序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇地產(chǎn)合同管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo)及意義：

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)一般是通過項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及營(yíng)銷從而取得預(yù)期回報(bào)及超額利潤(rùn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理就是緊緊圍繞完成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)而進(jìn)行的。

具體來說就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目通過設(shè)定預(yù)期利潤(rùn)從而制定開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投融資計(jì)劃等決策后制定合約規(guī)劃，并以此為目標(biāo)制定合約簽署計(jì)劃。合約簽署后對(duì)合約的履約情況、風(fēng)險(xiǎn)情況、實(shí)際變動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤管理：分為簽約前計(jì)劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的意義：

合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來說有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開展保駕護(hù)航，同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面：

1.3對(duì)于企業(yè)：

1.3.1 最顯而易見的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

1.3.2 企業(yè)合同管理的一個(gè)最基礎(chǔ)的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象；

1.3.3 企業(yè)合同管理的一個(gè)很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益；合同管理通過控制隨意的決策，通過對(duì)合對(duì)方的準(zhǔn)確分析判斷，通過科學(xué)的談判對(duì)策，通過對(duì)合同條款的的合理設(shè)計(jì)，通過對(duì)旅行過程中集體問題的妥善處理，通過合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，獲得最大限度的收益。

1.4對(duì)于管理人員：

1.4.1了解項(xiàng)目運(yùn)行全過程的合同組成；

1.4.2 了解企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用組成；

1.4.3 掌握項(xiàng)目全過程運(yùn)行狀態(tài)、進(jìn)度；

1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務(wù)組成等。

2 房地產(chǎn)合約的分類：

2.1 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過程分為：

2.1.1 項(xiàng)目前期合同：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測(cè)繪合同、設(shè)計(jì)合同等

2.1.2 項(xiàng)目開發(fā)期間合同：建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價(jià)業(yè)務(wù)委托管理合同等

2.1.3 項(xiàng)目開發(fā)后期合同：銷售租賃合同、委托經(jīng)營(yíng)管理合同等

2.2 根據(jù)項(xiàng)目外包策略分為：

2.2.1 自主管理類合同：

2.2.2 業(yè)務(wù)外包類合同：

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的思路

合約管理思路：

此房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理思路可以概括為：

3.1 制定項(xiàng)目合約規(guī)劃的依據(jù)：

3.1.1 根據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告以及投資決策文件，確定項(xiàng)目最高拿地價(jià)格，并以此參與項(xiàng)目土地競(jìng)標(biāo)，競(jìng)標(biāo)成功后簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

3.1.2 方案設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件，確定最少自有資金數(shù)額，已經(jīng)融資方案，確定融資借款類合同的簽訂安排；

3.1.3 施工圖設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、成本控制方案。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，倒排計(jì)劃，確定最遲合約簽訂時(shí)間完成項(xiàng)目合約規(guī)劃架構(gòu)的編制（如下圖所示）；

3.1.4 根據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目成本方案，確定項(xiàng)目開發(fā)個(gè)階段合約的預(yù)計(jì)合同金額；

3.1.5 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷、招商方案，確定營(yíng)銷、招商等活動(dòng)確定合約預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額；

3.1.6 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范方案，確定需要注意防范風(fēng)險(xiǎn)部分的相關(guān)合同的預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額。

由以上項(xiàng)目信息完成項(xiàng)目整體合約規(guī)劃：

3.2 根據(jù)項(xiàng)目合約規(guī)劃的安排推進(jìn)合約的簽訂：

3.2.1 合作伙伴的選擇：根據(jù)合約規(guī)劃的安排，在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)先對(duì)擬簽合同的合作伙伴進(jìn)行篩選。隨著越來越多的項(xiàng)目建成完工，合作伙伴資料庫就得以建立，這樣每次選擇合作伙伴的時(shí)候就相對(duì)輕松，而且通過項(xiàng)目合約的監(jiān)控反饋，還能給合作伙伴進(jìn)行評(píng)分，為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。

3.2.2 明確各個(gè)擬簽署合同的細(xì)節(jié)及相關(guān)簽約要點(diǎn)，如：

建設(shè)工程施工合同簽約要點(diǎn)

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權(quán)利及義務(wù)六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關(guān)條款

篇（2）

關(guān)鍵詞：

內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個(gè)角度進(jìn)行分析，希望可以對(duì)我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

一、房地產(chǎn)公司合同管理常見問題

（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題。目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火暴，企業(yè)利潤(rùn)可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會(huì)給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對(duì)一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴(yán)密性，漏洞百出，問題層出不窮。

（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門人員處理、監(jiān)督每一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時(shí)也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會(huì)忽視對(duì)合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對(duì)企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個(gè)人或是一個(gè)部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時(shí)有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，樹立良好的企業(yè)形象。

（三）對(duì)合同管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)。由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對(duì)合同制定的重視程度。但是隱性的危機(jī)仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對(duì)合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對(duì)合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)問題沒有后續(xù)跟進(jìn)，欠缺解決。同時(shí)更沒有對(duì)合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對(duì)合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟(jì)糾紛。

二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對(duì)合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對(duì)合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，保障相關(guān)企業(yè)與本公司的利益，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失，獲得雙贏。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對(duì)相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們?cè)谒枷肷蠈?duì)合同管理的工作加以重視，時(shí)刻將合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和條理化記于心中，作為標(biāo)尺；其次，需要建立一個(gè)專門的部門對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工，在實(shí)踐中嚴(yán)格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個(gè)合同的完整性，又要注重合同中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，著實(shí)處理合同簽署后的每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。

（三）加強(qiáng)對(duì)合同各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。1、加強(qiáng)合同制定前的管理。首先，需要對(duì)制定合同的規(guī)范非常熟悉，對(duì)合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個(gè)條款對(duì)雙方的利害關(guān)系；其次，了解合同對(duì)方的各方面情況，確保對(duì)方當(dāng)事人具備合同履約能力，簽署的合同真實(shí)有效；最后，對(duì)于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判，確保整個(gè)流程順利進(jìn)行。2、對(duì)合同制定中的監(jiān)督，要對(duì)合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對(duì)合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項(xiàng)條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務(wù)是否對(duì)，等等。3、合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對(duì)方有欺詐行為，或國家政策變更、市場(chǎng)變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)按程序上報(bào)并和對(duì)方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時(shí)安排相關(guān)部門及人員與對(duì)方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對(duì)合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況，及時(shí)將變化的信息更新。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時(shí)間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題，防患于未然。

三、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，人事、財(cái)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)等各個(gè)部門都會(huì)存在不同的問題。但是比較重要的一點(diǎn)就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關(guān)乎企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益，以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對(duì)房地產(chǎn)公司來說相對(duì)適用的方法，對(duì)解決該問題時(shí)可以給予相應(yīng)的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問題，解析了本領(lǐng)域的疑難雜癥，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］余宜林，張海東.合同管理在施工企業(yè)中的重要地位［J］.交通標(biāo)準(zhǔn)化，2004.10.

篇（3）

Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.

Key word: real estate enterprise, contract management

中圖分類號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

合同管理是指企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)就是通過企業(yè)投入資金購買土地，經(jīng)過專業(yè)人員策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和銷售獲得投資利潤(rùn)的過程；目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有勘察、設(shè)計(jì)、施工等能力，很大部分的工作必須通過合同形式委托其他企業(yè)實(shí)施；所以，房地產(chǎn)企業(yè)的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須十分重視合同管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在的問題

1、缺乏合約意識(shí)。

我國曾長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中“依合同辦事”的原則未能真正深入人心。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法治經(jīng)濟(jì)，在商業(yè)領(lǐng)域合同即是法，在建設(shè)工程中貫徹法治理念，實(shí)施“合同之治，契約之理”是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件的唯一選擇。然而遺憾的是，人情為大合同為小的現(xiàn)象仍然十分普遍，合同的作用在合同簽訂完成之后往往就已經(jīng)結(jié)束了。在遇到問題時(shí)，很少有人會(huì)去對(duì)應(yīng)合同，去判斷屬于何種合同事件，按照合同應(yīng)當(dāng)如何處理。往往依據(jù)經(jīng)驗(yàn)、依據(jù)習(xí)慣處理，靠人情做文章。認(rèn)為搬出合同就是攤牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意傷和氣。

2、合同很難嚴(yán)格履行

我國目前工程管理、合同管理整體水平不高，無論是房地產(chǎn)公司、還是施工單位都很難嚴(yán)格履行合同，常常雙方都有違約行為。如房地產(chǎn)公司工程款不及時(shí)支付、施工單位工作質(zhì)量有缺陷、工期延誤等。由于各種因素的考慮，雙方最后還是采取協(xié)商解決的辦法。

3、合同管理制度不健全或流于形式。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同訂立、履行過程中，缺乏有效的審查、控制；經(jīng)常造成合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不完整，有缺陷、有漏洞。

大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，執(zhí)行流于形式等現(xiàn)象發(fā)生。

4、缺少綜合專業(yè)素質(zhì)高的合同管理人才

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，具備工程、法律、成本等專業(yè)知識(shí)的復(fù)合型合同管理人才不多，大部分合同管理人員僅具備成本專業(yè)方面的知識(shí)，缺乏工程管理及法律方面的專業(yè)知識(shí)及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)合同進(jìn)行有效的管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特點(diǎn)

1、合同管理的時(shí)間跨度大。

房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。項(xiàng)目從拿地至竣工交付小業(yè)主所經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，其對(duì)應(yīng)的合同同樣具有履行時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。

2、合同管理內(nèi)容的多樣性。

房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容、形式各不相同。每種類型的合同往往又會(huì)簽訂數(shù)個(gè)以上的合同。如施工類合同包括土方合同、樁基合同、總包合同、門窗合同等。

3.合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。

房地產(chǎn)開發(fā)投資大，合同價(jià)格高，使合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。合同管理得好，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約大量的資金。

4、合同管理受外界影響大，風(fēng)險(xiǎn)大；

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及面廣，受外界環(huán)境的影響大，如經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)條件、法律和自然條件的變化等。這些因素房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以預(yù)測(cè)，不能控制，但都會(huì)妨礙合同的正常實(shí)施，造成經(jīng)濟(jì)損失。如：受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開發(fā)進(jìn)度的措施，這務(wù)必影響合同的正常履行。

5、合同管理涉及部門、人員多

合同管理在企業(yè)內(nèi)部幾乎涉及各個(gè)部門、人員。在外部涉及到勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、銀行、監(jiān)理單位、購房者及政府相關(guān)部門等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理方法

1、增強(qiáng)合約意識(shí)

合約意識(shí)是一個(gè)企業(yè)管理水平高低的重要體現(xiàn)，嚴(yán)格實(shí)施“合同之治，契約之理”。出現(xiàn)糾紛時(shí)，依據(jù)合同辦事，而不是通過人情辦事。這就要求做到在簽訂合同時(shí)，在合同條款中須認(rèn)真推敲和詳細(xì)約定，做到“有言在先”、“丑話說在前面”，以保證合同的全面履行；另外，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，也應(yīng)適當(dāng)考慮承包人的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等，而不能利用自身的強(qiáng)勢(shì)地位把一些明顯不合理的要求強(qiáng)加于對(duì)方。

2、建立并完善合同管理制度

建立符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的合同管理制度。對(duì)合同簽訂之前的調(diào)研和準(zhǔn)備、合同簽訂的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過程和執(zhí)行后的評(píng)估全流程依法有序的進(jìn)行管理。合同管理制度建立后，并不是一勞永逸；在合同管理的過程中，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、分析并修訂合同管理制度中不合理的地方。

3、培養(yǎng)或引進(jìn)高素質(zhì)的合同管理人才

合同管理是高智力的、全局的，同時(shí)有是專業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)的極為復(fù)雜的管理工作。要保證企業(yè)合同管理的成功，企業(yè)就必須有一批從事合同管理方面的高素質(zhì)人才。企業(yè)可依照合同管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)條件，選擇本企業(yè)優(yōu)秀人才擔(dān)任合同管理人員，也可以通過公開考評(píng)和競(jìng)爭(zhēng)招聘方式選拔人員。在使用過程中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰的原則，把優(yōu)秀人才放在這個(gè)崗位上。

4、建立標(biāo)準(zhǔn)化合同

制定出符合公司實(shí)際情況的標(biāo)準(zhǔn)化合同可以在合同訂立、修改和審批的等環(huán)節(jié)節(jié)約大量的時(shí)間和精力，加速了合同的簽訂速度，降低了項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)，提高合同管理的效率。

在合同標(biāo)準(zhǔn)化的具體實(shí)施上，我們應(yīng)采用2\8原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目中20%的合同往往占據(jù)了80%的成本支出，凡事抓重點(diǎn)和主干，我們將這20%的重點(diǎn)合同和其他一些必要性合同進(jìn)行各自分類和同類合同比較分析，參照本公司的特點(diǎn)和行業(yè)特點(diǎn)，研究制定出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同格式和框架，并以此生成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合同模板。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析本企業(yè)合同管理中存在的問題，改變固有的合同管理思維；結(jié)合公司的特點(diǎn)并運(yùn)用科學(xué)的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中的合同風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的盈利及可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。

參考文獻(xiàn)

篇（4）

中圖分類號(hào)：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）09-0154-02

合同管理是指企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人依法進(jìn)行相關(guān)合同的訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列過程行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與合作企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)往來，主要是通過以簽訂合同的形式來實(shí)現(xiàn)的。房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨著許多合同管理風(fēng)險(xiǎn)，涉及到眾多的法律法規(guī)，如合同法、土地管理法、招標(biāo)投標(biāo)法、建筑法等。為了更好地控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)投資效益最大化的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中所涉及的合同進(jìn)行有效管理。

1 合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

1.1 是確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)

合同是一種契約，是當(dāng)事人之間依法確定、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同作為房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù)，在實(shí)施過程中是合同雙方的最高行為準(zhǔn)則，合同中規(guī)定了雙方享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)義務(wù)，對(duì)合同雙方起著重要的制約、督促和保障的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常管理工作十分龐雜且各具特點(diǎn)，因此合同管理便成為了保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，項(xiàng)目實(shí)施過程中的一切活動(dòng)都必須按照合同辦事，這樣才能保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

1.2 是規(guī)范企業(yè)管理的重要手段

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是高度競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)體制，為保障各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體能夠公平有序競(jìng)爭(zhēng)，就要依靠法律法規(guī)來規(guī)范。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同簽訂涉及到多個(gè)領(lǐng)域，而且還涉及到企業(yè)內(nèi)部與合作單位之間的多個(gè)部門和人員。從房地產(chǎn)企業(yè)各部門相關(guān)專業(yè)人員到各級(jí)分管領(lǐng)導(dǎo)，再到合作單位的相關(guān)部門人員，所涉及的領(lǐng)域及人員相當(dāng)多。在這個(gè)過程中因各方溝通不暢、相互推諉以及等不良現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而合同能夠約束各方，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的秩序。因此簽訂具有法律約束作用的合同，才能夠更加規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的管理，維持好企業(yè)的良好社會(huì)形象。

1.3 是防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)通常具有投資額大、工程量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、國家政策干預(yù)等特點(diǎn)，項(xiàng)目自立項(xiàng)、實(shí)施至竣工備案驗(yàn)收為止，處處面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)因素。比如在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，因雙方供求信息不對(duì)稱，對(duì)供應(yīng)商的選擇要考慮各方面風(fēng)險(xiǎn)因素，開發(fā)企業(yè)往往無法做出最合理的選擇。而加強(qiáng)合同管理能夠有效判斷、規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，能更好地確保對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

2 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題分析

2.1 合同管理制度不健全

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定合理健全的合同管理制度，沒有嚴(yán)格的管理流程，造成合同在執(zhí)行過程，風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)有發(fā)生，致使企業(yè)發(fā)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)項(xiàng)目合同涉及內(nèi)容較多，專業(yè)面廣，合同管理人員必須具備一定的工程、造價(jià)及法律專業(yè)知識(shí)。目前很多開發(fā)企業(yè)合同管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，合同管理制度及工作流程制定不夠完善，防范合同風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)，把合同管理簡(jiǎn)單地視為一種事務(wù)性工作，致使在合同履約過程中經(jīng)常遭受到一些本可避免的損失。

2.2 合同管理的重視度不夠

企業(yè)往往對(duì)合同談判和簽訂過程都比較重視，但合同簽訂后，在執(zhí)行和管控方面則經(jīng)常容易出現(xiàn)疏忽。有一些合同管理人員，僅僅是將合同文件交給項(xiàng)目相關(guān)的負(fù)責(zé)人員，而沒有對(duì)合同主要條款內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)的交底，這樣就導(dǎo)致了合同在簽訂與執(zhí)行過程中的嚴(yán)重脫節(jié)，致使相關(guān)執(zhí)行人員對(duì)合同條款的規(guī)定內(nèi)容了解不夠全面，工作責(zé)任劃分不明確，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中難免會(huì)出現(xiàn)不符合合同要求的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行有效全面的成本控制管理。

2.3 合同內(nèi)容表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)

合同是保障各方主體利益的根本。目前房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂量較大，依法訂立的有效合同，應(yīng)當(dāng)反映合同雙方的真實(shí)意思。但實(shí)際在合同簽訂時(shí)往往內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在執(zhí)行過程中增加了不少合同隱患和風(fēng)險(xiǎn)。其一，有的合同條款不完善，合同中常常對(duì)雙方權(quán)利和義務(wù)的條款內(nèi)容表述不明確，對(duì)違約責(zé)任規(guī)定得過于簡(jiǎn)單，意思表達(dá)不清晰。在執(zhí)行中一旦出現(xiàn)違約，容易引起雙方合同糾紛。其二，有的合同內(nèi)容表述不準(zhǔn)確，由于沒有采用規(guī)范的格式合同文本，合同內(nèi)容表達(dá)不夠完整，對(duì)合同理解容易發(fā)生岐義和誤解，扭曲了雙方的真實(shí)意愿，使企業(yè)自身承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 合同執(zhí)行過程監(jiān)管力度不夠

在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險(xiǎn)。但是在實(shí)際中，很多企業(yè)對(duì)合同的監(jiān)管力度不夠，沒有對(duì)合同執(zhí)行過程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。合同管理不僅僅只是一個(gè)部門或者一個(gè)崗位的責(zé)任，而是需要多個(gè)職能部門相互配合共同完成的，這樣才能保證合同能夠得到全面有效執(zhí)行，保證開發(fā)項(xiàng)目能夠按照開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)正常運(yùn)行。

3 加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理的主要對(duì)策

3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程

合同管理制度是保障合同管理過程及房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的行為規(guī)范。合同工作流程是否健全是保證建設(shè)項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵所在。合同從簽訂到履行完畢，涉及到許多法律問題，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的許多專業(yè)管理部門，若哪一環(huán)節(jié)發(fā)生失誤，都有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企業(yè)合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部門的職責(zé)崗位權(quán)限制度，明確合同主管的責(zé)任；其二，制定一整套合同洽談、編制、審核、審批、監(jiān)督制度；其三，制定相關(guān)配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同歸口管理制度、合同跟蹤制度、合同臺(tái)帳及歸檔制度、合同考核制度等。同時(shí)，還要將這些合同管理制度、工作流程與整個(gè)工程項(xiàng)目的全過程成本管理有機(jī)結(jié)合起來。

3.2 加強(qiáng)實(shí)施合同示范文本制度

實(shí)行合同示范文本制度，是貫徹執(zhí)行《合同法》加強(qiáng)合同監(jiān)督管理，提高合同履約率，維護(hù)行業(yè)市場(chǎng)秩序的一項(xiàng)重要措施。一方面有助于當(dāng)事人熟悉有關(guān)法律、法規(guī)，使工程合同的簽訂符合法律規(guī)范的要求，避免出現(xiàn)顯失公平和違法條款；另一方面便于合同管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，提高合同的履約率，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)秩序。國家有關(guān)部門頒布的各類建設(shè)工程合同示范文本，對(duì)當(dāng)事人各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任作了全面、準(zhǔn)確的規(guī)定和約定，可操作性強(qiáng)，有利于防止當(dāng)事人主觀上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同糾紛的發(fā)生。因此，在訂立合同時(shí)，首先考慮使用合同示范文本，以提高合同質(zhì)量。對(duì)于自行草擬的合同文本，也應(yīng)參照合同示范文本，避免和有效控制合同風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項(xiàng)目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

3.4 不斷提高合同管理人員素質(zhì)

其一，認(rèn)真選好合同管理人員。工程合同管理人員需要熟悉工程項(xiàng)目的實(shí)施全過程，具備合同管理知識(shí)，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)，能夠熟練運(yùn)用合同管理技能管理各項(xiàng)活動(dòng)。其二，抓好合同管理人員的教育培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和法律、行政法規(guī)的不斷完善，對(duì)合同管理人員進(jìn)行教育培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)合同管理法律知識(shí)，不斷提高其業(yè)務(wù)水平，以便保證開發(fā)企業(yè)合法地參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其三，積極吸收和采納國外成熟的合同管理經(jīng)驗(yàn)。比如可以學(xué)習(xí)借鑒FIDIC合同條款，不斷嚴(yán)密和完善合同內(nèi)容，減少合同履約過程中的爭(zhēng)議，提高建設(shè)工程合同管理水平。其四，對(duì)合同管理人員實(shí)行崗位責(zé)任制。工程合同管理是專業(yè)性強(qiáng)、責(zé)任大、極為復(fù)雜的工作，合同管理人員要具備較強(qiáng)的責(zé)任心，才能在更好地在合同管理中發(fā)揮作用。

4 結(jié)語

合同管理工作，是房地產(chǎn)項(xiàng)目全面管理的重要組成部分，它是防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制的意義十分重大。在現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，企業(yè)只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地提高開發(fā)項(xiàng)目投資效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊洪.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].北京：中國計(jì)劃

篇（5）

在人口不斷集中的過程中,空余的房地產(chǎn)數(shù)量也隨之增加,空余房地產(chǎn)出幣團(tuán)人原先的單獨(dú)出租,發(fā)展到目前的大規(guī)模出租,在管理上,也實(shí)現(xiàn)了由分頭管理轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢芾怼Ｌ貏e是在一些大中型的城市中,空余房地產(chǎn)的升值空間更大,在目前的房地產(chǎn)事業(yè)中,空余房地產(chǎn)租賃管理已經(jīng)成為了一項(xiàng)重要的課題。而空余房地產(chǎn)租賃管理本身就具有較強(qiáng)的復(fù)雜性,其所涵蓋的內(nèi)容有很多,而合同管理則是其中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié),其貫穿空余房地產(chǎn)租賃管理的全過程,在租賃管理中占據(jù)重要的地位。下面本文就主要針對(duì)加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃的合同管理進(jìn)行深人的探究。

1、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃管理中合同管理的重要性

一般來說,合同受到法律的保護(hù),其所起到的主要作用就是維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序,另外也是對(duì)個(gè)體行為進(jìn)行保護(hù),其可以有效的維護(hù)個(gè)體的權(quán)益。合同的簽訂都需要嚴(yán)格的依據(jù)法律的效力,如果沒有融合法律觀念,那么該合同將沒有法律效力,不會(huì)受到法律的保護(hù)?？沼喾康禺a(chǎn)租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優(yōu)勢(shì),而最為明顯的就是全過程以及系統(tǒng)化的管理優(yōu)勢(shì)。所謂的全過程就是指代的合同的自開始洽談到合同結(jié)束的一系列過程。而所謂的系統(tǒng)性就是指代的合同中的各項(xiàng)有關(guān)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容都要進(jìn)行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事,而是在合同簽訂完成后,要嚴(yán)格的按照合同中的內(nèi)容進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的開展,針對(duì)合同實(shí)施有效的管理,在合同簽訂前以及簽訂后的各項(xiàng)條款都要進(jìn)行有效的管理。

2、目前空余房地產(chǎn)租賃管理合同中存在的問題

2.1法規(guī)意識(shí)不強(qiáng),合同意識(shí)淡薄

目前很多的空余房地產(chǎn)都是租賃給個(gè)人或者是單位,很多地區(qū)的空余房地產(chǎn)都有著各自的歷史遺留問題以及其自身的特殊性,這就使得很多的單位以及個(gè)人在進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃的時(shí)候,需要根據(jù)其特殊性和歷史遺留問題與自身的發(fā)展是否相符來進(jìn)行全面的思考后,再確定是否選擇租賃空余房地產(chǎn),但是很多的個(gè)人以及單位對(duì)于這方面并不重視,在不清楚房地產(chǎn)租賃存在的歷史問題以及特殊性的基礎(chǔ)上,針對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)也不遵守,不具備較強(qiáng)的法律意識(shí),這樣就使得合同的執(zhí)行并不規(guī)范,很多的合同并不具備法律效力,形同虛設(shè),從而使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的經(jīng)濟(jì)損失,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上出現(xiàn)了倒退的現(xiàn)象。

2.2空余房地產(chǎn)部分租賃合同不規(guī)范

一些空余房地產(chǎn)的租賃合同并不規(guī)范,很多的內(nèi)容并不符合法律法規(guī)的要求,這就使得租賃合同不具備法律效力,在法律上無法使得空余房地產(chǎn)合同受到認(rèn)可,而造成這一情況出現(xiàn)的主要原因就是相關(guān)的人員不具備較強(qiáng)的法律意識(shí),在法律認(rèn)識(shí)上比較欠缺,從而使得空余房地產(chǎn)部分租賃合同并不受到法律的保護(hù),使得房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。

2.3合同引起的糾紛

由于沒有做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作,加上出現(xiàn)的問題遲遲得不到解決,在產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系上較為模糊,這一系列問題的出現(xiàn),都使得道路以及電力等公共設(shè)施無法得到切實(shí)的落實(shí),從而使得用地出現(xiàn)糾紛,租賃雙方的權(quán)益都會(huì)受到的影響,導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)效益的下降,嚴(yán)重的會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。

3、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的措施

3.1嚴(yán)格規(guī)章制度的貫徹落實(shí)

加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)法律法規(guī)制度的完善處理力度,使得各項(xiàng)法律法規(guī)能夠更加符合現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求,可以充分的依據(jù)這些法律法規(guī)來進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃合同的管理,在審批手續(xù)上可以更加的規(guī)范化,針對(duì)房地產(chǎn)租賃合同管理的法律意識(shí)進(jìn)行有效的強(qiáng)化處理,展開對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的法治教育,積極的進(jìn)行法律法規(guī)的宣傳,從而可以使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理能夠有法可循,使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理工作能夠有效的開展。

3.2強(qiáng)化合同的規(guī)范性,加強(qiáng)監(jiān)督力度

針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同進(jìn)行管理的過程中,要合理的應(yīng)用相應(yīng)的法律手段,將既定的法律規(guī)范當(dāng)做參考的依據(jù),保障相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門能夠針對(duì)租賃合同進(jìn)行全面的管理,針對(duì)合同中的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化設(shè)定,保障監(jiān)督工作的順利開展,針對(duì)合同管理進(jìn)行有效的監(jiān)督,這樣不僅能夠使得空余房地產(chǎn)得到有效的利用,防止資源的浪費(fèi),同時(shí)也能夠更好的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,從而使得房地產(chǎn)行業(yè)可以具備更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。

3.3合理審核合同內(nèi)容,減少糾紛,提高履約率

一份合同能否順利執(zhí)行,會(huì)不會(huì)引起合同糾紛,很大程度上取決于合同在簽訂前是否對(duì)合同條款進(jìn)行過認(rèn)真的評(píng)審。對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容審查,主要包括界限清晰、租金明確、租期適當(dāng)、文本流暢、防止錯(cuò)漏或產(chǎn)生歧義等幾方面的內(nèi)容。各單位應(yīng)把合同內(nèi)容的審查作為一項(xiàng)硬性規(guī)定實(shí)施于空余房地產(chǎn)租賃管理中來,只有對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致合理的審查,才能有利于房管部門宏觀合同管理,還可以從微觀上防止無效合同和詐騙行為的發(fā)生,有利于協(xié)調(diào)合同主體之間的關(guān)系,提高履約率。

4、結(jié)語

通過本文的分析可以了解到,針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同實(shí)施高效的管理,具有一定的必要性。而要想能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同的管理力度可以得到強(qiáng)化,就需要構(gòu)建相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu),依據(jù)該機(jī)構(gòu)來對(duì)租賃合同實(shí)施高效的管理,同時(shí)要構(gòu)建高質(zhì)量和專業(yè)的人才隊(duì)伍,通過這兩點(diǎn),就能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同得到強(qiáng)化管理,從而就可以進(jìn)一步的推動(dòng)空余房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提升,使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]王杉,高屹.空余房地產(chǎn)租賃管理存在問題及對(duì)策探討[J]價(jià)值工程2014(22)

篇（6）

引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著越來越重要的角色。然而，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理欠規(guī)范，效率有待提高。因此，對(duì)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理的問題進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、工程簽證和合同管理的重要性

工程簽證管理是工程施工中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，需要專業(yè)人員參予建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過程，對(duì)有關(guān)簽證資料隨時(shí)作出動(dòng)態(tài)評(píng)估，才能有效控制成本。由于工程簽證而調(diào)整的工程造價(jià)占整個(gè)單位工程竣工結(jié)算的比例，一般在3-20%之間，由此可見加強(qiáng)工程簽證辦法的管理是發(fā)包人在施工過程中一項(xiàng)重要的工作。

合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來說有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開展保駕護(hù)航，同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。

二、房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理存在的主要問題

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證欠缺規(guī)范?，F(xiàn)場(chǎng)簽證日期和實(shí)際施工期存在時(shí)間差。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)中遇到問題時(shí)，為了趕進(jìn)度只是口頭商定，不履行現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)，而事后補(bǔ)簽，直接影響其真實(shí)性。簽證內(nèi)容不明確或書寫不清楚，簽證員簽證不客觀，給合理確定簽證價(jià)款帶來困難?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員違背職業(yè)道德，對(duì)承包商的高估冒算行為視而不見，尤其是減量部分容易被遺漏，造成該核減的費(fèi)用核減不了。

2、管理人員素質(zhì)較低?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員缺乏現(xiàn)場(chǎng)簽證控制意識(shí)，未經(jīng)認(rèn)真核實(shí)隨意簽證，造成簽證內(nèi)容與實(shí)際不符而增加工程造價(jià)。有些現(xiàn)場(chǎng)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不了解定額費(fèi)用的構(gòu)成，對(duì)不應(yīng)該列入直接費(fèi)用的項(xiàng)目以簽證方式列入，計(jì)取了不應(yīng)計(jì)取的費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)普遍較為淡薄，相關(guān)的合同管理制度相當(dāng)不健全。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的合同法律意識(shí)還是相當(dāng)?shù)〉?，?duì)于合同的管理往往都是持漠視的態(tài)度，更有甚者對(duì)合同和合同法律之間的關(guān)系還不清楚，依法來訂立合同并履行相關(guān)條約的意識(shí)還是欠缺的，這就埋下了較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

4、合同不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)。由于房建工程項(xiàng)目合同種類多，合同條款多，相關(guān)文件多，其中用詞錯(cuò)誤、矛盾及二義性問題等常常難免，導(dǎo)致合同履約率低。實(shí)際工作中，承包商往往是根據(jù)示范文本草擬合同協(xié)議條款，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后簽署，常需要幾經(jīng)確認(rèn)，這一過程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標(biāo)文件中相應(yīng)的條款相差很遠(yuǎn)，有時(shí)甚至是人為的用詞錯(cuò)誤、矛盾，設(shè)置二義性問題以留待事后“溝通”。

5、合同執(zhí)行過程監(jiān)管力度不夠。在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險(xiǎn)。但是在實(shí)際中，很多企業(yè)對(duì)合同的監(jiān)管力度不夠，沒有對(duì)合同執(zhí)行過程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理對(duì)策

1、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證。工程簽證必須簽明事件發(fā)生的原始狀況，寫清簽證的事實(shí)依據(jù)，反映事件的真實(shí)、全面和關(guān)聯(lián)有效性。填寫時(shí)必須注明具體簽證原因、位置、尺寸、數(shù)量、材料、人工、機(jī)械臺(tái)班等。涉及材料消耗的必須寫清材料的品名、規(guī)格、廠家、品牌、以及市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)需寫明簽證提交日期、簽證事實(shí)發(fā)生日期或完成日期；執(zhí)行簽證事實(shí)的書面依據(jù)，簽證事實(shí)及完成情況簡(jiǎn)述；涉及經(jīng)濟(jì)或工期索賠的數(shù)量或天數(shù)（所得數(shù)量應(yīng)有邏輯關(guān)系清晰的計(jì)算式）；附圖；承包單位簽發(fā)人員的簽名和項(xiàng)目部印章。對(duì)內(nèi)容不全的，事實(shí)表述不清或容易引起歧義的，簽證單內(nèi)任何字句有涂改而無簽名及加注日期的，要求認(rèn)定工日或臺(tái)班數(shù)量，但對(duì)完成的工作未作定量描述的將作為無效簽證處理。

2、規(guī)范管理人員工作流程。承包人應(yīng)在接到“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”后14天內(nèi)向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款報(bào)告，承包人因執(zhí)行“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”而要求發(fā)包人補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失、增加工期的，應(yīng)當(dāng)在工程變更價(jià)款的簽證中一并提出。承包人在雙方確定變更后的15日內(nèi)不向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款簽證，則認(rèn)為該項(xiàng)變更不涉及合同價(jià)款變更、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和工期增加。發(fā)包人在收到“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”及上述書面依據(jù)之日起15日內(nèi)予以確認(rèn)，超過15日后，發(fā)包人未給予確認(rèn)的則視為同意“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”內(nèi)的全部變更。

3、增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)，不斷建立和完善相關(guān)的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一整套能適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r的而且比較切實(shí)可行的還能比較有效的調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業(yè)的執(zhí)行力，同時(shí)也避免了企業(yè)在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時(shí)候所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。另外，在一定程度上這也避免了企業(yè)人員的變動(dòng)對(duì)于合同管理工作所產(chǎn)生的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以及招投標(biāo)的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，使他們都能比較熟悉的使用相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期的組織并開展法律知識(shí)的專題講座使管理人員的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)得到逐步的強(qiáng)化。嚴(yán)格按照我國招投標(biāo)和合同管理的相關(guān)規(guī)定，絕不簽訂陰陽合同和私下合同，若必須簽訂協(xié)議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

4、建立符合國際慣例的合同管理制度。根據(jù)國際慣例，我國的《合同法》和相關(guān)的法律法規(guī)以及工程項(xiàng)目實(shí)際情況，建立國際化的、“全過程”、“全方位”的合同管理制度。“全過程”是指合同管理應(yīng)覆蓋合同行為的始終，前端有超前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資信審查，后端有合同管理的總結(jié)、考核、建檔的延續(xù)?！叭轿弧笔侵负贤芾硪采w企業(yè)的每個(gè)層次每個(gè)部門，延伸到各個(gè)角落。具體的制度設(shè)計(jì)方面要建立合同交底制度、責(zé)任分解制度、每日工作報(bào)送制度、進(jìn)度款的審查批準(zhǔn)制度等。

5、設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項(xiàng)目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理是工程施工的重要內(nèi)容，其范圍廣泛，構(gòu)成原因復(fù)雜，是個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的工作。因此，必須維護(hù)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理的嚴(yán)肅性，建立完善的管理制度，明確簽證經(jīng)辦和合同管理人員的職能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

參考文獻(xiàn)

篇（7）

1 合同的訂立原則及范圍、材料的約定

合同管理首先要明確合同的訂立原則，是雙贏的原則。合同的訂立，對(duì)于雙方所提出的要求與條件必須合理，防范履約風(fēng)險(xiǎn)。在合理的前提下，找到平衡點(diǎn)，在雙方達(dá)成一致，通過合同條款，最終實(shí)現(xiàn)雙贏的原則。在實(shí)際操作中，某些簽訂合同的一方，為了實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化，合同中出現(xiàn)嚴(yán)重不的平等，另一方最終無法按些條款執(zhí)行而中途中止合同，導(dǎo)致索賠事件的發(fā)生，項(xiàng)目在進(jìn)度上受到延誤的同時(shí)雙方利益也受損。

其次，合同標(biāo)的力爭(zhēng)清晰：理清合同范圍與圖紙范圍之異同，合同交底到位。實(shí)際操作中，部分工程合同中描述的范圍攻與圖紙所表達(dá)的范圍存在不一致的情況，這就需要在描述時(shí)清晰地說明每一部分的范圍，特別是存在新舊交接的工程部位。如果是土建工程需具體到層數(shù)軸位部位，如果是安裝工程，需詳細(xì)說明系統(tǒng)的劃分情況等。合同范圍的清晰可以減少爭(zhēng)議，特別是在包干合同中作用理顯現(xiàn)。

另外對(duì)于如訂合同合時(shí)圖紙不詳細(xì)、或未最終對(duì)材料進(jìn)行定板或施工方法未最終明確、工程量未能較準(zhǔn)確地核實(shí)等原因，此部分合同訂立時(shí)適宜用暫定價(jià)的處理。

合同中還需對(duì)材料進(jìn)場(chǎng)、檢驗(yàn)、堆放等管理作進(jìn)詳細(xì)要求，確保工程質(zhì)量。

2 合同執(zhí)行過程中的跟蹤管理

時(shí)間管理：合同策劃及圖紙計(jì)劃的落實(shí)的前提下，通過招標(biāo)的方式，選擇施工單位，從而簽訂合同。這需要以進(jìn)場(chǎng)時(shí)間對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行倒排，才能確保項(xiàng)目按期的順利實(shí)施。

施工進(jìn)度控制：原則上需按項(xiàng)目整體計(jì)劃對(duì)施工進(jìn)行時(shí)間上的控制。同時(shí)項(xiàng)目需在現(xiàn)金流方面作支撐，否則會(huì)影響進(jìn)度。反過來說，也可以結(jié)合現(xiàn)金流情況來控制施工進(jìn)度。

質(zhì)量控制：合同實(shí)施過程中，需專為負(fù)責(zé)檢查合同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與品牌要求的落實(shí)。一旦發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)偏差，立即糾正整改處理，確保工程按合同約定的質(zhì)量完成。

合同執(zhí)行的監(jiān)控：項(xiàng)目需配相關(guān)人員對(duì)合同雙方履約情況進(jìn)行收集處理，確保合同的實(shí)施。

驗(yàn)收記錄：按合同約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收過程中作詳細(xì)記錄，資料歸案保存。

合同評(píng)審機(jī)制：建立合同評(píng)審機(jī)制，由多個(gè)部門參與，對(duì)合同的訂立、實(shí)施進(jìn)行評(píng)審，總結(jié)不足，記錄在案，不斷完善。

3 合同實(shí)施中的變更及防范

合同實(shí)施過程主要存在中三種變更：設(shè)計(jì)變更、合同變更、現(xiàn)場(chǎng)變更。對(duì)于變更簽證的管理，在合同中需專用條款作約定，并在項(xiàng)目實(shí)施過程中訂立詳細(xì)的變更與簽訂操作指引，約定各簽證的權(quán)限，完善和規(guī)范管理。經(jīng)總結(jié)，避免變更簽證的方法途徑如下：

3.1 了解營(yíng)銷意圖，及時(shí)反饋信息，避免營(yíng)銷簽證。營(yíng)銷簽證包括樣板房的選定、裝修風(fēng)格、營(yíng)銷場(chǎng)地布置等的變更，充分了解營(yíng)銷的意圖甚至是具體要求，避免營(yíng)銷簽證的發(fā)生。

3.2 加強(qiáng)圖紙會(huì)審，明確甲方、乙方、設(shè)計(jì)方共同承擔(dān)責(zé)任，避免設(shè)計(jì)簽證。保證圖紙質(zhì)量的前提下，避免因設(shè)計(jì)失誤、考慮不周等原因所導(dǎo)致的簽證發(fā)生。另需在設(shè)計(jì)合同中約定其承擔(dān)的責(zé)任，從主觀上約束，使設(shè)計(jì)成果在負(fù)責(zé)任的前提下完成，減少設(shè)計(jì)錯(cuò)誤而導(dǎo)致的簽證的發(fā)生。實(shí)際中有這樣一個(gè)例子，甲方委托設(shè)計(jì)單位對(duì)一裝修工程進(jìn)行設(shè)計(jì)，但設(shè)計(jì)任務(wù)較急，加上設(shè)計(jì)單位任務(wù)太多，人手存在嚴(yán)重的不足，導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)漏百出，因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤而導(dǎo)致的損失就有四十多萬元。經(jīng)協(xié)商，設(shè)計(jì)方同意承擔(dān)二十多萬元的損失，這就是約定責(zé)任共同承擔(dān)的一個(gè)成功的例子。

3.3 理清工程范圍劃分及其搭接關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或重壘工程，避免合同簽證。

3.4 辦理好場(chǎng)地移交，避免責(zé)任簽證。在實(shí)際施工中，施工材料進(jìn)場(chǎng)，但因甲方未辦理場(chǎng)地移交，材料保管的責(zé)任不完全在施工方，因未辦理場(chǎng)地移交而需承擔(dān)的失竊責(zé)任時(shí)事時(shí)有發(fā)生，而且還存在安全等責(zé)任。 轉(zhuǎn)貼于

3.5 施工措施、工藝、工序事先明確并定價(jià)，避免施工措施簽證，有效控制措施費(fèi)。在實(shí)際施工中就有這樣的例子：某個(gè)項(xiàng)目在簽訂土建合同時(shí)，未明確主體鋼筋的連接方式，而設(shè)計(jì)的約定較為模糊，設(shè)計(jì)說明中寫只要符合強(qiáng)度要求的任何一種方式，如綁扎，電渣壓力焊接等方式均可采用，合同中技術(shù)文件中也未明確注明采用哪一種方式，現(xiàn)場(chǎng)施工并未對(duì)該施工方進(jìn)行選定。最后施工單位以全部采用電渣壓力焊為由，在正常按合同計(jì)費(fèi)方式的前提下，追加五十多萬的增加費(fèi)用。這是設(shè)計(jì)、合同、現(xiàn)場(chǎng)管理的一大敗筆，象這樣施工措施、工藝、工序事先未明確并定價(jià)，而導(dǎo)致措施簽證的事時(shí)有發(fā)生，各環(huán)節(jié)工作盡量做細(xì)，因此應(yīng)盡量避免施工措施簽證。

3.6 施工樣板先行，避免施工簽證。對(duì)于精裝的工程來說，數(shù)量大而施工方法相同的施工，首先訂立施工樣板，這樣可規(guī)范施工，避免一錯(cuò)十錯(cuò)的施工簽證。

3.7 提前研究材料樣板，減少材料變化引起的價(jià)格重新確認(rèn)。特別是在裝修和園建的過程中，提前定樣板，既可保證施工質(zhì)量和施工效果，也可以避免因材料變化引起的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

3.8 合理安排并事先明確進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求，避免趕工簽證。合理的施工時(shí)間，對(duì)施工質(zhì)量及造價(jià)的都有影響。

4 合同實(shí)施過程中設(shè)計(jì)變更的管理

設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，既影響工程質(zhì)量，也影響項(xiàng)目的成本造價(jià)。在合同管理的過程中，需對(duì)設(shè)計(jì)變更規(guī)范管理，管理的內(nèi)容包括：

4.1 設(shè)計(jì)變的提出方式：由設(shè)計(jì)管理部門以書面的形式提出。

4.2 原因分析：是人為的原因、設(shè)計(jì)失誤、消防原因等，盡量避免。

4.3 影響方式：如優(yōu)化方案。

4.4 變更業(yè)務(wù)的辦理

4.5 審批與發(fā)放、溝通

4.6 與合同與現(xiàn)場(chǎng)的接軌

4.7 辦理有關(guān)手續(xù)，涉及成本變動(dòng)的，成本動(dòng)態(tài)調(diào)整。

5 合同實(shí)施過程中的支付與結(jié)算管理

支付與結(jié)算，是合同的重要條款，也是合同訂立雙方所必爭(zhēng)的款之一，在不違反雙贏的原則的前提下，盡量選擇適合自己一方的支付與結(jié)算方式，對(duì)合同的造價(jià)控及順利執(zhí)行至關(guān)重要，結(jié)合實(shí)際，需注意以下幾點(diǎn)：

首先對(duì)支付方式的分析：按合同暫定價(jià)的支付方式里雖然簡(jiǎn)單但不實(shí)際，在實(shí)施工過程中會(huì)存在范圍的調(diào)整，施工進(jìn)度的調(diào)整等，都會(huì)影響到所完成造價(jià)的變動(dòng)，如果簡(jiǎn)單地按合同暫定造價(jià)支付款項(xiàng)，少付，對(duì)施工單位不利，超付，對(duì)甲方不利，最好按實(shí)際完成進(jìn)度工程量進(jìn)行支付的方式控進(jìn)行，可減少爭(zhēng)議。如樁基施工等，無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)工程量，按施工中實(shí)際完成工程量支付較為合適。

其次，對(duì)結(jié)算與反索賠辦理過程要及時(shí)性、主動(dòng)性。施工過程中對(duì)施工單位的反索賠需及時(shí)處理，否則會(huì)錯(cuò)過最佳的核實(shí)時(shí)機(jī)，影響工程進(jìn)度、造價(jià)。特別是隱蔽項(xiàng)目，更要即時(shí)處理。

再次，約定好合同價(jià)款的調(diào)整方式，可依據(jù)合同、其他參考或結(jié)合市場(chǎng)作調(diào)整。

最后，對(duì)結(jié)算數(shù)據(jù)審核。制定結(jié)算的程序，對(duì)結(jié)算的前提及結(jié)算資料的提交要求作詳細(xì)的約定。

篇（8）

b．合同談判。一旦中標(biāo)，招標(biāo)文件中合同的主要條款已經(jīng)確定，那么合同談判階段主要任務(wù)就是對(duì)合同的細(xì)節(jié)進(jìn)行研究協(xié)商的過程。建設(shè)過程中存在著許多不確定因素，通過談判完善合同內(nèi)容，合理分配合同風(fēng)險(xiǎn)。比如施工合同中配合費(fèi)包括的工作內(nèi)容、清單工程量變化措施費(fèi)的調(diào)整方式等;分包方實(shí)際的水電費(fèi)承擔(dān)、垃圾清理、對(duì)總包方工期的影響等這些細(xì)節(jié)都是合同談判過程中應(yīng)該考慮到的問題。

c．合同起草簽訂。合同條款中的文字表述盡量要嚴(yán)密、細(xì)致、準(zhǔn)確。例如:在設(shè)備采購合同中，對(duì)設(shè)備供貨商的卸貨地點(diǎn)、卸貨方式、一般合同都會(huì)明確，但有時(shí)表述不夠細(xì)致，如有的大項(xiàng)目，工地現(xiàn)場(chǎng)比較大，而合同條款僅寫明地點(diǎn)為工地現(xiàn)場(chǎng)，沒現(xiàn)場(chǎng)的具體范圍，這樣在合同的履行過程中就有可能產(chǎn)生糾紛。

2事中管理階段

a．重視合同交底。合同簽訂后，就進(jìn)入合同的履約階段即合同的事中管理階段。這個(gè)階段對(duì)合同的管理不僅僅是合同管理部門的事情，而是涉及到工程、質(zhì)量、財(cái)務(wù)、預(yù)算等多個(gè)部門。合同簽訂后，合同管理部門應(yīng)該對(duì)合同履行相關(guān)的部門進(jìn)行合同交底。只有各相關(guān)部門熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建設(shè)過程中，只有依據(jù)合同相關(guān)條款對(duì)工期、質(zhì)量、投資進(jìn)行有效控制，才能保證工程的順利完成，從而使企業(yè)的投資取得最大的收益。

b．在合同履行過程中對(duì)偏離合同的事項(xiàng)，要及時(shí)采取措施。尤其對(duì)施工合同中安全、進(jìn)度、質(zhì)量、投資的控制，一定要注重過程的管理。只有在合同履行過程中控制好每個(gè)環(huán)節(jié)，才能保證合同的順利履行。項(xiàng)目建設(shè)過程中安全是第一位的，一個(gè)小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程師應(yīng)當(dāng)對(duì)施工單位編制的安全生產(chǎn)專項(xiàng)施工方案嚴(yán)格審核，并且對(duì)方案的落實(shí)情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，比如四口五臨邊的防護(hù)、配電箱的設(shè)置、臨時(shí)用電等，對(duì)于有可能造成安全事故的操作及時(shí)糾正。工程進(jìn)度涉及到業(yè)主和承包商的利益，工程進(jìn)度控制的依據(jù)是施工進(jìn)度計(jì)劃，科學(xué)合理的工程進(jìn)度計(jì)劃是保證工程按期完工的前提條件，因此施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員要對(duì)承包商所制定的施工進(jìn)度計(jì)劃的合理性和可行性進(jìn)行審查，并對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行追蹤檢查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃不符時(shí)，必須及時(shí)提醒承包商，幫助分析查找原因，適時(shí)指導(dǎo)承包商調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，并監(jiān)督其采取行之有效的補(bǔ)救措施。質(zhì)量是工程建設(shè)的核心，也是施工過程中管理的核心工作。

督促承包商完善內(nèi)部質(zhì)量管理體系，把好質(zhì)量管理關(guān);加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格按規(guī)范施工，是施工過程中管理的重中之重;嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，未經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙不得使用，未經(jīng)同意不得變更工程設(shè)計(jì)，未經(jīng)檢驗(yàn)或經(jīng)檢驗(yàn)不合格的材料不準(zhǔn)使用，未經(jīng)試驗(yàn)或證明不可行的施工方案不準(zhǔn)采用，上道工序未經(jīng)認(rèn)可不得進(jìn)行下道工序，未經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)認(rèn)可的工程不可計(jì)量等等，只有在每個(gè)細(xì)節(jié)上把好質(zhì)量關(guān)，才能保證工程竣工后達(dá)到合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。工程投資的控制是合同管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，要控制投資就得重視過程控制，嚴(yán)格按照合同約定支付工程款。要控制好工程進(jìn)度款，除了預(yù)算上認(rèn)真審核外，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的施工進(jìn)度并結(jié)合合同的質(zhì)量要求嚴(yán)格形象進(jìn)度的審核。

c．業(yè)主相關(guān)人員對(duì)于一些作為合同依據(jù)的文件要認(rèn)真審核。對(duì)例會(huì)紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定、施工組織設(shè)計(jì)、施工方案的審批一定要仔細(xì)認(rèn)真。不僅要從技術(shù)角度考慮，還應(yīng)該從預(yù)算角度審核。因?yàn)檫@些文件一旦批準(zhǔn)同意，就意味著同意由此產(chǎn)生的費(fèi)用。尤其是施工方案，方案的不同費(fèi)用會(huì)相差很大。比如鋼筋的連接方式、腳手架的搭設(shè)方式、模板的材料等等。審批這些方案的時(shí)候應(yīng)該讓預(yù)算相關(guān)人員參與并進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算后審批，不能只考慮方案的可行性。

d．在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)問題，雙方要共同協(xié)商及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者變更合同。只有在合同履行過程中對(duì)小的爭(zhēng)議糾紛及時(shí)解決才能夠避免工程完工后發(fā)生一些大的合同糾紛，減少雙方的經(jīng)濟(jì)損失。

3合同的事后管理

合同的事后管理主要是對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估和分析，對(duì)合同中的違約情況及時(shí)反映給法律顧問，盡量以協(xié)商的方式解決合同糾紛。同時(shí)對(duì)合同履行過程中容易產(chǎn)生扯皮和糾紛的部分進(jìn)行分析和研究，避免在下次簽訂合同時(shí)發(fā)生類似的問題。

4從思想上重視合同、加強(qiáng)法律意識(shí)

建設(shè)合同的履行涉及多個(gè)部門，多個(gè)專業(yè)，除了合同管理人員要具備一定的專業(yè)技術(shù)知識(shí)、法律知識(shí)外，還要加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)人員的法律意識(shí)和合同知識(shí)的培養(yǎng)。只有相關(guān)專業(yè)人員了解合同，重視合同才能在合同的履行過程中及時(shí)發(fā)揮監(jiān)督作用，發(fā)現(xiàn)有偏離合同的行為及時(shí)采取措施，更好的促進(jìn)合同的順利履行，減少因違約帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

篇（9）

［摘要］企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來，主要是通過合同形式進(jìn)行的。一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗和合同及合同管理有密切關(guān)系。企業(yè)合同管理是指企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動(dòng)態(tài)性的。企業(yè)財(cái)務(wù)部門在合同管理中通過對(duì)合同評(píng)審中財(cái)務(wù)稅收相關(guān)條款的把關(guān)、合同預(yù)計(jì)效益的測(cè)算、合同執(zhí)行過程的跟蹤監(jiān)督、執(zhí)行后的總結(jié)分析等，發(fā)揮財(cái)務(wù)部門在合同管理中的監(jiān)管職能，不僅可以有效規(guī)避資金、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更可以提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

［

關(guān)鍵詞 ］銷售；服務(wù)合同；財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)行業(yè)

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174

1財(cái)務(wù)管理在參與房地產(chǎn)銷售企業(yè)合同管理中的必要性

（1）全面參與項(xiàng)目前期評(píng)判工作，減少公司損失，提高公司收益。在項(xiàng)目可行性分析中，財(cái)務(wù)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)公司利潤(rùn)要求，對(duì)很可能出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目，及時(shí)預(yù)警，努力為公司減少損失。當(dāng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)預(yù)測(cè)的項(xiàng)目收益，選擇最有利于公司的項(xiàng)目，提高公司經(jīng)營(yíng)效益。

（2）參與企業(yè)合同評(píng)審，提出與財(cái)務(wù)稅收相關(guān)的專業(yè)意見，有效規(guī)避財(cái)經(jīng)稅務(wù)相關(guān)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售企業(yè)，大多由市場(chǎng)客戶部拓展客戶，根據(jù)客戶需要起草合同，而此部分人員大多是非財(cái)務(wù)專業(yè)人員，在起草合同過程中對(duì)財(cái)務(wù)稅收相關(guān)法規(guī)不了解，這就需要財(cái)務(wù)部及相關(guān)人員參與到合同的起草訂立中，在相關(guān)領(lǐng)域提供專業(yè)可執(zhí)行的意見，從而降低、規(guī)避財(cái)務(wù)稅收風(fēng)險(xiǎn)。在銷售合同訂立過程中，財(cái)務(wù)根據(jù)以往的項(xiàng)目結(jié)算經(jīng)驗(yàn)提供可靠的數(shù)據(jù)支持。財(cái)務(wù)部門會(huì)監(jiān)控合同執(zhí)行全過程，進(jìn)行跟蹤分析，其結(jié)果可為簽訂新合同提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒，保障合同的可執(zhí)行性、安全性。

（3）確保銷售合同的順利履行。銷售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內(nèi)容由財(cái)務(wù)部辦理結(jié)算。由于合同從起草到執(zhí)行財(cái)務(wù)都參與其中，在每月結(jié)算時(shí)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同條款之外的事項(xiàng)，并及時(shí)通知相關(guān)執(zhí)行人員及領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，訂立相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議，完善合同管理，促進(jìn)合同順利履行。

（4）能為公司經(jīng)營(yíng)管理決策提供專業(yè)支持。合同執(zhí)行全過程參與、監(jiān)控、管理。從項(xiàng)目可行性分析數(shù)據(jù)測(cè)算、合同評(píng)審發(fā)表專業(yè)意見、合同執(zhí)行項(xiàng)目全盤結(jié)算工作到合同后的總結(jié)分析評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)部始終是在客觀獨(dú)立地發(fā)表專業(yè)意見，用數(shù)據(jù)和事實(shí)說話，在公司決策時(shí)提供客觀專業(yè)的意見和數(shù)據(jù)支持。

2財(cái)務(wù)人員在合同管理領(lǐng)域可以發(fā)揮的空間

（1）在市場(chǎng)客戶部拓展到項(xiàng)目時(shí)，給財(cái)務(wù)提供此項(xiàng)目相關(guān)的數(shù)據(jù)，如項(xiàng)目建筑面積，委托我方銷售的面積，預(yù)計(jì)銷售單價(jià)，基礎(chǔ)費(fèi)率等信息，財(cái)務(wù)根據(jù)項(xiàng)目結(jié)算經(jīng)驗(yàn)、利用專業(yè)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目在正常銷售期的銷售額、我公司將收取的服務(wù)費(fèi)、將產(chǎn)生的人力成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)，測(cè)算出本項(xiàng)目可為公司貢獻(xiàn)的經(jīng)營(yíng)效益，根據(jù)公司要求的最低項(xiàng)目收益率來判斷項(xiàng)目是否可以承接。

（2）在合同起草訂立階段。與開發(fā)商訂立合同時(shí)，財(cái)務(wù)部門參與到合同評(píng)審中，與公司法務(wù)部門對(duì)合同的合法性、合規(guī)性把關(guān)，以降低風(fēng)險(xiǎn)、減少損失。法務(wù)部門重點(diǎn)審核合同文本的完整性、準(zhǔn)確性及合法性等。財(cái)務(wù)重點(diǎn)審核是否符合國家相關(guān)稅收法規(guī)、公司相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度；審核收款、付款、罰款、扣款及獎(jiǎng)勵(lì)等與結(jié)算相關(guān)的合同條款的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性和可操作性。法務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門提出專業(yè)意見，經(jīng)過修改及領(lǐng)導(dǎo)審批后簽訂合同。如房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《××項(xiàng)目銷售服務(wù)合同》，財(cái)務(wù)在合同評(píng)審時(shí)要關(guān)注：①合同中是否有附近樓盤的禁業(yè)條款，如簽訂了A項(xiàng)目樓盤，就不能在A樓盤周圍幾千米范圍內(nèi)再承接相競(jìng)爭(zhēng)的樓盤。如果有類似條款，請(qǐng)?zhí)嵝褬I(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人關(guān)注，做好風(fēng)險(xiǎn)提示。②甲乙雙方權(quán)利義務(wù)中是否有我方要承擔(dān)案場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，如果有我方承擔(dān)的電話費(fèi)等，要約定發(fā)票開給我公司，如果不能，可約定此部分費(fèi)用從甲方應(yīng)支付給我方費(fèi)傭金中扣除。這些條款細(xì)微的地方如果約定不清晰，容易導(dǎo)致會(huì)計(jì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)且費(fèi)用報(bào)銷不暢。③服務(wù)傭金結(jié)算關(guān)鍵條件應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。房地產(chǎn)銷售結(jié)算有其特殊性，一般約定每月按固定費(fèi)用率結(jié)算，在完成季度、年度任務(wù)時(shí)，需要按照較高費(fèi)率對(duì)項(xiàng)目之前較低費(fèi)率結(jié)算的房源進(jìn)行補(bǔ)差結(jié)算。這時(shí)要注意是全額補(bǔ)差還是超過任務(wù)部分補(bǔ)差。甲方是否有內(nèi)部員工等關(guān)系優(yōu)惠客戶房源，關(guān)注此部分的結(jié)算條件可能與正常委托房源結(jié)算不一致。商品房銷售會(huì)涉及結(jié)算時(shí)點(diǎn)的確定，如在房款全額到達(dá)開發(fā)商賬戶才給我方結(jié)算費(fèi)傭金；或者業(yè)主簽訂商品房買賣合同就可以按照開發(fā)商實(shí)際收到房款金額給我公司結(jié)算，等按揭款到達(dá)開發(fā)商賬戶后再結(jié)算剩余部分服務(wù)傭金。發(fā)現(xiàn)漏洞或表達(dá)不清晰的地方，及時(shí)修改，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。④如果開發(fā)商要對(duì)銷售業(yè)績(jī)好的項(xiàng)目人員或團(tuán)隊(duì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)（費(fèi)傭金之外的），應(yīng)該按照稅法及公司制度規(guī)定，由開發(fā)商通過我公司的薪酬體系下發(fā)，員工收入合并計(jì)繳個(gè)人所得稅。不能由開發(fā)商直接發(fā)放，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)。⑤在合同中會(huì)有一些罰款扣款項(xiàng)，此時(shí)要看如果是我方原因產(chǎn)生的，同意罰扣款，但應(yīng)約定此部分罰扣款從應(yīng)付的費(fèi)傭金中扣除，并提出財(cái)務(wù)稅務(wù)法規(guī)規(guī)定的可操作性的意見。⑥財(cái)務(wù)部根據(jù)合同約定的時(shí)間，在項(xiàng)目執(zhí)行過程中對(duì)此進(jìn)行跟蹤，發(fā)現(xiàn)有延遲付款的開發(fā)商，給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)提示郵件，提醒催款，減少應(yīng)收賬款的發(fā)生。

（3）項(xiàng)目在執(zhí)行過程中，財(cái)務(wù)部應(yīng)按照合同條款，對(duì)項(xiàng)目結(jié)算信息進(jìn)行審核，看是否符合合同約定的結(jié)算條款，是否有漏結(jié)、少結(jié)現(xiàn)象，扣罰款內(nèi)容及金額是否與合同約定一致，財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目整個(gè)執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控管理，確保公司收入的準(zhǔn)確性、完整性，并測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，以降低風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，財(cái)務(wù)部要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算進(jìn)行全盤的銷控，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目是否有應(yīng)該結(jié)算而未結(jié)算的費(fèi)，并按照合同條款，提醒項(xiàng)目負(fù)責(zé)人追回相應(yīng)收入，減少呆賬、壞賬的發(fā)生，減少公司損失。

（4）對(duì)合同執(zhí)行后的評(píng)價(jià)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合同履行的評(píng)價(jià)制度，定期對(duì)合同實(shí)施情況進(jìn)行匯總、分析、評(píng)價(jià)。包括項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益實(shí)現(xiàn)率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶付款履約率以及重大合同執(zhí)行情況的總結(jié)與分析等方面的內(nèi)容。通過總結(jié)與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應(yīng)的改進(jìn)和完善措施，完善合同管理制度。對(duì)項(xiàng)目合同的執(zhí)行完成情況，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為公司經(jīng)營(yíng)管理決策提供依據(jù)。財(cái)務(wù)按照項(xiàng)目大小、客戶結(jié)構(gòu)、商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等分類進(jìn)行匯總分析，建立客戶信用檔案，配合其他部門建立客戶信用評(píng)級(jí)體系，提高客戶服務(wù)能力，加強(qiáng)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

3結(jié)論

合同管理全過程就是由洽談、起草、簽訂、生效開始，直至合同失效為止。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。凡涉及合同條款內(nèi)容的各部門要共同管理，注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對(duì)自己不利的變化，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改、變更、補(bǔ)充或中止和終止。房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展，財(cái)務(wù)稅務(wù)法規(guī)也在不斷變化，財(cái)務(wù)人員應(yīng)多去了解、適應(yīng)市場(chǎng)的變化，努力學(xué)習(xí)相關(guān)政策法規(guī)，及時(shí)更新專業(yè)知識(shí)，不斷提高合同管理能力，以便在將來合同管理過程中發(fā)揮重要作用。

篇（10）

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在確保工程進(jìn)度和質(zhì)量的前提下，如何有效實(shí)施成本控制，降低合同風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。建立完善合同管理體系，強(qiáng)化事前控制，加強(qiáng)各部門溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)合同管理和預(yù)算管理、資金管理緊密結(jié)合，是控制開發(fā)成本、降低合同風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析

1、合同管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)項(xiàng)目管理往往更偏重于工程現(xiàn)場(chǎng)管理和技術(shù)管理方面的制度制定，對(duì)合同管理制度的制定通常局限于合同簽訂的流程性控制，未針對(duì)合同管理各環(huán)節(jié)制定指導(dǎo)性、可操作性較強(qiáng)的制度。

2、合同管理局限于合同文本的靜態(tài)化管理

合同管理涉及合同的立項(xiàng)、談判、起草、審查、簽訂、履行、變更、糾紛處理和合同基礎(chǔ)事務(wù)管理等方面，是包含對(duì)合同簽訂準(zhǔn)備、合同訂立、合同履行以及履行后評(píng)估等所有階段的全過程監(jiān)控。在這個(gè)過程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的遺漏或執(zhí)行不力，都可能造成合同管理的功能缺失，增加合同履約風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成損失。

由于對(duì)合同管理所涉及的相關(guān)部門及人員的工作職責(zé)界定不清晰，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的重點(diǎn)往往放在合同文本的起草、審查和簽訂環(huán)節(jié)，對(duì)合同簽訂以后的履行、變更、糾紛及履行后評(píng)估等環(huán)節(jié)未實(shí)施有效的動(dòng)態(tài)管理，使合同管理與預(yù)算管理、資金管理脫節(jié)，成本控制不能落到實(shí)處。

3、合同管理人員缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)水平和實(shí)踐技能

合同管理是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的管理工作，需要綜合運(yùn)用法律、管理、工程造價(jià)、財(cái)務(wù)、稅收、檔案等方面的專業(yè)知識(shí)。各層級(jí)合同管理人員缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)水平，在合同訂立、履行過程中發(fā)現(xiàn)不了問題，或發(fā)現(xiàn)了問題但不能提出恰當(dāng)?shù)慕鉀Q方案，往往會(huì)造成合同會(huì)簽流于形式，合同履行缺乏監(jiān)控。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的構(gòu)建

（一）合同管理制度體系的構(gòu)建

針對(duì)合同管理各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，本著規(guī)范行為、防范風(fēng)險(xiǎn)的目的，在企業(yè)內(nèi)部控制制度體系內(nèi)，建立健全具體的、可操作的合同管理制度，使合同管理流程規(guī)范，分工明確，職責(zé)清晰。合同管理制度主要涉及幾個(gè)方面：合同管理流程、合同審查、合同考核、合同用章管理、合同臺(tái)賬、統(tǒng)計(jì)核對(duì)及歸檔等。同時(shí)，對(duì)企業(yè)重要的、或經(jīng)常性發(fā)生的合同可分類制定合同范本，減少合同起草、審核工作量，規(guī)避采用供方格式合同潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合同管理組織體系的構(gòu)建

合同管理組織體系的建立應(yīng)遵循專業(yè)性和綜合性相結(jié)合的原則，設(shè)立專門的合同管理部門全面負(fù)責(zé)合同管理的各項(xiàng)工作，對(duì)合同實(shí)行統(tǒng)籌管理，對(duì)合同的事前、事中、事后各管理環(huán)節(jié)行使檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)。各職能部門負(fù)責(zé)對(duì)本部門工作范圍內(nèi)所涉及的合同進(jìn)行跟蹤管理，成本控制部、財(cái)務(wù)部主要履行合同審核、成本控制、資金支付控制、統(tǒng)計(jì)核對(duì)等管理職責(zé)，并通過合同會(huì)簽、付款審批、合同臺(tái)賬登記、資金計(jì)劃、資金預(yù)算等方式，實(shí)現(xiàn)合同所涉各部門的信息核對(duì)、溝通、共享，對(duì)合同實(shí)施全過程、多層次、高效率的動(dòng)態(tài)管理。

為保證各部門合同管理的高效性，企業(yè)應(yīng)在各部門配置相應(yīng)的專業(yè)人員，并通過各種專業(yè)培訓(xùn)和法律知識(shí)培訓(xùn)，提高員工專業(yè)知識(shí)水平，進(jìn)而提升企業(yè)整體合同管理水平。

（三）合同管理運(yùn)行體系的構(gòu)建

以企業(yè)合同管理制度為依據(jù)，合同管理組織體系內(nèi)各部門各司其職，需要設(shè)計(jì)高效、簡(jiǎn)捷的流程，將各環(huán)節(jié)、各部門的工作串接起來，實(shí)現(xiàn)合同的綜合動(dòng)態(tài)管理，有效控制項(xiàng)目成本。

1、合同準(zhǔn)備階段運(yùn)行控制要點(diǎn)

合同準(zhǔn)備階段主要由合同執(zhí)行部門確定合同簽訂項(xiàng)目，合同管理部組織實(shí)施招投標(biāo)、資格審查、談判及合同起草工作。在此階段有兩個(gè)重要的控制要點(diǎn)：一是成本控制部需根據(jù)項(xiàng)目概算、設(shè)計(jì)等資料，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合目標(biāo)成本，并根據(jù)項(xiàng)目成本類別對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解，以此作為項(xiàng)目各類合同談判定價(jià)的依據(jù)。二是財(cái)務(wù)部需根據(jù)合同類型進(jìn)行納稅籌劃，對(duì)簽訂合同方式和獲取發(fā)票的要求提出意見，降低企業(yè)未來納稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、合同訂立階段運(yùn)行控制要點(diǎn)

合同起草完成后，合同管理部門組織實(shí)施合同會(huì)簽，審核部門涉及合同管理部、成本控制部、財(cái)務(wù)部等。合同審核控制重點(diǎn)是事前控制，以規(guī)避未來合同履行風(fēng)險(xiǎn)。

（1）審核部門分工明確、職責(zé)界定清晰

合同管理部在審核時(shí)應(yīng)注意核實(shí)合同談判過程中商定的重要事項(xiàng)在合同中的落實(shí)情況，重要合同須由企業(yè)法律顧問參與審查工作。成本控制部審核重點(diǎn)為合同范圍是否明確、工期是否恰當(dāng)、總分包結(jié)合部位責(zé)任劃分清楚，以及各類子合同的合同價(jià)匯總后是否控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。財(cái)務(wù)部審核重點(diǎn)為付款方式、付款進(jìn)度、質(zhì)保金及違約金等條款。

（2）審核意見書面存檔，簽章前核對(duì)定稿文本

合同會(huì)簽流程中合同可能涉及多次修改，為準(zhǔn)確記錄審核修改意見，各審核環(huán)節(jié)形成的審核意見應(yīng)采用書面形式，并跟隨合同會(huì)簽流程予以傳遞。合同完成會(huì)簽流程并最終定稿后，為避免合同版本混淆以及對(duì)方單位單方面修改合同內(nèi)容的風(fēng)險(xiǎn)，合同執(zhí)行部門需聯(lián)系對(duì)方單位先行簽章后，將合同紙質(zhì)版交合同管理部，與定稿文本核對(duì)無誤后，進(jìn)入用章流程，完成合同簽訂工作。

3、合同履行階段運(yùn)行控制要點(diǎn)

在合同履行階段，合同執(zhí)行部門及合同管理部、成本控制部、財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)合同執(zhí)行的全過程進(jìn)行跟蹤管理，并將合同登記、合同付款臺(tái)賬登記、發(fā)票登記與進(jìn)度控制相結(jié)合，將合同款項(xiàng)撥付與企業(yè)的資金計(jì)劃管理相結(jié)合。其中，合同登記由合同管理部門完成，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)合同付款臺(tái)賬及獲取發(fā)票的登記工作，合同執(zhí)行部門和成本控制部對(duì)經(jīng)手項(xiàng)目的付款情況進(jìn)行記錄。

合同執(zhí)行部門每月末依據(jù)合同約定付款條件或工程進(jìn)度，向財(cái)務(wù)部上報(bào)下月資金計(jì)劃，財(cái)務(wù)部將各部門上報(bào)的資金計(jì)劃與合同付款臺(tái)賬進(jìn)行核對(duì)，檢查是否存在合同超付或不按約定進(jìn)度付款的情況，財(cái)務(wù)部將資金計(jì)劃核實(shí)無誤后上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。在資金計(jì)劃指導(dǎo)下，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行資金準(zhǔn)備，合同執(zhí)行部門進(jìn)入合同付款撥付流程。在合同撥付審核過程中，成本控制部對(duì)工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度進(jìn)行檢查監(jiān)督，對(duì)進(jìn)度款是否足額支付提出參考意見。在付款審批完成資金支付后，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)更新付款臺(tái)賬及資金計(jì)劃，并保證資金計(jì)劃累計(jì)支付數(shù)與付款臺(tái)賬一致。

為實(shí)現(xiàn)各相關(guān)部門對(duì)合同實(shí)施進(jìn)度信息與資金支付信息的核對(duì)、共享，企業(yè)可通過建立進(jìn)度報(bào)表、資金計(jì)劃等文件共享的信息化系統(tǒng)，定期或不定期召開工作例會(huì)等方式，使相關(guān)部門對(duì)合同履行情況了然于胸，對(duì)各部門工作情況進(jìn)行相互監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同履行中存在的風(fēng)險(xiǎn)，杜絕超付等不利于企業(yè)的現(xiàn)象發(fā)生。

4、合同履行后評(píng)估階段運(yùn)行控制要點(diǎn)

企業(yè)應(yīng)建立合同履行情況評(píng)估制度，由合同管理部門組織對(duì)合同履行的完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，尤其是對(duì)合同補(bǔ)充、變更、解除、糾紛等情況進(jìn)行充分地調(diào)查研究，分析出現(xiàn)上述情況的原因，總結(jié)相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。同時(shí)，輔以事后的評(píng)價(jià)手段，也可對(duì)供應(yīng)商、施工單位等合作單位的信譽(yù)、專業(yè)能力、執(zhí)行能力等進(jìn)行評(píng)價(jià)，建立完善供應(yīng)商管理信息系統(tǒng)，為今后合同簽訂環(huán)節(jié)供應(yīng)商準(zhǔn)入制度的實(shí)施提供依據(jù)。

為更好發(fā)揮合同履行后評(píng)估制度的效用，應(yīng)同時(shí)建立合同管理的考核激勵(lì)機(jī)制，對(duì)由于自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不達(dá)標(biāo)、責(zé)任心不強(qiáng)等造成企業(yè)損失的人員，給予相應(yīng)的處罰；反之，對(duì)提出合理化建議，避免重大損失，或?yàn)槠髽I(yè)爭(zhēng)取額外經(jīng)濟(jì)效益的人員，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。通過此種獎(jiǎng)罰分明的制度，促使合同管理機(jī)制中各層級(jí)人員提高自身素質(zhì)，為合同管理發(fā)揮更積極的作用。

三、結(jié)束語

全方位的、科學(xué)合理的合同管理體系的構(gòu)建是一項(xiàng)綜合性、長(zhǎng)期性的工程，需要企業(yè)自上而下的配合協(xié)作，需要不斷地加以完善和創(chuàng)新，才能為企業(yè)的成本控制發(fā)揮支撐作用，為企業(yè)爭(zhēng)取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：