序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會(huì)計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，關(guān)鍵就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對(duì)策。

一、完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號(hào)）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度、準(zhǔn)則等。

二、建立資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)于相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)告

目前，許多資產(chǎn)評(píng)估是在不存在活躍市場(chǎng)的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評(píng)估人員的主觀判斷。因此，大量與評(píng)估相關(guān)的信息有助于評(píng)估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對(duì)信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議有關(guān)部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫，向評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

三、建立健全公允價(jià)值評(píng)估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性

采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評(píng)估報(bào)告，對(duì)未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估方法的公司應(yīng)給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估實(shí)行監(jiān)督的機(jī)制。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)，可通過信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，因此必然會(huì)受到會(huì)計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會(huì)計(jì)制度約束。這就要求評(píng)估師對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)其評(píng)估工作予以監(jiān)督，對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。

四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提，評(píng)估對(duì)象

明確投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法的針對(duì)性或適用性。評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)法與收益法，當(dāng)這兩種評(píng)估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。當(dāng)無法準(zhǔn)確評(píng)估公允價(jià)值時(shí)，也可以提供公允價(jià)值變動(dòng)區(qū)間等價(jià)值分析結(jié)論。對(duì)于市場(chǎng)法的應(yīng)用，應(yīng)著重關(guān)注參考交易案例的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對(duì)于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重需注意評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項(xiàng)目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關(guān)注租約的詳細(xì)條款及約定租金與市場(chǎng)租金的差異等。

五、資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠信機(jī)制

評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機(jī)制，評(píng)估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評(píng)估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評(píng)估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的基本特征。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

六、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺(tái)

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開、公正的市場(chǎng)環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場(chǎng)化的進(jìn)程需要政府的大力推動(dòng)，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)限定規(guī)則。中國證監(jiān)會(huì)會(huì)計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。因此國家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估與企財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)中介行業(yè)中的一個(gè)大的分支（房地產(chǎn)中介行業(yè)包括了房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢和），由于現(xiàn)實(shí)及理論上的需要，房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)中介行業(yè)中發(fā)揮的作用越來越明顯。

1 房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成

房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)由政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面組成。

1.1 政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)評(píng)估帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)沉重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)評(píng)估值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機(jī)”，無不例外與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過高有著一定的關(guān)系。

1.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.2.1 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

為評(píng)估行業(yè)廣為接受的基本評(píng)估方法是成本法、收益還原法和市場(chǎng)比較法。從評(píng)估理論角度，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是評(píng)估結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。這樣使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，評(píng)估報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員帶來意想不到的后果。再者就是評(píng)估人員素質(zhì)水平低。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估基本理論掌握不牢靠，評(píng)估師通過考試但缺乏實(shí)際評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣那樣的漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2 政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般評(píng)估人員無法，或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)評(píng)估方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法也發(fā)生了變化。

1.2.3 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

即評(píng)估業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著許多問題。比如某企業(yè)通過政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)常遇到，給評(píng)估的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外一個(gè)方面，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于評(píng)估方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員未來帶來風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.4 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動(dòng)。使得評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何評(píng)估師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評(píng)估師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會(huì)直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)某一主體帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。

1.3 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體是指與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在評(píng)估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值的極大偏差一樣會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款評(píng)估中，抵押物評(píng)估過高會(huì)使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會(huì)使銀行經(jīng)營(yíng)困難，嚴(yán)重者在居民儲(chǔ)戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會(huì)造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動(dòng)蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

2 房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

2.1 引進(jìn)成熟的模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價(jià)技術(shù)有據(jù)可依

要向估價(jià)制度完善的國家學(xué)習(xí)，由權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來。同時(shí)開發(fā)或引入成熟、高效的估價(jià)軟件。避免估價(jià)人員在一些最基本環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。同時(shí)，還要完善房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)，強(qiáng)化立法的力度。法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的健康發(fā)展尤為重要，要通過立法實(shí)現(xiàn)估價(jià)操作的規(guī)范化管理，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的合法權(quán)益；同時(shí)，為依法處理估價(jià)人員的違法行為提供法律保證。

2.2 加強(qiáng)執(zhí)業(yè)素質(zhì)教育和職業(yè)道德

作為稱職的估價(jià)師不僅要求熟練掌握評(píng)估專業(yè)知識(shí)，而且還要具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、建筑、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)。扎實(shí)的業(yè)務(wù)素質(zhì)是做好估價(jià)工作的前提。要提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，最好的途徑是繼續(xù)教育，如每年進(jìn)行一次或幾次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，將其制度化，并以學(xué)分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業(yè)資格的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的主管部門應(yīng)該認(rèn)真調(diào)研，根據(jù)我國國情及社會(huì)公德等制定可行的評(píng)估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，定期強(qiáng)化職業(yè)道德教育。

2.3 加強(qiáng)行業(yè)自律，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管措施，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)落實(shí)到人

中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)作為我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性管理主體，已承擔(dān)起對(duì)全行業(yè)的服務(wù)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)職責(zé)。對(duì)估價(jià)行業(yè)內(nèi)部存在的問題，都應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)通報(bào)；對(duì)重大評(píng)估項(xiàng)目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價(jià)結(jié)果使用情況及反映。這樣，才能提高學(xué)會(huì)的聲譽(yù)，進(jìn)而增強(qiáng)整個(gè)估價(jià)行業(yè)的凝聚力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)還應(yīng)該抽出相當(dāng)?shù)娜肆?，開展估價(jià)業(yè)務(wù)的不定期和大數(shù)量的隨機(jī)抽查，并可以采取異地估價(jià)人員抽查本地估價(jià)業(yè)務(wù)的方法。對(duì)一經(jīng)查實(shí)的問題，按照估價(jià)協(xié)會(huì)協(xié)商制定并完善的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)規(guī)則落實(shí)到人，嚴(yán)厲查處。

2.4 健全評(píng)估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制

房地產(chǎn)評(píng)估是涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的整體素質(zhì)，對(duì)申請(qǐng)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，應(yīng)嚴(yán)格審查其執(zhí)業(yè)能力，達(dá)不到要求的一律不準(zhǔn)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)；對(duì)已有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，通過年檢或其他形式，若達(dá)不到要求或嚴(yán)重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)的，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟(jì)重罰，甚至逐出評(píng)估行業(yè)，永不能從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)。加大房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員違規(guī)成本，敦促評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員謹(jǐn)慎、公正、合法、獨(dú)立地從事房地產(chǎn)評(píng)估工作，以提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體素質(zhì)。

2.5 在實(shí)際操作過程中，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范主要有以下幾點(diǎn)

2.5.1 認(rèn)真審查核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實(shí)際狀況和委托方填報(bào)的清查估價(jià)明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項(xiàng)權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時(shí)，寧愿放棄不評(píng)，也不要遷就。

2.5.2 對(duì)超過估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場(chǎng)比較法時(shí)切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對(duì)委估房地產(chǎn)情況確實(shí)難以了解時(shí)還是不去估價(jià)為好。

2.5.3 對(duì)抵押房地產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價(jià)，一定要堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎原則，其估價(jià)值一般應(yīng)低于現(xiàn)行市價(jià)，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)評(píng)估面臨的風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，本文從房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的角度對(duì)其面臨的風(fēng)險(xiǎn)體系進(jìn)行了研究，并對(duì)評(píng)估體系風(fēng)險(xiǎn)的防范提出了一些有針對(duì)性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員能有效地防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇（3）

近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

中國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評(píng)估理論和評(píng)估方法同西方發(fā)達(dá)國家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門于2003年先后出臺(tái)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)。這些規(guī)定對(duì)于規(guī)范抵押評(píng)估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評(píng)估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

二、中國房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問題

（一）對(duì)抵押物價(jià)值過高評(píng)估

一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問題很大程度上也來自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評(píng)估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）評(píng)估理論和評(píng)估方法方面

1.借鑒國外的評(píng)估理論和方法

中國由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善

在中國由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>

（二）評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面

1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入

日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評(píng)估師必須要通過單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時(shí)間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師僅有5298人。而中國從1995年實(shí)施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知

評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評(píng)估人員除了掌握評(píng)估理論和方法，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項(xiàng)內(nèi)容。（三）評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)方面

1.評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度

隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。但是許多評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告，其重要原因就在于評(píng)估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度成為評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。

2.加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)

雖然房地產(chǎn)評(píng)估師有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)——房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)，但就整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)來說，卻是由建設(shè)部、國土資源部和財(cái)政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)、土地評(píng)估師學(xué)會(huì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師學(xué)會(huì)各行其政，多頭管理，從而使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國評(píng)估理論和評(píng)估方法難以與國際接軌。由于各部門的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對(duì)同一標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競(jìng)爭(zhēng),切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，相當(dāng)一部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠相對(duì)容易的獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場(chǎng)。評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)。此外評(píng)估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會(huì)方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。

（四）銀行抵押貸款估價(jià)管理方面

1.加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核

中國的銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。

2.合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，共享評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳平.房地產(chǎn)評(píng)估能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[J].中國房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，2006，（6）.

篇（4）

根據(jù)我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計(jì)量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠取得的時(shí)候，企業(yè)才能夠采用公允價(jià)值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會(huì)計(jì)核算及披露的要求，采用評(píng)估技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會(huì)計(jì)計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。

1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的作用

計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值，有許多不同的途徑。為了保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評(píng)估程序，按照科學(xué)的方法評(píng)估，保障會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。另一方面，評(píng)估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專業(yè)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評(píng)估人員是與評(píng)估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。

2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí)，還要受有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。

評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估基準(zhǔn)日。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估應(yīng)用條件，選擇與評(píng)估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評(píng)估方法。在撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，一方面要滿足資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的特別要求。

3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象

3.1評(píng)估對(duì)象的具體范圍

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象具體包括：

（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評(píng)估對(duì)象注意的問題

自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中用于銷售或?yàn)榱虽N售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象，自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

投資性房地產(chǎn)適合于采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。

4.1市場(chǎng)法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

市場(chǎng)法是將被評(píng)估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。

市場(chǎng)法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

選取交易實(shí)例至少做到要與被評(píng)估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對(duì)于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評(píng)估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評(píng)估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計(jì)算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營(yíng)運(yùn)費(fèi)用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。

凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用計(jì)算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用來計(jì)算。

4.2.2折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場(chǎng)提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評(píng)估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。

已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對(duì)于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估不涉及單獨(dú)建筑物。對(duì)于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。

5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的特別要求

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，更多受限于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評(píng)估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。

5.1當(dāng)評(píng)估受限時(shí)，不能出具評(píng)估報(bào)告。受會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的約束，當(dāng)評(píng)估程序或評(píng)估條件受到限制時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評(píng)估人員不能確信評(píng)估結(jié)論的合理性，不能出具評(píng)估報(bào)告。

5.2會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求

篇（5）

一、房地產(chǎn)評(píng)估概述

自上世紀(jì)70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會(huì)計(jì)成本分析等需要。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員根據(jù)特定評(píng)估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格（租金）、價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定與估算。

房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡(jiǎn)單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計(jì)算出來的。房地產(chǎn)評(píng)估不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價(jià)值通過估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員基于對(duì)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值的認(rèn)識(shí)以后，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論、方法和長(zhǎng)期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)將其表達(dá)出來，而不是把某個(gè)主觀想象的數(shù)據(jù)強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

三、評(píng)估方法及評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場(chǎng)比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤(rùn)法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場(chǎng)，個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來的外部效用，其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。

四、經(jīng)濟(jì)外部性

1.經(jīng)濟(jì)外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消費(fèi)者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)。

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

2.經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱悖煌獠啃园▽?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

3.經(jīng)濟(jì)外部性的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

4.經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估

由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià)，而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用值，用xi表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi（3-1）

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價(jià)的結(jié)果，使評(píng)估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80.對(duì)于不同的消費(fèi)者來說，其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對(duì)效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來的房?jī)r(jià)，就得出調(diào)整后的房?jī)r(jià)。

假設(shè)有一消費(fèi)者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬元，之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80.該消費(fèi)者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場(chǎng)，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。新晨

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性，評(píng)估結(jié)果較為符合實(shí)際。

經(jīng)濟(jì)外部性的存在，會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí)，引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

參考文獻(xiàn)：

1.盛承懋等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ)，東南大學(xué)出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997

篇（6）

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)外部性 房地產(chǎn)評(píng)估 效用函數(shù)

房地產(chǎn)評(píng)估概述

自上世紀(jì)70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會(huì)計(jì)成本分析等需要。

房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員根據(jù)特定評(píng)估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格（租金）、價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定與估算。

房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡(jiǎn)單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計(jì)算出來的。房地產(chǎn)評(píng)估不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價(jià)值通過估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員基于對(duì)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值的認(rèn)識(shí)以后，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論、方法和長(zhǎng)期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)將其表達(dá)出來，而不是把某個(gè)主觀想象的數(shù)據(jù)強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

評(píng)估方法及評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場(chǎng)比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤(rùn)法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場(chǎng)，個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來的外部效用，其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。

經(jīng)濟(jì)外部性

經(jīng)濟(jì)外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費(fèi)者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第 k 種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平， 顯然有：Ui/Xih>0。假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0, 則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

經(jīng)濟(jì)外部性的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估

由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià)，而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用值，用xi表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi (3-1)

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價(jià)的結(jié)果，使評(píng)估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對(duì)于不同的消費(fèi)者來說，其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對(duì)效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來的房?jī)r(jià)，就得出調(diào)整后的房?jī)r(jià)。

假設(shè)有一消費(fèi)者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬元，之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80。該消費(fèi)者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場(chǎng)，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性，評(píng)估結(jié)果較為符合實(shí)際。

經(jīng)濟(jì)外部性的存在，會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí)，引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

參考文獻(xiàn)：

1.盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學(xué)出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997

篇（7）

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近10多年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，其暴利時(shí)代行將終結(jié)，該產(chǎn)業(yè)將步入一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展期，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)相關(guān)的技術(shù)要求也會(huì)越來越高，它包括對(duì)評(píng)估的工作質(zhì)量和評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)也提出了較高的要求。如何從房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和專業(yè)性角度來提高工作質(zhì)量，以適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是我們需要認(rèn)真思考和研究的。

房地產(chǎn)地評(píng)估就是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)地價(jià)格或價(jià)值真實(shí)客觀地揭示、表達(dá)出來。房地產(chǎn)地評(píng)估需要運(yùn)用的知識(shí)面是多方面的，有資產(chǎn)評(píng)估方面的，它主要包括成新率和經(jīng)濟(jì)性貶值或功能性貶值還有比較修正等知識(shí)，。還有土地方面，主要是土地的分類與價(jià)格（價(jià)值）的關(guān)系等知識(shí)。還有一個(gè)比較核心的、涉及面較廣的知識(shí)點(diǎn)就是建筑工程技術(shù)及造價(jià)的專業(yè)知識(shí)，包括建筑物的功能、工程造價(jià)以及功能與造價(jià)的關(guān)系等知識(shí)。這也是本文著要重要討論的。

常用的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有：1.比較法；2.成本法；3.收益法；4.假設(shè)開發(fā)法；5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法。

比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。該法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較發(fā)達(dá)的西方國家應(yīng)用最多，是較為科學(xué)、比較符合市場(chǎng)實(shí)際情況的方法，也是今后我國房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的方向，但它要求具備比較詳細(xì)的房地產(chǎn)實(shí)際交易數(shù)據(jù)，由于我國目前的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的資源共享性尚不夠理想，各地區(qū)和各部門的各自為政，在信息的公開性、共享性方面的公共交易網(wǎng)絡(luò)還沒有真正建立，所以應(yīng)用比較法受到了很大的局限性，此法適應(yīng)于交易案例比較容易取得的情況，如公寓和寫字樓等的評(píng)估。

收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本收益率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。它僅適用于評(píng)估對(duì)象有正常收益而且收益易計(jì)算的情況，應(yīng)用范圍比較有限。如商場(chǎng)和酒店等的評(píng)估。

假設(shè)開發(fā)法是求取估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。它適用于估價(jià)對(duì)象具有投資開發(fā)或再開發(fā)的潛力。如待開發(fā)的土地和在建工程等的評(píng)估。

長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析法和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來價(jià)格作出推測(cè)、判斷的方法。它適用于估價(jià)對(duì)象擁有較長(zhǎng)時(shí)期真實(shí)歷史價(jià)格資料的情況。

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。它的主要步驟為：1.現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集評(píng)估資料；2.計(jì)算重置價(jià)；3.計(jì)算成新率；4.計(jì)算評(píng)估價(jià)，評(píng)估價(jià)=重置價(jià)*成新率；5.編寫評(píng)估說明

成本法適合于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評(píng)估，如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園、廠房、碼頭、機(jī)場(chǎng)等等。從我國的實(shí)際情況看，特別是企業(yè)的改制、兼并和破產(chǎn)的評(píng)估中，應(yīng)用最多的還是成本法，它也是運(yùn)用工程技術(shù)及造價(jià)相關(guān)知識(shí)最多的房地產(chǎn)評(píng)估方法，是本文討論的重點(diǎn)。

1 用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)的幾種具體作法分析比較

1.1 重編預(yù)算法

此法是根據(jù)待評(píng)估建筑物或構(gòu)筑物的竣工圖，按評(píng)估基準(zhǔn)日重編預(yù)算，運(yùn)用建筑工程技術(shù)的相關(guān)知識(shí)，根據(jù)國家的工程量計(jì)算規(guī)則，計(jì)算圖紙的實(shí)際工程量，然后組合現(xiàn)行單價(jià)或根據(jù)現(xiàn)行定額價(jià)求取建筑安裝工程費(fèi)。

建筑安裝工程費(fèi)=∑【（實(shí)際工程量×現(xiàn)行組合單價(jià)或定額價(jià)）×（1+工程費(fèi)率）±材料差價(jià)】+按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本。

建筑物重置成本=取得的土地成本+土地開發(fā)成本+建筑安裝工程費(fèi)+其它費(fèi)用（如建設(shè)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)等）+開發(fā)利潤(rùn)。對(duì)于合格的工程造價(jià)人員來說，編制一份預(yù)算就是其平時(shí)工作內(nèi)容的一部分，困難的是在評(píng)估階段，無論從評(píng)估收費(fèi)還是時(shí)間上來說，都不容許編制內(nèi)容較為復(fù)雜或數(shù)量較多的建筑物或構(gòu)筑物預(yù)算，故此方法僅適應(yīng)于一些構(gòu)造較為簡(jiǎn)單的構(gòu)筑物如道路、圍墻、設(shè)備基礎(chǔ)等的評(píng)估。

1.2 預(yù)結(jié)算調(diào)整法

預(yù)結(jié)算調(diào)整法是以待評(píng)估建筑物或構(gòu)筑物審核后的結(jié)算工程量為基礎(chǔ)，按評(píng)估基準(zhǔn)日期間的預(yù)算定額、費(fèi)用定額和上級(jí)主管部門的調(diào)價(jià)文件編成一份與上法相似的預(yù)算造價(jià)既建筑安裝工程費(fèi)。與上法的不同點(diǎn)只是預(yù)算工程量的來源不同而已。由于工程量可以直接取，故此法相對(duì)于重編預(yù)算法來說工作效率要高得多，但它要求委托方能夠提供比較完整的審核后工程結(jié)算資料。

1.3 價(jià)格指數(shù)及系數(shù)調(diào)整法

該法是以待評(píng)估建筑物或構(gòu)筑物審核后的結(jié)算造價(jià)為基礎(chǔ)，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或上級(jí)建筑業(yè)主管部門的不同時(shí)期的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，通過系數(shù)調(diào)整求得建筑物基準(zhǔn)日的評(píng)估購建工程造價(jià)。

建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)可從權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)年鑒中查出。

上級(jí)建筑業(yè)主管部門的不同時(shí)期的價(jià)格調(diào)整系數(shù)則是造價(jià)人員概預(yù)算編審日常工作中經(jīng)常用到的系數(shù)，只要查詢有關(guān)的造價(jià)文件就可得到。

不同性質(zhì)的價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算價(jià)格變動(dòng)指數(shù)時(shí)的方法有所不同：（A）定基價(jià)格指數(shù)

價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=（評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)/建筑物購建時(shí)價(jià)格指數(shù)）×100%

（B）環(huán)比價(jià)格指數(shù)

X=（1-a1）（1-a2）（1-a3）……（1-an）×100%

X-----價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

a------從建筑物竣工年度后第一年至評(píng)估基準(zhǔn)年度的各年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)，i=1.2…n。

重置成本=賬面原值×價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

在價(jià)格指數(shù)及系數(shù)調(diào)整法中技術(shù)難度和工作量最大的系數(shù)應(yīng)是最近期定額價(jià)與目前人、材、機(jī)市場(chǎng)價(jià)格之間的建筑工程造價(jià)調(diào)整系數(shù)的測(cè)定，這是一種動(dòng)態(tài)測(cè)定方法，它要根據(jù)不同時(shí)期（與評(píng)估基準(zhǔn)日相一致）、不同地區(qū)造價(jià)信息，運(yùn)用國家頒布的萬元定額或在評(píng)估中收集到的審核后結(jié)算中的含量進(jìn)行。在一般評(píng)估項(xiàng)目中，由于安裝工程造價(jià)（不含設(shè)備價(jià)）占建安造價(jià)的比例較小，而且歷年的安裝調(diào)價(jià)系數(shù)基本是以人工費(fèi)為基礎(chǔ)的，含材料費(fèi)的安裝造價(jià)系數(shù)較難確定，目前評(píng)估中常按安裝造價(jià)占建安價(jià)的比例確定安裝購建造價(jià)，故一般不進(jìn)行安裝造價(jià)系數(shù)的調(diào)整。

從以上成本法三種具體方法可以看出，無論是運(yùn)用第一種或運(yùn)用第二種方法編制工程預(yù)算，還是運(yùn)用第三種方法在已審定預(yù)算造價(jià)基礎(chǔ)上通過價(jià)格指數(shù)或系數(shù)調(diào)整求得評(píng)估購建重置價(jià)，都與工程造價(jià)人員目前從事的概預(yù)算編審工作密切相關(guān)。評(píng)估者可根據(jù)評(píng)估對(duì)象的不同條件靈活采用不同的評(píng)估方法。

評(píng)估重置價(jià)確定以后，評(píng)估人員還要運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)進(jìn)行成新率的計(jì)算，常用方法主要有： 1.3.1 使用年限法

按權(quán)威部門的建筑物耐用年限的規(guī)定，根據(jù)房屋的已使用年限既可求得尚可使用年限，最后求得建筑物的成新率。

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

1.3.2 打分法

根據(jù)國家有關(guān)部門的房屋完損等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，由造價(jià)人員實(shí)地勘察的房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分的完損等級(jí)情況來確定相應(yīng)的成新率，然后根據(jù)不同類型房屋成新率的評(píng)分修正系數(shù)進(jìn)行修正得到最終成新率。

成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×A + 裝修部分合計(jì)得分×B + 設(shè)備部分合計(jì)得分×C

A----結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)

B----裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)

C----設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)

3、綜合判定法

該法運(yùn)用管理科學(xué)的理論進(jìn)行調(diào)查，記錄每個(gè)建筑物或構(gòu)筑物在設(shè)計(jì)、施工、使用、維修及抗震等方面的真實(shí)情況，分別采用分?jǐn)?shù)來表示對(duì)建筑物或構(gòu)筑物成新率的影響程度，最后確定綜合成新率。

評(píng)估價(jià)一般按以下公式計(jì)算：

評(píng)估價(jià)=購建重置評(píng)估價(jià)×成新率

2 對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)要求

篇（8）

2006年2月15日，財(cái)政部正式了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同背景下出臺(tái)的，吸收了國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的成果。其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》改變了以往企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)所有房地產(chǎn)都是按照歷史成本進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的局面，允許企業(yè)在一定條件下，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。企業(yè)自己按照公允價(jià)值計(jì)量其投資性房地產(chǎn)存在問題，企業(yè)自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨(dú)立的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)評(píng)估屬于房地產(chǎn)中介范圍，無論從國外還是我國沿海發(fā)達(dá)城市來看，它都本應(yīng)是一個(gè)前途無量的行業(yè)。然而，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的業(yè)務(wù)費(fèi)盛行，的確又給評(píng)估業(yè)界帶來了黑暗。

一、房地產(chǎn)評(píng)估的類型

（一）一般評(píng)估

這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生意見分歧或有爭(zhēng)議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

（二）房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估

這類評(píng)估是購房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估。它必須由金融部門指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具有法律效力，形成法律文件，對(duì)雙方具有約束力。這種評(píng)估值一般較低。

（三）特定評(píng)估

這種評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水平而作的評(píng)估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評(píng)估值計(jì)算繳納稅費(fèi)。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以采用公允價(jià)格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)格模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值評(píng)估的評(píng)估范圍包括四個(gè)方面： 第一是已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)、租賃方式出租的建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物；第二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)，是指企業(yè)取得，增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)， 當(dāng)然已經(jīng)被認(rèn)定是閑置土地的不能按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量；第三是某宗房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，這種情況下需要分開進(jìn)行計(jì)量。對(duì)于能夠單獨(dú)計(jì)量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量；對(duì)于另外一部分，當(dāng)然不能按公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量；如果不可區(qū)分的話，也不能按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。涉及估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬，按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的房地產(chǎn)，應(yīng)該是有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)存在投機(jī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可能會(huì)因此產(chǎn)生扭曲，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，投資性的房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的利益相關(guān)方比普通的房產(chǎn)交易評(píng)估涉及的利益當(dāng)事人要多，從而造成相關(guān)責(zé)任的模糊不清等風(fēng)險(xiǎn)。一般的房產(chǎn)交易評(píng)估，往往只涉及交易雙方，而公允價(jià)值評(píng)估涉及的利益相關(guān)方大致有七個(gè)：政府和政府的監(jiān)管部門；公司股東， 因?yàn)楣蕛r(jià)值的計(jì)量直接涉及企業(yè)在市場(chǎng)上的表現(xiàn)，公司的企業(yè)價(jià)值發(fā)生變化，公司股東的利益會(huì)受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關(guān)系；公司外部相關(guān)利益人，例如公司債權(quán)人；潛在投資者；公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和合作伙伴。第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，在市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量會(huì)出現(xiàn)兩種可能。一種可能是在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的時(shí)候， 按照公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量，必然體現(xiàn)為企業(yè)的利潤(rùn)增加，公司在資本市場(chǎng)表現(xiàn)卓著，股票的價(jià)值會(huì)在資本市場(chǎng)上得到反映，在企業(yè)的現(xiàn)金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會(huì)不會(huì)借助公允價(jià)值來進(jìn)一步高估房產(chǎn)的價(jià)值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下跌的時(shí)候，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)減少，相應(yīng)的企業(yè)價(jià)值反映在資本市場(chǎng)上，股票會(huì)有一些下跌，企業(yè)的現(xiàn)金流并不會(huì)因此減少。所以，公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量在一定程度上好比一個(gè)放大器，把企業(yè)價(jià)值在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個(gè)城市經(jīng)營(yíng)，外資銀行在中國實(shí)行國民待遇，國外銀行與國內(nèi)銀行在人員管理等方面形成競(jìng)爭(zhēng)。這給房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來了機(jī)遇。境外銀行對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內(nèi)旅行社簽訂回扣協(xié)議，已被出局，信譽(yù)掃地。相信今后銀行應(yīng)當(dāng)是通過吸收儲(chǔ)蓄發(fā)放貸款來贏利，而不是通過收取業(yè)務(wù)費(fèi)來占領(lǐng)市場(chǎng)，發(fā)展銀行業(yè)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的措施

（一）完善法律法規(guī)體系的建立

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開，使評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng)；解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。對(duì)于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，排除相互間的干擾，互為補(bǔ)充，互為完善。

（二）加強(qiáng)理論研究

房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)性工作，其生存之本在于科學(xué)的理論基礎(chǔ)。只有為客戶提供獨(dú)立、客觀、公正又具有嚴(yán)密邏輯性的估價(jià)報(bào)告，客戶才會(huì)信服這些結(jié)論，工作才能為市場(chǎng)所認(rèn)可。估價(jià)工作粗糙化，估價(jià)結(jié)論簡(jiǎn)單化，估價(jià)報(bào)告沒有理論依據(jù)，缺少技術(shù)含量，這樣的報(bào)告是很難讓人信服的。因此，必須加強(qiáng)估價(jià)理論研究，提高估價(jià)的技術(shù)含量。

（三）建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理，即在房地產(chǎn)估價(jià)管理方面的重大方針政策應(yīng)由國家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國家政策上，又要結(jié)合本地區(qū)和本部門的情況進(jìn)行管理，要發(fā)揮各級(jí)管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)估價(jià)管理工作。在橫向上，應(yīng)明確房地產(chǎn)估價(jià)管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價(jià)格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體，不論其經(jīng)營(yíng)形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。價(jià)格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價(jià)格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應(yīng)建立房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括對(duì)社會(huì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和對(duì)政府房地產(chǎn)估價(jià)部門的監(jiān)督。對(duì)于估價(jià)中、串通舞弊、弄虛作假，致使估價(jià)結(jié)果有失公允的，政府有關(guān)管理部門應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。

（四）注重制度創(chuàng)新

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法，制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行估價(jià)復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。還必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場(chǎng)上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的競(jìng)爭(zhēng)力主要具有如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、咨詢，因而較難在市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。個(gè)別機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清，為保護(hù)股東利益不顧外來人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價(jià)師。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)的大股東本人不是估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，不是估價(jià)師作為大股東違反了建設(shè)部142號(hào)令專職注冊(cè)估價(jià)師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一個(gè)股東，股權(quán)太集中吸納不了人才，也難以做大做強(qiáng)。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗(yàn)，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（六）提高評(píng)估人員素質(zhì)

要把提高評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評(píng)估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求，就要注重評(píng)估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對(duì)當(dāng)前評(píng)估工作遇到的新問題、新情況有目的地進(jìn)行，既可采取聘請(qǐng)名師講座的形式，也可采用評(píng)估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實(shí)為提高評(píng)估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時(shí)建議實(shí)行估價(jià)員等級(jí)制度。估價(jià)員一般可分為估價(jià)員、助理估價(jià)師、估價(jià)師和高級(jí)估價(jià)師。為了配合估價(jià)人員等級(jí)制度還應(yīng)積極推行估價(jià)師考試和注冊(cè)制度。1995年以來，我國實(shí)行了估價(jià)師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊(cè)估價(jià)師職別。按照國際慣例，房地產(chǎn)估價(jià)師制度要對(duì)報(bào)考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過考試合格后方能注冊(cè)，注冊(cè)后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評(píng)審過程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng)，確保評(píng)估隊(duì)伍的可靠性。

（七）加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域的開拓

我國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由于起步較晚，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)薄弱，大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小、業(yè)務(wù)單一，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較差。其實(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有很多專業(yè)優(yōu)勢(shì)，比如對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有較深入的了解，對(duì)工程建設(shè)、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃等都有一定專長(zhǎng)。因此我們要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，多元化開拓的道路，提高自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從國內(nèi)及國際上一些成功的評(píng)估機(jī)構(gòu)來看，他們都非常注重這方面的發(fā)展。他們不單單從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，而是將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)咨詢、策劃、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)以及資產(chǎn)評(píng)估、置業(yè)擔(dān)保等相關(guān)行業(yè)，大大提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，完成了從單一化經(jīng)營(yíng)到多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)走多元化發(fā)展的道路是必然趨勢(shì)。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立于不敗之地。

總之，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展最終要靠自身價(jià)值的確定，開放的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，更需要行業(yè)的自律、自強(qiáng)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 桂泳評(píng).投資風(fēng)險(xiǎn)［M］.上海：立信會(huì)計(jì)出版社，1996．

篇（9）

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估工作的技術(shù)手段。這項(xiàng)工作既有客觀性，既要考慮資產(chǎn)客觀存在的現(xiàn)實(shí)狀況，又有主觀性，即評(píng)估人員要評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)狀及其獲利能力進(jìn)行分析判斷。實(shí)際上在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中評(píng)估人員可以根據(jù)不同的情況，采用不同的評(píng)估方法。因此，有必要對(duì)三種方法進(jìn)行比較分析，以便于區(qū)分不同情況下應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。

一、成本法、市場(chǎng)法和收益法的區(qū)別

（一）成本法，是以待估房地產(chǎn)開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀況下價(jià)格的一種估價(jià)方法。這里的成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，與會(huì)計(jì)中的成本概念是不同的，主要表現(xiàn)為：①會(huì)計(jì)成本是顯性的，即是企業(yè)會(huì)計(jì)賬目上作為成本項(xiàng)目計(jì)入的費(fèi)用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業(yè)自己提供資源所必須支付的費(fèi)用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中實(shí)際發(fā)生的成本。③成本法中的成本，在時(shí)點(diǎn)上是指，現(xiàn)在的。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理性主義的假定，房地產(chǎn)購買者愿意支付的價(jià)格，必不能高于他所預(yù)計(jì)的在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)條件下重新開發(fā)或建造相同房地產(chǎn)所需花費(fèi)的正常而必須的全部成本。如果高于這一市場(chǎng)成本，購買者將不會(huì)從市場(chǎng)上直接購買這一房地產(chǎn)，而代之以自行開發(fā)或建造。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)成本是需求方愿意支付的價(jià)格上限。另一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的房地產(chǎn)的價(jià)格必不能低于其開發(fā)過程中發(fā)生的全部成本，即各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤(rùn)和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開發(fā)商所不能接受的。

（二）市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期等。

（三）收益法又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法、收益還原法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。

采用收益法求得的試算價(jià)格，稱收益價(jià)格。 收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理。為方便理解，假設(shè)某投資者擁有一宗房地產(chǎn)，每年能產(chǎn)生10萬元的純收益；同時(shí)，此投資者擁有100萬元的資本金，將其投資于（存人）銀行，銀行的年利率是10%，則此投資者每年可得10萬元的資本利息額。對(duì)該投資者而言，這宗房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益與100萬元的資本金獲得的利息是等價(jià)的。可以認(rèn)為，該房地產(chǎn)的價(jià)值是100萬元。

二、決定評(píng)估價(jià)值的基本因素比較

決定收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的因素，主要是收益額、本金化率等。而決定市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的因素是一個(gè)公平市場(chǎng)，一個(gè)活躍的資本市場(chǎng)。其次是指買賣雙方都要有充分的時(shí)間，買方有充分的時(shí)間選擇自己滿意的商品；賣方也有充分的時(shí)間選擇適當(dāng)?shù)馁I主，以使資產(chǎn)價(jià)格更高一些。而活躍的市場(chǎng)，就意味著被評(píng)估的資產(chǎn)具有一定的通用性或可售性，要有市場(chǎng)，不僅要有潛在的買主，而且要有可比的對(duì)象；從投資回報(bào)的角度看，凈利潤(rùn)是所有者權(quán)益，利息是債權(quán)人的收益。企業(yè)的資金來源按照性質(zhì)可劃分為兩類：一類是負(fù)債，一類是所有者權(quán)益。如果被評(píng)估的企業(yè)資產(chǎn)是含長(zhǎng)期負(fù)債在內(nèi)的全部投資，它的收益現(xiàn)值就要按扣稅利息加上凈利潤(rùn)（或凈現(xiàn)金流量）作為收益額計(jì)算。如果被評(píng)估的企業(yè)資產(chǎn)僅僅是所有者權(quán)益，如產(chǎn)權(quán)接受方承擔(dān)全部債務(wù)，栽植需要購買所有者權(quán)益的場(chǎng)合，它的收益現(xiàn)值所依據(jù)的收益額只能按照凈利潤(rùn)（或凈現(xiàn)金流量）計(jì)算。那么，明確收益的邊界和內(nèi)涵，對(duì)于收益法來說是極為重要的。

三、每種方法適用范圍的比較

成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對(duì)于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項(xiàng)資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對(duì)于那些不易計(jì)算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評(píng)估。

市場(chǎng)法，只適用于以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。只要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)和被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等即可。但下列情況不宜采用市場(chǎng)法：1）因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場(chǎng)出售，以致沒有公開市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn)，如專用機(jī)器設(shè)備，或無法重置的特殊設(shè)備都不宜采用市場(chǎng)法；2）對(duì)于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點(diǎn)，所以其交易價(jià)格資料往往不對(duì)外公開，評(píng)估人員無法收集其價(jià)格資料，因此不宜采用市場(chǎng)法。

收益法，一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。

不難看出，不同的評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)不同評(píng)估目的時(shí)的具體形式和技術(shù)手段。但是評(píng)估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評(píng)估方法都有其特定的使用條件和適用范圍。通過對(duì)三種基本的評(píng)估方法的比較，可以使我們?cè)谝院蟮脑u(píng)估工作中選擇最合適的方法，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值做出最合理的估算

篇（10）

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在企業(yè)實(shí)務(wù)操作中早已有所涉及，但我國企業(yè)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)并沒有對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)核算，而是與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一樣進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和披露。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的規(guī)模越來越大，財(cái)政部于2004年5月頒布了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》的通知，其中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行了單獨(dú)的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價(jià)值引入到非金融資產(chǎn)，并于2006年正式頒布《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量在符合條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。新準(zhǔn)則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實(shí)施。

自新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布并開始實(shí)施后，截止到2010年末，我國滬深兩市上市公司中，有投資性房地產(chǎn)的公司為六百多家，這些公司絕大部分對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，而采取公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準(zhǔn)則中規(guī)定的一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生波動(dòng)，而且不能再轉(zhuǎn)為成本模式外，最重要的一點(diǎn)就是公允價(jià)值的確認(rèn)存在一定的難度。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的核心問題是公允價(jià)值的確定。我國現(xiàn)在對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法主要有三種，一是專業(yè)評(píng)估；二是參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；三是對(duì)第三方調(diào)查報(bào)告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點(diǎn)和不足。目前，從采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業(yè)評(píng)估的方法，也有少數(shù)企業(yè)采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法或者第三方調(diào)查報(bào)告的方法。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法案例分析

眾所周知，公允價(jià)值計(jì)量可以更客觀地反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，公允價(jià)值計(jì)量的范圍已經(jīng)從金融資產(chǎn)擴(kuò)展到了非金融資產(chǎn)，公允價(jià)值計(jì)量能為會(huì)計(jì)報(bào)告的使用者提供更客觀的信息，但我國上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況還不是很普遍，對(duì)于不多的采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司，本文選取有代表性的企業(yè)，來分析其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)方法。

（一）專業(yè)評(píng)估方法確定公允價(jià)值

所謂專業(yè)評(píng)估方法就是指企業(yè)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。采取專業(yè)評(píng)估的方法要點(diǎn)有兩個(gè)，其一，存在活躍的市場(chǎng)。其二，有獨(dú)立成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)。由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)，如企業(yè)與評(píng)估機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)虛增資產(chǎn)等，比較容易發(fā)生惡意地會(huì)計(jì)職業(yè)判斷情況。所以采取專業(yè)評(píng)估的方法，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估師的要求很高，評(píng)估師應(yīng)該做到恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)和能力，承擔(dān)相應(yīng)的審計(jì)任務(wù)等等。采用專業(yè)評(píng)估方法確定公允價(jià)值的代表企業(yè)是中國銀行。

中國銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長(zhǎng)的發(fā)展過程中，中國銀行已經(jīng)成為一個(gè)中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則率先在上市公司使用后，中國銀行決定采取公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，并且中國銀行采用專業(yè)評(píng)估方法確定公允價(jià)值，即由獨(dú)立的評(píng)估師根據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)格定期進(jìn)行評(píng)估。2007年12月31日，中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達(dá)到中國銀行集團(tuán)所有投資性房地產(chǎn)的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定。當(dāng)年投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值模式計(jì)量增加了20.7億元的利潤(rùn)。截至2010年12月31日，中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值已達(dá)到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司和萊坊測(cè)計(jì)師行有限公司根據(jù)公開市值計(jì)算而確定。

中國銀行是最早使用公允價(jià)值模式計(jì)量的公司之一，它對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法為專業(yè)評(píng)估方法。中國銀行采取專業(yè)評(píng)估的方法，是因?yàn)槠渫顿Y性房地產(chǎn)主要分布在香港地區(qū)，這里相應(yīng)的市場(chǎng)比較活躍，評(píng)估機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)，采取專業(yè)評(píng)估方法比較合適。

（二）參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法確定公允價(jià)值

參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法是指公司董事會(huì)參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格以及其他相關(guān)的信息，對(duì)公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理判斷。采用參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法確定公允價(jià)值的代表企業(yè)是山東勝利股份有限公司。

山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農(nóng)化、塑膠、地產(chǎn)與投資等多方面領(lǐng)域，是山東政府重點(diǎn)扶持的骨干企業(yè)。新準(zhǔn)則頒布后，山東股份有限公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)采取了公允價(jià)值計(jì)量模式，2010年年報(bào)報(bào)出后，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為63 584 528.1元，由于公允價(jià)值的變動(dòng)增加當(dāng)期利潤(rùn)8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，進(jìn)行公允價(jià)值的確定。因?yàn)樯綎|勝利股份有限公司的投資性房地產(chǎn)所在地為青島海口，有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，所以勝利股份是在充分考慮當(dāng)?shù)鼗钴S房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格下確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的。

雖然參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法取得的公允價(jià)值相對(duì)來說更接近實(shí)際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，但同時(shí)存在著弊端，例如同類或類似的房地產(chǎn)的公允價(jià)值又是如何確定的？所確定的公允價(jià)值，是否就直接可以使用？

（三）采取第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定公允價(jià)值

所謂第三方調(diào)查報(bào)告是指以獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)公司定期向非特定對(duì)象以刊物的形式公開的各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研價(jià)格或價(jià)格變動(dòng)幅度作為確定公允價(jià)值的指導(dǎo)依據(jù)。這種方法比較客觀，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公司的數(shù)據(jù)不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產(chǎn)的公司與確定公允價(jià)值的一方相互關(guān)聯(lián)較少，從而提高公允價(jià)值確定的客觀性。而這種確定依據(jù)的不足之處在于公允價(jià)值是完全由第三方調(diào)查得出的，使用者對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)公司是通過怎樣的調(diào)查方法獲取的公允價(jià)值并不清楚，所以難以確定公允價(jià)值是否準(zhǔn)確。采取第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定公允價(jià)值的代表企業(yè)是天津津?yàn)I發(fā)展有限公司。

天津津?yàn)I發(fā)展有限公司成立于1998年，是天津?yàn)I海地區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊(cè)資本為1 617 272.22萬元。津?yàn)I公司確立了以工業(yè)房地產(chǎn)為基礎(chǔ)、以商業(yè)和民用房地產(chǎn)為重點(diǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。津?yàn)I發(fā)展集團(tuán)截至2010年12月31日，擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為757 129 292元，占非流動(dòng)資產(chǎn)的67.5%。自2007年使用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量以來，津?yàn)I發(fā)展確定公允價(jià)值的主要依據(jù)為采用第三方的調(diào)查報(bào)告。天津津?yàn)I發(fā)展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并有獨(dú)立成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公司。

因?yàn)榈谌秸{(diào)查報(bào)告不受利益方控制，具有相對(duì)獨(dú)立性，所以其提供的公允價(jià)值更客觀公正。采取第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定公允價(jià)值更符合實(shí)際。但出具調(diào)查報(bào)告方需要高素質(zhì)的專業(yè)人才，有時(shí)候其獨(dú)立性會(huì)受到利益方的影響。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法的比較分析

從上面的案例可以看出，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法有其優(yōu)缺點(diǎn)及適用范圍，具體如表1。

通過對(duì)比分析不難看出，三種確定方法各有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，但是有一個(gè)共同的特點(diǎn)都是需要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，這與我國采取公允價(jià)值所持有的謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，只有符合這樣的條件才可以使用公允價(jià)值模式計(jì)量。所以在我國目前的情況下，企業(yè)可以依據(jù)公司所在地的優(yōu)勢(shì)，采取不同的確定依據(jù)。例如，公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并在此基礎(chǔ)上有獨(dú)立完善的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估獲取的公允價(jià)值比較有保證，這種情況下采取專業(yè)評(píng)估確定依據(jù)獲取的公允價(jià)值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，但沒有成熟的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，則采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定公允價(jià)值比較合適。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法的改進(jìn)建議

通過對(duì)我國投資性房地產(chǎn)目前主要采取的三種公允價(jià)值確定方法的分析，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)方法應(yīng)該做如下改進(jìn)。

首先，建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)能力。通過對(duì)我國投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的現(xiàn)狀分析可以看出，大部分的企業(yè)是通過聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。這樣做可以便捷地得到準(zhǔn)確的公允價(jià)值。所以建立完善的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評(píng)估師的能力就至關(guān)重要。我國目前還比較缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的評(píng)估人才。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大力度建設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)專業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德方面的培訓(xùn)，并制定相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則，使具體的評(píng)估行為有據(jù)可依，加強(qiáng)規(guī)范。

其次，加強(qiáng)市場(chǎng)化建設(shè)。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是最公允的，也是以后要大力加強(qiáng)的發(fā)展方向。公允價(jià)值的獲取依賴公平、成熟的市場(chǎng)。所以，加強(qiáng)市場(chǎng)化建設(shè)有助于獲取準(zhǔn)確的公允價(jià)值，同時(shí)可以降低企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的空間，使取得的公允價(jià)值更有保證。

最后，設(shè)立專門的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息官方機(jī)構(gòu)。國家設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)，收集并定期各地的房地產(chǎn)交易信息，讓房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業(yè)獲取信息相對(duì)容易，采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)會(huì)隨之增加，其提供的會(huì)計(jì)信息更為相關(guān)可靠。為會(huì)計(jì)信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據(jù)。

總之，如果能夠準(zhǔn)確地確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式就能客觀地反映企業(yè)投資房地產(chǎn)的價(jià)值，企業(yè)就能為投資者提供更客觀的會(huì)計(jì)信息。

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