序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇土地管理法論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

從制度層面上看，土地制度涉及到整個國家的經(jīng)濟和社會發(fā)展。在土地制度中，土地權(quán)利是土地市場交換的客體《,物權(quán)法》對各種土地權(quán)利的完善直接推動了土地市場的發(fā)展。《物權(quán)法》使土地權(quán)利制度進一步完善，主要表現(xiàn)在進一步明確了集體土地的產(chǎn)權(quán)代表，明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以通過出讓或者劃撥設(shè)立，明確了建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期及地上附屬物的歸屬問題等?！段餀?quán)法》顯化了土地資源的資產(chǎn)特性，揭示了土地作為不動產(chǎn)是物權(quán)所有人的權(quán)利客體，明晰的資源產(chǎn)權(quán)和有償?shù)氖褂弥贫鹊拇_立必將合理利用和保護土地資源，解決了由于產(chǎn)權(quán)不清、主體不明等引起的土地使用效率不高等問題。比如《,物權(quán)法》詳細規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán),并將建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)明確為用益物權(quán),這些規(guī)定填補了我國在這方面的一項空白，使建筑物區(qū)分所有權(quán)有了具體的法律依據(jù),使建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)更加穩(wěn)定、明確,從而有利于促進土地市場的發(fā)展和完善。另外，《物權(quán)法》還確立了土地用益物權(quán)的基本體系，使中國土地權(quán)利制度建設(shè)取得一定的成就。

加強對土地市場的有力監(jiān)管

篇（2）

2土地開發(fā)管理對于土地測繪的具體要求

2．1測圖比例尺的選擇

在進行土地測繪工作時，第一步就是確定合適的繪圖比例尺。如果測繪目標是地形起伏大、地勢比較崎嶇而導致通視度差的地區(qū)，需要布置高程網(wǎng)點，以測量其高程點。而如果是在地形起伏相對來說比較平緩的平原地帶進行測繪工作，一般應該將網(wǎng)格間距定為一米以內(nèi)，以滿足多個用途的使用要求。

2．2對關(guān)鍵點測量的精準度

土地測量中的關(guān)鍵點，應當包括高程趨勢變化點、標高，窯等比高及量注面積和坎腳、坎頂線的位置等一系列關(guān)鍵數(shù)據(jù)。在實地測繪時，需要綜合利用多種手段測量出上述關(guān)鍵點的具體數(shù)據(jù)信息。此外，在測繪圖上除了要體現(xiàn)溝渠、居民點、園地、農(nóng)田等信息外，還需要體現(xiàn)舊村復墾地區(qū)和舊城改造地區(qū)的林木面積和種類，以及建筑面積和人口密度等信息。為了給隨后的工程施工活動提供便利，測繪工作結(jié)束后應當用標石標注關(guān)鍵點的高程和坐標。

3土地開發(fā)管理中土地測繪的應用

3．1土地開發(fā)管理前期的土地測繪應用

在土地開發(fā)管理的前期準備工作時，需要仔細調(diào)查該項工程所在地的地形地貌特征，為接下來測繪工作的全面落實提供保障。在土地開發(fā)管理的前期調(diào)查階段，土地測繪給土地開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)，因而占據(jù)著舉足輕重的地位。

3．2土地開發(fā)管理中的土地測繪應用

在土地開發(fā)管理的實施過程中，通過土地測繪工作的實施，能夠不斷實時更新以往的測繪數(shù)據(jù)，幫助分析土地最初規(guī)劃的合理性，不斷改善土地規(guī)劃，以保障土地管理能夠適應形式的變化，維持其科學性。此外，在土地開發(fā)管理的過程中，土地測繪工作還可以提供在各個時期的測繪數(shù)據(jù)，幫助人們了解土地開發(fā)利用的動態(tài)過程，進而了解城鎮(zhèn)的變遷歷程。最后，在土地的開發(fā)管理過程中，現(xiàn)代土地測繪技術(shù)應用也有效的提高了土地開發(fā)管理的效率。進行農(nóng)村集體土地開發(fā)時，由于農(nóng)村土地的測繪范圍大，導致其測繪難度比較高，這是運用土地測繪中的正射影像技術(shù)，可以精準快速的對土地位置與權(quán)屬界線進行勘測，從而提高了土地開發(fā)管理的效率。

3．3土地監(jiān)管中的土地測繪應用

在對土地的開發(fā)利用進行監(jiān)管時，運用土地測繪中的衛(wèi)星影像技術(shù)，能幫助政府監(jiān)管部門及時掌握關(guān)于違法用地的信息，如違章建筑的方位、面積及建筑形式等，極大程度的提高了政府土地監(jiān)管部門的依法處理違法用地行為的工作效率。此外，土地測繪還是衡量最初的土地規(guī)劃落實情況的主要技術(shù)手段，而且在工程的竣工驗收環(huán)節(jié)也需要測繪數(shù)據(jù)的支持。

3．4土地資源檢查及審批中的土地測繪應用

在我國國土資源檢查過程中，通過使用RS技術(shù)，可有效的對土地的使用情況進行實時的監(jiān)測，實現(xiàn)了土地使用情況的實時更新，為國土資源檢查工作提供了便利。此外，在土地審批過程中，通過土地測繪技術(shù)可以掌握所審批土地全面、真實的數(shù)據(jù)信息，幫助人們分析衡量土地開發(fā)利用方案的合理性，以提高土地開發(fā)利用的效率。最后，通過分析比較各個時期的城鎮(zhèn)土地的測繪資料，還能夠了解城鎮(zhèn)建設(shè)土地使用情況的變遷過程，從而更加科學的分析人口與土地資源之間的關(guān)系，有助于制定出更加符合實際情況的土地規(guī)劃方案，以保證城鎮(zhèn)土地利用效率的最大化。

篇（3）

環(huán)境管理體制是指國家有關(guān)環(huán)境管理機構(gòu)設(shè)置、行政隸屬關(guān)系和管理權(quán)限劃分等方面的組織體系和制度。它具體規(guī)定了中央、地方、部門、企業(yè)在環(huán)境保護方面的管理范圍、權(quán)限職責、利益以及相互關(guān)系，核心部分是關(guān)于管理機構(gòu)的設(shè)置、各管理機構(gòu)的職權(quán)分配以及各機構(gòu)之間的相互協(xié)調(diào)等問題。一些西方學者在對環(huán)境管理體制問題進行討論時，往往會把公眾參與的問題考慮進去。他們認為，在環(huán)境管理體制的結(jié)構(gòu)關(guān)系中，除政府的行為之外，還有社會利益團體和管理行為人，它們都是較為重要的組成部分。環(huán)境保護事業(yè)在西方一些發(fā)達國家，已經(jīng)具有較高的社會化程度，企業(yè)和公眾在環(huán)境管理中扮演著非常重要的角色。在這方面，我國與西方國家相比還存在很大的差距。較長時間以來，我們所說的環(huán)境管理體制僅指政府內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置，而公眾的監(jiān)督和參與則被視為是外部作用機制，一般不納入進來。

一、我國地方環(huán)境行政管理體制存在的問題

我國長期以來采用的是地方政府對轄區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量負責的環(huán)境管理體制，這種體制，由地方政府通過計劃、組織、調(diào)節(jié)和監(jiān)督，來協(xié)調(diào)社會中的各種關(guān)系。這一體制的優(yōu)點在于能夠很好地發(fā)揮地方的主動性和積極性。經(jīng)過多年的努力，我國已經(jīng)形成了“由國務院統(tǒng)一領(lǐng)導、環(huán)境保護部門統(tǒng)一監(jiān)管、各部門分工負責、地方政府分級負責”的管理體制，并逐步形成了“五級管理”、“四級機構(gòu)”的組織體系。這種管理體制對于推動我國環(huán)境保護事業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。我國是一個人口大國，自然資源相對較少，環(huán)境保護工作起步也比較晚，正處在經(jīng)濟發(fā)展速度過快、管理手段較為薄弱、環(huán)境意識還有待于進一步提高的轉(zhuǎn)軌時期，因此該體制具有一定的合理性和有效性。然而我們也應該看到它還存在著不少的弊端，部門分散、地方分割、條塊分離的現(xiàn)象比較嚴重，管理手段相對滯后，很難適應社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，對于環(huán)境保護工作的開展具有一定的阻力。

我國政府對于環(huán)境管理機構(gòu)的設(shè)置，大體上是一個倒“金字塔”的結(jié)構(gòu)，即中央設(shè)置的環(huán)境管理機構(gòu)數(shù)量較多、規(guī)模較大、人員充足、技術(shù)設(shè)備好，對環(huán)境監(jiān)管的執(zhí)法能力比較強；相對中央管理機構(gòu)來說，各地方設(shè)置的環(huán)境管理機構(gòu)，越往下數(shù)量越少、規(guī)模越小、人員越缺乏、技術(shù)設(shè)備越差，環(huán)境監(jiān)管的執(zhí)法能力也越弱。就拿我國的縣級環(huán)境保護部門來說，它的技術(shù)人員編制較少，但實際工作人員的數(shù)量卻嚴重超編，大多數(shù)人員沒有環(huán)境保護方面的相關(guān)專業(yè)知識，其中還有一部分是在機構(gòu)改革中被分流到了環(huán)境保護部門，同時又沒有較好的方法對人員進行培訓。同時，環(huán)境保護部門的技術(shù)設(shè)備配置也比較落后，缺乏基本的監(jiān)測手段，不能有效地對排污總量和違法排污現(xiàn)象進行監(jiān)測，有些甚至還需要將監(jiān)測項目送到市一級部門進行分析。由于缺乏必要的管理手段，監(jiān)管人員在現(xiàn)場進行執(zhí)法主要依靠自己的感性認識和已有的工作經(jīng)驗，這樣及時取證就有一定的困難。由于缺乏必要的交通工具與通信工具，一旦發(fā)生違法排污現(xiàn)象很難及時到達現(xiàn)場，從而做出快速應急反應，不受行政轄區(qū)界限的限制，如酸雨污染、流域水污染、海洋環(huán)境污染、生物多樣性等問題，都具有跨行政區(qū)域的特點。針對這一現(xiàn)象，設(shè)置相應的強有力的流域環(huán)境管理機構(gòu)，同時制定與之相適應的流域環(huán)境保護立法就顯得尤為重要。

然而我國在這方面的建設(shè)還很不夠。雖然在幾個大的流域建立起了水資源保護委員會，但從隸屬關(guān)系、職責、權(quán)限的配置和法律地位上來看，該類機構(gòu)并非強有力的流域環(huán)境管理機構(gòu)。而我國目前實行的是以行政區(qū)劃為單位的環(huán)境管理體制，地方環(huán)境保護局隸屬于地方政府，這就使得一個有機的整體被這種體制分層切塊，個別地區(qū)為謀求經(jīng)濟的發(fā)展而不惜損害其他地區(qū)的利益以及阻礙環(huán)境管理的地方保護主義現(xiàn)象時有發(fā)生。同時，由于部門之間的協(xié)調(diào)不暢，跨區(qū)域執(zhí)法難度比較大。

（四）中央政府監(jiān)督乏力，難以落實地方政府責任制。

依照《環(huán)境保護法》的規(guī)定，地方人民政府對本轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量負責。也就是說，環(huán)境質(zhì)量的好壞，地方人民政府是責任主體，但相關(guān)法律既沒有明確規(guī)定政府部門如何履行其責任，如何保證其履行責任，也沒有明確規(guī)定如不履行職責應承擔何種責任。在經(jīng)濟增長水平仍然是衡量和反映各級政府和領(lǐng)導政績的主要標準的情況下，考核干部實行的是自上而下、以GDP增長為依據(jù)的體系。在對地方政府官員進行政績考核時，各種經(jīng)濟指標的完成情況仍然是重要的內(nèi)容，尤其是GDP的增長，把本地區(qū)的經(jīng)濟生產(chǎn)總值、財政收入、企業(yè)規(guī)模、招商引資情況等作為衡量政績的硬性指標，而對于政治和精神文明建設(shè)、和諧社會與黨的建設(shè)等方面則沒有硬性要求。這種考核體制某種程度上鼓勵了地方發(fā)展經(jīng)濟的熱情，挫傷了地方提供環(huán)境保護等公共服務的積極性?！斑@就促使一些地方將完成經(jīng)濟指標作為本地區(qū)發(fā)展的首要任務，把以經(jīng)濟建設(shè)為中心片面地理解為以GDP為中心，把發(fā)展才是硬道理片面理解為GDP增長才是硬道理，不顧資源、環(huán)境的可承載能力，盲目上項目，搞投資，造成大量低水平重復建設(shè)，資源消耗和環(huán)境污染現(xiàn)象十分嚴重”。地方政府中的部分領(lǐng)導從個人和本地區(qū)的短期經(jīng)濟利益出發(fā)，環(huán)境保護意識不強，缺乏緊迫感，甚至把環(huán)境保護與經(jīng)濟發(fā)展對立起來，錯誤認為要大力治理污染、保護環(huán)境，就會阻礙本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，影響政績目標的實現(xiàn)，甚至出現(xiàn)干擾環(huán)境執(zhí)法行為，明目張膽地保護污染和破壞環(huán)境的行為。在地方政府的默許甚至支持下，一些企業(yè)采取暴力手段阻止環(huán)境執(zhí)法，甚至抗法。中央政府對于地方政府是否依法履行對本轄區(qū)環(huán)境保護質(zhì)量負責的義務，是否采取有效措施改善環(huán)境質(zhì)量，仍然缺乏有效的機制和手段進行監(jiān)督和制約。

二、實現(xiàn)地方環(huán)境行政管理體制科學發(fā)展的思路

（一）按照政企分開的原則，轉(zhuǎn)變部門職能。

國家應將環(huán)境保護的執(zhí)法監(jiān)督作為各項工作的重點，由微觀管理轉(zhuǎn)為通過宏觀調(diào)控進行指導和服務，轉(zhuǎn)變工作理念，由單純的管理轉(zhuǎn)為真正的為基層和企業(yè)服務。不斷加強環(huán)境保護總局在宏觀決策管理方面的職能，積極推進環(huán)境保護事業(yè)單位的改革，理順中央與地方、環(huán)境保護部門與經(jīng)濟發(fā)展部門的關(guān)系，初步建立起科學的行政運行規(guī)范。同時要結(jié)合我國的具體國情，在充分發(fā)揮中央與地方主動性、積極性的同時，運用必要集中和適當分散相結(jié)合的工作方法，把環(huán)境保護方面的法規(guī)、政策、標準等的制定權(quán)集中到中央，同時又要按照具體問題具體分析的方法，根據(jù)各個地區(qū)發(fā)展存在的差異，環(huán)境標準可以結(jié)合本地的實際情況，采取不同的政策。而對于跨區(qū)域的環(huán)境問題，如大氣污染、水污染等問題的處理權(quán)限都應該集中到中央，將局部性的環(huán)境問題，如噪聲、固體廢棄物處理等問題的處理權(quán)限放到地方，環(huán)境保護方面的國際合作問題其處理權(quán)限應該放到中央，而環(huán)境保護合作項目則可以放到地方，環(huán)境主管部門在工作中所起到的只是引導或指導的作用。:

（二）加強人員和機構(gòu)方面的建設(shè)。

精簡機構(gòu)主要針對的是非政府部門職能的部分，而政府部門職能的部分不但不能精簡，反而要不斷加強。從整個國家的發(fā)展趨勢上來看，在對其他國家機構(gòu)進行精簡的情況下，對于環(huán)境保護方面的國家機構(gòu)應該不斷加強。因為長期以來，地方政府只注重發(fā)展經(jīng)濟，對于環(huán)境問題重視不夠，導致環(huán)境污染欠賬較多。在今后的發(fā)展過程中，仍然需要投入較多的資金對環(huán)境問題進行治理，但環(huán)境的改善需要一定的時間，在這段時間里現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境可能還會進一步不斷惡化，在將來的20年甚至30年里，我國的環(huán)境污染問題可能仍然不會有明顯好轉(zhuǎn)，所以，從整個國家的長遠發(fā)展來看，要實現(xiàn)國家的可持續(xù)發(fā)展，就必須不斷加強環(huán)境保護。

（三）健全環(huán)境保護跨部門以及中央與地方的協(xié)調(diào)機制。

環(huán)境保護政策離不開部門發(fā)展政策和國家的宏觀經(jīng)濟政策。環(huán)境保護已經(jīng)成為整個社會的責任，而不單單是某個部門的職能。要把環(huán)境容量、環(huán)境質(zhì)量狀況和經(jīng)濟發(fā)展對環(huán)境的影響、對資源的消耗、對生態(tài)系統(tǒng)的影響納入統(tǒng)計指標，使生態(tài)環(huán)境的承載能力也作為經(jīng)濟社會發(fā)展水平的重要標志。要建立國民經(jīng)濟綠色發(fā)展統(tǒng)計指標體系，不僅要有經(jīng)濟指標，而且也要有環(huán)境指標、人文指標，用這些指標來衡量國家和地區(qū)的經(jīng)濟水平，全面、科學、合理地評價地區(qū)、單位和干部的業(yè)績。要改變不平衡的管理體制，形成綜合權(quán)力機構(gòu)，就需要順應政府機構(gòu)改革的潮流，通過計劃、預測，綜合考慮潛在影響因素，協(xié)調(diào)各部門間綜合處理經(jīng)濟、環(huán)境和社會的問題，加強跨部門的統(tǒng)一規(guī)劃與管理。在環(huán)境保護政策的落實上，國家利益與地方利益存在一定的矛盾，健全環(huán)境保護的中央與地方的協(xié)調(diào)制度就顯得尤為緊迫。

參考文獻：

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[3]游霞。環(huán)境管理體制若干問題探討[J].科技管理研究，2007,（10）:58-59.

篇（4）

 

黨的十四屆五中全會強調(diào)指出：“在現(xiàn)化化建設(shè)中，必須實現(xiàn)經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展為重大戰(zhàn)略決策，科學、合理地利用各種資源，實現(xiàn)資源垢可持續(xù)利用。”這是十分正確的論斷。作為總量一定的土地資源，要實現(xiàn)其可持續(xù)利用，我認為，主要應從搞好土地整理來實現(xiàn)。本文僅就這一問題，主要從以下六個方面談談自己的粗淺看法。

1、加大宣傳力度

土地整理是近幾年來國內(nèi)理論界提出解決土地開發(fā)利用，實現(xiàn)土地資源可持續(xù)利用的一條新途徑。新《土地管理法》明確規(guī)定：“國家鼓勵土地整理。論文大全?？h鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，按照土地利用總體規(guī)劃，對田、水、路、林、村綜合治理，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。”土地整理不僅是農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的主要工作，也是我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的一項戰(zhàn)略性措施。鑒于當前的社會對土地整理觀念淡薄，特別是縣鄉(xiāng)一級黨政領(lǐng)導還缺乏這方面認識的現(xiàn)狀。當前應主要抓好二個方面的工作：一是對社會的宣傳。不但土地管理部門要大力宣傳，并且農(nóng)業(yè)、水利、城建以及新聞宣傳單位、也應加強這方面的宣傳。使之造就一種社會輿論氛圍，形成全社會的一種共識。二是對領(lǐng)導的宣傳，特別是對縣鄉(xiāng)一級領(lǐng)導的宣傳?？筛鶕?jù)本地區(qū)的實際情況，開辦各種形式的培訓班，或座談會，或講座等，進行政策、法律、法規(guī)、技術(shù)等方面的學習，增強領(lǐng)導干部對土地整理的時代感，緊迫感和責任感的認識，從而認真抓好這方面的工作。

2、周密規(guī)劃，土地整理是一項綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面

在編制規(guī)劃時，必須圍繞土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、通盤考慮各種工程措施，確保工程設(shè)施按規(guī)劃，有步驟地進行。根據(jù)先進地區(qū)的經(jīng)驗，在編制土地整理規(guī)劃時，應主要注意四個方面的內(nèi)容：①山地整理。以小流域為單元，在流域內(nèi)，對田、水、路、林、村全面衡量，合理布局。②村鎮(zhèn)土地整理。要會同有關(guān)部門，對原制定的村鎮(zhèn)規(guī)劃進行修訂，重新界定村莊，居民點和鄉(xiāng)鎮(zhèn)界線，繪制材莊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地規(guī)劃圖。逐步做到三個集中。即農(nóng)民住宅向中心村和小集鎮(zhèn)集中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中；農(nóng)田向規(guī)模經(jīng)營集中。③改造中低產(chǎn)田。改善耕作層，移土回填，使瘦田變良田，低產(chǎn)變高產(chǎn)。④舊城改造。清查“荒”、“廢”、“閑”，挖掘城鎮(zhèn)存量潛力，控制城鎮(zhèn)外延，解決城市建設(shè)用地需求。通過土地整理，使農(nóng)村成為規(guī)模經(jīng)營，適應農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)園區(qū)，城市成為容積率適中的現(xiàn)代化城市。

3.科學組織

土地整理是政府行為，從編制規(guī)劃、制定政策、籌集資金到組織實施都應政府的統(tǒng)一領(lǐng)導下有條不紊地進行。主要表現(xiàn)在四個方面。一是要建立機構(gòu)。土地整理是一項長期而艱巨的系統(tǒng)工程，也是部門義不容辭的責任，必須持之以恒，常抓不解。目前國家已成立土地整理中心。因此，地方各級人民政府也應成立相應的機構(gòu)，專管土地整理事宜。二是搞好協(xié)調(diào)。土地整理涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、電力、財政，城鎮(zhèn)建設(shè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等很多部門。論文大全。要使這些部門在政府的統(tǒng)一領(lǐng)導下，發(fā)揮各自的職能，集中人力、物力、財力，利用行政、經(jīng)濟、法律、科技等手段積極參與，形成強有力的土地整理的合力。論文大全。三是抓好示范。要根據(jù)本地的實際，抓好不同類型、不同層次的地類進行試點，取得經(jīng)驗后，逐步推開、防止一哄而起。四是實行目標管理。將土地整理納入經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，列為領(lǐng)導干部政績考核的主要內(nèi)容。對完成土地整理任務好的要給予獎勵；對完不成任務的要給予黃牌警告。評選先進時要實行“一票否決”。

4.開拓籌資渠道

土地整理是投資巨大的基礎(chǔ)工程，資金的落實是土地整理能否在到預期效果的關(guān)鍵。因此，必須建立起從上而下的土地整理資金保障體系，以保證土地開發(fā)整理有穩(wěn)定，充足的資金來源。目前籌穩(wěn)集資金的渠道可從四個方面解決：一是建立土地整理專項資金。按照“取之于地，用之于地”的原則，建立土地整理專項資金。這些基金應包括：①新《土地管理法》關(guān)于：“新增建設(shè)用地有償使用費百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)”的規(guī)定，作為中央和地方土地管理專項基金。②新《土地管理法》規(guī)定，用地單位沒有條件開墾的耕地不符合要求，應繳納的開墾費，以及占用基本農(nóng)田繳納的造地費和耕地占用稅，都應用于土地開發(fā)整理補充耕地。二是組織農(nóng)民投資、投勞，以及按照：“誰整理誰受益”的原則，吸引社會方方面面的投入。三是利用國內(nèi)金融部門貸款，在進行土地整理時，可根據(jù)土地抵押債權(quán)較具可靠性，償還周期長的特點，申請土地抵押貨款。四是積極引用外資、如世界銀行、亞洲銀行等國際性投資。

5.完善法制體系

土地整理政策性強、涉及面廣，必須有相應的配套法規(guī)政策來保證。當前各地除認真貫徹執(zhí)行中央已出臺的《土地管理法》、《基本農(nóng)田保護條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等等法規(guī)外，還應盡快出臺《土地整理條例》或《土地整理辦法》、《土地整理專項資金的管理辦法》等。同時各地還應根據(jù)當?shù)氐膶嶋H，從提高土地利用率出發(fā)，制定優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，限制城鎮(zhèn)外延擴張，耕地“占補”平衡等具體的，易于操佬的規(guī)定和政策，使土地整理日益規(guī)范化、制度化。

6.搞好優(yōu)質(zhì)服務

土地整理是實現(xiàn)土地資源永續(xù)利用的必然產(chǎn)物，是實現(xiàn)耕地動態(tài)平衡的必由之路。作為土地管理部門，必須竭盡全力搞好服務。這些服務包括：①技術(shù)服務。為土地整理提供準確的技術(shù)資料和技術(shù)措施；為鄉(xiāng)、村培訓土地整理技術(shù)骨干，自始至終做好土地整理過程中的技術(shù)指導，保障土地整理的高質(zhì)量。②法規(guī)咨詢服務。為土地整理制定和提供配套性的政策、法規(guī)，使土地整理有章可循，有法可依。③信息服務。經(jīng)常通報本地土地整理的情況和外地土地整理的先進經(jīng)驗，使土地整理沿著正確的方向發(fā)展。④權(quán)屬服務。認真做好土地整理前土地權(quán)屬的確認和土地整理后的土地變更登記，防止引發(fā)權(quán)屬糾紛。當出現(xiàn)權(quán)屬糾紛時，應及時會同有關(guān)部門進調(diào)處，切實保護土地經(jīng)營者的權(quán)益。

參考文獻：

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[3]劉春燕;土地整理存在的問題及對策研究[D];上海交通大學;2008

篇（5）

中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-056-01

在經(jīng)濟全球一體化的當今，國家要富強，社會要發(fā)展，這就使得建設(shè)成為必須。然而，建設(shè)要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬遷。也正是這看似簡單的道理，也使得這些年的拆遷問題引發(fā)了很多令人咋舌的悲劇。尤其是在最近幾年的城市化進程實踐中，涉及農(nóng)村集體土地拆遷工作所帶來的問題愈發(fā)值得關(guān)注，特別是在一些區(qū)縣的城區(qū)擴建和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)等項目中，向農(nóng)村索取集體土地已是必然和常態(tài)。這其中的問題如果處理不好，就容易引起矛盾的激化，從而給社會帶來許多不安定因素。

一、農(nóng)村征地過程中存在的問題

農(nóng)村房屋的拆遷工作是與征地工作同時進行的，主要依據(jù)的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關(guān)規(guī)定、國土資源部的一系列規(guī)章以及相應的地方法規(guī)和政府規(guī)章。雖然這些都為農(nóng)村集體土地的征地拆遷工作和保護被拆遷人的合法權(quán)益提供了法律依據(jù)，但在拆遷工程中依然存在很多問題。

（一）相關(guān)法律法規(guī)的空白

如上所述，當前開展農(nóng)村房屋的拆遷工作主要依據(jù)的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關(guān)規(guī)定。值得強調(diào)的是，這些都不是直接針對農(nóng)村拆遷問題而存在的法律法規(guī)。鑒于此，各省、市人民政府通過參照以上所提及的法律法規(guī)，并依職權(quán)或多或少的出臺了一些地方性法規(guī)和政府規(guī)章，以便農(nóng)村拆遷工作的實施。然而，由于各地方政府在解決農(nóng)村拆遷問題至今沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范標準，也就使得這些法律規(guī)章在實際問題的面前沒有可操作性。

（二）公共利益界定的缺失

由于《土地管理法》沒有對“公共利益”做出明確的規(guī)定，加之由于當前農(nóng)業(yè)對于個人來講是兩低一高（低產(chǎn)出、低回報、高風險）的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)而不被重視，越來越多的農(nóng)民進城務工，因此一些地方政府和官員為了拉動當?shù)谿DP和個人政績，采取征用農(nóng)民土地后又將土地以出讓或出租的方式招商引資用來增加財政收入。以公共利益為借口肆無忌憚地征地用于非公益項目的開發(fā)，這種對“公共利益”濫用的結(jié)果使得一部分人達到了位高權(quán)重或者一夜暴富的目的，同時也使得農(nóng)民的利益受到了極大的損害。

（三）對農(nóng)民權(quán)利的漠視

現(xiàn)實中，絕大多數(shù)征地工作都是由開發(fā)商或者是上級政府通過與農(nóng)村的負責人直接談判進而簽訂征地協(xié)議，然后由相關(guān)部門發(fā)文進行公示，拆遷公司進行評估。在征地談判過程中，罕有村負責人將征地工作和談判進程向村民匯報或者是與村民共同協(xié)商，如此，村民連最基本的知情權(quán)都享受不到，更談何發(fā)言權(quán)、訴權(quán)。在拆遷進行中，一些村民的基本權(quán)利更是慘遭踐踏，輕則生活上被斷水斷電，重則人身受到殘害、房屋隔三差五遭遇毀損。最終，弱勢的村民不得不妥協(xié)而簽訂拆遷協(xié)議。

（四）執(zhí)法有欠公允

在具體拆遷工作中，評估與補償標準隨意性大。對少數(shù)強勢的拆遷戶，征地方情愿以增加補償?shù)耐讌f(xié)方式來息事寧人，甚至對個別的違建也予以較高的補償，但對于更多的勢力單薄的拆遷戶，征地方則通過一定程度的強制力和非法暴力解決。

（五）補償對象的混亂無根據(jù)

在個別地方對農(nóng)村土地征用后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會對能獲得補償?shù)某蓡T范圍沒有一個法律上或者合理的依據(jù)。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落戶的情況就得不到補償或者很少的補償。

二、農(nóng)村征地過程中問題的解決途徑

（一）制定專門性法律法規(guī)

農(nóng)村拆遷引發(fā)的問題之所以頻發(fā)，就是由于目前我國缺乏專門針對農(nóng)村拆遷方面的法律規(guī)范。因此，制定有關(guān)農(nóng)村拆遷的專門性法律是當務之急。對專門性法律法規(guī)的制定和完善，能針對性解決實踐中的糾紛、填補拆遷程序的缺失、壓制公權(quán)力的膨脹、保障私權(quán)利的合法權(quán)益。

（二）對“公共利益”予以清晰界定

對“公共利益”界定的重視在此是為了更好的保障農(nóng)村被拆遷人的合法權(quán)益。當前，我國農(nóng)村拆遷所依據(jù)的《土地管理法》、《物權(quán)法》等都沒有對公共利益有一個清晰而具體的界定。參考《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條明確規(guī)定的公共利益的六種情形，對于鑒定對農(nóng)村集體土地的征收，其用途是否是為公共利益有一定的借鑒意義。

（三）對政府予以合理、明確的角色定位和法律責任

對政府角色和責任的明確，表面看為改變其角色錯亂的現(xiàn)狀，其旨在保障被征收人合法權(quán)益的實現(xiàn)。第一，明確政府的主體地位。從做出房屋拆遷、土地征收決定前的組織論證、公告，征求各方意見，到最后做出決定并實施拆遷，并且要對拆遷過程中出現(xiàn)的各種問題負有首要責任。第二，收回政府強制拆遷的權(quán)力，改變政府既是“運動員”又是“裁判”的不合理現(xiàn)狀。第三，予以政府法律責任約束，保證其權(quán)力的正確行使。征地過程中直接負責人和工作人員對其違反任何規(guī)定的行為要負相應的行政責任、民事責任，甚至刑事責任。只有這樣才能維護被征收人的切身利益，實現(xiàn)征地拆遷利益沖突的平衡，體現(xiàn)公正執(zhí)法和公正司法。

參考文獻：

篇（6）

ABSTRACT

This article on rural residential land management and tenure systems analysis,through the study of existing problems of rural residential land and management difficulties, policy against our country,make suggestions to a relatively viable, to address the rural residential land management difficulties, rural housing land use right allocation confusion providing feasibility.

Key Words: Rural Residential Land；Rural housing land use right；Management

中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：

一.前言

在我國的土地管理政策中，農(nóng)村的宅基地，主要的是指在農(nóng)村中，住戶或者是個人將作為住宅基地用地而發(fā)生占有，或者是利用的本集體的所有土地。宅基地既包括各種建造房屋占據(jù)的土地，也包括已經(jīng)建好，或者是過去已經(jīng)占用的土地，同時還將即將用于房屋建造的土地。在我國現(xiàn)行法律政策中，宅基地主要分為三類，已經(jīng)建立房屋的占用地，建過房屋但已無附著物，不能居住的土地以和準備建房用的規(guī)劃地。其中，宅基地的所有權(quán)要歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。目前，由于我國的宅基地在制度體系，和分配政策上存在著很多的缺陷，使得我國的宅基地使用分配缺乏規(guī)范性，分配秩序混亂。在宅基地的使用分配過程中，受到來自各方面的影響較大，行政力量的干預更是嚴重，使用權(quán)的分配制度不嚴格，規(guī)范難以貫徹落實，很多地區(qū)分配過程中，都是由村干部進行決策，造成嚴重的不公平和不合理現(xiàn)象，不僅僅很大程度的喪失了公平性，也加劇了社會的矛盾。

二.農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)存的問題

宅基地關(guān)系到農(nóng)村住戶和個人的切身利益，其管理是否科學合理將對宅基地分配使用的公平性起到十分重大的影響，在我國現(xiàn)階段的國情下，農(nóng)村宅基地雖然在管理上取得了一些成果，但是，效果不明顯，依舊存在著很多問題。筆者將作出詳細分析。

1.規(guī)劃建設(shè)實施困難

在農(nóng)村宅基地管理中，要嚴格遵守我國《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，在農(nóng)村中，居民的住宅建設(shè)規(guī)劃要嚴格遵循當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)或者是村里面的建設(shè)規(guī)劃。在我國現(xiàn)階段，很多村民在修建自己的住房時候，都具有很大的隨意性和自由性，為了滿足自己的需求和個性化的要求，當獲得了房屋建設(shè)的審批之后，并開始放線和施工，在房屋建設(shè)竣工之后，也不去土地管理機構(gòu)請求房屋質(zhì)量的檢查驗收，這使得農(nóng)村的住宅建筑缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，布局顯得混亂，各種土地權(quán)屬矛盾不斷出現(xiàn)，嚴重影響到社會的穩(wěn)定和農(nóng)村的和諧。伴隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟的飛速發(fā)展，農(nóng)民生活水平的不斷提高，區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)逐漸完善，很多農(nóng)村居民在建筑房屋時候，多會選擇交通便利，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡囟?，在城市化水平不斷提高的同時，更多的村民會憑借經(jīng)濟實力或者是私人關(guān)系在一些新規(guī)劃地區(qū)選擇更為優(yōu)越的地段進行建房，那些經(jīng)濟能力較弱的農(nóng)民更多的希望在原地建房。各種因素的影響，使得農(nóng)村宅基地規(guī)劃困難，新的規(guī)劃難以貫徹落實，老規(guī)化難以廢止。

2.“一多一亂”現(xiàn)象比較嚴重

在農(nóng)村宅基地管理中，筆者發(fā)現(xiàn)，很多農(nóng)村村民并沒有嚴格遵守建房規(guī)范，同時，在房屋建筑施工過程中，通過各種手段擅自擴大房建建筑面積，更有甚者，在規(guī)劃自己將要修建的房屋的同時，用其他的方式將房屋基地邊上，本屬于集體的土地大肆占用，并在這些本屬于集體土地上發(fā)展農(nóng)業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)等，賺取經(jīng)濟利益。在占用集體土地的同時，也忽視到土地管理部門的等級注冊，既嚴重阻礙了土地管理的規(guī)范性，造成了土地管理的難度，同時也造成了很多土地權(quán)屬問題的矛盾。

3.亂圈亂占問題非常嚴重

據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，宅基地主要是用房屋建筑所用，但是在農(nóng)村宅基地管理中，筆者發(fā)現(xiàn)，很多農(nóng)民在占用了基本的住宅建筑用地之外，為了滿足養(yǎng)殖畜牧等需求，在房屋附近修建豬圈，牛圈和羊圈，或者是在屋后修建菜園等，既造成了空間的擁擠，也造成了嚴重的交通阻礙。同時，不利于區(qū)域的整體規(guī)劃。

4.無節(jié)制的占用好地

在筆者多年的農(nóng)村宅基地管理經(jīng)驗中，筆者發(fā)現(xiàn)，很多有經(jīng)濟實力的或者還是有私人關(guān)系的農(nóng)民，為了能夠選擇最好最寬敞的地方修建房屋，花費高昂代價占用一些優(yōu)質(zhì)土地或者是平坦地，從而造成了很多浪費，比如，村中心很多舊房都浪費，無人居住，村子外部卻大力修建房屋，造成嚴重的土地資源浪費。

5.違法用地查處執(zhí)法困難

在農(nóng)村，由于農(nóng)民修建房屋相對而言投資都比較大，基本上都要花費掉很多的積蓄，而且受到一些傳統(tǒng)觀點的影響，比如房子的面積越大越好，規(guī)模越宏偉越好，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計越新穎越好，將房屋視為身份地位等象征，這便使得很多居民在修筑房屋時候，房屋面積經(jīng)常會突破原有規(guī)劃的面積。同時，據(jù)我國的《土地管理法》相關(guān)的規(guī)定，土地監(jiān)察人員對土地違法行為的制止權(quán)，當發(fā)生一些土地占用問題的時候，如果沒有能夠?qū)嵤┯行У淖柚够蛘呤窍拗疲阒荒芤勒障嚓P(guān)的法律規(guī)范向法院提出申訴，但這需要一個過程，即使申訴得到貫徹落實，房屋已經(jīng)建筑完成。在眾多調(diào)整的法規(guī)中，《土地管理法》剛性最強，但是其中的相關(guān)處理懲罰也只是進行拆除或者是沒收，但是沒有違法占用的房屋建筑結(jié)構(gòu)屬于居民財產(chǎn)，要進行嚴格的財產(chǎn)評估，其操作十分困難，容易引發(fā)多種矛盾，也使得執(zhí)法變得更為艱難。

6.村民宅基地私自出租，轉(zhuǎn)讓出售他人

在我國廣大的農(nóng)村，由于很多農(nóng)民的法律素質(zhì)較低，對宅基地的相關(guān)的法律認識不清，多認為宅基地是自己的私人財產(chǎn)，可以進行自由的處理，比如自由交換，買賣，宅基地的交易都是屬于私人的事情，與土地管理部門無關(guān)，因此，無需去辦理相關(guān)的手續(xù)，同時，在很多農(nóng)村中，村干部的管理水平有限，干部和群眾都對土地使用制度的改革不關(guān)心，缺乏熱情，私自將集體土地轉(zhuǎn)讓，或者是進行出售。造成了土地流失，管理嚴重脫節(jié)。

三.加強農(nóng)村宅基地管理的對策建議

1.大力宣傳土地管理法律、法規(guī)

要借助各種傳媒面向社會通過各種途徑和形式宣傳土地管理的法律、法規(guī)及規(guī)章制度，宣傳土地基本國情，國策，國法，普遍提高廣大人民群眾的土地法制意識。尤其面向鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導，要將《土地管理法》列入普法內(nèi)容的重點進行宣傳，不斷提高各級黨員干部的土地法制素質(zhì)，對各級主要干部學習貫徹執(zhí)行土地管理法實行任前考試，任期評議，離任審核，凡考試不通過，評議不合格，審核有問題的干部不得擔任相應崗位的領(lǐng)導職務。

2.提高土地集約利用率

農(nóng)村宅基地管理要以合理利用土地、節(jié)約耕地為原則，結(jié)合農(nóng)地整理和村鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)代化的進程，達到土地的集約高效利用。從長遠看，要結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃的編制，大力搞好村莊用地的整理。經(jīng)濟實力較強的地方，可以村集體為單位建村民公寓樓；經(jīng)濟實力較弱的地方則要大力整治空心村，對多占宅基地及亂圈亂占進行清理，從實際出發(fā)，區(qū)別情況，依法處理。

3.嚴格實施村民建房手續(xù)的審批

村民建房手續(xù)的審批要在嚴格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，服從規(guī)劃安排的前提下，實施村民建房管理公示制和社會服務承諾制，增加行政審批的透明度、辦事程序的公開化，要將村民建房辦理手續(xù)的條件、辦理流程、收費標準、收費依據(jù)、辦理時限在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)向群眾進行公布，在村民宅基地安排有爭議的地方，可引入公開、公平、公正的競爭機制，堅決鏟除老百姓建房中出現(xiàn)的以地謀私，亂收費的不正之風。

4.嚴格執(zhí)法，加大執(zhí)法力度

要對繼續(xù)違法超占集體土地的人員依法從嚴處理，對仍然違法建房超占集體土地的，必須依法從重處理。一是要按照《土地管理法》規(guī)定，該拆除的堅決拆除；二是對不符合農(nóng)村規(guī)劃的建房一律不批，新建房必須和舊村改造結(jié)合起來。這樣持之以恒堅持下去，原來超占集體土地隨著有償使用的矛盾緩解，新建房違法戶得到及時查處，舊村改造也有了啟動資金，自然就能加速村莊改造步伐，于國于民均有利。

四.結(jié)束語

宅基地的管理關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，關(guān)系到我國農(nóng)村土地資源的管理效率。要在分析管理中存在問題的基礎(chǔ)上，采取科學有效的措施，嚴格執(zhí)法，做到管理的規(guī)范化和制度化。

參考文獻：

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篇（7）

土地管理制度是國家為了使土地資源得到最大化的利用、科學合理的調(diào)整土地管理而制定管理制度，是一個國家合理使用土地資源的準則與規(guī)范。土地管理是政府機構(gòu)通過行政手段、法律等方式對單位、社會團體的土地資源進行管理的一個過程。

2.中國土地管理制度的現(xiàn)狀分析

我國的土地管理制度主要有占地補償制度、土地登記制度、保護耕地制度、用途管理制度等。現(xiàn)階段，我國土地方面的主要法律有《土地管理法》，是規(guī)范我國土地管理制度的基礎(chǔ)性法律，為國內(nèi)建立土地管理制度起到很大的支撐作用。但目前我國土地管理制度仍然存在一定的問題，主要表現(xiàn)在農(nóng)村和城市兩個方面。

2.1農(nóng)村土地管理制度方面

2.1.1土地管理制度中的執(zhí)法問題執(zhí)法問題是目前國內(nèi)土地管制度中十分關(guān)鍵性的問題，目前，隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，政府為了發(fā)展市場經(jīng)濟，提升在市場上的競爭力，對法律法規(guī)的重視程度不夠，對行政方面的執(zhí)法力度不夠嚴格，沒有按照法律法規(guī)的要求和標準行使相應的權(quán)利和履行相應的義務，以至于造成執(zhí)法混亂的局面。

2.1.2制度立法方面的問題突出近年來，在國內(nèi)的土地管理制度方面，各個地方的政府有權(quán)對土地實行征收管理，進而制定相對應的征地補償機制。但在真正的土地管理工作中，各個地方政府即是土地政策的制定者，同時又是政策的協(xié)調(diào)者與執(zhí)行者。盡管很多地方政府的土地所有權(quán)歸村小組所有，但在實際的土地工作中，村小組已經(jīng)沒有對土地管理的權(quán)限，最終難以保障土地被征收者的經(jīng)濟利益。

2.2城市土地管理制度方面

2.2.1缺乏相應的地價機制隨著經(jīng)濟市場的不斷發(fā)展，土地市場逐漸被政府壟斷，并且國內(nèi)的地價制度沒有得到足夠的完善，缺乏動態(tài)的土地調(diào)整機制，很難準確的調(diào)整基準地價，造成土地制度管理難以適應經(jīng)濟市場的價格波動，導致相關(guān)的土地征收部門征收的地價比市場價格要低的多。

2.2.2缺乏完善的土地產(chǎn)權(quán)制度《土地管理法》只明確指出，土地歸國家所有，任何單位與個人無權(quán)占有，土地資源的使用權(quán)由國務院代為行使，地方政府沒有權(quán)利進行干涉。但是，在實際的土地管理過程中，地方政府可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并從中獲取相應的利潤，掌握著真正的土地權(quán)使用職能。

2.2.3土地征地制度不合理在《土地管理法》中明確規(guī)定了，土地歸國家所有，直接由國家實施管理，政府想要征用土地時，國家會給被征收地者相應的經(jīng)濟補償，但是，在“公共利益”沒有明確的情況之下，部分地方政府濫用自己的職權(quán)，在征地時，完全沒有考慮到經(jīng)濟市場的發(fā)展情況，并且地方征收的土地補償非常低，這就造成在各個地方征收土地的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)“釘子戶”的情況，導致土地征地制度出現(xiàn)不合理。

3.完善我國土地管理制度的具體措施

3.1完善土地的管理制度

我國要想加強土地管理措施，就必須要進一步完善土地管理制度，建立合理土地管理制度，政府部門要以土地市場為核心，增強各個部門之間的合作和交流，并制定相應的土地管理法。我國的土地轉(zhuǎn)讓是通過土地協(xié)議來開展實施，各個地方的土地交易中心將交易中心的流程簡化，這樣開發(fā)商能夠依靠土地合同直接向政府部門領(lǐng)取相應的審批手續(xù)，方便了交易商與政府部門的土地管理工作，同時實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，從而構(gòu)建良好的土地管理制度。

3.2優(yōu)化我國的土地規(guī)劃體系

政府部門在構(gòu)建我國的土地管理制度時，必須先優(yōu)化土地規(guī)劃體系，加大對土地執(zhí)法監(jiān)督的力度，要學會科學、有效的規(guī)劃土地，并加強土地規(guī)劃制度的約束性，在滿足社會對土地需求的同時，結(jié)合經(jīng)濟市場的發(fā)展規(guī)律，嚴格的執(zhí)行監(jiān)管機制。同時，要考慮到群眾的經(jīng)濟利益，土地管理制度同時要結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的狀況，規(guī)劃合理、科學的土地使用方法。此外，國家要加大對土地規(guī)劃體系的執(zhí)法力度，增強執(zhí)法者的監(jiān)督工作，使土地執(zhí)法能夠高效的實施，進一步建健全、完善土地規(guī)劃系統(tǒng)。

3.3完善土地權(quán)利體系

相應的部門在進行土地管理過程中，要不斷健全土地權(quán)利體系，進而約束地方政府的征地行為。國家要保證群眾的土地產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責明確，必須要保障國家的土地財產(chǎn)權(quán)益。但是，在我國目前的土地管理體制中，對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)并沒有明確的規(guī)定。在一些實際的土地管理過程中，部分地方政府和企業(yè)都一直征占農(nóng)民的土地，導致很多土地濫用、浪費的現(xiàn)象出現(xiàn)，對農(nóng)民的經(jīng)濟有一定的影響，因此，國家要不斷健全土地權(quán)利體系，合理規(guī)劃土地資源。

3.4改革土地財政稅收

篇（8）

Analysis on the Legal Problems and Countermeasures of Rural Land Expropriation Compensation

Xie Peng，Zhang Da-jiang

（Jinan City Land Reserve CenterJinanShandong250099）

【Abstract】With the speeding up of the process of urbanization and the construction of public facilities， the rural land expropriation is becoming an important problem in land management. On the one hand， rural land， which includes agricultural land， housing plot and construction land， is the most basic means of production， which is the foundation of farmers' social stability and stability； on the other hand， the continuous development of urbanization causes rural land Conflicts of Interest Distribution. So， how to deal with rural land expropriation in the compensation problem？ The author believes that further improve the laws and regulations， is the basic solution.

【Key words】Rural land；Land expropriation；Compensation；Countermeasures

1. 農(nóng)村土地征收的立法現(xiàn)狀

土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和被征地農(nóng)民合理補償和妥善安置的法律行為。我國征收集體土地的所依據(jù)的法律法規(guī)目前，是在國家根本大法《憲法》的指導下，以《中華人民共和國土地管理法》等為主，同時根據(jù)各省、市級人民政府制定的一些法律規(guī)章、地方法規(guī)。

2. 農(nóng)村土地征收存在的問題

2.1公共利益界定不清，土地征收濫用嚴重。

我國《憲法》第10條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。然而何為公共利益？我國相關(guān)法律并沒有作出規(guī)定，這無疑擴大了政府的自由裁量權(quán)，易造成濫用土地征收權(quán)力的現(xiàn)象。

2.2補償收益主體不明確，補償分配不合理。

首先，我國的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等規(guī)定，中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，同樣“集體”的具體內(nèi)容也沒有明確規(guī)定，這就導致了農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實際上是“一種無確定主體的產(chǎn)權(quán)”，進而導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題。[1]；其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格認定的標準不統(tǒng)一，補償費在被征地農(nóng)民個體之間分配混亂。村委會根據(jù)村規(guī)民約確定被分配人員資格及分配辦法。在發(fā)放數(shù)量上，有的全部發(fā)放，有的村集體先提留一部分，提留的比例各不相同。[2]

2.3土地征收程序不完善，缺乏有效監(jiān)督管理。

我國土地征收程序主要包括征收土地公告和征地補償、安置方案公告，以及辦理征地補償?shù)怯浀龋珡膶嶋H操作上看仍存在諸多不足：

（1）征收補償程序可操作性不強，關(guān)于土地征收程序的一些重要事項上規(guī)定的模糊不清。例如《土地管理法實施條例》第 25條規(guī)定：“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內(nèi)全部支付”，但在實踐中，并未參考這一期限，大都滯后發(fā)放。

（2）補償糾紛發(fā)生后，缺失救濟程序。對于補償決定，《土地管理法實施條例》中規(guī)定由政府行使裁決權(quán)，缺乏應有的中立性。

（3）農(nóng)村土地征收補償標準偏低，失地農(nóng)民社會保障堪憂。土地對于農(nóng)民而言具有生產(chǎn)資料和社會保障兩種功能，征地與拆遷補償定價時應當引入市場機制充分考慮土地自身價格和未來社保價格，應當按照市場基本價值規(guī)律科學確定征地與拆遷補償標準。[3]現(xiàn)有的征地a償標準在于用過去的物權(quán)數(shù)值測算未來的物權(quán)權(quán)益，沒有包含未來社會保障價值。

（4）據(jù)國家統(tǒng)計局對2942戶的農(nóng)民調(diào)查，耕地被征收前人均純收入平均為2765元，土地被征收后人均純收入為2739元，約下降了1%。再看支出，土地被征前農(nóng)戶的家庭消費支出相對較低，有些農(nóng)產(chǎn)品如糧食、蔬菜等還可以自給自足；土地被征后農(nóng)戶面臨與城鎮(zhèn)居民相同的消費環(huán)境，生活支出大大增加，不僅所有商品都需要從市場購買，一些大項消費如住房、子女入學、大病就醫(yī)等更增加了普通農(nóng)民的生活負擔。由此可見，征地后農(nóng)民的生活水平總體是下降的。[4]

（5）補償方式簡單趨同，缺乏長效性。我國現(xiàn)行的法律中，關(guān)于土地征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國憲法》中，但兩法對于土地征收補償問題僅一筆帶過，沒有明確規(guī)定，造成以下問題：各征收補償單位在實踐中基本上都是以現(xiàn)金補償為唯一方式，未考慮到被征地人的長遠利益。一夜暴富后的失地農(nóng)民的生存都將面臨嚴重困難。

3. 對我國農(nóng)村土地征收過程中出現(xiàn)問題的對策

筆者認為，解決上述問題，可以從以下幾個方面入手：

3.1界定“公共利益”的范圍。

筆者認為，應當通過概括的基礎(chǔ)上加以列舉的方式明確“公共利益”的范圍。梁慧星在其主編的《中國物權(quán)法草案建議稿》中，對公益作出了列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災害防治、科學及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護、文物古跡及風景名勝區(qū)的保護、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護、森林保護事業(yè)，以及國家法律規(guī)定的其他公共利益?！?[5]

3.2嚴格土地征收程序與監(jiān)管。

（1）建立土地征收部門對征收是否符合公共利益需要的認定程序。以法律形式大致明確其內(nèi)涵和外延。

（2）提高征地信息的公開程度。征地政府應當通過多種渠道普及征地法律政策和征地公告。公告內(nèi)容應包括征地原因、征地單位、征地范圍、征地時間、補償方式等，以增強征地工作的公開性和透明度。

（3）引進司法救濟程序。在土地征收法律制度中應賦予在征地糾紛案中保持相對中立的法院或其他仲裁機構(gòu)對案件的管轄權(quán)，在案件的審理中，確保農(nóng)民的合法權(quán)益的到保護，確保審判結(jié)果的公正。[6]

3.3提高補償標準。

就補償標準而言，應充分考慮被征地農(nóng)民的基本生活要求確保其原有生活水平不降低。

（1）提高補償標準最根本的是需要建立市場化的土地評估制度，制訂區(qū)片綜合地，考慮地類、產(chǎn)值、地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等市場因素合理確定土地價格。

（2）創(chuàng)新農(nóng)地使用制度。嘗試讓集體經(jīng)濟組織保留部分土地產(chǎn)權(quán)進行流轉(zhuǎn)，通過辦市場、建標準廠房和商業(yè)用房、造停車場等予以出租，也可以在國家、省、市重點工程及企業(yè)集團用地中，把集體土地產(chǎn)權(quán)作價入股收取年租金，使農(nóng)民有穩(wěn)固的收入和就業(yè)機會。[7]

3.4S富土地征收補償方式。

豐富土地征收補償方式能夠進一步確保農(nóng)民獲得充分的安置。筆者建議采取以下幾種補償方式：

（1）貨幣安置。主要有分期、一次性和終身貨幣安置。相比于一次性貨幣安置方式，終身和分期貨幣安置更適合農(nóng)民利益的保護，采取終身和分期貨幣安置方式能夠避免由于物價上漲而產(chǎn)生的問題，按照物價變化情況定期調(diào)整補償費用。

（2）農(nóng)業(yè)安置。劃分一定面積或質(zhì)量較好的土地給農(nóng)民，使其能夠繼續(xù)開展農(nóng)業(yè)活動，自給自足，或者轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌r(nóng)業(yè)方式。

（3）提供免費的職業(yè)技術(shù)培訓或提供工作崗位。只有將生存技能教給農(nóng)民，才能實現(xiàn)真正的脫貧。

（4）企業(yè)補貼安置。若是為了建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而占用農(nóng)村土地，可以提供當?shù)剞r(nóng)民就業(yè)機會。

4. 結(jié)語

土地征收事關(guān)失地農(nóng)民之生存，事關(guān)社會之穩(wěn)定。在不斷推進城市化、加速推進和諧社會的進程中，我們必須從根本上保障農(nóng)民權(quán)益，結(jié)合本國國情，結(jié)合各地實際情況，通過完善法律法規(guī)、政策調(diào)整，彌補和改進當前土地征收制度中存在的缺陷和不足，構(gòu)建具有中國特色的土地征收補償制度。

參考文獻

[1]農(nóng)村土地征收問題研究 [期刊論文]《建筑工程技術(shù)與設(shè)計》，2015年 張雅娜.

[2]農(nóng)村土地征收補償費用分配存在的問題及法律規(guī)制 [期刊論文]《法制與社會》，2015年 黃洪強 等.

[3]農(nóng)村集體土地征收補償問題、原因及對策 [期刊論文]《武漢商業(yè)服務學院學報》，2013年 余鑫 等.

[4]非理性征地補償?shù)闹贫日T因 [期刊論文]《改革與戰(zhàn)略》，2009年 左靜.

[5]《中國物權(quán)法草案建議稿》梁慧星 社會科學文獻出版社2000-03.

篇（9）

中圖分類號:G253

文獻標識碼:A

文章編號:1007-6921(2004)04-0089-02

1 高校圖書館加強地方文獻資源開發(fā)與利用的意義

近年來,高校圖書館地方文獻服務部門由冷變熱,服務范圍和服務對象不斷擴大,使用地方文獻的讀者日漸增多。因此,最大限度地開發(fā)與利用地方文獻資源,對當?shù)氐恼巍⒔?jīng)濟和文化建設(shè)有著重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。

1.1 有利于當?shù)氐慕?jīng)濟建設(shè)

    地方各級政府部門在改革開放引進資金大搞經(jīng)濟建設(shè)時,為避免決策失誤,必須對當?shù)氐氖?區(qū))情、盟(市)情和旗(縣)情進行全面細致的調(diào)研,尤其注意掌握各地區(qū)的歷史沿革、經(jīng)濟興衰過程,不同歷史時期的產(chǎn)業(yè)與資源配置狀況,以及水文、氣象、地理、交通、土地物產(chǎn)等方面的詳細資料,使決策科學化。而現(xiàn)實的自然環(huán)境、科技文化、民情習俗,均具有其自身發(fā)展規(guī)律和歷史延續(xù)性,只有準確無誤地了解各方面的歷史資料,掌握其發(fā)展變化規(guī)律,才能對現(xiàn)實狀況做出合理的分析評價,才能實事求是地對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展做出預測和規(guī)劃。在地方文獻中,特別是地方志里,對各地人口、物產(chǎn)、礦藏、水利、自然災害、文化生活和風俗習慣等都有記錄,內(nèi)容非常廣泛,開發(fā)利用好這些文獻信息資源,對各級政府和經(jīng)濟建設(shè)部門的宏觀決策,都具有十分重要的參考價值。

1.2 有利于推動社會主義精神文明建設(shè)

    從思想道德方面來講,高校圖書館不僅是社會主義精神文明建設(shè)的陣地,而且是全社會精神文明的窗口。充分開發(fā)利用地方文獻資源既能豐富教學科研內(nèi)容,促進學科建設(shè),同時還能對青年大學生進行鄉(xiāng)土教育和愛國主義以及世界觀、人生觀、價值觀等方面的教育,從而激勵當代大學生繼承和弘揚中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng),振奮民族精神,樹立成才報國的遠大理想。

2 高校圖書館開發(fā)利用地方文獻的前景

2.1 地方文獻信息資源可為當?shù)卣疀Q策提供依據(jù)

地方文獻具有真實性、準確性、完整性等特點。如地方志在編撰過程中,對掌握的第一手材料,都得經(jīng)過認真核實,科學篩選、分類,全面系統(tǒng)地進行記述,保證材料的公正性和客觀性。因此,地方文獻信息是當?shù)卣私獗镜貧v史、體察民情的重要渠道,更是制定方針政策、規(guī)章制度的可靠依據(jù)。

2.2 地方文獻信息資源是學術(shù)研究的重要參考資料

我國幅員遼闊、人口眾多、疆域漫長。地方地理歷史研究、民間民族民俗研究、土特產(chǎn)研究都離不開地方文獻。如關(guān)于我區(qū)民族英雄嘎達梅林的神話傳說,就是研究民間風俗、文化、民族圖騰、信仰的珍貴資料。很多關(guān)于一代天驕成吉思汗的傳說、神話現(xiàn)已成為民族傳統(tǒng)史料,也是目前我區(qū)旅游業(yè)開發(fā)的原始資料。

2.3 地方文獻信息資源可拓寬高校圖書館信息服務渠道

隨著改革開放政策的貫徹執(zhí)行,我國與世界各國的交往日益活躍。各地區(qū)的科技文化、高等教育、外事僑務、交通旅游等部門,在對內(nèi)改革對外開放的宣傳報道工作中,都比較重視利用高校圖書館館藏地方文獻信息。有的只來館查閱文獻,有的通過E-Mail或來函來電話委托圖書館信息服務部門復制當?shù)氐娜宋牡乩?、風土人情、名人古籍、歷史典故等方面的資料。

3 高校圖書館加強地方文獻資源開發(fā)與利用的措施

3.1 設(shè)立當?shù)氐胤轿墨I庫各高校圖書館應根據(jù)本館的性質(zhì)、任務和讀者對象,設(shè)立本地地方文獻特藏庫。對本地的地方志、地方史、地方人物等著作,不論是古代的或現(xiàn)代的,精裝的還是平裝或線裝的,單行本或連續(xù)出版物應集中存放,分類排架,這樣既方便于用戶查找又方便于工作人員管理。

3.2 開辟地方文獻特色閱覽室

地方志是一個地方的百科全書,歷來有很多用戶,利用率較高。因此,有必要專門設(shè)立地方文獻閱覽室。各館可將傳統(tǒng)線裝的省志、府志、州志、縣志、山河志、祠廟志等和新修的社會主義新方志,如行業(yè)志、市(縣)志、村(鎮(zhèn))志以及反映當?shù)厣a(chǎn)、生活情況的統(tǒng)計年鑒、報表、企業(yè)名錄和統(tǒng)計手冊等集中于全開架閱覽室,供讀者使用。

根據(jù)用戶需求,將地方文獻按不同類型、不同方式、不同深度進行整理、加工。一是有目的、有選擇、有計劃地編制各種不同形式的地方文獻專題書目、索引、題錄。二是編制地方文獻聯(lián)合目錄,促進館際互借,實現(xiàn)地方文獻資源共享。三是在編制地方文獻書目索引的基礎(chǔ)上,進一步編寫內(nèi)容提要和單元知識摘要,詳盡地揭示地方文獻的內(nèi)在重點信息,以便于用戶檢索利用。四是匯編專題資料。地方文獻信息分布零散,同一專題或同一主題的文獻往往分散于不同類型、不同學科的大型綜合性文獻中,我們應根據(jù)用戶的需求,采取復制、摘抄、剪輯等手段將有參考價值的信息抽取析出,集中匯編成冊,便于使用。

3.3 建立地方文獻數(shù)據(jù)庫

隨著校園網(wǎng)、區(qū)域網(wǎng)、國家教育科研網(wǎng)等多種網(wǎng)絡(luò)的建成開通,用戶對地方文獻信息的網(wǎng)上需求越來越多,開發(fā)建設(shè)地方文獻信息數(shù)據(jù)庫勢在必行。因此,各館應根據(jù)本館館藏特色,選擇具有特色的專題,由小到大,從簡單到復雜,將散見于地方文獻中相同的、相近的和相關(guān)的零星文獻信息匯集起來,建立專題文獻信息數(shù)據(jù)庫,供用戶使用。

3.4 規(guī)范地方文獻數(shù)據(jù)標準,嚴格把握數(shù)據(jù)質(zhì)量關(guān)

地方文獻信息數(shù)據(jù)庫的規(guī)范化標準化是其存世之本。沒有規(guī)范、標準的數(shù)據(jù),便談不上數(shù)據(jù)資源的共享,也失去了建庫的初衷和意義。規(guī)范化標準化的數(shù)據(jù)可以說是地方文獻信息數(shù)據(jù)庫的生命線,也是數(shù)據(jù)庫發(fā)展的起點和基礎(chǔ)。目前,我國圖書館界尚未制定出有關(guān)民族地方文獻數(shù)字化建庫標準,但可參照國際上建庫置標語言、元數(shù)據(jù)標準、對象庫標準,結(jié)合當?shù)孛褡宓胤轿墨I的特點,制定出能客觀、真實反映民族地方文獻特征的著錄、標引規(guī)則,并嚴格按照這一規(guī)則約束數(shù)據(jù)的制作,保證數(shù)據(jù)的錄入質(zhì)量。同時,還應制定數(shù)據(jù)校驗規(guī)章制度,通過人機結(jié)合方式提高數(shù)據(jù)校驗的速度和質(zhì)量。

3.5 加強地方文獻信息服務隊伍建設(shè)

   地方文獻信息資源的開發(fā)與利用,對專業(yè)人員的學術(shù)水平,知識素養(yǎng)和精神境界要求較高。沒有強烈的事業(yè)心,沒有一定的專業(yè)知識,沒有耐得住枯燥的韌勁,要做好地方文獻研究開發(fā)工作是不可能的。因此,加強地方文獻工作隊伍建設(shè)是開發(fā)與利用地方文獻信息資源的關(guān)鍵。一方面各館應抽調(diào)具有事業(yè)心的青年專業(yè)人員充實地方文獻信息服務部門;另一方面,要根據(jù)需要,組織協(xié)調(diào)相關(guān)學科的專業(yè)技術(shù)人員加入到地方文獻的開發(fā)隊伍中,形成一支專兼職結(jié)合的工作隊伍,聯(lián)合攻關(guān),才能不斷取得新成果。

[參考文獻]

[1]　余麗君.論市場經(jīng)濟條件下地方文獻的收集、開發(fā)和利用.圖書館學研究,1999(2).

篇（10）

一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)狀

隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進一步加深，相對優(yōu)厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農(nóng)民進城務工，進入城市的農(nóng)民迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農(nóng)村房屋居??；另外，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農(nóng)村買房，農(nóng)村房屋買賣興旺起來。

由于我國農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地（即宅基地）需要經(jīng)過所在村許可，而轉(zhuǎn)讓宅基地需要經(jīng)過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關(guān)系至今沒有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導。近年來，法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實踐中亟待解決的問題。

二、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力分析

（一）農(nóng)村房屋買賣合同的效力

1.認為農(nóng)村房屋買賣合同無效

理由是：

（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：每一戶農(nóng)村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區(qū)規(guī)定的標準。

（2）《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許買賣農(nóng)村房屋，就將房屋項下的宅基地使用權(quán)也一并出賣了，這是不符合第63條的規(guī)定的。

（3）《中華人民共和國土地管理法》第12條規(guī)定：改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地登記手續(xù)。《土地管理法實施條例》第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上的建筑物致使其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請土地變更登記，由原來的土地登記機關(guān)進行土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。

（4）《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條規(guī)定：農(nóng)民不能向城市居民出賣農(nóng)村房屋，城市居民也不能占用農(nóng)民集體土地來建造房屋，有關(guān)部門不能為其發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

2.認為農(nóng)村房屋買賣合同有效

理由是：

（1）《憲法》規(guī)定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權(quán)利，都必須履行法律規(guī)定的平等的義務，承擔平等的法律責任。法律不會因為買賣雙方當事人是農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人而區(qū)分對待。

（2）《關(guān)于對社員宅基地問題做一些補充規(guī)定的通知》第2項規(guī)定：社員有買賣房屋的權(quán)利。在房屋出賣后，其宅基地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移給了買受人，但宅基地的所有權(quán)仍然歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民有權(quán)利買賣農(nóng)村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權(quán)隨之一并轉(zhuǎn)移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8號批復認為按約定交付房款并且管理房屋的農(nóng)村房屋買賣合同有效。

（二）農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律分析

1.農(nóng)村村民買賣農(nóng)村房屋的法律效力

（1）同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經(jīng)濟組織成員之間受交易主體的身份和土地權(quán)利的影響較少，同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對自己所有的房屋享有所有權(quán)，有權(quán)自行處分、轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第30條、第64條規(guī)定：農(nóng)村村民對自己合法建造的房屋享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農(nóng)村村民可以買賣自己所有的房屋?！锻恋毓芾矸ā返?2條就規(guī)定了農(nóng)村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準。

（2）不同集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經(jīng)濟組織之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認定，還沒形成定論，有的認為有效，有的認為無效。認為無效的原因是宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的特權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。處分了農(nóng)村房屋的同時就會也處分了農(nóng)村宅基地，這會損害農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益。買受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，無權(quán)享受該村的宅基地使用權(quán)，所以房屋買賣合同無效。這種觀點并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋。國家政策只是禁止將農(nóng)村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規(guī)定不能出賣給不同集體經(jīng)濟組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農(nóng)民在購買房屋的同時取得宅基地使用權(quán)。土地和其上的房屋是兩個獨立的客體，即使受讓人在購買農(nóng)村房屋時無法取得宅基地使用權(quán)，也不會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋，有利于農(nóng)村的社會經(jīng)濟發(fā)展。綜上，不同集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。

2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律效力

（1）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的一般法律效力。我國法律、法規(guī)對于農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城市居民處于不明確狀態(tài)。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，因此，在法無明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的行為不符合國家政策。同時，因為農(nóng)村房屋買賣涉及到農(nóng)村集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有身份性，限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋從而導致宅基地使用權(quán)被轉(zhuǎn)讓，這種現(xiàn)象應受到嚴格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同在原則上是無效的。

（2）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同有效的特殊情形。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認定此類買賣合同有效。

第一，買受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織也同意該房屋買賣合同的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該房屋的宅基地已經(jīng)因為征收而變?yōu)閲型恋兀寝r(nóng)民身份的出賣人隨之變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第三，城鎮(zhèn)居民在購買了農(nóng)村房屋之后，已經(jīng)將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織、成為農(nóng)民的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第四，城鎮(zhèn)居民在購買了農(nóng)村房屋之后，如果所購買房屋已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)機關(guān)批準，獲得當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織的同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并且取得了合法權(quán)屬證書的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

三、完善農(nóng)村宅基地、房屋交易制度及認定農(nóng)村房屋買賣合同效力的措施

（一）加強有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法，促進農(nóng)村房屋買賣的交易穩(wěn)定

應加強農(nóng)村宅基地的立法體系建設(shè)，盡快出臺關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等問題的位階較高的規(guī)范性法律文件，形成較規(guī)范的農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理制度，從而保障農(nóng)村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩(wěn)定農(nóng)村房屋買賣市場。

（二）讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)進入交易市場，公開、公平、公正交易

建立新的流轉(zhuǎn)模式，在農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，取消原有的限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，對建造合法、手續(xù)齊全的農(nóng)村宅基地及其上的房屋，頒發(fā)權(quán)屬證書，讓農(nóng)村宅基地及其上的房屋合法地進入交易市場。促進公開、公平、公正的市場行為，形成統(tǒng)一的農(nóng)村房屋交易市場。

（三）建立農(nóng)村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內(nèi)的宅基地有償使用制度

宅基地具有一定的福利性質(zhì)，本集體經(jīng)濟組織成員可以無償使用，但是如果進入交易市場，就要變成有償轉(zhuǎn)讓。要在立法中明文規(guī)定轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)應繳納的使用費或補償金，并且根據(jù)宅基地的位置、流轉(zhuǎn)對象等不同因素，確定所應繳納的使用費或補償金的數(shù)額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權(quán)，以避免浪費土地。

（四）關(guān)于認定農(nóng)村宅基地進入交易市場公開流轉(zhuǎn)后的農(nóng)村房屋買賣合同的效力