序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇農(nóng)業(yè)用地論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

地方特色農(nóng)業(yè)文獻與地方文獻不同，地方文獻是記錄某一地域的政治、經(jīng)濟、文化、史地等人文自然狀況，如：“省情”“市情”“縣情”等資料，是研究地方建設發(fā)展的主要記錄根據(jù)，有較強的歷史資料性。

地方特色農(nóng)業(yè)文獻，是基于一個地方的生物資源有較強的地域性和一定的獨特價值而形成的文獻。它們在地方經(jīng)濟建設中的作用日益增強，越來越受到重視，各地特色農(nóng)業(yè)文獻數(shù)據(jù)庫相繼建成。如：甘肅農(nóng)業(yè)大學圖書館的“牦牛文獻數(shù)據(jù)庫”，新疆農(nóng)業(yè)科學院圖書館“長絨棉數(shù)據(jù)庫”，青海農(nóng)牧學院圖書館“高原生物數(shù)據(jù)庫”，這些數(shù)據(jù)庫的建成，為當?shù)亟?jīng)濟建設提供了文獻保障，受到了國內(nèi)外專家學者的好評。

2  地方特色農(nóng)業(yè)文獻的開發(fā)

2．1做好地方特色農(nóng)業(yè)文獻開發(fā)的前期工作

（1）轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)文獻工作觀念，充分認識信息時代圖書館完成組織文獻到組織知識的轉(zhuǎn)變，將以傳統(tǒng)的文獻載體為對象的一般描述性揭示，逐步深化到對文獻所包含的各種專題信息單元的開發(fā)利用。

（2）將開發(fā)特色農(nóng)業(yè)文獻信息納人日常工作計劃。做好社會調(diào)研，找準經(jīng)濟服務的切人點，明確信息開發(fā)工作的定位，活化靜態(tài)文獻，力求信息產(chǎn)品適銷對路，發(fā)揮更大效益。

（3）建設地方特色農(nóng)業(yè)文獻數(shù)據(jù)庫的最終目的，是實現(xiàn)文獻傳遞網(wǎng)絡化和資源共享，只有建立相應的通用性、標準化的數(shù)據(jù)庫才能達到這一目的。所以，數(shù)據(jù)庫的標準化。規(guī)范化非常重要，一般采用國內(nèi)現(xiàn)有的標準書目數(shù)據(jù)庫套錄。

3開發(fā)地方特色農(nóng)業(yè)文獻應注意的問題

（1）加強地方特色農(nóng)業(yè)文獻的收集，采集渠道以現(xiàn)刊、內(nèi)刊并重；載體形式以錄像帶、光盤等各種載體齊收；特別注意收集與地方特色農(nóng)業(yè)相關(guān)的學科、交叉學科和邊緣學科為主的圖書文獻，經(jīng)過努力要初步建成比較齊全、系統(tǒng)的地方特色農(nóng)業(yè)文獻信息體系，這是開發(fā)利用特色農(nóng)業(yè)文獻信息的成功所在。

（2）收集內(nèi)容要新穎，要有開發(fā)價值，尤其是注意收集本學科國內(nèi)外研究的最新科技動態(tài)。

（3）滿足讀者各種檢索要求，是開發(fā)特色農(nóng)業(yè)文獻的宗旨。為了方便讀者，我們的做法是：在主題下。先把當前國內(nèi)外研究的熱門話題，以文摘形式著錄其后，供讀者參閱，其次是研究本專題的原始文獻文摘。

1995年我們?yōu)閷幭膹V夏集團大面積種植麻黃提供了信息服務，從1995年至今，寧夏廣夏集團。民族化工集團、上海實業(yè)集團投資幾千萬元，大面積種植枸杞、麻黃，并建枸杞、麻黃加工基地，形成種植力工產(chǎn)品一條龍的產(chǎn)業(yè)基地，正是他們看到了枸杞、麻黃的開發(fā)前景和國際市場。

社會的需要是圖書館工作的根本，開發(fā)利用地方特色農(nóng)業(yè)文獻，是圖書館工作者參于市場競爭的需要。農(nóng)業(yè)圖書館工作者要根據(jù)本身工作性質(zhì)和學科特點，始終堅持在區(qū)域經(jīng)濟建設的大環(huán)境中，從本地實際需要和經(jīng)濟建設的特點出發(fā)，選擇本地經(jīng)濟建設急待解決的問題開展服務工作，這是農(nóng)業(yè)圖書館工作者的職責。

參考文獻

篇（2）

關(guān)鍵詞：GIS技術(shù)；土地評價；進展

隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，我國作為一個人口、資源大國，土地資源的評價工作不斷開展和細化，土地評價涉及土地的自然、經(jīng)濟、區(qū)位及開發(fā)管理等諸多因素，主要集中在土地質(zhì)量的分等定級上，近年來隨著土地評價工作的不斷深入，已經(jīng)形成了一套比較完整的土地評價系統(tǒng)。其中。地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，簡稱GIS）技術(shù)作為一門新的技術(shù)手段，在20世紀70年代開始引入我國。GIS在我國土地評價中的應用起步較晚，但發(fā)展較快，引入后迅速運用到了土地評價工作中，更是在土地評價的各個領(lǐng)域得到更為深入的發(fā)展，其中，陳華[1]、倪紹祥[2]、史同廣[3]、邱炳文[4]等學者都對GIS技術(shù)在土地評價中的應用做過深入的分析，倡導GIS與遙感技術(shù)的結(jié)合，還對GIS評價方法進行了詳盡的綜述總結(jié)。本文就近年來農(nóng)業(yè)用地、城鎮(zhèn)建設用地以及工業(yè)用地三方面，GIS技術(shù)在其中的運用、發(fā)展趨勢等做一個分析總結(jié)。

一、GIS技術(shù)在農(nóng)業(yè)用地分等定級評價中運用廣泛

近年來GIS技術(shù)在農(nóng)用地評價工作中得到了廣泛的運用，通過文獻分析，研究主要側(cè)重于運用GIS技術(shù)農(nóng)用地的分等定級工作、農(nóng)用地的適宜性評價兩大方面，尤其側(cè)重于農(nóng)用地的分等定級的研究。

（一）、GIS技術(shù)在到農(nóng)用地分等定級工作上的研究進展

20世紀50年代初期，我國農(nóng)用地分等定級工作開始開展，70年代開始進入系統(tǒng)的工作階段。農(nóng)業(yè)用地分等定級的原因是需要掌握定級范圍之內(nèi)農(nóng)業(yè)用地的質(zhì)量情況，然后依次為依據(jù)進行評價，劃分出土地的級別，最終為確定農(nóng)業(yè)用地基準地價提供依據(jù)，增加農(nóng)業(yè)用地管理的科學性。農(nóng)用地定級工作又是一項具有基礎性、公益性和戰(zhàn)略性的土地資源調(diào)查評價工作[5]，因此，GIS技術(shù)在農(nóng)業(yè)用地分等定級工作上運用十分廣泛。

運用GIS在農(nóng)用地評價中分等定級工作的開展，目前主要是定性研究和定量研究相結(jié)合進行，有研究者將定性分析的結(jié)果運用于農(nóng)用地定級成果的調(diào)整和確定工作中，以此來提高農(nóng)用地定級成果的精度[6]。在農(nóng)用地分等定級工作中，王中就GIS分等定級的科學性進行了研究，并且給出了科學了論證[7]。而在分等定級是實際工作中，GIS技術(shù)運用也越來越多，張敏運用GIS數(shù)據(jù)庫在土地分等定級的基礎上，探索土地估價，以及土壤的成分的運算，以此來做了新浦鎮(zhèn)農(nóng)用地的估價案例[8]。王淑梅等從GIS農(nóng)用地定級數(shù)據(jù)處理上入手，進行了詳細的論述[9]。當然，在GIS技術(shù)評估的過程中，也會產(chǎn)生許多問題，針對這些問題，相關(guān)研究者也積極的做出了討論分析，相關(guān)需要注意的問題[10]以及在傳統(tǒng)農(nóng)用地質(zhì)量評價檢驗方法上引入新的數(shù)學模型相配合，力圖得到更加準確的評估效果[11]。

（二）、GIS技術(shù)在農(nóng)用地適宜性評價上的研究進展

土地的適宜性評價是決定土地的用途以及土地適宜程度的基礎。近年來，針對農(nóng)用地的土地適應性評價增多，多數(shù)研究開始嘗試運用模型進行農(nóng)地的適宜性評價，而GIS技術(shù)在其中發(fā)展很快，通過對農(nóng)用地的適宜性評價，最終根據(jù)適宜程度來判斷農(nóng)用地的質(zhì)量。

張成剛等利用GIS/RS技術(shù)，對冀北地區(qū)農(nóng)用地進行了適宜性評價，以此分析各等級農(nóng)用地的空間分布，最后提出農(nóng)用地合理利用對策[12]。對于農(nóng)用地的質(zhì)量綜合評價以及單一的耕地質(zhì)量評價管理，結(jié)合GIS技術(shù)，也有人做了相關(guān)的研究。在農(nóng)用地適宜性評價工作中，多數(shù)學者都在嘗試把GIS技術(shù)作為一個評價的平臺和具體的方法進行推廣，從而為適宜性評價研究工作的開展提供一套技術(shù)方法。鄭磊介紹了土地適宜性評價中的常用模型，以大連市金州區(qū)為例做了相關(guān)的分析；有學者提出農(nóng)田立地的概念，基于GIS技術(shù)來評價農(nóng)田質(zhì)量，為劃定基本農(nóng)田提供客觀依據(jù)。當然，結(jié)合GIS農(nóng)用地評價方法研究，在實際的操作中，研究者針對出現(xiàn)的問題，也樂于引入更多的數(shù)學評價模型，進行技術(shù)的改進，以提高農(nóng)用土地適宜性評價的準確性及效率。

二、GIS技術(shù)在城鎮(zhèn)建設用地評價中的研究進展

我國是一個人口多、資源少的國家。改革開放以來，社會經(jīng)濟快速發(fā)展，帶動了城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模的迅速擴大。1978年我國的城鎮(zhèn)化率為17.92%，2013年迅速上升到53.7%。這時，出現(xiàn)的問題是土地城鎮(zhèn)化速度遠遠超過人口城鎮(zhèn)化速度，人地矛盾集中。這就迫切需要對城鎮(zhèn)土地利用進行評價研究，最大程度的節(jié)約和有效利用城鎮(zhèn)建設用地。通過分析，近年來GIS技術(shù)在城鎮(zhèn)建設用地評價研究進展中，主要集中在城鎮(zhèn)建設用地的有效利用評價和適宜性評價兩方面。

（一）、GIS技術(shù)在城鎮(zhèn)建設用地有效利用評價中的研究進展

由于土地具有稀缺性的特點，城鎮(zhèn)建設用地在土地評價中擁有很高的地位，結(jié)合GIS技術(shù)研究發(fā)展，對于城鎮(zhèn)建設用地有效利用評價主要集中在建設用地的擴展研究、利用現(xiàn)狀以及潛力研究幾方面。

在建設用地擴展研究探索中，湯君友等以“時間過程”與“空間格局”為主線，將區(qū)域城鎮(zhèn)建設用地擴展與自然交通條件和社會經(jīng)濟條件相綜合，揭示無錫市城鎮(zhèn)建設用地擴展的時空分異規(guī)律。也有人對寶雞市1988 ～2005年中心城區(qū)城鎮(zhèn)建設用地擴展類型進行定量識別，試圖尋求一種優(yōu)良的擴張模式。其中，還有人認為城鎮(zhèn)建設用地的擴展，除了考慮時間序列上的演變規(guī)律，相應的某一時期建設用地數(shù)量和結(jié)構(gòu)的突然變化，也會對建設用地的使用帶來一系列的影響，周偉等就對三峽地區(qū)建設用地的變化和效益進行了評價。

（二）、GIS技術(shù)在城鎮(zhèn)建設用地適宜性評價中的研究進展

隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，在城鎮(zhèn)建設用地適宜性評價中，主要是考慮住宅用地、商業(yè)用等幾類建設用地的情況，圍繞社會經(jīng)濟和自然生態(tài)兩方面進行城鎮(zhèn)建設用地適宜性評價研究。李亞奇等以GIS作為主要技術(shù)平臺，以嘉興市鳳橋鎮(zhèn)為案例進行實證分析，做了建設用地適宜性的研究。劉貴利圍繞3種主要建設用地類型，初步建立了建設用地適宜性評價方法程序。其中，也有學者對丘陵荒灘、黃土溝壑以及低緩坡度地區(qū)建設用地為研究對象，對自然條件不好的地區(qū)做土地適宜性的評價研究。

三、GIS技術(shù)在工業(yè)用地評價上的進展研究

要推進工業(yè)化發(fā)展的進程，需要消耗大量的土地資源作為代價，而城鎮(zhèn)工業(yè)用地需求量在未來社會發(fā)展中也非常大。通過文獻分析，對于工業(yè)用地而言，運用GIS技術(shù)重點集中在評價工業(yè)用地的節(jié)約利用以及適宜性、空間結(jié)構(gòu)擴展方面。

（一）、GIS技術(shù)在工業(yè)用地節(jié)約度評價上的進展分析

在工業(yè)用地節(jié)約評價上，研究重點主要是從工業(yè)用地的利用潛力上進行開展，探索充分挖掘工業(yè)用地的潛力，以達到土地的節(jié)約利用的效果。如甄江紅以包頭市為例，根據(jù)評價標準劃分出低度利用、適度利用、集約利用及過度利用等土地利用類型，提出工業(yè)用地土地集約利用的途徑與措施。而蔣貴國在前者研究的基礎上，增加運用極限評價法和綜合評價法評價各工業(yè)功能區(qū)的土地集約利用程度和潛力挖掘程度，最后提出工業(yè)用地土地集約利用的途徑與措施。

（二）、GIS技術(shù)在工業(yè)用地適宜性和空間結(jié)構(gòu)評價上的進展分析

由于工業(yè)用地自身發(fā)展與住宅用地、商業(yè)用地等的區(qū)別，在選址上更要考慮適宜性和空間結(jié)構(gòu)組成。結(jié)合GIS技術(shù)評價工業(yè)用地適宜性研究上，重視城市生態(tài)環(huán)境的保護，生態(tài)適宜性評價廣泛開展；張樹深以大連市為例，引入概率神經(jīng)網(wǎng)絡模型與GIS軟件結(jié)合，進行了工業(yè)用地生態(tài)適宜性分析[26]。也有人從保護城市生態(tài)環(huán)境的角度為城市的土地利用提出建議。

在GIS技術(shù)工業(yè)用地的空間結(jié)構(gòu)擴展研究上，研究都是通過收集現(xiàn)階段的資料，或者結(jié)合RS遙感圖像，分析對比工業(yè)用地的結(jié)構(gòu)變化，再發(fā)現(xiàn)相應的問題，最后找到整合工業(yè)用地的方法。吳兵等人揭示城市工業(yè)用地隨時間、空間變化的規(guī)律，闡明城市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向。也有人用GIS支持的空間定量分析方法對工業(yè)用地立地條件進行評價，探討工業(yè)用地空間整合模式，再提出整合方案。

四、結(jié)論

目前，在土地評價的各個領(lǐng)域，結(jié)合GIS技術(shù)做評價分析的探討越來越趨向于綜合化、定量化和科學化，使土地評價工作的開展更加細致和精確，其中，結(jié)合GIS技術(shù)的土地適宜性評價非常廣泛和完善，在各類用地評價中也各有側(cè)重。當然，這其中也有不足之處，比如在農(nóng)用地評價中，基本以耕地的分等定級研究為主體，在林牧等農(nóng)用地上評價研究較少。在城鎮(zhèn)建設用地和工業(yè)用地評估上，側(cè)重于土地適宜性以及節(jié)約度的評估，而未來土地評價的發(fā)展，需要更新的評價方式以及提高評價的精確度、實用性。所以，未來GIS技術(shù)在土地評價工作中重要性越來越凸顯，與土地評價相關(guān)的GIS軟件的二次開發(fā)、結(jié)合數(shù)學模型的配合運用等都是新的發(fā)展方向。（作者單位：四川師范大學地理與資源科學學院）

參考文獻：

[1]陳華，孫丹峰.基于GIS技術(shù)的土地評價研究進展[J].國土資源遙感.2008，3（77）：10-14

[2]倪紹祥.近10年來中國土地評價研究的進展[J].自然資源學報.2003，18（6）：672-683

[3]史同廣.中國土地適宜性評價研究進展[J].地理科學進展.2007，26（2）：106-115

[4]邱炳文，池天河，王欽敏等.GIS在土地適宜性評價中的應用與展望[J].地理與地理信息科學.2004（5），20：20-44

[5]程燁.新一輪國土資源大調(diào)查“土地資源監(jiān)測與調(diào)查工程”發(fā)展歷程與前景展望[J].中國土地科學.2002（6）：4.

[6]黃盛林.最新農(nóng)用地分等定級估價與耕地資源保護實務全書[M].安徽文化音像出版社，2003：187.

[7]王中，基于GIS分等定級-以無為縣為例.學位論文[D].2007.05

[8]張敏.基于GIS的農(nóng)用地分等定級估價研究—以慈溪市新浦鎮(zhèn)為例.學位論文[D].2004.03.

[9]王淑梅，張永福，范兆菊.GIS的農(nóng)用地定級數(shù)據(jù)處理淺析[J].烏魯木齊職業(yè)大學學報.2004（1），13：36-39.

篇（3）

1.研究背景

隨著人口的迅速增長及以土地帶動經(jīng)濟發(fā)展的模式，各個地方政府、企業(yè)、人口對土地的依賴性越來越強。進入2000年以后，我國的土地資源環(huán)境所承受來自各個方向的壓力。土地資源作為生產(chǎn)要素的重要要素之一，但是，由于自然因素和經(jīng)濟社會的因素，土地的數(shù)量和質(zhì)量受到嚴重影響，人口不斷增加、城市化和工業(yè)化進程的不斷加速、農(nóng)業(yè)用地的不斷退化使得土地資源的短缺成為人類亟待解決的難題。土地可持續(xù)利用研究是采用定性和定量的方法，基于生態(tài)、經(jīng)濟、社會方向形成評價指標體系，然后對一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地進行可持續(xù)利用的評價研究。

2.實證：梅子村土地可持續(xù)利用評價研究

梅子村地處四川省天全縣，距離縣城3公里。東與大坪鄉(xiāng)接壤，南與始陽交界、北與馬溪村、西與向陽村接壤，國道318線穿過該村。作為四川省新農(nóng)村建設示范點，梅子村土地類型包括耕地、林地、其他農(nóng)用地、基礎設施用地等多樣類型。但是，該村土地的利用呈現(xiàn)粗放利用的特點，其中宅地基的粗放利用具有較強的代表性。本文以梅子村為例，對新農(nóng)村土地可持續(xù)利用進行評價及實證研究，尋找梅子村土地可持續(xù)利用的關(guān)鍵阻礙性因素，并確定合理的發(fā)展目標、繼而制定針對性的解決措施，以該村的土地可持續(xù)利用、促進該村的發(fā)展。

2.1梅子村經(jīng)濟社會發(fā)展概況

2.1.1自然地理條件狀況

梅子村地形主要由山地，谷底等組成，海拔721米到934米。氣候以亞熱帶季風性濕潤氣候冬季溫和，夏季涼爽，一年四季分明，冬季盛行西北風，夏季盛行東南風，年平均降水量1436mm，降水量分布不均，主要集中在夏秋季節(jié)。

2.1.2 經(jīng)濟社會發(fā)展狀況

根據(jù)對梅子村的實地調(diào)查顯示，梅子村目前的土地總面積7438畝，該村包括8個村民自治小組，農(nóng)村人口1294人，城鎮(zhèn)人口70人，總戶數(shù)460戶。農(nóng)民人均純收入達到6648元，年均遞增12%。梅子村轄區(qū)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)業(yè)豐富，主要產(chǎn)業(yè)有林竹業(yè)、茶葉、養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)、服務業(yè)。

2.2梅子村土地利用現(xiàn)狀分析

2.1 土地利用結(jié)構(gòu)

根據(jù)梅子村土地利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)得知，梅子村的目前土地總面積4958170平方米，對2012年土地利用相關(guān)數(shù)據(jù)可知梅子村農(nóng)用地4419130平方米，占89.3%；建設用地152412平方米，占3%；未利用土地386628平方米，占7.7%。（1）農(nóng)業(yè)用地，梅子村的農(nóng)業(yè)用地主要包括耕地、林地和其他農(nóng)業(yè)用地等。其中林地大約占該村土地面積3219250平米，占全鎮(zhèn)土地總面積的64.9；耕地大約占466620平方米，占全村土地總面積的9.4%；其他農(nóng)用地733260平方米，占全村土地總面積的1.4%；（2）建設用地，梅子村建設用地主要包括農(nóng)村集體建設用地（學校）、公共設施用地（道路）和其他建設用地（娛樂設施）三大類；（3）未利用土地，梅子村未利用土地主要包括除開自留地、宅地基、林地等其他未利用土地（主要包括部分坡度較陡的山地、偏遠地區(qū)地區(qū)的荒地等）。

2.2梅子村土地利用特點

（1）梅子村的土地相較于周邊其他村，雖然土地面積較大，但總體上土地質(zhì)量不高，整個梅子村由于交通條件不便，偏遠地區(qū)很大一部分土地呈現(xiàn)撂荒的情況；（2）該村林地資源豐富，包括多種林業(yè)、竹業(yè)品種，整個梅子村林地面積（包括竹業(yè)）2012年為3219250平方米，占全鎮(zhèn)土地總面積的64.9%，所以，梅子村仍保持著較高的林竹比例，這為梅子村在未來生態(tài)環(huán)境建設中提供了良好的天然條件。

2.3土地可持續(xù)利用制約因素判定

通過分析可知梅子村土地可持續(xù)利用的制約因素主要包括：（1）居住用地比重偏高；（2）交通水利用地比重較低；（3）農(nóng)村人均宅基地面積較高；（4）公共設施用地比重偏低；（5）人均耕地面積較低。

3.新農(nóng)村土地可持續(xù)利用措施分析

結(jié)合前面梅子村土地可持續(xù)利用評價中所確定的制約梅子村土地可持續(xù)利用的主要障礙因素，改善目前梅子村土地利用現(xiàn)狀的措施主要包括：在國家農(nóng)村用地政策的背景下，引進鄉(xiāng)村規(guī)劃師，完善新一輪農(nóng)村土地用地的規(guī)劃；加強耕地保護，嚴格落實農(nóng)村土地用地制度管理措施，防止違法用地發(fā)生；強化農(nóng)村宅基地治理、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境建設、開展農(nóng)村土地整理。（1）.加強農(nóng)村基層人才建設，引進鄉(xiāng)村規(guī)劃師，在符合國家國土利用規(guī)劃政策背景下，根據(jù)本地的實際現(xiàn)實情況，完善新農(nóng)村土地利用總體規(guī)劃和具體實施措施；優(yōu)化土地利用的結(jié)構(gòu)、合理安排土地用途，防止非法建設；因地制宜地合理確定各類農(nóng)用地、生態(tài)保護用地、建設發(fā)展用地的規(guī)模和邊界；（2）.加強新農(nóng)村的耕地保護，調(diào)查顯示，人均耕地占有量低是制約梅子村土地可持續(xù)利用的主要障礙因素之一；耕地保護關(guān)系到梅子村經(jīng)濟社會發(fā)展的全局性戰(zhàn)略問題，所以必須深入貫徹執(zhí)行“落實國家十八億畝耕地的紅線不變”這一基本政策。（3）.強化農(nóng)村宅基地治理，處理好新建住房與宅基地復耕的關(guān)系，對梅子村建設用地增長過快特別是農(nóng)村居民建設用地增長過快的問題，強化對農(nóng)村宅基地的整治和管理。同時，開展新農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀，建立宅基地退出機制；加強農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的管理。

主要結(jié)論

通過對梅子村土地可持續(xù)利用的實證研究，得出了梅子村人均宅基地面積較高、人均耕地面積較低、公共基礎設施用地比例較低等結(jié)論，這些因素顯示該村土地粗放利用和低效利用，其阻礙了梅子村的經(jīng)濟和社會發(fā)展。（作者單位：四川師范大學地理與資源科學學院）

參考文獻：

[1].土地資源可持續(xù)利用評價研究概述[J].安徽農(nóng)業(yè)科學，2011，39（16）

[2]黃冬梅.河南省開封市土地可持續(xù)利用程度綜合評價[J].國土資源科技管理，2011（02）：85-90

[3]馬艷萍.淺析土地可持續(xù)利用評價的意義、原則和程序[J].工程技術(shù)，2011（18）

[4]徐美銀.江蘇省土地可持續(xù)利用評價[J].揚州職業(yè)大學學報，2011（02）：1-5

[5]王波.當前農(nóng)村建設中的土地利用問題及對策[J].科教文匯，2011（12）：173

篇（4）

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-09-0055-1

1 土地開發(fā)利用中存在的生態(tài)問題

近些年，人類對土地資源的任意開發(fā)隨意利用，造成了我們生態(tài)系統(tǒng)嚴重失衡，土地資源污染破壞嚴重，已經(jīng)嚴重威脅到我們自身的生存和發(fā)展。根據(jù)2006年《中國統(tǒng)計年鑒》可知，我國每平方公里人數(shù)是世界平均人口密度的3倍；根據(jù)《2005年中國國土資源公報》可知，我國現(xiàn)有土地面積為18.31億畝，人均面積為1.4畝，不足世界人均土地面積的三分之一。再加上我國難以開發(fā)的土地資源面積巨大，土地資源后備力量嚴重不足，尤其是我國耕地面積逐年縮小，耕地土地資源非常匱乏?，F(xiàn)在我國的土地資源利用已經(jīng)達到100億畝，占土地總面積的三分之二左右，還有三分之一是難以開發(fā)和不能開發(fā)的資源，比如：沙漠、戈壁、積雪地、沼澤地、石山、裸地等等。

1.1 土地開發(fā)利用過程中引發(fā)的環(huán)境問題日益惡化

在土地開發(fā)過程中，導致土地資源生態(tài)環(huán)境惡化范圍在逐步擴大，危害程度日益加深，其具體表現(xiàn)在土地面積侵蝕面積增大、城市建設造成水土流失嚴重、農(nóng)業(yè)用地農(nóng)藥用量超標土地污染嚴重、土地鹽堿化嚴重、草地森林不斷退化、濕地減退、生物多樣化銳減、土地結(jié)構(gòu)遭到破壞。目前我國的沙漠化面積已經(jīng)到了174萬平方公里，約占我國土地總面積的18.13%，造成我國的經(jīng)濟損失達到500多億；水土流失的速度超過了治理速度，需要新的治理技術(shù)加快治理速度。

1.2 城市用地浪費嚴重

近些年隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化發(fā)展速度加快，城市用地面積急劇增加，工業(yè)用地面積不斷擴大，大量耕地被占用。根據(jù)2005年的城市用地顯示，我國城市用地面積已經(jīng)增加到427.4萬畝，要比2004年增長了6%。這組數(shù)字說明，我國可利用土地在逐漸減少。另外土地利用結(jié)構(gòu)不合理，主要表現(xiàn)在工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地比例失調(diào)，行業(yè)內(nèi)部也存在這種現(xiàn)象，城市有限資源不能合理最大化的利用，造成土地資源浪費，得不到土地資源最大價值開發(fā)利用。

1.3 農(nóng)業(yè)用地急劇減少

農(nóng)業(yè)用地急劇減少的原因很多，首先是由于農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和自然災害導致農(nóng)業(yè)耕地面積減少。另外非農(nóng)占地現(xiàn)象嚴重，而且造成農(nóng)業(yè)耕地永久性流失。非農(nóng)業(yè)占地規(guī)劃性不強，盲目性大，不僅使所征集的耕地不能發(fā)揮其最大價值，也使周邊耕地備受污染，從而影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。據(jù)2005年相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，建設面積為318.2萬畝，占耕地面積80.2萬畝，說明所征集耕地建設約占總建設面積的四分之一。農(nóng)村住宅基地規(guī)模過大，這是我國農(nóng)村尤其是東北農(nóng)村遺留下的問題，住宅基地過大，沒有形成集中建設，大量耕地用在房屋建設，使得耕地面積浪費。

1.4 污水灌溉和環(huán)境污染破壞土地資源

造成土地污染的原因很多，其主要原因有工業(yè)、生活、農(nóng)業(yè)以及交通，這幾方面是土地污染的主要來源。從工業(yè)方面來說，近些年鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)得到了快速發(fā)展，對農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展起到了促進作用。但一些問題不可忽視，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布廣形成不了集約化發(fā)展；資金不足，使一些設備得不到改善；技術(shù)落后，制約企業(yè)進步。工業(yè)中的“三廢”排入河流以及農(nóng)田，造成土地資源的污染。據(jù)先關(guān)統(tǒng)計我國每年的廢水排放量高達到200億噸以上，工業(yè)固體廢棄物也達到65億噸，占地面積約為5萬平方千米，再加上城市生活垃圾，土地資源浪費極為嚴重。此外，不合理的開采也會導致土地資源的浪費。

1.5 土地資源重金屬超標

化學工業(yè)的蓬勃發(fā)展，對經(jīng)濟的發(fā)展以及人們生活水平的提高起到了極大作用。但是其對空氣的污染、水體的污染程度卻越來越深，而水體和空氣污染最終都會導致土地的污染。在我國造成土壤污染最為嚴重的是重金屬污染。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示我國目前受鎘、砷、鉻、鉛等重金屬污染的土地面積高達兩千萬公頃，約占我國耕地總面積的五分之一，因重金屬污染造成我國糧食減產(chǎn)1000多萬噸。這種重金屬污染的主要元兇是不規(guī)范的采礦和金屬冶煉；在耕作區(qū)不合適使用化肥是造成總金屬污染的主要來源，在農(nóng)業(yè)區(qū)很多農(nóng)戶不按照要求進行施肥，最終使土壤中所含的金屬超標，從而改變土壤結(jié)構(gòu)，致其肥力下降，另一方面是復合肥本身所含有的鎘超標。

參考文獻

篇（5）

論文導讀:：如何構(gòu)建農(nóng)村土地所有權(quán)也就成為學界爭論的問題。而不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的建設用地使用權(quán)。

論文關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地所有權(quán)，建設用地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，宅基地使用權(quán)流通性

農(nóng)村土地權(quán)利是農(nóng)民對農(nóng)村土地享有的權(quán)利。正確認識和界定農(nóng)村土地權(quán)利的性質(zhì)，是保護農(nóng)民土地權(quán)益的前提和基礎。 一、關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的性質(zhì)和權(quán)利行使 (一)關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的性質(zhì) 農(nóng)村土地所有權(quán)為何種性質(zhì)？在《物權(quán)法》通過前，對此曾有不同的觀點。如何構(gòu)建農(nóng)村土地所有權(quán)也就成為學界爭論的問題。有的認為，我國農(nóng)村土地所有權(quán)存在主體虛位，有的甚至認為應將土地所有權(quán)確認為農(nóng)民個人所有，以解決農(nóng)村土地“無主”現(xiàn)象。筆者不贊同這種觀點。這不僅是因為我國《憲法》中規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”，更重要的是因為我國農(nóng)村土地權(quán)屬變動的歷史原因，使我們無法或者說不能確認現(xiàn)有土地應歸哪一具體的個人所有，否則，不僅會造成今后的土地利用問題，而且會造成極大的社會動蕩。筆者認為，非屬國家所有的土地應當歸村落居民集體所有?！段餀?quán)法》第59條第1款規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。”這一規(guī)定明確了集體所有的土地歸本集體的成員集體所有。但對此仍有不同的理解和主張。有的認為，成員集體所有應為集體成員共有；有的認為應為總有。筆者不同意成員共有的觀點。這種集體成員集體共有宅基地使用權(quán)流通性，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成員按一定的份額享有，也并非每一成員退出時可以要求分出自己的應得份額，因此，這種所有的性質(zhì)應為“總有”或者稱為“合有”。有學者認為，“合有，也稱為公共共有或者共同共有，是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關(guān)系的存在共有一物，他們不分份額平等地享有權(quán)利，對共有物之處分以全體共有人的同意決定。”“總有，是指多數(shù)人所結(jié)合之一種共同體，亦即所謂實在的綜合人之有。”[1]盡管境外也多有學者將共同共有定義為合有，但我國法上是將共有區(qū)分為按份共有與共同共有的，也就是將共同共有作為共有的一種形式，而不是將共有僅限于分別共有或按份共有，因此，與其將“合有”作共同共有解釋，不如將其作與“總有”含義相同的解釋。也正因為如此，農(nóng)民成員集體所有屬于合有即總有。合有與共有的根本區(qū)別在于合有人構(gòu)成一個團體，每個成員不能要求對合有的財產(chǎn)分割，只是在享有所有權(quán)人的權(quán)益上應與共同共有相同，即每個人都可享有所有的財產(chǎn)的收益。“共有人不僅可以直接占有共有財產(chǎn)，而且有權(quán)請求分割共有財產(chǎn)。集體財產(chǎn)盡管為其成員所有，但其屬于集體所有，集體財產(chǎn)與其成員是可以分離的，尤其是任何成員都無權(quán)請求分割集體財產(chǎn)。”[2] 農(nóng)村土地由農(nóng)村集體成員集體所有，明確了農(nóng)村土地所有權(quán)主體為成員集體，即由集體的全體成員共同享有所有權(quán)，這并不會導致所有權(quán)主體的虛位。如果說現(xiàn)實中存在農(nóng)村集體成員得不到土地所有權(quán)權(quán)益的現(xiàn)象，不是由于集體的土地歸成員集體所有造成的，而是因其他制度或者說是因為對農(nóng)村集體所有權(quán)保護不力和經(jīng)濟民主制度不健全造成的。正因為集體成員集體所有是不同于“共有”的由成員集體共同享有所有權(quán)，因此，《物權(quán)法》第59條第2款規(guī)定了應當依法定程序經(jīng)本集體成員決定的事項，第60條規(guī)定了集體所有的土地所有權(quán)的行使主體。既然農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體成員集體所有，成員集體享有集體土地的所有權(quán)，所有權(quán)人的權(quán)益就應由所有權(quán)人享有宅基地使用權(quán)流通性，而不應由其他人享有。這是由所有權(quán)人性質(zhì)所決定的。如果所有權(quán)人不能享有所有權(quán)權(quán)益，那么這種“所有權(quán)”也就不是真正的所有權(quán)?！段餀?quán)法》確認了農(nóng)民成員集體對其土地的所有權(quán)，也就明示農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)益歸該集體成員集體享有。因此，我們在任何制度的設計上，都應保障農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)益真正歸集體的成員享有，應將農(nóng)民土地所有權(quán)的各項權(quán)能還給農(nóng)民，而不是限制其取得所有權(quán)利益。這應當是保障農(nóng)民土地權(quán)益的根本出發(fā)點，也是真正解決“三農(nóng)”問題的重要出路。當然，現(xiàn)代社會，隨著所有權(quán)的社會化，任何所有權(quán)也都會受到一定限制，農(nóng)民集體土地所有權(quán)也不例外。但是這種限制是以維護社會公共利益和他人的合法權(quán)益為前提的，而不能以剝奪所有權(quán)人應享有的權(quán)益為代價。我國《物權(quán)法》第42、43、44條等是對農(nóng)民集體土地所有權(quán)限制的規(guī)定，這些限制也足以實現(xiàn)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的社會性。 (二)關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的行使 農(nóng)民集體土地所有權(quán)是由集體成員集體享有的，但在所有權(quán)行使中也須維護集體成員的利益，對于一些重大事項應由集體成員集體決定。《物權(quán)法》第59條第2款規(guī)定在權(quán)利行使上應當經(jīng)本集體成員依照法定程序決定。這體現(xiàn)了農(nóng)民集體土地所有權(quán)行使上的特點。在農(nóng)村土地所有權(quán)行使上，有以下三個問題需要解決。 第一，農(nóng)村土地如何經(jīng)營？《物權(quán)法》第124條第2款規(guī)定:“農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。”這一規(guī)定是強制性的還是任意性的規(guī)定？有的認為，是強制性的，按照這一規(guī)定，凡農(nóng)業(yè)用地，都須實行承包經(jīng)營。有的認為，不是強制性的，而僅是強調(diào)依法實行承包經(jīng)營，不是私有化。筆者贊同后一種觀點。《物權(quán)法》第124條更重要的是強調(diào)實行承包經(jīng)營不會改變農(nóng)村土地集體所有的性質(zhì)，而不是強調(diào)農(nóng)村土地都要實行承包經(jīng)營。農(nóng)村土地實行承包責任制，是國家在農(nóng)村的重要政策。但只是一項指導性的政策，不能也不應是強制性的。法律規(guī)定實行承包經(jīng)營時承包人的權(quán)利是為了保護承包人的利益，維護土地承包經(jīng)營制度，但不是要求農(nóng)村土地的所有權(quán)人對土地都必須實行土地承包經(jīng)營制度。因為對于農(nóng)業(yè)用地實行承包經(jīng)營是在集體所有的土地上設立土地承包經(jīng)營權(quán)這種用益物權(quán)，屬于所有權(quán)行使的一種方式。如何經(jīng)營土地，這是土地所有權(quán)人的權(quán)利，應由所有權(quán)人根據(jù)自己的利益和需要自行決定。在其所有的土地上是否設立土地承包經(jīng)營權(quán)還是以其他方式行使所有權(quán)，都應由所有權(quán)人即成員集體決定，而不應由法律強制規(guī)定。 第二宅基地使用權(quán)流通性，農(nóng)村土地所有權(quán)可否轉(zhuǎn)讓？通說認為，農(nóng)村土地所有權(quán)不能流通，不可轉(zhuǎn)讓。但這并無法律上的合理根據(jù)。農(nóng)民集體土地所有權(quán)的性質(zhì)為集體所有，而集體所有權(quán)的主體又不具有唯一性，因此，農(nóng)村土地所有權(quán)應當具有可讓與性。從法理上說，凡是禁止流通的財產(chǎn)，須由法律明確規(guī)定，凡法律未明確禁止流通的財產(chǎn)就具有流通性。從現(xiàn)行法的規(guī)定看，法律并沒有明文規(guī)定農(nóng)民集體土地所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定:“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。”這里的“依法改變土地權(quán)屬”并沒有僅限定為集體所有改變?yōu)閲校瑧骋患w所有的土地改變?yōu)闅w另一集體所有。如果不承認農(nóng)村土地的流通性，農(nóng)村土地資源的財產(chǎn)性就得不到體現(xiàn)，無法通過市場機制得到優(yōu)化配置，而現(xiàn)實中也存在農(nóng)村土地流通現(xiàn)象。因此，應當承認農(nóng)村土地所有權(quán)的可讓與性。當然，為維護土地集體所有制，對于農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應限定為受讓人只能是農(nóng)民集體經(jīng)濟組織，其他人不能取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)。 第三，在農(nóng)村土地上可否設立建設用地使用權(quán)？這里所說的主要是指用于住宅等建設的建設用地使用權(quán)，而不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的建設用地使用權(quán)，因為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權(quán)，法律已有規(guī)定。對此，通行的觀點是持否定說，認為建設用地使用權(quán)只能在國家土地上設立，而不能在集體土地上設立。但這種觀點在《物權(quán)法》施行后，需要重新審視?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收農(nóng)村集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。這一規(guī)定既是對所有權(quán)的限制，也意味著今后非“為了公共利益的需要”，國家不能再將農(nóng)村集體所有的土地征收，而后將土地使用權(quán)出讓給需要土地的使用人。然而，非為公共利益的需要用地(例如，住宅建設和其他商業(yè)性用地)宅基地使用權(quán)流通性，不會因《物權(quán)法》的實施而終止。隨著城市化的發(fā)展，建設用地的需求在不斷增加，而不是減少。那么，今后是否會發(fā)生非因公共利益的需要而使用集體所有的土地呢？ 這里首先有一個界定城市范圍問題。有種觀點認為，我國法律規(guī)定，城市的土地歸國家所有，只要成為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地就當然歸國家所有，因此，在城市建設中無論是商業(yè)性用地還是其他用地，都只能在國有土地上設立而不能在集體土地上設立建設用地使用權(quán)。這種觀點值得商榷?！段餀?quán)法》第47條規(guī)定，“城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。”《土地管理法實施條例》第2條規(guī)定，“下列土地屬于全民所有即國家所有: (1)城市市區(qū)的土地； (2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法被沒收、征收、征購為國有的土地；(3)國家依法征用的土地； (4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； (5)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； (6)因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。”依照上述規(guī)定，只要劃為城市市區(qū)，土地就歸國家所有，在城市建設中不會發(fā)生需要利用集體土地的情形。但該條例的規(guī)定未必妥當，特別是第(5)項顯然仍是建立在維持城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的基礎上的。隨著戶籍制度的改革，不再區(qū)分農(nóng)村戶口與城鎮(zhèn)戶口，而僅僅因為城市的擴張，就將原屬于集體所有的土地當然地轉(zhuǎn)為國有土地，這種對集體所有權(quán)的剝奪并沒有充分必要的理由。因此，某一土地是否歸農(nóng)民集體所有至少應依《物權(quán)法》實施之日的確權(quán)為準。如果說在《物權(quán)法》生效前形成的“城中村”的集體土地已經(jīng)為國家所有；在此以后形成的“城中村”集體所有的土地不能當然地就轉(zhuǎn)為國有，否則農(nóng)民成員集體所有權(quán)人的權(quán)益保護也就成為空話。 農(nóng)民集體所有的土地不因城市規(guī)模的擴張而成為國有土地，在城市建設中如非因公共利益而需用農(nóng)村集體所有的土地進行建設時，用地人如何取得土地使用權(quán)呢？《物權(quán)法》第151條規(guī)定，“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”現(xiàn)行《土地管理法》第20條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃占有土地的，要按照規(guī)定辦理土地征收。這顯然與《物權(quán)法》規(guī)定的征收條件不一致。因此，在?段鍶ǚā肥凳┖?，蛻儇管理法荡_捎τ枰孕薷摹＝餼齔鞘薪ㄉ櫨玫氐某雎肪褪竊市砼逋戀廝腥ㄈ嗽諂渫戀厴仙枇⒔ㄉ櫨玫厥褂萌?，而不蕢Λ建蓹久地使用权近x魷抻凇骯宜械耐戀亍鄙仙瓚ǖ撓靡鍶āT諗┟竇宓耐戀厴仙枇⒔ㄉ櫨玫厥褂萌ㄕ厥褂萌魍ㄐ?，可覉@湊展型戀亟ㄉ枋褂萌ǖ納枇⒎絞劍ㄉ櫨玫厥褂萌ǔ鋈酶玫厝耍膳┟癯稍奔寮賜戀廝腥ㄈ巳〉貿(mào)鋈檬褂萌ㄋ玫氖找?。例燃偓有的地分v扇〗婊ㄉ櫨玫氐耐戀匾慘浴罷小⑴?、箵u鋇姆絞匠鋈媒ㄉ櫨玫厥褂萌ǎ鋈梅咽怯膳┟癯稍奔迦〉?，而不是訒聱家取抵橳諗┟竇逅械耐戀匭枰糜誑⒔ㄉ枋保部梢雜膳┟癯稍奔寮此腥ㄈ俗約航鋅⒔ㄉ琛S紗碩耐戀乩嬗τ膳┟癯稍奔迦〉?，_秸嬲谷ǜ┟瘛⒒估┟瘛? 有人擔心，許可在農(nóng)民集體所有的土地上設立建設用地使用權(quán)，會使農(nóng)業(yè)用地改為建設用地，會導致突破國家規(guī)定的18億畝耕地的紅線，會影響我國糧食生產(chǎn)的安全。這種擔心是沒有必要的。承認農(nóng)村土地所有權(quán)人可以在自己的土地上設立建設用地使用權(quán)，或者自己開發(fā)經(jīng)營其土地，在其土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其他設施，并不等于說土地所有權(quán)人可以任意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地。《物權(quán)法》第43條規(guī)定，“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。”嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，這一任務主要是由規(guī)劃部門和土地管理部門承擔的，而不是通過不許在農(nóng)村集體所有土地上設立建設用地使用權(quán)完成的。只要根據(jù)規(guī)劃，農(nóng)村集體所有的土地需要轉(zhuǎn)為建設用地并經(jīng)批準轉(zhuǎn)為建設用地，又不屬于公共利益的范疇，就應當也只能由土地所有權(quán)人在該土地上設立建設用地使用權(quán)來經(jīng)營該土地。 這里涉及一個熱門話題，即“小產(chǎn)權(quán)”房問題。何為小產(chǎn)權(quán)房？對此有不同的理解，也有不同的情形。之所以稱為“小產(chǎn)權(quán)”房，根本原因在于其用地屬于農(nóng)民集體所有的土地而不是設立建設用地使用權(quán)的國有土地，是農(nóng)民集體自己或委托他人開發(fā)的，而不是由房地產(chǎn)商從國家取得建設用地使用權(quán)后開發(fā)的。對于小產(chǎn)權(quán)房，各地采取不同的禁止政策，有的甚至規(guī)定買賣小產(chǎn)權(quán)房的所得屬于違法所得，要予以沒收。然而，小產(chǎn)權(quán)房的建設和交易禁而不止。筆者認為，解決這一問題的關(guān)健應是區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房的建設是否經(jīng)過有關(guān)部門許可，是否辦理了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設用地的手續(xù)，依不同情形作不同的處理。“小產(chǎn)權(quán)”房大體有兩種情形:一種情形是沒有經(jīng)過有關(guān)部門許可，未辦理農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設用地的手續(xù)宅基地使用權(quán)流通性，擅自在以出租或者承包經(jīng)營等形式取得使用權(quán)的農(nóng)業(yè)用地上建設的房屋。這種房屋屬于違法、違章建筑，根本就不能有產(chǎn)權(quán)，應不屬于小產(chǎn)權(quán)房。對于這類房屋如果不符合規(guī)劃和土地用途，應當堅決予以查處，責令其拆除，恢復土地原狀。另一種情形是經(jīng)過有關(guān)部門的許可，辦理了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設用地手續(xù)，其建設符合規(guī)劃要求，但其建設用地屬于農(nóng)民集體所有的土地，而不是國有土地。這種小產(chǎn)權(quán)房是有產(chǎn)權(quán)的，之所以稱為小產(chǎn)權(quán)是因為該房屋的建設沒有取得國有土地的建設用地使用權(quán)。對于這種小產(chǎn)權(quán)房，不應當限制其交易。如果認為只有在取得國有土地的建設用地使用權(quán)的土地上建造的房屋才有“大產(chǎn)權(quán)”，才可以交易，這顯然是沿續(xù)了國家壟斷全部土地的一級市場的以往做法和思維方式。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房問題應當，賦予農(nóng)村集體土地所有權(quán)人可以依法定程序?qū)⑵渫恋刈孕羞M入一級市場，在其土地上設立建設用地使用權(quán)的權(quán)利。當然，農(nóng)村土地所有權(quán)人行使這一權(quán)利應當遵行土地利用總體規(guī)劃，應當辦理農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設用地的手續(xù)。如果一概不承認小產(chǎn)權(quán)房，一定要將其占用的土地征收后設立建設用地使用權(quán)，則違反物權(quán)法關(guān)于征收的規(guī)定，因為這種用地很難說是“為了公共利益的需要”。

篇（6）

一、活躍的“城中村”集體土地開發(fā)市場與國家禁止集體土地非農(nóng)建設之間的矛盾沖突

（一）城市房價的飆升和農(nóng)民生活成本的增加催生農(nóng)村集體土地開發(fā)利用市場

近年來，“高房價”已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，人民生活安定和諧的一個不容忽視的問題。雖然國家相繼出臺一系列政策，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但房價飆升的勁頭依然不減。一些生活在城市中的外來打工者和低收入人群迫于高房價的壓力，不得不走向城市近郊的農(nóng)村以及“城中村”，去尋找與自身收入水平更相適應的低價房。

催生農(nóng)村集體土地開發(fā)利用市場形成的另一個因素是農(nóng)民生活成本的增加。隨著城市化進程的加快，一些城市周邊的集體土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有?！俺侵写濉贝迕竦霓r(nóng)田被征收、缺乏高水平的勞動技能和社會保障，卻要承受著和城市居民一樣的高物價。對這些農(nóng)民來說，僅有的“優(yōu)勢”就是可以通過開發(fā)利用自身的土地、房屋來提高收入。久而久之，農(nóng)民將其自身剩余的房屋出租、出售給本村以外的城市或農(nóng)村居民的現(xiàn)象越來越普遍。

（一）國家“三令五申”嚴控農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)引發(fā)集體土地利用違法問題

長期以來，國家對農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)都實行嚴格的控制，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設?！苯鼛啄陙?，鑒于集體土地非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象頻發(fā)，國務院辦公廳于2007年發(fā)出《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》強調(diào)，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)’房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

由于我國相關(guān)的法律法規(guī)和政策性規(guī)定明確禁止農(nóng)村集體土地出租、出讓用于非農(nóng)建設，也嚴格禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地或農(nóng)民住宅，因此無論是從理論界的觀點還是從司法實踐上看，通常都認為此類農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓合同在法律上是無效的。從而使得流轉(zhuǎn)、開發(fā)利用集體土地的現(xiàn)象陷入普遍違法的境地。

（三）城市化浪潮中的“城中村”集體土地開發(fā)利用問題、矛盾尤為突出

“城中村”與遠離城市的偏遠鄉(xiāng)村相比有著許多特殊性，因此在集體土地開發(fā)利用上的問題和矛盾特別突出。首先，大多數(shù)“城中村”的土地已經(jīng)被納入城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)，村民喪失或基本喪失農(nóng)業(yè)用地，缺乏通過發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)來提高經(jīng)濟水平的收入來源。其次，村民的生存方式和職業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)脫離傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，而與城市居民沒有太大區(qū)別。再次，“城中村”內(nèi)，每戶村民仍擁有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成為“城中村”村民和集體經(jīng)濟組織的主要收入來源。最后，“城中村”的集體土地很容易成為“舊城改造”或“棚戶區(qū)改造”區(qū)域，而被征收為國有土地，興建房子可以在征地時獲得更多的補償。

“城中村”的這些特點決定了它必將成為集體土地開發(fā)利用問題的矛盾集中區(qū)。一方面，村民出租、出售房子或土地的行為非常普遍；另一方面，這些房屋又擺脫不了“不合法”的帽子。一旦出現(xiàn)糾紛或者遇上國家征收土地，當事人的權(quán)益很可能因為合同無效而得不到保障，從而引發(fā)社會問題。

二、現(xiàn)行的法律制度和理論在解決“城中村”集體土地開發(fā)利用問題上的缺陷

（一）我國城鄉(xiāng)土地二元制使得“城中村”土地開發(fā)利用難以實現(xiàn)

根據(jù)我國《憲法》第10條的規(guī)定，我國實行城鄉(xiāng)土地二元制，城市的土地屬于國有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于集體所有。對于兩種不同的土地制度，《物權(quán)法》第3條第3款雖然明確了：“保障一切主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！钡?，《土地管理法》第63條卻規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！?/p>

依照現(xiàn)行的法律制度，農(nóng)民集體所有的土地不能自由流轉(zhuǎn)成為商業(yè)用地或者工業(yè)用地，也不能用于商品房開發(fā)。實行兩種不同的土地所有制度固然符合我國國情，然而并不意味著就可以給予兩種不同土地所有權(quán)以區(qū)別對待?！锻恋毓芾矸ā返?3條的規(guī)定過于一刀切，對于耕地、林地等農(nóng)用地確實不應該允許用于非農(nóng)建設，然而隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高以及農(nóng)民自身發(fā)展的需要，對于一些富余的宅基地或農(nóng)村集體建設用地，不允許適當?shù)拈_發(fā)，是對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的歧視。正如學者喬新生所言：“既然農(nóng)村集體土地所有者種蔬菜或者糧食比‘種房子’的效益明顯偏低，為什么不允許農(nóng)民集體土地所有者從事商品房開發(fā)呢？”

（二）傳統(tǒng)所有權(quán)理論的束縛導致“城中村”土地利用困難重重

傳統(tǒng)物權(quán)理論以調(diào)整財產(chǎn)歸屬的所有權(quán)為起點和目標，其指導下的農(nóng)村集體土地所有權(quán)，是農(nóng)民集體對其占有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這種所有權(quán)一元至上的農(nóng)村集體土地物權(quán)制度從理論上看的確是對土地的勞動群眾集體所有制完整的保護，但是基于各種現(xiàn)實因素的考慮，又不得不對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的一些權(quán)能有所限制，難以做到真正的“所有”，從這一點上看是有缺陷的。

實際生活中，土地歸屬主體與土地利用主體往往是分離的，這就產(chǎn)生了大量復雜的土地利用關(guān)系。特別是隨著城鄉(xiāng)一體化步伐的加快，城鄉(xiāng)之間的交流日益密切，大批農(nóng)民工進城務工，大量耕地閑置，由此產(chǎn)生了城市居民或者是本村以外的人或經(jīng)濟組織是否可以承包經(jīng)營閑置土地的問題。以及城市郊區(qū)或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租給外來居民的問題。要想厘清如此復雜的農(nóng)村集體土地利用關(guān)系，保持土地利用的可持續(xù)性和高效性，平衡各方利益，是強調(diào)財產(chǎn)歸屬和所有權(quán)中心的傳統(tǒng)物權(quán)理論所無法解決的。

三、以“城中村”為例，對農(nóng)村集體土地開發(fā)利用問題的理論探討和實證分析

（一）“物權(quán)二元”理論支撐下，對“城中村”集體土地開發(fā)利用的可行性探討

“物權(quán)二元結(jié)構(gòu)”以所有表述財產(chǎn)的歸屬狀態(tài)，以所有權(quán)表述財產(chǎn)歸屬的法律性質(zhì)；以占有表述財產(chǎn)利用狀態(tài)，以占有權(quán)表述財產(chǎn)利用權(quán)利?！拔餀?quán)二元”理論指導下農(nóng)村集體土地物權(quán)制度主要體現(xiàn)為所有權(quán)和占有權(quán)的結(jié)合，農(nóng)民集體作為農(nóng)村集體土地的所有者，擁有集體土地的所有權(quán)，而其他自然人、法人也可以基于占有權(quán)，作為非所有人利用集體土地，從而使得非所有人在占有他人財產(chǎn)基礎上擁有占有、使用、收益的權(quán)利。運用在解決“城中村”集體土地開發(fā)利用問題上，可以理解為城市居民以及本村的農(nóng)民或者經(jīng)濟組織等一切自然人、法人可以通過占有的方式，對“城中村”集體土地直接進行支配，同時本村農(nóng)民也能夠通過讓渡部分財產(chǎn)使用價值的方式來獲利。

從解決實際問題的功效上看，以財產(chǎn)歸屬和利用制度組成的“物權(quán)二元結(jié)構(gòu)”體系，堅持平等獨立的物權(quán)理念，突破傳統(tǒng)物權(quán)理論的框架體系，能夠妥善解決諸如農(nóng)村土地開發(fā)利用問題此類的農(nóng)村土地上各類物權(quán)之間的法律關(guān)系。

（二）基于南寧友愛村的調(diào)研，對“城中村”集體土地開發(fā)利用模式的實證分析

友愛村位于南寧市中心北面，全村面積0.4平方公里，轄13個村民小組，480個農(nóng)戶，常住人口961人，流動人口約15000人。友愛村是一座典型的“城中村”，全村土地幾乎被城市規(guī)劃用地包圍，流動人口遠遠超過本村常住人口，村民收入也是以出租房屋為主。這些出租屋因租金低廉，配套相對齊全，再加上地理位置位于城區(qū)中心，交通非常便利等因素受到了許多低收入人群和外來打工者的青睞。

友愛村的情況也就是當今絕大多數(shù)“城中村”的真實現(xiàn)狀。在當前的法律環(huán)境下，這些房屋的出租出售行為都是不合法的，得不到法律的保護，一旦發(fā)生糾紛，當事人的權(quán)益很可能得不到保障。但是這種不合法的界定是否合理呢？這是需要我們進一步討論的問題。從南寧友愛村的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，一個小小的城中村就解決了1.5萬外來流動人口的住房問題，而且房租也是本村村民主要的收入來源之一，可謂“雙贏”。如果僅僅是因為《土地管理法》第63條以及一些國務院禁止城市居民在農(nóng)村購買宅基地的規(guī)定就將所有開發(fā)利用農(nóng)村集體土地的模式全盤否定，是不合理的。

四、“城中村”土地利用問題的出路和展望

（一）嚴格控制“城中村”土地用途的變更，限制農(nóng)村集體土地的非法流轉(zhuǎn)

在開發(fā)城中村集體土地的過程中，可能會存在一些改變土地用途的行為，比如說將農(nóng)用地擅自改為建設用地，這些行為是要堅決杜絕的。此外，對于一些建造行為不合法的房屋，沒有獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)以前，房屋本身屬于違法建筑，這些房屋同樣也不能用于出租、利用。

對于農(nóng)村集體土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的問題，雖然有學者主張要放開，但是從目前我國的國情來看，還是應該對其加以嚴格限制的。因為農(nóng)村集體土地不但具有一定的開發(fā)利用價值，更具有社會保障功能，農(nóng)民離開了土地就失去了穩(wěn)定的生活支柱。而農(nóng)村集體土地的非法流轉(zhuǎn)通常會引發(fā)一系列影響社會穩(wěn)定的問題，基于此種考慮，應該在允許通過占有的方式開發(fā)利用城中村集體土地的同時，堅決打擊集體土地非法流轉(zhuǎn)的行為。總之，城中村集體土地可以開發(fā)利用但卻要限制其流轉(zhuǎn)，原理就如同城市居民可以獲得國有土地的使用權(quán)卻不能拿到所有權(quán)一樣，這是堅持我國土地公有制的根本。

（二）在滿足“城中村”村民需求的前提下，允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發(fā)利用

土地作為一種稀缺資源，是城市發(fā)展必不可少的重要條件，同時更是農(nóng)民賴以生存的基本要素。對于一些因農(nóng)用地被征收、征用而失去基本收入來源的“城中村”村民，應該允許他們通過出租等方式開發(fā)利用自家的宅基地或房屋獲利，村集體也能夠通過整合資源的方式，在滿足村民需求的前提下，開發(fā)一些富余的建設用地來增加本村集體的收入水平。

允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發(fā)利用并不意味著放開對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制，因為這種利用是所有權(quán)轉(zhuǎn)移以外的其他權(quán)益的讓渡。也就是說，如果村民將自家宅基地或者房屋出租給城市居民，其出租合同還必須受到20年的期限制約。此種開發(fā)模式不但可以保證農(nóng)村收入增長的長期性和穩(wěn)定性，也可以避免以后農(nóng)民的生活會因為失去土地而得不到保障。

（三）肯定村民和村集體在“城中村”土地開發(fā)中的合法主體地位，維護雙方合同利益

如今，現(xiàn)實生活中存在不少涉及到農(nóng)村土地開發(fā)的案例，理所當然地會存在相應的合同效力問題，最具有代表性的是一些“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同，這些合同大多都因與現(xiàn)行的法律法規(guī)相悖而不受法律保護。

既然我們允許村民和村集體對“城中村”非農(nóng)業(yè)用地進行開發(fā)和利用，就應該對這種行為的合法性予以肯定，當然對其的保護也必須區(qū)別對待。首先，要肯定村民和村集體在“城中村”土地開發(fā)中的合法主體地位，只有主體合法才能保證行為合法，真正維護合同雙方的權(quán)益。其次，對于那些“城中村”宅基地、建設用地以及農(nóng)民房屋的出租合同，如果是符合規(guī)劃，經(jīng)過審批，不屬于違章用地建房的，應該依法予以保護，切實地維護合同雙方當事人的利益。最后，對于那些類似“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同之類的非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地、房屋的合同，應歸與無效。但是合同無效并不意味著無需保護合同當事人權(quán)益，合同方應根據(jù)各自的過錯對因合同無效造成的損失承擔相應責任。

篇（7）

中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：

1 引言

根據(jù)《第二次全國物流基地調(diào)查報告》結(jié)果顯示: 全國范圍內(nèi)規(guī)劃、在建及投入運營的物流園區(qū)已達475多個，從物流園區(qū)占地規(guī)?？?，大部分用地量大，占地面積廣。物流園區(qū)的建設對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展起到了極大的提升作用，但在大規(guī)模建設中，也帶來了土地集約利用問題的一些思考。近年來，建設用地供需矛盾日益加劇已成為制約各地經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)鍵性問題，節(jié)約用地也是物流園區(qū)建設有待解決的重要問題。

物流園區(qū)建設主要涉及了中央政府、地方政府和用地企業(yè)等多個利益主體，在土地集約利用過程中，各利益主體都有自己的利益啟求，都希望實現(xiàn)自己的最優(yōu)目標和利益最大化。這些利益訴求點有相互重復，也有相互矛盾的地方，這就決定了各主體在實現(xiàn)自身偏好的同時需要相互合作，相互對策。本文通過對物流園區(qū)土地利用過程中各利益主體間的關(guān)系分析，找出各主體間的利益沖突情況，建立對策模型，研究各方利益制衡，實現(xiàn)土地集約利用的可能性方法，并提出相應政策措施。

2 行為主體關(guān)系及利益沖突分析

2. 1 行為主體關(guān)系分析

在我國現(xiàn)行法律體制下，土地歸國家所有，代表全體人民行使土地所有權(quán)，用地企業(yè)和個人只有土地使用權(quán)，本文將國家稱為中央政府。但在實際操作過程中，由于管理成本高昂，中央政府不能親自對全國所有的土地進行供應和管理，通常由地方政府代表國務院進行管理，這樣，土地的利用實權(quán)掌握在地方政府手中，因此地方政府成為土地的事實供給者和直接監(jiān)管者。而用地企業(yè)作為土地的實際使用者，其行為直接關(guān)系著土地是否集約利用，自然是我們研究的利益主體之一。綜合以上分析，本文認為，在物流園區(qū)土地集約利用過程中，主要涉及三個利益主體，分別是: 中央政府、地方政府和用企業(yè)。

2. 2. 2 地方政府與用地企業(yè)的利益沖突分析

為了吸引企業(yè)入園經(jīng)營，地方政府通常采取的措施是實施低價轉(zhuǎn)讓土地、降低企業(yè)經(jīng)營稅率等優(yōu)惠政策，使得企業(yè)在物流園區(qū)內(nèi)經(jīng)營，能享受到低成本的“待遇”。土地資源是稀缺的，但這些低價獲取的土地，在許多投資商看來也就不再“稀有”，投資商們瞄準地方政府招商引資的愿望，因此便有了大量囤積低價土地，將其閑置起來，在未來獲得土地增值收益的動力，大量的物流園區(qū)土地并沒有實現(xiàn)其真正的物有所值的價值。

地方政府在物流園區(qū)土地利用過程中，首先追求的是經(jīng)濟目標和政績目標，但地方政府作為地方社會公共管理機構(gòu)，也要維持地方經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展和維護地方社會穩(wěn)定。而用地企業(yè)的囤地行為跟地方政府的土地管理目標是沖突的，是絕不能允許的。因此，地方政府會針對企業(yè)的粗放用地行為采取管制措施。另外，地方政府為了獲取更多的土地出讓金，也有通過集約利用物流園區(qū)用地，騰出更多土地作為經(jīng)營性用地出讓的壓力和動力，也會采取相關(guān)的行為，監(jiān)管企業(yè)的集約用地行為。

3 利益主體間的行為博弈分析

通過以上分析，在物流園區(qū)土地集約利用過程中，各行為主體間的關(guān)系，我們可以將其簡化為監(jiān)管與被監(jiān)管的關(guān)系，中央政府監(jiān)管地方政府，防止其為了政績目標而忽略耕地資源目標; 地方政府監(jiān)管用地企業(yè)，防止其為了企業(yè)利益粗放用地而造成國有土地資源流失。任何一方的監(jiān)管不力都將導致土地粗放利用，土地資源流失。下面我們用一個模型來說明監(jiān)管不力是如何導致物流園區(qū)土地粗放利用。地方政府在與中央政府的對策中，中央政府是監(jiān)管者，地方政府是被監(jiān)管者。地方政府與用地企業(yè)的博弈中，地方政府是監(jiān)管者，用地企業(yè)是被監(jiān)管者。為了簡化模型，本文將對策主體劃分為兩類，監(jiān)管者和被監(jiān)管者。

4 結(jié)論

通過上述解析，本文認為在物流園區(qū)土地集約利用過程中，主要涉及三個行為主體: 中央政府、地方政府和用地企業(yè)。由于行為主體都有自己的利益偏好，其土地利用行為都是以自己利益目標最大化，如此勢必存在利益沖突。行為主體間的對策關(guān)系主要表現(xiàn)為監(jiān)管和被監(jiān)管的關(guān)系，監(jiān)管的力度直接影響到土地資源規(guī)范的利用和物流園區(qū)的土地集約利用。因此，在實際操作中，中央政府和地方政府應制定相應法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度; 實行信息公開，拓寬監(jiān)管渠道; 完善獎罰措施，加大違規(guī)成本，讓違規(guī)者望而卻步。物流園區(qū)土地集約利用是一項復雜的系統(tǒng)工程，本文在研究中，將行為主體和博弈關(guān)系都進行了簡化，但在實際操作中，農(nóng)業(yè)用地屬于村民集體所有，農(nóng)業(yè)用地用于城市建設須經(jīng)過國家從農(nóng)民手中征用才能出讓，因此，在物流園區(qū)土地利用過程中，農(nóng)民是不可忽視的行為主體之一，考察農(nóng)民主體行為是物流園區(qū)土地資源集約利用過程中進一步和研討的重點。

［參考文獻］

［1］劉方珍 . 公路經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓中逆向選擇風險與道德風險研究［D］. 長沙理工大學碩士學位論文，2008.

［2］張維迎 . 博弈論與信息經(jīng)濟學［M］. 上海: 上海三聯(lián)書店． 上海人民出版社，2004 .

［3］邵曉梅，鄧婧，鄭新奇 . 土地集約利用中不同利益主體博弈行為分［J］. 技術(shù)經(jīng)濟研究，2009，06．

作者：白馬鵬 武韜 趙道致

篇（8）

一、 引言

“土地財政”問題基本是一個專屬于中國的問題，目前國外系統(tǒng)的研究文獻并不多見。在目前的中國，“土地財政”現(xiàn)象十分突出，但是從研究結(jié)果來看，不管是理論還是實證，看起來都比較雜亂，學者們的各種方法的研究結(jié)論也經(jīng)常相悖。

我在這里整理和介紹國內(nèi)“土地財政”的相關(guān)文獻，盡量準確完整的介紹各種研究的方法和結(jié)論；在此基礎上，我們對各項研究的優(yōu)缺點也進行了分析和評述，希望能為今后更加深入的理論和實證研究提供幫助。

二、關(guān)于土地財政的定義

目前學術(shù)界對“土地財政”概念的界定比較一致的看法是地方政府利用土地所有權(quán)和管理權(quán)獲取收益進行的財政收支活動和利益分配關(guān)系（程瑤，2009），這個定義囊括了土地相關(guān)收入的收與支兩個方面。但是由于目前我國地方政府通過土地所獲取的相關(guān)收入基本都作為預算外的收入方式存在，所以其的支出方式并不固定，不僅僅是用在土地相關(guān)事務方面，所以對于目前國內(nèi)的情況來講“土地財政”主要強調(diào)政府依靠土地出讓獲取財政收入和相關(guān)稅收收入，對于支出方面基本忽略。

三、 土地財政的成因分析

目前國內(nèi)普遍的認識就是1994年的財稅體制改革是造成今天土地財政問題的根源之一，分稅制改革導致地方政府事權(quán)與財權(quán)的不匹配，為了緩解財政困難，不得不實施土地財政（周業(yè)安，2000）。而本文著重探討的是土地財政的另外一個重要原因——政府行為。

改革開放以后，伴隨著中央的放權(quán)和分權(quán)制改革，地方政府逐漸成為一個經(jīng)濟利益相對獨立的主體，但是到目前為止我國仍然是一個政治高度集權(quán)的國家。對地方政府的政治考核激勵主要有兩種，一是以GDP為主的政績考核機制，二是（基于民意調(diào)查基礎上的）官員任免制度（王永欽等，2007）。晉升激勵使得地方政府官員有著非常強的政治動力促進地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，周黎安將其稱之為“晉升錦標賽”。在“晉升錦標賽”的過程中，地方政府獲得晉升的方式通常只有兩種選擇，一種是發(fā)展經(jīng)濟促進GDP以獲取更多的稅收收入；第二種方式是增加非正式的資金收入，在解決財政困境的同時也可以通過賄賂上級來增加自己的晉升機會。但是由于我國實行的是官員換屆制，地方政府的目標相對于社會的目標更加短期化，其更加會注重短期內(nèi)能在經(jīng)濟增長上獲得效果的工作，所以地方政府采取第一種方式的動力不強。而預算外的資金基本都有地方政府掌控，靈活性較大。再加上不管是對于政績考核還是民意調(diào)查，中央政府和當?shù)孛癖姸际翘幱谛畔⒘觿?，這就造成了地方政府不遺余力片面追求經(jīng)濟數(shù)量的高增長，并不注重經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量（吳群、李永樂，2010）。

由于地方經(jīng)濟增長的源泉在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，財政收入來源主要是第二、三產(chǎn)業(yè)，所以片面的依賴GDP作為政績考核指標促使政府實行城市傾向的經(jīng)濟政策（陳釗，陸銘2004）?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，只有地方政府有權(quán)將農(nóng)業(yè)用地征收、開發(fā)和出讓，并且在征地過程中地方政府征收農(nóng)業(yè)用地的補償費用成本要遠遠低于其收益。被征用土地收益收益的分配格局是地方政府占20%—30%，企業(yè)占40%—50%，村級組織占25%—30%，農(nóng)民占5%—10%（中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所、國家統(tǒng)計局農(nóng)村經(jīng)濟調(diào)查總隊，2005）。于是地方政府通過低價征收大量農(nóng)業(yè)用地，這些土地一部分通過農(nóng)地非農(nóng)流轉(zhuǎn)以“招、拍、掛”的方式在土地二級市場出讓，一部分作為砝碼，用來通過優(yōu)惠政策吸引外商直接投資，借此擴大稅基增加收入。并且在城市建設過程中迅速增長的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營業(yè)稅收入全部屬于地方。地方政府在此過程中實現(xiàn)了財政收入與地方經(jīng)濟雙增長（周飛舟，2010），為自己在晉升錦標賽中取的領(lǐng)先增加砝碼。

四、 土地財政的影響

（一）正面影響

“土地財政”也從提高地方政府積極性、帶動地方財政收入增加、推動固定資產(chǎn)投資增加（杜雪君、吳次芳等，2009）三個方面推動著經(jīng)濟增長，并且“土地財政”帶來了外商直接投資，外商直接投資對基礎設施投資的拉動是顯著為正的（張軍等，2007），也在一定程度上助推了地方政府發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)的積極性，擴大了稅基，促進了稅收增長（曹廣忠、袁飛、陶然，2007）。

（二）負面影響

張雙長、李稻葵認為“土地財政”推高了房價，地方政府具有推動房價上升的內(nèi)在激勵，房價越高地方政府的效用就越大，中國式的土地財政必然推動房價持續(xù)上漲，從而降低居民個人的效用引起社會的不滿。但是，這兩者的關(guān)系類似于“先有蛋還是先有雞”的問題，非常復雜，有待于進一步的研究

再一點土地財政會造成耕地的大量流失，而土地資源是不可再生的，依賴土地財政的經(jīng)濟增長模式將不可持續(xù)，“土地財政”模式使經(jīng)濟增長方式過度依賴于城市的基礎設施建設，內(nèi)需的作用被進一步弱化，固化了消費疲弱的經(jīng)濟格局。

另外，在征地和招商引資過程中容易產(chǎn)生政府官員腐?。ㄍ跤罋J、陸銘等，2007），土地財政的出現(xiàn)降低了地方政府進行制度創(chuàng)新的積極性，造成了改革的拖延。

五、小結(jié)

從相關(guān)文獻可以看出“土地財政”在我國具有相當?shù)馁H義色彩，筆者認為“土地財政”本身并沒有錯，其僅僅是經(jīng)濟發(fā)展階段所采取的一種必然的方式，問題來自于經(jīng)濟發(fā)展對其的過度依賴，我們的最終目標并不是要徹底消滅“土地財政”，而是使其步入健康的軌道上來。目前我國學者對“土地財政”問題的研究基本集中在財政體制、政府行為和金融體制等方面，但是由于目前相關(guān)數(shù)據(jù)取得有一定難度，所以大部分研究基本局限于規(guī)范性分析，缺乏數(shù)據(jù)的佐證。另外，對于土地財政的研究僅僅是從財政體制、政府行為、金融體制等一些局部進行的，缺乏將“土地財政”放在整個中國市場改革的大環(huán)境下進行的相關(guān)分析。對此，希望今后能出現(xiàn)更多相關(guān)的研究。（作者單位：浙江財經(jīng)大學）

參考文獻

[1]張雙、李稻葵?！岸畏扛摹钡呢斦A分析—基于土地財政與房地產(chǎn)價格關(guān)系的視角[J]。財政研究，2010，（1）。

[2]王永欽、張晏、章元、陳釗、陸銘。中國的大國發(fā)展道路—論分權(quán)式改革的得失[J]。經(jīng)濟研究，2007，（1）。

[3]周飛舟。分稅制十年：制度及其影響[J]。中國社會科學，2006，（6）。

[4]周飛舟。大興土木—土地財政與地方政府行為[J]。經(jīng)濟社會體制比較，2010，（3）。

[5]張晏、龔六堂。分稅制改革、財政分權(quán)與中國經(jīng)濟增長[J]。經(jīng)濟學（季刊），2005，（10）。

[6]周業(yè)安?？h鄉(xiāng)財政支出管理體制改革的理論與對策[J]。管理世界，2005.

[7]吳一平。財政分權(quán)腐敗與治理[J]。經(jīng)濟學（季刊），2008，（3）。

[8]周黎安。中國地方官員的晉升錦標賽模式研究[J]。經(jīng)濟研究，2007，（7）。

篇（9）

中圖分類號： TU984.1 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）18-64-2

1 規(guī)劃背景及綜述

1.1 規(guī)劃背景

環(huán)境保護是世界性潮流，20世紀80年代中期國際上提出了可持續(xù)發(fā)展的重要思想。 1992年聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會中可持續(xù)發(fā)展的思想取得了世界各國的共識。改革開放以來，我國經(jīng)濟社會得到了長足的發(fā)展，生態(tài)環(huán)境問題已成為制約經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展的重要因素?；趯嵤┛沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要和適應全國環(huán)境保護形勢，特別是農(nóng)村環(huán)境保護形勢的需要。

1.2 生態(tài)示范區(qū)類型

通過幾十年的快速發(fā)展和探索，目前我國生態(tài)示范區(qū)主要有以下幾種類型：生態(tài)農(nóng)業(yè)型生態(tài)示范區(qū)；農(nóng)工商一體化型生態(tài)示范區(qū)；生態(tài)旅游型生態(tài)示范區(qū)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)型示范區(qū)；城市化的生態(tài)示范區(qū)；生態(tài)破壞型生態(tài)示范區(qū)。

1.3 規(guī)劃綜述

海陵北部生態(tài)示范區(qū)的打造、建立及經(jīng)營，是綜合性的生態(tài)示范區(qū)，必須基于現(xiàn)有特色資源，加以整合、修復、擴大再利用；以生態(tài)環(huán)境的建立和保護為基礎，以適度開發(fā)利用為促進，通過生態(tài)濕地環(huán)境的建立來提升資源開發(fā)利用價值，通過開發(fā)效益來回饋生態(tài)環(huán)境建設，滿足規(guī)劃區(qū)生態(tài)、生產(chǎn)、生活多方面的可持續(xù)發(fā)展要求。海陵北部生態(tài)示范區(qū)是海陵區(qū)探索城鎮(zhèn)近郊地區(qū)農(nóng)村生態(tài)環(huán)境與社會經(jīng)濟改革發(fā)展的重要先行試點。

2 規(guī)劃概況

規(guī)劃位于江蘇省泰州市海陵區(qū)，東至碧桂園、泰東河，西至鹵汀河，南至新通揚運河，北至啟揚高速、海陵區(qū)界，規(guī)劃總用地面積為17.38平方公里。泰州市是國家歷史文化名城，主要歷史遺存分布于海陵和興化兩地?；匚挥诤Ａ昱c興化之間，與海陵主城僅一河之隔，具有一定的歷史積淀：著名歷史文化資源有漁行古村，重大節(jié)慶有大型廟會活動。海陵城北生態(tài)示范區(qū)域內(nèi)水系發(fā)達，河道縱橫，屬蘇中里下河沿海江灘湖洼平原的組成部分，是里下河地區(qū)著名的水鄉(xiāng)，坑塘及水域面積約占規(guī)劃區(qū)用地的26%。

在規(guī)劃區(qū)北側(cè)有啟揚高速，從揚州到啟東，貫穿江蘇省東西，將規(guī)劃區(qū)與長三角地區(qū)其它城市便捷聯(lián)系起來。

3 發(fā)展功能與定位

3.1 功能定位

展示海陵“生態(tài)名城”的綠色載體，彰顯“漁行文化”的城市名片，體驗“水城慢生活”的旅游勝地，推廣“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的典范。

3.2 功能導向

生態(tài)功能：以濕地涵養(yǎng)、生態(tài)保護、生態(tài)修復為主的，海陵區(qū)北部的生態(tài)安全防護屏障；旅游功能：依托生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)資源適度發(fā)展的，集水鄉(xiāng)生活體驗、生態(tài)濕地旅游、農(nóng)業(yè)觀光、文化旅游為一體的綜合型休閑度假基地；文化功能：以泰州整體文化及漁行村文化為依托的“文化慢生活”體驗區(qū)；農(nóng)業(yè)功能：以設施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)為主體，集現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)、特色觀光農(nóng)業(yè)、觀光林業(yè)等于一體的綜合型農(nóng)業(yè)示范基地，并作為泰州市重要的“菜籃子工程”配套產(chǎn)區(qū)。

3.3 發(fā)展引導

配合泰州發(fā)展趨勢，依托海陵主城及主城區(qū)所倡導的“水鄉(xiāng)慢生活”主題，與主城合二為一，建設成為海陵區(qū)水鄉(xiāng)主題旅游的有機組成部分。

4 功能結(jié)構(gòu)及用地布局

4.1 發(fā)展導向判斷

規(guī)劃區(qū)所處的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的特殊地理區(qū)位，促成了其獨特的社會經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向：“南游、北農(nóng)、西居、東林”，具體如下：

①南游。北部生態(tài)區(qū)通過整合漁行水村、丁馮村和唐甸村的優(yōu)勢特色資源，適度發(fā)展城市近郊水鄉(xiāng)休閑旅游，融入主城區(qū)“以水為魂，打造夢里水鄉(xiāng)慢生活”的旅游主題，并承接主城區(qū)旅游功能轉(zhuǎn)移。②北農(nóng)。在城北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)走廊規(guī)劃中，已確定了本規(guī)劃區(qū)作為農(nóng)業(yè)大走廊的重要節(jié)點，依托已有的農(nóng)業(yè)資源發(fā)展壯大，發(fā)展形成泰州市的菜籃子工程基地。③西居。規(guī)劃區(qū)目前已基本完成了新農(nóng)村建設規(guī)劃的編制工作，將現(xiàn)狀雜亂蔓延的農(nóng)村居民點進行了整合歸并，集中布局安置在海陵北路沿線，形成了西部集中帶狀的整體式規(guī)劃格局。④東林。規(guī)劃區(qū)東側(cè)人口密度低，農(nóng)村居民點少，不受各類建設用地及污染源的干擾，并具有一定的生態(tài)林地資源；是發(fā)展生態(tài)涵養(yǎng)林的理想?yún)^(qū)域，通過逐步關(guān)停沿河造船企業(yè)，實行生態(tài)復育行動，發(fā)展生態(tài)涵養(yǎng)林，加強整個規(guī)劃區(qū)的水體生態(tài)涵養(yǎng)。

4.2 功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃

規(guī)劃形成“一軸連兩心、一帶串四片”功能格局。

①一軸連兩心。一軸，即以東風北路為主軸的生態(tài)展示軸。兩心，即水鄉(xiāng)休閑中心和生態(tài)度假療養(yǎng)中心。水鄉(xiāng)休閑中心，位于寧啟鐵路以南、東風北路以西區(qū)域，依托漁行古村和丁馮水村，集鄉(xiāng)村體驗、水上娛樂為一體；生態(tài)度假療養(yǎng)中心，位于寧啟鐵路以北、東風北路以東區(qū)域，結(jié)合規(guī)劃生態(tài)湖設置，集濱水休閑、療養(yǎng)度假等功能于一體。②一帶串四片。一帶，即生態(tài)緩沖帶，沿寧啟鐵路兩側(cè)設置生態(tài)防護綠帶。四片，生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)，水鄉(xiāng)休閑體驗片區(qū)，生態(tài)涵養(yǎng)片區(qū)和生態(tài)復育片區(qū)。③三翼接四方。三翼，即西側(cè)的鹵汀河生態(tài)涵養(yǎng)通廊、南側(cè)的新通揚運河生態(tài)涵養(yǎng)通廊和東側(cè)的泰東河生態(tài)涵養(yǎng)通廊。四方，即北部的里下河濕地生態(tài)區(qū)、東北部的溱潼濕地生態(tài)區(qū)，以及東、西兩個方向的城北生態(tài)大走廊。

4.3 用地布局

規(guī)劃用地布局以片進行統(tǒng)籌安排。

4.3.1 寧啟鐵路以北、東風北路以西區(qū)域

在泰漁路以北設置大面積設施農(nóng)業(yè)用地；在泰漁路以南、寧啟鐵路以北設置觀光農(nóng)業(yè)用地；在社道河以東、泰漁路以北設置標準化水產(chǎn)用地；結(jié)合城北新農(nóng)村建設規(guī)劃，在海陵北路設置條狀村莊建設用地，并配備相應公建用地。

4.3.2 寧啟鐵路以南、東風北路以西區(qū)域

根據(jù)城北新農(nóng)村建設規(guī)劃，對片區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體建設用地進行整合歸并，同時考慮到“就地城鎮(zhèn)”發(fā)展需求，在漁行村北側(cè)、東風北路寧啟鐵路交叉口西南側(cè)、站前路海陵北路東南側(cè)設置商業(yè)用地，用于社區(qū)層面公建配套。在東風北路與鹽河交叉口西南側(cè)設置公園綠地和商業(yè)用地，主要用于生態(tài)旅游開發(fā)，打造水鄉(xiāng)特色旅游的門戶；在東風北路、站前路交叉口西南側(cè)增設商業(yè)用地，主要用于花卉交易。

4.3.3 寧啟鐵路以北、東風北路以東區(qū)域

放大東北部水面規(guī)模，打造人工生態(tài)湖，并結(jié)合湖面增設旅游開發(fā)用地；結(jié)合城北新農(nóng)村建設規(guī)劃，保留東風北路、社道河交叉口東北區(qū)域及社道河、斜風河交叉口西南區(qū)域村莊建設用地。

4.3.4 寧啟鐵路以南、東風北路以東區(qū)域

結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟條件及生態(tài)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，取締鹽河沿岸違章造船工業(yè)企業(yè)用地，保留鹽河北側(cè)蘇中農(nóng)副產(chǎn)品交易市場用地。

5 道路交通規(guī)劃

構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)交通系統(tǒng)，全面支撐生態(tài)區(qū)交通發(fā)展目標――“快速通達、有機互聯(lián)、慢行體驗”。

5.1 對外交通規(guī)劃（快速通達）

規(guī)劃區(qū)以現(xiàn)有路網(wǎng)為基礎，形成以高速公路、快速路和城市道路為骨架的“三縱三橫”方格網(wǎng)對外道路交通系統(tǒng)。

5.2 鄉(xiāng)村道路規(guī)劃（有機互聯(lián)）

鄉(xiāng)村道路具有三大服務主體：自身交通出行，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和旅游交通需求。鄉(xiāng)村道路規(guī)劃寬度為7米。對各大功能板塊（生態(tài)板塊、旅游板塊、農(nóng)業(yè)板塊等）進行有機串聯(lián)，加強各大功能之間的便捷聯(lián)系。

5.3 慢行交通規(guī)劃（慢行體驗）

5.3.1陸路慢行交通

規(guī)劃結(jié)合鄉(xiāng)村道路的設置，整合自行車慢行交通，劃定自行車道，形成環(huán)生態(tài)區(qū)的陸路慢行交通系統(tǒng)。規(guī)劃結(jié)合公交換乘樞紐和旅游設施的建設，沿途多處選點設置B+R非機動車租賃硬件設施，統(tǒng)一管理，便于游客就近租/還。

5.3.2 水路慢行交通

通過對河道水系的深度梳理，選取并打通部分水體條件較好的河道，結(jié)合旅游功能的布局，形成水路交通游線。

5.4 公共交通規(guī)劃

5.4.1 公交首末站和換乘樞紐

東風北路和鹽河交口區(qū)域西側(cè)，是生態(tài)區(qū)休閑旅游主起點，客流集散量大。規(guī)劃結(jié)合旅游功能的設置，在該區(qū)域建設1處公交首末站，并打造成為換乘樞紐，用以對接泰州主城往返的公交流和周邊城市旅游客流。

5.4.2 公交線路

結(jié)合公交首末站的設置，規(guī)劃設置2條雙向環(huán)路的生態(tài)區(qū)內(nèi)部公交路，串聯(lián)生態(tài)區(qū)所有功能板塊，實行本地居民公交出行與游客游覽共用形式，根據(jù)季節(jié)性公交客流量彈性設置發(fā)車間隔時間。

6 生態(tài)功能區(qū)劃及空間管制

6.1 區(qū)域生態(tài)體系構(gòu)建

規(guī)劃借助泰州市總規(guī)中確定的“清水維護通道”，將本規(guī)劃區(qū)與城北地區(qū)其它生態(tài)群落連通融為一體，從大區(qū)域角度建立整個城北地區(qū)的“生態(tài)濕地體系框架”。

6.2 生態(tài)功能及空間管制區(qū)劃

結(jié)合總體規(guī)劃空間管制要求，將全區(qū)劃分成3個生態(tài)功能管制分區(qū)和12個生態(tài)功能亞區(qū)。3個生態(tài)區(qū)包括：禁止區(qū)、限制區(qū)、宜建區(qū)。其中禁止區(qū)面積為625.48公頃，具體可分為：設施農(nóng)業(yè)區(qū)228.69公頃，觀光農(nóng)業(yè)區(qū)鐵路以北為限87.18公頃，鹵汀河生態(tài)通廊37.29公頃，泰東河生態(tài)通廊13.19公頃，新通揚運河生態(tài)通廊43.19公頃，寧啟鐵路生態(tài)通廊61.86公頃，生態(tài)復育區(qū)154.08公頃。限制區(qū)占地面積395.19，分為：觀光農(nóng)業(yè)區(qū)鐵路以南為限199.07公頃，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)196.12公頃。宜建區(qū)占地266.13公頃，分為：生態(tài)宜居區(qū)247.19公頃，生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)3.72公頃，生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)15.22公頃。

①禁止建設區(qū)。禁止建設區(qū)包括設施農(nóng)業(yè)區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)區(qū)（鐵路以北）、鹵汀河生態(tài)通廊、泰東河生態(tài)通廊、新通揚運河生態(tài)通廊、寧啟鐵路生態(tài)通廊、生態(tài)復育區(qū)7個生態(tài)分區(qū)，用地規(guī)模為625.48公頃，是景觀及生態(tài)安全格局中的“根本”，具有重要的生態(tài)服務功能。

②限制建設區(qū)。限制建設區(qū)包括觀光農(nóng)業(yè)區(qū)（鐵路以南）、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)2個生態(tài)分區(qū)，用地規(guī)模為395.19公頃。該區(qū)域現(xiàn)狀具備一定的生態(tài)基礎，是鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展區(qū)域之一。各生態(tài)分區(qū)可適度發(fā)展生態(tài)旅游、綠色有機農(nóng)業(yè)和林業(yè)，禁止房地產(chǎn)開發(fā)和工業(yè)建設，該區(qū)以生態(tài)資源建立與保護為主，在保障生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的前提下，可以進行有限度的開發(fā)利用。③適宜建設區(qū)。適宜建設區(qū)包括生態(tài)宜居區(qū)、綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)共三個生態(tài)分區(qū)，是城北生態(tài)區(qū)中人類社會經(jīng)濟活動最密集的區(qū)域，亦是本規(guī)劃區(qū)的主體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)域。

7 結(jié)語

生態(tài)區(qū)的規(guī)劃建設是一個長期和復雜的工程，如何在生態(tài)修復和保護中實現(xiàn)經(jīng)濟和生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展是一項重大挑戰(zhàn)，本文從一個具體案例出發(fā)為生態(tài)示范區(qū)的規(guī)劃和建設提供借鑒。

參 考 文 獻

篇（10）

 

梁山縣現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口64.7萬，17.4萬農(nóng)戶，80.3萬畝耕地。農(nóng)民人均耕地1.24畝，戶均耕地4.6畝，戶均地塊4.4塊，經(jīng)營規(guī)模小且分散。近年來，隨著農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)加速的態(tài)勢，目前，已有70多個村在近2 萬畝耕地開展了小規(guī)模、短期的流轉(zhuǎn)。

土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，反映農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求。但是由于缺乏健全的市場機制和有效的管理機構(gòu)，土地流轉(zhuǎn)仍存在以下問題：

一是土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范。當事人雙方以口頭承諾的方式執(zhí)行，雙方不簽訂書面合同，不到發(fā)包方備案，不進行登記等。

二是隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途。在加快農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、招商引資的進程中，各地程度不同地出現(xiàn)了亂租、濫占耕地，肆意改變土地的農(nóng)業(yè)用途的行為和現(xiàn)象等。

三是違背平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t，強迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地。論文格式。個別地方以土地規(guī)模經(jīng)營為借口，以所謂“反租倒包”、“以賃帶租”等花樣，強行“租用”農(nóng)戶承包地，在流轉(zhuǎn)過程中與民爭利；或者隨意調(diào)整承包地，剝奪占用農(nóng)戶土地；在基本農(nóng)田里植樹造林等。

土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障，農(nóng)村土地制度完善與否，土地流轉(zhuǎn)機制是否適應現(xiàn)代經(jīng)濟的市場化發(fā)展，將對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。對此，我們必須保持清醒的認識，遵循科學發(fā)展觀的要求，大膽的試驗、實踐、嘗試，及時總結(jié)成功經(jīng)驗，逐步示范推開。搞活農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展的客觀趨勢，是適應當前農(nóng)業(yè)市場化、國際化的必然要求。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是規(guī)模經(jīng)營的基礎，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)搞活了，土地進行良性流轉(zhuǎn)，土地規(guī)模經(jīng)營才可能得以實現(xiàn)。

結(jié)合我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)嘗試與調(diào)查，應做好以下幾點：

一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須保持農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變。土地是極其寶貴的資源，我國人多地少，耕地面積極其有限，13億多人口的吃飯問題始終是關(guān)系國計民生的大事。因此，對于流轉(zhuǎn)后的土地，必須用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，決不能挪作它用，否則就有違土地流轉(zhuǎn)的初衷目的和本質(zhì)要求。

二是必須堅持“依法、自愿、有償”原則。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須執(zhí)行國家法規(guī)政策，依法簽定合同；農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅持自愿。不論采用哪種流轉(zhuǎn)形式，都應該尊重農(nóng)民的選擇和意愿。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須遵循社會發(fā)展規(guī)律和市場價值規(guī)律，堅持有償流轉(zhuǎn)，實行必要的、雙方協(xié)商而定的合理經(jīng)濟補償。

三是必須堅持“實事求是、積極穩(wěn)妥”的原則。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，因此必須根據(jù)客觀條件“量體裁衣”，不能盲目進行、拔苗助長，否則勢必事與愿違，帶來不良后果。

四是加強土地流轉(zhuǎn)制度建設，促進農(nóng)村土地機制創(chuàng)新。

1、完善制度，促進土地流轉(zhuǎn)。完善制度，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加以規(guī)范，使土地流轉(zhuǎn)有序進行，從而達到集約利用、規(guī)模經(jīng)營的目的。制定完善土地流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范、有序的進行。

2、大力培養(yǎng)農(nóng)村土地市場，建立符合市場經(jīng)濟要求的土地流轉(zhuǎn)機制。首先，探索建立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機制，并通過市場機制形成合理的土地轉(zhuǎn)讓價格。第二、培育和發(fā)展各種類型的為土地流轉(zhuǎn)提供服務的中介組織。建立土地使用權(quán)的市場化流動制度是農(nóng)村土地制度變遷的必然趨勢，而完善中介服務組織是土地市場化的關(guān)鍵。第三，建立調(diào)節(jié)機制，防止土地使用權(quán)過于集中，以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農(nóng)村土地市場的發(fā)育，可加強土地轉(zhuǎn)讓的公平性和競爭性，實現(xiàn)有序管理。

3、有效發(fā)揮政府和村集體的職能。市場的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點，尤其是農(nóng)村的土地市場還很落后。因此，一是政府要對土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立科學的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)地政一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭利。論文格式。三是加強宣傳力度，增加農(nóng)民對有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。土地是農(nóng)民的命根子，群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體。因此，要抓好土地流轉(zhuǎn)，必須“以人為本”，千方百計調(diào)動廣大群眾的積極性。

4、建立和完善有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。第一，大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，加快農(nóng)業(yè)剩余勞動力轉(zhuǎn)移。目前，我國正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，城市工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)吸納農(nóng)業(yè)剩余勞動力的能力有限。論文格式。因此，應切實加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化進程，依靠科技進步，積極主動地以國內(nèi)外市場需求為導向，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使農(nóng)業(yè)剩余勞動力得以合理轉(zhuǎn)移。第二，積極探索土地流轉(zhuǎn)形式的多元化。我國農(nóng)村地域遼闊，自然條件千差萬別，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，廣大農(nóng)民在實踐中創(chuàng)造的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式不盡相同。采取靈活多樣的各種可行性方式，更能合理配置土地資源。

5、加強體制機制創(chuàng)新，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。首先，在發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、提高農(nóng)業(yè)市場化程度的同時，要建立多層次的農(nóng)村保障體系。目前，我國廣大農(nóng)民仍然把土地作為安身立命的基本生活保障，作為獲取收入的主要來源。如缺乏或沒有健全的社會保障制度，就不可能從根本上增強農(nóng)民離開土地的安全感和適應市場風險的能力，農(nóng)村土地市場發(fā)育的進程也將嚴重受阻.因而，必須建立多層次的農(nóng)村保障體系，包括農(nóng)村計劃生育保險、生產(chǎn)風險保險、社會救濟、社會福利、優(yōu)撫安置、社會互助，以及發(fā)展和完善農(nóng)村合作醫(yī)療制度等，逐步弱化土地的福利和社會保險功能，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。