序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇住房保險(xiǎn)論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房改以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面推進(jìn)了市場(chǎng)化改革，在市場(chǎng)化運(yùn)作下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)快速上漲的情況。這種情況下，大多數(shù)低收入群體由于收入低，難以付齊首付款，對(duì)于公積金因此也難以使用。相反的情況，高收入者則能充分利用住房公積金進(jìn)行購(gòu)房。實(shí)際上，公積金演變成低收入者繳納，高收入者使用的尷尬局面。同時(shí)，在公積金貸款政策上，存在著傾斜高收入者的問題，現(xiàn)行的貸款制度，貸款數(shù)額與公積金繳納數(shù)額成正比，高低收入者在公積金貸款額之間形成了巨大的差距，較少地享受到住房公積金的政策性低息貸款的好處。

（二）住房公積金覆蓋面沒有惠及大眾

從目前的住房公積金覆蓋來(lái)看，存在著覆蓋率低的問題。其主要覆蓋面集中效益較好的壟斷行業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)和行政事業(yè)等單位，這些單位的職工大多為高收入者。在國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中產(chǎn)生的大量下崗員工，私營(yíng)企業(yè)合同工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)民工、自由職業(yè)者等卻沒有涵蓋進(jìn)來(lái)。據(jù)資料顯示，截止到2007年末，我國(guó)住房公積金的繳存人數(shù)為7187.91萬(wàn)人，與全國(guó)幾億的在崗員工基數(shù)相比較，覆蓋率仍然很低，最需要得到住房保障的人群沒有受益。

（三）繳存基數(shù)和提取政策不夠科學(xué)合理

在繳存基數(shù)上，目前的政策上，對(duì)繳存基數(shù)沒有合理明確的界定，主要以繳納者的工資基數(shù)為參照，同時(shí)制度只規(guī)定繳存公積金的基數(shù)上限，并沒有限定下限，這種制度導(dǎo)致了低收入職工的公積金繳存額明顯偏低的問題，進(jìn)而導(dǎo)致公積金分配的不合理。在一些效益一般的單位，職工公積金繳納數(shù)額不足百元，而效益較好的單位，繳納數(shù)額則高達(dá)千元以上。在公積金提取上，目前的政策上，繳納物業(yè)管理費(fèi)、支付房租、家庭裝修等住房消費(fèi)不能夠提取使用公積金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一筆較大的開支，但由于公積金不能使用,只得望房興嘆。

二、住房公積金如何幫助低收入家庭解決住房困難思考

（一）強(qiáng)化貸款政策對(duì)低收入家庭的傾斜力度

結(jié)合低收入者的實(shí)際困難，應(yīng)對(duì)現(xiàn)有貸款政策從低收入者貸款政策制定和首付比例調(diào)整等方面進(jìn)行調(diào)整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者貸款政策制定，就是在低收入家庭購(gòu)房時(shí)，提供貼息貸款，住房公積金管理中心向購(gòu)房者發(fā)放一定的利息補(bǔ)貼，減輕低收入者的還款壓力。首付比例調(diào)整，針對(duì)首付往往是低收入者購(gòu)房的主要制約因素的情況，在政策上應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，按照低收入者的具體收入情況，劃分相應(yīng)的等級(jí)，針對(duì)不同的等級(jí)設(shè)定不同的貸款利率和貸款額度，扶持低收入群體購(gòu)房。

（二）擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面

在政策上，要強(qiáng)制推行住房公積金繳納制度，將民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等全面納入住房公積金繳納范疇，使個(gè)體小企業(yè)職工、困難企業(yè)職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及農(nóng)民工享受這一政策，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)各單位住房公積金建立情況進(jìn)行考核，提高人們享有住房公積金權(quán)益的意識(shí)，擴(kuò)大覆蓋面，對(duì)不建立住房公積金制度的企業(yè)單位，加大處罰力度，確保實(shí)施。在機(jī)制創(chuàng)新上，可以探索住宅儲(chǔ)蓄機(jī)制建立，對(duì)于沒有條件繳納住房公積金的低收入者，在政策上參照住房公積金的貸款和首付等政策，通過個(gè)人自愿建立住宅儲(chǔ)蓄賬戶的方式，彌補(bǔ)公積金的不足，進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面，扶持低收入群體。

（三）完善公積金繳納基數(shù)和提取辦法

篇（2）

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款保險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率政府擔(dān)保

住房抵押貸款保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因自然原因或社會(huì)性原因致使無(wú)法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問題。

一、住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)計(jì)不合理

在國(guó)外成熟的金融市場(chǎng)上，主要有三類住房抵押貸款保險(xiǎn)：防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際慣例，第一類保險(xiǎn)是購(gòu)房者獲得抵押貸款時(shí)必須購(gòu)買的，后兩類保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益。我國(guó)市場(chǎng)上各保險(xiǎn)公司開展的住房抵押保險(xiǎn)主要以《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時(shí)面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過提高購(gòu)房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來(lái)規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理

1．保險(xiǎn)金額的確定不合理。保險(xiǎn)公司在確定抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額時(shí)，通常都以商品房銷售合同載明的購(gòu)置價(jià)格作為投保房屋的保險(xiǎn)金額，但這種做法并不合理。這是因?yàn)椋旱谝?，?gòu)房者在貸款時(shí)已用自有資金交付了首期款，購(gòu)房款中只有部分來(lái)自個(gè)人住房貸款款項(xiàng)，從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)為維護(hù)貸款人的資金安全目的來(lái)看，只要保險(xiǎn)金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去，強(qiáng)制購(gòu)房者按照住房購(gòu)買總價(jià)來(lái)全額投保該險(xiǎn)種，增加了購(gòu)房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，房屋購(gòu)置價(jià)主要由地價(jià)和房?jī)r(jià)兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)所列出的保險(xiǎn)條款責(zé)任來(lái)看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財(cái)產(chǎn)，地價(jià)部分實(shí)際上并不能也不需要得到保險(xiǎn)保障，現(xiàn)行做法違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值”的規(guī)定。

2．保險(xiǎn)費(fèi)率過高。費(fèi)率作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問題，也是影響投保人是否購(gòu)買保險(xiǎn)的重要因素之一。我國(guó)以前住房抵押貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率為1％左右，30萬(wàn)元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過1萬(wàn)元。而國(guó)外同種業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)率卻相對(duì)低得多，加拿大和美國(guó)不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因?yàn)椋旱谝?，保險(xiǎn)公司給貸款銀行的費(fèi)較高。盡管中國(guó)保監(jiān)會(huì)明文規(guī)定費(fèi)是5％，但實(shí)際中平均費(fèi)為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險(xiǎn)費(fèi)率在市場(chǎng)上最終達(dá)到均衡是市場(chǎng)供需雙方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果，但保險(xiǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，在厘定費(fèi)率所需已往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足(開辦時(shí)間短)的情況下，會(huì)把保費(fèi)定得過高，而過高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋诒ｋU(xiǎn)中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險(xiǎn)低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險(xiǎn)與行為風(fēng)險(xiǎn)較低)不愿意參加保險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)高的人卻積極參加保險(xiǎn)。當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險(xiǎn)的人會(huì)選擇退出保險(xiǎn)，留下風(fēng)險(xiǎn)更高的人，普遍高的風(fēng)險(xiǎn)迫使保險(xiǎn)公司制定更高的費(fèi)率，也就使更多風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的人退出保險(xiǎn)。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)必然開辦不長(zhǎng)，就會(huì)面臨夭折的危險(xiǎn)。

3．保險(xiǎn)期限設(shè)計(jì)不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時(shí)抵押房產(chǎn)為期房，也就是說住房所有權(quán)證還沒有在被保險(xiǎn)人手中。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購(gòu)房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購(gòu)房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時(shí)往里投月供都有風(fēng)險(xiǎn)，而且因?yàn)闆]有房屋，此時(shí)的抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本上是無(wú)效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險(xiǎn)承保范疇，這個(gè)險(xiǎn)種是法律強(qiáng)制開發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險(xiǎn)，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時(shí)間是不應(yīng)被計(jì)入保險(xiǎn)期限內(nèi)的。保險(xiǎn)期限應(yīng)該在真正交房時(shí)才開始。在保險(xiǎn)合同簽訂后到被保險(xiǎn)人拿到房屋鑰匙之前這一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由開發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險(xiǎn)來(lái)規(guī)避。

4．保費(fèi)繳納方式不合理。在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會(huì)增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對(duì)于一次性繳清的計(jì)算方法并不合理。一次性投保的保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額X年保險(xiǎn)費(fèi)X繳費(fèi)系數(shù)，其中繳費(fèi)系數(shù)為連續(xù)多年保費(fèi)貼現(xiàn)值。保費(fèi)計(jì)算公式僅僅考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，并未考慮房屋價(jià)值由于折舊逐年減少，保險(xiǎn)金額相應(yīng)地逐年減少，年保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購(gòu)置價(jià)為保險(xiǎn)金額，借款人實(shí)際是多繳納了保險(xiǎn)費(fèi)。

三、受益人不合理

目前，我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。

四、壟斷操作，強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)

作為向銀行貸款購(gòu)房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購(gòu)買住房按揭保險(xiǎn)，也有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)和指定保險(xiǎn)公司的手段。首先，在貸款時(shí)，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購(gòu)買一份保險(xiǎn)，否則就無(wú)法得到貸款，住房保險(xiǎn)成了按揭貸款“毫無(wú)彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)，銀行和保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購(gòu)買貸款保險(xiǎn)時(shí)通常由銀行指定一家保險(xiǎn)公司。因此消費(fèi)者根本無(wú)法自由選擇保險(xiǎn)公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法和國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”和“壟斷”之嫌。

個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是住房抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險(xiǎn)。它不僅可以增強(qiáng)購(gòu)房者的信用等級(jí)，或者在其遭受不幸時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而且對(duì)我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識(shí)我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進(jìn)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1．曹曉燕、楊益：“規(guī)范住房抵押貸款保險(xiǎn)的思考”，載《保險(xiǎn)研究》2003年第10期。

2．劉穎、劉東英：“以客戶需求為導(dǎo)向科學(xué)定位住房抵押貸款保險(xiǎn)”，載《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2004年第1期。

篇（3）

“5.12汶川大地震”不僅造成嚴(yán)重人員傷亡，還造成多個(gè)縣市房倒屋塌，讓成千上萬(wàn)的人無(wú)家可歸。災(zāi)后重建面臨的最大挑戰(zhàn)之一就是如何為災(zāi)民提供住房安置。此外，災(zāi)情引發(fā)的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續(xù)償還”的話題也受到了全民關(guān)注。圍繞居民住房因地震損毀而產(chǎn)生的一系列問題，深刻凸顯了我國(guó)建立住房地震保險(xiǎn)體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險(xiǎn)的內(nèi)涵及其國(guó)際比較

住房地震保險(xiǎn)是指對(duì)由地震造成的居民個(gè)人住房及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失提供保險(xiǎn)保障的制度。從廣義上說，地震保險(xiǎn)既可以針對(duì)財(cái)產(chǎn)損失，也可以針對(duì)人身?yè)p失。由于人身保險(xiǎn)合同往往將地震風(fēng)險(xiǎn)列為承保范圍，而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并非如此，因此從狹義上說，地震保險(xiǎn)往往單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房地震保險(xiǎn)是狹義地震保險(xiǎn)的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財(cái)產(chǎn)(見圖1)。

嚴(yán)格來(lái)說，地震對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司來(lái)說是不具可保性的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨(dú)立分布的風(fēng)險(xiǎn)暴露，不適宜運(yùn)用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險(xiǎn)造成的損失異常難以預(yù)測(cè)，特別是幾乎無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個(gè)保險(xiǎn)公司難以承擔(dān)；(4)地震保險(xiǎn)的保費(fèi)往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因?yàn)槿绱?，完全依靠商業(yè)保險(xiǎn)體系承保地震風(fēng)險(xiǎn)十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險(xiǎn)補(bǔ)償制度時(shí)，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保險(xiǎn)制度主要存在于三個(gè)國(guó)家和地區(qū)，即美國(guó)加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險(xiǎn)制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來(lái)的，并具有一些共同之處：

1.實(shí)質(zhì)上都是一種住房地震保險(xiǎn)制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財(cái)產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財(cái)產(chǎn)(在這些國(guó)家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財(cái)產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險(xiǎn)一般都由商業(yè)保險(xiǎn)體系予以承保。)；

2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險(xiǎn)產(chǎn)品，具體設(shè)計(jì)中都對(duì)最高賠償額、免賠額等做出了詳細(xì)規(guī)定；

3.政府通過立法和成立專門機(jī)構(gòu)等形式對(duì)地震保險(xiǎn)制度的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；

4.商業(yè)保險(xiǎn)公司參與具體的運(yùn)作，包括代收保費(fèi)或者提供理賠服務(wù)等；

5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險(xiǎn)安排。

另一方面，這三種地震保險(xiǎn)制度也存在一些細(xì)微的不同(見下表)，主要表現(xiàn)為：

1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國(guó)加州和日本，政府和商業(yè)保險(xiǎn)公司共同分擔(dān)對(duì)地震保險(xiǎn)的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險(xiǎn)則更多地由政府承擔(dān)。具體說來(lái)，加州設(shè)立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險(xiǎn)，政府雖然通過派人參加地震局委員會(huì)來(lái)影響重大決策，但地震局從資金來(lái)源到具體運(yùn)作都由會(huì)員保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)提供。在日本，地震保險(xiǎn)的所有風(fēng)險(xiǎn)都由國(guó)家設(shè)立的日本地震再保險(xiǎn)公司(JER)給予再保險(xiǎn)，相應(yīng)損失則由政府、保險(xiǎn)公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險(xiǎn)由新西蘭地震委員會(huì)(EQC)負(fù)責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)公司只提供代收保費(fèi)的服務(wù)。

2.強(qiáng)制保險(xiǎn)的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險(xiǎn)制度都包含著一定的強(qiáng)制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購(gòu)買地震保險(xiǎn)是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險(xiǎn)公司)購(gòu)買是自愿的，保險(xiǎn)公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險(xiǎn)公司的承保行為是強(qiáng)制的，即只要加州房主選擇購(gòu)買，經(jīng)營(yíng)家財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險(xiǎn)的保障。在新西蘭，凡是購(gòu)買了家庭財(cái)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)的房主，就必須購(gòu)買住房地震保險(xiǎn)，即地震保險(xiǎn)的強(qiáng)制性建立在普通家財(cái)險(xiǎn)的購(gòu)買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購(gòu)買住房地震保險(xiǎn)，但商業(yè)保險(xiǎn)公司一旦承保，則必須向日本地震再保險(xiǎn)公司進(jìn)行分保，即分保行為是強(qiáng)制的。

二、當(dāng)前我國(guó)住房地震風(fēng)險(xiǎn)的承?，F(xiàn)狀和問題

1996年之前，我國(guó)保險(xiǎn)公司提供的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和居民家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)因素。但從1996年開始，隨著保險(xiǎn)市場(chǎng)化改革的啟動(dòng)，行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)從控制和防范保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，限制保險(xiǎn)公司大范圍開辦地震保險(xiǎn)，地震保險(xiǎn)業(yè)務(wù)僅以個(gè)案特別審批的形式開展。2000年，保監(jiān)會(huì)將地震險(xiǎn)剔出了財(cái)險(xiǎn)主險(xiǎn)合同，只有部分保單以附加險(xiǎn)承保。當(dāng)前在特別約定下，我國(guó)財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)上少數(shù)家財(cái)險(xiǎn)和房貸險(xiǎn)保單提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。一是人保財(cái)險(xiǎn)、大地財(cái)險(xiǎn)等公司在個(gè)別地區(qū)試點(diǎn)推出了“居家無(wú)憂”、“大地解憂”等針對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的地震保險(xiǎn)；二是少數(shù)公司因?yàn)榭蛻舻奶貏e要求會(huì)將地震風(fēng)險(xiǎn)納入房貸險(xiǎn)的承保范圍?？紤]到當(dāng)前我國(guó)商業(yè)保險(xiǎn)公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中均將地震風(fēng)險(xiǎn)列為除外責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和政府都沒有承擔(dān)實(shí)質(zhì)的責(zé)任，因此可以說現(xiàn)階段我國(guó)并沒有建立真正的地震保險(xiǎn)制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為。

具體來(lái)說，這種個(gè)別的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為存在如下問題：

(一)政府的職責(zé)缺位

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在使得地震之類的巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過程中，政府和商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計(jì)整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時(shí)還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險(xiǎn)安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險(xiǎn)公司承擔(dān)。反觀我國(guó)，巨災(zāi)保險(xiǎn)體系至今推進(jìn)緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對(duì)于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認(rèn)識(shí)不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險(xiǎn)法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災(zāi)保險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險(xiǎn)的整體規(guī)劃，未納入到國(guó)家災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險(xiǎn)體系中與商業(yè)保險(xiǎn)公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險(xiǎn)的再保險(xiǎn)安排方面沒有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策，例如對(duì)計(jì)提巨災(zāi)保險(xiǎn)準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險(xiǎn)保費(fèi)收入的營(yíng)業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策。可以說，1996年之后我國(guó)地震保險(xiǎn)制度的缺失是在保險(xiǎn)市場(chǎng)不斷壯大、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的認(rèn)識(shí)逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險(xiǎn)行業(yè)自身也會(huì)有動(dòng)力提供地震巨災(zāi)保險(xiǎn)，畢竟有效的巨災(zāi)保險(xiǎn)體系對(duì)于保險(xiǎn)公司更好地服務(wù)客戶、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運(yùn)作資金、承擔(dān)更多的社會(huì)管理職能等方面都大有裨益。

(二)缺乏強(qiáng)制性

住房地震保險(xiǎn)的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個(gè)足夠大的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的團(tuán)體，緩解承保過程中的逆選擇風(fēng)險(xiǎn)(逆選擇風(fēng)險(xiǎn)是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會(huì)通過保險(xiǎn)尋求保護(hù)。)，并實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)地震風(fēng)險(xiǎn)保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個(gè)意義出發(fā)，住房地震保險(xiǎn)制度應(yīng)該包含一定的強(qiáng)制性因素。2006年之前，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)中的房貸險(xiǎn)投保具有強(qiáng)制性要求。央行在1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。此后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，銀行都將購(gòu)買房貸險(xiǎn)作為借款人申請(qǐng)房貸的必要條件之一(基本房貸險(xiǎn)一般不保地震，主要保火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個(gè)別情況下會(huì)應(yīng)借款人要求，將地震險(xiǎn)列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，規(guī)定房貸險(xiǎn)采取自愿繳納，不再?gòu)?qiáng)制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險(xiǎn)。自此，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)的投保和承保行為中不再有任何強(qiáng)制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，存在僥幸心理，家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保率很低，在貸款買房時(shí)投保房貸險(xiǎn)的購(gòu)房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險(xiǎn)公司出于費(fèi)率難以計(jì)算、潛在損失過大等現(xiàn)實(shí)考慮，也不愿意主動(dòng)提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。在供需雙方的保險(xiǎn)意愿都不強(qiáng)烈的情況下，加上市場(chǎng)化改革以來(lái)家財(cái)險(xiǎn)費(fèi)率一路走低等因素的影響，自2001年以來(lái)，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)家財(cái)險(xiǎn)的保費(fèi)收入持續(xù)下降(房貸險(xiǎn)保費(fèi)收入一般歸類在家財(cái)險(xiǎn)收入中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。)。2003年，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入19.42億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的2.23%；2007年在其他險(xiǎn)種多為兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入僅為17.01億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的0.82%。

(三)相關(guān)配套制度極不完善

住房地震保險(xiǎn)制度的建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國(guó)在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國(guó)政府自1989年起就出臺(tái)法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要達(dá)到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實(shí)際抗震性能，增加了保險(xiǎn)承保的難度。(2)缺乏對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估。對(duì)巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保必須建立在對(duì)巨災(zāi)損失進(jìn)行有效評(píng)估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估不同于簡(jiǎn)單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強(qiáng)度下的損失程度如何)、價(jià)值分布(受損區(qū)域的財(cái)產(chǎn)價(jià)值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國(guó)盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險(xiǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效對(duì)接方面做得很不夠，使得從保險(xiǎn)角度對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估十分困難。(3)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險(xiǎn)手段作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前國(guó)際上的一個(gè)整體趨勢(shì)是借助資本市場(chǎng)的容量擴(kuò)大承保能力，并通過長(zhǎng)期融資安排穩(wěn)定保費(fèi)支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工具。反觀我國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一，仍然主要依靠再保險(xiǎn)安排，缺乏與資本市場(chǎng)對(duì)接的、更強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和融資工具。

三、政策建議

1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險(xiǎn)體系。該體系主要由國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)和商業(yè)地震保險(xiǎn)共同構(gòu)成。其中，國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)體系應(yīng)面向全國(guó)建立，以“廣覆蓋、低保障、保費(fèi)可負(fù)擔(dān)”作為基本原則，對(duì)象主要是居民的住房及其必要財(cái)產(chǎn)；商業(yè)地震保險(xiǎn)體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)以及重大項(xiàng)目的地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保。

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關(guān)鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)；可行性研究；經(jīng)濟(jì)敏感性

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)包括以下基本要素：投保人、保險(xiǎn)人、住房所有權(quán)、房使用權(quán)、貸款費(fèi)用、貸款期限、優(yōu)先償付、無(wú)追索權(quán)保護(hù)。美國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論研究與實(shí)踐探索均走在世界前列。按照發(fā)行機(jī)構(gòu)分類，美國(guó)市場(chǎng)上的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品主要有三種：1、房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計(jì)劃（the Home Keeper Program）；3、財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom）。HECM的發(fā)起和實(shí)施機(jī)構(gòu)是美國(guó)聯(lián)邦抵押聯(lián)合會(huì)（FNMA）；HECM是美國(guó)市場(chǎng)上唯一得到聯(lián)邦政府擔(dān)保的反向抵押貸款，具體擔(dān)保機(jī)構(gòu)是由美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論基礎(chǔ)

生命周期理論、保險(xiǎn)精算理論和金融資產(chǎn)定價(jià)模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)。

隨著樣本數(shù)量的不斷增加，實(shí)際觀察結(jié)果與客觀存在的結(jié)果之間的差異將越來(lái)越小，這個(gè)差異最終將趨于零。也就是說，集合的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的越多，風(fēng)險(xiǎn)就越分散，損失發(fā)生的概率也就越有規(guī)律性和相對(duì)穩(wěn)定性，估計(jì)值也會(huì)越來(lái)越精確。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確把握個(gè)別標(biāo)的隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，但只要保險(xiǎn)標(biāo)的數(shù)量足夠多，就可以將保險(xiǎn)標(biāo)的平均風(fēng)險(xiǎn)視同個(gè)別保險(xiǎn)標(biāo)的之預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)實(shí)操作中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確估算出辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)的具體某位老人的預(yù)期余命，但當(dāng)參加該項(xiàng)業(yè)務(wù)的老人數(shù)量足夠多時(shí)，他們的壽命分布符合“大數(shù)定律”。對(duì)于無(wú)贖回權(quán)的反向住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，貸款期限結(jié)束后，房產(chǎn)完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠(yuǎn)期的房產(chǎn)所有權(quán)作為為自己購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)的躉繳保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)向其提供養(yǎng)老保險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，因此對(duì)于無(wú)贖回權(quán)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)完全可以采用保險(xiǎn)精算原理進(jìn)行定價(jià)。

（三）住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)模型：國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構(gòu)建的支付因子定價(jià)模型得到較多關(guān)注，該模型中的支付系數(shù)包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率和調(diào)整精算系數(shù)等。YKTse（1995） 提出的相關(guān)參數(shù)模擬模型要求在固定利率和浮動(dòng)利率兩種情境下，計(jì)算反映住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)指標(biāo)。YKTse模型的計(jì)算分為兩步；第一步是計(jì)算貸款機(jī)構(gòu)損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計(jì)算出預(yù)期利潤(rùn)現(xiàn)值和損失率兩個(gè)指標(biāo)。YKTse模型的重要假設(shè)包括：未來(lái)利率與歷史平均利率相等；歷史平均房?jī)r(jià)升值率等于未來(lái)房?jī)r(jià)升值率；用生命表計(jì)算平均剩余生命年限；貸款機(jī)構(gòu)在貸款期限結(jié)束后4個(gè)月才可出售住房資產(chǎn)。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價(jià)模型在風(fēng)險(xiǎn)中性的情境下，利用歐式看跌期權(quán)對(duì)抵押貸款保險(xiǎn)定價(jià)。國(guó)內(nèi)學(xué)者研究住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品定價(jià)問題主要集中在四個(gè)方面：介紹并發(fā)展 HECM的定價(jià)模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎(chǔ)上提出的保險(xiǎn)精算定價(jià)模型；利用Black-Scholes模型根據(jù)無(wú)套利均衡理論對(duì)有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款進(jìn)行定價(jià)；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價(jià)模型。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)敏感性分析

本研究選擇南方Z市的數(shù)據(jù)，參考Tse，YK（1995）提出的預(yù)期損益兩平金，計(jì)算分析在住房?jī)r(jià)值和利率水平變動(dòng)的條件下，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品提供的年金水準(zhǔn)值及相應(yīng)的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當(dāng)時(shí)的每月薪資的比例。一般認(rèn)為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關(guān)鍵。

（一）預(yù)期損益兩平年金模式的假設(shè)

1住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的類型為HECM的tenure型產(chǎn)品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮(zhèn)居民。2、期初住房?jī)r(jià)值，按照Z(yǔ)市統(tǒng)計(jì)局公布的城區(qū)戶均面積與2010年二手房屋平均成交價(jià)格相乘計(jì)算。3、業(yè)務(wù)開辦費(fèi)并入貸款額度內(nèi)；銷售住房成本率為5%，住房銷售價(jià)格減去交易成本后的剩余屬于貸款機(jī)構(gòu)所得。4、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同生效日為1月1日，死亡事件只發(fā)生在年中6月30日，死亡后第4個(gè)月需償還貸款。5、基本房?jī)r(jià)升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房?jī)r(jià)升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數(shù)替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。8、在計(jì)算替代率時(shí)忽略法定退休社保年金、企業(yè)年金以及其它由老年人購(gòu)買的儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)帶來(lái)的年金收入。

三、結(jié)論

中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養(yǎng)老現(xiàn)金，“以房養(yǎng)老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險(xiǎn)精算理論和金融資產(chǎn)定價(jià)模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)，不僅有可靠的理論基礎(chǔ)，并且在實(shí)踐中已在許多發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施。

在回顧了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的理論基礎(chǔ)后，本研究以南方Z市的數(shù)據(jù)為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)融資后，在住房?jī)r(jià)格本身和利率水平變動(dòng)的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數(shù)據(jù)表明：無(wú)論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。

本研究采用的退休前所得、住房?jī)r(jià)格升值、等參數(shù)均是歷史資料；計(jì)算的年金值結(jié)果，取決于房?jī)r(jià)升值率、利率、死亡率、期初房屋估計(jì)值等的參數(shù)資料，未來(lái)房市的行情、利率水平對(duì)反向住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)亦有相當(dāng)大的影響。

參考文獻(xiàn)：

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篇（7）

中圖分類號(hào)：F840文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2010）36-0054-04

改革開放以來(lái)，中國(guó)實(shí)施的計(jì)劃生育政策使得人口增長(zhǎng)率得到了降低，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，與此同時(shí)，也使得 “四二一”結(jié)構(gòu)家庭和空巢家庭大量涌現(xiàn)，中國(guó)人口老齡化問題日趨嚴(yán)重，而能為居民提供基本保障的社會(huì)保障制度的改革還處于探索階段，養(yǎng)老問題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。在此背景下，養(yǎng)老方式及養(yǎng)老產(chǎn)品的創(chuàng)新成為熱議的話題。本文將就中國(guó)開展住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品展開討論。

一、開發(fā)住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的意義

當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來(lái)償還貸款本息。即“抵押房產(chǎn)、支付保費(fèi)”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來(lái)做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以成為“住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)”。

（一） 宏觀方面――有利于社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融創(chuàng)新

1.可以有效提高老年人生活質(zhì)量，有利于社會(huì)穩(wěn)定和諧。中國(guó)城市居民大部分收入都花費(fèi)在購(gòu)買房產(chǎn)、供子女讀書、幫子女完成婚嫁和日常的消費(fèi)上，到老年時(shí)沒有太多的儲(chǔ)蓄。老年人借助住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品，在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時(shí)也能夠發(fā)揮住宅的消費(fèi)價(jià)值功能，享有房子增值帶來(lái)的收益。不僅使得其醫(yī)療和護(hù)理有了一定程度的經(jīng)濟(jì)保障，減輕了子女贍養(yǎng)老人的資金壓力，能夠有效地提高其生活質(zhì)量，而且促進(jìn)了社會(huì)福利制度的完善，大大減輕了國(guó)家在社會(huì)保障方面的壓力。

2.可以降低社會(huì)儲(chǔ)蓄率、釋放社會(huì)消費(fèi)，有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。人口老齡化使更多的人出于養(yǎng)老防老的考慮而進(jìn)行儲(chǔ)蓄。為了應(yīng)對(duì)可能到來(lái)的養(yǎng)老和醫(yī)療費(fèi)用的大幅支付，增加儲(chǔ)蓄、變近期消費(fèi)為遠(yuǎn)期消費(fèi)就必然成為城鄉(xiāng)居民的明智選擇。住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品能夠?yàn)槔夏耆颂峁┓€(wěn)定的長(zhǎng)期護(hù)理，能夠在居民年老時(shí)，將住房這種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值得以提前變現(xiàn)，為老年人享受長(zhǎng)期護(hù)理來(lái)“買單”。消費(fèi)需求得以釋放，有助于降低社會(huì)儲(chǔ)蓄率、促進(jìn)商品物資的流通，從而推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展。

3.有利于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)向多元化方向發(fā)展。住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的開展不僅給銀行、保險(xiǎn)公司帶來(lái)新的業(yè)務(wù)，而且還將促使商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，在業(yè)務(wù)、收入多元化的同時(shí)，還將促使金融機(jī)構(gòu)將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密地結(jié)合在一起，求得多贏效應(yīng)。

（二）微觀方面――有利于三種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說，同時(shí)開展兩種產(chǎn)品的銷售是很重要的，連結(jié)產(chǎn)品可以規(guī)避各自產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高潛在客戶量和整體盈利水平；對(duì)于公眾來(lái)說，聯(lián)結(jié)產(chǎn)品可以使被保險(xiǎn)人利益最大化，既能將房屋隨時(shí)變現(xiàn)，同時(shí)也能為自己的護(hù)理需求減少額外費(fèi)用。下面重點(diǎn)闡述開展住房反向抵押聯(lián)結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品可以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。

1.可以規(guī)避長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)與住房反向抵押貸款中存在的逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)中由于繳費(fèi)高等原因預(yù)期壽命長(zhǎng)的人群會(huì)退出該市場(chǎng)，留下來(lái)的都是預(yù)期壽命短、身體狀況欠佳的人；相反，住房反向抵押貸款中由于保險(xiǎn)公司按平均余命對(duì)每年（月）支付相等的年金（月金），所以預(yù)期壽命短的人群預(yù)計(jì)到壽命終止時(shí)獲得的最終金額小于房屋價(jià)值，這類人群會(huì)紛紛離開該市場(chǎng)，留下來(lái)的是預(yù)期壽命長(zhǎng)、身體狀況極佳的人群。所以若單獨(dú)開展某一產(chǎn)品，壽命長(zhǎng)或壽命短都有可能降低保險(xiǎn)公司的盈利水平，從而使保險(xiǎn)公司陷入逆向選擇的僵局，若將兩種產(chǎn)品聯(lián)結(jié)為一個(gè)產(chǎn)品，投保人會(huì)權(quán)衡之間的利益，出于自身的利益最大化，預(yù)期壽命長(zhǎng)和短的人群都會(huì)對(duì)連結(jié)產(chǎn)品有所顧忌，權(quán)衡之下，也許這兩類人群都會(huì)退出市場(chǎng)，留下來(lái)的都是平均余命的人，這對(duì)于保險(xiǎn)公司的盈利水平和其他投保人所分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)產(chǎn)生非常有利的影響[1]。

2.可以規(guī)避長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)與住房反向抵押貸款中存在的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)中道德風(fēng)險(xiǎn)的存在，護(hù)理費(fèi)用部分或全部由保險(xiǎn)公司賠付，這就使得人們忽略日常保健，這將會(huì)對(duì)開展長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司造成很大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。但是，在住房反向抵押貸款中，對(duì)于身體狀況欠佳的人是不利的，人們?yōu)榱巳〉酶嗟哪杲穑ㄔ陆穑?，都?huì)加強(qiáng)身體保健，爭(zhēng)取活得年限增加，從而使拿到的年金（月金）終值超過房屋價(jià)值，這樣才能使自己的利益最大化。推行連結(jié)產(chǎn)品，被保險(xiǎn)人會(huì)出于綜合考慮，大大降低被保險(xiǎn)人濫用護(hù)理資源的情況。

3.可以規(guī)避長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)與住房反向抵押貸款中銀行趨向性弱的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司開展任何一款產(chǎn)品的根本目的是盈利性，只有高盈利，保險(xiǎn)公司才有趨向性。長(zhǎng)期護(hù)理保費(fèi)高，不都是預(yù)期壽命者，保險(xiǎn)公司還是有高額利潤(rùn)可圖的，而住房反向抵押貸款由于自身的原因（投資大、周期長(zhǎng)、房屋價(jià)值波動(dòng)大、操作難），保險(xiǎn)公司對(duì)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性不高。對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說，一個(gè)產(chǎn)品的銷售可以促進(jìn)另一個(gè)產(chǎn)品的銷售，并使整體盈利水平都得到提高，保險(xiǎn)公司還是樂意開展聯(lián)結(jié)產(chǎn)品的[2]。

二、開展住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的可行性分析

隨著中國(guó)城市居民收入水平的提高，人們的住房模式和思想觀念都已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，開展住房反向抵押貸款連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品在中國(guó)已經(jīng)具有了可行性。

（一）城市居民住房自有率的日趨提高使反向抵押貸款有充足的房源

自1994年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》明確提出住房改革的目標(biāo)開始，對(duì)于存量公房，主要通過出售方式推向市場(chǎng)；對(duì)于增量住房，則通過住房公積金制度和住房抵押貸款制度來(lái)實(shí)現(xiàn)分配的貨幣化，使中國(guó)的住房商品化程度大大提高，且在2005年首次出現(xiàn)銷大于產(chǎn)的情況。總之，中國(guó)居民未來(lái)住房自有率是越來(lái)越高，擁有充足房源進(jìn)行反向抵押貸款。

（二）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易日趨活躍

住房反向抵押貸款連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的開展離不開房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。住房反向抵押貸款到期后，貸款機(jī)構(gòu)獲得了住房的所有權(quán)，它要實(shí)現(xiàn)收益，收回貸款本息，必須將住房出租或銷售。如果有一個(gè)交易靈活、費(fèi)用低廉的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，將會(huì)大大增強(qiáng)貸款機(jī)構(gòu)開展住房反向抵押貸款的可行性。而目前，中國(guó)主要城市的住宅二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)，伴隨著房改的進(jìn)一步深化，住宅二級(jí)市場(chǎng)必然會(huì)在全國(guó)得到全面啟動(dòng)，取得了全部產(chǎn)權(quán)的住房均可以上市交易，為實(shí)施住房反向抵押貸款連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的開展提供了條件。交易的手續(xù)將會(huì)隨著二級(jí)市場(chǎng)的逐漸成熟而簡(jiǎn)化，交易收費(fèi)也將會(huì)隨著交易的活躍和交易量的擴(kuò)大而降低，這就具備了實(shí)行住房反向抵押貸款較為關(guān)鍵的條件，讓銀行能夠在獲得住房產(chǎn)權(quán)之后便于在市場(chǎng)上交易，而從中獲取收益，為開展連結(jié)產(chǎn)品提供了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)條件。

（三）金融保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展日趨完善

中國(guó)包括住房抵押貸款市場(chǎng)在內(nèi)的各類金融市場(chǎng)初步建立。金融市場(chǎng)參與主體也日益多元化，包括商業(yè)銀行、社會(huì)保障基金、信托公司和證券公司、保險(xiǎn)公司以及企業(yè)和個(gè)人等眾多的投資者或融資者，這都對(duì)中國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展起了重要作用。隨著中國(guó)商業(yè)銀行存款、保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)費(fèi)收入等大幅度增長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)閑置資金規(guī)模急劇擴(kuò)大，發(fā)展住房反向抵押貸款則是金融機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)范圍，充分利用閑置資金的有效途徑。而銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)擁有眾多的分支機(jī)構(gòu)和完整的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為住房反向抵押貸款連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的開展提供了市場(chǎng)和技術(shù)支持[3]。

（四）相關(guān)法律法規(guī)制度的不斷健全

各項(xiàng)相關(guān)法律法規(guī)制度的不斷健全，為連結(jié)產(chǎn)品的推出提供了法律保障，如土地使用權(quán)的可交易轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣，為反向抵押貸款推行的房產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。遺產(chǎn)稅的即將推出，為要采用反向抵押貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目的的老年人，提供了合法避稅的可行性，從而刺激了老年人借用反向抵押貸款連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)合法避稅，減輕交納稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)。物業(yè)稅的推出，將房產(chǎn)商在征用土地時(shí)需要一次納的土地出讓金，改為業(yè)主在居住期間分年度交納物業(yè)稅，這在實(shí)際上就宣告了住宅土地使用權(quán)七十年政策的變相消失。使得中國(guó)實(shí)施反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品的可行性進(jìn)一步增強(qiáng)。

三、住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品具體方案設(shè)計(jì)

（一） 中國(guó)住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的比較與評(píng)價(jià)

目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的住房反向抵押養(yǎng)老方式主要有三種，包括南京模式、上海模式和北京模式。這三種模式的經(jīng)營(yíng)主體分別是南京一家養(yǎng)老院、上海的住房公積金管理中心以及北京的幸福人壽保險(xiǎn)公司。在實(shí)踐過程中，南京模式由于經(jīng)營(yíng)主體沒有持續(xù)的出資能力，不能滿足反向抵押貸款人的養(yǎng)老需求，沒能夠繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。與“國(guó)外住房反向抵押貸款”直到老人永久搬出或死亡后才變更房屋產(chǎn)權(quán)不同，上海模式由于需要先轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)才能享受養(yǎng)老計(jì)劃，阻礙了其在老年人中的推廣。北京模式對(duì)投保人的要求是62歲以上的老年人，同時(shí)，還需要對(duì)房產(chǎn)的面積進(jìn)行限制，規(guī)定不小于一定的平方米，以利于保險(xiǎn)公司收回之后經(jīng)營(yíng)獲利。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回該房屋，進(jìn)行銷售、出租或拍賣。同時(shí)給付金的計(jì)算是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去[4]。

通過對(duì)市場(chǎng)上的三種方式的比較，在國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)行的住房反向抵押貸款模式中，北京的“幸福人壽”保險(xiǎn)公司所推出的住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式中，老人依然可以保留房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，抵押房屋可以自行居住外，其他兩種現(xiàn)有模式在所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬方面都產(chǎn)生了分離，并且作為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)遵循《保險(xiǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，保證償付能力的充足率，保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)主體的特殊性更有利于保障被保險(xiǎn)人的權(quán)益。

（二）住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的具體方案設(shè)計(jì)

借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合中國(guó)實(shí)際，住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理產(chǎn)品的具體方案設(shè)計(jì)如下：申請(qǐng)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的對(duì)象，其年齡也應(yīng)當(dāng)限制在60歲以上，同時(shí)必須擁有私人房產(chǎn)。投保人將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司尋找合作的房地產(chǎn)公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)房屋的精算現(xiàn)值，保險(xiǎn)公司計(jì)算出每個(gè)月需要支付的給付額，從給付額中拿走一部分作為長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)的保費(fèi)，剩下的支付給投保人。貸款期間，借款者繼續(xù)擁有居住權(quán)，直至死亡。投保人可將這筆給付額用于日常生活，提高生活質(zhì)量，當(dāng)被保險(xiǎn)人進(jìn)入需要長(zhǎng)期護(hù)理的狀態(tài)時(shí)，保險(xiǎn)公司根據(jù)長(zhǎng)期護(hù)理?xiàng)l款進(jìn)行相應(yīng)的支付。當(dāng)被保險(xiǎn)人搬出或死亡時(shí)，房屋歸保險(xiǎn)公司所有，保險(xiǎn)公司可以在二手房市場(chǎng)上將房屋變現(xiàn)或出租，或者由專業(yè)的房產(chǎn)公司進(jìn)行處理。

反向抵押貸款的貸方是保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司再與專業(yè)的住房基金或者銀行合作進(jìn)行房屋的鑒定和給付額的發(fā)放。這和一條龍服務(wù)有些類似，即投保人在保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保，余下的工作都由保險(xiǎn)公司完成，減少中間環(huán)節(jié)。

四、住房反向抵押連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理方案

住房反向抵押連接保險(xiǎn)產(chǎn)品雖然有很大的發(fā)展空間，但由于中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展剛起步，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)較大，信用體系尚未建立等問題仍使得新產(chǎn)品的運(yùn)行、發(fā)展是困難重重，面臨著很大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)外對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究大多從利率風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)探討，但由于中國(guó)的土地制度消費(fèi)習(xí)慣、信用環(huán)境、政策環(huán)境等與國(guó)外有較大的差異，因此在發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式時(shí)將比國(guó)外難度更大。因此，新產(chǎn)品的推出必須設(shè)立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。

（一）制定和完善相關(guān)法律法規(guī)

住房反向抵押連結(jié)保險(xiǎn)產(chǎn)品的實(shí)施涉及保險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估、投保人、土地管理部門等諸多方面，而且其運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移其運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)越大，遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的抵押貸款復(fù)雜得多。在中國(guó)，《中華人民共和國(guó)民法通則》和《城市房地產(chǎn)管理法》都對(duì)房屋的抵押以及房產(chǎn)所有者的權(quán)利作了規(guī)定。但是，住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的順利實(shí)施，還需要相關(guān)法律、法規(guī)等配套制度的完善。建議盡快研究制定并頒布《住房反向抵押貸款條例》，使此種養(yǎng)老產(chǎn)品在操作上有法可依，減少風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)住房反向抵押貸款的房產(chǎn)評(píng)估和流通、住房反向抵押貸款的操作程序、保險(xiǎn)公司的權(quán)利與責(zé)任、申請(qǐng)人的資格、雙方的權(quán)利與義務(wù)、監(jiān)督管理等內(nèi)容予以規(guī)定。在房地產(chǎn)的評(píng)估環(huán)節(jié)，可以根據(jù)國(guó)家已頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律，使住房反向抵押貸款運(yùn)作中的房地產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)更加規(guī)范化、程序化、法制化。在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)在堅(jiān)持國(guó)有土地使用權(quán)七十年不變的前提下，改革土地租賃制度，研究將現(xiàn)行的土地出讓金一次性收繳改為由住戶按年交納的管理辦法，以降低土地租賃部分的成本，同時(shí)對(duì)七十年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確，以消除借款方關(guān)于此方面的顧慮。在住房反向抵押貸款的發(fā)放與回收環(huán)節(jié)，應(yīng)保證借款人按時(shí)收到足額的貸款，同時(shí)當(dāng)借款人去世后，也能保證房產(chǎn)能順利歸屬到貸款機(jī)構(gòu)手中。

（二）加強(qiáng)信用制度建設(shè)

住房反向抵押貸款連結(jié)保險(xiǎn)產(chǎn)品的成功開展，需要有完善的社會(huì)信用體系。要建立和完善中國(guó)社會(huì)信用體系，建議必須抓緊建立與之相適應(yīng)的法律法規(guī)體系，制定與國(guó)際接軌的信用法律制度。不僅如此，還要以法律為依據(jù)，建立失信懲戒制度，增大失信的違信成本和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)筑誠(chéng)信的社會(huì)環(huán)境，才能推動(dòng)中國(guó)住房反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品的開展和推廣。信用制度的建設(shè)涉及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及貸款人幾個(gè)方面。由于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的設(shè)立已經(jīng)有比較嚴(yán)格的準(zhǔn)入資格，房地產(chǎn)中介以及個(gè)人的信用體系建設(shè)顯得尤為重要。政府主管部門必須依法行政，通過制定規(guī)劃、研究政策、加強(qiáng)監(jiān)管、信息等形式，進(jìn)行間接調(diào)控，把部分職能交由房產(chǎn)中介組織或行業(yè)協(xié)會(huì)管理。同時(shí)，要重視廣大群眾和新聞媒體對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用環(huán)境的監(jiān)督作用。加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育、法制教育，提高其素質(zhì)，牢固樹立自律意識(shí)。建立健全房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用檔案，及時(shí)掌握房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員執(zhí)業(yè)情況和違法違規(guī)情況，實(shí)施對(duì)不良信用房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的教育、警示和處罰。同時(shí)在信用制度的建設(shè)中，還需要政府先加強(qiáng)自身信用建設(shè)，強(qiáng)化政府的最高信用形象，為商業(yè)信用和個(gè)人信用的培養(yǎng)奠定基礎(chǔ)。同時(shí)也要加強(qiáng)個(gè)人信用體系的建設(shè)。由于借款人在獲得貸款后，仍然擁有房屋的使用權(quán)，可能會(huì)不按照貸款合同的要求對(duì)房屋進(jìn)行一定的維護(hù)，從而使得房屋的價(jià)值貶損，使房產(chǎn)的價(jià)值低于貸款總額的可能性增加，造成貸款機(jī)構(gòu)的損失，因此必須加強(qiáng)個(gè)人信用體系的建設(shè)。建議建立個(gè)人信用檔案，同時(shí)建立增加對(duì)住房評(píng)估的次數(shù)，如房產(chǎn)維護(hù)得當(dāng)，并有升值，可以增加對(duì)借款人的每期支付額度；反之，如果對(duì)住房維護(hù)不當(dāng)，則減發(fā)每期支付額度。

（三）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

1.采用浮動(dòng)利率。所謂浮動(dòng)利率，即在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，加上一個(gè)合理的利差，避免借貸雙方采用固定利率時(shí)的沖突。為了更好地防范利率變動(dòng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展利率保險(xiǎn)，這樣不僅給保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)新的機(jī)遇，同時(shí)也能給長(zhǎng)期護(hù)理產(chǎn)品的開展形成擔(dān)保機(jī)制。通過參加利率保險(xiǎn)，在被保險(xiǎn)人和保險(xiǎn)公司之間建立收益分享或損失共擔(dān)機(jī)制，貸款期滿時(shí)如果利率超過一定幅度，超出部分由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。

2.設(shè)定合理的領(lǐng)取比例。制定合理的貸款價(jià)值比例，或者按月領(lǐng)取，并根據(jù)住房市場(chǎng)對(duì)住房進(jìn)行多次評(píng)估，減輕房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)、老年人造成的的損失，使之盡可能的在貸款期限結(jié)束時(shí)，把貸款本息額控制在房?jī)r(jià)之內(nèi)。

3.推廣住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是一種抵押擔(dān)保證券，是指保險(xiǎn)結(jié)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級(jí)后，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流動(dòng)的證券。這樣減少了參與住房反向抵押貸款連接產(chǎn)品的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，同樣也增強(qiáng)了保險(xiǎn)公司參與的積極性。發(fā)行抵押證券后，原來(lái)集中在貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個(gè)別違約風(fēng)險(xiǎn)被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。

總之，反向抵押貸款連結(jié)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品在中國(guó)推出，不僅具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，還具有非常強(qiáng)的可行性。而中國(guó)面臨著日趨嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，引入新的金融機(jī)制與金融產(chǎn)品來(lái)增強(qiáng)退休老人的自我養(yǎng)老保障能力，是一種可行的方法，故住房反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品將在中國(guó)有著廣闊的發(fā)展空間。

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Research of Developing Reverse Mortgage Link to Long-term Care Insurance Products in China

CHEN Dong，ZHAO Meng，JIAO Yan，QIN Nan

篇（8）

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革工作相互之間是完全獨(dú)立進(jìn)行的。這種“獨(dú)立性”既體現(xiàn)在具體工作中，也體現(xiàn)在方案設(shè)計(jì)上。然而兩項(xiàng)改革雖然任務(wù)不同，但其基本思路存在著共性之處，完善養(yǎng)老保險(xiǎn)制度方案與住房分配貨幣化改革方案中關(guān)于職工個(gè)人自我保障的有關(guān)制度設(shè)計(jì)有著內(nèi)在的一致性。融通使用住房公積金和養(yǎng)老金個(gè)人賬戶資金，重新整合社會(huì)保障資源，把住房當(dāng)作重要的養(yǎng)老資源，既可以提高職工個(gè)人保障資金安排的合理性，也有利于減輕兩項(xiàng)改革所要求的資金負(fù)擔(dān)。通過這樣一種整合，可以使住房和養(yǎng)老兩大難題同時(shí)得到解決，這對(duì)確保社會(huì)穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)有重要的意義。

一、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的必要性

隨著人口老齡化的發(fā)展，世界各國(guó)都在對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度進(jìn)行改革，中國(guó)也不例外，1990年代，中國(guó)建立了社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，這無(wú)疑是中國(guó)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本國(guó)國(guó)情、歷史、文化傳統(tǒng)而進(jìn)行的一種制度創(chuàng)新。這一創(chuàng)新取得了積極的成果，但在實(shí)施過程中也出現(xiàn)了一些與制度設(shè)計(jì)初衷相違背的情況。例如，出現(xiàn)了個(gè)人賬戶的“空賬”問題。同時(shí)，養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋面窄，名義替代率高，多層次養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中的補(bǔ)充層次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而與此同時(shí)，1998年國(guó)家開始推行住房體制改革，停止住房實(shí)物分配，以住房商品化為目標(biāo)，實(shí)行住房分配貨幣化，這無(wú)疑也加重了年青人的負(fù)擔(dān)。此外，高等教育收費(fèi)制度的改革，以及由于社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈所引發(fā)的人們對(duì)于人力資本投資的高度重視，教育支出在家庭經(jīng)濟(jì)支出中所占的比重日益上升。養(yǎng)老、購(gòu)房、子女教育費(fèi)用已成為壓在在職職工身上的“三座大山”，他們無(wú)奈之下只能減少當(dāng)前消費(fèi)來(lái)增加儲(chǔ)蓄，直接導(dǎo)致生活水平的下降。因此，我們需要打破已有的改革思路進(jìn)行制度創(chuàng)新，將兩者進(jìn)行整合來(lái)探求解決問題的方法。

二、國(guó)外養(yǎng)老和住房相結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)借鑒

(一)新加坡的中央公積金制度

新加坡的中央公積金制度的基本內(nèi)容是:強(qiáng)制性地規(guī)定雇主和雇員將收人的一部分上繳給中央公積金局，通過建立中央公積金制度來(lái)為每一個(gè)雇員提供全面的社會(huì)福利保障。新加坡的中央公積金制度始建于1955年7月，建立這一制度的初衷是為年邁退休的雇員提供養(yǎng)老金。隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，公積金的用途已擴(kuò)大到了住房、保健、投資和教育等多個(gè)方面，中央公積金制度也從單純的為退休人員提供生活保障的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃演變成一項(xiàng)全面的社會(huì)福利保障儲(chǔ)蓄計(jì)劃。根據(jù)《新加坡中央公積金法》規(guī)定:凡在新加坡有薪金收人的人，必須在每月發(fā)薪后14天內(nèi)與其雇主按相應(yīng)比例繳納公積金，其中雇主交16%，雇員交20 %。公積金局將雇主和雇員當(dāng)月繳納的公積金根據(jù)其年齡結(jié)構(gòu)和對(duì)公積金的需求確定三個(gè)戶頭的分配比例。其中一半以上的中央公積金用于雇員購(gòu)買住房，其余的用于養(yǎng)老、醫(yī)療等項(xiàng)目。所有參加公積金的雇員都是公積金的會(huì)員，會(huì)員可以使用公積金的50%作為購(gòu)房首付款，其余部分可以通過購(gòu)房長(zhǎng)期貸款，分期償還購(gòu)買的住房。公積金的存款利息通常由市場(chǎng)利率決定，原則上略高于銀行的平均利息，而貸款利率一般比商業(yè)銀行低1個(gè)百分點(diǎn)左右。

綜上所述，新加坡的中央公積金制度是由政府實(shí)施的一項(xiàng)旨在保障和改善人民生活、促進(jìn)社會(huì)安定、有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，保障范圍從最初的養(yǎng)老逐步向住房、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域拓展。在不影響?zhàn)B老金積累的情況下，滿足了雇員多種保障需要。對(duì)雇員來(lái)說，公積金不再是一筆由政府控制，只能用于老年生活保障的“死錢”，而是一筆屬于自己的資產(chǎn)，雇員可以根據(jù)個(gè)人生命周期不同階段的需要，將其投資于住房、教育等合理安排資金，提高公積金的使用效率。由于公積金的存儲(chǔ)利率和投資收益都比較高，為雇員的養(yǎng)老積累了充足的資金，可以很好地保障雇員退休后的生活。

(二)美國(guó)的住房反向抵押貸款

根據(jù)美國(guó)住房調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1989年全美有1200萬(wàn)個(gè)住房所有者為62歲以上的老人，其中70歲以上的住房所有者大約有80萬(wàn)個(gè)，他們的房屋價(jià)值一般在10萬(wàn)至20萬(wàn)美元之間。雖然這些老人的房屋價(jià)值較高，但是有一部分老人的年收人卻在3萬(wàn)美元以下，導(dǎo)致了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，為了提高這些低收人老人的生活水平，必須運(yùn)用金融手段，盤活住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)增加老人的收人現(xiàn)金流。于是，“反向抵押貸款”便應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的理想金融理財(cái)產(chǎn)品。雖然反向抵押貸款目前僅占美國(guó)住房抵押市場(chǎng)的極小份額，但發(fā)展速度很快，據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，1989年至1999年，各金融機(jī)構(gòu)共融資了近10億美元的反向抵押貸款，到了2002年，這一數(shù)字翻了一番。美國(guó)最大的反向抵押貸款發(fā)行方之一富國(guó)銀行房屋貸款中心預(yù)測(cè)，反向抵押貸款總額將會(huì)以每年20%的速度快速增長(zhǎng)，到2015年將達(dá)到237億美元。

反向抵押貸款是指?jìng)€(gè)人以自有完全產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押，以定期或不定期從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲得貸款用于個(gè)人生活和其他開支的一種金融產(chǎn)品。貸款后借款人對(duì)抵押房屋繼續(xù)擁有居住權(quán)，借款人可以選擇在死亡之前通過出售房產(chǎn)或其他資金來(lái)源還本付息，或選擇死亡之后將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)給金融機(jī)構(gòu)。若約定借款人死亡后其房產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有，則借款人在其有生之年不需要給付任何還款和利息。這種貸款適合于擁有個(gè)人房產(chǎn)的老年人，可實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。美國(guó)反向抵押貸款主要由三種形式:由聯(lián)邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州發(fā)行的房產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)換貸款(HECM)、美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)提供的房屋保留者貸款(Home Keep-er)及私人部門提供的“財(cái)務(wù)自由”( Financial Free-dom)高額反向抵押貸款，后者專門為凈值超過40萬(wàn)美元的房屋提供反向抵押貸款。其中聯(lián)邦住房局有保險(xiǎn)的住房反向貸款HECM是最主要的反向抵押貸款形式，占市場(chǎng)份額的95 % 。

三、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的思路

通過以上研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老和住房存在著一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。首先，每個(gè)人都有養(yǎng)老和住房的需求，但是這種需求并不總是同時(shí)存在的，人在年輕時(shí)需要住房，而只有在退休時(shí)才需要養(yǎng)老金。其次，住房是一筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買住房不只是消費(fèi)，也是一筆重大的投資和儲(chǔ)蓄，通過住房?jī)r(jià)值的提前變現(xiàn)，可以盤活住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源。最后，養(yǎng)老保障和住房保障同屬于社會(huì)保障的范疇，國(guó)家通過一定的政策措施確?！袄嫌兴B(yǎng)”和“居者有其屋”。社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和住房公積金就是國(guó)家為解決居民的住房和養(yǎng)老需求而進(jìn)行的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄積累。養(yǎng)老和住房存在著如此多的關(guān)聯(lián)性，那么，養(yǎng)老保障和住房保障制度的構(gòu)建也應(yīng)該具有一定的相關(guān)性。因此，筆者嘗試通過將兩者進(jìn)行整合來(lái)探求解決問題的方法。養(yǎng)老保障與住房保障整合是指以居民的社會(huì)保障需求為中心進(jìn)行政策調(diào)整，形成一體化的解決方案，同時(shí)滿足人們對(duì)養(yǎng)老和住房的需求，整合各種社會(huì)資源以完善養(yǎng)老保障和住房保障，使兩者實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，互為補(bǔ)充，互相促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)生“1+1>2”的整體效應(yīng)。在保證同等生活質(zhì)量的前提下，盡量降低成本，或在消耗同等資源的條件下，通過提高資源配置效率，提高生活水平。

按照生命周期的不同，人們對(duì)于住房和養(yǎng)老金的需求是不同的。年輕時(shí)，要結(jié)婚生子，需要的僅僅是住房，而養(yǎng)老對(duì)年輕人來(lái)說還比較遙遠(yuǎn)，所以，我國(guó)社會(huì)保障制度的設(shè)計(jì)，首先應(yīng)當(dāng)幫助年輕人購(gòu)買住房，提高他們的購(gòu)買力。政府需要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，強(qiáng)制積累住房公積金，合理安排公積金的使用方向。只有通過綜合的政策協(xié)調(diào)，才能真正確保居者有其屋的目標(biāo)。按照現(xiàn)行規(guī)定，職工一參加工作就要繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，而養(yǎng)老金是職工未來(lái)幾十年后才需要的。如果職工可以使用養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶和住房公積金個(gè)人賬戶的全部資金支付購(gòu)房首付款，用日后積累的個(gè)人賬戶資金歸還住房公積金貸款，在沒有影響未來(lái)養(yǎng)老金積累的前提下，通過這種個(gè)人賬戶資源的合理配置可以大大減輕年輕職工的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高他們的購(gòu)買力。同時(shí)也為養(yǎng)老金的保值增值找到了一個(gè)很好的投資渠道，因?yàn)橛灭B(yǎng)老金可以發(fā)放公積金貸款，收益率按照現(xiàn)行公積金貸款5年到30年期利率計(jì)算，可高達(dá)4.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他投資渠道，并且投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第一步。 人到了退休年齡后，其需求就變成了住房和養(yǎng)老兩個(gè)方面，通過前半生的努力，房子已經(jīng)有了，養(yǎng)老也有社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)提供退休金，但是退休金要低于工作時(shí)的收人，可能會(huì)降低老年人的生活水平。而且隨著老年人肌體的衰老，醫(yī)療費(fèi)用會(huì)急劇上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活護(hù)理等等，這些都需要經(jīng)濟(jì)的支持。如果僅憑借退休金是難以達(dá)到這些要求的。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財(cái)富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房?jī)r(jià)值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會(huì)影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)，改變了老人“現(xiàn)金窮人，不動(dòng)產(chǎn)富人”的狀況。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第二步，即“以房養(yǎng)老”。養(yǎng)老保障與住房保障整合發(fā)展的總體設(shè)想如圖1所示:

篇（9）

一、我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革開放以后，經(jīng)濟(jì)體制領(lǐng)域的變革帶動(dòng)了投融資領(lǐng)域的金融體制的變革，這一時(shí)期并不是真正意義上住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)期，僅僅是在住房制度上做了相應(yīng)的變革和調(diào)整，這一時(shí)期也僅僅是住房抵押貸款市場(chǎng)的萌芽時(shí)期。1985年中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了首批個(gè)人住房抵押貸款，拉開了我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的序幕，這一階段我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還沒有形成，只是個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了此類零星業(yè)務(wù)，并沒有形成較大的規(guī)模，業(yè)務(wù)面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機(jī)構(gòu)少，并且基本上沒有相應(yīng)的監(jiān)管制度。

我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的真正的發(fā)展起于1992年，即在國(guó)家政策的明確支持下，工行、建行相應(yīng)在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1993年年底，建設(shè)銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到713億元，個(gè)人購(gòu)買、建設(shè)房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來(lái)發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國(guó)等擁有完備的住房金融市場(chǎng)相比依然較小，市場(chǎng)在發(fā)展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，融資量相對(duì)不足，長(zhǎng)期資金缺乏，市場(chǎng)參與者積極性低等問題，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。

住房抵押貸款市場(chǎng)一般被區(qū)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)即為我們通常所認(rèn)為的“按揭市場(chǎng)”，是購(gòu)房者以其所購(gòu)買的住房作為抵押，從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款融資的市場(chǎng)，顯然，一級(jí)市場(chǎng)作為抵押貸款市場(chǎng)的基礎(chǔ)，其規(guī)模大小對(duì)二級(jí)市場(chǎng)甚至整個(gè)住房抵押貸款體系有著至關(guān)重要的影響；二級(jí)市場(chǎng)是在一級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上形成的，是住房抵押貸款債權(quán)的流通市場(chǎng)，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，因此將貸款證券化成為了二級(jí)市場(chǎng)的主要發(fā)展形式。

二、住房抵押貸款市場(chǎng)存在的問題

（一）市場(chǎng)深度不足

由于我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，注定會(huì)有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無(wú)法滿足購(gòu)房者多樣化需求，主要原因是因?yàn)樯虡I(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內(nèi)，對(duì)市場(chǎng)的研究程度不夠，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力及創(chuàng)新能力嚴(yán)重影響了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）相應(yīng)的制度不健全，程序不規(guī)范

相比發(fā)展初期市場(chǎng)制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，但是央行在這一業(yè)務(wù)管理方面僅出臺(tái)了管理辦法，對(duì)一些基本問題和規(guī)則做出了要求，卻沒有對(duì)發(fā)放貸款的細(xì)節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細(xì)規(guī)定。因此各個(gè)金融機(jī)構(gòu)就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個(gè)機(jī)構(gòu)在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場(chǎng)的擴(kuò)大以及二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）住房抵押保險(xiǎn)、擔(dān)保制度不健全

住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度中存在很多問題，普遍來(lái)說就是擔(dān)保費(fèi)用較高，擔(dān)保公司為了防止逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生，收取較高的擔(dān)保費(fèi)用等等，以及擔(dān)保公司質(zhì)量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國(guó)的抵押貸款市場(chǎng)乃至資本市場(chǎng)發(fā)展不完善。此外，關(guān)于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險(xiǎn)覆蓋面窄，基本上多為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；保險(xiǎn)金額的精算水平也達(dá)不到要求，多數(shù)情況下是不利于購(gòu)房者。宏觀背景下政府的支持是轉(zhuǎn)變這些不利因素的關(guān)鍵。

（四）二級(jí)市場(chǎng)不健全，發(fā)展方向單一

二級(jí)市場(chǎng)是住房抵押貸款市場(chǎng)真正活起來(lái)的源泉，只有耳機(jī)市場(chǎng)高度的完善和發(fā)達(dá)，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動(dòng)性差的資產(chǎn)就能流動(dòng)起來(lái)，從而產(chǎn)生利潤(rùn)。但是我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產(chǎn)都可以很好地分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一旦部分銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將會(huì)給金融業(yè)帶來(lái)相當(dāng)大的動(dòng)蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

此外，我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場(chǎng)證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)將自身持有的流動(dòng)性較差但將來(lái)有可測(cè)定的現(xiàn)金流流入的貸款債權(quán)，進(jìn)行重新拆分組合，再經(jīng)過信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)等一系列步驟將其轉(zhuǎn)換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場(chǎng)為基礎(chǔ)，抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展制約著貸款證券化的進(jìn)程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展方向

目前看來(lái)，推進(jìn)住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的深度和廣度，保證市場(chǎng)“盤子”足夠的大，這樣才能夠?qū)Υ诉M(jìn)行拓寬和發(fā)展。這樣看來(lái)，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

（一）分散信用風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款在發(fā)放時(shí)無(wú)一例外的，無(wú)論是來(lái)自于銀行內(nèi)部的還是借款者的風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會(huì)帶來(lái)兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內(nèi)部具有一定的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，超出了這個(gè)水平商業(yè)銀行就要對(duì)資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長(zhǎng)時(shí)間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢(shì)必呆壞賬會(huì)發(fā)生，給銀行帶來(lái)?yè)p失，一切都是時(shí)間的問題。此外，從投資者的角度來(lái)說，證券化將不良資產(chǎn)盤活，SPV專業(yè)人士通過資產(chǎn)隔離、信用增級(jí)等等措施，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、稀釋，投資者承受較小的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）分散利率風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的利率水平并不是完全的市場(chǎng)化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場(chǎng)上也存在著利率風(fēng)險(xiǎn)。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時(shí)回籠資金，利率風(fēng)險(xiǎn)隨著資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的就要少些。

（三）減少提前償付風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款市場(chǎng)證券化可以將表內(nèi)業(yè)務(wù)合法的轉(zhuǎn)化為表外業(yè)務(wù)，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)比例下降；長(zhǎng)期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會(huì)給銀行帶來(lái)什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結(jié)構(gòu)。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進(jìn)了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇（10）

2 金融控股公司式的混業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中存在的問題

3 淺析我國(guó)股票發(fā)行注冊(cè)制改革的前提條件的完善與發(fā)展

4 我國(guó)中小商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)分析

5 論互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管的分析

6 互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)商業(yè)銀行的沖擊及其對(duì)策研究

7 金融控股公司式的混業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中存在的問題以及解決辦法

8 人民幣國(guó)際化過程中的限制性因素及應(yīng)付措施

9 我國(guó)中小商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)分析

10 人民幣國(guó)際化的潛在危險(xiǎn)分析

11 人民幣升值后提高我國(guó)外貿(mào)企業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的舉措

12 人民幣國(guó)際化的現(xiàn)實(shí)障礙與對(duì)策分析

13 人民幣貶值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

14 論互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管的分析

15 淺談我國(guó)第三方支付的風(fēng)險(xiǎn)及監(jiān)管

16 我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)防范

17 國(guó)有商業(yè)銀行縣域支行發(fā)展研究

18 利率市場(chǎng)化背景下我國(guó)商業(yè)銀行利率風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新

19 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的農(nóng)村小額貸款發(fā)展

20 人民幣國(guó)際化對(duì)中國(guó)商業(yè)銀行影響的研究

21 淺析外匯期貨在我國(guó)的發(fā)展前景

22 從日元國(guó)際化看人民幣國(guó)際化

23 歐洲負(fù)利率及其經(jīng)濟(jì)影響

24 我國(guó)汽車金融現(xiàn)狀問題及對(duì)策

25 ××省農(nóng)村支付環(huán)境現(xiàn)狀及政策建議

26 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展探究

27 美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松對(duì)石油價(jià)格的影響及中國(guó)的對(duì)策

28 ××省私募股權(quán)投資市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

29 民營(yíng)銀行的發(fā)展及問題分析

30 我國(guó)綠色信貸的發(fā)展問題分析

31 中國(guó)外匯儲(chǔ)備問題研究與對(duì)策

32 地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與銀行信貸的關(guān)系

33 ××省小額貸款公司問題的研究

34 信用卡風(fēng)險(xiǎn)防范問題的研究

35 我國(guó)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)調(diào)研

36 互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管及對(duì)策分析

37 ××省農(nóng)村信用社信貸支農(nóng)的發(fā)展障礙及對(duì)策

38 我國(guó)中小商業(yè)銀行發(fā)展的問題及對(duì)策分析

39 我國(guó)貨幣政策對(duì)股票市場(chǎng)的影響

40 我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

41 我國(guó)民營(yíng)銀行發(fā)展的難點(diǎn)及對(duì)策探究

42 p2p網(wǎng)貸的風(fēng)險(xiǎn)探析及防控對(duì)策   

43 我國(guó)小微企業(yè)融資難題與對(duì)策

44 我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)與控制研究

45 我國(guó)外匯儲(chǔ)備的成本與收益及管理建議

46 股指期貨對(duì)我國(guó)證券市場(chǎng)的影響

47 基于P2P網(wǎng)貸的互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)研究

48 當(dāng)前我國(guó)P2P網(wǎng)貸內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理問題研究

49 個(gè)人住房抵押貸款抵押物風(fēng)險(xiǎn)探究

50 中信銀行對(duì)公信貸貸后風(fēng)險(xiǎn)管理研究

51 建立存款保險(xiǎn)制度對(duì)我國(guó)銀行業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施

52 ××省農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展問題研究

53 小微企業(yè)融資困難問題及其對(duì)策研究

54 在中國(guó)推行以房養(yǎng)老的障礙及對(duì)策分析

55 個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理分析

56 ××省農(nóng)村信用社操作風(fēng)險(xiǎn)研究

57 中小銀行支持小微企業(yè)發(fā)展策略研究

58 P2P平臺(tái)與小微企業(yè)融資合作可持續(xù)性的探討

59 互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)金融發(fā)展研究

60 我國(guó)商業(yè)銀行汽車金融業(yè)務(wù)的發(fā)展路徑分析