序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)經(jīng)濟理論論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

其一，是在會計基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進而導(dǎo)致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。

其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中法人內(nèi)部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會以及董事會監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。

其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經(jīng)濟犯罪的出現(xiàn)。

其四，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營層次的員工在素質(zhì)上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。

2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。

我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。

其一，導(dǎo)致項目開發(fā)責(zé)任和權(quán)力以及利益的嚴重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線項目經(jīng)理人員的積極性機遇有效地調(diào)動起來，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。

其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績衡量指標(biāo)數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司項目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn)，對公司的發(fā)展不利。

二、改善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的一些具體看法

1.積極建立起科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境。

為了完善和加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的有效管理，有必要對房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境給予積極地建設(shè)，這里包括經(jīng)營方式和風(fēng)格、理念，以及組織機構(gòu)等一些方法。在房地產(chǎn)內(nèi)部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進而保證企業(yè)管理制度的有效地落實。

2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相互間的有效牽制。

房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。

3.積極加強房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。

在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內(nèi)部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執(zhí)行。

三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的一些思考以及建議

1.積極地核算出公司的投資總額。

房地產(chǎn)項目的可行性研究報告在得到批復(fù)以后，就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項目經(jīng)理部給予有效地落實，進而進一步得到已經(jīng)批復(fù)的可行性研究報告的最基本的依據(jù)，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。

2.有效地對開發(fā)給予控制，確保資金的支出。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，對開發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關(guān)鍵。當(dāng)對企業(yè)中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發(fā)成本控制是重要的一方面。

3.積極應(yīng)對的思路。

其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。

我們在在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，為了有效地增強房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場健康秩序的確立。讓市場自我調(diào)節(jié)，比國家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力，也就成為了市場長遠發(fā)展的一個必然。國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用，而中央和地方有效地結(jié)合，有助于對市場進行有效地指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

其二，充分地讓發(fā)展目標(biāo)、政策立足長遠。

在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調(diào)控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為，在房地產(chǎn)經(jīng)濟中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來說，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長遠的目標(biāo)，這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國社會主義國家性質(zhì)和實際經(jīng)濟情況制定出一些合理的科學(xué)的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經(jīng)濟穩(wěn)定地增長，促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調(diào)節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和稅務(wù)的緊密配合，有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設(shè)。

其三，積極地對我國的法律法規(guī)體系給予建設(shè)和完善。

我們要想我國的房地產(chǎn)市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場運作步入到規(guī)范化的道路上來，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理合法化和合理化。我們的政府應(yīng)該在法律規(guī)范中，積極地實施其經(jīng)濟管理行為，最大可能地避免行政在干預(yù)中的過度行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實施中有可行的法律保證。

其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中和諧關(guān)系。

中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟中職責(zé)范圍和責(zé)任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經(jīng)濟管理的有效落實，有效地遏制房地產(chǎn)市場中一些不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。

篇（2）

2利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的不同時期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時期，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變革時期，出現(xiàn)了很多的問題，針對出現(xiàn)的問題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問題。市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，利率的變動會給房地產(chǎn)業(yè)帶來很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

2.1對開發(fā)商的影響

利率變動對經(jīng)濟發(fā)展的各個方面都會產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導(dǎo)致開發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發(fā)商面臨的資金成本也會出現(xiàn)不斷增加的情況，開發(fā)商在經(jīng)營管理過程中面臨的市場風(fēng)險會出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對于市場中存在的買方也會產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會出現(xiàn)持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會受到影響。

2.2對房地產(chǎn)投資方的影響

房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)不斷下降的問題，會導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預(yù)期的利率會出現(xiàn)進一步上調(diào)的情況，消費者對下個預(yù)期的市場價格會出現(xiàn)下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費者在消費方面會受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響，我國的土地市場變化也會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價格也會出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過于松散，導(dǎo)致整個行業(yè)在發(fā)展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問題出現(xiàn)，同時，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導(dǎo)致很多的政策無法實施。經(jīng)濟在發(fā)展過程中，國際資本流動也會對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對多種管理措施進行應(yīng)用非常必要。

篇（3）

一、杭州市房地產(chǎn)市場的基本狀況

1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)實力不斷增強，住房梯度供應(yīng)體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場有了較大的發(fā)展。

1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)

自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理若干規(guī)定》和《關(guān)于外地單位和個人購買嘉興市區(qū)單位自管房，個人私房準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見》等有關(guān)住房制度改革的政策和促進住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產(chǎn)市場更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺

近幾年來，嘉興市及長三角地區(qū)社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，是全國經(jīng)濟增長最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。自1998年以來，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，深入開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，扎實推進住房保障體系建設(shè)，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運行態(tài)勢。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區(qū)210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區(qū)125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現(xiàn)商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區(qū)171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區(qū)35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。

3、房地產(chǎn)企業(yè)機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)

截至2007年，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產(chǎn)開發(fā)商已脫穎而出。通過房地產(chǎn)開發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善又促進了房地產(chǎn)開發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業(yè)機制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的強勁內(nèi)因，并將進一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。

4、房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善，市場供求關(guān)系日趨合理

嘉興市商品房價格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費需求，避免開發(fā)商單純從經(jīng)濟效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導(dǎo)嘉興市房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供應(yīng)體

二、房地產(chǎn)市場存在的主要問題

嘉興市的房地產(chǎn)市場正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過程中還存在房地產(chǎn)市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問題。

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣、周期長、管理難度大

房地產(chǎn)行業(yè)是一個包容性、專業(yè)性、綜合性很強的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計劃、土地、規(guī)劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門。房地產(chǎn)項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)難度大，即使開發(fā)，也無條件交付使用。三是極個別開發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。

2、房地產(chǎn)的投訴是的熱點問題之一

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進一步完善。二是房屋質(zhì)量問題。質(zhì)量問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發(fā)商、建造商、材料供應(yīng)商等多部門，解決問題難度大，耗時多。三是部分開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時有發(fā)生，對房地產(chǎn)市場的負面影響較大。

3、商品房建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷售價格較高

由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達不到建設(shè)部的部頒標(biāo)準(zhǔn)，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。

三、對促進嘉興市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點建議

政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點應(yīng)做好以下幾個方面的工作。

1、堅持以培養(yǎng)住房市場為基本方向，加強對房地產(chǎn)市場發(fā)展的研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅持發(fā)展經(jīng)濟、提高生活水平、改善居住條件的指導(dǎo)思想下，加強對房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進嘉興經(jīng)濟的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，研究問題，提出系統(tǒng)解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)培育、先進技術(shù)應(yīng)用、配套政策保障、社會住宅保障體系等問題，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動房地產(chǎn)市場預(yù)警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)價格水平，空置率等，加強對房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。

2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強化監(jiān)管、規(guī)范市場行為

市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關(guān)部門要根據(jù)國家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合嘉興市出現(xiàn)的實際情況，制定有關(guān)規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應(yīng)深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎(chǔ)上，加大執(zhí)法力度，切實解決一批消費者反映強烈的問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營等各項活動納入法制化、規(guī)范化的軌道。

3、適度調(diào)控土地供應(yīng)，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房問題

近幾年來嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴大，要落實土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強度投入、高效率管理的要求，建設(shè)大型居住區(qū)。通過大型居住區(qū)的建設(shè)，加快周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應(yīng)量，確保商品住宅土地年供應(yīng)量，同時逐步建立土地梯度供應(yīng)體系，通過政府對土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。

4、著力提升住宅品質(zhì)，推進住宅產(chǎn)業(yè)化

推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當(dāng)前住宅建設(shè)領(lǐng)域的一項重要任務(wù)。作為政府的職能部門，要按照政府引導(dǎo)，市場運作，企業(yè)實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規(guī)劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進步，提高勞動生產(chǎn)率，推動住宅技術(shù)總體水平的提高。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國民經(jīng)濟的支柱和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對改善居民居住條件、拉動經(jīng)濟增長已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中擔(dān)負著保障住房供應(yīng)體系的責(zé)任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任。相信通過市政府進一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調(diào)機制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

【參考文獻】

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[6]劉艷梅：淺談?wù)\信與房地產(chǎn)經(jīng)濟[J].科技咨詢導(dǎo)報，2007（9）.

篇（4）

近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，其在經(jīng)濟方面的管理成效已成為國家重點關(guān)注問題。房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟體系中是極為主要的構(gòu)成部分之一，其良好地改善了人居環(huán)境，提高了人們的日常生活水平，這對于其他產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展來說起到了一定的促進作用[1]。但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理方面仍存在著許多不同程度的問題，嚴重影響了國民經(jīng)濟的發(fā)展。本文就我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理上存在的問題展開探討，以期為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作提供強有力的參考依據(jù)。

1.我國房地產(chǎn)實施經(jīng)濟管理活動時存在的問題

1.1機制缺乏完整性，管理只注重形式

在我國經(jīng)濟管理工作中，房地產(chǎn)屬于極為重要的關(guān)鍵性內(nèi)容，尤其是國家在短時間內(nèi)密集推行了一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但均未取得顯著性成效，且大部分政策僅停留在形式上，并未貫徹落實到實際管理工作中，而其余政策不具備較強的可操作性，所以執(zhí)行過程中存在著較大爭議。制定與頒布實施細則明顯落后于實施原則的頒布與制定，這說明我國各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作存在著巨大差異。一些地區(qū)實施由上至下方法，但中央政府和地方政府并沒有對房地產(chǎn)的監(jiān)督職責(zé)、管理職責(zé)和調(diào)控職責(zé)進行合理劃分，其定位仍缺乏必要的明確性。由此可知，我國推行的一系列房地產(chǎn)政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過渡階段，由于其具有成本低、收益高等諸多優(yōu)點，所以房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成為我國地方財政的主要來源以及地方經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是地方政府拉高房價和推高地價的根本原因[2]。房地產(chǎn)開發(fā)商和公權(quán)力之間的相互協(xié)作，很容易產(chǎn)生權(quán)錢交易和內(nèi)部交易現(xiàn)象，使得宏觀經(jīng)濟在操作與管理工作上缺乏真實性、規(guī)范性和秩序性，同時加劇了經(jīng)濟管理難度，僅注重國家頒布的宏觀政策，忽略貫徹落實的重要性，最終導(dǎo)致效用無法全面發(fā)揮出來。

1.2目標(biāo)缺乏明確性，政策連續(xù)穩(wěn)定能力不足

維持市場供需平衡，嚴控房價過快增漲一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主要管理目標(biāo)，但由于我國正處于社會主義市場經(jīng)濟的初級發(fā)展階段，還沒有充分認識到經(jīng)濟管理的重要性，也沒有制定長期規(guī)劃意識，部分地方甚至對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理存在片面性認識或錯誤認識，使得政策目標(biāo)出現(xiàn)前瞻性不足、短期性嚴重情況，而政策上的失誤也給一些投機者帶來了發(fā)展機遇，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場秩序擾，例如住房產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟適用房以及房地產(chǎn)稅收等多項政策的推行均為經(jīng)濟管理不明確的結(jié)果。除此之外，我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作正處于被動狀態(tài)，只重視日常事務(wù)的管理，忽略了長期規(guī)劃的重要性，加上沒有做好事前預(yù)防工作，導(dǎo)致事后需要調(diào)控問題越來越多，最終形成越管理越升溫的混亂局面[3]。

1.3體系缺乏完善性，法律法規(guī)不健全

制定與房地產(chǎn)相符的法律法規(guī)，并加以完善是確保市場良好運作的關(guān)鍵性因素。由于我國房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過渡階段，使得與房地產(chǎn)有關(guān)的所有法律法規(guī)都無法建立健全。在實際經(jīng)濟管理工作中，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)的開發(fā)階段、建設(shè)階段、交易階段與后期管理階段的內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上建立一個完整、有效的體系，但當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正迅猛發(fā)展，其建立法律法規(guī)的進度在不同程度上均無法滿足發(fā)展需要，使得法律真空情況日益明顯，加上房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理仍憑借著行政權(quán)威執(zhí)行，絕大多數(shù)文件均由國務(wù)院頒發(fā)，不具備普遍適用性、嚴肅性與穩(wěn)定性等多種法律特征。盡管在規(guī)定范圍內(nèi)已初步建立了與之相適應(yīng)的法律法規(guī)，但仍缺乏完整的配套條例與實施細則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是地方房地產(chǎn)出現(xiàn)執(zhí)法不嚴、政令不通和有法不依情況，最終形成惡性循環(huán)。

2.加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的有效性對策

2.1建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度

近幾年來，我國房地產(chǎn)在實行經(jīng)濟管理工作中存在著許多不同程度的問題，僅憑借行政命令做出相應(yīng)調(diào)控，根本無法有效解決問題，所以必須對房地產(chǎn)原有管理體制進行全面改革，才能扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟管理的不良局面。同時要充分了解和掌握政府經(jīng)濟管理職能，適當(dāng)調(diào)整與政府部門相關(guān)的所有管理職能，高度重視市場失靈現(xiàn)象，在市場調(diào)節(jié)效能全面發(fā)揮的前提下，按照市場實際變化情況做出相應(yīng)干預(yù)，以建立合理科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷向前發(fā)展，最終營造出一個和諧的社會環(huán)境與法制環(huán)境。明確中央房地產(chǎn)管理和地方房地產(chǎn)管理之間的關(guān)系，合理規(guī)劃職責(zé)范圍，將工作落實到各責(zé)任主體，順利完成與房地產(chǎn)有關(guān)的所有監(jiān)督工作[4]。根據(jù)市場情況對房地產(chǎn)進行差異化調(diào)控，防止因一刀切而引發(fā)負面影響。革新財稅系統(tǒng)，制止土地財政，以減少地方財政收入，避免房地產(chǎn)過度依賴。強化政策的落實性與積極性，打擊官商相結(jié)合的違法行為，消除房地產(chǎn)存在的各種不良氣氛，使我國房地產(chǎn)行業(yè)邁向健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展道路。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、財政、建設(shè)、稅收和國土資源等多個部門均要由中央進行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，提高溝通水平，增強配合力度，使相互之間的行動更具協(xié)調(diào)性，最終實現(xiàn)合理科學(xué)的經(jīng)濟管理。

2.2制定合理的長期規(guī)劃方案

目前，我國正對房地產(chǎn)體制實施進一步深入改革，其經(jīng)濟發(fā)展與結(jié)構(gòu)均要做出重大調(diào)整，以實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展。而房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展對于提高人居條件以及日常生活水平來說具有至關(guān)重要的作用和意義，并且還能夠有效增加我國經(jīng)濟效益，推動經(jīng)濟全方位轉(zhuǎn)型。在充分了解和掌握我國基本國情的基礎(chǔ)上，理順整個經(jīng)濟管理工作的所有思緒，只有達到短期效應(yīng)，才能制定出一套合理科學(xué)的長期規(guī)劃方案，有效滿足城鎮(zhèn)化建設(shè)需求以及人居條件需要，實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟以及社會主義市場經(jīng)濟的和諧穩(wěn)定發(fā)展。詳細調(diào)查與研究我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的實際發(fā)展情況，以確保所制定的長期規(guī)劃方案能貫徹落實到各個區(qū)域，使房地產(chǎn)邁向可持續(xù)發(fā)展道路，防止發(fā)生漲則緊、跌則松現(xiàn)象[5]。

2.3完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

建立與房地產(chǎn)相適應(yīng)的法律法規(guī)，并加以完善，這樣才能保證整個市場的日常運行活動正常。房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立，可有效規(guī)范所有市場運行，活動，使經(jīng)濟管理工作更加合法化與合理化。利用法律對政府經(jīng)濟管理效能進行全面約束，防止政府出現(xiàn)過多行政干預(yù)行為，嚴重影響到整個房地產(chǎn)的市場秩序。此外，房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立于完善還可以有效制定宏觀調(diào)控方案，并貫徹落實到實際工作中，有利于政策嚴肅性、層次性與穩(wěn)定性的提高，在真正意義上做到有法可依、執(zhí)法必嚴和違法必究的基本原則。

3.結(jié)束語

總而言之，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，政府與地方政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理工作，對于管理過程中存在的問題要積極采取有效性措施進行處理，并建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，制定合理科學(xué)的長期規(guī)劃方案，以推動房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展，最終獲得最大化經(jīng)濟效益和社會效益。

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篇（5）

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場特點

房地產(chǎn)具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復(fù)雜等特點，相關(guān)當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運而生。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)市場而產(chǎn)生發(fā)展起來的。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)日益成為房地產(chǎn)交易活動中最活躍的環(huán)節(jié)，隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律地位得以確認，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在促進我國房地產(chǎn)市場的快速健康發(fā)展中，在房地產(chǎn)交易市場、資本市場等要素市場體系的發(fā)展中起到不可替代的作用。

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務(wù)及善后管理服務(wù)的機構(gòu)，一般都稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或房地產(chǎn)中介評估公司。完善的房地產(chǎn)中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等為房地產(chǎn)交易而提供相關(guān)咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在上述領(lǐng)域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織是自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的經(jīng)濟組織，必須獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)。

根據(jù)以上對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概念和功能的規(guī)定，本文認為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經(jīng)營、投資等）、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)行紀(jì)、科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)等業(yè)務(wù)類型。

目前比較流行的知識密集型服務(wù)業(yè)的解釋就是為知識的生產(chǎn)、儲備、使用和擴散服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)作為知識密集型服務(wù)業(yè)(Knowledgeintensivebusinessservice，簡稱KIBS)是一種經(jīng)濟活動，它致力于房地產(chǎn)交易相關(guān)知識的創(chuàng)造、積累和傳播，是目前服務(wù)業(yè)中發(fā)展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創(chuàng)新的產(chǎn)生、發(fā)展和傳播發(fā)揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創(chuàng)新領(lǐng)域研究的熱點。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)具有一般知識密集型服務(wù)業(yè)的特點：首先，智力服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務(wù)以及有關(guān)勞務(wù)服務(wù)，它常表現(xiàn)為一種建議、方法、技術(shù)方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的基礎(chǔ)。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)。最后，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的人員應(yīng)該由具有較高專業(yè)水平的管理、工程、經(jīng)濟等各類專業(yè)人員組成。

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場是一個正在發(fā)展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產(chǎn)政策或技術(shù)環(huán)境發(fā)生巨大變化而出現(xiàn)和發(fā)展，其主要特點包括：第一，房地產(chǎn)技術(shù)和需求的快速發(fā)展。房產(chǎn)市場地產(chǎn)市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區(qū)發(fā)展嚴重不平衡，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州、上海的發(fā)展水平遠遠高于其他城市，表現(xiàn)為二手房交易中通過房地產(chǎn)中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發(fā)展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，無論是專業(yè)素質(zhì)、還是道德修養(yǎng)都有較大的差距。有很大比例的從業(yè)人員不具備經(jīng)紀(jì)人資格，大部分具備經(jīng)紀(jì)人資格的從業(yè)人員的平均從業(yè)時間較短，經(jīng)驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關(guān)信息的獲取渠道、對房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀和規(guī)律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍早已超過現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴重脫節(jié)；在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)。

由于以上特性的存在，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中存在許多機會。企業(yè)會面臨多種機會的選擇，通過市場結(jié)構(gòu)的分析，可以發(fā)現(xiàn)更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業(yè)特性的不同，同樣的機會對于不同企業(yè)來說，其價值也是不同的。所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發(fā)揮企業(yè)的資源優(yōu)勢，同時，也能夠使企業(yè)在市場中優(yōu)于競爭對手。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結(jié)合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領(lǐng)域至關(guān)重要。在這個過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不斷積累自身的優(yōu)勢資源、整合外部資源，是企業(yè)不斷發(fā)展的關(guān)鍵。

綜上所述，可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是集知識、技術(shù)、資金、智力為一體的富有活力的新產(chǎn)業(yè)。隨著科技發(fā)展和社會進步，經(jīng)濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉(zhuǎn)向以知識和智力服務(wù)為主。因而，著力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，將為國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的“助推器”。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還具有重新整合生產(chǎn)要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經(jīng)濟全球化的背景下，資源重新整合并發(fā)揮競爭的優(yōu)勢是經(jīng)濟發(fā)展的重要保證。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運用知識管理模式提升行業(yè)競爭力就顯得異常緊迫。

基于動態(tài)學(xué)習(xí)能力的三維知識管理模式

本文認為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉(zhuǎn)化的管理活動，而在企業(yè)核心發(fā)展過程中，知識的創(chuàng)造及使用，是信息時代驅(qū)動財富的引擎，如何快速將知識轉(zhuǎn)換為金錢是一項挑戰(zhàn)。而當(dāng)知識以具體、可銷售的形式轉(zhuǎn)換為企業(yè)獲利價值時，即產(chǎn)生“知識報酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產(chǎn)交易相關(guān)知識轉(zhuǎn)化的管理活動。

一個良好的知識管理框架應(yīng)該能將組織成員的知識由知識管理技術(shù)、團隊協(xié)同合作一起創(chuàng)造完成。每一個服務(wù)組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產(chǎn)，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學(xué)者認為推展組織的知識管理計劃，應(yīng)以建立基礎(chǔ)建設(shè)（科技、結(jié)構(gòu)及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需能將知識轉(zhuǎn)化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創(chuàng)新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應(yīng)重視管理知識轉(zhuǎn)換為價值的知識轉(zhuǎn)換程序，除了能追蹤知識變?yōu)閮r值的轉(zhuǎn)換，同時能衡量對于獲利的影響。

本文認為知識若要成功的移轉(zhuǎn)與利用，則需要具備五個條件：對的知識經(jīng)由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應(yīng)能幫助組織實現(xiàn)價值。當(dāng)實行一項策略之時，應(yīng)避免造成創(chuàng)造性的混亂（creativechaos）。

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織遭遇真正的危機時，例如因技術(shù)或市場需求的改變造成的急速業(yè)績萎縮，創(chuàng)造性的混亂自然產(chǎn)生，引發(fā)新的問題，非現(xiàn)存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創(chuàng)新的組織知識以解決問題（Nonaka，1994）。

可以構(gòu)造如圖1所示的基于動態(tài)能力的價值創(chuàng)造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：

程序維（processdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務(wù)觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協(xié)調(diào)（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網(wǎng)際網(wǎng)路界面；學(xué)習(xí)（一種動態(tài)概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術(shù)；重組（transformation）：一種聯(lián)盟動態(tài)性，緊密型（Tightly）的長期性連結(jié)或是松散型（Loosely）的短期性連結(jié)。位置維（positionsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織架構(gòu)（彈性）：調(diào)整組織以控制環(huán)境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產(chǎn)較難以商業(yè)化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優(yōu)勢，如機會導(dǎo)向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導(dǎo)向型即大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖企業(yè)屬于這種情況，供應(yīng)鏈型即利用反應(yīng)市場需求所呈現(xiàn)，拍賣市場型即依賴傳統(tǒng)交易的企業(yè)關(guān)系。

路徑維（pathsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)技術(shù)的策略性選擇：以目標(biāo)整合為導(dǎo)向，特定任務(wù)具有臨時組織特性；以信息科技為導(dǎo)向，用電子化的方式來進行整個房地產(chǎn)內(nèi)交易過程的運作，形成合作式網(wǎng)絡(luò)；以資源分配為導(dǎo)向，分享彼此的成本、技能、市場，并進行所需資源的重組；以網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)為導(dǎo)向，形成松散與模糊的組織架構(gòu)，利用供應(yīng)鏈的優(yōu)勢，透過互相信任與分享信息系統(tǒng)來協(xié)調(diào)活動。型態(tài)包括：虛擬接口、共同聯(lián)盟、星狀聯(lián)盟、價值聯(lián)盟、市場聯(lián)盟與虛擬人。

其實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構(gòu)造如圖2所示的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)網(wǎng)絡(luò)價值創(chuàng)造模式：

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實施三維知識管理模式的策略

知識管理作為形成企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵，已在發(fā)達國家的許多企業(yè)取得了成功，并正在成為一種創(chuàng)新管理范式。這既給我國企業(yè)的發(fā)展提供了值得借鑒的經(jīng)驗，又對我國的企業(yè)提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業(yè)的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。要構(gòu)建運行這樣一種模式，本文認為可以從以下方面入手：

（一）牢固樹立企業(yè)知識管理觀念

知識管理觀念是構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的無形要素，影響著企業(yè)高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業(yè)上下的一致認同，并順利貫徹到企業(yè)的經(jīng)營決策和日常活動之中，就會在企業(yè)內(nèi)部形成一種無形的力量，推動企業(yè)的創(chuàng)新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業(yè)應(yīng)積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現(xiàn)代管理觀念，充分認識知識管理對企業(yè)生存和發(fā)展的深遠價值，為培育企業(yè)的核心競爭力奠定堅實的思想基礎(chǔ)。

（二）搞清實施知識管理與業(yè)務(wù)流程重組的關(guān)系

三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發(fā)、分解、存儲和共享，并為其構(gòu)建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧提高企業(yè)的應(yīng)變和創(chuàng)新能力。知識管理必須與房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程緊密相連，將知識創(chuàng)造與擴散同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程結(jié)合起來，可以節(jié)省企業(yè)的開支，并產(chǎn)生巨大價值。

（三）努力協(xié)調(diào)信息技術(shù)和人力資源之間的關(guān)系

在三維知識管理框架中，技術(shù)，特別是信息技術(shù)，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術(shù)支持，就沒有三維知識管理模式?？墒?，問題往往不是人們忽視了技術(shù)的重要性，而是過分強調(diào)技術(shù)，認為技術(shù)的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應(yīng)該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業(yè)績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術(shù)作為工具和渠道，本身并不能創(chuàng)造知識，而是擴展知識傳播的領(lǐng)域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內(nèi)容，也是企業(yè)核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業(yè)的中高層管理人員。技術(shù)是使企業(yè)從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)如果僅靠一個現(xiàn)成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統(tǒng)沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應(yīng)競爭環(huán)境的變化，無法完成企業(yè)實施三維知識管理的初衷，導(dǎo)致知識管理的失敗，給企業(yè)帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術(shù)所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發(fā)揮出來，企業(yè)應(yīng)該盡快建立一種能激發(fā)知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的信息技術(shù)能力和人的創(chuàng)造力實現(xiàn)無縫的結(jié)合。

（四）適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟

核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構(gòu)成的一種競爭優(yōu)勢。由于受企業(yè)內(nèi)部資源條件的限制，單靠一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)除了要對知識進行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業(yè)在較短時間內(nèi)獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業(yè)自身知識要素的缺陷，并通過對企業(yè)知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優(yōu)勢的核心競爭力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟的一種形式，由多家獨立企業(yè)為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術(shù)的供需各方聯(lián)合起來，進行過程重組、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)制造、銷售服務(wù)、利潤分配，形成一種新的動態(tài)知識聯(lián)盟系統(tǒng)。對一個房地產(chǎn)成員企業(yè)來講，實質(zhì)上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業(yè)外部的優(yōu)勢進行整合，實行聚變，創(chuàng)造出超常的競爭優(yōu)勢。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應(yīng)鏈管理，共同組織和控制無形資產(chǎn)，共同保護合作競爭中的優(yōu)勢，共同承擔(dān)競爭的風(fēng)險。此外，在企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟中，不能只注重財務(wù)指標(biāo)和短期效益，而應(yīng)該學(xué)習(xí)對方企業(yè)的各種專業(yè)知識和技能，共享核心競爭力。

（五）具體實施策略

從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，可先在知識密集型經(jīng)紀(jì)企業(yè)試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業(yè)。從知識管理的內(nèi)容和知識管理模式的特定內(nèi)核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰(zhàn)略管理模式。企業(yè)知識戰(zhàn)略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數(shù)據(jù)庫中，以便企業(yè)員工通過計算機網(wǎng)絡(luò)直接搜尋并調(diào)用，其經(jīng)濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復(fù)利用，節(jié)省工作時間，使企業(yè)產(chǎn)品成本和服務(wù)成本大大降低，規(guī)模經(jīng)濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結(jié)合，即未經(jīng)編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進一流專家、人才、知識，在經(jīng)濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當(dāng)知識的獲取、運用和創(chuàng)造知識的能力成為經(jīng)濟發(fā)展關(guān)鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環(huán)境和適應(yīng)知識型人才發(fā)展的管理組織結(jié)構(gòu)；要鼓勵學(xué)習(xí)，重視培訓(xùn)，在企業(yè)員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進員工“終身學(xué)習(xí)”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)要按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的方法，對員工的工作績效進行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據(jù)，并通過績效評價改善員工的工作態(tài)度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術(shù)創(chuàng)新模式。技術(shù)創(chuàng)新作為知識創(chuàng)新的延伸和轉(zhuǎn)化對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)具有實際意義。企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新模式有傳統(tǒng)型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同規(guī)模、不同發(fā)展時期，對技術(shù)創(chuàng)新模式進行有差別的自主選擇。

參考文獻：

1.陳卓勇，吳曉波.新興市場中的中小企業(yè)的動態(tài)能力研究[J].科學(xué)學(xué)研究，2006.4

篇（6）

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學(xué)者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

可見，虛擬經(jīng)濟理論重視預(yù)期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟運行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產(chǎn)的運行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價方式有關(guān)。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)在整個區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機制，房地產(chǎn)價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機制，房地產(chǎn)的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產(chǎn)價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分，然后再來考察與實體經(jīng)濟的關(guān)系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關(guān)系的角度進行研究，重點剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路

在認識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。這種重構(gòu)包括以下幾個有機的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎(chǔ)——資本化定價方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。說明房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的互動關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定（波動）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，以促進經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的意義

在經(jīng)濟虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有兩個基本特點：第一，強調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運行中的“異象”，只有在對房地產(chǎn)虛擬性進行深入研究的基礎(chǔ)上，才會對虛擬經(jīng)濟的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟的理論出發(fā)點是把整個經(jīng)濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟增長服務(wù)。

有利于和諧社會的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會的構(gòu)建。

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篇（7）

R代表風(fēng)險

P代表不利事件發(fā)生的概率

C代表不利事件發(fā)生的結(jié)果

二風(fēng)險的類型

證券投資組合理論（Markowitz1952）和資本資產(chǎn)定價CAPM模型（Sharpe1964）這兩種理論將證券投資的風(fēng)險歸納為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩大類。對于系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險劃分的原則是：這種風(fēng)險是否會影響到市場內(nèi)所有的投資項目，能否由投資者設(shè)法避免或消除。對整個市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響，投資者無法避免或消除的風(fēng)險統(tǒng)稱為系統(tǒng)風(fēng)險（SystematicRisk）；而只對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生的影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險，統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險（UnsystematicRisk）。

三房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險

任何風(fēng)險，包括房地產(chǎn)投資，都要面臨上述證券投資的風(fēng)險風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是典型的高投入高風(fēng)險項目，全面深入分析風(fēng)險是投資決策的前提條件之一。非系統(tǒng)風(fēng)險如財務(wù)風(fēng)險可以通過加強現(xiàn)金流管理，上市融資等方式加以避免；而系統(tǒng)風(fēng)險可以決定投資的成敗，必須認真分析。房地產(chǎn)投資主要面臨如下幾方面系統(tǒng)風(fēng)險

1通貨膨脹風(fēng)險

是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險不僅僅對一個投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實際收益率，因此應(yīng)該引起房地產(chǎn)投資者的高度重視。投資者在進行投資決策時，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率。

2周期風(fēng)險

周期風(fēng)險是房地產(chǎn)業(yè)的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮（波峰）、危機與衰退、蕭條（波谷）四個階段。據(jù)統(tǒng)計，美國房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為8-10年。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，使一些實力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因資金債務(wù)等問題而破產(chǎn)。

3政策性風(fēng)險

由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價的限制政策，對土地出讓、使用的政策，對環(huán)境保護的政策，尤其對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策，都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。我國1993年的對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策和1994年出臺的土地增值稅征收條例等對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了顯著的影響。

4政治風(fēng)險

房地產(chǎn)的不可移動性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要包括以下因素：、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、社會騷亂等。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其它風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

四中國的特殊國情

中國與西方發(fā)達國家相比，經(jīng)濟社會文化背景差異很大。根據(jù)1992年部分專家對私營企業(yè)的停業(yè)原因的調(diào)查，1984年《福布斯》雜志對美國金融分析專家關(guān)于房地產(chǎn)投資所做的調(diào)查將房地產(chǎn)的政策風(fēng)險社會風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險和自然風(fēng)險賦予相應(yīng)的權(quán)重位序如下表

政策風(fēng)險社會風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險技術(shù)自然風(fēng)險

篇（8）

近年來美國次級房地產(chǎn)抵押貸款市場危機爆發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產(chǎn)保護等，由此引發(fā)全球股市大跌，中國股市上證指數(shù)也跌穿2000點。全球金融領(lǐng)域面臨嚴峻挑戰(zhàn)，美聯(lián)儲前主席格林斯潘認為，當(dāng)前這次金融危機的嚴重性，已經(jīng)超過上個世紀(jì)30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(biāo)(如：短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地(價格)、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機構(gòu)倒閉數(shù))的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務(wù)危機、銀行危機等類型。處于全球領(lǐng)先地位的美國金融系統(tǒng)，無論是發(fā)達程度、透明度、監(jiān)管力度，還是融資規(guī)模、金融產(chǎn)品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現(xiàn)了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發(fā)原因做了深入分析。

一、金融監(jiān)管制度缺陷

美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業(yè)嚴重缺乏監(jiān)管，內(nèi)部管理機制失誤造成的。美國從上世紀(jì)80年代末以來，推出了許多金融衍生產(chǎn)品，這對繁榮金融市場和市場經(jīng)濟發(fā)揮過重要作用。但是，衍生產(chǎn)品太多，加大了投機風(fēng)險，而與此有關(guān)的風(fēng)險預(yù)警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發(fā)埋下了禍根。美國本輪金融風(fēng)暴是次貸危機進一步延伸的結(jié)果，而次貸危機則與美國金融機構(gòu)在金融創(chuàng)新中過度利用金融衍生品有關(guān)。

在各種可能導(dǎo)致金融危機的因素中，美聯(lián)儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯(lián)儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經(jīng)濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經(jīng)濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產(chǎn)、銀行過多發(fā)放貸款，這直接促成了美國房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)膨脹；而且美聯(lián)儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預(yù)期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當(dāng)貨幣政策連續(xù)收緊時，房地產(chǎn)泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發(fā)的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構(gòu)。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結(jié)果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經(jīng)濟失衡的風(fēng)險。一旦出現(xiàn)經(jīng)濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。

二、超前消費陷阱

美國經(jīng)濟發(fā)展的支柱主要依附于消費，使得經(jīng)濟基本面發(fā)生了問題。為推動經(jīng)濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀(jì)90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產(chǎn)證券化和金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現(xiàn)。特別是通過房地產(chǎn)市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產(chǎn)價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經(jīng)過金融衍生產(chǎn)品等創(chuàng)新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風(fēng)險和危機就難以遏制地爆發(fā)出來。

消費、投資和出口是拉動一國經(jīng)濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導(dǎo)致投資不足，影響經(jīng)濟的下一輪發(fā)展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經(jīng)濟遲早會出現(xiàn)問題的。

三、對自由經(jīng)濟的過度迷信

新自由主義經(jīng)濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發(fā)生，一般認為這場危機主要是金融監(jiān)管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經(jīng)濟政策。所謂新自由主義，是一套以復(fù)興傳統(tǒng)自由主義理想，以減少政府對經(jīng)濟社會的干預(yù)為主要經(jīng)濟政策目標(biāo)的思潮。其始于上世紀(jì)80年代初期，背景是上世紀(jì)70年代的經(jīng)濟滯脹危機，內(nèi)容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預(yù)，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經(jīng)濟政策等?？陀^而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經(jīng)濟增長率回升、失業(yè)形勢得到一定緩解等。

但任何理論都有它存在的現(xiàn)實基礎(chǔ)，而現(xiàn)實是在不斷發(fā)展變化的，無休止地把這種自由主義政策推向極端，必然會給社會帶來難以估量的威脅和破壞。大量金融證券機構(gòu)置國家經(jīng)濟安全于不顧，利用寬松的環(huán)境肆意進行投機，并因此獲取巨額利潤，導(dǎo)致投機過度，尤其是嚴重脫離實體經(jīng)濟的虛擬經(jīng)濟，比如：互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)等，嚴重損害市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)，產(chǎn)生嚴重的泡沫風(fēng)險。近幾屆美國政府沒有意識到美國已經(jīng)變化了的經(jīng)濟狀況，過于迷信自由經(jīng)濟理論，終于導(dǎo)致這次金融危機的發(fā)生。

通過上述分析可知，美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融秩序與金融發(fā)展失衡、經(jīng)濟基本面出現(xiàn)問題。美國當(dāng)前遭遇的危機，是一場與美國自身的經(jīng)濟、政治、社會體制密切相關(guān)的危機。盡管美國金融危機及其所帶來的全球金融動蕩對我國金融體系的影響有限，但我國存在著許多類似美國華爾街金融危機的“病因”，因此，反思美國金融危機的成因?qū)S護我國金融體系的穩(wěn)定和安全具有重要借鑒意義。

參考文獻:

篇（9）

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟界研究的熱點問題，目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)預(yù)警的研究比較多，主要是從房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)綜合預(yù)警三方面進行的?？墒窃谀壳暗难芯恐校嬖诘闹饕獑栴}是建立的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警功能不強、精度不高，這主要是因為傳統(tǒng)的預(yù)警方法對資料的要求和我國房地產(chǎn)發(fā)展的實踐不相符。本文主要分析當(dāng)前在我國進行房地產(chǎn)預(yù)警應(yīng)注意的幾個問題。

1.房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟預(yù)警的一個重要的組成部分，它的基礎(chǔ)理論和方法來源于對經(jīng)濟預(yù)警理論的研究，因此對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進行全面系統(tǒng)的研究，可以對宏觀經(jīng)濟預(yù)警理論體系進行補充和完善。而預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。

1.1景氣指數(shù)法

我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟監(jiān)測與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經(jīng)濟指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對這三類指標(biāo)編制擴散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點和長期趨勢，達到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。經(jīng)過長時間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計算方法有了許多改進，景氣指數(shù)法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產(chǎn)進行預(yù)警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對各種指標(biāo)進行的加權(quán)綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標(biāo)的異常波動情況，若這些指標(biāo)在房地產(chǎn)經(jīng)濟變動中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預(yù)警不利于對每個指標(biāo)進行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預(yù)警利用合成指數(shù)和擴散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對每一個指標(biāo)進行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標(biāo)。 第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性不明顯會影響景氣指數(shù)應(yīng)用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預(yù)警基礎(chǔ)是經(jīng)濟波動的周期性，構(gòu)成景氣指標(biāo)的先行指數(shù)可以提前預(yù)報經(jīng)濟周期的轉(zhuǎn)折點。而我國房地產(chǎn)真正發(fā)展時間不過10多年，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數(shù)法進行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統(tǒng)計預(yù)警法，是我國目前房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標(biāo)進行時差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長度和強度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動的情況確定警兆指標(biāo)的警級，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個指標(biāo)的警度，比較適合用來進行房地產(chǎn)預(yù)警。

綜合模擬法既能對房地產(chǎn)整體警度進行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€指標(biāo)進行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運用該方法對我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題：

第一，實際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標(biāo)理想狀態(tài)的預(yù)警域是房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警的基礎(chǔ)性工作，是預(yù)警成敗的關(guān)鍵。而采用統(tǒng)計預(yù)警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)（如正態(tài)分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計預(yù)警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產(chǎn)在我國真正的發(fā)展不過十來年的時間，統(tǒng)計數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯誤和遺漏，而統(tǒng)計預(yù)警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學(xué)習(xí)與調(diào)整，這也就是為什么采用此方法做出來的預(yù)警系統(tǒng)精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計預(yù)警方法屬于靜態(tài)預(yù)警方法，而房地產(chǎn)的發(fā)展本身是個動態(tài)的過程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實際不吻合的情況。有不少學(xué)者對這一問題進行了研究，對預(yù)警區(qū)間進行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實，提高了預(yù)警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識別的預(yù)警方法研究。

1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法

而近年來BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)引起了人們極大的關(guān)注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進行模式識別，還具有容錯能力強和對數(shù)據(jù)分布要求不嚴格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點。同時它還具備學(xué)習(xí)能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進行自我學(xué)習(xí)、訓(xùn)練和調(diào)整，能夠應(yīng)對多變的經(jīng)濟環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中應(yīng)用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準(zhǔn)確地模擬輸入、輸出的近似關(guān)系，因此它在房地產(chǎn)預(yù)警中被廣泛應(yīng)用。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟預(yù)警中的應(yīng)用是對傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)；以及預(yù)警指標(biāo)的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)能力；預(yù)警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。

但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)算法是利用梯度下降法調(diào)節(jié)權(quán)值使目標(biāo)函數(shù)達到極小，導(dǎo)致其過分強調(diào)克服學(xué)習(xí)錯誤而泛化性能不強。同時還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實質(zhì)性的進展。

2.房地產(chǎn)預(yù)警存在的主要問題

國內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)發(fā)展時間不長，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國房地產(chǎn)預(yù)警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1預(yù)警結(jié)果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預(yù)警都是建立在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期基礎(chǔ)上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國家因為房地產(chǎn)發(fā)展時間長，發(fā)展較成熟，采用這些方法預(yù)警都取得了較好的效果，而我國的房地產(chǎn)市場起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計口徑不一致，再加上房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動不明顯（或短期內(nèi)難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預(yù)警方法預(yù)警，輸出結(jié)果誤差較大。

2.2指標(biāo)權(quán)重和警界值的確定缺乏科學(xué)性

在進行房地產(chǎn)預(yù)警時，綜合警度的確定是我們預(yù)警的最終目標(biāo)。而綜合警度是各指標(biāo)警度的綜合，因此要想準(zhǔn)確地預(yù)測警度，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中各指標(biāo)權(quán)重的確定和各指標(biāo)預(yù)警界限的確定則是問題的關(guān)鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經(jīng)驗來判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態(tài)調(diào)整，目前我國房地產(chǎn)整體發(fā)展還處于初級階段，某些指標(biāo)的波動劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，那些指標(biāo)可能會因為標(biāo)準(zhǔn)差過大而使其正常區(qū)間過大，從而影響了預(yù)警的精度。而在確定各指標(biāo)的權(quán)重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預(yù)警研究中有的沒有考慮指標(biāo)的權(quán)重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學(xué)性也有待檢驗。

2.3趨勢預(yù)測功能不強

預(yù)警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢預(yù)測兩項功能，準(zhǔn)確的市場預(yù)測可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產(chǎn)生的判斷誤差，具有更強的實際應(yīng)用意義。前人絕大部分研究成果都側(cè)重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預(yù)警中選取先行性警兆指標(biāo)就是為了增強其預(yù)測功能，但同時也選取了同步與滯后指標(biāo)，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標(biāo)加權(quán)綜合，使其預(yù)測功能受到影響；而在綜合預(yù)警中則是根據(jù)歷年警值趨勢圖走勢來預(yù)測下一年的警情，該方法對警值轉(zhuǎn)點的預(yù)測功能較差。

2.4系統(tǒng)學(xué)習(xí)性不夠

目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動態(tài)學(xué)習(xí)性，而“系統(tǒng)學(xué)習(xí)性”對于房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，特別是我國目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建是十分必要的。我國的房地產(chǎn)市場真正發(fā)展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準(zhǔn)確。

3.房地產(chǎn)預(yù)警未來發(fā)展趨勢

3.1多種預(yù)警方法協(xié)同預(yù)警

房地產(chǎn)是一個復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預(yù)警方法結(jié)合起來進行綜合預(yù)警，才能提高預(yù)警可靠度。另外在進行房地產(chǎn)預(yù)警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結(jié)合，把短期與長期相結(jié)合，把靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，把統(tǒng)計分析與數(shù)學(xué)模型相結(jié)合。

3.2房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇和調(diào)整

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產(chǎn)市場的因素會不斷出現(xiàn)，因此，構(gòu)建科學(xué)、動態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是建立實用的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵。未來指標(biāo)選擇應(yīng)是在有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的指標(biāo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，采用定量、定性方法相結(jié)合來進行的。指標(biāo)的選擇應(yīng)遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應(yīng)的動態(tài)調(diào)整。

3.3建立動態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場始終處于變化中，如何建立具有學(xué)習(xí)性的動態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現(xiàn)代計算機信息技術(shù)相結(jié)合。信息技術(shù)為開發(fā)動態(tài)的、智能的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)，今后的房地產(chǎn)預(yù)警研究應(yīng)大量運用先進的計算機技術(shù)，開發(fā)先進、實用的軟件，使建立的預(yù)警系統(tǒng)有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術(shù)和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有機結(jié)合將成為我國房地產(chǎn)預(yù)警研究的一個熱點問題。

湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。

參考文獻:

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篇（10）

    隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)了一種不健康的狀態(tài),為了使人們真正的住有所居,安居樂業(yè),加快完善房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)制,引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

    一、我國房地產(chǎn)制度的發(fā)展

    說起我國房地產(chǎn)的發(fā)展,得追溯到1998年,國務(wù)院下發(fā)通知,對城鎮(zhèn)的住房制度進行了改革,從此結(jié)束了長達40年的住房實物分配制度,從此房地產(chǎn)有了市場。同年5月9日,《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》[銀發(fā)(1998)190號]出臺,隨著人們思想觀念的改變,越來越多的群眾熱衷于貸款買房,更加加速了房地產(chǎn)的發(fā)展。隨后的5年里,房地產(chǎn)瘋狂的發(fā)展,房價也一路走高。隨后,2003年8月,《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》“國18號文”出臺,促使了房地產(chǎn)由熱到狂熱。直到2005年,國家意識到了房價過高帶來的弊端,于是在《政府工作報告》中,第一次明確提出抑制高房價。隨后,國家陸續(xù)出臺了限制購房、提高首付款等等措施,然而都沒有起到根本的作用。房地產(chǎn)市場仍然蓬勃發(fā)展,房價仍然是居高不下。

    二、房地產(chǎn)市場規(guī)制現(xiàn)狀

    隨著我國市場經(jīng)濟制度的完善,我國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定制度方面也有了一定的發(fā)展,然而面對殘酷的房價,不的不承認我國房地產(chǎn)市場規(guī)制方面還是存在著問題,還是有提升的空間ID機遇。

    (一)法規(guī)之間缺少協(xié)調(diào)性

    同其他的市場規(guī)制一樣,房地產(chǎn)市場規(guī)制是指現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場的法律規(guī)范等。一個健全完善的法律體系是一個內(nèi)部協(xié)調(diào)一致、內(nèi)容豐富并且功能完善的動態(tài)體系。反觀我國房地產(chǎn)市場規(guī)制中的各法律規(guī)范,缺乏內(nèi)部的協(xié)調(diào)一致性。既有同級法律規(guī)范之間的不協(xié)調(diào),又有不同級法律規(guī)范之間的沖突。比如《反不正當(dāng)競爭法》和《反壟斷法》,他們在內(nèi)容上的設(shè)定有著一定的聯(lián)系和重合,然而在重合的事項上,兩條法律對責(zé)任人的行為認定以及處理方式上不同,由此導(dǎo)致在實際的實施過程中,兩個法律之間產(chǎn)生沖突。再比如《反壟斷法》和《產(chǎn)品質(zhì)量法》,雖然都可以用于特殊的行業(yè)上,然而兩條法律在法律主體以及監(jiān)管對象上存在著交叉和不同,于是給執(zhí)法者、守法者都帶來了混亂和沖突的情形。

    (二)法規(guī)內(nèi)容方面有缺失

    一是房地產(chǎn)市場規(guī)制的內(nèi)容不完整,尤其是缺乏市場退出機制。我國在市場準(zhǔn)入方面的相關(guān)制度體制已然健全,然而卻是重進入,輕退出。退出市場的相關(guān)法律和機制不健全,缺乏執(zhí)行力度。由此,很大一部分的市場主體決定退出市場時,不是選擇按照程序進行退出,而是通過不理會、逃避年檢的方式來進行逃避債務(wù)和法律責(zé)任。這些行為增加市場中的不穩(wěn)定因素,因此建立完善的市場退出機制對于完善房地產(chǎn)市場規(guī)制是根本。二是市場規(guī)制缺少程序性規(guī)范。與宏觀調(diào)控法相比,房地產(chǎn)市場機制的立法更加重實體輕程序。在很多法律中,條文款項是無不具細,命令禁止的條文大家也是耳熟能詳。然而,對于如何實施法律的相關(guān)程序性規(guī)則則是很少或者是空白。

    (三)執(zhí)法不嚴難以起到效果

    一是市場規(guī)制的執(zhí)法理念需要改變。改革開放三十多年來,市場經(jīng)濟的不斷完善,相關(guān)法律法規(guī)也有了進一步的完善。然而從社會行為和社會制度方面來說,社會行為較容易改變和被人所接收,而思想意識卻是根深蒂固的,是需要時間來,慢慢轉(zhuǎn)變的。我國由計劃經(jīng)濟時代轉(zhuǎn)向法制的市場經(jīng)濟社會,無論是人民群眾還是執(zhí)法人員,都需要及時轉(zhuǎn)變觀念。二是市場規(guī)制執(zhí)法的主體多,職權(quán)不清楚。從我國的政體監(jiān)督來看,紀(jì)委是反腐的第一線。然而,紀(jì)委在上級紀(jì)委的領(lǐng)導(dǎo)下,要接受同級黨委的領(lǐng)導(dǎo)。同時,人事、工資等等都隸屬于同級的黨委領(lǐng)導(dǎo)下,由此,對于紀(jì)委而言,是難以對家長來實施反腐的。從我國的經(jīng)濟實體來說,工商行政管理機關(guān)是主要的執(zhí)法主體,但是,它也是雙向領(lǐng)導(dǎo),由此導(dǎo)致無論干什么都是捉襟見肘,難以發(fā)揮市場中本來應(yīng)該的執(zhí)法作用。即使進行執(zhí)法也難以保證執(zhí)法公正性。三是市場規(guī)制的執(zhí)法程序不規(guī)范。就我國而言,房地產(chǎn)市場規(guī)制法的程序規(guī)范方面是比較缺乏的,或者是缺乏相應(yīng)的程序性規(guī)定,或者即使有也是很簡陋的規(guī)定,難以在具體實踐中操作實施。

    三、淺析房地產(chǎn)市場規(guī)制的建立

    (一)明確房地產(chǎn)市場規(guī)制的適用范圍

    上面我們說到,房地產(chǎn)市場規(guī)制就是國家從社會整體利益出發(fā),為維護房地產(chǎn)市場機制的正常運行,對影響房地產(chǎn)市場秩序、偏離市場的行為進行規(guī)制的法律規(guī)范的總稱。因此,對房地產(chǎn)市場規(guī)制法的范圍界定尤為重要。

    1.明確界定市場準(zhǔn)入與市場退出關(guān)系

    隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展,市場的參與主體越來越多,實力和水平也是良莠不齊,市場主體之間的相互影響越來越密切,因此,提高市場經(jīng)濟主體的整體素質(zhì),有利于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。一是要提高市場準(zhǔn)入資格,從源頭提高市場經(jīng)濟主體的素質(zhì)。二是完善市場退出機制的執(zhí)行性,對未按照規(guī)定退出市場的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),嚴肅懲處,從而增加市場經(jīng)濟主體的違法成本。

    2.維護市場競爭秩序

    在西方經(jīng)濟理論中,市場被認為是一只“看不見的手”,對資源進行著最有效的配置。然而,市場的調(diào)節(jié)是存在失靈的現(xiàn)象的,在市場失靈的情況下,是需要國家的宏觀調(diào)控的,而宏觀調(diào)控的核心就是保證市場公開透明的競爭。相對于此,市場經(jīng)濟體制也是以維護公開透明的市場競爭秩序為核心目的的。在市場經(jīng)濟條件下,一方面是市場本身的優(yōu)化資源配置作用,一方面是維護公平競爭的市場體制,還有重要的一點就是加強自律。

    3.房產(chǎn)質(zhì)量保證

    市場經(jīng)濟主體進入市場,進行經(jīng)營活動的核心目的是獲得利潤。但是,市場經(jīng)濟主體的素質(zhì)是高低不一的,因此,在利潤面前,在市場機制未健全的情況下,有些市場經(jīng)營者會利用法律漏洞,提供劣質(zhì)產(chǎn)品。后進入市場之后會為社會提品和服務(wù)。但是房產(chǎn)屬于特殊的商品,它的質(zhì)量直接影響著人們的生命安全和生活質(zhì)量。因此,為了保證人們真正的安居樂業(yè),一方面要加強房產(chǎn)質(zhì)量的硬性數(shù)據(jù)規(guī)定,保證質(zhì)量。一方面要加強監(jiān)管,提高執(zhí)行力。最后,要增加法律的執(zhí)行力度,提高違反法律的機會成本,從而減少人們的以身犯險。

    (二)建立科學(xué)的房地產(chǎn)市場規(guī)制

    房地產(chǎn)作為一個關(guān)系民生的大市場,對行業(yè)進行市場規(guī)制規(guī)制體系的建立是極為有必要的。首先,由與房地產(chǎn)相關(guān)的諸多法律部門按照一定的原則和位階層次形成的一定的市場規(guī)制法律規(guī)范表征樣態(tài),然后在科學(xué)合理的立法模式下,把市場規(guī)制理論內(nèi)容上升為法律規(guī)范內(nèi)容并用來指導(dǎo)實踐,從而建立起科學(xué)的完備的市場規(guī)制法體系。

    (三)加強房地產(chǎn)市場規(guī)制的執(zhí)法