序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇公證合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

茲證明××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××與××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××于××××年×月×日，在××（簽約地點(diǎn)或本公證處），在我的面前，簽訂了前面的《××××合同》。

經(jīng)查，上述雙方當(dāng)事人的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規(guī)定；合同上雙方當(dāng)事人簽字、印章屬實(shí)；合同內(nèi)容符合《中華人民共和國××××法》的規(guī)定。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員?。ê灻?/p>

××××年×月×日

注：1．此格式適用于《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國涉外經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國技術(shù)合同法》規(guī)定的各類國內(nèi)和涉外經(jīng)濟(jì)合同、技術(shù)合同；

2．內(nèi)容符合《××××法》援引上述三個(gè)法及其相應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)章；

3．有擔(dān)保人的，擔(dān)保人應(yīng)在證詞中列明；

4．當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)寫明其姓名、性別、出生年月、身份證號碼、住址；

篇（2）

公證機(jī)構(gòu)若能夠?yàn)閲鴥?nèi)保理合同提供包括公證但不限于公證的法律服務(wù)，不僅可以保障國內(nèi)保理業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，同時(shí)也可為公證機(jī)構(gòu)拓展自身的業(yè)務(wù)范圍提供良好途徑。

一、保理的含義及種類

所謂保理，簡單說就是從他人手中以比較低的價(jià)格買下屬于該人的債權(quán)，并負(fù)責(zé)收回從而獲得盈利的行為。保理業(yè)務(wù)涉及3方當(dāng)事人：保理商（通常是銀行或銀行附屬機(jī)構(gòu)）、商務(wù)賣方、商務(wù)買方。其中保理商是債權(quán)受讓者，商務(wù)賣方是債權(quán)讓與者，商務(wù)買方是該債權(quán)的債務(wù)人。被轉(zhuǎn)讓的債權(quán)是基于商務(wù)賣方與商務(wù)買方之間的合同，多為貨物買賣合同而產(chǎn)生的。根據(jù)《國際統(tǒng)一私法學(xué)會保理公約》的規(guī)定，保理合同必須滿足以下4個(gè)條件；（1）合同標(biāo)的必須是債權(quán)讓與；（2）被讓與債權(quán)所基于的合同必須是商品貿(mào)易合同或服務(wù)貿(mào)易合同，而不是與個(gè)人以用于消費(fèi)為直接目的相類似的合同；（3）債權(quán)受讓人必須為債權(quán)出讓人提供以下服務(wù)中之兩項(xiàng)：保理融資、商賬管理、催收賬款、壞賬擔(dān)保；（4）讓與通知債務(wù)人。從這個(gè)嚴(yán)格的定義中可以看出，保理是將債權(quán)讓與和融資、催收賬款等結(jié)合在一起的金融活動。僅僅是一項(xiàng)債權(quán)讓與行為不足以構(gòu)成保理的概念，因?yàn)楸＠碇庖泊嬖谥渌鼈鶛?quán)讓與的情形，如保險(xiǎn)人行使代位求償權(quán)是基于債權(quán)的讓與，保證人在履行保證義務(wù)后也發(fā)生債權(quán)的讓與。同樣，只提供融資或商賬管理或催收賬款或壞賬擔(dān)保而不涉及債權(quán)讓與內(nèi)容也不能構(gòu)成保理，最多只是一項(xiàng)商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)或是律師的催款通知業(yè)務(wù)或是保險(xiǎn)公司的信用保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等等。

保理在實(shí)際業(yè)務(wù)中的種類繁多，從學(xué)理角度說，可以分為以下4種類型：（1）追索保理，指保理商向賣方提供保理融資、負(fù)責(zé)銷售賬款管理以及以保理商名義催收賬款，但不向賣方提供壞賬擔(dān)保服務(wù)。在這種保理方式下，保理商有權(quán)就未收妥的應(yīng)收賬款對賣方享有絕對的追索權(quán)而不管是什么原因所致，包括買方破產(chǎn)的原因。（2）到期保理，指賣方只需要保理商提供全面的商賬管理并收妥貨款，并為應(yīng)收賬款的壞賬提供擔(dān)保，但不需要保理商提供融資服務(wù)。（3）發(fā)票貼現(xiàn)，亦稱隱蔽保理或暗保理，即保理商只向賣方提供融資而不提供商賬管理及壞賬擔(dān)保，保理商也不直接向買方催收帳款，買方還是向賣方付款，保理商對向賣方承購的應(yīng)收賬款具有完全的追索權(quán)。（4）完全保理，這是一種典型意義上的保理服務(wù)形式，包括了保理業(yè)務(wù)最基本的4項(xiàng)功能：保理融資、商賬管理、催收賬款及壞賬擔(dān)保。具體說，即保理商在債權(quán)讓與之時(shí)付款給賣方并以自己的名義向買方收款，同時(shí)管理繁雜的銷售分戶帳目。保理商承購的這份債權(quán)是無追索權(quán)的，賣方不論在何種形式下，均會得到百分之百的壞賬擔(dān)保。

二、保理合同的主要內(nèi)容

保理合同的標(biāo)的是債權(quán)讓與，因此合同的主要內(nèi)容都是圍繞債權(quán)讓與展開的。

（一）債權(quán)的可讓與性。不論何種類型的保理合同，債權(quán)讓與都是合同的基礎(chǔ)。若商務(wù)賣方將一項(xiàng)含有禁止債權(quán)讓與約定條款的貿(mào)易合同項(xiàng)下所產(chǎn)生的債權(quán)進(jìn)行讓與的話，保理商是不能接受的?；诖?，保理商在簽訂保理合同前應(yīng)當(dāng)要求賣方提供其與買方簽訂的貿(mào)易合同，以保證債權(quán)的可讓與性。同時(shí)，商務(wù)賣方要在保理合同中對此做出相應(yīng)的承諾。為保障債權(quán)的可讓與性，賣方還應(yīng)保證其所出售的貨物不能含有權(quán)利行使的障礙，在簽訂貿(mào)易合同時(shí)，應(yīng)具有對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的完全所有權(quán)。因此，在保理合同中，賣方必須承諾；從合同開始起就不存在所有權(quán)讓與實(shí)現(xiàn)的障礙，并且在保理合同存續(xù)期間也不會產(chǎn)生任何所有權(quán)讓與實(shí)現(xiàn)的障礙。

（二）讓與債權(quán)的有效性。在保理合同中，商務(wù)賣方應(yīng)對讓與債權(quán)的有效性進(jìn)行擔(dān)保，一旦違反讓與債權(quán)的有效性，保理商就可以對賣方進(jìn)行追索。這類擔(dān)保的具體條款包括：（$%與債權(quán)相關(guān)的貨物已經(jīng)交付，或者服務(wù)已經(jīng)提供完畢，并且貨物或服務(wù)是與買賣雙方的貿(mào)易合同相符合的：（1）債務(wù)人（買方）對債不存在任何爭議、抗辯和抵銷；（2）債權(quán)讓與后，賣方在得到保理商同意之前，不得向買方進(jìn)行任何形式的購買行為。

（三）債權(quán)價(jià)款的支付方式和買方付款的方式及期限。保理商承購應(yīng)收帳款須對賣方讓與的債權(quán)支付價(jià)款，即融資款。一般有兩種支付方式：一是到期日方式，一是收款日方式。到期日方式有保理商與賣方約定自發(fā)票日、自債權(quán)讓與日或自發(fā)票提交保理商日等，保理商向賣方支付價(jià)款。收款日方式即在買方債務(wù)人向保理商支付貨款后，保理商再向賣方支付債權(quán)價(jià)款?；蜃詰?yīng)收賬款到期日一定期限后，買方未付款時(shí)，保理商擔(dān)保付款等。

買方付款方式通常情況下有兩種：一種是在貿(mào)易合同約定的付款日買方一次性付清，另一種是買方在貿(mào)易合同約定的付款日前分期付清賬款。這與貿(mào)易合同中約定的付款方式相聯(lián)系。保理合同約定的付款期與貿(mào)易合同約定的付款期一般情況下是一致的。保理商在買方未按期付款時(shí)，有權(quán)向買方收取逾期利息。

（四）賣方對讓與債權(quán)的回購承諾。在保理業(yè)務(wù)中，有時(shí)會出現(xiàn)買方未按期或者未按約定方式和數(shù)額付款的情形，按照慣例保理商有權(quán)就相關(guān)未付款向賣方追索。在保理合同中有兩種方式可以選擇：一是以賣方擔(dān)保的方式，即賣方對買方債務(wù)人到期債務(wù)的支付進(jìn)行保證，一旦出現(xiàn)保理合同約定的不支付情形，保理商有權(quán)向賣方進(jìn)行追索；二是以賣方回購的方式，一旦出現(xiàn)保理合同約定的不支付情形，保理商有權(quán)要求賣方將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的債權(quán)再度回購。

（五）買賣雙方對事實(shí)披露的擔(dān)保。在保理合同中，銀行事實(shí)上承擔(dān)了商業(yè)信用的風(fēng)險(xiǎn)。保理商為了使自己不遭受損失，往往要求買賣雙方披露相應(yīng)事實(shí)。這些事實(shí)可能會對保理商是否簽訂保理合同、是否對其承購的債權(quán)付款等行為產(chǎn)生重大影響。因此，對保理商而言，在簽訂保理合同前，相關(guān)事實(shí)的披露是至關(guān)重要的，而且對在保理合同期間發(fā)生的此類事實(shí)買賣雙方仍有進(jìn)一步披露的義務(wù)。對于上述事實(shí)的披露買賣雙方必須在保理合同中以明確的方式予以擔(dān)保。

三、國內(nèi)保理合同公證的意義

在當(dāng)代中國，商業(yè)信用日益萎縮，岌岌可危，急需提供一種可靠的信用以輔助商業(yè)貿(mào)易的順利進(jìn)行。擁有較高信用的銀行成為眾望所歸的信用提供者。因此，銀行的介入顯得十分必要和重要。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，各商業(yè)銀行為了自身的生存與發(fā)展也在積極拓展業(yè)務(wù)。國內(nèi)保理業(yè)務(wù)是很多商業(yè)銀行想要進(jìn)入的領(lǐng)域，但由于對保理業(yè)務(wù)理論知識缺乏了解且沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，商業(yè)銀行往往望而止步。公證機(jī)構(gòu)若可以為銀行提供國內(nèi)保理合同公證將會為銀行拓展此方面的業(yè)務(wù)提供有力的法律保障，推動銀行此項(xiàng)業(yè)務(wù)的拓展進(jìn)程。同時(shí)也可以在一定程度上緩解目前國內(nèi)商業(yè)信用的危機(jī)。

首先，公證人可以為銀行與商務(wù)買賣雙方簽訂保理合同提供法律咨詢，規(guī)范保理業(yè)務(wù)市場。

如筆者前文所述，保理合同對很多人來說還是一個(gè)陌生的概念。作為保理商的銀行也未必能夠全面了解保理合同的各方面內(nèi)容。公證人作為法律專業(yè)人士，可以運(yùn)用自己的專業(yè)知識為保理商和商務(wù)買賣雙方規(guī)范保理合同，剔除合同中不合法及不合理之處，提出完善合同條款的建議。這樣，在合同訂立前做到合同條款的盡量完備，避免糾紛的發(fā)生。同時(shí)，公證人還可以為保理商和買賣雙方解決關(guān)于保理方面的法律疑問，保障合同的順利簽訂。保理商與商務(wù)買賣雙方行為的規(guī)范性是保理業(yè)務(wù)市場形成及健康發(fā)展的關(guān)鍵，而公證機(jī)構(gòu)對保理合同的法律咨詢事實(shí)上起到了規(guī)范保理業(yè)務(wù)市場的作用。因此，公證機(jī)構(gòu)對保理業(yè)務(wù)的介入將為保理業(yè)務(wù)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

其次，公證可以加強(qiáng)保理合同的效力，保障合同的有效性。

保理合同是一種新型合同，當(dāng)事人尤其是商務(wù)合同的買賣雙方有可能不敢貿(mào)然選擇。若合同經(jīng)過公證，合同的真實(shí)性、合法性、有效性將得到“國家證明力”的保障，從而消除當(dāng)事人的心理障礙，接受此種方便、快捷的結(jié)算方式。此外，通常情況下，合同的生效要件是各方當(dāng)事人的簽名或蓋章。經(jīng)過公證的合同將在合同本身有效的前提下進(jìn)一步加強(qiáng)合同的效力，使合同帶有國家認(rèn)可的標(biāo)志。這一點(diǎn)對于像保理合同這樣新型的無名合同來說更加重要。一般來講，公證過的合同，當(dāng)事人更趨向于按約定履行其義務(wù)。因此，保理合同公證可以在合同生效后增強(qiáng)合同的效力、加強(qiáng)合同對當(dāng)事人的約束力，從而督促當(dāng)事人履行合同，具有事后保障的功能。

再次，若保理合同被賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，將會更加全面地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。公證機(jī)構(gòu)可以對滿足條件的債權(quán)文書賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，若一方當(dāng)事人不按約定履行合同，對方當(dāng)事人可向有管轄權(quán)的人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，受申請的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書可以越過訴訟階段直接進(jìn)入執(zhí)行程序，對受損害一方當(dāng)事人來講，可以免除訴累，節(jié)約時(shí)間與經(jīng)費(fèi)，使受損權(quán)利盡快得到救濟(jì)。甚至違約一方當(dāng)事人也可以從中獲得相應(yīng)的便宜，如時(shí)間與經(jīng)費(fèi)的節(jié)省等。當(dāng)然并不是所有的合同都能被賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力。根據(jù)《最高人民法院、司法部關(guān)于公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書執(zhí)行有關(guān)問題的聯(lián)合通知》，公證機(jī)關(guān)可以賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書具體包括借款合同、借用合同、無財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的租賃合同；賒欠貨物的債權(quán)文書；各種借據(jù)、欠單；還款（物%協(xié)議；以給付贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、學(xué)費(fèi)、賠（補(bǔ)）償金為內(nèi)容的協(xié)議等。保理合同屬于還款協(xié)議的范圍。因此，公證機(jī)構(gòu)在審查當(dāng)事人提交的保理合同是否符合可以賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書的3項(xiàng)要求后，對于符合要求且當(dāng)事人提出相應(yīng)申請的，應(yīng)當(dāng)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，從而切實(shí)保障當(dāng)事人的權(quán)益。

四、保理合同公證的審查出證

作為一個(gè)新型的合同公證類型，保理合同公證有很多問題需要進(jìn)一步研究。經(jīng)過此次審查出證，筆者認(rèn)為以下事項(xiàng)是在辦理保理合同公證時(shí)必須審查的?，F(xiàn)總結(jié)如下，以期對以后此類合同的公證有所裨益。

（一）審查當(dāng)事人的主體資格。合同當(dāng)事人是否具有法律規(guī)定的相應(yīng)民事權(quán)利能力和民事行為能力是合同能否成立的要件之一。因此，對當(dāng)事人資格的審查是出具公證書的必經(jīng)程序。對保理商主要側(cè)重于審查其是否是擁有金融許可證的合法成立的銀行，合同簽訂人是否具有相應(yīng)的權(quán)限。對商務(wù)買賣的雙方當(dāng)事人則要審查它們是否為依法成立的法人，合同簽訂人是否是根據(jù)法律、公司章程和董事會決議享有簽訂此合同的權(quán)利的人。

篇（3）

經(jīng)查，上述雙方當(dāng)事人的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規(guī)定；合同上雙方當(dāng)事人的簽字、印章屬實(shí)；合同內(nèi)容符合《關(guān)于進(jìn)一步推動橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合若干問題的規(guī)定》及《××××》（相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章）的規(guī)定。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員

篇（4）

    在提交了所需材料之后,公證機(jī)關(guān)除去要對所提交材料是否齊備、屬實(shí)進(jìn)行審核之外,主要對合同的下述內(nèi)容進(jìn)行審核:當(dāng)事人雙方的基本情況;合同中買賣房屋的坐落位置、數(shù)量、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量及附屬設(shè)施情況和使用面積;房屋買賣價(jià)款數(shù)額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時(shí)間;辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及有關(guān)手續(xù)的約定;雙方違約責(zé)任;雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其它內(nèi)容;合同雙方當(dāng)事人簽字、蓋章及簽約時(shí)間等。

    公證機(jī)關(guān)工作人員對審查內(nèi)容審核之后,將符合公證條件的公證事項(xiàng)填寫審批表,正式辦理合同公證手續(xù)。

    另外在辦理商品房買賣合同公證時(shí),購房一方應(yīng)注意以下一些問題:首先房屋買賣合同應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易所核定;其次商品房開發(fā)銷售手續(xù)不健全的房屋,一般不予公證;辦理合同公證應(yīng)盡量委托自己的律師代為辦理,這樣無論從專業(yè)的角度,還是從操作便利的角度看,對購房人都會更加有利。

    房產(chǎn)買賣合同公證1、辦理房產(chǎn)買賣合同公證出售方應(yīng)提供什么材料?

    出售方(房地產(chǎn)經(jīng)營單位)應(yīng)提供下列材料(可一次性報(bào)公證處備案):房產(chǎn)買賣合同、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《建筑許可證》、《建設(shè)許可證》、投資項(xiàng)目計(jì)劃表、《開工許可證》、《房地產(chǎn)證》或《土地使用合同》或用地紅線圖、施工合同、竣工驗(yàn)收證明、法定代表人證明書或法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書、法定代表人或人的身份證件、簽訂合同的公章式樣及簽字人的簽名式樣、代收房價(jià)款的銀行名稱及帳號等。

    2、辦理房產(chǎn)買賣合同公證購買方應(yīng)提供什么材料?

    應(yīng)攜帶房產(chǎn)買賣合同,填寫房產(chǎn)買賣合同公證申請表,向公證機(jī)關(guān)提供以下材料:

    (1)購買方為個(gè)人的,提供個(gè)人身份證件;

    (2)購買方為法人組織的,提供法人資格證明,如《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、股東會決議或董事會決議等;

    (3)購買方為法人組織的,提供法定代表人證明書和法定代表人個(gè)人身份證件;

篇（5）

（一）印章種類問題

印章種類問題是指因印章種類的效力不同所引起的合同糾紛問題。筆者在實(shí)際工作中，經(jīng)常遇到如在法人簽署處加蓋法人職能部門章、在抵押合同中加蓋財(cái)務(wù)專用章等實(shí)例。如果此時(shí)，合同當(dāng)事人沒有敏感性，將對此種合同的成立與否及效力如何產(chǎn)生不良的。

在此，筆者對在公證工作中可能遇到的印章種類及效力進(jìn)行簡單概括：（1）法人印章，即刻有法人法定名稱（與工商登記一致）且代表法人的印章。不論法人、事業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人或社團(tuán)法人都擁有一枚法人印章（大多為圓形）。在正常情形下，法人印章的出現(xiàn)，無疑代表著相應(yīng)法人的出現(xiàn)，也就是說，法人印章全方位代表法人。（2）法人分支機(jī)構(gòu)章，即刻有法定名稱且刻明分支機(jī)構(gòu)名稱的印章。這類印章不能代表法人，它僅代表法人分支機(jī)構(gòu)，當(dāng)然此類印章仍需經(jīng)管理機(jī)關(guān)的登記。即使在以后合同里出現(xiàn)需法人承擔(dān)責(zé)任的情況也僅是因管理不嚴(yán)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任而與印章問題沒有任何關(guān)系。（3）法人專用章，即刻有法人法定名稱且刻明某項(xiàng)事項(xiàng)專用的印章，如合同專用章。它只能在特定的方面或特定的范圍內(nèi)代表法人而不能全方位地代表法人。#！$法人職能部門印章，即刻有法人法定名稱并刻明職能部門名稱的印章。值得指出的是，該印章與法人分支機(jī)構(gòu)的印章并非同一概念，對于這點(diǎn)，公證人員尤其要提高警惕。（4）法定代表人印章（私人印章）。一般情況下，某法人的法定代表人的印章出現(xiàn)在該法人所訂立的合同上，它就代表著該法人，但若出現(xiàn)在與法人無關(guān)的場合，則該印章僅代表人自己。

（二）印章使用問題

筆者在進(jìn)行合同文本公證時(shí)，經(jīng)常遇見關(guān)于印章使用的各種問題。為了避免類似問題的再次發(fā)生，印章使用應(yīng)注意如下幾種問題：（1）當(dāng)蓋不蓋。幾乎所有的合同都必須有合同當(dāng)事人在合同上進(jìn)行簽名、蓋章，而沒有加蓋印章則極易產(chǎn)生合同糾紛。例如筆者在進(jìn)行某銀行貸款抵押合同公證業(yè)務(wù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)抵押人所持有的原抵押物的出售合同沒有加蓋出賣方的印章，這將直接導(dǎo)致銀行貸款抵押合同公證很難進(jìn)行下去。（2）蓋而不當(dāng)，即雖然合同上加蓋印章，但種類并不符合要求。對此種情況，筆者以為，雖然蓋錯(cuò)了印章，但合同各方當(dāng)事人也算作了一定的意思表示，只要各方當(dāng)事人沒有異議，合同仍應(yīng)該依法履行。（3）當(dāng)而不全，即合同上存在必須蓋章確認(rèn)的特殊條款，但并沒有所有的當(dāng)事人都蓋章確認(rèn)。（4）全而無權(quán)，即合同上加蓋的印章是齊全的，但加蓋印章的人卻是無權(quán)加蓋者。這種情形是公證人員重點(diǎn)審查的范圍，要杜絕無權(quán)、越權(quán)或權(quán)終止后仍進(jìn)行等類行為。

公證應(yīng)重點(diǎn)審查的印章問題

上一部分，筆者僅是靜態(tài)地歸納概括了部分有關(guān)合同中的印章問題，而沒有揭示印章和整個(gè)合同之間的關(guān)聯(lián)程度，以及公證人員在這個(gè)關(guān)聯(lián)過程中的審查內(nèi)容。所以，下一部分，筆者將重點(diǎn)地介紹印章對合同的影響以及與之相對應(yīng)的公證人員應(yīng)重點(diǎn)審查的范圍。

篇（6）

真實(shí)。甲丙之間簽定買賣合同是客觀存在的，不是假的、虛構(gòu)的。

可行。甲丙之間合同的可行性是無庸置疑的。

合法。對于那些拒絕該公證的來說，不合法可能是其最好的理由，他們可能會講，甲已經(jīng)將自行車賣給乙了，又怎么能賣給丙呢？怎么不能呢，能。

首先，在法律規(guī)定上，一物二賣是不被禁止的?！吨腥A人民共和國民法通則》第七十二條第二款規(guī)定“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，《中華人民共和國合同法》第一百三十三條規(guī)定“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！睆闹锌梢钥闯?，在沒有特別約定或法律規(guī)定之下，當(dāng)事人簽定了買賣合同后，標(biāo)的物的所有權(quán)并不當(dāng)然轉(zhuǎn)移，還需要交付，在交付前標(biāo)的物的所有權(quán)仍然屬于賣方所有。案例中，甲乙雖先簽定了自行車的買賣合同，但在交付前所有權(quán)仍屬于甲，甲當(dāng)然可以將屬于他自己所有的自行車再賣給丙了，這個(gè)并不違法啊。

其次，在理論層面上，一物二賣也是可以理解的。當(dāng)前，在我國的物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)，主流觀點(diǎn)認(rèn)為我國現(xiàn)行立法并未采取德國物權(quán)行為理論，而是類似于瑞士法的模式，即物權(quán)變動為債權(quán)行為之當(dāng)然結(jié)果，并以交付或登記為生效要件。 根據(jù)這種觀點(diǎn)，買賣合同成立、生效后，雙方當(dāng)事人之間只是產(chǎn)生了請求權(quán)的關(guān)系，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是當(dāng)事人的目的，但是合同生效后并不發(fā)生所有權(quán)的當(dāng)然轉(zhuǎn)移，而是在公示后即動產(chǎn)交付和不動產(chǎn)登記后所有權(quán)才轉(zhuǎn)移，可見，當(dāng)事人訂立合同后產(chǎn)生的約束力，實(shí)際上只是合同法上的約束力，不是物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，公示前所有權(quán)仍屬于賣方，賣方進(jìn)行“二賣”、“三賣”都是合法的，只不過他要承擔(dān)對其他合同相對方的違約責(zé)任。而買受方無法也無必要知道是否存在“一物二賣”的情形，也無法排斥他人購買同一標(biāo)的物的合同。

可以看出，“一物兩賣”是不違反我國法律規(guī)定的，按照民法領(lǐng)域“法無禁止即自由”的思想，“一物兩賣”是合法的。也許有人會提出當(dāng)事人有不守信用的行為，但當(dāng)事人不守信用不能成為公證機(jī)關(guān)不予公證的理由。至于說易產(chǎn)生矛盾，主要指的就是乙會向甲追究違約責(zé)任，但甲丙之間買賣合同的公證與否對甲乙之間的矛盾并不產(chǎn)生任何影響。公證了，甲對乙違約，不公證，甲對乙還是違約，所以，上述公證機(jī)關(guān)不予公證的理由不成立，應(yīng)當(dāng)予以公證。

案例2：甲乙簽定書面買賣合同由甲將其所有的一輛自行車賣給乙，并到公證機(jī)關(guān)申請辦理公證，公證人員在審查中發(fā)現(xiàn)這輛自行車并非甲所有，而是丙托甲保管的，于是作出了不予公證的決定，理由是：《合同法》第一百三十二條規(guī)定“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”，甲不是該自行車的所有權(quán)人也無權(quán)處分，所以甲乙不能簽定買賣合同，更不能辦理公證。

案例3：甲有一頭待產(chǎn)的母牛，乙準(zhǔn)備買一頭牛犢，于是甲乙簽定了一個(gè)內(nèi)容是待牛犢出生后由甲賣給乙的合同并到公證機(jī)關(guān)申請辦理合同公證。公證人員在受理時(shí)產(chǎn)生了疑問：這樣的合同能不能簽？這是不是買賣合同？如果是買賣合同，甲對未出生的牛犢有權(quán)賣嗎？

案例4：甲向乙采購一批電梯，乙是電梯的生產(chǎn)廠家，甲乙意思達(dá)成一致時(shí)電梯還未生產(chǎn)，這樣的合同是買賣合同嗎？甲乙之間能簽定合同嗎？能辦理公證嗎？公證人員同樣產(chǎn)生了疑問。

其實(shí)不止是公證人員會產(chǎn)生這樣的疑問，許多法律工作者都會有疑問。《合同法》第五十一條的規(guī)定“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，對這一條的規(guī)定，學(xué)術(shù)界的分歧很大，梁慧星先生認(rèn)為“此處的無效不是處分行為的無效，而是無權(quán)處分的買賣合同無效” ，王利明先生認(rèn)為“在無權(quán)處分的情況下，買賣合同仍然應(yīng)當(dāng)是有效的” ，對這一條款的理解直接關(guān)系到《合同法》第一百三十二條的規(guī)定“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”的理解，也關(guān)系到上述案例該如何處理的問題。筆者認(rèn)為在無權(quán)處分下所簽定的合同應(yīng)當(dāng)是有效的，其中最大的一個(gè)原因就是：在無權(quán)處分的情況下，如果權(quán)利人不予追認(rèn)或無法取得處分權(quán)，該合同為無效合同，那么相對人便很難基于合同請求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任，而只能依據(jù)締約過失追究責(zé)任，這對于相對人的保護(hù)是極為不利的；另外，《合同法》第一百五十條規(guī)定“出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外?！痹摋l雖然沒有明確在無權(quán)處分的情況下買賣合同是否有效，但言外之意是認(rèn)為買賣合同仍然是有效的，因?yàn)楫?dāng)?shù)谌讼蛸I受人主張標(biāo)的物的所有權(quán)時(shí)，出賣人要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，當(dāng)然是建立在合同有效的基礎(chǔ)上的。案例2中標(biāo)的物是他人所有，而案例3和案例4中的標(biāo)的物還未形成，出賣方都不享有所有權(quán)，都屬于“無權(quán)處分”的情形，但現(xiàn)實(shí)中案例2的買賣合同一般不會被人接受，而案例3、案例4則幾乎被所有人認(rèn)可，因?yàn)楹灦ǔ鲑u他人之物的合同有侵犯他人權(quán)益之嫌，有悖于日常道德，而出賣一個(gè)本不存在的東西不會對他人產(chǎn)生任何影響，易被人接受。其實(shí)，案例2和案例3、案例4都存在同樣的可能，牛犢出生后可能是死的，電梯生產(chǎn)商可能破產(chǎn)，都會產(chǎn)生履約不能而違約的情況，這樣的合同如果作為無效合同處理，必將與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相協(xié)調(diào)。

其實(shí)，在這個(gè)問題上，參照國外先進(jìn)的物權(quán)理論就可迎刃而解。在德同樣，案例2中甲也有可能簽定合同后取得該自行車的所有權(quán)，法律行為分為負(fù)擔(dān)行為和處分行為。負(fù)擔(dān)行為指的是因一個(gè)法律關(guān)系為某種權(quán)利增設(shè)某一種負(fù)擔(dān)，但是并不包括對物上權(quán)利的處分。處分行為則指對物上權(quán)利的處分行為。舉個(gè)例子來講，物主訂立一個(gè)合同出賣其物，但沒有交付物，這就是給物的所有權(quán)增加的負(fù)擔(dān)，這個(gè)合同就是負(fù)擔(dān)行為。而物主交付物的行為，就是處分行為。負(fù)擔(dān)行為與處分行為有幾個(gè)區(qū)別：第一，負(fù)擔(dān)行為不必適用標(biāo)的確定性或者特定性原則，而處分行為則適用；第二，負(fù)擔(dān)行為的生效不以當(dāng)事人有處分權(quán)為必要，而處分行為生效必須以當(dāng)事人有處分權(quán)為必要條件；第三，負(fù)擔(dān)行為不必公示，處分行為需要公示。 按照這種理論，我們可以很清晰看到，簽定買賣合同屬于負(fù)擔(dān)行為，合同的生效不以當(dāng)事人對出賣物擁有所有權(quán)為必要條件，即使出賣人不享有所有權(quán)，買賣合同仍舊是成立、生效的，至于合同屆期出賣人還未取得處分權(quán)導(dǎo)致合同不能履行即處分行為不生效時(shí)，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任即可。

按照上述理論，不僅案例3和案例4中的甲乙可以簽定生效的買賣合同，案例2中的甲乙雙方也可以簽定買賣合同，當(dāng)然是可以給予公證的了，但是，上述案例公證是不符合我國現(xiàn)行公證規(guī)范的，筆者希望新的物權(quán)法能夠采納物權(quán)行為的理論，這樣，上述案例也將迎刃而解。

參考文獻(xiàn)：

梁慧星：《我國民法是否承認(rèn)物權(quán)行為》，載《法學(xué)研究》。

王利明：《物權(quán)行為若干問題探討》，載《中國法學(xué)》。

篇（7）

    2、申請人之間對申請公證的事項(xiàng)無爭議;

    3、申請公證事項(xiàng)符合公證業(yè)務(wù)規(guī)定的范圍;

    4、申請公證事項(xiàng)符合公證機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)區(qū)域。

    申報(bào)材料

    (一)當(dāng)事人為自然人:提交有效的身份證明。如委托他人辦理,還須提供經(jīng)公證機(jī)構(gòu)證明的授權(quán)委托書。

    (二)當(dāng)事人為中國內(nèi)地法人:

    1、公司的營業(yè)執(zhí)照;

    2、法定代表人證明書及法定代表人身份證;

    3、授權(quán)委托書及受托人身份證;

    4、公司董事會決議或股東會決議。(注冊地在深圳之外的公司,董事會決議或股東會決議須辦理公證)。

    (三)當(dāng)事人為境外法人:

    1、當(dāng)事人為香港公司,所提交的材料(商業(yè)登記證或注冊證書、董事會決議、授權(quán)委托書等)需經(jīng)中國司法部委托的香港律師(公證人)辦理公證,并經(jīng)中國法律服務(wù)(香港)有限公司辦理轉(zhuǎn)遞;轉(zhuǎn)讓方、受讓方為澳門公司,其材料經(jīng)中國法律服務(wù)(澳門)公司辦理公證;轉(zhuǎn)讓方、受讓方為臺灣公司,經(jīng)臺灣地區(qū)公證人辦理公證并經(jīng)由臺灣?；鶗乃?。

    2、當(dāng)事人為外國公司,所提交的材料(商業(yè)登記證或注冊證書、董事會決議、授權(quán)委托書等)需經(jīng)當(dāng)?shù)貒夜C人公證,并經(jīng)中國駐該國大使館或領(lǐng)事館辦理認(rèn)證。

    (四)房地產(chǎn)權(quán)證書。

篇（8）

茲證明______于________年__月__日來到我處(或在____地)，并在我的面前，在前面的贈與書上簽名(或蓋章或捺指紋)。______的贈與行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規(guī)定。

中華人民共和國__省__市(縣)公證處

公證員

________年__月__日

(二)受贈書公證。其是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)受贈人的申請，依照法定程序?qū)ζ浔硎窘邮苜浥c人的贈與并在受贈書上簽名(或蓋章或捺指紋)的真實(shí)性、合法性予以證明的活動。對中國內(nèi)地公證機(jī)構(gòu)而言，其公證格式可以是：

受贈公證書

( )字第 號

茲證明______于________年__月__日來到我處(或在____地)，并在我的面前，在前面的受贈書上簽名(或蓋章或捺指紋)。______的受贈行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規(guī)定。

中華人民共和國__省__市(縣)公證處

公證員

________年__月__日

根據(jù)中國法律規(guī)章，“贈與公證書”相當(dāng)于“要約公證書”，“受贈公證書”相當(dāng)于“承諾公證書”。為此，贈與書公證、受贈書公證應(yīng)當(dāng)共同構(gòu)成贈與合同公證的一種形式。

由贈與人、受贈人達(dá)成協(xié)議并共同申辦贈與合同公證的形式

《贈與公證細(xì)則》第4條第2款第3項(xiàng)規(guī)定：“贈與合同是贈與人與受贈人雙方以書面形式，就財(cái)產(chǎn)無償贈與而達(dá)成的一種協(xié)議。”據(jù)此，從實(shí)踐上講，贈與合同公證，是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)贈與人、受贈人的共同申請，依照法定程序?qū)浥c人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈人以及受贈人表示接受贈與并在贈與協(xié)議書上簽名(或蓋章或捺指紋)的真實(shí)性、合法性予以證明的活動。對中國內(nèi)地公證機(jī)構(gòu)而言，其公證格式可以是：

贈與合同公證書

( )字第 號

茲證明贈與人______與受贈人______于________年__月__日共同來到我處(或在____地)，并在我的面前，在前面的贈與協(xié)議書上簽名(或蓋章或捺指紋)。______的贈與行為與______的受贈行為均符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規(guī)定。

篇（9）

一、電子合同形式所存在的特殊風(fēng)險(xiǎn)

所謂電子合同，是指通過數(shù)據(jù)電文等方式所達(dá)成的雙方當(dāng)事人之間的協(xié)議。電子合同的主要載體為電子數(shù)據(jù)交換（EDI）與電子郵件（EMAIL）。根據(jù)聯(lián)合國電子商務(wù)示范法范本的定義，前者是指依據(jù)協(xié)定的信息結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)信息從機(jī)到計(jì)算機(jī)的電子化傳遞。后者是指通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商將信息在電腦終端之間進(jìn)行傳遞。由此可見，兩者都是將信息通過網(wǎng)絡(luò)傳遞，只不過EDI的編制要依據(jù)事先協(xié)商設(shè)立并規(guī)范化的電文形式，而電子郵件并無規(guī)范的形式。

顯而易見，由于電子合同訂立雙方身處異地一方在采用電子合同方式做出合同行為的同時(shí)無法自動得到對方的接收確認(rèn)，因此與普通合同形式相比，容易形成更大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在此我們將因網(wǎng)絡(luò)技術(shù)故障等不可抗力所造成的風(fēng)險(xiǎn)暫先擱置不談，而僅著重談?wù)撚捎诜羌夹g(shù)因素所形成的風(fēng)險(xiǎn)這類風(fēng)險(xiǎn)主要有：

1.主體欺詐風(fēng)險(xiǎn)。由于網(wǎng)上空間的虛擬狀態(tài)商業(yè)信譽(yù)、個(gè)人信用對網(wǎng)絡(luò)交易各方約束力不大因而存在交易主體資格確認(rèn)，也存在如何防止網(wǎng)上交易主體資格的假冒或虛構(gòu)的問題。從技術(shù)角度主要通過電子簽名來確認(rèn)主體資格，但需要一個(gè)中介機(jī)構(gòu)（認(rèn)證系統(tǒng)）對電子簽名的真實(shí)性和合法性進(jìn)行認(rèn)證。

2.放棄風(fēng)險(xiǎn)。放棄是指數(shù)據(jù)電文發(fā)送人否認(rèn)已發(fā)送電文，或接收人否認(rèn)已接收電文的行為。這一行為可能出于錯(cuò)誤，也可能出于惡意。根據(jù)我國合同法的有關(guān)條款規(guī)定，[1]對當(dāng)事人采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的行為均實(shí)行到達(dá)生效主義，即該數(shù)據(jù)電文需到達(dá)相對人方生效。如果對方以未收到或未發(fā)送數(shù)據(jù)電文為由來逃避責(zé)任，會形成對自己的單方合同行為如何舉證的潛在風(fēng)險(xiǎn)。我們可稱之為放棄風(fēng)險(xiǎn)。例如，要約人發(fā)出要約后，希望撤銷要約并且在受要約人做出承諾之前發(fā)出有效撤銷通知，但受要約人希望締約而否認(rèn)收到有效撤銷通知因而繼續(xù)做出承諾，在民事訴訟法“誰主張，誰舉證”原則下，要約人如何證明其已發(fā)出通知？因?yàn)樵谀壳暗木W(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件下，由于網(wǎng)絡(luò)故障等原因造成郵件無法正常傳送的可能性的確存在，即相對人確實(shí)沒有收到電文。在此種可能性下，舉證人如何證明對方確已收到電文，在法律角度來看，難度是很大的。

3.異議風(fēng)險(xiǎn)。所謂內(nèi)容異議，是指數(shù)據(jù)電文發(fā)送人對接收人所收到電文的內(nèi)容提出異議，認(rèn)為其內(nèi)容與自己所發(fā)原件相比發(fā)生了變化；或者接收人對發(fā)送者所持的發(fā)送原件存本內(nèi)容提出異議，認(rèn)為與自己所收電文內(nèi)容不符。在目前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件下，信息安全問題比較突出，可以因多種因素造成數(shù)據(jù)電文損壞或丟失，如網(wǎng)絡(luò)中斷或不運(yùn)作，運(yùn)行程序失靈，傳送安全系統(tǒng)失靈，系統(tǒng)遭受非法攻擊等，都可能造成電文不完整傳送，即完全或部分丟失電文或電文分揀出錯(cuò)。目前從技術(shù)上角度主要通過“公共密匙”等加密來防止電文被改。但同樣加密程序也存在法律效力不明問題，并且其無法解決由于線路而造成的不完整傳送問題。因此一旦對方提出異議，當(dāng)事人舉證也非常困難。

4.舉證風(fēng)險(xiǎn)。電子證據(jù)舉證問題非常突出，這是由于電文只能以數(shù)據(jù)形式儲存于計(jì)算機(jī)內(nèi)，很難確定其通過輸出設(shè)備打印出來的哪一份是“原件”，也很難證明其打印件與原始數(shù)據(jù)相符而未經(jīng)改動。也就是說其書面打印件無法作為證明其內(nèi)容的直接證據(jù)。一方面，網(wǎng)絡(luò)所存在的各種風(fēng)險(xiǎn)如網(wǎng)絡(luò)故障、黑客攻擊等常造成用戶郵件丟失。一旦在訴訟發(fā)生之前郵件丟失或毀損，當(dāng)事人如何證明其郵件內(nèi)容就成為一個(gè)難題；另一方面，即使郵件仍儲存于計(jì)算機(jī)中，但在絕大多數(shù)情況下，由于相對人可以隨時(shí)刪除郵件，因此舉證人能在法庭上提供的僅能是郵件的打印件，顯然這種打印件需要權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)證真?zhèn)魏蠓侥茏鳛樽C據(jù)使用。據(jù)報(bào)道，上海浦東新區(qū)法院在一起勞動爭議案件中首次將電子郵件的打印件作為定案證據(jù)。但對在該案中電子郵件的真?zhèn)舞b定機(jī)構(gòu)為浦東新區(qū)公安局計(jì)算機(jī)監(jiān)管部門引起專家頗多爭議。究竟哪個(gè)機(jī)構(gòu)最適于對電子郵件的鑒定也是一個(gè)電子證據(jù)取證中的爭議問題。

正是由于電子合同中存在上述種種特殊風(fēng)險(xiǎn)，因而在實(shí)踐中對于標(biāo)的額較大的合同，當(dāng)事人通常極少純粹采用電文形式，而即使采用電文形式，也是需要最后簽訂確認(rèn)書或合同書來確保當(dāng)事人之間契約的締結(jié)，從而無法充分利用電文的快速性來節(jié)約合同雙方異地輪回談判的費(fèi)用和時(shí)間。

二、公證是控制電子合同特殊風(fēng)險(xiǎn)的有效手段

篇（10）

在公證機(jī)構(gòu)平時(shí)辦理的抵押擔(dān)保借款合同公證業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式非常普遍，出現(xiàn)的抵押糾紛也相對增多。然而由于我國房地產(chǎn)抵押登記制度和其他相關(guān)配套制度還存在很多不科學(xué)、不規(guī)范、不完善之處，影響了房地產(chǎn)抵押制度功效的發(fā)揮。現(xiàn)就房地產(chǎn)抵押擔(dān)保設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系和法律后果以及避免糾紛、減少訴訟等問題，進(jìn)行一些粗淺的理論探討。

一、房與地的關(guān)系問題

房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間存在著這樣的相依關(guān)系，我國《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！备鶕?jù)這一相依關(guān)系原則，在抵押人對房屋的所有權(quán)或房屋的土地使用權(quán)任意一種權(quán)利設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，即違背了房屋土地使用權(quán)和所有權(quán)間的相依關(guān)系原則，是無效的行為。

二、抵押登記期限問題

在經(jīng)濟(jì)活動中，存在很多當(dāng)事人沒有對抵押登記期限有一個(gè)較為明確的認(rèn)識，且相關(guān)法律法規(guī)沒有就“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”問題作出明確規(guī)定，有人認(rèn)為當(dāng)事人自行約定的抵押期限屬于有效行為，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為抵押權(quán)屬于物權(quán)的同時(shí)，簽訂抵押合同仍要貫徹合同自由的原則。如果在經(jīng)濟(jì)活動中，借貸雙方都已就抵押期限達(dá)成一致意見，即期限限制已被抵押權(quán)人接受，所以抵押方只能在該期間內(nèi)對其抵押權(quán)進(jìn)行實(shí)施，與此同時(shí)相關(guān)法律法規(guī)并沒有令禁止這種借貸當(dāng)事人自主約定抵押期限的行為，因此上述行為并沒有違反法律，也沒有違反法規(guī)，是有效行為。所有權(quán)在物權(quán)中，是具有無期限性特征的，但這并未排除其他物權(quán)的有期限性，因此以物權(quán)具有無期限性為由來拒絕承認(rèn)抵押權(quán)期限的行為是不成立的。

三、房地產(chǎn)抵押和登記糾紛處理的法律適用原則問題

在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動中，房地產(chǎn)抵押一般要先簽訂抵押合同，然后進(jìn)行抵押登記。房屋及土地在抵押設(shè)定成立之后，隨著其使用或處分的過程進(jìn)行中，抵押問題會導(dǎo)致很多法律關(guān)系和法律糾紛的出現(xiàn)。與此同時(shí)，因?yàn)楹炗喌盅汉贤男袨殡`屬民事范疇，抵押合同的生效有需要進(jìn)行抵押登記，對于登記機(jī)關(guān)來說，抵押登記屬于行政行為。當(dāng)有出現(xiàn)涉及到抵押效力糾紛的問題之時(shí)，抵押雙方都會面臨民事訴訟和行政訴訟的選擇問題。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》 “一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理?！币?guī)定的原則，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動中，當(dāng)面臨民事權(quán)益的糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提起民事訴訟，如牽涉行政機(jī)關(guān)的行政行為，當(dāng)事人則應(yīng)提起行政訴訟。

四、抵押物細(xì)化登記原則問題

一般情況下，針對商品房開發(fā)過程中的房屋所有權(quán)的取得，是登記機(jī)關(guān)按房屋建筑的獨(dú)立體給房屋開發(fā)商該幢建筑物的所有權(quán)證（或叫大房屋產(chǎn)權(quán)證）。常見情況是在一個(gè)項(xiàng)目中有若干這樣的房屋產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)事人設(shè)定抵押時(shí)，雙方往往將這樣的產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行抵押及登記，卻沒有細(xì)化，這樣的抵押登記是無效行為。土地使用權(quán)證，又稱國有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者的申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。房屋的土地使用權(quán)具有不可分性，因而在實(shí)際生活中當(dāng)事人常遇見抵押物登記細(xì)化的困難，尤其是房屋土地使用權(quán)中的某一個(gè)部分能否抵押。一般情形下，土地使用權(quán)證都是進(jìn)行一次性的全部抵押登記，即便是當(dāng)事人不想這樣做，也難以實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)，因此抵押物必須要具有獨(dú)立價(jià)值，才能進(jìn)行合法性轉(zhuǎn)讓，也才能保障抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。