序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇商品房建設(shè)標準范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

    本辦法所稱住宅商品房，是市建設(shè)行政主管部門列入商品房計劃、經(jīng)濟適用房計劃和危陋房屋改造計劃，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，面向社會公開銷售的住宅。

    第三條  住宅商品房實行準許使用制度。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準許使用證后，方可交付使用。未取得準許使用證的，不得交付使用。

    第四條  市建設(shè)行政主管部門負責(zé)本市住宅商品房準許使用管理工作。

    住宅商品房竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取住宅商品房準許使用證。

    座落在本市外環(huán)線以內(nèi)的住宅商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取住宅商品房準許使用證；座落在本市外環(huán)線以外的住宅商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取住宅商品房準許使用證。

    住宅商品房準許使用證由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制、統(tǒng)一管理。

    第五條  申請領(lǐng)取住宅商品房準許使用證，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）已經(jīng)交付全部土地出讓金或按規(guī)定享有劃撥土地使用權(quán)，并取得土地使用權(quán)證書；

    （二）住宅商品房已經(jīng)竣工驗收合格，并提供竣工驗收報告；

    （三）持有《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》；

    （四）具備供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其他配套條件，并由相關(guān)配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明；

    （五）非經(jīng)營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區(qū)、縣配套單位出具證明。

    經(jīng)審查住宅商品房符合上述條件的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到文件之日起7個工作日內(nèi)核發(fā)住宅商品房準許使用證。

    第六條  分期建設(shè)的商品房住宅小區(qū)，可以分期領(lǐng)取住宅商品房準許使用證，分期入住。

    第七條  住宅商品房準許使用證按幢發(fā)放。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準許使用證。

    第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和各配套單位應(yīng)當(dāng)簽訂配套合同。配套合同應(yīng)當(dāng)載明配套費用、配套工程交付使用的日期、違約責(zé)任等主要內(nèi)容。國家和本市對配套費用的標準有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的標準。

    配套合同使用市建設(shè)行政主管部門制定的示范文本。

    第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照配套合同的約定支付配套費用。

    各配套單位應(yīng)當(dāng)按配套合同的約定履行配套義務(wù)，并自配套工程竣工并具備使用條件之日起5個工作日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具配套證明。

篇（2）

二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉(zhuǎn)讓購房證明，跨區(qū)域購買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準后才能購買。

三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房價標準為基數(shù)，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規(guī)建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設(shè)定的定向限價商品房未經(jīng)政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。

四、定向限價商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設(shè)配套費全免、人防易地建設(shè)費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。

篇（3）

中圖分類號：D922.181 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0045-02

一、商品房預(yù)售制度的起源及主要法律依據(jù)分析

1.商品房預(yù)售制度的起源和特征分析

商品房預(yù)售，又稱期房買賣，是指預(yù)售方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)而未竣工的房屋預(yù)先出售給預(yù)購方，預(yù)購方交付定金或購房款，并在合同約定的日期將預(yù)售房屋交付給預(yù)購方的一種法律行為。商品房預(yù)售在1954年首創(chuàng)于中國香港地區(qū)。當(dāng)時，香港立信置業(yè)公司最先推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售給消費者，如同落英墜落，故商品房預(yù)售又被稱為“賣樓花”。自20世紀80年代開始，我國沿海地區(qū)率先引進了香港售賣樓花的通行做法。經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國內(nèi)地商品房預(yù)售取得了長足的發(fā)展，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用的銷售方式。商品房預(yù)售對房地產(chǎn)市場具有十分積極的作用，現(xiàn)已成為商品房買賣的一種主流形式，是一種與現(xiàn)房買賣相對應(yīng)的房屋買賣形式。在商品房預(yù)售中，預(yù)售商品房的交付和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間不是在簽訂預(yù)售合同之時，而是約定在將來的某一特定日期，因此商品房預(yù)售具有風(fēng)險性和不確定性。

2.商品房預(yù)售的法律依據(jù)分析

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗和借鑒一些國家及地區(qū)做法的基礎(chǔ)上，建立了商品房預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！薄逗贾菔谐鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》第十四條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程形象進度應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上；（二）高層建筑已完成地面以下的主體工程?！?/p>

二、國內(nèi)主要城市商品房預(yù)售標準情況

1.上海：根據(jù)《市政府批轉(zhuǎn)關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作若干意見的通知》（滬府發(fā)[2010]34號）規(guī)定，對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預(yù)售應(yīng)達到的工程進度標準作調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項、分部工程質(zhì)量驗收證明書》，申請商品住房預(yù)售許可。

2.廣州：根據(jù)《廣東省關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售項目工程形象進度條件的通知》（粵建房字[2001]2號）規(guī)定，從2001年2月1日起，《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第六條第一款第五項的預(yù)售商品房項目工程形象進度條件調(diào)整為：“七層以下（含本數(shù)）的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程。

3.其它城市情況：成都多層結(jié)頂，高層+0申請預(yù)售；武漢、鄭州等地房屋結(jié)頂才能預(yù)售；南京高層七層以上，小高層三層以上才能預(yù)售；寧波提倡商品房在低層、多層建筑主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂，中高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成三分之二且不少于6層，高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成三分之一且不少于6層后申請預(yù)售。

三、商品房預(yù)售制度的利弊分析

1.預(yù)售制度的優(yōu)勢分析

（1）加快商品房建設(shè)和供應(yīng)。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制度在加速資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低開發(fā)成本起到了重要作用，增強了開發(fā)企業(yè)滾動開發(fā)的能力，促進和加快了商品房的建設(shè)，很大程度上增加了商品房的供應(yīng)量。根據(jù)測算，預(yù)售項目比現(xiàn)售項目的動態(tài)投資回收期約縮短了10個月。

（2）融資作用明顯。由于國內(nèi)資本市場的發(fā)展滯后，除銀行貸款外基本沒有其他可以選擇的融資方式，在現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要的條件下，預(yù)售實際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源1887.8億元，其中定金及預(yù)收款和個人按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最大資金來源，共計1037.5億元，占55.0%。

（3）預(yù)售商品房具有一定的價格優(yōu)勢。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)售“樓花”到房屋竣工交付之間有一段較長時間，買“樓花”時的房價與正式竣工時的房價之間會形成差價。一般來說，預(yù)售商品房價格比現(xiàn)房銷售價格低10%-20%，客觀上對購房人有利，這也是預(yù)售制度被消費者普遍接受的重要原因。

2.預(yù)售制度的弊端分析

（1）可能損害購房人利益。從近幾年情況看，商品房預(yù)售損害消費者利益現(xiàn)象時有發(fā)生，如實際交付房屋與預(yù)售時廣告宣傳不符、一房多賣、逾期交房、擅自改變建筑設(shè)計、質(zhì)量缺陷、面積縮水等問題，客觀上損害購房人利益，容易引起一些社會糾紛，影響社會穩(wěn)定。

（2）可能出現(xiàn)“爛尾樓”現(xiàn)象。從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題或者開發(fā)企業(yè)攜款潛逃，樓盤就可能“爛尾”，給購房人和銀行帶來損失。曾經(jīng)在90年代初，由于房地產(chǎn)泡沫的破裂，海南、廣東、北海等地出現(xiàn)過大量的“爛尾樓”問題，既給政府帶來了后續(xù)處置的困難，也給購房人造成了損失。

（3）增加了銀行和購房人的風(fēng)險。預(yù)售制度降低了開發(fā)商的門檻，開發(fā)企業(yè)實力參差不齊，一旦開發(fā)商投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人就成了開發(fā)商投資風(fēng)險的承擔(dān)者。同時，由于商品房預(yù)售標準與商業(yè)銀行按揭貸款標準的不一致，按照商品房預(yù)售標準投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上即可以申請預(yù)售，而按商業(yè)銀行按揭貸款審批標準一般需要房屋結(jié)頂方可放貸，兩個標準的不一致容易引起金融風(fēng)險和法律風(fēng)險。

四、完善我市商品房預(yù)售制度的建議

商品房預(yù)售制度對于國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義，經(jīng)過十余年的發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的一項基本制度，簡單取消預(yù)售不可避免會引發(fā)一系列的問題，影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。一是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂問題，大量中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出市場，資金實力較強的企業(yè)也會出現(xiàn)開發(fā)周期延長、成本增加等問題。二是會對商品房的供應(yīng)產(chǎn)生影響，目前杭州商品房項目一般為完成地面以下主體工程申請預(yù)售，取消預(yù)售后會導(dǎo)致一段時間內(nèi)的供應(yīng)量的減少。三是目前的法律體系尚不支持預(yù)售的取消，《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》明確了預(yù)售的條件，取消預(yù)售也需取得人大立法的通過。因此，根據(jù)杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，針對當(dāng)前商品房預(yù)售中存在的問題，特提出以下政策建議：

1.積極拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道

預(yù)售制度不是引發(fā)交易風(fēng)險甚至房地產(chǎn)金融風(fēng)險的根源。取消預(yù)售可以避免購房者的部分風(fēng)險，然而房地產(chǎn)開發(fā)活動的風(fēng)險沒有從根本上得到解決，開發(fā)企業(yè)項目爛尾的風(fēng)險依然存在。下一步，建議通過大力發(fā)展房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券等融資方式，拓寬非銀行融資渠道，既滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理需求，又有效控制和分散銀行的信貸風(fēng)險。

2.加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管

預(yù)售資金的監(jiān)管是當(dāng)前商品房預(yù)售管理中的一個薄弱環(huán)節(jié)，雖然杭州從2010年11月起已建立由商業(yè)銀行為主體的商品房預(yù)售監(jiān)管模式，但該模式下政府部門無法實時、動態(tài)掌握商品房預(yù)售資金的進出情況，容易產(chǎn)生按揭貸款不入賬、工程監(jiān)理單位監(jiān)理不到位、資金使用不規(guī)范等問題，導(dǎo)致預(yù)售資金無法保證用于工程款建設(shè)。建議通過網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)與商業(yè)銀行資金結(jié)算系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和數(shù)據(jù)的共享，實時掌握預(yù)售資金的進出和余額情況，發(fā)現(xiàn)問題及時督促開發(fā)企業(yè)進行整改，預(yù)防商品房預(yù)售資金被挪作他用。

3.強化商業(yè)銀行風(fēng)險管理

篇（4）

第三條市房產(chǎn)管理局是市區(qū)中低價位商品房建設(shè)管理的行政主管部門。市政府在市房產(chǎn)管理局設(shè)立“市市區(qū)中低價位商品房建設(shè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”(以下簡稱“市中低價房管理辦”)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)市區(qū)中低價位商品房的建設(shè)和管理工作。市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、物價局、財政局、審計局、監(jiān)察局等部門各司其職，協(xié)同實施。、亭湖區(qū)人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會和城南新區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部分別是其轄區(qū)內(nèi)中低價位商品房建設(shè)和征地拆遷的責(zé)任主體，中低價位商品房的建設(shè)管理工作由各區(qū)指定機構(gòu)負責(zé)。

第四條市區(qū)中低價位商品房建設(shè)，實行“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一選址，統(tǒng)一政策，統(tǒng)一管理”的原則。城中村改造和農(nóng)民拆遷安置統(tǒng)一納入市區(qū)中低價位商品房管理。

第五條中低價位商品房的布局與規(guī)模在市區(qū)城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，根據(jù)城市建設(shè)需求，選擇交通便捷、社會公共服務(wù)設(shè)施配套、具有一定規(guī)模的地塊定點建設(shè)。同時，在三級及三級以外地段新建的普通商品房項目中，安排不低于15%的中低價位商品房。

中低價位商品房項目選址，由市規(guī)劃局會同市國土局、市中低價房管理辦和、亭湖區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會、城南新區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部，根據(jù)拆遷需求，實地勘察后提出方案，經(jīng)市政府同意后按規(guī)范程序?qū)嵤┩恋毓?yīng)。用于農(nóng)民拆遷安置的項目選址要照顧其生產(chǎn)生活方便。

第六條中低價位商品房年度建設(shè)計劃，根據(jù)城市建設(shè)計劃和城市拆遷計劃等因素確定。具體由市中低價房管理辦會同市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、拆遷管理辦等部門提出方案，報市政府批準后納入當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)計劃。

市國土局會同市發(fā)改委、市規(guī)劃局、市中低價房管理辦，根據(jù)中低價位商品房建設(shè)規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，編制年度用地計劃并優(yōu)先安排。

第七條中低價位商品房建設(shè)用地，采取限定房價、限定套型、競爭地價的方式出讓。中低價位商品房的房價比同類地段普通商品房市場基準價低10%，具體由市物價局會同市中低價房管理辦根據(jù)出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計要點核定，在土地出讓文件中公布。市中低價房管理辦根據(jù)有關(guān)政策和拆遷需求，確定中低價位商品房的單套建筑面積、套型比例和開發(fā)周期，同時在土地出讓文件中公布。

第八條中低價位商品房套型設(shè)計以中小戶型為主，原則上單套建筑面積不得超過90平方米，各類中小套型的比例根據(jù)拆遷需求確定。安置農(nóng)民和撤組轉(zhuǎn)戶居民的房源，套型面積可適當(dāng)放寬。

第九條中低價位商品房嚴格執(zhí)行國家規(guī)劃建設(shè)有關(guān)技術(shù)規(guī)范和工程建設(shè)標準，加強監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。

第十條中低價位商品房必須由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)開發(fā)建設(shè)。開發(fā)企業(yè)要按照規(guī)定的時間開工建設(shè)，按期交付。市中低價房管理辦與開發(fā)企業(yè)、拆遷人共同簽訂《中低價位商品房開發(fā)建設(shè)協(xié)議》并認真履行。

第十一條拆遷人在實施拆遷項目前，應(yīng)將中低價位商品房的需求數(shù)量和套型比例函告市中低價房管理辦，市中低價房管理辦根據(jù)房源情況，統(tǒng)籌合理安排房源供應(yīng)。拆遷人或拆遷實施單位收到房源后，要及時組織被拆遷人選房。中低價位商品房竣工驗收時，拆遷人仍未組織被拆遷人購房的，由拆遷人承擔(dān)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的銀行同期貸款利息。

第十二條被拆遷人符合下列條件之一，且已與拆遷人簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議的，可申請購買中低價位商品房：

城市居民住房被拆遷的，每戶可申請購買一套中低價位商品房。

符合購買經(jīng)濟適用住房條件的被拆遷人，可申請購買一套經(jīng)濟適用住房，不再享受購買中低價位商品房；但其購買中低價位商品房，可享受經(jīng)濟適用住房貨幣補貼。

高速公路圍合范圍內(nèi)的被拆遷農(nóng)民和撤組轉(zhuǎn)戶居民購買中低價位商品房時，選擇購買一套住房的，其住房面積可適當(dāng)放寬，原則上不超過130平方米；選擇購買兩套住房的，兩套住房的面積分別不得超過90平方米和70平方米。農(nóng)民中符合分戶條件但未安排宅基地的家庭，在購買中低價位商品房時，價格比核定的中低價位商品房房價低20%，其差額部分由拆遷人承擔(dān)。

第十三條被拆遷人購買中低價位商品房，在合法拆遷面積之內(nèi)的可放寬10平方米，執(zhí)行核定的房價，超過部分按市場基準價購買。

市場基準價與核定價之間的差額，由市中低價房管理辦會同市國土局審核，收繳至政府收益指定專戶。

第十四條執(zhí)行最低補償標準的被拆遷人可在指定地段購買45平方米左右的小套型中低價位商品房，45平方米（可放寬5%）以內(nèi)的房款以拆遷補償費抵沖，不足部分由拆遷人支付；超過45平方米（可放寬5%）的部分，按市場基準價購買，由被拆遷人支付。

第十五條拆遷人或拆遷實施單位負責(zé)填寫有關(guān)資料，為被拆遷人辦理購買中低價位商品房的審批手續(xù)，市中低價房管理辦根據(jù)被拆遷人的合法拆遷面積核定購房面積，并發(fā)放中低價位商品房購房通知單。

第十六條被拆遷人在規(guī)定的時間內(nèi)，持中低價位商品房購房通知單到中低價位商品房開發(fā)企業(yè)辦理購房手續(xù)。

第十七條中低價位商品房的物業(yè)管理按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇（5）

第三條  商品房銷售價格行為，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、誠實信用、正當(dāng)競爭的原則。

商品房銷售價格應(yīng)以開發(fā)成本為基礎(chǔ)，加合理利潤、結(jié)合供求和國家有關(guān)政策制定。

商品房價格構(gòu)成按物價部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)樓層、朝向確定的商品房差價，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

第四條  商品房銷售價格管理采取直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由市場形成價格的機制，保護正當(dāng)競爭，禁止壟斷價格。

根據(jù)不同情況商品房價格分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

第五條  安居工程住宅和國家征購住宅實行政府定價，由市物價局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）會同有關(guān)部門審批。

第六條  普通商品住宅（不含公寓、別墅、四合院等高檔商品住宅）實行政府指導(dǎo)價格，由市物價局、市建委會同市計劃委員會（以下簡稱市計委）等有關(guān)部門定期。政府指導(dǎo)價每年第一季度末。

普通商品住宅的政府指導(dǎo)價格是市物價局、市建委、市計委在掌握全市各區(qū)域商品住宅開發(fā)建設(shè)成本基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有關(guān)政策，面向全市的各區(qū)域商品住宅的銷售指導(dǎo)價格。

實行政府指導(dǎo)價格的普通商品住宅為平均每套建筑面積不大于120平方米的商品住宅。

第七條  除上述第五條、第六條規(guī)定以外的各類商品房實行市場調(diào)節(jié)價格。

第八條  實行政府定價的商品房，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)完工前同時向市物價局、市建委申報銷售價格。

市物價局、市建委在收到正式報告后30個工作日內(nèi)做出正式批復(fù)。

第九條  實行政府定價的商品房，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申報內(nèi)容包括：

1、項目總說明（包括項目地點、四至、建設(shè)規(guī)模、配套工程、綜合環(huán)境及該商品房預(yù)售面積、預(yù)售價格、竣工交付日期等）；

2、商品房成本稅費報價表；

3、政府批地文件；

4、建筑施工合同；

5、市政管網(wǎng)綜合圖；

6、詳細規(guī)劃總平面圖（含附屬和配套工程明細）；

7、要求報送的其它有關(guān)文件和資料。

第十條  實行政府指導(dǎo)價的商品房，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在向市房屋土地管理局申請商品房預(yù)售許可證之前，須將預(yù)售（銷售）價格向市物價局、市建委備案。

第十一條  實行政府指導(dǎo)價的商品房，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)備案內(nèi)容包括：

1、項目總說明（內(nèi)容同第九條有關(guān)規(guī)定）；

2、項目成本稅費報價表；

3、計、建兩委批準的商品房建設(shè)計劃文件；

4、市規(guī)劃局和市建委核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證；

第十二條  實行政府指導(dǎo)價格的商品房，銷售價格在指導(dǎo)價格規(guī)定的浮動幅度內(nèi)的，備案后可自行銷售；特殊情況下銷售價格超過指導(dǎo)價格規(guī)定的浮動幅度的，須經(jīng)市物價局、市建委審批后銷售。

第十三條  實行政府指導(dǎo)價格和市場調(diào)節(jié)價格的商品房，其成交價格在發(fā)生首次交易后30個工作日內(nèi)應(yīng)向市物價局、市建委備案。

第十四條  商品房銷售實行明碼標價，售房者必須備有售房價格說明書并向購房者明示。售房價格說明書內(nèi)容包括：

1、商品房使用面積單價和建筑面積單價；

2、樓層、朝向價格增減系數(shù)；

3、座落位置、房型簡圖、整套建筑面積（含比例分攤公用面積）和使用面積；

4、商品房價格外代收代付的具體收費項目（含分攤性的項目）與收費標準；

5、擬定的物業(yè)管理收費項目和標準。

售房價格說明書文本由北京市物價檢查所統(tǒng)一監(jiān)制。

第十五條  商品房價格構(gòu)成外的代收代付費用，屬于政府定價的收費項目，必須嚴格按規(guī)定標準代收；屬于分攤性質(zhì)的，只能按實際發(fā)生的直接成本（費用）合理分攤，不得額外加收任何名目的費用。

第十六條  凡向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的進入商品房成本和價格的行政性、事業(yè)性收費標準及經(jīng)營性收費標準必須按《北京市行政事業(yè)收費管理條例》和《國家計委關(guān)于禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亂收費抑制商品房價格不合理上漲的通知》的有關(guān)規(guī)定，報市物價局批準后執(zhí)行。未經(jīng)批準的收費項目及政府明令取消的收費項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及商品房購買者應(yīng)拒絕交納，并向有關(guān)部門舉報。

第十七條  商品房銷售合同應(yīng)標明銷售價格，其它涉及價格（收費）的內(nèi)容應(yīng)寫入合同有關(guān)條款或附件。銷售合同一經(jīng)簽訂，售房者和購房者必須履行合同規(guī)定的義務(wù)，任何一方不得以商品房市場價格漲落、建筑成本變化等為由，擅自變更合同簽訂的銷售價格。

第十八條  未經(jīng)市物價局、市計委、市建委批準，銷售商品房不得冠以平價房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名稱，誤導(dǎo)蒙騙購房者。

第十九條  銷售商品房不得有下列行為：

1、不執(zhí)行政府規(guī)定的價格（收費標準）擅自漲價或亂收費用；

2、采取不公平競爭手段將應(yīng)在商品房價格內(nèi)包含的成本（費用），改為在價外另行收??；

3、違反代收代交規(guī)定，牟取非法利益；

4、不按規(guī)定實行明碼標價；不按規(guī)定使用售房價格說明書、或者使用虛假手續(xù)、不規(guī)范的標價手段蒙騙購房者；

5、虛置成本、短給面積、進行價格欺詐的；

6、不按規(guī)定申報備案成交價格、預(yù)售價格的；

7、其它違反本辦法的行為。

篇（6）

保障性住房由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。經(jīng)濟適用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費信貸支持，政府的建設(shè)投資可以回收和循環(huán)使用。經(jīng)濟適用房擁有獨立產(chǎn)權(quán)，可以直接出租或按規(guī)定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，這直接影響到商品房市場的供求關(guān)系。特別是在一些發(fā)達城市，經(jīng)濟適用房與中小戶型、中低價位普通商品房的供給對象基本上是一致的。因此，建設(shè)經(jīng)濟適用房，可使普通商品房市場的需求相對減少，等同于增加了市場供給。廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財政給予補助，幾乎完全是政府無償投入?，F(xiàn)在各地實物配租的廉租房來源，主要是在經(jīng)濟適用房建設(shè)中配建，或直接從商品房市場購買（以發(fā)達城市為多）。政府大規(guī)模新建廉租住房，也會在一定程度上減少商品房市場的需求。公共租賃住房，主要按政府規(guī)定的租金標準向符合條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)職工和流動人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會力量投資建設(shè)。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，相對減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場的需求產(chǎn)生影響。

保障性住房的大量供應(yīng)，使我國城鎮(zhèn)居民的居住保障變?yōu)楝F(xiàn)實，大量買不起房的城鎮(zhèn)居民有了解決住房問題的新渠道，也為穩(wěn)定房價創(chuàng)造了良好的條件。保障性住房的大量供應(yīng)，能夠大幅度減少城鎮(zhèn)中低收入家庭對商品住房的市場需求量，雖然不能夠使商品住房市場價格絕對值發(fā)生反轉(zhuǎn)，但會影響商品住房市場的漲幅和漲速。

一是大量的保障房上市，會增加房地產(chǎn)市場的有效供給，在一定程度上降低商品房價格。從北京和上海2009年6月到2012年12月商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比變化來看，大多數(shù)月份，當(dāng)保障房銷售占比上升，商品住宅價格漲幅就會下降；當(dāng)保障房銷售占比下降，商品住宅價格漲幅就會上升。商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比的負相關(guān)關(guān)系充分表明，保障房銷售的增加能分流商品住宅的需求，會抑制商品住宅價格過快上漲。二是在土地供應(yīng)總體有限的前提下，保障性住房用地的增加意味著商品房將受到影響，因此在土地市場上保障房將對商品房造成沖擊，抑制商品房建設(shè)規(guī)模的過快增長。

二、當(dāng)前保障房建設(shè)面臨的問題

（一）政府直接主導(dǎo)型模式的融資瓶頸

目前，保障性住房建設(shè)資金主要來源于地方政府預(yù)算、住房公積金凈收益、土地使用稅、中央政府撥款及廉租房所得凈收入，另外還包括銀行貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商注資及發(fā)行債券。但是，無論是中央代地方發(fā)行的地方債，還是財政預(yù)算等，從根本上還是來源于財政收入。而在地方財政收入不足和地區(qū)發(fā)展不平衡背景下，如沒有其他融資渠道，保障性住房建設(shè)將面臨很大的資金缺口。因此，創(chuàng)新金融工具，拓寬資金來源渠道，將政府直接主導(dǎo)型轉(zhuǎn)化為政府引導(dǎo)型的市場化融資運作，利用財政投入有效撬動社會和市場融資渠道顯得尤為迫切。

（二）土地指標的約束

2012年5月，國土資源部公布2012年全國住房用地計劃供應(yīng)17.26萬公頃，與2011年的計劃供應(yīng)量21.8萬公頃相比減少21%，但比實際供應(yīng)量增加38%，其中保障房的安居工程用地5.01萬公頃，占整個用地計劃的29.03%，較2011年下降6.48個百分點。但是從實際情況來看，保障房住房大規(guī)模建設(shè)的瓶頸已經(jīng)存在。在土地供給總量不足或者有限的情況下，地方政府對土地財政的依賴始終傾向于優(yōu)先供給商業(yè)住宅，盡可能壓縮保障房的住房用地，在地價和房價比較高的情況下更為突出。

（三）保障房的建設(shè)規(guī)則使得部分保障房使用效率偏低

一方面是單獨建設(shè)保障房。相對于低收益、高投入的保障房項目，地方政府更愿意關(guān)注高收益、低投入的普通商品房。所以城市中較好的位置會更多地讓位于商品房，保障性住房存在位置相對偏遠、交通不便、生活設(shè)施不完善等不利情況，這在一定程度上造成了保障房利用率的低下。另一方面是政府要求開發(fā)商在建設(shè)商品房的同時按照一定比例配套建設(shè)保障性住房。普通商品房的購買者在資金實力、社會地位、受教育程度等方面要優(yōu)于保障性住房的居住者。商品房配套建設(shè)保障房會出現(xiàn)在一個住宅小區(qū)內(nèi)的貧富差距較大的現(xiàn)象，而小區(qū)內(nèi)的“富人”出于安全、環(huán)境、自身優(yōu)越感等方面原因不愿意同小區(qū)內(nèi)的低收入人群共同居住，這就使得普通商品房的銷售受到了影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性會降低。

三、對未來保障房建設(shè)的政策建議

（一）提高由商品房到保障房的轉(zhuǎn)化效率，擴大保障房供給來源

從保障性安居工程的構(gòu)成來看，以廉租房和公租房為主的保障體系已經(jīng)確立，公租房成為大力發(fā)展的保障類型。而我國商品房的空置率較高，如果不在大幅提高空置房的持有成本，使其轉(zhuǎn)化為居民實際用房上做文章，而只是單純進行大規(guī)模的保障房建設(shè)，就無法消除房屋過度投機現(xiàn)象，使本來有能力購買商品房的居民因商品房房價過高，只能轉(zhuǎn)而求助于保障房；同時也意味著更多的本來可以用于其他保障項目的公共資源被用于建房，提高經(jīng)濟資源錯配的程度。

（二）制定浮動退出機制，積極推進保障房的循環(huán)利用率

篇（7）

第三條  本暫行辦法所稱的商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)”）將正地建造中的房屋預(yù)先出售給承購人，與承購人簽訂商品房預(yù)售合同（包括與承購人辦理的預(yù)訂、預(yù)約或認購、定購等手續(xù)），并向承購人收取定金或房價款的行為。

本暫行辦法所稱的商品房銷售，是指開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將已建造好的商品房出售給承購人，與承購人簽訂商品房銷售合同，并向承購人收取房價款的行為。

第四條  市建委、市房管局依照市政府規(guī)定的職責(zé)，負責(zé)管理本市商品房預(yù)（銷）售工作。

第五條  開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售、銷售商品房，必須持有《商品房預(yù)（銷）售許可證》。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售、銷售商品房前，應(yīng)按本辦法有關(guān)規(guī)定，到市建委辦理審批手續(xù)。市建委收到開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)會同市房管局等有關(guān)部門對照本辦法第六條、第七條規(guī)定進行審核，并到現(xiàn)場實地查勘。經(jīng)審查合格的，市建委應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)辦結(jié)有關(guān)批文。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑批文到市房管局辦理預(yù)（銷）售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)（銷）售許可證》。

第六條  開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用證或已辦理建設(shè)用地劃撥手續(xù)，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

（二）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；預(yù)售房的設(shè)計圖紙應(yīng)同《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核準的事項相符；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度，初步落實水、電、煤等配套工程；

（四）已擬定的商品房預(yù)售方案應(yīng)包括：商品房的座落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標準；商品房建筑明細表、預(yù)售分期計劃、預(yù)售地點方式、物價部門核定的預(yù)售價格、交付使用日期和交付使作后的物業(yè)管理等主要內(nèi)容。

第七條  商品房未經(jīng)預(yù)售的，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以在房屋竣工后直接申請銷售。商品房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）持有《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《固定資產(chǎn)投資許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

（二）同《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核準的設(shè)計圖紙及有關(guān)規(guī)定事項相符；

（三）具有竣工綜合驗收合格證明；

（四）已落實物業(yè)管理單位和物業(yè)管理措施。

第八條  開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向境外預(yù)售、銷售商品房的，還應(yīng)當(dāng)符合《無錫市涉外房產(chǎn)交易管理試行辦法》有關(guān)規(guī)定。

第九條  開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售、銷售商品房，必須在其經(jīng)營場所出示《商品房預(yù)（銷）售許可證》，以備承購人查驗。

具有房地產(chǎn)中介服務(wù)資格的中介服務(wù)機構(gòu)在預(yù)售、銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)出示《商品房預(yù)（銷）售許可證》以及商品房預(yù)售、銷售的委托書。

商品房承購人經(jīng)確認上述證件后方可購買。

第十條  開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售、銷售商品房必須與承購人簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。商品房預(yù)（銷）售合同應(yīng)當(dāng)使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。

第十一條  預(yù)售人應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起30日內(nèi)持有關(guān)合同到市房管局、市國土局辦理登記備案手續(xù)。

預(yù)售的商品房交付使用后，承購人應(yīng)及時持有關(guān)憑證到市房管局和市國土局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十二條  商品房銷售必須使用財稅部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用發(fā)票。

第十三條  開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及其委托商預(yù)（銷）售商品房廣告，必須符合《中華人民共和國廣告法》，并持有《商品房預(yù)（銷）售許可證》，廣告中應(yīng)當(dāng)載明許可證編號。否則，廣告經(jīng)營單位或者單位不得為其制作和商品房預(yù)售、銷售廣告。

第十四條  開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》擅自預(yù)（銷）售商品房的，由市建委、市房管局責(zé)令其停止預(yù)（銷）售活動，限期補辦手續(xù)，并可依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予處罰。

篇（8）

第三條廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房等保障性住房配建，是在縣城區(qū)商品房開發(fā)項目用地招拍掛時，將配建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房及公共租賃住房作為土地出讓條件之一，由土地競得人根據(jù)廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的建設(shè)標準和要求，按規(guī)定比例配套建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房。

第四條保障性住房配建列入用地掛牌條件，由開發(fā)企業(yè)按掛牌條件規(guī)定，建成后交給政府分配，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

第五條縣國土、建設(shè)、財政、價格等部門按各自職責(zé)共同負責(zé)本辦法的實施。縣價格部門會同縣建設(shè)部門制定保障性住房價格，報縣政府同意后執(zhí)行?？h建設(shè)部門負責(zé)配建項目銷售分配工作。

第六條根據(jù)出讓土地面積的大小，按建筑面積2%—5%的比例配套建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房。縣建設(shè)部門在制定項目用地規(guī)劃時，根據(jù)項目用地的建筑密度、容積率、規(guī)劃建筑面積，提出配建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房面積指標。

第七條縣國土資源部門在公開招標、掛牌或拍賣商品房建設(shè)用地時，應(yīng)依據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件在出讓公告中約定配建要求：

（一）配建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的土地、房屋面積；

（二）配建房建成時限；

第八條縣國土部門應(yīng)及時將含廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目的土地出讓及用地競得企業(yè)情況函告縣建設(shè)部門。

第九條配建項目實行總承包。由縣建設(shè)部門依據(jù)土地出讓公告，代表縣政府就保障性住房的具體建設(shè)事宜與項目用地競得企業(yè)簽訂配建合同。

第十條配建企業(yè)應(yīng)根據(jù)土地出讓資料及配建合同，編制項目可行性研究報告向縣發(fā)展和改革部門申請建設(shè)項目立項審批。

第十一條縣建設(shè)部門在審查廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房設(shè)計方案時，要同時審查其是否符合土地出讓及配建合同的要求，不符合時予以糾正，否則不予審批。

第十二條配建的廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房按相關(guān)規(guī)定減免行政事業(yè)性收費和政府性基金。

第十三條配建的廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目竣工驗收合格后，由縣建設(shè)部門按合同要求進行驗收，驗收合格后辦理交接手續(xù)。

篇（9）

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實踐中認識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發(fā)現(xiàn)其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖耍P者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

篇（10）

一、規(guī)范建設(shè)項目收費。建設(shè)項目收費(含行政事業(yè)性收費和經(jīng)營服務(wù)性收費)按規(guī)定實行中央和省(不含計劃單列市)兩級審批。未經(jīng)合法程序?qū)徟慕ㄔO(shè)項目收費不得向開發(fā)企業(yè)收取。商品房開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定向有關(guān)部門繳納的全部建設(shè)項目收費都應(yīng)計入商品房成本中，嚴禁在商品房銷售價格以外向購房者收取。

二、規(guī)范商品房附屬設(shè)施建設(shè)費用。附屬設(shè)施建設(shè)費用是商品房建設(shè)成本的組成部分，必須計入商品房銷售價格。嚴禁在商品房銷售價格以外向購房者收取對講門及對講系統(tǒng)等監(jiān)控設(shè)施費、防盜門費、門窗差價款、煤氣報警器費、漏電保護器費、通信設(shè)施費、電表費、水表費、煤氣表費、熱表費、樓道燈費、郵箱費等所有附屬設(shè)施建設(shè)費用。

三、規(guī)范壟斷企業(yè)收費行為。對住房開發(fā)建設(shè)中經(jīng)營燃氣、自來水、電力、電話、有線或光纜電視(簡稱“兩管三線’’)等壟斷企業(yè)的收費行為進行規(guī)范?！皟晒苋€"的安裝工程費用，應(yīng)計入商品房開發(fā)建設(shè)成本，不得在商品房銷售價格以外向購房者另行收取。

四、規(guī)范購房者特殊要求收費。根據(jù)購房者的特殊要求增加的配套設(shè)施和其他工程量，經(jīng)開發(fā)企業(yè)與購房者在售房協(xié)議中約定后，方可在商品房銷售價格以外，按其約定另行收費。

五、規(guī)范物業(yè)收費。物業(yè)管理企業(yè)在辦理房屋入住時，必須嚴格按照當(dāng)?shù)匚飪r部門制定的物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不得擅自收費。

六、規(guī)范明碼標價和收費公示制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)在銷售現(xiàn)場醒目位置公示或以書面形式告知單套住房價格的相關(guān)信息，實行“一套房一標價”。在辦理房屋入住手續(xù)時，收費單位必須將經(jīng)批準的收費項目、收費標準、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及批準收費的文件依據(jù)公布于眾，接受社會監(jiān)督。

七、加強收費許可證管理。收費單位按規(guī)定應(yīng)到同級物