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時間：2022-12-26 20:01:32
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)會計論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
(二)財務(wù)預(yù)算控制薄弱企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行，應(yīng)由本單位主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，由各預(yù)算執(zhí)行部門具體負(fù)責(zé)組織實施，并賦予以相應(yīng)的權(quán)、責(zé)、利，由內(nèi)部審計部門負(fù)責(zé)監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行。為了確保預(yù)算目標(biāo)的全面完成，關(guān)鍵應(yīng)做好建立健全預(yù)算執(zhí)行責(zé)任制度。收入來源必須合法，支出必須按程序辦理。通過編制預(yù)算，可以對全年的經(jīng)濟活動有一個大致的了解和計劃，進而可以對全年的效益情況作出一個大致的分析和預(yù)測，便于領(lǐng)導(dǎo)或上級部門掌握全局情況，做到心中有數(shù)。從單位的績效評估政策方面來看，大部分的單位每月提供一次績效報告，內(nèi)容通常包括營業(yè)收入、營業(yè)成本、數(shù)量及質(zhì)量、利潤、銷貨凈利率及成長率等。除了表達當(dāng)期實際數(shù)字外，還包括當(dāng)期預(yù)算數(shù)及過去實際數(shù)，且特別注明重大差異，并將可控制及不可控制因素加以區(qū)分。財務(wù)績效及獎酬之評量，較重視財務(wù)績效指標(biāo)，包括預(yù)算達標(biāo)率，可見預(yù)算對績效評估的重要性。由于缺乏相關(guān)監(jiān)督，目前重慶不少房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算控制力度十分薄弱。
(三)缺乏制度改革意識要想完善重慶房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度，首先必須要加強對會計制度的重視，提高財會審計制度意識。重慶的房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須深切意識到審計對于企業(yè)發(fā)展的重要性和必要性，從而加大投資力度，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)財會審計中存在的問題和不足之處。審計是現(xiàn)代企業(yè)各級管理主體根據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定，對企業(yè)的會計及經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面以及影響和制約公司經(jīng)營目標(biāo)的各種因素實施約束和監(jiān)督的管理活動。審計不僅需要滿足監(jiān)管機構(gòu)的合規(guī)要求，更重要的是要通過審計提升單位的管理水平，使審計的制度、流程通過單位信息系統(tǒng)能夠落實，真正讓單位通過內(nèi)控獲得收益。
（四）人員素質(zhì)有待提高隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，企業(yè)對于會計人才的需求也越來越大。一個國家的繁榮富強離不開人才，同樣的，企業(yè)的發(fā)展也需要不斷補充新的人才。任何組織都是由人組成的，沒有人才，組織就不能取得長遠(yuǎn)發(fā)展，更談不上不斷進步和自我完善。對于重慶的房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部控制人員的素質(zhì)決定了單位的長遠(yuǎn)發(fā)展。但就目前的狀況來看，重慶的房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員十分匱乏。有的企業(yè)雖然有一些會計人員，但大多數(shù)沒有接受過系統(tǒng)的知識培訓(xùn)，經(jīng)驗也不夠豐富，責(zé)任心不強，不能履行好作為一名會計人員的基本職責(zé)。
二、完善重慶房地產(chǎn)會計的對策
（一）提高會計制度改革意識要想完善重慶房地產(chǎn)企業(yè)財會制度，首先必須要加強對財會制度的重視，提高財會審計制度改革意識。企業(yè)的管理者必須深切意識到審計制度改革對于企業(yè)發(fā)展的重要性和必要性，從而加大投資力度，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)有的制度中存在的問題和不足之處。會計制度是現(xiàn)代企業(yè)各級管理主體根據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定，對企業(yè)的會計及經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面以及影響和制約公司經(jīng)營目標(biāo)的各種因素實施約束和監(jiān)督的管理活動。所以，必須加強企業(yè)會計制度改革的重視，切實意識到審計制度對于企業(yè)發(fā)展的重要性，加大資金投入，確保企業(yè)的良好運作。
（二）加強會計人員素質(zhì)培訓(xùn)國家是由人組成的，人才的多少與質(zhì)量好壞也決定著國家的發(fā)展。要想大力推進完善會計制度改革，必須加強對會計人員的能力培訓(xùn)，提高會計人員的全面素質(zhì)。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進步，會計工作從內(nèi)容到形式也在發(fā)生著深刻變化，企業(yè)會計電算化和ERP等系統(tǒng)的推廣應(yīng)用，對會計人員的學(xué)習(xí)能力和適應(yīng)變化能力提出了更高的要求。適應(yīng)能力是每個企業(yè)都很看重的，會計人員不但要將所學(xué)到的理論很快地應(yīng)用到實際工作上，還要在短時間內(nèi)快速融入企業(yè)，融洽地協(xié)調(diào)人際關(guān)系。誠實是做人的基本素質(zhì)，對會計行業(yè)更是如此。財務(wù)工作每天與金錢打交道并掌管著企業(yè)重要的財務(wù)信息，所有這些都需要會計工作者要有良好的思想品行。企業(yè)必須不斷加強對會計人員的培訓(xùn)，切實提高會計人員的全面素質(zhì)，增強會計人員靈活處理各項事務(wù)的能力。
二、應(yīng)收賬款與應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收
賬款與應(yīng)收票據(jù)都屬于應(yīng)收項目，兩者均要求以真實的商品交易為基礎(chǔ)才能確認(rèn)。在“中級財務(wù)會計”中，按應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款排序。對于兩項流動資產(chǎn)的安排，可以把應(yīng)收票據(jù)理解為是在商業(yè)信用的基礎(chǔ)上，通過簽發(fā)、承兌票據(jù)進行信用的加強。在講完應(yīng)收賬款后，提出“為了加快應(yīng)收賬款的回收、減少資金占用及機會成本、降低壞賬率”，要求債務(wù)人承兌票據(jù)，從而引出應(yīng)收票據(jù)。這樣的安排邏輯性更強，且應(yīng)收賬款的會計處理為應(yīng)收票據(jù)的學(xué)習(xí)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時，筆者認(rèn)為僅憑應(yīng)收票據(jù)有明確到期日來判斷其流動性超過應(yīng)收賬款不盡合理。我國的商業(yè)匯票期限最長為六個月，屬于流動資產(chǎn)中流動性較強的資產(chǎn)。而提供了期限小于六個月信用期的應(yīng)收賬款，或者沒有信用期限的應(yīng)收賬款，其流動性更強。與應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款相對應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款也可以按照這種思路進行思考，在講解流動負(fù)債時，先講解應(yīng)付賬款，再講解應(yīng)付票據(jù)。
三、存貨內(nèi)容適當(dāng)擴充“中級財務(wù)會計”課程
對存貨項目進行了細(xì)致的講解，包括存貨的初始計量、計價、主要存貨的會計核算、后續(xù)計量(期末計價，存貨減值的核算)、清查盤點等內(nèi)容。存貨初始計量的一個重要指標(biāo)是存貨的計價，包括存貨收入的計價與發(fā)出的計價，存貨發(fā)出的計價等于存貨發(fā)出的數(shù)量與發(fā)出單價的乘積。這里的發(fā)出單價可以是計劃成本，也可以是按某一種方法計算的實際成本。關(guān)于發(fā)出單價的確定，教材一般都進行了較為詳細(xì)的闡述，但對存貨數(shù)量的確定基本上沒有涉及。雖然在“基礎(chǔ)會計學(xué)”中對確定存貨數(shù)量的實地盤存制與永續(xù)盤存制兩種方法都有內(nèi)容安排，但“中級財務(wù)會計”作為一個完整的課程體系，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)貙@兩種方法進行簡單的講解。
四、投資性房地產(chǎn)的反映
投資性房地產(chǎn)是我國2006版會計準(zhǔn)則新命名的一項資產(chǎn)，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產(chǎn)。在“中級財務(wù)會計”教材中，把投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)合并為一章，放在資產(chǎn)的最后一項。若完全按照資產(chǎn)的流動性來考慮的話，說明該資產(chǎn)的流動性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等，從范圍來看主要包括因特種目的而持有的固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)，所以放在資產(chǎn)的最后一項。但投資性房地產(chǎn)的定義明確了該資產(chǎn)的屬性就是投資，是會計主體為了獲取租金或資產(chǎn)保值增值而投資的一項資產(chǎn)。既然投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)屬于投資，屬于長期投資，那么其與長期股權(quán)投資在性質(zhì)上是相近的，且比作用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強，所以投資性房地產(chǎn)的會計核算應(yīng)該在長期股權(quán)投資之后，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)之前，這樣更能體現(xiàn)其投資的基本屬性，也符合其流動性的劃分。
2戰(zhàn)略成本會計在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用
戰(zhàn)略成本會計貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據(jù)銷售的實際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會計主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點布局與路線設(shè)計、售后服務(wù)的完善三個方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓(xùn)費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實現(xiàn)較小成本耗費下的高銷售業(yè)績與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進出站口的廣告牌設(shè)計，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會計能夠權(quán)衡廣告費用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會計即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實現(xiàn)對銷售網(wǎng)點布局的優(yōu)化升級;售后服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實際上對于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。
2006年2月15日，財政部頒布了新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準(zhǔn)則基本實現(xiàn)了與國際會計準(zhǔn)則的實質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量引入公允價值計量模式格外引人注目，它使會計信息能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實價值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個價值挖掘的機會，提高企業(yè)的價值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤的變化情況，對企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成為評價企業(yè)價值的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場不斷攀升，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計新準(zhǔn)則實施后很多企業(yè)會傾向于采用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)。2006年以來地產(chǎn)股價格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準(zhǔn)則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價值模式？筆者試圖從六個方面對產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進行分析。
1評價公允價值的市場體系尚未形成
根據(jù)新會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴(yán)格的?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量?！睖?zhǔn)則同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。根據(jù)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
公允價值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個條件。新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產(chǎn)的公允價值進行合理的估計，其實并不容易。如何保證公允價值確認(rèn)的方法是否恰當(dāng)、所確認(rèn)的公允價值是否合理，仍就是一個難點問題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價值計量模式如果要嚴(yán)格執(zhí)行起來還是相當(dāng)困難的。
2稅收成本的對企業(yè)價值的影響?yīng)?/p>
在原來的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷，使當(dāng)期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價值模式計量，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，便不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表示投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。不計提折舊或攤銷固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負(fù)擔(dān)的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說明企業(yè)實際真實價值可能會受到損害。
另外，財政部和國家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額?！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價值變動不計稅，但是從長期來看，僅僅是將這部分實際并沒有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)滯后了，在處置期間仍舊會使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價值。
3公允價值模式會影響凈資產(chǎn)收益率等考評指標(biāo)
近幾年來，國家出臺了上調(diào)放貸利率、“國六條”等一系列政策措施，對房地產(chǎn)市場進行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過資本市場定向增發(fā)新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的收益,并在會計政策變更之時企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長，然而凈資產(chǎn)增長的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進行權(quán)衡。特別對那些高負(fù)債、資金需求極其強烈的地產(chǎn)企業(yè)來說，這更是一個需要審慎考慮的問題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績的一個重要指標(biāo)，尤其是對那些實行股權(quán)激勵計劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績效考評，因而他們在是否采用公允價值模式計量這一問題上也會采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。
4公允價值模式具有不可回轉(zhuǎn)性
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”?？梢?，企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。因為企業(yè)如果采用了公允價值模式，則說明該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，同時也能從活躍的交易市場獲取同類或類似房地產(chǎn)的價格信息，倘若此時再轉(zhuǎn)回到原來的成本計量模式，顯然不會比采用公允價值模式能更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。正是由于計量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。
5公允價值模式使企業(yè)業(yè)績波動加大
投資性房地產(chǎn)計量模式的變化，可以使企業(yè)隱性價值顯性化，使報表更為國際化、合理化，但并沒有改變企業(yè)真實的內(nèi)在價值。在目前房地產(chǎn)市場一片漲勢情況下，采用公允價值模式的確能增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤；但是，一旦房價下跌，無疑也會給公司帶來巨大的賬面損失，這就使企業(yè)的資產(chǎn)價值處于經(jīng)常性大幅波動之中，增加了企業(yè)業(yè)績和股價的不穩(wěn)定性，給資產(chǎn)和利潤管理帶來諸多不便。特別是對于周期性行業(yè)，一旦采用公允價值計量模式，這種業(yè)績的不確定性會尤為突出。
6投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比率不大
實際上，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物；而不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。對于這部分企業(yè)來說，即使對投資性房地產(chǎn)實行公允價值模式計量，對業(yè)績的影響也不會太大，但是卻會給財務(wù)工作帶來較大的影響，如增加財務(wù)人員的工作量，使企業(yè)花費在會計和審計上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業(yè)的企業(yè)才可能會有比較大的動機或必要性去采取公允價值計量模式。
采用公允價值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的真實性，引導(dǎo)市場給一些原來信息披露不夠充分的企業(yè)創(chuàng)造一個價值挖掘的機會，使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值更加真實地反映資產(chǎn)的市場價格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價值的實施不可能一蹴而就，而是一個逐步被市場接受的過程?？梢灶A(yù)計，隨著市場體系的逐步完善以及地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，市場會更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)的真實價值，公允價值必然會被越來越多的企業(yè)接受。
參考文獻
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的改進措施
房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算崗位設(shè)置不合理，工作人員綜合素質(zhì)偏低，缺乏健全的財務(wù)會計核算監(jiān)督管理機制，缺乏統(tǒng)一有效的財務(wù)會計核算考核政策，沒有重視會計核算資料保管工作等原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作面臨著諸多的困難與難點，長此以往，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)濟損失，后果不堪設(shè)想。因此，我們必須以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度與科學(xué)的管理來切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作質(zhì)量。這就需要我們認(rèn)真分析并把握好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計特點，即資金來源呈現(xiàn)出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財務(wù)處理帶來了一定的困難，開發(fā)的種類具有多樣性，經(jīng)濟往來較為頻繁，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應(yīng)該基于這些房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的特點，遵循一定的會計核算原則，即明確會計核算計量及要素的基本原則，會計核算信息質(zhì)量準(zhǔn)確有效的基本原則，會計核算慣例修訂基本原則等，然后切實采取相應(yīng)的措施來積極強化房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作，提升其規(guī)范化與科學(xué)化水平。具體措施如下：
（1）建立健全相關(guān)的會計核算規(guī)范化管理機制。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作中存在著很多問題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規(guī)范化管理機制。因此，我們應(yīng)該針對這種現(xiàn)狀，積極采取各種措施來組建并持續(xù)完善相關(guān)的會計核算管理機制，因為會計核算管理機制是否規(guī)范化與科學(xué)化都將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)進行相關(guān)的決策，也會影響到企業(yè)是否能走上健康發(fā)展的道路。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快安排設(shè)置實際工作崗位，進一步明確崗位職能與義務(wù)等。那么，即使在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算部門人才發(fā)生較大流動的時候，仍然能夠依據(jù)一定的規(guī)范化管理機制來進行會計核算的交接工作，盡可能的保障房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作的完整與準(zhǔn)確，盡可能的選擇合適的軟件系統(tǒng)，提升會計核算工作的效率與效果；
（2）切實實施損益預(yù)算規(guī)范化管理政策。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其會計預(yù)算管理工作仍然具有一些急需解決的問題存在。因此，我們必須盡快規(guī)范化會計預(yù)算管理工作，尤其要重視其中的損益預(yù)算工作，比如說，企業(yè)實際費用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應(yīng)該制定統(tǒng)一的會計核算考核政策，定期舉行會計核算報告會議，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題，并及時處理和解決這些問題；
（3）盡力完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入會計制度與準(zhǔn)則。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對商品房及其相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進行一定的改革，還要加強對于土地轉(zhuǎn)讓，房屋出租以及其他方面的各項收入的監(jiān)督與控制力度，要對房地產(chǎn)企業(yè)的各種成本核算操作實行歸集化、具體化及制度化，并進一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作變得更為規(guī)范和科學(xué)；
（二）提高對會計財務(wù)工作的監(jiān)察力度房地產(chǎn)行業(yè)的會計成本結(jié)算工作存在漏洞的另一個原因是監(jiān)察力度不夠，這就要求企業(yè)在會計成本結(jié)算的工作中要實施監(jiān)察制度，不定時地對成本核算工作的成果采取抽查，查看工作是否到位，這樣能夠有效地提高監(jiān)督人員的工作態(tài)度，保證核算工作的良好開展，為會計工作的良好開展創(chuàng)造一個穩(wěn)定的外部環(huán)境。
（三）加強會計財務(wù)工作的落實性對于完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計成本結(jié)算工作，更重要的一個舉措是加強會計財務(wù)工作的落實性，工作的真正效力只有其具體工作落實到實處才能發(fā)揮出明顯的作用，因此，想要會計財務(wù)工作在企業(yè)工作中發(fā)揮出應(yīng)有的作用，必須要將具體的工作細(xì)節(jié)落實到實處，才能保證企業(yè)財務(wù)工作的公平公正性。
（四）設(shè)立專門的會計財務(wù)工作機構(gòu)完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計財務(wù)工作的另一個有效方法是設(shè)立專門的會計財務(wù)工作機構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)的管理機構(gòu)中加設(shè)一個專門執(zhí)行會計核算任務(wù)的機構(gòu)，利用專業(yè)的管理人員加以監(jiān)督，切實地對會計工作加以監(jiān)督和制約，才能確保會計工作的良好執(zhí)行，取得一個良好的管理。
（五）建立會計財務(wù)信息化管理體制針對房地產(chǎn)行業(yè)中會計工作中存在的質(zhì)量問題，首先要將信息化引入到房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理工作中，需要建立信息化的財務(wù)管理體制。財務(wù)管理工作是比較繁瑣的，具體的工作事宜也比較多，引入信息化技術(shù)后，可以利用信息化建立財務(wù)管理體制，這樣能夠更好地對具體財務(wù)工作實行信息化管理，提高財務(wù)管理工作的水平。促進房地產(chǎn)行業(yè)會計財務(wù)工作的高效性。
二、提高會計信息質(zhì)量的必要性
（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作正常開展對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作有一個良好的實施效果是十分必要的，從各種會計財務(wù)工作中滋生腐敗現(xiàn)象的案例都可以看出來，導(dǎo)致腐敗的很大一部分原因就是外部監(jiān)督的力量薄弱，不能對會計部門的財務(wù)工作造成有影響力的制約，才導(dǎo)致一些不法人員心存僥幸，給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)造成巨大的損失。而對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作進行強有力的外部監(jiān)督，就能有效減少不法現(xiàn)象的滋生，維護房地產(chǎn)企業(yè)的正常工作，促進房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。
（二）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的水平對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作進行外部監(jiān)督，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的會計部門是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心部門，一旦會計財務(wù)工作中出現(xiàn)問題，就可能危及到房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大的經(jīng)濟損失。對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作實行外部監(jiān)督，可以保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作得以公平、公正地開展。保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)的進行提供一個良好的平臺，促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壯大。
（三）有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作實行外部監(jiān)督的另一個優(yōu)點是提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位提升主要取決于房地產(chǎn)企業(yè)的資本、實力的多少。而會計財務(wù)工作于房地產(chǎn)企業(yè)的資本實力是有著密不可分的聯(lián)系的。對會計財務(wù)工作實行有力的外部監(jiān)督，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作的良好開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)正常積累，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利益、資本。有利于房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中提高自身的地位，更好地發(fā)展壯大。
（四）有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的完善對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作進行外部監(jiān)督的另一個積極影響是能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度的完善，當(dāng)前市場中的會計制度時而發(fā)生問題，出現(xiàn)漏洞，說明房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度是存在不足之處的、是不完善的，缺乏必要的監(jiān)督機制。而對會計財務(wù)工作開展有力的外部監(jiān)督，能夠彌補會計行業(yè)中存在的一些弊端，促進會計財務(wù)工作的良好開展，完善會計制度，促進市場經(jīng)濟中的會計行業(yè)的機制健全。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 信息質(zhì)量 措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點
房地產(chǎn)企業(yè)是以開發(fā)經(jīng)營土地和房產(chǎn)為主，能夠自主經(jīng)營并獨立核算的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)行為較為特殊，它既不屬于施工類企業(yè)，也不屬于建筑類企業(yè)，但是它所開發(fā)的最終是向社會或個人實行有償出售與轉(zhuǎn)讓的，其主要特點有：
1.1 開發(fā)周期較長且環(huán)節(jié)復(fù)雜
房地產(chǎn)企業(yè)從立項開始，經(jīng)歷招標(biāo)、施工、銷售、售后等多個環(huán)節(jié)，有時完成一個項目短則數(shù)月，長則需要幾年的時間，與此同時，還要與房屋施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等密切聯(lián)系。每個工作環(huán)節(jié)可以在相同的時間、地點進行平行交叉作用，每個工作步驟相互之間也沒有明確的工作時間或地點分界，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算過程中，不需要也無法準(zhǔn)確的計算每個工作環(huán)節(jié)的使用成本。
1.2 開發(fā)投入金額大且風(fēng)險高
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)以土地和房產(chǎn)為主，所需投入的金額非常之巨大，通常在幾十萬到上億元之間不等。與此同時，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中還可能發(fā)生各種風(fēng)險，比如：受到市政的規(guī)劃調(diào)整、受到土地的地價波動、銀行貸款政策的變化、施工設(shè)計及質(zhì)量等問題。
房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個高投入、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，它要求企業(yè)在進行會計核算時要全面的的考慮到多方面因素，充分的發(fā)揮出企業(yè)會計監(jiān)督與財務(wù)預(yù)警功能，并嚴(yán)格要求本企業(yè)財務(wù)會計人員積極的參與到項目投資預(yù)測與決策當(dāng)中，做好房地產(chǎn)企業(yè)項目的可行性研究，確保該項目開發(fā)順利。
1.3 開發(fā)的產(chǎn)品自身價值之高
房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，屬于具有較高價值的產(chǎn)品，其在銷售過程中，多數(shù)采用預(yù)售或是分期付款銷售的辦法，收款期與所售房屋的交付使用期往往不能一致。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期收入確認(rèn)與其他生產(chǎn)企業(yè)相比較具有一定的特殊性。
1.4 開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本率差異較大
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品供求具有特殊性，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品耗費的材料、設(shè)備、人工等費用水平在一般情況下，與產(chǎn)品的價格和產(chǎn)品開發(fā)成本沒有直接的必然聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品在銷售時，通常是按照房屋的樓層或戶型為基本單位，在不同城市、不同地段所開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其之間的銷售成本率差異較大。
結(jié)構(gòu)相同的同一棟房屋，其低層的建筑施工成本小于高層建筑施工成本，但在銷售產(chǎn)品時，卻正好相反；與此同時，結(jié)構(gòu)和面積都相同的同一棟房屋，雖然它們的開發(fā)成本相同，但由于其朝向不同，它們之間的銷售成本率也存在很大的差導(dǎo)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量方面存在主要問題
2.1 確認(rèn)銷售收入時不夠嚴(yán)謹(jǐn)
房地產(chǎn)企業(yè)在進行收入、費用確認(rèn)時缺乏規(guī)范化，各期損益浮動普遍差異較大。在項目的建設(shè)初期時，成本費用普通高于當(dāng)期收入，而開發(fā)項目與銷售結(jié)束后，把大量的預(yù)收款項或應(yīng)收款項全部都確認(rèn)為企業(yè)收入。企業(yè)在確認(rèn)為銷售收入后，不論是根據(jù)國際會計準(zhǔn)則，還是公認(rèn)的會計原則都注重實際收入的產(chǎn)生，比如：銷售產(chǎn)品時產(chǎn)品的所有權(quán)及相關(guān)風(fēng)險的報酬的轉(zhuǎn)移、實現(xiàn)銷售收入后的具體售后工作、銷售收入的收取實質(zhì)等。然而我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)以取得銷售收入的手續(xù)完成為準(zhǔn)，比如：房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)出、已經(jīng)收取了銷售產(chǎn)品的現(xiàn)金或已經(jīng)辦理了現(xiàn)金收取手續(xù)，并沒有考慮到實質(zhì)交易的完成過程。在這一方面，體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)其銷售收入時還尚不夠規(guī)范。
2.2 各期之間的會計信息不可比
房地產(chǎn)企業(yè)的項目從開發(fā)到確認(rèn)收入這個周期非常之長，從企業(yè)開發(fā)項目的籌建期就需要投入大量的資金和管理費用。而且由于一些工程項目還沒有完全完工，預(yù)售款項也不能確認(rèn)為企業(yè)的實際銷售收入，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，會計理論關(guān)于收入費用配比原則并不明確。房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表都因為項目處于不同時期而波動較大，房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)期內(nèi)，其年度會計信息只能反映出當(dāng)期費用的投入，并不能真實、準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的具體經(jīng)營情況，同時，也無法與同類企業(yè)相比較。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收賬款中，除了列出賬齡余額外，還充分的反映出企業(yè)期初及期末余額、預(yù)計竣工時間等，其主要目的就是為了確保房地產(chǎn)企業(yè)所披露的信息中能夠全面的展現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。但是其具體實施并不理想。不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采取的會計信息披露標(biāo)準(zhǔn)和會計核算方法也不一致。
2.3 企業(yè)會計人員的綜合素質(zhì)水平偏低
由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性，對于會計人員的綜合水平要求偏高。會計人員不僅要對會計賬務(wù)處理熟練掌握，還要對國家規(guī)定的相關(guān)會計制度、會計準(zhǔn)則有著正確的理解和把握。企業(yè)會計人員的職業(yè)判斷力是對企業(yè)會計信息質(zhì)量的直接影響因素。然而我國房地產(chǎn)企業(yè)會計人員與其他企業(yè)會計人員相同，并沒有接受過專業(yè)的房地產(chǎn)會計培訓(xùn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的復(fù)雜性，還能很完全掌握，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算和提供會計信息時，存在一定的弊病。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題的改進措施
3.1 建立健全房地產(chǎn)企業(yè)會計規(guī)范體系
近幾年來，隨著我國改革開放的不斷深入，會計理論也隨之發(fā)生變化，各級政府財政部門和會計界的各學(xué)者們也開始探討建立健全相關(guān)會計體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于費用、成本、收入等因素確認(rèn)的特殊性，應(yīng)根據(jù)其行業(yè)制定符合房地產(chǎn)企業(yè)管理的相關(guān)企業(yè)會計規(guī)范體系，對于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，具有針對性。加強行業(yè)特殊事項的規(guī)定，完善相關(guān)會計準(zhǔn)則或會計制度，使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的會計核算實行規(guī)范和一致，提高房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的質(zhì)量，促進企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，實現(xiàn)會計信息的可比性和實用性。
3.2 擴大房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露內(nèi)容
由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算特殊性，企業(yè)所提供的會計信息也具有相應(yīng)的特殊性。因此，企業(yè)會計信息披露內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)進行擴大和完善。其一，在企業(yè)現(xiàn)行利潤表的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”科目，反映出房地產(chǎn)企業(yè)在按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則下，結(jié)轉(zhuǎn)商品房等產(chǎn)品時的銷售成本應(yīng)由開發(fā)的產(chǎn)品來承擔(dān)相應(yīng)的配套設(shè)施費用。其二，在該房地產(chǎn)項目尚沒峻工結(jié)束前，預(yù)售的收入不能直接進行結(jié)轉(zhuǎn)，但產(chǎn)品的預(yù)售情況可以反映出企業(yè)的實際經(jīng)營情況，因為各房地產(chǎn)企業(yè)間采用的預(yù)售政策不同，且不同的預(yù)售政策又對各企業(yè)不同期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果影響較大，導(dǎo)致投資者難以在財務(wù)報告中取得正確的預(yù)售會計信息。其三，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性性和高風(fēng)險性，在對會計信息披露方面應(yīng)當(dāng)進行充分的披露。建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品提供優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量保證。且房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量保證金與其他行業(yè)企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量保證金不同，其行業(yè)的保證金數(shù)額、保證期限都更大、更長。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)該項目的具體實際情況來提取保證金，并將該保證金計入到工程成本之中，進而提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。
3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計核算
我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部核算制度都不夠完善。一個完善的會計規(guī)范體系，不僅僅只包括國家統(tǒng)一制定的企業(yè)會計制度，還應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營情況和實際管理情況，所制定的企業(yè)內(nèi)部會計核算制定。主要包括：企業(yè)的會計核算基本管理制度及辦法、企業(yè)的成本核算制度及辦法、企業(yè)內(nèi)部成本費用的分析考核制定及辦法等。只有制定和實施規(guī)范、合理的企業(yè)內(nèi)部制度才能更好的為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，完善企業(yè)內(nèi)部會計核算，使得企業(yè)的財務(wù)會計制度更加完整化、系統(tǒng)化。
參考文獻：
1.1高素質(zhì)管理會計人才稀缺
管理會計與傳統(tǒng)財務(wù)會計相比較，管理會計對工作人員的業(yè)務(wù)能力、經(jīng)驗水平等要求過高。因此，缺乏高素質(zhì)、高水平的管理會計人員影響到管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)的作用。以現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)會計人員為例，大部分工作人員存在著觀念陳舊、思想落后、綜合素質(zhì)偏低等問題，進而導(dǎo)致管理會計模式在企業(yè)運用時無法銜接。除此之外，由于管理會計人才稀缺為企業(yè)財務(wù)管理的工作進度帶來影響，從而使管理會計在企業(yè)中形同虛設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在市場的發(fā)展受到限制。
1.2信息化應(yīng)用不充分
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進步，很多房地產(chǎn)企業(yè)將信息化運用到企業(yè)管理中，信息化在管理會計上的運用一定程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。通過對企業(yè)中管理會計運用信息化程度分析，大部分房地產(chǎn)企業(yè)信息化使用程度不高，信息化在管理會計中的有效性得不到有效發(fā)揮?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理依舊以財務(wù)部門為主，對管理會計的利用程度普遍偏低，進而影響了管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
1.3管理會計體系不完善
部分房地產(chǎn)企業(yè)對管理會計的重要性具備了基本認(rèn)知，但對管理會計體系在企業(yè)中運用了解還不全面，導(dǎo)致管理會計體系無法與企業(yè)管理模式結(jié)合。由于房地產(chǎn)企業(yè)并未合理地組織與分配管理會計工作，致使管理會計工作目標(biāo)不明確，使管理會計體系得不到完善處于停滯狀態(tài)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式與管理會計體系存在沖突，其原因是企業(yè)內(nèi)部缺乏成熟的管理機制與相關(guān)企業(yè)制度以及部分工作人員工作狀態(tài)過于懶散等。
2管理會計在企業(yè)中的解決方案
2.1管理會計體系與信息化水平結(jié)合
隨著現(xiàn)代化信息技術(shù)的日益更新，管理會計為更好地運用到房地產(chǎn)企業(yè)管理中，應(yīng)借助現(xiàn)代化信息技術(shù)的優(yōu)勢對管理會計體系進行優(yōu)化。構(gòu)建數(shù)據(jù)化信息化管理會計系統(tǒng)，將其運用到企業(yè)管理中。例如，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金數(shù)據(jù)和項目材料進行核算，保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度與科學(xué)性，穩(wěn)定企業(yè)的發(fā)展，進而提升管理會計的工作質(zhì)量。在企業(yè)進行重大決策時能夠進行有效指導(dǎo)，避免企業(yè)發(fā)生損失，同時保障企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟效益。
2.2提高管理會計人員綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)重視對管理會計工作人員的培養(yǎng)，合理利用企業(yè)內(nèi)部資源對管理會計人員培訓(xùn)提供支持。首先，應(yīng)將管理會計設(shè)置成獨立的財務(wù)部門，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計的任職人員并不是專業(yè)的管理會計人員，而是由財務(wù)人員進行執(zhí)行，對管理會計的質(zhì)量與效率造成一定程度的影響。因此，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)聘用專業(yè)管理會計人員，同時對這些職員進行崗前培訓(xùn)與崗后考核，并采用提升管理會計人員薪資與提供發(fā)展平臺等方式，致力于為管理會計體系培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、水平專業(yè)的專業(yè)管理會計團隊，進而保障管理會計人員可持續(xù)培養(yǎng)與防止專業(yè)人員流失，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)能夠更好地實現(xiàn)。
2.3企業(yè)管理人員加強重視程度
為保證管理會計體系能夠在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理模式中發(fā)揮其有效性，首先企業(yè)管理人員要認(rèn)同與支持其推行方式與管理理念，了解管理會計對房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要性；其次，對企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行全面分析，構(gòu)建合理的管理會計體系，進而實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理體制規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。增強管理會計的標(biāo)準(zhǔn)性與制度性，引導(dǎo)管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的運用方向，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)在我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發(fā)而動全身”。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的波動，則會影響到鋼鐵價格、家裝設(shè)計、農(nóng)民工就業(yè)等一系列問題。如今國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好，從依靠政府扶持向市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，銷售方式也呈現(xiàn)按揭、預(yù)售、代銷等多樣化，在房地產(chǎn)行業(yè)大量資金增長過程中，會計信息的質(zhì)量和準(zhǔn)確性是急需考慮的問題。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計質(zhì)量的問題
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業(yè)績信息等差異，在執(zhí)行會計準(zhǔn)則時具有一定的特殊性。但由于其行業(yè)特殊性，很多會計信息未能很好的貫徹會計準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量出現(xiàn)各種問題。
1.銷售收入伴隨銷售方式改變
每個房地產(chǎn)企業(yè)均會開發(fā)多個項目，其項目建設(shè)期的實際成本費用會大于預(yù)期費用；隨著地價的增長，后期項目建設(shè)成本遠(yuǎn)高于前期建設(shè)費用，各期項目間的損益浮動較大。當(dāng)房地產(chǎn)項目取到預(yù)售許可證后，根據(jù)其項目體量和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，房產(chǎn)營銷部門會不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈送設(shè)備平臺等，同一項目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時間不同，其總房款也不一樣。因房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高，購買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其營銷手段、營銷節(jié)點、付款方式有很大關(guān)系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會計信息和質(zhì)量的問題。
2.各期業(yè)績信息可比性較差
房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到土地開發(fā)短則一年，長則三四年，其項目分為一期、二期乃至多期工程，項目在建設(shè)期投資數(shù)額巨大，大量費用將計入到當(dāng)期損益中。項目在持續(xù)開發(fā)和預(yù)售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預(yù)期期限收回，而且隨著項目的投資成本擴大，房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表所反映的企業(yè)利潤波動較大，換句話來說，其財務(wù)報表不能準(zhǔn)確的反映其財務(wù)狀況。證監(jiān)會為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠真實的反映其會計信息，要求預(yù)收的房產(chǎn)款能夠體現(xiàn)出期初余額、期末余額、預(yù)售狀況等，但從近幾年的報表情況來看，各房企的核算方法不同所披露的信息標(biāo)準(zhǔn)也有所差異。
3.現(xiàn)金流信息披露不完全
房地產(chǎn)市場受政策影響較大，當(dāng)貸款、限購、認(rèn)購等政策松弛時，房地產(chǎn)銷售總量會呈現(xiàn)上升趨勢，因而所產(chǎn)生的銷售收入則會增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個重要節(jié)點會舉辦各種活動，其物資物料的開支和活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流均以企業(yè)為單位，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、籌建、預(yù)售、活動準(zhǔn)備等各個環(huán)節(jié)都需要耗費大量人力、物力、財力，而所有的投資均通過銷售產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)維持時間長，經(jīng)營活動中現(xiàn)金流出與流入相對于其他企業(yè)具有更大的異步性。
三、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策
近年來，為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，國家財政部與證監(jiān)會陸續(xù)出臺了一系列有利于會計改革的政策，對提升房地產(chǎn)的會計信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系、完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計核算、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息等方面也能更好的改善房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量。
1.建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系
會計準(zhǔn)則是針對財務(wù)崗位職責(zé)和內(nèi)容所制定的，但建筑工程類項目因籌建費用大、期限長、任務(wù)重，一個知名房地產(chǎn)項目的投建可能會促進周邊區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)對我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)具有舉足輕重的作用。針對其行業(yè)特殊性，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及相關(guān)工程建設(shè)行業(yè)會計信息做定向規(guī)范，一是更能夠準(zhǔn)確披露出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況；二是也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的既得利益。從大方向上要求房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的規(guī)范性，是保障房企正常運營的基礎(chǔ)。
2.完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計核算
很多房企財務(wù)部門執(zhí)行的是國家統(tǒng)一的財會標(biāo)準(zhǔn)，并未根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應(yīng)的內(nèi)部會計核算制定，有些刻意避開國家稅收政策，內(nèi)外賬不統(tǒng)一，重視企業(yè)征繳需要做的報表，忽略了財務(wù)內(nèi)部核算的規(guī)范性。無論籌建項目大小，都需要一個相對完善的會計內(nèi)部核算制度，它是真實反映企業(yè)會計信息的基礎(chǔ)。處理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算狀況，對促進項目的順利進行具有重要作用。
3.準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息
準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息是改善會計信息質(zhì)量的基礎(chǔ)。財務(wù)部門與其他部門有本質(zhì)區(qū)別，從每月、季度、年度報表中能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，若內(nèi)部會計信息存在偏差，那么將會影響到整個項目的建設(shè)與銷售。將每筆涉及銷售的會計信息真實、準(zhǔn)確、有效的記錄下來，并與其他項目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個項目的利潤額。
四、總結(jié)語
近年來，我國會計制度逐步完善，陸續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等分支，極大地提升了房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的真實性和有效性。針對如今房地產(chǎn)企業(yè)會計信息出現(xiàn)賬目不清、數(shù)據(jù)不真及披露不完全等問題，應(yīng)從會計制度、行業(yè)準(zhǔn)則、崗位職責(zé)等多方面加以規(guī)范，以達到改善房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的目的。
參考文獻：
[1]王輝，趙華豐；房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的探討.[D].中國市場；2013年40期.
的關(guān)系，同時要抓住重點，加大實施宏觀調(diào)控政策的力度。
「關(guān)鍵詞經(jīng)濟形勢經(jīng)濟環(huán)境實施宏觀調(diào)控改革和發(fā)展
2000年是全面完成國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃的最后一年，是改革、發(fā)展、
穩(wěn)定的關(guān)鍵一年，是世紀(jì)交替之年。這一年經(jīng)濟工作做得如何，對全局影響重大。最近
中央召開了經(jīng)濟工作會議，進一步明確了形勢，提出了奮斗目標(biāo)，部署了2000年經(jīng)濟工
作的主要任務(wù)，需要我們認(rèn)真把握，狠抓落實，繼續(xù)奮發(fā)努力，促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速
健康發(fā)展，為新世紀(jì)的經(jīng)濟騰飛創(chuàng)造良好的開端。
一、當(dāng)前經(jīng)濟形勢的總體判斷
（一）當(dāng)前經(jīng)濟形勢總體上是好的
1999年以來，在中央采取擴大內(nèi)需的一系列政策措施的作用下，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持
較快增長的態(tài)勢，頭9個月國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.4%.1～10月，工業(yè)增加值增長9.1%，增
長速度比較平穩(wěn)；農(nóng)業(yè)收成穩(wěn)定，糧食總產(chǎn)量大體接近上年的水平；固定資產(chǎn)投資增長
平緩，全國國有及其他經(jīng)濟類型固定資產(chǎn)投資（不含城鄉(xiāng)集體和個體投資）增長7%，其
中基本建設(shè)投資增長6.6%，更新改造投資增長下降0.9%，房地產(chǎn)投資增長17.4%；隨著
居民收入增加和消費領(lǐng)域的擴大，10月份社會消費品零售總額增長8.2%，增幅比上月提
高1.6個百分點；外貿(mào)出口出現(xiàn)回升態(tài)勢，9月份出口增長20.2%，10月份出口增長23.8%.
財政收入增長較快，1～10月比去年同期增長19.4%，增收1300多億元，財政收入占國
內(nèi)生產(chǎn)總值的比重進一步提高。金融形勢比較平穩(wěn)，到10月末，M1、M2分別增長15.1%、
14.5%，人民幣匯率保持穩(wěn)定，國家外匯儲備已超過1500億美元。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增
加，生活水平繼續(xù)提高，10月末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達59270億元，同比增長13.4%.
從前三個季度的經(jīng)濟運行情況來看，經(jīng)濟形勢總體上是好的，預(yù)計全年經(jīng)濟增長可望達
到7%甚至略高一些。這樣的增長速度在世界上也是相當(dāng)高的。
值得注意的是，當(dāng)前經(jīng)濟形勢出現(xiàn)了一些好轉(zhuǎn)跡象：（1）工業(yè)經(jīng)濟效益水平提高。
1～9月工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)比去年同期提高7個百分點，其中成本費用利潤率
提高1個百分點，總資產(chǎn)社會經(jīng)濟發(fā)展貢獻率提高0.2個百分點，產(chǎn)品銷售率提高0.8
個百分點，資產(chǎn)負(fù)債率下降1.7個百分點。1～9月工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額
1200多億元，比去年同期增長71%，其中國有及國有控股工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤
480多億元，比去年同期增長1.5倍。（2）外貿(mào)出口進一步回升。隨著亞洲周邊國家
的經(jīng)濟復(fù)蘇、需求增加，我國對日本、韓國、印度尼西亞、新加坡等國的出口增長加快
；同時國家加大了出口退稅力度，有力地促進了出口的增長。從7月份開始，出口增長
開始回升。7月、8月、9月、10月出口增長分別為7.5%、17.8%、20.2%、23.8%.預(yù)
計全年出口增長可達5%左右。（3）物價下降出現(xiàn)減緩的跡象。8月份，受季節(jié)性因素
和肉禽價格進一步回升的影響，全國居民消費價格總水平比上月上漲1%，比去年同月下
降1.7%；商品零售價格總水平比上月上漲0.6%，比去年同月下降2.6%.9月份，因部分地
區(qū)調(diào)整學(xué)雜費、房租、水電費價格以及部分食品價格上漲，全國居民消費價格總水平比
上月上漲2%，比去年同月下降0.8%；商品零售價格總水平比上月上漲0.7%，比去年同月
下降2.8%.10月份居民消費價格比去年同月下降0.6%，商品零售價格下降2.6%，降幅均
比上月縮小0.2個百分點。此外，隨著工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長，工業(yè)品市場回暖，工業(yè)品價
格降勢也在趨緩。7月、8月、9月，工業(yè)品出廠價格分別下降2.5%、2.3%、2.1%，工
業(yè)品原材料購進價格分別下降3.4%、3.3%、1.8%.
（二）經(jīng)濟環(huán)境日趨嚴(yán)峻的一面不容忽視
以上三種跡象表明，經(jīng)濟增長出現(xiàn)一些好轉(zhuǎn)的跡象，但還沒有形成好轉(zhuǎn)的趨勢，目
前還不能作出經(jīng)濟增長出現(xiàn)止跌回升、走出谷底的判斷。對今后面臨的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境
是逐步好轉(zhuǎn)還是比較嚴(yán)峻？還有待觀察。
從國際經(jīng)濟環(huán)境來看，美國經(jīng)濟可望保持一定的增長，但由于美國股市出現(xiàn)一定的
泡沫成分，美元對歐元、日元出現(xiàn)一定的貶值趨勢，不排除出現(xiàn)股市動蕩、外資抽逃、
消費萎縮、使經(jīng)濟增長發(fā)生逆轉(zhuǎn)的可能性。日本經(jīng)濟開始緩慢復(fù)蘇，但由于日本內(nèi)需市
場容量有限，日元升值不利于增加出口，所以日本經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固。美、日GDP
占世界GDP的40%，美、日經(jīng)濟走向如何，對世界經(jīng)濟的影響比較大。歐盟經(jīng)濟正在穩(wěn)
步增長，但由于歐元的實施，歐元區(qū)國家的貿(mào)易保護主義不斷加強。亞洲周邊國家和地
區(qū)的經(jīng)濟開始復(fù)蘇，即使這些國家和地區(qū)的經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，對我外貿(mào)出口和利用外資也
將形成一種競爭關(guān)系。綜合以上一些情況，2000年世界經(jīng)濟增長存在許多不確定因素，
即使經(jīng)濟增長快于1999年，對促進我國經(jīng)濟發(fā)展的有利因素也不是很多，相反，對我國
經(jīng)濟形成競爭的不利因素在增加。從總體上看，2000年我國外需壓力還是很大，外貿(mào)順
差有可能進一步減少，利用外資也有可能會下降，外貿(mào)外資的減少，需要通過進一步擴
大內(nèi)需來彌補。
從國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境來看，2000年有效需求不足的矛盾仍很突出。目前市場需求依然疲
軟，大多數(shù)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)過剩，農(nóng)民收入增長緩慢，居民消費意愿不強，民間投資不
振，銀行貸款行為趨于謹(jǐn)慎，資金供應(yīng)趨緊，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難增加，社會就業(yè)壓力加
大，等等。當(dāng)前經(jīng)濟問題，集中到一點，就是通貨緊縮趨勢仍在發(fā)展和蔓延。到1999年
9月份為止，全國社會商品零售價格指數(shù)連續(xù)24個月負(fù)增長，居民消費價格指數(shù)連續(xù)18
個月負(fù)增長，生產(chǎn)資料價格指數(shù)連續(xù)42個月負(fù)增長。按照巴塞爾國際清算銀行的定義，
一國消費品價格連續(xù)兩年負(fù)增長，就可視為通貨緊縮。我國實際上已經(jīng)達到這一標(biāo)準(zhǔn)。
造成通貨緊縮的原因，從短期因素看，是有效需求不足；從中長期因素看，多年來的重
報告總結(jié)工作計劃
工作總結(jié)個人總結(jié)述職報告實習(xí)報告
實踐報告工作匯報辭職報告調(diào)研報告黨政報告
演講致辭公眾演講競聘演講
就職演說安全生產(chǎn)愛國演講英語演講開幕閉幕慶典致辭
賀電慰問領(lǐng)導(dǎo)講話
黨政相關(guān)入黨申請入團申請
轉(zhuǎn)正申請思想?yún)R報黨性分析事跡材料申報材料行風(fēng)建設(shè)
公文范例
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實施宏觀調(diào)控政策的力度
實施宏觀調(diào)控政策的力度
更新時間:2007-8-1621:03:58
復(fù)建設(shè)導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。這次通貨緊縮，實際上是短期的有效需求不足與中長期
的結(jié)構(gòu)不合理因素交織并發(fā)，從而使我國面臨前所未有的通貨緊縮壓力。我國這一輪經(jīng)
濟增長下滑的周期最長，從1992年算起，至今已長達7年，目前下滑的趨勢仍在發(fā)展。
特別是這兩年實施積極的財政政策，對拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，但仍未從根本上
遏制住經(jīng)濟增長下滑的趨勢。2000年國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境依然比較嚴(yán)峻。
二、2000年經(jīng)濟工作需要把握好的幾個關(guān)系
2000年經(jīng)濟面臨的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀，綜合各方面的情況分析，預(yù)計這年經(jīng)
濟增長的社會經(jīng)濟發(fā)展貢獻率提高0.2個百分點，產(chǎn)品銷售率提高0.8個百分點，資產(chǎn)
負(fù)債率下降1.7個百分點。1～9月工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額1200多億元，比
去年同期增長71%，其中國有及國有控股工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤480多億元，比
去年同期增長1.5倍。（2）外貿(mào)出口進一步回升。隨著亞洲周邊國家的經(jīng)濟復(fù)蘇、需
求增加，我國對日本、韓國、印度尼西亞、新加坡等國的出口增長加快；同時國家加大
了出口退稅力度，有力地促進了出口的增長。從7月份開始，出口增長開始回升。7月、
8月、9月、10月出口增長分別為7.5%、17.8%、20.2%、23.8%.預(yù)計全年出口增長可
達5%左右。（3）物價下降出現(xiàn)減緩的跡象。8月份，受季節(jié)性因素和肉禽價格進一步
回升的影響，全國居民消費價格總水平比上月上漲1%，比去年同月下降1.7%；商品零售
價格總水平比上月上漲0.6%，比去年同月下降2.6%.9月份，因部分地區(qū)調(diào)整學(xué)雜費、房
租、水電費價格以及部分食品價格上漲，全國居民消費價格總水平比上月上漲2%，比去
年同月下降0.8%；商品零售價格總水平比上月上漲0.7%，比去年同月下降2.8%.10月份
居民消費價格比去年同月下降0.6%，商品零售價格下降2.6%，降幅均比上月縮小0.2個
百分點。此外，隨著工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長，工業(yè)品市場回暖，工業(yè)品價格降勢也在趨緩。
7月、8月、9月，工業(yè)品出廠價格分別下降2.5%、2.3%、2.1%，工業(yè)品原材料購進價
格分別下降3.4%、3.3%、1.8%.（二）經(jīng)濟環(huán)境日趨嚴(yán)峻的一面不容忽視
以上三種跡象表明，經(jīng)濟增長出現(xiàn)一些好轉(zhuǎn)的跡象，但還沒有形成好轉(zhuǎn)的趨勢，目
前還不能作出經(jīng)濟增長出現(xiàn)止跌回升、走出谷底的判斷。對今后面臨的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境
是逐步好轉(zhuǎn)還是比較嚴(yán)峻？還有待觀察。
從國際經(jīng)濟環(huán)境來看，美國經(jīng)濟可望保持一定的增長，但由于美國股市出現(xiàn)一定的
泡沫成分，美元對歐元、日元出現(xiàn)一定的貶值趨勢，不排除出現(xiàn)股市動蕩、外資抽逃、
消費萎縮、使經(jīng)濟增長發(fā)生逆轉(zhuǎn)的可能性。日本經(jīng)濟開始緩慢復(fù)蘇，但由于日本內(nèi)需市
場容量有限，日元升值不利于增加出口，所以日本經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固。美、日GDP
占世界GDP的40%，美、日經(jīng)濟走向如何，對世界經(jīng)濟的影響比較大。歐盟經(jīng)濟正在穩(wěn)
步增長，但由于歐元的實施，歐元區(qū)國家的貿(mào)易保護主義不斷加強。亞洲周邊國家和地
區(qū)的經(jīng)濟開始復(fù)蘇，即使這些國家和地區(qū)的經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，對我外貿(mào)出口和利用外資也
將形成一種競爭關(guān)系。綜合以上一些情況，2000年世界經(jīng)濟增長存在許多不確定因素，
即使經(jīng)濟增長快于1999年，對促進我國經(jīng)濟發(fā)展的有利因素也不是很多，相反，對我國
經(jīng)濟形成競爭的不利因素在增加。從總體上看，2000年我國外需壓力還是很大，外貿(mào)順
差有可能進一步減少，利用外資也有可能會下降，外貿(mào)外資的減少，需要通過進一步擴
大內(nèi)需來彌補。
從國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境來看，2000年有效需求不足的矛盾仍很突出。目前市場需求依然疲
軟，大多數(shù)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)過剩，農(nóng)民收入增長緩慢，居民消費意愿不強，民間投資不
振，銀行貸款行為趨于謹(jǐn)慎，資金供應(yīng)趨緊，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難增加，社會就業(yè)壓力加
大，等等。當(dāng)前經(jīng)濟問題，集中到一點，就是通貨緊縮趨勢仍在發(fā)展和蔓延。到1999年
9月份為止，全國社會商品零售價格指數(shù)連續(xù)24個月負(fù)增長，居民消費價格指數(shù)連續(xù)18
個月負(fù)增長，生產(chǎn)資料價格指數(shù)連續(xù)42個月負(fù)增長。按照巴塞爾國際清算銀行的定義，
一國消費品價格連續(xù)兩年負(fù)增長，就可視為通貨緊縮。我國實際上已經(jīng)達到這一標(biāo)準(zhǔn)。
造成通貨緊縮的原因，從短期因素看，是有效需求不足；從中長期因素看，多年來的重
復(fù)建設(shè)導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。這次通貨緊縮，實際上是短期的有效需求不足與中長期
的結(jié)構(gòu)不合理因素交織并發(fā)，從而使我國面臨前所未有的通貨緊縮壓力。我國這一輪經(jīng)
濟增長下滑的周期最長，從1992年算起，至今已長達7年，目前下滑的趨勢仍在發(fā)展。
特別是這兩年實施積極的財政政策，對拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，但仍未從根本上
遏制住經(jīng)濟增長下滑的趨勢。2000年國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境依然比較嚴(yán)峻。
二、2000年經(jīng)濟工作需要把握好的幾個關(guān)系2000年經(jīng)濟面臨的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀，綜合各方面的情況分析，預(yù)計這年經(jīng)
濟增長的社會經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期目標(biāo)為7%左右，繼續(xù)保持較快的增長，但仍然要付出艱巨的
努力。對此，2000年經(jīng)濟工作需要著重把握和處理好幾個帶有全局和戰(zhàn)略意義的關(guān)系。
（一）既要堅持?jǐn)U大內(nèi)需，又要加大結(jié)構(gòu)調(diào)整和科技進步的力度
擴大內(nèi)需的核心是促進經(jīng)濟增長，擴大經(jīng)濟總量。但是，由于目前我國的經(jīng)濟增長
越來越受到結(jié)構(gòu)不合理因素的制約，如果不調(diào)整結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟增長就不可能上去。調(diào)整結(jié)
構(gòu)，不能是短期的、局部性的調(diào)整，而必須是中長期的、戰(zhàn)略性的調(diào)整；不僅要調(diào)整產(chǎn)
業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，而且要調(diào)整地區(qū)結(jié)構(gòu)，加快西部大開發(fā)，這是關(guān)系
經(jīng)濟長遠(yuǎn)發(fā)展的重大舉措。結(jié)構(gòu)調(diào)整要取得成效，必須以技術(shù)創(chuàng)新為動力，不能再走低
水平建設(shè)的老路。應(yīng)在技術(shù)進步的基礎(chǔ)上，堅決淘汰落后的、重復(fù)的生產(chǎn)能力，發(fā)展高
新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和有發(fā)展前景的行業(yè)和企業(yè)，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行較大規(guī)模的技術(shù)改造和固定資
產(chǎn)更新，不斷提高經(jīng)濟增長的質(zhì)量和效益。處理好擴大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)系，實際上
是處理好經(jīng)濟總量與結(jié)構(gòu)的關(guān)系，二者是不矛盾的。擴大內(nèi)需的一個重要拉動力，就是
擴大投資需求。這兩年實施積極財政政策的一個重要特點，就是以國債投資為主導(dǎo)，重
點投向基礎(chǔ)設(shè)施等國民經(jīng)濟的薄弱環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，不斷調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。擴大內(nèi)需是
為了促進發(fā)展，增加經(jīng)濟總量，但同時也是調(diào)整結(jié)構(gòu)的過程，是科技進步的過程。我們
要以技術(shù)創(chuàng)新為動力，在擴大內(nèi)需、促進發(fā)展的同時不斷調(diào)整結(jié)構(gòu)，在結(jié)構(gòu)調(diào)整的基礎(chǔ)
上求得更好的發(fā)展。
（二）既要堅持政府投入，又要努力擴大社會投資和居民消費
堅持政府投入，是在當(dāng)前經(jīng)濟不太景氣、社會投資和居民消費未完全啟動以前的必
然選擇。但是，政府投入數(shù)量是有限的，要受制于國家財力的制約，而近幾年國家財政
狀況總體上比較困難，這兩年實施積極的財政政策，國家增加發(fā)行2100億元國債，專項
用于基礎(chǔ)設(shè)施等項建設(shè)。政府的這筆投入，與全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模相比，數(shù)量要少
得多。啟動經(jīng)濟增長的真正動力，要靠社會投資和居民消費的正?；厣?，不能只靠政府
投入來支撐經(jīng)濟增長，否則國家財政難以承受，經(jīng)濟增長也不能持久。所以，政府投入
的著力點，是要努力引導(dǎo)和擴大社會投資和居民消費，使政府投入起到“四兩撥千斤”
的作用。具體來說，就是要充分發(fā)揮財政資金的貼息、參股、合資、補貼、擔(dān)保等方式，
帶動更多的社會投資。例如：1999年下半年國家增發(fā)600億元國債，其中150億元用于
企業(yè)技改項目的貼息和補充相應(yīng)的資本金，以此帶動銀行貸款1500多億元，使社會投資
規(guī)模迅速擴大。與此同時，2000年要繼續(xù)落實已經(jīng)出臺的增加城鎮(zhèn)中低收入居民收入的
政策，要通過實施農(nóng)村稅費制度改革、完善糧食流通體制改革等措施，努力增加農(nóng)民收
入，并結(jié)合出臺一系列鼓勵消費的政策，努力擴大城鄉(xiāng)居民消費。
（3）既要積極推進改革和發(fā)展，又要高度重視保持社會穩(wěn)定
2000年要擴大內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)和實現(xiàn)科技進步，立足點是要保持經(jīng)濟又快又好的發(fā)
展。解決當(dāng)前中國經(jīng)濟所有問題的關(guān)鍵，是要堅持發(fā)展。發(fā)展是硬道理，這一點是不能
動搖的。但是，要取得又快又好的發(fā)展，必須以改革為動力。2000年各項改革已處于攻
堅階段。特別是國有企業(yè)改革，是改革的重中之重，將使大多數(shù)國有大中型企業(yè)實現(xiàn)三
年改革脫困和基本建立現(xiàn)代企業(yè)制度的目標(biāo)。只有國有企業(yè)搞好了，效益上來了，才能
為發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。加快改革和發(fā)展，使社會穩(wěn)定問題顯得更加重要。改革和發(fā)展，
最終是為廣大人民群眾謀取利益的，因而是有利于社會穩(wěn)定的。但在改革和發(fā)展的進程
中，因結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)改革、機構(gòu)改革的深化，使下崗、失業(yè)現(xiàn)象增加；因社會環(huán)境的
不斷變化，競爭加劇，一些人的習(xí)俗、觀念適應(yīng)不了環(huán)境變化的需要；等等，如果處理
不慎，極易引發(fā)社會不安定因素。社會不穩(wěn)定，改革和發(fā)展將一事無成。一個穩(wěn)定的社
會環(huán)境，是順利推進改革和發(fā)展的基本保障。因此，要正確處理改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)
系，使三者相互協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
三、抓住重點，加大實施宏觀調(diào)控政策的力度
2000年經(jīng)濟工作任務(wù)涉及方方面面，非常艱巨而又重要。但基本著眼點是擴大內(nèi)需、
促進經(jīng)濟增長，并在貫徹黨的十五屆四中全會精神的基礎(chǔ)社會經(jīng)濟發(fā)展上，以國有企業(yè)
改革為中心全面推進各項改革，同時注意保持社會穩(wěn)定。從這個基點出發(fā)，2000年經(jīng)濟
工作要重點抓好以下幾個方面：
（一）繼續(xù)加大實施積極財政政策的力度
連續(xù)兩年實施積極的財政政策，其拉動經(jīng)濟增長的效果是顯著的。由于2000年有效
需求不足和通貨緊縮趨勢尚未有效遏制的矛盾仍很突出，在社會投資和居民消費未完全
啟動以前，為了保持經(jīng)濟的較快增長，必須堅持實施行之有效的積極財政政策，并加大
其力度?，F(xiàn)在銀行資金充裕、存貸差達1.2萬億元，生產(chǎn)能力充足、近1/3的生產(chǎn)潛力
未能發(fā)揮出來，勞動力豐富，面對錢多、物多、人多的因素，應(yīng)是加快發(fā)展的好時機。
如果不采取有效的政策措施，這些資源就會白白浪費掉。實踐證明，財政政策對資源利
用具有見效快、導(dǎo)向作用大、宏觀配置合理的特點，通過財政向商業(yè)銀行發(fā)行長期國債，
動用部分社會儲蓄資金，將相對過剩的人、財、物資源利用起來，有利于促進社會生產(chǎn)
力的發(fā)展。
2000年繼續(xù)實施更加積極的財政政策，仍以擴大財政支出為主要形式，雙管齊下，
通過發(fā)行長期國債進一步擴大投資和繼續(xù)落實增加居民收入的政策來擴大消費支出；同
時要運用好稅收政策，包括實行必要的減免稅政策，通過適當(dāng)減少財政收入的形式，進
一步刺激投資、消費和出口。這樣，中央財政赤字和債務(wù)規(guī)模將進一步擴大。有人擔(dān)心，
會不會引發(fā)財政風(fēng)險？據(jù)初步測算，1998年，我國中央財政赤字（按國際通行口徑，包
括為彌補債務(wù)利息支出而形成的赤字，下同）和債務(wù)余額占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分
別為2.15%和9.9%；1999年約為2.80%和12.0%；預(yù)計2000年中央財政赤字占GDP的比
重與上年大體持平，仍控制在3%的警戒線以內(nèi)，債務(wù)余額占GDP的比重約為14.0%，仍
明顯低于60%的警戒線。我國發(fā)行國債尚有一定的空間。積極財政政策是否有風(fēng)險，關(guān)
鍵在于能否管好用好國債資金。只要國債資金能夠發(fā)揮好的效益，促進經(jīng)濟較快的發(fā)展，
就能夠為償還債務(wù)創(chuàng)造有利條件，不會引發(fā)財政風(fēng)險，也不會給后人留下債務(wù)包袱。近
一兩年，財政稅收每年增收超過1000億元，其中就包含了積極財政政策帶來的增收效應(yīng)，
國債投入已經(jīng)出現(xiàn)良性循環(huán)的效果。
（二）進一步發(fā)揮貨幣政策的作用
在當(dāng)前經(jīng)濟偏冷的情況下，要采取相應(yīng)擴張的宏觀調(diào)控政策，使社會資金得以充分
利用。如果僅僅財政政策是擴張的，而沒有貨幣政策的相應(yīng)配合，就難以充分調(diào)動社會
資金來支持經(jīng)濟發(fā)展，進而會減弱整個宏觀調(diào)控的效果。例如：將國債資金投入具有一
定經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及采取貼息方式投入企業(yè)的技術(shù)改造等，都需要大量的
銀行貸款與之相配套，如果銀行配套貸款跟不上，就會影響整個國債投入的效果。因此，
必須進一步發(fā)揮貨幣政策的作用。一是要保證國債資金配套貸款的及時投入；二是要滿
足企業(yè)流動資金貸款的需要；三是要支持廣大中小企業(yè)的發(fā)展；四是要適當(dāng)降低存款準(zhǔn)
備金率，促進商業(yè)銀行擴大貸款，同時對有困難但需要扶持的中小金融機構(gòu)，給予再貸
款支持；五是要大力開展住房、教育、汽車以及大件耐用消費品等方面的消費信貸業(yè)務(wù)
；六是要發(fā)展資本市場，積極開拓直接融資渠道?？傊?，要保持貨幣供應(yīng)量的必要增長。
只要積極財政政策不出現(xiàn)風(fēng)險，實行相應(yīng)的貨幣政策也不會有風(fēng)險。金融業(yè)要正確處理
支持經(jīng)濟增長與防范金融風(fēng)險的關(guān)系，在改善金融服務(wù)的同時，要繼續(xù)深化金融改革，
健全銀行內(nèi)控機制和銀行監(jiān)管機制，完善金融法制。
（三）大力推進國有企業(yè)的改革和發(fā)展
黨的十五大和十五屆一中全會提出，用三年左右的時間，通過改革、改組、改造和
加強管理，使大多數(shù)國有大中型虧損企業(yè)擺脫困境，使大多數(shù)國有大中型骨干企業(yè)初步
建立現(xiàn)代企業(yè)制度。2000年是實現(xiàn)這一目標(biāo)的最后一年，是搞好國有企業(yè)改革和發(fā)展的
關(guān)鍵。黨的十五屆四中全會決定指出：“推進國有企業(yè)改革和發(fā)展，首先要盡最大努力
實現(xiàn)這一目標(biāo)。要從不同行業(yè)和地區(qū)的實際情況出發(fā)，根據(jù)不平衡發(fā)展的客觀進程，著
力抓好重點行業(yè)、重點企業(yè)和老工業(yè)基地，把解決當(dāng)前的突出問題與長遠(yuǎn)發(fā)展結(jié)合起來，
為國有企業(yè)跨世紀(jì)發(fā)展創(chuàng)造條件?！?/p>
2000年要重點做好以下一些工作：（1）推進社會經(jīng)濟發(fā)展工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。繼續(xù)壓
縮紡織、煤炭、冶金、石化、建材、機電、輕工等行業(yè)的過剩生產(chǎn)能力，堅決淘汰那些
技術(shù)落后、資源浪費、產(chǎn)品質(zhì)量低劣和污染嚴(yán)重的企業(yè)。不斷優(yōu)化工業(yè)結(jié)構(gòu)，緩解重復(fù)
建設(shè)壓力，增強企業(yè)活力。（2）加大技術(shù)改造力度。繼續(xù)撥出一部分國債資金用于企
業(yè)技術(shù)改造的貼息貸款。對于技術(shù)改造所需先進設(shè)備的進口，國家可適當(dāng)提供外匯、免
稅等優(yōu)惠政策。對國家鼓勵的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興行業(yè)等項目的國產(chǎn)設(shè)備投資，實行按
40%的比例抵免企業(yè)所得稅。（3）實行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)。對一些有特別困難、但有一定發(fā)
展前景的國有企業(yè)，實行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)。逐步解決企業(yè)資本金不足、資產(chǎn)負(fù)債率高的問題，
同時盤活銀行的不良資產(chǎn)。（4）拓寬直接融資渠道。完善股票發(fā)行、上市制度，使更
多的經(jīng)濟效益較好、符合條件的國有企業(yè)上市，增加企業(yè)的資本金。選擇一批信譽好、
發(fā)展?jié)摿Υ蟮膰锌毓缮鲜泄?，配售部分國有股來籌集資金。一些資信好、實力雄厚
的特大型企業(yè)或企業(yè)集團，可在境內(nèi)外發(fā)行企業(yè)債券，進行滾動發(fā)展。（5）實施規(guī)范
化的公司制改革。除少數(shù)關(guān)系國計民生的企業(yè)實行國有獨資有限公司外，積極發(fā)展具有
多元投資主體的股份有限責(zé)任公司，健全公司法人治理結(jié)構(gòu)，處理好“老三會”（黨委
會、工會、職代會）和“新三會”（股東會、董事會、監(jiān)事會）的關(guān)系，加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)
班子建設(shè)，強化內(nèi)部管理，實行企業(yè)會計外派制度，完善企業(yè)在經(jīng)營、用人、分配等方
面的約束機制和激勵機制。（四）建立健全社會保障體系
這是加快國有企業(yè)改革、保持社會穩(wěn)定的重要條件。要繼續(xù)做好國有企業(yè)下崗職工
再就業(yè)和基本生活保障工作。但是，成立再就業(yè)服務(wù)中心，按“三家抬”（財政、企業(yè)、
社會負(fù)擔(dān)）的辦法來保障下崗職工基本生活費，只是一種過渡性措施。要從根本上解決
國有企業(yè)人員多等方面的問題，最終要靠建立健全全國統(tǒng)一的、覆蓋所有企事業(yè)及行政
機關(guān)單位職工的、由政府承擔(dān)并強制執(zhí)行的社會保障制度。我國原有的社會保障制度，
是實行由政府通過企事業(yè)單位從當(dāng)期收入中償付各項社會保障費用的現(xiàn)收現(xiàn)付制，近期
社會保障改革的方向是由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向通過個人帳戶實現(xiàn)的基金積累制，即職工在領(lǐng)
取工資后向社會保障基金繳付社會保障繳款，這筆繳款連同企業(yè)繳付的部分社會保障繳
款都進入職工的個人帳戶，以后就從職工的個人帳戶中支付他們的社會保障開支。實行
基金積累制，對新參加工作的職工來說是沒有問題的，他們有足夠的工作時間在個人帳
戶中積累足夠的養(yǎng)老金。成問題的是，已退休的職工和在實施個人帳戶制度以前較早參
加工作的在職職工（統(tǒng)稱老職工），由于在過去的工作年限里沒有直接為自己積累養(yǎng)老
金、醫(yī)療保障基金、住房基金等，而是通過預(yù)先扣除把保障費用轉(zhuǎn)化為政府收入并凝固
在國有資產(chǎn)中。轉(zhuǎn)入基金積累制以后，老職工新建的個人帳戶中的資金很少，已退休職
工的個人帳戶則完全是空的。因此，在實施從現(xiàn)收現(xiàn)付制向基金積累制轉(zhuǎn)軌時，政府應(yīng)
對老職工過去對養(yǎng)老金基金的貢獻作出補償，這就需要由政府出面來籌集和建立社會保
障基金，這是建立健全社會保障體系的重要條件。要擴大社會保障覆蓋范圍，對所有不
同經(jīng)濟成分的企業(yè)和職工依法收繳社會保險費，提高收繳率，籌集社會保障基金；同時
也要考慮，在推進國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調(diào)整和國有企業(yè)戰(zhàn)略性改組過程中，對國有股權(quán)變現(xiàn)
所得，中小企業(yè)的拍賣、租賃所得，國有房地產(chǎn)的出售、租賃所得，以及財政預(yù)算支出
的安排，要按照一定比例劃入社會保障基金。條件成熟時要著手建立統(tǒng)一的社會保障制
度。
（五）加強科技與經(jīng)濟的結(jié)合
科技進步是加快結(jié)構(gòu)調(diào)整和促進經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力，要加強科技與經(jīng)濟的結(jié)合，
使企業(yè)成為技術(shù)創(chuàng)新的主體，充分發(fā)揮科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力的作用。但是，目前我國
最薄弱的環(huán)節(jié)，不是科技水平低，而是科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的環(huán)節(jié)滯后，這與現(xiàn)行科
技體制和生產(chǎn)體制密切相關(guān)?，F(xiàn)行科技力量主要集中在科研院所，與生產(chǎn)相脫節(jié)。企業(yè)
的科技力量非常薄弱，許多優(yōu)秀科技人才都集中在科研院所。這種體制，大大阻礙了將
科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的進程，使先進的科學(xué)技術(shù)無法得到及時的應(yīng)用和推廣。為此，
要深入進行科技體制和生產(chǎn)體制的改革，將應(yīng)用科技的基本力量從原來的科研院所下放
到企業(yè)中去，使企業(yè)成為應(yīng)用科技研究的載體和主要力量。這也是當(dāng)今發(fā)達國家的通行
做法?？萍剂α颗c企業(yè)合二為一，既可以使科研經(jīng)費得到保障，使科技人員有了用武之
地，又可以使企業(yè)生產(chǎn)有技術(shù)創(chuàng)新力量的支撐，增強企業(yè)的競爭力。2000年要基本完成
科研機構(gòu)管理體制的改革工作，使應(yīng)用科研機構(gòu)轉(zhuǎn)制為企業(yè)，或納入企業(yè)的科研體系中
去。對于高校中的應(yīng)用科技力量，也要逐步分離出來，按照科研機構(gòu)改革的方向進行運
作。
此外，要加強知識產(chǎn)權(quán)的立法和執(zhí)法力度，保護技術(shù)創(chuàng)新者的利益。盡快制定反壟
斷法和嚴(yán)格執(zhí)行反不正當(dāng)競爭法，規(guī)范技術(shù)市場及其他市場，維護多種所有制經(jīng)濟平等
競爭的市場秩序。建立鼓勵技術(shù)投入的稅收制度。政府除了加大基礎(chǔ)研究投入和對市場
前景好的共用性產(chǎn)業(yè)技術(shù)的研究開發(fā)提供資助外，應(yīng)制定鼓勵企業(yè)進行技術(shù)投入的政策。
如：對技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入、設(shè)備投資等扣減所得稅；改進現(xiàn)行的增值稅制度，明確企業(yè)研究
