相關(guān)期刊
時間：2023-02-03 22:25:31
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動的總稱。
眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長、投資規(guī)模較大等特點。在開發(fā)周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設(shè)階段和銷售階段。這3個階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要節(jié)點,所以,房地產(chǎn)開發(fā)與資金鏈密切相連。
(一)融資方式
我國房地產(chǎn)市場起始于上世紀80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產(chǎn)市場發(fā)展很快。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場和金融市場改革的不斷深入也取得了長足的進步。房地產(chǎn)融資方式主要是:
1.以銀行信貸為主
在我國房地產(chǎn)金融市場上,由于歷史的原因,房地產(chǎn)信貸占了絕大部分比例。如下表所示:
其中占房地產(chǎn)融資比重57%的私募債權(quán)絕大部分直接來源于銀行,占房地產(chǎn)融資比重40%的私募股權(quán)中的大部分直接或間接來源于銀行。許多公開報道也指出,我國70%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自銀行。這些巨大的銀行資金對我國房地產(chǎn)市場起到了良好的促進作用,特別是在企業(yè)開發(fā)貸款與個人住房按揭貸款配合使用后,對我國居民住房條件的改善起到了很好的推動作用。但是我們也應(yīng)該清醒地認識到,這種房地產(chǎn)開發(fā)所需資金大部分來源于銀行的模式也有很多缺點,并不是最優(yōu)的結(jié)構(gòu)模式。主要在于以下幾個原因:
(1)對于開發(fā)商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門檻越來越高。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的十幾年間,房地產(chǎn)市場與信貸政策之間相互配合、相互制約。調(diào)控房地產(chǎn)的背后,基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行121號文件的出臺,使得房地產(chǎn)開發(fā)商們想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。這種情況的出現(xiàn)也逼迫開發(fā)商們逐步改變以往的融資方式,建立多種途徑的融資方式。
(2)對于銀行而言,至少存在著以下兩種風(fēng)險:
第一,呆壞賬風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由于存在著開發(fā)周期較長、前期投資較大等因素,屬于高風(fēng)險行業(yè)。尤其是其中的商品房,因具有使用和投資的雙重性,決定了其有可能存在投機行為。以上因素的存在,使得銀行貸款出現(xiàn)違約甚至出現(xiàn)壞賬的情況的幾率相應(yīng)的增加了。由于我國目前的證券市場并不發(fā)達也并不完善,使得銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風(fēng)險,而只能將風(fēng)險集中在自己身上。
第二,成本增加風(fēng)險。在中國幾萬家房地產(chǎn)企業(yè)中,企業(yè)資信良莠不齊,開發(fā)水平也有很大的差別,在我國還沒有發(fā)達的評估市場和評級市場的時候,如何對這些企業(yè)的信用水平進行評估,對于銀行來說是一個很大的難題。現(xiàn)階段只能由銀行根據(jù)自己的實際情況和以往經(jīng)驗來進行評估,這勢必會增加銀行的經(jīng)營成本。
(3)對于政府而言,如果大量的房地產(chǎn)融資都是來源于銀行系統(tǒng),必然會增加對房地產(chǎn)調(diào)控的難度。尤其是在個人住房按揭貸款已經(jīng)形成很大規(guī)模的情況下,會使得政府在調(diào)控的時候左右為難,也會使調(diào)控政策加大成本,并延長政策的顯現(xiàn)時間。如果大量的房地產(chǎn)融資都來源于銀行系統(tǒng),會增加整個銀行系統(tǒng)的風(fēng)險。銀行系統(tǒng)是一個國家經(jīng)濟、金融中最重要的組成部分,如果銀行系統(tǒng)出現(xiàn)了問題,那么整個國家的經(jīng)濟將有很大的風(fēng)險。
總而言之,房地產(chǎn)由于其特殊性,如果融資過度依賴于銀行系統(tǒng),風(fēng)險還是存在的。
2.企業(yè)上市融資為輔
我國的資本市場開展的比較晚,到現(xiàn)在不過近20年的時間。在此期間,房地產(chǎn)商上市融資可謂是一波三折,經(jīng)歷了發(fā)展、被停止、再發(fā)展3個階段。在我國A股市場剛剛起步的幾年里,一些比較有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼上市融資。之后,隨著房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的增加,證監(jiān)會等部門出于對投資者的保護,曾一度停止了對房地產(chǎn)企業(yè)上市申請的審批工作。再之后,伴隨著我國商品房的出現(xiàn)和住房制度的改革,加之我國資本市場自身的不斷完善,資本市場的大門在2007年又重新向房地產(chǎn)企業(yè)打開了。最近幾年,由于資本市場的不斷升溫,國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市融資。這種“上市融資——用融來的錢買地——再用買來的地融資”的方式,已經(jīng)被許多業(yè)內(nèi)人士看做推高土地價格的一種重要因素。
房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市融資如火如荼進行的同時,一些房地產(chǎn)商也積極尋求境外融資途徑。最近一例是2009年11月恒大地產(chǎn)成功在香港市場上市。但無論在哪個市場上市融資,能夠成功融資的企業(yè)從數(shù)量到規(guī)模,都無法與銀行貸款相比較。
3.個別企業(yè)能夠涉及到其他融資方式
除了銀行貸款和上市融資兩種方式外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個別企業(yè)使用過如債券、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、典當(dāng)融資、金融租賃、過橋貸款以及信托融資等方式。
(二)中小企業(yè)融資困難
隨著全球金融危機對我國國內(nèi)經(jīng)濟的沖擊,中小企業(yè)的日子非常難過,特別是對于資金需求量較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,融資難更成為企業(yè)迫切需要解決的一個問題。近年來,國家為扶持中小企業(yè)的發(fā)展,特別出臺了一系列針對融資問題的政策,這些政策雖然解決了一部分問題,但對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,沒有從根本上解決問題。
二、適合我國國情的房地產(chǎn)融資方式及發(fā)展方向
鑒于我國目前的國情,在上述的幾種融資方式中,我國應(yīng)該大力推進房地產(chǎn)企業(yè)直接融資方式。這樣,一方面可以緩解儲蓄率居高不下的難題;另一方面也能降低銀行的風(fēng)險,保持金融體系的平穩(wěn)運行。筆者認為應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展以下幾種融資方式。
1.房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)
房地產(chǎn)信托投資基金起源于美國市場,雖然中途經(jīng)歷了一段低谷,但現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為美國房地產(chǎn)市場上最主要的融資方式之一,并且不斷引起其他國家和地區(qū)的重視,在我國香港周邊的主要金融市場,像日本、新加坡等地都已經(jīng)開始發(fā)展REITs交易。REITs的發(fā)展主要得益于其兩大明顯優(yōu)勢:
第一是其自身優(yōu)勢,包括以下幾個方面:REITs本身具有很高的流動性和變現(xiàn)性;REITs使資金專業(yè)化經(jīng)營管理;REITs能加速房地產(chǎn)的資本積累;REITs使投資人的投資風(fēng)險分散;健全的REITs流程監(jiān)控機制能充分發(fā)揮市場機制。
第二是REITs的運用在商業(yè)地產(chǎn)上有以下幾種不可替代的優(yōu)勢:可以融資的物業(yè)范圍(下轉(zhuǎn)50頁)(上接47頁)廣;可融資金額巨大,資金來源豐富;分散房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險;融資總額相對較高;融資方式靈活;可選擇長期獲益;節(jié)稅;提高企業(yè)的知名度;有助于企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化。
2.債券
長期以來,我國的資本市場發(fā)展極不平衡,在一個成熟的市場經(jīng)濟中,企業(yè)債券應(yīng)該作為市場經(jīng)濟的主要融資方式之一。但目前的狀況是我國的債券市場規(guī)模還非常有限,而且以國債為主?？上驳氖亲渣h的十七大報告中提出“強調(diào)優(yōu)化資本市場結(jié)構(gòu),多渠道提高融資比例”后,國務(wù)院及其他相關(guān)部門多次強調(diào)了發(fā)展債券市場的重要性。今后的債券市場應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場之一。
所以沒有及時更新工作日志。上一周以來陸續(xù)看了很多項目，這段時間由于沒有去高郵工作。也參加了一些活動，也對我有了頗大的啟發(fā)。
角度看來，先是佘山參加了意邦主辦的一次建材論壇。更多的研究其商業(yè)地產(chǎn)運作的勝利。如今商業(yè)地產(chǎn)市場低迷，且前景不明朗的時候。意邦能夠成功的把這個國際建材中心打造勝利，并且成為一季度上海商業(yè)地產(chǎn)銷售第一名，勝利之處值得我去思考和借鑒。參與這次論壇也讓我認識了一些全經(jīng)聯(lián)的一些業(yè)界資深人士，通過聽取他意見并且互相交流，也讓我房地產(chǎn)行業(yè)上有了一些新的認識。這段時間對于我春之聲來說，日子并不好過。位于中山北路的春之聲大廈，商業(yè)招租始終是一個看似短期內(nèi)無法解決的問題。辦公樓的出租率一度下滑，從去年最高峰的百分之80滑落到現(xiàn)在百分之70都不到金融危機造成了一些小公司的瞬間倒閉，退租撤走。更為嚴峻的底樓的商鋪招租始終不見起色，由于地理位置比較尷尬，雖然經(jīng)常有一些意向客戶，但是始終沒有勝利的招商。目前只有裙房部分3家店鋪已經(jīng)租售，大廈底樓的商鋪至今空關(guān)著。商業(yè)地產(chǎn)也是以前沒有真正面臨過的難題，對我來說也是新的課題。
目前和農(nóng)工行的貸款額太低，春之聲要解決的問題還有便是融資。遠遠低于我大廈的資產(chǎn)。希望能夠找到更好的融資渠道或者在其他銀行找到更好的貸款產(chǎn)品。和工行談下來的結(jié)果還是不能讓我滿意，融資問題也是十分困擾我一個難題。由于春之聲大廈整體不出售，大量的資金沉淀在里面。如果不能更大化的通過大廈抵押貸款融資，將會制約我公司的發(fā)展。如果能夠勝利融資，接下來也需要有相應(yīng)合適的項目。這段時間我先后去了常州和海門考察，希望能夠找到合適的開發(fā)項目。2個地方看下來，雖然都找到一些不錯的項目，前景很樂觀。但是仔細測算，就目前的土地價格和市場銷售價格而言，都出現(xiàn)了和睢寧一樣的問題。就是由于這些地方身手并不算高的房價，使得土地利息加上開發(fā)利息已經(jīng)讓我看不到多少利潤空間。如果想要賺錢，必需寄希望予成本的絕對控制以及未來市場的樂觀前景，這對我來說是十分冒險的現(xiàn)在市場形勢十分不明朗的情況下，春之聲還是希望能夠在謹慎中求生存。
五一假期的火爆過后，高郵春之聲5月份銷售情況也慢慢處于平淡。近期的銷售又逐步下降。不過我已經(jīng)展開了新一輪的下鄉(xiāng)促銷活動，這次將會有小禮品派發(fā)，也會有新的節(jié)目形勢，相信在連續(xù)轟炸下，高郵的銷售前景還是能夠頗為樂觀的終究5月份我已經(jīng)是當(dāng)?shù)劁N售冠軍。
也是一個分水嶺。上周并不是很在工作狀態(tài)上，這段時間對我個人而言。知道父親給予了更高的期望，終究年紀也不小了應(yīng)該更加集中精力到工作上來。有時候我也會有些迷茫，不知道將來自己到底要做什么。不過通過這段時間和眾人的交流以及看到一些同齡人的情況，覺得對我來說，已經(jīng)是非常幸運，有了一個這么好的起點和平臺。一些也是富二代的朋友自己雖然在守業(yè)，但是感覺他也十分稚嫩，這樣的亂闖只能是撞的頭破血流，尤其在如今金融危機且市場化已經(jīng)很多年的情況下，這個年紀應(yīng)該更多的實踐中慢慢學(xué)習(xí)和吸取前輩的經(jīng)驗和教訓(xùn)。房地產(chǎn)領(lǐng)域上，可以說還是連皮毛都不懂。所以我更應(yīng)該踏踏實實的從基礎(chǔ)的學(xué)起，杜絕好高騖遠。只有這樣，才干真正的走向我自己的勝利。
經(jīng)過這么幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)策劃其實也經(jīng)歷了這么幾個階段。
告示階段。
只要是個公司，只要進入房地產(chǎn)行業(yè)都能活得很好，同樣，只要是個廣告公司，都有可能輕易進入房地產(chǎn)策劃，因為此時的房地產(chǎn)策劃只要能做做媒體告示廣告就行了，國家房改開始，房子基本上不愁嫁。
形象階段。
房地產(chǎn)行業(yè)也提出要象賣消費品一樣賣房地產(chǎn)，于是針對房地產(chǎn)行業(yè)的策劃又有所升級，此時的策劃就多了品牌了、廣告語了、形象了等等，廣州、上海等一批策劃公司領(lǐng)風(fēng)氣之先，樓盤廣告就是要做得漂亮就OK了，這同時也影響了象杭州等一些二線城市。記得有一個杭州的廣告公司，主要做房地產(chǎn)策劃，他對員工提出的要求只有一個字，只要雅就行，其它的一切不重要，不管這個項目是商業(yè)地產(chǎn)還是生活小區(qū)定位，要你的文案足夠浪漫、只要你的設(shè)計足夠雅致，所謂的東施效顰，我想也不過如此吧。你還別說，這還真影響到了一批廣告公司，特別是一些三線城市如地級城市的廣告公司。
概念階段。
國內(nèi)營銷界的定位理論、產(chǎn)品賣點理論已經(jīng)深入人心，各行各業(yè)已經(jīng)操作多年，然而，進入房地產(chǎn)策劃行業(yè)又變成了四不象。這是中國營銷界的畸形兒。好象房地產(chǎn)界從來不需要營銷理論。記得有一個房地產(chǎn)開發(fā)商找到一家杭州的廣告公司，一開始就把話說明：我這房子，做不做廣告，都能夠馬上賣光，但我還是要找你，為什么，房地產(chǎn)雖然能賺錢，但我想讓公司形象提提品位，我就是需要你們象做過的項目一樣，能夠幫助我們策劃一個比如向日葵的象征標志、人生的哲理、包裝得有點文化。
這行業(yè)、人傻、錢多，于是所有的廣告公司都進入房地產(chǎn)，只要能異想天開的，都能混得很好，概念滿天飛，管他有沒有效果，反正幾百萬上千萬廣告費打下去，總能大家記住幾句話吧。
最近幾年杭州的幾個樓盤，廣告量確實猛，概念也想得復(fù)雜的很，有時連我也想不明白為什么要這樣叫，怎么能這樣叫，有點柏拉圖的感覺。
比如說什么18項高科技，是什么高科技卻沒有深究的內(nèi)容，比如說什么怛濕、怛氧之類的，不知所云另加云不知何。這些所謂的賣點消費者感覺象是飄在空中落不了地，更別說是不是消費者心目的所需要的。
還有什么幾多幾少的口號，無病抑或是和尚念經(jīng)，尤未可知了。
這些所謂的概念公司，就象著魔了一盤，私下就是樂此不彼。但是2008年開始的金融危機，讓這些策劃公司的底氣暴露無遺。
2008年的房地產(chǎn)行業(yè)，象是一個吃了興奮劑一樣的運動員，一口氣跑到了山頂，在這樣賣房子象賣白菜一樣的行情下，房地產(chǎn)開發(fā)商連做個象樣的樓書的欲望和時間也沒有了。
而一到2008年底，房地產(chǎn)快速進入調(diào)整期，這時你就算是有最好的樓書、最好的概念，也仍然賣不出房子，唯一的手段只有降價，這恰好印證了一個事實，策劃公司的那些所謂的概念是多么的于事無補。
房地產(chǎn)行業(yè)有一句話，決定房地產(chǎn)的，永遠是地段、地段、地段；
（一）企業(yè)所得稅分析根據(jù)Siegfried（1974）研究的關(guān)于行業(yè)平均實際稅率，在此得到企業(yè)所得稅稅負水平的衡量指標：企業(yè)所得稅收負擔(dān)率=企業(yè)所負擔(dān)的所得稅/稅前經(jīng)濟收益，如表3所示。在2008年以前，企業(yè)所得稅的名義稅率為33%，而重慶房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅率在2006年和2007年明顯低于名義稅率，所得稅稅負還是在可以承受的范圍，說明這兩年房地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)所得稅方面享受了一定的政策優(yōu)惠，正處于政府支持、快速發(fā)展的階段。2008年我國出臺了新企業(yè)所得稅稅法，將稅率改為25%，下降了8個百分點，重慶市2008年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅達到最低。2009～2012年所得稅并沒有因為新企業(yè)所得稅稅率降低而降低，反而升高了，甚至2012年時超過了名義稅率25%，所得稅稅負相對于以前大大提高，可以看出在新企業(yè)所得稅法中主要以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主，地區(qū)優(yōu)惠為輔，房地產(chǎn)企業(yè)沒有因為產(chǎn)業(yè)和地區(qū)的差異而享受到更多優(yōu)惠，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)趨于逐漸緩慢發(fā)展的階段，所得稅稅負也逐漸增加。
（二）營業(yè)稅金及附加稅分析房地產(chǎn)行業(yè)主體稅種主要有三種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅。企業(yè)所得稅已經(jīng)在前面分析過了，而營業(yè)稅和土地增值稅都包含在主營業(yè)稅金及附加里面，由于數(shù)據(jù)原因，只有利用主營業(yè)稅金及附加來分析這兩個主要稅種稅收負擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅金及附加包括了營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅。利用平均實際稅率法類比得到主營業(yè)稅金及附加的衡量指標：主營業(yè)稅金及附加稅收負擔(dān)率=主營業(yè)務(wù)稅金及附加/主營業(yè)務(wù)收入，如表4所示。營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加名義稅率為5.5%；土地增值稅2007年以前是按銷（預(yù)）售商品房收入1%～2%的比例進行預(yù)征，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定2007年以后，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。在2010年國家又針對土地增值稅分別發(fā)出了《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號），加強對土地增值稅的征收工作，且更加明確土地增值稅的清算范圍、條件等。從表4中可以看出在2010年以前主營業(yè)稅金及附加的稅負率一直處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，07年土地增值稅的改革對其影響并不是很大，但是經(jīng)過一系列政策對土地增值稅的完善，其對于主營業(yè)稅金及附加稅負還是有較大的影響，導(dǎo)致了稅負的上升。
（三）房地產(chǎn)業(yè)稅種結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)稅種結(jié)構(gòu)主要是指房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅、營業(yè)稅金及附加和其他稅（其他稅包括印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等）占房地產(chǎn)行業(yè)稅收總額的比例。從表5可以看出主營業(yè)稅金及附加占的比例最高，主要是因為主營業(yè)稅計稅基數(shù)大，數(shù)額也就相對比較大。從房地產(chǎn)運行環(huán)節(jié)來看，主要分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，企業(yè)所得稅和主營業(yè)稅金及附加基本可以代表流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，兩者之和約占整個稅收收入總額的比例分別為91.44%、93.77%、84.57%、94.50%、66.36%、53.28%、61.24%，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負占房地產(chǎn)行業(yè)稅收總額的比例是逐年下降的趨勢，但是其稅負卻是逐年上升的，說明重慶市房地產(chǎn)行業(yè)的稅收依然是以流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)為主。其他稅基本也可以概括為保有環(huán)節(jié)稅收，從表中看出保有環(huán)節(jié)稅收占總房地產(chǎn)行業(yè)稅收的比例大大提高，其中重慶是作為房產(chǎn)稅征收的試點之一，說明政府已經(jīng)開始重視保有環(huán)節(jié)，提高房產(chǎn)持有成本。但是總體來說，還是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負重，保有環(huán)節(jié)稅負輕，并且總體稅負逐年較大幅度增加，稅收體制還是不合理的。
二、降低房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)稅收負擔(dān)的建議
稅收負擔(dān)的輕重是衡量稅收制度是否合理和企業(yè)自身是否符合政府鼓勵發(fā)展趨勢的重要指標。通過上面對房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔(dān)從整體和主要稅種兩個方面分析，可以看出重慶市房地產(chǎn)行業(yè)稅負存在以下問題：第一，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅得到優(yōu)惠變少，并且稅負呈逐漸上升的趨勢；第二，土地增值稅改革之后，稅收負擔(dān)加重；第三，雖然保有環(huán)節(jié)稅負比例增加，但是依然是以流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負為主，房地產(chǎn)行業(yè)總體稅負大幅度上升。因此，針對上述問題和房地產(chǎn)企業(yè)自身情況，從政府和房地產(chǎn)企業(yè)的角度提出以下建議來降低房地產(chǎn)行業(yè)稅負。
（一）簡化流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅制流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是稅負體現(xiàn)最明顯的階段，該階段的稅種較多，且存在重復(fù)征稅的情況。為有效避免營業(yè)稅的重復(fù)征稅，2011年財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案的通知》（財稅〔2011〕110號）。隨著營改增的發(fā)展，試點范圍將覆蓋到房地產(chǎn)業(yè)。土地增值稅的征收變得重復(fù)且多余，以后可以將土地增值稅取消，讓保有環(huán)節(jié)稅收代替土地增值稅成為主要政府財政收入。
（二）完善保有環(huán)節(jié)稅收體系房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅收不均衡，依然流轉(zhuǎn)稅負重，保有稅負輕。不過通過前面分析，政府已經(jīng)開始重視保有環(huán)節(jié)稅收，房產(chǎn)稅的開征就是一個良好的開端，已經(jīng)在向“重保有輕流轉(zhuǎn)”方向發(fā)展。但是目前保有環(huán)節(jié)的稅收體系不是很健全，例如城鎮(zhèn)土地使用稅根本就不能達到節(jié)約用地、提高土地使用率的目的，以及房產(chǎn)稅計稅依據(jù)及利率都有待進一步考證。為了能夠抑制因炒房行為而引起的房價上漲，完善保有環(huán)節(jié)稅收體系是很有必要的。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)充分利用稅收優(yōu)惠政策新企業(yè)所得稅法實行以“產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主，區(qū)域優(yōu)惠為輔”的新稅收優(yōu)惠體系，新增了一些對環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、資源綜合利用和高科技等方面的優(yōu)惠政策，以此來調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。對房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，以前可能是對區(qū)域優(yōu)惠形成了依賴，如西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的重心轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)行業(yè)是一種挑戰(zhàn)。隨著建筑總能耗的增加，要想在整個生命周期對其進行控制，需要利用新技術(shù)、開發(fā)新能源、采用新工藝進行節(jié)能減排，實現(xiàn)資源的高利用率。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)順應(yīng)時事，根據(jù)政策的變化充分利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的契機，降低房地產(chǎn)行業(yè)稅負。
房地產(chǎn)行業(yè)從一開始，就跟銀行上了同一輛戰(zhàn)車。深圳1987年的全國房地產(chǎn)市場第一拍，是有著給公共建設(shè)融資的初衷的。中國的房地產(chǎn)行業(yè)的相比于很多行業(yè)，其市場化程度是比較深的；而中國的銀行業(yè)相比于很多行業(yè)，其市場化程度是比較淺的。一深一淺之間，房地產(chǎn)行業(yè)的很多行為逐漸地具備了銀行業(yè)的色彩，承擔(dān)起了銀行業(yè)的部分屬性和功能，使得自身漸漸具備了“二銀行”的形象。本文作一膚淺的探討。
一、房價變動和利率變動的分析
雖然房地產(chǎn)價格沒有納入CPI的考察序列，但是毫無疑問，房地產(chǎn)價格變動對于有產(chǎn)階層的消費行為的鼓勵效應(yīng)或者抑制效應(yīng)，毫不亞于CPI變動對于這一階層消費傾向的鼓勵或者壓抑。具體說來，隨著房地產(chǎn)價格的上漲，房產(chǎn)所有者的賬面資產(chǎn)隨之水漲船高，他們清晰地看到自己在資產(chǎn)升值的盛宴派對上有了入場券，如同他們看到自己的錢包正在懷孕式地鼓脹，他們的消費信心得到大大鼓舞，不管是現(xiàn)金消費還是借貸消費，都會有所增長。反之，如果房價下跌，他們的資產(chǎn)價格縮水，消費信心受到抑制。
隨著房價的上漲，消費者被上述資產(chǎn)升值預(yù)期打動，買漲不買跌的規(guī)律點燃了他們持續(xù)購房房產(chǎn)的行為，越漲越買，市場預(yù)期向好，開發(fā)商將爭先恐后地加大獲取土地的積極性，而作為土地市場唯一供應(yīng)方的地方政府，也將積極的通過三通一平、四通一平、五通一平等簡單的投資，將更多原本不存在于交易市場中的“生地”變成可供出售的“熟地”，將不流動的耕地變成可流動的建設(shè)用地，將沒有市場交易價格的荒地變成可以加價轉(zhuǎn)讓的各類用地。隨著投放到市場中的可供交易之物的增加，這就造成了銀行的信貸資源更為稀缺，反映到利率上，就是上浮。省略中間的傳導(dǎo)機制，從起點和終點來看，房價上漲，將給利率帶來上漲動力，并最終以不同的形式（包括合法的利率，以及不合法的灰色交易費用對實際利率的影響）推動資金使用成本（利率）上漲；房價下跌，將造成資金使用成本（利率）下降。可以說，房價成了利率的影子，是影子利率，與利率同方向震動，以一種低調(diào)的不容易被發(fā)現(xiàn)的方式。
二、房價變動對社會資源資本化的影響
舉一個深圳周邊的例子，惠州的大亞灣一直是中國房地產(chǎn)市場中一個具有指標性的區(qū)域。2010年，碧桂園集團在大亞灣旁邊獲取了1000畝左右的建設(shè)用地，建設(shè)“碧桂園十里銀灘”項目，主要客戶來源于深圳。該部分建設(shè)用地基本上是海邊的耕地及沙灘構(gòu)成，之前并不存在與交易市場上。2011年，碧桂園開盤當(dāng)天銷售額超過30億元、2012年再次開盤當(dāng)天銷售額超過20億元。這種銷售業(yè)績極大地刺激了房地產(chǎn)界，華潤置地，隨后在碧桂園的旁邊獲取了2000畝地，建設(shè)“華潤小徑灣”海景度假項目，規(guī)劃建筑面積270萬平方米，總投資額超過150億元。按照每套海景房60平米計算，“華潤小徑灣”約有4.5萬套房子，可供9萬人居住或者度假，相當(dāng)于內(nèi)地一個中小城鎮(zhèn)的規(guī)模。在他們的附近，更多的大型房地產(chǎn)項目正在開工或者已經(jīng)開始銷售，“富力世貿(mào)威尼斯灣”項目總供應(yīng)量約10萬套，“中航元嶼海”項目總供應(yīng)量約1萬套，“金融街巽寮灣”項目總供應(yīng)量約6萬套，“萬科雙月灣”項目總供應(yīng)量約2萬套，其他還有更多項目，整個惠州幾十公里的海岸線上一下子冒出了三四十萬套房子，可以說是三五年內(nèi)就從零開始建起了一個中等規(guī)模的城市，可供100萬人度假或者居住。這是城鎮(zhèn)化的一個狂飆突進的實例，就發(fā)生在深圳的耳邊?；葜葸@幾十公里的海岸線，此前可以說是處于農(nóng)業(yè)社會階段，大多數(shù)當(dāng)?shù)厝诉€在靠種水稻和出海捕魚過日子，一夜之間，隨著挖掘機的到來和樓盤圍墻廣告的豎起，這塊土地值錢了，水稻換成了水泥，以前，他們靠水稻產(chǎn)量給GDP做貢獻，現(xiàn)在，靠房地產(chǎn)開工量和銷售量給GDP做貢獻，兩者不可同日而語。一個是海邊耕地平整后出售給開發(fā)商的事件，也即國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事件，開發(fā)商以土地作抵押、通過銀行借貸吞進了大量的M2，另一個是房子開始銷售后，購房者通過按揭貸款購房的事件，也吞進了比上一個M2數(shù)量更大的M2，如此累加，一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售過程，大大地推動了M2的滾動發(fā)展?？梢哉f，房地產(chǎn)的推進，極大地擴充了土地資本化的地域，極快地加速了土地資本化的速度，極大地帶動了社會資本當(dāng)量的增加，其增量將遠遠大于挖煤挖礦所帶來的社會資本當(dāng)量的增加；“用土地搞生產(chǎn)”和“用土地搞建設(shè)”，是農(nóng)業(yè)社會和現(xiàn)代社會最大的區(qū)別之一，而這一切的根源，將可以追溯到房價上漲這個事件。房間變動對社會沉睡資源進入資本化狀態(tài)，起到了不可低估的作用。銀行本應(yīng)當(dāng)是地球資源資本化的推手，但是，在房價上漲的交響曲下，房地產(chǎn)行業(yè)成了比銀行更積極的地球資源資本化的推手。也就是說，在目前國內(nèi)的銀行業(yè)略顯略顯保守的環(huán)境下，“房地產(chǎn)比銀行更銀行”。
三、房價變動對貨幣流動性的影響
房價的變動，影響到貨幣的流動速度。房價上漲越多，意味著一個家庭被凍結(jié)的現(xiàn)金及未來收入越多，那么這個家庭用于當(dāng)前消費的資金就相應(yīng)受到約束。將考察范圍放大，也就是說，隨著房價的上漲，社會上的現(xiàn)金及銀行系統(tǒng)里的信貸資金將更加集中在開發(fā)商手中，而開發(fā)商的投資屬性高于消費屬性，也就是說，社會上的現(xiàn)金及銀行系統(tǒng)里的信貸資金將更大比例地在投資環(huán)節(jié)循環(huán)，而不是在消費環(huán)節(jié)循環(huán)。投資性貨幣的流通速度通常情況下是大于消費性貨幣的流通速度的，所以，房價的變動，經(jīng)過傳導(dǎo)，將細微地影響到貨幣的流通速度。在銀行系統(tǒng)，利率的變動，直接地影響到貨幣的流通速度。從效果上來考察，房價的變動和利率的變動一樣，都具備了影響貨幣流通速度的能力。
假設(shè)社會上只有兩種投資方式：儲蓄，或者購房。手握現(xiàn)金的人，可以選擇將現(xiàn)金放到銀行生息或者購房升值。再加上一個共同的前提條件，假設(shè)銀行利率是正的，房產(chǎn)價格是上升的。這種情況下，房價上漲的速率實際上相當(dāng)于銀行資金的利率，如果房價漲速高于銀行利率，那么理性的選擇就是把資金從銀行抽出，放到房地產(chǎn)上去；如果房價漲速低于銀行利率，那么理性的選擇就是把資金留在銀行，等待生息?？梢钥吹?，房子已經(jīng)變成了一個可以生息的工具，類金融產(chǎn)品；而房地產(chǎn)行業(yè)也幾乎變成了一個大型的銀行，與其他傳統(tǒng)的銀行一起，公開地在市場上競逐資金的流向、號召資金的跟隨，競爭的方式就是房價波動幅度和利率水平的比較。從這個角度俯瞰，房地產(chǎn)行業(yè)可以說是中國最大的一家銀行――分行遍及全國各地、客戶遍布全國人民。
四、小結(jié)
那么信誰呢？我也不知道，但是我一定說不能信誰。
判斷中國房地產(chǎn)市場，第一，不能看老外怎么說，老外從來沒有說對過，包括國外媒體和國外經(jīng)濟學(xué)家。而且老外改自己的預(yù)測從來不臉紅。第二，不能看微博上公共知識分子怎么說，他們也沒成功過。任志強不算，他是商人。
如果簡單地說，我推薦看《新聞聯(lián)播》，從來都說對了。為什么？中國的經(jīng)濟不是完全市場經(jīng)濟，也不是完全的計劃經(jīng)濟，中國的經(jīng)濟是被管制的市場經(jīng)濟。
近期召開的中央工作會議第一條、第二條都說要防范2014年的地方債風(fēng)險。既然中央說了，就一定能防范得了，因為它是被控制的、被管制的。而防范地方債風(fēng)險最大的是什么？就是中國房地產(chǎn)。
中國房地產(chǎn)接近頂點
我們試圖用世聯(lián)的前線數(shù)據(jù)來總結(jié)2013年房地產(chǎn)市場。
2013年“調(diào)控”這個字眼從《新聞聯(lián)播》消失了，變成各個地方政府的事了。各個地方政府采取的措施是完全相反的，這意味著2014年政策的差別化已經(jīng)成為常態(tài)。
如果我們總結(jié)2013年成績的話，會發(fā)現(xiàn)中國凡是從事房產(chǎn)建筑，2013年都能得到非常豐厚的獎金。因為我們?nèi)〉昧藲v史性的突破，僅住宅銷售總額就高達7萬億元，已經(jīng)上了1萬億元增幅的平臺。這1萬億元是什么概念？就是馬云在雙十一竭澤而漁，前一個月淘寶就不賣東西了，這一天后面的一個月基本也不賣了，結(jié)果馬云特別驕傲說300億元，他以此來打房地產(chǎn)市場、調(diào)房價。然后任志強說300億元不過是幾塊地錢。我們又看雷軍跟董明珠打賭，董明珠說別賭一塊錢，咱們賭十個億。為什么實體經(jīng)濟這么有底氣？就是因為7萬億元。
中國房地產(chǎn)已經(jīng)到了這樣一個規(guī)模，但是2011年開工量已經(jīng)出現(xiàn)了拐點，因此，未來7萬億再難突破，已經(jīng)高位平臺整理了。雖然2013年土地的拍賣還不錯，但是已經(jīng)在高位整理了，也就是增速開始出現(xiàn)問題了。因此，李稻葵、陳志武有一個基本前提沒有說清楚，就是中國房地產(chǎn)終于接近頂點了。這個是非常非常值得留意的。
同時發(fā)生分化的就是城市，三線城市占了銷售面積的74%，但是金額才占了54%/55%，也就是說城市的房價在迅速拉開。如果說2011年開始，二三線城市決定中國房地產(chǎn)命運的話，那么2013年以至于2014年、2015年，中國房地產(chǎn)城市是分化得極其厲害。
量在不在？在。房地產(chǎn)開發(fā)難不難？很難。中國有多少個城市？661個城市。50個城市就占了銷售額的50%，那610個城市占另外的50%。600多個城市分另外50個城市的餅，那有多困難？而這50個城市，這個餅好吃嗎？2013年土地不斷創(chuàng)新高，就是因為這個。
我們看地價，一線城市好不好？倒是挺好，但是房價跟地價的比越來越積累風(fēng)險，達到2.6。我的感覺是一線城市非常非常麻煩，積累風(fēng)險很大?？峙露€城市是2014年的未來，主導(dǎo)中國房地產(chǎn)的未來。三線城市房價跟地價的比值比二線城市還要高。所以說未來中國房地產(chǎn)大家競爭在什么地方？說回歸一線，回歸得了嗎？地價太貴了，30億元拿一塊地都已經(jīng)很不容易了，可是你哪來30億元。
土地方面，目前一線城市整體地價水平意味著什么？大家總說一線城市未來沒有問題。有問題，不是消費者的問題，是開發(fā)商的問題。我敢說，2014年以二線城市，也就是以省會城市為主導(dǎo)的情況開始出現(xiàn)，一線城市扎堆的現(xiàn)象開始消減。
商業(yè)寫字樓、辦公樓增速這么高，這是有非常非常大問題的。所以世聯(lián)絕對不買辦公樓，也沒法買，深圳的寫字樓太貴了，我們租，租金便宜啊。寫字樓的剛需就是租金。
至于戶型、住宅。住宅主要的面積段，也就是90-144平米之間的改善型住宅，這個段成交給了我非常非常大的信心，世聯(lián)地產(chǎn)成交的90-144平米住宅占52%，超過一半。這意味著中國的整體消費正在升級。就是說目前中國房地產(chǎn)市場不會崩盤，而且整體消費正在升級。
中國其他產(chǎn)業(yè)消費升級問題也不大。原因在于，中國消費者所有改善生活平臺的入口是買房。他不買房，連窗簾都不換，只要一買房，什么都開始換。
這個成交意味著2014年中國經(jīng)濟大問題也并不存在。有一天我到一個消費行業(yè)演講，他們極其關(guān)注成交的面積，然后他們就知道什么樣的東西2014年好賣了。因為2013年成交，可能2014年入住。這個非常有意思。
房地產(chǎn)投資客依然很少，沒有增加，2014年可能還要少，如果這樣的話，以投資回報溢價為基礎(chǔ)的營銷可能2014年非常非常麻煩，包括旅游地產(chǎn)。
消費人群重定位
截至目前，世聯(lián)累計實現(xiàn)銷售金額突破3000億元，意味著我們占中國房地產(chǎn)一手樓銷售的4.5%。但是我們?nèi)サ某鞘杏稚?，有隊伍的大概不超過60個，也就是說我們銷售的是60個城市里的份額，那就接近10%了。這是一個非常有效的數(shù)字。如果現(xiàn)在中國房地產(chǎn)開發(fā)商策劃、定位還是以50歲以上的人作主導(dǎo)的話，它必將完蛋。
消費者在50歲以上的，在市場上已經(jīng)越來越少，而30歲以下的已經(jīng)基本超過50%。如果再加上35歲的，這個是決定中國房地產(chǎn)戶型和策劃的未來。你回去看一看，當(dāng)我們最大的成交、最大的比例增加在18到25歲的時候，你就應(yīng)該知道我們的設(shè)計、我們的營銷定位應(yīng)該是多大年齡的。我今年50歲，再也不參加房地產(chǎn)定位討論，因為我知道我說的一點都不對，我的感覺也是錯，因為不是我這種年齡的人買。
2013年特別有意思，前20名開發(fā)商占房地產(chǎn)份額快速上升，上升的幅度超過以往。前十上升的速度也很快。中國房地產(chǎn)份額正在發(fā)生深刻的變化，大者恒大。
A股上市公司的營業(yè)收入和利潤分布相差甚遠。大部分開發(fā)商的收入和利潤，跟領(lǐng)先開發(fā)商相比已經(jīng)完全不是一個概念了。比如萬科的一個深圳公司，可能比一般房地產(chǎn)公司大多了。
我們把房地產(chǎn)企業(yè)營收按照1000億、300億、100億和50億元以下列一列，就知道玩法不一樣，而且未來進入的領(lǐng)域和競爭力也會不一樣。我們把一線城市、二線城市、2.5線、三線、四線分一分的話，就發(fā)現(xiàn)主要玩家都是誰。
在這個時候，如果中國房地產(chǎn)還走上半場那種不合作、獨立開發(fā)、機會型，你沒什么機會。中國房地產(chǎn)下半場拍地將會出現(xiàn)非常有意思的情況，整個拍賣現(xiàn)場不會像以前那么多人了，幾家公司現(xiàn)場達成合作。這個沒有辦法，因為地價太貴了，否則開發(fā)商根本活不下來?，F(xiàn)場達成合作的原因是什么呢？因為你開放、因為你執(zhí)行標準、因為你透明。這個很不容易，中國房地產(chǎn)商太不透明了。
房企的競爭，如果說大的分化就是上市公司、非上市公司。上市公司又分港股和A股，因為只有港股上市的這些開發(fā)商才能拿到便宜的錢。非上市公司你錢從哪來，我都不知道，銀行2014年也不知道怎么樣。這就是為什么大者恒大的原因。
房地產(chǎn)商分化繼續(xù)
2014年CPI如果破三的話，意味著貨幣政策將偏緊，意味著房地產(chǎn)最起碼投資開始出現(xiàn)問題。也就是說，房地產(chǎn)商分化將繼續(xù)。
我曾經(jīng)說過，中國房地產(chǎn)跟開發(fā)商、房價跟開發(fā)商一點關(guān)系都沒有，主要跟貨幣相關(guān)。其次，跟規(guī)劃相關(guān)。第三，跟政府的配套相關(guān)。然后才輪得上跟房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)。
社會融資總量增速在回落?？芍涫杖朐鏊僭谙禄?，可支配收入提升的速度在下滑，因為產(chǎn)業(yè)調(diào)整，因為生產(chǎn)能力過剩，總體來說增速在下滑。
目前，開發(fā)商已經(jīng)明顯感覺到銀行的按揭貸款的利率開始取消所有的優(yōu)惠，然后又下不來，尤其是到年底。如果這樣的話，我覺得2014年確實是開始出現(xiàn)了真正的競爭?，F(xiàn)在政府很清楚，已經(jīng)放開宏觀調(diào)控了，但是已經(jīng)沒有太大辦法，這個時候的市場競爭才真正的開始。
如果開工面積滯后1.5年，那么2014年推出的面積依然會增長10%。也就是說，推售的面積在增加，但收入增幅在下降，壓力大不大？這就是為什么中央經(jīng)濟會議強調(diào)2014年防范地方債風(fēng)險，因為地方債2014年真是風(fēng)險非常非常大，政府欠了那么多債，都要靠土地還，土地誰買呢？
如果是這樣的話，2014年市場要著陸。硬著陸是最不希望發(fā)生的，很可能是軟著陸。也就是全國商品房均價還在增長，但是增長幅度已經(jīng)大幅回落了。什么叫硬著陸？就是2008年四萬億出臺之前，當(dāng)時是硬著陸。2011、2012年，我們也碰到這個問題，深圳綠景香頌?zāi)莻€時候的價格怎么出臺的？照著市場價砍一大截，否則就沒有成交。
但是目前看，有一個好的現(xiàn)象是上市公司的錢沒有問題。上市公司在房地產(chǎn)開發(fā)商里占比小，所以上市的這些大的房企反而沒有問題，可能會更大。因為別人的錢有問題了。
中小開發(fā)商怎么辦？提前快速回籠，馬上跟人家談合作，避免出現(xiàn)問題。
公司在分化，未來城市分化可能更加明顯。最基本的根源就在于人口流動、收入分化、產(chǎn)業(yè)聚集、服務(wù)水準，中國的城市開始向兩極發(fā)展。將所有的商品房均價和人均可支配收入，以及所有城市列在一張圖上，可以看出，有高收入、高房價，高收入、中等房價，低收入、中等房價，中等收入和低房價等等，哪些城市安全，哪些城市很不安全，事實上可以通過這張網(wǎng)判斷。如果我們按人口和商品房銷售的規(guī)模來分類，中國的城市也很不一樣。
有些城市是非常麻煩的，當(dāng)你落入這些城市的陷阱的時候，唯一的辦法是迅速逃跑。如果你還在這些城市里面說我的產(chǎn)品好，我的成本低，事實上2014年可能你就跑不出來。不是因為你的水平低，實在是因為這些城市沒有市場。
一線城市將是資產(chǎn)的故事。一線城市的租金是上漲的，只要租金持續(xù)上漲，時間換空間，一線城市是沒有大問題的。但是一線城市的區(qū)域也在分化。比如深圳，不同區(qū)域分化也是蠻厲害的，有些地方也沒有客戶。這取決于政府的規(guī)劃和政府的公共服務(wù)。一線城市二手住宅租金指數(shù)一路是這么一個趨勢，這個趨勢在二線城市就沒有，在三線城市根本就看不到。
一線城市將是財富和底層保障兼?zhèn)涞某鞘?，它是財富的集中地，同時也是貧民窟的集中地，這是相輔相成的。一線城市并不是中產(chǎn)階級天堂，但是財富的天堂在這兒，資產(chǎn)的天堂在這兒，所以一線城市的開發(fā)商逐步進入大資管時代，進入資產(chǎn)管理時代。
曼哈頓因為有這個租金中位數(shù)，所以能發(fā)REITs。
二三線城市總量大，潛力巨大，具有一定規(guī)模的二三線城市會出現(xiàn)分化的情況。我們在全國661個城市劃出大概50個左右中產(chǎn)階級天堂，這50個左右城市將是未來中國房地產(chǎn)開發(fā)商的主戰(zhàn)場。在美國也一樣，比如西雅圖，西雅圖房價從2008年以來也沒怎么增，但它是中產(chǎn)階級天堂，非常非常棒。如果中國二三線房價走勢走西雅圖這條線就非常完滿，中國房地產(chǎn)就進入了不需要調(diào)控的正常情況。
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務(wù)的接觸，使我對公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。
1、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期.間，部門的計劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關(guān)業(yè)務(wù)知識，認真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認識合作；通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況；通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，還有20*奧運會帶來的無限商機,市場會給后半年帶來一個良好的開端，。并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發(fā)展做出努力。
4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化！
一、新開工企穩(wěn)
1-10月，新開工累計同比下降8.5%，降幅較9月縮小0.1個百分點，穩(wěn)中微升。10月單月地產(chǎn)新開工面積11778萬平米，環(huán)比下降2.5%，同比下降6.4%。10月保障房單月新開工僅為2萬套，而9月為70萬套，單月環(huán)比下降主要是保障房開工減少的原因。假設(shè)保障房平均每套55平米，則剔除保障房后的單月新開工面積環(huán)比上升42%。如果剔除保障房因素，10月單月的新開工面積是1-10月累計開工的11%，而該比值在07-09年間平均為9%（10、11年受保障房開工影響較大，而無可比數(shù)據(jù)），即10月的新開工情況好于前期各月。
二、投資增速持平
1-10月，全國房地產(chǎn)累計投資57629億元，同比增長15.4%，增幅與9月持平。10月單月房地產(chǎn)投資6583億元，同比上升15.5%，增速上升1.3個百分點；環(huán)比下降10.5%。10月保障房單月投資1200億元，剔除保障房單月投資額環(huán)比下降9.7%。10月投資剔除或不剔除保障房投資，占1-10月累計投資額的比重均為11%，而歷史上該比值在11%～12%之間波動，投資符合趨勢。預(yù)計2012年全年房地產(chǎn)投資增速16%左右。
三、銷售增速繼續(xù)上升
1-10月，全國商品房累計實現(xiàn)銷售面積78743萬平米，46301億元，累計下降1.1%和上升5.6%，增幅較上月均上升2.9個百分點。10月商品房實現(xiàn)銷售10302萬平米，5947億元，環(huán)比下降6.6%和6.2%，同比上升23.2%和31.7%。10月銷售環(huán)比下降符合趨勢，04年以來僅有05、06年10月銷售額環(huán)比9月上升，環(huán)比降幅也處于歷史中位水平。盡管10月單月的同比增幅較大有基數(shù)較低的原因，但與更長的歷史比較，10月的銷售也是好于歷史同期的，10月單月銷售占1-10月累計銷售額的12.8%，該比值在04年以來，剔除08年的平均值為12.1%。
10月商品房和住宅價格分別環(huán)比上升0.3%和0.2%，與10月百城房價指數(shù)環(huán)比上升0.17%的趨勢相符。
四、土地購置費用繼續(xù)回落，但龍頭拿地更加積極
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）04-00-01
1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
在中國經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)起著舉足輕重的作用，它帶動著上下游諸多行業(yè)的發(fā)展。在告別了黃金十年后，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過剩的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是以重資產(chǎn)為發(fā)展特征，企業(yè)的盈利模式：①土地價格增值。在土地紅利時代，土地價格逐年攀升，企業(yè)囤積土地，該行為本身就可為企業(yè)獲利。②靠優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本來獲得盈利。在內(nèi)部融資和外部融資中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠對外融資中的債務(wù)投資，比如：地產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)信托、發(fā)行債券，等等。確定合理的負債和股權(quán)比例，以及負債內(nèi)部長短期債務(wù)的比例成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策中非常重要的問題。
在中國，直接融資市場發(fā)展落后、投資破產(chǎn)機制不成熟、企業(yè)誠信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，所以企業(yè)一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產(chǎn)的問題。同時，房地產(chǎn)行業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響巨大，央行的貨幣政策、稅務(wù)政策及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓購置政策都使行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的不確定因素。由以上分析可以得出，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式難以適應(yīng)現(xiàn)有的行業(yè)形勢，要突破瓶頸就需要向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)變。
碧桂園作為中國房產(chǎn)十強，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，經(jīng)營范圍涉及裝修、建筑、酒店及教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團。2014年碧桂園實現(xiàn)銷售1 287.9億元，完成了全年的銷售目標。作為千億級別梯隊的房企，面臨行業(yè)變革，碧桂園成功地引入了輕資產(chǎn)模式，其經(jīng)驗值得借鑒。
2 碧桂園輕資產(chǎn)模式經(jīng)驗分析
2.1 借力金融巨頭，引入外部投資者
目前，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存壓力不斷加大，銷售不理想，碧桂園的借貸總額上升了10%。平安人壽以每股港幣2.816元的價格，共計63億元的資金購買碧桂園22.36億新股，成為碧桂園第二大股東。平安和碧桂園的強強聯(lián)合有利于雙方實現(xiàn)戰(zhàn)略互補，平安入股給碧桂園帶來了巨額的現(xiàn)金，緩解了資金鏈緊張的情況。碧桂園將募集到的資金用于公司日后發(fā)展和一般營運用途，在讓渡部分控制權(quán)的同時，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)“去家族化”的目標。平安也將此次投資視為保險資金的分散配置，作為未來布局社區(qū)金融的重要戰(zhàn)略。從而雙方可以在金融投資、房地產(chǎn)營銷、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面實現(xiàn)合作。
2.2 O2O+大數(shù)據(jù)改造模式
平安入主碧桂園可以利用其30多萬戶的現(xiàn)有存量業(yè)主資源，在碧桂園社區(qū)的APP中植入平安的產(chǎn)品，這樣業(yè)主就可以在線上提交申請，線下享受日常家政、維修服務(wù)（比如支付物業(yè)管理費，水電氣費）以及增值服務(wù)（比如照顧老人小孩、洗衣服、購物）。利用這個虛擬的平臺可以為業(yè)主租戶和物業(yè)管理公司提供一個交易平臺，有效解決了信息不對稱、交易費用高、難度大的問題。相對于報紙雜志以及在公交地鐵等人流聚集地投放廣告而言，利用這個APP在線平臺能收集用戶的交易數(shù)據(jù)及流量，分析業(yè)主的愛好和消費需求?；谏鐓^(qū)住宅和碧桂園的其他垂直產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)注養(yǎng)老、酒店、教育等細分市場，可根據(jù)業(yè)主的年齡、偏好、消費額實現(xiàn)精準營銷，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用，構(gòu)造覆蓋業(yè)主租戶生命周期的資源整合平臺，全方位多層次地滿足業(yè)主的需求。
2.3 房產(chǎn)眾籌，用戶定制
傳統(tǒng)的地產(chǎn)商都是依靠貸款，或通過影子銀行進行融資。在融資成本不斷提高的大環(huán)境下，碧桂園在上海推出了房產(chǎn)眾籌項目，以一平方米為眾籌單位，在項目建成后，購買者就可以擁有一套樓房的部分或整體權(quán)益。隨后，投資者可以把眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，擁有該套住房，或委托開發(fā)商銷售后轉(zhuǎn)為收益權(quán)。通過眾籌的項目投資者可以參加項目的全過程，享受到份額轉(zhuǎn)讓、分紅、低價購房等多項收益?；ヂ?lián)網(wǎng)精神的實質(zhì)就是互動、分享、開放，只有至始至終以客戶為導(dǎo)向進行定制生產(chǎn)，產(chǎn)品才能實現(xiàn)與消費者的精神共鳴。對于碧桂園本身而言，進行眾籌能有效減少在融資和營銷環(huán)節(jié)的成本，卸下資金壓力，轉(zhuǎn)變成為管理運營商，提前鎖定了購買意向客戶，降低后續(xù)的銷售壓力，避免一些不可預(yù)料的市場風(fēng)險，同時也可以讓業(yè)主享受成本節(jié)約的收益。
2.4 發(fā)行REITs，盤活旗下重資產(chǎn)
REITs即為房地產(chǎn)信托投資基金，按其性質(zhì)和收入來源分為債務(wù)型、股權(quán)型、混合型。股權(quán)型的收入來源就是租金或處置所得，此時的REITs就是直接投資不動產(chǎn)。而債券型主要是以利息收入和證券投資收益為主，即投資者向開發(fā)商和房地產(chǎn)管理者提供投資性房地產(chǎn)抵押證券或抵押貸款。在中國的REITs市場主要是以債券型為主且多以私募定位，采取到期還本付息被動管理。碧桂園旗下有44家酒店，由于國內(nèi)酒店市場競爭激烈并且酒店的選址不具有優(yōu)勢，碧桂園的營業(yè)收入增長緩慢，資產(chǎn)報酬率在同行業(yè)中較低。碧桂園計劃把酒店業(yè)務(wù)板塊分拆上市以此提高流動性和財務(wù)的靈活性，通過酒店資產(chǎn)證券化去盤活這部分重資產(chǎn)，從而優(yōu)化自己的財務(wù)報表。但是目前中國內(nèi)地的REITs還沒能得到政策的支持，現(xiàn)有的幾個REITs的客戶主要是大戶以及機構(gòu)投資者，投資者人數(shù)限制致使其流動性較弱。同時中國持有物業(yè)取得的租金需要交納營業(yè)稅，所得稅等，稅務(wù)負擔(dān)也成為制約REITs發(fā)展的重要因素。
財務(wù)風(fēng)險是市場競爭的必然產(chǎn)物，財務(wù)風(fēng)險是現(xiàn)代企業(yè)必須面臨的，企業(yè)加強財務(wù)風(fēng)險的管理會使企業(yè)的財務(wù)損失減少、損失影響度減少，使企業(yè)不斷增強抵御風(fēng)險能力，實現(xiàn)財務(wù)目標。
一、研究財務(wù)風(fēng)險的必要性
（一）財務(wù)風(fēng)險的概念與特點
財務(wù)風(fēng)險實質(zhì)是一種微觀經(jīng)濟風(fēng)險，是企業(yè)理財活動風(fēng)險的集中體現(xiàn)。財務(wù)風(fēng)險通常被稱為舉債籌資風(fēng)險，是指企業(yè)由于舉債而給企業(yè)財務(wù)結(jié)果帶來的不確定性。它存在于負債經(jīng)營的企業(yè)，沒有負載，企業(yè)經(jīng)營的全部資本由投資者投入，則不存在財務(wù)風(fēng)險。舉債籌資一方面為滿足投資需求、擴大規(guī)模、提高收益創(chuàng)造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負擔(dān)。
（二）財務(wù)風(fēng)險的特點
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、全面性、不確定性和共存性等特點
財務(wù)風(fēng)險是資金運動過程中的風(fēng)險，因此在籌資、投資和收益分配上可能會存在這樣的一些風(fēng)險：
（三）研究財務(wù)風(fēng)險的必要性
財務(wù)風(fēng)險無時不在，無處不在。企業(yè)加強財務(wù)風(fēng)險的管理會使企業(yè)的財務(wù)損失減少、損失影響程度減少，增強企業(yè)抵御風(fēng)險能力，實現(xiàn)財務(wù)目標。這也就要求企業(yè)要正確地面對財務(wù)風(fēng)險，衡量財務(wù)風(fēng)險，充分利用財務(wù)風(fēng)險的防范措施來盡量的降低財務(wù)風(fēng)險給公司帶來的損失。
二、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險分析
（一）消費萎縮帶來的財務(wù)風(fēng)險
受金融危機外化影響我國經(jīng)濟增長放緩，消費者信心衰退，這次金融危機不僅對宏觀經(jīng)濟增長產(chǎn)生了重大影響，而且引起房地產(chǎn)市場的波動。金融危機放緩了投資者世界經(jīng)濟增長速度，導(dǎo)致我國外部需求萎縮，出口量持續(xù)下降，企業(yè)經(jīng)濟效益下滑，失業(yè)率上升，居民收入不斷下降，內(nèi)需乏力，大多數(shù)投資者對資本市場和房地產(chǎn)市場失去了信心，處于觀望狀態(tài)，制約了消費增長，使得房地產(chǎn)公司面臨虧損的財務(wù)風(fēng)險。
（二）強力的宏觀調(diào)控加大了資金鏈斷裂的財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)市場受國家政策調(diào)控的影響明顯。房地產(chǎn)公司貸款絕大部分來自銀行，利益和銀行利益密切相關(guān)。在公司資金來源渠道單一背景下，交易量得持續(xù)低迷和信貸緊縮，導(dǎo)致公司面臨生存危機。此外，土地出讓政策、房貸政策的出臺都加大了公司資金鏈斷裂的財務(wù)風(fēng)險。
（三）籌資結(jié)構(gòu)單一，負債比重偏高帶來的財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資額巨大。我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自由資金卻相當(dāng)?shù)汀＿@不僅提高企業(yè)的資金成本，同時也加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。如果在一定時期內(nèi)，公司投資收益不足以抵消貸款利息，則公司無利可圖，面臨資不抵債的財務(wù)風(fēng)險。
（四）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單調(diào)，存貨比重過大帶來的財務(wù)風(fēng)險
由于房地產(chǎn)資金投入量大，整體資金周轉(zhuǎn)慢，資金運動受地域影響大等特點，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在著較大的特殊性，占資產(chǎn)最大比例的為存貨。由于大量的資金投于存貨，整體資金周轉(zhuǎn)過慢，可能造成由于資金周轉(zhuǎn)不足而帶來的停運等財務(wù)風(fēng)險。
（五）資金回收困難帶來的財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金使用密集型的企業(yè)，在一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，資金占用就越大，經(jīng)營風(fēng)險越大；項目開發(fā)經(jīng)營越難，資金占用周期就越長，墊付成本就越高；項目開發(fā)經(jīng)營利潤越高，不可控因素就越多，經(jīng)營風(fēng)險也越大。
（六）現(xiàn)金流管理不當(dāng)帶來的財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，項目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強對現(xiàn)金流量的管理。萬科公司內(nèi)現(xiàn)如今缺乏現(xiàn)金流管理觀念，在經(jīng)濟效益良好的情況下，存在著盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模的現(xiàn)象，這加大了公司財務(wù)風(fēng)險控制的難度，使得公司可能因現(xiàn)金流管理的不適當(dāng)而帶來無法經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)公司應(yīng)采取的風(fēng)險防范對策
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程中存在各種各樣的風(fēng)險，其中政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、社會風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險，對這類風(fēng)險，投資者不易進行判斷和控制；另一類是非系統(tǒng)風(fēng)險，包括經(jīng)營風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險，這是易于控制和防范的風(fēng)險。針對以上提出的各種風(fēng)險，結(jié)合我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，為房地產(chǎn)公司提出一些風(fēng)險防范的對策。
（一）充分利用市場機遇，擴大銷售
2007年以來，在上市公司強大資金支持下，開發(fā)商“拿地”的膽量似乎越來越大，全國各地不斷有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800萬/畝的天價，這就使得一些人認為：現(xiàn)在的開發(fā)商是在囤地，勢必導(dǎo)致房價大幅攀升，由此而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場“泡沫”。其實，這是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的現(xiàn)象，是經(jīng)濟運行中的客觀存在。我國的房地產(chǎn)還處在發(fā)展階段，可挖掘與開發(fā)的潛力還很巨大，中國房地產(chǎn)市場依然處于擴張期，城市化進程、人口結(jié)構(gòu)、中國居民財富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在。萬科公司要充分把握這種契機，把握市場機遇，迎合市場需求，利用政府在經(jīng)濟下滑情況下的扶植政策，抓住投資機會，減低消費萎縮帶來的虧損財務(wù)風(fēng)險，渡過難關(guān)。
（二）優(yōu)化公司的供應(yīng)鏈，積極嘗試“零營運資金管理”
房地產(chǎn)企業(yè)是一個顧客需求驅(qū)動型的市場，隨著顧客要求的個性化、市場競爭的多樣化及新材料、新技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的不確定性越來越大，為提高競爭力應(yīng)改善公司的生產(chǎn)條件，不斷縮短房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期，采用科學(xué)的方法預(yù)測營運資金的需求數(shù)量，合理安排流動資產(chǎn)和流動負債的比例管理，嘗試使用以“零”營運資金為目標，強調(diào)的是資金的使用效益，著重衡量營運資金的運用效果的“零營運資金管理”。合理使用營運資金，加速營運資金周轉(zhuǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)因強力的宏觀調(diào)控產(chǎn)生資金鏈斷裂財務(wù)風(fēng)險的抵抗能力。
（三）積極拓寬籌資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
一般企業(yè)現(xiàn)有的融資手段主要是銀行信貸，為避免單一的融資方式帶來的風(fēng)險應(yīng)積極開拓民間融資、房地產(chǎn)委托貸款、進行合作開發(fā)、成立互助聯(lián)合擔(dān)保機構(gòu)、典當(dāng)融資、產(chǎn)權(quán)交易等新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，從而將財務(wù)風(fēng)險降到最低。
（四）積極緩解企業(yè)庫存壓力
隨著經(jīng)濟減速，同時政府出臺的新房地產(chǎn)政策。雖然萬科公司采取折扣的銷售方式， 但市場成交持續(xù)萎縮、購買觀望持續(xù)的情況下，公司面臨的運營資金壓力越來越大。公司應(yīng)采取力度更大的促銷策略，而且除了降價折扣外，在于價格手段相配合、面向剛性需求消費者的針對性宣傳方面，企業(yè)應(yīng)盡量提供平臺，利用企業(yè)宣傳材料時，共同擴大宣傳。促進商品的銷售，增加庫存的周轉(zhuǎn)，緩解由資金的營運不足而產(chǎn)生的停運財務(wù)風(fēng)險。
（五）強化企業(yè)應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款管理
許多企業(yè)為了避免客戶拖欠貨款造成的資金出現(xiàn)流動性危機。要采取避免風(fēng)險、預(yù)防風(fēng)險、降低損失、轉(zhuǎn)移風(fēng)險、承擔(dān)風(fēng)險、加強貨款回收管理等相應(yīng)的措施，盡量調(diào)整應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款時間，與企業(yè)發(fā)展相一致。從而使得企業(yè)有充足的資金，降低資金不能正常運轉(zhuǎn)的財務(wù)風(fēng)險，以保證公司正常的經(jīng)營。
（六）運用多種財務(wù)策略，盡量減少風(fēng)險損失
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營者要能夠識別各種財務(wù)風(fēng)險，并時刻關(guān)注各種潛在的財務(wù)風(fēng)險因素，尤其要特別注意國家政策和經(jīng)濟環(huán)境帶來的財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)用風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險損失控制、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉(zhuǎn)移等各種財務(wù)風(fēng)險防范措施，做好財務(wù)風(fēng)險的防御對應(yīng)工作，及時、合理地管理和控制各種財務(wù)風(fēng)險，從而保證公司可以穩(wěn)定、健康、持續(xù)地發(fā)展。
參考文獻：
