時(shí)間：2023-10-26 09:52:32
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇拆遷土地規(guī)劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
武漢市京漢大道建設(shè)工程房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法
第一條 為切實(shí)做好京漢大道建設(shè)工程房屋拆遷安置工作，保障京漢大道建設(shè)工程順利進(jìn)行，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷安置條例》第二十七條的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于京漢大道建設(shè)工程拆遷范圍內(nèi)房屋拆遷安置補(bǔ)償。
第三條 拆遷符合拆遷安置政策的住宅用房，一律按被拆遷房屋原使用面積易地安置；被拆遷人人均房屋使用面積不足8平方米的，按8平方米安置，并按戶增加5平方米的使用面積；按人均8平方米安置超出被拆遷房屋原使用面積的部分，由房屋使用人按土建單方造價(jià)支付有償安置費(fèi)；按戶增加的5平方米使用面積，由房屋產(chǎn)權(quán)所有人按土建單方造價(jià)支付有償安置費(fèi)。
被拆遷人人均房屋使用面積不足8平方米的認(rèn)定，按《武漢市城市房屋拆遷安置條例》第二十九條的規(guī)定執(zhí)行。
第四條 直管、自管非住宅房屋，由產(chǎn)權(quán)所有人按城市規(guī)劃自拆自建，所需資金自籌；產(chǎn)權(quán)所有人經(jīng)濟(jì)特別困難的，可由拆遷人酌情給予補(bǔ)償；確需另辟還建地的，由拆遷人協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)。
第五條 拆遷直管、自管住宅房屋，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，房屋產(chǎn)權(quán)所有人與原房屋使用人的租賃關(guān)系不變，僅對原租賃合同作相應(yīng)修改。
第六條 拆遷違法建筑物、構(gòu)筑物和超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，不予安置補(bǔ)償。拆遷未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑物，不予安置，由拆遷人適當(dāng)給予補(bǔ)償。
第七條 拆遷直管住宅用房，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，不結(jié)算差價(jià)。
拆遷自管住宅用房和私房，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，償還房屋與被拆遷房屋原建筑面積相等的部分，按償還房屋土建單方造價(jià)和被拆遷房屋重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算差價(jià)；償還房屋超過被拆遷房屋原使用面積，如屬房型設(shè)計(jì)上的原因，超出部分按建筑面積以償還房屋商品價(jià)的90％結(jié)算；對要求增加住房面積的，增加面積部分按償還房屋商品價(jià)結(jié)算。
第八條 拆遷私房，不以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，由拆遷人按被拆遷房屋重置價(jià)結(jié)合成新，一次性給予補(bǔ)償。
安置被拆遷的直管、自管住宅用房的房屋使用人和不以調(diào)換產(chǎn)權(quán)形式償還的私房所有人，安置房屋的使用面積超過被拆遷房屋原使用面積，如屬房型設(shè)計(jì)上的原因，超過2平方米（不含2平方米）的部分，按安置房屋建筑面積以土建單方造價(jià)結(jié)算。
第九條 被拆遷房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按《市物價(jià)、房地局關(guān)于調(diào)整武漢市房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》的規(guī)定執(zhí)行。
第十條 由于拆遷而全部或部分停產(chǎn)、停業(yè)的企事業(yè)單位的在冊人員，由拆遷人按該企事業(yè)單位拆遷前3個(gè)月平均工資和獎(jiǎng)金的標(biāo)準(zhǔn)，每人給予6個(gè)月的補(bǔ)償。
第十一條 由于拆遷而停產(chǎn)、停業(yè)的個(gè)體工商戶的實(shí)際從業(yè)人員，由拆遷人按每人每月400元的標(biāo)準(zhǔn)，給予6個(gè)月的補(bǔ)償。
用自有私房從事生產(chǎn)經(jīng)營的有證個(gè)體工商戶由于拆遷而停產(chǎn)、停業(yè)，由拆遷人提供租賃經(jīng)營門面，安排生產(chǎn)經(jīng)營場所，或按其原用于生產(chǎn)經(jīng)營房屋的面積以每平方米600元的標(biāo)準(zhǔn)，給予一次性補(bǔ)償。
第十二條 符合拆遷安置政策的房屋被拆遷人自找房屋過渡的，由拆遷人按下列規(guī)定給予補(bǔ)助：
（一）被拆遷房屋是住宅的，按被拆遷房屋原使用面積每平方米每月5元的標(biāo)準(zhǔn)，給付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；
（二）被拆遷房屋是企事業(yè)單位和個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營用房的，按被拆遷房屋原建筑面積每平方米每月15元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助；
（三）被拆遷房屋是其他非生產(chǎn)經(jīng)營用房的，按被拆遷房屋原建筑面積每平方米每月10元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。
第十三條 住宅用房的被拆遷人搬遷安置一次到位的，由拆遷人給付300元搬家費(fèi)；未一次安置到位的，給付600元。
中圖分類號：D651.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、土地規(guī)劃的概念及要求
土地規(guī)劃是以土地資源的合理利用為核心，以最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會效益為目標(biāo)，根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地的自然、經(jīng)濟(jì)特性，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)所作出的具體部署和安排。完善的土地利用規(guī)劃體系是科學(xué)編制土地利用規(guī)劃、科學(xué)管理土地的基礎(chǔ)。
省級行政區(qū)在我國其區(qū)域范圍都比較大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地利用結(jié)構(gòu)都比較完整，省級土地利用總體規(guī)劃仍然屬于政策性規(guī)劃的范疇。地市級土地利用總體規(guī)劃就其深度而言應(yīng)屬于政策性規(guī)劃范疇，它是由省級規(guī)劃向縣級規(guī)劃的過渡層次?？h（市）級土地利用總體規(guī)劃作為總量控制的最基本層次，屬于管理型規(guī)劃，重在定性、定量、定位的落實(shí)，提高規(guī)劃的可操作性。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃處于規(guī)劃的最低層次，屬實(shí)施型規(guī)劃，規(guī)劃成果以規(guī)劃圖為主，為用地管理提供直接依據(jù)。
目前我國在進(jìn)行土地規(guī)劃時(shí)，必須遵循《土地管理法》以及相應(yīng)的土地管理制度，在制定各類土地以及城市規(guī)劃時(shí)，必須以法律法規(guī)作為規(guī)劃執(zhí)行準(zhǔn)則。
二、土地規(guī)劃存在的主要問題及原因分析
1、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式存在性質(zhì)變更沖突，成為強(qiáng)制征地及強(qiáng)制拆遷的主要問題。造成這一問題的主要原因是由于國家采用強(qiáng)制手段進(jìn)行農(nóng)村土地征收，并且僅僅支付遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的補(bǔ)償，農(nóng)民利益得不到充分落實(shí)和體現(xiàn)，導(dǎo)致社會矛盾突出。目前進(jìn)行土地規(guī)劃及土地利用的方式主要有兩個(gè)：①采用農(nóng)村土地征用的方式將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補(bǔ)充。②對土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行城市建設(shè)的配套開發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。
2、征地價(jià)格與土地性質(zhì)變更后的出讓價(jià)格存在較大差額，導(dǎo)致矛盾突出。政府部門運(yùn)用強(qiáng)制性的行政手段有償征用農(nóng)民土地，但是只給農(nóng)民較少的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，土地征用費(fèi)占土地出讓價(jià)格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補(bǔ)償費(fèi)未能及時(shí)到位，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。市場價(jià)和土地征用價(jià)格的反差較大，土地在集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他類型經(jīng)濟(jì)組織之間的不規(guī)范流轉(zhuǎn)與非法流轉(zhuǎn)大量存在，這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場，帶來用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價(jià)格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等諸多問題。
3、采用用招標(biāo)拍賣等方式對土地進(jìn)行分配利用，導(dǎo)致土地競拍的價(jià)格一路走高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，房產(chǎn)價(jià)格高居不下。尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身的經(jīng)濟(jì)利益，在高價(jià)得到土地使用權(quán)后，對土地進(jìn)行配套建設(shè)開發(fā)，造成區(qū)域房屋價(jià)格上漲、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。
三、土地規(guī)劃存在問題的解決措施
1、針對土地性質(zhì)變更造成的強(qiáng)制征地及拆遷造成的群體性，必須加強(qiáng)土地性質(zhì)的變更管理。對城市土地應(yīng)以掛牌和拍賣的方式出讓給有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，以招標(biāo)的方式將城市基礎(chǔ)建設(shè)的任務(wù)分配到有能力的單位，從而加強(qiáng)土地資源的綜合利用。在進(jìn)行土地性質(zhì)變更時(shí)必須遵循相應(yīng)的城市規(guī)劃，避免盲目突破土地性質(zhì)要求的強(qiáng)制征地和土地性質(zhì)變更。特別是在城市區(qū)域涉及舊城改造及拆遷時(shí)，此前為避免拆遷矛盾，將拆遷問題與土地出讓進(jìn)行打包招標(biāo)，尋找有實(shí)力并且有拆遷及協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商及經(jīng)濟(jì)實(shí)體來執(zhí)行拆遷，稱為捆綁式出讓。但是隨著土地規(guī)劃市場化逐步發(fā)展，出現(xiàn)了熟化出讓模式。2013年1月10日，南寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等部門《南寧市公開征集舊城改造項(xiàng)目土地熟化投資人公告》，6個(gè)舊改項(xiàng)目約776畝用地將公開征集土地熟化投資人。地塊經(jīng)過土地熟化達(dá)到“凈地”條件后，只有獲得土地熟化人資格，才有參與競買相關(guān)地塊的報(bào)名資格。相比以前的舊城改造項(xiàng)目的“捆綁出讓模式”，這是南寧市首次采用“熟化人模式”凈地后出讓舊改地塊。捆綁模式，即舊城改造項(xiàng)目以毛地出讓，開發(fā)商拿地后要負(fù)責(zé)拆遷等，但這種模式也出現(xiàn)了不少“后遺癥”，如進(jìn)展緩慢、拆遷糾紛多等。而“熟化人模式”，是由熟化投資人出資，政府負(fù)責(zé)拆遷，達(dá)到凈地后再進(jìn)行出讓?！笆旎傎Y金”即用于土地出讓的暫定資金，這個(gè)金額還可能在拆遷過程中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。土地指標(biāo)也會依據(jù)具體項(xiàng)目情況在出讓時(shí)予以補(bǔ)充或調(diào)整。這些舊城改造項(xiàng)目在達(dá)到凈地出讓時(shí)，熟化資金也會作為定價(jià)的一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，并且這些舊城改造項(xiàng)目都需要承擔(dān)一定的拆遷安置房任務(wù)。采用這樣的方式，能最大程度的避免了由于舊城改造、拆遷等帶來的群體問題。
2、對于征地價(jià)格與土地性質(zhì)變更后的出讓價(jià)格存在較大差額，導(dǎo)致矛盾突出。對這一問題建議采用征地補(bǔ)償費(fèi)、土地增值收益有效分配來解決。對征收的土地給予征地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，應(yīng)有所區(qū)分，根據(jù)地塊帶來的效益確定。對于在可預(yù)測范圍內(nèi)有良好發(fā)展前景，并且用途非常廣泛的地塊，在征用補(bǔ)償費(fèi)的確定時(shí)，應(yīng)區(qū)別于劣質(zhì)地塊。在對失地農(nóng)民的同期損失給予補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)該加入土地使用后的預(yù)期利益，動(dòng)態(tài)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而既可以降低農(nóng)民對征地的不滿情緒，又提高了土地征用的成效。購地費(fèi)應(yīng)由被征購地塊的地價(jià)款、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成，其中地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如實(shí)補(bǔ)償，地價(jià)款可根據(jù)農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)，集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定，讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對于個(gè)人承包集體土地的農(nóng)戶，在承包期還未到達(dá)的前提下，承包的土地已被政府征用，他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護(hù)。
3、針對掛牌、招標(biāo)方式出讓的土地價(jià)格虛高的問題，建議對經(jīng)營性土地實(shí)行招標(biāo)、招商、拍賣和掛牌，全面推行和嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度，凸顯土地資產(chǎn)價(jià)值，為建立公開、公平、公正的土地市場秩序，有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經(jīng)營性用地通過擴(kuò)大土地出讓的招拍掛比例，由市場機(jī)制決定土地去向，由政府部門根據(jù)市場情況調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)和出讓底價(jià)，充分挖掘土地的資產(chǎn)價(jià)值。政府部門應(yīng)從制定基準(zhǔn)地價(jià)以及轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)權(quán)入手，根據(jù)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周圍農(nóng)用地的生產(chǎn)狀況以及交易成本等因素來制定基準(zhǔn)地價(jià)，從源頭上規(guī)制土地的招標(biāo)、競拍、掛牌行為，嚴(yán)格控制超出市場需求的土地供應(yīng)。全州縣國土資源局采用“一評二審”及復(fù)核制度來進(jìn)行土地出讓價(jià)格的條件的控制。首先委托桂林市大地評估有限公司根據(jù)擬出讓地塊的規(guī)劃參數(shù)、總平面布置圖、出讓年限、區(qū)域因素、個(gè)別因素條件，測算出讓地塊的標(biāo)定地價(jià)。國土局地價(jià)初審小組對評估過程、評估方法、評估結(jié)果進(jìn)行審核，并提出審核意見，規(guī)劃利用股把該宗地面積、地價(jià)項(xiàng)目、地價(jià)計(jì)算方法等審批表送政策法規(guī)室，由政策法規(guī)室進(jìn)行復(fù)核，經(jīng)復(fù)核無誤再報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審批，對該宗地地價(jià)才予確認(rèn)備案，地價(jià)審批小組對經(jīng)初審的地價(jià)進(jìn)行復(fù)審，并根據(jù)政府的有關(guān)政策及當(dāng)前土地市場行情等因素確定宗地使用條件。地價(jià)會審批小組在復(fù)審過程中，若有一人對某宗地初審提出不同意見，則該宗地需重新復(fù)核。地價(jià)會審批小組評審會不得少于五人，參加評審人員必須在“國有土地使用權(quán)出讓地價(jià)審批表”上簽名。采用這樣的方式審核確認(rèn)的土地出讓價(jià)格和土地使用件，使地價(jià)更接近市場價(jià)格，避免虛高或者過低的情況。
四、結(jié)束語
土地規(guī)劃問題是近年來以及群眾矛盾集中爆發(fā)的熱點(diǎn)。因此必須對土地規(guī)劃存在的主要問題進(jìn)行分析，并采用相應(yīng)的對策方式加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，做足規(guī)劃管理處置措施，才能有效銜接土地管理及規(guī)劃建設(shè)之間的關(guān)系，營造更為和諧的社會環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
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中圖分類號：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0219-02
1 我國的土地儲備機(jī)制
城市土地收購儲備制度，是指由城市政府或政府委托的機(jī)構(gòu)口依照法定程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃、土地出讓年度計(jì)劃和城市規(guī)劃，通過對土地的征用、收購、置換、轉(zhuǎn)制和到期回收的方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，進(jìn)行前期開發(fā)后，有計(jì)劃地將其投入市場再行出讓的有效配置土地資源行為的制度。
土地儲備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體十地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購?fù)恋剡M(jìn)行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃而來取向社會公告、開展招商活動(dòng)、建立土地招標(biāo)拍賣制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。
土地儲備制度，是我國在土地管理方式逐步從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，土地利用方式由外延粗放型向內(nèi)涵集約型轉(zhuǎn)變的背景下，以經(jīng)營城市為出發(fā)點(diǎn)，以提高土地利用效率和優(yōu)化土地資源配置為目的，合理運(yùn)用社會主義市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控手段，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值。
1996年，上海市成立了我國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)—— 上海市土地發(fā)展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地儲備中心；隨后，我國的土地儲備機(jī)構(gòu)在武漢、青島、南通等大中城市紛紛成立。2001年4月30 日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》中指出：“為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度”。這樣，土地儲備制度的創(chuàng)新，成了我國國有土地有償使用制度改革的又一重要事件。
經(jīng)過近幾年的摸索和發(fā)展，全國各城市基本上形成了政府主導(dǎo)。統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一拍賣的土地儲備制度：市區(qū)范圍內(nèi)需要盤活的城市存量土地統(tǒng)一由市儲備中心收購，各個(gè)用地單位都不能自行招商、轉(zhuǎn)讓。土地儲備中心按照土地規(guī)劃的要求，完成被收購的土地的征地、拆遷，土地整理等前期工作后，將儲備土地納入政府的土地儲備庫，然后由政府按照年度土地出讓計(jì)劃以公開招標(biāo)、掛牌、競價(jià)拍賣等方式公開出讓儲備地塊。
2 土地儲備的收購、整理實(shí)踐模式
（圖1）
2.1 以市場為導(dǎo)向的土地收購、整理
廣州市是我國較早實(shí)行土地儲備的城市之一，該市的土地儲備工作由市國土房管局下屬的土地開發(fā)中心負(fù)責(zé)。土地開發(fā)中心根據(jù)廣州市土地利用規(guī)劃，城市總體規(guī)劃、結(jié)合城市近期建設(shè)規(guī)劃，通過對全市土地供需狀況的調(diào)查，每五年編制一次全市的土地儲備規(guī)劃，該規(guī)劃報(bào)市政府批準(zhǔn)后，土地開發(fā)中心根據(jù)五年規(guī)劃制定年度士地開發(fā)和出讓計(jì)劃；廣州市國上房管局土地開發(fā)中心同時(shí)對儲備地塊的規(guī)劃、開發(fā)、出讓引入項(xiàng)目管理模式，讓城市運(yùn)營商參與地塊的評估、策劃和開發(fā)工作，再組織專家評審、優(yōu)化，然后向社會公示，結(jié)合社會各界意見，最終訂出每個(gè)儲備地塊的開發(fā)建設(shè)方案。
廣州市的土地儲備是以市場化營運(yùn)模式、項(xiàng)目化管理為導(dǎo)向的運(yùn)作方式，中心成立了土地儲備前期研究發(fā)展部，對所有儲備地塊開展深入的可行性分析和經(jīng)營策劃，對每一個(gè)儲備用地，都先做好策劃、算好賬，使一級市場推出的地塊更加符合市場的需求。但是，如果計(jì)劃儲備的土地市場前景不好，投資風(fēng)險(xiǎn)大，政府則會調(diào)整土地規(guī)劃，直至調(diào)整的土地規(guī)劃滿足土地儲備的盈利要求。例如，該市的琶洲地區(qū)作為城市儲備用地項(xiàng)目，經(jīng)過前期的項(xiàng)目測算，該區(qū)域土地的可出讓建筑面積較少，土地開發(fā)資金收支不能平衡。政府即對琶洲地區(qū)的規(guī)劃方案做出了調(diào)整：如某地塊是將原來的5個(gè)分地塊整合，把綜合醫(yī)院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調(diào)整合并為國際學(xué)校，原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公用地的另一地塊因原容積率、高度無法滿足五星級酒店基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為2個(gè)分地塊，并調(diào)整提高了地塊容積率。一些開發(fā)商提出，珠江新城的地塊出讓面積都比較小，基本都是500平方米、700平方米的小地塊，這樣要造出好的產(chǎn)品比較困難。市土地開發(fā)中心就考慮開發(fā)商規(guī)模開發(fā)的要求，在金沙洲、員村等地區(qū)推出了一些10公頃以上的大地塊出讓，而且這些地塊的出讓都采用了招標(biāo)出讓方式，以滿足市場的需求。
廣州市的土地儲備是“以地生財(cái)”、“經(jīng)營城市”的市場化經(jīng)營模式，市場引導(dǎo)土地儲備、土地儲備指導(dǎo)土地規(guī)劃。在這種模式下，土地規(guī)劃變成了保證和提高土地儲備收益的“工具”，土地規(guī)劃所確定的城市公共設(shè)施用地因?yàn)橥恋貎涞男枰M(jìn)行調(diào)整，往往會造成城市公共空間、公共設(shè)施的移址建設(shè)或缺失。
但是，這種以市場為主導(dǎo)的土地儲備方式使廣州市土地開發(fā)中心積累了較為雄厚的資金，使得土地儲備中的征地、拆遷、土地平整等前期工作能夠順利開展，土地儲備量較大，2002年廣州市土地開發(fā)中心的土地儲備量為9.27平方公里，2003年的土地儲備量達(dá)28平方公里左右，其中，可進(jìn)行土地拍賣的經(jīng)營性土地約為19平方公里（合190公頃），而廣州市每年的拍賣土地?cái)?shù)量約為50公頃到90公頃之間，土地儲備滿足了市場對經(jīng)營性土地的需求，政府對土地市場和房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的調(diào)控能力，土地儲備、土地拍賣、房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了良性循環(huán)。目前，廣州市正在制定土地儲備十年規(guī)劃，重點(diǎn)加大對新機(jī)場、新火車站、大學(xué)城周邊、沿江沿線土地儲備規(guī)劃的研究，規(guī)劃成型經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，將指導(dǎo)廣州市未來十年的土地開發(fā)。
2.2 以開發(fā)商為導(dǎo)向的土地收購、整理
土地儲備過程包括土地征購、土地整理和土地出讓。土地儲備實(shí)質(zhì)上是政府壟斷士地一級市場的開發(fā)，完成土地整理后，政府通過公開拍賣方式完成經(jīng)營性土地的出讓。但是，由于一些城市的規(guī)模較小、實(shí)施土地儲備的資金不足，當(dāng)有些資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商看中了大片的土地后，政府往往就與一些資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商合作，以土地儲備的名義，由開發(fā)商代替政府進(jìn)行土地儲備的前期整理工作，土地整理完成后，政府通過招標(biāo)、掛牌、拍賣等方式進(jìn)行公開出讓，如果價(jià)格較低，開發(fā)商就直接受讓開發(fā)，如果價(jià)格較高，開發(fā)商就讓其他競拍者取得土地，開發(fā)商則獲取土地一級整理開發(fā)的地產(chǎn)開發(fā)利潤。在這種模式下，政府借開發(fā)商的資金實(shí)現(xiàn)了城市開發(fā)建設(shè)的目的，但是，卻減少了土地儲備的收益。而且，這種模式往往是開發(fā)商主導(dǎo)土地儲備，開發(fā)商根據(jù)自己的利益需要隨意地調(diào)整儲備地塊的用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃指標(biāo)，根據(jù)自己的利益需要而隨意地調(diào)整土地規(guī)劃。
2.3 以土地規(guī)劃為導(dǎo)向的土地收購、整理
土地儲備離不開土地規(guī)劃，充分了解土地規(guī)劃，可以最大限度地避免土地儲備部門盲目儲備土地，防止土地儲備部門儲備了城市東邊的用地，實(shí)際上城市要用西邊的用地；防止土地儲備部門儲備了很多用地，但是城市這一階段用很少的用地，或者儲備很少的用地，城市發(fā)展要求很多的用地，這樣做可以避免不平衡的現(xiàn)象發(fā)生，保證了城市的有序發(fā)展。土地規(guī)劃不能跟著土地儲備走，土地規(guī)劃應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)土地儲備。
3 用地規(guī)劃管理
3.1 行政管理體制現(xiàn)狀
由于歷史的原因，我國的土地規(guī)劃管理部門在行政管理體制劃分中屬于建設(shè)管理部門。因此，全國各個(gè)城市的規(guī)劃管理部門在行政業(yè)務(wù)管理上都?xì)w屬于?。ㄗ灾螀^(qū)）的建設(shè)行政主管部門，各?。ㄗ灾螀^(qū)）的建設(shè)廳又歸屬于國家建設(shè)部管理。全國各個(gè)城市的規(guī)劃局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前為止，全國有許多城市的規(guī)劃管理部門仍然屬于各市建設(shè)局（委）下面的一個(gè)部門。
城市用地規(guī)劃管理主要是對土地規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地的控制和管理。土地規(guī)劃用地管理業(yè)務(wù)管理上與國土管理有著密不可分的聯(lián)系，因此，出于管理的需要，在上世紀(jì)九十年代中期，我國許多城市將土地規(guī)劃管理部門與國土管理部門合并成“規(guī)劃與國土資源管理局”。但是，到了九十年代末，國家成立了國土資源部后，國土管理部門業(yè)務(wù)上進(jìn)行了垂直條線管理，各市的規(guī)劃國土管理部門又相繼分開，國土管理部門直屬于省級國土部門管理，而土地規(guī)劃管理部門仍然是當(dāng)?shù)卣囊粋€(gè)行政管理部門。在這種行政體制下，當(dāng)?shù)厥姓疅o權(quán)管理土地資源，城市發(fā)展所需的用地都必須通過國土管理部門的審批。
3.2 城市用地規(guī)劃管理的法律、法規(guī)和管理程序現(xiàn)狀
城市用地規(guī)劃管理是指規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目核發(fā)“規(guī)劃選址意見書”和“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”（即“一書一證”）的行政許可行為，是根據(jù)土地規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的土地規(guī)劃，對土地規(guī)劃隊(duì)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目用地講行規(guī)劃選址、明確規(guī)劃用地性質(zhì)，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等各項(xiàng)管理工作的總稱。核心工作是：確定項(xiàng)目位置、確定項(xiàng)目用地規(guī)模、確定項(xiàng)口規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。城市用地規(guī)劃管理的最終目的是實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃確定的城市用地控制和城市功能布局。
城市用地規(guī)劃管理的法律依據(jù)主要是《中華人民共和國土地規(guī)劃法》、建設(shè)部的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》以及各個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)）、市制定的《土地規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》、經(jīng)法定程序批準(zhǔn)的土地規(guī)劃等?！锻恋匾?guī)劃法》規(guī)定了城市用地規(guī)劃管理的程序：第三十一條的規(guī)定：“在土地規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向土地規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由土地規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以土地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地”?！锻恋匾?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及相關(guān)的行業(yè)用地規(guī)定是土地規(guī)劃管理部門確定具體建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模的主要依據(jù)。
3.3 城市用地規(guī)劃管理存在的問題
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，制定于1989年，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)下的《土地規(guī)劃法》己經(jīng)越來越不適應(yīng)實(shí)際管理的需要。
在管理體制方面，《土地規(guī)劃法》規(guī)定：“城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批：編制分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，由城市人民政府土地規(guī)劃行政主管部門審批”，對于現(xiàn)在的土地規(guī)劃管理存在著一個(gè)突出的問題，就是自己編、自己審批、自己公布，監(jiān)督體制不到位。土地規(guī)劃隨意性大，調(diào)整變化快，“規(guī)劃跟著變化走”、“領(lǐng)導(dǎo)一換、規(guī)劃就變”的現(xiàn)象比較突出。
隨著中國改革開放的深入，封閉的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)開始向開放的市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，土地規(guī)劃需對各種利益關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，因而需要建立磋商機(jī)制。隨著生活水平的提高，公眾越來越重視生活的環(huán)境和質(zhì)量，參與意識不斷增強(qiáng)。在這種背景下，公眾參與土地規(guī)劃的觀念越來越得到社會大眾的認(rèn)可。土地規(guī)劃越來越需要充分聽取公眾和有關(guān)部門的意見，健全專家咨詢制度，強(qiáng)化規(guī)劃的強(qiáng)制性和嚴(yán)肅性。城鄉(xiāng)規(guī)劃許可要嚴(yán)格規(guī)劃審批規(guī)則和程序，建立健全規(guī)劃公示制度，減少規(guī)劃許可的自由裁量權(quán)，保證規(guī)劃許可公開透明、高效便民?！锻恋匾?guī)劃法》對于公眾參與、專家咨詢方面的問題卻沒有涉及，使得《土地規(guī)劃法》無法適應(yīng)當(dāng)前土地規(guī)劃管理的需要。
如何切實(shí)有效地推動(dòng)土地規(guī)劃決策和實(shí)施的民主化，城市的規(guī)劃是為誰規(guī)劃？“不是為了政績，而是為了老百姓！”，隨著社會的進(jìn)步和發(fā)展，土地規(guī)劃的功能己經(jīng)從原來的技術(shù)文件逐步向公共政策的功能進(jìn)行轉(zhuǎn)變，原來的《土地規(guī)劃法》僅僅是作為指導(dǎo)、規(guī)范和執(zhí)行土地規(guī)劃技術(shù)文件的法律，而缺少作為公共政策方面的內(nèi)容。在違法用地、擅自變更現(xiàn)有用地使用性質(zhì)、變更房屋原來的用途等方面，由于土地規(guī)劃法僅僅對違法建設(shè)的處理較明確，對于違法用地、違反《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)容的，于利用原有建筑改變用途的處理在《土地規(guī)劃法》中都沒有明確法律責(zé)任和有效的強(qiáng)制執(zhí)法手段，僅僅在第三十九條規(guī)定：“在土地規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的，批準(zhǔn)文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責(zé)令退回”，這使得土地規(guī)劃用地管理缺乏有效的執(zhí)法依據(jù)，實(shí)際管理中的執(zhí)法效果不佳。另外，《土地規(guī)劃法》在與房管、工商、土地、建設(shè)等方面的法律銜接不夠，土地規(guī)劃的法律地位和權(quán)威性不夠。這些也給土地規(guī)劃用地管理帶來了諸多的不便。
參考文獻(xiàn)
鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整改變了土地利用區(qū)位,有利于小城鎮(zhèn)(即新鎮(zhèn)政府駐地)土地集約利用和土地生態(tài)保護(hù),農(nóng)戶的土地利用行為也將進(jìn)行一定的調(diào)整。但由于沒有突破縣(市)行政區(qū)劃的限制,不能在更大經(jīng)濟(jì)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)資源優(yōu)化配置。由于規(guī)劃的改變、發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整,被撤鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地往往沒有作為新鎮(zhèn)的重要組成部分,土地利用效率不高,基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境有待改善。同時(shí),鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后,外遷集鎮(zhèn)人口和企業(yè)的房產(chǎn)涉及的土地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)的規(guī)范。所以,從鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整的實(shí)際狀況來看,其對區(qū)域土地資源優(yōu)化配置的積極作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到發(fā)揮。
(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院鄒偉)
地下空間有償使用方式亟需明確
國務(wù)院31號文件規(guī)定工業(yè)用地必須以招拍掛方式出讓,工業(yè)用地的資源資產(chǎn)價(jià)值得以顯化。地下空間同樣具有的巨大資源資產(chǎn)價(jià)值也越來越為人們所認(rèn)識,地下空間有償出讓已是大勢所趨。但相對于工業(yè)用地供地方式的改革,國家還沒有對地下空間有償使用作出明確的規(guī)定,只是少數(shù)大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相關(guān)法規(guī),立法層次低,且規(guī)定不夠明確,尤其是對地下空間有償使用方式的規(guī)定比較模糊,可操作性不強(qiáng)。如何抓住工業(yè)用地使用制度改革的契機(jī),根據(jù)地下空間自身的特點(diǎn),建立起適合地下空間的有償使用方式,是目前大規(guī)模開發(fā)利用地下資源急需解決的問題。
(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院楊慶偉梁亞榮)
地租征收難在哪里
在國有土地收益中,地租收益所占比例相對較小,但從法理上進(jìn)行考察,地租不僅是一種土地收益,更是國家行使土地所有權(quán)的外在標(biāo)志,是國家出租土地使用權(quán)應(yīng)得的收益。目前地租征收工作實(shí)踐中還存在征收難的現(xiàn)象,損害了國家利益和土地法律法規(guī)的嚴(yán)肅性。
地租征收難的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序還很不明確,相關(guān)法律依據(jù)不夠完善。二是一些繳納義務(wù)人是國有企業(yè)、行政機(jī)關(guān)甚至政府,他們往往利用自身的地位與關(guān)系抵制地租征收。三是一些企業(yè)經(jīng)營困難,沒有地租繳納能力,或者由于國有企業(yè)改制過程中對土地使用權(quán)進(jìn)行了多次不規(guī)范甚至不合法的轉(zhuǎn)讓,地租繳納義務(wù)人難以確認(rèn)。從總體上看,地租征收的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定比較原則,部門規(guī)章和地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定也很不完善,而土地行政機(jī)關(guān)出臺的規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定又往往不能找到上位法的相關(guān)規(guī)定,其合法性難以確定。實(shí)踐中地租征收的主要依據(jù)是效力相對較低的地方性法規(guī)甚至土地行政管理部門的規(guī)范性文件。在這些位次較低的法規(guī)和規(guī)范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其對于拒不繳納地租的行為的處理,很難找到明確的程序依據(jù),使地租征收程序很不規(guī)范,發(fā)生糾紛后更是難以順利實(shí)施征收行為。
(山東省莒南縣國土資源局郭麗)
嚴(yán)格規(guī)劃管理卻成了修編護(hù)身符?
國土資源部2004年12月1日起施行的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》規(guī)定:“屬于《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形,建設(shè)項(xiàng)目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的,應(yīng)當(dāng)出具經(jīng)相關(guān)部門和專家論證的規(guī)劃修改方案、建設(shè)項(xiàng)目對規(guī)劃實(shí)施影響評估報(bào)告和修改規(guī)劃聽證會紀(jì)要?！痹摗掇k法》的實(shí)施,使土地規(guī)劃修改管理進(jìn)一步嚴(yán)格和規(guī)范。但是,我們也要看到,新《辦法》的實(shí)施并沒有完全抑制一些地方政府修改土地規(guī)劃的“熱情”。據(jù)了解,僅2005年一年內(nèi),江蘇省大多數(shù)縣(市)進(jìn)行了三至四次土地規(guī)劃修改,有的甚至更多,實(shí)際上2004年江蘇省剛剛進(jìn)行一次全省范圍內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地規(guī)劃調(diào)整完善。事實(shí)證明,新《辦法》的實(shí)施并沒有為土地規(guī)劃修改加上“緊箍咒”,土地規(guī)劃修改頻繁問題依然存在,規(guī)劃的權(quán)威性正在面臨前所未有的挑戰(zhàn),特別是通過修改土地規(guī)劃規(guī)避占用基本農(nóng)田報(bào)批的問題十分嚴(yán)重。這一點(diǎn)從2006年有關(guān)文件的出臺密集程度可以看出,5月30日,國土資源部了 《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》;6月14日,國土資源部辦公廳了《關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法行為的緊急通知》;8月31日,國務(wù)院了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。三個(gè)文件都反復(fù)強(qiáng)調(diào)“禁止通過調(diào)整土地利用總體規(guī)劃擅自改變基本農(nóng)田位置,以規(guī)避建設(shè)占用基本農(nóng)田應(yīng)依法上報(bào)國務(wù)院審批”。于是,人們不得不發(fā)問,新《辦法》的實(shí)施,對土地規(guī)劃修改是上了“緊箍咒”還是披上了“護(hù)身符”?
(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院胡傳景歐名豪)
判定“公共利益”需要一定的程序
《物權(quán)法》第42條規(guī)定,“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”這個(gè)公共利益到底是一個(gè)什么樣的范圍,是很難界定的。在我們經(jīng)歷的征地拆遷項(xiàng)目中,有些涉及“回報(bào)用地”。如政府在修建道路、公園等公共設(shè)施時(shí),由于缺乏足夠的資金,將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。那么,這些回報(bào)用地范圍內(nèi)的拆遷行為,是不是也是屬于一種公共利益的行為?值得我們思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就規(guī)定得比較彈性,很難定義,在西方判例制的很多國家是授權(quán)法官結(jié)合不同時(shí)期的情況,來解釋公共利益,法律上一般不作界定。其次,這個(gè)概念是不斷發(fā)展的概念,幾十年前理解的要比現(xiàn)在窄得多。再次,公共利益概念在某些情況下具有主觀性,很難在法律上作一刀切的規(guī)定。所以我不贊成凡開發(fā)建設(shè)都不是公共利益的說法,有時(shí)兩者可能會交織在一起。這種回報(bào)用地項(xiàng)目的征地拆遷行為,同樣是出于公共利益的需要。畢竟,它存在的前提是為了更好、更快地加大政府對于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。但是,要求法律對于一個(gè)范圍如此廣泛的概念作出詳細(xì)具體的規(guī)定是不切實(shí)際的。因此,是不是出于社會公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而這個(gè)程序,必須建立在現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定之上,同時(shí),也必須建立在項(xiàng)目的內(nèi)在客觀內(nèi)容上。
(長沙市國土資源局天心分局 肖 剛)
礦業(yè)用地管理存在“盲點(diǎn)”
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,國民經(jīng)濟(jì)對礦石的需求量越來越大,礦山企業(yè)迎來了難得的發(fā)展機(jī)遇,截至2005年年底,全國共頒發(fā)采礦許可證92582件。但是,在礦山行業(yè)一片繁榮的景象下,出現(xiàn)了一個(gè)讓采礦權(quán)人困惑不解的問題,有的采礦權(quán)人持有采礦許可證卻無法進(jìn)入采礦區(qū)實(shí)施開采活動(dòng),并且這種情況多見于露采的礦山。在我國國土資源管理中,出現(xiàn)了礦業(yè)用地管理的“盲點(diǎn)”,至今未見具有可操作性的國家規(guī)范出臺。這個(gè)問題挑戰(zhàn)國家行政許可的權(quán)威性,影響市場經(jīng)濟(jì)的公平與效率。
由于不考慮礦業(yè)用地(采掘工業(yè)用地)的特殊性,沒有把礦業(yè)用地從一般工業(yè)用地(加工工業(yè)用地)中獨(dú)立出來,一味地套用現(xiàn)行的以土地的承載功能為理論基礎(chǔ)的工業(yè)用地管理模式,就出現(xiàn)了明顯的“腸梗阻”。實(shí)務(wù)中的辦事邏輯是這樣的:取得了采礦權(quán),不能開采礦產(chǎn)資源,還必須取得土地使用權(quán);礦業(yè)用地屬于工業(yè)用地,工業(yè)用地必須出讓,合同地價(jià)款就得按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》評估;《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》下發(fā)后,工業(yè)用地必須招拍掛出讓,那么礦業(yè)用地也必須招拍掛出讓。按照現(xiàn)行的工業(yè)用地管理模式管理礦業(yè)用地,有些地方法理不通,情理不通,執(zhí)行起來脫離實(shí)際,阻力重重。
(山東省棗莊市國土資源局市中分局楊樹凌)
引言
隨著城市化進(jìn)程的加快，大城市人口急劇增加，城市空間形態(tài)迅速擴(kuò)展，城市交通供需矛盾日漸突出，城市交通阻塞、交通事故等交通問題嚴(yán)重影響著城市經(jīng)濟(jì)、市民出行和可持續(xù)發(fā)展，這種大城市病亟待解決。實(shí)踐證明，大力發(fā)展城市軌道交通是緩解城市交通擁堵的有效途徑，因此近年來，我國各大城市都把建設(shè)和發(fā)展城市軌道交通作為解決交通問題的重要策略，城市軌道交通目前在我國已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃和建設(shè)的高峰期。
對城市軌道交通沿線的土地進(jìn)行綜合規(guī)劃開發(fā)和高效利用是建設(shè)環(huán)境友好型城市的具體體現(xiàn)，這樣既有利于提高沿線土地開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也有利于為軌道交通提供穩(wěn)定充足的客流來支撐軌道交通的正常運(yùn)營，促進(jìn)了城市軌道交通與周邊沿線土地的協(xié)調(diào)發(fā)展。由于僅僅出于解決城市交通堵塞的角度大規(guī)模地建設(shè)軌道交通，使得我國城市軌道交通系統(tǒng)在規(guī)劃忽略了軌道交通建設(shè)與沿線土地規(guī)劃利用的互動(dòng)性，最終導(dǎo)致城市軌道交通沿線土地規(guī)劃開發(fā)中出現(xiàn)了很多問題。
1. 影響城市軌道交通沿線土地規(guī)劃利用的因素
城市軌道交通一直是土地利用模式的重要誘導(dǎo)因素。交通站點(diǎn)影響的范圍、周邊土地開發(fā)強(qiáng)度、用地構(gòu)成、換乘系統(tǒng)是對軌道交通沿線土地規(guī)劃利用有影響四個(gè)關(guān)鍵要素。
1.1交通站點(diǎn)影響的范圍
大多數(shù)人傾向于選擇步行，然后是自行車或公交作為在城市軌道交通銜接方式的選擇。因此為確保城市軌道交通投資的可行性以及土地利用效益，國外往往采用以軌道交通站點(diǎn)為圓心、以適宜的步行距離為半徑的圓的范圍作為TOD合理空間。雖然不同城市對TOD的適宜范圍的界定不同，但是如果超出一定的范圍，將會嚴(yán)重削弱城市軌道交通對交通站點(diǎn)周邊土地規(guī)劃利用的影響范圍。
1.2沿線周邊土地開發(fā)強(qiáng)度
建筑密度和容積率兩個(gè)指標(biāo)可以直接反映土地開發(fā)強(qiáng)度的大小，間接反映各種區(qū)位活動(dòng)在空間上的集聚程度。開發(fā)商為了追求利益最大化，希望地塊容積率適當(dāng)提高，而對交通設(shè)施來說，地塊是交通網(wǎng)絡(luò)中的“點(diǎn)”效應(yīng)，片區(qū)是“線”（干路）或“面”（局部網(wǎng)絡(luò)）、大型節(jié)點(diǎn)（公交樞紐）的作用，影響整個(gè)交通網(wǎng)絡(luò)。土地的開發(fā)者往往會根據(jù)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展水平和用地特點(diǎn)，參考國際城市軌道發(fā)展經(jīng)驗(yàn)以及結(jié)合城市規(guī)劃要求，尋求站點(diǎn)影響區(qū)域的最佳開發(fā)強(qiáng)度。
1.3用地構(gòu)成
提倡多種用地功能和社會活動(dòng)的混合。這包括兩個(gè)相關(guān)又互相獨(dú)立的方面：緊湊的土地開發(fā)與多用途土地開發(fā)。由于土地是不可再生資源，在站點(diǎn)影響區(qū)內(nèi)土地總量有限。如果某種類型建設(shè)用地增多，必將會降低其他類型的用地面積。城市軌道交通沿線對商業(yè)、住宅以及寫字辦公樓的聚集效應(yīng)，使得軌道交通沿線用地類型中的商業(yè)用地、住宅用地以及辦公用地類型增多。由此可見，通過適當(dāng)提高周邊居住量以及用地功能的混合，可與城市軌道交通建設(shè)發(fā)展形成良好互動(dòng)。
1.4換乘系統(tǒng)
發(fā)揮城市軌道交通具有快速、可靠的優(yōu)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)軌道交通與地面其他交通方式的零換乘，使換乘時(shí)間緊湊，空間緊密，從而提高可達(dá)性。交通換乘系統(tǒng)的設(shè)置與沿線土地的合理規(guī)劃布局有關(guān)，因此在軌道交通建設(shè)前期就應(yīng)充分考慮與換乘體系相關(guān)的各項(xiàng)設(shè)施用地。
2. 我國城市軌道交通沿線土地合理規(guī)劃的問題探討
2.1軌道交通建設(shè)與沿線土地規(guī)劃利用脫節(jié)
在進(jìn)行城市軌道交通規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對土地規(guī)劃利用的考慮是重要部分。如何將沿線土地進(jìn)行合理的用地規(guī)劃與城市軌道交通建設(shè)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)沿線土地的高效集約化利用總是規(guī)劃是問題的所要考慮的關(guān)鍵。
我國城市軌道交通的發(fā)展與發(fā)達(dá)國家相比還處于起步探索階段，軌道交通建設(shè)的初衷也只是解決城市交通堵塞問題，所以很多的線網(wǎng)規(guī)劃屬于傳統(tǒng)意義上的追隨客流型。這種建設(shè)的問題，就產(chǎn)生了兩種情況：一種情況是部分城市軌道交通建設(shè)與土地開發(fā)規(guī)劃各行其是，沒有互動(dòng)，因此造成軌道交通與沿線土地在規(guī)劃利用建設(shè)管理環(huán)節(jié)上出現(xiàn)脫節(jié)。另一情況是，雖然很多城市意識到城市軌道交通與城市其他方面發(fā)展之間互動(dòng)的重要性，同時(shí)在對軌道沿線土地開發(fā)與利用進(jìn)行了一定的規(guī)劃，但是由于我國城市對與發(fā)展規(guī)劃的成熟度、理念、判斷以及預(yù)期的長遠(yuǎn)度往往跟不上城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的速度。再者，很長的時(shí)效性是城市軌道交通建設(shè)的一大特點(diǎn)， 在建設(shè)的各個(gè)不同時(shí)期，很多不確定性的動(dòng)態(tài)因素會影響和不斷改變軌道沿線土地的環(huán)境，然而目前很多的軌道沿線土地規(guī)劃都是在設(shè)計(jì)階段采用一次性的靜態(tài)規(guī)劃模式，缺乏隨外部環(huán)境靈活調(diào)整的靈活性，這樣傳統(tǒng)的規(guī)劃方式也最終導(dǎo)致目前我國很多城市軌道交通沿線周邊用地規(guī)劃要根據(jù)情況進(jìn)行不斷修改，如此造成了政府在應(yīng)對投資者投資方向產(chǎn)生變化時(shí)的被動(dòng)局面，對促進(jìn)城市軌道交通快速的發(fā)展和合理規(guī)劃帶來負(fù)面的影響。
2.2城市軌道交通沿線用地控制缺乏必要預(yù)見性
對沿線用地的控制是在有了合理的土地規(guī)劃之后必不可少的。對軌道沿線土地進(jìn)行合理的控制作為軌道交通建設(shè)的必要支持，通過預(yù)留部分用地可有效防止一些新建建筑物的侵占，同時(shí)又可有效降低軌道交通的建造成本。
由于目前我國急于解決城市交通堵塞問題而加快軌道交通建設(shè)發(fā)展情況，城市對于軌道交通沿線土地開發(fā)與控制的重視度不夠，導(dǎo)致部分城市軌道交通沿線周邊土地雖然具有合理的規(guī)劃但由于規(guī)劃的工程量過大或者資金問題很難在短時(shí)間內(nèi)完成，造成軌道沿線用地開發(fā)程度不足或不合理，其中一種情況是在城市建成區(qū)未做必要的預(yù)留用地，又由于在后期進(jìn)行征地非常困難從而增加了軌道交通建造成本；存在的另一種情況為在規(guī)劃發(fā)展區(qū)，有些城市土地不能進(jìn)行集約化使用，但是城市軌道交通沿線的用地的開發(fā)強(qiáng)度如果達(dá)不到一定的高度就不能為軌道交通提供足夠的客流量，這樣也就不能有效地發(fā)揮軌道交通本身大容量的優(yōu)勢。
2.3城市軌道交通建設(shè)投資與收益失衡
城市軌道交通相對于其他公共交通具有運(yùn)量大、速度快、污染少、安全舒適及運(yùn)行與地面交通互不干擾的特點(diǎn)。同時(shí)，城市軌道交通在引導(dǎo)城市合理布局、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、提高城市交通資源分配的公平性等方面具有不可替代的作用。
但是，因?yàn)槲覈缙诘拇蟛糠值某鞘熊壍澜煌ńㄔO(shè)工程是由政府包辦，沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，投資來自政府財(cái)政劃撥，就沒有必要談起投資回報(bào)和融資還貸。雖然上海的城市軌道交通建設(shè)是在改革開放以后，但是其投融資渠道還是政府投資為主的單一投融資方式。然而，軌道交通沿線土地價(jià)值會隨著開通而倍增，給沿線土地開發(fā)的房地產(chǎn)商帶來巨大的利潤，政府卻僅僅擔(dān)任著工程投資者的角色，很難獲取沿線土地增值的收益，這就使得沿線土地開發(fā)所得到的增值利潤不能有效返還到城市軌道交通建設(shè)發(fā)展中去，進(jìn)而城市軌道交通建設(shè)投資與收益失衡。
3. 城市軌道交通沿線土地合理規(guī)劃的實(shí)施建議
3.1 聯(lián)合開發(fā)策略
長期以來，我國政府基本包攬了城市軌道交通的建設(shè)資金的籌集使用，建造完成后的日常運(yùn)營和維護(hù)管理工作。因此，造成了城市軌道交通工程建設(shè)項(xiàng)目管理一直以來采取建設(shè)單位自籌自建自管的模式。耗費(fèi)資金大是城市軌道交通的固有經(jīng)濟(jì)屬性，這也決定了其融資方式是制約其提供數(shù)量的重要因素。因此，形成以政府財(cái)政資金無償投入為主的投融資體制、以政府為主導(dǎo)的負(fù)債型投融資體制以及投資主體多元化，對軌道交通項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作的投融資體制三種機(jī)制有機(jī)結(jié)合的模式。
在第一種模式下，項(xiàng)目建設(shè)所需的資金完全由政府財(cái)政投入，投資結(jié)構(gòu)單一，操作成本低；第二種融資模式籌措資金操作簡便，資金充足、到位快；前兩種模式?jīng)]有在本質(zhì)上解決資金來源問題，應(yīng)進(jìn)行投資主體多元化、引進(jìn)私人資本的融資模式改革。
3.2 政府政策支持
城市軌道交通的TOD模式發(fā)展，與城市未來的發(fā)展息息相關(guān)，制定合理的法律規(guī)劃體系，有助于消除投資者的不法行為和矛盾心理，方便控制他們的一些行為，而且還可以健全公平的競爭體系，有助于加強(qiáng)軌道與沿線土地發(fā)展的相互合成。
為了解決軌道交通沿線土地的開發(fā)與利用，就必須借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我國當(dāng)前的實(shí)際情況，制定出完善合理的法律法規(guī)，以促進(jìn)社會效益和經(jīng)濟(jì)利益。就必須做到以下幾點(diǎn)：
（1）政府應(yīng)該強(qiáng)化法律法規(guī)政策體系
政府部門應(yīng)該鼓勵(lì)公眾使用公共交通工具，采取有效措施，。在發(fā)展城市軌道交通系統(tǒng)的時(shí)候，政府需要大力完善自行車以及私人汽車及其城市軌道交通交換意識，在每一個(gè)站點(diǎn)附近，需要改建大型免費(fèi)停車場，方便私人汽車在城郊軌道站點(diǎn)實(shí)行減免費(fèi)用停車換乘的方式等，控制機(jī)動(dòng)車與自行車亂停亂放，這樣不僅使城市軌道系統(tǒng)有了客流保證，也降低了城市交通擁擠的現(xiàn)象。
（2） 合理的法規(guī)政策理念
我國的城市軌道交通建設(shè)已經(jīng)逐漸從傳統(tǒng)政府投資建設(shè)向著市場化運(yùn)作轉(zhuǎn)型時(shí)期跨越，一些多樣化的經(jīng)營管理模式相繼出現(xiàn)，因此需要各級政府制有關(guān)法規(guī)，符合我國城市軌道交通發(fā)展的需求。所以，需要建立健全和政策適應(yīng)的融資體系。實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施長期債券的法律法規(guī)體系，制定完善的票制票價(jià)，實(shí)行可實(shí)施的投資體系；開拓融資渠道，制定投融資標(biāo)準(zhǔn)，在用地、政府貼息以及擔(dān)保方面建立長期有效和系統(tǒng)化的政策法規(guī)。與此同時(shí)，確定對沿線土地開發(fā)的控制要求和原則，制定確實(shí)可行的法律法規(guī)，完善與此相關(guān)的法律體系等，明確對投資商的投資前提和規(guī)模以及操作方法的制定，規(guī)范聯(lián)合開發(fā)行為。
（3）稅收減免法律法規(guī)政策體系
軌道交通建設(shè)投資非常大，政府需要給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)助。從建設(shè)開始，政府需要有各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策和激勵(lì)政策。為了保證多渠道融資，政府需要將工程建設(shè)與土地開發(fā)、運(yùn)營以及附屬事業(yè)綜合考慮，政府應(yīng)該從政策上進(jìn)行配合和支持，在土地政策上給予一定程度的肯定。依據(jù)一般的作法，為鼓勵(lì)開發(fā)公司參與聯(lián)合開發(fā)，政府也應(yīng)該減少昂貴的拆遷費(fèi)以及土地出讓金和城市建設(shè)額外費(fèi)用，或者以貸款的方式，讓開發(fā)公司在項(xiàng)目投入運(yùn)營一段時(shí)期后償還。
3.3 采取整體開發(fā)策略，并且及時(shí)進(jìn)行沿線土地儲備
城市軌道交通是一項(xiàng)城市大型的基礎(chǔ)設(shè)施工程，而且由于軌道交通功能的需求，交通線路往往需要通過城市人口密度較大的區(qū)域和城市設(shè)施，這就會具有部分拆遷工程，如果能夠及時(shí)控制好軌道線網(wǎng)周邊土地規(guī)劃體系，歸入城市規(guī)劃管理區(qū)域，這樣就可以降低不必要的浪費(fèi)，降低運(yùn)營成本、減少建設(shè)投資，最終節(jié)約政府投資，提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.4 技術(shù)支持和多部門協(xié)調(diào)合作
對軌道交通沿線土地規(guī)劃開發(fā)進(jìn)行及時(shí)控制，從而確保軌道交通所需用地。合理的沿線土地規(guī)劃調(diào)整對降低運(yùn)營成本和減少建設(shè)投資，進(jìn)一步挖掘軌道交通潛質(zhì)效率是十分必要的。軌道交通建設(shè)涉及到城市規(guī)劃部門、土地管理部門、交通部門等一些部門。規(guī)劃部門應(yīng)該對沿線用地進(jìn)行嚴(yán)格控制和規(guī)劃管理，對軌道用地和沿線地區(qū)控制領(lǐng)域內(nèi)的改建項(xiàng)目需要進(jìn)行針對性的監(jiān)督以及控制協(xié)調(diào)；因此軌道交通建設(shè)的進(jìn)行需要控制好所有部門之間的相互關(guān)系，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行和獲得有效利益。
結(jié)論
城市軌道交通沿線土地合理規(guī)劃和利用問題正日益受到政府的重視。政府、企業(yè)都應(yīng)該清楚地認(rèn)識到影響軌道交通沿線土地合理規(guī)劃的重要因素以及目前存在的問題，并采取聯(lián)合開發(fā)策略、政府政策支持、整體開發(fā)策略，及時(shí)進(jìn)行沿線土地儲備以及技術(shù)支持和多部門協(xié)調(diào)合作等途徑提高土地規(guī)劃的合理性，進(jìn)而達(dá)到社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏的目的。
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二、土地檔案的現(xiàn)狀與對農(nóng)民維權(quán)的作用
如今,雖然許多農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工,但土地對于他們來說仍是基本的生活保障。即使是荒坡地、廢棄地、耕地撂荒閑置,或者農(nóng)戶早已將土地轉(zhuǎn)包他人,但只要農(nóng)民持有合法正規(guī)的土地登記、土地卡(冊)等土地檔案,那么一旦土地使用權(quán)被租賃、拍賣、折價(jià)轉(zhuǎn)讓,都會有集體經(jīng)濟(jì)組織或土地承包戶站出來處置農(nóng)村集體土地,維護(hù)農(nóng)民自身的權(quán)益。
一般來說,土地通過掛牌拍賣形式產(chǎn)生的土地檔案,如土地出讓過程和土地受讓價(jià)格、青苗賠償金等最終認(rèn)定,都會經(jīng)過正規(guī)、合法的拍賣程序和司法公證,土地資源管理部門和公證部門存有階段性、認(rèn)定性、法理性檔案。土地拍賣即使失敗,也會有較詳細(xì)的流拍資料。土地拍賣過程衍生的檔案已不再是土地檔案中的“新生事物”。
不過,目前仍然有許多企業(yè)的建設(shè)用地是在地方政府的協(xié)調(diào)下,在土地評估部門的配合下,采用與農(nóng)民征詢、協(xié)商、合約的方式,有償征用農(nóng)村集體土地或農(nóng)民自留地、自留山。通常,企業(yè)按慣例只與集體土地所涉的鎮(zhèn)、村發(fā)生關(guān)系,商討事宜訂立協(xié)議,而村委會是否及時(shí)請土地出讓戶、房屋拆遷戶在同意書或保證書上簽字認(rèn)可;村鎮(zhèn)是否按合約一次性或者分階段及時(shí)、全額將土地和房屋賠償金交付給所有農(nóng)戶或當(dāng)事人;是否將征地賠償檔案完整、安全移交給土地管理部門,這些問題往往無法有效落實(shí)。這樣,因企業(yè)征地過程法律手續(xù)的實(shí)效性、規(guī)范性未全部達(dá)標(biāo),企業(yè)的建設(shè)用地可能留下頑固性“硬傷”,工程檔案中征地檔案部分可能有漏存或殘缺不全的現(xiàn)象,如果處理不慎或未及時(shí)補(bǔ)辦上述事項(xiàng),可能使農(nóng)民利益受損,影響農(nóng)民的生活質(zhì)量。況且,隨著時(shí)間流逝,有的地區(qū)行政機(jī)關(guān)已經(jīng)多次合并或拆分,隸屬關(guān)系發(fā)生改變,使原本收藏的建設(shè)用地檔案“縮水”,為土地征用引發(fā)糾紛留下隱患。
更有甚者,有些企業(yè)的項(xiàng)目急于上馬,因前期論證缺乏科學(xué)性、未通過環(huán)境綜合評估、投資遲遲不到位、預(yù)算有誤使資金鏈斷節(jié)等,造成項(xiàng)目疲軟、停滯甚至停止,不能及時(shí)、有效地兌現(xiàn)當(dāng)初通過合約文件對農(nóng)戶的承諾,拖延發(fā)放土地賠償金、安置補(bǔ)償金,對人員安排敷衍了事。于是。因土地開發(fā)引起的糾紛由此產(chǎn)生。
三、土地檔案正規(guī)化、合法化的建議
近些年,隨著城市地價(jià)陡升和可利用地塊的稀缺,城市開發(fā)由城區(qū)向郊區(qū)、農(nóng)村發(fā)展。一些原來地理位置不太理想而并不被看好的地段,由于道路開通使出行方便,或因區(qū)域內(nèi)規(guī)劃大中型工廠和投資項(xiàng)目,變得具有地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢,從而助推土地飛快升值。這樣,早幾年失地村民若當(dāng)初在集體土地、自留地、自留山、私房或祖屋等有償出讓時(shí),未按法律程序辦齊所有手續(xù),或者某個(gè)程序與法律法規(guī)不符;或者土地出讓多年后出讓方和受讓方都無法找出完整、齊全的土地檔案來梳理歷史原貌,這就為日后的土地合同糾紛埋下“伏筆”,既損傷了民生利益,又給社會穩(wěn)定帶來不和諧的因素。
因此,筆者建議,對建設(shè)征地中發(fā)生的土地有償征用,土地所有權(quán)、使用權(quán)全部或部分出轉(zhuǎn)讓,私有房屋出售或拆遷補(bǔ)償,失地人口實(shí)職安排或貨幣隱性安置等,在雙方或多方商談的基礎(chǔ)上達(dá)成意向書并訂立協(xié)議、合同等要約外,最好對合約過程和重要的合約檔案進(jìn)行司法公證,依靠法律保證土地檔案的公信力,行政程序和司法程序共同督促包括機(jī)關(guān)在內(nèi)的用地單位踐行賠償補(bǔ)償、人員安置、福利發(fā)放等諾言,保證建設(shè)用地檔案在產(chǎn)生程序和載體形成中的合法性、有效性,以最大限度地滿足民生需要,保障人民群眾的利益不受侵犯。
四、建設(shè)用地單位如何做好土地檔案工作
企事業(yè)單位土地檔案中以地籍檔案和建設(shè)用地檔案為多見。地籍檔案多由土地權(quán)證等組成,主要是為單位內(nèi)部管理服務(wù)的。而建設(shè)用地檔案是各行各業(yè)利用國家土地或農(nóng)村承包地宅基地,在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中形成的與土地規(guī)劃、土地征用、土地買賣、土地賠償?shù)扔嘘P(guān)的全部檔案信息。一個(gè)單位建設(shè)項(xiàng)目越多,土地檔案積累就越多,與民生利益的關(guān)聯(lián)就越大。因此,做好土地檔案工作就顯得尤為重要。
3、做好建設(shè)用地跟蹤管理數(shù)據(jù)錄入、地案巡查工作、完善省廳備案系統(tǒng)的相關(guān)程序，按照蘇國土資發(fā)[20*]300號“關(guān)于建立四級聯(lián)動(dòng)機(jī)制加強(qiáng)建設(shè)用地全程跟蹤管理工作的通知”的相關(guān)要求，完成地案信息填報(bào)工作。
4、搞好土地供應(yīng)管理工作，全面建立建設(shè)用地復(fù)核驗(yàn)收制度，加強(qiáng)對新增建設(shè)用地的監(jiān)察管理，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和開發(fā)區(qū)用地供地率。
5、認(rèn)真做好土地一、二級市場的日常工作。
耕地保護(hù)
1、根據(jù)高新區(qū)發(fā)展和年度征地計(jì)劃，實(shí)施盤城工業(yè)園啟動(dòng)區(qū)600畝，龍王山以西地塊1500畝，樣板地1500畝（寧淮高速公路以西、規(guī)劃永新路以北地塊）計(jì)3600畝，土地實(shí)施工作（預(yù)計(jì)拆遷共##戶##平方米）
2、認(rèn)真組織實(shí)施征地房屋拆遷政策宣傳解釋工作，會同有關(guān)部門做好被征地農(nóng)民勞力安置保障工作（預(yù)計(jì)2009年勞力安置3800人）。
3、加強(qiáng)耕地和基本農(nóng)田管理，完善基本農(nóng)田保護(hù)系統(tǒng)功能，建立健全基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任人信息網(wǎng)絡(luò)，完成2009年基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任簽訂工作，做好保護(hù)塊的更新和維護(hù)工作。
地籍管理
1、完善地籍管理信息系統(tǒng)，將地籍管理中土地登記的功能逐步過渡到電子政務(wù)系統(tǒng)中來。
2、繼續(xù)開展村莊地籍調(diào)查和第二次權(quán)屬調(diào)查工作。
3、認(rèn)真做好農(nóng)民建房和土地糾紛調(diào)處工作。
4、加強(qiáng)土地管理，真正做到以圖管地，全面對轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)查工作。
土地規(guī)劃
1、做好土地規(guī)劃、計(jì)劃服務(wù)工作，認(rèn)真做好2009年土地利用規(guī)劃修編、修改工作，確定用地布置調(diào)整方向，適時(shí)進(jìn)行土地利用規(guī)劃修改，認(rèn)真做好用地需求分析，積極向上爭取用地指標(biāo)。
2、開展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的方式，做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地調(diào)整工作。
執(zhí)法監(jiān)察
1、建立執(zhí)法監(jiān)察信息系統(tǒng)，開發(fā)完善違法用地巡查制度，形成國土所、分局、市局三級聯(lián)網(wǎng)的執(zhí)法監(jiān)察，建立健全土地管理信息員管理制度。
2、開發(fā)違法用地查處后續(xù)跟蹤管理系統(tǒng)，掌握違法用地查處后的動(dòng)態(tài)信息。
項(xiàng)目建設(shè)的總規(guī)模為20.3114公頃,分布在迎新村熊莊組5.07公頃;新星村姜家崗組12.1039公頃;振興村說法寺組3.1375公頃。這些項(xiàng)目列為年朱巷鎮(zhèn)、杜集鄉(xiāng)農(nóng)村建設(shè)用地減少與包河區(qū)、經(jīng)開區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加相掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目,已通過省政府批準(zhǔn)。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
該項(xiàng)目時(shí)間要求緊,質(zhì)量要求高,根據(jù)文《省建設(shè)用地置換實(shí)施情況考核細(xì)則》的要求,經(jīng)研究決定成立杜集鄉(xiāng)土地置換項(xiàng)目實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)組,組長：陳太友、副組長:蔡傳奇、楊德高，土地規(guī)劃所、農(nóng)辦、財(cái)政所負(fù)責(zé)人涉及3個(gè)村的聯(lián)系村的鄉(xiāng)干部和村書記為成員的工作組，下設(shè)辦公室，兼辦公室主任，土地建設(shè)所人員為成員。
領(lǐng)導(dǎo)組負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算和實(shí)施計(jì)劃，組織項(xiàng)目工程實(shí)施的資金運(yùn)作，對項(xiàng)目實(shí)施中遇到的重大我問題進(jìn)行研究和決策，對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度適時(shí)調(diào)度。
辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的施工爭議，現(xiàn)場指揮，保證工程質(zhì)量和進(jìn)度，檔案資料收集、整理、歸檔、拆遷補(bǔ)償款、施工費(fèi)用及時(shí)發(fā)放，確保項(xiàng)目按照要求順利實(shí)施。
村工作組負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地權(quán)屬爭議和土地分配深入細(xì)致做通拆遷戶的思想工作，協(xié)調(diào)拆遷戶宅基地調(diào)整，保證按時(shí)拆遷到位，不留任何死角，協(xié)助辦公室人員確保項(xiàng)目順利實(shí)施。
三、時(shí)間安排
1、4月1日-4月10日房屋拆遷，樹木移植全部結(jié)束。拆遷標(biāo)準(zhǔn)按照文件標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2、4月11日-6月30日對項(xiàng)目工程按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，施工企業(yè)的確定采用招標(biāo)的形式，選擇有實(shí)力、講信譽(yù)的施工企業(yè)進(jìn)行施工。
3、7月2日-7月5日鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)組進(jìn)行初驗(yàn)，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。7月10日通過縣局驗(yàn)收，7月底前通過省市驗(yàn)收。
四、人員安排
迎新村工作組：。
新星村工作組：。
一、國家的政策與調(diào)控解讀
1．國家的相關(guān)政策
關(guān)于2006年國家頒布的關(guān)于土地和房地產(chǎn)的相關(guān)政策的主要內(nèi)容3月5日，溫總理所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對 2006 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向；
5月17日，溫總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。
5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，被稱為九部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，對套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等做了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)；
5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定 6月1日后，個(gè)人購買不足5年的住房對外銷售，將被全額征收營業(yè)稅；
7月6日，建設(shè)部頒發(fā)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，明確90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積；建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房；
7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，也就是“外資限炒令”；
7月24日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》，九個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國?。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入嚴(yán)格監(jiān)管之下；
7月 26日，國稅總局《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，宣布從8月1日起，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅；
8月1日，國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式實(shí)行；
9月5日，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理；新華社授權(quán)全文播發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》；
11月7日，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，提出對新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策做出重大調(diào)整。
2．政策解讀
從 2006 年國家出臺的這一系列對土地和房地產(chǎn)控制的政策可以看出，由于目前建設(shè)用地總量增長過快，低成本工業(yè)用地過度擴(kuò)張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，因此對土地利用規(guī)劃就顯得尤為重要。從以上政策可以總結(jié)出國家對土地規(guī)劃的重視：
（1）保護(hù)耕地，加強(qiáng)管理。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)（包括占用農(nóng)用地和未利用地）納入土地利用年度計(jì)劃，以實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年度計(jì)劃考核、土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)；實(shí)際用地超過計(jì)劃的，扣減下一年度相應(yīng)的計(jì)劃指標(biāo)。按照權(quán)責(zé)一致的原則，調(diào)整城市建設(shè)用地審批方式。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，依法由國務(wù)院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級人民政府匯總后一次申報(bào)，經(jīng)國土資源部審核，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級人民政府具體組織實(shí)施，實(shí)施方案報(bào)國土資源部備案；
（2）特別提出對被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)，要切實(shí)保障。這樣做才能放心做好土地規(guī)劃工作；
（3）工業(yè)用地必須采用招牌掛方式出讓，并建立最低出讓標(biāo)準(zhǔn)。這是由于工業(yè)用地出讓費(fèi)用偏低，對于土地有效利用更進(jìn)一步有了保證；
（4）農(nóng)用地不可擅自作為建設(shè)用地使用，切實(shí)保護(hù)耕地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)；
（5）從法律上嚴(yán)格監(jiān)督管理，對于土地違法違規(guī)行為嚴(yán)懲；
（6）進(jìn)一步完善土地使用權(quán)出讓制度，保證公正、公開、公平原則。
二、對國家土地規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策建議
土地是民生之本，土地的科學(xué)規(guī)劃，是合理利用和保護(hù)土地的基本依據(jù)。我國人多地少的基本國情，決定了我們必須長期堅(jiān)持“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，必須更加重視土地利用規(guī)劃工作。
（1）統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)土地利用，完善土地市場儲備。要建立起土地儲備制度，出臺加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理和國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓辦法和規(guī)則等。首先各地應(yīng)根據(jù)自身情況盡快出臺《土地儲備辦法》，使土地收購儲備制度進(jìn)一步規(guī)范化和制度化。其次，合理確定土地儲備規(guī)模。土地儲備機(jī)構(gòu)要確定一個(gè)能夠依據(jù)自身儲備能力，儲備土地“吞吐”自如、能充分壟斷土地一級市場，并對土地市場產(chǎn)生強(qiáng)有力調(diào)控作用的土地儲備規(guī)模。進(jìn)而，在市場供大于需的時(shí)候，土地儲備機(jī)構(gòu)將市場上閑置、低地價(jià)、低效率利用的土地通過收購、收回等方式儲備進(jìn)庫；在市場供不應(yīng)求的時(shí)候，從土地儲備庫釋放土地，以控制土地價(jià)格上漲，抑制土地投機(jī)。最后，建立土地收購儲備制度多角度的評價(jià)體系。
（2）合理制定土地利用計(jì)劃
土地供應(yīng)的數(shù)量對城市土地資源的合理利用和城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起著舉足輕重的作用，因此首先土地管理部門應(yīng)會同計(jì)劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)等部門，通過認(rèn)真調(diào)查研究，掌握城市存量土地、增量土地供應(yīng)情況，根據(jù)房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)銷售和空置等情況以及城市規(guī)劃、國家及城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等，制定合理的土地收購儲備計(jì)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行土地供應(yīng)總量控制。
其次，未來各年度土地供應(yīng)計(jì)劃，應(yīng)包括土地出讓總規(guī)模、用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)時(shí)序、空間布局和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面內(nèi)容，做到土地供應(yīng)計(jì)劃既定量又定位，并向社會公布信息。
除此，還應(yīng)制定中長期的土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃，形成長期、中期和年度計(jì)劃相協(xié)調(diào)的完整體系，完善城市土地供應(yīng)計(jì)劃體系的時(shí)間序列，避免土地過量供給造成房地產(chǎn)泡沫，真正發(fā)揮土地源頭對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用。同時(shí)，在制定供地計(jì)劃時(shí)，除了科學(xué)確定土地供應(yīng)數(shù)量外，還應(yīng)對所供土地的地段或位置做出合理安排，保證合理利用城市土地資源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。
（3）嚴(yán)格土地管理，提高土地利用效率
土地市場多元管理是當(dāng)前土地市場發(fā)生一些問題的重要根源，應(yīng)適時(shí)建立一元化的土地市場，按照“供需平衡、適度從緊”的原則投放土地并且清理閑置土地。強(qiáng)化土地市場的宏觀調(diào)控功能。
（4）控制土地開發(fā)建設(shè)數(shù)量與速度
拆遷速度不宜過快。大規(guī)模的城市拆遷改造具有雙重效應(yīng)：一方面，它可以帶動(dòng)房地產(chǎn)市場有效需求旺盛，推動(dòng)存量房及增量房交易的快速增長，這是它的積極效應(yīng)；另一方面，過快地大量地拆遷，勢必造成短時(shí)期內(nèi)購房需求迅速膨脹，房市供不應(yīng)求，導(dǎo)致房價(jià)非理性猛漲，也會給安置工作帶來巨大壓力，甚至誘發(fā)社會問題，這是它的消極效應(yīng)。隨意要根據(jù)各地的歷史和現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行合理的計(jì)劃。
參考文獻(xiàn)：
城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市與鄉(xiāng)村二元地域結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上衍生出來的過渡性區(qū)域，是農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)用地的復(fù)合區(qū)，具有明顯的過渡性特征，主要表現(xiàn)為兩方面：一、是土地利用的水平梯度大。城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市化的前沿陣地、城市建成區(qū)與鄉(xiāng)村地區(qū)之間的“急變帶 ”，城市土地不斷地向外擴(kuò)張，原有的農(nóng)用土地不斷地變?yōu)楦鞣N用途的非農(nóng)用地；二、是用地空間分布混雜交錯(cuò)。受城市擴(kuò)張、道路系統(tǒng)修繕、市政公用設(shè)施建設(shè)用地的飛躍式擴(kuò)散以及規(guī)劃管理滯后等因素的影響，城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用的性質(zhì)和強(qiáng)度、地域空間結(jié)構(gòu)和地理景觀等方面表現(xiàn)為從城市向農(nóng)村的過渡，用地形態(tài)大多呈現(xiàn)出城市型用地與農(nóng)型用地混雜交錯(cuò)的格局。
城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市或中心區(qū)域以及其他地區(qū)生產(chǎn)要素向農(nóng)村擴(kuò)散的結(jié)果，他的位置是隨著城市圈的擴(kuò)大逐漸向外移動(dòng)的，這也導(dǎo)致了該區(qū)域土地利用情況的復(fù)雜性，國有土地、集體土地相互交錯(cuò)、緊密相連，城鎮(zhèn)用地、村屯居民點(diǎn)用地、一般農(nóng)田，甚至是基本農(nóng)田均有分布，城市發(fā)展需要向外擴(kuò)張，保證糧食產(chǎn)量需要保護(hù)耕地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要土地支撐，環(huán)境保護(hù)需要限制非農(nóng)建設(shè)，要協(xié)調(diào)各方面的土地供給，保證社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展困難重重。因此，城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用是一個(gè)涉及面廣、影響深遠(yuǎn)的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，是一個(gè)具有全局性和前瞻性的戰(zhàn)略問題，需要有整體的思想、長遠(yuǎn)的眼光和戰(zhàn)略的措施方能達(dá)到理性的效果。
1、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用存在的主要問題
（1）城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用情況，是城市化進(jìn)程中土地利用情況的直觀體現(xiàn)，該區(qū)域的土地供需矛盾往往是最尖銳的。城市化結(jié)果的一個(gè)重要標(biāo)志是城市數(shù)量的增加和城市規(guī)模的擴(kuò)大。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值在國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值中的比重逐漸下降，城市化不但為農(nóng)業(yè)提供了大量的生產(chǎn)資料，引起農(nóng)業(yè)發(fā)生質(zhì)變，使封閉性農(nóng)業(yè)變成為開放性農(nóng)業(yè)，使耕地經(jīng)營向縱深發(fā)展，大大提高了土地利用率和土地產(chǎn)出率。與此同時(shí)，伴隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展，城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化，在區(qū)域之間和產(chǎn)業(yè)之間實(shí)現(xiàn)土地再分配，由第一產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)向第二、第三產(chǎn)業(yè)用地，在這個(gè)過程中表現(xiàn)出耕地?cái)?shù)量的減少和質(zhì)量的退化，并且完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施吸引了更多的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，城市人口增加導(dǎo)致城市用地繼續(xù)擴(kuò)張，形成惡性循環(huán)。
（2） 在城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用過程中，忽視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，以犧牲環(huán)境為代價(jià)換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。城鄉(xiāng)結(jié)合部作為城市發(fā)展的擴(kuò)展區(qū)域，土地價(jià)格一般低于城市中心地區(qū)，在這一地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)、建設(shè)工廠土地出讓費(fèi)用相對較低，一些地方為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，不惜引進(jìn)環(huán)境污染較重的企業(yè)落戶建廠，嚴(yán)重污染了周邊生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，并且由于城鄉(xiāng)結(jié)合部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為薄弱，醫(yī)療、衛(wèi)生、教育服務(wù)設(shè)施不足，具有生態(tài)功能的綠地覆蓋面積難以保證，加之生產(chǎn)生活排污得不到科學(xué)的控制和合理的處理，該區(qū)域的空氣質(zhì)量、水環(huán)境以及土壤環(huán)境都受到了不同程度的污染。
（3）城鄉(xiāng)結(jié)合部土地規(guī)劃執(zhí)行力度不強(qiáng)，監(jiān)管力度不夠，土地市場混亂。城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地用途變化快，監(jiān)管不嚴(yán)，雖有規(guī)劃確不能完全按照規(guī)劃執(zhí)行，非法占地情況時(shí)有發(fā)生，有些地方為了保證招商引資，甚至專門為某些經(jīng)濟(jì)利潤可觀的大項(xiàng)目進(jìn)行土地規(guī)劃的修改，更有甚者規(guī)劃編制實(shí)施不到一年，就進(jìn)行調(diào)整，致使土地規(guī)劃失去了應(yīng)有的嚴(yán)肅性和法律效力。同時(shí)農(nóng)村集體土地需要先征為國有才能進(jìn)行城市建設(shè)，土地征收過程復(fù)雜，時(shí)間較長，在利益的驅(qū)使下，未批先建的違法占地情況屢禁不止，并且集體土地流轉(zhuǎn)不暢，導(dǎo)致大量城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地進(jìn)入非正規(guī)渠道進(jìn)行交易，使土地利用管理難度增加。
（4）城鄉(xiāng)結(jié)合部土地權(quán)屬不清，涉及土地權(quán)屬的法律糾紛難以處理。城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的土地權(quán)屬問題，一方面是由于歷史遺留問題造成的權(quán)屬不清，另一方面是集體土地農(nóng)民私自買賣、租賃，雖然這種交易雙方有協(xié)議，但是由于土地不能進(jìn)行合法的變更登記，對于土地權(quán)屬范圍就無法受到法律的保護(hù)，在發(fā)生法律糾紛時(shí)，難以對土地的權(quán)屬以及各項(xiàng)權(quán)利作出正確的處置。
（5）城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃布局不一致，影響土地正常使用。由于各地土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃編制時(shí)間各不相同，在規(guī)劃編制時(shí)期，政策背景和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要發(fā)生變化，或者城市規(guī)劃編制部門與土地規(guī)劃編制部門配合不夠緊密等，導(dǎo)致城市規(guī)劃劃定的城市發(fā)展區(qū)域與土地規(guī)劃劃定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)域存在不一致，致使城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用審批時(shí)，出現(xiàn)不符合城市規(guī)劃或者不符合土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響城市的正常發(fā)展需要。
2、關(guān)于解決城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用問題的對策
城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用問題不只是土地本身，同時(shí)也是社會問題，甚至是政治層面和制度層面的問題。通過對城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用存在的問題加以歸納，可以將產(chǎn)生土地利用問題的原因分為四個(gè)方面：一、是人和土地結(jié)合的問題；二、是資本和土地結(jié)合的問題；三、是技術(shù)和土地結(jié)合的問題；四、是制度與土地結(jié)合，以上四方面不只是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用的問題，也是土地利用過程中所有問題的根本原因。針對城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用問題，提出以下幾點(diǎn)對策：
（1）提高全民尤其是決策者對土地資源可持續(xù)利用的認(rèn)識，讓土地資源和水資源、礦產(chǎn)資源一樣受到大家的重視和保護(hù)。經(jīng)過多年的宣傳教育，人們對水資源和礦產(chǎn)資源等有了足夠的可持續(xù)利用意識，但是土地資源確被大家所忽視，“十分珍惜、合理利用每一寸土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策只在土地部門內(nèi)部得到了貫徹，而地方?jīng)Q策者往往更注重經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展速度，忽略了土地的保護(hù)和可持續(xù)利用，應(yīng)加強(qiáng)地方?jīng)Q策者對土地資源的重視程度，根據(jù)土地資源利用情況制定相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，作為政績考核的一項(xiàng)內(nèi)容，約束決策者隨意布局，亂占耕地。
（2）充分考慮各部門發(fā)展的用地需求，編制具有前瞻性、可操作性的土地規(guī)劃。在編制土地利用總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)各部門溝通，由上級主管部門召開部門協(xié)調(diào)會，凡是與土地利用有關(guān)的部門必須參加并提出用地發(fā)展需求和意見，全力配合國土部門編制規(guī)劃，國土部門根據(jù)各部門近年土地使用情況和需求，重點(diǎn)考慮城市規(guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門的意見，綜合平衡用地指標(biāo)，進(jìn)行城鄉(xiāng)結(jié)合部土地規(guī)劃布局，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和土地資源可持續(xù)利用。