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時(shí)間：2023-03-02 14:58:36
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)項(xiàng)目范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
協(xié)議簽訂地：
委托人(以下簡(jiǎn)稱“甲方”)：
地址：
法人代表：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：
人(以下簡(jiǎn)稱“乙方”)：
地址：
法人代表：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：
第一條 總則
1.1序言
一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該具有專業(yè)的策劃、銷售和物業(yè)管理等綜合因素(含商業(yè)的租售管理)。為整合 項(xiàng)目資源，促進(jìn)項(xiàng)目成功運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏，雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合法》及有關(guān)規(guī)定，就甲方全權(quán)委托乙方營(yíng)銷該項(xiàng)目的有關(guān)事項(xiàng)，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下合作協(xié)議，并承諾共同遵守。
1.2甲方聲明并保證
甲方茲聲明并保證：甲方正式委托乙方為該項(xiàng)目的獨(dú)家營(yíng)銷商。甲方具備完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資格，并為本項(xiàng)目的成功給予乙方全力的支持。
1.3乙方聲明并保證
乙方茲聲明并保證，乙方接受甲方委托，在本合同有效期內(nèi)及甲方授權(quán)范圍內(nèi)提供專業(yè)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并以全部的經(jīng)營(yíng)努力和誠(chéng)意履行本協(xié)議。
1.4 定義
本協(xié)議中部分術(shù)語(yǔ)的意義，明確闡述如下：
1.4.1【項(xiàng)目營(yíng)銷】系甲方將該項(xiàng)目委托給乙方，乙方提供該地產(chǎn)項(xiàng)目定位(含業(yè)態(tài)規(guī)劃等)、營(yíng)銷策劃、物業(yè)銷售、商業(yè)租賃管理建議等一系列服務(wù)。各個(gè)環(huán)節(jié)相互連貫，缺一不可，并在每一環(huán)節(jié)中以提高整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值為主要目的，強(qiáng)調(diào)提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的手段和空間。
1.4.2【正式開(kāi)盤(pán)日】系指甲方具備以下條件下的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期：
已辦妥該項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》;該項(xiàng)目售樓接待中心、樣板房已能正式啟用;已具備甲、乙雙方共同約定的其它正式開(kāi)盤(pán)的條件;在完成本條款所述準(zhǔn)備工作后，以第一個(gè)報(bào)紙廣告日或甲、乙雙方共同約定的其他時(shí)間為正式開(kāi)盤(pán)日。
1.4.3【銷售保底價(jià)格】系指雙方根據(jù)開(kāi)發(fā)投資分析及市場(chǎng)情況，分階段確定的項(xiàng)目銷售保底價(jià)格。分段確定的銷售保底價(jià)格必須確保項(xiàng)目總體銷售額實(shí)現(xiàn)。在銷售過(guò)程中，乙方可根據(jù)各階段的具體推廣和銷售情況提議實(shí)際銷售價(jià)格及階段性漲幅，執(zhí)行前應(yīng)報(bào)甲方確認(rèn)，乙方在非特殊情況下不得低于保底價(jià)格銷售。經(jīng)雙方確認(rèn)銷售價(jià)格文件作為本合同的附件，對(duì)雙方具備合同約束力。 該項(xiàng)目的階段性銷售保底價(jià)格計(jì)劃必須與此價(jià)格條件下該項(xiàng)目的相應(yīng)開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)及《商品房使用說(shuō)明書(shū)》同時(shí)生效，雙方以簽署有關(guān)備忘錄的形式對(duì)此進(jìn)行明確。
1.4.5【 項(xiàng)目的宣傳推廣費(fèi)用】系指：報(bào)紙、電視、廣播等媒介廣告的制作及 展銷會(huì)促銷活動(dòng)
(活動(dòng)中用于獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠的費(fèi)用除外)的組織、建筑渲染制作、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)置及工地氣氛營(yíng)造、路牌廣告等。宣傳推廣費(fèi)用應(yīng)控制在項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售的2%以內(nèi)(視市場(chǎng)實(shí)際情況可由乙方提出宣傳推廣預(yù)算的增減方案，并經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行)。合同執(zhí)行過(guò)程中，甲方有權(quán)審定和確定廣告商，并負(fù)責(zé)審定和支付宣傳推廣費(fèi)用。
1.4.6【交房】系每期房屋經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商按照銷售合同的約定將房屋交付業(yè)主的日期。
14.7【月】系指公歷月;“季”系指起始日期后三(3)個(gè)月為第一季，以此類推。
1.4.8【年】系指起始日期后十二(12)個(gè)月為第一年，以此類推。
1.4.9【傭金】系指按本合同所列的條款和條件由甲方支付給乙方的費(fèi)用、報(bào)酬。
1.4.10本協(xié)議所用貨幣名稱為“人民幣”。
第二條 合作項(xiàng)目
2.1項(xiàng)目概況
項(xiàng)目名稱：
發(fā)展商名稱：
地理位置：
項(xiàng)目性質(zhì)：
建筑結(jié)構(gòu)：
其中本合同給定銷售建筑面積(套內(nèi))約 平方米。
2.2合作標(biāo)的(委托事務(wù))
2.2.1項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃;
2.2.2項(xiàng)目銷售。具體以房管部門(mén)實(shí)測(cè)的產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)。
2.3合作期限
合作時(shí)間自本合同簽訂之日起至乙方完成約定銷售目標(biāo)任務(wù)的 %時(shí)截止。如因甲方的工程進(jìn)度延誤和項(xiàng)目的各種證照辦理時(shí)間延誤，以及甲方對(duì)乙方提出的在合同范圍規(guī)定內(nèi)的營(yíng)銷計(jì)劃不按時(shí)和按量批準(zhǔn)等非乙方原因造成的延誤，影響乙方銷售工作按期完成的，銷售期限順延。
2.4合作內(nèi)容及目標(biāo)
根據(jù)甲乙雙方平等協(xié)商，甲方將下述內(nèi)容委托乙方：
2.4.1營(yíng)銷策劃板塊
自本合同簽定之日起 個(gè)工作日內(nèi)完成該項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃報(bào)告(項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃、物業(yè)銷售、商業(yè)租賃管理建議等)。
2.4.2銷售板塊
2.4.2.1本物業(yè)銷售均價(jià)(按面積計(jì)算)暫定為每平方米(大寫(xiě)：人民幣，執(zhí)行均價(jià)參照開(kāi)盤(pán)前同質(zhì)樓盤(pán)的市場(chǎng)均價(jià)確定;單套(鋪)執(zhí)行單價(jià)由乙方根據(jù)銷售均價(jià)和單套(鋪)特點(diǎn)靈活定價(jià);價(jià)格方案經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行。
2.4.2.2在雙方約定時(shí)間內(nèi)，按照約定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)銷售項(xiàng)目可售面積的為完成合同約定的銷售任務(wù)。(總銷售金額、銷售價(jià)格體系以具體進(jìn)度計(jì)劃指標(biāo)在策劃方案中明確，并需經(jīng)雙方確認(rèn)執(zhí)行，并可在具體合作過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)情況協(xié)商調(diào)整)
第三條 合作方式及內(nèi)容
甲方指定乙方為該項(xiàng)目獨(dú)家營(yíng)銷商，并授權(quán)乙方為甲方提供如下服務(wù)：
3.1項(xiàng)目前期策劃工作
由乙方圍繞項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查并完成以下報(bào)告：
項(xiàng)目定位報(bào)告
營(yíng)銷策劃報(bào)告(含銷售進(jìn)度計(jì)劃)
住宅銷售
3.2項(xiàng)目銷售工作 商業(yè)租售管理建議
在本合同所規(guī)定的條件之下，甲乙雙方就項(xiàng)目設(shè)計(jì)整改意見(jiàn)達(dá)成一致且營(yíng)銷方案正式通后，乙 方全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目銷售工作。
負(fù)責(zé)成立項(xiàng)目銷售小組，對(duì)銷售人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。
依照已定的每期推廣銷售計(jì)劃執(zhí)行銷售任務(wù)。
提供項(xiàng)目定價(jià)方案，包括優(yōu)惠辦法、付款方式等。
設(shè)計(jì)項(xiàng)目銷售資料，如銷售說(shuō)明書(shū)、海報(bào)、戶外廣告牌、電視廣告片、模型等，費(fèi)用由甲方承
擔(dān)。
籌備展銷會(huì)及公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
展銷會(huì)期間指導(dǎo)布置會(huì)場(chǎng)及派駐業(yè)務(wù)員在售樓部負(fù)責(zé)接待訪客及銷售工作。
負(fù)責(zé)管理售樓部，長(zhǎng)期派駐營(yíng)銷隊(duì)伍在售樓部銷售工作，派駐團(tuán)隊(duì)不低于 人(含銷售主管)，
銷售團(tuán)隊(duì)的所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
代表甲方與買(mǎi)家簽訂(認(rèn)購(gòu)書(shū))，協(xié)助甲方收取購(gòu)房訂金。
協(xié)助甲方與買(mǎi)家辦理簽約手續(xù)并向甲方交付訂金。
協(xié)助甲方辦理按揭手續(xù)。
第四條 合作費(fèi)用及結(jié)算
甲方應(yīng)向乙方支付的營(yíng)銷費(fèi)用包括：
4.1項(xiàng)目前期費(fèi)用
銷售與招商前期費(fèi)用共計(jì) 萬(wàn)(人民幣： 萬(wàn)圓整)。該費(fèi)用在乙方完成以下項(xiàng)目時(shí)支付： 項(xiàng)目定位報(bào)告
營(yíng)銷策劃報(bào)告(含銷售進(jìn)度計(jì)劃)
4.2銷售傭金
4.2.1銷售傭金計(jì)提
計(jì)提比例為乙方范圍內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同的房款總金額的 %(本條所指房款依照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定收取的購(gòu)房款)。
4.2.1.1《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》由乙方所委派的銷售人員簽訂，甲方負(fù)責(zé)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的復(fù)核，并由甲方代表加蓋甲方合同專用章后方可生效。
4.2.1.2本合同約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提相應(yīng)傭金。
4.2.2關(guān)于涉及退房的傭金處理
4.2.2.1如因甲方原因(如工程質(zhì)量、工期、手續(xù)等)造成退房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，乙方仍以本合同約定的有關(guān)方式及比率計(jì)提相應(yīng)銷售傭金。
4.2.2.2如因客戶原因(如沒(méi)有能力繼續(xù)支付房款等)造成退房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，應(yīng)按規(guī)定收取客戶違約金或不退定金，此違約金或不退的定金，甲、乙雙方各享有50%，乙方不再提取該筆買(mǎi)賣(mài)合同之銷售傭金。
4.2.2.3如因乙方原因(如未按銷售政策亂承諾等)造成退房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，則乙方應(yīng)退還該合同已提取傭金：如因退房給甲方造成重大損失，乙方向甲方支付該筆《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》實(shí)際收到房款的2%的違約金。
4.2.2.4如因第三方原因(如國(guó)家相關(guān)政策、銀行貸款審批等因素)造成退房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，則乙方不再提取退房的銷售傭金，但涉及退房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的銷售成果應(yīng)視為乙方的銷售業(yè)績(jī)。
4.2.3關(guān)于涉及購(gòu)房?jī)?yōu)惠的傭金處理
甲方如給予了購(gòu)房戶銷售政策之外的優(yōu)惠，其有關(guān)該合同的銷售傭金扔按合同銷售價(jià)格計(jì)提。
4.3關(guān)于溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)
4.3.1甲乙雙方在提交營(yíng)銷策劃報(bào)告之時(shí)共同確定項(xiàng)目銷售底價(jià)(該底價(jià)根據(jù)戶型、樓層等因素具體確定)。對(duì)通過(guò)乙方合理的策劃和運(yùn)營(yíng)，打造出該項(xiàng)目良好的商業(yè)前景及氛圍，導(dǎo)致該項(xiàng)目住宅(商鋪)售價(jià)升值，超出雙方確定的住宅(商鋪)銷售底價(jià)部分，乙方則提取超額部分的 %作為銷售獎(jiǎng)勵(lì)。此筆費(fèi)用按每套范圍分別計(jì)提，與銷售傭金同步進(jìn)行結(jié)算，并于結(jié)算日五日內(nèi)支付。
4.3.2乙方在對(duì)甲方物業(yè)進(jìn)行溢價(jià)銷售時(shí)，不能超過(guò)當(dāng)期價(jià)格的最高限價(jià)，該價(jià)格由雙方根據(jù)市場(chǎng)狀況予以調(diào)整。
4.3.3乙方銷售低于底價(jià)的房屋，如經(jīng)甲方同意降價(jià)，則按底價(jià)結(jié)算傭金;如未經(jīng)甲方同意降價(jià)，則乙方承擔(dān)甲方降價(jià)損失的 %。
4.4關(guān)于銷售進(jìn)度
4.4.1根據(jù)雙方確認(rèn)的工程進(jìn)度計(jì)劃，暫定三個(gè)主要考核節(jié)點(diǎn)，甲方有權(quán)根據(jù)雙方確定的銷售進(jìn)度計(jì)劃對(duì)乙方銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行月度監(jiān)督。
第一個(gè)節(jié)點(diǎn)：自合同簽訂之日起 個(gè)月內(nèi)，完成總銷售面積 %的任務(wù)(總銷售面積按可售部分面積計(jì)算);
第二個(gè)節(jié)點(diǎn)：自合同簽訂之日起 個(gè)月內(nèi)，完成總銷售面積 %的任務(wù)(總銷售面積按可售部分面積計(jì)算);
第三個(gè)節(jié)點(diǎn)：自合同簽訂之日起 個(gè)月內(nèi)，完成總銷售面積 %的任務(wù)(總銷售面積按可售部分面積計(jì)算)。
4.4.2銷售進(jìn)度考核中，遇到春節(jié)則銷售期限順延一個(gè)月;其他非乙方原因造成銷售工作不能正常進(jìn)行，銷售期限也相應(yīng)順延。
4.5關(guān)于傭金的確認(rèn)及結(jié)算
4.5.1銷售傭金每月計(jì)提一次。每月理傭金和溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)，節(jié)假日順延。其中當(dāng)月銷售傭金的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)按已簽定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所約定的總房款的 %提取;溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)全額結(jié)算。
4.5.2如乙方完成甲方委托的全部事項(xiàng)時(shí)(即乙方在本合同約定的時(shí)間、任務(wù)量、銷售均價(jià)均按時(shí)完成)，剩余 %的傭金在乙方完成本協(xié)議4.4約定的節(jié)點(diǎn)考核后，甲方按4.5.3款約定的方式一次性支付乙方。
4.5.3乙方每月號(hào)前將上月的“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”交付甲方。甲方應(yīng)在收到“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”的2個(gè)工作日內(nèi)在“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”上簽署意見(jiàn)并交付乙方，并于簽署意見(jiàn)后3日內(nèi)與乙方結(jié)算相應(yīng)的傭金和溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)。如甲方在收到“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”的2個(gè)工作日后沒(méi)有在“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”上簽署意見(jiàn)或本合同約定的其他形式的書(shū)面意見(jiàn)回復(fù)乙方，視為甲方同意乙方的“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”。
第五條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
5.1權(quán)利
5.1.1對(duì)乙方相關(guān)工作進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出要求。
5.1.2有權(quán)隨時(shí)了解乙方開(kāi)展工作的狀況和進(jìn)度，提出要求。
5.1.3對(duì)違反協(xié)議或?qū)σ曳絾畏接欣氖马?xiàng)，有權(quán)拒絕執(zhí)行。
5.1.4可對(duì)協(xié)議提出書(shū)面修改意見(jiàn)，供雙方協(xié)商以完善雙方的合作。
5.2義務(wù)
5.2.1
5.2.2在本協(xié)議生效后3個(gè)工作日內(nèi)，向乙方提供真實(shí)的，合法的該宗土地使用權(quán)屬文件及項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件(復(fù)印件加蓋證明其真實(shí)性的甲方公章)。在雙方合作過(guò)程中，根據(jù)辦理情況，及時(shí)向乙方提供與該項(xiàng)目有關(guān)的各項(xiàng)合法手續(xù)及文件(復(fù)印件加蓋證明其真實(shí)性的甲方公章)，并為有關(guān)手續(xù)或文件的辦理，以及對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程和進(jìn)度的影響負(fù)完全責(zé)任。
注：甲方保證所提供的上述資料真實(shí)、合法有效。若業(yè)主的物業(yè)實(shí)際情況與甲方提供的材料不符合或因開(kāi)發(fā)手續(xù)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題等原因出現(xiàn)的任何糾紛，均由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)處理。
5.2.3乙方提出的有關(guān)營(yíng)銷方案及其他需要甲方確認(rèn)或回復(fù)的書(shū)面材料，甲方收到后以高效率的工作方式回復(fù)。除雙方有明確約定的情況以外，其回復(fù)時(shí)限不能超過(guò)3個(gè)工作日，如超出3個(gè)工作日而未回復(fù)，視為甲方同意。
5.2.4負(fù)責(zé)在該項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)以前，辦妥本項(xiàng)目銷售所必需的相關(guān)批準(zhǔn)文件和手續(xù)，并落實(shí)為客戶辦理相關(guān)的銀行按揭購(gòu)宜及商品房備案手續(xù)。
5.2.5按雙方已確定的營(yíng)銷方案高效率地組織工程實(shí)施，保證進(jìn)度、保證工期，保證該項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所約定期限按時(shí)交房，保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量符合房屋《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定
的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(該質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于國(guó)家規(guī)定的合格或合格以上標(biāo)準(zhǔn))，保證按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所約定的時(shí)間為購(gòu)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，以維護(hù)甲、乙雙方的共同信譽(yù)及利益。
5.2.6甲方提供現(xiàn)有銷售大廳及辦公設(shè)備供乙方使用。負(fù)責(zé)銷售中心的建設(shè)與裝修及布置，提供完整的房屋銷售場(chǎng)所、樣板意境區(qū)、項(xiàng)目模型、售樓資料、環(huán)境包裝。辦公設(shè)備：電話3部，電腦2臺(tái)(配套包月不定時(shí)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備);復(fù)印機(jī)、打印機(jī)各1臺(tái);以上所有設(shè)備、設(shè)施的耗材費(fèi)、使用費(fèi)用及辦公區(qū)內(nèi)的水、電等辦公費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
5.2.7負(fù)責(zé)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》用印及購(gòu)房者預(yù)交的購(gòu)房定金、房款等費(fèi)用的收取。
5.2.8
5.2.9負(fù)責(zé)銷售接待中心的保安工作及保安人員費(fèi)用。
5.2.10積極配合乙方的工作，為營(yíng)銷工作提供相關(guān)資料;盡一切力量配合乙方，使項(xiàng)目策劃、銷售、得以順利進(jìn)行。
5.2.11按國(guó)家法規(guī)政策要求，及時(shí)落實(shí)物業(yè)管理方案。
5.2.12在委托期內(nèi)，遇向客戶交房，甲方及甲方所指定的物業(yè)管理公司應(yīng)積極按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，履行為客戶交房義務(wù)，以免對(duì)乙方的銷售工作構(gòu)成影響。
5.2.13就本合同所委托事項(xiàng)，向乙方出具書(shū)面的授權(quán)委托書(shū)。
5.2.14按本協(xié)議約定的時(shí)間、方式、比例向乙方支付策劃、銷售傭金和溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)。
5.2.15根據(jù)客戶合理要求，經(jīng)甲方同意所作出的必須變更而產(chǎn)生的費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。
5.2.16甲方對(duì)乙方的商業(yè)秘密負(fù)有完全的保密責(zé)任，其保密期限為永久。乙方的商業(yè)秘密是指：甲方知曉、且乙方未正式公開(kāi)的有關(guān)乙方的重要信息。
5.2.17甲方對(duì)其因違反本協(xié)議的約定所產(chǎn)生的一切費(fèi)用、索賠、要求行為、責(zé)任和法律程序負(fù)責(zé)。
第六條 乙方的權(quán)利與義務(wù)
6.1權(quán)利
6.1.1按本協(xié)議有關(guān)約定向甲方收取前期費(fèi)用、銷售傭金及本協(xié)議所約定的銷售溢價(jià)部分獎(jiǎng)勵(lì)金額的提取。
6.1.2乙方可以根據(jù)實(shí)際情況要求甲方提供相關(guān)資料的配合。
6.2義務(wù)
6.2.1按照甲方的需要，負(fù)責(zé)制定該樓盤(pán)策劃、銷售方案;建立強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)，實(shí)施銷售等工作。在營(yíng)銷工作中，乙方均以重慶市大澤置業(yè)有限公司名義進(jìn)行推廣。
6.2.2執(zhí)行經(jīng)甲方確認(rèn)的廣告宣傳計(jì)劃，按計(jì)劃統(tǒng)一安排使用宣傳推廣費(fèi)用。
6.2.3
6.2.4乙方須按照甲方的業(yè)務(wù)要求忠實(shí)地在委托權(quán)限內(nèi)辦理委托事務(wù)，不得擅自變更甲方的業(yè)務(wù)要求，不得超出甲方委托的權(quán)限范圍開(kāi)展工作。
6.2.5乙方提供的所有銷售人員須經(jīng)培訓(xùn)后方可上崗。
6.2.6銷售工作
6.2.6.1在協(xié)議期內(nèi)，乙方應(yīng)指派效益。并負(fù)擔(dān)其工資、獎(jiǎng)金、福利等。
6.2.6.2制訂開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，并于計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間開(kāi)始執(zhí)行。
6.2.6.3統(tǒng)一管理雙方在銷售現(xiàn)場(chǎng)的工作人員，并負(fù)責(zé)維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，使之符合樓盤(pán)形象。
6.2.6.4負(fù)擔(dān)現(xiàn)場(chǎng)銷售接待中心的電話、飲用水費(fèi)用。
6.2.6.5負(fù)責(zé)收取購(gòu)房戶購(gòu)房所需的一切資料，負(fù)責(zé)收取購(gòu)房戶應(yīng)交以及為其辦理所有權(quán)證所需的全部資料，協(xié)助催收購(gòu)房戶應(yīng)交的房款及有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用。
6.2.7其他
6.2.7.2本協(xié)議簽定后，乙方應(yīng)按月向甲方提供《工作總結(jié)、計(jì)劃》、《銷售月報(bào)表》。
6.2.7.3乙方應(yīng)盡全力完成住宅(商鋪)銷售，提出系統(tǒng)的銷售策略建議，并對(duì)銷售人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)。
6.2.7.4未經(jīng)甲方同意，乙方不得將本協(xié)議之任何權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任予以轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移給未經(jīng)甲方書(shū)面指定的第三方。
6.2.8根據(jù)甲方的要求或認(rèn)為有必要時(shí)，及時(shí)向甲方報(bào)告委托事務(wù)的處理及進(jìn)展情況、存在的問(wèn)題和可能的結(jié)果。本合同終止時(shí)，書(shū)面向甲方報(bào)告委托事務(wù)和結(jié)果。
6.2.9乙方及乙方的工作人員對(duì)甲方的商業(yè)秘密負(fù)有完全的保密責(zé)任。其保密期限為永久。甲方的商業(yè)秘密是指：乙方知曉、且甲方未正式公開(kāi)的有關(guān)甲方的重要信息。
6.3.0乙方對(duì)其因違反本協(xié)議約定所產(chǎn)生的一切費(fèi)用、索賠、要求行為、責(zé)任和法律程序負(fù)責(zé)。
第七條 雙方的聲明和保證
除雙方在本協(xié)議內(nèi)所作的其他聲明和保證外，每一方向另一方聲名如下：
7.1享有充分的權(quán)利和授權(quán)簽署、履行本協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)，并已為此取得了所有必需的政府和公司批準(zhǔn)。
7.2本協(xié)議構(gòu)成合法、有效的義務(wù)，且該義務(wù)對(duì)雙方均具有強(qiáng)制約束力。
7.3 甲方須保證該項(xiàng)目的合法性、真實(shí)性及工程實(shí)施的優(yōu)良品質(zhì)、否則，由甲方為此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
7.4乙方保證對(duì)所房屋以合法的標(biāo)準(zhǔn)程序進(jìn)行銷售，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，絕不搞坑蒙拐騙，不做任何損壞甲方企業(yè)形象的事，否則為此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第八條 違約責(zé)任和協(xié)議終止
8.1違約責(zé)任
8.1.1甲、乙雙方均保證，如因單方違反本協(xié)議中各項(xiàng)規(guī)定而造成不良后果，除違約方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
8.1.2若甲方不按本協(xié)議約定支付該項(xiàng)目的應(yīng)付乙方的銷售傭金，每逾期一日，甲方向乙方承擔(dān)應(yīng)付款項(xiàng)萬(wàn)分之5滯納金，逾期10天未支付時(shí)，乙方有權(quán)單方面終止本協(xié)議。如甲方要繼續(xù)履行合同，乙方同意甲方要求，則合同繼續(xù)履行，但甲方需向乙方支付應(yīng)付款項(xiàng)百分之十的違約金。若乙方連續(xù)二個(gè)節(jié)點(diǎn)未完成甲方委托的任務(wù)，則甲方有權(quán)單方終止雙方協(xié)議范圍內(nèi)合作關(guān)系。
8.1.3如無(wú)甲方授權(quán)，乙方任何人員不得收取購(gòu)房預(yù)訂金、定金、房款及違約金款項(xiàng)。若乙方擅自收取上述款項(xiàng)，應(yīng)由乙方向甲方退還(交納)所有收取的款項(xiàng)，并承擔(dān)實(shí)際收取的上述款項(xiàng)的百分之十的違約金。
8.1.4本合同簽訂后，如無(wú)本合同約定的單方終止合同的情形出現(xiàn)，任何一方均無(wú)權(quán)單方終止合同，否則應(yīng)當(dāng)給另一方支付違約金人民幣： 萬(wàn)元整(大寫(xiě)： 萬(wàn)元整)。
8.1.5若因甲方開(kāi)發(fā)資質(zhì)在申辦過(guò)程所導(dǎo)致該合同不能履行，則按該合同8.1.4款承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。(甲方也可通過(guò)其他方式履行該合同義務(wù)同樣有效)。
8.2協(xié)議終止的權(quán)利
8.2.1倘若發(fā)生以以任何事件，任何一方均可終止本協(xié)議：
另一方由于不可抗力無(wú)法履行其義務(wù)長(zhǎng)達(dá)六(6)個(gè)月。
由于國(guó)家的法律、行政法規(guī)致使本協(xié)議的執(zhí)行已在任何實(shí)質(zhì)方面失去實(shí)際的商業(yè)可行性。
本協(xié)議合作期限約定責(zé)任結(jié)束。
8.2.2倘若發(fā)生以下任何事件，任何一方均可單方終止本協(xié)議。
8.2.2.1甲方有權(quán)在發(fā)生下列情況之一終止協(xié)議，因此而造成的損失由乙方賠償
乙方不按協(xié)議規(guī)定履行其職責(zé)或義務(wù)，并且當(dāng)乙方收到甲方要求其限期履行職責(zé)的書(shū)面通知后
三十(30)天內(nèi)，仍不改正的情況下。
8.2.2.2乙方有權(quán)在發(fā)生下列情況之一終止協(xié)議，因此而造成的損失由甲方賠償
依本協(xié)議約定甲方不按期提供相關(guān)資料，并且在乙方發(fā)出缺陷清單后三十(30)日內(nèi)，仍未補(bǔ)齊。
甲方不執(zhí)行本協(xié)議第四條規(guī)定，拖延支付相關(guān)費(fèi)用達(dá)20日。
乙方向甲方遞交營(yíng)銷方案及重要工作函件7日內(nèi)未得到答復(fù)。
8.2.2.3甲方有權(quán)在發(fā)生下列情況之一時(shí)終止協(xié)議，因此而造成的損失由乙方賠償。
依本協(xié)議約定乙方連續(xù)兩個(gè)節(jié)點(diǎn)均未完成任務(wù)。
乙方在本合同履行過(guò)程中，向客戶亂承諾，導(dǎo)致客戶投訴，經(jīng)甲方指正后仍不予糾正，累計(jì)達(dá)
三次，乙方除應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償外，甲方可終止本合同。
乙方在本合同履行過(guò)程中，由于自身責(zé)任(包括亂承諾)導(dǎo)致訴訟糾紛，由乙方完成承擔(dān)所有的訴訟費(fèi)用及敗訴的責(zé)任。由此給甲方造成名譽(yù)的損失也由乙方全部承擔(dān)。
8.3協(xié)議期限屆滿
倘若甲方與乙方協(xié)議期限屆滿后繼續(xù)委托他方，則乙方在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，相關(guān)協(xié)議另行協(xié)商制定。
8.4協(xié)議的終止
在本協(xié)議到期時(shí)，雙方若同意終止本協(xié)議，雙方應(yīng)通力協(xié)作妥善處理終止協(xié)議后的有關(guān)事宜，并按本協(xié)議第8.5條結(jié)清與本協(xié)議有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本協(xié)議一旦終止，雙方的合作關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本協(xié)議的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。
8.5協(xié)議終止時(shí)的手續(xù)
8.5.1按照本協(xié)議規(guī)定提前終止協(xié)議，不論出于何種原因，均不妨礙協(xié)議雙方對(duì)已履行部分應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)。
8.5.2當(dāng)協(xié)議屆滿或終止時(shí)，按下述條款辦理：
8.5.2.1乙方應(yīng)立即將持有與甲方業(yè)務(wù)有關(guān)的票據(jù)、備忘錄、記錄稿件、客戶資料或其他文件交還給甲方。
8.5.2.2按照本協(xié)議規(guī)定，甲方應(yīng)于終止本協(xié)議之日起五日內(nèi)將傭金(按第四條規(guī)定應(yīng)支付尚未付清部分的費(fèi)用)支付給乙方。
8.6協(xié)議的變更
雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充協(xié)議，其條款與本協(xié)議具有同等法律效力。
第九條 附則
9.1甲、乙雙方向?qū)Ψ桨l(fā)出的函件、方案等文本應(yīng)具備以下的形式為有效
9.1.1每頁(yè)蓋有有關(guān)公章或合同章的文本(原件)。
9.1.2通過(guò)甲、乙雙方指定的傳真機(jī)發(fā)出的每頁(yè)蓋有有關(guān)公章或合同章的傳真文本。
9.1.3通過(guò)甲、乙雙方各自授權(quán)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽收、簽發(fā)或簽署意見(jiàn)的文本、方案、函件、圖件等文本(原件)。(甲方授權(quán) )，(乙方授權(quán) )
9.2甲乙雙方來(lái)往的函件、方案等文本的以下方式為有效交付
9.2.1通過(guò)甲、乙雙方各自指定的代表簽收的函件、方案等文本(甲方指定為簽收代表;乙方指定 為簽收代表)。
9.2.2通過(guò)甲、乙雙方指定的傳真機(jī)發(fā)出、接收的函件、方案等文本。(甲方指定的傳真號(hào)
為 ;乙方指定的傳真號(hào)為： )。
9.2.3甲、乙雙方任何方的上述代表、傳真機(jī)號(hào)發(fā)生變化，應(yīng)在變化前的三個(gè)工作日前通知另一方。
9.3“全程營(yíng)銷商”名義。
9.4 甲方同意乙方可自行根據(jù)需要將本合同中乙方的部份事項(xiàng)(僅限市調(diào)、廣告、方案)委托給第三方專業(yè)公司。
9.5本協(xié)議未盡事宜由雙方另行協(xié)商解決。
9.6本合同在履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方友好協(xié)商解決不成的，向合同簽訂地仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。
9.7本協(xié)議一式四份，雙方簽字蓋章生效后各執(zhí)兩份。
委托方：
法定代表人(簽字)：
甲方律師：
經(jīng)辦人：
地址：
聯(lián)系電話：
開(kāi)戶行：
帳號(hào)：
年 月 日 方： 法定代表人(簽字)： 乙方律師： 經(jīng)辦人： 地址： 聯(lián)系電話： 開(kāi)戶行： 帳號(hào)： 年 月 日
房地產(chǎn)項(xiàng)目合同范文二甲方： (以下簡(jiǎn)稱甲方) 辦公地址： 郵編：
乙方： (以下簡(jiǎn)稱乙方) 辦公地址： 郵編：
為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，經(jīng)過(guò)雙方友好協(xié)商及遵循平等互利的原則，甲方同意委托乙方以出售方式營(yíng)銷策劃本項(xiàng)目，并就下列條款達(dá)成協(xié)議：
鑒于甲方系《 》(暫定名)項(xiàng)目(以下稱本項(xiàng)目)的合法開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，本項(xiàng)目位于 區(qū) 路 號(hào)，總建筑面積約 平方米。其中委托可售建筑面積 平方米，共計(jì) 套。除非另有特別約定，本合同所有面積和技術(shù)指標(biāo)最終以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。
第一條：乙方責(zé)任
(一)、乙方全面負(fù)責(zé)銷售房屋的行銷企劃和銷售策略的制定和執(zhí)行。乙方策劃設(shè)計(jì)的廣告、海報(bào)和樓書(shū)等對(duì)外的內(nèi)容必須事先征得甲方的同意，后由甲方負(fù)責(zé)發(fā)包制作。
(二)、乙方自行承擔(dān)本公司銷售人員的薪資福利。
(三)、乙方負(fù)責(zé)預(yù)售合同的按時(shí)簽訂和貸款合同的抄寫(xiě)工作，負(fù)責(zé)收齊客戶貸款所需全部資料送達(dá)甲方。
(四)、乙方不得超越甲方的授權(quán)向購(gòu)房者作出任何承諾。在銷售期間，嚴(yán)格按照市房地局網(wǎng)上銷售規(guī)定，不得違規(guī)銷售，乙方不得做出任何有損甲方形象的行為，如由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任均由乙方承擔(dān)。
(五)、乙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)購(gòu)房人的知情權(quán)和其他合法權(quán)益應(yīng)依法維護(hù)，不得侵犯。
(六)、乙方應(yīng)具備銷售合法資質(zhì)，并提供銷售合法資質(zhì)的相關(guān)文字資料于甲方備案，乙方向甲方保證不會(huì)發(fā)生因乙方的原因?qū)е虏荒茕N售的情況。
第二條：甲方責(zé)任
(一)、甲方保證對(duì)委托出售之房地產(chǎn)有出售之權(quán)利，且產(chǎn)權(quán)清楚，并依約配合交房，否則，由此給買(mǎi)方所造成的損失，概由甲方負(fù)責(zé)賠償，并承擔(dān)一切法律責(zé)任。
(二)、甲方承諾有權(quán)委托乙方銷售策劃本項(xiàng)目，否則由此產(chǎn)生的法律后果由甲方承擔(dān)，并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。
(三)、為促進(jìn)銷售，買(mǎi)方需辦理購(gòu)屋貸款時(shí)，甲方需配合辦理。
(四)、在委托期間內(nèi)未經(jīng)乙方同意，甲方不得將委托部分銷售權(quán)部分或全部轉(zhuǎn)讓給任何第三方。
(五)、甲方委托價(jià)格，當(dāng)作為商業(yè)秘密，不得對(duì)外泄露。
(六)、甲方委派現(xiàn)場(chǎng)收款人員及檔案管理人員壹名。
(七)、本項(xiàng)目之廣告費(fèi)由甲方支出，包括售樓中心廣告布置、樓書(shū)、DM等一切銷售道具之費(fèi)用，費(fèi)用預(yù)計(jì)為總銷售額之。
(八)、甲方免費(fèi)提供經(jīng)裝修房屋予乙方做售樓接待場(chǎng)地，并承擔(dān)銷售現(xiàn)場(chǎng)的各預(yù)算費(fèi)用包括網(wǎng)上銷售設(shè)備、寬帶費(fèi)用、水電費(fèi)、電話費(fèi)及其他辦公費(fèi)用。
第三條：委托價(jià)格
(一)、委托產(chǎn)權(quán)價(jià)格均價(jià)人民幣 元/㎡。
(二)、一房一價(jià)單價(jià)表由乙方制定，但需保證上述均價(jià)，一房一價(jià)表經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)，作雙方結(jié)算溢價(jià)之依據(jù)(實(shí)際房源成交價(jià)格對(duì)應(yīng)一房一價(jià)表，超出部分稱為溢價(jià))。
(三)、未經(jīng)甲方同意，乙方銷售價(jià)格不得低于上述約定。
第四條：委托期限和開(kāi)盤(pán)
(一)、銷售期限
本項(xiàng)目銷售期限于網(wǎng)上開(kāi)通并以甲方書(shū)面通知可簽預(yù)售合同之日起至取得入住許可證 個(gè)月止。合同期滿后經(jīng)雙方同意可以延長(zhǎng)合同期限。
(二)、開(kāi)盤(pán)條件
銷售物業(yè)的正式開(kāi)盤(pán)有待于下列條件的同時(shí)成熟：
(a) 甲方已取得銷售物業(yè)的預(yù)售許可證。
(b) 售樓處已按雙方確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)完成了裝修布置。
(c) 樣板房已裝修并配置全部家具。
(d) 雙方已經(jīng)確定全部房源的銷售價(jià)格。
(三)、銷售指標(biāo)
每期房源開(kāi)盤(pán)銷售期限內(nèi)乙方應(yīng)合計(jì)成功銷售可售建筑面積的 %以上。
第五條：建材設(shè)備及工程建設(shè)進(jìn)度
甲方同意本項(xiàng)目在銷售中向客戶承諾的建材設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)及工程建設(shè)進(jìn)度(見(jiàn)附件)。
第六條：樓款之收取
甲方負(fù)責(zé)銷售物業(yè)的房款收取。乙方不能以甲方的名義向購(gòu)房者收取任何錢(qián)款。甲方在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)專人負(fù)責(zé)收取房款，開(kāi)具收據(jù)或發(fā)票，乙方協(xié)助辦理上述事項(xiàng)。乙方已與購(gòu)房者草簽的買(mǎi)賣(mài)合同，須經(jīng)甲方專職人員審核批準(zhǔn)后蓋章，開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票。甲方應(yīng)在開(kāi)盤(pán)前與銀行簽訂按揭合作合同，按揭貸款應(yīng)解入甲方在按揭銀行開(kāi)設(shè)的專戶(以下簡(jiǎn)稱按揭?guī)?。
第七條：傭金計(jì)算方式
(一)、甲、乙雙方商定，傭金結(jié)算底價(jià)為本合同第三條約定以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，按成交價(jià)之 %支付傭金，作為乙方廣告企劃費(fèi)及營(yíng)銷傭金;超底價(jià)部分 ： 分成，即甲方 %，乙方 %。
(二)、若因甲方原因造成底價(jià)以下成交---乙方成功接待客戶，并已書(shū)面約定成交價(jià)，通過(guò)關(guān)系甲方給客戶折扣，并致低于底價(jià)成交，甲方應(yīng)按底價(jià)考核，并按成交價(jià) %支付傭金，無(wú)溢價(jià)分成。
(三)、甲方客戶低于一房一價(jià)底價(jià)成交的，按成交金額之 %給付乙方傭金。
(四)、客戶定房后又退房的，所收違約金雙方各50%分成。
(五)、客戶如在本合同有效期內(nèi)預(yù)交定金，雖預(yù)(出)售合同于本合同有效期后簽訂，按 %支付傭金。
第八條：傭金支付方式
(一)、客戶簽定預(yù)(出)售合同，且首期款到位、客戶貸款資料初審?fù)ㄟ^(guò)后即可結(jié)算傭金，傭金每月結(jié)算一次(每次按 %結(jié)算，其余銷售指標(biāo)完成一次付清)，每月三日前，乙方即送交甲方上月傭金請(qǐng)款明細(xì)，甲方應(yīng)在五日內(nèi)核準(zhǔn)并結(jié)清上月傭金，每延誤一日按萬(wàn)分之三每日支付滯納金。
(二)、傭金款之支付應(yīng)以人民幣為準(zhǔn)(外幣以國(guó)家當(dāng)日牌價(jià)算)。
第九條：經(jīng)甲方與客戶簽定預(yù)(出)售合同后，雙方以所定之合同內(nèi)容相互負(fù)責(zé)，與乙方無(wú)涉。
第十條：通知與聯(lián)絡(luò)
甲乙雙方確定的聯(lián)絡(luò)地址為：甲方地址： 甲方郵編： 乙方地址： 乙方郵編：
上述地址為雙方約定的送達(dá)地址，如地址發(fā)生變更的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，否則原聯(lián)系地址仍視為有效的送達(dá)地址。任何一方郵寄函件的，發(fā)出后第五日視為送
達(dá)。
第十一條：違約責(zé)任
如乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)完成銷售指標(biāo)，甲方有權(quán)單方面終止本協(xié)議，并扣除未付傭金及溢價(jià)(即總額之 %)。
第十二條：不可抗力
(一)、當(dāng)上海市或本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生非雙方責(zé)任而導(dǎo)致的人力不可抗因素，使合同無(wú)法繼續(xù)履行，本合同即行終止，雙方互不承擔(dān)因此而造成的損失。
(二)、當(dāng)不可抗力事件發(fā)生后，雙方應(yīng)即時(shí)協(xié)商善后事宜，并采取措施使雙方的損失不再擴(kuò)大。否則，擴(kuò)大的損失應(yīng)由責(zé)任方承擔(dān)。
第十三條：爭(zhēng)議
如果雙方之間發(fā)生了關(guān)于合同或因之而引起的任何類別的爭(zhēng)端，經(jīng)雙方反復(fù)協(xié)商仍無(wú)法達(dá)成友好解決時(shí)，可直接向本合同所約定辦公地所在人民法院提出起訴。
第十四條：變更
(一)、本合同未盡事宜，雙方可另訂立補(bǔ)充合同;當(dāng)本合同有關(guān)條款須修改時(shí)，雙方亦可另行簽訂變更合同。
(二)、補(bǔ)充合同、變更合同與本合同具有同等法律效力;除變更合同所更改的部分外，本合同其余條款仍然有效。
第十五條：附則
(一)、本合同簽字蓋章后生效。
(二)、本合同附件是本合同的不可分割的部分，與本合同具有同等的法律效力。
(三)、本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，每份具有同等的法律效力。
本合同自簽定日起生效，非經(jīng)雙方書(shū)面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同;本合同有效期內(nèi)，如有增減條款，均應(yīng)經(jīng)雙方書(shū)面同意后始生效。 (以下無(wú)正文)
甲方： 乙方：
代表： 代表：
簽約日期： 年 月 日
房地產(chǎn)項(xiàng)目合同范文三甲方：
乙方：
甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開(kāi)發(fā)的位于******的*****項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目)的獨(dú)家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式
甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。 第二部分 委托策劃工作期限
委托期限由本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月止。
第三部分 委托策劃工作范圍
甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為40000平方米。
第四部分 甲方的責(zé)任與權(quán)利
一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃過(guò)程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。
二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃過(guò)程中營(yíng)銷推廣所需費(fèi)用，其中包括但不僅是所列部分：
(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及等費(fèi)用。
(二)各類公關(guān)活動(dòng)所需的展示場(chǎng)地(包括售樓部、展示會(huì)等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)所需的費(fèi)用。
(三)廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)廣告費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷售總額的1%左右，分期投入。詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。
四、甲方負(fù)責(zé)收取定金、購(gòu)房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。
五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃費(fèi)。
六、甲方有權(quán)對(duì)乙方的策劃活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控，對(duì)策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。
七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃工作，甲方有權(quán)按約終止合同。
第五部分 乙方的責(zé)任與權(quán)利
乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項(xiàng)目 實(shí)際情況進(jìn)行增減：
一、前期策劃
(一)市場(chǎng)調(diào)研
1、**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。
2、**縣主要路段商業(yè)狀況。
3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
4、現(xiàn)有商城營(yíng)運(yùn)現(xiàn)狀分析。
5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析。
6、住宅市場(chǎng)情況。
7、潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析。
(二)項(xiàng)目定位
1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。
2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。
3、項(xiàng)目概念定位
4、目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位
5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議
(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議
1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。
2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。
3、參與戶型平面方案討論及建議。
4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。
二、營(yíng)銷策劃
(一)項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略;
(二)項(xiàng)目階段性營(yíng)銷計(jì)劃;
(三)入市時(shí)機(jī)選擇;
(四)銷售分期控制;
(五)價(jià)格定位及策略;
三、廣告策劃
(一)項(xiàng)目推廣口號(hào)
(二)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合包裝
(三)整體廣告計(jì)劃
(四)廣告預(yù)算及媒體組合
(五)項(xiàng)目形象策劃
1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：
(1)標(biāo)志
(2)標(biāo)準(zhǔn)字
(3)標(biāo)準(zhǔn)色彩
(4)標(biāo)準(zhǔn)組合
2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：
(1)內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識(shí)別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;
(2)銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì);
(3)戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等
(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：
1、樓書(shū)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))
2、折頁(yè)及海報(bào)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))
3、報(bào)廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))
4、廣播、電視稿文案等
四、銷售
(一)建立銷售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為
(二)銷售文件及管理文件的制訂
(三)銷售道具使用
(四)銷售人員培訓(xùn)
(五)制訂銷控計(jì)劃
(六)銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序
(七)客戶資源庫(kù)的建立
(八)售后服務(wù)機(jī)制建立
(九)定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表
五、乙方針對(duì)本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理(兼現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設(shè)計(jì)壹名、現(xiàn)場(chǎng)主管壹名、文檔管理專員壹名、置業(yè)顧問(wèn)數(shù)名。除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到**協(xié)助工作。乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開(kāi)支。
六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計(jì)分析。
七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“****”策劃的署名權(quán)。
八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃費(fèi)。
第六部分 本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷售的基本條件
甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。 第七部分策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
一、策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費(fèi)。成交金額以客戶簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上的金額為準(zhǔn)。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計(jì)算策劃費(fèi)的金額。
二、策劃費(fèi)計(jì)算及提取方式
(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃費(fèi)中扣除。
(二)本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷售后，乙方策劃費(fèi)按月結(jié)算。在購(gòu)房者與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計(jì)入銷售目標(biāo)考核業(yè)績(jī)。在甲方收到購(gòu)房者支付的首期購(gòu)房款(不低于合同總額的30%)時(shí)，即可進(jìn)行策劃費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。
(三)乙方總體銷售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費(fèi)的提取比例與銷售業(yè)績(jī)掛鉤：
1、乙方銷售目標(biāo)表(按可售面積計(jì)算，不含二層商鋪)：
階 段 時(shí) 間 銷售目標(biāo)
第一階段 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后45天內(nèi) 可售面積的30%
第二階段 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂30天內(nèi) 可售面積的50%
第三階段 項(xiàng)目交付使用后90天內(nèi) 可售面積的90%
2、 乙方策劃費(fèi)的提取比例：
階 段 完成的銷售面積比例 提取比例
第一階段 可售面積的50%前 已結(jié)算策劃傭金的60%
第二階段 可售面積的51-89% 已結(jié)算策劃傭金的90%
第三階段 可售面積的90%以上 已結(jié)算策劃傭金的100%
(四)二層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費(fèi)。
(五)策劃費(fèi)付款時(shí)間：策劃費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的30日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的5日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃費(fèi)。
(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒(méi)收總額的50%作為乙方該次的策劃費(fèi)(同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。
三、溢價(jià)款(不含二層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定
(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對(duì)方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。
(二)本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上。若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷售金額以底價(jià)計(jì)算。
(三)本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷售底價(jià)表計(jì)算的總額部分(合同期滿或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額)視為溢價(jià)。
(四)本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。
(五)溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿或終止的五個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的五個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。
第八部分 雙方工作原則
一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃計(jì)劃，在執(zhí)行過(guò)程中任何一方在未征得對(duì)方的許可下不 得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對(duì)方同意，并以書(shū)面形式確認(rèn)。
二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 ，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 。甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對(duì)遞交的文件負(fù)責(zé)。雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書(shū)面形式通知對(duì)方。
三、乙方分階段向甲方提交 “項(xiàng)目工作計(jì)劃”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃” 開(kāi)展工作。
四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對(duì)方提供的意見(jiàn)及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對(duì)方意見(jiàn)做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書(shū)面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
五、甲、乙雙方對(duì)本項(xiàng)目的策劃方案均負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。
第九部分 違約責(zé)任及合同終止
一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。
二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。
三、如因甲方與、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃活動(dòng)。
五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澒ぷ鳠o(wú)法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣壹拾萬(wàn)元給乙方作為補(bǔ)償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬(wàn)元給甲方作為補(bǔ)償金。
六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過(guò)10個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬(wàn)分之五的違約金支付給乙方。
七、在策劃期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。
八、由于乙方在策劃過(guò)程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。
九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃”等有關(guān)或同類字樣。
十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前14天內(nèi)決定。
第十部分 其他事宜
一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。
二、爭(zhēng)議的解決方式
本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請(qǐng)?jiān)V訟解決。
三、本合同正文共6頁(yè)，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。
甲方： 乙方：
代表人簽章： 代表人簽章：
基于以上原因，本文參考一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)案例，運(yùn)用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的各種因素，力圖運(yùn)用所學(xué)的成本管理知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中關(guān)鍵成本的控制進(jìn)行科學(xué)、合理的控制與核算，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在保證高質(zhì)量和按時(shí)完工的同時(shí)更好的合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值。
1 項(xiàng)目成本管理內(nèi)容
1.1 項(xiàng)目成本管理概念
項(xiàng)目成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)成本做出一定預(yù)測(cè)的前提下，在項(xiàng)目工程期限范圍內(nèi)使項(xiàng)目建設(shè)盡可能的滿足質(zhì)量要求，并使項(xiàng)目建設(shè)在全面預(yù)算的約束下達(dá)到降低成本的目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的核心目標(biāo)之中最重要的就是費(fèi)用管理，它包括前期項(xiàng)目預(yù)算的編制、批準(zhǔn)和后期成本、費(fèi)用的控制等全部過(guò)程。評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是否成功的關(guān)鍵因素就是成本、費(fèi)用的管理與項(xiàng)目性能和質(zhì)量是否達(dá)到成本最低化的要求。
由于房地產(chǎn)行業(yè)有其獨(dú)特的復(fù)雜性，項(xiàng)目成本包括開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)之前購(gòu)買(mǎi)土地所支付的土地價(jià)款；也包括：項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)、規(guī)劃等工程成本，以及施工建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所用的資金成本；還包括項(xiàng)目建成后公共設(shè)施的配套成本，與開(kāi)發(fā)相關(guān)的間接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期間的各種費(fèi)用等等?；谝陨铣杀镜膹?fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在開(kāi)發(fā)前期明確以上成本費(fèi)用的列支范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目成本核算時(shí)可靠性的、可計(jì)量的成本數(shù)據(jù)，以便于項(xiàng)目成本目標(biāo)盡可能的實(shí)現(xiàn)。
1.2 項(xiàng)目成本管理的流程
一般而言，項(xiàng)目成本管理的基本流程如下。
在項(xiàng)目建造施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)盡早制定項(xiàng)目成本計(jì)劃，完善成本預(yù)測(cè)體系，董事會(huì)應(yīng)盡快通過(guò)項(xiàng)目的成本預(yù)、決算方案，做出正確的成本決策；項(xiàng)目部的成本核算管理人員應(yīng)及時(shí)收集各種成本信息，做好項(xiàng)目成本核算工作，最后根據(jù)核算人員做出的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、檢查等，通過(guò)以上各種要素的交互關(guān)系使房地產(chǎn)成本管理按照一定的目標(biāo)運(yùn)行，并使項(xiàng)目的實(shí)際成本能夠控制在期初制定的可控范圍之內(nèi)。
1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工出售，不僅包括前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，征地拆遷安置階段，同時(shí)也包括：設(shè)計(jì)、勘測(cè)、土地平整以及組織施工、竣工、驗(yàn)收交付使用等實(shí)施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設(shè)施建設(shè)階段、經(jīng)營(yíng)與管理期間的輔助建設(shè)階段。由于不同項(xiàng)目的具體規(guī)劃、實(shí)施階段不同，項(xiàng)目成本管理的程序也存在著一定的不同。一般情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資人的投資意向開(kāi)始，到項(xiàng)目規(guī)劃、施工建設(shè)完畢再到消費(fèi)者，以及面向消費(fèi)者（業(yè)主）實(shí)施的全壽命周期的物業(yè)管理，大致都要遵循一下流程：投資項(xiàng)目的可行性研究、土地使用權(quán)的申請(qǐng)與獲取、方案設(shè)計(jì)與整體規(guī)劃的報(bào)批、建設(shè)資金的籌集、進(jìn)行開(kāi)發(fā)施工、市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理等階段，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目才能夠得以全部完成。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題
2.1 項(xiàng)目管理人員成本意識(shí)薄弱
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中，企業(yè)管理人員的職責(zé)是什么？有什么具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的部門(mén)？而在正常情況下，需要項(xiàng)目部先進(jìn)行編制成本預(yù)算再進(jìn)行成本核算，但現(xiàn)實(shí)生活中往往是先進(jìn)行相關(guān)成本核算再編制成本預(yù)算。雖然有些項(xiàng)目部配備有專職的項(xiàng)目預(yù)、結(jié)算人員，但相關(guān)責(zé)任人成本管理意識(shí)薄弱，因此與之相關(guān)的成本核算工作沒(méi)有及時(shí)的做到位，所以到最后項(xiàng)目是否存在盈利還是虧損的原因沒(méi)弄清楚。
2.2 相關(guān)人員素質(zhì)低，責(zé)任心淡薄
目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造隊(duì)伍當(dāng)中，一些剛從院校畢業(yè)的大學(xué)生從業(yè)人員具有一定的理論知識(shí)水平但是相關(guān)房地產(chǎn)從事經(jīng)驗(yàn)不足；反觀社會(huì)上既具備足夠的理論知識(shí)又擁有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒(méi)有分解成本目標(biāo)、沒(méi)有落實(shí)管理責(zé)任的一些項(xiàng)目中更是滋長(zhǎng)了相關(guān)人員的負(fù)面情緒。再加上有些項(xiàng)目組織和管理人員頻繁的變動(dòng)，工作不連續(xù)，收入與付出幾乎是不相干的，導(dǎo)致他們的責(zé)任心不強(qiáng)，這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理有著較大的影響。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的解決方案
3.1 在項(xiàng)目質(zhì)量管理上“挖潛增效”
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)是降低成本所要求的四位一體的成本核算點(diǎn)，因此，要實(shí)行全面質(zhì)量管理，必以提高質(zhì)量為代價(jià)，與之相匹配的就須由項(xiàng)目的成本來(lái)進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目檢驗(yàn)成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個(gè)滿意的最低點(diǎn)，最終能夠在項(xiàng)目質(zhì)量管理上“挖潛增效”。
3.2 從項(xiàng)目建設(shè)工期控制上要效益
項(xiàng)目工程進(jìn)度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不是進(jìn)度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制項(xiàng)目成本，從項(xiàng)目建設(shè)工期管理控制要效益，就需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工期進(jìn)行合理調(diào)整來(lái)達(dá)到目的。目前項(xiàng)目建設(shè)工期中有兩種方式，一種是項(xiàng)目部為了確保項(xiàng)目工期順利完成而采取的措施；另一種是業(yè)主聲稱由于交付日期的延誤所要求的索賠成本所導(dǎo)致的期間成本。一般情況下，項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間短，持續(xù)時(shí)間測(cè)量成本較低，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)周期縮短到一定程度上時(shí)，這些措施的持續(xù)成本將會(huì)大幅上升。虧損期的損失（如：停工，窩工，返工等）則不同，由于自然條件造成的損失，其損失相應(yīng)較小，無(wú)賠償或通常少量的補(bǔ)償損失就不考慮期間的這一小部分。由于內(nèi)部因素造成的項(xiàng)目虧損，隨著時(shí)間的推移，會(huì)逐漸減少。綜合以上各因素之間的關(guān)系，應(yīng)該在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，找到控制最低的成本優(yōu)勢(shì)。
中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）08-0-01
一、我國(guó)房地產(chǎn)的投融資
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的改革開(kāi)放，歷經(jīng)波折，依然有著巨大的發(fā)展空間和美好前景。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，我們需要在城鄉(xiāng)房屋普查、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃制定、法律法規(guī)完善、綠色建筑推行、市場(chǎng)信息聯(lián)網(wǎng)、住房保障體系等方面，進(jìn)行符合科學(xué)發(fā)展觀的、實(shí)在有效的艱苦努力。這當(dāng)中，房地產(chǎn)投融資也是極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資和融資，規(guī)模從小到大，路徑從少到多，方法從簡(jiǎn)到繁，財(cái)務(wù)由劣到優(yōu)，創(chuàng)新不斷，直接影響甚至決定著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位和前景。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的高度結(jié)合是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最近幾年最重要的發(fā)展動(dòng)態(tài)。投資融資能力已成為中國(guó)大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問(wèn)題，諸如房地產(chǎn)資金來(lái)源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來(lái)源過(guò)于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在目前商業(yè)銀行平臺(tái)的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道
1.間接融資類。間接融資方式主要包括：銀行貸款，主要為辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房屋管理部門(mén)的流動(dòng)資金貸款，對(duì)合作建房、集資建房提供貸款等；信托投資，受托經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，受托經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的重組、購(gòu)并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等中介業(yè)務(wù)等；保險(xiǎn)資金支持，現(xiàn)代保險(xiǎn)是以商業(yè)為特征的，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理與其他產(chǎn)業(yè)一樣，離不開(kāi)社會(huì)保險(xiǎn)的保障和支持，并且，房地產(chǎn)是高價(jià)值資產(chǎn)，保險(xiǎn)能在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中發(fā)揮著經(jīng)濟(jì)后備和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)穆毮芎妥饔?，同時(shí)在一定意義上還起到融通資金的作用。
2.直接融資類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常采用的直接融資方式主要有：股權(quán)融資，主要是通過(guò)證券公司來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)證券的承銷、房地產(chǎn)投資基金管理、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導(dǎo)工作等；金融資產(chǎn)管理公司、信用社、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、投資基金管理公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)和視作金融機(jī)構(gòu)的典當(dāng)行等。
3.房地產(chǎn)預(yù)售類。在我國(guó)幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都選擇了對(duì)商品房的預(yù)售，這對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金要求以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是有較大好處的，也是有利于更合理、更有效的利用資金的一種手段。雖然，現(xiàn)在很多專家在建議取消商品房預(yù)售制度，但從我國(guó)目前的情況來(lái)看，預(yù)售制度退出商品房買(mǎi)賣(mài)的舞臺(tái)還需要很多事要做。
（二）未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇
1.房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化，是指將房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài)，投資人與投資標(biāo)的物之間的關(guān)系由原來(lái)的直接掌握物權(quán)轉(zhuǎn)化為持有債權(quán)或股權(quán)性的有價(jià)證券。它是在保障產(chǎn)權(quán)的前提下，將價(jià)值量較大的房地產(chǎn)流動(dòng)化、細(xì)分化，利用證券市場(chǎng)的功能，使房地產(chǎn)資本大眾化和經(jīng)營(yíng)專業(yè)化。進(jìn)行房地產(chǎn)證券化，一則可以吸收社會(huì)上的大量小規(guī)模閑散資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，使得投資資金可以較快的歸攏，從而加大了投資資金的流動(dòng)性；二則可以給中小投資者提供一個(gè)良好的投資項(xiàng)目，減少投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.住房抵押貸款證券化。住房抵押證券化，是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將某一住房抵押貸款的債權(quán)分割成小面額的標(biāo)準(zhǔn)化有價(jià)證券，再公開(kāi)出售和流通，然后以籌集的資金發(fā)放住房抵押貸款。隨著我國(guó)住房體制改革的深化和金融創(chuàng)新與國(guó)際的逐步接軌，房地產(chǎn)抵押貸款證券化逐步被房地產(chǎn)企業(yè)所接受。但是，由于住房抵押貸款證券化屬于金融工具創(chuàng)新，因此存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其規(guī)范和操作都有待完善，所以需要謹(jǐn)慎對(duì)待，在此，我們可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)建良好的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系。
3.租賃融資。在進(jìn)行租賃融資業(yè)務(wù)之前，首先需要明確兩個(gè)概念：一是出租人的房地產(chǎn)，是指出租人根據(jù)承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地產(chǎn)；二是承租人的房地產(chǎn)，是指雙方簽署土地長(zhǎng)期租賃合同之后，由承租人開(kāi)發(fā)建設(shè)自有房地產(chǎn)的情況。雙方對(duì)租賃期房簽訂長(zhǎng)期合同，出租以長(zhǎng)期租賃合同為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。該融資模式在大型超市、賣(mài)場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中得到廣泛的使用。
4.回租融資。回租融資方式，是在不喪失房地產(chǎn)的使用權(quán)的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署銷售合同的同時(shí)簽署長(zhǎng)期租賃合同，所以賣(mài)出方同時(shí)成為承租方，買(mǎi)入方同時(shí)成為出租方。通過(guò)回租，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營(yíng)原有的固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)好辦法。
三、房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)投資思路分析
對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的投資，個(gè)人認(rèn)為需要從房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的角度對(duì)整個(gè)行業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行研究和把握。因此，在進(jìn)行未來(lái)投資時(shí)需要注重以下幾方面的問(wèn)題：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估，把握重要的價(jià)值環(huán)節(jié)，將其他環(huán)節(jié)通過(guò)社會(huì)分工來(lái)進(jìn)行配置，從而有效的整合房地產(chǎn)資源；其次，鑒于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)流程中，從拿地開(kāi)始的前期環(huán)節(jié)到后期交付驗(yàn)收，單個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的利潤(rùn)是呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位的科學(xué)、合理，能夠充分體現(xiàn)市場(chǎng)的需求；第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從多維的角度去觀察一塊土地，做到盡量挖掘土地的潛在資源，通過(guò)營(yíng)造體驗(yàn)環(huán)境從而提升項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。
委托人： 身份證號(hào)碼：
電話： 帳號(hào)：
乙方： 建設(shè)方
單位地址： 法定代表人：
委托人： 身份證號(hào)碼：
電 話： 帳號(hào)：
根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)的需要，經(jīng)某縣政府批準(zhǔn)，經(jīng)有關(guān)職能部門(mén)同意，甲方與乙方聯(lián)合共同開(kāi)發(fā)某某項(xiàng)目 (下稱該項(xiàng)目，地點(diǎn)位位地址： 法定代表人：于 )。甲、乙雙方多次協(xié)商，本著平等、互利、自愿的原則，達(dá)成聯(lián)合開(kāi)發(fā)某某商貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目的協(xié)議，特訂以下條款共同遵守。
第一條 合作原則
甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過(guò)程中雙方若有其他分歧，應(yīng)本著以上原則進(jìn)行協(xié)商解決。
第二條 合作標(biāo)的
(一)雙方聯(lián)合開(kāi)發(fā)標(biāo)的位于某縣某路某某土地，面積及范圍以政府主管部門(mén)最后批準(zhǔn)的土地使用權(quán)宗地圖為準(zhǔn)(宗地圖見(jiàn)附件)，在該地塊上擬建某某商貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目。
(二)甲方投資的土地類型為 ，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)手續(xù)應(yīng)由甲、乙雙方共同匯報(bào)政府和有關(guān)部門(mén)達(dá)成一致意見(jiàn)，行文執(zhí)行。甲方以某某現(xiàn)有全部土地約10000㎡(以原劃撥土地面積為準(zhǔn))土地使用權(quán)宗地圖面積評(píng)估價(jià)為限出資，四址界線以土地使用權(quán)
宗地圖為準(zhǔn)(宗地圖見(jiàn)附件)。過(guò)戶該宗土地使用權(quán)由政府主管部門(mén)行文直接將該宗土地辦理完整過(guò)戶手續(xù)到乙方名下，甲方必須提供相關(guān)資料手續(xù)。過(guò)戶契稅由乙方負(fù)責(zé)，其他費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
(三)甲方投資聯(lián)合開(kāi)發(fā)的該宗土地，應(yīng)合法無(wú)任何糾紛，如因該宗土地四址界限圖內(nèi)遺留產(chǎn)生的糾紛，以及相關(guān)民事責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)解決，所發(fā)生的費(fèi)用由甲方全部承擔(dān);如因該宗土地宗地圖外新規(guī)劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設(shè)所發(fā)生的糾紛由乙方解決，產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施中需甲方提供的相關(guān)資料和需要甲方出面協(xié)商的，甲方應(yīng)積極提供并參與協(xié)調(diào)。
第三條合作方式
(一)甲方將其擁有的某某土地按某縣國(guó)土資源局編制的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，將其評(píng)估價(jià)格作為合作出資份額。
(二)乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金籌集、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)，并承擔(dān)該項(xiàng)目的全部法律責(zé)任。
第四條 合作時(shí)間
甲乙雙方合作時(shí)間從簽訂本協(xié)議時(shí)起，到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應(yīng)理解為：⑴該項(xiàng)目工程完全按照設(shè)計(jì)圖紙全部建設(shè)完畢;⑵該項(xiàng)目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認(rèn)為銷售完畢的;⑶該項(xiàng)目完成各種行政報(bào)批手續(xù)、辦理各種竣工手續(xù)、完成法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他手續(xù)的;⑷其他雙方認(rèn)為應(yīng)該完成的事項(xiàng)。
第五條 項(xiàng)目規(guī)模
建筑規(guī)模按乙方報(bào)審的經(jīng)政府主管部門(mén)最后批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)。
第六條 利益分成
(一)在該項(xiàng)目方案確定后，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。
(二)在該項(xiàng)目竣工后，乙方根據(jù)甲方所投入的該地塊的評(píng)估價(jià)格，按當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格劃分與該地塊的評(píng)估價(jià)同等價(jià)格的商品房給甲方，甲方所得商品房應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)和應(yīng)辦理的各種手續(xù)由甲方自行負(fù)責(zé)。
第七條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
(一)落實(shí)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃手續(xù)，辦理合建項(xiàng)目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權(quán)人為乙方，土地使用不附帶第三者的利益限制。
(二)落實(shí)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地的規(guī)劃報(bào)建工作。
(三)完成合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補(bǔ)償工作。
(四)若乙方自籌資金不足確需貸款，乙方會(huì)通甲方后，以項(xiàng)目名義向銀行貸款，甲方有權(quán)監(jiān)督乙方使用該銀行貸款的情況。
(五)甲方應(yīng)及時(shí)配合乙方辦理有關(guān)項(xiàng)目報(bào)批、工程施工、銷售等手續(xù)。
(六)甲方應(yīng)及時(shí)繳納本協(xié)議規(guī)定的由甲方繳納的各種稅費(fèi)，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無(wú)關(guān)。
第八條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
(一)乙方委托二狗同志全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金籌集、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)。
(二)為使該項(xiàng)目如期完工，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益和取得良好的社會(huì)信譽(yù)，乙方須設(shè)立專項(xiàng)帳戶，該項(xiàng)目的所有銷售收入必須進(jìn)入該帳戶，實(shí)行?？顚Ｓ?。
(三)乙方不得挪用以該項(xiàng)目名義向銀行所貸的款項(xiàng)，所得貸款須在甲方的監(jiān)督下用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售收入除一部分用于保持正常施工進(jìn)度外，其他優(yōu)先用于償還貸款，否則由此產(chǎn)生的銀行債務(wù)及其它法律責(zé)任均由乙方承擔(dān)。
(四)乙方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報(bào)裝手續(xù)。
(五)乙方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理，獲得開(kāi)工許可證，使合作項(xiàng)目可以合法開(kāi)工建設(shè)。
(六)乙方應(yīng)保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目建設(shè)。
(七)乙方應(yīng)及時(shí)繳納本協(xié)議規(guī)定的由乙方繳納的各種稅費(fèi)，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無(wú)關(guān)。
第九條 聲明及保證
甲乙雙方應(yīng)保證以下事項(xiàng)真實(shí)可信：
(一)甲方為有獨(dú)立民事行為能力的法人，有權(quán)獨(dú)立簽署并有能力履行本協(xié)議。
(二)乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本協(xié)議。
(三)甲乙雙方簽署和履行本協(xié)議所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。
(四)在簽署本協(xié)議時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)任何一方履行本協(xié)議產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十條 保密條款
甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過(guò)程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無(wú)法自公開(kāi)渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限雙方按照實(shí)際情況約定。
第十一條 協(xié)議的變更
本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出七個(gè)工作日內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本協(xié)議。
第十二條 協(xié)議的轉(zhuǎn)讓
除協(xié)議中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本協(xié)議所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書(shū)面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。
第十三條 爭(zhēng)議的處理
(一)本協(xié)議受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
(二)本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人按照本協(xié)議合作原則協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十五條 違約責(zé)任
(一)甲方隱瞞真實(shí)情況，合作的該地塊不合法致使項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行的，甲方應(yīng)向乙方賠償自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以來(lái)所發(fā)生的費(fèi)用總額及該費(fèi)用總額的同期人民銀
行貸款利息;合作的地塊有其他糾紛影響項(xiàng)目建設(shè)的，造成的損失由甲方負(fù)責(zé)。
(二)甲方不配合或不及時(shí)配合乙方辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的各項(xiàng)手續(xù)致使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)延期的，造成的損失均由甲方承擔(dān)。
(三)乙方隱瞞真實(shí)情況，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，乙方應(yīng)向甲方賠償自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以來(lái)所發(fā)生的費(fèi)用總額及該費(fèi)用總額的同期人民銀行貸款利息。
(四)乙方不能如期籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金的，甲方可視為乙方違約而與乙方解除協(xié)議另尋合作方。
(五)乙方不能如期保質(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)，損失由乙方負(fù)責(zé)。
(六)乙方私自挪用以該項(xiàng)目名義向銀行的貸款，造成損失由乙方負(fù)責(zé)。
(七)合作的某一方違反本協(xié)議保密規(guī)定泄漏秘密的，造成的損失由泄漏方負(fù)責(zé)。
(八)合作的某一方違反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議更改規(guī)定的，所作出的更改內(nèi)容無(wú)效，由此產(chǎn)生的損失由違約方承擔(dān)。
(九)合作的某一方違反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。
第十六條 協(xié)議的解釋
本協(xié)議未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，協(xié)議雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本協(xié)議的原則、協(xié)議的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本協(xié)議作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本協(xié)議相抵觸。
第十七條 補(bǔ)充與附件
本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議和附件作為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
第十八條 協(xié)議的效力
(一)本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章之日起生效。
(二)本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效，全部條款履行完畢后自然失效。本協(xié)議壹式陸份，壹份捌頁(yè)，甲乙各執(zhí)叁份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)項(xiàng)目中介合同范文2甲方：
乙方：
經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就乙方向甲方提供房地產(chǎn)項(xiàng)目中介服務(wù)事宜達(dá)成協(xié)議條文如下：
一、服務(wù)內(nèi)容：
1、受甲方委托，乙方為甲方在武漢市尋求----------------公司地塊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目信息具體情況如下：該項(xiàng)目位于武昌區(qū)和平大道673號(hào)，用地面積 畝。區(qū)域內(nèi)交通十分便利，配套設(shè)施齊備，規(guī)劃中的地鐵站就設(shè)在項(xiàng)目旁。
2、甲方在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估審查后，初步同意接受乙方所中介的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
3、為便于甲方與乙方達(dá)成項(xiàng)目合作協(xié)議，乙方積極配合進(jìn)行調(diào)查和分析。向甲方提供了土地業(yè)主方資料及進(jìn)行溝通，供甲方參考。并陪同甲方工作人員對(duì)項(xiàng)目作了實(shí)地調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)踏勘。
二、中介服務(wù)費(fèi)用及支付方式：
鑒于乙方提供了上述房地產(chǎn)項(xiàng)目信息和相關(guān)的服務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意按乙方所中介的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地金額(市場(chǎng)價(jià)值) %即人民幣 萬(wàn)元向乙方支付中介服務(wù)費(fèi)用(稅后)。雙方約定，該款項(xiàng)在甲方與武漢氣體壓縮機(jī)有限公司簽訂協(xié)議后一個(gè)星期內(nèi)付清。否則，乙方有權(quán)按年息20%收取滯納金，同時(shí)要求甲方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
三、違約責(zé)任：
甲、乙雙方如有違約，守約方均可向法律機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁，或提出起訴，要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
四、本協(xié)議一式肆份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等效力。
五、本協(xié)議雙方簽字蓋章后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)項(xiàng)目中介合同范文3甲方：
住所地：
乙方：XXX
住所地：
丙方：XXX
住所地：
甲、乙、丙雙三方就甲方取得土地使用權(quán)，位于#################的項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)事宜，經(jīng)充分、友好的協(xié)商，本著互利互惠、誠(chéng)實(shí)信用的原則，訂立如下協(xié)議，以資三方共同遵守執(zhí)行：
一、合作內(nèi)容
合作項(xiàng)目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二、合作方式
1、甲方提供依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。乙方籌集項(xiàng)目建設(shè)所需的土地出讓金、開(kāi)發(fā)、報(bào)建、建筑、管理、營(yíng)銷等全部資金，預(yù)計(jì)投資資金為人民幣@@億元。在乙方投資款項(xiàng)全部到位的情況下，乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。丙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的前期策劃和運(yùn)作。 項(xiàng)目所獲的利潤(rùn)按投資比例分配：甲方占@@%，乙方@@%，丙方@@%。
2、甲乙丙三方確認(rèn)，三方均以中小企業(yè)融資進(jìn)行投資，中小企業(yè)融資財(cái)務(wù)費(fèi)用均按月息@@%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入項(xiàng)目成本核算。
3、甲乙丙三方出資比例：甲方按總投入的@@%，乙方按總投資的@@%，丙方按總投資的@@%出資。由乙方統(tǒng)一籌集，并以三方的名義投入該項(xiàng)目。
4、甲乙丙三方確認(rèn)，乙方可以用甲方的產(chǎn)權(quán)、土地進(jìn)行中小企業(yè)融資，但所融到的資金必須用在本合作項(xiàng)目，但不影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提下，必須優(yōu)先償還按投資比例多出資本金的乙方本金。
5、本合作項(xiàng)目不發(fā)生土地權(quán)屬的變更，即在房屋銷售完成之前，土地的使用權(quán)名義上仍然歸甲方所有，但乙方和丙方有權(quán)依照本合同的約定對(duì)項(xiàng)目所涉的土地使用權(quán)及其地上建筑物享有收益權(quán)。
6、本合作項(xiàng)目所有的對(duì)外合同，報(bào)建、竣工驗(yàn)收等手續(xù)的辦理均以甲方名義進(jìn)行。
三、合作管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)
1本協(xié)議簽訂后，由丙方負(fù)責(zé)前期的項(xiàng)目落實(shí)工作，由甲方賦予丙方在辦理該項(xiàng)目前期工作中的權(quán)利，并由甲方出具相關(guān)的委托書(shū)，提供公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及公章等。
2、甲乙丙三方共同派員組成“合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部”，負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的具體組織和實(shí)施。項(xiàng)目部設(shè)總經(jīng)理一名，由乙方委派，副總經(jīng)理一名，由甲方委派。其他工作人員由乙方根據(jù)需要委派。
3、項(xiàng)目部下設(shè)工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部。工程部負(fù)責(zé)人由乙方委派，銷售部負(fù)責(zé)人由乙 方委派。財(cái)務(wù)人員由三方各委派一名，會(huì)計(jì)由乙方委派，出納由甲方丙方委派。財(cái)務(wù)部印鑒與支票應(yīng)分開(kāi)管理，并按照國(guó)家法律、法規(guī)進(jìn)行日常財(cái)務(wù)管理工作。
4、工程部負(fù)責(zé)本建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)及施工管理、建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收工作;銷售部負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的日常銷售、廣告宣傳、按揭貸款手續(xù)以及房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶等事項(xiàng)。
5、項(xiàng)目部下設(shè)的部門(mén)對(duì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，重大問(wèn)題(重大問(wèn)題的范圍由三方另行補(bǔ)充約定)均應(yīng)由項(xiàng)目部會(huì)議表決決定。會(huì)議內(nèi)容應(yīng)形成紀(jì)要，各方代表應(yīng)在紀(jì)要上簽字確認(rèn)。
6、項(xiàng)目部日常費(fèi)用的支出由項(xiàng)目部總經(jīng)理簽字后生效。
四、工程投資款及其他費(fèi)用的籌集與撥付
1、本建設(shè)項(xiàng)目所需的投資資金及其他與建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的費(fèi)用，由乙方直接劃入三方共同開(kāi)立的帳戶，專款專用。劃入時(shí)間以項(xiàng)目部呈報(bào)的的用款計(jì)劃為準(zhǔn)。
2、若因城市規(guī)劃調(diào)整等而使乙方實(shí)際籌集投資數(shù)額超出本協(xié)議第二條第一款約定的金額，對(duì)增加投資額的應(yīng)由各方實(shí)際出資額來(lái)確定增加利潤(rùn)的分配比例。若一方放棄出資的，享有由于增加投資而產(chǎn)生的收益的12.5%。
五、成本核算和利潤(rùn)分配
1、本建設(shè)項(xiàng)目成本核算應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后60日內(nèi)完成。項(xiàng)目竣工后，由甲乙雙方共同委托一家有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行決算審計(jì)。利潤(rùn)分配應(yīng)根據(jù)該審計(jì)報(bào)告并按照甲方丙三方25:50:25的比例進(jìn)行利潤(rùn)分配。若因城市規(guī)劃調(diào)整而新產(chǎn)生的利潤(rùn)，按照本協(xié)議第四條第二款約定的辦法分配。
2、竣工決算前預(yù)售房屋的銷售收入，應(yīng)按照甲乙丙三方25:50:25的比例分別記賬，未經(jīng)三方同意，任何一方不得挪用銷售款項(xiàng)。原則上優(yōu)先償還投資本金。
六、審批手續(xù)的辦理
本協(xié)議簽訂后，待丙方前期協(xié)調(diào)妥善后，移交給乙方。甲方按照乙方的要求予以重新授權(quán)和委托。由乙方負(fù)責(zé)辦理建設(shè)項(xiàng)目的審批、驗(yàn)收等手續(xù)，包括工程設(shè)計(jì)方案的報(bào)批、工程招投標(biāo)、施工許可證、工程竣工驗(yàn)收手續(xù)、商品房預(yù)售許可證的申領(lǐng)等。
七、違約責(zé)任
本協(xié)議簽訂后，該項(xiàng)目獲得@@相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)可以實(shí)施時(shí)，由于乙方資金未到位而造成的后果，乙方愿意承擔(dān)賠償給甲方人民幣@@@萬(wàn)元;而由于甲方未經(jīng)乙方和丙方的一致同意而另找其他第三方合作開(kāi)發(fā)的，甲方愿意賠償給乙方和丙方人民幣@@@萬(wàn)元。
八、其他事項(xiàng)
1、本協(xié)議簽訂后，甲方即刻出具給丙方授權(quán)委托書(shū)，并提供公司的公章和營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，便于丙方順利開(kāi)展前期的相關(guān)工作。丙方辦妥前期約定工作后，移交給乙方，再由甲方按約授權(quán)或委托給乙方辦理本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)事宜。
2、甲方公司在本協(xié)議生效前或與本項(xiàng)目無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)往來(lái)所發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)不涉及乙方、丙方，概由甲方自行負(fù)責(zé)，由此而造成乙方、丙方利益損害的在該項(xiàng)目產(chǎn)生的甲方收益中償還。
九、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
十、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)甲乙丙三方共同協(xié)商一致同意，與本協(xié)議具有同等效力。
十一、本協(xié)議壹式叁份，由甲乙丙三方各執(zhí)壹份，同具法律效力。
一、房地產(chǎn)的投資概念和基本類型
房地產(chǎn)投資決策就是圍繞事先確定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在掌握了大量的相關(guān)信息后，通過(guò)科學(xué)的分析手段，并進(jìn)行定理分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方案進(jìn)行選擇的過(guò)程。通常房地產(chǎn)投資決策由決策、決策目標(biāo)、決策對(duì)象、決策環(huán)境四個(gè)要素。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資按照不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分有不同的類型：按投資分析方法來(lái)說(shuō)，分為定量分析和定性分析；按照決策目標(biāo)來(lái)分析，分為多目標(biāo)決策和單目標(biāo)決策；按照制度決策的方式來(lái)說(shuō)分為多層決策與單層決策。
房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資期權(quán)分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權(quán)也叫等待期權(quán)，是指開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)的情況決定何時(shí)動(dòng)工，擁有延遲投資的權(quán)利，這種能夠降低項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)。一種是擴(kuò)張期權(quán)，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)價(jià)格的波動(dòng)，產(chǎn)品的供應(yīng)情況在市場(chǎng)中投入少量的資金進(jìn)行試探，這種選擇被稱為擴(kuò)張期權(quán)。還有一種方式為分階段投資期權(quán)，由于一次性投資的規(guī)模越大，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，所以房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目分為若干個(gè)相關(guān)聯(lián)的部分，每一個(gè)階段的投資都根據(jù)市場(chǎng)的需求而變化，這種期權(quán)方式又稱為分期滾動(dòng)方式。最后一種是收縮期權(quán)，當(dāng)房地產(chǎn)的銷售出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，為減少損失，投資者可以酌情進(jìn)行收縮開(kāi)發(fā)或者中止開(kāi)發(fā)[1]。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的內(nèi)容
1、經(jīng)濟(jì)分析的概念
經(jīng)濟(jì)分析是指企業(yè)依據(jù)國(guó)家相關(guān)的財(cái)政和稅收方面的制度與法規(guī)來(lái)分析某一個(gè)項(xiàng)目的可行性，并研究項(xiàng)目的投資收益、投入產(chǎn)出比等方面的數(shù)據(jù)，從而為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人進(jìn)行投資做出相應(yīng)的決策參考作用。一定要注意的是，企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的前提必須是項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析人員能夠?qū)τ绊戫?xiàng)目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當(dāng)前的社會(huì)中，由于社會(huì)因素的變化較快，所以經(jīng)濟(jì)分析人員也要具備能夠隨機(jī)應(yīng)變的基本素質(zhì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須要提供有效的決策，再對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數(shù)據(jù)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)分析主要就是對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并且數(shù)據(jù)還能為信息的比對(duì)和估算提供依據(jù)，然后，要編制相應(yīng)的準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)要對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，要以基本的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力分析。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)的評(píng)估記過(guò)，作出該房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資是否可以進(jìn)行的最終決策。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析
首先要房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析。成本估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性分析中最重要的一環(huán)，它影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和健康發(fā)展等方面，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析首先要進(jìn)行的就是成本分析。分析人員要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)費(fèi)用環(huán)節(jié)，如土地的征用、土地出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及各種附加費(fèi)，補(bǔ)償費(fèi)等，還包括管理人員的工資及日常的開(kāi)銷等費(fèi)用的估算，然后還要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套公共設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行估算，配套公共設(shè)施的費(fèi)用一般是指那些并不直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施的費(fèi)用。當(dāng)然，成本分析還包括了市政建設(shè)費(fèi)、建筑勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和城市建設(shè)費(fèi)用等?？傊?，房地產(chǎn)成本的估算是否正確合理會(huì)直接影響到項(xiàng)目的投資回報(bào)率。
還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取收益的前提。所以，對(duì)銷售收入的估算也應(yīng)該加強(qiáng)重視。首先要充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和業(yè)績(jī)，并利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)的銷售收入與銷售價(jià)格關(guān)系密切，因此在實(shí)際的項(xiàng)目定價(jià)過(guò)程中，通常采用定位法來(lái)進(jìn)行確定，一般的定價(jià)法有成本導(dǎo)向法和客戶導(dǎo)向法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法。多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分析人員采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法來(lái)確定銷售價(jià)格，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力以及社會(huì)因素來(lái)決定銷售價(jià)格是比同類競(jìng)爭(zhēng)者高或者低。此外，對(duì)于銷售收入的稅金以及附加費(fèi)用的估算也非常必要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中設(shè)計(jì)的稅種以及費(fèi)用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對(duì)企業(yè)的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過(guò)這些收入和費(fèi)用的估算，能夠使決策者對(duì)企業(yè)的投入產(chǎn)出比進(jìn)行詳細(xì)的了解并分析。有利于制定最終的項(xiàng)目投資決策。
最后，還要考慮項(xiàng)目的某些不確定方面因素的影響并進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項(xiàng)目效益的關(guān)鍵因素，所以項(xiàng)目的相關(guān)評(píng)估人員要主要對(duì)這個(gè)因素進(jìn)行考慮和評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以此來(lái)減少投資的風(fēng)險(xiǎn)[2]。
三、房地產(chǎn)決策分析應(yīng)注意的問(wèn)題
1、要組建專業(yè)的分析團(tuán)隊(duì)
科學(xué)、系統(tǒng)的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須要實(shí)行的。組建專業(yè)的分析團(tuán)隊(duì)，能夠有效的降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高開(kāi)發(fā)效率。項(xiàng)目投資的決策設(shè)計(jì)范圍很廣泛，必須有專業(yè)的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。
2、建立起規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制
市場(chǎng)調(diào)研是獲取有效信息的關(guān)鍵途徑，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功就必須建立完善市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制。即要規(guī)范市場(chǎng)調(diào)研流程，明確崗位職責(zé)，提高人員素質(zhì)，拓寬信息渠道，建立起日常的市場(chǎng)的監(jiān)控體系。
3、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也很大，所以提高風(fēng)險(xiǎn)分析能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是至關(guān)重要的。要更加科學(xué)的方法來(lái)評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制[3]。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是整個(gè)項(xiàng)目中最重要的一環(huán)，所以，只有加強(qiáng)對(duì)投資環(huán)節(jié)的評(píng)估，對(duì)不確定因素的充分考慮，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的可靠性。
參考文獻(xiàn)：
一、引言
隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了迅速增長(zhǎng)以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個(gè)行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力愈來(lái)愈激烈。房地產(chǎn)的項(xiàng)目要想得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展，以及在激烈的市場(chǎng)上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M(jìn)行控制。在這一背景下加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論研究就有著實(shí)質(zhì)性意義。
二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析
（一）我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費(fèi)用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細(xì)化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本內(nèi)容
（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析
影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項(xiàng)目所處的位置選擇和項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計(jì)階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計(jì)因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和建筑物層數(shù)。而在招投標(biāo)的成本控制影響因素方面主要是標(biāo)底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標(biāo)人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問(wèn)題等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題及優(yōu)化策略探究
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題分析
從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中還有著諸多問(wèn)題有待進(jìn)一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識(shí)上還不是很強(qiáng)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對(duì)成本的控制給忽略了，控制沒(méi)有全面，成本估算的精確度相對(duì)較低，沒(méi)有科學(xué)有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的過(guò)程中對(duì)市場(chǎng)觀念沒(méi)有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前策劃及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制管理意識(shí)相對(duì)比較薄弱，對(duì)成本的決策及預(yù)測(cè)比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對(duì)比較狹窄，動(dòng)態(tài)成本的控制意識(shí)不強(qiáng)。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化策略探究
針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略的實(shí)施要從多方面進(jìn)行，首先就要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進(jìn)而來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系。在這一過(guò)程中要遵循科學(xué)化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前期成本的控制主要就是對(duì)土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標(biāo)及目標(biāo)成本測(cè)算。主要從市場(chǎng)及房屋建造能力預(yù)測(cè)上進(jìn)行，進(jìn)行市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，然后確定市場(chǎng)策略規(guī)劃銷售收入等。[3]
還要能夠考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境及工程項(xiàng)目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對(duì)消費(fèi)者需求及市場(chǎng)銷售預(yù)期等因素要進(jìn)行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學(xué)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對(duì)資料進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強(qiáng)成本控制能夠?qū)㈨?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化地體現(xiàn)出來(lái)。
再者就是對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這一過(guò)程中主要就是控制好質(zhì)量，對(duì)工程造價(jià)成本進(jìn)行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強(qiáng)控制。主要就是對(duì)物資的采購(gòu)比價(jià)上要得到有效加強(qiáng)，審計(jì)中要對(duì)資金的用度進(jìn)行公開(kāi)公平地披露。另外，要在工程變更階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，加強(qiáng)對(duì)合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工質(zhì)量及施工進(jìn)度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。
然后就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進(jìn)行加強(qiáng)。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預(yù)算金額相結(jié)合。與此同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的管理，對(duì)管理的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從而推動(dòng)管理模式向著精細(xì)化的方向邁進(jìn)，將績(jī)效管理模式在整個(gè)成本控制中實(shí)施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。
還要建立成本信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實(shí)反映真實(shí)情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、及時(shí)性。針對(duì)新來(lái)的項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部要向財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目可行性的報(bào)告，然后報(bào)送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項(xiàng)重要的成本控制內(nèi)容，管理費(fèi)用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)管理的同時(shí)，要建立高效精干的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)管理的費(fèi)用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大化，縮短開(kāi)發(fā)的周期，只有從多個(gè)角度和途徑進(jìn)行分析考慮才能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。[4]
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項(xiàng)目成本得到了有效控制才能夠使我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進(jìn)一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來(lái)者居上。
（作者單位為蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院MBA2013春季班）
參考文獻(xiàn)
[1] 曹紅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金支付管控關(guān)鍵點(diǎn)及業(yè)務(wù)建議[J].新經(jīng)濟(jì)，2014（Z2）.
Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.
Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment
中圖分類號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已連續(xù)多年呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢(shì)頭，但隨著各種相關(guān)政策及法規(guī)的深入實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入正軌，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)與銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)也將面臨更大的挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)建筑師的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求。如何能設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場(chǎng)的高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如何能通過(guò)精細(xì)化的設(shè)計(jì)提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力是我們建筑師現(xiàn)階段應(yīng)該研究的課題。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)從市場(chǎng)角度考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值最大化
我們應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目中作為商品的建筑實(shí)體，它的設(shè)計(jì)有其獨(dú)特性，不同于一般建筑項(xiàng)目中的公共建筑設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他商品一樣橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)三大領(lǐng)域，有其作為商品的共同屬性，即房地產(chǎn)產(chǎn)品具有價(jià)值和使用價(jià)值的雙重屬性，并且其價(jià)值和使用價(jià)值僅僅依靠生產(chǎn)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，唯有通過(guò)產(chǎn)品在市場(chǎng)上流通并伴隨交易成功才能得以實(shí)現(xiàn)。相比較而言，一般公共建筑項(xiàng)目不是商品，不具有雙重屬性，僅僅只有被稱作建筑價(jià)值的使用價(jià)值。一般公共建筑只需經(jīng)過(guò)生產(chǎn)階段（也就是從設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收）即可投入使用，在使用過(guò)程中實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值。無(wú)論其設(shè)計(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)劣，工程只要在設(shè)計(jì)和施工上沒(méi)有違反規(guī)范的行為，一旦通過(guò)竣工驗(yàn)收合格后歸根到底都會(huì)進(jìn)入使用階段，也就是說(shuō)，其建筑價(jià)值最終都基本能得到實(shí)現(xiàn)。但是，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)劣的評(píng)價(jià)不同于一般公共建筑，建筑師對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該更多放在如何更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，即如何通過(guò)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲。建筑師眼中透視過(guò)去的公共建筑項(xiàng)目，可以從歷史文化層面，亦或從建筑本身的立意、功能、造型與空間等建筑標(biāo)準(zhǔn)的角度上去評(píng)價(jià)它的好壞，同時(shí)建筑師對(duì)它的創(chuàng)作設(shè)計(jì)理念也可以在遵循純粹的建筑標(biāo)準(zhǔn)的情況下，盡可能地自由發(fā)揮，超越多角度，多現(xiàn)實(shí)。但是當(dāng)建筑師面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)，首先應(yīng)該將商業(yè)價(jià)值置于首位，也就是說(shuō)，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先應(yīng)使房地產(chǎn)產(chǎn)品必須能賣(mài)出去，能夠被市場(chǎng)和消費(fèi)者接受。滿足這樣一條商業(yè)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則后，才能具體考慮建筑標(biāo)準(zhǔn)上的方案功能與空間的構(gòu)思；更進(jìn)一步說(shuō)，成功的設(shè)計(jì)作品必須受市場(chǎng)歡迎，并能成功應(yīng)對(duì)市場(chǎng)銷售的考驗(yàn)，一旦銷售情況不理想，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身商業(yè)價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)，更談不上優(yōu)秀的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)作品了。因此，我們建筑師必須分清房地產(chǎn)項(xiàng)目和一般公共建筑項(xiàng)目是截然不同的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，不能以建筑專業(yè)理由拒接市場(chǎng)的需求，必須要從創(chuàng)造受歡迎的商品和創(chuàng)作優(yōu)秀作品兩個(gè)角度進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)從以人為本的角度充分考慮消費(fèi)者的行為心理需求
房地產(chǎn)市場(chǎng)中的使用主體----消費(fèi)者的行為與心理是建筑師進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。如果說(shuō)前述從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的價(jià)值來(lái)分析，只是為了幫助建筑師換個(gè)角度去思考評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，那么分析消費(fèi)者的行為心理需求才是我們真正的設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成敗的關(guān)鍵因素。消費(fèi)者的心理行為需求，是隨著政治、經(jīng)濟(jì)、文化與環(huán)境等眾多因素的變化而改變的。中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)者的日趨成熟，產(chǎn)生了日趨增多的二次、三次置業(yè)的客戶，消費(fèi)者的理性消費(fèi)及其購(gòu)買(mǎi)行為也發(fā)生了前所未有的變化。如果許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開(kāi)始的設(shè)計(jì)定位就不能符合當(dāng)前市場(chǎng)或者不能預(yù)見(jiàn)到今后多變的消費(fèi)者需求的要求，加上開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)，往往產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成后已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)需求，失去市場(chǎng)吸引力，造成產(chǎn)品在市場(chǎng)中不能滿足消費(fèi)者的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值在流通和消費(fèi)環(huán)節(jié)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識(shí)、立場(chǎng)和方法來(lái)分析現(xiàn)代消費(fèi)者的心理行為需求已經(jīng)不行了，我們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵是要通過(guò)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)、跟蹤市場(chǎng)、深入市場(chǎng)、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)，挖掘出市場(chǎng)中不同層次消費(fèi)者的潛在需求，通過(guò)認(rèn)識(shí)需求、研究需求、引導(dǎo)需求，進(jìn)而創(chuàng)造出適合需求發(fā)展的住宅產(chǎn)品，讓消費(fèi)者體會(huì)親切感、認(rèn)同感、歸屬感和信任感，使他們接受產(chǎn)品，激發(fā)消費(fèi)者的潛在需求為有效需求，最后產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循規(guī)范性原則
建筑師與房地產(chǎn)商在追逐產(chǎn)品價(jià)值最大化的同時(shí)，必須遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)的規(guī)范性原則，突破此原則必然給項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建，建設(shè)實(shí)施及后期驗(yàn)收銷售帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。建筑師尤其應(yīng)在技術(shù)層面做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作，這里所提到的規(guī)范性包括滿足土地出讓條件中的指標(biāo)要求，滿足基本的設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)技術(shù)審查部門(mén)的要求。這其中的技術(shù)審查部門(mén)包括規(guī)劃、消防，人防等，這些審查部門(mén)不僅本身的審查要求在不斷的變化、更新，而且全國(guó)各城市的要求也不盡相同，一些全國(guó)性的房地產(chǎn)商雖然有著豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)一些新進(jìn)入城市的一些要求往往搞不清楚，這樣他們不得不依仗當(dāng)?shù)氐慕ㄖ焷?lái)把控一些規(guī)范性要求，這就需要我們建筑師必須要熟悉相關(guān)的要求，并提出相應(yīng)的解決辦法，這樣才可以保證前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的規(guī)范性，保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)。
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)有成本控制意識(shí)
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)取決于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的控制，前期控制好了可以最大限度地減少后期變動(dòng)帶來(lái)的成本。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可直接降低工程造價(jià)10%左右，而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響可達(dá)70%以上，目前房地產(chǎn)商對(duì)設(shè)計(jì)成本控制最常用的方式是結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)，主要是控制項(xiàng)目的單方用鋼量，而建筑師及其他專業(yè)的工程師應(yīng)更主動(dòng)地從建筑、結(jié)構(gòu)、水電設(shè)備等各個(gè)專業(yè)為開(kāi)發(fā)商控制成本。如地形的處理，交通的規(guī)劃，地庫(kù)的規(guī)模，豎向的設(shè)計(jì)，景觀的處理，管線的排布等，甚至建筑師還應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商的時(shí)間成本。前期設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣不僅會(huì)影響到直接的建安造價(jià)，還會(huì)影響到建設(shè)工期的長(zhǎng)短，進(jìn)而影響到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。
5.結(jié)語(yǔ)
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸的規(guī)范與成熟，我們建筑師對(duì)此類項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)不但要有更好的創(chuàng)作思路和理念，還要學(xué)會(huì)更多的關(guān)注市場(chǎng)，加深對(duì)市場(chǎng)需求的了解，并站在開(kāi)發(fā)商的角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品，控制成本，保持與開(kāi)發(fā)商一樣的責(zé)任心，將開(kāi)發(fā)商的想法和市場(chǎng)的需求融入到我們的設(shè)計(jì)中，處理好價(jià)值最大化和設(shè)計(jì)規(guī)范性的矛盾，這樣我們才能設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)需求的雅俗共賞的優(yōu)秀房地產(chǎn)作品。
參考文獻(xiàn)：
[1]廖喜生，吳慶云，陳甲斌.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理體制探析[J].中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)，2010，20（11）：89-90.
0 引言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期最重要的工作就是項(xiàng)目的選址，選址直接決定了后期的開(kāi)發(fā)和銷售。而有些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司卻對(duì)項(xiàng)目的選址沒(méi)有做詳細(xì)的研究和規(guī)劃，從而出現(xiàn)了后期的一系列問(wèn)題。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)存在相應(yīng)的特殊性和不確定性，從而使項(xiàng)目的選址也存在著較多的影響因素。故對(duì)各影響因素進(jìn)行模型分析具有十分重要的意義。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)
1.1 較強(qiáng)的地域性、差異性
土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，因地制宜，就地使用能夠獲利的可能性及投資收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目地理位置、用途、內(nèi)容、規(guī)模的不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等不同，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)有一定的差異性。然而這種差異性直接影響項(xiàng)目投資資金及效益。
1.2 開(kāi)發(fā)過(guò)程的環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)
土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，一般工程量較大，完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要幾個(gè)月、幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。這與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)和參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的部門(mén)多直接相關(guān)。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始， 建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺，而且都有直接約束和控制工程的進(jìn)度。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政等較多部門(mén)。
1.3 投資回收期長(zhǎng)
由于開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開(kāi)始到項(xiàng)目竣工并交付使用，這期間需要投入大量的資金，只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。固可知房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。
1.4 開(kāi)發(fā)具有綜合性
現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求合理布局、全面規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。即在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中不僅僅是對(duì)項(xiàng)目的地理位置和建筑結(jié)構(gòu)，也要對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的公共設(shè)施、公共建筑進(jìn)行綜合規(guī)劃和協(xié)調(diào)。如商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，更要體現(xiàn)人性化和多元化布局，綜合考慮交通狀況、客流量、公共安全等。
1.5 具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，從而很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響。在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額。當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的主要影響因素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首當(dāng)其沖的選擇就是區(qū)位選擇，區(qū)位選擇的好壞直接影響投資的成敗，一旦選址錯(cuò)誤則會(huì)造成資金成本的周轉(zhuǎn)困難?？紤]到這一因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司高瞻遠(yuǎn)矚，選擇最優(yōu)的區(qū)位進(jìn)行開(kāi)發(fā)，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與居民消費(fèi)需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展[1]。
2.1 交通的通達(dá)性及便捷性
完善的交通條件，可以帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，不僅有利于區(qū)域的升值，而且還可以帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展[2]。有利的對(duì)外交通條件，能夠?qū)ⅰ靶嵊X(jué)靈敏”的開(kāi)發(fā)商吸引進(jìn)駐這一區(qū)域，住宅的開(kāi)發(fā)和商圈的日漸形成，提升了這一地域房?jī)r(jià)。同樣到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度，居民對(duì)其綜合評(píng)價(jià)就會(huì)越高，因此房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)越高。
2.2 城市設(shè)施狀況因素
完善的、現(xiàn)代化程度較高的城市設(shè)施為居民的生活帶來(lái)方便，房地產(chǎn)的價(jià)值自然提高[3]。其中基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施主要包括學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等設(shè)施；文化娛樂(lè)設(shè)施主要包括體育場(chǎng)、圖書(shū)館、公園等設(shè)施。
2.3 區(qū)域的繁華度
商業(yè)的繁華程度是反映城市經(jīng)濟(jì)、信息、物資與人員聚集程度，是反映城市功能的重要指標(biāo)。如果商業(yè)的聚集程度高和服務(wù)項(xiàng)目齊全的話，對(duì)顧客的吸引力就大；另外，高檔公寓、寫(xiě)字樓向商業(yè)中心區(qū)域集中之后，對(duì)整個(gè)城市的功能布局都有好處，而且形成相對(duì)集中的效應(yīng)，對(duì)促進(jìn)這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)增進(jìn)其投資吸引力有很大的推動(dòng)作用。
2.4 環(huán)境因素
隨著人們生活水平的提高，居民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高也越來(lái)越重視。一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；相反，噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格水平則較低。
2.5 制度政策因素
影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的制度政策因素主要有：房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。在項(xiàng)目選址的過(guò)程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解開(kāi)發(fā)的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來(lái)的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃[4]。
3 房地產(chǎn)區(qū)位選擇影響要素功能分析
3.1 “04”分析法
“04”評(píng)分法的分總和為2n（n-1），n為對(duì)比的要素?cái)?shù)量?！?4”評(píng)分法的四種情況：
①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。
②比較重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。
③兩個(gè)功能重要程度相同時(shí)各得2分。
④自身對(duì)比不得分。
3.2 住宅地產(chǎn)區(qū)位選擇要素功能分析
在新的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制條件下，作為住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)立消費(fèi)主體的居民可以根據(jù)自己的收入、工作地、通勤的便利性和對(duì)居住環(huán)境的偏好等因素，選擇能夠滿足自己期望的居住區(qū)位[6]；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也必須要按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，在不同的區(qū)位開(kāi)發(fā)和建設(shè)多樣化功能和等級(jí)的住宅商品，從而滿足不同類型和層次的居民對(duì)居住空間的多樣化需求；政府是管理和監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的主體，既要考慮到經(jīng)濟(jì)效益，按照市場(chǎng)要求推動(dòng)城市住宅建設(shè)的商品化發(fā)展水平，也要考慮社會(huì)效益，通過(guò)政策引導(dǎo)，把住宅房地產(chǎn)引入長(zhǎng)期規(guī)劃中，給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)城市健康持續(xù)發(fā)展。
我國(guó)住宅房地產(chǎn)的相關(guān)影響如下圖1所示。
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圖1
按“04”分析法如下表1所示。
由上分析可知，對(duì)于住宅房地產(chǎn)，居住環(huán)境對(duì)區(qū)位的影響最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情況。
3.3 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇要素功能分析
商業(yè)地產(chǎn)的選址是一項(xiàng)長(zhǎng)期性工作，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策[3]，是商業(yè)地產(chǎn)鏈中以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。在項(xiàng)目選址過(guò)程中不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來(lái)的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變化，而不適合投資。反之，從當(dāng)前分析不適合投資但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。
我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)主要因素如圖2所示。
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圖2
按“04”分析法如表2所示。
由上分析可知，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)，與住宅地產(chǎn)還是有很大不同點(diǎn)的，其交通便捷性對(duì)區(qū)位的影響最重要，其次是客流規(guī)律，再次是制度政策。
通過(guò)“04”分析法可以知道各個(gè)因素的重要程度，在房地產(chǎn)區(qū)位選擇的綜合評(píng)價(jià)中具有很大的實(shí)用價(jià)值，該法可操作性強(qiáng)且能夠準(zhǔn)確地反映影響房地產(chǎn)區(qū)位選擇因素的模糊性和不確定性。通過(guò)分析可準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位選擇作出定量的綜合評(píng)價(jià)，從而使土地的區(qū)位效果達(dá)到最優(yōu)。
4 合理確定房地產(chǎn)區(qū)位
國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策接連不斷地出臺(tái)，住宅類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的腳步不斷放緩，而商業(yè)地產(chǎn)卻因此引來(lái)發(fā)展的機(jī)遇。在此形勢(shì)下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢(shì)深受投資客們的青睞，成為萬(wàn)眾矚目的樓市新寵[7]。同時(shí)，“教育地產(chǎn)”這種重要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，早在幾年前就已經(jīng)涌現(xiàn)出眾多以教育為主題的房產(chǎn)項(xiàng)目，并得到了眾多學(xué)齡家長(zhǎng)和房產(chǎn)投資客的高度關(guān)注。所以，不僅交通因素，區(qū)域繁華度、自然環(huán)境等各種因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生不同程度的影響，同時(shí)把握影響房地產(chǎn)區(qū)位的其他主要相關(guān)動(dòng)態(tài)因素，用“04”分析法就可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值或者說(shuō)價(jià)格水平進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而可以準(zhǔn)確地評(píng)估和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格。
5 結(jié)論
文中提出了一種進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址的有效方法。該方法是以價(jià)值工程分析方法為工具，在綜合考慮各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址影響因素的基礎(chǔ)上，確定影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的敏感性因素?！?4”分析法具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義，是工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要理論方法之一。該方法不僅可以用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址，也可以用于政府部門(mén)進(jìn)行城市規(guī)劃、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)選址等。
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2現(xiàn)狀與問(wèn)題
目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中普遍存在一種現(xiàn)象,即設(shè)計(jì)部門(mén)只考慮產(chǎn)品的功能及使用壽命,不考慮產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成本;搞技術(shù)的只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,選用可行卻不經(jīng)濟(jì)的方案施工,雖然保證了質(zhì)量但增大了成本;搞工程的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度;搞材料的只負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)及進(jìn)場(chǎng)點(diǎn)驗(yàn)工作;銷售部門(mén)只管銷售,不考慮銷售費(fèi)用等。由于各行其是,沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的考慮,使得成本指標(biāo)居高不下。另外,不少項(xiàng)目由于受到市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行狀況的影響,其開(kāi)發(fā)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)計(jì)劃時(shí)長(zhǎng),導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理成本大量增加,造成企業(yè)負(fù)擔(dān)加大,利潤(rùn)顯著減少。
造成這些問(wèn)題的主要原因是由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí),市場(chǎng)觀念不強(qiáng),缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),適應(yīng)環(huán)境變化的能力較差。而且項(xiàng)目事前成本管理薄弱,成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性。
3有效成本管理的途徑
3.1搞好成本預(yù)測(cè),編制有效可行的成本計(jì)劃。
建立一支專業(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊(duì)伍,必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算,建立預(yù)測(cè)模型,選擇成本預(yù)測(cè)方法,進(jìn)行成本預(yù)測(cè),制定目標(biāo)成本。具體做法為,根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)和生產(chǎn)要素的配置等情況,按施工進(jìn)度計(jì)劃,確定每個(gè)項(xiàng)目月、季成本計(jì)劃和項(xiàng)目總成本計(jì)劃,計(jì)算出保本點(diǎn)和目標(biāo)利潤(rùn),作為控制施工過(guò)程生產(chǎn)成本的依據(jù)。通過(guò)成本預(yù)測(cè)可以使項(xiàng)目經(jīng)理部在工程項(xiàng)目未施工之前,就已在項(xiàng)目利潤(rùn)的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項(xiàng)目成本形成過(guò)程中,針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制,克服盲目性,提高預(yù)見(jiàn)性。
3.2加強(qiáng)全過(guò)程的成本控制,實(shí)現(xiàn)全面的動(dòng)態(tài)管理。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)做到事前有預(yù)算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設(shè)計(jì)階段,項(xiàng)目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段,成本控制最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段,竣工結(jié)算階段是確定項(xiàng)目最后收入和成本的階段。
3.2.1事先成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn),其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上,一般采用限額設(shè)計(jì)結(jié)合多方案擇優(yōu)的方式保證有效的成本管理。設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下,由設(shè)計(jì)人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路,成本控制中心人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較,尋找造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。同時(shí)要重視施工圖設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作,施工方案是一個(gè)工程進(jìn)行施工的指導(dǎo)性文件,方案的優(yōu)劣直接決定了項(xiàng)目施工造價(jià)的多少,因此在開(kāi)工前要加強(qiáng)施工方案的審核及優(yōu)化,即選擇技術(shù)上可行,經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案。
3.2.2事中成本控制。工程實(shí)施階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理來(lái)說(shuō),是最難、最復(fù)雜的階段。因?yàn)榇穗A段是項(xiàng)目投資決策的具體落實(shí),是資金投入的最大階段,節(jié)約的余地已經(jīng)很小,但浪費(fèi)的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求,將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象;詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算,復(fù)核工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;注重合同的修改和補(bǔ)充工作。在項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)師每月必須編制一份造價(jià)控制報(bào)表,報(bào)表中應(yīng)包含本月的工程實(shí)際進(jìn)度和實(shí)際投資情況,下月進(jìn)度計(jì)劃和計(jì)劃投資情況,本月累計(jì)實(shí)際進(jìn)度和投資情況等。同時(shí)進(jìn)行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目投資及進(jìn)展情況。
3.2.3事后成本控制。施工結(jié)算是項(xiàng)目管理的終點(diǎn)站,在承包方提供的結(jié)算報(bào)告的基礎(chǔ)上,認(rèn)真審核工程預(yù)結(jié)算,剔除不合理增加的費(fèi)用,根據(jù)所掌握的工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更單、各種簽證資料、材料價(jià)格信息,著重審查工程量是否高估冒算,是否抬高材料價(jià)格,并加強(qiáng)合同管理,實(shí)行合同逐項(xiàng)審查制度。此外,在工程竣工交付使用后,要進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià),對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程管理形成書(shū)面情況報(bào)告。
3.3強(qiáng)化成本管理體系,完善各部門(mén)人員的職能分配。
加強(qiáng)成本管理離不開(kāi)科學(xué)合理的預(yù)算制度,建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對(duì)預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置,通過(guò)建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作,監(jiān)督成本控制過(guò)程,保障項(xiàng)目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。成本管理系統(tǒng)是通過(guò)對(duì)與項(xiàng)目成本有關(guān)的一切管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃、策劃、控制和評(píng)價(jià),并向包括會(huì)計(jì)系統(tǒng)在內(nèi)的管理系統(tǒng)提供決策有用的成本信息的管理系統(tǒng),它既是一個(gè)提供有關(guān)成本和收益的財(cái)務(wù)信息,以及有關(guān)生產(chǎn)、質(zhì)量和其它關(guān)鍵成功要素的非財(cái)務(wù)方面信息的系統(tǒng),又是一個(gè)進(jìn)行成本管理的系統(tǒng)。
成本管理體系是在總經(jīng)理和成本管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的,由公司成本管理小組負(fù)責(zé)日常工作,公司各職能部門(mén)和項(xiàng)目部具體操作執(zhí)行并實(shí)施有效監(jiān)控的三級(jí)成本管理控制體系。對(duì)成本管理體系中的每個(gè)部門(mén)、每個(gè)人的工作職責(zé)和范圍要進(jìn)行明確的界定;賦予相應(yīng)的權(quán)利,以充分有效地履行職責(zé);在責(zé)任支配下完成工作任務(wù)后,將成本管理與員工績(jī)效考核相掛鉤,并用一定物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)去刺激。
