序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇綠化項目經(jīng)理工作經(jīng)驗范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：TU986文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

前言

隨著社會的不斷發(fā)展，園林綠化工程的規(guī)模越來越大,在實際生活中，園林工程項目都是由很多個分項、分部工程組成,為了要確保整個項目的質(zhì)量并且達(dá)到整體優(yōu)化的目的,必須全方位的控制整個施工過程,從而使每一個分項、分部工程都達(dá)到符合質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。每一個分項、分部工程也是通過一道道工序來完成的。所以，如何全面做好的工程項目的施工質(zhì)量管理措施,提高園林工程質(zhì)量,降低項目成本,也是爭取用戶、占領(lǐng)市場和快速發(fā)展自身的根本保證。

一、組建項目經(jīng)理部是園林綠化工程質(zhì)量管理的前提

（1）組建項目經(jīng)理部

園林綠化施工企業(yè)在接到園林綠化工程施工任務(wù)后,首先要及時成立園林綠化工程項目經(jīng)理部。項目經(jīng)理必須有很強的政治素質(zhì)、豐富的施工經(jīng)驗、具有一定的領(lǐng)導(dǎo)能力、組織能力和管理能力。項目經(jīng)理部要堅持“以人為本”的準(zhǔn)則,充分調(diào)動園林綠化職工的積極性,發(fā)揮他們在園林工程中的主導(dǎo)作用,增強質(zhì)量觀和提高自身的責(zé)任感,并且要牢牢樹立“質(zhì)量第一,安全第一”的思想,以優(yōu)秀的工作心態(tài)來營造良好的園林綠化施工氛圍。

（2）做好目標(biāo)規(guī)劃施工項目管理

項目經(jīng)理部有權(quán)組織相關(guān)部門的工作人員對施工圖紙進(jìn)行準(zhǔn)確的匯審,確定圖紙的準(zhǔn)確性與適用性。項目經(jīng)理自身也要潛入施工現(xiàn)場,對施工現(xiàn)場進(jìn)行抽樣式調(diào)查研究,搜集相關(guān)的地形地貌、地下管線、施工條件等等相關(guān)的工程資料,對工程質(zhì)量、項目工期、效益目標(biāo)做出一定的規(guī)劃。要及時組織相關(guān)工作人員對目標(biāo)系統(tǒng)做出詳細(xì)的工作項目的規(guī)劃,進(jìn)行目標(biāo)管理,結(jié)合工程項目的特點、地區(qū)的環(huán)境情況和施工現(xiàn)場的條件,從施工的全面和技術(shù)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā),必須嚴(yán)格遵循施工工藝的要求,及時制定施工組織設(shè)計。

（3）建立健全有關(guān)機(jī)構(gòu)和制度

園林綠化工程項目經(jīng)理部必須要嚴(yán)格建立合理而有效的園林綠化項目管理組織機(jī)構(gòu),并且及時制定重要的相關(guān)規(guī)章制度和規(guī)范,從而有效確保規(guī)劃目標(biāo)的實現(xiàn),項目經(jīng)理有權(quán)對規(guī)章制度和規(guī)范進(jìn)行審批、督促和效果考核。

（4）選用優(yōu)秀人才

項目經(jīng)理是承包企業(yè)法定代表人在承包項目上的一次性授權(quán)人,也是全面負(fù)責(zé)施工項目管理實施階段的管理者,擔(dān)負(fù)著重要的作用,項目經(jīng)理不僅是整個施工項目的管理中心,而且還是施工項目工程人員的核心,他要承擔(dān)實現(xiàn)項目管理目標(biāo)的全部責(zé)任,對項目實施要進(jìn)行控制,對項目中人、財、物、技術(shù)、信息等等所有生產(chǎn)要素要進(jìn)行管理,還要協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系,在整個施工活動中起著決定性的領(lǐng)導(dǎo)作用。因此, 進(jìn)入項目經(jīng)理部必須具有豐富的園林綠化施工經(jīng)驗、有很好的組織管理才能,且辦事效率高的人才,這樣才能充分發(fā)揮其個人的才能。

二、積極與設(shè)計方交流溝通,避免工程出現(xiàn)設(shè)計缺陷

在每次接新的施工任務(wù),首先要積極與業(yè)主、設(shè)計師溝通。只有深刻的懂得工程的設(shè)計理念,才能更好的創(chuàng)造工程項目的景觀效果。施工圖紙中有異議的地方與設(shè)計師交流進(jìn)行合理的探討。在有的施工工程項目中,設(shè)計師往往會設(shè)計超大規(guī)格的喬木樹種作為整個景觀項目的焦點,但這實際上并不能達(dá)不到設(shè)計師的理想效果。因為特大樹木在栽移過程中的再生能力差,栽種后甚至?xí)霈F(xiàn)萎縮現(xiàn)象,從而導(dǎo)致景觀效果;為了提高特大樹木的栽種成活率，必須要進(jìn)行樹木的強修剪,破壞了樹木本身原有的姿態(tài)姿貌,栽種后的姿態(tài)不盡人意。如果遇上水土不服和管理不善的情況，就會導(dǎo)致大樹死亡,而且還浪費了寶貴的自然資源。所以建議設(shè)計師在選用樹木時，建議選用胸徑15~20cm的中壯齡大樹,此類樹正處在成長的生長旺盛期,移栽過程中損傷不僅影響小,而且樹木本身的恢復(fù)速度生長快、容易成活,也不會出現(xiàn)上述不樂觀的現(xiàn)象。

有時設(shè)計師由于過分的追求景觀項目的形式美,卻忽視了植物本身的生物學(xué)特性和生態(tài)習(xí)性,沒有很好的將形式美和生態(tài)美結(jié)合,例如,栽植在建筑的北側(cè)的不耐寒的樹木、將不耐寒的植物種類栽種在建筑物之間通風(fēng)處等等,栽種在這種條件下的植物不但生長不好,甚至不能開花,從而影響了植物造景的效果。

有時只考慮植物種類的搭配上的近期效果,如建筑的基礎(chǔ)栽種,靠在墻角栽種的植物種類比外沿栽種的植物種類生長速度慢,1~2年后,外沿的植物掩蓋住靠墻角的,當(dāng)初層次感的設(shè)計意圖可能不能明顯的體現(xiàn)。此時,應(yīng)該積極地通過監(jiān)理與業(yè)主和設(shè)計師溝通,通過交流和建議使所栽種植物不僅符合生物學(xué)特性和生態(tài)習(xí)性,而且也能將形式美和生態(tài)美很好的結(jié)合。

三、精心施工,盡力完善工程設(shè)計,再創(chuàng)工程的藝術(shù)性

作為施工企業(yè), 完成一個成功美好的園林工程作品,施工人員在其中發(fā)揮的作用是不容忽視。正因為需要施工人員的文學(xué)的功底、藝術(shù)的眼光、專業(yè)的水準(zhǔn),才能成功的將設(shè)計在圖紙上，景中植物的定位、姿態(tài)、朝向、大小及種類進(jìn)行搭配,通過感悟、配合、調(diào)整以創(chuàng)造最佳的工程作品。“雖由人做,宛如天成”,這是園林作品最高的藝術(shù)境界。為了這一遠(yuǎn)大的目標(biāo),應(yīng)該努力研究施工過程中作品的不斷完善,注重藝術(shù)美和自然美的有效結(jié)合,形式美和生態(tài)美的統(tǒng)一。

由于植物是具有生命力的材料，是活體,不同于其他建設(shè)工程中的材料,同一植物品種有其共性,還存在著個體差異。如3株群植的喬木,具有相同的胸徑、冠幅,而它們?nèi)咦藨B(tài)的豐滿度及高度不一致,需要施工人員充分發(fā)揮主觀能動性,把3株植物進(jìn)行因地制宜的調(diào)配組合,姿態(tài)豐滿的應(yīng)處于主要觀賞位置,前低后高,從而達(dá)到最佳的植物景觀效果。

園林綠化工程的內(nèi)容延伸為多種景觀元素的組合,除植物外例如鋪裝、園路、桌椅、水池、花架等等都是土建工程;但是園林綠化工程是讓人們在視覺上的可以感到愉,同時也可以滿足其他功能要求的作品,對土建工程要求得更高。如鋪裝收口在圖紙上顯示并不難看,做成作品后卻不美觀,施工放樣時按實際效果布局稍作調(diào)整,既不影響整體布局和使用功能,也可以達(dá)到整體美觀的效果。

四、注重細(xì)節(jié),精于細(xì)部施工,從細(xì)微之處體現(xiàn)工程精度

樹壇、支柱的樹干支撐、固定、綁扎、繞桿等是工程中的次要工作,這些次要的工作如果不細(xì)心施工,粗制濫造,通常會給整個工程帶來不好的效果,從而使工程質(zhì)量在細(xì)節(jié)上受到影響。如果注重細(xì)節(jié)的處理工作,整個工程的景觀將會有更好的效果。

在已完工的工程中,經(jīng)常會看到?jīng)]處理過的樹穴,常見粗糙的樹壇:一為原有“酒釀譚”,黃土見天;二為拋高饅頭型,和周圍地形格格不入,總覺得是整個工程的漏洞。常見的處理方法:第一保留原有“酒釀譚”,有利于穴邊草坪的養(yǎng)護(hù)工程管理,黃土上覆蓋樹皮,陶粒等等或栽種麥冬、常春藤等,既能防止塵土飛揚,又可以達(dá)到美觀的效果。如果因為地下水位偏高的話,必須要抬高樹木的栽植高度,這樣可以適當(dāng)提高樹穴周邊的地形,使樹穴和周邊地形平面之間有很好的過渡,整體上效果和諧美觀。

支撐、固定、綁扎等等工程中看似是最簡單的次要的工作,通常都會被忽視,這樣就大大影響了整個工程的品質(zhì)。支撐選料應(yīng)該統(tǒng)一,毛竹或木棍粗細(xì)均勻,長度一致,有條件的話還可將支撐物拋光上漆; 橫桿與地面保持一樣高度, 斜置桿與地面角度相同,綁扎時做到支撐物橫平豎直,樹干與地面相垂直,在樹干處加上墊層來保護(hù)樹皮避免受到不必要的損傷;繞桿從樹干土表處至第一或二分叉點,草繩或麻布在整個樹身上沒有斷開或重疊處,連接處銜接自然。簡單精致的細(xì)節(jié)工作讓人耳目一新,與整個作品相匹配。

在行道樹工程施工中,一大批符合規(guī)格要求的行道樹中,有的夾雜樹干略彎,有的分叉點有點低。栽種時把樹干彎曲一側(cè)與樹木的排列走向統(tǒng)一,按樹干分叉點由高到低或由低到高的順序排列,這樣可以使行道樹的不規(guī)則個性特點在規(guī)則布局上得到相應(yīng)的統(tǒng)一,也從細(xì)節(jié)上彌補了樹木個性特點的差別。

五、加強園林綠化工程后期養(yǎng)護(hù)管理

篇（2）

Abstract: this article is the author of the combined work in recent years experience of the construction site management, construction safety management discussed.

Keywords: landscape; Landscape engineering; Construction management

中圖分類號：K928.73文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

由于園林工程有多項內(nèi)容，在施工過程中往往由多個施工單位建造，因此，若在施工組織、施工配合、成本控制上出現(xiàn)問題則會影響施工進(jìn)度，拖延工期，影響工程質(zhì)量。因此，要注重做好園林綠化工程施工管理工作。

1．施工組織

目前園林工程施工組織形式主要是建立施工現(xiàn)場項目經(jīng)理部。由項目經(jīng)理、施工員、技術(shù)員、質(zhì)量員、安全員、材料員和土建、綠化班組組成。

1.1項目經(jīng)理

項目經(jīng)理接受企業(yè)法定代表人的領(lǐng)導(dǎo)，接受企業(yè)管理層、發(fā)包人和監(jiān)理機(jī)構(gòu)的檢查與監(jiān)督；負(fù)責(zé)對項目工程中有關(guān)工程質(zhì)量、工期限、安全、成本等的監(jiān)督管理；合理組織、配置、落實人財物等要素；做好工程勞力、機(jī)械、材料等平等調(diào)度，如召開生產(chǎn)會議；抓好工程崗位責(zé)任制的貫徹實施，協(xié)調(diào)與建設(shè)方、監(jiān)理及其他施工事務(wù)。

1.2施工、技術(shù)人員

負(fù)責(zé)工程項目圖紙交底、施工技術(shù)、施工計劃實施、施工規(guī)范、驗收及現(xiàn)場管理等具體事務(wù)。

1.3質(zhì)檢、安全人員

其職責(zé)是貫徹執(zhí)行國家有關(guān)工程質(zhì)量、施工安全法規(guī)，對原材料、成品、半成品按相關(guān)規(guī)定控制，定期參加分項工程的質(zhì)安檢查，對違反操作規(guī)程等危險作業(yè)行為有權(quán)暫停生產(chǎn)并及時上報，做好項目的安保工作。

1.4采購人員

認(rèn)真做好工程材料的采購、運輸、堆放和出入庫登記工作，配合業(yè)主及監(jiān)理做好材料檢驗工作，對各種材料嚴(yán)格把關(guān)，對不合格的材料決不采購。綠化采購保證苗木規(guī)格及品質(zhì)，嚴(yán)把苗木關(guān)，對規(guī)格、質(zhì)量或苗木起挖不達(dá)標(biāo)者堅決退回。

1.5材料保管員

認(rèn)真貫徹公司的財務(wù)制度，結(jié)合項目特點做好本職工作。負(fù)責(zé)材料的進(jìn)出庫登記、貯存、維護(hù)，對庫存材料標(biāo)識、合格證明等作記錄，對不合格材料有權(quán)拒絕入庫。

1.6各大班組長

土建、綠化等各大班組長對下達(dá)的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)全面負(fù)責(zé)；技術(shù)交底、參與圖紙會審、制定必要的技術(shù)措施；深入現(xiàn)場指導(dǎo)施工；貫徹執(zhí)行質(zhì)量管理制度、施工驗收規(guī)范、技術(shù)及安全規(guī)程。

2.施工現(xiàn)場管理

施工現(xiàn)場管理是施工管理的重要組成部分，也是整個施工管理工作的基礎(chǔ)。因此，施工現(xiàn)場管理水平的高低，直接影響園林工程的質(zhì)量和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。施工現(xiàn)場工作主要包括:施工準(zhǔn)備、正式施工、養(yǎng)護(hù)管理和竣工驗收等幾個階段。

2.1施工準(zhǔn)備

其管理工作主要有:掌握資料、熟悉設(shè)計、勘查現(xiàn)場、制定方案、編制預(yù)算、材料供應(yīng)和現(xiàn)場準(zhǔn)備。

2.1.1開工前了解工程的有關(guān)資料，如用地手續(xù)、上級批示、工程投資來源、工程要求等。

2.1.2施工前熟悉設(shè)計的指導(dǎo)思想、設(shè)計意圖、圖紙質(zhì)量、藝術(shù)水平的要求，將設(shè)計構(gòu)想向施工單位交底。

2.1.3施工人員了解設(shè)計意圖及組織有關(guān)人員到現(xiàn)場勘查，一般包括現(xiàn)場周圍環(huán)境、施工條件、電源、水源、土源、交通道路、堆料場地、生活暫設(shè)位置，以及市政、電訊應(yīng)配合的部門和定點放線的依據(jù)。

2.1.4工程開工前制定施工方案，包括:工程概況（工程項目、工程量、工程特點、工程的有利和不利條件）；確定施工方法（采用人工還是機(jī)械施工，勞動力的來源）；編制施工程序和進(jìn)度計劃；施工組織的建立；制定安全、技術(shù)、質(zhì)量、成活率指標(biāo)和技術(shù)措施；現(xiàn)場平面布置圖（水、電源、交通道路、料場、庫房、生活設(shè)施等具置圖）；施工方案應(yīng)附有計劃表格（勞動力計劃、作業(yè)計劃、苗木、材料機(jī)械運輸?shù)龋?/p>

2.1.5根據(jù)設(shè)計概算、工程定額和現(xiàn)場施工條件、采取的施工方法等編制施工預(yù)算。

2.1.6重點材料的準(zhǔn)備，如特殊需要的苗木、材料事先了解來源、材料質(zhì)量、價格、可供應(yīng)情況。

2.1.7做好現(xiàn)場準(zhǔn)備，包括三通一平，搭建暫設(shè)房屋、生活設(shè)施、庫房。事先與市政、電訊、公用、交通等有關(guān)單位配合好，并辦理有關(guān)手續(xù)。

2.2正式施工

其管理工作主要有:組織綜合施工；落實各項技術(shù)組織措施；跟蹤檢查計劃的實施，及時反饋；加強組織平衡，保證供應(yīng)；對施工進(jìn)度、施工質(zhì)量和施工成本嚴(yán)格控制；保證施工安全，做到文明施工等。

2.3養(yǎng)護(hù)管理

其管理工作有是做好工程的養(yǎng)護(hù)前技術(shù)交底，編寫保養(yǎng)計劃，落實養(yǎng)護(hù)人員和任務(wù)，定期檢查。

2.4竣工驗收

其管理工作有:預(yù)檢、隱檢及簽證；整理和審定交工驗收資料，組織辦理工程交工驗收；負(fù)責(zé)編寫施工技術(shù)與管理的總結(jié)資料。驗收工作要注意某些工序的中間驗收，因為園林工程中有的工序?qū)儆陔[蔽性質(zhì)，如挖種植穴、換土、施肥等，待工程完工后已無法驗收。

3.施工安全管理

園林工程施工必須堅持“安全第一、預(yù)防為主”的方針。項目經(jīng)理部應(yīng)建立安全管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制。安全員應(yīng)持證上崗，保證項目安全目標(biāo)的實現(xiàn)。項目經(jīng)理是項目安全生產(chǎn)的總負(fù)責(zé)人。

3.1施工安全目標(biāo)

應(yīng)根據(jù)項目施工安全目標(biāo)的要求配置必要的資源，確保施工安全，保證目標(biāo)實現(xiàn)。

3.2安全保證計劃

安全保證計劃應(yīng)在項目開工前編制，經(jīng)項目經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。項目安全保證計劃的內(nèi)容宜包括工程概況、控制程序、控制目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)權(quán)限、規(guī)章制度、資源配置、安全措施、檢查評價、獎懲制度。

篇（3）

Abstract: Landscaping project completion depends on management team management level; the management level of the enterprise depends on the market strain capacity and competitive ability. In the garden project management will directly affect project quality, progress, cost, so the landscaping project management must be from the talks to implementation, to the latter part maintenance and to whole process comprehensive management of behavior to garden project, truly improve comfort of people life.

Key words: landscape works; landscaping; construction management; construction cost management; project management; quality management; information management; whole process

中圖分類號 : TU-098.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

當(dāng)前，隨著人們環(huán)境保護(hù)意識的不斷增強， 對環(huán)境要求的不斷提高，因此，在綠化事業(yè)也呈現(xiàn)出前所未有的美好前景的同時，園林綠化也逐漸成為市場熱門行業(yè)，其競爭也也變得日趨激烈。然而，企業(yè)要在如此激烈的競爭中立于不敗之地，就必須向用戶提供質(zhì)量好、 造價和工期合理的新產(chǎn)品，而每一個優(yōu)良產(chǎn)品的產(chǎn)生，除設(shè)計、材料供應(yīng)等因素之外,主要靠合理的施工工藝和有效的施工現(xiàn)場管理來保證。因此，做好施工管理對園林工程公司提高公司管理水平具有極其重要的作用。

一、園林工程施工項目及其特點

園林工程施工項目屬于工程項目分類中的一種。園林工程項目施工項目是指園林施工企業(yè)對一個園林產(chǎn)品的施工過程或成果。施工項目是園林施工企業(yè)的生產(chǎn)對象，因此，它可能是一個園林建設(shè)項目的施工（如一個公園），也可能是其中一個單項工程（如喬木種植工程）或單位工程（如假山工程）的施工。園林工程施工項目具有如下特點：

1．它是建設(shè)項目，即單項工程或單位工程的施工任務(wù)。

2．它以園林施工企業(yè)為管理主體。

3．它的任務(wù)范圍是由工程承包合同界定的。

4．它的產(chǎn)品具有多樣性、固定性、體積龐大、生產(chǎn)周期長等特點。

5．園林工程施工管理具有生命性，需要較長的養(yǎng)護(hù)時間及一定時期才能達(dá)到設(shè)計的效果。園林工程施工管理以園林工程施工項目為對象，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，以實現(xiàn)項目目標(biāo)為目的，以構(gòu)成園林施工管理項目要素為條件，以與此相適應(yīng)的一整套施工組織制度和管理制度為保障，對園林工程施工項目全過程系統(tǒng)地進(jìn)行控制和管理的方法體系。

二、園林工程施工程序

施工單位與招標(biāo)單位簽訂了工程承包合同、交易關(guān)系正式確立以后，便應(yīng)組建項目經(jīng)理部，然后以項目經(jīng)理部為主，與企業(yè)經(jīng)營層和管理層、業(yè)主單位進(jìn)行配合，進(jìn)行施工準(zhǔn)備，使工程具備開工和連續(xù)施工的基本條件。施工前的準(zhǔn)備工作充分與否是工程順利實施的前提，其主要包括以下幾點：

（一）技術(shù)準(zhǔn)備

園林施工任務(wù)確定以后，應(yīng)提前與設(shè)計單位結(jié)合，詳細(xì)了解工程設(shè)計方案，以便掌握其設(shè)計意圖，并到現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)考察，為編制施工組織設(shè)計提供各項依據(jù)。此外應(yīng)對原始材料（包括技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件）進(jìn)行調(diào)查分析，并編制出施工圖預(yù)算和施工預(yù)算，并依此編制出施工組織設(shè)計，包括施工進(jìn)度、施工部署、施工質(zhì)量計劃等。

（二）物資準(zhǔn)備

園林建設(shè)工程物資準(zhǔn)備工作內(nèi)容包括土建材料準(zhǔn)備、綠化材料準(zhǔn)備、構(gòu)（配）件和制品加工準(zhǔn)備、園林施工機(jī)具準(zhǔn)備等。

（三）勞動組織準(zhǔn)備

1．施工項目管理人員應(yīng)是有實際工作經(jīng)驗的專業(yè)人員。

2．有能進(jìn)行指導(dǎo)現(xiàn)場施工的專業(yè)技術(shù)人員。

3．各工種應(yīng)有熟練的技術(shù)工人，并應(yīng)在進(jìn)場前進(jìn)行有關(guān)的入場教育。

（四）施工現(xiàn)場準(zhǔn)備

施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作包括施工現(xiàn)場控制網(wǎng)測量，做好 “四通一清”，認(rèn)真設(shè)置消火栓，建造施工設(shè)施，組織施工機(jī)具進(jìn)場，組織施工材料進(jìn)場，做好季節(jié)性施工準(zhǔn)備。

（五）施工場外協(xié)調(diào)

施工場外協(xié)調(diào)包括材料選購、加工、訂貨，施工機(jī)具租賃或訂購，選定轉(zhuǎn)、分包單位等。

三、園林工程施工項目管理過程

園林工程施工管理的全過程中，為了取得各階段目標(biāo)和最終目標(biāo)的實現(xiàn)，在進(jìn)行各項活動中，必須加強管理工作。必須強調(diào)，園林工程施工管理的主體是以施工項目經(jīng)理為首的項目經(jīng)理部，即作業(yè)管理層，管理的客體是具體的施工對象、施工活動及相關(guān)生產(chǎn)要素。在整個園林建設(shè)項目周期內(nèi)，施工的工作量最大，投入的人力、物力、財力最多，施工項目管理的難度也最大。其最終目標(biāo)是：按合同規(guī)定，按設(shè)計要求建造園林，并獲取預(yù)期的環(huán)境效益、 社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。所以在施工過程中應(yīng)嚴(yán)格按照施工組織設(shè)計進(jìn)行施工，并保質(zhì)保量的完成工程承包合同規(guī)定的全部施工任務(wù)，并達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)。其具體內(nèi)容如下：

1．建立管理組織。

2．選聘稱職的施工項目經(jīng)理。

3．組建適宜的管理機(jī)構(gòu)。

4．制定符合國家政策和企業(yè)規(guī)章制度的施工管理制度。

5．制定對項目管理的內(nèi)容、主法、步驟、重點及具體安排的綱領(lǐng)性文件。

6．進(jìn)行工程項目分解、制定階段性目標(biāo)。

7．繪制施工項目管理工作體系和管理信息流程圖。

8．確定施工重點，編制施工組織計劃。

9．進(jìn)行施工項目的進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)、安全目標(biāo)控制。

10．進(jìn)行生產(chǎn)要素管理，包括勞動、材料、機(jī)械設(shè)備、技術(shù)、資金等的管理。

11．設(shè)立合同管理部門或人員，以法律手段處理施工過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和問題，保證施工正常進(jìn)行。

12．建立合同管理計算機(jī)系統(tǒng)及合同文件檔案庫。

篇（4）

一、園林工程的特點

園林工程是一個多學(xué)科結(jié)合的綜合領(lǐng)域，它有著區(qū)別于其他學(xué)科工程管理的一些的特性：

1.工程營造的藝術(shù)性。園林綠化工程在建筑小品的建造、植物的配植等方面講求藝術(shù)性，其景觀效果就是要給人以美的享受。在施工過程中通過工程技術(shù)人員創(chuàng)造性的發(fā)揮去實現(xiàn)設(shè)計的最佳理念與境界。如綠化配植，哪株宜直、哪株宜斜，植物的朝向、呼應(yīng)是否生動有趣、顧盼生姿，這些都是要靠現(xiàn)場施工技術(shù)人員對設(shè)計意圖的把握了。

2.實施對象多是活體的特殊性。園林綠化工程大部分的實施對象是有生命的活體，通過各種喬灌木、花卉、地被、草皮的栽植與配置，充分發(fā)揮不同植物的生態(tài)功能和形態(tài)特征及季相變化，來達(dá)到凈化空氣、吸煙滯塵、調(diào)節(jié)溫度、隔音殺菌、營造觀光休閑與美化環(huán)境的功能。

3.工程建設(shè)的廣泛性和附屬性。隨著人們生活水平的提高及社會的需求，園林建設(shè)廣泛地應(yīng)用在人們生活的各個領(lǐng)域，大型的公園、綠化廣場、高速公路等都成為了較集中的園林工程的展示場所，而大部分的社區(qū)、住宅小區(qū)及一些功能性建筑物的周邊，園林綠化工程更多地作為配套的附屬工程。

4.建設(shè)材料市場價格的不穩(wěn)定性。園林綠化工程的植物材料品種繁多，市場價格的變動大，難以及時把握，對園林工程的造價界定帶來了困難。

5.施工的季節(jié)性和管護(hù)的長期性。園林工程尤其是綠化種植季節(jié)性強，講求適時適地種植。施工時受自然條件影響大，因而施工質(zhì)量較其他的工程質(zhì)量更難以控制。綠化施工只是種植，種后還有個長期管理養(yǎng)護(hù)的過程。只有長期精心的管護(hù)，才能確保苗木的成活和良好長勢，才能達(dá)到園林景觀的要求和效果。

二、現(xiàn)今園林工程存在的一些問題

在市場經(jīng)濟(jì)大潮的沖擊下，園林工程出現(xiàn)了過于急功近利的勢頭，盲目引進(jìn)，克隆照搬，粗制濫造，“做作有余，生趣不足”，這些都是當(dāng)前園林的流行病。

1.文化內(nèi)涵的淡薄。我國的傳統(tǒng)文化博大精深，一些園林工作者在挖掘和賦予景觀要素的文化內(nèi)涵方面明顯的存在不足：而另一些則走到另一個極端，把各種的文化元素不分場合地羅列、堆砌，儼然暴發(fā)戶“曬”家財似的，各種元素沒能有機(jī)的結(jié)合。

2.忽視意境的營造。一些園林工程過于務(wù)實化和經(jīng)濟(jì)化，只注重視覺效果享受，忽視了意境的表現(xiàn)和精神的愉悅。許多的主題、景區(qū)、景點往往只有一個優(yōu)雅的名字，其景觀卻表現(xiàn)不出這種優(yōu)雅與內(nèi)涵，意境的營造只流于形式。

3.整體性的缺失。園林工程一般都由建設(shè)方、設(shè)計方、監(jiān)理方和施工方共同來完成。設(shè)計方很多時候會迫于建設(shè)方或其他的壓力而進(jìn)行設(shè)計變更，又由于與施工方缺少交流，往往只注重工程技術(shù)的交底，而忽略了“藝術(shù)交底”，致使施工方不能準(zhǔn)確地把握園林的設(shè)計意圖，出現(xiàn)思想意識上斷層，結(jié)果使園林作品失去了它的連貫性、完整性與和諧性。

4.生態(tài)學(xué)的體現(xiàn)不足。我國傳統(tǒng)園林的營造，往往遵循“天人合一，師法自然”的造園思想，然而在實施過程中“盲目跟風(fēng)”或是遵照“領(lǐng)導(dǎo)意識”的情況時常出現(xiàn)。例如盲目引進(jìn)外來物種，大樹移植、北種南用、南種北用等的做法都是有違植物的生態(tài)學(xué)規(guī)律的。今年初，發(fā)生在華南地區(qū)的凍寒，使大量的外來植物出現(xiàn)大面積的枯死，一些引進(jìn)了數(shù)十年的品種亦不能幸免，這不能不算是園林界的一場災(zāi)難。

三、如何加強園林工程施工的控制

園林是一門多學(xué)科的邊緣科學(xué)，園林工程相比其他專業(yè)的工程，在我國成為規(guī)范行業(yè)的時間還比較短。在過往的施工項目經(jīng)理培訓(xùn)到現(xiàn)在與國際接軌的全國注冊建造師的考評中，尚未有園林綠化專業(yè)，今后要走的路還很長。筆者主要是結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗，針對園林工程的特點和存在問題，從有別于其他專業(yè)施工管理的角度，就如何強化管理、創(chuàng)造園林精品工程，談及自己的一些體會和看法，供同行參考。

1.組建優(yōu)秀的項目經(jīng)理部。施工項目經(jīng)理部是組織實施園林工程管理的主體，項目經(jīng)理則是整個工程項目的靈魂人物。項目經(jīng)理。除了要掌握專業(yè)知識外，還要有扎實的國學(xué)基礎(chǔ)和美學(xué)的修圍。園林工程精品的產(chǎn)生必定是將科學(xué)的管理方法、嫻熟的施工技藝和優(yōu)秀的靈感創(chuàng)意的完美結(jié)合。在工程實施過程中，設(shè)計死角和細(xì)節(jié)的處理，往往更能體現(xiàn)出施工隊伍的藝術(shù)水準(zhǔn)。此外，除了有豐富的施工經(jīng)驗外，還應(yīng)有廣泛的社會閱歷和待人處事的經(jīng)驗。

2.建立園林工程的管理模式。吸收相鄰專業(yè)（如建筑工程、市政工程、給排水工程）先進(jìn)的施工管理技術(shù)和經(jīng)驗，結(jié)合園林工程自身的特點，建立自己的管理模式，并運用新的方法、新的手段進(jìn)行管理的創(chuàng)新。如在計算機(jī)中使用Project系列軟件對工程項目的進(jìn)度計劃等進(jìn)行科學(xué)合理的編制，在網(wǎng)絡(luò)上隨時隨地查閱和處理文件、信息與命令，利用視頻對施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控管理等。

3.加強合同管理。有外國承包商說過：“要像讀圣經(jīng)一樣，天天讀合同文件”。的確，只有深入理解了合同文件，才能自覺地執(zhí)行和運用，才能保護(hù)好自己的權(quán)益，避免在時間、人力、物力、財力等方面不必要的損失。

4.善于處理工程索賠。園林綠化工程由于受外界因素影響大，出現(xiàn)索賠的情況較多。合理的索賠是施工企業(yè)減少虧損增加收入的必要手段。當(dāng)工程出現(xiàn)變更，應(yīng)及時向建設(shè)方、監(jiān)理方等相關(guān)單位辦理手續(xù)，爭取賠償。賠償可以是時間方面（延長工期），也可以是金錢方面的補償。要善于抓住合同“開口”的地方，在取得建設(shè)方認(rèn)同下，利用自身優(yōu)勢，積極提出合理的修改意見，達(dá)到創(chuàng)收的目的。

篇（5）

中圖分類號：K928.73 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

緒論：隨著人民生活水平的提高，園林綠化事業(yè)在也迎來了它發(fā)展的黃金時期，并取得了不錯的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，同時也迎來了園林綠化施工企業(yè)發(fā)展的黃金階段。然而隨著行業(yè)發(fā)展水平的不斷提高，市場競爭也日趨激烈，對園林綠化施工企業(yè)的管理水平提出了更高的要求，降低成本支出，改變目前園林綠化施工企業(yè)管理粗放、效益低下的不良局面。所以有效地進(jìn)行成本管理，實現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的最大化成為目前園林綠化企業(yè)成本管理的主要工作。

一、園林綠化工程成本管理概述

園林綠化工程成本管理和一般的成本管理一樣，都是為了實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。我們要從項目運行的全過程對園林綠化工程實行成本管理，在投標(biāo)報價中以最有利的價格贏得項目，施工過程中以科學(xué)的管理手段降低支出，竣工結(jié)算中以正確詳實的計量結(jié)算工程款，力求圓滿甚至超額完成企業(yè)預(yù)定的成本目標(biāo)。逐漸形成一套科學(xué)的成本管理體系。首先，本文從綠化工程的投標(biāo)報價階段、施工階段、竣工驗收階段進(jìn)行分析，提出可以采取的成本管理措施。在投標(biāo)階段中主要從決策管理和技術(shù)管理尋求成本控制的途徑；在施工階段則從管理措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施尋求降低成本的途徑；在竣工驗收階段利用管理措施和合同措施來增加項目的計劃外收益。另外，本文還將造價人員業(yè)務(wù)水平和工作責(zé)任感單獨指出，可見其對成本管理的影響之大。其次，本文還從項目施工中尋求過程控制的方法，確定目標(biāo)成本，進(jìn)行成本分解，按照比較、分析、預(yù)測、糾偏、檢查的步驟進(jìn)行過程控制，利用贏得值法隨時進(jìn)行成本超支與節(jié)支監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)行主動控制，力求做到事前預(yù)測，事中控制，事后分析。最后，本文還從項目成本組成的各個方面尋找成本控制的方法，如控制人工費的方法，控制材料費的方法，控制機(jī)械使用費的方法，控制企業(yè)管理費的方法。

二、投標(biāo)報價階段的成本管理

1、適當(dāng)運用策略報價

首先，企業(yè)根據(jù)自身的人員技術(shù)水平、機(jī)械設(shè)備裝備水平、管理能力、施工經(jīng)驗、社會信譽等制定企業(yè)自己的投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。然后，適當(dāng)運用投標(biāo)策略，目前常運用不平衡報價。例如某些工程通過核對工程量發(fā)現(xiàn)某個分項工程清單數(shù)量明顯少于圖紙數(shù)量的，或是投標(biāo)人通過現(xiàn)場踏勘預(yù)計某些分項工程數(shù)量很可能會增加的，在組價完成后可以適當(dāng)提高這些項目的報價，降低一些清單數(shù)量較少的分項工程報價，而且保持總價不變，這樣既不影響中標(biāo)，又能獲得良好的經(jīng)濟(jì)回報。

2、編制最經(jīng)濟(jì)合理的施工組織設(shè)計

做好施工組織設(shè)計的編制，從技術(shù)角度做好成本控制，施工組織設(shè)計要根據(jù)施工現(xiàn)場的具體情況，要綜合考慮各方面的因素，選擇適當(dāng)?shù)氖┕し椒?、適當(dāng)?shù)氖┕C(jī)械，安排適當(dāng)?shù)氖┕すば?，選擇最合理、最經(jīng)濟(jì)的施工方案。只有這樣，才能節(jié)能降耗，降低成本支出[1]。

3、建立良好的企業(yè)信譽

企業(yè)要樹立自己的品牌形象，必須要有自己的精品工程，有良好的社會評價，這樣即使我們的報價高于其他企業(yè)，建設(shè)方依然有可能將項目交給我們。

三、工程施工階段的成本管理

1、綠化工程成本組成

綠化工程施工成本組成包含工程直接費、間接費、利潤、稅金，工程直接費包含人工費、材料費、機(jī)械費、措施費，間接費包含規(guī)費和企業(yè)管理費。從以上各項費用支出來看，通過有效的成本管理，能夠降低的費用是人工費、材料費、機(jī)械費、措施費、企業(yè)管理費。

2、確定目標(biāo)成本

編制實施性成本計劃確定目標(biāo)成本，為降低工程成本提供依據(jù)。這需要動員全體項目施工管理人員，依據(jù)投標(biāo)報價文件；施工組織設(shè)計或施工方案；人工、材料、機(jī)械臺班的市場價；企業(yè)內(nèi)部機(jī)械臺班價格、勞動力內(nèi)部價格；周轉(zhuǎn)設(shè)備內(nèi)部租賃價格、攤銷損耗標(biāo)準(zhǔn)；已簽訂的工程合同、分包合同；結(jié)構(gòu)件外加工計劃或合同；擬采用的降低成本的措施來編制成本計劃。施工成本計劃應(yīng)包括具體的成本控制目標(biāo)，還包括控制目標(biāo)成本的措施和規(guī)劃。通過以下五個步驟確保施工成本目標(biāo)的實現(xiàn)。比較：將施工成本計劃值與實際值進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)問題。分析：對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，確定問題的嚴(yán)重性及產(chǎn)生的原因。預(yù)測：通過完成情況估計項目全部完成所需費用。糾偏：針對問題產(chǎn)生的原因采取有針對性的措施，避免事件的再次發(fā)生或減少由此造成的損失。檢查：做好跟蹤檢查工作，了解工程進(jìn)展及糾偏措施的執(zhí)行情況和效果，積累相關(guān)的工作經(jīng)驗。

3、實時跟蹤、檢查

對工程項目的進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，利用贏得值法進(jìn)行費用偏差或費用績效指標(biāo)分析，如果超支分析發(fā)生的具體原因，有針對性的采取糾偏措施，實現(xiàn)成本的動態(tài)控制和主動控制，費用偏差和費用績效指標(biāo)計算公式如下：

CV=BCWP―ACWP

CPI= BCWP/ACWP

CV：費用偏差

CPI：費用績效指標(biāo)

BCWP：已完工作預(yù)算費用

ACWP: 已完工作實際費用

當(dāng)CV0，表示實際費用沒有超出預(yù)算。

當(dāng) CPI1，表示節(jié)支，即實際費用低于預(yù)算費用[2]。

每月或每周對以上指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，提高企業(yè)的施工技術(shù)水平和管理水平，建立嚴(yán)密的成本控制監(jiān)督體系，達(dá)到滿意的效果。

4、分解成本，尋求控制成本方法

（1）人工費的控制方法：園林綠化工程人工費指在施工過程中直接從事園林綠化工程施工的綠化工人以及在施工現(xiàn)場直接為工程制作構(gòu)件和運料、配料等人員的工資、獎金以及勞動保護(hù)費等支出。以成本計劃中人工費為控制目標(biāo)，實行按勞分配，調(diào)動廣大職工的勞動積極性。加強職工的多技能培訓(xùn)，提高職工的技術(shù)水平和熟練程度，合理調(diào)節(jié)各工序人數(shù)松緊情況，提高勞動生產(chǎn)率。

（2）材料費的控制方法：園林綠化工程材料費主要指用于工程施工項目的主要材料和輔助材料。以消耗定額為依據(jù)，實行限額領(lǐng)料制度，超過限額領(lǐng)用的材料，必須先查明原因，辦理一定的審批手續(xù)，準(zhǔn)確做好材料物資的計量檢查工作。掌握市場信息，應(yīng)用招標(biāo)和詢價的方式控制材料采購價。做好材料采購計劃，降低采購支出。根據(jù)工期安排，選擇最佳的苗木采購期，以最低的價格購進(jìn)苗木材料。提高苗木成活率，降低苗木補植費用支出。根據(jù)苗木品種確定最合理的種植期，提高施工技術(shù)水平，減少苗木的更換和補植量。

（3）機(jī)械使用費的控制方法：園林綠化工程機(jī)械使用費是指定列入定額的完成園林工程所需消耗的施工的機(jī)械臺班量，主要包括了機(jī)械折舊費、大修理費、維修費等。合理安排生產(chǎn)，充分運用企業(yè)自有機(jī)械，提高機(jī)械利用率。安排好工序銜接，避免停工窩工，減少機(jī)械損失的時間。加強機(jī)械操作人員培訓(xùn)，提高操作技能，提高機(jī)械臺班的生產(chǎn)效率。成立設(shè)備管理組，做好機(jī)械的維修、保養(yǎng)記錄，通過分析總結(jié)，降低大修、經(jīng)常性修理等各項費用支出，最大限度的提高機(jī)械設(shè)備的利用率。

（4）企業(yè)管理費的控制方法：控制非生產(chǎn)人員的數(shù)量，本著高效、節(jié)約的原則對各項費用開支進(jìn)行控制，減少非生產(chǎn)成本的開支。加強質(zhì)量、工期、安全管理以及回收工程款等方面的工作，杜絕一切可能造成損失的漏洞。強化管理人員和工程施工人員的培訓(xùn)工作，不斷提高他們的技術(shù)水平、競爭意識以及工作責(zé)任感。通過高素質(zhì)的人力資源來提高勞動生產(chǎn)率，進(jìn)而在增加收入的同時將間接成本降下來[3]。

5、及時完善變更索賠資料

施工中遇到工程量增減、質(zhì)量及特性變更、工程標(biāo)高、基線、尺寸等變更，施工順序變化，永久工程附加工作、設(shè)備、材料和服務(wù)的變更等，要及時辦理變更索賠手續(xù)，并準(zhǔn)確、合理的計算索賠工期和費用。

四、竣工結(jié)算階段的成本管理

及時全面的完成工程施工資料的收集歸檔工作，準(zhǔn)確詳實的記錄工程施工的每一個方面，尤其是工程變更索賠資料，在工程量的計量上做到不多記也不少計，為工程竣工驗收和結(jié)算打下良好的基礎(chǔ)，保證工程款的順利撥付。

五、工程造價人員的業(yè)務(wù)水平對成本管理的影響

工程造價人員的業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了施工圖預(yù)算編制的精確與否，也就決定了企業(yè)投標(biāo)報價水平，決定了工程項目能否順利中標(biāo)；工程造價人員的業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了工程變更索賠項目費用計算的準(zhǔn)確率，是企業(yè)獲得合同外收益多少的關(guān)鍵因素；工程造價人員的業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了實施性成本計劃制定的合理與否，能否為合理的成本分解提供正確依據(jù)。

提高工程造價人員的業(yè)務(wù)水平可以從外部引進(jìn)和內(nèi)外部交流學(xué)習(xí)兩個方面進(jìn)行。外部引進(jìn)指可以直接招聘技術(shù)水平較高的工程造價人員，內(nèi)外部學(xué)習(xí)指的是由企業(yè)組織安排造價人員去參加一些專業(yè)的課程培訓(xùn)和促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部員工的交流、學(xué)習(xí)、溝通，提高工程項目所有參與人員的成本意識，解決各個部門工作脫節(jié)現(xiàn)象，有效降低因溝通配合不到位造成的成本支出。

六、明確公司與項目經(jīng)理部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

園林綠化施工企業(yè)成本管理的重點在工程項目經(jīng)理部,因此處理好對項目經(jīng)理部的責(zé)權(quán)利關(guān)系,是園林綠化施工企業(yè)成本管理的重中之重。本著先進(jìn)合理的原則,實行成本倒算,劃清公司與項目經(jīng)理部可控制的權(quán)利和義務(wù)范圍。應(yīng)賦予項目經(jīng)理部成本管理充分的權(quán)利,公司僅對其進(jìn)行監(jiān)督,而不干涉其正常管理工作,以保證項目經(jīng)理部能發(fā)揮其成本管理主觀能動作用。對項目經(jīng)理部成本管理的獎罰比例要掌握在確實足以調(diào)動管理者的積極性的程度,獎優(yōu)罰劣、多勞多得，實現(xiàn)職工與企業(yè)雙贏的效果。

為了調(diào)動項目經(jīng)理部各個責(zé)任者的積極性,還要與成本分析結(jié)合,做到分階段考核。可以按日歷時間分月度、季度和竣工考核;也可以按分部分項工程的形象進(jìn)度,即各分部分項工程結(jié)束、總體工程竣工考核。企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目特點對每一工程項目考核時間作出具體規(guī)定,期間費用的考核應(yīng)以日歷期間劃分。在考核后獎罰應(yīng)及時兌現(xiàn)，決不能延期兌現(xiàn)。而且該獎多少或罰多少,應(yīng)不折不扣地按規(guī)定執(zhí)行。

結(jié)論：總之，建設(shè)工程成本控制應(yīng)貫穿于項目從投標(biāo)階段開始直至竣工驗收階段的全過程，是企業(yè)全面成本管理的重要環(huán)節(jié)。合同文件和成本計劃是成本控制的目標(biāo)，進(jìn)度報告和工程變更索賠資料是成本控制過程中的動態(tài)資料[2]。通過有效的成本監(jiān)督和檢查，建立一套高效的工程成本控制體系。開源節(jié)流，增加員工的憂患意識，提高企業(yè)的施工管理水平和市場競爭力。

參考文獻(xiàn)

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Abstract: combining the previous work experience, analyze the greening engineering construction bid/bidding documents, the problems in the process of construction, this paper expounds the construction organization design, construction engineering field management, construction management and maintenance management to promote the importance of project quality.

Keywords: landscaping; Engineering; Management; Supervision; maintenance

中圖分類號：K826.16文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著社會的進(jìn)步和生活水平的提高，人們對生態(tài)環(huán)境保護(hù)的意識也越來越強，園林綠化因此也成了改善市民生活環(huán)境和推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。但園林綠化工程與建筑工程不盡相同，由于其進(jìn)入門檻較低，再加上利潤可觀，故使越來越多的人及資金涌入了園林綠化行業(yè)，園林綠化施工單位及人員的業(yè)務(wù)能力和水準(zhǔn)參差不齊。有不少人對綠化的認(rèn)識還停留在挖個坑種樹、耙平地鋪草坪的階段，這無疑極大地阻礙了園林綠化行業(yè)的健康發(fā)展。筆者從事綠化招投標(biāo)及現(xiàn)場施工監(jiān)理、管理工作多年，深知園林綠化乃一項系統(tǒng)工程，必須從施工組織設(shè)計、現(xiàn)場管理、監(jiān)理、養(yǎng)護(hù)管理等幾方面入手，運用科學(xué)合理的管理體系，并輔以專業(yè)技術(shù)能力的發(fā)揮，才能做到對園林綠化工程的精細(xì)化管理。

一、事前優(yōu)化園林綠化施工組織設(shè)計

施工組織設(shè)計是對施工活動實行科學(xué)管理的重要手段，它具戰(zhàn)略部署和戰(zhàn)術(shù)安排的雙重作用。它在展現(xiàn)基本建設(shè)計劃和設(shè)計要求的同時，也提供了各階段的工作內(nèi)容，為協(xié)調(diào)施工過程中各參建單位、各工種、各類資源使用的相互關(guān)系確定了基調(diào)。

筆者在參與綠化招投標(biāo)工作時，有機(jī)會閱看了許多投標(biāo)單位編制的施工組織設(shè)計，感覺到彼此間的水平相差確實很大。有的單位認(rèn)為只要報價到位，其他就無所謂了，其編制的施工組織設(shè)計其實是從網(wǎng)上下載的；有的只是在以前的施工組織設(shè)計上略作修改，甚至只是更換了工程名稱等幾個關(guān)鍵詞，以致文不對題、漏洞百出。而一份規(guī)范的施工組織設(shè)計理應(yīng)是在踏勘工程地形后針對該工程特點編制的，它包容了工程概況、施工特點分析，施工步驟，工期，主要施工方法及技術(shù)員、質(zhì)檢員人選，苗木安排，質(zhì)量、安全文明施工技術(shù)組織保證措施，保修及養(yǎng)護(hù)方案等與施工有關(guān)的多方面內(nèi)容。日后評委也是對照以上各項做出評判的，且按規(guī)定齊全的就加分，缺項的就扣分。這可能也是有的單位明明報價合理，結(jié)果卻未能中標(biāo)的原因。通過施工組織設(shè)計的水準(zhǔn)可以窺測到該單位施工力量的強弱，內(nèi)部制度的健全與否及對該項目認(rèn)識的程度。一個對工程情況不熟悉、不重視的單位，絕不可能建成一個令人亮眼的精品工程！這一點不容置疑。

當(dāng)然，即便中標(biāo)后，還應(yīng)該遵照建設(shè)方的需求或意見，對施工組織設(shè)計作進(jìn)一步的完善或優(yōu)化。以便在日后綠化施工中遵照執(zhí)行。

二、施工過程中強化現(xiàn)場管理

施工現(xiàn)場管理是整個工程建設(shè)的重要組成部分，其直接關(guān)系到工程的質(zhì)量及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此必須傾全力于前期精心準(zhǔn)備及施工期的質(zhì)量管理這兩個方面。

做好細(xì)致周全的準(zhǔn)備工作，這是整個工程能達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的基石，也能使施工單位在日后的工程管理中得以應(yīng)手、少走彎路。

率先要組建健全的施工組織機(jī)構(gòu)，成立工程項目領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立由項目經(jīng)理、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人、施工員、安全員、預(yù)算員、植保員、材料員、資料員組成的綠化工程項目部，并配備必需的車輛，機(jī)械、辦公設(shè)備等。

工程項目的各項管理制度是否完善、健全，這直接關(guān)系到后續(xù)各項施工活動的開展順利與否。有章不循其后果固然嚴(yán)重，但無章可循則更為危險。為此，必須根據(jù)《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》的有關(guān)要求，建立規(guī)范的管理制度，其內(nèi)容包括工程質(zhì)量檢查與驗收制度；工程技術(shù)檔案管理制度；建筑材料（構(gòu)件、配件、制品）的檢查驗收制度；施工圖紙閱讀與會審制度；技術(shù)交底制度；職工考勤、業(yè)績考核制度；工地及班組經(jīng)濟(jì)核算制度；材料出入庫制度；安全操作制度；機(jī)具使用保養(yǎng)制度等。

技術(shù)準(zhǔn)備是前期階段各項工作的重中之重。任何技術(shù)層面的差錯或隱患都有可能會引發(fā)安全和質(zhì)量事故，輕者返工、延誤工期，重則威脅到人身安全。因此，必須由項目經(jīng)理牽頭，制訂各工序流程、操作規(guī)程和技術(shù)要點，確定土壤改良、植物保鮮、促活的技術(shù)方案，并安排項目管理人員、作業(yè)人員接受工序流程、操作規(guī)程、技術(shù)要點、施工規(guī)范、驗收標(biāo)準(zhǔn)等方面的技術(shù)培訓(xùn)，以提高隊伍的綜合素質(zhì)。

為按照招標(biāo)圖紙的要求安排施工，提高綠化景觀效果，在工程開工之前，施工管理和作業(yè)人員應(yīng)充分了解和掌握招標(biāo)圖的設(shè)計意圖和技術(shù)要求，認(rèn)真做好熟悉、審查圖紙的工作。

質(zhì)量是企業(yè)生存和發(fā)展的根本，一個高質(zhì)量的綠化工程意味著其極強的生命力及藝術(shù)魅力。故施工方應(yīng)選派具有豐富施工、養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗的管理人員擔(dān)任項目經(jīng)理，同時強化項目經(jīng)理責(zé)任制，明確項目經(jīng)理的責(zé)任和權(quán)利，既要充分放權(quán)給項目經(jīng)理，又要對其工作予以必要的監(jiān)督，而且切忌輕率地將中標(biāo)工程轉(zhuǎn)包。

施工方應(yīng)根據(jù)工程現(xiàn)場的地貌和苗木種植要求，仔細(xì)了解種植土的組成結(jié)構(gòu)及土質(zhì)，凡不符合種植要求的必須更換，不能因為一時偷懶或過多考慮成本而置之不顧。植物生長主要取決于土、水兩大因素，而土壤是植物根系透氣排水、保肥保水的載體，故通常應(yīng)按場地清理、土方回填、土壤改良、土壤澆水沉降、夯實、土壤消毒、殺蟲、細(xì)整、成型等程序，為植物生長創(chuàng)造一種良好的環(huán)境。

如果說水、土是苗木成活的外因，那苗木的質(zhì)量就是它成活的內(nèi)因。苗木的質(zhì)量要從其生長是否健壯、形態(tài)是否優(yōu)美、有無病蟲害等方面作判斷。為提高苗木成活率，就必須嚴(yán)把苗木的起挖關(guān)、運輸關(guān)、修剪關(guān)、種植關(guān)、養(yǎng)護(hù)關(guān)等，放松對任一個環(huán)節(jié)的管理，都可能會對苗木質(zhì)量造成較大損失。

同時要針對綠化工程施工工序的特點，分清主次、統(tǒng)籌安排。為此，事先需熟悉工作操作要點及施工圖紙，遵照具體的施工合同要求，盡量大限度去優(yōu)化每一道工序，使自身所擁有的資源（施工隊伍、材料供應(yīng)、資金、設(shè)備等）得到最合理的配置及利用。

三、重視園林綠化工程監(jiān)理

現(xiàn)實工程中常有不良施工單位利用業(yè)主的信息弱勢使用病殘苗、小規(guī)格苗及相近品種的替代苗以次充好，通過縮小坑徑、省略種植工序，加大種植間距等方法偷工減料，只管種不管養(yǎng)，無法保證園林綠化工程的質(zhì)量，而綠化工程監(jiān)理是確保園林綠化工程質(zhì)量的關(guān)鍵。

園林綠化工程中至關(guān)重要的構(gòu)成材料是植物，是有“生老病死”生命規(guī)律的生物，這就決定了園林綠化工程（特別是綠化工程）與其他建筑工程有著巨大的差異，它需經(jīng)過兩次驗收，監(jiān)理的工作時間延長至施工階段后的養(yǎng)護(hù)階段。施工完成時的驗收只能證明是施工完成，只能說是階段性的驗收，還必須在經(jīng)過一段時間的養(yǎng)護(hù)后再進(jìn)行竣工驗收，以確定工程質(zhì)量。

就監(jiān)理人員而言，園林綠化工程的生物特點要求其監(jiān)理人員具備生物學(xué)知識背景，應(yīng)該懂得植物生理、植物保護(hù)、土壤及植物分類、植物栽培等，能根據(jù)不同的氣候條件、土壤條件以及植物品種特征采取不同措施確保工程質(zhì)量，控制工程進(jìn)度，控制工程造價。所以只有在園林綠化工程中加強園林綠化工程監(jiān)理，并培養(yǎng)出專業(yè)的園林綠化工程監(jiān)理人員，才能確保園林綠化工程的施工質(zhì)量。

四、后期養(yǎng)護(hù)管理落到實處

最后需重申的是：工程竣工驗收不等于工程結(jié)束?，F(xiàn)在綠化工程合同中都規(guī)定，竣工后施工單位需負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)1—2年，但真正落實到位的卻不多。一般綠化單位都比較關(guān)注施工階段，一旦進(jìn)入沒有產(chǎn)出，只有付出的養(yǎng)護(hù)階段，大多是能省則省，往往好多工程竣工驗收時景觀效果很好，到了養(yǎng)護(hù)階段卻每況愈下，待移交時突擊一下，當(dāng)然也有可能會蒙混過關(guān)，但先前施工時辛苦建立起來的良好公司形象就這樣毀于一旦了；而如果不能移交，就必須再重新補種，要浪費更多的錢財及人力，這更是得不償失。

五、案例分析

滬嘉高速（A12）入城口東側(cè)景觀改造工程，建設(shè)面積為97398平方米，主要施工項目有排水、土方、種植地整理、造型、土壤改良、種植穴開挖、苗木種植與養(yǎng)護(hù)二年等。該工程特點是土方工程量大，同時要做到土方施工符合設(shè)計要求、地表熟土合理利用、綠地排水和人工湖蓄水能滿足植物生長需要，難點是苗木種植在冬季，當(dāng)時曾兩次出現(xiàn)-5℃的惡劣天氣。后經(jīng)工程管理、技術(shù)、作業(yè)人員精心組織，科學(xué)管理，且采用相應(yīng)的技術(shù)手段部署合理施工，監(jiān)理人員嚴(yán)格監(jiān)理，從而一舉解決了冬季惡劣天氣下苗木成活的難題，實現(xiàn)了苗木成活率90%的預(yù)期目標(biāo)。該工程從施工管理、監(jiān)理到養(yǎng)護(hù)管理都得到了業(yè)主的高度評價。

六、結(jié)論

綠化工程施工與一般建筑工程不同，有其獨特性，且更要展現(xiàn)其藝術(shù)特征，所以機(jī)械地嚴(yán)格按圖施工是不現(xiàn)實的，唯有在吃透圖紙的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)場條件，合理調(diào)配資源、工序，認(rèn)真負(fù)責(zé)，才能產(chǎn)出一個具有觀賞性、特色性的“藝術(shù)精品”

篇（7）

Abstract: The combination of work experience, high level of awareness of the importance of cost management and its characteristics, to be familiar with cost control and management of content and procedures, and finally to reduce the cost of the ways and measures for rational use, in order to achieve better economic and social benefits.

Keywords: landscaping; construction projects; cost management; measures.

中圖分類號：K928.73文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1園林綠化施工項目成本管理的特點

園林綠化工程的對象是有生命的植物材料。項目管理人員必須掌握有關(guān)植物材料的不同栽植季節(jié)，植物的生態(tài)習(xí)性，植物與土壤的相互關(guān)系，以及栽植成活的其它相關(guān)原理與技術(shù)，才能完成綠化施工項目。只有提高植物材料的成活率，才能有效控制成本。

園林綠化施工項目成本管理是一個動態(tài)管理過程。任何一個工程項目，都有一定的建設(shè)周期，由于內(nèi)外部環(huán)境不斷變化，造成項目成本也隨之變化，不斷對項目成本組織、控制作出調(diào)整，以保證項目成本的有效控制和監(jiān)督。

園林綠化施工項目成本管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，橫向可分為：工程項目投標(biāo)報價、成本預(yù)測、成本計劃、統(tǒng)計、質(zhì)量、信譽等；縱向可分為：組織、控制、核算、分析、跟蹤（核實）和考核等。由此形成一個工程項目成本管理系統(tǒng)。

施工項目成本管理體制的主體是項目經(jīng)理部。項目經(jīng)理部對工程項目從開工到竣工全過程的一次性管理，決定了工程項目的成本。

2園林綠化施工項目成本控制管理內(nèi)容和程序

2.1園林綠化施工項目成本管理的內(nèi)容

施工項目成本管理是園林綠化施工企業(yè)項目管理系統(tǒng)中的一個子系統(tǒng)，這一系統(tǒng)的具體工作內(nèi)容包括：成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。施工項目經(jīng)理部在項目施工過程中，對所發(fā)生的各種成本信息，通過有組織、有系統(tǒng)地進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算和分析等一系列工作，促使施工項目系統(tǒng)內(nèi)各種要素按照一定的目標(biāo)運行，使施工項目的實際成本能夠控制在預(yù)定的計劃成本范圍內(nèi)。

2.2園林綠化施工項目成本管理程序

施工項目成本管理的程序是指從成本估算開始，經(jīng)編制成本計劃，采取降低成本的措施，進(jìn)行成本控制，直到成本核算與分析為止的一系列管理工作步驟。

3降低園林綠化施工項目成本的途徑和措施

3.1施工前期的成本管理

3.1.1工程投標(biāo)技巧投標(biāo)技巧指在投標(biāo)報價中采用某些手法使業(yè)主可以接受，而中標(biāo)后能獲得更多的利潤。

（1）投標(biāo)時要分析招標(biāo)項目的整體特點，并結(jié)合公司的優(yōu)劣勢，按照工程的類別、施工條件等考慮報價策略。

①下列情況報價可高些：施工條件差的工程；專業(yè)要求高的技術(shù)密集型工程；總價低的小工程；特殊工程；業(yè)主對工期要求急的工程；投標(biāo)對手少的工程；支付條件不理想的工程。

②下列情況報價應(yīng)低些：施工條件好的工程；投標(biāo)對手多，競爭力強的工程；非急需工程；支付條件好的工程。

（2）工程項目在總價基本確定后，如果要調(diào)整內(nèi)部各個項目的報價，既不提高總價，又能在結(jié)算時得到更理想的經(jīng)濟(jì)效益，可以在以下幾方面考慮。

①對能早日結(jié)賬收款的項目（如基礎(chǔ)、土方等）可以報得較高，以利資金周轉(zhuǎn)，后期工程項目（機(jī)電設(shè)備安裝、裝飾等）可適當(dāng)降低。

②經(jīng)過核算，預(yù)計今后工程量會增加的項目，單價適當(dāng)提高；而工程量完不成的項目，其單價可降低。

③設(shè)計圖紙不明確，估計修改后工程量要增加的，可以提高單價；而工程內(nèi)容說不清楚的，則可降低一些單價。

④對于暫定項目，其實施可能性大的項目價格可報高價；估計該工程不一定實施的可報低價。

⑤沒有工程量只填報價的項目，其單價可報高。

⑥在單價包干混合制合同中，如業(yè)主要求采用包干報價時，宜報高價；而其余單價項目則可適當(dāng)降低。

⑦計時工一般可稍高于工程單價表中工單價。因此類用工不屬于承包有效合同總價的范圍，發(fā)生時實報實銷，也可多獲利。

（3）中標(biāo)以后，要根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模，組建相應(yīng)的項目部，并以“標(biāo)書”為依據(jù)確定項目的目標(biāo)成本，下達(dá)給項目部。

3.1.2制定先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、合理的施工方案

施工方案主要包括四項內(nèi)容：施工方法的確定、施工機(jī)具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案的不同，工期就會不同，所需機(jī)具也不同，因而發(fā)生的費用也會不同。因此，正確選擇施工方案是降低成本的關(guān)鍵所在。

3.2嚴(yán)格施工期間的成本管理

3.2.1降低材料成本材料成本在整個項目成本中的比重最大，一般可達(dá)70%左右，而且有較大的節(jié)約潛力，往往在其他成本項目（如人工費、機(jī)械費等）出現(xiàn)虧損時，要靠材料成本的節(jié)約來彌補。因此，材料成本的節(jié)約，也是降低項目成本的關(guān)鍵。

3.2.2加強技術(shù)管理，提高工程質(zhì)量園林綠化施工質(zhì)量好壞主要取決于苗木采購質(zhì)量、土方質(zhì)量以及養(yǎng)護(hù)質(zhì)量，所以在采購苗木時要選用根系發(fā)達(dá)、生長茁壯、無檢疫性病蟲害，并符合設(shè)計要求的苗木；種植時要注意土方質(zhì)量；非種植季節(jié)栽植苗木要采用先進(jìn)的技術(shù)措施，加強養(yǎng)護(hù)管理，確保苗木成活率，避免苗木補種的損失，從而達(dá)到降低成本的目的。

3.2.3提高勞動生產(chǎn)率在工程項目施工中，成本的高低很大程度上取決于項目施工勞動生產(chǎn)率的高低，因此，一方面要學(xué)習(xí)外國的項目管理先進(jìn)經(jīng)驗，提高勞動者的技術(shù)裝備、操作水平，全面提高施工人員的素質(zhì)；另一方面，加強勞動紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行勞動定額，實行層層分解的承包責(zé)任制，把施工人員的勞動成果與項目的的經(jīng)濟(jì)效益緊密聯(lián)系起來，充分調(diào)動職工的積極性，發(fā)揮人的智能與潛力，節(jié)約勞動消耗，從而達(dá)到降低成本的目的。

3.2.4節(jié)約施工管理費用施工項目管理費的降低與超支，受兩個因素的影響：一是在支出水平基本穩(wěn)定和合理的情況下，由于項目施工任務(wù)提前和推遲完成而影響管理費支出的減少和超支；二是由于施工管理費支出水平的升降而出現(xiàn)的超支或減少。另外，施工管理費的支出水平是和各級管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置以及機(jī)構(gòu)和人員的工作質(zhì)量與效率分不開的。因此，降低項目施工管理費必須根據(jù)“精簡、節(jié)約、效能”的原則，精簡管理機(jī)構(gòu)，減少管理層次，提高工作效率和質(zhì)量，并實行費用計劃管理，定額管理和承包費用責(zé)任制。

3.2.5組織均衡施工，加快施工進(jìn)度凡是按時間計算的成本費用，如項目管理人中的工資和辦公費，現(xiàn)場臨時設(shè)施費和水電費，以及施工機(jī)械和周轉(zhuǎn)設(shè)備的租賃費等，在加快施工進(jìn)度、縮短施工周期的情況下，都會有明顯的節(jié)約。除此之外，還可從用戶那里得到一筆相當(dāng)可觀的提前竣工獎。因此，加快施工也是降低項目成本的有效途徑之一。

篇（8）

1 園林項目部的建設(shè)

進(jìn)行園林項目部組建時，應(yīng)從大局考慮，首先組建經(jīng)理項目部，對于項目經(jīng)理人的選擇應(yīng)該是具有高素質(zhì)的人才，應(yīng)該是經(jīng)驗豐富的骨干。然后應(yīng)明確管理的項目、目標(biāo)、計劃。從總體上進(jìn)行管理安排，主要負(fù)責(zé)人還應(yīng)該對施工現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查和收集，對質(zhì)量、工期、效益目標(biāo)進(jìn)行有效地規(guī)劃，從根本上決定項目經(jīng)理的管理效益，從而能夠積極有效地成立一定的團(tuán)隊，然后進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和管理工作，我們可以結(jié)合工程的環(huán)境、特點還有要求，從專業(yè)的技術(shù)角度出發(fā)，然后進(jìn)行科學(xué)合理的組織設(shè)計。項目經(jīng)理部應(yīng)該建立科學(xué)合理的規(guī)章制度和規(guī)范，保證計劃目標(biāo)的實現(xiàn)，有效地審核工作，以保證質(zhì)量工程。

2 園林管理施工進(jìn)度的保證

在我國快速發(fā)展的今天，對于建筑行業(yè)各方面的期望是非常高的，園林工程更是如此。然而大多數(shù)的園林綜合工程都會出現(xiàn)一系列的問題，比如說自然原因或者工期不足導(dǎo)致晝夜工作的現(xiàn)象。為了能夠保障目標(biāo)的完成，筆者給予了如下的建議。

我們應(yīng)該在技術(shù)措施上加大力度，對于各部門的負(fù)責(zé)人所掌握的施工圖進(jìn)行審核，然后對設(shè)計中存在的不足現(xiàn)象進(jìn)行合理化解決。

在施工進(jìn)度管理上，我們應(yīng)確立好總計劃和月計劃，應(yīng)充分考慮天氣等自然原因所帶來的對于施工進(jìn)度影響的問題，應(yīng)該將未知的因素也考慮在內(nèi)。

只要把材料、人員還有機(jī)械設(shè)備合理地組織在一起，合理的運用才能保證施工計劃順利進(jìn)行。進(jìn)行人員選擇時，應(yīng)切實把握好本項目的主要管理人員和負(fù)責(zé)人員的人數(shù)還有負(fù)責(zé)的位置，其中包括項目經(jīng)理、項目總工、材料員、預(yù)決算人員、財務(wù)人員等。還應(yīng)對于工程管理上面配備有工作經(jīng)驗的施工隊長和班組人員，保證施工管理人員的素質(zhì)，才能夠保證施工的順利完成。

在材料方面，首先應(yīng)該保證材料能夠供應(yīng)施工的進(jìn)度，應(yīng)該對于一些比較難買的材料進(jìn)行前期的預(yù)購，堅決避免停工待料的事情發(fā)生。其次還應(yīng)該保證材料的質(zhì)量，防止不合格的產(chǎn)品混入材料當(dāng)中，從而給工程整體質(zhì)量造成一定的威脅。

如果想要切實地掌握好施工進(jìn)度的穩(wěn)固性，應(yīng)采取先進(jìn)的設(shè)備進(jìn)行作業(yè)，只有這樣才能夠避免施工進(jìn)度的不穩(wěn)定性。應(yīng)在進(jìn)行土方或者是造坡工程的時候，可以采用推土機(jī)、挖掘機(jī)等，這樣就可以大大提高施工進(jìn)度。應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度滯后的現(xiàn)象對進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，在進(jìn)行趕工措施的時候，可以采取增加人員的方式進(jìn)行作業(yè)，還可以增加作業(yè)的時間以保證進(jìn)度追趕成功。還可以化大目標(biāo)為小目標(biāo)進(jìn)行層層管理工作，應(yīng)對分組作業(yè)人員進(jìn)行定量承包制度，把工程效益和工程時間進(jìn)行充分結(jié)合，這樣可以積極的帶動作業(yè)員工的積極性。

3 園林施工質(zhì)量的保證和控制

在進(jìn)行園林施工作業(yè)的時候，我們應(yīng)該把園林的施工質(zhì)量放在第一位。在進(jìn)行施工質(zhì)量控制時，在進(jìn)行施工作業(yè)之前應(yīng)保證項目的各個圖紙的合格性，如果出現(xiàn)不合格的施工圖紙我們應(yīng)予以改正。

施工作業(yè)時，對質(zhì)量的控制應(yīng)考慮到5個方面。首先是對施工主體的控制，在進(jìn)行施工主體控制的時候，應(yīng)優(yōu)先考慮人員的素質(zhì)問題，其中最為主要的就是項目部組建的人員，要求其必須是具備豐富施工經(jīng)驗和管理經(jīng)驗的人員。其次對圖紙方面，必須是符合國家相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)該在施工時保證施工的規(guī)范。對施工對象的控制方面，其中包括了原材料、設(shè)備、工程用品等。首先應(yīng)該保證材料質(zhì)量的合格性，其次應(yīng)控制材料的成本。

還應(yīng)從施工作業(yè)的方法進(jìn)行技術(shù)上的管理和應(yīng)用，要保證施工質(zhì)量就必須探制施工順序。如果說施工順序沒有按照正常的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，就會造成非常嚴(yán)重的后果，給總體施工質(zhì)量帶來了很有隱患問題。除此之外，還應(yīng)該保證施工設(shè)備的合理運用，這樣才能夠保證施工質(zhì)量，尤其是測量儀器時比如說全站儀、水準(zhǔn)儀在施工前后應(yīng)該定時校正和核實，這樣就可以很好地防止誤差給工程帶來不必要的損失。

不僅應(yīng)該考慮到施工進(jìn)行時的施工質(zhì)量，還應(yīng)該充分考慮到施工竣工后的質(zhì)量問題。比如說應(yīng)該對于硬質(zhì)經(jīng)管的成品保護(hù)還有綠化苗木的養(yǎng)護(hù)進(jìn)行管理。鑒于園林一般都是開放式的，人為的破壞很普遍，只有加強保護(hù)措施，才能夠更好地保護(hù)園林工程。

工程接近尾聲時，應(yīng)及時有效地提前建立一定的規(guī)章制度，進(jìn)行園林竣工后的管理工作，應(yīng)設(shè)立專人管理機(jī)制，避免出現(xiàn)不必要的損壞。如果出現(xiàn)損壞的情況也可以得到及時的維修。其次為了保障園林綠化的效果，我們應(yīng)該對園林中出現(xiàn)的苗木進(jìn)行保護(hù)，這樣才能夠保證園林的質(zhì)量控制。

4 成本的管理和控制

只有做好了成本的管理和控制，才能夠更好地保障我國園林施工的質(zhì)量和控制。首先應(yīng)盡量降低材料的成本，可通過招標(biāo)的方式選擇質(zhì)量比較好的材料，在對樹苗移植的過程中，應(yīng)該加強管理，這樣才能夠避免樹苗的死亡率。

其次我們應(yīng)該提高勞動效率，減少勞動力的使用情況，應(yīng)采取合理的方式進(jìn)行工作量的定額管理，然后采取合適的技術(shù)措施，進(jìn)行人機(jī)匹配作業(yè)，提高勞動效率。其次應(yīng)提高機(jī)械的使用效率，減少機(jī)械費用的支出。根據(jù)工程還有施工方案，合理的選擇機(jī)械型號，應(yīng)該充分發(fā)揮機(jī)械的效率，合理安排施工流程，做好機(jī)械的維護(hù)和保養(yǎng)工作，保證好的工作狀態(tài)。

5 安全的控制與管理

安全固然重要，只有保證了安全才能夠保證工程的合理性，只有保證了安全才能夠保證工程的質(zhì)量。首先應(yīng)實施一定的安全措施，然后落實安全管理機(jī)制工作，建立一套完善的安全體系，建立完善的安全管理領(lǐng)導(dǎo)制度，從各個級別進(jìn)行安全生產(chǎn)責(zé)任制的控制，從各個業(yè)務(wù)項目中對安全生產(chǎn)進(jìn)行要求。而且還應(yīng)該定期的進(jìn)行安全教育培訓(xùn)工作，對一些特殊人員應(yīng)該嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，沒有專業(yè)證件不能上崗，還應(yīng)該對地下管線充分了解，保護(hù)到位，堅決的杜絕違章現(xiàn)象產(chǎn)生，定期做好安全檢查工作，只有排除了安全隱患，才能夠更好地保證工程的質(zhì)量。

6 結(jié)語

總而言之，園林工程的管理是非常重要的，只有把管理質(zhì)量和進(jìn)度控制、安全控制、保護(hù)措施等結(jié)合在一起，才能夠更好的保證園林工程的施工質(zhì)量合格。這樣才能夠符合合同的要求，才能夠符合成本的要求，才能夠使得我國的園林工程變得更好。

參考文獻(xiàn)

篇（9）

由于園林工程有多項內(nèi)容，在施工過程中往往由多個施工單位建造，因此，若在施工組織、施工配合、成本控制上出現(xiàn)問題則會影響施工進(jìn)度，拖延工期，影響工程質(zhì)量。因此，施工管理中應(yīng)注意以下幾方面問題。

1施工組織

根據(jù)園林工程的實際特點，園林工程的施工組織設(shè)計應(yīng)包含以下幾方面的內(nèi)容：

1.1 精心準(zhǔn)備

在取得工程施工項目后，應(yīng)按照設(shè)計要求做好工程概預(yù)算，為工程開工做好施工場地、施工材料、施工機(jī)械、施工隊伍等方面的準(zhǔn)各。

1.2 合理計劃

根據(jù)對施工工期的要求，組織材料、施工設(shè)各、施工人員進(jìn)入施工現(xiàn)場，計劃好工程進(jìn)度，保證能連續(xù)施工。

1.3 施工組織機(jī)構(gòu)及人員

施工組織機(jī)構(gòu)需明確工程分幾個工程組完成，以及各工程組的所屬關(guān)系及負(fù)責(zé)人。注意不要忽略養(yǎng)護(hù)組。人員安排要根據(jù)施工進(jìn)度計劃，按時間順序安排。

2 施工現(xiàn)場管理

施工現(xiàn)場管理是施工管理的重要組成部分，也是整個施工管理工作的基礎(chǔ)。因此，施工現(xiàn)場管理水平的高低，直接影響園林工程的質(zhì)量和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。長期以來，園林企業(yè)被戲稱為“城市農(nóng)民”，忽視經(jīng)營管理，更不重視施工現(xiàn)場管理，因而企業(yè)管理較為落后，在一些工程項目施工中存在消耗高、浪費大、質(zhì)量差、技術(shù)不求進(jìn)步等問題。從施工現(xiàn)場管理來看，主要反映出施工組織計劃性不強，操作不嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，規(guī)章制度形同虛設(shè)等問題。因此，勞動生產(chǎn)率低，生產(chǎn)力得不到較大增長，經(jīng)濟(jì)效益不高，工程質(zhì)量不好，嚴(yán)重制約了企業(yè)的發(fā)展。

2.1 施工現(xiàn)場工作

主要工作包括：施工準(zhǔn)各、正式施工、竣工驗收和養(yǎng)護(hù)管理等4 個階段。

( 1 ）施工準(zhǔn)各階段的管理工作主要有：落實分包協(xié)作單位和施工條件；主要物資苗木的訂購；具體落實施工任務(wù)。

( 2 ）正式施工階段的管理工作主要有：組織綜合施工；落實各項技術(shù)組織措施；跟蹤檢查計劃的實施，及時反饋；加強組織平衡，保證供應(yīng)；對施工進(jìn)度、施工質(zhì)量和施工成本進(jìn)行嚴(yán)格控制；保證施工安全，做到文明施工等。

( 3 ）竣工驗收和養(yǎng)護(hù)管理階段的管理工作有：預(yù)檢、隱檢及簽證工作；整理和審定交工驗收資料，組織辦理工程交工驗收；負(fù)責(zé)編寫施工技術(shù)與管理的總結(jié)資料；做好工程的養(yǎng)護(hù)前技術(shù)交底，編寫保養(yǎng)計劃，落實養(yǎng)護(hù)任務(wù)。

2.2 現(xiàn)場施工項目部

近年來，園林工程全面實施工程的投標(biāo)制度，加強了園林綠化施工企業(yè)對施現(xiàn)場管理的重視，推動了施工現(xiàn)場管理項目制的建立。工程中標(biāo)后，首先組建現(xiàn)場施工管理組織機(jī)構(gòu) 現(xiàn)場施工項目部，由項目部統(tǒng)籌管理。施工項目部作為企業(yè)臨時性的基層施工管理單位，通常由企業(yè)經(jīng)理任命工程項目的施工項目經(jīng)理組成施工項目部。其目的是為了發(fā)揮項目管理功能，為項目管理服務(wù)，提高項目管理的整體效率，以達(dá)到項目管理的最終目標(biāo)。

( 1 ）施工項目部設(shè)置的原則：其一，高效、精干的原則；其二，責(zé)、權(quán)一致的原則；其三，命令一致的原則；其四，協(xié)調(diào)原則。

( 2 ）施工項目部組建形式。一是對于小型的園林工程，采用直線式的組織形式，整個組織結(jié)構(gòu)自上而下實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一指揮。由公司下屬分公司組建施工項目部，分公司經(jīng)理即為現(xiàn)場施工項目經(jīng)理，分公司下設(shè)多個施工隊。這種形式適用于小型的園林工程。其特點是施工項目部相對穩(wěn)定，任務(wù)下達(dá)后，很快即可運轉(zhuǎn)，工作易于協(xié)調(diào)，而且職責(zé)明確，職能專一易于實現(xiàn)一元化領(lǐng)導(dǎo)，但是，不能適應(yīng)大型項目管理的需要。二是對于大型綜合園林工程，適合矩陣制，施工項目部的組織機(jī)構(gòu)可由企業(yè)各職能部門中抽調(diào)專業(yè)人員組成，從而使多個項目與各職能部門有機(jī)結(jié)合。該形式的特點是：不同部門專業(yè)人員匯集在一個施工項目部內(nèi)，可以充分發(fā)揮各類專業(yè)人員的作用，集思廣益，密切合作，有利于工程施工難題的解決；矩陣制中的每個成員雖然接受雙重領(lǐng)導(dǎo)，但是強調(diào)施工項目經(jīng)理的綜合管理，有利于目標(biāo)實現(xiàn)；可充分發(fā)揮專業(yè)人才的作用，使施工項目部具有彈性；發(fā)揮職能部門的縱向優(yōu)勢的同時，可發(fā)揮項目部的橫向優(yōu)勢，使決策問題集中，管理效率高；企業(yè)各職能部門保持穩(wěn)定，施工項目部隨項目施工完畢而結(jié)束，是臨時性的組織，各職能部門人員在施工項目結(jié)束后，便回到原來的職能部門，有利于施工項目部的優(yōu)化組合和動態(tài)管理。

3 施工成本管理

園林綠化施工管理中重要的一項任務(wù)就是降低工程造價，也就是對項目進(jìn)行成本控制。成本控制通常是指在項目成本形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的能力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，力求將成本、費用降到最低，以保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。

3.1 園林綠化企業(yè)施工項目成本的構(gòu)成

根據(jù)園林綠化施工項目費用標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，施工項目成本主要由直接成本和間接成本構(gòu)成。直接成本主要由種植土方費、工程苗木費、種植人工費、輔助材料費、機(jī)械臺班費及其他直接費組成；間接成本包括現(xiàn)場管理人員工資、管理人員工資附加費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費、行政工具使用費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險金和勞動保護(hù)費、工程保修費、工程排污費等。

3.2 園林綠化施工成本控制的原則

成本控制的原則包括：全員控制原則，全程控制原則，中間控制原則，目標(biāo)管理原則，堅持節(jié)約原則，例外管理原則。

3.3 成本的控制方法

( 1 ）通過內(nèi)部招投標(biāo)模式，在保證質(zhì)量前提下降低成本。園林綠化企業(yè)將施工工程項目在公司內(nèi)部采用招投標(biāo)模式選定中標(biāo)施工隊（組）。

( 2 ）對在施工工程項目中占較大比重的開支實施重點監(jiān)控。

( 3 ）以施工圖預(yù)算控制成本支出。在施工項目的成本控制中，按施工圖預(yù)算實行“以收定支”，或者叫“量入為出”是最有效的方法之一。具體做法如下：一是人工費的控制，可通過實例來說明這個問題：假定綠化工程總計人工費用為578.5 元，用工為50 工，平均每工為11.57 元，加上每工人工補差和流動津貼50 x 49 元＝245 元，合計人工費為578.5 + 245 = 823.5 元，823.5 元／50 工＝16.47 元／工。在這種情況下，項目經(jīng)理部與施工隊簽訂勞務(wù)合同時，應(yīng)該將人工費定在巧元／工日以下，或者減少用工將50 工減為25 工，人工費單價定在30 元／工日以下。如此安排，人工費就不會超支。二是材料費的控制。綠化材料價格隨行就市，實行信息價的控制。在材料采購上要貨比三家，選擇質(zhì)量優(yōu)、價格合理、運輸方便的苗木。三是施工機(jī)械使用費的控制。由于園林建設(shè)項目施工的特殊性，實際的機(jī)械利用率往往不可能達(dá)到預(yù)算定額的水平，因此施工圖預(yù)算的機(jī)械使用費也往往小于實際發(fā)生的機(jī)械使用費，形成機(jī)械使用費超支。由于上述原因，有些施工項目在取得甲方的諒解后，于工程合同中明確規(guī)定一定數(shù)量的機(jī)械費補貼，或按實際發(fā)生的臺班數(shù)請甲方鑒證認(rèn)可，在決算時一并計算，從而控制機(jī)械費的超支。

篇（10）

物業(yè)管理員個人工作總結(jié)120__年在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷與支持下，在公司項目推行項目經(jīng)理責(zé)任制的改革浪潮下，_項目經(jīng)理部始終貫徹為業(yè)主“構(gòu)筑優(yōu)質(zhì)生活”的服務(wù)理念，遵循“品質(zhì)服務(wù)、精細(xì)管理”的原則精神，開展各項服務(wù)與管理工作，取得了一定的成績也暴露出一些不足，現(xiàn)將一年的工作總結(jié)匯報如下：

一、順利完成隊伍組建

合理整合人力資源，有效開展培訓(xùn)工作，努力提高凝聚力和戰(zhàn)斗力，團(tuán)隊建設(shè)從初創(chuàng)期到磨合期到規(guī)范期平穩(wěn)過渡。

20__年_月_日，我受公司領(lǐng)導(dǎo)委派來到_項目經(jīng)理部工作，起初項目立足當(dāng)?shù)?，多渠道開展人員招聘工作，在_月下旬交房前基本完成人員組建工作。經(jīng)過一年的培訓(xùn)、磨合、歷練，員工隊伍已從動蕩走向穩(wěn)定。項目經(jīng)理部現(xiàn)有員工_人，骨干人員_人，骨干人員保有率_%，組織各類員工培訓(xùn)_次，培訓(xùn)覆蓋率達(dá)100%。

今年_月_日，由于施工單位的疏漏，傍晚一場大雨造成小區(qū)地下室大量漏水，項目經(jīng)理部立即啟動防汛應(yīng)急預(yù)案，在場全體員工精誠合作，用沙袋圍堰引水，搶險工作至深夜，未造成任何經(jīng)濟(jì)和財產(chǎn)損失;_月_日，小區(qū)_棟_單元下水管道堵塞，臟水已漫至_室戶內(nèi)，由于施工方人手有限，為不影響售樓部售房，項目經(jīng)理部立即采取措施，從工程班、保潔班、維護(hù)隊抽調(diào)人員打掃，經(jīng)過幾小時的疏通、沖洗，戶內(nèi)恢復(fù)原樣。這些事例充分反映了員工們的工作積極性和“主人翁”思想。_月份，隨著小區(qū)、商業(yè)、售樓?a href='///yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽閉賢瓿桑恢漚嵋恍?、通力韩I(xiàn)鰨邢蛐牧Φ耐哦又鴆叫緯傘?/p>二、減員增效、節(jié)能降耗

增收節(jié)支，不斷提高收費率，完成了年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

1、在收費方面：我項目人員在日常工作中，包括下班時間和節(jié)假日，通過電話、短信告知到上門派發(fā)“繳費通知單”收取再到下一步郵寄掛號信催收各項費用，積極主動的想辦法保證收費率的提高，_月收費率已達(dá)_%。

2、在物資采購方面：項目堅持就近、價低、質(zhì)高的原則發(fā)展當(dāng)?shù)氐墓┴浬碳?，控制成本支出?/p>

3、在減員增效方面：通過外包保潔班組和小區(qū)、商業(yè)、售樓部的人員整合及招聘_人員補充秩序維護(hù)隊等方法手段，節(jié)約人力成本開支約_萬元;

4、在節(jié)能降耗方面：通過控制庭院燈、景觀燈、單元燈和樓道燈開啟時間，調(diào)整地下室日光燈的開啟數(shù)量，開啟一臺變壓器減少無功損耗等方法手段，節(jié)約能耗開支約_萬元;

5、在節(jié)約意識方面：通過培訓(xùn)，在全體員工思想上樹立了“節(jié)約光榮”的意識。

今年_月通過與施工方的多次協(xié)商，順利接手其電梯轎廂保護(hù)措施，節(jié)約開支近_萬元;今年_月，工程班在地下車庫入口處的雨篦子被裝修重車壓壞后，開動腦筋、利用廢舊鋼筋自己動手制作臨時雨篦子，既避免了不讓業(yè)主車輛有損傷，又節(jié)約了成本開支近_千元。

20__年，項目經(jīng)理部調(diào)動全體員工的積極性，群策群力，努力開展各項增收節(jié)支工作。截止_底，經(jīng)過預(yù)估，預(yù)計全年能超額完成了收入_萬元，利潤率_%的年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

三、堅持“品質(zhì)服務(wù)、精細(xì)管理”的宗旨

明晰責(zé)任分工，梳理規(guī)范工作流程，逐步提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，從而提高業(yè)主滿意度。

1、交房手續(xù)、裝修辦理、整改配合等工作流程標(biāo)準(zhǔn)化

從_月下旬開始的集中交房到為業(yè)主辦理裝修手續(xù)再到協(xié)調(diào)處理業(yè)主戶內(nèi)整改問題，項目經(jīng)理部的客服人員都在疲倦和委屈中成長。目前客服班組對業(yè)主的各項手續(xù)辦理流程逐步規(guī)范，既體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量又規(guī)避了各類風(fēng)險。截止_月初完成交房_余戶，辦理裝修_戶，處理、傳遞、記錄各類整改單_余張，提供訴求服務(wù)_余次，發(fā)放各類溫馨提示_份，發(fā)放各類工作聯(lián)系單_份。

2、業(yè)主戶內(nèi)裝修巡檢和公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的巡查、保養(yǎng)常態(tài)化

項目經(jīng)理部工程班堅持日常裝修巡檢，處理裝修違規(guī)違紀(jì)、損壞公區(qū)設(shè)施_余次，罰款和賠償收到_余元。同時借鑒公司其他項目移交的經(jīng)驗，積極配合開發(fā)商逐步與各施工單位辦理公共設(shè)施設(shè)備的移交工作，建立了設(shè)施設(shè)備臺帳，對待千余臺各類設(shè)施設(shè)備堅持各項巡檢制度和保養(yǎng)計劃，做到了專人負(fù)責(zé)，有檢查、有記錄，形成常態(tài)。全年屬我物業(yè)服務(wù)中心維修的工作及時率100%，合格率100%。

3、突出抓好安防工作的重點化

由于小區(qū)所處的地理位置，周邊的社會環(huán)境較復(fù)雜，加之小區(qū)的自身特點注定安防工作是重中之重。一年來，秩序維護(hù)隊人員流動較大，但隨著各項培訓(xùn)和人員整合的落實，目前隊伍較穩(wěn)定。在這期間小區(qū)經(jīng)歷了各類突發(fā)事件_起，處置及時妥當(dāng)，較好的規(guī)避了風(fēng)險，同時秩序維護(hù)隊認(rèn)真總結(jié)汲取教訓(xùn)，調(diào)整工作崗位設(shè)置，盡努力做好人防工作。年末隨著電子圍欄、西側(cè)大門及行人門禁的逐步到位，消防系統(tǒng)的逐步到位，項目經(jīng)理部的安全防范及消防安全工作有較大的提高。

4、外包單位、維保單位、便民服務(wù)及駐場維保人員監(jiān)管制度化

小區(qū)保潔屬于外包，大半年來項目經(jīng)理部堅持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強監(jiān)管力度，堅持每周兩次的專人打分考評，細(xì)化量化了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，分清了工作責(zé)任，保證園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。另外對綠化、電梯維保人員和便民服務(wù)人員的管理也分派到各班組長一級，對這些人員的管理日漸規(guī)范，同時合作、配合較好，解決了項目日常的一些困難。

日常管理、服務(wù)工作規(guī)范化

項目管理改革以來，項目經(jīng)理部員工努力學(xué)習(xí)、領(lǐng)悟新的管理辦法和“上賢下?！钡钠髽I(yè)文化，不斷提高自身素質(zhì)。在明晰了各班組的責(zé)任分工后，各班組長及骨干人員均以身作則，遵守規(guī)章制度，堅持工作標(biāo)準(zhǔn)，狠抓工作執(zhí)行力，獎勤罰懶、獎優(yōu)罰劣，截止_月初項目經(jīng)理部合計罰分_分，獎分_分。另外，項目經(jīng)理部在管理上強調(diào)走動式服務(wù)，要求管理人員主動與業(yè)主、員工、當(dāng)?shù)厣霞壭姓块T聯(lián)系溝通，聽取意見和建議，不斷改進(jìn)工作方法。隨著管理與服務(wù)的有效結(jié)合，業(yè)主的滿意度有了較大的提高，截止_月初，項目經(jīng)理部共收到錦旗兩面，感謝信兩封。

四、審視自我

認(rèn)清不足之處和明確改進(jìn)方向。

1、個別班組長和員工仍然存在本位主義思想，思考問題有一定的片面性，不利于團(tuán)隊的和諧和改革的深化。

項目經(jīng)理部下一步將加強改革意義和實質(zhì)的培訓(xùn)，著力培養(yǎng)員工的大局意識、責(zé)任意識，提高員工的綜合素質(zhì)。

2、小區(qū)的安全防范工作還有待細(xì)化和提高。

目前小區(qū)的安全防范形勢依然嚴(yán)峻，項目經(jīng)理部全體員工在思想上還應(yīng)高度警惕、在工作中還應(yīng)查缺補漏，突出人防與技防的有效配合，警鐘長鳴，常抓不懈。

3、園區(qū)、商業(yè)公共區(qū)域增收方面還存在不足。

在今后的工作中，項目經(jīng)理部將繼續(xù)開拓思路，爭取在廣告、網(wǎng)絡(luò)覆蓋、特約服務(wù)等方面為企業(yè)創(chuàng)收。

回顧20__年，_項目經(jīng)理部從年初籌建到年中磨合再到年末逐步成熟，經(jīng)歷了一個不平凡的年頭。新的一年即將到來，我們?nèi)w員工將繼續(xù)精誠團(tuán)結(jié)，協(xié)同奮進(jìn)，努力拼搏，為公司和項目的發(fā)展做出更大更多的貢獻(xiàn)!

物業(yè)管理員個人工作總結(jié)220_年轉(zhuǎn)瞬即逝，回顧這一年來，我在公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)業(yè)務(wù)部門的關(guān)心、支持和正確指導(dǎo)下，以精細(xì)化管理為指導(dǎo)思想，緊緊圍繞“管理要精、服務(wù)要細(xì)”為工作重點，認(rèn)真執(zhí)行公司及管理處的各項物業(yè)管理制度，不斷加強自身學(xué)習(xí)、鍛煉，認(rèn)真履行本職工作，不斷提高自己的思想認(rèn)識、工作能力等綜合素質(zhì)?，F(xiàn)將全年個人工作總結(jié)如下：

一、積極溝通，完成經(jīng)營收費任務(wù)

物業(yè)收費項目是物業(yè)服務(wù)工作中的重點，事前我進(jìn)行了周密的計劃，針對業(yè)主情況進(jìn)行統(tǒng)計、分析，根據(jù)不同類型業(yè)主采取不同的溝通方式，通過發(fā)繳費通知單、電話、面談方式進(jìn)行開展工作。同時，積極收集業(yè)主的意見和建議，對于業(yè)主提出的問題及時改進(jìn);對合理意見實施完善措施提高服務(wù);對維保遺留的共性問題集中解決處理;對難點問題以函電的形式發(fā)給相關(guān)單位督促解決，最大限度達(dá)到業(yè)主對服務(wù)過程的滿意，以服務(wù)促收費，以收費促提高。

截止20_年_月_日共收取各項費用共計_萬元：其中管理費合計_萬元，停車費合計_萬元，公共維修基金合計_萬元，水、電費代收合計_萬元，保證每月應(yīng)收費用基本收繳到位。

二、加強管理，重視維修保護(hù)工作

這一年來，我管理處十分注意對小區(qū)配電室設(shè)備的檢查與管理，及時發(fā)現(xiàn)了小區(qū)配電室的高壓側(cè)903、904計量裝置互感器因使用年限久，與電業(yè)局的計量裝置互感器不匹配，造成用電計量不準(zhǔn)確，以及配電室#1號變壓器與#2號變壓器閉鎖分閘故障和#3號變壓器低壓無功補償器電溶老化更換等問題，并迅速聯(lián)系組織技術(shù)人員進(jìn)行了維護(hù)。針對夏季業(yè)主用電量大和雷雨天氣頻繁等實際問題，及時為小區(qū)配電室安裝了防雷設(shè)備，確保了夏季用電高發(fā)期業(yè)主用電的安全。同時，為了進(jìn)一步確保小區(qū)用電的安全穩(wěn)定，我不但及時更換了配電室的過期滅火器和小區(qū)廣場老化路燈線路及腐蝕燈座，還積極與電業(yè)局協(xié)調(diào)，順利完成小區(qū)配電室臺變壓器年檢工作，切實維護(hù)了業(yè)主利益。

在共用設(shè)備的日常運行、維護(hù)方面，我們嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃和巡查制度，定期對相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，認(rèn)真巡查設(shè)備的運行情況，確保共用設(shè)備的正常運行。

三、再接再勵，抓好日常物業(yè)管理

1、安全工作：

根據(jù)公司安全工作的部署和要求，抓好日常安全管理工作的落實、檢查和監(jiān)督，確保小區(qū)的安全與秩序。配合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、居委會對轄區(qū)內(nèi)所有外來人員進(jìn)行登記備案;配合當(dāng)?shù)毓膊块T對外籍居留人士、外籍租住人員進(jìn)行統(tǒng)計、登記，并上報警務(wù)工作站備案。

2、保潔工作：

為了給小區(qū)業(yè)主創(chuàng)設(shè)一個潔凈衛(wèi)生、優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境，注重日常保潔。按照公司的工作要求，本著“您的滿意，是我們永遠(yuǎn)的追求!”的物業(yè)服務(wù)宗旨，經(jīng)過部門全體員工的共同努力，所分管區(qū)域的保潔工作取得了良好成效。

3、小區(qū)綠化工作方面：

加強小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，根據(jù)季節(jié)、氣候的變化適時對草坪進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，對花草樹木進(jìn)行定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗和病蟲害防治，確保了小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。

4、加強與業(yè)主、住戶的溝通和交流：

及時了解本小區(qū)內(nèi)業(yè)主的真實需求，對于日常業(yè)主投訴、報修、求助等問題，都能在最短的時間內(nèi)給予合理的答復(fù)和解快。

總之，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的綜合管理，同時也是一項平凡而瑣碎的服務(wù)工作。因此，在實際工作中我時刻牢記“物業(yè)管理無小事”，以業(yè)主的需求為己任，始終遵循“陽光服務(wù)，精品管理”的服務(wù)宗旨。

物業(yè)管理員個人工作總結(jié)3時光荏苒，歲月匆匆，轉(zhuǎn)眼間，20__年即將成為歷史，自20_年5月1日加入萬閱城項目以來，得到了公司領(lǐng)導(dǎo)對我工作支持、關(guān)心和照顧，讓我從中學(xué)得到了很多管理、技術(shù)等方面的經(jīng)驗，為我在萬閱城項目工作做了鋪墊。在此我非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)給我的這個機(jī)會?，F(xiàn)將工作情況匯報如下：

一、回顧調(diào)入__開展工作所得總結(jié)

1、自覺加強管理、技術(shù)知識學(xué)習(xí)，努力適應(yīng)新的工作環(huán)境

為了盡快適應(yīng)新的工作環(huán)境，通過趙經(jīng)理了解項目的基本情況，每周工作例會讓我對各部門的工作崗位及崗位職責(zé)有了不斷的了解，為我開展工作掌握了第一手資料，在熟悉工作的同時，通過與相關(guān)施工單位之間的聯(lián)系學(xué)習(xí)工程土建維修、消防、排水等知識，虛心求教各部門經(jīng)理，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，使之盡快融入到工作當(dāng)中。

2、嚴(yán)格律己，樹立良好的管理人員形象

物業(yè)管理的項目管理就是現(xiàn)場管理，在日常工作當(dāng)中，我時刻嚴(yán)格要求自己，以身作則，工作中認(rèn)真聽取員工的意見，尊重、團(tuán)結(jié)每一位員工，不搞一言堂，不搞特權(quán)，不謀私利，始終以堂堂正正做人，踏踏實實做事的原則要求自己，在員工中樹立一個良好的管理人員形象。

3、加強日常管理工作，提升物業(yè)服務(wù)水平

管理出效益、團(tuán)結(jié)出戰(zhàn)斗力。先從緊抓員工思想工作入手，牢固樹立項目“一盤棋”的指導(dǎo)思想，引導(dǎo)員工轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念、每日寫日志、每周寫工作總結(jié)及下周工作計劃，強化管理人員自身素質(zhì)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)的不斷提高。

在經(jīng)過加收換熱站運行費用一事上，業(yè)主對于我們現(xiàn)在的管理所出現(xiàn)的問題產(chǎn)生了疑問?事后深知項目目前存在嚴(yán)重的問題，為秉承“和心物業(yè)”的服務(wù)理念，加強了對員工服務(wù)意識的思想教育，針對于業(yè)主提出的問題陸續(xù)整改，并將整改的情況，反饋給相關(guān)業(yè)主，通過項目全體員工的努力，現(xiàn)在的管理和服務(wù)比以往有了較大進(jìn)步。

4、對待業(yè)主投訴，不卑不亢，認(rèn)真對待，落實到人，回訪跟上，解決問題

物業(yè)客服中心每天都會接到業(yè)主的投訴，客服中心認(rèn)真接待每一位投訴的業(yè)主，詳細(xì)記錄相關(guān)投訴內(nèi)容并反饋給相關(guān)的部門負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人通過整改情況告知客服中心，客服中心將有關(guān)整改情況的進(jìn)展程度報給業(yè)主，最終將投訴問題解決好，按照這個流程我們項目部完成不少工程遺留問題。通過定期回訪、責(zé)任落實，不但加強了與業(yè)主的溝通，還提高了我們服務(wù)水平。

5、物業(yè)費收取工作

我小區(qū)住戶有690戶，從9—12月份物業(yè)費收取情況來看，除個別業(yè)主因開發(fā)公司工程遺留問題不交物業(yè)費，(正在協(xié)調(diào)開發(fā)公司處理)大多數(shù)業(yè)主都按時足額繳納物業(yè)費收繳率在92%以上。

二、在工作中當(dāng)中存在的問題及整改措施

在日常管理工作中，沒有把一些工作要求及標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)真的貫徹好，導(dǎo)致了在工作中出現(xiàn)了諸多問題。

1、部門管理人員工作態(tài)度、服務(wù)意識較差

部門管理人員業(yè)務(wù)知識、自身素質(zhì)、會議傳達(dá)、工作相互扯皮等相關(guān)問題，已經(jīng)在工作當(dāng)中暴露出來，為杜絕這些問題的出現(xiàn)，項目部加強對部門管理人員的培訓(xùn)。20_年項目部將本著努力創(chuàng)建學(xué)習(xí)型服務(wù)團(tuán)隊的基本目標(biāo)，從部門管理人員到員工定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以確保項目部服務(wù)水平的提升。

2、管理人員突發(fā)事件的處理應(yīng)變能力不強

從20_年度發(fā)生幾起服務(wù)投訴、創(chuàng)建文明城、換熱站運行費用情況來看，應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)、突發(fā)事件的有效處置仍存在欠缺，隨著業(yè)主對小區(qū)管理及物業(yè)服務(wù)的要求逐步提高，在明年工作中作為重點內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

3、作為項目負(fù)責(zé)人，管理模式及管理方式方法存在不足

管理方式有待改善，實踐證明粗放型、保守式管理最終將會被拋棄，為適應(yīng)新的要求，嚴(yán)于律己，不斷增強管理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，改變管理模式。以公司的眼光看問題，想問題，對于管理的流程進(jìn)行在梳理，總結(jié)一些好的方法和經(jīng)驗，通過實踐進(jìn)行應(yīng)用，定期組織管理人員進(jìn)行探討、學(xué)習(xí)、交流管理經(jīng)驗取長補短，鼓勵員工對公司和項目部提出合理化建議，尋求管理工作的經(jīng)驗。以此帶動帶動整個項目管理水平。

4、物資浪費嚴(yán)重，增加了支出

在物資使用上存在著浪費問題，為了節(jié)省支出，杜絕浪費，在今后的工作當(dāng)中減少物資浪費，加強對物資管理工作，最大化減少成本支出。

5、客服服務(wù)意識不夠，工程遺留問題未及時處理、工作標(biāo)準(zhǔn)不一、收繳率未達(dá)標(biāo)

為了提高客服服務(wù)意識，曾強對客服人員培訓(xùn)，嚴(yán)格統(tǒng)一客服人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加與社區(qū)業(yè)主的溝通，主動服務(wù)，了解業(yè)主真正所求，提高服務(wù)質(zhì)量，夯實服務(wù)基礎(chǔ)，以此來提升客服服務(wù)水平。在工程遺留問題上，與開發(fā)公司聯(lián)系盡快解決工程遺留問題，對于因工程問題欠費業(yè)主，及時處理，情理并上，在原有物業(yè)收費率上提高收繳率。

6、保安工作責(zé)任心不高，要求不嚴(yán)，出現(xiàn)了車輛亂停亂放、丟車、丟鞋事件

對于保安工作，加強理論培訓(xùn)與實際操作相結(jié)合，在理論培訓(xùn)上通過觀看視頻“物業(yè)管理是怎么煉成的?”實質(zhì)讓每一位保安員了解物業(yè)管理服務(wù)的工作，在實際操作中掌握突發(fā)事件預(yù)案程序，工作中對每一位保安員采取崗位落實職責(zé)，提高整體安保服務(wù)，杜絕各類事故的發(fā)生，讓業(yè)主生活在一個安全舒適的環(huán)境中。

7、保潔衛(wèi)生打掃不徹底存在死角

保潔對于小區(qū)衛(wèi)生打掃好與壞，直接關(guān)系到小區(qū)整個門面，在今后工作中以保潔主管為中心，全面培訓(xùn)所有保潔人員的實際操作，培訓(xùn)完畢不管是日常打掃衛(wèi)生、家庭保潔還是保潔等開荒都能夠全面提升保潔工作的流程化。

三、項目部20__年工作計劃

回顧20__年的工作，有經(jīng)驗也有不足，我將立足優(yōu)勢，改正不足，全力本著認(rèn)真整改的態(tài)度，做好_物業(yè)管理工作，工作計劃總結(jié)如下：

1、做好春節(jié)期間院內(nèi)裝飾工作，懸掛紅燈籠，以及做好春節(jié)期間的安全工作，讓業(yè)主度過一個安全祥和的春節(jié)。

2、根據(jù)業(yè)主提出的有關(guān)問題，積極與開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)處理。

3、加強對員工培訓(xùn)及管理，提高員工自身素質(zhì)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

4、對于院內(nèi)綠化缺少部分，及時補種，增強院內(nèi)綠化美觀。

5、舉辦一些對小區(qū)有意義的活動，如邀請晚報進(jìn)社區(qū)活動、少兒繪畫比賽等，增強社區(qū)文化，豐富業(yè)余生活。

6、積極與開發(fā)公司協(xié)調(diào)處理工程遺留問題，做好收取20_年度的物業(yè)收費工作。

7、提前做好小區(qū)電梯報檢、年檢工作及20_度暖氣試壓、供暖工作。

8、根據(jù)工作需要其他臨時性工作。

縱觀20__年的發(fā)展前景，我有足夠的理由深信新的一年將是不斷應(yīng)對挑戰(zhàn)和壓力的一年。在公司領(lǐng)導(dǎo)的`支持和幫助下，我認(rèn)為20__年的工作會在我?guī)ьI(lǐng)的團(tuán)隊下做的更加出色。

物業(yè)管理員個人工作總結(jié)4從20_年11月到綠安齊宜賓市一中物業(yè)管理處以來，在管理處領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，我努力適應(yīng)新的工作環(huán)境和工作崗位，及時轉(zhuǎn)變工作角色，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)管理知識，認(rèn)真履行職責(zé)，較好地完成了學(xué)校和管理處交辦的各項工作任務(wù)，下面將2021年的工作情況總結(jié)如下：

一、自覺加強學(xué)習(xí)，努力適應(yīng)工作

20_年11月因公司工作安排，將我從宜賓衛(wèi)校管理處調(diào)到一中管理處工作，并擔(dān)任勤雜班班長。在這之前我對班長的職責(zé)任務(wù)不甚了解，為了盡快適應(yīng)新的工作崗位和工作環(huán)境，我自覺加強學(xué)習(xí)，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，現(xiàn)已基本勝任本職。一方面，干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗。我注重以工作任務(wù)為牽引，依托工作崗位學(xué)習(xí)提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，較快地進(jìn)入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助指導(dǎo)下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。

二、心系本職工作，認(rèn)真履行職責(zé)

作為管理處的勤雜班班長，首先就要求我要帶好頭，領(lǐng)好路。在工作中，不打任何折扣的去完成公司和學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作任務(wù)。今年以來，勤雜班克服各種困難順利完成了學(xué)校110周年校慶、第十五屆教育教學(xué)科技成果展、20_年中高考、人大代表選舉等重大活動的后勤保障任務(wù)，完成了3500多件日常設(shè)施設(shè)備報修工作，班組成員不辭辛勞的工作，受到公司和學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的高度肯定。在管理上，要求班組成員之間做好互幫互助，工作不分你我，嚴(yán)格執(zhí)行公司和學(xué)校的相關(guān)管理制度。

三、主要經(jīng)驗和收獲

在工作半年來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結(jié)起來有以下幾個方面的經(jīng)驗和收獲：

(一)只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務(wù)，才能盡快適應(yīng)新的工作崗位

(二)只有主動融入集體，處理好各方面的關(guān)系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)

(三)只有堅持原則落實制度，

(四)只有樹立服務(wù)意識，加強溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好。

四、存在的不足

由于工作實踐比較少，缺乏相關(guān)工作經(jīng)驗，20_年的工作存在以下不足：

1、對班組成員的日常管理規(guī)范問題。

2、對班組成員思想方面的交流過少，造成有時情緒問題。

3、協(xié)調(diào)處理問題方面還需要進(jìn)一步加強。

物業(yè)管理員個人工作總結(jié)5去年是飛躍發(fā)展的一年，上臺階，上檔次的一年，豐收的一年。在這一年里，_物業(yè)管理處在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，在開發(fā)商各級領(lǐng)導(dǎo)的支持下，始終貫徹業(yè)主至上的原則精神，根據(jù)_的實際情況，在搞好服務(wù)的同時理順完善管理工作，初步達(dá)到“工程程序化、操作規(guī)范化、運用使用化、管理科學(xué)化”的管理要求。使小區(qū)前期物業(yè)管理工作逐步走上規(guī)范化的軌道，物業(yè)管理工作取得了一定成績，受到小區(qū)業(yè)主的好評，現(xiàn)將去年工作總結(jié)如下：

一、日常工作目標(biāo)管理的完成情況

(一)房屋管理

房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。

為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細(xì)的管理計劃，并責(zé)任到人定期檢查。住戶房屋裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為，空房完好率為95%。

(二)公共設(shè)施、設(shè)備的管理

為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，我們制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作_次，應(yīng)急維修工作_次，達(dá)到養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

(三)綠化管理

為了給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴(yán)格落實了綠化管理措施，積極配合監(jiān)督綠化公司，施工及養(yǎng)護(hù)工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護(hù)過程中出現(xiàn)的問題，及時發(fā)出了整改通知與合理化的建議，督促其整改，并在綠化警示牌沒有到位的情況下，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護(hù)管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為98%。

(四)環(huán)境衛(wèi)生的管理

環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進(jìn)行大掃除，制定了嚴(yán)格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

(五)小區(qū)安全防范工作

小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。

為給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，對保安人員定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)，智能設(shè)備操作培訓(xùn)、考核，制定了嚴(yán)格的崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，并堅持每日早操、早會，提高員工的身體素質(zhì)與日常工作管理，嚴(yán)格執(zhí)行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認(rèn)真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使去年安全防范工作情況良好。

二、今年完成的重點工作

(一)業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。

(1)熟悉小區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備的施工情況;

進(jìn)駐_后，我們?yōu)楸M快熟悉小區(qū)施工情況，設(shè)備安裝情況，我處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日跑工地，爬高樓，掌握了大量的一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎(chǔ)，并受到了開發(fā)商的稱贊與好評。

(2)根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預(yù)案，提出合理的建議;

在熟悉小區(qū)各項情況后，我們針對小區(qū)的實際情況，完成了小區(qū)各項管理工作預(yù)案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等，共計_項，并提出合理化建議_項，開發(fā)商采納_項，即報奶箱設(shè)置在門廳內(nèi)，安設(shè)綠化噴淋系統(tǒng)，部分雨水管接入地下管網(wǎng)等合理的建議。

(3)搞好保安員前期的培訓(xùn)工作;

保安工作是物業(yè)管理中的窗口，為了保證小區(qū)保安前期服務(wù)質(zhì)量，我處安排保安員提前培訓(xùn)一個月，制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案與計劃及考核辦法，加強保安員的自身素質(zhì)與業(yè)務(wù)技能，保證業(yè)主入住后有一個良好精神面貌和業(yè)務(wù)素質(zhì)的保安隊為業(yè)主服務(wù)，保安隊的工作受到一致好評。

(4)配合開發(fā)商的售樓工作;

為了配合開發(fā)商的銷售工作，我處在前期人員不足的情況下，安排專人在銷售部配合售樓工作，耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，制作了二塊_宣傳牌，宣傳本公司物業(yè)管理服務(wù)工作，并達(dá)到一定效果。我們除派專人配合銷售部，全體員工還放棄節(jié)日休息，配合銷售部“十一”售樓黃金周的銷售工作。我們的工作受到銷售部的肯定和稱贊。

(5)搞好業(yè)主入住前期準(zhǔn)備工作，順利完成交房工作;

為迎接業(yè)主入住，順利完成交樓工作，在公司的指導(dǎo)和幫助下，我們做了大量的前期準(zhǔn)備工作，整理準(zhǔn)備了大量的入住資料和必要的文件。如入住通知書、前期物業(yè)管理協(xié)議等共計_項。根據(jù)方便業(yè)主、服務(wù)至上的原則，我處針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程，和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，入住手續(xù)辦理流程圖，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使業(yè)主在辦理各項手續(xù)中能一目了然。使交房工作順利進(jìn)行，目前辦理入住業(yè)主_戶，辦理裝修手續(xù)戶。

(二)加強管理服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量;

(1)樹立小區(qū)家園化，人性化管理服務(wù)理念。

進(jìn)駐_后，我們堅持實施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務(wù)精神;業(yè)主的需要就是我們的工作中心，為開展服務(wù)，讓業(yè)主進(jìn)入小區(qū)感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關(guān)照戶的服務(wù)，對小區(qū)有生活困難的業(yè)主，在生活上給予關(guān)心與照顧，服務(wù)上給予優(yōu)質(zhì)服務(wù)，如_業(yè)主老公是海員，因工作長期不在家，家中只有業(yè)主和小孩，針對這種情況，我們對此戶進(jìn)行特殊關(guān)照戶服務(wù)，給其解決一些生活上的困難，受到業(yè)主稱贊。除此之外，我們還開展免費代辦服務(wù)，如代辦電話、寬帶、電費儲蓄，使業(yè)主有一種“有困難，找物業(yè)”的感受，服務(wù)工作受到業(yè)主良好的贊譽。

(2)搞好維修服務(wù)工作

維修服務(wù)工作是物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。

為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工隊、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，圓滿完成年前無遺留維修工作的目標(biāo)。今年共計接到維修投訴_起，完成_起，及時完成_起，完成率為_%，及時率為_%。在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時定期對各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，如_月_日，小區(qū)蓄水池浮球閥失靈，管理人員巡查發(fā)現(xiàn)后，為讓業(yè)主正常用水，我們首先是積極的進(jìn)行搶修，再通知廠家到場調(diào)查原因，保證業(yè)主正常用水工作不受影響。

(3)加強小區(qū)裝修管理工作

小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了大量的工作，并根據(jù)小區(qū)實際情況，與管理要求，我們制定了詳細(xì)的管理制度，如裝修須知、屋頂花園管理規(guī)定等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。去年共處理違章施工_起，均已整改。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，在房屋外觀方面，我們堅持制度，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。

(4)認(rèn)真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。

業(yè)主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認(rèn)真記錄，及時處理，增進(jìn)與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業(yè)主車輛停放問題，業(yè)主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心”的服務(wù)思想取得了良好的效果，受到業(yè)主好評。

(三)努力提高管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理上檔次;

(1)組織員工進(jìn)行職工道德與管理技能培訓(xùn)，提高工員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。

管理處員工的綜合素質(zhì)與物業(yè)管理的服務(wù)的質(zhì)量，水平是密切相關(guān)的。根據(jù)這種情況，并結(jié)合小區(qū)大部分都是新進(jìn)員工，接觸物業(yè)管理時間短的實際情況，我制定了詳細(xì)的培訓(xùn)計劃和考核辦法，定期對員工進(jìn)行思想和業(yè)主管理水平的培訓(xùn)，并定期進(jìn)行保安業(yè)務(wù)技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，去年共組織人員培訓(xùn)_次，技能考核_次。

(2)利用先進(jìn)的管理手段，建立健全科學(xué)的管理方式;

我們緊跟社會發(fā)展步伐，使用電腦，對小區(qū)各檔案收費帳目、管理計劃等工作進(jìn)行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎(chǔ)，工作達(dá)到一個新起點，為今后的創(chuàng)優(yōu)工作打下了堅實基礎(chǔ)。

(四)搞好對外協(xié)調(diào)管理工作;

搞好對外協(xié)調(diào)工作是物業(yè)管理工作順利開展的關(guān)鍵，為此，我們緊密與開發(fā)商配合，積極主動與洪山房地局，城管局，電信局聯(lián)系，并圓滿完成環(huán)衛(wèi)開辦;申請門牌、委托合同、服務(wù)協(xié)議備案，電信局協(xié)議的簽定等工作。

三、存在的問題和教訓(xùn)