(diào)整，以防由于政策應(yīng)用不當(dāng)導(dǎo)致?lián)p害經(jīng)濟發(fā)展的情況產(chǎn)生。目前，我國抑制房價的主要手段側(cè)重于抑制房地產(chǎn)投機，在加大交易環(huán)節(jié)稅收的同時，難以避免地會由于稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)增加納稅人的負擔(dān)，使一些“剛性需求”的購房者的稅負水平提高。應(yīng)該不失時機地完善房地產(chǎn)保有稅的改革，從根本上促進稅負平衡，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻：
1.房地產(chǎn)稅收調(diào)控工具｡房地產(chǎn)稅收政策是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策工具,目前我國房地產(chǎn)稅收體系中有11個相關(guān)稅種,主要分為兩類:一類是直接針對房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種,如房產(chǎn)稅､土地增值稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種,如營業(yè)稅､所得稅和城市建設(shè)維護稅(見表1)｡
房地產(chǎn)稅收政策與行政調(diào)控手段相比,具有規(guī)范性､靈活性､基礎(chǔ)性等特點,而且影響面比較寬｡可以從供求兩個方面實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目的｡對于供給方面,可以提高房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機性房產(chǎn)交易｡稅收調(diào)控與調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)､金融信貸限制等調(diào)控手段相比也有其明顯的優(yōu)點,首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產(chǎn)投機需求的同時,盡量使其他行業(yè)受到較小影響,同時稅收管理執(zhí)行部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關(guān)系,稅收政策也相對容易得到貫徹實施｡
2.調(diào)控目標(biāo)｡政府對房地產(chǎn)課稅,目的主要包括增加政府收入､經(jīng)濟增長､物價穩(wěn)定､收入均等和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等｡根據(jù)丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當(dāng)工具數(shù)大于或等于目標(biāo)數(shù),才能保證政策目標(biāo)的實現(xiàn)｡由于政策目標(biāo)呈現(xiàn)多元化,會出現(xiàn)目標(biāo)之間的不相容｡房地產(chǎn)政策目標(biāo)之間的沖突一是經(jīng)濟增長和物價穩(wěn)定的矛盾,體現(xiàn)在當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于高漲時期,房價高漲,為吸引大量社會投資進入房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè),銀行信貸規(guī)模迅速擴大,于是出現(xiàn)物價上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當(dāng)局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經(jīng)濟增長速度開始下降,同時,由于房價過高超過社會購買能力,市場出現(xiàn)供過于求,房價開始下跌,物價趨于穩(wěn)定｡二是經(jīng)濟增長和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷售,有關(guān)部門會采取各種政策鼓勵購房,但大量優(yōu)惠政策又會導(dǎo)致高收入者憑借自己經(jīng)濟實力和優(yōu)惠政策大量從事房地產(chǎn)投資､投機,致使房產(chǎn)兩極分化嚴(yán)重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對矛盾在2004-2008年房地產(chǎn)運行周期中表現(xiàn)得非常突出｡
(二)回顧近年來我國房地產(chǎn)稅收的調(diào)控政策
2005年以來,針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和部分城市房地產(chǎn)市場價格上漲過快的問題,國家對房地產(chǎn)投資實施了一系列的宏觀調(diào)控,其中,房地產(chǎn)稅收政策和征管方式也進行了多項調(diào)整和規(guī)范｡其主要措施有:對營業(yè)稅征收的3次調(diào)整,對個人住宅轉(zhuǎn)手交易所得征收個人所得稅,對房地產(chǎn)稅收實行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算征收土地增值稅｡具體來看:
第一,對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過引導(dǎo)投資導(dǎo)向來調(diào)節(jié)供給｡比如2006年規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅按預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率征收,并且按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房｡這項政策的主要目的是合理引導(dǎo)投資導(dǎo)向,不鼓勵資金再進入房地產(chǎn)市場,同時也顯示出調(diào)控政策針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)｡2007年規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行清算式繳納,取代以"預(yù)征"為主的繳納法,這項政策使土地增值稅恢復(fù)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的應(yīng)繳納的稅負水平,對壓縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間有較大作用｡
第二,對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過控制和引導(dǎo)需求來實現(xiàn)｡比如2006年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房價格的意見》,規(guī)定從2006年6月1日起,對購買住房
二､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響
(一)理論分析
1.以房地產(chǎn)供給為核心的傳導(dǎo)機制｡目前,我國采取的稅收政策有三項都是作用于供給者的,直接對賣房人征收營業(yè)稅､個人所得稅以及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅｡它的影響是:當(dāng)政府對賣方增加稅收時,直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤,會將稅收成本加在出售的價格上向需求方,即購買者索要更高的價格｡這樣導(dǎo)致了供給曲線的左移,形成新的市場均衡點｡在需求曲線不變的假設(shè)下新的市場均衡中的供求表現(xiàn)為均衡價格的提高,同時市場數(shù)量的減少｡由此可見,稅收政策從供給方對房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響最可能的結(jié)果是引起房地產(chǎn)價格的進一步提高,而房地產(chǎn)的供給數(shù)量有可能減少｡這樣,我國目前的房地產(chǎn)稅收政策對抑制房價增長的效應(yīng)是有限的,但對控制房地產(chǎn)規(guī)模擴張可能有一定作用｡
2.以房地產(chǎn)需求為核心的傳導(dǎo)機制｡對供給方征稅時,往往會引起稅負向消費者轉(zhuǎn)嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉(zhuǎn)嫁往往是比較容易實現(xiàn)的｡而向需求方征稅稅負幾乎是不可轉(zhuǎn)嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價格上,即房屋價格不會因為對需求方征稅而上漲｡需求方稅負的增加可能會引起需求下降,從而導(dǎo)致需求和供給的減少,這樣可能會達到房屋價格和投資規(guī)模擴張得到雙抑制的宏觀調(diào)控目標(biāo)[2]｡
(二)實證分析
2005年以來的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整雖然取得了一定的成效,但與人們的預(yù)期還有很大差距,房價總體上呈現(xiàn)快速上升的趨勢,雖然這種勢頭在2008年有所減緩,但并沒有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產(chǎn)銷售絕對價格逐年增長,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從?？谑蟹康禺a(chǎn)銷售價格同比增長指數(shù)來看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢,雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動呈穩(wěn)定增長態(tài)勢(見圖1)｡
造成房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調(diào)控來講,主要有幾個原因｡
1.稅收政策調(diào)控主要作用于供給方｡從我國房地產(chǎn)市場的供求狀況來看,在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅,只會提高房地產(chǎn)的價格,而不會降低開發(fā)商的利潤,也不會對房地產(chǎn)商品的供給產(chǎn)生影響,反而使房地產(chǎn)的投資性需求上升｡
2.稅收政策對新房交易缺乏應(yīng)對措施｡稅收政策的著力點主要是放在了房地產(chǎn)的二手房轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機炒作,有利于抑制投機;二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場的供求矛盾,推動新房價格的上漲｡
3.租､稅､費體系混亂｡租､稅､費三個經(jīng)濟范疇,在理論上的區(qū)別十分明顯,但在實踐中,以稅代租､以費改稅､以稅帶費､以費擠稅的現(xiàn)象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能｡目前,我國涉及房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例約占10%,而各類收費卻占到41%,這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)稅收政策的順利傳導(dǎo),嚴(yán)重阻礙了政府通過稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控｡
三､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)稅收影響
(一)積極影響:增加了房地產(chǎn)稅收收入
1.房地產(chǎn)稅收快速增長,地方稅收貢獻能力和實現(xiàn)能力增強｡2004年以來,隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,與之相關(guān)的稅收已成為地方稅收收入的重要來源｡根據(jù)稅務(wù)部門統(tǒng)計,2004-2008年海南省房地產(chǎn)地方稅收從6.75億元增長到34.68億元,年均增長率 為45.76%,超過地方稅收22.52%的年均增長率｡房地產(chǎn)稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長到2008年的28.77%｡同時,從行業(yè)稅收實現(xiàn)能力(每百元增加值實現(xiàn)的稅收總收入)來看,房地產(chǎn)稅收實現(xiàn)能力逐年增強,從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見表3)｡
2.房地產(chǎn)稅收彈性系數(shù)和協(xié)調(diào)系數(shù)較高｡從近年來房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)業(yè)增加值和房地產(chǎn)投資的彈性系數(shù)來看,海南省房地產(chǎn)稅收增長高于經(jīng)濟總體增長｡除2006年房地產(chǎn)稅收超常增長外,其余年份的房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)業(yè)增加值(剔除2006年)和房地產(chǎn)投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經(jīng)濟增長現(xiàn)象(見表4)｡
從房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)(產(chǎn)業(yè)稅收比重/產(chǎn)業(yè)GDP比重)看,海南房地產(chǎn)稅收貢獻也高于經(jīng)濟貢獻,2004-2008年房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)平均為2.75(見表5)｡
3.房地產(chǎn)主要稅種受政策調(diào)控影響較大｡我們以稅收政策調(diào)整的主力房地產(chǎn)營業(yè)稅､房地產(chǎn)企業(yè)所得稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮(zhèn)土地使用稅稅收政策效應(yīng)最為明顯,在2008年提高征收標(biāo)準(zhǔn)后增長迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應(yīng)也較為顯著,2004-2007年,財政部､國家稅務(wù)總局多次下文敦促地方加強土地增值稅征管,故其收入節(jié)節(jié)攀升,在2007年由“預(yù)征”改為“實際清算式”后,實現(xiàn)額上升至3億元,而在2008年房地產(chǎn)市場下行和“個人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開始放緩｡房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在2006年“將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長主要是由于2007年房地產(chǎn)市場熱,房地產(chǎn)企業(yè)大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡
相對城鎮(zhèn)土地使用稅､土地增值稅和企業(yè)所得稅,契稅和房地產(chǎn)營業(yè)稅的政策效應(yīng)對稅收完成的影響相對小一些｡契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額,我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調(diào)整僅在2008年11月份實行“個人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一降低到1%”,所以政策調(diào)整效應(yīng)還未完全釋放｡由于銷售房地產(chǎn)營業(yè)稅占到房地產(chǎn)營業(yè)稅比重達到80%-90%,房地產(chǎn)營業(yè)稅的增減主要受到房地產(chǎn)市場銷售的影響,而對房地產(chǎn)營業(yè)稅的稅收調(diào)節(jié)政策主要集中在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),所以對房地產(chǎn)營業(yè)稅影響并不大(見表6)｡
(二)局限性:房地產(chǎn)稅收整體格局未變
可以看到,2004-2008年我國的房地產(chǎn)稅收調(diào)控只是在現(xiàn)有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒有涉及到深層次的房地產(chǎn)稅收體系的改變,使得房地產(chǎn)稅收的實現(xiàn)仍然有其固有的局限性｡
1.在總量上,房地產(chǎn)稅收占地方財政收入比重仍較小｡房地產(chǎn)稅收被西方發(fā)達國家作為地方的主要稅種,美國的房地產(chǎn)稅收一般要占地方財政收入的50%-80%｡近年來,我國房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中比重也呈上漲趨勢,但相比而言,房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產(chǎn)地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產(chǎn)的資源性要素作用沒有得到應(yīng)有的重視,使得房地產(chǎn)稅收對經(jīng)濟的調(diào)控作用仍顯不足｡
2.房地產(chǎn)稅收波動較大,增長缺乏可持續(xù)｡海南省房地產(chǎn)從2006年下半年開始升溫,房地產(chǎn)稅收在2007年增長到達頂峰,2007年1月､2月呈現(xiàn)開門紅,達到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長,2007年全年實現(xiàn)90.77%的增長｡這種增長一直延續(xù)到2008年第三季度,第四季度隨著房地產(chǎn)市場疲軟房地產(chǎn)稅收開始急劇下降,到2009年2月,房地產(chǎn)稅收已呈現(xiàn)負增長｡房地產(chǎn)稅收受制于宏觀環(huán)境的影響因素太大,房地產(chǎn)稅收增長缺乏后勁,也可從房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)增加值彈性系數(shù)逐年下降得到證明(見圖2)｡
3.從結(jié)構(gòu)上看,房地產(chǎn)領(lǐng)域稅賦結(jié)構(gòu)仍不合理,重流轉(zhuǎn)､輕保有｡房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收目前只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進而影響市場的正常運行｡從數(shù)據(jù)來看,兩稅各年數(shù)額基本平穩(wěn),并沒有隨著房地產(chǎn)市場的波動而波動,涉及兩稅的政策性調(diào)整也很少,除2008年城鎮(zhèn)土地使用稅因為政策因素大漲外,2004-2008年兩稅所占房地產(chǎn)稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢,平均占比僅為7.17%(見表7)｡
四､進一步完善房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的對策建議
(一)短期政策調(diào)整:著力發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)需求的調(diào)控作用
應(yīng)充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用,控制房地產(chǎn)市場的投資需求｡當(dāng)前稅收調(diào)控的重點應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費性需求和投資性需求,在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實行差別性的稅收政策,鼓勵消費性需求,抑制投資性需求｡在消費環(huán)節(jié),可對居民的消費性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策,還可以給予抵扣減免個人所得稅的優(yōu)惠政策｡在保有環(huán)節(jié),首先要改變房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù),按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù),以客觀反映房地產(chǎn)價值和納稅人的負擔(dān)水平;其次,要對居民的投資性購房征收較高的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預(yù)期收益,從而抑制過高的投資性需求,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展[3]｡
(二)長期政策調(diào)整:逐步將房地產(chǎn)稅收重點由供給方征稅轉(zhuǎn)向需求方征稅
按照征稅環(huán)節(jié)的不同,可分為三個部分構(gòu)建我國的房地產(chǎn)稅收體系,即房地產(chǎn)取得稅類､房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類､房地產(chǎn)保有稅類(見表8)｡目前我國房地產(chǎn)在稅種設(shè)計上缺乏系統(tǒng)性的考慮,使得某些環(huán)節(jié)存在稅種之間交叉重疊,產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象｡改革的主要目標(biāo):征稅環(huán)節(jié)后移,大幅度提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和取得環(huán)節(jié)的稅負水平,適當(dāng)減輕交易環(huán)節(jié)稅收｡[4]
1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調(diào)整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對耕地進行測量,合理確定計稅依據(jù),改“從量計征”為“從價計征”,以體現(xiàn)耕地質(zhì)量等級和物價水平的變動｡二是擴大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定,避免重復(fù)征稅｡
2.房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)｡一是取消房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,由物業(yè)稅代替｡現(xiàn)行稅制中對房產(chǎn)從價或從租計稅,對土地從量計稅,對房產(chǎn)價值中所含地價既按價值征收了房產(chǎn)稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業(yè)稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒有反映地價的動態(tài)變化,計征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計征所得稅｡三是完善企業(yè)所得稅和個人所得稅,稅率根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時間的長短有所區(qū)分,時間越長稅率越低,導(dǎo)致房地產(chǎn)短期投機行為｡
3.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)｡對土地､房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅,計稅依據(jù)以各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平確定,為了避免重復(fù)征稅,對房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅,由營業(yè)稅､所得稅來調(diào)整｡征收物業(yè)稅使養(yǎng)房成本提高,會減少人們購買兩套以上房子的需求,進而使房價下降｡養(yǎng)房成本高,房屋擁有者會考慮將多余的住房賣出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補養(yǎng)房的成本,增加出租量｡同時,物業(yè)稅歸屬地方稅種,有利于調(diào)動地方財政積極性｡開征物業(yè)稅應(yīng)循序漸進,首先對生產(chǎn)､經(jīng)營性房地產(chǎn)實施新的物業(yè)稅,同時廢除原相關(guān)的房地產(chǎn)稅;然后適時對非生產(chǎn)性､非經(jīng)營性的高檔居民住宅開征物業(yè)稅;最后擴展到對所有非生產(chǎn)性､非經(jīng)營性的居民住宅全面開征物業(yè)稅｡
4.房地產(chǎn)租賃階段｡房地產(chǎn)稅收改革不能僅限于持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),可以對房屋租賃､廉租房､經(jīng)濟適用房等制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策｡目前,稅收政策沒有向租房傾斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯(lián)合水電､煤氣加強征繳力度,出臺稅收優(yōu)惠,這樣可逐步改變?nèi)藗兊淖》啃枨髲椥?購買者尋找到替代品,不買房就會選擇租房,引導(dǎo)人們進行租房消費｡
(三)完善房地產(chǎn)相關(guān)配套制度,促進稅收改革
房地產(chǎn)稅收改革牽動著各方利益,單靠稅務(wù)部門是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)好各個部門才能完成｡一是完善房地產(chǎn)登記制度,包括核查土地,進行土地清查,建立土地位置､權(quán)屬及面積臺賬;強化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,盡快實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度｡二是建立房地產(chǎn)估價制度,包括建立評估機構(gòu),探索評估方法,培養(yǎng)評估人員等｡三是完善房地產(chǎn)定價制度,實行房地產(chǎn)交易價格申報制度｡四是規(guī)范土地市場,加強政府對土地供應(yīng)的調(diào)控｡五是盡快建立起全面準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息資料和監(jiān)控系統(tǒng),為科學(xué)征稅提供依據(jù)｡
參考文獻:
[1]龔春榮.中國房地產(chǎn)稅收政策[J].上海房地,2008,(6).
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地權(quán)屬的稅收征管環(huán)節(jié)中，時常遇到一些稅收政策未予明確的問題，特別是一些涉及拆遷補償?shù)葐栴}的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移問題。這些問題界于政策之外，基層征管人員和納稅人受到了一定的困擾，易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生欠稅，影響稅收征管秩序。筆者結(jié)合實際工作，對這些特殊情形進行了梳理，并對其成因和對策進行了探析。
一、城鎮(zhèn)土地使用稅收征管遇到的問題
由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對城鎮(zhèn)土地使用稅政策不甚了解等原因，遇到以下四種特殊情形時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往以此為由形成欠稅。
第一種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，也未實際交付使用
受讓方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下同）與出讓方（國土部門，下同）簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已交付大部分土地款，但由于拆遷進度等原因生產(chǎn)土地糾紛，未辦理土地使用證，也未按合同約定的時間交付土地。如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)某項目，征地簽訂土地出讓合同金額1.2億元，土地面積9.32萬，實際支付土地款1億元。出讓方由于廠房拆遷進度等原因，未按合同約定時間交付土地，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生土地糾紛，受讓方以此為由不辦土地使用證，對該宗土地不申報繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
第二種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，但已實際交付使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付大部分土地款項，但由于個案的拆遷、補償?shù)仍蛭崔k理土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地，受讓方也已實際使用土地。例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)某項目，征地簽訂土地出讓合同金額1.3億元，土地面積9.8萬，實際支付土地款1.2億元，由于個案的拆遷、補償?shù)仍蛭崔k理土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地，該公司實質(zhì)上也進行了房地產(chǎn)開發(fā)，但仍以未辦土地使用證為由，不申報繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
第三種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地未交付使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付清了土地款項，辦理了土地使用證，但因特殊原因（如拆遷遇上釘子戶等）導(dǎo)致部分土地未能及時提供給受讓方使用。例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)某項目，征地簽訂了土地出讓合同，辦理了土地使用證，土地面積1.5萬中因拆遷遇上釘子戶導(dǎo)致有3000土地不能開發(fā)，該公司對這部分土地不申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
第四種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地屬于生地，需通過開發(fā)才能使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付清了土地款項，辦理了土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所征用的土地有部分屬于生地（如荒山等），在進行房地產(chǎn)開發(fā)前需投入大量的資金對荒山進行平整，荒山平整成為熟地后才能開發(fā)。
二、主要成因分析
（一）土地交易信息不對等，導(dǎo)致納稅義務(wù)時間認(rèn)定難
由于地方政府部門間未實現(xiàn)信息資源的有效共享，地稅部門的土地交易信息來源，主要依靠基層征管人員日常巡查巡管收集的資料，以及納稅人的自行申報資料信息。然而，通常得知這些特殊情形的土地交易信息滯后于納稅義務(wù)時間，既需要通過合法有效渠道證實這些資料信息，又需花大量時間了解整個土地交易過程，從而產(chǎn)生契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的欠稅問題。
（二）違反合同延期交付土地，導(dǎo)致土地計稅面積認(rèn)定難
國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，基本上是由當(dāng)?shù)卣韲覍ν獬鲎屚恋?。由于拆遷、補償、安置等種種原因，造成當(dāng)?shù)卣悠诮桓度炕蛘卟糠滞恋?，影響了納稅人按合同總土地面積辦理土地使用證。于是，納稅人采用分解土地出讓合同的辦法，分期辦理部分土地使用證，分期申報部分土地計稅面積，給地稅部門核定土地計稅面積帶來難度，給納稅人少申報土地計稅面積帶來理由。
（三）納稅人追求商業(yè)利潤最大化，導(dǎo)致稅收政策執(zhí)行難
納稅人在前期簽訂土地招標(biāo)拍賣成效確認(rèn)書，取得國有土地出讓合同時，受當(dāng)時政策、市場、資金等因素影響，推遲房地產(chǎn)開發(fā)計劃。在利益的驅(qū)動下，能推則推遲辦理土地使用證，以規(guī)避政府“兩年不開發(fā)的土地要無償收回，一年不開發(fā)的土地要收閑置費”的風(fēng)險，從而達到拿地擴大土地儲備的目的。同時，在賬務(wù)處理上可以不認(rèn)定為企業(yè)資產(chǎn)，在稅務(wù)處理上則以未實際交付土地使用為由，不申報繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，從而達到困擾基層征管人員執(zhí)行稅收政策的目的。
三、工作對策
（一）摸清土地交易過程，正確認(rèn)定納稅義務(wù)時間
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地的來源主要有政府出讓和企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓，取得的方式大多是通過拍賣形式。如果延期交付土地，出讓方將承擔(dān)違約金或者賠償經(jīng)濟損失。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條和財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，征用非耕地的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付時間土地的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付時間土地的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用耕地的，受讓方自應(yīng)批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）加大稅法宣傳力度，化解認(rèn)識誤區(qū)
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業(yè)就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。與此同時，少數(shù)企業(yè)利用四種特殊情形與地稅部門周旋，從而達到不繳或者少繳城鎮(zhèn)土地使用稅的目的。作為地稅部門，應(yīng)通過報刊、媒體、網(wǎng)絡(luò)、短信平臺等載體進行稅法宣傳，以及稅收管理員與納稅人面對面稅法宣傳，為納稅人解疑答惑，促進征納互動，改善了征納關(guān)系，提高納稅人的稅法遵從度，只有解決認(rèn)識上存在的誤區(qū)，才能真正維護納稅人自身合法權(quán)益。
（三）巧用先征后補政策，合法規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險
針對第一、三種特殊情形，由于拆遷、補償?shù)仍驅(qū)е鲁鲎尫轿窗春贤s定時間交付土地或者部分土地未交付，而出讓方土地管理部門代表政府以國家土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，實質(zhì)上是政府行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府就承擔(dān)違約金或者賠償經(jīng)濟損失的問題談判中，要巧用先征（地稅部門先征）后補（政府補償）政策，既收回因政府未按合同約定時間交付土地而產(chǎn)生的損失，又合法規(guī)避企業(yè)的稅收風(fēng)險。
參考文獻：
