序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類(lèi)號(hào)：F281 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）01-0-01

商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等，它在開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。當(dāng)前在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策調(diào)控的影響下，住宅開(kāi)發(fā)調(diào)整態(tài)勢(shì)明顯，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不失為開(kāi)發(fā)商的一種明智選擇，因此完善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展十分重要。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式

⒈“純銷(xiāo)售”模式。即商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后，開(kāi)發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，這種模式是我國(guó)中小型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重要選擇方式，并且在一些二、三線(xiàn)城市至今仍然是主流的開(kāi)發(fā)模式。它大大緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金壓力，同時(shí)降低了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金門(mén)檻，有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，短期見(jiàn)效快。但是，單純的商業(yè)地產(chǎn)出售由于業(yè)主眾多而使產(chǎn)權(quán)復(fù)雜化，難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上失去整體性，難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值。

⒉整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式。整體租賃不售產(chǎn)權(quán)是只出租場(chǎng)地不出售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式，一些規(guī)模比較大的百貨商場(chǎng)和超市等所在的商業(yè)地產(chǎn)都采用了這種模式。對(duì)存有大面積空置營(yíng)業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，往往采用這種商業(yè)模式。這樣的開(kāi)發(fā)商一般沒(méi)有商業(yè)方面的經(jīng)營(yíng)人才，在商業(yè)地產(chǎn)建成后，無(wú)力自行經(jīng)營(yíng)，所以選擇有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的商家租賃其物業(yè)，以避免經(jīng)營(yíng)上的失誤和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。采用這種商業(yè)模式的開(kāi)發(fā)商往往把核心競(jìng)爭(zhēng)力集中在建筑和設(shè)計(jì)方面，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)很少涉及。對(duì)開(kāi)發(fā)商的社會(huì)公關(guān)能力要求極高，開(kāi)發(fā)商的收益一般較低。

⒊分零租賃，不售產(chǎn)權(quán)的模式。以這種模式進(jìn)行運(yùn)作的大型商業(yè)物業(yè)在國(guó)外一般稱(chēng)作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)管理都應(yīng)在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作，提供全業(yè)態(tài)的一站式購(gòu)物服務(wù)以能夠吸引各個(gè)層面的消費(fèi)者，同時(shí)擁有足夠數(shù)量的停車(chē)場(chǎng)地也是其主要特點(diǎn)。這種商業(yè)模式對(duì)資金的要求極高，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也極高，投資回收期較長(zhǎng)。

⒋零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的返租模式。這種商業(yè)物業(yè)又稱(chēng)作“管理型商鋪”，其根本特征是開(kāi)發(fā)商拆零銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過(guò)長(zhǎng)達(dá)10—2O年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。管理型商鋪既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂的局面。對(duì)購(gòu)鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營(yíng)上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家人駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)模式，投資回報(bào)合同期較長(zhǎng)，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測(cè)，同時(shí)尋找有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理公司方面存在難度。

⒌分零租賃經(jīng)營(yíng)、零售產(chǎn)權(quán)的返租模式。分零租賃經(jīng)營(yíng)、零售產(chǎn)權(quán)是一般中小型開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)低層商業(yè)樓盤(pán)和商業(yè)步行街的作法，它一般將營(yíng)業(yè)用房分隔成10-50平方米的小型獨(dú)立商鋪，既方便銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，又不影響經(jīng)營(yíng)，商鋪由業(yè)主自營(yíng)或自租。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)直接分散到客戶(hù)，滯銷(xiāo)商鋪則可作為開(kāi)發(fā)商自營(yíng)物業(yè)。這種開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言資金壓力小、運(yùn)作周期短、短期回報(bào)高。但各個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分散，開(kāi)發(fā)商或管理公司很難控制，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。

⒍零租零售與整租不售兩種方式混合的模式。零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來(lái)表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運(yùn)作模式通過(guò)分零銷(xiāo)售物業(yè)的黃金商鋪產(chǎn)權(quán)回收項(xiàng)目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營(yíng)，其余物業(yè)成為開(kāi)發(fā)商的自有物業(yè)，引進(jìn)大型超市、建材家具家居廣場(chǎng)或百貨公司保證巨量的人流和經(jīng)營(yíng)格局的統(tǒng)一。商業(yè)模式做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過(guò)各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，有效控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言也大大減少了銷(xiāo)售壓力。因其主力經(jīng)營(yíng)超市與精品百貨的客戶(hù)群體不重合，投資者風(fēng)險(xiǎn)較高，也大大限制了中小投資者的經(jīng)營(yíng)范圍。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題

⒈商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在著商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的錯(cuò)位。地產(chǎn)商憑借多年開(kāi)發(fā)住宅的理念，通常會(huì)采取將開(kāi)發(fā)好的商鋪出售出去的做法，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報(bào)。但規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一旦被拆散成商鋪賣(mài)掉，就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和管理。而且這種開(kāi)發(fā)商采取出售的短期行為還加大了后期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是由住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型而來(lái)的，開(kāi)發(fā)理念沒(méi)有能夠迅速地轉(zhuǎn)變。住宅項(xiàng)目是以解決消費(fèi)者居住問(wèn)題為目的，只要做好產(chǎn)品定位、保證工程質(zhì)量，做好銷(xiāo)售就可以保證利潤(rùn)。一些開(kāi)發(fā)商獲得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)后，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中沒(méi)有考慮市場(chǎng)上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求；產(chǎn)品功能上則停留在住宅開(kāi)發(fā)所能滿(mǎn)足的基本功能，忽視了商業(yè)地產(chǎn)特有的功能需求。這種開(kāi)發(fā)模式除了帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不適應(yīng)外，更造成了網(wǎng)點(diǎn)布局的嚴(yán)重失衡。商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，許多項(xiàng)目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等方面無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，形成大量無(wú)效供給，造成爛尾樓現(xiàn)象。再次，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，造成市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，沒(méi)有從商業(yè)的階梯性和互補(bǔ)性來(lái)定位項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和業(yè)種。開(kāi)發(fā)商憑借非理性的感覺(jué)進(jìn)行項(xiàng)目投資，在缺乏專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒(méi)有明確的目標(biāo)、明確的客戶(hù)，甚至沒(méi)有明確將要對(duì)哪些業(yè)態(tài)進(jìn)行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問(wèn)題。其結(jié)果是沒(méi)有有效地將地產(chǎn)同商業(yè)對(duì)接，造成兩者間的嚴(yán)重脫節(jié)。

⒉商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重。一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場(chǎng)和消費(fèi)需求，盲目加快對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。因此，搶商機(jī)爭(zhēng)項(xiàng)目，論證不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目，招商和項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié)，造成了階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡和網(wǎng)點(diǎn)布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問(wèn)題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點(diǎn)店過(guò)剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢。在店址的選擇和經(jīng)營(yíng)定位上，有的開(kāi)發(fā)商和投資商缺乏科學(xué)性，重復(fù)建設(shè)造成了商業(yè)資源和社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，加劇了同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，由于大量占?jí)嘿Y金，可能引發(fā)資金鏈斷裂的危機(jī)。

⒊商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)缺乏資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金支持，而我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴(lài)水平在70%－80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的背景下，銀行貸款存在越來(lái)越多的限制，融資渠道相對(duì)單一的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)資金回收時(shí)間較長(zhǎng)，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以售為主、“賣(mài)了就走”等短期行為，為項(xiàng)目隨后的經(jīng)營(yíng)埋下了隱患。

三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式的完善

⒈重視項(xiàng)目策劃。商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單套用住宅 “先設(shè)計(jì)后銷(xiāo)售”的模式，而應(yīng)該重視項(xiàng)目的前期策劃工作。首先，對(duì)于城市的特點(diǎn)、城市的文化、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，以及城市的未來(lái)規(guī)劃與發(fā)展，進(jìn)行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場(chǎng)需求。其次，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，包括總體定位、產(chǎn)品定位、面積定位、價(jià)格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進(jìn)行符合市場(chǎng)的概念設(shè)計(jì)與規(guī)劃。概念設(shè)計(jì)一定要從商業(yè)專(zhuān)業(yè)角度進(jìn)行專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，充分考慮未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者使用的需要，建筑規(guī)劃要與這個(gè)城市的文化與習(xí)慣相符合。

⒉調(diào)整業(yè)務(wù)模式。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)改變慣有的思維模式，舍棄過(guò)去追求短期利益的想法。應(yīng)建立適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式，例如，可采用訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，即預(yù)先與企業(yè)簽訂合約，得到其租約的承諾后再進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中引入商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)滿(mǎn)足與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致、經(jīng)濟(jì)、可行等原則。

⒊拓寬融資渠道。為了分散項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該拓寬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期資金的融資渠道，改變過(guò)去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)投融資的資金來(lái)源很多，包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等?？梢蕴剿餍磐?、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道。可面向公眾募集資金，它的特點(diǎn)是募集對(duì)象廣泛，募集潛力巨大?；蚪㈤L(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的基金、機(jī)構(gòu)。除中小投資者和開(kāi)發(fā)商外，各種房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者，也是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)資金的重要來(lái)源。相對(duì)于商業(yè)銀行的貸款而言，其它機(jī)構(gòu)投資者能提供期限更長(zhǎng)、規(guī)模更大的資金，更適合于長(zhǎng)期投資。

⒋加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)。人才隊(duì)伍的缺失直接導(dǎo)致了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司在復(fù)雜的多環(huán)節(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中失利。國(guó)內(nèi)院校沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日益壯大，國(guó)內(nèi)院校應(yīng)開(kāi)設(shè)相關(guān)學(xué)科為行業(yè)輸送人才。另外，我國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍比較重視土木建筑類(lèi)人才，而對(duì)商業(yè)類(lèi)人才相對(duì)輕視。但是在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，商業(yè)與地產(chǎn)的地位是并重的。對(duì)于前期策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、資金運(yùn)作都應(yīng)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)，并通過(guò)對(duì)國(guó)外成功項(xiàng)目的考察研究加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力。同時(shí)還應(yīng)注重培養(yǎng)復(fù)合型人才，有助于在復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調(diào)、控制的作用。

⒌加強(qiáng)對(duì)相關(guān)服務(wù)行業(yè)的培育。在一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，除了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還應(yīng)該有成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)，如商業(yè)地產(chǎn)招商公司、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)院等等。成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)體現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)細(xì)分的特點(diǎn)，與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商配合，才能最有效率的推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)應(yīng)建立起規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)提高自身服務(wù)的品質(zhì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王景權(quán).商業(yè)地產(chǎn)典型模式解析[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2011（07）：18-19.

篇（2）

一、引言

隨著城市化的不斷深入發(fā)展，在我國(guó)大中城市的發(fā)展呈現(xiàn)出了一股股商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。就我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式來(lái)說(shuō)，其正處于一個(gè)發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些問(wèn)題需要加強(qiáng)重視。特別是隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，這樣的問(wèn)題本身也就顯得愈加嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式本身也就需要做到理性對(duì)待、合理發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)概述及特點(diǎn)分析

1.商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵

商業(yè)地產(chǎn)指的是房地產(chǎn)中用于進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的收益類(lèi)場(chǎng)所。其包括了辦公用的寫(xiě)字樓、會(huì)議樓以及公寓，也包括了用于開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所等等。商業(yè)地產(chǎn)往往不會(huì)被用來(lái)居住與生產(chǎn)。其狹義上的定義指的是：商業(yè)活動(dòng)所需的房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)范圍包括了零售、餐飲、娛樂(lè)等等。而從廣義上的定義來(lái)看，其還可以進(jìn)行融資、開(kāi)發(fā)等一系列活動(dòng)，只不過(guò)其本身與傳統(tǒng)的住宅和生產(chǎn)基地之間存在著較大的差異。

2.商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)分析

將商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比分析，商業(yè)地產(chǎn)所存在的特點(diǎn)，即為：一是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)這樣的方式來(lái)活動(dòng)租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。因?yàn)樯啼仭爸蛔獠皇邸笨梢钥茖W(xué)地對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種配置，并能保證及時(shí)進(jìn)行商業(yè)布局調(diào)整。這是商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)揮集聚效應(yīng)的首要條件，有利于順利度過(guò)商場(chǎng)培育期。二是商業(yè)地產(chǎn)可以為擁有者創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。其不僅僅是對(duì)租金的交納，還體現(xiàn)在地產(chǎn)本身的建筑成本與售價(jià)之間的對(duì)比，其會(huì)受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)企業(yè)的品牌商譽(yù)都會(huì)對(duì)租金收入產(chǎn)生影響。三是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的成本回收周期較長(zhǎng)，其可能會(huì)在回收的過(guò)程中面臨著來(lái)自于區(qū)位環(huán)境的因素影響而產(chǎn)生相應(yīng)地價(jià)格波動(dòng)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的虧損現(xiàn)象出現(xiàn)。例如周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群構(gòu)成乃至政府的政策等。而且，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般要經(jīng)過(guò)2-3年的過(guò)渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達(dá)到8-10年，這都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。四是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展形式較為多樣。在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中的經(jīng)營(yíng)模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷(xiāo)售、服務(wù)行業(yè)等等類(lèi)型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂(lè)等等。

三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式分析

在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式呈現(xiàn)出了系統(tǒng)化的特征。其往往會(huì)受到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、管理者以及資本運(yùn)營(yíng)者三個(gè)方面的影響。其經(jīng)營(yíng)模式可以被分為四個(gè)類(lèi)型，即全部出售、不售不租、純租及租售結(jié)合這四種。

1.全部出售的形式

全部出售這一形式是較為傳統(tǒng)的模式。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)房權(quán)進(jìn)行出售來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，之后此處房產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)便于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間沒(méi)有任何關(guān)系了。在這個(gè)關(guān)系模式中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以在較短時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)套現(xiàn)，繼而降低經(jīng)濟(jì)壓力與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.不售不租模式

開(kāi)發(fā)商通過(guò)建造商業(yè)地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行直接的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其既不對(duì)外出售，也不對(duì)外出租。這樣的經(jīng)營(yíng)模式會(huì)讓房地產(chǎn)上擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展更具針對(duì)性。但是，如果房地產(chǎn)商本身缺乏經(jīng)營(yíng)管理能力，往往會(huì)導(dǎo)致巨大的虧損，自主經(jīng)營(yíng)未必會(huì)讓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展利潤(rùn)被有效實(shí)現(xiàn)。

3.純租模式

在此類(lèi)運(yùn)作模式中，開(kāi)發(fā)商不會(huì)選擇自主經(jīng)營(yíng)，而選擇以合同的形式來(lái)將商鋪對(duì)外出租，其出租規(guī)模各不相同，并在此基礎(chǔ)上來(lái)對(duì)這些商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，以交納租金的形式來(lái)獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。為此，房地產(chǎn)商需要做到對(duì)市場(chǎng)的不斷培養(yǎng)，繼而來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展。同時(shí)，也要注重于對(duì)品牌的塑造以此來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

4.租售結(jié)合模式

房地產(chǎn)商通過(guò)對(duì)部分的房產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售與租賃來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，以此來(lái)削弱自身帶有的資金壓力。這一運(yùn)作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會(huì)資源來(lái)最大化地拉升自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，實(shí)現(xiàn)商品效益與品牌效益的最大化。同時(shí)，這樣的經(jīng)營(yíng)模式往往可以讓高層的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)在具備主體性的前提下，顯得更為獨(dú)立。

四、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略探究

在我國(guó)針對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式需要從實(shí)際情況出發(fā)來(lái)對(duì)相關(guān)策略?xún)?nèi)容優(yōu)化設(shè)計(jì)，以此來(lái)最大化地發(fā)揮出策略的價(jià)值。

1.注重于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作為城市的景觀組成部分，其應(yīng)當(dāng)具備一定的美觀性。這不僅僅是對(duì)建筑功能的要求，也是對(duì)建筑色彩、外形的要求。例如，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)就應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出更為豐富的色彩，以此來(lái)更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。在我國(guó)，因城市發(fā)展缺乏專(zhuān)門(mén)的管理?xiàng)l例與控制舉措，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也就需要從市場(chǎng)的實(shí)際需求出發(fā)來(lái)更好地做到優(yōu)化設(shè)計(jì)。

2.撬動(dòng)內(nèi)需以此來(lái)實(shí)現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)

目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展呈現(xiàn)出綜合化發(fā)展的特征，這即是對(duì)國(guó)人生活方式的表現(xiàn)，其本身也是商業(yè)活動(dòng)得以順利開(kāi)展起來(lái)的前提保障性要素之一。此類(lèi)綜合性的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)具備在三個(gè)層次的綜合，即商業(yè)形態(tài)的綜合化運(yùn)用。其包括了商業(yè)、娛樂(lè)以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業(yè)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)，也有著休閑娛樂(lè)的靜態(tài)。不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)可以有選擇地與其他功能設(shè)施相混合，這對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求，所有內(nèi)容不是簡(jiǎn)單地拼湊而是有機(jī)的組合。在功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、交通流線(xiàn)等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發(fā)揮最佳的綜合效益。

3.商業(yè)建筑對(duì)本土建筑風(fēng)格的追求

建筑的形式與風(fēng)格特征會(huì)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為造成一定影響。民族文化作為傳統(tǒng)文化的組成部分，其往往更容易得到消費(fèi)者的認(rèn)可。本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚(yáng)光大是世界各國(guó)建筑文化的共同發(fā)展目標(biāo)。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的傳承也當(dāng)仁不讓?zhuān)瑳r且這也是其長(zhǎng)久生命力的保證。

4.通過(guò)舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興

中國(guó)有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴(yán)重的破壞。舊城老商業(yè)街區(qū)隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸沒(méi)落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)亟需復(fù)興原有活力，它是打造獨(dú)特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了可資利用的基本素材。其核心指導(dǎo)思想是保護(hù)性開(kāi)發(fā)，這種有限度的開(kāi)發(fā)不僅不會(huì)降低開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值，而且可以帶動(dòng)旅游資源的挖掘。

五、結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)發(fā)展的開(kāi)展形式之一，其本身較普通的開(kāi)發(fā)活動(dòng)之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的解決，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的更好發(fā)展。在本文中，筆者通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的分析來(lái)對(duì)我國(guó)新時(shí)期發(fā)展環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式重新認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所出現(xiàn)了的一系列問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉建文.淺析商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式[J].環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)t望，2013，（8）：46-47.

篇（3）

一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征

1.運(yùn)營(yíng)組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)有具體的運(yùn)營(yíng)管理方法和機(jī)制，它是無(wú)形的，它的主要對(duì)象是人，通過(guò)對(duì)人實(shí)行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進(jìn)行，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和制造業(yè)不一樣，可以對(duì)生產(chǎn)進(jìn)度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中很可能因?yàn)橥顿Y商，經(jīng)營(yíng)者發(fā)生變化而發(fā)生變動(dòng)，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機(jī)應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機(jī)性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理不同于其他行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營(yíng)管理中擁有著更加隨機(jī)變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進(jìn)它的變化進(jìn)度，從根本上解決房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對(duì)待房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，否則只會(huì)為商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)被動(dòng)，使之不能成功的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)通常是分開(kāi)設(shè)計(jì)的，只有運(yùn)用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進(jìn)行設(shè)計(jì)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理特征，才可以使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加茁壯的成長(zhǎng)。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過(guò)這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運(yùn)作過(guò)程，使經(jīng)營(yíng)管理和銷(xiāo)售成為一站式的服務(wù)理念，這對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶(hù)存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對(duì)于產(chǎn)品出廠后，客戶(hù)如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中，客戶(hù)是直接參與生產(chǎn)的，客戶(hù)占據(jù)著重要的角色，如果客戶(hù)是消極的，那么就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)負(fù)作用，而客戶(hù)的積極樂(lè)觀則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶(hù)的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶(hù)服務(wù)的周到得體就會(huì)使房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中員工占據(jù)著重要的角色，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理對(duì)象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因?yàn)閱T工服務(wù)的客戶(hù)是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會(huì)使服務(wù)的客戶(hù)更加的愉快歡樂(lè)，如此房地產(chǎn)就會(huì)源源不斷的獲得客戶(hù)的認(rèn)可，使銷(xiāo)售額持續(xù)增加，所以這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種積極樂(lè)觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對(duì)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新意義非凡，每個(gè)地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊(yùn)，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理模式的設(shè)計(jì)時(shí)，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水準(zhǔn)，才會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬?gòu)。

同時(shí)還需要政府部門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟(jì)能力以?xún)?nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來(lái)進(jìn)行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國(guó)的金融市場(chǎng)獲得了很大的發(fā)展，但是這對(duì)商業(yè)融資地產(chǎn)沒(méi)有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過(guò)間接融資的方式來(lái)進(jìn)行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C(jī)構(gòu)沒(méi)有對(duì)其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴(lài)很高，達(dá)到了90%，全國(guó)城市建設(shè)對(duì)銀行的依賴(lài)也達(dá)到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槿谫Y渠道的問(wèn)題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的融資價(jià)值，所以利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場(chǎng)上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專(zhuān)業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開(kāi)發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開(kāi)讓它們各自發(fā)展，一個(gè)是進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的另一個(gè)就會(huì)進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實(shí)施對(duì)象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進(jìn)行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險(xiǎn)面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進(jìn)雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進(jìn)行自我保護(hù)。而我們適合那種運(yùn)營(yíng)模式還不得分曉，在近些年來(lái)，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)媒體的連接

如今的時(shí)代伴隨著計(jì)算機(jī)的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計(jì)算機(jī)的干預(yù)下變得簡(jiǎn)單輕松，然而對(duì)于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計(jì)算機(jī)媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷(xiāo)售。如今的房地產(chǎn)銷(xiāo)售可以利用計(jì)算機(jī)的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過(guò)自身的需要只需要點(diǎn)擊開(kāi)房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時(shí)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和圖紙都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開(kāi)網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過(guò)網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會(huì)，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費(fèi)浪潮，形成更加有力的趨勢(shì)。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開(kāi)創(chuàng)設(shè)計(jì)新風(fēng)潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因?yàn)闀r(shí)代時(shí)刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計(jì)的符合時(shí)代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時(shí)展的趨勢(shì)，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場(chǎng)為主，這些地方的設(shè)計(jì)必須要有新穎性，只有符合新鮮開(kāi)創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會(huì)擁有更好的銷(xiāo)售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計(jì)一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時(shí)尚的特點(diǎn)，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時(shí)尚才會(huì)引起注意力，才會(huì)吸引更多的人前來(lái)進(jìn)行購(gòu)物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計(jì)師，只有這樣才是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對(duì)房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時(shí)代的標(biāo)志，突出個(gè)性化和實(shí)質(zhì)化，不能設(shè)計(jì)一些只顧美感而沒(méi)有實(shí)際效用的建筑物，所以只有將實(shí)效和外形結(jié)合起來(lái)才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實(shí)際有價(jià)值的產(chǎn)品才可以促進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理的有效實(shí)施，才可以保障運(yùn)營(yíng)管理的順利開(kāi)展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運(yùn)營(yíng)管理模式

市場(chǎng)，策略，戰(zhàn)略等幾個(gè)方面是統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的主要內(nèi)容，所以無(wú)論什么項(xiàng)目的開(kāi)始都必須是市場(chǎng)，但是市場(chǎng)的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場(chǎng)信息知道的不及時(shí)，就會(huì)使調(diào)研的結(jié)果失去準(zhǔn)確性，使決策具有了錯(cuò)誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對(duì)市場(chǎng)有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)和實(shí)力進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，對(duì)我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問(wèn)題應(yīng)該做到清楚地回答。一個(gè)房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶(hù)提供價(jià)值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項(xiàng)正確化的策略是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效保障。同時(shí)還要對(duì)策略進(jìn)行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價(jià)值，才可以讓客戶(hù)滿(mǎn)意。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)是有強(qiáng)大的聚合力，運(yùn)用如此的管理模式大多是資金雄厚，實(shí)力巨大的開(kāi)發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實(shí)的投資者和經(jīng)營(yíng)者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會(huì)像滾雪球一樣吸引商家進(jìn)來(lái)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式通過(guò)打造強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營(yíng)者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，從而使商業(yè)項(xiàng)目不斷的獲得好的成績(jī)，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的出現(xiàn)是中國(guó)的首創(chuàng)，通過(guò)零散銷(xiāo)售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和零散銷(xiāo)售各自運(yùn)營(yíng)等幾種零售的方法進(jìn)行地產(chǎn)的銷(xiāo)售。各自經(jīng)營(yíng)是指各自購(gòu)買(mǎi)商鋪以后進(jìn)行各自的經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有了插手的權(quán)利，如此的運(yùn)營(yíng)模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價(jià)收入并且可以在短時(shí)間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營(yíng)模式可能會(huì)出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來(lái)對(duì)發(fā)展和長(zhǎng)期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)也沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，為了圖一時(shí)之利，使商業(yè)街降低了身價(jià)，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的實(shí)際意義

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際操作的有效過(guò)程，它是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過(guò)，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的有效性的實(shí)施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進(jìn)入一條更加寬廣的大路。如果沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)失去方向，失去運(yùn)作的動(dòng)力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進(jìn)行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長(zhǎng)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)管理，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理使自身獲得有效地整改，使銷(xiāo)售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加的輝煌，會(huì)帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)制度下。

我們的生活離不開(kāi)地產(chǎn)公司，因?yàn)槲覀冃枰》?，我們需要在商業(yè)地產(chǎn)的作用下進(jìn)行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進(jìn)行生活，我們的生活質(zhì)量才會(huì)獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實(shí)現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對(duì)其進(jìn)行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理得到實(shí)際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進(jìn)步，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營(yíng)面貌，如此可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價(jià)值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其具有運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益雙高的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)和管理的過(guò)程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問(wèn)題。探討如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理中，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤(rùn)的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資收益率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問(wèn)題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)資金的依賴(lài)性較強(qiáng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場(chǎng)的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國(guó)的金融體系還不夠發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在投融資過(guò)程中主要依賴(lài)于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金投入，并通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)來(lái)回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機(jī)制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理和資產(chǎn)安全。

2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場(chǎng)參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會(huì)進(jìn)行出售。開(kāi)發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問(wèn)題。但是這種方式通過(guò)分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤(rùn)，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國(guó)沒(méi)有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

3、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類(lèi)型的差異，造成對(duì)資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的全程。但是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過(guò)出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對(duì)低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營(yíng)能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶(hù)的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

4、開(kāi)發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專(zhuān)業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

5、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)甚至超過(guò)100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較高，造成許多開(kāi)發(fā)商急于將商鋪銷(xiāo)售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)的主要來(lái)源，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商重視地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短線(xiàn)操作，而不重視資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。

二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來(lái)租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過(guò)運(yùn)用科學(xué)的測(cè)算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動(dòng)，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，獲得租金收入。

2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開(kāi)發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動(dòng)，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對(duì)策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過(guò)科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評(píng)估和市場(chǎng)、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過(guò)對(duì)商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性。只有通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過(guò)解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金問(wèn)題，通過(guò)建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金，提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開(kāi)發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能夠充分的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，通過(guò)對(duì)不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過(guò)對(duì)商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作當(dāng)中，加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售以及運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 楊寶民、江禾、鄧力維：商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理實(shí)務(wù)[M].清華大學(xué)出版社，2007.

篇（5）

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國(guó)次貸金融危機(jī)的嚴(yán)重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，90%的住宅項(xiàng)目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿(mǎn)足我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，以解決當(dāng)前困境，推動(dòng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。

1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境

由于我國(guó)實(shí)行了較長(zhǎng)時(shí)間的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國(guó)起步較晚。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步深化，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來(lái)并日漸繁榮。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)十分良好，投資增長(zhǎng)速度一再高過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。與此同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積也逐步增長(zhǎng)，雖然目前有所回落，但整體來(lái)看依然有著很好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問(wèn)題，尤其空置率上漲問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在無(wú)不表示著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理陷入了困境，亟待探索出一套科學(xué)、成熟的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來(lái)，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開(kāi)發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過(guò)于依賴(lài)銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)資金的需求。在開(kāi)發(fā)上，一些開(kāi)發(fā)商在利益驅(qū)動(dòng)下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場(chǎng)定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過(guò)剩、布局不合理等，這也是導(dǎo)致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開(kāi)發(fā)商盲目投資，不重視融資，開(kāi)發(fā)建設(shè)完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運(yùn)營(yíng)方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，甚至為自身帶來(lái)桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學(xué)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境，下面簡(jiǎn)要概括商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)用管理中存在的問(wèn)題。

第一，市場(chǎng)定位模糊。在現(xiàn)實(shí)生活中我們經(jīng)常看到一條商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場(chǎng)定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對(duì)開(kāi)發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢(shì)的認(rèn)識(shí)不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)?；虿蛔?，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。

第二，運(yùn)作程序不合理。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)采用先開(kāi)發(fā)后招商的運(yùn)作流程，有時(shí)甚至建設(shè)一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較火爆，可這主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)而言的。不同于住宅市場(chǎng)的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對(duì)的是經(jīng)營(yíng)商，如果經(jīng)銷(xiāo)商不滿(mǎn)意就很難銷(xiāo)售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷(xiāo)商要求進(jìn)行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費(fèi)。

第三，營(yíng)銷(xiāo)理念不科學(xué)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)潛存著巨大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，一些開(kāi)發(fā)商過(guò)于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長(zhǎng)久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設(shè)計(jì)過(guò)于強(qiáng)調(diào)包裝設(shè)計(jì)，甚至脫離物業(yè)本身的實(shí)際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時(shí)也不利于招商工作的順利進(jìn)行。

第四，融資渠道單一，詳見(jiàn)前文。

總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問(wèn)題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，將很難實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險(xiǎn)、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運(yùn)作流程。

2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用設(shè)想

在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理上實(shí)行全生命周期的理念，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點(diǎn)，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，不可將兩者進(jìn)行簡(jiǎn)單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)操作流程來(lái)看，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是開(kāi)始，而運(yùn)營(yíng)管理是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，所以開(kāi)發(fā)商要想獲得預(yù)期效益，就必須做好運(yùn)營(yíng)管理工作。當(dāng)然，也不能忽視前期開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要性。

第一，整合相關(guān)利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中涉及著諸多利益主體，有開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)銷(xiāo)商，此外還有設(shè)計(jì)方、施工方、政府、金融機(jī)構(gòu)等。各方之間的利益既對(duì)立又統(tǒng)一，既可以用損壞對(duì)方利益來(lái)增加自身利益，又可以通過(guò)互相合作實(shí)現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預(yù)期利益。在全生命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式下，應(yīng)對(duì)各方利益主體進(jìn)行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標(biāo)、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強(qiáng)各方之間的合作，為實(shí)現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。

第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作流程來(lái)看，整個(gè)過(guò)程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商融資、運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨(dú)立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果直接左右著市場(chǎng)定位，而市場(chǎng)定位又是規(guī)劃設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)，等等。在傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中，各環(huán)節(jié)之間的關(guān)系是松散的，很難使整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應(yīng)對(duì)整個(gè)操作流程進(jìn)行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標(biāo)、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來(lái)操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

在上述三種理念指導(dǎo)下，下面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)操作過(guò)程進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問(wèn)題，促進(jìn)其又快又健康發(fā)展。

第一，市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項(xiàng)目相關(guān)的信息，了解項(xiàng)目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢(shì)等，對(duì)項(xiàng)目可行性研究極為重要。

第二，市場(chǎng)定位。由于市場(chǎng)定位關(guān)系著項(xiàng)目建成后的銷(xiāo)售情況，所以一些開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)定位時(shí)往往從利于銷(xiāo)售的角度出發(fā)，忽視了項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)所要面臨的各種情況，考慮時(shí)間不足。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否，由運(yùn)營(yíng)狀況決定，所以市場(chǎng)定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶(hù)定位、經(jīng)營(yíng)定位等。雖然各項(xiàng)定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營(yíng)定位尤為重要，所以要更加重視。在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位時(shí)，開(kāi)發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢(shì)，立足于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃來(lái)進(jìn)行相關(guān)操作，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)，才能在長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。

第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商要清楚地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)既要重視建筑格局設(shè)計(jì)又要強(qiáng)調(diào)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，同時(shí)，還要滿(mǎn)足各方利益主體以及后期運(yùn)營(yíng)的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿(mǎn)足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動(dòng)線(xiàn)布置合理、視覺(jué)通透效果良好、主力店設(shè)計(jì)滿(mǎn)足技術(shù)要求等。

第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴(lài)性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應(yīng)參考一些發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開(kāi)辟其它融資渠道，如吸納機(jī)構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預(yù)租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開(kāi)發(fā)商才有強(qiáng)大的資金運(yùn)營(yíng)能力，項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)才能取得好的效果。

第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開(kāi)發(fā)前進(jìn)行主力店招商，二是在開(kāi)業(yè)前進(jìn)行散鋪店招商。在主力店招商前，開(kāi)發(fā)商要基于市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果找到與項(xiàng)目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達(dá)成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復(fù)，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)。在散鋪店招商上，開(kāi)發(fā)商可以刊登廣告，對(duì)有意向的合作的店進(jìn)行嚴(yán)格考核，不滿(mǎn)足要求的務(wù)必淘汰，而對(duì)于重點(diǎn)商戶(hù)可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。

第六，運(yùn)營(yíng)管理。運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中的重點(diǎn)內(nèi)容，關(guān)系著項(xiàng)目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)管理上要統(tǒng)一企劃營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一客戶(hù)服務(wù)和賣(mài)場(chǎng)管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運(yùn)營(yíng)管理的各項(xiàng)舉措有效實(shí)施并取得良好的成效。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的整個(gè)過(guò)程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務(wù)于項(xiàng)目主體，才能使項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，達(dá)到整體效益最大化，滿(mǎn)足各方利益主體的利益需求。

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篇（6）

商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展前景較為可觀，以深圳為例，自本世紀(jì)初深圳有了第一家購(gòu)物中心以來(lái)，歷經(jīng)短短十余年時(shí)間，預(yù)計(jì)到2015年年末，全市商業(yè)中心可達(dá)70余個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)總體面積可達(dá)500萬(wàn)，且目前仍有在建購(gòu)物中心工程。但因政府長(zhǎng)期以來(lái)都以住宅地產(chǎn)作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，加上商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)的歷史尚短，社會(huì)各界對(duì)于這一行業(yè)的認(rèn)識(shí)程度依然較為薄弱，導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理尚未形成一套有效的管理理論支撐。且一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有明確此種新興房地產(chǎn)行業(yè)和傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的差異，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接將住宅地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理思路套用在商業(yè)地產(chǎn)財(cái)管工作上。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差異性就決定了此種生搬硬套的財(cái)管模式必然存在很大的局限性。

一、商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特殊性

根據(jù)用途進(jìn)行劃分，可將房地產(chǎn)分成商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)，其中商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，主要是用于商業(yè)用途，如購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)性消費(fèi)場(chǎng)所等。而住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品則主要是用于居住。雖然商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)同屬房地產(chǎn)行業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)存在以下幾點(diǎn)特殊性，這些特殊性都也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成本管理造成一定影響。

（一）選址和設(shè)計(jì)方面的重要性

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最主要的差異是商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，因此兩者在開(kāi)發(fā)成本方面存在很大差異。通常住宅地產(chǎn)只要設(shè)施齊全、環(huán)境好，再配合優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，即便是建設(shè)在城郊也會(huì)具有良好的市場(chǎng)。然而基于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，要想取得商業(yè)收益，實(shí)現(xiàn)高效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，選址就成為了決定性的因素。對(duì)于商為地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，地段、地段、還是地段。目前中國(guó)大多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，選址通知有兩類(lèi)，一類(lèi)如恒隆，選址必在城市中心；一類(lèi)如萬(wàn)達(dá)，選址通常建設(shè)在新城區(qū)，政府也愿意在新城區(qū)或衛(wèi)星城引入城市綜合體。兩種選址最關(guān)鍵的因素是商業(yè)體的定位和成本，第一類(lèi)在城市中心地段選址，地價(jià)貴成本高，但后期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低；第二類(lèi)選址在新興城區(qū)，地價(jià)便宜后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于綜合體中出售住宅、商鋪的收益基本可覆蓋購(gòu)物中心投資成本，因此后期的運(yùn)營(yíng)壓力大降。選址同時(shí)還要結(jié)合城市的經(jīng)濟(jì)、交通、政治、文化等多方面因素，科學(xué)合理的選址無(wú)疑是利于商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)收益及成本回收的有效途徑。因此應(yīng)當(dāng)將選址歸為商業(yè)地產(chǎn)成本管理的一項(xiàng)重點(diǎn)工作內(nèi)容。設(shè)計(jì)也是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的、符合業(yè)態(tài)要求設(shè)計(jì)，將大大減少后期的運(yùn)營(yíng)成本，如節(jié)能環(huán)保的通風(fēng)設(shè)計(jì)能減少后期空調(diào)能耗支出，不同的人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)引吸人流減少后期招商成本，適當(dāng)?shù)碾娞輸?shù)量和分布能減少運(yùn)營(yíng)能耗并能增加人流走動(dòng)從而增加銷(xiāo)售等等。

（二）運(yùn)營(yíng)方式的特殊性

住宅地產(chǎn)的客戶(hù)群體主要是購(gòu)房者，住宅地產(chǎn)通過(guò)滿(mǎn)足購(gòu)房者的居住要求獲取利益，實(shí)現(xiàn)成本回收，但作為商業(yè)和地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的客戶(hù)人群及利益相關(guān)體就相對(duì)復(fù)雜的多。項(xiàng)目投資者、商鋪經(jīng)營(yíng)者、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方及終端消費(fèi)者都是商業(yè)地產(chǎn)的重要客戶(hù)人群。住宅企業(yè)的成本回收途徑主要是賣(mài)房，然而商業(yè)地產(chǎn)要想獲得高的成本回報(bào)，不僅要賣(mài)，還需要經(jīng)營(yíng)，并且著重在經(jīng)營(yíng)。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品，購(gòu)物中心商鋪的經(jīng)營(yíng)者得到來(lái)自消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益后才能向投資者上繳租金。由此可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)的成本回收不但要考慮選址、商鋪?zhàn)赓U，還要考慮到消費(fèi)者的購(gòu)物需求、消費(fèi)特點(diǎn)及生活方式等因素。綜上所述，因住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)差異性所致，住宅地產(chǎn)的成本回收模式比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的成本回收過(guò)程則相對(duì)復(fù)雜，且需要考慮的因素也更多。

（四）融資的特殊性

商業(yè)地產(chǎn)可看作是一種以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值為目標(biāo)的金融產(chǎn)品，因此大型商業(yè)項(xiàng)目為了構(gòu)建商業(yè)氛圍，往往是一次性投資構(gòu)建。而住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可采取分期建設(shè)的模式，緩解成本投入的壓力，在通過(guò)分期銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金回籠與累積，之后再進(jìn)行下一期建設(shè)。相比之下商業(yè)地產(chǎn)的融資任務(wù)則更為嚴(yán)峻，且為了吸引具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主力店入駐，還不得不采取前幾年的租金優(yōu)惠的形式甚至?xí)簳r(shí)免租，這都為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了嚴(yán)峻的資金挑戰(zhàn)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)就必須采取如合作開(kāi)發(fā)、債權(quán)、預(yù)租、信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金等多種融資模式來(lái)應(yīng)對(duì)龐大的資金需求，多樣化的融資方式及融資總量，也就使得商業(yè)地產(chǎn)面臨著更大的融資風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)也催生了比住宅地產(chǎn)更多樣化的融資結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式。

（五）成本收益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特殊性

住宅地產(chǎn)的成本收益主要是通過(guò)產(chǎn)品銷(xiāo)售，即賣(mài)房來(lái)實(shí)現(xiàn)的，可在短期內(nèi)回收成本。然而通過(guò)前文的經(jīng)營(yíng)模式分析也可看出，商業(yè)地產(chǎn)的成本回收周期長(zhǎng)，最快也要幾年時(shí)間，但成功的經(jīng)營(yíng)可為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)高額收益，靜態(tài)成本回報(bào)可達(dá)50%以上，大型地產(chǎn)企業(yè)可達(dá)80%甚至更高，遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)。然而風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，收益越大，背后的風(fēng)險(xiǎn)也越大。住宅地產(chǎn)成本回收快，而商業(yè)地產(chǎn)回收慢，周期長(zhǎng)，市場(chǎng)變化不定，后期的招商與經(jīng)營(yíng)都可能受到影響，從而增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、完善商業(yè)地產(chǎn)成本管理的措施

（一）重視前期的市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目的選址及招商工作

商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目選址對(duì)項(xiàng)目的成本投資效率有著決定性影響，選址上的優(yōu)勢(shì)，會(huì)對(duì)投入使用后的招商、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)積極影響，提高成本投資效率。而選址及定位方面的失誤將會(huì)嚴(yán)重影響投入使用后的各項(xiàng)工作，影響成本投資效率，甚至出現(xiàn)血本無(wú)歸等嚴(yán)重情況。因此商業(yè)地產(chǎn)的成本管理工作，必須以科學(xué)的選址與定位作為前提。開(kāi)發(fā)前期階段需進(jìn)行完善的市場(chǎng)前期調(diào)查，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需先后深入研究當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)規(guī)劃布局，并結(jié)合城市的發(fā)展規(guī)劃，分析具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。同時(shí)對(duì)周邊客戶(hù)群體、交通、收入水平、人口、消費(fèi)習(xí)慣等方面進(jìn)行充分考慮。在招商方面，住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思路往往是先建房后招商，然而此種模式并不能適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)價(jià)值與成本回收主要依靠后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，因此必須對(duì)招商工作加以重視。為確保投入使用后經(jīng)營(yíng)工作的順利開(kāi)展，避免商鋪空置，影響經(jīng)營(yíng)效益，應(yīng)當(dāng)在施工之前也做好招商工作，根據(jù)客戶(hù)的事先達(dá)成的協(xié)議，進(jìn)行商鋪規(guī)劃與設(shè)計(jì)，如果投入使用后再招商，很容易出現(xiàn)商戶(hù)不滿(mǎn)意設(shè)計(jì)規(guī)劃，而不和開(kāi)發(fā)商合作的情況。

（二）優(yōu)化運(yùn)營(yíng)方式

雖然商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式與成本回收方式都和住宅地產(chǎn)存在較大差異，但無(wú)論是售后租賃還是產(chǎn)權(quán)商鋪，其實(shí)質(zhì)都與住宅地產(chǎn)相同，都是在建成后通過(guò)意圖快速收回成本。但此種模式顯然忽略了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)由的價(jià)值，忽略了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的作用。此外，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了快速收回成本，采取分散產(chǎn)權(quán)的銷(xiāo)售模式，而此種模式很容易因追求各自的利益，造成各自為政的情況，失去了商業(yè)的統(tǒng)一性。因?yàn)橘?gòu)物中心往往存在成百上千的店鋪，而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割后，開(kāi)發(fā)商將無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，出現(xiàn)基于各自利益博弈的經(jīng)營(yíng)混亂，嚴(yán)重危害成本管理效率。因此類(lèi)問(wèn)題影響后期經(jīng)營(yíng)的情況在國(guó)內(nèi)屢見(jiàn)不鮮，因此企業(yè)必須轉(zhuǎn)變住宅地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)思想，采取只租不售的形式，雖然短期來(lái)看，成本回收速度可能會(huì)相對(duì)較慢，但從長(zhǎng)期發(fā)展角度來(lái)看，對(duì)于統(tǒng)一招商以及統(tǒng)一的財(cái)務(wù)成本管理有著積極的促進(jìn)作用。還可增加經(jīng)營(yíng)的靈活性，隨著市場(chǎng)變化，企業(yè)可及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方案策略。例如國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到這一問(wèn)題，做出如回購(gòu)產(chǎn)權(quán)等措施。目前很多高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也均明確提出不會(huì)考慮產(chǎn)權(quán)出售。

（三）拓寬融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)的成本資金投入大，資金占用時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，因此單一的融資渠道顯然無(wú)法滿(mǎn)足實(shí)際需要?；谕顿Y大、成本回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)多采用如貸款、債券融資等財(cái)務(wù)杠桿融資手段提升資金總量，但此種模式會(huì)大大增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響成本。這就需要商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極拓寬融資渠道，以應(yīng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)際上很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都通過(guò)信托投資資金模式（REITs）取得資金支持。此種融資模式具有如下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：1.首先可拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，緩解開(kāi)發(fā)商的成本壓力；2.除提高資金儲(chǔ)備意外，此種融資模式還可確保產(chǎn)權(quán)不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移、分割等不利于后期管理的情況，方便后期投入階段的統(tǒng)一管理。通過(guò)優(yōu)勢(shì)分析可以看出，此種融資模式十分商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)可借鑒此種模式。現(xiàn)階段已經(jīng)陸續(xù)引進(jìn)了房地產(chǎn)REITs模式，隨著相關(guān)流程的規(guī)范與法律制度的全面建立，相信此種融資模式必然會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)商帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

（四）實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)成本管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入使用并不意味著成本回收工作的完結(jié)，相反卻只是開(kāi)始。商業(yè)地產(chǎn)的自身特性決定著后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本管理才是重中之重。只有在經(jīng)營(yíng)中的高效成本管理才會(huì)促進(jìn)商業(yè)價(jià)值以及投資成本回收效益的提升。為提升經(jīng)營(yíng)階段的成本管理效率。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)先組建一支具備專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)中的管理人員必須具備專(zhuān)業(yè)的成本管理相關(guān)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)他還要明確商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式與特殊性，并具備商業(yè)靈敏度。通過(guò)高素質(zhì)的管理人才開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的成本管理。在成本管理實(shí)際操作中，一定不能直接照搬住宅地產(chǎn)的投資模式，重視經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)資金管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)性與針對(duì)性。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)模式、成本回收、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)方面均存在差異，因此商業(yè)地產(chǎn)在成本管理過(guò)程中絕不能沿用住宅地產(chǎn)的模式與理念。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，本文從優(yōu)化選址、更新運(yùn)營(yíng)模式、融資方式創(chuàng)新以及強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)性管理等幾個(gè)角度探討了商業(yè)地產(chǎn)的成本管理措施，希望能為相關(guān)人士提供些許參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡挺，吳慧強(qiáng)，袁毓敏.房企跨界經(jīng)營(yíng)動(dòng)因、產(chǎn)業(yè)選擇與經(jīng)濟(jì)后果——以恒大地產(chǎn)為例[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2014（22）.

篇（7）

1、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵

1.1全盤(pán)考慮，分布施行

從商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別中我們可以看出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難度和復(fù)雜性，這也就決定了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)就必須先進(jìn)行通盤(pán)的考慮，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳盡有效地部署，特別是當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)階段，更是必須謹(jǐn)慎考慮。無(wú)論是項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)建議，還是項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃都應(yīng)該全盤(pán)計(jì)劃，詳細(xì)分析，再逐步實(shí)施。

1.2項(xiàng)目定位建立于專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施必須嚴(yán)格從商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，通過(guò)詳盡有效、有市場(chǎng)針對(duì)性的調(diào)研工作，對(duì)市場(chǎng)的供求配比和市場(chǎng)飽和度進(jìn)行準(zhǔn)確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專(zhuān)業(yè)的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方案。

1.3注重商業(yè)規(guī)劃，先規(guī)劃后建設(shè)

一切的地產(chǎn)項(xiàng)目都是無(wú)法復(fù)制的，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是如此。每一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目都是對(duì)其項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行了合理科學(xué)的規(guī)劃，如果在項(xiàng)目建設(shè)的前期先進(jìn)行商業(yè)的規(guī)劃，在充分的考慮市場(chǎng)反應(yīng)和承受能力之后，制定出確實(shí)可行的規(guī)劃，那么項(xiàng)目的建設(shè)才不會(huì)變得盲目、無(wú)根基。

1.4商業(yè)地產(chǎn)，招商先行

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商是其實(shí)現(xiàn)收益的一種有效的形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計(jì)劃完成招商工作。作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的旗艦大連萬(wàn)達(dá)，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創(chuàng)中國(guó)的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，無(wú)不體現(xiàn)其招商的強(qiáng)大實(shí)力。只有順利完成項(xiàng)目的招商工作以后，才能保證后期的正常運(yùn)營(yíng)。

1.5運(yùn)營(yíng)管理，一劍封喉

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠持久穩(wěn)定的發(fā)展，離不開(kāi)強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理，只有真正把運(yùn)營(yíng)管理看成核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占得先機(jī)，拔得頭籌。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)，才能表明一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)真正進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。作為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的掌門(mén)人王健林先生就指出，萬(wàn)達(dá)之所以能夠以如此驚人的擴(kuò)張速度全面的占領(lǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力是萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力已經(jīng)是發(fā)揮到了極致。

2、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

商業(yè)地產(chǎn)從改變中國(guó)的商業(yè)開(kāi)始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，它讓中國(guó)的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時(shí)尚化和人性化，其中包容萬(wàn)象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)取得的偉大成就。

2.1市場(chǎng)前景廣闊

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，發(fā)展前景較為樂(lè)觀。中國(guó)的城市化進(jìn)程還將持續(xù)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國(guó)零售業(yè)將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

2.2以大型公司為主導(dǎo)

良好的市場(chǎng)環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是由大公司逐步主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的情況已經(jīng)是一種無(wú)法改變的趨勢(shì)。如果說(shuō)以前的商業(yè)地產(chǎn)是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話(huà)，那么今后的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一種全國(guó)一體化的大時(shí)代當(dāng)中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)難以維持生存，而大型的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將會(huì)憑借自己在資金、人才、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，不斷擴(kuò)大自己的而經(jīng)營(yíng)范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。

2.3開(kāi)發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例加重

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將不再像先前那樣通過(guò)快速銷(xiāo)售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業(yè)的比例，注重物業(yè)的品質(zhì)和效益，將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今后重要的運(yùn)營(yíng)模式。目前，越多的商業(yè)地產(chǎn)商看到了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開(kāi)發(fā)企業(yè)一方支撐的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)是無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)今的市場(chǎng)的發(fā)展，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對(duì)商戶(hù)、銀行、政府行政主管部門(mén)以及消費(fèi)者等利益主體進(jìn)行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定盈利奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.5經(jīng)營(yíng)模式的多元化

“大、多、全”的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不再是商業(yè)發(fā)展的制勝法寶了，專(zhuān)業(yè)化、主體化、特色化、精品化的經(jīng)營(yíng)模式逐漸成為了大家的共識(shí)，這也是商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展下所形成的必然結(jié)果，這也是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)需求和變化所做的改變。運(yùn)用不同的業(yè)態(tài)組合，形成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組合拳，將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的新趨勢(shì)。

2.6交通現(xiàn)代化將會(huì)改變商業(yè)地產(chǎn)的布局

現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)便捷的交通，交通的便利性是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該重點(diǎn)考慮的因素。大型的商業(yè)項(xiàng)目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開(kāi)現(xiàn)代便捷交通的支撐?？偠灾?，當(dāng)社會(huì)發(fā)展的腳步不斷向前邁進(jìn)的時(shí)候，交通的現(xiàn)代化已經(jīng)深深的改變著商業(yè)地產(chǎn)的布局了。

參考文獻(xiàn)：

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[3]沙勇.深度調(diào)控下的地產(chǎn)業(yè)路在何方？[J].寧波經(jīng)濟(jì)，2010

篇（8）

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)，即用于商業(yè)用途的非住宅房地產(chǎn)，通常是指餐飲、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓、商店等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在西方較為成熟，其與資本市場(chǎng)的業(yè)務(wù)對(duì)接相當(dāng)成熟，法律保障也較為完備，而學(xué)者的研究方向也主要集中在商業(yè)地產(chǎn)選址與定位問(wèn)題、商業(yè)地產(chǎn)管理和商業(yè)地產(chǎn)融資三方面。1940年，德國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家勒施出版了《經(jīng)濟(jì)空間秩序》，從而形成了市場(chǎng)區(qū)位理論[1]，為商業(yè)地產(chǎn)的選址理論做了基礎(chǔ)性的研究，此后包括Philppe等經(jīng)濟(jì)學(xué)家在此基礎(chǔ)上提出了零售中心位置與消費(fèi)者滿(mǎn)意度模型。而在商業(yè)房產(chǎn)管理領(lǐng)域，Grass kamp所發(fā)表的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)》被認(rèn)為是奠基之作，其提出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)不斷適應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的動(dòng)態(tài)型企業(yè)[2]；同時(shí)Miles在此基礎(chǔ)上更是提出了物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者與組合投資管理者之間協(xié)調(diào)的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場(chǎng)發(fā)展與金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的融資成為了目前商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開(kāi)始研究商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款問(wèn)題[4]；Miller通過(guò)對(duì)REITs的研究發(fā)現(xiàn)，其可以改進(jìn)中等風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上認(rèn)為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響規(guī)律及效果[7]。

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)研究起步較慢，主要是基于近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)以其高回報(bào)率、政策干擾較小、升值空間大等優(yōu)勢(shì)而得到了蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀而得到了眾多學(xué)者的關(guān)注。眾多學(xué)者從金融、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控、城市規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)模式等各角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了研究。孫飛（2005）在比較了商業(yè)貸款、發(fā)行債券、上市融資、基金融資等融資形勢(shì)后，提出信托融資更符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求[8]；陶樺（2007）將商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)劃分為關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)和非關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)，指出通過(guò)事先的戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全覆蓋管理，非關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全程監(jiān)控來(lái)規(guī)避可控性風(fēng)險(xiǎn)；張嬌嬌（2010）對(duì)租售結(jié)合模式進(jìn)行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進(jìn)行比較后提出了節(jié)點(diǎn)招商的租售結(jié)合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應(yīng)根據(jù)不同城市的產(chǎn)業(yè)組成和經(jīng)濟(jì)職能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行與城市相符合的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理。

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展分析

1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析

波特曾提出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表面現(xiàn)象按發(fā)展源泉可以分為四個(gè)階段：資源階段、投資階段、創(chuàng)新階段、財(cái)富階段[10]。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了資源階段，現(xiàn)在處于投資階段，但即將進(jìn)入創(chuàng)新階段。

現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、人力創(chuàng)新、金融資本市場(chǎng)的創(chuàng)新與相關(guān)的設(shè)計(jì)與技術(shù)創(chuàng)新，以上的創(chuàng)新元素相結(jié)合形成的創(chuàng)新效應(yīng)將推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)創(chuàng)新階段的來(lái)臨，進(jìn)而進(jìn)入財(cái)富階段。因此，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)還有巨大的可改善空間。

2、房產(chǎn)政策分析

我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)（主要是住宅房市場(chǎng)）從2010年以來(lái)經(jīng)歷了一系列政府調(diào)控，而進(jìn)入2011年到現(xiàn)在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的組合拳。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅房市場(chǎng)的政策打壓，許多資本轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，許多商業(yè)地產(chǎn)或提前開(kāi)鋪布局，或設(shè)立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)公司，高調(diào)集中的推售商業(yè)樓盤(pán)。因此，在住宅房市場(chǎng)低迷之時(shí)，適時(shí)地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)較好的選擇。

3、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)

2013年1-6月份，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；其中，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)31.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.3%。商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%，其中，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)45.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)20.5%（見(jiàn)表1）。

三、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式分析

梳理我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，主要可以將其分為產(chǎn)權(quán)出售模式、只租不售模式、租售結(jié)合模式、售后返租模式、散賣(mài)與資產(chǎn)精裝修相結(jié)合模式。（見(jiàn)表2）

1、產(chǎn)權(quán)出售模式

產(chǎn)權(quán)出售，即開(kāi)發(fā)商為迅速套現(xiàn)，在項(xiàng)目建成將其產(chǎn)權(quán)出售給各類(lèi)投資者的運(yùn)營(yíng)模式，在產(chǎn)權(quán)出售之后，開(kāi)發(fā)商便不能對(duì)各投資者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與管理，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位不明，商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)混雜。因而這種模式已經(jīng)漸漸被淘汰，但在中小型開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金流轉(zhuǎn)較為緊張而成為其重要的運(yùn)營(yíng)選擇模式。

2、只租不售模式

只租不售，即開(kāi)發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只是將使用權(quán)出租給使用者使用，定期收取租金，同時(shí)開(kāi)發(fā)商還負(fù)責(zé)整體推廣與服務(wù)，這種模式需要開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類(lèi)型[11]，前者是在商業(yè)地產(chǎn)建成后公開(kāi)向市場(chǎng)招租；后者是在商業(yè)地產(chǎn)具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽(yù)較好、具有品牌價(jià)值的經(jīng)營(yíng)者招租。通過(guò)只租不售模式運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商可以統(tǒng)一規(guī)劃和管理整體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有助于商業(yè)地產(chǎn)的整體價(jià)值的提升。

3、租售結(jié)合模式

租售結(jié)合指開(kāi)發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出售，自己保留一部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式，鑒于產(chǎn)權(quán)出售與只租不售模式之間。開(kāi)發(fā)商一方面可以通過(guò)出售部分產(chǎn)權(quán)來(lái)回籠大部分甚至全部的資金投入，同時(shí)又可以保留部分產(chǎn)權(quán)，甚至保留的部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以是該項(xiàng)目的主力店，進(jìn)而對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以進(jìn)行相對(duì)集中的管理，保證經(jīng)營(yíng)格局的統(tǒng)一，可以相對(duì)較好地保證該商業(yè)地產(chǎn)的良性運(yùn)營(yíng)管理[12]。

4、售后返租模式

售后返租模式按大類(lèi)劃分應(yīng)歸屬于租售結(jié)合模式的一個(gè)分類(lèi)，而上文所提的租售結(jié)合實(shí)際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開(kāi)發(fā)商將一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多個(gè)小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售，同時(shí)，與業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，同時(shí)會(huì)按約定時(shí)間支付給業(yè)主固定的租金。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這種經(jīng)營(yíng)模式可以快速回籠資金，同時(shí)又可以將商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)收歸開(kāi)發(fā)商，有利于商業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)行與資本的快速流轉(zhuǎn)。

5、資產(chǎn)精裝修模式

資產(chǎn)精裝修模式是創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式之一，其實(shí)質(zhì)是對(duì)原有的舊樓進(jìn)行改造，根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應(yīng)的合同，分配好具體的產(chǎn)權(quán)比例，根據(jù)市場(chǎng)需要對(duì)原有的舊樓進(jìn)行精裝修，之后再進(jìn)行出售或者出租。資產(chǎn)精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線(xiàn)城市具有較大的創(chuàng)新價(jià)值，這一方面可以避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約土地資源與土地成本；另一方面，開(kāi)發(fā)商可以快速的回籠資金，因?yàn)橄噍^于新建商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)精裝修模式時(shí)間較快。

四、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)困境

如上文所述，由于住宅房市場(chǎng)的政策打壓，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出了逆勢(shì)走高現(xiàn)象，這直接推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的集體投資的不理性。但是商業(yè)地產(chǎn)在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風(fēng)險(xiǎn)因素。

1、盲目開(kāi)發(fā)與過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

自分稅制改革以來(lái)，房產(chǎn)的堅(jiān)挺一直是支撐著地方政府發(fā)展的保證，隨著住宅房產(chǎn)的幾近飽和飽受爭(zhēng)議，住宅房產(chǎn)的市場(chǎng)看衰嚴(yán)重影響了地方政府的經(jīng)濟(jì)，出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政績(jī)等各方面考慮，商業(yè)地產(chǎn)成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠渫顿Y收益較高、轉(zhuǎn)型難度較小等優(yōu)勢(shì)成為眾多房產(chǎn)商“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式”的追捧對(duì)象，特別是2010年以來(lái)，眾多住宅開(kāi)發(fā)商高調(diào)宣稱(chēng)加入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。在政府與商業(yè)的雙重鼓吹下，再加上市場(chǎng)研究、定位失準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)等因?yàn)榍啡笨紤]，許多城市的潛在的商業(yè)地產(chǎn)紛紛處于供過(guò)于求的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)之下，投資收益率也不斷下降。

2、融資不暢與金融風(fēng)險(xiǎn)[13]

商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金高度密集型行業(yè)，而目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來(lái)源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對(duì)較低。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現(xiàn)有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隨時(shí)面臨著資金短缺的問(wèn)題，而一旦發(fā)生資金鏈斷裂的危機(jī)，銀行的不良資產(chǎn)比例將急劇增加，導(dǎo)致金融界的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3、批量生產(chǎn)與同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，許多地方的發(fā)展規(guī)劃過(guò)分相似，核心點(diǎn)幾乎來(lái)自一個(gè)模版。以以購(gòu)物商場(chǎng)為例，一般都會(huì)包括一個(gè)大型超市、家用類(lèi)商場(chǎng)、穿戴類(lèi)商場(chǎng)和包括影院、電子游樂(lè)場(chǎng)、KTV等 娛樂(lè)設(shè)施。在2010年時(shí)，中糧集團(tuán)曾高調(diào)宣布截止到2015年要在全國(guó)復(fù)制30個(gè)大悅城項(xiàng)目，而萬(wàn)達(dá)也表示在10年內(nèi)復(fù)制100個(gè)以上的萬(wàn)達(dá)模式。這樣的同質(zhì)化現(xiàn)象必然會(huì)導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力下降，空置率居高不下。

4、經(jīng)營(yíng)管理與運(yùn)行模式風(fēng)險(xiǎn)[14]

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)模式具有很大的弊端，往往不能充分發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的效率，損害投資者的利益，而引起管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是兩點(diǎn)。一方面是由于我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商一般由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)，沿用住宅開(kāi)發(fā)模式，抱著“賣(mài)完就走”的心態(tài)，因此開(kāi)發(fā)商只注重前期開(kāi)發(fā)建設(shè)，忽視后期管理；另一方面是我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)管理起步晚，缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理能力和項(xiàng)目的整體控制能力，這使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展偏離開(kāi)發(fā)商原有設(shè)計(jì)，項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

五、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)

1、加快商業(yè)地產(chǎn)信息化[15]

信息是商業(yè)博弈中輸贏的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)的信息化更是引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)走向健康發(fā)展的必經(jīng)之路，主要可以從三方面加強(qiáng)。首先，政府要發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，利用立法和行政手段來(lái)定期公開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀；其次，建立健全社會(huì)商業(yè)地產(chǎn)信息供應(yīng)商，根據(jù)特定區(qū)域特定商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行更為專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資指導(dǎo)；第三，開(kāi)發(fā)與完善相關(guān)軟件，將開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、管理、回報(bào)率、合同和服務(wù)信息等全面的模擬計(jì)算，并且在相關(guān)部門(mén)之間進(jìn)行共享，降低信息不對(duì)稱(chēng)率。

2、實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化

商業(yè)地產(chǎn)商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國(guó)內(nèi)已經(jīng)初現(xiàn)端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來(lái)，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時(shí)恒地、新鴻基等地產(chǎn)老字號(hào)都參與了REITs市場(chǎng)，這保證了商業(yè)地產(chǎn)的安全性與靈活的變現(xiàn)能力。

REITs往往由房地產(chǎn)公司將旗下物業(yè)打包設(shè)立REITs，并通過(guò)證券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行。REITs委托獨(dú)立的房地產(chǎn)管理公司，而房地產(chǎn)基金管理公司又委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)REITs所擁有的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)[16]。其中房地產(chǎn)基金管理公司收取向REITs收取資產(chǎn)管理費(fèi)，而物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)基金管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)在資本市場(chǎng)，REITs通過(guò)證券市場(chǎng)進(jìn)行IPO或增發(fā)，很好的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的有效對(duì)接（見(jiàn)圖1）。

3、加強(qiáng)創(chuàng)新，避免同質(zhì)化

商業(yè)地產(chǎn)即將進(jìn)入創(chuàng)新階段，因此簡(jiǎn)單的復(fù)制已經(jīng)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的達(dá)到的成果也主要是由于其在運(yùn)營(yíng)理念中的創(chuàng)新，無(wú)論是第一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的單店模式還是第二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的組合店模式或是第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的城市組合體模式都引領(lǐng)著我國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。而現(xiàn)階段，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)又開(kāi)始向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。除了萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)之外，合肥的匯銀廣場(chǎng)也是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的佼佼者，其打造的歡樂(lè)街區(qū)等體驗(yàn)式服務(wù)與強(qiáng)勢(shì)打造的“匯銀·不夜天”概念也獨(dú)樹(shù)一幟，首創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈特色寫(xiě)字樓也將引領(lǐng)新的一輪商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新。

4、培育人才復(fù)合化[17]

商業(yè)地產(chǎn)是結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)于一體的復(fù)合體，商業(yè)地產(chǎn)的特性要求了商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員需要精通商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，這樣的復(fù)合型人才在從業(yè)人員中比例極低，因此培育復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)作為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌，其很大原因是其在人才培養(yǎng)上的投入，其擁有包括萬(wàn)達(dá)學(xué)院、商業(yè)規(guī)劃學(xué)院、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)等在內(nèi)的培育平臺(tái)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)類(lèi)似于一所人才培養(yǎng)學(xué)校，正是這些人才的存在保證了萬(wàn)達(dá)的發(fā)展。

5、經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)化

開(kāi)發(fā)商能夠多站在經(jīng)營(yíng)者、商家的立場(chǎng)上去全盤(pán)策劃開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，揚(yáng)棄住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，重視后期的經(jīng)營(yíng)管理，將回報(bào)方式從短期售賣(mài)式向長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)式轉(zhuǎn)變，聘用專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理模式。

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篇（9）

一、商業(yè)地產(chǎn)的融資特點(diǎn)

由于商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)上相對(duì)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目有區(qū)別，它的投融資過(guò)程也相對(duì)復(fù)雜，具體可分為如下兩個(gè)階段。首先是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大，因此資金需求也大，又因商業(yè)地產(chǎn)不像住宅地產(chǎn)具有資金回收的功能，所以開(kāi)發(fā)階段投融資的成功并不代表整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資成功。其次是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)階段。雖然在這個(gè)階段，商業(yè)物業(yè)逐步產(chǎn)生了凈現(xiàn)金流入，但是由于開(kāi)發(fā)階段融資規(guī)模大，因此運(yùn)營(yíng)階段的還款壓力較大。

（一）開(kāi)發(fā)階段的融資特點(diǎn)

開(kāi)發(fā)階段是指從購(gòu)入土地到落成地產(chǎn)建筑物這個(gè)階段。主要包括商業(yè)選項(xiàng)、土地購(gòu)買(mǎi)以及建筑物的建設(shè)、配套設(shè)施安裝等。此階段融資主要有如下特征：

1.投資規(guī)模大。商業(yè)地產(chǎn)需要區(qū)位較好的地塊，所以土地成本較高。同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施建設(shè)等方面也具有很高的要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)的資金需求顯著高于普通住宅地產(chǎn)。

2.預(yù)期收益難以預(yù)測(cè)。由于開(kāi)發(fā)階段只是實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)實(shí)體的落成，而并沒(méi)有形成成熟的商業(yè)物業(yè)，在沒(méi)有經(jīng)歷很多商業(yè)運(yùn)作環(huán)節(jié)，比如：公關(guān)、廣告、招商等一系列內(nèi)容之前，是很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)其未來(lái)收益的，因此現(xiàn)金流也表現(xiàn)為凈流出。

3.風(fēng)險(xiǎn)集中，影響深遠(yuǎn)。由于開(kāi)發(fā)階段商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)還沒(méi)有開(kāi)始。與后期階段相比，這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)為開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)集中在地產(chǎn)建筑物能否如期在整體規(guī)劃內(nèi)順利落成。但是，開(kāi)發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)卻可能帶來(lái)非常深遠(yuǎn)的影響，如果項(xiàng)目選項(xiàng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程兩者沒(méi)有很好配合，后期的運(yùn)營(yíng)管理便會(huì)受到影響，尤其在后期運(yùn)營(yíng)階段是很難再對(duì)項(xiàng)目建筑物進(jìn)行改造的，一旦開(kāi)發(fā)階段產(chǎn)生負(fù)面影響，這個(gè)影響將很難消除。

（二）運(yùn)營(yíng)階段的融資特點(diǎn)

1.影響現(xiàn)金流穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)存在期長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最重要的區(qū)別在于終端消費(fèi)群體的不同。房屋購(gòu)買(mǎi)者是住宅地產(chǎn)的終端消費(fèi)者，而商業(yè)地產(chǎn)的終端消費(fèi)者是商業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者以及商品的購(gòu)物者。如果商業(yè)地產(chǎn)不僅開(kāi)發(fā)階段做得好，后期運(yùn)營(yíng)管理階段也做得好，該商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值才會(huì)實(shí)現(xiàn)最大化。運(yùn)營(yíng)階段的成功關(guān)鍵體現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合、租金設(shè)置、廣告效應(yīng)、服務(wù)是否周到幾個(gè)方面，從而吸引來(lái)更多的消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)其品牌及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。因此，運(yùn)營(yíng)階段影響現(xiàn)金流穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)期較長(zhǎng)，需要在商業(yè)物業(yè)成熟之后，風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)逐漸降低。

2.形成現(xiàn)金流鏈接的矛盾點(diǎn)。由于開(kāi)發(fā)階段投資較大，因此商業(yè)地產(chǎn)在后期運(yùn)營(yíng)階段還款壓力大，但為了實(shí)現(xiàn)公司品牌及經(jīng)濟(jì)效益的最大化，商業(yè)地產(chǎn)是不會(huì)將物業(yè)分割出售進(jìn)行還款的，因此造成了運(yùn)營(yíng)階段現(xiàn)金流鏈接的矛盾點(diǎn)。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資的主要模式及存在問(wèn)題

目前我國(guó)許多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既在做商業(yè)地產(chǎn)，又在做住宅地產(chǎn)，另外還有一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是由純住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，這些企業(yè)在融資模式上主要還是在利用傳統(tǒng)模式融資，例如銀行貸款、上市融資、債券融資及項(xiàng)目融資等。

（一）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

1.銀行貸款。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式之一，但也是最重要的一種。房地產(chǎn)企業(yè)目前常用的主要有信用貸款和抵押貸款。信用貸款主要依據(jù)房企的曾經(jīng)業(yè)績(jī)、項(xiàng)目前景以及過(guò)去的信用記錄來(lái)確認(rèn)額度及是否發(fā)放，同時(shí)需要第三方給予該房企信用擔(dān)保。抵押貸款需要房地產(chǎn)企業(yè)以其資產(chǎn)作抵押物，包括土地產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán)或房地產(chǎn)建筑物做抵押。就我國(guó)目前來(lái)看，銀行貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的最主要融資來(lái)源。2013年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源合計(jì)為122122億元，其中國(guó)內(nèi)貸款為19673億元，占比為16%。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源情況如下表所示：

從圖中可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源于銀行貸款的金額在2009年前呈遞增趨勢(shì)，其中在09年增加額較多，這與當(dāng)年我國(guó)的四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策有關(guān)。但是，我們也可以看到2009年后的2010～2013年，銀行貸款占比下降較快，這是由于我國(guó)宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)所致。

2.上市融資。上市融資的優(yōu)點(diǎn)在于可以較大規(guī)模融資，不僅不會(huì)給企業(yè)帶來(lái)還款壓力，企業(yè)可以長(zhǎng)期使用，同時(shí)改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這類(lèi)需要較大規(guī)模資金的項(xiàng)目，比較適合利用上市融資。然而發(fā)行股票上市并不容易，不僅對(duì)企業(yè)資質(zhì)有嚴(yán)格要求，而且申請(qǐng)上市的過(guò)程相當(dāng)繁冗，同時(shí)也要付出較高的成本。正因?yàn)檫@些因素，使得很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法利用上市融資來(lái)滿(mǎn)足其融資需求。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)查證，到2013年底，滬深上市房地產(chǎn)公司僅135家，大陸在港上市房地產(chǎn)公司僅45家。

3.債券融資。債券融資的優(yōu)點(diǎn)在于債券融資成本比上市融資低，同時(shí)不會(huì)分散公司股權(quán)，產(chǎn)生分散企業(yè)控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如果債券利息率低于企業(yè)的稅前利潤(rùn)率，還可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，增加股東利益。不僅如此，債券利息還可以抵稅。但是在我國(guó)，由于對(duì)發(fā)債企業(yè)的要求較高，我國(guó)能滿(mǎn)足發(fā)債要求的企業(yè)較少，同時(shí)，我國(guó)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制還不夠完善，品種以及交易方式都有待豐富，保障機(jī)制也待完善，這些都構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資偏少的原因。

4.項(xiàng)目融資。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)單獨(dú)成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)等一系列操作。項(xiàng)目融資就是以項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押或者公司資產(chǎn)抵押的方式來(lái)貸款，并以項(xiàng)目公司未來(lái)收益作為還款來(lái)源。

（二）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題

從我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)融資的狀況分析，存在的問(wèn)題主要在以下幾個(gè)方面：

1.融資渠道較單一。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道不多，從表1中就可以看出銀行資金在房地產(chǎn)資金來(lái)源中獨(dú)占鰲頭，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行貸款基本上參與了整個(gè)過(guò)程。另外，我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理還不夠成熟，各地已出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的勢(shì)頭，再加上電商的競(jìng)爭(zhēng)，各地已顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)空置率上升的現(xiàn)象，一旦現(xiàn)金凈流入出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)提升銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，銀行的不良貸款增加。

2.融資與運(yùn)營(yíng)相互制約。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，主要體現(xiàn)在該商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)階段是否實(shí)現(xiàn)了品牌及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。如果不能保持該商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的整體性，將很難實(shí)現(xiàn)效益的最大化。但是，從我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，由于融資額度及時(shí)間限制，很多房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)建成之后將其整體分割出售或者出售一部分，目的為了盡快償還貸款或其他中短期融資，然而卻破壞了該商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的整體性，改變了它的運(yùn)營(yíng)模式，導(dǎo)致該項(xiàng)目的價(jià)值大打折扣，對(duì)項(xiàng)目后期的持續(xù)健康發(fā)展和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)造成了不良的影響，使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的凈現(xiàn)金流量減少，利潤(rùn)率降低。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)也會(huì)因此受到影響，形成了惡性循環(huán)。

3.缺少針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的融資方式。商業(yè)地產(chǎn)作為一種有別于住宅地產(chǎn)的物業(yè)類(lèi)型，有其獨(dú)特的融資要求。在我國(guó)現(xiàn)階段金融市場(chǎng)上，還比較缺乏針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的融資方式。首先，銀行貸款的設(shè)置針對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比較多，很難滿(mǎn)足我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的資金需求。其次，雖然目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了住宅抵押貸款支持證券（MBS）、資產(chǎn)支持證券（ABS）等融資方式，但商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）這種模式，目前在我國(guó)也還只不過(guò)是理論上的引入，在我國(guó)廣泛應(yīng)用還有待時(shí)日。此外，對(duì)于國(guó)際上比較符合商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金（REITS），我國(guó)現(xiàn)在也還停留在私募形式上，業(yè)務(wù)主要方向也不在商業(yè)地產(chǎn)這塊，主要集中于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并且這種私募形式的資金在我國(guó)暫時(shí)還不能滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求。

正因?yàn)槲覈?guó)還缺少適合商業(yè)地產(chǎn)融資需要的融資模式，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資面臨著許多困難，也就出現(xiàn)了上述所提到的融資與運(yùn)營(yíng)相互制約的問(wèn)題，使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康和可持續(xù)發(fā)展受到嚴(yán)重影響。因此，迫切需要發(fā)展適合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資需求的融資模式。

參考文獻(xiàn)

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篇（10）

一、項(xiàng)目定位錯(cuò)誤。包括項(xiàng)目市場(chǎng)定位錯(cuò)誤以及項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與項(xiàng)目整體定位不匹配。

企業(yè)盤(pán)活因項(xiàng)目定位錯(cuò)誤而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、商圈成熟度、客戶(hù)資源、地塊特點(diǎn)、城市規(guī)劃等，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之后，結(jié)合包括資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念、專(zhuān)業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況在內(nèi)的企業(yè)自身狀況，以市場(chǎng)要求為導(dǎo)向，制定有針對(duì)性的項(xiàng)目定位方案。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)、組合形式或管理方組建模式會(huì)影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。

拿美羅城來(lái)說(shuō)，主要資產(chǎn)為美羅城購(gòu)物中心的華茂置業(yè)，是由中國(guó)工藝美術(shù)(集團(tuán))公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權(quán)相同，但企業(yè)各自利益、經(jīng)營(yíng)理念不同，很難達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。

盤(pán)活此類(lèi)項(xiàng)目時(shí)，由于運(yùn)營(yíng)管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜。對(duì)于經(jīng)驗(yàn)較為豐富的成熟開(kāi)發(fā)商，此類(lèi)項(xiàng)目的盤(pán)活成本較低；對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)體機(jī)構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)利模式失當(dāng)，項(xiàng)目銷(xiāo)售較為成功，但后期經(jīng)營(yíng)困難。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷(xiāo)售，因此常用的方式便是通過(guò)快速銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)短期的銷(xiāo)售現(xiàn)金流，完全沒(méi)有考慮到后期的項(xiàng)目運(yùn)作，給整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)不在于前期的開(kāi)發(fā)，而在于后期持續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理。盤(pán)活由于經(jīng)營(yíng)模式不當(dāng)而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要重新界定項(xiàng)目的營(yíng)利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營(yíng)，不要因?yàn)樾±绊戫?xiàng)目整體，避免銷(xiāo)售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的結(jié)果。

四、項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往忽略了項(xiàng)目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例中，有許多對(duì)城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗的案例。