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序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準(GB/T 4754—2002)分類方法，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動。
近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資，房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣，迅速冒出來，急速增長。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場競爭更加激烈，在激烈的市場競爭中，企業(yè)要尋找發(fā)展的機會，就必須對企業(yè)、行業(yè)進行分析。目前，學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多，但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進行分析相對較少，本文收集官方數(shù)據(jù)對目前房地產(chǎn)行業(yè)進行詳細分析，通過分析有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行了解，也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進行科學(xué)分析。
1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中起重要作用，是增強國民經(jīng)濟和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動經(jīng)濟的增長
投資、消費、進出口三項是國民經(jīng)濟增長的發(fā)動機，而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費、進出口三大增長發(fā)動機的主要拉動力量。我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2007年，房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元，年均增長24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元，年均增長14.76％；高于年均國內(nèi)生產(chǎn)總值12.8％的增長速度。房地產(chǎn)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動消費對GDP 的拉動，1998—2007年，房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%，近十年平均比重為4.49%，在國民經(jīng)濟中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長對比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重見表1。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動性對經(jīng)濟增長的貢獻
房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟增長外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過前向效應(yīng)帶動建材、冶金、機械制造、金融等產(chǎn)業(yè)，通過后向效應(yīng)帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達1.416，其中對金融保險業(yè)和商業(yè)的帶動效應(yīng)最大，為0.145，兩者并列第一，而對建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0.094，居第二，與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達國家均值相近。所以，當經(jīng)濟發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強這一特點來拉動經(jīng)濟增長。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構(gòu)建社會主義和諧社會主要內(nèi)容之一就是民生問題，而住房問題是重要的民生問題，直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè)，解決人民住房緊張的問題，是關(guān)系國計民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年，全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。
1.4 房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻不斷加大
財政收入是衡量政府財力的重要指標，政府在社會經(jīng)濟活動中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量，很大程度上決定于財政收入的充裕狀況。財政是為了滿足社會公共需要，彌補市場失靈，以國家為主體參與的社會產(chǎn)品分配活動。它既是政府的集中性分配活動，又是國家進行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國家財政收入的主要來源，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加，從1998年的139億元快速增長到2007年的1660億元，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財政收入比重由1.41%上升到3.24%，對財政收入的貢獻不斷加大，在財政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財政收入比重見表3。
2 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代改革開放起，經(jīng)過三十年的發(fā)展，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長，隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。
2.1 投資方面
房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元，逐年增加至2006年的25289億元，增長率高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長為2007年的18.42%，增長5.7個百分點，詳見表4。從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟適用房所占比重直降，從1997年的13.4%下降為4.5%，尤其是2000—2007年的七年間，更是下降達15.7%；辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。表4為1997—2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資對比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。
信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。從1997年起國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長為2007年的79.56%，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。但國內(nèi)貸款額自1997年以來持續(xù)增大，2007年超過7000億元，為1997年的近8倍，是1997年以來的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源見表6。
2.2 銷售方面
銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升，2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍，達到77355萬平方米，其中：住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長到2007年的70136萬平方米，增長了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元，為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。
房價大幅攀升。1997—2007年全國商品房價格，年均增長187元。2004年、2005年全國商品房平均房價大幅攀升，1年增長400元/平方米左右。商品房價格從1997年到2005年增長了1171元，其中2004年和2005年增長了809元/平方米，占69％。2007年較2006年增長了497元/平方米，占1997年以來商品房價格增長的27%。商品房價上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤，同時宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場；而我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強了房地產(chǎn)商的市場力量，提高了他們進行壟斷定價的能力，進行產(chǎn)品定價時更多的是基于消費者的保留價格而攫取盡可能多的消費者剩余，這是當前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因。全國商品房屋平均銷售價格見表8。
2.3 開發(fā)方面
開發(fā)規(guī)模快速增長。2007年全國房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米，增加了191333萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見表9。
2.4 區(qū)域發(fā)展
東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟發(fā)達、資金相對寬裕，城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高，這些優(yōu)勢使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國的55.6%，竣工房屋面積東部省份占全國的54.3%，均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少，土地價格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇，一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化仍然處于初級階段，因此存在著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持，西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展正在享受著高速增長的回報。2007年全國分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對比見表10。
3 結(jié) 論
近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動經(jīng)濟增長、帶動性影響經(jīng)濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高；銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房價大幅攀升；開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過本文可有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行了解，也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進行科學(xué)分析，本文總結(jié)出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做參考。
參考文獻：
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中圖分類號:F293.3文獻標識碼：A
1.攸縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2007—2012年，攸縣房地產(chǎn)開發(fā)投資以10%的比例態(tài)勢遞增，總投資額達30.12億元，房地產(chǎn)開發(fā)項目59個，新建商品住宅246萬m2。2012年，攸縣商品房在建項目29個，在建面積109.8萬m2，同比增長28.96%；新開工面積35.11萬m2，同比負增長7.55%；竣工面積18.06萬m2，同比增長187%，房地產(chǎn)總投資14.23億元。全年共辦理各類房屋登記9292宗，登記面積347.97萬m2；測繪房屋面積82.69萬m2。
2．攸縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題
2.1 房地產(chǎn)行業(yè)指標分析
1.房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標分析
（1）商品房銷售價格
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格持續(xù)增長，房價從08年的均價1700元急劇上升到12年的均價達2880元左右，銷售年均價漲幅均在10%以上，且增長率不斷升高。從總體上看，2008-2012年攸縣商品房銷售均價平均增幅12%，價格增長速度迅猛，說明攸縣房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)仍有較好的有效需求空間。
（2）商品房銷售面積
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格增長較快，消費需求旺盛，商品房銷售面積增長迅速，以年平均79.25%的增長速度持續(xù)快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資力度不斷加大，商品房銷售增勢強勁，預(yù)售行情持續(xù)看漲，房地產(chǎn)行業(yè)成為攸縣經(jīng)濟發(fā)展的新增長點。減除不具競爭力及不具開發(fā)能力的樓盤，攸縣2011年市場總供應(yīng)量在105萬m2左右。此外，攸縣商品房銷售面積雖然不斷增長，但增長率卻呈波動變化，并逐步趨于平均值，經(jīng)過前幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場會進入一個發(fā)展速度相對緩慢的時期，未來幾年內(nèi)房屋銷售面積的增長速度會減緩。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅
據(jù)統(tǒng)計，2012年攸縣房地產(chǎn)市場累計完成投資9.69億元，同比增長55.1%，其中住宅投資6.56億元。近年來，攸縣房地產(chǎn)投資力度不斷加大，投資額持續(xù)、快速增長，自2011年起，增幅超過同期GDP和固定資產(chǎn)投資額增幅。適度投資有利用拉動經(jīng)濟增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過快，將會使供給過量而導(dǎo)致供過于求。
（4）商品房銷售額與開發(fā)投資額
2008-2012年攸縣商品房銷售投資比除2008、2010年外都大于1，說明整體市場運營良好。2010年，由于世界金融危機的爆發(fā)所產(chǎn)生的后續(xù)影響及“國十條”的出臺，商品房銷售額增長速度較去年同期出現(xiàn)負增長，房地產(chǎn)市場進入觀望僵持期；然而與此同時，房地產(chǎn)投資速度卻繼續(xù)保持高速增長，10年投資額為09年投資額的1.3倍，表明市場供應(yīng)商對攸縣房地產(chǎn)市場保持增長的期望。
（5）新開工面積與施工面積
湖南省于2007年了《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》，在這個規(guī)劃中，攸州市已取代攸縣縣城，被列為長株潭城市群的6個區(qū)域次中心城市之一。在未來的3—5年，攸縣將撤縣建市，40萬人的未來城區(qū)正在迅速壯大，屆時攸縣將成為湘東南經(jīng)濟開發(fā)帶和長株潭經(jīng)濟圈東南部的中心城市。在此背景下，攸縣房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，商品房新開工面積占施工面積比重不斷增加。
（6）施工面積與竣工面積
根據(jù)行業(yè)情況，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因為施工面積反映了未來1-2年的現(xiàn)房供應(yīng)量，該值小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，則未來樓市可能供大于求。自從08年后，攸縣房地產(chǎn)市場一直處于短缺狀態(tài)，且比值逐年下降，可以預(yù)見，未來幾年內(nèi)，攸縣房地產(chǎn)市場對樓房的需求仍有很大的提升空間。
（7）銷售面積與竣工面積
該項指標能夠表現(xiàn)住房供求是否平衡，一般而言是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。由表看出，08-12年，攸縣的商品房竣工面積與銷售面積之比均小于1，表明供小于求，攸縣房地產(chǎn)市場正處于不飽和狀態(tài)，住房供求指標并不十分合理。
2.房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)均衡分析
（1）商品房價格增幅與GDP增幅
房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場的核心問題，根據(jù)成熟的房地產(chǎn)市場的行業(yè)經(jīng)驗，通常情況下，房價的增幅應(yīng)與GDP的增幅相接近。2008-2012年攸縣GDP增幅均值為14.44%，房價增幅均值為11.8%，其比值為1.22。這是由于中國較晚實行住房體制改革，致使商品房供應(yīng)受到單位福利分房的影響，未能形成合理的供求平衡。房地產(chǎn)市場初步形成之后，住房供應(yīng)量大幅增長，居民住房消費需求得到充分釋放。結(jié)合攸縣GDP增長的實際情況，房價增長率與GDP增長率的比值為1.22，說明了房價大幅增長是有經(jīng)濟基礎(chǔ)支撐的。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資額、社會固定資產(chǎn)投資額與GDP
根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%~35%是合理區(qū)間，若超過35%，則有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱。房地產(chǎn)投資占GDP比重約為10%左右是合理范圍，若超過10%，沒有需求支撐，也會出現(xiàn)供過于求的局面。攸縣的房地產(chǎn)投資占GDP和固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)偏低，均未達到合理范圍，說明攸縣房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處于起步階段。但是房地產(chǎn)投資額在GDP和固定資產(chǎn)投資中所占比重正在不斷增長，說明攸縣房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展的上升階段，整個市場具有較大的擴展性。
（3）房價與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入
自2009年起，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈上升勢頭，但增長幅度較小。房價增長率雖然也是持續(xù)增高，但仍然低于可支配收入增長率，消費者的需求能夠得到較大的滿足，說明房地產(chǎn)市場仍處于健康發(fā)展的狀態(tài)。
2.2 攸縣房地產(chǎn)業(yè)問題小結(jié)
1.房地產(chǎn)市場體系仍不完善。
迄今為止，攸縣沒有真正意義上的品質(zhì)樓盤，大部分樓盤品質(zhì)不高，住宅市場缺少一個有號召力的品牌樓盤。一方面是因為攸縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)水平普遍較低，開發(fā)實力不夠，除少數(shù)企業(yè)，80%的開發(fā)公司由于缺少資金、人才和開發(fā)經(jīng)驗，把握市場和抗擊市場風(fēng)險的能力很弱，整個房地產(chǎn)市場缺少品牌化、規(guī)模化、集團化的開發(fā)企業(yè)。另一方面是由于開發(fā)資金較少，很多房地產(chǎn)項目操作不規(guī)范，特別是缺乏資金的項目往往進度一拖再拖，樓盤建設(shè)進度落后，為了資金回籠，樓盤及早上市，許多項目后期建設(shè)馬虎了事，品質(zhì)難以提升。
3.有效供應(yīng)不足，難以滿足消費需求。
目前攸縣房地產(chǎn)市場最突出的問題就是商品房有效供應(yīng)不足，難以滿足消費者日益增長的需求。雖然攸縣房地產(chǎn)市場目前處于不飽和狀態(tài)，但是商品房庫存也越來越大，2012年，商品房庫存達到了58.88萬平方米、5946套（其中住宅為3105套），積壓資金達到近20億元。
4.企業(yè)規(guī)模不大，難以抵御風(fēng)險。
企業(yè)資質(zhì)等級普遍不高、抗風(fēng)險能力差。目前攸縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有29家，其中具有三級開發(fā)資質(zhì)的28家，具有四級開發(fā)資質(zhì)的1家，全縣沒有一家二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。大多數(shù)企業(yè)規(guī)模較小、競爭力較差，整體水平偏低，抵御風(fēng)險、應(yīng)對經(jīng)濟沖擊的實力較弱，一旦遭遇房價過低、房屋積壓過多、資金周轉(zhuǎn)停滯等問題，企業(yè)很有可能面臨倒閉、出現(xiàn)“爛尾樓”等一系列不安定的社會問題。
參考文獻：
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對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用的房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，需要充足的資金來支持其運行和發(fā)展，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和我國房地產(chǎn)業(yè)融資體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴竣的挑戰(zhàn)。每個房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都面臨著如何解決資金瓶頸的重大問題。只有有效的解決房地產(chǎn)融資困難的問題，才能促進房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展。
一、目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)業(yè)融資難度大
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)普遍存在融資難度大的問題，特別是國家121文件發(fā)出后，銀行利率提升，房地產(chǎn)企業(yè)將面對銀行緊縮銀根的融資困難，而這更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。121文件的出臺不僅使開發(fā)資質(zhì)低的小開發(fā)商和項目公司受到影響，就連盲目擴張的大開發(fā)商也在一定程度上受到?jīng)_擊和資金鏈斷裂的威脅。
（二）缺乏完善的房地產(chǎn)金融體系
在我國，多層次的、系統(tǒng)的房地產(chǎn)金融體系目前還沒有形成，面臨著擔(dān)保機構(gòu)、投資機構(gòu)、專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位嚴重的現(xiàn)象；房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系還沒能做到獨立有效；多元化、系統(tǒng)化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系的缺乏等，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)金融面臨風(fēng)險。
（三）可利用的融資渠道單一
目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。但正是由于這種單一的融資現(xiàn)狀，在支持房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也使得整個銀行系統(tǒng)要承擔(dān)期房貸款帶來的問題、承擔(dān)假按揭貸款的風(fēng)險、市場和法律等各種風(fēng)險。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
（一）房地產(chǎn)金融市場不完善
房地產(chǎn)金融市場的完善，對于促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著積極的作用。但是目前121文件的出臺造成房地產(chǎn)業(yè)融資壓力加重，雖然房地產(chǎn)信托在迅速發(fā)展，但還是不能達到房地產(chǎn)業(yè)的融資要求。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀政策的調(diào)控和限制下，只有少數(shù)房地產(chǎn)公司在證券市場上市融資，缺乏一定量的資金的支持，無法保證資金運行的質(zhì)量。
（二）房地產(chǎn)自身管理不到位
我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行的貸款，由于市場競爭加劇，利潤空間壓縮，造成資金的自我積累能力下降。并且，大多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立相應(yīng)的財務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險控制機制，財務(wù)利用率低下。加之管理者競爭意識薄弱，對于國外資本大量涌入，沒有制定正確的應(yīng)對措施。這些現(xiàn)象都極易造成房地產(chǎn)業(yè)面臨金融風(fēng)險。
（三）缺乏國家法律法規(guī)的有效監(jiān)管
近些年來，房地產(chǎn)業(yè)競爭愈演愈烈，面對不斷降低的利潤空間，房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險也越來越大，加上房屋空置率長期居高不下，造成房地產(chǎn)業(yè)的潛在問題在金融風(fēng)險的威脅下更加容易爆發(fā)。對于這些問題，我國有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)還沒有完善、形成系統(tǒng)，因此在實施過程中會比較困難，對于有效規(guī)范、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié)發(fā)展還沒能發(fā)揮太大作用，也使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
（四）缺乏專業(yè)的資金運作人才
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，也還沒形成較大的規(guī)模，特別是在人才培養(yǎng)上還未得到充分的重視。房地產(chǎn)需要大量資金的運作貫穿始終，并且它本身也存在著一定的風(fēng)險，這就需要有具備財務(wù)、法律、營銷等方面知識的專業(yè)人才來運作這些資金，防范經(jīng)營風(fēng)險。但是我國在這方面的人才培養(yǎng)上投入不足，致使這方面的人才還很缺乏。
三、改善房地產(chǎn)融資問題的策略
（一）加強政府政策扶持和法規(guī)建設(shè)
房地產(chǎn)是一個需要大量資金，并具有高風(fēng)險的行業(yè)，需要政府投入足夠的政策扶持，政府可以通過制定有效的政策措施，直接或間接的對其進行調(diào)控，如對低收入階層提高首付抵押擔(dān)保、提供房地產(chǎn)低息貸款政策等。同時也應(yīng)完善房地產(chǎn)金融方面的立法，如將《證券法》《保險法》等不利于房地產(chǎn)金融發(fā)展的條例加以修改等，有效的規(guī)范房地產(chǎn)市場運作，促進房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。
（二）完善房地產(chǎn)業(yè)的自身管理機制
學(xué)習(xí)國外先進的管理理念，結(jié)合我國目前房地產(chǎn)業(yè)的實際情況，完善房地產(chǎn)自身的管理機制。優(yōu)化自身的組織結(jié)構(gòu)，使其向扁平化結(jié)構(gòu)發(fā)展，并建立健全的內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)；實施有效的內(nèi)部控制機制，完善內(nèi)部審計，加強對財務(wù)的管理，提高財務(wù)的利用效率；建立風(fēng)險預(yù)警和風(fēng)險規(guī)避機制；同時，加強對房地產(chǎn)財務(wù)信息的披露。
（三）使用多種融資方式
在融資方面，國外有許多先進的方式值得借鑒，我國也應(yīng)該進一步完善房地產(chǎn)融資市場，建立多種融資渠道，比如：①發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，通過信托產(chǎn)品的深化開發(fā)，達到降低投資風(fēng)險提高收益的目的；②發(fā)行房地產(chǎn)債券，面向社會融資；③與金融保險業(yè)合作，推進房地產(chǎn)業(yè)與保險業(yè)的結(jié)合，共同進行房地產(chǎn)開發(fā)；④開展租賃融資，在建設(shè)前與租戶簽訂長期的合同；⑤實施海外融資。
（四）增加在人才培養(yǎng)上的投入
房地產(chǎn)投資本身是一個專業(yè)化很強的領(lǐng)域，它需要有專門的人才，特別是需要有具備財務(wù)、法律、營銷等方面知識的多技能型人才。企業(yè)應(yīng)當格外注重這方面人才的培養(yǎng)，投入資金對他們進行專業(yè)化的培訓(xùn)，同時實施有效的激勵機制，這樣有利于激發(fā)他們的積極性，提高工作效率，減少不必要的風(fēng)險。
四、結(jié)束語
我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要，有逐步成為我國經(jīng)濟發(fā)展新的支柱產(chǎn)業(yè)的趨勢。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，還存在諸多的問題，我國政府應(yīng)當進一步加強對房地產(chǎn)的政策扶持和完善相應(yīng)法律法規(guī)的建設(shè)。同時房地產(chǎn)業(yè)也該注重自身的建設(shè)，加強內(nèi)部管理，提高對專業(yè)人才培養(yǎng)的力度。
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在當前的經(jīng)濟大發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空前壯大，并逐漸走向低端項目和高端項目的兩極分化。這就意味著中國一部分房地產(chǎn)企業(yè)需要努力開拓新的市場，尋求新的發(fā)展。而房地產(chǎn)作為海外投資風(fēng)險最大的行業(yè)之一，其海外投資必須十分慎重，因此，對于其投資主體所在區(qū)域、投資進入模式的研究也尤為重要。
一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)集一體的行業(yè)，主要包括：對國有土地使用權(quán)的出讓和對房地產(chǎn)的開發(fā)以及再開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營活動；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管。房產(chǎn)市場則是指從事房產(chǎn)和土地的出售、租賃、買賣以及抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的基本條件，并可以帶動很多產(chǎn)業(yè)例如建筑業(yè)、建材工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。通過市場機制，房地產(chǎn)市場可以及時地實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，同時可以提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，并且可以促進對房地產(chǎn)資源的有效配置以及房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)，是整個房地產(chǎn)市場體系中最具有代表性，同時也是最重要的部分，在整個房地產(chǎn)市場體系中處于主體地位。
圖1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成
由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品得獨特性質(zhì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的國際化經(jīng)營具備較其他行業(yè)有許多不同。在進行國際化經(jīng)營時我們需要充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異的特性，體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.區(qū)域的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置具有不可移動性和固定性，所以特定的消費者只會在特定的市場區(qū)域內(nèi)來選擇房地產(chǎn)商品，就造成了在不同市場區(qū)域內(nèi)所供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以互相替代或是競爭的現(xiàn)狀，因而房地產(chǎn)市場較難形成統(tǒng)一，于是也就不存在統(tǒng)一的市場競爭和市場價格，每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場也會出現(xiàn)具有各自比較獨特的發(fā)展態(tài)勢。
2.消費的需求差異。在這種經(jīng)濟發(fā)展大背景下，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求日趨多樣化，通常會綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)的質(zhì)量、房屋周圍的環(huán)境、房屋的物業(yè)管理水平、住宅周邊的公共服務(wù)設(shè)置的建設(shè)程度以及社區(qū)文化等多種因素進行需求選擇，導(dǎo)致房地產(chǎn)客戶群體的需求具有很大的差異性。
3.價格的差異。價格差異過大是房地產(chǎn)商品的最大的特點。以上海、廣州的房地產(chǎn)商品為例，2009年北京、上海和廣州的商品住宅的均價之間差別在2~3倍之間，而他們的均價均高出全國商品住宅的平均價格。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的以上三個主要特點在一定程度上決定了房地產(chǎn)對外投資的方式選擇。例如與制造業(yè)相比，正是因為房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性的特點所決定的它不可能像制造業(yè)產(chǎn)品一樣選擇出口的進入模式。結(jié)合目前中國房地產(chǎn)市場吸收外資以及房地產(chǎn)對外投資的現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)業(yè)國際化經(jīng)營以對外直接投資為主體。
二、中國房地產(chǎn)FDI的國際環(huán)境分析
近幾年的整個國際經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)著非常明顯的特點。首先，全球經(jīng)濟的增長腳步變緩，同時各國的經(jīng)濟增長非常不平衡。特別是2007年下半年開始爆發(fā)的美國次貸危機以來，隨之而來的全球性質(zhì)的經(jīng)濟危機的持續(xù)影響使得世界主要工業(yè)國家經(jīng)濟增長都遭到重創(chuàng)。其次，中國幾年來的經(jīng)濟增長速度引起了世界上其他各國的關(guān)注。而世界上的部分發(fā)達國家和發(fā)展中國家卻表現(xiàn)平平，所以這就造成了在發(fā)展速度上的兩極分化的現(xiàn)象日趨嚴重。當然，世界經(jīng)濟形勢的跌宕起伏和中國強勁崛起，將會給中國企業(yè)當然包括房地產(chǎn)業(yè)提供了一個很好的對外直接投資的機會。最后，為實現(xiàn)對有關(guān)資源的全球配置，世界各國對各自的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，對產(chǎn)業(yè)進行升級。經(jīng)濟全球化的具體表現(xiàn)是：在貿(mào)易各國之間，跨國商品與服務(wù)類交易在不斷地擴大，同時資本的流動和技術(shù)的傳播在不斷地增加。除此之外，在經(jīng)濟全球化的進程中，對外直接投資的機遇對每一個國家來說都是相同并且日益增加的。針對這一國際現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)更要利用中國加入世界貿(mào)易組織和部分國家房地產(chǎn)業(yè)市場全面開放的機會，積極穩(wěn)妥并且大膽地走出去，進入跨國企業(yè)全球貿(mào)易體系，通過對外直接投資這一渠道和資源的相對優(yōu)勢來尋求對自己更加有利的投資區(qū)域，使房地產(chǎn)業(yè)價值鏈得以在全球范圍內(nèi)實現(xiàn)優(yōu)化重組和配置。
三、中國房地產(chǎn)國際化的發(fā)展現(xiàn)狀
從2004—2009年，中國房地產(chǎn)對外直接投資規(guī)模的總體趨勢在不斷擴張，從對外直接投資流量來看，2004年對外直接投資流量為851萬美元，2009年對外直接投資流量為9.3814億美元，年平均增長率為21.85%，從對外直接投資存量上來看，2004年對外直接投資存量為2.0251億美元，2009年為53.4343億美元，年平均增長率為507.72%。其中2008年受全球經(jīng)濟危機的影響，中國房地產(chǎn)對外直接投資的流量與存量均存在下降，但是2009年整體又恢復(fù)大幅度上升趨勢。
但是，從全國對外直接投資的流量的行業(yè)分布來看，除了2008年中國房地產(chǎn)業(yè)對外直接投資因為受到全球金融風(fēng)暴的影響外，雖然中國房地產(chǎn)對外直接投資凈額雖然基本呈現(xiàn)上升趨勢，但是占中國對外直接投資總凈額的比例中偏小。房地產(chǎn)對外直接投資還有很大的發(fā)展空間。
2009年中國房地產(chǎn)業(yè)對世界主要經(jīng)濟體的直接投資分布中，對香港地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為40.8418億美元，占對香港全部行業(yè)直接投資存量的2.4%；對歐盟房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為8 800萬美元，占對歐盟全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對美國房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為4 592萬美元，占對美國全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為1.64164億美元，占對澳大利亞全部行業(yè)直接投資存量的2.8%；對俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為7.1339億美元，占對俄羅斯所有行業(yè)直接投資存量的32.1%；對東南亞國家聯(lián)盟的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為5 971萬美元。占對東南亞國家聯(lián)盟全部行業(yè)直接投資存量的0.6%。全部看來，中國房地產(chǎn)業(yè)對外直接投資主要集中在香港地區(qū)，其次是俄羅斯，是對俄羅斯直接投資行業(yè)存量分布最多的行業(yè)。再次是澳大利亞地區(qū)，是對澳大利亞直接投資行業(yè)存量分布第二多的行業(yè)。
四、中國房地產(chǎn)業(yè)FDI特點及發(fā)展存在的問題
由以上可以看出，中國房地產(chǎn)企業(yè)FDI的區(qū)位分部不均衡，表現(xiàn)出相對集中的特點。如圖2所示，中國房地產(chǎn)業(yè)對避稅地香港地區(qū)FDI存量占全部房地產(chǎn)業(yè)FDI存量的76.4%以上。當然，這與中國FDI整體集中在中國香港、開曼群島和英屬維爾京群島這世界主要三大避稅地的現(xiàn)狀分不開。中國房地產(chǎn)業(yè)FDI第二集中地是俄羅斯，對俄羅斯FDI存量占房地產(chǎn)總FDI存量的13.35，這在很大程度上歸結(jié)于俄羅斯近幾年以每年5%的經(jīng)濟增長速度，俄羅斯的經(jīng)濟高速增長導(dǎo)致有購買力的階層對新建住宅的高需求，從而使得俄羅斯房地產(chǎn)市場進入活躍期。但是這種對某一地區(qū)過度集中的房地產(chǎn)投資格局在長遠利益上看不是非常利于中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化經(jīng)營的發(fā)展，并且會在一定程度上對中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化發(fā)展帶來不利的影響，主要表現(xiàn)在三個方面：（1）中國房地產(chǎn)業(yè)FDI區(qū)域的過分集中而導(dǎo)致的自相競爭。房地產(chǎn)業(yè)FDI的目的在于更好地利用世界的市場和資源來促進企業(yè)自身的發(fā)展，自相競爭對中國房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展沒有好處；（2）不利于房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的分散。當中國與東道國發(fā)生政治沖突或者東道國發(fā)生經(jīng)濟危機時，房地產(chǎn)商品作為不可以移動的商品必然會造成眾多的國內(nèi)企業(yè)的投資失敗，更為嚴重的是這種失敗在一定程度上會對國內(nèi)經(jīng)濟造成一定的連鎖反應(yīng)；（3）不利于中國房地產(chǎn)企業(yè)比較優(yōu)勢的發(fā)揮。再者，從各項指標可以看出，中國房地產(chǎn)的國際化發(fā)展還處在初期水平。中國2009年房地產(chǎn)FDI合同額僅占世界房地產(chǎn)FDI合同額的1.3%。并且即使在國內(nèi)算是技術(shù)實力比較雄厚的大型的房地產(chǎn)企業(yè)在其進行跨國經(jīng)營的過程中依然主要是依靠其低廉的勞動力優(yōu)勢而不是技術(shù)優(yōu)勢。從整體層面上看中國房地產(chǎn)FDI目前還存在著如下的問題：
1．缺乏成本優(yōu)勢。與制造業(yè)相類似，中國的房地產(chǎn)企業(yè)在國際化經(jīng)營過程中的比較優(yōu)勢為成本優(yōu)勢，造成這種優(yōu)勢的原因在于國內(nèi)勞動力的低成本和對整個工程技術(shù)管理的低成本。然而由于近年來逐漸發(fā)展的國際經(jīng)濟規(guī)則的制約，中國的這種比較優(yōu)勢的發(fā)揮受到很大程度的制約。在國際經(jīng)濟規(guī)則當中明確地對勞動力的國際間流動作出限制。針對這一限制中國的制造業(yè)選擇通過大量生產(chǎn)制造流動性強的產(chǎn)品還弱化這一限制，然而對于房地產(chǎn)業(yè)來說 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點是缺乏流動性，正是房地產(chǎn)產(chǎn)品的這一特點對房地產(chǎn)國際化經(jīng)營在目前受到制約。
2．缺乏咨詢服務(wù)能力。根據(jù)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的界定，當前的房地產(chǎn)業(yè)是集生產(chǎn)、技術(shù)和服務(wù)為一體的產(chǎn)業(yè)，而不僅僅只是房地產(chǎn)工程。然而由于中國的建筑管理體制的客觀原因?qū)е轮袊慕ㄖ┕ず驮O(shè)計各自單獨成體，這樣對施工和設(shè)計的認為隔離導(dǎo)致中國到目前為止還缺乏類似于國外的那種工程公司或者工程咨詢公司。也正是因為這種缺失從而導(dǎo)致中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化經(jīng)營過程中會面臨更多的由于國際化經(jīng)營經(jīng)驗以及人才的缺乏而導(dǎo)致的風(fēng)險。
3．缺乏足夠融資。就目前情況來看，中國房地產(chǎn)業(yè)的所現(xiàn)有的融資程度完全沒有達到國際上房地產(chǎn)FDI的需要水平。融資水平的缺乏主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，融資風(fēng)險抵押超過企業(yè)的承受能力，政府對房地產(chǎn)業(yè)融資的政策性支持太少，政府對融資的管理機制不夠完善等。
4．存在著語言及文化的障礙。語言和文化的差異是對中國企業(yè)跨國經(jīng)營造成制約的非常常見的因素，在與對方的溝通和談判、尤其是對客戶群的開發(fā)過程中會遇到障礙。
總的來說，中國的房地產(chǎn)跨國經(jīng)營之路才剛剛開始，而且此路非常漫長。在這條發(fā)展之路上需要得到政府以及企業(yè)自身的協(xié)助從而對各種制約因素進行克服。
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引言
近幾年隨著房地產(chǎn)投資熱度的快速升高，房價也在不斷上漲，己經(jīng)開始影響到人民生活水平以及國家經(jīng)濟金融體系的安全。住房價格除了關(guān)系到國家的發(fā)展和經(jīng)濟安全以外，還和人民的生活成本有很大的關(guān)系。我國人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國的基本國情出發(fā)，建立起具有中國特色的住房政策體系。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫現(xiàn)象的原因
1.1產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的直接原因
我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因就是房地產(chǎn)市場中的過度投機行為導(dǎo)致房價飛速上漲。房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場經(jīng)濟中占有很重要的地位，同時其中的投機行為也十分嚴重。主要由于土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，這些都在一定程度上助長了投機行為，使得市場中產(chǎn)生大量投機性泡沫。
房地產(chǎn)開發(fā)商使用各種方式地進行土地儲備，待一定時間后，高額價格轉(zhuǎn)讓他人，或?qū)ζ溥M行炒作，導(dǎo)致地價、房價飛漲。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市人口的擴充，城市化的加快，城市對土地的需求不斷增長，與土地本身的稀缺性的矛盾就會日漸明顯。土地在交易過程中不斷的轉(zhuǎn)手，增值，當這一增值過程超出其真實價值時，就會導(dǎo)致泛地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
1.2產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的間接原因
消費者的購房預(yù)期因素。當房地產(chǎn)商品價格由于某種原因上升時，消費者會推斷未來的價格繼續(xù)上升的可能性，需求會上升。而銷售者惜售，供給會下降。在這樣的供給需求變動下，價格上升，產(chǎn)生了泡沫的可能性。當價格下跌時，消費者會覺得價格還會有下跌的空間，需求會減少。而銷售者則會拋售房產(chǎn)，供給上升，這時市場中由于接收人少，價格會下跌。如此惡性循環(huán)便導(dǎo)致了泡沫現(xiàn)象。
房地產(chǎn)政策因素。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有主導(dǎo)地位，對促進國家經(jīng)濟起著極其重要的作用，我國政府在這方面也不斷出臺相關(guān)政策，以求我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國家出臺的各項購房鼓勵政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場高速增長。而這一政策導(dǎo)向在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目過量開發(fā)，不規(guī)范經(jīng)營導(dǎo)致的價格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問題，這一切都預(yù)示著泡沫的產(chǎn)生。
房地產(chǎn)過度投資因素。城市化的進程決定了房地產(chǎn)投資的進程，這樣的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)才是平衡合理的。然而房地產(chǎn)投資大幅度超前于城市化進程的幅度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)供大于求的問題，隨之也產(chǎn)生房價的劇烈波動，高空置率，大量的市場的投機行為，不規(guī)范的交易行為等問題。由于投資商對房地產(chǎn)的大量需求，房地產(chǎn)投資和投機者在市場中的比例會急劇升高，消費者的真實需求被投資和投機掩蓋，房地產(chǎn)投資大幅增長，地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越來越嚴重。
銀行信貸的不規(guī)范擴張因素。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中需要大量的資金支持，一般房地產(chǎn)發(fā)展的資金來源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級。大量的資金涌向房地產(chǎn)市場，又缺乏必要的風(fēng)險控制意識和手段，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
二、改善我國房地產(chǎn)發(fā)展的幾點措施
根據(jù)以上對我國房地產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象原因的分析，以下給出了幾點相應(yīng)的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調(diào)控力度、打擊遏制炒房行為。
2.1合理確定各類住房比例
加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時在稅收、資金等方面給予優(yōu)惠和支持，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)廠商參與廉住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)。對規(guī)劃中的商品房建設(shè)市場可以完全向開發(fā)商開放，對其開發(fā)的套型結(jié)構(gòu)不加限制，要特別注意商品房開發(fā)項目用地轉(zhuǎn)讓過程中的招投標活動的公開公平公正。
2.2加大宏觀調(diào)控力度
為了真正發(fā)揮杠桿作用，提高政策的能見度和可操作性，必須適當加大調(diào)控的力度和執(zhí)行強度。為此，政策制定時應(yīng)注意以下幾點：一是不可低估投機者承擔(dān)風(fēng)險的能力，在抑制投機方面稅收和差別利率應(yīng)該是最有效也是可控制的手段，只有嚴格執(zhí)行才能得到良好的投機抑制效果。二是房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時代將結(jié)束。在工人工資和原材料價格普遍相對較低的情況下，中國的房價高于很多發(fā)達國家，政府應(yīng)該對土地資源管理及稅收政策的調(diào)控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財政收入而犧牲國家的可持續(xù)發(fā)展，對于賣地收入和從房地產(chǎn)收取的各項稅收，要用來反哺該城市的新購房居民和住房困難戶。
2.3打擊遏制炒房行為
炒房是助推房價快速上漲的主要原因之一。對于國內(nèi)普通居民中的炒房者，要通過加大稅收力度遏制其炒房行為；對于國內(nèi)中小企業(yè)法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時，進一步向它們開放壟斷行業(yè)，制定各項政策鼓勵其發(fā)展主營業(yè)務(wù)；對于國際炒房者，要密切注意主要資金動向，中國人多地少，建筑用地更少，所以必須堅決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產(chǎn)調(diào)控迫切的需要政府能針對不同地區(qū)的房價提出差別化的政策，以實現(xiàn)政策的針對性和有效性，以免在調(diào)控中對應(yīng)調(diào)控對象調(diào)控效果不大，而對弱勢群體形成較大影響的現(xiàn)象。
三、結(jié)語
我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些承待解決的房地產(chǎn)泡沫問題。我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控必須從我國的基本國情出發(fā)，其內(nèi)容應(yīng)該包括但不限于：合理確定經(jīng)濟適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵開發(fā)商參與經(jīng)濟適用房和廉住房建設(shè)；加大稅收、差別利率、價格等杠桿對房市的宏觀調(diào)控力度和反哺力度；有針對性地遏制和打擊國際國內(nèi)各類炒房行為等。
參考文獻:
[1]盛松成,劉斌.經(jīng)濟發(fā)展對房價長期走勢的決定作用:基于中國及國際的比較分析[J].財貿(mào)經(jīng)濟,2007,(8).
近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的束縛，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)正成為推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要推動力量，并且在未來幾年里，房地產(chǎn)將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產(chǎn)開發(fā)理念，及時采取相關(guān)的對應(yīng)政策，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
一、我國當前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
中
國經(jīng)濟的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產(chǎn)市場也在經(jīng)濟的快速發(fā)展過程中得到迅猛發(fā)展。
（一）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展
2006年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，同比增長21.8%增幅比去年同期高出0.9個百分點，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長26.9%，增幅同比加快6.7個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個百分點。2006年，東，中西部地區(qū)得房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額分別高達12383.49億元，3524.21億元和3474.76億元，同比增長17.4%，30.8%和30.3%。中部地區(qū)投資增長最快，增幅分別高于東部地區(qū)13.6個百分點。東，中，西部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重分別為64%，17.8%和18.2%。今年一季度，東，中，西部地區(qū)同比增長24.3%，36.3%和29.3%。中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。
從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看，2006年，全國31個?。▍^(qū)，市）中有16?。▍^(qū)，市）的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平，增長居前的地區(qū)是內(nèi)蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長幅度在30%以上。其中，內(nèi)蒙古增速最為強勁，累計房地產(chǎn)開發(fā)投資增長超過一倍。上海和浙江投資增長5.6%和8.9%。
由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達21%左右。
（二）土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長
我國房地產(chǎn)土地開發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負增長后，2006年以來，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積開始大幅度反彈。2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積26606萬平方米，同比增長17.3%，比去年同期上升40.3個百分點。今年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬平方米，同比增長4.6%。[4]這一增長速度再現(xiàn)了2003年的高增長水平。國家新出臺的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。2006年，本年土地購置面積36791萬平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個百分點。
（三）國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強有力的支撐
2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計到位資金22764.27億元，同比增長29.8%。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長26.3%，為完成投資的兩倍。作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項所占比重超過50%，自2005年以來，兩者走勢發(fā)生了截然相反的變化，國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資增長的主要推動力，而定金及預(yù)收款的作用明顯減弱。
與定金及預(yù)收款下降形成鮮明對比的是，國內(nèi)貸款在經(jīng)歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升。今年以來，國內(nèi)貸款增速更是呈現(xiàn)大幅度反彈之勢，國內(nèi)貸款猛增44.9%，遠遠超過去年同期水平，強有力的國內(nèi)貸款支撐了房地產(chǎn)投資，與此同時，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。這不僅印證了金融對房地產(chǎn)市場的支撐作用，而且反映出國內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。在廣大居民購房信息不足，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿下降的局面下，國內(nèi)銀行為了順利收回前期已經(jīng)發(fā)放的開發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開發(fā)項目的順利完工和正常銷售。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2007年，資金來源中外資增速僅次于國內(nèi)貸款，利用外資總額102.63億元。
（四）供銷總量基本平衡
商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。全國商品房施工面積17.62億平方米，同比增長18.4%，商品住宅施工面積3.77億平方米，同比增長19.2%，商品住宅竣工面積2.51億平方米，同比增長8.9%，增幅比去年同期下降9.5個百分點，商品房竣工面積3.05億平方米，同比增長8.8%，增幅比去年同期下降9.8個百分點，商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長12%，商品房空置面積12355萬平方米，同比增長7.9%。其中，商品住宅空置面積6723萬平方米，東，中部分地區(qū)空置商品住宅同比呈負增長，40個重點城市中，有10個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。
（五）房地產(chǎn)價格持續(xù)上升
2006年全國商品房平均價格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結(jié)構(gòu)等因素）同比增長5.2%。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲6.8%。今年一季度新建商品住宅銷售價格漲幅在6.0上下波動。全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，比上季度高出0.3個百分點。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，廣州9.0%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東，中部地區(qū)商品房平均價格增幅憑險高于全國平均水平，西部地區(qū)商品房平均價格略有增長。有22個省商品房平均價格不同程度上升，40個重點城市中有32個城市商品住宅平均價格不同程度上升。商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導(dǎo)致房價的上漲；房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低位價格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價格上揚和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對經(jīng)濟適用房投資的減少。其次是市場內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質(zhì)的要求提高，推動高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價格；投資和投機性購房拉動；國家對房地產(chǎn)開發(fā)的“地根”，“銀根”縮緊，特別是對“地根”的減縮，影響消費者對房價的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預(yù)期，引以更多人跟風(fēng)；房地產(chǎn)市場中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場空間競爭的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。
（六）商品房需求依然旺盛
盡管2003年以來，各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長的動力。首先是國民經(jīng)濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來城鎮(zhèn)人均收入年均增長率8.95%，住宅價格平均增長率未3.82%。隨著收入的增長，生活水平的不段提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎(chǔ)和保障。
二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題
一、前言
自2000年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)有著突飛猛進的發(fā)展，速度驚人。遼寧省作為東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的省份，更是逐步以房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟的重要來源，在整個經(jīng)濟體系中具有舉足輕重的地位，對經(jīng)濟發(fā)展起著重要作用。
房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展能夠促進全省城市化進程，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為我省新增城市人口的安置問題提供有力保障。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)度大的特點，其直接相關(guān)和間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達50多個。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)居者有其屋，為人們提供數(shù)量更多、品質(zhì)更高的住房，充分滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住要求，對于促進全省經(jīng)濟增長起著至關(guān)重要的作用。
二、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況
遼寧省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額，從2003年到2012年，只有2004年同比增長45%以及2008年增長37.6%增幅較大之外，其余各年份增長態(tài)勢相對溫和。到2012年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)國有總承包以及專業(yè)承包企業(yè)已達到301個，開發(fā)投資額已經(jīng)達到將近5000億元，新增開發(fā)面積達到了12444.3萬平方米。從總體情況來看，住宅房地產(chǎn)投資的發(fā)展狀況是相對最穩(wěn)定的。然而，房地產(chǎn)年竣工面積的增長同時帶動了房地產(chǎn)行業(yè)供給的不斷增加，土地等原材料的價格上漲導(dǎo)致竣工房屋造價一路上漲，目前每平方米造價成本達到2713元。作為商品房最重要組成部分的住宅，在2004年以后銷售面積比例占總數(shù)的90%，銷售金額占總金額的85%。這種情況表明，居住需求是購房需求最主要的因素。遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于自籌和其他相關(guān)渠道，貸款只占20%的比例，外商對遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額也在逐步上漲。2000年，外商投資在我省房地產(chǎn)投資金額占57%，到了2012年，這一比例上漲到90%。
（二）遼寧省與全國發(fā)展比較分析
作為東三省中的經(jīng)濟大省，遼寧省在2000年、2004年及2008年的房地產(chǎn)業(yè)投資額遠遠高于全國整體水平。金融危機的來臨，對全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都造成了一定程度的沖擊，使得全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有所下降。但是遼寧省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然呈現(xiàn)增長的趨勢，遼寧省每年的房地產(chǎn)新開發(fā)面積在全國新開發(fā)總面積中占5%―6%的比重，而且每年都有所增加，呈穩(wěn)步增長的趨勢。由此看來，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平要優(yōu)于全國整體水平。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積在全國增長大環(huán)境中優(yōu)勢明顯，增長幅度高于全國平均水平32個百分點。到了2011年，遼寧省土地購置面積及購置費用增長趨勢跟全國平均水平基本持平。
遼寧省的商品房銷售量增長趨勢只有在2002年和2003年比全國增長速度稍緩慢， 其余各年份基本與全國發(fā)展態(tài)勢保持一致。即便是在金融危機后的2008年，遼寧省商品房銷售增長速度也沒有出現(xiàn)急劇下降的局面，依然實現(xiàn)了6.8%的增長。在辦公樓的銷售方面，遼寧省的銷售面積增速與全國整體水平相比存在一定差異，特別是在2008年全國辦公樓銷售面積急劇下滑的狀態(tài)下，遼寧省卻出現(xiàn)了87.6%的大比例增長，這在全國范圍內(nèi)都是少見的現(xiàn)象。遼寧省的商業(yè)營業(yè)性用房銷售情況與全國整體趨勢相比基本一致，但其波動較大。
開發(fā)資金來源方面，直到2011年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自于國內(nèi)貸款和自籌資金兩部分，跟全國情況基本一致。
三、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)存在問題
房地產(chǎn)業(yè)屬于集投資、開發(fā)、經(jīng)營為一體的特殊產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性、風(fēng)險性等一系列特點。近年遼寧省房地產(chǎn)業(yè)成績突出。不利的一面就是，如此快的發(fā)展速度，難免會出現(xiàn)一些問題。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)近十年發(fā)展過程中市場處于快速發(fā)展階段，商品房價格一路飆升，一直處于上漲趨勢。2012年，全省商品房平均價格為4929元每平方米。此價格對于中低收入家庭來說無疑在購房面前產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟壓力，大部分人只能望房興嘆。伴隨著房地產(chǎn)市場的不斷壯大，其也存在一些如開發(fā)結(jié)構(gòu)大同小異，開發(fā)結(jié)構(gòu)單一，很難同時滿足不同消費者的不同需求以及供應(yīng)不合理、保障房進展不均衡等問題。
遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，暴露出政府對其項目審批不嚴格以及管理不規(guī)范的問題。其主要問題有如下兩點：第一，個別企業(yè)在政府監(jiān)管不嚴個的情況下擅自修改規(guī)劃；第二，遼寧省房地產(chǎn)市場開發(fā)過程中存在短期行為，對開發(fā)樓盤的周邊環(huán)境造成了很大的破壞。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個特殊行業(yè)在投資上存在很大的風(fēng)險，隨時會出現(xiàn)開發(fā)商與消費者中間違約的狀況。這些隱患的存在時常會導(dǎo)致銀行不良貸款得發(fā)生，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊行業(yè)，具有其特定的壟斷特征，其結(jié)果直接危及到消費者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)憑借自己的手段和地位取得了國家資源的占有權(quán)和使用權(quán)，在市場競爭過程中占有絕對優(yōu)勢。伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越來越受到消費者的重視，然而，遼寧省目前的整體物業(yè)管理水平還有待進一步提高，物業(yè)管理問題不但沒有得到及時有效的解決，而且一直呈現(xiàn)上升趨勢，出現(xiàn)了糾紛多樣化、復(fù)雜化、處理難度大等特點。
四、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策研究
（一）完善土地供應(yīng)制度，加大土地價格調(diào)控
土地供需結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證土地市場正常發(fā)展的首要條件，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。目前遼寧省個別城市出現(xiàn)了地價、房價大幅上漲的情況，土地儲備機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展狀況及時規(guī)范土地出讓制度，及時準確的掌握土地投放總量。從市場細分角度著手，適當?shù)恼{(diào)整各類用地的儲備量和供給量，以便化解土地市場供需失衡的問題。一方面，緊縮城市中心房地產(chǎn)開發(fā)用地以及高檔住宅建設(shè)用地，對開發(fā)建設(shè)高檔住宅從根源上進行控制；另一方面，響應(yīng)國家號召，堅決落實保障性住房政策，對于建設(shè)保障性住房的土地放寬要求，滿足中低收入水平人群的住房要求。
根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，政府應(yīng)加大對土地價格的調(diào)控力度。著重建設(shè)科學(xué)合理的價格調(diào)控體系，增加土地交易的透明度和公開性。遼寧省可以根據(jù)國家相關(guān)政策進行地價的調(diào)控，比如建立基準地價、出讓底價以及標定地價等。條件允許的情況下，可以參照國外相關(guān)成功經(jīng)驗，結(jié)合遼寧省的相匹配情況進行進一步的價格體系完善。比如，日本政府每年都在特定的時間里公布官方地價，使得全國人民對當前土地價格一目了然。這種做法有利于政府對土地價格的調(diào)控和管理，同時為土地交易的公平公正提供可靠依據(jù)。
（二）建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制
建立完整科學(xué)的基準地價體系，是宏觀調(diào)控土地價格的首要任務(wù)。政府部門要根據(jù)當?shù)赝恋厥袌霭l(fā)展狀況，適當?shù)恼{(diào)控土地價格和拆遷補償費用等，尤其是高檔住宅的用地規(guī)模。只有以科學(xué)的地價體系為支撐，遼寧省房地產(chǎn)土地市場才能健康發(fā)展，土地才能達到高效利用的目標。遼寧省房地產(chǎn)市場存在哄抬價格的現(xiàn)象，針對此問題，政府部門更要加強相關(guān)管理。嚴格審查房地產(chǎn)項目價格申報，物價、工商、稅務(wù)等部門均應(yīng)嚴格按章辦事。面對社會經(jīng)濟預(yù)期問題，需要政府正確引導(dǎo)消費者的消費理念，形成健康的房地產(chǎn)市場氛圍，引導(dǎo)老百姓樹立正確的購房觀念以及投資理念。
（三）規(guī)范財稅政策及金融市場
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，并逐漸成為我國的支柱行業(yè)之一。
目前住宅工程成為我國房地產(chǎn)市場上的主要產(chǎn)品，房地產(chǎn)價格得到了空前的提高，但價格的提升存在明顯的區(qū)域性，從區(qū)域性分析來看國內(nèi)一二線城市房價增長趨勢遠遠大于三四線城市，在價格持續(xù)上漲的同時從供銷總量上看，市場住宅的供需仍顯不足 ，購買商品住宅成為獲取房源的最主要手段。
隨著房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模和投資比例不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)和購買成本愈加增多，信貸行業(yè)火爆發(fā)展，銀行等金融機構(gòu)成為開發(fā)商和購房者獲取信貸資金的主要渠道。
綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)正朝著不利的方向發(fā)展。
二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題
1、房子供求失衡
我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)了供求失衡現(xiàn)象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低價位的普通性小型住房卻供不應(yīng)求，同時由于缺乏政府的重視，經(jīng)濟適用房和廉租房城市覆蓋比重小，由于政府的某些問題很多房源不能下發(fā)到真正需求人群中，遠遠不能滿足大眾需求；我國解決房源問題的另一渠道：房子租賃和二手房市場分散、不正規(guī)，不能形成真正的正規(guī)供求渠道。
2、房地產(chǎn)市場泡沫化
近些年房價成不規(guī)律性瘋長，房價增長過快并高居不下，房價收入相對過高，
各地出現(xiàn)了不少的地價標王，這導(dǎo)致投資規(guī)模過大，促進了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化，房地產(chǎn)開發(fā)商趁市場混亂、過度投機、過度開發(fā)，更加劇了房價的快速增長。
3、房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險
（1）由于我國房地產(chǎn)對金融的依賴程度大大高于西方發(fā)達國家對于金融的依賴，我國房地產(chǎn)金融業(yè)繁榮的背后也積累了嚴重的金融風(fēng)險，
在我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，大多開發(fā)商欠缺資金，以少部分的投入和大部分的借貸來完成整個開發(fā)項目，購房者同樣欠缺資金，大部分購房者以銀行貸款形式購買住房。據(jù)統(tǒng)計在我國開發(fā)商用于土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)的資金有60%—70%來自于銀行貸款，而70%-80%的購房資金也是來源于銀行貸款。這數(shù)據(jù)說明了我國房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的風(fēng)險：金融機構(gòu)。
（2）貸款的流行和泛濫導(dǎo)致了銀行之間的過度競爭。除四大銀行外多數(shù)商業(yè)銀行面對激烈的市場份額競爭，無原則的降低借貸標準，甚至違規(guī)減少應(yīng)有的正常審查手續(xù)。這不但擾亂了信貸市場的正常秩序，也嚴重危害了銀行資產(chǎn)安全。
4、不完善的住房保障體系
目前對于房源的分析不難看出，保障性住房供給在房產(chǎn)需求市場上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不轉(zhuǎn)向市場，反而加劇了市場房源的供求矛盾。
所謂的住房保障體系就是指由政府督建的經(jīng)濟適用房和廉租房，住房保障體系已成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個主要手段，但是由于資金渠道來源不穩(wěn)定、資金落實情況不理想，保障對象界定不嚴格等各方面原因，保障性住房建設(shè)規(guī)模、覆蓋率和建設(shè)速度達不到要求。
三、房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略
針對以上我國房地產(chǎn)發(fā)展存在的弊病，我們擬訂以下建議措施保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
針對目前房地產(chǎn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問題，國家出臺了一些列政策措施來切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
首先制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確普通商品住房、保障性房的建設(shè)目標，并納入當?shù)匕l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。
其次明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。重點發(fā)展普通商品住房。
2、抑制高房價
（1）推行限購令
2010年4月“新國十條”出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱作限購令。對于本市戶籍居民家庭，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，房價可重歸市場化。
（2）推行二套房房貸政策
允許第一套房的正常貸款政策，對于第二套房的購買增加首付百分比、提高首付門檻，同時增高貸款利息，對于第三套房的購買不給與提供貸款。
（3）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)
加強房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)范，強化房地產(chǎn)行業(yè)的法律約束。對于商品住宅銷售市場中的虛假信息、欺騙誤導(dǎo)消費者、惡意哄抬房價行為，加大處理力度。
3、降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險
經(jīng)融機構(gòu)一旦崩潰，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨大的動蕩，所以我們應(yīng)盡量降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。
降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險關(guān)鍵是要約束銀行的行為：
（1）銀行要嚴格控制對開發(fā)商的借貸，開發(fā)商土地和開發(fā)的借貸費用不能超過總建設(shè)費用的40%。
（2）銀行應(yīng)摒棄不良競爭，對于個人信貸要嚴格按照借貸標準、個人信貸審查程序。各銀行機構(gòu)間營造一個良性的競爭環(huán)境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
應(yīng)加大保障性住房的開發(fā)建設(shè)，增加保障性住房的比例。在確立廉租房的保障范圍情況下，從實際情況出發(fā)，多開發(fā)一些限價房、租賃房等的低價位房源。
（2）搭建保障性住房資金鏈
保障性住房面臨的巨大挑戰(zhàn)是資金問題，為了使保障性住房政策得以落實，政府應(yīng)針對保障性住房建設(shè)搭建完整的資金鏈和專門的監(jiān)督機構(gòu)，保證住房建設(shè)過程中資金充足和健康運轉(zhuǎn)。
（3）放寬經(jīng)濟租賃房補貼條件
首先廉租房建設(shè)是保障性住房中解決貧困家庭房源問題的一個關(guān)鍵渠道，目前由于保障范圍較窄，大多數(shù)貧困家庭不能被納入保障范圍，我們應(yīng)因地制宜的降低補貼條件、擴大保障范圍。與此同時要建立健全嚴格的基層審查制度，嚴格審查廉租住房保障對象檔案，排除不符合條件對象，嚴格廉租。實現(xiàn)應(yīng)保盡保。
其次應(yīng)完善廉租房的保障方式，主導(dǎo)加快完善以租金補貼為主、實物配租和租金減免為輔的廉租住房保障方式。
最后應(yīng)多渠道增加廉租房源，不僅僅通過新建形式，也可根據(jù)房源需求情況，采取收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式，保障低收入家庭的住房需求。
結(jié)語:當今社會，房價是百姓最關(guān)注的問題，近年來各地房價的不斷攀升，而保障性住房的建設(shè)遠遠不能解決人們對房子的剛性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同時也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題，政府應(yīng)加大宏觀調(diào)控政策合理調(diào)節(jié)房子的供求平衡，抑制房價的上升，同時應(yīng)完善保障性住房體系，真正實現(xiàn)“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的美麗愿景。
參考文獻：
房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的特點。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需，在國民經(jīng)濟大發(fā)展中有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)也是把雙刃劍，在當今新經(jīng)濟的大環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)和更加激烈的競爭，本文分析研究了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和不足之處，發(fā)現(xiàn)針對性地提出應(yīng)對策略是首要任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)是一個競爭激烈的的行業(yè)，資源占用多，資金投入大，引發(fā)了住房這一較為敏感的社會問題。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段
我國的房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生于19世紀末20世紀初。已經(jīng)經(jīng)歷了起步階段、調(diào)整階段、發(fā)展階段，最近幾年中國房地產(chǎn)業(yè)進入了第四個階段調(diào)控階段，由于住宅產(chǎn)品價格的居高不下，引起了一系列的社會問題，國家從2003年房地產(chǎn)行業(yè)正式市場化開始出臺很多針對性的政策，對房地產(chǎn)業(yè)進行有步驟的宏觀調(diào)控。
近幾年，我國的房地產(chǎn)投資額加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積上下波動增長，房地產(chǎn)的開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例升高；房屋銷售價格持續(xù)攀高，房價上漲幅度明顯高于居民消費價格和住房租賃價格的幅度；中低價位、中小戶型住宅比例偏低；投資性購房需求增長較快；全國土地交易價格穩(wěn)步增長；待開發(fā)的土地面積普遍增大。房地產(chǎn)和建筑業(yè)每年的增加值大約占GDP的9%。居民的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)人口的快速增長，使住房的需求量攀升。住房消費將會成為居民的持續(xù)消費熱點。
（二）我國房地產(chǎn)業(yè)的不足之處
房地產(chǎn)業(yè)屬于資源密集型行業(yè)，需要走資源消耗低、環(huán)境污染少可持續(xù)發(fā)展的道路。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很多，規(guī)模較小，企業(yè)分散開發(fā)能力不足，營銷中不能充分利用有限的資源創(chuàng)出最大的效益；房地產(chǎn)企業(yè)管理不太注重品牌效應(yīng)，管理者綜合素質(zhì)相對較差，管理水平達不到要求，行業(yè)信用總體偏低；房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入有限，造成經(jīng)營風(fēng)險加大。
二、新時期房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
我國的房地產(chǎn)業(yè)在2009年急劇升溫，在國家經(jīng)濟刺激政策、寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等多種有利因素的推動下，出現(xiàn)了投資加快、資金來源充足等新情況，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好于預(yù)期。但不可忽視的風(fēng)險也同時存在。居安思危筆者經(jīng)過深入剖析認為我國房地產(chǎn)的發(fā)展還面臨以下兩大風(fēng)險。
（一）政策的不確定性
國家的宏觀政策會直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國的市場經(jīng)濟的內(nèi)外環(huán)境的變化促使國家的宏觀政策的調(diào)整。
1、財政政策不確定性。房地產(chǎn)交易的稅收政策從1997年至今，經(jīng)歷過很多次的變化。
2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動、央行公開市場操作和法定存款準備金率變動的不確定。
3、產(chǎn)業(yè)政策不確定性。由于房地產(chǎn)業(yè)是高耗能行業(yè)和資金密集型行業(yè)，所以我國在進行經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時候不會把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這樣很難得到國家和政府的政策的大力扶持，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來困難。
（二）市場需求不足
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求是緊密相連的，我國房地產(chǎn)市場需求不足是房地產(chǎn)業(yè)的長期潛在的風(fēng)險。
1、城市化難以帶來大量預(yù)期的新增需求。主要原因一是城市化帶來了城市人口的增長，但是城市面積也在不斷擴大，原來近郊的農(nóng)村住宅也變成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我國人口的工作空間和居住空間的一致性決定了城市新增的人口總量是有限的。三城市中低收入人口居多，消費住房的能力不足。
2、舊城改造難以創(chuàng)造持續(xù)的房屋需求。如今很多城市都已舊貌換新顏，舊城改造空間也越來越小，對房地產(chǎn)的需求不能持續(xù)。
3、住房價格哄抬使普通居民望而卻步，造成消費需求抑制。
三、新時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，而且是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展關(guān)系到我國國民經(jīng)濟的發(fā)展、社會大局的穩(wěn)定和廣大人民群眾的安居樂業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的以上風(fēng)險，筆者在以下幾個方面提出了新時期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對策。
（一） 全面理解貫徹國家的宏觀調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對穩(wěn)定性。房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境有密切關(guān)聯(lián)。保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對穩(wěn)定性，是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要因素。有些地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為是造成房地產(chǎn)政策不穩(wěn)的重要原因。國家采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的同時還要防范新的經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生。
（二）加強風(fēng)險識別管控，持續(xù)有效保證市場需求?？偨Y(jié)過去的經(jīng)驗教訓(xùn)，分析房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)形勢變化，提升應(yīng)對市場危機的能力。雖然目前房地產(chǎn)業(yè)有所回升，但一些房地產(chǎn)企業(yè)資金還不足還不能滿足大規(guī)模的投資性需求。社會要想保持房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇，提高消費者的購買力和要降低住房的價格是根本任務(wù)。要提高消費者的購買能力一方面要調(diào)節(jié)人民的收入分配結(jié)構(gòu)，提高勞動報酬在GDP中的比重。另一方面加大政府公共財政補貼力度，完善和健全社會保障體系。降低住房價格就要降低房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，降低成本，加強資金的管控。通過信息系統(tǒng)建立有效的多模式跨行業(yè)的資金監(jiān)控體系。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的自我提升。由于近幾年房價的暴漲、房子質(zhì)量差、夸大房屋宣傳等現(xiàn)象社會對房地產(chǎn)商的負面評價越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)需要培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)管理人才組建骨干管理隊伍，重視基礎(chǔ)管理提高管理水平，打造誠信品牌文化，做好創(chuàng)新營銷優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并積極參與社會公益事業(yè)，承擔(dān)更多的社會責(zé)任，重塑房地產(chǎn)業(yè)的新形象。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)要強化前期市場調(diào)研能力，提高自身對市場的判斷力和決策力。成立專門的調(diào)研組對市場進行全面準確的調(diào)查，制定出合理謹慎的調(diào)查報告，打有準備的仗，搶先贏得市場先機。
（五）鼓勵中小房地產(chǎn)企業(yè)找準自己的定位，進行合理調(diào)整和并購，強強聯(lián)合，完善中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力和實現(xiàn)資源的效益最大化。
（六）調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，增加產(chǎn)品的科學(xué)技術(shù)含量，提升核心競爭力。在節(jié)約資源綠化環(huán)境的基礎(chǔ)上，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)的品牌核心力。重視品牌效應(yīng)凝聚的文化和理念，是房地產(chǎn)市場企業(yè)競爭力的綜合體現(xiàn)。
（七） 提升資源整合力，完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)業(yè)直接或間接地影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有相互依存的關(guān)系。例如2008年的北京奧運會的成功舉辦，就是我過房地產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的完美聯(lián)合，對我國經(jīng)濟文化發(fā)展有重大推動作用。
中圖分類號：F293.30
文獻標志碼：A
文章編號：1673-291X(2007)10-0173-03
房地產(chǎn)業(yè)兼具生活居住和投資收益兩大功能，注定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有黃金價值和社會消費渴求度。我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展不但在擴大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟增長方面成效顯著，而且也增加了我國待業(yè)人口的就業(yè)機會，從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中都處于平均水平之上，從而引致相關(guān)產(chǎn)業(yè)(比如，建筑、建材、冶金、家電、家具、裝飾、金融、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等)長足發(fā)展。從區(qū)域經(jīng)濟角度分析，全國各地區(qū)房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出明顯的差異，這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)房地產(chǎn)起步的時間不同、基礎(chǔ)不同，加之各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進程、市場化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)業(yè)在就業(yè)方面的地區(qū)不平衡性。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)情況及區(qū)域現(xiàn)狀
就目前形勢看，我國房地產(chǎn)業(yè)總體就業(yè)近幾年呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長趨勢(見表)。原因有：其一，我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展、國際競爭力顯著提高；其二，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍然具有很大的利潤空間，居民仍然對購房、企事業(yè)單位為了提升自己的公眾形象而對寫字樓存有大量需求；其三，政府加大對新城建設(shè)、對舊城改造的力度；最后與土地的承載能力大大提高有關(guān)。從而導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)業(yè)總體就業(yè)近幾年呈現(xiàn)出持續(xù)增長的現(xiàn)象。
雖然通過上述分析我們可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的勢頭，但我國的國情決定了各地的房地產(chǎn)市場存在很大的差異。這種差異在一定程度上源于房地產(chǎn)自身的地域性和不可移動性，同時，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展、開放程度和城市化進程的區(qū)域差異又加劇了房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域不平衡性，從而導(dǎo)致各地區(qū)房地產(chǎn)就業(yè)的差異。我們從官方數(shù)據(jù)分析可以看出，隨著消費結(jié)構(gòu)的升級與城市化進程的加快，使我國房地產(chǎn)業(yè)長期的增速高于GDP增速，西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計增長率明顯高于東部地區(qū)。這是由于西部地區(qū)GDP總量比較低；另一方面，是因為西部大開發(fā)國家的投資重心向西部傾斜，一些重點項目相繼開發(fā)建設(shè)。
房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展給建筑業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。隨著建筑市場日益壯大，就業(yè)人數(shù)增長也較快，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為吸納城鎮(zhèn)化進程中流動人口就業(yè)的主力軍，已經(jīng)成為吸納農(nóng)村富余勞動力的主力軍。另外，物業(yè)管理的不斷發(fā)展，也在服務(wù)領(lǐng)域提供了大量就業(yè)機會，連同房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)以及經(jīng)紀業(yè)成為吸納勞動力發(fā)展較快的行業(yè)之一，為吸納農(nóng)村剩余勞動力，解決下崗職工再就業(yè)，提高城鄉(xiāng)居民收入水平，加快城鎮(zhèn)化進程發(fā)揮了越來越重要的作用[1]。通過對按行業(yè)分組的法人單位數(shù)和從業(yè)人員的分析發(fā)現(xiàn)：我國各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在明顯的地區(qū)差距，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)分布十分不均衡。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)及沿海省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)法人單位、資產(chǎn)、主營收入和利潤明顯居高，上海、廣東、北京、浙江、江蘇是我國房地產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達的5個省市，也是我國房價最高的幾個地區(qū)。2004年，上海市房地產(chǎn)總資本達到13 097.7億元，主營收入2 579.5億元，創(chuàng)造利潤422.7億元，是名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)；各項指標在全國各地也都名列榜首。另外，主營收入超過千億的還有廣東、北京、浙江和江蘇4個省市，表明房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)集中于部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和沿海省區(qū)。而大部分內(nèi)陸、中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)比例都偏低，而像貴州、甘肅等省主營收入都在3位數(shù)以下，甚至有的地區(qū)利潤出現(xiàn)負增長。
房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)也呈現(xiàn)地區(qū)轉(zhuǎn)移與集聚的趨勢。這一現(xiàn)象表明，外部經(jīng)濟環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)業(yè)正在逐步形成地區(qū)轉(zhuǎn)移和地區(qū)優(yōu)勢，房地產(chǎn)業(yè)正逐步在上海、廣東、北京、浙江等大城市形成產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的聚集效應(yīng)。
二、我國房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)區(qū)域不均衡特點形成的原因
區(qū)位是制約區(qū)域開發(fā)的重要因素，資源稟賦高的區(qū)位可以促進區(qū)域經(jīng)濟健康良性發(fā)展，反之則反是。不同的區(qū)位造成的區(qū)域優(yōu)勢，影響了房地產(chǎn)業(yè)的投資與開發(fā)。不同的區(qū)位條件下消費者對房地產(chǎn)業(yè)的需求不同，決定了房地產(chǎn)業(yè)的供給形成地區(qū)差異，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡現(xiàn)象。那么我們就該分析影響房地產(chǎn)業(yè)選擇在某一區(qū)位進行房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，從而影響房地產(chǎn)業(yè)供給的主要因素：
1.資源稟賦、投融資能力、經(jīng)濟基礎(chǔ)等區(qū)位優(yōu)勢。有利的區(qū)位因素可以降低特定產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)成本、增加收益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量資金投入和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此它與地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)、技術(shù)條件、交通信息等區(qū)域優(yōu)勢是密不可分的。集中了資金、信息、技術(shù)等各種區(qū)域與非區(qū)域要素是房地產(chǎn)業(yè)能否進行順利開發(fā)的主要原因。在經(jīng)濟基礎(chǔ)方面，反映一個地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)的主要指標是該地區(qū)的人均GDP，例如，2005年人均GDP排在前列的省區(qū)、直轄市依次為：上海51 429元/人，北京44 969元/人，天津35 457元/人，浙江27 552元/人，江蘇24 515元/人，廣東23 603元/人，山東20 044元/人，遼寧18 965元/人，福建18 621元/人，內(nèi)蒙古16 026元/人。相關(guān)資料顯示：綜合實力排名考前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都會選擇在這些地區(qū)進行土地儲備從而進行房地產(chǎn)開發(fā)。
2.良好的市場、金融和制度環(huán)境。良好的市場、金融和制度環(huán)境是保證房地產(chǎn)業(yè)做大做強的客觀因素，而房地產(chǎn)業(yè)做大做強則會引至相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此會增加該地區(qū)的就業(yè)。我們發(fā)現(xiàn)：市場機制的發(fā)育程度、市場準入制度、房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力等是影響房地產(chǎn)業(yè)供給的主要因素，不同的區(qū)位條件對房地產(chǎn)業(yè)的需求不同，從而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的選址決策，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的供給形成地區(qū)差異[2]。京津冀、珠江三角洲、長江三角洲等地擁有良好的市場、金融與制度環(huán)境，因此這些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。而中西部地區(qū)尤其是西部地區(qū)在這方面不占優(yōu)勢，發(fā)展遲緩。所以出現(xiàn)了東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，從而形成我國房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的不均衡分布現(xiàn)象。例如，北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司、萬科集團、陽光100集團在京津冀、珠江三角洲、長江三角洲等地區(qū)加大土地儲備面積和規(guī)劃面積進行房地產(chǎn)開發(fā)。以萬科集團為例，2005年新開工面積超過260萬平方米，這些新開工面積大都在上述地區(qū)。按照這樣的新增開發(fā)規(guī)模，它目前超過1 000萬平方米的土地儲備可維持3年的滾動開發(fā)，持續(xù)開發(fā)潛力強勁。房地產(chǎn)百強企業(yè)在規(guī)劃建筑面積上在這些條件好的地區(qū)加大規(guī)劃力度，規(guī)劃的總面積已經(jīng)達到28 313.1萬平方米，其中，規(guī)劃建筑面積超過1 000萬平方米的企業(yè)有7家，規(guī)劃建筑面積在100萬至500萬平方米的企業(yè)有36家。
3.地區(qū)居民的收入狀況與收入分配結(jié)構(gòu)。居民的收入狀況直接影響消費水平和消費結(jié)構(gòu)，從而影響消費需求。反映一個地區(qū)收入狀況的主要指標是該地區(qū)的平均收入水平。據(jù)中國發(fā)展數(shù)字地圖數(shù)據(jù)顯示，2005年人均可支配收入位居全國前5位的省(區(qū)、市)集中在東部地區(qū)，分別是上海(51 429元/人)、北京(44 969元/人)、天津(35 457元/人)、浙江(27 552元/人)、江蘇(24 515元/人)。因此，收入狀況與收入結(jié)構(gòu)是影響消費需求，從而影響產(chǎn)品供給與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素。一個地區(qū)的居民收入高，則會在購買商品房方面持有很大的自有資金，進而提高了購房的能力，對商品房的需求也會大大增加。在2007年4、5月間，由于大盤起伏不定，部分購房者在股市中獲利轉(zhuǎn)向樓市進行購房，間接引致房地產(chǎn)業(yè)需要開發(fā)更多的商品房來滿足消費者的需求。
4.地區(qū)人口規(guī)模。一個地區(qū)的人口規(guī)模直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的供給。房地產(chǎn)開發(fā)提供的商品房直接關(guān)系著居民的住房問題，然而一個地區(qū)的人口規(guī)模和購買能力與房地產(chǎn)業(yè)的成長密切相關(guān)，因此人口規(guī)模直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，地區(qū)人口規(guī)模也是房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的人力資源的基礎(chǔ)保證。因此，反映一個地區(qū)人口規(guī)模的指標主要是人口密度。至2005年，人口密度較高的地區(qū)依次是上海、天津、北京、江蘇等地。而這些地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都比較成功。
三、我國房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)不均衡的現(xiàn)狀分析
近十年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國部分區(qū)域迅速發(fā)展，形成了一種行業(yè)的集聚效應(yīng)。這種集聚對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響是一把雙刃劍。積極的一面主要表現(xiàn)在：
第一，緩解就業(yè)壓力，促進相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅具有直接吸納就業(yè)的能力，而且它的關(guān)聯(lián)作用能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。比如，建筑業(yè)、建材業(yè)、冶金業(yè)、化工業(yè)、機械業(yè)、儀表業(yè)、林業(yè)等產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴大，引致相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加就業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于解決就業(yè)壓力、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用凸顯。
第二，整合房地產(chǎn)人力資源，有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)向?qū)I(yè)化水平發(fā)展。各個區(qū)域由于具體區(qū)位不同而提供的就業(yè)機會亦不相同，房地產(chǎn)業(yè)在我國各地區(qū)連鎖發(fā)展，有利于整合人力資源，使得不同專長、不同素質(zhì)、不同地區(qū)的人力資源聚集，形成資源共享，發(fā)揮團隊精神[3]；有利于地區(qū)專業(yè)化程度的提高和產(chǎn)業(yè)集聚的形成，從而充分發(fā)揮該地區(qū)的比較優(yōu)勢；有利于形成房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化，同時，也有利于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平的提高。
第三，有利于區(qū)域發(fā)展達到規(guī)模經(jīng)濟。勞動力素質(zhì)、能力的體現(xiàn)就在于各種相關(guān)資源的整合，而這種整合的直接效果就在于促進某一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)集聚不斷提高了人力資源能力，同時，也提高了其他相關(guān)要素的利用效率，從而降低了信息成本，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，從而促進區(qū)域經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
第四，有利于推進我國的城市化進程。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接的表現(xiàn)就在城市化進程加速上，包括政府對舊城區(qū)的改造，新城區(qū)的規(guī)劃，SHOPPING MALL的打造。所有這些都會使原來的城市無論建筑面積和風(fēng)格，還是城鎮(zhèn)人口的比例，都以一個嶄新的市容市貌出現(xiàn)。時下，我國小城鎮(zhèn)建設(shè)取得了矚目的成績，其中，最主要的特征就是房地產(chǎn)開發(fā)在這一過程中，使得原來的小城發(fā)生了翻天覆地的變化。城市化進程的加快在這些地區(qū)使勞動力轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)入非農(nóng)戶口，從而推動了城市化進程。
消極的影響主要表現(xiàn)在：
第一，產(chǎn)業(yè)及就業(yè)人口的集聚與基礎(chǔ)條件的不協(xié)調(diào)發(fā)展會導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的外部不經(jīng)濟。城市化進程的加快、產(chǎn)業(yè)集群的形成將會帶來人口的聚集，需要相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施如交通條件、基礎(chǔ)服務(wù)等相適應(yīng)，才能形成有效的集聚，充分發(fā)揮就業(yè)聚集的積極作用。否則會造成長期的外部不經(jīng)濟，從而阻礙地區(qū)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。
第二，隨著城市化進程的加快，不免會帶來一定的社會、經(jīng)濟問題。伴隨著區(qū)域經(jīng)濟的局部發(fā)展，就業(yè)人員就會向經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)流動，由此在一定程度上會加快一個地區(qū)的城市化進程。然而，對轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員的生活服務(wù)及管理的問題的軟硬件設(shè)施也要求相應(yīng)提高。如果安置不好，可能會出現(xiàn)一定的社會問題，從而不利于我國和諧社會的建設(shè)。
第三，相對發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展能吸引大部分人力、物力，從而會使經(jīng)濟相對落后地區(qū)人才流失，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡，從而形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不均衡發(fā)展現(xiàn)象。這樣不利于這些地區(qū)的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。
第四，相對于經(jīng)濟相對滯后的地區(qū)而言，雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在較大的發(fā)展空間，但是由于房地產(chǎn)業(yè)及其就業(yè)在經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)形成聚集效用，由此導(dǎo)致這些相對滯后地區(qū)的劣勢惡性循環(huán)，即形成“馬太效應(yīng)”。
四、對策建議
第一，由于各地區(qū)區(qū)位資源稟賦、經(jīng)濟政策、消費水平與結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟發(fā)展水平等方面存在著較大的差距，所以，形成了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及就業(yè)分布形成不均衡現(xiàn)象。通過對我國區(qū)域經(jīng)濟不均衡發(fā)展以及各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)分布的區(qū)域不均衡現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度較高的房地產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模經(jīng)濟，發(fā)揮聚集效用，使各地區(qū)從事房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源充分發(fā)揮人力、信息優(yōu)勢，整合、充分利用各種資源，從而充分發(fā)揮各地區(qū)的比較優(yōu)勢，進一步推動我國的城市化進程[4]。因此，房地產(chǎn)就業(yè)的不均衡現(xiàn)象有利于我國區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。
第二，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的不均衡發(fā)展落差太大會造成一定的負面影響。一方面，房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展不平衡會導(dǎo)致落后地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡，拉大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差距，由此形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”；另一方面，這種不均衡現(xiàn)象導(dǎo)致高素質(zhì)勞動力的外流與低素質(zhì)勞動力的滯留，進而阻礙該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健的增長，導(dǎo)致地區(qū)經(jīng)濟惡性循環(huán)[5]。因此，從政府角度出發(fā)，政府應(yīng)該對房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)轉(zhuǎn)移進行有效的引導(dǎo)與調(diào)控，從政策上予以優(yōu)惠、扶植，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后的地區(qū)擺脫劣勢，逐步縮小與發(fā)達地區(qū)的差距，促使本地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。
第三，就業(yè)在某一地區(qū)相對集聚，為了區(qū)域經(jīng)濟的良性發(fā)展需要相應(yīng)的外部條件與之相適應(yīng)。由于我國一大部分城市具有相應(yīng)的經(jīng)濟基礎(chǔ)以及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施，從而實現(xiàn)了良好的集聚。但是，在未實現(xiàn)充分發(fā)展的省區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的集中是不穩(wěn)定的。從長期來看，伴隨著區(qū)域經(jīng)濟的進一步發(fā)展由此產(chǎn)生外部經(jīng)濟的同時，也會帶來更大的外部不經(jīng)濟。因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對迅速的地區(qū)，需要政府作為經(jīng)濟的調(diào)節(jié)器，采取相應(yīng)的措施，對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及勞動力就業(yè)轉(zhuǎn)移進行有效的引導(dǎo)和調(diào)控，保證與地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)的合理的就業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局。
第四，如何把房地產(chǎn)業(yè)中人力資本的比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢。經(jīng)濟發(fā)展要以人為本，經(jīng)濟發(fā)展水平發(fā)展相對落后的地區(qū)，其人力資本未必缺少競爭優(yōu)勢。如何用好人才、留住人才為本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做貢獻，是該地區(qū)首要解決的問題。而人力資本相對聚集的地區(qū)，如何調(diào)動人力資源的積極性和創(chuàng)造性，如何激發(fā)他們的潛能，為本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展獻計獻策則是有關(guān)當局著重考慮的問題。總之，不論是房地產(chǎn)就業(yè)聚集地區(qū)還是非聚集地區(qū)，都應(yīng)當重視人力資本在本行業(yè)中的作用。
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