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時(shí)間：2023-03-02 14:56:25
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇個(gè)人住房貸款管理辦法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
第二條 個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。貸款擔(dān)?？煞謩e采取抵押、質(zhì)押、保證的方式，也可以同時(shí)并用以上三種擔(dān)保方式。
借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。
第三條 借貸雙方應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律法規(guī)、房改政策和銀行的有關(guān)規(guī)章制度，并在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂借款合同。
第四條 本辦法適用于中國(guó)工商銀行各分支機(jī)構(gòu)辦理的個(gè)人住房貸款。
第二章 借款人條件
第五條 借款人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人。
第六條 借款人向銀行申請(qǐng)貸款，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
（二）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；
（三）信用良好，有按期償還貸款本息的能力；
（四）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；
（五）有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；
（六）所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值；
（七）不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房首期付款；
（八）貸款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款程序
第七條 借款人申請(qǐng)貸款應(yīng)填寫(xiě)《中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款審批表》，并向貸款人提交下列資料：
（一）身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效居留證件）；
（二）貸款人認(rèn)可部門(mén)出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；
（三）符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；
（四）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物估價(jià)證明；
（五）保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件及保證人的資信證明；
（六）以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；
（七）以住房公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門(mén)批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明；
（八）貸款人要求提供的其他文件或資料。
第八條 貸款人自收到貸款申請(qǐng)及符合要求的資料后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行審查，并在3周內(nèi)向借款人作出答復(fù)。
第九條 貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并按照《中國(guó)工商銀行貸款擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定簽訂擔(dān)保合同后，向借款人發(fā)放貸款。
第十條 對(duì)于申請(qǐng)使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，在借款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)按借款合同約定的時(shí)間，由貸款人以轉(zhuǎn)賬方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開(kāi)立的賬戶。
第四章 貸款額度、期限和利率
第十一條 貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額，不得高于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買(mǎi)住房的價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房費(fèi)用的70%（以較低額為準(zhǔn)）；住房公積金貸款的數(shù)額不得超過(guò)借款人家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。
第十二條 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。
第十三條 用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行，即，貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1至3年（含3年）的，執(zhí)行6個(gè)月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3至5年（含5年）的，執(zhí)行1至3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5至10年（含10年）的，執(zhí)行3至5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3至5年（含5年）法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過(guò)5%.第十四條 用住房公積金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率在3個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。貸款期限為1至3年（含3年）的，加1.8個(gè)百分點(diǎn)；期限為3至5年（含5年）的，加2.16個(gè)百分點(diǎn)；期限為5至10年（含10年）的，加2.34個(gè)百分點(diǎn)；期限為10至15年（含15年）的，加2.88個(gè)百分點(diǎn)；期限為15至20年（含20年）的，加3.42個(gè)百分點(diǎn)。
第十五條 個(gè)人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
第五章 抵押貸款
第十六條 抵押貸款指貸款人按法定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。
下列財(cái)產(chǎn)可作為抵押物：
（一）抵押人有權(quán)處分的房產(chǎn)及地上定著物；
（二）抵押人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)；
（三）貸款人認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)。
下列財(cái)產(chǎn)不可作為抵押物：
（一）土地所有權(quán)；
（二）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；
（三）不能強(qiáng)制執(zhí)行或處理的財(cái)產(chǎn)；
（四）已設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)；
（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或采取其他保全措施、強(qiáng)制措施的財(cái)產(chǎn)；
（六）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
第十七條 抵押物的價(jià)值需由貸款人或其認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、確認(rèn)，評(píng)估費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押最高額不超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%.第十八條 抵押人需到貸款人指定的保險(xiǎn)公司辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也可以委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)?！侗ｋU(xiǎn)合同》應(yīng)明確貸款人為該項(xiàng)保險(xiǎn)的第一受益人；保險(xiǎn)期不得短于申請(qǐng)借款期限；投保金額不得低于借款的全部本息額；保險(xiǎn)單不得含有任何有損貸款人權(quán)益的限制性條款；保險(xiǎn)所需全部費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)。
第十九條 貸款人與抵押人簽訂抵押合同后，雙方應(yīng)依照有關(guān)法律規(guī)定辦理抵押物登記。抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時(shí)終止。
以住房抵押的，應(yīng)分別情況辦理以下登記手續(xù)：
（一）以期房抵押的，貸款人和抵押人應(yīng)持依法生效的預(yù)購(gòu)房屋合同到期房坐落地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)；同時(shí)由售房單位提供擔(dān)保，待該期房竣工交付后，持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記。
（二）以現(xiàn)房抵押的，貸款人和抵押人應(yīng)持《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；如售房單位未辦妥《房屋所有權(quán)證》，貸款人和抵押人應(yīng)持依法生效的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》辦理抵押登記備案手續(xù)，待售房單位辦妥該抵押物的《房屋所有權(quán)證》后，再據(jù)以辦理正式抵押登記手續(xù)。
以土地使用權(quán)抵押的，貸款人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件及有關(guān)材料，到土地所在地的土地管理部門(mén)申請(qǐng)抵押登記，取得《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》。
第二十條 抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）及抵押物的保險(xiǎn)單證（正本）等，均由貸款人保管并承擔(dān)保管責(zé)任。
第二十一條 抵押物抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物重復(fù)抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、出售和饋贈(zèng)。抵押人負(fù)有維修、保管和保證抵押物安全、完好的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款人的監(jiān)督檢查。
第二十二條 抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定解除抵押關(guān)系。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押關(guān)系時(shí)，應(yīng)到原登記部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)。
第六章 質(zhì)押貸款
第二十三條 質(zhì)押貸款指貸款人按法定質(zhì)押方式以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。
國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存單等有價(jià)證券可以作為質(zhì)物。
第二十四條 出質(zhì)人應(yīng)將權(quán)利憑證交付貸款人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日起生效。
第二十五條 貸款人應(yīng)妥善保管質(zhì)物，不得動(dòng)用。因保管不善致使質(zhì)物滅失或損毀，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。
第二十六條 在質(zhì)押期間，有價(jià)證券兌現(xiàn)日期先于還款日期的，可選擇以下方式處理：
（一）到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款；
（二）轉(zhuǎn)換為定期儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；
（三）用貸款人認(rèn)可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單。
第二十七條 質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人對(duì)于質(zhì)押的有價(jià)證券不得以任何理由掛失。
第七章 保證貸款
第二十八條 保證貸款指貸款人以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時(shí)承擔(dān)連帶責(zé)任作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。
保證人是法人的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備下列條件：
（一）經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)；
（二）獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；
（三）有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度；
（四）有代償能力；
（五）在中國(guó)工商銀行開(kāi)立基本存款賬戶或一般存款賬戶；
（六）無(wú)重大債權(quán)債務(wù)糾紛。
保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和可靠的代償能力，并且在貸款人處存有一定數(shù)額的保證金。
第二十九條 保證人為借款人提供的擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是不可撤銷(xiāo)的全額連帶責(zé)任保證。
第八章 抵（質(zhì)）押加保證貸款
第三十條 抵押或質(zhì)押加保證貸款指貸款人在借款人或者第三人提供抵押或質(zhì)押的基礎(chǔ)上，要求其同時(shí)提供符合規(guī)定條件的保證人作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。
第三十一條 采用本貸款方式的，貸款人在與借款人簽訂借款合同、與抵押人或出質(zhì)人簽訂抵押合同或質(zhì)押合同的同時(shí)，還應(yīng)與保證人簽訂保證合同。當(dāng)借款人不能按合同約定履行債務(wù)時(shí)，貸款人可以通過(guò)處分抵押物或質(zhì)物受償，不足的部分應(yīng)按照約定要求保證人履行債務(wù)。
第九章 貸款償還方式
第三十二條 借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。
第三十三條 償還貸款本息的方式有以下兩種：
（一）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；
（二）貸款期限在1年以上的，可采取等額還款法、累進(jìn)還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。
第十章 合同的變更和終止
第三十四條 借款合同需要變更的，應(yīng)當(dāng)由借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議；有擔(dān)保合同的，應(yīng)事先征得擔(dān)保人同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效。
第三十五條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，應(yīng)由其財(cái)產(chǎn)合法繼承人在繼承財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)或由其監(jiān)護(hù)人在借款人財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行借款合同。
第三十六條 保證人喪失擔(dān)保資格或擔(dān)保能力時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)通知貸款人，并提供新的保證人，經(jīng)貸款人同意后，重新簽訂保證合同。未經(jīng)貸款人同意，原保證合同繼續(xù)有效。
第三十七條 借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，貸款人應(yīng)在30日內(nèi)將用于擔(dān)保的抵押物或質(zhì)物退還抵押人或出質(zhì)人，借款合同隨即終止。
第十一章 債權(quán)保護(hù)
第三十八條 借款人在使用貸款期間不得有下列行為：
（一）未按合同約定的還款計(jì)劃歸還貸款本息；
（二）擅自改變貸款用途或挪用貸款；
（三）將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或重復(fù)抵押；
（四）拒絕或阻撓貸款人對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；
（五）提供虛假文件、資料，造成貸款損失；
（六）未按合同約定辦理有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)；
（七）與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；
（八）抽逃、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價(jià)變賣(mài)財(cái)產(chǎn)，危害貸款安全；
（九）在保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)，質(zhì)物價(jià)值明顯減少影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下，未按要求提供新的擔(dān)保措施；
（十）借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同；
（十一）違反本辦法和借款合同規(guī)定的其他行為。
第三十九條 借款人有本辦法第三十八條所列行為之一時(shí)，貸款人應(yīng)采取下列一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：
（一）限期糾正違約行為；
（二）中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；
（三）按規(guī)定處以罰息；
（四）從借款人賬戶中扣款，償還貸款本息；
（五）按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息；
（六）按照合同約定提前追索保證人的連帶責(zé)任；
（七）依法追償貸款本息。
第四十條 處分抵押物或質(zhì)物，其價(jià)款不足以清償貸款本息的，貸款人應(yīng)當(dāng)向借款人或保證人追索應(yīng)償還的部分；其價(jià)款超過(guò)貸款本息的，貸款人應(yīng)將剩余部分退還抵押人或出質(zhì)人。
第四十一條 拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得價(jià)款，在依法繳納土地使用權(quán)出讓金后，優(yōu)先清償擔(dān)保債權(quán)。
第四十二條 借款合同發(fā)生糾紛時(shí)，借貸雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第十二章 附則
第四十三條 個(gè)人住房貸款不得用于購(gòu)買(mǎi)豪華住房。城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款參照本辦法執(zhí)行。
第四十四條 本辦法由中國(guó)工商銀行總行解釋和修改。各一級(jí)、準(zhǔn)一級(jí)分行可制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)總行備案。
第四十五條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行，原《中國(guó)工商銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》同時(shí)廢止。
附件：一、個(gè)人住房借款合同
二、個(gè)人住房借款保證合同
三、個(gè)人住房借款抵押合同
四、個(gè)人住房借款質(zhì)押合同
附件：一 個(gè)人住房借款合同
編號(hào)： 年[ ]字 號(hào)
貸款人（甲方）：
借款人（乙方）：
甲方與乙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在平等、自愿的基礎(chǔ)上，為明確責(zé)任，恪守信用，簽訂本合同。
貸款金額、期限及利率
第一條 甲方根據(jù)乙方的申請(qǐng)，經(jīng)審查同意向乙方發(fā)放住房貸款（以下稱貸款），金額為人民幣（大寫(xiě)） ＿＿＿＿＿，（小寫(xiě)） ＿＿＿＿ .第二條 貸款用于乙方購(gòu)買(mǎi)座落于＿＿＿＿＿＿＿ 市（縣）區(qū)（鎮(zhèn)）＿＿＿＿＿＿＿路（街）＿＿＿＿＿號(hào)＿＿＿＿＿＿＿ 房間的現(xiàn)（期）房物業(yè)，建筑面積＿＿＿平方米。乙方不得以任何理由將貸款挪作他用。
第三條 貸款期限為＿＿＿＿個(gè)月。自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日止。
第四條 貸款利率根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，確定為月息千分之，利息從放款之日起計(jì)算。如遇國(guó)家貸款利率調(diào)整，按規(guī)定執(zhí)行，甲方不再另行通知乙方。
貸款的發(fā)放第五條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在＿＿＿＿＿號(hào)和＿＿＿＿＿號(hào)擔(dān)保合同生效（或登記備案）后，以乙方購(gòu)樓款的名義將貸款分＿＿＿次劃入售房者在甲方開(kāi)立的賬戶，以購(gòu)買(mǎi)本合同第二條所列之房產(chǎn)。
（一）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金額
（二）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金額
（三）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金額
……………………………………………………；
……………………………………………………。
第六條 本合同簽訂后且在貸款發(fā)放前，如乙方與售房者就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、條件、權(quán)屬等事宜發(fā)生糾紛，本合同即告中止。由甲方視上述糾紛解決情況在一年內(nèi)決定是否解除或繼續(xù)履行本合同。
第七條 貸款發(fā)放后，借款人與售房者就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、條件、權(quán)屬等其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，借款合同應(yīng)正常履行。
貸款的歸還
第八條 甲乙雙方商定，自＿＿＿＿起乙方用下列方式歸還貸款本息：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第九條 乙方按月歸還貸款本息，應(yīng)自借款之日起于每月＿＿＿＿日歸還，每期金額＿＿＿＿＿＿萬(wàn)元，共＿＿＿＿期。
第十條 乙方應(yīng)在甲方開(kāi)設(shè)存款賬戶，并保證在每期還款日前存入當(dāng)期足額還本付息的存款，同時(shí)授權(quán)甲方于每期還款日從該存款賬戶中以第八條規(guī)定的方法扣收貸款本息。
第十一條 乙方應(yīng)按期償還貸款本息，如未按約定的時(shí)間歸還，甲方將按國(guó)家規(guī)定對(duì)逾期貸款每日計(jì)收萬(wàn)分之＿＿＿＿罰息。
第十二條 乙方不按期支付貸款利息時(shí)，甲方對(duì)乙方未支付的利息計(jì)收復(fù)利。
第十三條 乙方需提前還款的，提前還款額應(yīng)為當(dāng)期應(yīng)付本息之整倍數(shù)，并在還款日＿＿＿＿日前書(shū)面通知甲方，經(jīng)甲方確認(rèn)后即為不可撤銷(xiāo)，并作為修改本合同的補(bǔ)充通知。
第十四條 乙方如提前歸還部分貸款本息，對(duì)提前還款部分，仍按本合同第四條規(guī)定的方法計(jì)收貸款利息，不計(jì)退提前還本部分貸款的利息。
第十五條 乙方如一次性提前歸還全部貸款本息，甲方則不計(jì)收乙方提前還款部分的貸款利息。
第十六條 除非下列事項(xiàng)已在甲方感到滿意的情況下獲得完滿解決，否則甲方有權(quán)在任何一項(xiàng)或多項(xiàng)事情發(fā)生時(shí)，宣布本合同提前到期，要求乙方立即提前償還部分或全部貸款本息（包括逾期利息），而無(wú)需為正當(dāng)行使上述權(quán)利所引起的任何損失負(fù)責(zé)：
（一）乙方違反本合同的任何條款；
（二）乙方本人因喪失民事行為能力、被宣告失蹤、被宣告死亡或死亡而無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人；
（三）乙方的繼承人或受遺贈(zèng)人或財(cái)產(chǎn)代管人拒絕為乙方履行償還貸款本息的義務(wù)；
（四）乙方連續(xù)三個(gè)付款期或在本合同期內(nèi)累計(jì)六個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息；
（五）根據(jù)＿＿＿＿號(hào)擔(dān)保合同的約定，因擔(dān)保人（物）發(fā)生變故，致使擔(dān)保人須提前履行義務(wù)或甲方提前處分抵（質(zhì)）押物的；
（六）乙方發(fā)生其他可能影響歸還甲方貸款本息的行為。
第十七條 發(fā)生本合同項(xiàng)下第十六條第（一）、（二）、（三）、（四）、（六）項(xiàng)規(guī)定的情形時(shí)，致使甲方宣布本借款合同提前到期的，與本合同有關(guān)的＿＿＿＿＿號(hào)擔(dān)保合同同時(shí)到期，貸款人有權(quán)要求保證人提前履行保證義務(wù)或提前處分擔(dān)保物。
合同的變更
第十八條 乙方如要將本合同項(xiàng)下之債務(wù)轉(zhuǎn)讓給任何第三人，應(yīng)經(jīng)甲方書(shū)面同意，在受讓人和甲方重新簽訂借款合同前，本合同繼續(xù)有效。
第十九條 甲、乙雙方任一方需變更本合同條款，均須書(shū)面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面意見(jiàn)，同時(shí)征得擔(dān)保人書(shū)面同意。
爭(zhēng)議的解決
第二十條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一解決：
（一）提交＿＿＿＿所在地人民法院訴訟解決；
（二）提交＿＿＿＿仲裁委員會(huì)裁決。
第二十一條 爭(zhēng)議未獲解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，各方應(yīng)繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。
費(fèi)用及其他
第二十二條 與本合同有關(guān)的費(fèi)用及實(shí)際支出，其中包括（但不限于）法律手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)及其他相關(guān)稅費(fèi)，全部由乙方負(fù)責(zé)支付。
第二十三條 乙方如不依本合同的規(guī)定付足應(yīng)付的任何款項(xiàng)、費(fèi)用，使甲方?jīng)Q定以任何途徑或方式追索，一切由此而引起的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)；甲方為保障本身利益先行墊付的費(fèi)用，甲方有權(quán)隨時(shí)向乙方追討，并從甲方實(shí)際支付之日起計(jì)收活期存款利息。
第二條 住房公積金個(gè)人購(gòu)房委托貸款是指全省各級(jí)住房公積金管理中心（或住房資金管理中心，下同）運(yùn)用歸集的住房公積金，委托指定的商業(yè)銀行向已繳存住房公積金的職工發(fā)放購(gòu)買(mǎi)自用經(jīng)濟(jì)適用住房的貸款形式。職工大修理自用住房貸款可參照本辦法執(zhí)行。
第三條 發(fā)放住房公積金個(gè)人購(gòu)房委托貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)押物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。
第四條 職工個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)自用經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，可先向其繳存住房公積金的管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)支取本人的住房公積金儲(chǔ)存余額。購(gòu)房資金不足部分，可按本辦法的規(guī)定申請(qǐng)貸款。
第五條 住房公積金個(gè)人購(gòu)房委托貸款的規(guī)模，要按照資金自求平衡的原則，在保證公積金個(gè)人合法支取的前提下確定。地市住房公積金管理中心每年應(yīng)編制貸款規(guī)模計(jì)劃，經(jīng)同級(jí)房改委員會(huì)批準(zhǔn)后，報(bào)省房改委員會(huì)備案。
第二章 貸款對(duì)象和條件
第六條 貸款對(duì)象為建立住房公積金制度的機(jī)關(guān)、事業(yè)和企業(yè)單位的職工。
第七條 借款人須同時(shí)具備以下條件：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口；
（二）本人住房公積金已按規(guī)定及時(shí)、足額繳存住地所轄住房公積金管理中心一年以上；
（三）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，具備償還貸款本息的能力；
（四）具備支付購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房首期房?jī)r(jià)款30％的自有資金；
（五）對(duì)自有住房進(jìn)行大修的，應(yīng)出具自有住房房屋產(chǎn)權(quán)證；
（六）有住房公積金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押物，或由有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；
（七）住房公積金管理中心規(guī)定的其他條件。
第八條 借款人提出貸款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向住房公積金管理中心提供下列資料：
（一）有效身份證件；
（二）住房公積金繳存情況證明；
（三）單位出據(jù)的有關(guān)借款人的職業(yè)及收入情況證明；
（四）符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他有效批準(zhǔn)文件；
（五）抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)部門(mén)出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人的資信證明；
（六）住房公積金管理中心要求提供的其它文件或資料。
第三章 貸款程序
第九條 借款人首先向住房公積金管理中心提出借款申請(qǐng)，并提供本辦法第八條規(guī)定的資料。住房公積金管理中心應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作，作出是否準(zhǔn)予貸款的決定，并通知申請(qǐng)人和受委托銀行。經(jīng)審查準(zhǔn)予貸款的，由受委托銀行（即貸款人）按照《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定辦理貸款手續(xù)。對(duì)審查不合格的，住房公積金管理中心應(yīng)向借款人說(shuō)明原因，并退還借款人提供的有關(guān)材料。
第十條 住房公積金管理中心和受委托辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)的銀行應(yīng)按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，簽訂《住房公積金委托貸款合同》，明確委托方和受委托銀行的權(quán)利和義務(wù)。住房公積金委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。住房公積金貸款業(yè)務(wù)必須委托銀行辦理，住房公積金管理中心不得直接發(fā)放住房公積金貸款。
第十一條 每個(gè)借款人貸款的限額，由住房公積金管理中心核定。最高不得超過(guò)借款家庭夫婦雙方退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍或夫婦雙方年工資收入數(shù)額的4倍。
第十二條 借款人與受委托銀行辦妥劃款手續(xù)（即簽訂了借款合同及相應(yīng)的抵押、保證合同）以后，在申請(qǐng)使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房或大修理住房時(shí)，由貸款銀行按借款合同的約定，以轉(zhuǎn)帳方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位或大修理施工單位在銀行開(kāi)立的帳戶。
第四章 貸款期限與利率
第十三條 住房公積金委托貸款的期限，一般控制在3年至10年，由貸款人與住房公積金管理中心根據(jù)具體情況確定，特殊情況經(jīng)批準(zhǔn)后，貸款期限可延長(zhǎng)到10年以上，但最長(zhǎng)不得超過(guò)30年。
第十四條 貸款利率按中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 住房公積金委托貸款實(shí)行按月歸還貸款本息的辦法。具體還本付息計(jì)劃，由借款人與貸款銀行在借款合同中約定。
第五章 貸款的擔(dān)保與保險(xiǎn)
第十六條 借款人須以所購(gòu)自用住房及符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的財(cái)產(chǎn)和有價(jià)證券作為抵押物或質(zhì)押物，與貸款人簽訂書(shū)面抵押合同或質(zhì)押合同，并按規(guī)定辦理相關(guān)的登記手續(xù)。
第十七條 借款人以房屋作抵押的，在合同簽訂前還須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限應(yīng)不短于貸款期限。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管；抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)。
第十八條 抵押合同自抵押登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息及相關(guān)費(fèi)用時(shí)止。在抵押期內(nèi)，借款人對(duì)設(shè)定的抵押財(cái)產(chǎn)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款人的監(jiān)督檢查。在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分抵押物。抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣(mài)、饋贈(zèng)。
第十九條 質(zhì)押合同中，屬動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的，自質(zhì)押物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效；屬權(quán)利質(zhì)押的，自權(quán)利憑證交付之日起生效，其中按規(guī)定須向管理部門(mén)辦理出質(zhì)登記的，自登記之日起生效。質(zhì)押合同至借款人還清全部貸款本息時(shí)終止。對(duì)設(shè)定的質(zhì)押物，在質(zhì)押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。質(zhì)押期間，質(zhì)押物如有損壞、遺失，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。
第二十條 借款人不能足額提供抵押物或質(zhì)押物，或以購(gòu)買(mǎi)自用住房作為抵押物而未辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的，應(yīng)有貸款人認(rèn)可的第三方提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開(kāi)立有存款帳戶。保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠代償能力，并且在貸款銀行存有一定數(shù)額的保證金。
第二十一條 保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)貸款人認(rèn)可，原保證合同不得撤銷(xiāo)。
第六章 借款合同的變更和終止
第二十二條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。
第二十三條 借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。若借款人無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人，或其法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的，貸款人有權(quán)依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)押物。
第二十四條 處分抵押物或質(zhì)押物，其價(jià)款不足以償還貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償；其價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還的部分，貸款人應(yīng)退還抵押人或出質(zhì)人。
第二十五條 保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款應(yīng)變更保證人并重新辦理?yè)?dān)保手續(xù)。
第二十六條 抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)押物應(yīng)返還抵押或出質(zhì)人，借款合同終止。
第二十七條 借款合同發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第二十八條 借款人有下列情形之一的，貸款人按中國(guó)人民銀行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)借款人追究違約責(zé)任：
一、借款人不按期歸還貸款本息的；
二、借款人提供虛假文件或資料、已經(jīng)或可能造成貸款損失的；
三、未經(jīng)貸款人同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或重復(fù)抵押的；
四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；
五、借款人拒絕或阻撓貸款人對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的；
六、借款人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；
七、保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵押（質(zhì)押）的。
第七章 附則
第二十九條 住房公積金委托貸款不得用于購(gòu)買(mǎi)豪華住房或經(jīng)營(yíng)性用房，也不得用于住房的內(nèi)部裝飾。
第三十條 受委托銀行可根據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》和本辦法的規(guī)定，與住房公積金管理中心制定住房公積金委托貸款和銀行個(gè)人住房貸款各占一定比例的組合貸款辦法，以增加住房貸款資金量。
第二條 個(gè)人住房擔(dān)保貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指借款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。
第三條 本辦法適用于經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行。
第二章 貸款的對(duì)象和條件
第四條 銀行發(fā)放貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時(shí)具備以下條件：
一、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
二、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
三、具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；
四、在商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行開(kāi)立儲(chǔ)蓄存款戶或交納住房公積金存款的，存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需金額的比例不得低于30％，并以此作為購(gòu)房首期付款；
五、有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；
六、貸款銀行規(guī)定的其他條件。
第五條 借款人應(yīng)向貸款銀行提供下列資料：
一、借款人的身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；
二、有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明；
三、符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；
四、抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、估價(jià)證明；保證人同意保證的書(shū)面意見(jiàn)和保證人的資信證明；
五、使用住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門(mén)出具的證明；
六、貸款銀行要求提供的其他文件或資料。
第三章 貸 款 程 序
第六條 符合貸款條件的個(gè)人可向銀行提出借款申請(qǐng)。貸款銀行自收到貸款申請(qǐng)及符合要求的各種資料之日起，應(yīng)在三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，向申請(qǐng)人做出正式答復(fù)。經(jīng)貸款銀行審查同意后，按照《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，發(fā)放借款人所需購(gòu)房貸款。
第七條 銀行發(fā)放貸款數(shù)額，不得高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的住房?jī)r(jià)值。
第八條 申請(qǐng)使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，在借款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，按借款事同約定時(shí)間，由貸款銀行用轉(zhuǎn)帳方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開(kāi)立的帳戶。住房公積金貸款額度最高不得超過(guò)借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。
第四章 貸款期限與利率
第九條 貸款期限由銀行自行確定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。
第十條 借款人應(yīng)在雙方約定的貸款期限內(nèi)，按月歸還貸款本息。
第十一條 用住房公積金發(fā)放的貸款，其利率不分期限檔次。使用當(dāng)年歸集的住房公積金發(fā)放的貸款，貸款利率在活期存款利率基礎(chǔ)上加2個(gè)百分點(diǎn)執(zhí)行；使用上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金發(fā)放的貸款，貸款利率在3個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加2個(gè)百分點(diǎn)執(zhí)行。
第十二條 用信貸資金發(fā)放的貸款，在合同期內(nèi)，期限為5年的，執(zhí)行3年期固定資產(chǎn)貸款利率；期限為5年以上至10年的，執(zhí)行5年期固定資產(chǎn)貸款利率；期限為10年以上的，在5年期固定資產(chǎn)貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮、上浮幅度最高不得超過(guò)5％。
第五章 貸 款 抵 押
第十三條 作為貸款抵押物的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條的規(guī)定。對(duì)第三十七條規(guī)定不符合作為抵押物的財(cái)產(chǎn)，不得用于貸款抵押。
第十四條 借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。
第十五條 以房地產(chǎn)作抵押的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同，并于放款前向縣及縣以上地方人民政府確定的部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。抵押合同的有關(guān)內(nèi)容應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十九條的規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 借款人對(duì)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款銀行的監(jiān)督檢查。對(duì)設(shè)定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款銀行不得擅自處分。
第十七條 抵押期間，未經(jīng)貸款銀行同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)移、出租、變賣(mài)或饋贈(zèng)。
第十八條 抵押合同自登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時(shí)終止。抵押合同終止后，貸款銀行應(yīng)按合同的約定，解除設(shè)定的抵押權(quán)。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)。在抵押期間，對(duì)設(shè)定的抵押物如造成損壞、遺失，由過(guò)錯(cuò)方承提責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。
第六章 質(zhì)押或保證
第十九條 采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書(shū)面質(zhì)押合同，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。質(zhì)押合同的有關(guān)內(nèi)容，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第六十五條的規(guī)定執(zhí)行。生效日期按第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行。質(zhì)押合同至借款人還清全部貸款本息時(shí)終止。
第二十條 對(duì)設(shè)定的物質(zhì)，在質(zhì)押期屆滿之前，貸款銀行不得擅自處分。質(zhì)押期間，質(zhì)物如造成損壞、遺失，由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。
第二十一條 借款人不具有足夠清償債務(wù)能力時(shí)，可提出由貸款銀行認(rèn)可的第三方提供不可撤銷(xiāo)的全額有效擔(dān)保。
保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開(kāi)立有存款帳戶。
保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠代償能力，并且在貸款銀行存有一定數(shù)額的保證金。
第二十二條 保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)貸款銀行認(rèn)可，原保證合同不得撤銷(xiāo)。
第七章 房 屋 保 險(xiǎn)
第二十三條 以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管。
第二十四條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)；在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。
第八章 借款合同的變更和終止
第二十五條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。
第二十六條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。
第二十七條 借款人的保證人系法人的，在保證人發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理?yè)?dān)保手續(xù)。
第二十八條 抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。
第九章 抵押物或質(zhì)物的處分
第二十九條 借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人，或其法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權(quán)依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物。
第三十條 處分抵押物或質(zhì)物，其價(jià)款不足以償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)向抵押人或其保證人追索應(yīng)償還部分；其價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，貸款銀行應(yīng)退還抵押人。
第三十一條 拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
第三十二條 借款合同發(fā)生糾紛時(shí)，借貸雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向人民法院起訴。
第三十三條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行按中國(guó)人民銀行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)借款人追究違約責(zé)任：
一、借款人不按期歸還貸款本息的；
二、借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；
三、未經(jīng)貸款銀行同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或重復(fù)抵押。
第十章 附 則
第三十四條 本辦法暫在國(guó)家安居工程試點(diǎn)城市試行，非試點(diǎn)城市暫不實(shí)行本辦法。
第三十五條 本辦法只適用于國(guó)家安居工程試點(diǎn)城市居民購(gòu)買(mǎi)用住房公積金建造的自用普通住房，不適用于城鎮(zhèn)居民修房、自建住房或購(gòu)買(mǎi)豪華住房。
第三十六條 貸款銀行可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)中國(guó)人民銀行備案。
抵押登記費(fèi)借款人在申辦個(gè)人住房貸款時(shí)，首先需持房屋產(chǎn)權(quán)證到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)（各市、縣、區(qū)房屋土地管理權(quán)屬部門(mén)）辦理住房貸款抵押登記手續(xù)，抵押登記部門(mén)將收取抵押登記費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在0.30元/平方米（建筑面積）。
保險(xiǎn)費(fèi)中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定，為保證住房貸款的安全，借款人必須提供貸款擔(dān)保，目前貸款擔(dān)保方式主要有四種：一、財(cái)產(chǎn)抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保；二、財(cái)產(chǎn)抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)；三、財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保；四、連帶責(zé)任擔(dān)保。上述第三、四種擔(dān)保方式不再需要購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)；而第一、二種方式則必須購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。具體為：
采用第一種即“財(cái)產(chǎn)抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)?！保侵附杩钊嘶虻谌颂峁┳》孔鳛榈盅?，同時(shí)提供第三人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。借款人可以用所購(gòu)住房作為抵押，抵押房屋必須購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)公司的房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。而連帶責(zé)任保證的保證人一般為借款人所在單位，也可以是愿意為借款人擔(dān)保且有代為償還能力的單位。該連帶責(zé)任保證的保證期限從貸款發(fā)放日至抵押登記辦理完畢。此種保險(xiǎn)方式是均適用于銀行個(gè)人住房貸款和政策性公積金貸款的一種擔(dān)保方式。
采用第二種即“財(cái)產(chǎn)抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”，是指借款人或第三人提供抵押擔(dān)保的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)公司的購(gòu)房綜合險(xiǎn)，包括房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身險(xiǎn)兩部分。須按照兩部分的費(fèi)率計(jì)算所須交納的保險(xiǎn)費(fèi)。此種保險(xiǎn)方式僅是政策性公積金住房貸款所提供的一種擔(dān)保方式。
當(dāng)采用“銀行個(gè)人住房貸款＋住房公積金貸款”組合貸款時(shí)，其保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算目前分為兩部分：（1）房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)按商業(yè)性貸款方式，全程全額購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)；（2）人身險(xiǎn)部分，按公積金貸款方式繳納保費(fèi)。
近年來(lái),住房按揭貸款在我國(guó)發(fā)展迅速,商業(yè)銀行住房按揭貸款已成為國(guó)家解決居民住房消費(fèi)的重要金融工具,也是居民購(gòu)房置業(yè)必不可少的金融工具。各家商業(yè)銀行也都將個(gè)人住房貸款視為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的信貸業(yè)務(wù)而大力發(fā)展,隨著這一業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn),對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并提出防范措施,對(duì)保障貸款安全,防止商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著巨大的現(xiàn)實(shí)意義。
一、我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)展?fàn)顩r
我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了以下幾個(gè)發(fā)展階段:第一個(gè)階段:1995年―1998年為初步發(fā)展階段,在這期間,中國(guó)人民銀行先后頒布了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》,1998年7月,國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,商業(yè)銀行也積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),逐步將個(gè)人住房貸款確立為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn),完善相關(guān)制度辦法,為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。第二階段:1998年―2000年為快速發(fā)展階段,在此期間,人民銀行先后下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》、《關(guān)于改進(jìn)金融服務(wù)、支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》以及《個(gè)人住房貸款管理辦法》等文件,1999年,人行下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》,將個(gè)人住房貸款額度從原來(lái)的房?jī)r(jià)款的70%調(diào)整為80%。第三個(gè)階段:2001年為規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)階段,人民銀行針對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的部分放松信貸條件、違規(guī)發(fā)放貸款甚至出現(xiàn)“零首付”等現(xiàn)象,下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。第四階段,2003年至今,通過(guò)調(diào)整個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行宏觀調(diào)控階段,銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2004年9月的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》,從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)應(yīng)關(guān)注借款人的償還能力。目前各銀行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%,住房消費(fèi)信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類(lèi),成為各銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈的業(yè)務(wù)品種之一。
二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜,主要有:一是依照中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定,商業(yè)銀行商品房按揭貸款的最高期限為30年,借款期間,借款人的收入、健康、婚姻等狀況的任何變化都可能對(duì)按揭貸款的安全回收產(chǎn)生影響。二是在住房貸款業(yè)務(wù)中,普遍存在著個(gè)人實(shí)際信息與商業(yè)銀行所了解的個(gè)人信息不相符的問(wèn)題,借款人收人證明水分較大。三是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)行浮動(dòng)利率制度,貸款者在利率上升周期中就可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象,同樣會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái),住房按揭貸款在我國(guó)發(fā)展迅速,各家商業(yè)銀行也都將個(gè)人住房貸款視為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的信貸業(yè)務(wù)而大力發(fā)展;一是為了大量吸引客戶,各銀行都在盡量地簡(jiǎn)化貸款審批手續(xù)、加快貸款發(fā)放的速度,銀行在向客戶提供便利的貸款手續(xù)的同時(shí),卻忽視了完善和規(guī)范貸款的相關(guān)手續(xù),形成了信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是少數(shù)銀行內(nèi)部人員利用職權(quán)以貸謀私,發(fā)放人情貸款或降低貸款條件為關(guān)系人辦理“假按揭”,致使貸款損失。三是銀行從業(yè)人員法律意識(shí)不強(qiáng),缺乏控制和防范風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn),在業(yè)務(wù)操作中難免會(huì)存在不合規(guī)、不合法情況,在合同文本中也難免存在漏洞,對(duì)住房貸款資料的審查不嚴(yán),甚至?xí)霈F(xiàn)違章違規(guī)操作現(xiàn)象,使個(gè)人住房貸款合同得不到法律保護(hù),從而使銀行面臨著由操作風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。
(三)開(kāi)發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)是銀行在按揭貸款中的最大的風(fēng)險(xiǎn)源。表現(xiàn)為:一是開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為。由于開(kāi)發(fā)商缺乏流動(dòng)資金。為達(dá)到籌集大量資金的目的,開(kāi)發(fā)商會(huì)向多人要求提供保證金。開(kāi)發(fā)商收取購(gòu)房人保證金后,通常向購(gòu)房人編造保證金是代銀行收取并已存放在銀行。由于購(gòu)房人不熟悉按揭流程,不了解開(kāi)發(fā)商騙取保證金私自占有的情形,所以會(huì)直接向銀行索要,從而在銀行和購(gòu)房者之間產(chǎn)生矛盾和糾紛,對(duì)銀行利益造成不良影響。二是開(kāi)發(fā)商延期交付房產(chǎn)。由于開(kāi)發(fā)商不能按約定準(zhǔn)時(shí)將樓房交付使用,甚至樓盤(pán)“爛尾”,致使購(gòu)房合同無(wú)法履行時(shí),購(gòu)房者會(huì)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同,同時(shí)會(huì)停止向銀行歸還貸款。此時(shí),銀行己將貸款全部發(fā)放,由此導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛、利益受到損失。三是開(kāi)發(fā)商用“零按揭”的方式套用銀行信用。在銷(xiāo)售中,如果購(gòu)房者無(wú)力支付首付款導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂或開(kāi)發(fā)商為達(dá)到自己的某種利益,開(kāi)發(fā)商會(huì)向購(gòu)房者出具虛假的首付款證明,導(dǎo)致購(gòu)房者沒(méi)有支付任何款項(xiàng)就取得貸款,“零按揭”不但違背了按揭的基本條件,而且增加了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
三、商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施
針對(duì)目前我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的狀況,為保持個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展,強(qiáng)化個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理,應(yīng)重點(diǎn)采取以下防范措施:
(一)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí),嚴(yán)把貸款審批關(guān)。由于我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款起步晚,個(gè)人住房按揭貸款對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、全面,且風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較低,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理不夠重視。因此,有效控制個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),一是要從思想上給予重視增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。二是在行動(dòng)上嚴(yán)把貸款審批關(guān),從源頭上防控風(fēng)險(xiǎn)。由于按揭申請(qǐng)人獲得貸款的成功率較高,假個(gè)貸、假按揭案件時(shí)有發(fā)生,必須嚴(yán)把貸款審批關(guān),嚴(yán)格審查按揭人資質(zhì),嚴(yán)格執(zhí)行首付規(guī)定,以防止出現(xiàn)為爭(zhēng)攬客戶,競(jìng)相降低標(biāo)準(zhǔn)等各種違反信貸準(zhǔn)入原則的現(xiàn)象,從源頭上防控風(fēng)險(xiǎn),確保新發(fā)放貸款的質(zhì)量。
(二)健全和完善銀行內(nèi)部控制制度。完善內(nèi)部控制制度主要在于健全和完善“審貸分離”制度。 “審貸分離”其基本的內(nèi)容是把貸款的評(píng)審工作與貸款的發(fā)放和回收工作分開(kāi)。不得集中在同一個(gè)部門(mén)辦理。真正形成審貸、放貸、檢查相互監(jiān)督、相互制約的分離機(jī)制。但是從貸款管理的全過(guò)程來(lái)看,現(xiàn)行的“審貸分離”管理體制仍有欠缺,有待于進(jìn)一步健全完善。
(三)建立有效的商業(yè)銀行激勵(lì)機(jī)制。不論是提高商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)力, 還是對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)控制, 人的因素都起到至關(guān)重要的作用,信貸風(fēng)險(xiǎn)管理本質(zhì)上是對(duì)人的管理,信貸風(fēng)險(xiǎn)管理人員的綜合素質(zhì)在銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中起關(guān)鍵性的作用。所以通過(guò)建立科學(xué)、合理、切實(shí)可行的人才吸引、培養(yǎng)、開(kāi)發(fā)、激勵(lì)、保全的整體性戰(zhàn)略,保證人員配備的真正到位,也是減低商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提高商業(yè)銀行綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的重要保障。
(四)加快個(gè)人住房按揭貸款證券化進(jìn)程。個(gè)人住房按揭貸款證券化是指商業(yè)銀行將住房按揭貸款匯聚重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。個(gè)人住房抵押貸款證券化作為銀行避險(xiǎn)工具,其主要作用有:一是 有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道;二是有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);三是有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力;四是有利于加強(qiáng)商業(yè)銀行的資本管理;五是有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控六是有利于推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展;各商業(yè)銀行應(yīng)該積極發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款證券化、發(fā)行抵押貸款債券、引進(jìn)抵押貸款投資者,以降低銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
[參考文獻(xiàn)]:
一、嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷(xiāo)對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》）。商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行統(tǒng)一科目管理，防止住房開(kāi)發(fā)企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；要按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度合理掌握貸款的發(fā)放，并通過(guò)賬戶管理等多種手段嚴(yán)格控制住房開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售款項(xiàng)，及時(shí)收回住房開(kāi)發(fā)貸款本息；嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)企業(yè)售房合同及有關(guān)業(yè)務(wù)憑證，堅(jiān)決制止騙取銀行信貸資金的行為。對(duì)有欺詐經(jīng)營(yíng)行為的住房開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款，其銷(xiāo)售在住房辦理個(gè)人住房貸款也應(yīng)予以嚴(yán)格控制。
二、強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。中國(guó)人民銀行重申，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)期房的，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行辦理新的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種必須報(bào)經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)。
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續(xù)出臺(tái)，各家商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸投向，加大了住房消費(fèi)信貸投人，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展并初具規(guī)模。截至 2000年底，北京市個(gè)人住房信貸余額達(dá) 406．65億元 ，其中自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個(gè)人住房貸款的增量和支持居 民購(gòu)買(mǎi)住 房的套數(shù)、面積均超過(guò)前兩年的業(yè)務(wù)總量。但 由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦時(shí)間不長(zhǎng)，在內(nèi)外部環(huán)境 尚未完善的情況下，其迅猛的發(fā)展不可避免地暴露出一些問(wèn)題和潛在的金融風(fēng)險(xiǎn) ，須引起有關(guān)方面重視。
1 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)
1．個(gè)人信用制度缺位，個(gè)人資信風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確地判斷和有效地控制
對(duì)借款 申請(qǐng)人進(jìn)行信用調(diào)查是銀行開(kāi)展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，一個(gè)必須解決的問(wèn)題是既要獲得有關(guān)申請(qǐng)人充分的信用資料，又不用投人過(guò)多的時(shí)間和成本。在國(guó)外貸款銀行均通過(guò)商業(yè)信用機(jī)構(gòu)來(lái)完成信用調(diào)查工作 ，但由于我國(guó)個(gè)人資信制度尚未建立．對(duì)個(gè)人 的資信狀況缺乏合理 、完整的判定標(biāo)準(zhǔn) ，銀行只能 以借款人所在單位開(kāi)具 的收人證 明等材料做為信用評(píng)定的依據(jù)．其真實(shí)性、時(shí)效性難以確定 ，對(duì)個(gè)人收人的核實(shí)成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負(fù)責(zé)人的，其個(gè)人收人與公司經(jīng)營(yíng)收人難以區(qū)分 由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對(duì)借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準(zhǔn)確判斷和有效把握 。
2．房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作不規(guī)范．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作是銀行開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭，對(duì)合作方的資質(zhì) 、項(xiàng) 目的合法性、有效性和盈利性的評(píng)價(jià)直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈．導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng) 目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機(jī)構(gòu)介人，特別是個(gè)別銀行為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額 ．不正確地迎合來(lái) 自社會(huì)各方面的某些需要 ，在競(jìng)爭(zhēng) 中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營(yíng)原則，片面地追求份額，采用不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段 ，放松對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)和項(xiàng) 目合法性的審查及工程建設(shè)的監(jiān)理 ，對(duì)開(kāi)發(fā)商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場(chǎng)地位的下降，同時(shí)對(duì)發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購(gòu)房人和銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法防范和有效的控制，阻礙了個(gè)貸業(yè)務(wù)的良性發(fā)展 。
3．抵押登記工作嚴(yán)重滯后，制約個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展
由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數(shù)量級(jí)增長(zhǎng)．房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)難以適應(yīng) ，辦事效率低 ．抵押登記工作進(jìn)展得十分緩慢．增加貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也限制了押舊買(mǎi)新 、抵押貸款新業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展
4、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制不健全
由于個(gè)人住房貸款數(shù)額大，期限長(zhǎng)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大 ，急需建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。個(gè)人住房貸款擔(dān)保或保險(xiǎn)機(jī)制尚未建立，缺乏為信用提供擔(dān)保 的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢 ，房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，廉價(jià)租房尚未啟動(dòng)，造成抵押物處置難 ，特別是對(duì)已進(jìn)住的房產(chǎn) ．在居民安置問(wèn)題無(wú)法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn) 。
5．科技含量低．貸款的經(jīng)營(yíng)管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適應(yīng)
零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期 限長(zhǎng)，管理成本高的特點(diǎn) ，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。特別是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng)，對(duì)貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計(jì)分析、預(yù)測(cè)、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求 ，但 由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低 ．信息處理速度慢 ，不利于經(jīng)營(yíng)管理水平的提升 。
6．從銀行資金的來(lái)源與運(yùn)用的角度來(lái)看 ．存在短存長(zhǎng)貸風(fēng)險(xiǎn)
目前個(gè)人住房貸款的社會(huì)需求量巨大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，與全社會(huì)其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來(lái)講 ．個(gè)人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不匹配，這樣時(shí)間一長(zhǎng)可能導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款指標(biāo) 、資金緊張
7．從銀行經(jīng)營(yíng)效益來(lái)看 ，目前個(gè)人住房貸款享受?chē)?guó)家
優(yōu)惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33 ，銀行的利潤(rùn)空間很有限。外加個(gè)人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù) ，相對(duì)于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財(cái)力 ．這樣又將本來(lái)就較小的利潤(rùn)空間進(jìn)一步縮?。喾从捎趥€(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長(zhǎng)．在企業(yè)融資審查嚴(yán)格的情況下．助長(zhǎng)企業(yè)套取個(gè)貸資金長(zhǎng)期使用．增加銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2 防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)借鑒
1．由政府部門(mén)牽頭 ．盡快成立 個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng)
信用記 錄在發(fā)達(dá)國(guó)家是一個(gè)非常重要的個(gè)人或企業(yè)的身份證 明，任何銀行 、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會(huì)性 的信用管理基礎(chǔ) 。具有 良好信用記錄的個(gè)人或企業(yè) ，在尋求貸款、信用消費(fèi)、交易往來(lái) 中．都會(huì)享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據(jù) ，減少?zèng)Q策失誤 應(yīng) 由政府部門(mén)牽頭 ，成立相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu) ，建立起個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng) ．把所有的個(gè)人信息收集、整理、加工，對(duì)個(gè)人的資信狀況進(jìn)行完整、公平、公正的評(píng)價(jià)．以實(shí)現(xiàn)個(gè)人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享 。
2?。訌?qiáng)個(gè)人住房貸款前期合作項(xiàng) 目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)
嚴(yán)格合理地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資信和按揭項(xiàng)目品質(zhì) ．選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項(xiàng) 目，在合作項(xiàng) 目的選定上 ，制定一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué) 的管理辦法 。對(duì)于預(yù)售房 ，應(yīng)借鑒新加坡 的經(jīng)驗(yàn)，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項(xiàng) 目工程賬戶，對(duì)預(yù)售房資金使用按照工程進(jìn)度進(jìn)行撥付．防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商滾動(dòng)開(kāi)發(fā) ，亂鋪?lái)?xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費(fèi)者的利益和銀行信貸資金的安全 。
3．建立靈活多樣 的擔(dān)保制度 在貸款 的擔(dān)保
上不應(yīng)局限于所購(gòu)住房進(jìn)行抵押．應(yīng)借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和做法：(1)由政府部門(mén)成立專(zhuān)業(yè)的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu) ，對(duì)配合社會(huì)福利制度改革而發(fā)生的消費(fèi)信貸進(jìn)行擔(dān)保；(2)成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證 ；(3)建立個(gè)人住房信貸保險(xiǎn)機(jī)制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險(xiǎn)與個(gè)人住房貸款相結(jié)合的方式。
4．建立市場(chǎng)化 的個(gè)人住房貸款利率管理體系
目前個(gè)人住房貸款不論期限、金額、購(gòu)房面積和房源性質(zhì)均實(shí)行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利于銀行進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，滿足不同層次客戶的需求 ，提供差別化服務(wù)，隨著我國(guó)加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強(qiáng)我國(guó)商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)力 ，我們應(yīng)加緊研究和建立市場(chǎng)化的個(gè)人住房貸款利率管理體系
5．加大科技投人 ．提高銀行個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)管理水平
當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行面臨著資金流動(dòng)性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境，各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)的發(fā)展重點(diǎn)和新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展因風(fēng)險(xiǎn)管理滯后面臨著兩難的困境。一方面，從銀行來(lái)講，雖然銀行充分意識(shí)到信貸政策應(yīng)向個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)傾斜，但由于缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，影響了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。另一方面，從社會(huì)來(lái)講，居民通過(guò)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)可以改善居住條件，提高生活水平，但由于部分購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，以及不法機(jī)構(gòu)和個(gè)人利用一些政策、法規(guī)的不成熟及銀行操作中的違規(guī)進(jìn)行投機(jī)，嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。因此，探討與揭示商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合理論分析與實(shí)踐，總結(jié)出一系列的風(fēng)險(xiǎn)防范措施顯得尤為迫切。
個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)特征
根據(jù)中國(guó)人民銀行1998年5月公布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》的相關(guān)內(nèi)容，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款就是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。一般以中長(zhǎng)期貸款為主，借款人在約定的期限內(nèi)按月或按年歸還貸款本息的一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。個(gè)人住房貸款具有三大特點(diǎn)：貸款對(duì)象特殊且用途專(zhuān)一，對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，只能用于支付其所購(gòu)住房的房款；貸款期限長(zhǎng)，五年至三十年為主；償還方式特殊，按月歸還貸款本息。正是由于上述特點(diǎn)，個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風(fēng)險(xiǎn)特征，給貸款實(shí)際管理工作造成了一定的困難，也阻礙了進(jìn)一步發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。
個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素
（一）征信系統(tǒng)不發(fā)達(dá)與借款人還款能力導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行對(duì)于借款申請(qǐng)人資信的調(diào)查通?？刹捎玫氖侄魏苌?。例如上海地區(qū)目前僅能通過(guò)上海資信有限公司的資信網(wǎng)以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于2002年，目前建立的個(gè)人資信記錄僅856萬(wàn)條。這些記錄大都是在滬各大商業(yè)銀行有過(guò)借款記錄或申辦過(guò)貸記卡的人士的檔案。公用事業(yè)費(fèi)項(xiàng)目現(xiàn)在也僅包括電信費(fèi)一個(gè)項(xiàng)目。沒(méi)有貸款、貸記卡或電信買(mǎi)卡充值的客戶一般都沒(méi)有建立信用記錄，對(duì)于這些客戶，銀行放款是相當(dāng)盲目的，由此就會(huì)產(chǎn)生來(lái)自借款人道德的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)管理失誤，造成其已銷(xiāo)售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用，致使購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或要求解除購(gòu)房合約，而且往往很難在短時(shí)間內(nèi)得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。另外，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不完備，在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，銷(xiāo)售房產(chǎn)，回籠資金，造成所簽購(gòu)房合同無(wú)效，從而波及借款合同的履行。
（三）非真實(shí)交易造成的風(fēng)險(xiǎn)
一些中小型開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售緩滯，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難時(shí)，就設(shè)法同十幾戶甚至幾十戶虛擬購(gòu)房人簽訂售房合同，并據(jù)此向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房按揭貸款，以達(dá)到回籠資金的目的。一些二手房中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手評(píng)估機(jī)構(gòu)、借款人抬高房屋成交價(jià)格，達(dá)成降低首付的目的，從而增加了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。中介機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)交易，套取銀行按揭貸款，將資金挪作他用，以規(guī)避銀行資金政策投向的限制，增加銀行貸款資金的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）商業(yè)銀行自身管理薄弱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
1.決策風(fēng)險(xiǎn)。目前，各家銀行都十分重視個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸呈白熱化狀態(tài)，無(wú)序現(xiàn)象突出。不少金融機(jī)構(gòu)還沒(méi)有完全樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營(yíng)理念，在外部市場(chǎng)和內(nèi)部考核的雙重壓力下，片面追求指標(biāo)、搶占市場(chǎng)，放寬貸款條件，降低客戶準(zhǔn)入門(mén)檻。并且在決策的制定過(guò)程中，不對(duì)客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分，造成執(zhí)行決策的人，對(duì)所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對(duì)市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)的選擇上，往往會(huì)選擇市場(chǎng)，這必然加大了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會(huì)忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏，如合同要素填寫(xiě)錯(cuò)誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認(rèn)定時(shí)產(chǎn)生糾紛。對(duì)借款人的身份審核不嚴(yán)，造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無(wú)效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款，使得貸款擔(dān)保無(wú)法落到實(shí)處。
（五）法律法規(guī)的不健全給按揭業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
2005年1月起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》出臺(tái)，給逾期貸款的催收和執(zhí)行帶來(lái)了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。該規(guī)定對(duì)于債務(wù)人變賣(mài)、拍賣(mài)抵押物設(shè)置了限制條件，使得抵押物雖然被查封，卻不能自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)斐摄y行抵押權(quán)實(shí)際被懸空了。即便是可以達(dá)到處置條件的房產(chǎn)，銀行也普遍感到過(guò)程漫長(zhǎng)，耗時(shí)耗力。且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，銀行處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)在扣除補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金（針對(duì)劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)的債權(quán)本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應(yīng)支付訴訟費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)及房產(chǎn)過(guò)戶費(fèi)。剩余的款項(xiàng)才能用于歸還貸款，最后未必足以收回全部本息。
（六）商業(yè)銀行外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
1.房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款還款期限長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化的關(guān)系非常密切。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，公眾購(gòu)房欲望受挫，房地產(chǎn)價(jià)值大幅貶值，對(duì)銀行貸款資金回收在很大程度上構(gòu)成了威脅。經(jīng)濟(jì)的蕭條，使得原來(lái)一部分借款人失業(yè)，沒(méi)有了還款來(lái)源，造成不良貸款。
2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。目前個(gè)人住房貸款采用浮動(dòng)利率。從1997年到2004年，利率一直處于下降趨勢(shì)，未能對(duì)借款人的還款造成影響。而2004末至今多次調(diào)高貸款利率，使借款人的每月還款金額加大，每月還款負(fù)擔(dān)加重，某種程度上貸款違約率也會(huì)增加。
3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：個(gè)人住房貸款的資金來(lái)源主要是居民的儲(chǔ)蓄存款，屬于短期資金來(lái)源。而個(gè)人住房貸款的期限普遍較長(zhǎng)，目前又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，使得商業(yè)銀行始終面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
（一）盡快建立完善的個(gè)人信用體系
政府應(yīng)將建立完善的信用體系作為當(dāng)前一項(xiàng)重大工程來(lái)抓，聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)、政法部門(mén)、工商部門(mén)、司法機(jī)關(guān)、人事單位、戶籍、社會(huì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、稅收部門(mén)、公用事業(yè)單位、各物業(yè)公司等相關(guān)企事業(yè)單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對(duì)被查詢?nèi)说馁Y產(chǎn)、信用、健康等涉及還款能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行全面評(píng)估。逐步建立全社會(huì)范圍內(nèi)的完整的個(gè)人信用體系。
（二）建立對(duì)房地產(chǎn)公司、中介公司以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的制約機(jī)制
1.嚴(yán)格對(duì)一手房開(kāi)發(fā)商的審核。對(duì)于一手房開(kāi)發(fā)商資質(zhì)及信用狀況除要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、財(cái)務(wù)報(bào)表、法人資格證明等材料外，還可以通過(guò)工商、稅務(wù)等渠道了解其有無(wú)拖欠貸款或其他信用問(wèn)題。還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)完備性進(jìn)行審查，開(kāi)發(fā)商提供所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“五證”是否齊全、有效、合法以及項(xiàng)目土地、房屋有無(wú)設(shè)置第三者抵押權(quán)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否適銷(xiāo)對(duì)路，期房會(huì)否造成“爛尾”現(xiàn)象等。對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)合作伙伴，可建立優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，為他們提供如降低保證金額度、上門(mén)服務(wù)、提高手續(xù)費(fèi)比例等優(yōu)惠政策。而對(duì)于那些資質(zhì)不太高的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)降低其推薦個(gè)人住房貸款的成數(shù)，以防止風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)，應(yīng)中斷與其的合作。
2.加強(qiáng)對(duì)二手房合作企業(yè)的管理。應(yīng)對(duì)中介合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理，停止與一些注冊(cè)資本小，操作不規(guī)范、誠(chéng)信度不高的中介機(jī)構(gòu)的合作，尤其是那些自身沒(méi)有房產(chǎn)交易，僅提供融資配套服務(wù)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。要重點(diǎn)支持那些優(yōu)質(zhì)、大型、注重品牌的房產(chǎn)中介，對(duì)他們也可提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，用政策優(yōu)惠來(lái)促使他們規(guī)范自身行為。
3.提高對(duì)評(píng)估公司的要求。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)由銀行指定，而非二手房經(jīng)紀(jì)公司引進(jìn)。并且應(yīng)對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)有所要求。銀行應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽定責(zé)任制合同，對(duì)于其評(píng)估的房?jī)r(jià)明顯虛高造成銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。必要時(shí)還可要求其開(kāi)立保證金帳戶。
附：一 中國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為支持我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》和《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。
第二條 各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規(guī)定的效益性、安全性、流動(dòng)性原則。
第三條 本辦法適用于中國(guó)銀行國(guó)內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）發(fā)放的各類(lèi)開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)貸款。
第二章 貸款對(duì)象和用途
第四條 貸款對(duì)象。經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，并取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
第五條 貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事住房開(kāi)發(fā)、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)所需的資金。
第三章 貸款種類(lèi)和條件
第六條 貸款種類(lèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類(lèi)主要包括住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。
（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售住房的貸款。
（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。
（三）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款以外的土地開(kāi)發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地產(chǎn)貸款。
第七條 貸款條件。申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：
（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對(duì)象條件；
（二）具有健全的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理制度；
（三）企業(yè)信用和財(cái)務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；
（四）在中國(guó)銀行開(kāi)立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國(guó)銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；
（五）已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長(zhǎng)于貸款終止時(shí)間；
（六）已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證、內(nèi)外銷(xiāo)房屋許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；
（七）貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求；
（八）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要；
（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；
（十）將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國(guó)銀行或落實(shí)中國(guó)銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；
（十一）落實(shí)中國(guó)銀行規(guī)定的其他貸款條件。
第八條 借款人應(yīng)向中國(guó)銀行提交下列文件、證明和材料：
（一）借款申請(qǐng)書(shū)。其主要內(nèi)容包括：借款項(xiàng)目名稱、金額、用途、期限、用款計(jì)劃和還款來(lái)源等。
（二）借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書(shū)副本和資信證明材料。
（三）經(jīng)有權(quán)部門(mén)或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。
（四）貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案或可行性研究報(bào)告。
（五）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、工程設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件。
（六）土地使用權(quán)使用證書(shū)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。
（七）企業(yè)董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授權(quán)書(shū)。
（八）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金落實(shí)文件。
（九）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表及銷(xiāo)售和預(yù)售對(duì)象、銷(xiāo)售價(jià)格和計(jì)劃。
（十）抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)（有價(jià)證券除外）的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)、鑒定書(shū)、保險(xiǎn)單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。
（十一）還款保證人的資信證明材料。
（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。
第四章 貸款期限和利率
第九條 貸款期限。
（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)三年（含三年）；
（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)五年（含五年）；
（三）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)五年（含五年）。
第十條 貸款利率。人民幣住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的有關(guān)貸款利率；外幣住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國(guó)銀行公布的外匯貸款利率。
第五章 貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)
第十一條 申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款人認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任擔(dān)保。
第十二條 借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中華人民共和國(guó)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。
第十三條 借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書(shū)面質(zhì)押合同。凡《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)；貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)當(dāng)辦理公證手續(xù)。
第十四條 用于抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，需要估價(jià)的可以由貸款行進(jìn)行評(píng)估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。抵押貸款金額不得超過(guò)抵（質(zhì)）押物價(jià)值的70%；以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長(zhǎng)于貸款期限，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。
第十五條 抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣(mài)或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，對(duì)質(zhì)押的有價(jià)證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權(quán)人核實(shí)同意，不得以任何理由掛失。
第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷(xiāo)的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。
第十七條 借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時(shí)，應(yīng)提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。
第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評(píng)估登記費(fèi)和借款合同公證費(fèi)均由借款人負(fù)擔(dān)；貸款人可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費(fèi)。
第十九條 申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險(xiǎn)種類(lèi)到保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險(xiǎn)單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險(xiǎn)的第一受益人。辦理保險(xiǎn)所需的一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
第二十條 在保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)單交由貸款人執(zhí)管。在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)。如保險(xiǎn)中斷，貸款人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
第六章 貸款審批與發(fā)放
第二十一條 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，必須填寫(xiě)書(shū)面申請(qǐng)，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項(xiàng)文件、資料。
第二十二條 借款人提出借款申請(qǐng)和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件、資料后，貸款人應(yīng)按貸款審批程序進(jìn)行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)對(duì)借款人做出答復(fù)。
第二十三條 借款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)及時(shí)與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對(duì)借款申請(qǐng)的批準(zhǔn)可被撤銷(xiāo)或視為失效。
第二十四條 經(jīng)貸款人核準(zhǔn)的用款計(jì)劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按照合同和核定的用款計(jì)劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在調(diào)整計(jì)劃前15個(gè)工作日內(nèi)向貸款人書(shū)面提出，經(jīng)貸款人審查同意后，方可調(diào)整用款計(jì)劃。
第二十五條 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一般為30%，國(guó)家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規(guī)定比例及時(shí)足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項(xiàng)目前期工程使用。借款人自有資金沒(méi)有足額到位的，貸款人不予批準(zhǔn)貸款。
第七章 貸款使用與償還
第二十六條 借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對(duì)不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息。
第二十七條 借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計(jì)劃用款或提前歸還貸款，應(yīng)按借貸雙方約定的承擔(dān)費(fèi)率向貸款人支付承擔(dān)費(fèi)用。
第二十八條 借款人必須在貸款銀行開(kāi)立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項(xiàng)資金往來(lái)均須通過(guò)基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對(duì)挪用貸款部分加罰利息。
第二十九條 貸款人對(duì)借款人投入貸款項(xiàng)目的自有資金有權(quán)實(shí)行監(jiān)督管理。借款人投入項(xiàng)目的自有資金和銀行信貸資金必須專(zhuān)款專(zhuān)用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。
第三十條 借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前30個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)展期。展期申請(qǐng)經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長(zhǎng)抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書(shū)面認(rèn)可后生效。
第三十一條 貸款到期未還或未批準(zhǔn)展期的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔(dān)保的應(yīng)通知保證人代為償還。如擔(dān)保方不履行擔(dān)保責(zé)任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過(guò)法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。
第八章 貸款管理與考核
第三十二條 貸款人要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。
第三十三條 貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無(wú)變化，檢查借款人的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況和第三方保證人的償債能力。
第三十四條 在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報(bào)送有關(guān)貸款項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項(xiàng)目施工生產(chǎn)或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。
第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對(duì)不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類(lèi)、登記、考核、催收和核銷(xiāo)。在全面推行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。
第九章 附則
第三十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應(yīng)包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。
第三十七條 本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋、修訂。各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)分行，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行備案。
第三十八條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。
附：二 中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則（試行）
第一章 總則
第一條 為促進(jìn)我國(guó)住房消費(fèi)的發(fā)展，規(guī)范中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》、《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本實(shí)施細(xì)則所稱個(gè)人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。個(gè)人住房貸款可分為自營(yíng)性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。
本實(shí)施細(xì)則所稱自營(yíng)性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。
本實(shí)施細(xì)則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機(jī)構(gòu)委托，用住房公積金等房改資金向借款人發(fā)放用于購(gòu)買(mǎi)普通自用住房的貸款。
第三條 本實(shí)施細(xì)則適用于中國(guó)銀行國(guó)內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）的住房信貸業(yè)務(wù)。
第二章 貸款對(duì)象及條件
第四條 貸款對(duì)象。個(gè)人住房貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。
第五條 個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人必須同時(shí)具備下列條件：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。
（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（三）具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。購(gòu)買(mǎi)外銷(xiāo)住房的合同或協(xié)議必須辦理公證。
（四）不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為住房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房的首期付款。
（五）有中國(guó)銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。
（六）貸款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款申請(qǐng)與審批
第六條 自營(yíng)性住房貸款的申請(qǐng)與審批。申請(qǐng)銀行自營(yíng)性住房貸款，借款人應(yīng)直接向房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)提出借款申請(qǐng)。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)在收到借款申請(qǐng)及符合要求的資料之日起，應(yīng)在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。貸款人按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行審查批準(zhǔn)。
第七條 委托住房貸款的申請(qǐng)和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)，房改資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)行初審。初審合格后，房改資金管理機(jī)構(gòu)將貸款資料移送受托銀行調(diào)查。受托銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為的合法性、擔(dān)保條件、償還能力等方面提出調(diào)查意見(jiàn)，交房改資金管理機(jī)構(gòu)復(fù)審，房改資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)受托銀行的意見(jiàn)審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發(fā)委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關(guān)手續(xù)。
第八條 個(gè)人住房組合貸款的申請(qǐng)和審批。個(gè)人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營(yíng)性住房貸款的結(jié)合，即當(dāng)借款人申請(qǐng)的房改資金管理機(jī)構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，銀行用自有資金發(fā)放自營(yíng)性住房貸款，以解決借款人購(gòu)買(mǎi)住房所需的資金。委托貸款和自營(yíng)貸款按照各自審批程序分別辦理。
第九條 借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款必須提供以下資料：
（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。
（二）有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或納稅證明、銀行對(duì)賬單或銀行儲(chǔ)蓄簿的原件及復(fù)印件。如已付款，應(yīng)提供購(gòu)房?jī)r(jià)款30%以上的付款證明原件及復(fù)印件。
（三）符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同、意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件。
（四）擬辦抵押、質(zhì)押、保證或保險(xiǎn)的材料，如權(quán)屬證明、評(píng)估報(bào)告、有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的證明、有權(quán)部門(mén)出具的抵押估價(jià)證明、保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人的資格證明及財(cái)務(wù)資料、保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)合同等。
（五）申請(qǐng)委托住房貸款的，需持有住房公積金管理部門(mén)出具已繳納公積金的證明材料。
（六）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。
第十條 貸款人要重點(diǎn)審查借款申請(qǐng)的如下內(nèi)容：
（一）借款人的身份和資格；
（二）借款人提供資料的真實(shí)性及合法性等；
（三）貸款用途；
（四）借款人的償還能力；
（五）借款人的擔(dān)保和保險(xiǎn)情況。
第十一條 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查和初審，對(duì)調(diào)查材料和初審報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。信貸管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)報(bào)送的貸款調(diào)查和初審意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)審，提出貸款審批意見(jiàn)。
第十二條 個(gè)人住房貸款批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險(xiǎn)等手續(xù)，繳付各有關(guān)費(fèi)用。經(jīng)審查不合格的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)材料應(yīng)盡快退還申請(qǐng)人。
第十三條 在辦理貸款手續(xù)時(shí)，為保證有關(guān)資料和貸款手續(xù)的合法性，可委托律師事務(wù)所代辦有關(guān)貸款手續(xù)和承辦有關(guān)法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產(chǎn)的合法性驗(yàn)證、借款人身份及收入資料驗(yàn)證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗(yàn)、貸款催收等。
第四章 貸款條件的確定
第十四條 貸款幣種。自營(yíng)性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對(duì)象應(yīng)是有較高經(jīng)濟(jì)收入及有外匯還款來(lái)源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔(dān)保。
第十五條 貸款數(shù)額。住房貸款的數(shù)額不得大于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買(mǎi)住房的價(jià)值，同時(shí)不得超過(guò)貸款行規(guī)定的最高限額。使用委托住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，貸款額度不得超過(guò)借款家庭成員退休年齡內(nèi)所繳納住房公積金數(shù)額的2倍。
第十六條 貸款期限。貸款人在確定貸款期限時(shí)要綜合考慮借款人的經(jīng)濟(jì)收入狀況、保證或抵（質(zhì)）押物狀況、保險(xiǎn)公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，外幣貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年。
第十七條 貸款利率。自營(yíng)性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執(zhí)行中國(guó)人民銀行的規(guī)定利率。用銀行外幣資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行中國(guó)銀行公布的相應(yīng)檔次貸款利率。
（一）用信貸資金發(fā)放的人民幣個(gè)人住房貸款利率，按中國(guó)人民銀行法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執(zhí)行6個(gè)月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執(zhí)行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執(zhí)行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過(guò)5%.（二）用住房公積金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率在3個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為15～ 20年（含20年）的，加3.42個(gè)百分點(diǎn)。
第十八條 個(gè)人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，執(zhí)行貸款合同約定的利率，遇法定利率調(diào)整時(shí)不分段計(jì)息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調(diào)整，則于下年初開(kāi)始作出相應(yīng)調(diào)整。
第十九條 擔(dān)保方式。貸款行要根據(jù)具體情況選擇個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作質(zhì)押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作抵押，包括用本貸款購(gòu)買(mǎi)的住房作抵押。
日前，我國(guó)商業(yè)銀行的消費(fèi)信貸規(guī)?？偭恐?，個(gè)人住房貸款占了八成。由于住房消費(fèi)信貸的產(chǎn)品單筆合同金額高、期限一般為20年至30年，而且個(gè)人住房貸款涉及面廣，社會(huì)效應(yīng)大，有利于擴(kuò)大銀行幅射影響和廣泛吸收存款，也有利于調(diào)整銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，給銀行帶來(lái)穩(wěn)定的客戶群體和長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。再加之該消費(fèi)信貸產(chǎn)品起步早、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境較成熟，使個(gè)人住房貸款成為各商業(yè)銀行消費(fèi)信貸的“重頭戲”。由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，對(duì)貸款管理和風(fēng)險(xiǎn)控制提出7更高的要求。本文擬從現(xiàn)有個(gè)人住房貸款管理現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)個(gè)人住房貸款的審批與貸后管理模式進(jìn)行初步探討，并力爭(zhēng)提出一些具有操作性的改革建議。
一、“兩層皮”模式
所謂“兩層皮”，即使個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的研發(fā)與考核由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)承擔(dān)，而業(yè)務(wù)推銷(xiāo)操作則由下屬各分支機(jī)構(gòu)獨(dú)立操作。這實(shí)際使管理與操作分屬兩個(gè)相互對(duì)立的部門(mén)。如商業(yè)銀行分行的個(gè)人金融部負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)管理個(gè)人信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品，并將任務(wù)指標(biāo)分配給各支行，最后由支行將指標(biāo)落實(shí)到每一個(gè)信貸人員即客戶經(jīng)理頭上。
這種管理模式是我國(guó)商業(yè)銀行較為典型的一種管理方式。在這種管理模式下，往往會(huì)產(chǎn)生很多操作風(fēng)險(xiǎn)，主要有人員道德風(fēng)險(xiǎn)、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)、貸后管理風(fēng)險(xiǎn)和信息不共享風(fēng)險(xiǎn)。
(一)人員道德風(fēng)險(xiǎn)
主要是指銀行貸款經(jīng)辦人員由于個(gè)人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不賓實(shí)，誤導(dǎo)貸款審批人。有的經(jīng)辦人員甚至為了完成指標(biāo)，不惜幫助不能達(dá)標(biāo)的客戶達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)，如編造客戶收入證明、抵押品做假等，或者接受借款人的一些虛假材料，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，不僅造成了極壞的社會(huì)影響，更埋下了不少隱患。
(二)貸款審查風(fēng)險(xiǎn)
貸款審查是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過(guò)程中，經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，警惕性不高，對(duì)借款人的真實(shí)身份、收入情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對(duì)相關(guān)材料的真實(shí)性、合法性審查不嚴(yán)，流于形式。對(duì)有瑕疵的材料沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查核實(shí)。雖然支行也有盡職調(diào)查員，但與支行整體的業(yè)績(jī)考核是捆綁考核的，因此有時(shí)支行會(huì)為了完成指標(biāo)而放松盡職調(diào)查，使之流于形式。有的支行為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額等目的，采取競(jìng)相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡(jiǎn)化手續(xù)，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。
另一方面，由于沒(méi)有一個(gè)完善的社會(huì)信用體系，貸款審查手段單一，銀行間信息溝通不暢，銀行對(duì)借款人情況的了解十分有限，加上全社會(huì)沒(méi)有形成講信用的風(fēng)氣。這就導(dǎo)致有的借款人偽造收入證明，或者用一份收入證明在不同的銀行同時(shí)貸款，甚至到異地銀行貸款，而銀行對(duì)這些情況無(wú)法核實(shí)，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。
(三)貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)
大部分商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的貸后管理參照公司類(lèi)貸款的貸后管理模式，要求對(duì)每筆貸款定期檢查、報(bào)告。而個(gè)人住房貸款具有客戶分散、數(shù)量眾多等特點(diǎn)。隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和飛速發(fā)展，一個(gè)基層行往往有成百上千個(gè)客戶，客戶數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類(lèi)貸款客戶的數(shù)量，如果沿用公司類(lèi)貸款的貸后管理辦法，根本無(wú)法及時(shí)了解貸款客戶經(jīng)濟(jì)及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行就不能及時(shí)采取防范措施避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
(四)信息不共享的風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行管理水平不高，更缺乏消費(fèi)信貸方面的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)同一個(gè)借款人的信用信息資料分散在各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)，而且相當(dāng)一部分資料尚未上機(jī)管理，難以實(shí)現(xiàn)信息資源共享。通常，僅僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策，對(duì)個(gè)人的信用調(diào)查基本上依賴于借款人的自報(bào)及其就職單位的說(shuō)明，對(duì)借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會(huì)活動(dòng)及表現(xiàn)，有無(wú)違法紀(jì)錄，有無(wú)失信情況等缺乏正常程序和渠道進(jìn)行了解征詢，導(dǎo)致銀行和客戶之間的信息不對(duì)稱。
二、“貸款中心”模式
“貸款中心”模式為“支行受理，中心運(yùn)作”的管理模式，既由經(jīng)辦行對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)、受理業(yè)務(wù)，將相關(guān)貸款申請(qǐng)資料通過(guò)影像傳送系統(tǒng)發(fā)送給個(gè)人住房貸款中心，由“貸款中心”負(fù)責(zé)對(duì)每單貸款合同進(jìn)行集中審查，最后統(tǒng)一與客戶簽定合同，辦理中介服務(wù)等，并集中對(duì)貸款進(jìn)行貸后管理。
這種類(lèi)似于事業(yè)部的管理模式，使風(fēng)險(xiǎn)管理與產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)分離。隨著對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理能力的提高，銀行可以在很大程度上減少內(nèi)部的操作風(fēng)險(xiǎn)，抑制外部風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)張，在業(yè)務(wù)發(fā)展上取得更大的主動(dòng)性。
(一)規(guī)模經(jīng)營(yíng)
鑒于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有客戶分散、數(shù)量眾多的特點(diǎn)，商業(yè)銀行各分支機(jī)構(gòu)各自為政，分散經(jīng)營(yíng)的方武已不適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求。而“貸款中心”作為專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的審批與管理，可以實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、集約化的經(jīng)營(yíng)，可以把有限的人力資源整合起來(lái)，集中辦理個(gè)人住房貸款的調(diào)查、審批、發(fā)放、貸后管理等全過(guò)程，提高了工作效率，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?jīng)營(yíng)。并且集中管理也可以使“貸款中心”的經(jīng)辦人員積累大量經(jīng)驗(yàn)，可以更快、更全面地發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)開(kāi)展中的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，避免損失。
(二)有效的由控機(jī)制
從理論上講，內(nèi)控機(jī)制是商業(yè)銀行為防范金融風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)資本安全采取的一種自律行為。它通過(guò)銀行內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置和分工，使各部門(mén)之間、人員之間相互聯(lián)系、相互制約，形成一套程序化、制度化的系統(tǒng)性、制度性安排，最終目的是實(shí)現(xiàn)各部門(mén)之間的權(quán)力制衡、相互監(jiān)督的動(dòng)態(tài)控制。銀行內(nèi)部實(shí)行審貸分離，形成平衡制約機(jī)制，以便明確職權(quán)和責(zé)任，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。貸款集中審批制度，大大提高了銀行信貸業(yè)務(wù)的科學(xué)化和規(guī)范化。
“貸款中心”模式改變?cè)械目?jī)效考核機(jī)制，避免了利益驅(qū)動(dòng)下的道德風(fēng)險(xiǎn)。各支行的營(yíng)銷(xiāo)人員雖然仍舊按業(yè)績(jī)考核，但貸款的審批發(fā)放權(quán)不由自己掌控。只能通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)更多質(zhì)量好的客戶爭(zhēng)取通過(guò)“貸款中心”嚴(yán)格的科學(xué)的審批。同時(shí)“貸款中心”采用系統(tǒng)隨機(jī)分配貸款審批單據(jù)，減少營(yíng)銷(xiāo)員與審批員內(nèi)部勾結(jié)的幾率。另外再配合一些適當(dāng)?shù)耐獠考s束，如對(duì)審批員和高級(jí)審批經(jīng)理實(shí)行問(wèn)責(zé)制、責(zé)任連帶制等，也可以改變目前內(nèi)控機(jī)制形同虛設(shè)的被動(dòng)局面。如果某筆貸款合同事后發(fā)生不良貸款，則在認(rèn)定責(zé)任的時(shí)候，將8成的責(zé)任歸咎給審批人，營(yíng)銷(xiāo)人只占2成。這樣審批員就沒(méi)有必要冒風(fēng)險(xiǎn)或放松審批條件，反而會(huì)更嚴(yán)格的按照審批制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。
(三)信息資源共享
“貸款中心”集中管理，可以使銀行在依靠社會(huì)個(gè)人信用制度和信用征信系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，從跟蹤、監(jiān)控入手，建立一套消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制。加強(qiáng)貸款后的定期或不定期的跟蹤監(jiān)控，掌握借款人動(dòng)態(tài)，對(duì)借款人不能按時(shí)償還本息情況，或者有不良信用記錄的，列入“問(wèn)題個(gè)人黑名單”加大追討力度，并拒絕再度借貸。
(四)統(tǒng)一科學(xué)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
“貸款中心”模式有利于銀行根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和發(fā)展戰(zhàn)略，建立一套個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，并以此作為審批放貸的基本標(biāo)準(zhǔn)，使之從源頭上發(fā)揮防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用。個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系是消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，銀行可以根據(jù)個(gè)人信用狀況建立統(tǒng)一科學(xué)的貸款審批標(biāo)準(zhǔn)。如信用累積分達(dá)到一定數(shù)額，個(gè)人消費(fèi)貸款、按揭貸款利率在可行范圍內(nèi)可適當(dāng)下?。粋€(gè)人貸款擔(dān)?？筛鶕?jù)信用狀況等調(diào)整。
