序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇農(nóng)村宅基地管理辦法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

第一條 為進一步加強我市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理，規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，根據(jù)《?？谑谐青l(xiāng)規(guī)劃條例》《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)，農(nóng)村宅基地的建房管理，適用本辦法。

本辦法所稱農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，或取得區(qū)政府出具的宅基地批準證明，建設(shè)本戶自用住房及附屬生活設(shè)施的土地。

第三條 市規(guī)劃行政主管部門負責(zé)對各區(qū)農(nóng)村宅基地建房管理工作進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。市各相關(guān)部門各司其責(zé)配合做好相關(guān)工作。

區(qū)政府應(yīng)明確各鎮(zhèn)、各部門管理職責(zé)及范圍，有序組織轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地建房的管理及實施工作。

第四條 農(nóng)村宅基地建房必須遵循規(guī)劃引領(lǐng)，有序建設(shè);依法合規(guī)，簡便高效;政府主導(dǎo)，村民主體;節(jié)約集約，一戶一宅;統(tǒng)一風(fēng)貌，凸顯特色的基本原則。

第二章　規(guī)劃及報建要求

第五條 各區(qū)人民政府要以多規(guī)合一工作為抓手，組織區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)人民政府)編制村莊建設(shè)規(guī)劃或整治建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)區(qū)政府批準后作為農(nóng)村宅基地規(guī)劃報建審批依據(jù)。農(nóng)村宅基地建房選址須符合村莊建設(shè)規(guī)劃和各鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并依照有關(guān)法律法規(guī)取得宅基地使用權(quán)。

農(nóng)村宅基地建房應(yīng)注重建筑特色風(fēng)貌管控，兼顧傳統(tǒng)村落保護。鼓勵推廣使用《海南省鄉(xiāng)村特色民居建筑方案圖集》《瓊北(?？?民居特色建筑圖集匯編》等標準圖集方案或區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局推薦的建筑設(shè)計方案。鼓勵以行政村或自然村為單位選用一種建筑風(fēng)格造型，開展建筑風(fēng)貌整治改造，確保一定范圍內(nèi)建房風(fēng)格基本一致。

第六條 農(nóng)村宅基地建房應(yīng)集約節(jié)約用地，原則上每戶只能申請一處宅基地，面積不得超過175平方米(含屋檐滴水面積)。列入中國傳統(tǒng)村落名錄的村莊，農(nóng)村宅基地安排按傳統(tǒng)村落保護規(guī)劃要求執(zhí)行。

第七條 農(nóng)村宅基地建房每戶建筑面積不得超過400平方米，建筑密度一般不得大于70%，建筑層數(shù)不得超過4層，建筑高度控制16米以內(nèi)。歷史文化保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、旅游規(guī)劃區(qū)等重點管控區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地建房要求須同時符合相關(guān)規(guī)定。

第八條 屬下列情形之一的，不批建房屋：

(一)擬建用地已列入征收范圍且征收部門明確不予建房的;

(二)所在村莊已列入年度棚戶區(qū)改造計劃的;

(三)不符合村莊規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的;

(四)占用道路規(guī)劃控制紅線、文物保護控制紫線、綠地范圍控制綠線、城市地表水體保護控制藍線、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制黃線建房的;

(五)在消防、燃氣、電力、泄洪通道、水利設(shè)施等規(guī)劃用地范圍內(nèi)建房的;

(六)其他不符合國家、省、市法律法規(guī)規(guī)定的。

第三章　建房審批程序

第九條 區(qū)、鎮(zhèn)人民政府政務(wù)服務(wù)中心應(yīng)開設(shè)農(nóng)村宅基地建房報建受理窗口，免費提供建筑設(shè)計圖紙，方便村民申請報建。村(居)委會應(yīng)配備1名專職或兼職農(nóng)村規(guī)劃協(xié)管員，協(xié)助建房戶辦理建房報建手續(xù)。鼓勵成立村民建房理事會，專門負責(zé)村民建房的審查監(jiān)督管理工作。

第十條 報建必備材料

(一)建房戶戶口本(或戶籍證明)、身份證、委托人身份證和授權(quán)委托書;

(二)《?？谑修r(nóng)村宅基地建房審批表》(以下簡稱《建房審批表》);

(三)《集體土地使用證》或宅基地批準證明(區(qū)政府出具);

(四)建房戶及施工人員(或單位)提供結(jié)構(gòu)安全方面的承諾書(屬加擴建房屋的提供);

(五)宅基地宗地坐標圖(區(qū)國土分局免費提供);

(六)建筑設(shè)計圖紙(區(qū)政府免費提供)。

第十一條 申請。在村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請新宅基地建房、原宅基地拆舊房建新房和拆舊房異址建新房的，需填寫《建房審批表》。建房戶攜申報材料直接或委托村(居)委會向所在區(qū)(或鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村宅基地報建受理窗口提出建房申請。受理窗口應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將《建房審批表》等相關(guān)材料轉(zhuǎn)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)辦理。

第十二條 審核及發(fā)證。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)接到建房申請材料后，應(yīng)安排規(guī)劃管理人員10個工作日內(nèi)現(xiàn)場勘察，審查建房戶申報材料是否齊備、是否符合建房條件，擬建房屋是否符合村莊規(guī)劃等。對符合條件的，建房戶可選擇區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局免費提供的設(shè)計圖紙，也可自行委托相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計圖紙。申報材料及設(shè)計圖紙獲審查通過后，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)人民政府)核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。不符合條件的，將申報材料退回建房戶，并一次性告知不能辦理的理由或需修改的事項等。

第十三條 公布。建房申請經(jīng)依法批準，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)人民政府)將審批結(jié)果通知建房戶及其所屬的村(居)委會，并在建房現(xiàn)場張榜公布接受群眾監(jiān)督。公布內(nèi)容包括：

(一)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》;

(二)建筑設(shè)計方案總平面等主要圖紙;

(三)其他相關(guān)材料。

第十四條 備案。鎮(zhèn)人民政府在核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》15個工作日內(nèi)應(yīng)將建房報批有關(guān)材料報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。

第十五條 施工備案或報建。建房戶應(yīng)在開工建設(shè)前申請施工備案或辦理《建筑工程施工許可證》。

農(nóng)村宅基地自建建筑面積在300平方米以下或工程投資額在30萬元以下的住宅，報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)進行施工備案;建筑面積在300平方米以上(含300平方米)或工程投資額在30萬元以上(含30萬元)的住宅，報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

第十六條 放驗線及竣工驗收。房屋基礎(chǔ)開挖前，建房戶應(yīng)主動通知村(居)委會，村(居)委會通知區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)、區(qū)國土分局(或鎮(zhèn)國土所)到場核驗，驗線合格方可施工。

房屋竣工15日內(nèi)，建房戶應(yīng)主動向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)申請驗收。農(nóng)村宅基地自建建筑面積在300平方米以下或工程投資額在30萬元以下的住宅，報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)人民政府)核發(fā)竣工驗收備案證書;建筑面積在300平方米以上(含300平方米)或工程投資額在30萬元以上(含30萬元)的住宅，報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)竣工驗收備案證書。

第十七條 房產(chǎn)登記。建房戶應(yīng)持《集體土地使用證》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》及建房竣工驗收備案證書等相關(guān)證明材料向市不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)登記，符合登記條件的，由市不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記，核發(fā)不動產(chǎn)登記證書。

第四章　獎懲措施

第十八條 市、區(qū)各級政府及相關(guān)部門應(yīng)多方籌措資金，給予依法報建的建房戶補貼相關(guān)費用、免繳所有行政事業(yè)性收費，對依法報建并按批準方案建設(shè)，辦理房屋不動產(chǎn)登記的建房戶給予專項補貼。

(一)補貼測量費(含宗地坐標、房屋測量)和建房圖紙設(shè)計費等，納入年度區(qū)級財政預(yù)算安排解決。

(二)免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、價格調(diào)節(jié)基金、房屋所有權(quán)初始登記工本費等所有行政事業(yè)性收費。

(三)給予依法報建并按批準方案建設(shè)，取得不動產(chǎn)登記證書的建房戶1萬元/戶專項補貼。該費用由區(qū)政府統(tǒng)籌先行支付，并納入下一年度市級財政預(yù)算。

第十九條 未依法報建建房的，建房戶所建建筑物(含構(gòu)筑物)均視為違法建筑，在土地、房屋征收時對該違法建筑不予補償。

第五章　法律責(zé)任

第二十條 未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或未按照批準內(nèi)容進行建設(shè)，由區(qū)城管部門(或鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令停止建設(shè)，依法限期整改或拆除。

第二十一條 各級規(guī)劃建設(shè)主管部門、鎮(zhèn)人民政府和村委會等單位工作人員有玩忽職守，濫用職權(quán)，徇私舞弊，收取賄賂的，給予行政處分或依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附　則

第二十二條 本辦法實施前在農(nóng)村宅基地上已建成的房屋，可參照本辦法補辦或完善相關(guān)建房報建手續(xù)。

桂林洋開發(fā)區(qū)、三江農(nóng)場范圍內(nèi)的個人建房可參照本辦法執(zhí)行，實行屬地管理。

非農(nóng)業(yè)戶口個人原有或者合法繼承的農(nóng)村房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的，參照本辦法執(zhí)行。

第二十三條 我市主城區(qū)內(nèi)村民宅基地的建房管理適用本辦法的規(guī)定。主城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)屬國有出讓土地的個人建房適用《?？谑兄鞒菂^(qū)個人住宅規(guī)劃建設(shè)管理辦法》。具體應(yīng)用中的問題由市規(guī)劃局負責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年5月1日起施行，有效期五年。有效期滿后自行失效。

農(nóng)村宅基地的基本條件1、因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;2、外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的;

3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。

農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：

篇（2）

 

為進一步加強和規(guī)范我縣農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理工作，貫徹落實《河南省農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），節(jié)約利用土地資源，切實保護耕地，全面推進鄉(xiāng)村振興深入開展。結(jié)合本縣實際，制定本方案。

一、科學(xué)編制規(guī)劃、嚴格規(guī)劃實施

（一）科學(xué)編制規(guī)劃。深入研究全縣村莊人口變化、區(qū)位條件和發(fā)展趨勢，統(tǒng)籌全縣村莊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的布局，編制全縣國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。2021年9月底前要全面完成全縣國土空間規(guī)劃。按照穩(wěn)步推進、突出重點原則，優(yōu)先編制完成鄉(xiāng)村振興示范村、農(nóng)村人居環(huán)境示范村的村莊規(guī)劃，2021年要編制完成全縣30%的行政村的村莊規(guī)劃，全縣所有行政村的村莊規(guī)劃要在2025年底全部編制完成。

（二）嚴格規(guī)劃實施。按照先規(guī)劃后建設(shè)，不規(guī)劃不建設(shè)的原則，編制“多規(guī)合一”的實用性村莊規(guī)劃。村莊規(guī)劃一經(jīng)批準必須嚴格實施，任何單位和個人不得隨意調(diào)整和變更。

二、堅持用地原則、嚴格宅基標準

（一）堅持用地原則。宅基地選址必須要符合村莊規(guī)劃，必須是農(nóng)村建設(shè)用地，嚴格落實土地用途管制、禁止亂占耕地建房。新批宅基地要優(yōu)先利用村內(nèi)存量建設(shè)用地、空閑地和邊角地等。

（二）保障用地需求。根據(jù)各行政村符合條件的村民對建設(shè)用地的需求，在規(guī)劃許可下有計劃地辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；編制村莊規(guī)劃時，要預(yù)留不超過5%的建設(shè)用地機動指標，用于新增集體建設(shè)用地。

（三）嚴格宅基標準。嚴格“一戶一宅”人均耕地少于1畝的，每戶宅基地面積不得超過2分地（134平方米）；人均耕地1畝以上的，每戶宅基地面積不得超過2分半地（167平方米）。

三、堅持規(guī)劃建設(shè)、嚴格質(zhì)量監(jiān)管

（一）堅持規(guī)劃建設(shè)。農(nóng)村自建住房要嚴格規(guī)劃建設(shè)，做到自建住房質(zhì)量和建筑風(fēng)貌相協(xié)調(diào)?？h住建局要在2021年5月底前組織編制村民自建住房設(shè)計圖冊20套以上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照村莊規(guī)劃確定的村莊總體風(fēng)貌定位，選擇由縣住建局提供的村民自建住房設(shè)計圖冊，引導(dǎo)村民按照設(shè)計圖冊規(guī)劃建設(shè)住房。

（二）嚴格質(zhì)量監(jiān)管。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要明確村民自建房質(zhì)量安全監(jiān)管人員，對村民自建住房實施質(zhì)量和安全監(jiān)管，也可委托符合條件的第三方機構(gòu)實施監(jiān)管。村民自建三層及以上住房，要嚴格執(zhí)行法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管。

（三）落實“三到場”制度。從村民提出宅基地申請到自建住房建設(shè)竣工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要按照《辦法》的規(guī)定及時組織各相關(guān)部門到場監(jiān)管，落實“三到場”制度。“申請審查到場”根據(jù)各部門聯(lián)審結(jié)果審批宅基地；“開工查驗到場”實地丈量批放宅基地，確定建房位置；“竣工驗收到場”對自建住房竣工查驗，對驗收合格的出具《農(nóng)村宅基地和村民自建住房驗收意見表》。

四、建全管理機構(gòu)、嚴格執(zhí)法監(jiān)管

（一）建全管理機構(gòu)?？h直相關(guān)部門要按照《辦法》的規(guī)定設(shè)立相應(yīng)的股室負責(zé)宅基地管理工作，建立健全部門管理制度，切實履行好部門職責(zé)；2021年4月底前，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立以鄉(xiāng)鎮(zhèn)長任主任，分管副職任副主任的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)委員會。下設(shè)辦公室，具體負責(zé)鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基地和村民自建住房管理工作。

（二）配強配全人員。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)中心、村鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展服務(wù)中心（自然資源所）抽調(diào)2—3名業(yè)務(wù)熟練的專職人員從事鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦公室工作，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心要設(shè)立一個窗口統(tǒng)一受理宅基地申請。

（三）簡化審批流程。農(nóng)村宅基地分配實行農(nóng)戶申請、村組審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要結(jié)合實際進一步簡化和規(guī)范申報材料，細化優(yōu)化審批工作流程。

（四）嚴格執(zhí)法監(jiān)管。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合執(zhí)法隊要按照《辦法》的規(guī)定，配齊執(zhí)法裝備，嚴格規(guī)范公正文明執(zhí)法，及時發(fā)現(xiàn)和查處村民違法用地、未批先建、違規(guī)建房等違法違規(guī)行為。

五、加強組織領(lǐng)導(dǎo)、建立問效機制

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立清豐縣農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，分管農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作副縣長任組長，辦公室設(shè)在縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，局長兼任辦公室主任。全面負責(zé)指導(dǎo)推進農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理各項工作。

（二）建立問效機制?？h農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組對農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理工作建立督導(dǎo)考評問效機制，對監(jiān)督管理不到位、非法占用土地建住宅行為處置不力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣直相關(guān)部門進行通報批評、掛牌督辦，對工作進度滯后的進行約談問責(zé)，確保全縣農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理工作持續(xù)推進和健康發(fā)展。

 

附件1

 

清豐縣農(nóng)村宅基地和村民自建住房

管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

 

組  長：周篤銘（副縣長）

副組長：朱衛(wèi)國（縣政府辦公室副主任）

成  員：賀中杰（縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局黨組書記、局長）

李培民（縣自然資源局黨組書記、局長）

丁洪濤（縣住建局黨組書記、局長）

李宗軒（縣市場監(jiān)督管理局黨組書記、副局長）

孫彥強（縣應(yīng)急管理局黨委書記、副局長）

郭憲堂（國網(wǎng)清豐供電公司總經(jīng)理）

高俊波（縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局副局長）

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局局長賀中杰（兼）任辦公室主任。

 

 

 

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清豐縣人民政府辦公室

2021年4月14日印發(fā)

篇（3）

隨著當前經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟發(fā)展中，重要的組成部分。其在實際發(fā)展的過程中，也引起了廣泛的關(guān)注。其中農(nóng)村宅基地則為主要的關(guān)注點之一，農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過程中，針對其進行調(diào)查測量有助于后期土地確權(quán)的發(fā)展。但由于農(nóng)村宅基地當前在實際發(fā)展的過程中，未形成專業(yè)準確的調(diào)查測量方法，因此在實際開展的過程中也面臨了較大的難度。在此背景下，筆者針對的當前農(nóng)村宅基地調(diào)查及測量方法，進行簡要的剖析研究，以盼能為我國農(nóng)村宅基地的管理發(fā)展提供參考。

1農(nóng)村宅基地

我國農(nóng)村面積較大，占據(jù)了我國絕大部分地域面積。實際發(fā)展的過程中，為我國經(jīng)濟的發(fā)展提供了極大的支持［1］。其中農(nóng)村宅基地為當前我國發(fā)展中，特有的一類土地性質(zhì)類型。農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過程中，其權(quán)屬為村集體所有。實際應(yīng)用的過程中，農(nóng)戶或個人想村委會進行申請，之后進行審批進行房屋建筑的用地現(xiàn)狀。農(nóng)村宅基地，一般包括已建設(shè)房屋的土地、建過但已不能居住的土地、準備建筑的土地三類。

2當前農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展中存在的問題

當前我國農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展的過程中，整體的發(fā)展現(xiàn)狀較為良好。但在細節(jié)方面，還存在較多的問題。例如:證照問題、均衡性問題、界線性問題。此類問題的出現(xiàn)，影響了農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展。并且在實際發(fā)展的過程中，造成了較多的民事糾紛以及民間沖突問題，造成了較大的影響。針對此類問題，筆者進行簡要的分析介紹。

2．1證照問題

1)辦理證件，未建房屋。農(nóng)村宅基地在應(yīng)用的過程中，首先應(yīng)向村委會提出申請。此后由上級部門進行資格審批，之后由相關(guān)部門發(fā)放《建設(shè)用地批準書》［2］。中間流程因?qū)嶋H情況，各地的規(guī)定現(xiàn)狀有所差異。農(nóng)戶獲取《建設(shè)用地批準書》之后，開始房屋建設(shè)。當前主要存在的問題為，農(nóng)戶已獲取《建設(shè)用地批準書》，但未進行實際修建。2)無證建筑。農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展的過程中，由于地方管理現(xiàn)狀等現(xiàn)實原因的影響，實際發(fā)展的過程中，整體的管理現(xiàn)狀差異度較大。因此在實際發(fā)展的過程中，無證建筑也大量存在。此類建筑未經(jīng)過上級部門審批，只進行了村委會的報備以及村集體的通過。部分案例中，甚至未進行村委會的報備，直接進行了房屋的建設(shè)。此類問題為當前實際發(fā)展中，主要凸顯的問題之一。

2．2均衡性問題

我國農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過程中，關(guān)于宅基地的審批以及管理現(xiàn)狀，基層管理在規(guī)范性方面還存在較多的問題。此類問題的出現(xiàn)，嚴重的影響了農(nóng)村宅基地的發(fā)展。其中均衡性問題則較為突出，具體體現(xiàn)為:各農(nóng)戶之間宅基地分配不均衡，宅基地面積、數(shù)量等方面差異度較大。

2．3界線性問題

農(nóng)村在發(fā)展的過程中，長期以來由于歷史等方面的原因，關(guān)于地域界線的劃分，部分地區(qū)還存在較多的問題。此類問題直接影響了農(nóng)村宅基地的管理質(zhì)量，實際發(fā)展的過程中，由于自然村之間的土地界線存在問題，最終造成農(nóng)村宅基地在劃分測量的過程中，出現(xiàn)了較多的沖突現(xiàn)象，以及民事糾紛現(xiàn)象。

3農(nóng)村宅基地調(diào)查及測量方法的策略問題

農(nóng)村宅基地調(diào)查及測量在發(fā)展的過程中，由于歷史遺留問題、實際管理辦法等現(xiàn)狀，實際發(fā)展的過程中，還存在了較多的問題［3］。針對此類現(xiàn)狀，筆者分析當前農(nóng)村宅基地的發(fā)展現(xiàn)狀。并提出了以下的改善對策，例如:整體調(diào)查，細節(jié)劃分、統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬、明確遺留問題，人性化測量管理、精確測量，明確界線。針對此類策略方法，筆者進行簡要的分析介紹。

3．1整體調(diào)查，細節(jié)劃分

農(nóng)村宅基地在管理的過程中，首要的任務(wù)為調(diào)查。為了有效的落實調(diào)查效果，并且提升后期的劃分，政府部門應(yīng)針對實際調(diào)查項目，組織專職人員逐戶進行調(diào)查。調(diào)查的過程中，進行數(shù)據(jù)的記錄和電子檔案建立。并且針對異常數(shù)據(jù)進行特殊標記，以便于后期的劃分和協(xié)商管理。調(diào)查結(jié)束之后，針對爭議地區(qū)進行關(guān)聯(lián)戶的協(xié)調(diào)商議。以此進行爭議問題的解決，以此促進后期的細節(jié)劃分。

3．2統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬

調(diào)查結(jié)束細節(jié)劃分完畢，為了有效的保障后期農(nóng)村的統(tǒng)一發(fā)展，關(guān)于農(nóng)村宅基地的權(quán)屬問題，應(yīng)進行嚴格的法規(guī)宣傳，以及證照的發(fā)放。以此避免因權(quán)屬問題，引起的。做好基層的政策法規(guī)宣傳，確保農(nóng)戶的切身利益，保障農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展。

3．3明確遺留問題，人性化測量管理

農(nóng)村宅基地在歷史發(fā)展的過程中，遺留了較多的歷史問題。當前在實施管理辦法的過程中，此類管理辦法與歷史遺留的宅基地的問題，也出現(xiàn)了較多的沖突現(xiàn)象。為了有效的改善此類問題，并且確保農(nóng)戶的貼身利益。實際發(fā)展的過程中，政府部門應(yīng)明確歷史遺留問題，明確土地權(quán)屬問題，通過人性化的測量管理進行宅基地的實際面積測量。

3．4精確測量，明確界線

農(nóng)村宅基地界線問題，為當前影響農(nóng)村宅基地良性發(fā)展的主要因素之一。針對此類現(xiàn)狀，為了有效的保障宅基地的穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)查測量人員應(yīng)嚴格參照地籍資料，進行實地調(diào)查測量［4］。并通過GPS技術(shù)以及無人技術(shù)，進行精確的測量核準。以此解決農(nóng)村宅基地的界線問題，避免因界線問題產(chǎn)生的糾紛現(xiàn)象。

4結(jié)語

當前我國農(nóng)村宅基地在調(diào)查和測量方法落實的過程中，實際的發(fā)展現(xiàn)狀較為穩(wěn)定。但在細節(jié)方面，還存在較多的問題。在此現(xiàn)狀下，為了有效的保障農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展，并且提升農(nóng)村宅基地的調(diào)查及測量方法，未來農(nóng)村宅基地的調(diào)查與測量方法落實，應(yīng)朝著整體調(diào)查，細節(jié)劃分、統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬、明確遺留問題，人性化測量管理、精確測量，明確界線的方向進行發(fā)展。

作者:盧文忠 單位:潮州市潮安區(qū)國土資源局測繪隊

參考文獻:

［1］段文．農(nóng)村宅基地的調(diào)查方法及地籍測量分析［J］．住宅與房地產(chǎn)，2016，(6):19．

篇（4）

今天把大家召集來，召開全區(qū)農(nóng)村宅基地工作會議，主要任務(wù)是分析當前全區(qū)宅基地管理工作面臨的形勢，安排部署宅基地審批暨查驗工作任務(wù)，動員全區(qū)上下進一步統(tǒng)一思想，迎難而上，扎實工作，確保如期完成今年的工作任務(wù)。

參加今天會議的有：區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)；區(qū)政府各部門、各單位的主要負責(zé)人；駐區(qū)有關(guān)部門的負責(zé)人；各街道辦事處書記、主任、分管副主任，各國土資源所負責(zé)人；各社區(qū)黨支部書記、居委會主任；部分區(qū)人大代表、區(qū)政協(xié)委員。

今天的會議主要有兩項議程：一是由同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗工作的實施意見》。二是請王區(qū)長作重要講話。

下面大會進行第一項，請同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗工作的實施意見》，大家歡迎。

·······

·······

大會進行第二項，請*區(qū)長作重要講話，大家歡迎。

·······

·······

同志們：“頒布實施《**區(qū)宅基地管理規(guī)定》，搞好全區(qū)宅基地調(diào)查，進行宅基地土地證發(fā)證、換證工作”是2005年區(qū)政府在城鄉(xiāng)建設(shè)和改善人民生活方面重點辦好的11件實事之一。剛才，（來自）區(qū)長就宅基地審批和查驗工作做了重要講話，*區(qū)長的講話既有形勢分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點突出，具有很強的針對性和指導(dǎo)性，為我區(qū)依法規(guī)范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問題明確了任務(wù)，指明了方向。各級各部門要深入學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會，把思想統(tǒng)一到*區(qū)長的講話精神上來，深入抓好貫徹落實。

下面，我再就貫徹落實這次會議精神提三點具體要求：

一是要進一步統(tǒng)一思想，提高認識。此次宅基地審批和查驗工作，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，各級各部門領(lǐng)導(dǎo)干部要深刻領(lǐng)會*區(qū)長講話精神，認真做好《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗工作的實施意見》等規(guī)范性文件的學(xué)習(xí)，把文件精神吃透，以確保此項工作有序、穩(wěn)步推進。

篇（5）

農(nóng)村宅基地管理是國土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會穩(wěn)定與和諧。近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平不斷提高，加上新農(nóng)村建設(shè)、土地綜合整治、集體土地流轉(zhuǎn)等新方針政策的出臺與實施，農(nóng)村宅基地管理成為了國土資源管理的重點、熱點和難點問題之一。

一、現(xiàn)狀與問題

經(jīng)過二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強耕地保護等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟社會的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問題，有的問題還表現(xiàn)得比較突出。加快對宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當前社會各界關(guān)注與熱議的重點，當前有些地區(qū)探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進新農(nóng)村建設(shè)過程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實當中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農(nóng)民大多屬單門獨院選址建房，加上在宅基地供應(yīng)上現(xiàn)行的是集體所有、農(nóng)民無償獲得和無償使用的制度，造成農(nóng)村宅基地供應(yīng)上的“大鍋飯”，讓農(nóng)民有多占地、占好地的沖動，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設(shè)施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會突破各地規(guī)定的標準。另外，農(nóng)民圖進出方便，各家各戶還要獨修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準“先斬后奏”。這些都導(dǎo)致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。在農(nóng)民建房違法案件查處當中，法律規(guī)定只能補辦手續(xù)或，而農(nóng)民違法所建的房屋按照規(guī)定能補辦手續(xù)的僅為少數(shù)，大部分要。但真正要拆除農(nóng)民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現(xiàn)實情況中是很難行得通的。正因為違法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環(huán)。

3、流轉(zhuǎn)遭遇瓶勁，改革勢在必行。隨著近年來經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟較發(fā)達的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購買宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機制體制方面的原因。

1、現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強。至今，我國還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強。如對農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執(zhí)法實踐來看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強且難以執(zhí)行到位，導(dǎo)致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習(xí)影響深遠。長期以來，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序?？傮w上來看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個數(shù)字規(guī)劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃普遍缺乏。近些年來，少數(shù)經(jīng)濟條件好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然搞了規(guī)劃，但大都不夠成熟，有的規(guī)劃不是十分科學(xué)合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。另外，農(nóng)民建房受農(nóng)村一些陋習(xí)的影響十分深遠，如農(nóng)民在修建房屋時，就坐向、看風(fēng)水、講龍脈相當盛行，選宅基地不是先請基層國土資源所人員察看，而是先請“風(fēng)水”先生，“風(fēng)水”好了就行，哪怕法律禁止也要強行修建，特別是“風(fēng)水”好的地段甚至出現(xiàn)搶建現(xiàn)象。

3、執(zhí)法過于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺，但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強制執(zhí)行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問責(zé)過松過軟。對農(nóng)民違法建房大都采取罰款方式變通了結(jié)其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責(zé)任的寥寥可數(shù)。在監(jiān)管問責(zé)上，失之過寬，究之過軟，起不到應(yīng)有的警示作用，在基層干部職工心中，對農(nóng)民建房管理“因公違法”、“法不責(zé)眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責(zé)的地方保護主義還比較突出。在日常監(jiān)管方面，存在缺位越位的現(xiàn)象，如有些國土資源部門處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農(nóng)民建房用地管理；有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在國土資源管理體制改革后，對農(nóng)村土地管理重視不夠，履責(zé)不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權(quán)、越位審批；另外，涉土管理的相關(guān)部門在政策銜接和工作步調(diào)上也不是很協(xié)調(diào)有序。

三、工作建議

加強新形勢下的農(nóng)村宅基地管理，必須對當前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及環(huán)境有一個正確的認識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機制體制入手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國家可出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費、失職問責(zé)等方面的政策文件，綜合運用法律、經(jīng)濟、行政的措施，使農(nóng)村宅基地 的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進行修改完善，特別要注重其可操作性，增強法規(guī)政策的執(zhí)行力。

2、加強宅基地規(guī)劃管理。嚴格按照控制建設(shè)用地總量、合理布局、改善居住條件、保護耕地的原則，因地制宜，科學(xué)制定適合農(nóng)村宅基地發(fā)展的村莊建設(shè)規(guī)劃，合理地規(guī)劃村莊、農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，同時要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，創(chuàng)造農(nóng)民集中成片建房、節(jié)約集約用地的平臺。要本著節(jié)約集約用地的原則，加強農(nóng)村宅基地用地計劃控制，嚴格控制新增宅基地用地計劃，嚴格控制新增宅基地用地標準，把農(nóng)村宅基地[文秘站:]新增用地計劃指標和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增的耕地面積掛鉤，對宅基地實行總量控制。

篇（6）

參加今天會議的有：區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)；區(qū)政府各部門、各單位的主要負責(zé)人；駐區(qū)有關(guān)部門的負責(zé)人；各街道辦事處書記、主任、分管副主任，各國土資源所負責(zé)人；各社區(qū)黨支部書記、居委會主任；部分區(qū)人大代表、區(qū)政協(xié)委員。

今天的會議主要有兩項議程：一是由同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗工作的實施意見》。二是請王區(qū)長作重要講話。

下面大會進行第一項，請同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗工作的實施意見》，大家歡迎。

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大會進行第二項，請*區(qū)長作重要講話，大家歡迎。

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同志們：“頒布實施《**區(qū)宅基地管理規(guī)定》，搞好全區(qū)宅基地調(diào)查，進行宅基地土地證發(fā)證、換證工作”是2005年區(qū)政府在城鄉(xiāng)建設(shè)和改善人民生活方面重點辦好的11件實事之一。剛才，（來自）區(qū)長就宅基地審批和查驗工作做了重要講話，*區(qū)長的講話既有形勢分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點突出，具有很強的針對性和指導(dǎo)性，為我區(qū)依法規(guī)范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問題明確了任務(wù)，指明了方向。各級各部門要深入學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會，把思想統(tǒng)一到*區(qū)長的講話精神上來，深入抓好貫徹落實。

下面，我再就貫徹落實這次會議精神提三點具體要求：

一是要進一步統(tǒng)一思想，提高認識。此次宅基地審批和查驗工作，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，各級各部門領(lǐng)導(dǎo)干部要深刻領(lǐng)會*區(qū)長講話精神，認真做好《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗工作的實施意見》等規(guī)范性文件的學(xué)習(xí)，把文件精神吃透，以確保此項工作有序、穩(wěn)步推進。

篇（7）

(一)“保持集體所有，允許上市流轉(zhuǎn)”的模式

章合迎、呂穎潔(2008)從盤活農(nóng)村土地和建立農(nóng)村土地市場的角度出發(fā)，積極思索構(gòu)建農(nóng)村宅基地“保持集體所有，允許上市流轉(zhuǎn)”的模式，主要做法有：一是完善農(nóng)村宅基地的登記公示程序，實行宅基地有償使用制度。二是施行多元化的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，建立農(nóng)村土地市場，如將農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、拍賣、入股給其他民事主體。三是完善宅基地立法工作，加強農(nóng)村土地市場的監(jiān)管。

(二)政府主導(dǎo)模式

李文謙、董祚繼(2009)認為政府主導(dǎo)模式分宅基地回購與宅基地整理兩種類型。宅基地回購即買賣雙方不直接上市交易，由政府充當中介，收購符合流轉(zhuǎn)條件和有流轉(zhuǎn)意愿的宅基地，再由政府將其出售給符合一定條件的受讓人。宅基地回購模式強調(diào)了政府主導(dǎo)性，同時也凸顯了對農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)的限制，難適應(yīng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實需要，大規(guī)模推行有一定難度。宅基地整理即政府統(tǒng)一規(guī)劃，通過拆院并院、拆舊建新等方式，實現(xiàn)農(nóng)民集中居住，整理出的宅基地一部分用于統(tǒng)籌安排農(nóng)民集中居住，剩余的宅基地可以復(fù)墾置換，集中整合后交由縣、區(qū)政府成立的“農(nóng)村集體建設(shè)用地儲備中心”或政府與集體經(jīng)濟組織共建的公司儲備，由中心或者公司土地流轉(zhuǎn)，并將收益扣除稅費后返還集體經(jīng)濟組織。

(三)集體經(jīng)濟組織主導(dǎo)模式――土地合作社

農(nóng)民以宅基地等集體建設(shè)用地入股成立農(nóng)民股份合作社，通過入股、出租、出讓使用權(quán)或者自建商鋪、廠房出租等方式，引進第二、三產(chǎn)業(yè)，提高土地級差收益，村民按照所占股份分紅，也可就近打工獲得工資性收入。這種模式有利于保障集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民獲得較穩(wěn)定的土地收益和分紅收入，有利于解決“三農(nóng)”問題。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，也符合法律精神和基本原則。但是，如果管理不到位，收益分配不合理，可能出現(xiàn)違法占用農(nóng)用地、侵害農(nóng)民利益的情況。

(四)農(nóng)村宅基地市場模式

郭青霞、張前進(2001)認為，在人地矛盾日益加劇的今天，建立農(nóng)村宅基地市場是當前一項重要而迫切的任務(wù)，并對建立農(nóng)村宅基地市場做了一些思考。他們認為，建立農(nóng)村宅基地市場，關(guān)鍵是要形成合理的價格體系，從而使價格在農(nóng)村宅基地的配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。價格體系的制定必須要遵循兩個原則：一是農(nóng)村宅基地價格的空間差異性，二是宅基地環(huán)境質(zhì)量的差異性。

二、實踐層面

(一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)“地票”交易

《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》規(guī)定，農(nóng)民家庭擁有其他穩(wěn)定住所、穩(wěn)定生活來源，其農(nóng)村宅基地可用于置換建設(shè)用地指標?！暗仄薄苯灰椎幕具^程：農(nóng)民讓渡使用權(quán)的同時，將宅基地復(fù)墾為耕地并經(jīng)驗收合格后，產(chǎn)生等面積的建設(shè)用地指標；不同復(fù)墾項目產(chǎn)生的指標，在交易所被打包組合成地票，政府制定“地票”基準交易價格，進行公開交易；開發(fā)者通過競標購入“地票”，選擇符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃的相應(yīng)耕地，擬做自身建設(shè)項目；政府運用其征地權(quán)，將開發(fā)者所選耕地征轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地；對該建設(shè)用地實行招標、拍賣、掛牌，實現(xiàn)指標落地；該開發(fā)者如果在指標落地時競標失敗，則“地票”按原價轉(zhuǎn)給競標成功者，“地票”沖抵新增建設(shè)用地有償使用費和耕地開墾費。宅基地使用權(quán)“地票”交易通過市場機制對農(nóng)村宅基地進行更有效的配置，但是由于“地票”價格的可操縱性，如果管理不當，將會損害農(nóng)民的切身利益。

(二)浙江模式

1、溫州模式。指凡城市(鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的，統(tǒng)一由市、縣政府征為國有，再參照國家相關(guān)管理辦法辦理出讓手續(xù)。凡城市(鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的，可保留集體所有權(quán)性質(zhì)不變，辦理宅基地轉(zhuǎn)讓手續(xù)；如轉(zhuǎn)讓雙方不符合上述條件的，其宅基地流轉(zhuǎn)方式參照規(guī)劃區(qū)內(nèi)的管理辦法。轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓后不得再在村集體組織申請宅基地建房。

2、義烏模式。劉亭、龐亞君等(2009)總結(jié)了義烏農(nóng)村宅基地置換的三種模式。第一種是園中村改造置換模式。具體做法是按照生產(chǎn)、生活用房相分離的原則，農(nóng)民將按一定的置換標準用宅基地置換住宅和標準廠房，住宅有多層和高層公寓兩種，原有住房評估后予以補償。住宅和標準廠房由村統(tǒng)一規(guī)劃、分步建設(shè)，即先建設(shè)多層公寓，再建設(shè)標準廠房，最后建設(shè)高層住宅。典型區(qū)域是義烏工業(yè)園區(qū)。第二種是土地整理置換模式。即將破舊房改造和宅基地復(fù)墾結(jié)合起來，連片拆除破舊房、閑置房，重新規(guī)劃建新房，多余宅基地復(fù)墾為耕地，或用于安置附近山區(qū)的移民。第三種模式是下山移民置換模式。由政府作為項目實施業(yè)主征用土地，以成本價出讓給下山移民，土地性質(zhì)為國有草擬，補交差價后可上市交易。

3、嘉興模式。兩分兩換的模式，即將農(nóng)戶的宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，在依法、自愿基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障。嘉興模式最具有價值的地方，就是農(nóng)村集體所有的非農(nóng)業(yè)用地(目前僅限于宅基地)可能進入土地市場，并逐步實現(xiàn)與國有土地“同地、同價、同權(quán)”。

(三)成都農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式

1、成都市的近郊(龍華)模式。龍華模式以土地承包經(jīng)營權(quán)和集體建設(shè)用地入股成立農(nóng)民股份合作社，其創(chuàng)新主要體現(xiàn)在：一是“騰籠興農(nóng)”，通過宅基地整理和置換實現(xiàn)土地增值；二是靈活入股，農(nóng)民以多種方式入股成立股份合作社；三是多元經(jīng)營，拓展利潤來源渠道。

2、震區(qū)聯(lián)建房模式。為加快震區(qū)重建，成都市出臺了《關(guān)于重災(zāi)區(qū)農(nóng)戶災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項的通知》，其中關(guān)于農(nóng)村集體性質(zhì)土地產(chǎn)權(quán)的規(guī)定做了如下突破：農(nóng)戶與聯(lián)建方共同向市(縣)國土資源局提出土地登記申請，市(縣)國土資源局對農(nóng)戶的原宅基地使用證進行變更，為農(nóng)戶自住用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，土地用途為住宅；為聯(lián)建方使用的剩余集體建設(shè)用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，土地用途為非住宅(包括商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等)，土地使用年限參照國有建設(shè)用地出讓年限或自行協(xié)商確定。兩張產(chǎn)權(quán)證，面積分割清晰，但是事實上又是共同使用同一地塊，借著這種類似于“一國兩制”的巧妙方式，成都市在農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)問題上取得了突破。

(四)天津政府“國有化”主導(dǎo)模式

由政府主導(dǎo)“兩換”，突破行政界限探索跨地域“占補平衡”。為加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，推進農(nóng)村城市化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，天津市政府創(chuàng)建了“承包責(zé)任制不變，可耕種土地不減，尊重農(nóng)民自愿，以宅基地換房”新思維指導(dǎo)下的新機制。由政府強力主導(dǎo)農(nóng)民宅基地換房。通過“宅基地換房”、“土地換保險和補償”，先把全鎮(zhèn)土地收歸鎮(zhèn)政府，整合后將農(nóng)地轉(zhuǎn)為國有再招拍掛出售，實現(xiàn)了集約土地及用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。

三、評述

綜合國內(nèi)外學(xué)術(shù)界的理論觀點以及各地實踐，關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的理論研究遠遠落后于實踐需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，工業(yè)化、城市化進程的加快，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)范圍在全國進一步擴大，但是，目前部分地區(qū)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中仍存在很多問題。主要有以下幾個方面：

(一)農(nóng)村宅基地法律體系不完善。宅基地所有權(quán)權(quán)屬不明確，農(nóng)民的利益得不到保障。目前的法律法規(guī)不利于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。

(二)相關(guān)配套制度不健全。城鄉(xiāng)分割的二元戶籍制度，制約了農(nóng)村生產(chǎn)要素向城市的自由流動。城鄉(xiāng)社會保障制度不統(tǒng)一，使得農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民不能享有平等的社會保障待遇。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)改革舉步維艱。

篇（8）

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展、城市化水平的提高、工業(yè)化進程的加速,建設(shè)用地供需矛盾日益突出,并對土地的利用結(jié)構(gòu)、集節(jié)約利用程度提出了更高、更新要求。然而,在城市建設(shè)用地極度緊張的同時,農(nóng)村卻普遍存在耕地細碎、閑置,村落零散、宅基地閑置和“空心村”、“爛心村”現(xiàn)象普遍存在,且呈不斷加劇的趨勢。根據(jù)2008年有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù),全國村莊用地共2.48億畝,其中宅基地占80%以上,約有2億畝左右。約2億畝的宅基地中,閑置荒蕪宅基地竟達20左右。這既不利于土地的集約利用和新農(nóng)村建設(shè),還嚴重影響了我國經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化的進程。因此,在快速城市化和工業(yè)化的發(fā)展大背景下,面對農(nóng)村居民用地的發(fā)展趨勢,對其科學(xué)地進行土地整理,探索農(nóng)村土地尤其是農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用,具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、農(nóng)村宅基地利用存在的問題

(一)“一戶一宅”政策操作難,農(nóng)村宅基地管理混亂

首先,農(nóng)民的觀念意識存在問題。農(nóng)民對農(nóng)村宅基地私有化觀念根深蒂固,認為宅基地是一種私有財產(chǎn),可以世代相傳,即使自己不使用,也不準別人使用,即使閑置、拋荒,別人也無權(quán)過問。其次,不少農(nóng)民建房還保持“風(fēng)水”習(xí)俗,坐落、朝向的選擇上基本聽“風(fēng)水先生”的,沿襲著自建為主、分散為主、平房為主、獨門獨院為主的傳統(tǒng)“四主”、“零星”模式,加上重新房建設(shè)、輕老房改造,致使村莊用地規(guī)模偏小且布局分散、宅基地占地量大、土地利用率低。再次,農(nóng)村宅基地空置與緊缺相矛盾。農(nóng)村中一部分農(nóng)民擁有大面積的宅基地,但是建造面積很小,使用率很低,甚至農(nóng)戶在多余的宅基地上種植蔬菜瓜果等。而另一部分農(nóng)民卻不能滿足其對宅基地的需求,二者之間存在矛盾,容易引起宅基地緊缺農(nóng)民的不滿,使社會穩(wěn)定受到影響。最后,農(nóng)村宅基地的不當使用。一家農(nóng)戶的子女成為城市居民后,其父母的宅基地仍然存在,由于宅基地是可以世襲的,那么當父母過世后,其已成為城市居民的子女可以繼承此宅基地,這樣子女就可以在老宅上建造豪華住房,或者挪作他用,搞養(yǎng)殖甚至辦工廠等。部分農(nóng)戶也存在住宅基地上搞其他產(chǎn)業(yè)的情況,使得宅基地的規(guī)劃舉步維艱。

(二)農(nóng)村宅基地“無流轉(zhuǎn)、無限期、無償使用”

我國《土地管理法》及相關(guān)法律均規(guī)定:我國的宅基地是無償取得及使用的,這種方式雖然減低了農(nóng)民建房的成本、保障了低收入農(nóng)民住房問題,但也出現(xiàn)了諸多問題,如農(nóng)民抱著“不用白不用”的心態(tài),無限制利用宅基地,致使土地浪費現(xiàn)象嚴重,甚至在一些人口規(guī)模較大的村莊,由于村內(nèi)宅基地用完,便大面積占用耕地建房,致使耕地面積逐步萎縮。宅基地的無償使用會使農(nóng)民都想多占、多用。甚至?xí)霈F(xiàn)搶奪宅基地的現(xiàn)象,影響了社會安定。同時,我國立法方面對宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓以及如何轉(zhuǎn)讓一直模糊不清,對宅基地的流轉(zhuǎn)沒有明確的法律規(guī)定。雖然允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)人對地上建筑物(主要是房屋)進行出租出賣。然而,針對農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓,卻未做出明確的規(guī)定,使宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)讓相分離。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn),宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免,但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律法規(guī)的保護,屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛。法院只能要求雙方協(xié)商解決,權(quán)利難以得到有效保護。另外,法律特別指出對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進一步限制,即禁止農(nóng)村宅基地向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)讓必須是同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員的轉(zhuǎn)讓,這就阻礙了宅基地的有效市場配置。

(三)拆遷成本高,“空心村”、“爛心村”改造安置難

農(nóng)村的各項基礎(chǔ)建設(shè)都沒有財政資金資助,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織一般無力承擔拆遷中多產(chǎn)生的費用。農(nóng)戶的經(jīng)濟基礎(chǔ)相差很大, 農(nóng)村“空心戶”、“空心村”的留守戶多為村里的貧困戶和“老弱病殘”者,經(jīng)濟條件差,無力外遷,也無力改造舊房。另一方面,農(nóng)戶之間經(jīng)濟發(fā)展的不平衡,致使農(nóng)戶改造宅基地的能力也各不相同,從而使得“空心戶”、“空心村”改造中出現(xiàn)難以同步的現(xiàn)象,進而阻礙了農(nóng)村宅基地的集約利用。

(四)集體土地資產(chǎn)流失嚴重

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的深入,客觀存在的土地市場供求關(guān)系使農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無法制止,但現(xiàn)行法律法規(guī)又不允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),導(dǎo)致當前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進行。這種“暗箱操作”、隨意定價的轉(zhuǎn)讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中,造成了集體土地資產(chǎn)收益的大量流失。

二、農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用的對策與建議

宅基地的節(jié)約集約利用是緩解我國土地供需矛盾的有效措施,土地作為不可再生稀缺資源,宅基地的節(jié)約集約利用是保護耕地資源的有力武器土地是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ),土地資源的稀缺性是人們集約利用土地的直接動力。由此可見,深入研究和挖掘現(xiàn)有農(nóng)村宅基地利用潛力,可以節(jié)約用地,有效地減少城市發(fā)展過程中對耕地的占用,對于實現(xiàn)社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標具有重大的戰(zhàn)略意義。

(一)加大宣傳力度,引導(dǎo)農(nóng)民合理建房

在實際生活中,每個公民是否能夠自覺遵守法律法規(guī),提高社會法律意識和公民守法的自覺性,對規(guī)范農(nóng)村住宅用地管理、保護耕地將起到重要作用。土地執(zhí)法部門要從宣傳土地法規(guī)和政策入手,充分利用農(nóng)村的廣播、電視等宣傳手段,將當前緊張的人地關(guān)系與合理用地、依法用地、集約用地、節(jié)約用地的觀念灌輸給群眾,徹底扭轉(zhuǎn)農(nóng)村村民盲目用地的意識,增強老百姓的惜土觀念。通過宣傳教育和社會輿論的正確引導(dǎo),幫助農(nóng)民樹立正確的建房觀,使廣大群眾積極參與到農(nóng)村宅基地集約化工作中來。同時,相關(guān)部門應(yīng)采取有效措施對鄉(xiāng)村干部進行土地法律法規(guī)培訓(xùn),尤其是對于基層村干部,適當?shù)臅r候可以開設(shè)“土地管理課堂”,讓基層干部全面了解土地管理中的法律責(zé)任,徹底改變過去的宅基地審批村委“一支筆”的做法。加強執(zhí)法力度,嚴格檢查審批后的農(nóng)戶建房情況,特別是要調(diào)查農(nóng)民新建住房后舊房的拆除情況,防止出現(xiàn)新閑置房,提高土地利用效率和集約化程度。

(二)加快宅基地立法,嚴把宅基地審批關(guān)

首先,加強宅基地立法體系建設(shè),盡快出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等,建立農(nóng)村宅基地有償使用機制,明晰宅基地產(chǎn)權(quán),明確宅基地流轉(zhuǎn)、宅基地登記發(fā)證、違規(guī)批地建房的處理等具體規(guī)定,指導(dǎo)土地管理部門的具體工作,杜絕土地浪費現(xiàn)象的發(fā)生。其次,加大巡查力度,做好實地調(diào)查清理工作。各地要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。制定消化利用的規(guī)劃、計劃和政策措施。對農(nóng)村村民新建、改建、擴建住宅。要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。鼓勵農(nóng)民退還閑置宅基地。對“一戶多宅”和空置住宅,各地要制定相關(guān)激勵措施。鼓勵擁有多余宅基地的農(nóng)民騰退其多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的農(nóng)戶。要采取簽訂合同等有效措施。確保其按期拆除舊房。交出舊宅基地。以免舊宅基地閑置浪費。再次,嚴把宅基地審批關(guān),推行凍結(jié)村界制度、停止辦理“單門獨院”和控制低層建筑的宅基地審批制度。防止村莊外延,依照統(tǒng)計數(shù)據(jù)中各村人口增長情況下達宅基地計劃指標,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地主管部門結(jié)合村集體研究分配,對違反村鎮(zhèn)規(guī)劃、一戶多宅、劃新不丟舊和超面積的宅基地堅決不予審批;對“單門獨院”和低層建筑嚴加控制。

(三)科學(xué)規(guī)劃農(nóng)村社區(qū),走城鄉(xiāng)一體化之路

為改變我國村莊農(nóng)村居民點分布散、規(guī)模小和生活基礎(chǔ)設(shè)施缺乏等狀況,創(chuàng)造和諧的農(nóng)村發(fā)展環(huán)境,亟需對農(nóng)村宅基地進行科學(xué)規(guī)劃、集中安排,加快中心村鎮(zhèn)建設(shè)力度,使基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向農(nóng)村延伸,在相對集中的居民小區(qū)實行農(nóng)村小區(qū)化管理,消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。首先,推進城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃一體化。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和布局是形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局的前提。要打破城鄉(xiāng)界限,把整個區(qū)域作為一個整體,進行總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃、鎮(zhèn)村布局規(guī)劃,并從中心城區(qū)到小城鎮(zhèn)自然村落多個層面加以建設(shè),促進工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、居住向社區(qū)集中,逐步提高城市化率。其次,推進城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化。對重大基礎(chǔ)設(shè)施做到城市和農(nóng)村統(tǒng)一布局謀篇,集中實施一批交通、水、電、氣以及生態(tài)環(huán)境工程,努力優(yōu)化人居環(huán)境,全面完成區(qū)域組團供水,實行全區(qū)域飲用水深度處理,做到“一個龍頭”供水;農(nóng)村垃圾實行“村收集、鎮(zhèn)集中(運轉(zhuǎn)),市(縣區(qū))處理”,完善農(nóng)村污水收集管網(wǎng)建設(shè)和垃圾無害化處理體系,實現(xiàn)“水清、水活、水暢、水生態(tài)、水安全”。再次,推進城鄉(xiāng)公共服務(wù)管理一體化。以村和社區(qū)公共服務(wù)中心為載體,堅持公共服務(wù)的設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)品供給并重,強化行政管理、日常便民、文化體育、醫(yī)療保健、社會安全和黨建活動等服務(wù)功能,逐步實現(xiàn)日益完善的公共服務(wù)體系,使農(nóng)村居民“小事不出村,大事不出鎮(zhèn),出鎮(zhèn)有人代”的基本格局。

(四)規(guī)范宅基地市場,鼓勵合理流轉(zhuǎn)

建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,可參照土地承包權(quán)的改革方向,調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置,確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積,允許農(nóng)村依法取得的宅基地逐步在一定條件和范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn),徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機制。首先,允許農(nóng)民對私有房屋轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓不僅僅局限于轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合條件的成員,城鎮(zhèn)居民也可以購買農(nóng)村居民的房屋,同時享有該房屋附隨的宅基地使用權(quán)。但這個過程要嚴格遵循相應(yīng)的登記制度,要嚴格限制城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置尚未建造房屋的土地作為宅基地。其次,鼓勵農(nóng)民的私有房屋自由出租。允許房屋同宅基地的使用權(quán)一并出租,并對承租人做出無身份限制,但要確保本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶享有優(yōu)先承租權(quán)這樣既有利于最大程度地實現(xiàn)農(nóng)村居民對私有房屋的處分權(quán)能,同時又很好地實現(xiàn)了宅基地的保障功能。促進農(nóng)村閑置私有房屋的資源合理配置。再次,宅基地與宅基地使用權(quán)可以一并繼承。在農(nóng)村可以實行宅基地與宅基地使用權(quán)一并繼承的制度,此繼承制度對繼承人是否是本集體經(jīng)濟組織的成員不予限制。但同時也要制定相應(yīng)配套的繼承程序和相關(guān)法律法規(guī),以免使良好的制度無法可依。而對農(nóng)民宅基地實際使用面積超過規(guī)定標準的部分,在土地流轉(zhuǎn)后應(yīng)將超出部分按規(guī)定比例上交,以切實保護土地所有者和使用者的土地權(quán)益。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)后,不得再申請新的宅基地。禁止購買人擅自將宅基地改變?yōu)樯虡I(yè)用地,謹防商業(yè)投機活動。

(五)合理利用經(jīng)濟杠桿,完善農(nóng)村“理事會”制度,加強農(nóng)村社會保障力度

以經(jīng)濟杠桿手段來調(diào)節(jié)農(nóng)村居民點宅基地的節(jié)約集約利用與管理的同時,在考慮與國家法律政策制度等相銜接和農(nóng)民實際承受能力實際前提下,適當對超面積使用宅基地的農(nóng)戶收取相應(yīng)的土地使用費,尤其是對長期閑置不用的宅基地收取土地使用費,促進農(nóng)村宅基地集約利用。

在積極開展農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用方面,還可以完善與推廣新農(nóng)村建設(shè)的“理事會”制度,進一步發(fā)揮農(nóng)村民間自治組織的作用。要充分發(fā)揮“理事會”在新農(nóng)村建設(shè)事務(wù)管理當中的作用,較好地處理“理事會”與村級“兩委會”、上級政府以及村民的關(guān)系,使理事會的運作和作用的發(fā)揮不超越以“兩委會”為主體的村級治理現(xiàn)有制度架構(gòu)。在宅基地節(jié)約集約利用中,更要合理安置“空心村”改造中的弱勢群體。要通過加強農(nóng)村敬老院等農(nóng)村社會保障體系建設(shè),安置和保障農(nóng)村宅基地改造中的“弱勢群體”,妥善解決宅基地節(jié)約集約利用中“空心村”的留守戶問題。

參考文獻:

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篇（9）

（一）農(nóng)村住宅修建比較混亂

根據(jù)我國的土地政策的有關(guān)規(guī)定，任何土地的建設(shè)和使用必須符合相關(guān)的法律法規(guī)， 格按照國家的規(guī)劃進行土地審批。事實上，農(nóng)村宅基地的土地屬于當?shù)鼐用窦w所有，農(nóng)村的建設(shè)住房用地相對來說有很大的自由性。目前我國農(nóng)村宅基地存在未批先占、少批多占等問題，土地資源浪費、占用耕地等現(xiàn)象突出。

（二）農(nóng)村住宅面積超出規(guī)定

由于農(nóng)村村民的法律意識比較淡薄，出現(xiàn)了很多住宅面積超出規(guī)定的現(xiàn)象。根據(jù)我國《農(nóng)村宅基地管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民修建住宅的土地有規(guī)定的標準，不能隨意進行“霸占”，但是農(nóng)村仍然有很多村民霸占住宅用地進行違規(guī)建設(shè)。再加上相關(guān)部門的管理不規(guī)范，從而使農(nóng)村宅基地的取得具有無償性，因此誘發(fā)了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一戶多宅的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（三）農(nóng)村宅基地監(jiān)管不力

國土部門和住建部門是農(nóng)村宅基地的主要管理部門。在日常的監(jiān)管工作中，住宅部門很少對農(nóng)村的宅基地進行監(jiān)督和管理。在村民心中，只有國土資源管理部門才是他們修建住宅的管理部門，而其對農(nóng)村宅基地管理卻遠遠不到位。由于我國的農(nóng)村人口占總?cè)丝诘暮艽蟊戎?。因此，農(nóng)村的住宅面積也占我國土地資源的很大比例。國土資源的工作人員嚴重缺乏，管理經(jīng)費又不能落實，加上土地管理部門的工作人員責(zé)任心不強，造成了農(nóng)村搶占土地現(xiàn)象的監(jiān)管不力。

（四）農(nóng)村宅基地審批不嚴格

根據(jù)我國的土地管理法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能擁有一處建筑住宅，而且宅基地的用地面積也要符合規(guī)定的標準。但是根據(jù)調(diào)查得出的情況，一般村民向村委會申請住宅用地，村干部不管村民現(xiàn)在擁有幾處住宅，都會非常容易的通過審批。國土部門的監(jiān)管工作也只注重形式，只要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的領(lǐng)導(dǎo)簽字，都會對其給予宅基地手續(xù)的辦理。

二、農(nóng)村宅基地管理工作中問題出現(xiàn)的原因

（一）農(nóng)村規(guī)劃不合理

目前我國的農(nóng)村土地規(guī)劃不合理有以下幾個方面的原因：一是當前許多村干部缺乏規(guī)劃理念，村里不會搞長期規(guī)劃，即使墻上掛著一些規(guī)劃方案也只是為了應(yīng)付上層領(lǐng)導(dǎo)的檢查和監(jiān)督，根本不會按照規(guī)劃去實施。隨著農(nóng)民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒廢的現(xiàn)象越來越多。二是有些村莊雖然進行了規(guī)劃但是科學(xué)性不高，有很多經(jīng)濟條件好的村民在城里購置了新房，但是仍然擁有農(nóng)村的宅基地，并不把村里的宅基地補換給集體，并且村領(lǐng)導(dǎo)也不主動的收回他們的宅基地，而是任由他們“霸占”，加之這些村民又不會重新修葺這些老房子，造成很多村里的宅基地廢舊、雜亂無章。

（二）農(nóng)村干部不重視

農(nóng)村的村干部是農(nóng)村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制觀念不強，以個人的感情影響宅基地的使用權(quán)，不按照國家的土地管理要求進行宅基地的審批；部分村干部的工作原則不堅定、怕得罪人的思想比較嚴重，影響農(nóng)村宅基地的審批程序；部分村莊對宅基地管理沒有制定具體的條例，沒有形成書面形式的審批規(guī)定，許多都是口頭協(xié)議，遇到不配合新農(nóng)村建設(shè)的“釘子戶”，不能根據(jù)法律規(guī)定對其進行處理，而是擱置不管，使問題越來越嚴重。

（三）農(nóng)民法制觀念淡薄

當前農(nóng)村村民的法制觀念仍然很淡薄，對一些土地使用權(quán)的法律法規(guī)不清楚，認為“只要我在這個地方建房，這塊土地就是我的”，缺乏集體意識。也有很多村民存有傳統(tǒng)的觀念，認為老的住宅不能進行拆遷，怕影響風(fēng)水。農(nóng)民法制觀念淡薄也經(jīng)常造成鄰里之間的住房矛盾，影響村民之間人際關(guān)系的和諧，不利于社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

三、農(nóng)村宅基地管理工作中問題的解決措施

（一）加強宣傳教育

各地的國土資源管理局應(yīng)在每年的地球日和土地日等節(jié)日，在其管轄的范圍內(nèi)圍繞“土地資源合理利用”這一主題開展宣傳活動，使農(nóng)村居民詳細地了解和掌握國家土地法律法規(guī)和相關(guān)政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，堅決杜絕違法用地、占地等事件的發(fā)生。同時，各地政府應(yīng)加大對土地管理人員的培訓(xùn)力度，提升工作人員的綜合素質(zhì)，使其做到真正為老百姓服務(wù)。

（二）合理規(guī)劃布局

地方政府應(yīng)根據(jù)當?shù)氐奶攸c和實際情況，合理規(guī)劃農(nóng)村布局，對農(nóng)村的土地資源使用情況進行科學(xué)規(guī)劃，嚴格地控制農(nóng)村土地的使用規(guī)模，確保土地資源的高效利用。同時，政府應(yīng)聘請專業(yè)人員對農(nóng)村居民的房屋建造情況進行詳細規(guī)劃，有效避免農(nóng)村住宅建設(shè)過程中土地資源的盲目使用和大量浪費。

（三）加大執(zhí)法力度

政府應(yīng)考慮地方的實際情況，完善土地執(zhí)法體系，通過多部門的共同努力，有效杜絕農(nóng)村的違規(guī)建設(shè)問題。土地管理部門應(yīng)嚴格執(zhí)法，一旦發(fā)現(xiàn)農(nóng)村存在違規(guī)建設(shè)、改變土地用途的行為，應(yīng)立即進行查處，使違規(guī)用地問題消滅在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特別加強對基層土地使用情況的巡查力度，嚴格查處各種違法亂建現(xiàn)象，如果發(fā)現(xiàn)較為嚴重土地違規(guī)使用的問題，應(yīng)嚴厲追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

（四）嚴格規(guī)范程序

在農(nóng)村宅基地管理過程中，農(nóng)村宅基地管理部門應(yīng)嚴格規(guī)范審批程序，對宅基地的申請成員進行嚴格審核，保證宅基地批準人的地位，確保只有符合“一戶一宅”規(guī)定的申請人才能得到宅基地的審批。縣、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的審批層級進行逐層審批，對符合批準要求的宅基地應(yīng)及時進行相關(guān)信息的，接受廣大人民群眾的監(jiān)督。

篇（10）

一、工作目標

按照每個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）選擇1個村的原則，確定XX鎮(zhèn)XX村、XX鎮(zhèn)XX村、XX鎮(zhèn)XX村、XX鎮(zhèn)XX村等X個村作為農(nóng)村宅基地管理制度改革試點村。通過改革規(guī)范宅基地使用管理，逐步實現(xiàn)從“一戶一宅”向“戶有所居”、從長期無償向分類有期有償、從單一居住功能向擁有諸多功能等轉(zhuǎn)變。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，推進房地一體的農(nóng)房抵押貸款試點。鼓勵社會資本通過租賃、入股、合作等方式開發(fā)利用農(nóng)村閑置宅基地和集體建設(shè)用地，壯大村集體經(jīng)濟、增加農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進鄉(xiāng)村振興。

二、基本原則

（一）堅守底線，改革創(chuàng)新。

既堅守“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”三條底線，又大膽作為、敢于嘗試，積極探索推進宅基地管理新模式、新方法、新路子。

（二）政府引導(dǎo)，農(nóng)民主體。

發(fā)揮政府統(tǒng)籌謀劃、組織協(xié)調(diào)作用，為改革提供政策支持和制度保障。堅持農(nóng)民自主管理，充分發(fā)揮村民自治和村民理事會作用，激發(fā)群眾內(nèi)生動力，保障農(nóng)民權(quán)益，使改革成果惠及廣大農(nóng)民。

（三）積極探索，統(tǒng)籌推進。

積極實踐，大膽探索，先行先試，在實踐中不斷完善，把農(nóng)村宅基地制度改革與加強農(nóng)民建房管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、農(nóng)村人居環(huán)境整治、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村治理、增加農(nóng)民收入，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟等有機結(jié)合起來，提升改革的系統(tǒng)性和完整性，提高改革綜合效益。

三、主要工作任務(wù)

（一）夯實宅基地管理基礎(chǔ)

1.開展宅基地調(diào)查摸底。對試點村宅基地進行全面調(diào)查摸底，對住宅情況、人口信息、近五年內(nèi)建房意愿、村內(nèi)空地及基礎(chǔ)設(shè)施等進行準確登記，建立臺賬檔案，充分掌握宅基地利用現(xiàn)狀和近期需求。（牽頭單位：縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，責(zé)任單位：各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

2.完善村莊規(guī)劃方案。按照城鄉(xiāng)一體化建設(shè)總體要求，結(jié)合宅基地和村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施利用現(xiàn)狀，根據(jù)人口變化和社會發(fā)展需求，編制“多規(guī)合一”的實用性國土空間規(guī)劃。加強宅基地總規(guī)?？刂疲鶕?jù)村莊人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、耕地數(shù)量等規(guī)劃村莊用地。（牽頭單位：縣自然資源局，責(zé)任單位：縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、住建局、交通運輸局、文廣新旅局、水利局、林業(yè)局、生態(tài)環(huán)境局，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

3.發(fā)揮村民理事會作用。制定村民理事會監(jiān)督管理制度，完善村民理事會工作章程，強化管理職能，加強對村民理事會的引導(dǎo)和監(jiān)督，防止家族宗族勢力干擾。在宅基地資格權(quán)認定、申請、流轉(zhuǎn)、退出等事務(wù)中充分發(fā)揮村民理事會的民主管理作用。（牽頭單位：縣民政局，責(zé)任單位：各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

（二）完善宅基地管理制度

4.加強宅基地審批管理。壓實鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）一級屬地管理責(zé)任，制定試點村村民建房管理辦法，嚴格“一戶一宅”制度，規(guī)范村民建房行為，嚴格村民建房審批，防止有新房沒新貌、超高超大建設(shè)、無序建設(shè)、建新不拆舊等現(xiàn)象。（牽頭單位：縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，責(zé)任單位：縣自然資源局、住建局、城管局，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

（三）完善宅基地資格權(quán)認定

5.完善宅基地資格權(quán)認定。結(jié)合農(nóng)村實際，統(tǒng)籌考慮戶籍關(guān)系、土地承包、居住情況、履行義務(wù)等因素，研究農(nóng)村宅基地資格權(quán)認定操作細則，明確分戶標準，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員長期而有保障的宅基地權(quán)利，保障農(nóng)村宅基地資源公開公平合理分配。（牽頭單位：縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，責(zé)任單位：縣自然資源局、住建局，責(zé)任單位：各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

6.加快房地一體的確權(quán)登記發(fā)證。以房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證、第三次全國國土調(diào)查工作為契機，推進宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記，完善宅基地檔案，對符合登記發(fā)證條件的，發(fā)放房地一體的不動產(chǎn)權(quán)證。（牽頭單位：縣自然資源局，責(zé)任單位：各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

（四）創(chuàng)新宅基地利用方式

7.建立宅基地有償使用機制。堅持“一戶一宅、面積法定”原則，制定村集體經(jīng)濟組織主導(dǎo)下的宅基地有償使用制度，明確宅基地有償使用標準。結(jié)合超標準占用宅基地和一戶多宅等實際情況，對歷史原因超過規(guī)定面積標準、“一戶多宅”的，可以自主選擇退出多占超占部分或者交納有償使用費；對非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承房屋或其它方式占用和使用宅基地的，可以自主選擇有償退出占用房屋或者交納有償使用費。由村集體經(jīng)濟組織對采取有償?shù)确绞酵顺龅恼?、村?nèi)空閑地進行集中規(guī)劃使用的宅基地實行擇位競價。由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和村集體經(jīng)濟組織制定競價規(guī)則，有償分配宅基地的對象為符合建房條件的本村農(nóng)戶。支持村集體、村民理事會創(chuàng)新工作方式，探索采取村規(guī)民約約束、列入失信黑名單、扣減集體分配收益、聯(lián)系單位代扣代繳等各種方式，確保有償使用費落實到位。（牽頭單位：縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，責(zé)任單位：縣自然資源局、住建局、民政局，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

8.合理利用騰退后的宅基地。統(tǒng)籌考慮騰退宅基地周邊環(huán)境，騰退出的宅基地在符合村莊規(guī)劃的前提下，按照“宜林則林、宜耕則耕、宜建則建”的原則綜合利用。未布局村莊規(guī)劃的，納入“過渡宅基地”臨時管理，進行復(fù)耕復(fù)綠，發(fā)展庭院經(jīng)濟；暫不能利用的宅基地，允許村股份經(jīng)濟合作社進行收儲用于發(fā)展村集體經(jīng)濟。（牽頭單位：縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，責(zé)任單位：縣自然資源局、林業(yè)局、住建局，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

9.盤活利用閑置宅基地增加農(nóng)民收入。積極探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地使用權(quán)。在符合“一戶一宅”等農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿前提下，允許返鄉(xiāng)人員、下鄉(xiāng)人員和當?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房，租用農(nóng)村閑置房用于養(yǎng)老或開展民宿經(jīng)濟等經(jīng)營性活動，拓寬村集體和農(nóng)民增收渠道。嚴禁違法違規(guī)買賣農(nóng)村宅基地。（牽頭單位：縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，責(zé)任單位：縣自然資源局、住建局，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

10.喚醒沉睡土地資產(chǎn)壯大集體經(jīng)濟。鼓勵社會資本以租賃、入股、合作等方式與村股份經(jīng)濟合作社綜合利用集體建設(shè)用地，用于鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村民宿、鄉(xiāng)村電商、文化創(chuàng)意、養(yǎng)生養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，釋放土地價值潛能。嚴禁用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房、私人會所、別墅大院等。（牽頭單位：縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源局、商務(wù)局、文廣新旅局，責(zé)任單位：縣住建局，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

11.實施房地一體的農(nóng)房抵押貸款試點。在風(fēng)險可控的前提下，賦予農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住房抵押融資功能，盤活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財產(chǎn)屬性，穩(wěn)妥探索宅基地使用權(quán)抵押。適時建立貸款風(fēng)險緩釋機制和貸款風(fēng)險補償基金，做好抵押登記、抵押物處置、風(fēng)險補償、抵押物處置后農(nóng)民住房保障等配套支持工作，保障抵押權(quán)人合法權(quán)益。（牽頭單位：縣金融工作局，責(zé)任單位：人民銀行XX支行、縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源局、財政局）

（五）用活“增減掛”政策助推宅基地改革

12.優(yōu)化鄉(xiāng)村振興用地布局。用活用足“增減掛”政策，對房前屋后便于耕種、不易被占用、單個地塊面積不小于400平方米、與周邊農(nóng)用地相連的退出宅基地用于“增減掛”項目，符合條件的可以復(fù)墾為耕地。項目區(qū)復(fù)墾驗收后，等量置換出建新指標，除用于預(yù)留村民建房和易地搬遷外，優(yōu)先用于村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展。（牽頭單位：縣自然資源局，責(zé)任單位：各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

13.合理分配“增減掛”收益資金。統(tǒng)籌推進“增減掛”節(jié)余指標省內(nèi)流轉(zhuǎn)，所得收益全部用于鄉(xiāng)村振興。完善“增減掛”收益分配機制，進一步提高收益返還標準，確?！霸鰷p掛”周轉(zhuǎn)指標收益足額返還農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，用于改善農(nóng)村的生產(chǎn)生活條件，助力村集體經(jīng)濟發(fā)展。（牽頭單位：縣自然資源局，責(zé)任單位：縣財政局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）

四、工作步驟

（一）調(diào)查摸底階段（2020年9月底前完成）。

摸清農(nóng)村房屋權(quán)屬、農(nóng)村建設(shè)用地等底數(shù)；摸清拆除、騰出宅基地的數(shù)量以及5年內(nèi)需新增宅基地數(shù)量等，建立工作臺賬，并于9月20日前分別報縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局和縣自然資源局備案。

（二）試點改革階段（2020年11月底前完成）。

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要對照試點改革內(nèi)容，組織召開專題會議，全面動員部署改革試點工作，統(tǒng)一思想，倒排時間，責(zé)任到人，掛圖作戰(zhàn)。按照邊試點、邊研究、邊總結(jié)、邊提煉的要求，制定完善農(nóng)村宅基地資格權(quán)認定、農(nóng)民建房管理、宅基地有償使用、宅基地有償退出等管理制度、辦法和操作細則，編制修訂試點村村莊規(guī)劃等工作，同時，總結(jié)試點做法與成效，形成長效機制，促進宅基地有效利用。

五、保障措施

（一）組織保障。

成立由縣政府縣長任組長，縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源局、林業(yè)局、城管局、文廣新旅局、財政局、民政局、住建局、金融工作局、商務(wù)局等單位為成員單位的XX縣農(nóng)村宅基地管理制度改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組設(shè)辦公室在縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，由縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局局長任辦公室主任，辦公室負責(zé)方案政策的擬定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、督查檢查、經(jīng)驗總結(jié)等工作的落實；同時建立農(nóng)村宅基地管理制度改革聯(lián)席會議制度，各成員單位要不定期研究、協(xié)調(diào)、解決改革推進過程中的相關(guān)問題。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要成立黨委書記任組長的農(nóng)村宅基地管理制度改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌安排專門人員負責(zé)改革工作，把推進宅基地管理制度改革試點作為夯實基層基礎(chǔ)的重要任務(wù)，切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)，形成齊抓共管、上下聯(lián)動的工作合力，穩(wěn)步推進改革，確保我縣農(nóng)村宅基地管理制度改革試點工作順利推進。

（二）政策保障。

縣級層面制定完善農(nóng)村宅基地資格權(quán)認定、農(nóng)民建房管理、宅基地有償使用、宅基地有償退出等一系列管理制度、辦法和操作細則。在縣級制度框架下，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、試點村要根據(jù)實際制定符合本區(qū)域?qū)嶋H的措施辦法。

（三）資金保障。

加強資金整合，強化資金調(diào)度，縣財政局要保障縣宅基地改革辦和各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）必要的工作經(jīng)費。宅基地有償退出資金原則上由村集體自行解決，對經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱村，籌集不到的，可采取臺賬式“宅票”制度進行管理，將退出宅基地面積記好賬，簽訂退出協(xié)議，將來村民子女申請建房時扣除相應(yīng)的退出面積，超出面積按標準繳納有償使用費。

（四）宣傳保障。