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時間：2022-11-21 05:07:57
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房屋權屬登記范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
第二條本市行政區(qū)域內城市規(guī)劃區(qū)國有土地上房屋權屬登記管理，按本條例執(zhí)行。
第三條城市房屋的所有權及他項權與該房屋占用范圍內的土地使用權的權利人應當一致，不得分離；法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第四條《房屋所有權證》、《房屋共有權保持證》、《房屋他項權證》是國家確認房屋所有權或他項權歸屬的合法憑證。權利人憑證依法行使占有、使用、收益或處分權利。
第五條房屋權利人應向房屋所在地的房產(chǎn)行政主管部門辦理房屋權屬登記，其權屬受法律保護。
第六條*市人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責本條例的組織實施，并核發(fā)本市市區(qū)、郊區(qū)、礦區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內房屋權屬證件。
縣（市）人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)內的城市房屋權屬登記管理工作，核發(fā)房屋權屬證件。
第二章房屋權屬登記
第七條房屋權屬登記分為初始登記、變更登記、轉移登記、注銷登記及他項權登記。
各項登記按省有關規(guī)定收取費用。
第八條房屋權利人須在規(guī)定的期限內，到房屋所在地的房產(chǎn)行政主管部門申請登記，委托他人辦理登記的，須提交授權委托書和人身份證件。
無民事行為能力或限制民事行為能力人的房屋，由其法定人代為申請登記。
經(jīng)人民法院宣告失蹤人的房屋，由房屋法定繼承人或代管人申請登記。
第九條房屋權利人申請房屋權屬登記時，應如實提供有關證明材料，不得弄虛作假或采用其他非法手段進行申請。
第十條房產(chǎn)行政主管部門對申請登記的房屋及有關證明材料進行審查、核實。符合本條例規(guī)定條件的，應準予登記并核發(fā)房屋權屬證件；不符合本條例規(guī)定的不予登記，并書面告知申請人。
第十一條新建的房屋（含商品房），單位或個人須在房屋竣工30日內辦理初始登記，并提交《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、竣工驗收證明、竣工圖紙、總平面圖和有關證明材料；單位或個人合建的房屋，按雙方簽訂的協(xié)議書和有關證明材料予以分別登記，核發(fā)《房屋所有權證》；單位與本單位職工集資建造的房屋，按批準的集資建房證明材料登記，向單位核發(fā)《房屋所有權證》，向個人核發(fā)《房屋共有權保持證》。
第十二條翻建、改建或擴建的房屋，房屋權利人應在竣工30日內持原房權屬證件、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和有關證件材料辦理變更登記。
房屋權利人的名稱或者姓名，房屋所在街道名稱、門牌號碼發(fā)生變動，及其他原因使房屋權屬證件與實際情況不符的，房屋權利人或者持證人應在情況發(fā)生之日起90日內，持房屋權屬證件、本人身份證件或者單位證明及其他有關證明材料辦理變更登記。
第十三條房屋所有權因下列行為轉移的，須在行為發(fā)生之日起60日內辦理轉移登記，提交有關證明材料：
（一）買賣或交換的房屋，須提交《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、合同書；贈與的房屋須提交《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《贈與公證書》等有效證件；
（二）繼承、分割的房屋，須提交《房屋所有權證》、繼承文書、分割協(xié)議；
（三）調撥、征購、合并、兼并、入股的房屋，須提交《房屋所有權證》、主管部門的批準文件、合同書；
（四）人民法院、仲裁機構判決、裁決或調解引起所有權轉移的房屋，須提交生效的法律文書和原《房屋所有權證》。
本條所列款項，應依法繳有關稅費的，同時提交完稅證明。
第十四條房屋因拆遷、倒塌及其他原因滅失，須在事實發(fā)生之日起90日內提交原房屋權屬證件、《拆遷許可證》、拆遷房屋價格評估報告書、滅失處理報告或其他證明材料，并辦理注銷登記。
第十五條房屋權利人或國有房產(chǎn)的經(jīng)營管理人設定房屋典權、押權等他項權利的，須會同他項權利人在設定行為發(fā)生之日起10日內，提交房屋權屬證件《國有土地使用證》、價格評估報告書、當事人簽訂的有效合同及有關證明材料，辦理他項權利登記。
設定的他項權利終止，應在終止之日起10日內辦理房屋他項權注銷登記；所有權發(fā)生轉移的，應在轉移行為發(fā)生之日起10日內辦理轉移登記。
第十六條享受國家、單位補貼或優(yōu)惠條件購買、建造的房屋，房產(chǎn)行政主管部門應在檔案和權屬證件上載明產(chǎn)權比例等有關內容。
第十七條房屋權屬證件遺失或損毀的，應經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審查后，房屋權利人或持證人限期在《*日報》聲明作廢。在登報聲明60日內，無人主張房屋權利的，房屋權利人或持證人持報載的聲明和本人身份證件或單位證明，到房產(chǎn)行政主管部門申請補發(fā)；有人主張權利的，不予補發(fā)，但應告知雙方當事人可通過仲裁機構或人民法院裁判。
第十八條房屋權利人因不可抗力或有其他正當理由，不能按期申請登記，應在期滿前申請延期登記，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審查同意后限期登記。
第十九條房產(chǎn)行政主管部門，應在受理申請之日起，按下列期限內辦結登記手續(xù)：
（一）初始登記為60日；
（二）變更、轉移、注銷登記為30日；
（三）他項權登記為20日。
第二十條房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)工作需要，經(jīng)當?shù)乜h（市）以上人民政府批準，可對轄區(qū)內未辦理權屬登記的、權屬登記不規(guī)范的、區(qū)域性房屋狀況發(fā)生變化的房屋進行總登記或驗證、房屋權屬總登記或驗證范圍內的單位和個人，須按規(guī)定辦理登記和驗證手續(xù)。
第二十一條有下列情況之一的，除仲裁機構或人民法院裁判的外，暫停辦理房屋所有權轉移、變更登記及他項權登記：
（一）在已拆遷公告范圍內的；
（二）權屬有爭議的；
（三）被依法查封、扣押的；
（四）縣以上人民政府決定暫停辦理的其他事項。
本條第（一）、（二）暫停期限不得超過一年。
第二十二條下列情況之一的房屋不予辦理權屬登記：
（一）未經(jīng)規(guī)劃部門審批的；
（二）未經(jīng)土地管理部門核發(fā)《國有土地使用證》的；
（三）證件不全，權屬不清的；
（四）單體房屋建筑面積不足8平方米的；
（五）房屋分割四界不清，房產(chǎn)主管部門不認定的；
（六）不符合房屋建筑規(guī)范標準的。
第二十三條無主房或依法應予沒收的房屋，由房產(chǎn)行政主管部門提請人民法院按照法律程序收歸國有。
第三章房屋權屬登記檔案管理
第二十四條房屋權屬登記檔案由下列資料構成：
（一）確認房屋權屬的證明材料；
（二）房屋的測繪圖紙；
（三）房屋登記資料；
（四）其它有關資料。
第二十五條房產(chǎn)行政主管部門應建立科學的房屋權屬資料管理和房屋測繪制度，采用先進技術，實現(xiàn)檔案管理的現(xiàn)代化。
房屋所有權單位應建立、健全房屋權屬檔案管理制度，并接受房產(chǎn)行政主管部門的業(yè)務指導。
第二十六條實施房屋繪制應遵循房屋管理和房產(chǎn)測量規(guī)范的要求，繪制符合規(guī)范的圖表，準確反映房屋的自然狀況，為審查確認房屋權屬提供可靠依據(jù)。
第二十七條房產(chǎn)行政主管部門和房屋所有權單位必須加強各類房屋權屬登記檔案的收集、整理工作，如實統(tǒng)計并根據(jù)房屋變化情況及時調整和補充權屬登記檔案，保證房屋權屬登記檔案的完整、準確。
第二十八條房屋權屬登記檔案由房產(chǎn)行政主管部門專門管理，永久保存，不得偽造、涂改。
第二十九條房屋權屬登記檔案因故滅失或損毀，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)有關資料補制，有關單位和個人有義務予以協(xié)助。
第三十條房屋權屬檔案按有關規(guī)定實行有償使用制度。
第四章法律責任
第三十一條有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門吊銷房屋權屬證件，并對公民處以五十元以下，對法人或者其他組織處以一千元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）以虛假情況或非法手段騙取登記的；
（二）涂改、偽造房屋權屬證件的；
（三）應繳回房屋權屬證件辦理有關變更登記而在30日內不繳回的；
（四）經(jīng)人民法院或仲裁機構裁判后，應繳回權屬證件而在30日內不繳回的；
（五）房屋滅失一年以上，不辦理注銷登記的。
當事人到期不繳納上述罰款的，每日按罰款數(shù)額的百分之三加以處罰。
第三十二條房屋權利人逾期不辦理登記手續(xù)的，由房產(chǎn)行政主管部門按建筑面積每平方米每月收取0．1元的逾期登記費，并責令限期登記。
第二條本辦法適用于漯河市城市規(guī)劃區(qū)以內的集體土地房屋權屬登記。
第三條市房產(chǎn)行政主管部門負責集體土地房屋權屬登記管理工作。
規(guī)劃、土地等有關部門按各自職責配合做好集體土地房屋權屬登記管理工作。
第四條集體土地房屋實行房屋權屬登記發(fā)證制度。
權屬證書采用全國統(tǒng)一樣式的《房屋所有權證》,《房屋所有權證》是權利人依法享有房屋所有權的唯一合法憑證。
第五條自然人、法人和其他組織依法取得集體土地房屋,應當向市房產(chǎn)行政主管部門(以下稱登記機關)申請房屋權屬登記,領取《房屋所有權證》。
第六條集體土地房屋權屬登記,應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
第二章房屋權屬登記
第七條房屋權屬登記分為:(一)初始登記;(二)轉移登記;(三)變更登記;(四)他項權利登記;(五)注銷登記。第八條集體土地房屋權屬登記,按以下程序進行:(一)登記申請。申請人向登記機關申請;(二)權屬審核。登記機關對申請人的申請進行審查核實,提出審核意見;(三)公告。登記機關認為有必要公告的,應當進行公告;(四)核準登記。經(jīng)登記機關復核,房屋權屬清楚,沒有異議的,由登記機關向申請人頒發(fā)房屋權屬證書。
第九條集體土地房屋權屬登記由房屋權利人申請。
權利人為法人、其他組織的,應當使用其法定名稱,由其法定代表人申請。
權利人為自然人的,應當使用其身份證件上的姓名。
房屋共有或房屋所占土地共有的,由共有人共同申請。
他項權利登記,由權利人和他項權利人共同申請。
第十條房屋權利人可以委托人申請房屋權屬登記。人申請登記時,除向登記機關交驗人的有效證件外,還應當向登記機關提交權利人的書面委托書。
第十一條新建房屋的,申請人應向登記機關申請房屋所有權初始登記,應提交:(一)集體土地使用證或土地來源證明;(二)建設工程規(guī)劃許可證;(三)房屋竣工驗收證明;(四)房屋建筑面積測繪報告及圖紙。1990年以前建成房屋的,權利人申請房屋所有權初始登記,應提交:(一)集體土地使用證或土地來源證明;(二)權利人為自然人的,應提交所在鄉(xiāng)人民政府批準的建房證明,權利人為法人或其他組織的,應提交建設工程規(guī)劃許可證;(三)房屋竣工驗收證明。
第十二條房屋權屬依法發(fā)生轉變的,應當申請轉移登記;符合法律法規(guī)規(guī)定的,準予轉移登記。
申請轉移登記,權利人應提交房屋所有權證書以及相關合同、協(xié)議、證明等文件。
第十三條房屋權利人名稱變更或房屋面積發(fā)生變化的,權利人應當申請變更登記。
房屋占地面積超出原集體土地使用權面積的,應由土地部門確定集體土地使用權后,進行變更登記。
申請變更登記的,權利人應當提交房屋所有權證書及相關證明文件。
第十四條依法準予設定房屋抵押權、典權等他項權利的,權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請他項權利登記,同時到土地管理部門辦理集體土地使用權抵押登記。
申請房屋他項權利登記,權利人應提交房屋權屬證書,相關土地所有者同意抵押的書面證明,設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件。
第十五條因房屋滅失、他項權利終止等原因,權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請注銷登記。
申請注銷登記,權利人應提交原房屋權屬證書、他項權利證書、相關的合同、協(xié)議、證明等文件。
第十六條有下列情形之一的,經(jīng)權利人申請可以準予暫緩登記:(一)因正當理由不能按期提交有關證明文件的;(二)房屋權屬有爭議的;(三)按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的;(四)依法應當暫緩登記的;
第十七條有下列情形之一的,登記機關應當做出不予登記的決定:(一)屬于違章建筑或臨時建筑的;(二)不能提供有效房屋權屬證明文件的;(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。第十八條有下列情形之一的,登記機關有權注銷房屋權屬證書:(一)申請不實的;(二)涂改、偽造房屋權屬證書的;(三)房屋權利滅失,權利人未在規(guī)定期限內辦理房屋權屬注銷登記的;(四)因登記機關工作人員工作失誤,造成房屋權屬登記不實的。
注銷房屋權屬證書,登記機關應當做出書面決定,并送達權利人。
第十九條登記機關應在受理登記申請之日起7日內決定是否予以登記,對暫緩登記、不予登記的,登記機關應當書面通知權利人。凡權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的,初始登記、變更登記、應當在受理登記后的15日內核準登記,并頒發(fā)房屋權屬證書;轉移登記應在受理登記后的10日內核準登記,并頒發(fā)房屋權屬證書;他項權利登記應當在受理登記后7日內核準登記,并頒發(fā)他項權利證書;注銷登記應在受理后的2日內核準注銷,并注銷房屋權屬證書。
第二十條房屋權屬證書破損,經(jīng)登記機關查驗需換證的,予以換證。房屋權屬證書遺失的,權利人應及時向登記機關申請補發(fā),由登記機關公告作廢,90日內無異議的,予以補發(fā)。第二十一條房屋權屬登記,權利人應當按照國家規(guī)定交納登記費和權屬證書工本費。
登記費和工本費的收取辦法及標準由國家統(tǒng)一制定,在國家統(tǒng)一制定的辦法和標準頒布之前,參照國有土地房屋登記費的收取辦法和標準執(zhí)行。
第三章法律責任
第二十二條以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲取房屋權屬證書的,由登記機關收回其房屋權屬證書或公告其房屋權屬證書作廢,并依法予以處罰。
第二十三條登記機關工作人員在房屋權屬登記管理工作中、、循私舞弊的,給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第四章附則
一、引言
不動產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物之所有權和他項權利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門簿冊上。[1]不動產(chǎn)登記制度，是我國物權法領域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎，起著維護交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國都把完善不動產(chǎn)登記制度作為加強不動產(chǎn)管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動產(chǎn)，其權屬登記，是房地產(chǎn)法學領域的重要課題。房屋權屬登記是房屋他項權利產(chǎn)生和變動的前提，關系到公民切身財產(chǎn)權益的實現(xiàn)。特別是登記錯誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強對房屋權屬登記錯誤的法律救濟提升到保護公民財產(chǎn)權益的高度?，F(xiàn)行物權法和城市房屋權屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟途徑，作為保護公民財產(chǎn)權益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無疑具有更好的補償受害人損失的效果，因此本文專門論述之。
二、房屋權屬登記錯誤的法律分析
房屋權屬登記，是國家加強不動產(chǎn)管理，維護交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權屬登記錯誤的賠償責任，顯而易見必須首先明晰房屋權屬登記的性質。厘清房屋權屬登記的法律關系，確定相關當事人的權利義務，那么希冀相關主體承擔登記錯誤的賠償責任才有可能。鑒于房屋權屬登記是公權力介入私權利的產(chǎn)物，故學界一直有房屋權屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論，一定程度上影響了登記錯誤賠償責任的實現(xiàn)，所以有必要明確房屋權屬登記行為的性質。
（一）房屋權屬登記行為的性質
就房屋權屬登記行為的性質而言，大體有三種學說。第一，公法行為說。該說認為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權而實施的行政行為?！盵2]不動產(chǎn)登記是一種行政行為，理由之一，不動產(chǎn)登記行為是一項必須由不動產(chǎn)登記機關行使的公權力行為；理由之二，不動產(chǎn)登記行為是國家行政權力的一部分，體現(xiàn)了一定的強制性。登記并非源于當事人的自愿委托而是來源于國家行政權，申請人必須依法向登記機關申請登記，否則其不動產(chǎn)的相關權利便得不到法律的有效保護；理由之三，不動產(chǎn)登記行為是對不動產(chǎn)物權的確認與宣告，是根據(jù)客觀事實和法律規(guī)定決定的行為，必須要嚴格按照法律規(guī)定和有關規(guī)范進行。[3]第二，證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為“房屋產(chǎn)權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。[4]第三，私法行為說。該說認為登記行為中，真正由當事人參與的行為包括登記申請和登記請求兩方面，考察登記行為的性質應從這兩項權利去考察。登記效力之發(fā)生脫離申請人之意思則難以發(fā)生效力，登記行為本質上是一種事實行為，登記并不能賦予任何人權利。登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，就登記制度而言，預告登記、異議登記、撤銷登記性質上均為向法院提起的私法上之訴權，并且登記機關應負登記錯誤之賠償責任。[5]
上述觀點都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權屬登記行為，應當是一種行政行為，具體地說，是行政確認。所謂行政確認，是指行政主體依法對相對方的法律地位、法律關系和法律事實進行甄別，給予確定、認可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據(jù)我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定：本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。同時，我國物權法也規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機構的行政性質。由此可見，房屋權屬登記，是房屋登記主管部門依照相關權利主體的申請，運用職權對相對人的權利狀態(tài)的一種確認，是典型的行政確認行為，體現(xiàn)了是國家運用公權力對市民社會的干預和管理，以保護公民的財產(chǎn)權益，維護社會的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權屬登記行為是行政機關基于行政職責而作出的具有行政法效果的強制性的單方服務行為。所以說，把房屋權屬登記行為認定為行政行為更為妥當一些。
（二）房屋權屬登記錯誤的原因
不動產(chǎn)登記作為物權的公示方法，其物權權利具有正確性推定的效力，即不動產(chǎn)登記權利作為正確權利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對的，原因就是不動產(chǎn)登記會產(chǎn)生錯誤。不動產(chǎn)登記錯誤是指在不動產(chǎn)登記中，登記簿記載的物權與實際權利不相符合的事實狀態(tài)，主要包括錯誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權屬登記亦同。在房屋權屬登記過程中，登記機構會對當事人提供的申請材料進行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對當事人提供的材料進行格式要求方面的審查，而不對材料的真實性進行辨別；二為實質審查，即不僅要審查當事人提供的材料是否符合要求，而且要對材料的真實性進行鑒別。現(xiàn)行物權法在第十二條對登記機構的審查形式作出了規(guī)定，指出登記機構應對當事人提供的材料時候符合要求進行審查，必要時候可以實地查看?？梢钥闯霎斍拔覈怯洐C構的審查形式為形式審查為主，實質審查為輔。盡管我國的審查形式是在比較形式審查和實質審查優(yōu)劣基礎上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯誤的發(fā)生。由于當事人的原因或者登記機構的原因，都可能發(fā)生登記錯誤的情況。
物權法第二十一條對登記錯誤發(fā)生的原因進行了概括，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發(fā)生主要有三種情況：第一，就是登記申請人采取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機構工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機構工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因為當事人的原因還是因為登記機構的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產(chǎn)生損害賠償責任承擔的問題。因當事人原因產(chǎn)生的賠償責任是民事侵權責任，應適用民事訴訟程序；因登記機構原因而產(chǎn)生的賠償責任是國家賠償責任，應啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產(chǎn)生的賠償責任是國家賠償責任，非連帶責任或按份責任，此時也應適用行政訴訟程序，只是登記機構先行賠償之后可以向造成錯誤的申請人進行追償。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內國有土地上所有房屋的權屬登記，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第三條 本辦法所稱房屋權屬登記，是指房產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由此權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。
本辦法所稱權利人，是指依法享有房屋所有權、他項權的個人、法人和其他組織。
第四條 城鎮(zhèn)房屋的權利人同時享有該房屋占用范圍內的土地使用權。
第五條 南京市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管機關）是本市房屋權屬登記的行政主管部門。
市房管機關或其委托的權屬登記機構負責市區(qū)范圍內房屋權屬登記工作。各縣房產(chǎn)管理部門負責轄區(qū)范圍內房屋權屬登記工作，業(yè)務上受市房管機關指導。
第六條 本市實行房屋權屬登記發(fā)證制度。
房屋權屬的取得、轉移、變更、注銷和他項權利的設定，均應當依照本辦法的規(guī)定申請登記。核實準予登記的，發(fā)給房屋權屬證書。
房屋權屬證書是房屋權利人依法對其擁有房產(chǎn)的占有、使用、經(jīng)營、處分權的合法憑證。
任何單位和個人不得冒領、涂改或者偽造房屋權屬證書。
第七條 房屋權屬證書實行定期驗證制度。
第二章 一般規(guī)定
第八條 房屋權屬登記包括初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記、他項權利登記和其他登記。
第九條 房屋權屬登記由權利人提出申請。
共有房屋權屬登記，由權利人共同申請；設定他項權利登記，由相關權利人共同申請。
第十條 辦理權屬登記手續(xù)，權利人為法人或其他組織的，應當使用法定名稱或依法登記的名稱；權利人為個人的，應當使用其身份證上的姓名。
權利人申請房屋權屬登記的，應當提交身份證件或者法人及其他組織的資格證件。境外提供的證件、證明，應當按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。
第十一條 權利人委托他人代為登記的，被委托人應當提交權利人的授權委托書。境外權利人的委托書應當經(jīng)過公證或認證。
第十二條 依照本辦法規(guī)定申請房屋權屬登記的，權利人應當提交規(guī)定的登記文件，并按規(guī)定交納登記和測量費用。
第十三條 房屋權屬登記按下列程序辦理：
（一）受理申請；
（二）測繪房產(chǎn)圖；
（三）審核權屬；
（四）核準登記，頒（換）發(fā)房屋權屬證書；
（五）建立房屋權屬檔案。
權利人申請房屋權屬登記，市、縣房管機關認為需公告的，應當予以公告。
第十四條 有下列情形之一的，應當自受理當事人申請之日起30日內作出不予登記的決定，并且書面通知當事人：
（一）房屋權屬爭議或土地權屬爭議尚未解決的；
（二）不能提供合法、有效的房屋權屬來源證明的；
（三）沒有房屋所有權證書而設定房屋他項權利的；
（四）不能提供國有土地使用證或土地使用權屬證明的；
（五）所建房屋屬違法建筑、臨時建筑的；
（六）不能提供契稅完稅憑證的；
（七）其他依法不予登記的。
第十五條 有下列情形之一的，除依法繼承或者人民法院判決、調解、裁定或者仲裁機構裁決外，不予受理權屬轉移、變更登記：
（一）在國家建設征用土地范圍內的；
（二）列入拆遷范圍已凍結戶口的；
（三）其他依法禁止轉移、變更的。
前款（一）、（二）項禁止期限不得超過18個月。
第十六條 有下列情形之一的，由市、縣房管機關直接或者代為登記：
（一）依法代管的房屋；
（二）經(jīng)人民法院判決為無主應當歸國家所有的房屋；
（三）其他依法應當直接或者代為登記的房屋。
第十七條 權利人不能在規(guī)定的期限內辦理登記的，經(jīng)市、縣房管機關同意，可以暫緩登記。暫緩期限不得超過一年。
第三章 房屋權屬登記
第十八條 新建的房屋，當事人應當自房屋竣工交付之日起90日內申請初始登記，并提交下列證件、證明：
（一）建設項目批準文件；
（二）國有土地使用證；
（三）建設工程規(guī)劃許可證；
（四）竣工驗收證明和竣工圖；
（五）總平面圖和分戶平面圖；
（六）其他有關的證件、證明。
個人建造房屋辦理初始登記的，應當提交前款（二）、（三）、（六）項證件、證明。
第十九條 已核準登記的房屋發(fā)生權屬變化，由權利人自事實發(fā)生之日起30日內，提交原《房屋所有權證》和有關證件、證明，申請轉移登記：
（一）買賣、贈與、交換、投資、入股、合并的房屋，提交房地產(chǎn)交易管理機構的交易過戶憑證和財政部門的完稅證明；
（二）繼承的房屋，提交繼承遺產(chǎn)的公證書。繼承人放棄繼承的，提交有法律效力的棄權文書；
（三）分析的房屋，提交經(jīng)公證機關公證的分析協(xié)議書和分析部位圖；
（四）人民法院判決、調解、裁定或仲裁機構裁決所有權轉移的房屋，提交判決書、調解書、裁定書或裁決書；
（五）落實私房政策發(fā)還的房屋，提交市、區(qū)、縣落實私房政策部門發(fā)還房屋的證明。
第二十條 有下列情形之一的，當事人應當自事實發(fā)生之日起30日內，提交原《房屋所有權證》和有關證件、證明，申請變更登記：
（一）翻建、改建、擴建的房屋，提交建設工程規(guī)劃許可證、房屋竣工圖紙及有關批準文件；
（二）房屋座落門牌號或權利人姓名、名稱改變的，提交有法律效力的證件、證明。
第二十一條 房屋因拆除、焚毀、倒塌等原因而滅失，當事人應當自滅失之日起30日內申請注銷登記，并提交下列證件、證明：
（一）房屋權屬證書；
（二）房屋被批準拆除或者因其他原因滅失的證件、證明。
經(jīng)房屋拆遷主管部門批準拆除的房屋，建設單位或拆遷實施單位應當在拆除工作結束之日起30日內申請注銷登記。
第二十二條 有下列情形之一的，由房管機關直接代為注銷登記：
（一）當事人未按本辦法第二十一條規(guī)定申請注銷登記的；
（二）當事人提供虛假證件、證明或者申報不實，導致核發(fā)房屋權屬證書不當?shù)模?/p>
（三）因工作人員的過錯，導致核發(fā)房屋權屬證書不當?shù)模?/p>
（四）人民法院判決、調解、裁定或仲裁機構裁決房屋權屬轉移而當事人拒不繳回權屬證書的；
（五）其他依法應當直接代為注銷登記的。
房管機關在辦理直接代為注銷登記時，應當書面通知當事人，限期繳回房屋權屬證書；當事人未按規(guī)定的期限繳回房屋權屬證書的，房管機關可以在本市主要報紙上公告該房屋權屬證書作廢。
第二十三條 房屋低押、典當?shù)?，當事人應當在他項權利合同監(jiān)證之日起30日內申請房屋他項權利登記。
申請他項權利登記，應當提交下列證件、證明：
（一）房屋所有權證；
（二）國有土地使用證；
（三）有資質的評估機構出具的價格評估證明；
（四）抵押、典當合同；
（五）其他有關的證件、證明。
第二十四條 房屋他項權利轉移、變更或者設定期滿，當事人應當自轉移、變更或者設定期限屆滿之日起30日內，申請權屬轉移、變更或者注銷登記。
第二十五條 房屋權屬證書破損，經(jīng)查驗需換領的，予以換證。房屋權屬證書遺失，權利人應當在本市主要報紙上聲明作廢，自登記之日起6個月后，再申請補發(fā)房屋權屬證書。
第二十六條 享受國家、企事業(yè)單位優(yōu)惠補貼購買或建造的房屋，權利人應當自合同簽訂或房屋竣工之日起60日內辦理權屬登記。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法預售商品房的，應當辦理預售商品房登記備案手續(xù)。
第四章 登記資料管理
第二十八條 市、縣房管機關應當對本市城鎮(zhèn)房屋權屬資料實行專業(yè)管理，建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測繪的管理制度。
第二十九條 房屋權屬登記形成的主要文件資料必須是原件或經(jīng)與原件核對無異的復印件，并應當按有關規(guī)定整理、建檔并永久保存。
第三十條 房屋權屬檔案可以按規(guī)定查閱、摘錄和復制。使用人應當按規(guī)定交納有關檔案使用費用。
房屋權屬狀況可以查詢。根據(jù)當事人的申請，產(chǎn)權監(jiān)理機構經(jīng)審核認為理由正當?shù)?，可根?jù)檔案記載情況，出具房屋權屬狀況或登記情況的說明。
第三十一條 實施房屋測量，應當執(zhí)行國家頒布的房產(chǎn)測量規(guī)范及有關規(guī)定，準確地反映出房屋的自然狀況、權屬范圍等基本情況。
審核房屋權屬，頒（換）發(fā)權屬證書前，應當測繪規(guī)范的房產(chǎn)圖。
第三十二條 權利人對房屋面積有異議時，可以申請復丈，并按規(guī)定繳納復丈的測量費用。
權利人對復丈結果仍有異議的，由市、縣房管機關核準。
第五章 罰則
第三十三條 冒領、涂改、偽造公有房屋權屬證書，不按期申報辦理公有房屋權屬登記和接受權證驗證的，依照《南京市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》有關規(guī)定給予處罰。
第三十四條 冒領、涂改、偽造非公有房屋權屬證書的，市、縣房管機關或其委托的機構可以處以1000元以下罰款。
利用冒領、涂改、偽造的權屬證書從事經(jīng)營活動，有違法所得的，市、縣房管機關或其委托的機構可處以30000元以下的罰款；沒有違法所得的，處以10000元以下罰款。
第三十五條 不按期申報辦理非公有房屋權屬登記和接受權證驗證的，責令限期改正；拒不改正的，市、縣房管機關或其委托的機構可以處以1000元以下罰款。
第三十六條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。
當事人逾期不申請復議，不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第三十七條 因工作人員工作過失，導致房屋權屬證書核發(fā)不當，給權利人造成經(jīng)濟損失的，市、縣房管機關應當負賠償責任。
第三十八條 權屬登記工作人員，以權謀私、玩忽職守的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第六章 附則
第二條、本辦法所稱房屋權屬登記，是指人民政府房產(chǎn)行政主管部門對房屋所有權以及由此產(chǎn)生的抵押、設典等他項權利進行登記，依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。
第三條、我市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內的房屋均須辦理房屋權屬登記，領取國家統(tǒng)一印制的加蓋市、縣房產(chǎn)行政主管部門印章的房屋權屬證書。
第四條、市、縣房產(chǎn)行政主管部門是房屋權屬登記機關，負責本行政區(qū)域內的房屋權屬登記管理工作。
市房產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)工作需要，委托區(qū)房產(chǎn)管理部門負責委托范圍內的房屋權屬登記工作，并對違反本辦法的行為實施行政處罰。
第二章、房屋權屬登記
第五條、房屋權屬登記分為總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記。
第六條、登記機關根據(jù)需要，經(jīng)市、縣人民政府批準，可在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行總登記；對已發(fā)的房屋權屬證書進行驗證或者換證。
凡列入總登記范圍的，無論權利人以往是否領取權屬證書、權屬狀況有無變化，均應在規(guī)定期限內辦理登記。
第七條、新建的房屋應當辦理初始登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的商品房，應當在銷售前辦理注冊登記，實行預售的辦理商品房預售登記。
第八條、因房屋買賣、交換、贈與、繼承、析產(chǎn)、分割、劃撥和判決、仲裁、企業(yè)合并、兼并、分立等原因致使房屋產(chǎn)權轉移的，應當辦理轉移登記。
第九條、房屋權利人法定名稱或者姓名改變，房屋座落的地址名稱改變，房屋現(xiàn)狀、用途改變等，應當辦理變更登記。
第十條、設定房屋抵押權、典權等他項權利的，應當辦理他項權利登記。
第十一條、因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當辦理注銷登記。
第十二條、辦理房屋權屬登記時，權利人除向登記機關提交單位和有關人員的有效證明外，還須提交下列證件：
（一）新建成的房屋，須提交建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、圖紙等；
（二）翻建、改建、擴建的房屋，須提交建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、圖紙等；
（三）買賣、交換的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同或者交換合同和契證；
（四）贈與的房屋，須提交原房屋所有權證、贈與書、公證書和契證；
（五）繼承的房屋，須提交原房屋所有權證、遺產(chǎn)繼承證件、公證書和契證；
（六）分家析產(chǎn)或分割的房屋，須提交原房屋所有權證、分家析產(chǎn)單據(jù)或者分割單據(jù)和契證；
（七）劃撥的房屋，須提交原房屋所有權證、批準劃撥證件等；
（八）仲裁或者判決的房屋，須提交原房屋所有權證、裁決書或者判決書等；
（九）拆除的房屋，須提交原房屋所有權證、房產(chǎn)行政主管部門批準拆除的證件等；
（十）抵押或者設典的房屋，須提交房屋所有權證、抵押或者典當合同等；
（十一）房屋權利人法定名稱改變、房屋用途變更的，須提交房屋權屬證書及其名稱、用途變更的文件、證明等；
（十二）企業(yè)合并、兼并、分立，其房屋權屬的轉移登記，須提交原房屋所有權證、有關部門批準合并、兼并、分立的文件等。
第十三條、房屋權屬登記由權利人申請登記，也可委托人申請登記。委托登記的，人應當出具委托書、委托人和委托人的身份證件及其他有關證明文件。
權利人為法人、其他組織的，應當使用法定名稱，并由法定代表人申請。
權利人為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。
權利人共有的房屋，由權利人共同申請。
設定房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。
房產(chǎn)行政主管部門直接管理的公有房屋、代管的房屋及無人主張權利的房屋，由登記機關直接代為登記。
第十四條、房屋權屬登記按下列程序進行：
（一）申請、收件；
（二）勘丈繪圖；
（三）產(chǎn)權審核；
（四）必要的公告；
（五）核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。
第十五條、總登記、驗證或者換證，在規(guī)定期限開始之日30日前，由市、縣人民政府公告，公告內容主要包括：
（一）登記、驗證、換證的區(qū)域范圍；
（二）申請期限；
（三）權利人應當提交的有關證件；
（四）受理申請的機關、地點；
（五）其他應當公告的事項。
第十六條、總登記、驗證及換證，在市、縣人民政府公告的期限內完成。
初始登記，包括商品房注冊登記和商品房預售登記。商品房注冊登記，應當自新房竣工驗收合格之日起3個月內申請登記。商品房預售登記應當在預售前申請辦理登記。
轉移登記、變更登記、注銷登記、房屋他項權利登記，權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請登記。
第十七條、有下列情形之一的，可暫緩登記，登記機關應當自接到權利人登記申請之日起30日內作出書面決定，并通知申請人：
（一）房屋權屬有爭議尚未解決的；
（二）證件不全，按規(guī)定需要補辦手續(xù)的；
（三）有正當理由不能按時提交證明材料的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定可以暫緩登記的。
第十八條、有下列情形之一的，不予登記，登記機關應當自接到登記申請之日起30日內作出書面決定，并通知申請人：
（一）屬于違章建筑或者臨時建筑的；
（二）不能提供有效的房屋權屬證明的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十九條、從事房屋權屬登記的工作人員，必須經(jīng)市以上登記機關的業(yè)務培訓，持證上崗。
第二十條、房屋權屬登記，權利人應當按照國家、省有關規(guī)定交納費用。
第三章、房屋權屬證書
第二十一條、登記機關頒發(fā)的房屋權屬證書，是依法擁有房屋所有權或者他項權利的唯一合法憑證，受法律保護。
第二十二條、房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》。
第二十三條、房產(chǎn)行政主管部門管理的國有直管房屋，企、事業(yè)單位的自管房屋，軍隊房屋以及其他法人、合法組織和個人所有的房屋，頒發(fā)《房屋所有權證》。
共有的房屋頒發(fā)《房屋共有權證》。
設定抵押權、典權等他項權利的房屋頒發(fā)《房屋他項權證》。
第二十四條、房屋權屬證書破損，經(jīng)登記機關查驗需換領的，予以換證。房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發(fā)，由登記機關作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的，予以補發(fā)。
第二十五條、有下列情形之一的，登記機關注銷房屋權屬證書：
（一）申報資料不實的；
（二）涂改房屋權屬證書的；
（三）房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；
（四）因登記機關及其工作人員失誤造成房屋權屬登記不實的；
（五）重復登記的。
注銷房屋權屬證書，應當由市、縣登記機關作出書面決定，并送達房屋權利人，同時予以登報公告。
第四章、罰則
第二十六條、違反本辦法，有下列行為之一的，由登記機關按下列規(guī)定予以處罰：
（一）未按期進行房屋權屬登記的，責令限期補辦登記手續(xù)，處原費用3倍以下罰款；
（二）以虛報、瞞報等手段獲得房屋權屬證書或者涂改房屋權屬證書的，其證書無效，給予警告，可以并處1千元以上1萬元以下罰款；
（三）偽造、非法印制房屋權屬證書的，沒收證書和違法所得，可以并處1萬元以上3萬元以下罰款。
違反本辦法規(guī)定，情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十七條、因登記人員工作過失致使房屋權利人遭受經(jīng)濟損失的，由登記機關承擔賠償責任。
第二十八條、當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第二十九條、登記機關工作人員玩忽職守、以權謀私、徇私舞弊的，由其主管部門或者行政監(jiān)察機關給予行政處分；情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。
1. 房屋權屬登記的內容。建設部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權利人的申請，依法定程序對其申請的房屋產(chǎn)權進行審查、核實登記并頒發(fā)房屋權屬證書的行為。
2.房屋權屬登記的性質。筆者認為，房屋權屬登記行為是房屋登記機關依權利人申請而作出的行政確認行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認定和證明等形式。行政登記確認是指行政主體根據(jù)相對人的申請，對法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認相對人某種法律地位、權利義務及其他法律事實、法律關系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權屬登記行為是房屋管理機關作為行政機關應權利人的申請作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權屬的法律關系的確認，是對權利所有人合法擁有權利的真實性的證明。而行政確認正是對行政相對人的法律地位和義務的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權利義務緊密相關的特定法律事實或法律關系。其次，該登記行為是為了實現(xiàn)行政管理目的而進行，體現(xiàn)了國家管理房屋事務的行政目的，通過登記制度維護房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權利義務關系，但在登記過程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對人的關系。在房屋權屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權屬登記都是對產(chǎn)權歸屬關系的行政確認，房屋登記主管部門通過向權利申請人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權利人，體現(xiàn)了行政確認行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。
3.房屋權屬登記的分類
（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。登記機關認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。
（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經(jīng)確認無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權證》并頒發(fā)給申請人?！斗课菟袡嘧C》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據(jù)，二者應相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據(jù)確實、充分。
（3）轉移登記。轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移的，當事人據(jù)此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文書等有關文件。登記機關經(jīng)核實確認后所頒發(fā)的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。
（4）變更登記。變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權利人據(jù)此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續(xù)、證明等等。
（5）他項權利登記。他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。
（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據(jù)此向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協(xié)議、證明等文件。
二、城市房屋權屬登記案件的司法審查
以上所列舉的各類房屋登記行為，權利人或利害關系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標準是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準則。由于房屋權屬登記案件往往法律關系復雜，加之法律法規(guī)對此規(guī)定過于籠統(tǒng)，因而實踐中對這類案件的審查標準一直存有爭議。
目前，登記機關頒發(fā)房屋所有權證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、國務院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉移登記、他項權利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內容。大體而言，前述法律規(guī)范中對房產(chǎn)登記的條件主要設置了以下四個方面的內容：一是申請人資格及相應的證明文件；二是與登記內容相關的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強制性規(guī)定或公共利益，應不予登記的情形。上述內容簡言之為證件齊全、權屬清楚、無爭議。房產(chǎn)登記機關在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進行的形式審查。
已經(jīng)頒布實施的《物權法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構應當履行下列職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。該條還規(guī)定，申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機關應當盡到審慎的義務，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉讓、抵押，房產(chǎn)證是當事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴重的情況下，對于房產(chǎn)證的真實性，登記機構就必須查明。因為房產(chǎn)證是由登記機構發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌τ诘怯洐C構來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個房產(chǎn)證，結果兩個房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權無效，抵押權人造成了重大損失，那么，登記機構肯定負有審查不嚴的責任。筆者認為房產(chǎn)管理部門在作出行政登記行為時，只是根據(jù)當事人提供的申請材料進行形式上的審查，并不能對當事人的實際權利狀況進行改變，也不能對當事人是否真正享有某項民事權利進行實質上的確認，至于當事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門更無權進行裁決，不能加大房產(chǎn)部門的責任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對登記行為事實、證據(jù)的審查。對此問題，理論與實務中存在是形式審查還是實質審查的爭議。一種觀點認為，應采取形式審查標準，即審查的內容僅限于登記發(fā)證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設定的事實要件并由此決定裁判結果；另一種觀點認為，應采取實質審查標準，即在審理中審查確定真正的權利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對登記機關的設置、實質審核的內容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機構在辦理登記過程中，究竟應該承擔多大的責任，是只需對當事人提交的申請材料進行形式審查，還是不僅要進行形式要件的審查，還要負責審查申請材料的真?zhèn)我约胺申P系的真實性，這在實踐當中一直存在爭議。
司法實踐中，如果采用形式審查的標準，將使行政訴訟重復登記機關的審查過程，無法體現(xiàn)司法機關對行政機關的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護相對人合法權益與監(jiān)督行政機關依法行政的理念。但如果采用實質審查的標準，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權利，也不是對行政相對人與他人之間權利或事實狀態(tài)的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權利與事實的狀態(tài)的記載。由于登記機關在登記程序中采取的是形式審查的標準，因此，要求其對可能存在的利害關系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機關之間的行政爭議，體現(xiàn)的是司法權對行政權的監(jiān)督。采用實質審查的標準將使行政訴訟陷入確定真正權利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無論是強調形式審查還是實質審查都不妥當。
筆者認為，審理房產(chǎn)登記行政案件應依照前述法律規(guī)范中關于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設定的要件事實。具體而言，該審查標準要求登記機關：一是要把申請人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標準對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關法律法規(guī)所要求的標準對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內容是否滿足法律要素的要求；三是要運用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請材料形成的證據(jù)鏈是否足以證明申請人為登記房屋的權利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設部《房屋登記辦法》有關房屋登記的規(guī)定，登記機關對權利人的申請進行的審查，包含了形式審查的內容，即對申請人提交的產(chǎn)權來源資料是否齊全進行審查，也包含了實質審查的內容，即要對權利人申請登記的房屋權屬是否清楚進行審核。這就體現(xiàn)出我國現(xiàn)行房屋權屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質審查雙方面的。
三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機關在辦理房屋登記中存在的問題
1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉移登記。
2、房屋登記機關在申請人未提供有關繼承的相關文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應屬房屋權屬轉移登記，房屋登記機關辦理房屋權屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當日應邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發(fā)了房屋所有權證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權屬問題產(chǎn)生糾紛。原告認為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權益，申請轉移登記的，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益、處分權利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權證，故該房屋權屬并未實際轉移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。
3、登記機關未盡到審查義務，侵犯了權利人的財產(chǎn)權，相關人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為。現(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機關有義務對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設定的要件事實，被告未盡到審查義務，判決予以撤銷。針對在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規(guī)定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任?！贝送猓€要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關系，五房權證青字第1007895號房屋所有權人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權人變更登記為其房屋所有權人，依據(jù)其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門提供周世元的房屋所有權證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權登記部門審查，將五房權證青字第1007895號房屋所有權證變更登記為五房權證青字第1010460號房屋所有權證，房屋所有權人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號房屋所有權證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權，請求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號房屋所有權證。法院審查認為孫繼福向房屋產(chǎn)權登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實不符，可以確認為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權證，依法不能成立，應予撤銷。 4、違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權屬轉移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權屬有爭議或不清的情況下進行了登記。
四、對該類案件解決對策、意見和建議
1、正確認識房產(chǎn)登記行為的性質，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產(chǎn)登記行為的性質，才能進一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。
2、明確對房產(chǎn)登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務和權限理應高于登記機關。
3、注重保護行政管理相對方的合法權益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動產(chǎn)標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。
第二條 本省行政區(qū)域內城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內的房屋權屬登記適用本辦法。
第三條 縣級及其以上人民政府（含行委、行署，下同）房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內房屋權屬登記管理工作。
市、縣人民政府（含行委，下同）房地產(chǎn)管理部門是房屋權屬的登記機關，對申請登記的房屋依法進行審查和確認房屋權屬，核發(fā)房屋權屬證書。
第四條 依法核準登記的房屋權利受法律保護。登記機關依法核發(fā)的房屋權屬證書是房屋權利人依法擁有房屋所有權或他項權利并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。
第五條 房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
第二章 房屋權屬登記
第六條 房屋權屬實行登記發(fā)證制度。
第七條 房屋權屬登記按其性質分為六類：
（一）總登記；
（二）初始登記；
（三）轉移登記；
（四）變更登記；
（五）他項權利登記；
（六）注銷登記。
第八條 總登記是指縣級及其以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的城市房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。
第九條 下列房屋應當申請辦理房屋所有權初始登記：
（一）新建房屋，房屋權利人應當在房屋建成交付使用后的三個月內，持用地證明文件，或者土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件，向登記機關申請房屋權屬登記，換領房屋所有權證；
（二）購買新建商品房，買方應在房屋交付使用后三個月內持商品房購銷合同，申請辦理房地產(chǎn)交易管理和產(chǎn)權轉移手續(xù)，領取房屋所有權證；
（三）拆遷補償實行產(chǎn)權兌換的房屋，被拆遷人在房屋交付使用后三個月內持拆遷產(chǎn)權兌換協(xié)議書和房屋交易過戶手續(xù)，申請辦理房屋權屬登記，換領房屋所有權證。
第十條 已經(jīng)確認權屬的房屋因買賣、交換、贈與、繼承、析產(chǎn)、分割、合并、劃撥、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移的，有關當事人應當自事實發(fā)生之日起三十日內，持房屋權屬證書及相關的合同、協(xié)議、證明等文件，申請辦理轉移登記，領取新的房屋所有權證或房屋共有權證。
第十一條 房屋權利人名稱變更或房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，房屋權利人應當自事實發(fā)生之日起三十日內持房屋權屬證書以及相關的證明文件申請辦理變更登記：
（一）房屋座落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；
（二）房屋面積增加或者減少的；
（三）房屋翻建的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十二條 設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人和他項權利人應當自事實發(fā)生之日起三十日內持房屋權屬證書、設定抵押權或典權等他項權利的合同書以及相關證明文件共同申請辦理他項權利登記，領取房屋他項權證。
第十三條 因房屋倒塌、拆除或不可抗力滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發(fā)生之日起三十日內持原房屋權屬證書、他項權利證書、相關的合同、協(xié)議、證明等文件申請辦理注銷登記。
第十四條 房屋權屬登記依照下列程序進行：
（一）提出申請；
（二）受理申請；
（三）審查申請文件；
（四）權屬調查；
（五）測繪房籍平面圖、編排房屋地段棟號；
（六）確認房屋所有權或他項權利；
（七）核準登記事項，填制權證；
（八）計收規(guī)費；
（九）發(fā)放房屋所有權證書或他項權利證書；
（十）建立房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍檔案。
第十五條 登記機關自受理登記申請之日起三十日內應當作出準予登記、暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知權利人（申請人）。
第十六條 凡權屬清楚，產(chǎn)權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的兩個月內核準登記，并頒發(fā)相應的房屋權屬證書；注銷登記應當在受理登記后的一個月內核準注銷，并收回相應的房屋權屬證書。
第十七條 有下列情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書：
（一）申報不實的；
（二）涂改房屋權屬證書的；
（三）房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；
（四）因登記機關工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。
注銷房屋權屬證書，登記機關應當作出書面決定，并自作出決定之日起十五日內送達權利人，限期繳回房屋權屬證書。逾期不繳的，登記機關可登報公告該房屋權屬證書作廢。
第十八條 有下列情形之一的房屋，除依法繼承或人民法院判決的外，禁止轉移所有權或設定他項權利：
（一）在已確定的城市拆遷公告實施范圍內的；
（二）在國家建設征用土地范圍內的；
（三）被依法查封、扣押的；
（四）未取得房屋所有權證書的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十九條 房屋權屬登記，權利人（申請人）應當按照國家規(guī)定交納登記費和房屋權屬證書工本費。
登記費和工本費的收取辦法和標準，暫按青海省物價局、財政廳青價費字（1997）145號文執(zhí)行。
第二十條 從事房屋權屬登記的工作人員，必須經(jīng)過省建設行政主管部門的業(yè)務培訓，持證上崗。
第三章 房屋權屬證書
第二十一條 房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產(chǎn)權證》、《房地產(chǎn)共有權證》、《房地產(chǎn)他項權證》。
第二十二條 《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》由建設部統(tǒng)一印制，由按規(guī)定在建設部注冊的登記機關頒發(fā)。
第二十三條 實行房屋和土地統(tǒng)一管理，發(fā)放房地合一的《房地產(chǎn)權證》、《房地產(chǎn)共有權證》、《房地產(chǎn)他項權證》的市、縣，房地產(chǎn)權屬證書式樣由省建設行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。
第二十四條 房屋權屬證書破損，經(jīng)登記機關查驗確需更換的，予以換證。
房屋權屬證書滅失的，權利人應當及時在當?shù)氐墓_報刊聲明作廢，并向登記機關申請補發(fā)；登記機關作出補發(fā)公告后六個月無異議的，予以補發(fā)相應權屬證書，并注明“補發(fā)”字樣。
第四章 附則
第二十五條 對違反房屋權屬登記管理規(guī)定的行為及登記機關工作人員在房屋權屬登記過程中的過失和違法行為，依照《城市房屋權屬登記管理辦法》的規(guī)定追究相應責任。
第二十六條 在啟用全國統(tǒng)一的房屋權屬證書之前，各地房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋權屬證書仍然有效，受國家法律保護。
房屋權屬登記發(fā)證實行屬地管理原則，必須由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門按國家有關規(guī)定統(tǒng)一發(fā)證。非房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋權屬證書不具法律效力，權利人應到當?shù)氐怯洐C關換領有效的權屬證書。
中圖分類號： TU113.5+41 文獻標識碼： A
1、我國房地產(chǎn)權屬登記制度的功能
1.1、公示功能
房地產(chǎn)權屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權利的事實向公眾公開以標明房地產(chǎn)流轉的情況，其主要的“功能在于保護動態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權利人主張權利而受到破壞”。
1.2、公信功能
“公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以后事實證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。”
1.3、管理功能
房地產(chǎn)權屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國家管理意圖的功能。一是對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)督管理的功能，通過建立產(chǎn)籍資料，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)的宏觀調控職能；二是審查監(jiān)督功能，通過對房地權屬登記的審查程序，實現(xiàn)國家對稅收的監(jiān)管。同時，在房地產(chǎn)登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時發(fā)現(xiàn)和糾正不法行為。
1.4、警示功能
房地產(chǎn)權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產(chǎn)權利的變動均納入登記，將各種房地產(chǎn)物權的排他性效力通過房地產(chǎn)登記薄的記載予以明確宣示，以達到告誡相對于存在房地產(chǎn)交易風險的作用。
1.5、效率功能
交易的便捷和安全是市場經(jīng)濟的重要特征。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對方當事人是否對轉讓的房地產(chǎn)享有權利或存在權利的負擔。可以節(jié)省交易費用，并能快捷的完成交易，符合市場經(jīng)濟的特征。
2、房屋權屬登記管理程序
房地產(chǎn)的等級類別較多，登記的程序和所需文件也有所不同，但基本的程序主要有：申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證。
2.1、申請
申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構提出登記申請，并提交相關相關證明材料的行為?！稒鄬俚怯浌芾磙k法》第十一條規(guī)定，房屋權屬登記由權利人（申請人）申請。只有經(jīng)過依法登記的房屋，才發(fā)生物權的效力。申請將引起登記機構受理、審查、決定等行為。除法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定外，登記依申請進行，不申請不能啟動登記程序。
2.2受理
受理是登記機構對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理的過程實際上是一個初步審查的過程。受理時要看申請人提供的登記材料是否齊全，權屬來源是否清楚。權利人在申請登記時，登記機構工作人員應當根據(jù)法律、法規(guī)以及有關政策規(guī)定，查閱申請人提交的證明文件，以及各證明文件之間的邏輯是否一致，并就與登記有關的事項詢問申請人，對詢問結果應進行紀律并要求申請人簽字確認。對提交申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構應當受理登記申請，并出具收件憑證。對申請登記材料不全或不符合法定形式的，登記機構不受理登記申請，并應告知申請人不予受理的原因，需要補充材料才能受理的，應當一次性書面告知申請人需要補齊的材料。
2.3、審核
審核是登記機構對受理的登記申請事項進行審查，以做出予以登記或者不予登記決定的行為。房屋登記的審核環(huán)節(jié)是房屋登記工作中的核心環(huán)節(jié)，直接關系著權利人的申請是否可以被核準登記?！段餀喾ā访鞔_規(guī)定了登記機構具體應當履行哪些職責，審核哪些具體內容。登記機構的審核內容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料，在必要的時候進行實地查看等。具體為申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內容與有關材料證明的事實是否一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利是否存在沖突；是否存在房屋登記辦法規(guī)定的不予登記的情形。
2.4、記載于登記簿
經(jīng)過登記機構的審核，對準予登記的申請，登記機構將決定登記的事項，包括房屋的自然狀況部分、權利狀況部分，以及查封、異議等其他依法應當?shù)怯浀氖马椀仍诘怯洸旧嫌枰杂涊d?！段餀喾ā芬?guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。登記的完成，必須要將房屋的有關信息歸于登記簿。登記機構必須如實將登記事項記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。
2.5、發(fā)證
登記機構在做出準予登記的決定并將有關登記事項記載于登記簿后，根據(jù)登記簿上的記載繕寫并向登記申請人發(fā)放房屋權屬證書或證明。權屬證書和證明是登記機構頒發(fā)給權利人作為其對房屋享有權利的證明，或者申請登記事項被記載于登記簿的證明。發(fā)證時應當請領證人檢查一下權屬證書或登記證明上所載明的各登記事項是否準確，如有問題應及時解答或解決。發(fā)證應當有記錄，并由領證人和發(fā)證工作人員簽字、注明領證日期。
3、辦理房屋登記中存在的問題及相關問題的法律思考
(1)有關繼承房屋的權屬登記法律適用錯誤。在繼承過程中，在申請人未提供相關文件證明的情況下，房屋登記機關為申請人辦理房屋繼承變更登記，而在法律適用上，繼承房屋屬于房屋權屬轉移登記，這是房屋登記機關的適用法律錯誤。
(2)不注重實體審查和違反法定程序。在房產(chǎn)權屬爭議不明和共有人不明的情況下，進行了房產(chǎn)登記；有的申請在后，辦證在前，登記程序違法；有的直接進行了轉移登記，卻未進行初始登記。
(3)違反法律禁止性規(guī)定，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理了房屋權屬轉移登記；另外，在權屬有爭議或不清的情況下辦理了登記。這都屬于違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記。
(4)有關人員用虛假的申請材料進行申請登記，而登記機關未盡相關審查義務，就給予登記，侵犯了相關權利人的財產(chǎn)權。
針對這一問題，建設部公布的《房屋登記辦法》，對登記的這一塊作了更加細致的規(guī)定，“當事人所提供的是虛假的材料來進行申請登記，給他人造成很大程度上的損害，應該承擔賠償責任?！鄙暾埲藢ζ涮峤坏牡怯浬暾埼募挠行?、合法性以及真實性來進行負責?！?/p>
在建設部頒布的《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見》的內容之中：
1、 對房地產(chǎn)登記當中的專業(yè)術語進行定義與解釋。
2、 在《房屋登記辦法》的基礎上，對登記申請材料的要求具體化、明細化。
3、 對《房屋登記辦法》中規(guī)定的房屋登記程序提出具體的要求與標準，對每個環(huán)節(jié)的人員任務與責任具體化。
4、 對《房屋登記辦法》中規(guī)定的檔案歸檔環(huán)節(jié)進行介紹并對存檔范圍、檔案管理提出具體要求與執(zhí)行步驟。
5、 在《房屋登記辦法》的基礎上，具體規(guī)定登記信息的利用與管理。
6、 將《房屋登記辦法》中規(guī)定的登記類型明細化，詳盡規(guī)定哪些情況運用哪種登記類別。
7、 提供房屋登記機構在房屋登記中運用的表格樣本。
8、 將《房屋登記辦法》中規(guī)定的各類登記需要的登記材料更加明確、細化。
總之，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，人們越來越關注房地產(chǎn)的開發(fā)、利用和房產(chǎn)的權益保護問題。而房屋權屬登記，是房屋權屬法律化的重要標志，是人民不動產(chǎn)財產(chǎn)權利的確認，因此房屋權屬登記更是人們關注的焦點。
參考文獻
一、申請人申請房屋權屬登記時，應提交房屋面積測繪成果。房屋權利人、房屋權利申請人在申請房屋權屬登記前，應委托房產(chǎn)測繪單位進行房屋面積測量。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋權利申請人持有經(jīng)測繪服務大廳公示的測繪單位實測的房屋面積測繪成果申請權屬登記的，市、區(qū)縣房屋權屬登記部門應予以受理。凡無正當理由拒不受理登記申請的，市局將予以通報批評，同時將指定有關登記部門受理申請人的登記申請。
三、申請人提交的房屋面積測繪成果，登記部門按照有關規(guī)定審核后，直接用于房屋權屬登記。測繪單位應對其房產(chǎn)測繪成果是否完成于房屋竣工驗收之后、其測量的房屋是否符合城市規(guī)劃批準的條件、其測量的分攤公用建筑面積是否和商品房銷（預）售合同約定的相一致等問題負責。在房屋權屬登記中，因房產(chǎn)測繪成果質量引起的問題，由測繪單位承擔相應的責任。
第二條 本辦法所稱城市房屋，系指昆明市城市規(guī)劃區(qū)、縣（市）城區(qū)、建制鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)范圍內的城鎮(zhèn)房屋（以下簡稱房屋）。
第三條 本辦法所稱房屋權屬登記，系指房屋所有權及其抵押、設典等房屋他項權利的登記。
本辦法所稱房屋權利人，系指依法享有房屋所有權、房屋他項權利的自然人、法人和其他組織。
第四條 房屋的所有權及他項權與該房屋占用土地使用權實行權利人一致的原則。除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離。
第五條 房屋權屬證書（包括《房屋所有權證書》、《房屋共有權保持證》、《房屋他項權證》）是國家確認房屋權屬的合法憑證，是房屋權利人依法擁有、使用房屋和依法享有經(jīng)營、處置權的憑證。
依法辦理房屋權屬登記的，其權利受法律保護。
第六條 昆明市房產(chǎn)管理局是本市房產(chǎn)行政主管部門，具體負責本市房屋權屬登記及產(chǎn)籍管理工作的領導和監(jiān)督檢查。
昆明市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權監(jiān)理處受市房管局委托，辦理本市盤龍、五華、官渡、西山內房屋權屬的登記及產(chǎn)籍管理；其余各縣（市）房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門（以下統(tǒng)稱房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門）受縣人民政府委托，辦理本轄區(qū)內的房屋權屬登記并負責產(chǎn)籍管理。
第七條 本市四個區(qū)范圍內的房屋權屬證書必須加蓋昆明市人民政府房屋權屬專用章方為有效。
各縣（市）房屋權屬證書必須加蓋縣人民政府印鑒或者權屬專用章方為有效，由縣房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門進行登記，報縣人民政府核準后蓋章發(fā)證。除房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門外，其他任何單位或部門不得辦理房屋權屬登記。
第二章 房屋權屬登記
第八條 房屋權屬登記包括備案登記、初審登記、開始登記、變更登記、轉移登記、注銷登記及他項權登記。
房屋權屬證書載明的日期為發(fā)生法律效力的權屬確定日期。
房屋權屬證書不得擅自涂改，嚴禁倒賣和偽造。
第九條 房屋權利人必須在規(guī)定期限內到房屋所在地的房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門申請登記，也可委托人持委托書和人身份證件申請登記。
兩人以上共有的房屋權利，由共有人共同申請登記。
第十條 依照本辦法申請房屋權屬登記的，應提交申請書、身份證件及規(guī)定的登記文件。提交的證件應為正本或副本。
第十一條 房屋權利人申請權屬登記，經(jīng)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門審核符合規(guī)定的，應在受理登記之日起下列期限內辦理登記手續(xù)，按規(guī)定頒發(fā)房屋權屬證書：
（一）初審登記為一個月；
（二）開始登記、變更登記、轉移登記為三個月；
（三）注銷登記為三十日；
（四）他項權登記為十日。
第十二條 在依法取得國有土地使用權的地塊上或依法使用集體所有的非農(nóng)業(yè)建設用地上原有房屋或新建房屋的權利人，應當自房屋權屬登記公告日或者房屋竣工交付使用之日起三十日內申請房屋所有權的開始登記，并提交：
（一）土地作用權證書或土地產(chǎn)籍部門出具的證明；
（二）建設項目批準文件；
（三）建設用地規(guī)劃許可證；
（四）建設工程規(guī)劃許可證；
（五）竣工驗收證明；
（六）總平面圖和分層平面圖；
（七）其他有關文件。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在新建商品房竣工驗收后交付給買受人之前，持本辦法第十二條所列文件和商品房預售許可證明，申請新建商品房屋備案登記。
第十四條 經(jīng)開始登記的房屋，產(chǎn)權內容發(fā)生下列變更情形之一的，權利人應當自事實發(fā)生之日起三十日內，持房屋權屬證書和與變更事實相關的證明文件或政府主管部門的批準文件、行政決定、法律文件等，申請變更登記：
（一）房屋用途發(fā)生變化的；
（二）權利人姓名或名稱發(fā)生變化的；
（三）共有房屋權利分割的；
（四）房屋座落地址或房屋名稱發(fā)生變化的；
（五）房屋面積增加或減少的；
（六）房屋結構發(fā)生變化的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十五條 經(jīng)開始登記的房屋，有下列轉移情形之一的，當事人應自有關合同、協(xié)議簽訂之日或有關法律文件生效之日起三十日內，持房屋權屬證書和與房產(chǎn)轉移有關的合同、協(xié)議、證明文件、行政決定、政府主管部門的批準文件或其他法律文件等，申請轉移登記：
（一）買賣；
（二）交換；
（三）贈與（含遺贈）；
（四）繼承；
（五）調撥、價撥、征購、合并、兼并、入股；
（六）人民法院判決轉移；
（七）仲裁機構裁決轉移；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十六條 房屋倒塌、拆除或不可抗力滅失的，房屋所有權依法終止的，當事人應自事實發(fā)生之日起九十日內，持房屋權屬證書、拆除許可證、滅失處理報告、法律文件或其他證明文件等辦理注銷登記。
第十七條 有下列情形之一的，產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門有權將房屋權屬證書收回、凍結或直接代為注銷登記：
（一）當事人未按本辦法第十六條規(guī)定辦理注銷登記的；
（二）房屋依法發(fā)生強制性轉移，原權利人未在規(guī)定期限內辦理注銷登記的；
（三）因房屋權屬登記工作人員失誤，導致核準房屋權屬登記不當?shù)模?/p>
（四）當事人虛報、瞞報或采取其他不正當手段致使所發(fā)房屋權屬證書有誤的；
（五）依法應當收回、凍結或注銷的其他情形。
按本條規(guī)定收回、凍結、注銷的，產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門應在十五日內書面通知當事人，限期繳回房屋權屬證書。當事人未在規(guī)定期限內繳回房屋權屬證書的，產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門可登報公告該房屋權屬證書作廢。
第十八條 房屋所有權人設定房屋典權、抵押權等他項權利的，須在設定行為發(fā)生之日起十日內，持房屋權屬證書、土地使用證明、價格評估報告書、當事人簽訂的有效合同及有關證明，申請他項權利登記。
設定他項權利的房屋，未經(jīng)他項權利人同意，不得轉移。
設定的他項權利期滿，應于期滿之日起十日內辦理他項權利注銷登記。
第十九條 對享受國家或單位的補貼或優(yōu)惠條件而購買、建造的房屋，產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門登記時應在底冊和房屋權屬證書上載明。
第二十條 房屋權屬證書破損或滅失的，權利人應向產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門報失。經(jīng)審查及時給予登報聲明作廢，見報滿十五日無異議的，可申請補發(fā)房屋權屬證書，補發(fā)的房屋權屬證書應注明“補發(fā)”字樣。
第二十一條 房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門根據(jù)需要可對轄區(qū)內未辦理權屬登記或權屬登記不規(guī)范的房屋進行總登記或者驗證。房屋權屬總登記或者驗證范圍內的權利人，須按規(guī)定辦理登記和驗證手續(xù)。
第二十二條 房屋有下列情形之一的，除依法繼承或人民法院判決的外，禁止轉移所有權或者設定他項權利：
（一）在已確定的城市拆遷公告實施范圍內的；
（二）在國家建設征用土地范圍內的；
（三）被依法查封、扣押的；
（四）未取得房屋所有權證書的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
本條第（一）、（二）項的禁止期限不得超過一年。
第二十三條 下列房屋不予辦理權屬登記：
（一）非法占用土地的；
（二）所建房屋屬違法建筑或臨時建筑的；
（三）所有權有爭議尚未解決的；
（四）不能提供有效的房屋權屬證明的；
（五）屬行政劃撥土地使用權轉讓房屋，未經(jīng)縣級以上人民政府批準并辦理有關手續(xù)的；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定不予登記的房屋。
第二十四條 有下列情形之一的，由市房管局直接代為登記：
（一）依法由市房管局代管的房屋；
（二）無主房屋；
（三）依法判決沒收的房屋；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形房屋。
第三章 房屋產(chǎn)籍管理
第二十五條 房屋產(chǎn)籍管理是對房屋產(chǎn)籍檔案的建立、修正、保管、使用而進行的管理工作。
第二十六條 房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門應建立科學的房屋產(chǎn)籍和房屋測繪制度，采用先進技術，實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。
房屋測繪應遵循房屋管理和測量規(guī)范的要求，繪制符合規(guī)范的圖紙，以準確反映房屋的自然狀況，為審查確認房屋權屬提供可靠依據(jù)。
第二十七條 房屋產(chǎn)籍檔案由下列資料構成：
（一）確認權屬的證明文件；
（二）房屋的測繪圖紙；
（三）房屋權屬登記資料；
（四）其他登記資料。
第二十八條 房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門必須加強各類產(chǎn)籍檔案的收集、整理工作，如實統(tǒng)計并根據(jù)房屋變化情況及時調整和補充產(chǎn)籍檔案，保證產(chǎn)籍檔案的完整準確。
第二十九條 房屋產(chǎn)籍檔案由房屋產(chǎn)權籍管理部門專門管理，永久保存；
禁止偽造、擅自涂改、銷毀房屋產(chǎn)籍檔案。
第三十條 房屋產(chǎn)籍檔案因故滅失或損毀，由房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門依據(jù)有關資料補制，有關房屋權利人有義務予以協(xié)助。
第三十一條 房屋權屬統(tǒng)計資料由房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門分級匯總上報。
第三十二條 房屋產(chǎn)籍檔案實行有償使用制度，可在規(guī)定范圍內查閱、抄錄和復印，并按規(guī)定交納費用。
第四章 罰則
第三十三條 按本辦法規(guī)定，逾期不辦理房屋權屬登記的，每逾期三十日，按建筑面積，每平方米收取0.10元逾期登記費，并責令限期登記。
第三十四條 有下列情形之一，但未獲得不正當利益的，由產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門注銷當事人的房屋權屬證書，并處以一百元以上一千元以下罰款：
（一）用隱瞞、欺騙等不正當手段騙取房屋權屬證書的；
（二）用虛報滅失手段騙取房屋權屬證書的；
（三）涂改房屋權屬證書的。
有以上情形之一，并獲得不正當利益的，由產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門注銷當事人的房屋權屬證書，沒收違法所得，并處以一千元以上一萬元以下或者違法所得一倍的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十五條 當事人偽造房屋權屬證書的，由產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門依法沒收偽造的房屋權屬證書，并將其移送司法機關處理。
第三十六條 房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門工作人員有下列行為之一的，視情節(jié)輕重由上級行政主管部門予以行政處分；給當事人造成損失的，應賠償經(jīng)濟損失；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）應當發(fā)證卻拒絕發(fā)證或不予答復，給當事人造成損失的；
（二）徇私舞弊、索賄受賄，侵犯他人合法權益的；
（三）玩忽職守，給當事人造成損失的；
（四）偽造、損毀、丟失或擅自涂改、銷毀房屋產(chǎn)籍檔案的。
第三十七條 當事人對行政處罰不服，可依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請復議或向人民法院起訴；當事人逾期不申請復議、不起訴又不履行處罰決定的，產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門可申請人民法院強制執(zhí)行。
第五章 附則
